La fe publica registral y los requisitos de procedencia
El principio de fe publica registral requiere del cumplimiento de cinco requisitos
para su aplicación. La buena fe La buena fe obedece a un análisis sobre su estándar de conducta o sobre un principio general ambas asociadas a la rectitud honradez buen proceder etc. La buena fe como estándar de conducta exige un modelo ideal de comportamiento social, el criterio de buena fe debe obedecer a un estándar de conducta que debe adoptar cada persona al momento de contratar. Título oneroso La adquisición que un sujeto realice debe implicar un costo una transacción económica Adquirir de un titular inscrito El efecto nacerá siempre de la legitimación registral es decir de una confianza en la apariencia donde el tercero deberá contratar necesariamente con el que aparece en el registro con facultades suficientes de transferencia Inscribir el derecho adquirido Los actos que acceden al registro tienen una eficacia declarativa salvo algunas excepciones como la hipoteca. Esta inscripción debe venir acompañada del tracto sucesivo esto es de una cadena de transmisiones que obren del mismo registro. Inexactitud en el registro Algunos autores consideran que se refiere a los asientos de inscripción mientras otros entienden que alcanza también títulos archivados. La Corte Suprema señala que abarca a los títulos que conformen el archivo registral. La aplicación del principio de fe pública registral debe responder a un criterio de protección. El efecto protector del principio de fe publica registral solo se debe desplegar en los registros de Bienes pues su finalidad es tutear al sub adquiriente en una cadena tabular sucesiva de transferencias siendo que la noción de tercero en un registro de personas es abiertamente distinto. Fundamento histórico La idea de registro nace en el ámbito mercantil entre los gremios de comerciantes como instrumento facilitador de su actividad económica. Esta idea nació como un instrumento que publicite las cargas y gravámenes de aquellos comerciantes a quienes se les concedía u crédito de tal manera que entre estos sepan quienes eran deudores evitando riesgos de incumplimiento en el ámbito comercial o la aparición de cargas o gravámenes ocultos al momento de cobro. En el Perú la institución registral nació el 02 de enero de 1888 mediante una ley con 19 artículos que estaba destinada a solucionar entre otros la falta de crédito Con la creación del registro se perfecciona el carácter publico de la hipoteca frente a la posesión es por ello que la hipoteca tiene un régimen constitutivo en el que la publicidad registral juega un rol preponderante en la lucha contra gravámenes ocultos La naturaleza del registro está asociada al crédito y a la hipoteca ya que publicitar la situación jurídica de estos hace posible que los individuos puedan contratar con cierta seguridad y estabilidad legal bridada por el Estado El registro nace para evitar que situaciones ocultas que afecten el desenvolvimiento de los comerciantes en su actividad comercial Fundamento registral La protección al acreedor hipotecario tiene fundamento desde le temática registral y no necesariamente pasa por el principio de la fe pública registral. El principio de legitimación registral tiene base legal en el articulo 3 de la ley N° 26366 Ley de Creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos que establece como garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos la intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo titulo modificatorio posterior o sentencia judicial firme. El principio de legitimación registral permite que aquellos actos que ingresan al registro para ser calificados, inscritos y posteriormente publicitados conformen una apariencia jurídica de validez protegido legalmente por el Estado de tal manera que brinde certeza y seguridad jurídica respecto de las contrataciones que pueden realizar terceros de buena fe ajenos a dicha inscripción La aplicación del principio de fe publica registral debe ser dispensada solo de manera excepcional y no para resolver cualquier problema de inexactitud registral. El principio de fe pública registral solo se aplica a los registros de bienes y solo protege al subadquiriente en una cadena tabular sucesiva de transferencias. El análisis de la buena fe del contratante en toda adquisición de un derecho en virtud a la publicidad del registro obedece a un estándar de conducta diligente