Aanggaran Bahan Baku

ANALISIS KELAYAKAN USAHA WISATA AGRO TAMBI
KECAMATAN KEJAJAR KABUPATEN WONOSOBO
SKRIPSI
STEFFI FIKRI
H34080078
DEPARTEMEN AGRIBISNIS
FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
2012
RINGKASAN
STEFFI FIKRI. Analisis Kelayakan Usaha Wisata Agro Tambi Kecamatan

Kejajar Kabupaten Wonosobo. Skripsi. Departemen Agribisnis, Fakultas
Ekonomi dan Manajemen, Institut Pertanian Bogor (Di bawah bimbingan
YUSALINA)
Indonesia merupakan negara yang memiliki kekayaan alam yang beragam

dan melimpah yang dapat dijadikan sebagai keunggulan perekonomian bangsa.
Salah satu sektor yang memanfaatkan kekayaan alam ini adalah sektor pariwisata.
Indonesia merupakan salah satu negara tujuan wisata dunia dan memiliki sektor
pariwisata yang mempunyai prospek yang baik untuk dikembangkan. Indonesia
selalu diramaikan oleh banyaknya wisatawan mancanegara yang turut
memberikan sumbangan devisa bagi Indonesia dari sektor pariwisata.
Beberapa tahun terakhir, pembangunan pariwisata di Indonesia
menunjukkan kecenderungan yang terus meningkat. Konsumsi jasa dalam bentuk
wisata bagi sebagian masyarakat negara maju dan masyarakat Indonesia telah
menjadi suatu kebutuhan. Hal ini disebabkan oleh meningkatnya pendapatan,
gaya hidup, dan kesejahteraan masyarakat Indonesia sehingga preferensi dan
motivasi wisatawan berkembang secara dinamis. Saat ini, masyarakat memiliki
kecenderungan memenuhi kebutuhan sekunder dalam bentuk menikmati udara
yang segar, pemandangan yang indah, pengolahan produk secara tradisional,
maupun produk-produk pertanian modern dan spesifik menunjukkan peningkatan
yang pesat. Kecenderungan ini membuktikan bahwa tingginya permintaan
terhadap agrowisata dan sekaligus sebagai peluang bagi pengembangan produk-
produk agribisnis baik dalam bentuk kawasan ataupun produk pertanian.
Wisata Agro Tambi merupakan salah satu agrowisata yang menawarkan
fasilitas kunjungan sehari dan menginap dengan suasana pegunungan, keindahan
alam, udara yang segar serta edukasi budidaya tanaman teh. Wisata Agro Tambi
merupakan usaha diversifikasi PT Tambi yang pendiriannya berasal dari modal
sendiri. Wisata Agro Tambi memiliki berbagai fasilitas yang mendukung kegiatan
operasional salah satunya adalah mini market yang menjual oleh-oleh khas
Wonosobo. Namun, fasilitas tersebut belum dimanfaatkan secara optimal. Selain
itu, melihat kondisi perekonomian saat ini untuk mendirikan suatu usaha dengan
biaya yang cukup besar, kecil kemungkinan menggunakan modal sendiri. Oleh
karena itu diperlukan analisis kelayakan usaha untuk melihat kelayakan dan
kelangsungan usaha Wisata Agro Tambi dalam menghadapi ketidakpastian dalam
dunia bisnis. Penilaian yang dilakukan meliputi aspek usaha baik aspek pasar,
teknis, manajemen, hukum, sosial ekonomi lingkungan, maupun finansial.
Adapun tujuan dari penelitian ini antara lain untuk menganalisis kelayakan
usaha Wisata Agro Tambi dilihat dari aspek non-finansial dan aspek finansial,
serta untuk menganalisis sensitivitas usaha Wisata Agro Tambi jika menghadapi
perubahan meliputi penurunan penjualan paket wisata dan kenaikan gaji karyawan
tetap.
Penelitian dilakukan di Wisata Agro Tambi, Kecamatan Kejajar,
Kabupaten Wonosobo. Data yang digunakan adalah data primer dan data
sekunder. Data primer diperoleh dari hasil pengamatan di lapang dan wawancara
langsung dengan manajemen perusahaan Wisata Agro Tambi serta Dinas
Pariwisata dan Kebudayaan Wonosobo. Data sekunder diperoleh dari arsip Wisata
Agro Tambi, Biro Pusat Statistik, Dinas Pariwisata dan Kebudayaan Wonosobo,
Badan Pengelola Keuangan dan Aset Daerah Wonosobo serta literatur lain yang
relevan seperti buku, skripsi, internet, laporan jumlah kunjungan Wisata Agro
Tambi, serta instansi terkait yaitu Kementerian Pariwisata dan Ekonomi Kreatif,
Dinas Pariwisata dan Kebudayaan Kabupaten Wonosobo dan Badan Pusat
Statistik Kabupaten Wonosobo.
Pada penelitian ini dilakukan analisis kelayakan usaha meliputi aspek non-
finansial dan aspek finansial. Hasil analisis aspek non-finansial menujukkan
bahwa usaha Wisata Agro Tambi layak untuk dijalankan. Hal ini dapat dilihat dari
aspek pasar, teknis, manajemen, hukum dan sosial ekonomi lingkungan yang
sesuai dengan kriteria kelayakan dari masing-masing aspek tersebut. Aspek
finansial pada penelitian ini terdiri dari tiga skenario. Skenario I yaitu kondisi
perusahaan saat ini, skenario II dengan dimanfaatkannya fasilitas mini market, dan
skenario III dengan menggunakan modal pinjaman. Berdasarkan aspek finansial
pada skenario I diperoleh Net Present Value (NPV) sebesar Rp 1.796.835.473,
nilai Internal Rate of Return (IRR) sebesar 15,43 persen, nilai Net Benefit Cost
Ratio (Net B/C) sebesar 1,66, dan selama Discounted Payback Period (DPP) 8
tahun 11 bulan. Pada skenario II (pemanfaatan mini market) menghasilkan NPV
sebesar Rp 1.818.533.443, nilai IRR sebesar 15,53, nilai Net B/C besesar 1,67,
dan selama DPP 8 tahun. Sedangkan pada skenario III (dengan melakukan
pinjaman) diperoleh NPV sebesar Rp 1.660.025.969, nilai IRR sebesar 17,18
persen, nilai Net B/C sebesar 1,87, dan selama DPP 9 tahun 8 bulan. Hasil analisis
aspek finansial menujukkan bahwa skenario I, skenario II dan skenario III Wisata
Agro Tambi layak untuk dijalankan. Manfaat yang dihasilkan usaha Wisata Agro
Tambi bertambah dengan adanya skenario II.
Pada analisis switching value dari masing-masing skenario terdapat dua
perubahan, yaitu penurunan penjualan paket wisata dan kenaikan gaji karyawan
tetap. Pada skenario I batas maksimum penurunan penjualan paket wisata sebesar
24,87 persen dan kenaikan gaji karyawan sebesar 176,78 persen. Pada skenario II
batas maksimum pernurunan penjualan paket wisata sebesar 25,17 persen dan
kenaikan gaji karyawan tetap sebesar 177,73 persen. Sedangkan pada skenario III
batas maksimum penurunan penjualan paket wisata sebesar 22,35 persen dan
kenaikan gaji karyawan tetap sebesar 156,69. Hasil analisis sensitivitas
menggunakan metode switching value menujukkan bahwa Wisata Agro Tambi
lebih sensitif dalam menghadapi penurunan penjualan paket wisata dibandingkan
dengan kenaikan gaji karyawan tetap.
iii
ANALISIS KELAYAKAN USAHA WISATA AGRO TAMBI
KECAMATAN KEJAJAR KABUPATEN WONOSOBO
STEFFI FIKRI
H34080078
Skripsi ini merupakan salah satu syarat untuk

memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada
Departemen Agribisnis
DEPARTEMEN AGRIBISNIS
FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN
INSTITUT PERTANIAN BOGOR
2012
iv
Judul : Analisis kelayakan Usaha Wisata Agro Tambi Kecamatan Kejajar
Kabupaten Wonosobo
Nama : Steffi Fikri
NRP : H34080078
Menyetujui,
Pembimbing
Dra. Yusalina, M.Si

NIP. 19650115 199003 2 001
Diketahui
Ketua Departemen Agribisnis
Fakultas Ekonomi dan Manajemen
Institut Pertanian Bogor
Dr. Ir. Nunung Kusnadi, MS

NIP. 19580908 198403 1 002
Tanggal Lulus:
PERNYATAAN
Dengan ini saya menyatakan bahwa skripsi saya yang berjudul “Analisis
Kelayakan Usaha Wisata Agro Tambi Kecamatan Kejajar Kabupaten Wonosobo”
adalah karya saya sendiri dan belum diajukan dalam bentuk apapun kepada
perguruan tinggi manapun. Sumber informasi yang berasal atau dikutip dari karya
yang diterbitkan maupun tidak diterbitkan dari penulis lain telah disebutkan dalam
teks dan dicantumkan dalam bentuk daftar pustaka di bagian akhir skripsi ini.
Bogor, Juni 2012
Steffi Fikri
H34080078
x
RIWAYAT HIDUP
Penulis dilahirkan di Tangerang pada tanggal 19 Juni 1990. Penulis adalah

anak pertama dari Bapak Zulfikri dan Ibunda Agustinis. Penulis menyelesaikan
pendidikan dasar di SDI Al-Ijtihad Tangerang pada tahun 2002 dan pendidikan
menengah pertama diselesaikan pada tahun 2005 di SMP Negeri 2 Tangerang.
Pendidikan lanjutan menengah atas di SMA Negeri 5 Tangerang diselesaikan
pada tahun 2008. Penulis diterima di Departemen Agribisnis, Fakultas Ekonomi
dan Manajemen, Institut Pertanian Bogor melalui jalur USMI pada tahun 2008.
Selama mengikuti pendidikan penulis pernah aktif dalam organisasi intra
kampus yakni Agriaswara dan pernah tergabung dalam beberapa kepanitiaan.
Selama menjalankan pendidikan penulis pernah meraih beasiswa Peningkatan
Prestasi Akademik (PPA).
xi
KATA PENGANTAR
Puji Syukur kehadirat Allah SWT atas segala berkat dan karunia-Nya
sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi yang berjudul “Analisis Kelayakan
Usaha Wisata Agro Tambi Kecamatan Kejajar, Kabupaten Wonosobo”.
Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis kelayakan pada aspek non-
finansial dan aspek finansial pada Wisata Agro Tambi Kecamatan Kejajar
Kabupaten Wonosobo. Aspek non-finansial dianalisis meliputi aspek pasar, aspek
teknis, aspek manajemen dan hukum serta aspek sosial ekonomi, dan aspek
lingkungan. Sedangkan aspek finansal dianalisis dengan menggunakan empat
kriteria kelayakan investasi yaitu Net Present Value (NPV), Internal Rate of
Return (IRR), Net Benefit Cost Ratio (Net B/C), dan Discounted Payback Period
(DPP) pada tiga skenario.
Skripsi ini diharapkan dapat berguna kepada semua pihak, baik peneliti,
pengelola, maupun pembaca. Namun, sangat disadari masih terdapat kekurangan
karena keterbatasan dan kendala yang dihadapi. Penulis mengharapkan saran dan
kritik yang membangun ke arah penyempurnaan pada skripsi ini sehingga dapat
bermanfaat bagi semua pihak.
Bogor, Juni 2012

Steffi Fikri
xii
UCAPAN TERIMA KASIH
Penyelesaian skripsi ini juga tidak terlepas dari bantuan berbagai pihak.
Sebagai bentuk rasa syukur kepada Allah SWT, penulis ingin menyampaikan
terima kasih dan penghargaan kepada:
1. Dra. Yusalina, M.Si sekalu dosen pembimbing skripsi atas bimbingan,
arahan, waktu, dan kesabaran yang telah diberikan kepada penulis selama
penyusunan skripsi ini.
2. Dr. Amzul Riffin, SP. MA selaku dosen penguji utama pada saat ujian
sidang penulis yang telah meluangkan waktunya serta memberikan kritik
dan saran demi perbaikan skripsi ini.
3. Siti Jahroh, Ph.D selaku dosen penguji departemen pada ujian sidang
penulis yang telah meluangkan waktunya serta memberikan kritik dan
saran demi perbaikan skripsi ini.
4. Dr. Ir. Rr. Henny K Daryanto, M.Si selaku dosen pembimbing akademik
atas bimbingan, arahan, waktu, dan kesabaran yang telah diberikan kepada
penulis selama penulis menyelesaikan pendidikan.
5. Segenap staf Departemen Agribisnis atas bantuan, waktu, dan doa yang
diberikan kepada penulis selama ini.
6. Mama, Papa tercinta serta keluarga besar yang senantiasa memberikan
dukungan cinta kasih dan doa yang tiada henti-hentinya. Semoga karya ini
menjadi salah satu persembahan terbaik untuk keluarga tercinta.
7. Bapak Agus Baru, Ibu Titik, dan Bapak Puji beserta Karyawan Wisata
Agro Tambi atas segala bantuan, data, dan motivasi yang diberikan selama
masa penelitian.
8. Bapak Widi Harsono, Bapak Saptja dan segenap pegawai Dinas Pariwisata
dan Kebudayaan Kabupaten Wonosobo atas segala bantuan dalam
kegiatan pengumpulan data selama penelitian.
9. Keluarga Ibu Dwi Lestari atas segala bantuan yang diberikan baik moril
maupun materil selama kegiatan penelitian.
10. Anggarini Dianing Safitri, SE dan Emil Fatmala, SE terimakasih atas
kebersamaan dalam berbagi suka dan duka selama di agribisnis 45.
xiii
11. Diki More Sari, Andika Yuli Sutrisno, SE, dan Ratih Kusuma Ningrum,
SE atas sarannya dalam penyelesaian skripsi ini.
12. Teman-teman Alkatras Nae, Lista, Cupu, Devi, Muti, Dewi, Widia, dan
Nanda. Terima kasih atas kebersamaan yang telah terjalin selama ini
dalam suka dan duka, doa dan dukungannya dalam menyelesaikan skripsi
ini.
13. Seluruh teman-teman agribisnis 45 atas segala canda, tawa, semangat,
pembelajaran, dan motivasi yang diberikan kepada penulis selama
menjadi bagian dari keluarga besar Agribisnis.
Bogor, Juni 2012
Steffi Fikri
xiv
DAFTAR ISI
Halaman
DAFTAR ISI ..................................................................................... xi
DAFTAR TABEL .............................................................................. xiii
DAFTAR GAMBAR ......................................................................... xiv
DAFTAR LAMPIRAN ...................................................................... xv
I PENDAHULUAN ....................................................................... 1
1.1. Latar Belakang ....................................................................... 1
1.2. Perumusan Masalah ............................................................... 7
1.3. Tujuan Penelitian .................................................................. 9
1.4. Manfaat Penelitian ................................................................. 9
II TINJAUAN PUSTAKA ............................................................. 10
III KERANGKA PEMIKIRAN ...................................................... 14
3.1. Kerangka Pemikiran Teoritis ................................................. 14
3.1.1. Studi Kelayakan Bisnis ................................................ 14
3.1.2. Teori Biaya dan Manfaat Proyek .................................. 16
3.1.3. Aspek Kelayakan Bisnis ............................................... 16
3.1.3.1. Aspek Pasar ..................................................... 16
3.1.3.2. Aspek Teknis ................................................... 18
3.1.3.3. Aspek Manajemen dan Hukum ........................ 18
3.1.3.4. Aspek Sosial Ekonomi dan Budaya .................. 19
3.1.3.5. Aspek Lingkungan ........................................... 19
3.1.3.6. Aspek Kelayakan Finansial .............................. 19
3.1.3.7. Analisis Sensitivitas ......................................... 21
3.2. Kerangka Operasional ........................................................... 22
VI METODE PENELITIAN .......................................................... 25
4.1. Lokasi dan Waktu .................................................................. 25
4.2. Jenis dan Sumber Data ......................................................... 25
4.3. Metode Pengumpulan Data .................................................... 25
4.4. Metode Pengolahan Data ....................................................... 26
4.4.1. Analisis Kelayakan Non-Finansial ................................ 26
4.4.2. Analisis Kelayakan Finansial ........................................ 27
4.4.2.1. Net Present Value (NPV) ................................. 27
4.4.2.2. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C) ..................... 28
4.4.2.3. Internal Rate of Return (IRR) .......................... 28
4.4.2.4. Payback Period (PP) ........................................ 29
4.4.2.6. Incremental Net Benefit ................................... 30
4.5. Asumsi Dasar yang Digunakan ............................................. 30
V GAMBARAN UMUM LOKASI PENELITIAN ....................... 33
5.1. Profil Perusahaan .................................................................. 33
5.3. Profil Wisata Agro ................................................................ 34
5.3.1. Sejarah Perkembangan Wisata Agro Tambi .................. 34
xv
5.3.2. Gambaran Umum Wisata Agro Tambi ......................... 35
5.3.3. Gambaran Umum Konsumen ....................................... 36
VI HASIL DAN PEMBAHASAN ................................................... 38
6.1. Analisis Aspek Non Finansial ................................................ 38
6.1.1. Aspek Pasar ................................................................. 38
6.1.1.1. Potensi Pasar ................................................... 38
6.1.1.2. Segmenting, Targetting, dan Positioning .......... 40
6.1.1.3. Bauran Pemasaran (Marketing Mix) ................. 41
6.1.1.4. Hasil Analisis Aspek Pasar .............................. 52
6.1.2. Aspek Teknis ............................................................... 52
6.1.2.1. Lokasi dan Tata Letak ...................................... 52
6.1.2.2. Fasilitas, Skala, dan Operasional Usaha ........... 54
6.1.2.3. Penggunaan Teknologi ..................................... 56
6.1.2.4. Hasil Analisis Aspek Teknis ............................ 57
6.1.3. Aspek Manajemen ........................................................ 57
6.1.3.1. Struktur Organisasi .......................................... 57
6.1.3.2. Tenaga Kerja ................................................... 65
6.1.3.3. Hasil Analisis Aspek Manajemen .................... 66
6.1.4. Aspek Hukum .............................................................. 66
6.1.4.1. Badan Hukum dan Izin Usaha .......................... 66
6.1.4.2. Hasil Analisis Aspek Hukum ........................... 67
6.1.5. Aspek Sosial Ekonomi Lingkungan ............................... 67
6.1.5.1. Aspek Sosial .................................................... 67
6.1.5.2. Aspek Ekonomi .............................................. 67
6.1.5.3. Aspek Lingkungan ........................................... 68
6.1.5.4. Hasil Analisis Aspek Sosial Ekonomi ...............
Lingkungan .................................................... 68
6.2. Aspek Finansial ..................................................................... 69
6.2.1. Analisis Aspek Finansial Skenario I ............................. 69
6.2.1.1. Arus Penerimaan (Inflow) ................................ 69
6.2.1.2. Arus Pengeluaran (Outflow) .............................. 70
6.2.1.3. Analisis Kelayakan Finansial ........................... 74
6.2.2. Analisis Aspek Finansial Skenario II ............................. 76
6.2.2.1. Arus Penerimaan (Inflow) ............................... 76
6.2.2.2. Arus Pengeluaran (Outflow) ............................. 77
6.2.2.3. Analisis Kelayakan Finansial ........................... 78
6.2.3. Analisis Aspek Finansial Skenario III ......................... 81
6.2.3.1. Arus Penerimaan (Inflow) ................................ 81
6.2.3.2. Arus Pengeluaran (Outflow) ............................. 81
6.2.3.3. Analisis Kelayakan Finansial .......................... 82
6.2.3.4. Analisis Sensitivitas ........................................ 84
VII KESIMPULAN DAN SARAN .................................................. 85
7.1. Kesimpulan ........................................................................... 85
7.2. Saran .................................................................................... 86
DAFTAR PUSTAKA ......................................................................... 87
xvi
DAFTAR TABEL
Nomor Halaman
1. Kontribusi Pariwisata terhadap PDB Nasional Tahun

2004-2007 ......................................................................... 4
2. Data Perkembangan Jumlah Wisatawan yang Berkunjung
ke Jawa Tengah Tahun 2008-2009 .................................. 5
3. Kabupaten dan Kota di Jawa Tengah yang Mengalami
Peningkatan Kunjungan Pariwisata Tahun 2006-2008 ....... 6
4. Laporan Realisasi Penerimaan dan Tunggakan Pendapatan
Asli Daerah Kabupaten Wonosobo dari Sektor Pariwisata
Tahun 2007-2011............................................................... 7
5. Jumlah Penduduk Berdasarkan Jenis Pekerjaan Tahun
2010 .................................................................................. 32
6. Perkembangan Jumlah Wisatawan yang Berkunjung ke
Objek Wisata di Kabupaten Wonosobo Tahun 2010-2011 39
7. Pangsa Pasar Wisata Agro Tambi Tahun 2007-2011 .......... 39
8. Harga Paket Menginap Berdasarkan Tipe Homestay .......... 45
9. Biaya Reinvestasi Usaha Wisata Agro Tambi .................... 70
10. Rincian Biaya Tetap Usaha Wisata Agro Tambi ................ 71
11. Rincian Upah Tenaga Tidak Tetap ..................................... 72
12. Biaya Pembelian Sabun dan Shampo per Tahun ................ 72
13. Biaya Pembelian Shower Cup per Tahun ........................... 73
14. Biaya Sewa Kesenian per Tahun ........................................ 73
15. Hasil Laba Rugi Usaha Skenario I ..................................... 74
16. Hasil Analisis Kelayakan Finansial Wisata Agro Tambi .... 74
17. Hasil Analisis Switching Value Skenario I ........................ 75
18. Pendapatan Mini Market .................................................... 77
19. Biaya Modal Mini Market.................................................. 78
20. Hasil Laba Rugi Usaha Skenario II .................................... 78
21. Hasil Analisis kelayakan Finansial Skenario II .................. 79
22. Hasil Analisis Switching Value Skenario II ........................ 80
23. Rincian Pokok Pinjaman, Biaya Bunga, dan Angsuran
Setiap Tahun ..................................................................... 82
24. Hasil Laporan Laba Rugi Usaha Skenario III ..................... 82
25. Hasil Analisis Kelayakan Finansial Skenario III ................ 83
26. Hasil Analisis Switching Value Skenario III ...................... 84
xiv
DAFTAR GAMBAR
Nomor Halaman
1. Perkembangan Wisatawan Mancanegara Tahun

2005- 2010 ........................................................................ 1
2. Tujuan Pengunjung Mancanegara Datang Ke Indonesia
Tahun 2010 ....................................................................... 2
3. Perkembangan Wisatawan Domestik Tahun 2005-2010..... 3
4. Hubungan Antara NPV dan IRR ....................................... 21
5. Kerangka Pemikiran Operasional Analisis Kelayakan
Usaha Wisata Agro Tambi Kecamatan Kejajar,
Kabupaten Wonosobo........................................................ 24
6. Alur Operasional Kegiatan Usaha Wisata Agro Tambi ...... 56
7. Struktur Organisasi Wisata Agro Tambi ............................ 58
DAFTAR LAMPIRAN
Nomor Halaman
1. Penjualan Paket Wisata Tahun 2011 ................................. 89

2. Nilai Sisa Investasi Usaha Wisata Agro Tambi .................. 90
3. Biaya Investasi Wisata Agro Tambi .................................. 91
4. Biaya Konsumsi Wisatawan Tahun 2011 .......................... 92
5. Laporan Laba Rugi Wisata Agro Tambi Skenario I............ 93
6. Arus Kas (Cash Flow) Wisata Agro Tambi Skenario I ....... 94
7. Laporan Laba Rugi Wisata Agro Tambi Skenario II .......... 96
8. Arus Kas (Cash Flow) Wisata Agro Tambi Skenario II ..... 97
9. Laporan Laba Rugi Wisata Agro Tambi Skenario III ........ 99
10. Arus Kas (Cash Flow) Wisata Agro Tambi
Skenario III ....................................................................... 100
11. Cash Flow Analisis Switching Value Skenario I
(Penurunan Penjualan Paket Wisata 32,64%) ..................... 102
12. Cash Flow Analisis Switching Value Skenario I
(Kenaikan Gaji Karyawan Tetap 251,28%) ........................ 104
13. Cash Flow Analisis Switching Value Skenario II
(Penurunan Penjualan Paket Wisata 32,95%) .................... 106
14. Cash Flow Analisis Switching Value Skenario II
(Kenaikan Gaji Karyawan Tetap 253,72%) ....................... 108
15. Cash Flow Analisis Switching Value Skenario III
(Penurunan Penjualan Paket Wisata 31,94%) .................... 110
16. Cash Flow Analisis Switching Value Skenario III
(Kenaikan Gaji Karyawan Tetap 227,02%) ....................... 112
17. Peta Perjalanan Menuju Wisata Agro Tambi ..................... 114
18. Layout Wisata Agro Tambi ............................................... 115
19. Dokumentasi Penelitian .................................................... 116
I PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang

Kekayaan alam merupakan anugerah yang diberikan oleh Tuhan Yang
Maha Esa yang harus dimanfaatkan dan dilestarikan. Indonesia diberikan
anugerah berupa kekayaan alam yang sangat beragam dan melimpah yang dapat
dijadikan sebagai keunggulan bagi perekonomian bangsa. Indonesia merupakan
salah satu negara tujuan wisata dunia dan memiliki sektor pariwisata yang
mempunyai prospek yang baik untuk dikembangkan. Potensi tersebut didukung
oleh kekayaan sumberdaya alam, seni budaya, dan adat istiadat. Pada
perkembangannya, Indonesia selalu diramaikan oleh banyaknya wisatawan
mancanegara yang turut memberikan sumbangan devisa bagi Indonesia dari
sektor pariwisata. Gambar 1 menunjukkan data jumlah wisatawan mancanegara
yang masuk ke Indonesia pada periode 2005-2010.
8000000
7000000
6000000
5000000
4000000
3000000
2000000
1000000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010
Gambar 1. Perkembangan Wisatawan Mancanegara Tahun 2005- 2010.

Sumber: Badan Pusat Statistik (2011)
Berdasarkan Gambar 1 dapat dilihat bahwa kontribusi pariwisata terhadap

devisa negara cenderung fluktuatif. Hal ini disebabkan karena adanya isu
terorisme yang berawal dari kasus pemboman yang terjadi di Bali pada akhir
tahun 2004. Isu ini semakin santer ketika kasus pengeboman lain mulai terjadi
beberapa kali, tidak hanya di Bali tetapi juga Jakarta. Isu mengenai terorisme ini
membawa dampak yang cukup besar bagi perekonomian khususnya dalam bidang
pariwisata. Hal ini menyebabkan turunnya jumlah wisatawan, sehingga perolehan
devisa negara cenderung menurun. Namun, karena gencarnya pemerintah
melakukan promosi di bidang pariwisata, maka perolehan devisa meningkat dari
tahun 2006 hingga sekarang. Tujuan pengunjung datang ke Indonesia berbeda-
beda, dapat dilihat pada Gambar 2.
Lainnya
9,60% Bisnis
31,17%
Liburan
59,23%
Gambar 2. Tujuan Pengunjung Mancanegara Datang ke Indonesia Tahun 2010

Sumber : Kementerian Pariwisata dan Ekonomi Kreatif (2010)
Berdasarkan Gambar 2, dapat dilihat bahwa sebagian besar pengunjung

mancanegara datang ke Indonesia memiliki tujuan untuk berlibur yaitu sebanyak
59,23 persen dari total pengunjung mancanegara. Hal ini menunjukkan bahwa
sektor pariwisata sangat potensial untuk dikembangkan. Selanjutnya, pada
Gambar 3 disajikan pula data perkembangan wisatawan domestik pada periode
2005-2010.
2
12400000
12200000
12000000
11800000
11600000
11400000
11200000
11000000
10800000
10600000
2005 2006 2007 2008 2009 2010
Gambar 3. Perkembangan Wisatawan Domestik Tahun 2005-2010

Sumber: Badan Pusat Statistik (2011)
Berdasarkan Gambar 3 dapat dilihat bahwa jumlah wisatawan terus

meningkat selama selang waktu 2005-2010. Hal ini menunjukkan bahwa sektor
pariwisata terus berkembang dan meningkat selama periode 2005-2010 dan
diperkirakan akan terus meningkat karena masih banyak sektor pariwisata yang
belum dimanfaatkan secara optimal.
Sektor pariwisata memberikan efek ganda (multiplier effect) karena
mampu meningkatkan perekonomian masyarakat sekitar, sehingga memberikan
distribusi pendapatan penduduk di kawasan sekitar pariwisata. Pariwisata
merupakan suatu kegiatan yang secara langsung menyentuh dan melibatkan
masyarakat, sehingga membawa berbagai dampak terhadap masyarakat setempat.
Selain memberikan dampak yang positif terhadap masyarakat sekitar, sektor
pariwisata juga memberikan dampak positif terhadap perekonomian nasional. Hal
ini terlihat dari kontribusi pariwisata terhadap PDB nasional dan daya serap
lapangan kerja di sektor industri pariwisata.
Data Kementerian Pariwisata dan Ekonomi Kreatif menunjukkan, bahwa
kontribusi pariwisata terhadap PDB nasional terus meningkat sejak tahun 2004
sampai 2007. Tabel 1 menunjukkan kontribusi pariwisata terhadap PDB nasional.
3
Tabel 1. Kontribusi Pariwisata terhadap PDB Nasional Tahun 2004-2007
Uraian/ Tahun 2004 2005 2006 2007
Kontribusi terhadap 113,78 146,80 143,62 169,67

PDB (Rp triliyun)
Total PDB (Rp 2.273,14 2.784,90 3.339,50 3.957,40

triliyun)
Persentase 5,01 5,27 4,30 4,29

kontribusi terhadap
total PDB (%)
Sumber: BAPPENAS (2008)
Pada Tabel 1 dapat dilihat bahwa kontribusi nilai pariwisata terhadap PDB
nasional terus meningkat setiap tahun. Pada tahun 2007, persentase kontribusi
pariwisata turun tipis menjadi 4,29 persen bila dibandingkan dengan total PDB
nasional, meskipun jumlah kontribusi pariwisata tetap naik dari tahun sebelumnya
menjadi Rp 169,67 triliyun. Hal ini membuktikan bahwa sektor pariwisata terus
berkembang setiap tahunnya.
Pengembangan pariwisata merupakan salah satu cara dalam
pengembangan suatu daerah. Pengembangan pariwisata ini tidak terlepas dari
adanya sumberdaya alam maupun sumberdaya buatan sebagai potensi daerah yang
dimilikinya. Potensi daerah tersebut merupakan salah satu sumber aset wisata
yang menjadi unggulan baik berupa keindahan alam, peninggalan budaya masa
lampau maupun dari komoditas unggulan yang dimiliki daerah tersebut. Berbagai
daerah di Indonesia memiliki keunggulan wisata tersendiri, seperti wisata budaya,
wisata alam, wisata pedesaan maupun wisata agro (agrowisata).
Beberapa tahun terakhir, pembangunan pariwisata di Indonesia
menunjukkan kecenderungan yang terus meningkat. Konsumsi jasa dalam bentuk
wisata bagi sebagian masyarakat negara maju dan masyarakat Indonesia telah
menjadi suatu kebutuhan. Hal ini disebabkan oleh meningkatnya pendapatan,
gaya hidup, dan kesejahteraan masyarakat Indonesia sehingga preferensi dan
motivasi wisatawan berkembang secara dinamis. Saat ini, masyarakat memiliki
kecenderungan memenuhi kebutuhan sekunder dalam bentuk menikmati udara
yang segar, pemandangan yang indah, pengolahan produk secara tradisional,
maupun produk-produk pertanian modern dan spesifik menunjukkan peningkatan
4
yang pesat. Kecenderungan ini membuktikan bahwa tingginya permintaan
terhadap agrowisata dan sekaligus sebagai peluang bagi pengembangan produk-
produk agribisnis baik dalam bentuk kawasan ataupun produk pertanian.
Agrowisata merupakan suatu bentuk kegiatan pariwisata yang
memanfaatkan lokasi atau kawasan dan sektor pertanian mulai dari awal sampai
dengan produk pertanian dalam berbagai sistem, skala, dan bentuk sebagai objek
wisata dengan tujuan untuk memperluas pengetahuan, pemahaman, pengalaman,
rekreasi, dan hubungan usaha di bidang pertanian (Deptan 2008). Agrowisata
bukan hanya merupakan usaha dibidang jasa, namun juga dapat berperan sebagai
media promosi produk-produk pertanian, media dalam bidang edukasi, peluang
dalam pengembangan diversifikasi produk agribisnis, serta dapat membantu
dalam pengembangan daerah. Agrowisata memiliki prospek yang cerah, karena
masyarakat di jaman sekarang ini semakin membutuhkan sarana rekreasi yang
alami dan bebas dari polusi udara.
Indonesia memiliki banyak wilayah yang berpotensi untuk dikembangkan
dalam sektor pariwisata khususnya Agrowisata, salah satunya adalah provinsi
Jawa Tengah. Berdasarkan data dari Dinas Budaya dan Pariwisata (Disbudpar)
Provinsi Jawa Tengah, jumlah wisatawan pengunjung obyek wisata di Jawa
Tengah mengalami peningkatan dari tahun 2008 hingga 2009. Tabel 2
menunjukkan perkembangan jumlah wisatawan yang berkunjung ke Jawa Tengah.
Tabel 2. Data Perkembangan Jumlah Wisatawan yang Berkunjung ke Jawa

Tengah Tahun 2008-2009
Kategori 2008 (orang) 2009 (orang) Pertumbuhan (%)
Wisatawan 302.977 308.519 1,83

mancanegara
Wisatawan 16.253.107 21.515.598 32,28

domestik
Jumlah 16.556.084 21.824.117 31,18
Sumber: Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Provinsi Jawa Tengah (2010)
Berdasarkan Tabel 2 dapat dilihat bahwa jumlah wisatawan mancanegara

dan wisatawan domestik meningkat dari tahun 2008 hingga 2009. Total
5
wisatawan pada tahun 2009 sebesar 21.824.117. Jumlah tersebut mewakili 17,3 %
dari jumlah total keseluruhan wisatawan baik domestik maupun mancanegara
yang berjumlah 126.267.730 orang (BPS 2010). Hal ini membuktikan bahwa
provinsi Jawa Tengah merupakan salah satu provinsi yang memiliki potensi
wisata yang cukup besar. Tabel 3 menunjukkan 11 kota di Jawa Tengah yang
mengalami peningkatan signifikan dalam hal pariwisata.
Tabel 3. Kabupaten dan Kota di Jawa Tengah yang Mengalami Peningkatan

Kunjungan Pariwisata Tahun 2006-2008
Kota 2006 2007 2008
Cilacap 189.855 201.821 212.679
Purbalingga 767.886 1.143.687 1.579.087
Kebumen 361.085 399.206 474.499
Wonosobo 170.495 208.708 231.147
Magelang 1.782.258 2.301.199 2.816.493
Sragen 190.673 219.756 220.133
Kudus 681.951 713.036 760.616
Jepara 724.414 892.692 1.016.976
Demak 760.624 784.507 957.162
Pemalang 167.021 183.502 224.270
Tegal 239.614 264.461 295.503
Sumber: Disbudpar Provinsi Jawa Tengah (2009)
Berdasarkan Tabel 3, salah satu kota di Jawa Tengah yang mengalami

peningkatan dalam sektor pariwisata adalah Kabupaten Wonosobo. Berdasarkan
data Kementrian Pariwisata dan Ekonomi Kreatif, Wonosobo merupakan salah
satu Kawasan Pengembangan Pariwisata Nasional (KPPN) dan termasuk ke
dalam Kawasan Strategis Pariwisata Nasional. Pada Kabupaten Wonosobo
terdapat beberapa tempat wisata seperti Dieng, Telaga Warna, Kawah, Candi dan
Wisata Agro Tambi.
Pariwisata merupakan salah satu sektor yang menyumbang cukup besar
bagi pendapatan daerah Wonosobo. Tabel 4 menunjukkan realisasi penerimaan
dan tunggakan pendapatan asli daerah dari sektor pariwisata di Kabupaten
Wonosobo pada tahun 2007-2011.
6
Tabel 4. Laporan Realisasi Penerimaan dan Tunggakan Pendapatan Asli Daerah
Kabupaten Wonosobo dari Sektor Pariwisata Tahun 2007-2011.
Realisasi Sisa Persentase

Anggaran
Tahun Penerimaan Lebih/kurang Lebih/kurang
(Rp)
(Rp) (Rp) (%)
2007 337.000.000 456.681.820 119.681.820 35,51

2008 494.000.000 497.141.320 3.141.320 0,64
2009 550.500.000 580.675.150 30.175.150 5,48
2010 560.500.000 637.774.800 72.274.800 13,79
2011 670.500.000 794.203.350 123.703.350 18,45
Sumber: Badan Pengelola Keuangan dan Aset Daerah Kabupaten Wonosobo (2012), (diolah)
Pada Tabel 4 terlihat bahwa pemerintah daerah selalu meningkatkan

anggarannya khususnya sektor pariwisata setiap tahun. Realisasi penerimaan
pendapatan daerah dari sektor pariwisata yang didapat melebihi anggaran yang
telah ditetapkan oleh Badan Pengelola Keuangan dan Aset Daerah Wonosobo.
Hal ini menunjukkan bahwa sektor pariwisata memiliki prospek yang baik untuk
dikembangkan dan akan memberikan dampak yang positif bagi daerah jika
dikelola dengan baik.
Wisata Agro Tambi merupakan salah satu tempat wisata yang diminati
oleh para wisatawan yang berkunjung ke Wonosobo. Wisata Agro ini terletak di
Desa Tambi Kecamatan Kejajar Kabupaten Wonosobo. Perkebunan teh yang
terhampar luas dan berada di lereng Gunung Sindoro, mempunyai ketinggian
1.200 – 2.000 m diatas permukaan laut dan memiliki suhu udara rata-rata minimal
15 º C dengan suhu maksimal 24 º C. Agrowisata Tambi memiliki perkebunan teh
dan dilengkapi oleh beberapa fasilitas seperti home stay, taman bermain, dan
pabrik teh. Kegiatan yang dilakukan diantaranya berkeliling berjalan (tea walk)
menelusuri kebun teh, dengan menikmati pemandangan. Pengunjung juga bisa
mendapatkan penjelasan mengenai agronomi, pengolahan dan pemasaran teh.
1.2. Perumusan Masalah

Wisata Agro Tambi merupakan suatu bentuk cabang usaha dari PT Tambi.
Wisata Agro Tambi ini terletak di Desa Tambi Kecamatan Kejajar Kabupaten
Wonosobo, Provinsi Jawa Tengah. Wisata Agro Tambi ini telah berdiri selama 11
7
tahun. Produk yang ditawarkan di wisata agro ini berupa jasa. Harga paket wisata
yang ditawarkan di wisata agro ini bermacam-macam sesuai dengan fasilitas yang
akan didapatkan oleh pengunjung. Fasilitas yang ditawarkan oleh Wisata Agro
Tambi antara lain tea walk, wisata kebun dan pabrik, ruang pertemuan, home stay,
jamuan makanan tradisional dan teh, outbound, serta fasilitas tambahan seperti
musik dan tarian tradisional. Jika ingin menikmati agrowisata ini pengunjung
harus datang bersama rombongan dengan jumlah minimal sepuluh orang sesuai
dengan paket yang tersedia. Melihat kondisi usaha saat ini, maka dilakukan
analisis kelayakan usaha (skenario I) untuk melihat apakah usaha yang sudah
berjalan ini layak untuk dijalankan.
Saat ini Wisata Agro Tambi memiliki berbagai fasilitas, fasilitas ini bukan
hanya terkait dengan kegiatan utama dari wisata agro saja, tetapi Wisata Agro
Tambi ini juga memiliki fasilitas yang menunjang kegiatan utama dari wisata
agro. Wisata Agro Tambi memiliki mini market yang menjual berbagai macam
oleh-oleh, seperti kaos berlogo Tambi, penutup kepala, slayer, teh, dan berbagai
makanan khas Wonosobo. Namun, sejauh ini mini market tersebut tidak dikelola
dengan baik oleh pihak Wisata Agro Tambi. Wisata Agro Tambi menyediakan
mini market ini hanya sekedar sebagai fasilitas bagi wisatawan yang ingin
berbelanja oleh-oleh ketika berkunjung ke wisata agro ini, sehingga mereka tidak
memperoleh pendapatan dari hasil penjualan produk mini market tersebut. Adanya
peluang untuk mendapatkan tambahan manfaat ini belum dimanfaatkan dengan
baik oleh Wisata Agro Tambi. Oleh karena itu, untuk mengetahui seberapa besar
manfaat yang didapat jika mini market tersebut dikelola langsung oleh perusahaan
diperlukan analisis kelayakan usaha dengan metode Incremental Net Benefit
(skenario II).
Melihat kondisi perekonomian sekarang ini, untuk mendirikan suatu usaha
dengan biaya yang cukup besar, kecil kemungkinan menggunakan modal sendiri.
Agar dapat mengetahui manfaat yang diperoleh jika melakukan pinjaman, maka
dilakukan analisis kelayakan usaha dengan skenario pinjam (skenario III). Selain
itu, di dalam lingkungan usaha juga terdapat beberapa ketidakpastian berupa
perubahan-perubahan yang mungkin terjadi dan akan mempengaruhi kelayakan
usaha ini. Perubahan tersebut antara lain penurunan penjualan paket wisata dan
8
kenaikan gaji karyawan tetap. Penurunan penjualan paket ini disebabkan oleh
penurunan jumlah kunjungan yang dapat terjadi jika terdapat isu bencana alam
melihat letak Wisata Agro Tambi ini yang berada di bawah lereng gunung.
Berdasarkan hal tersebut, maka diperlukan studi kelayakan usaha dalam
melakukan penilaian terhadap aspek-aspek usaha baik aspek pasar, teknis,
manajemen, hukum, sosial ekonomi lingkungan, maupun finansial. Studi
kelayakan usaha juga dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam
mengambil sebuah keputusan.
Berdasarkan uraian di atas, maka dapat dirumuskan permasalahan yang
akan dikaji dalam penelitian sebagai berikut:
1) Bagaimana kelayakan usaha Wisata Agro Tambi dilihat dari aspek non-
finansial?
2) Bagaimana kelayakan usaha Wisata Agro Tambi dari aspek finansial?
3) Bagaimana sensitivitas usaha Wisata Agro Tambi apabila terjadi penurunan
penjualan paket wisata dan kenaikan gaji karyawan tetap menggunakan
switching value?
1.3. Tujuan Penelitian

Berdasarkan uraian masalah di atas, maka tujuan dari penelitian ini adalah:
1) Menganalisis kelayakan usaha Wisata Agro Tambi dilihat dari aspek non-
finansial.
2) Menganalisis kelayakan usaha Wisata Agro Tambi dari aspek finansial.
3) Menganalisis sensitivitas usaha Wisata Agro Tambi jika mengalami penurunan
penjualan paket wisata dan kenaikan gaji karyawan tetap.
1.4. Manfaat Penelitian

Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat bagi :
1) Perusahaan, sebagai informasi bagi perusahaan untuk meningkatkan daya saing
perusahaan dalam mempertahankan posisi perusahaan pada tempat yang
kompetitif dalam industri pariwisata
2) Pembaca, diharapkan dapat menjadi bahan informasi bagi pelaku usaha dan
pemerintah dalam mengembangkan usaha sejenis serta dapat menjadi referensi
untuk penelitian selanjutnya.
9
II TINJAUAN PUSTAKA
Pariwisata adalah perjalanan dari suatu tempat ke tempat lain, bersifat

sementara dilakukan perorangan maupun kelompok sebagai usaha mencari
keseimbangan atau keserasian dan kebahagiaan dengan lingkungan hidup dalam
dimensi sosial, budaya, alam dan ilmu. 1 Pengertian lain dari pariwisata
dikemukakan oleh Scheneider (1993) yang diacu dalam Nugroho (2010) bahwa
pariwisata adalah perpindahan sementara yang dilakukan oleh seseorang menuju
suatu tempat di luar lokasi pekerjaan dan tempat tinggalnya dengan tujuan
menikmati aktivitas dan fasilitas yang diperoleh dari tempat tujuannya tersebut.
Menurut Undang-Undang No. 10 Tahun 2009 tentang Kepariwisataan
pariwisata merupakan berbagai macam kegiatan wisata dan didukung berbagai
fasilitas serta layanan yang disediakan oleh masyarakat, pengusaha, Pemerintah,
dan Pemerintah Daerah. Menurut Dimyati (2004), industri pariwisata adalah suatu
industri yang sangat penting karena menghasilkan devisa, menimbulkan transaksi
triliyunan rupiah, menciptakan lapangan pekerjaan, serta mendorong pertumbuhan
produk.
Pariwisata memiliki banyak manfaat antara lain dapat meningkatkan
lapangan kerja, dapat meningkatkan penghasilan bagi masyarakat, meningkatkan
pendapatan daerah, dan menanamkan rasa cinta tanah air budaya dan bangsa.
Sektor pariwisata juga mempunyai peranan penting dalam menunjang
perekonomian nasional (Nugroho 2010). Manfaat lain yang muncul dari industri
pariwisata dapat terlihat pula dari segi budaya. Seiring dengan pesatnya
perkembangan industri pariwisata maka akan membawa pemahaman antar budaya
melalui interaksi pengunjung dengan masyarakat lokal di sekitar lokasi wisata.
Menurut Salah (2003) yang diacu dalam Qadarrochman (2010) pariwisata
adalah salah satu jenis industri baru yang mampu menghasilkan pertumbuhan
ekonomi yang cepat dalam penyediaan lapangan kerja, standar hidup serta
menstimulasi sektor-sektor produktivitas lainnya.
1)
Ekonomi Priwisata, Sejarah dan Prospeknya
http://books.google.co.id/books/about/Ekonomi_Pariwisata.html [5 Februari 2012]
Faktor-faktor yang mendukung sektor pariwisata di Indonesia antara lain
karena memiliki banyak objek pariwisata di berbagai daerah, memiliki alam yang
sangat indah, memiliki berbagai peninggalan sejarah, memiliki berbagai budaya
yang unik, serta masyarakat yang ramah. 2
Salah satu jenis pariwisata yang menjadi trend saat ini adalah wisata agro
(Agrowisata). Agrowisata merupakan bagian dari objek wisata yang
memanfaatkan usaha pertanian sebagai objek wisata. Tujuannya adalah untuk
memperluas pengetahuan, pengalaman rekreasi, dan hubungan usaha di bidang
pertanian. Menurut Subowo (2002), agrowisata merupakan kegiatan industri yang
mengharapkan kedatangan konsumen secara langsung di tempat wisata. Wisata
agro bukan semata merupakan usaha dibidang jasa yang menjual jasa bagi
pemenuhan konsumen akan pemandangan yang indah dan udara yang segar,
namun juga dapat berperan sebagai media promosi produk pertanian, menjadi
media pendidikan masyarakat, memberikan signal bagi peluang pengembangan
diversifikasi produk agribisnis dan berarti pula dapat menjadi kawasan
pertumbuhan baru wilayah.3
Melalui pengembangan agrowisata yang menonjolkan budaya lokal dalam
memanfaatkan lahan, kita bisa meningkatkan pendapatan petani sambil
melestarikan sumberdaya lahan, serta memelihara budaya maupun teknologi lokal
yang umumnya telah sesuai dengan kondisi lingkungan alaminya. Salah satu
strategi untuk meningkatkan nilai jual produk-produk pertanian dapat dengan cara
menjadikan produk-produk pertanian menjadi bagian dari agrowisata daerah.
Melalui pengembangan agrowisata ini akan banyak sekali tenaga kerja di desa dan
kota dapat diberdayakan (pengembangan ekonomi kreatif), menumbuhkan
kecintaan generasi muda perkotaan ke dunia pertanian, citra pertanian semakin
menguat.4
Agrowisata merupakan salah satu bisnis yang berkembang saat ini, oleh
karena itu diperlukan analisis kelayakan untuk mengidentifikasi apakah bisnis
tersebut layak untuk dijalankan atau tidak.
2)
Manfaat Periwisata http://artikelterbaru.com/pariwisata/manfaat-pariwisata [5 Februari
2012]
3)
Strategi Pengembangan Wisata Agro di Indonesia http://database.deptan.go.id [5 Februari
2012]
4)
Harus!!! Pengembangan Wisata Agri di Indonesia http://wisata.kompasiana.com [6
Februari 2012]
11
Analisis kelayakan suatu usaha dapat dilihat melalui dua aspek yaitu aspek
finansial dan non-finansial. Aspek finansial dapat dianalisis melalui kriteria
kelayakan investasi seperti NPV, IRR, Net B/C, Payback Period, serta analisis
sensitivitas. Sedangkan analisis non-finansial dapat dilakukan dengan mengkaji
aspek pasar, aspek teknis, aspek menejemen dan hukum, aspek ekonomi-sosial-
budaya, serta aspek lingkungan.
Menurut Nugroho (2010) dan Ferdiansyah (2010), kelayakan agrowisata
layak berdasarkan aspek non-finansial hal ini dapat dilihat dari aspek pasar, aspek
teknis, aspek manajemen dan hukum, serta aspek sosial ekonomi lingkungan.
Namun dalam penelitian Mahaputriana (2006), kelayakan berdasarkan aspek non-
finansial hanya dilihat dari aspek teknis dan aspek pasar saja. Sedangkan analisis
kelayakan finansial dalam penelitian Nugroho (2010), Ferdiansyah (2010) dan
Mahaputriana (2006) menggunakan empat kriteria investasi yaitu NPV, IRR, Net
B/C, serta Payback Period. Hasil menunjukkan bahwa usaha agrowisata layak
secara finansial karena sesuai dengan empat kriteria tersebut.
Nugroho (2010) melakukan analisis kelayakan finansial pada Agrowisata
Kampung Budaya Sindang Barang dengan membagi menjadi dua skenario.
Skenario pertama dikaji berdasarkan kondisi usaha saat ini tanpa adanya
pengembangan usaha, sedangkan skenario kedua dikaji dengan asumsi ada
pengembangan usaha. Pada penelitian Ferdiansyah (2010) kelayakan finansial
Agrowisata Markisa dianalisis dalam lima skenario. Pada skenario pertama
perusahaan mengalami kondisi perubahan harga jual produk, skenario kedua
perusahaan mengalami perubahan penerimaan manfaat proyek, skenario ketiga
perusahaan mengalami perubahan dalam hal budidaya yaitu kenaikan harga input,
pada skenario keempat perusahaan mengalami penyusutan produk, dan pada
skenario kelima perusahaan mengalami penurunan jumlah pengunjung.
Analisis finansial Taman Agrowisata Bukit Ganjau yang dilakukan oleh
Mahaputriana (2006) menggunakan empat skenario. Dalam penelitian ini kondisi
perusahaan pada skenario pertama terjadi penurunan produksi, kondisi perusahaan
pada skenario kedua terjadi perubahan harga bahan bakar, kondisi perusahaan
pada skenario ketiga terjadi perubahaan jumlah pengunjung, dan kondisi pada
skenario keempat perusahaan terjadi perubahan waktu penerimaan manfaat
12
proyek. Analisis kelayakan juga memerlukan analisis sensitivitas untuk melihat
pengaruh perubahan kondisi terhadap kelayakan suatu usaha. Pada penelitian
Nugroho (2010), Mahaputriana (2006), dan Ferdiansyah (2010) analisis
sensitivitas dilakukan menggunakan switching value (nilai pengganti). Hasil dari
switching value menunjukkan perubahan maksimal yang masih dapat ditoleransi
agar bisnis masih tetap layak.
Penelitian terdahulu merupakan referensi dan acuan bagi penelitian saat
ini. Hal yang berbeda dalam penelitian yang akan dilakukan saat ini adalah lokasi,
waktu dan kondisi. Lokasi yang dipilih pada penelitian saat ini adalah Wisata
Agro Tambi Kecamatan Kejajar Kabupaten Wonosobo. Penelitian ini mencakup
seluruh aspek dalam mengukur kelayakan suatu bisnis baik finansial maupun non-
finansial. Aspek finansial meliputi NPV, IRR, Net B/C, dan Payback Periode.
Sedangkan aspek non-finansial meliputi aspek pasar, aspek teknis, aspek
manajemen dan hukum, aspek sosial ekonomi dan budaya, dan aspek lingkungan.
13
III KERANGKA PEMIKIRAN
3.1. Kerangka Pemikiran Teoritis
3.1.1. Studi Kelayakan Bisnis

Perusahaan merupakan suatu tempat untuk melakukan kegiatan proses
produksi barang atau jasa sehingga dapat dikonsumsi oleh manusia. Untuk
menghasilkan barang yang siap dikonsumsi oleh manusia, perusahaan
memerlukan bahan-bahan dan faktor pendukung seperti bahan baku, tenaga kerja,
peralatan dan perlengkapan yang mendukung kegiatan proses produksi. Oleh
karena itu, perusahaan harus membayar biaya produksi tersebut. Hasil dari
kegiatan produksi berupa barang atau jasa inilah yang akan dipasarkan untuk
memperoleh kembali biaya yang telah dikeluarkan dan untuk memperoleh
keuntungan. Begitu pun dengan bisnis, bisnis merupakan suatu kegiatan yang
mengeluarkan biaya-biaya dengan harapan akan mendapatkan benefit.
Sektor pertanian merupakan lahan yang potensial dalam membangun
pertumbuhan perekonomian nasional terutama kegiatan bisnis pada sektor
agribisnis. Gittinger (2008) mengungkapkan bahwa kegiatan pertanian merupakan
suatu kegiatan investasi yang mengubah sumber-sumber finansial menjadi barang-
barang kapital yang dapat menghasilkan keuntungan setelah beberapa periode
waktu. Pertanyaan tersebut menunjukkan bahwa investasi sangatlah diperlukan
dalam menjalankan sebuah bisnis.
Studi kelayakan bisnis merupakan suatu analisis mengenai suatu kegiatan
investasi apakah memberikan manfaat atau tidak bila dijalankan (Nurmalina et al.
2010). Studi kelayakan juga merupakan bahan pertimbangan dalam mengambil
suatu keputusan, apakah menerima atau menolak dari suatu gagasan usaha yang
direncanakan. Pengertian layak dalam penilaian ini adalah kemungkinan dari
gagasan usaha yang akan dilaksanakan memberikan manfaat (benefit), baik dalam
arti financial benefit maupun dalam arti social benefit (Ibrahim 2009).
Peranan studi kelayakan dalam berbagai kegiatan usaha adalah dapat
mengetahui seberapa jauh gagasan usaha yang akan dijalankan maupun yang
sedang berjalan mampu menghasilkan manfaat serta prospeknya di masa yang
akan datang (Ibrahim 2009). Studi kelayakan bisnis dapat juga berperan dalam
memperoleh pinjaman dana dari para investor. Bagi penanam modal, studi
kelayakan merupakan gambaran mengenai usaha baik yang akan dijalankan
maupun yang sedang berjalan dan melalui studi kelayakan mereka dapat
mengetahui prospek usaha dan kemungkinan keuntungan yang akan diterima.
Selain itu, studi kelayakan bisnis juga dapat berperan sebagai alat yang dapat
digunakan sebagai penunjang dalam melakukan penilaian terhadap bisnis-bisnis
baru, pengembangan bisnis, serta dapat digunakan untuk menilai manfaat yang
dihasilkan bagi perekonomian nasional.
Tujuan kelayakan bisnis merurut Kasmir dan Jakfar (2009) adalah :
1. Menghindari risiko kerugian
Sebuah bisnis mengandung ketidakpastian, untuk menghindari adanya risiko
kerugian di masa akan datang maka dilakukan analisis kelayakan usaha.
2. Memudahkan perencanaan
Jika apa yang akan terjadi di masa yang akan datang sudah dapat diramalkan
maka akan memudahkan dalam perencanaan sebuah usaha. Perencanaan
dapat meliputi jumlah dana yang diperlukan, kapan usaha akan dijalankan,
dimana lokasi usaha akan dibangun, siapa saja yang menjalankan, bagaimana
cara menjalankannya, berapa keuntungan yang akan diperoleh serta
bagaimana cara mengatasi jika terjadi penyimpangan.
3. Memudahkan pelaksanaan pekerjaan
Dengan adanya perencanaan bisnis yang telah disusun akan memudahkan
pelaksanaan bisnis. Pekerjaan akan dilakukan secara sistematik, karena para
pelaksananya telah memiliki pedoman sehingga dapat dilaksanakan sesuai
dengan rencana yang telah disusun.
4. Memudahkan pengawasan
Dengan telah dilaksanakannya usaha sesuai dengan rencana yang telah
disusun, maka akan memudahkan perusahaan untuk melakukan pengawasan
agar dalam pelaksanaannya tidak menyimpang dari apa yang telah
direncanakan.
15
5. Memudahkan pengendalian
Apabila terjadi penyimpangan maka akan mudah terdeteksi, sehingga dapat
dilakukan pengendalian agar tujuan perusahaan tetap tercapai.
3.1.2. Teori Biaya dan Manfaat Proyek

Proyek adalah suatu rangkaian aktivitas yang direncanakan untuk
mendapatkan manfaat dalam jangka waktu tertentu. Manfaat proyek merupakan
penerimaan yang dihasilkan suatu proyek sebelum dikurangi dengan biaya yang
dikeluarkan (Ibrahim 2009). Menurut Nurmalina et al (2010) manfaat proyek
terdiri dari tiga macam yaitu (1) tangible benefit, (2) indirect benefit, (3)
intangible benefit. Tangible benefit adalah manfaat yang secara nyata dapat
dirasakan langsung. Umumnya manfaat ini ditimbulkan karena adanya
peningkatan produksi, perbaikan kualitas produk, perubahan waktu dan lokasi
penjualan, dan perubahan bentuk produk. Indirect benefit merupakan manfaat
yang dirasakan di luar bisnis sehingga mempengaruhi keadaan eksternal di luar
bisnis. Sedangkan intangible bisnis adalah manfaat yang tidak nyata yang
ditimbulkan akibat adanya suatu usaha. Manfaat yang dihasilkan oleh suatu usaha
tidak terlepas dari adanya biaya untuk menghasilkan manfaat tersebut. Biaya
tersebut terdiri dari biaya modal, biaya operasional serta biaya lainnya seperti
bunga pinjaman dan pajak.
3.1.3. Aspek Kelayakan Bisnis

Aspek yang diteliti dalam studi kelayakan suatu usaha meliputi aspek
pasar, aspek teknis, aspek manajemen dan hukum, aspek sosial ekonomi an
budaya, aspek lingkungan dan finansial. Masing-masing aspek tidak dapat berdiri
sendiri, tetapi saling berkaitan satu dengan yang lain. Bila salah satu aspeknya
kurang memenuhi kriteria kelayakan perlu dilakukan perbaikan atau tambahan
yang diperlukan (Nurmalina et al. 2010).
3.1.3.1. Aspek Pasar

Pasar dan pemasaran merupakan hal yang tidak dapat dipisahkan satu
dengan yang lainnya. Setiap ada kegiatan pasar selalu diiringi oleh pemasaran dan
setiap kegiatan pemasaran bertujuan untuk mencari atau menciptakan pasar
(Kasmir dan Jakfar 2009). Pasar adalah titik bertemunya antara permintaan dan
16
penawaran. Sedangkan pemasaran merupakan upaya untuk menjual produk dan
menciptakan pasar dengan tujuan memperoleh keuntungan.
Aspek pasar penting untuk dikaji dalam sebuah studi kelayakan usaha.
Walaupun suatu usaha tersebut layak untuk dikembangkan jika dilihat dari aspek
teknis, manajemen, lingkungan dan keuangan, namun jika produk yang dihasilkan
tidak mampu diserap oleh pasar maka tidak ada artinya usaha tersebut
dikembangkan. Daya serap pasar merupakan peluang pasar yang dapat
dimanfaatkan dalam memasarkan hasil produksi dari usaha yang direncanakan.
Untuk menganalisis daya serap pasar umumnya dapat dilihat dari :
1. Permintaan
Permintaan adalah jumlah barang dan jasa yang diminta konsumen pada
berbagai tingkat harga pada suatu waktu tertentu. Menurut Kasmir dan Jakfar
(2009) faktor yang mempengaruhi permintaan suatu barang dan jasa adalah
harga barang itu sendiri, harga barang lain yang memiliki hubungan,
pendapatan, selera, jumlah penduduk, dan faktor khusus (akses). Permintaan
akan terjadi jika didukung oleh kemampuan yang dimiliki konsumen untuk
mengkonsumsi serta adanya akses untuk memperoleh barang dan jasa.
2. Penawaran
Penawaran adalah jumlah barang dan jasa yang ditawarkan produsen kepada
konsumen dengan tingkat harga tertentu. Adapun faktor yang mempengaruhi
penawaran suatu barang atau jasa antara lain adalah harga dari barang itu
sendiri, harga barang lain yang memiliki hubungan, teknologi, biaya
produksi, tujuan perusahaan, serta akses (Kasmir dan Jakfar 2009).
3. Market Space dan Market Share
Market Space adalah peluang pasar (market potensial) yang dapat
dimanfaatkan oleh perusahaan. Sedangkan market share merupakan bagian
yang dapat diambil oleh gagasan suatu usaha yang direncanakan. Jika market
space tidak tersedia maka suatu perusahaan tidak akan mendapatkan market
share. Market share sangat bergantung pada masing-masing perusahaan
melakukan persaingan (Ibrahim 2009).
17
4. Segmenting, Targetting, dan Positioning
Segmenting adalah suatu proses membagi pasar menjadi beberapa kelompok
pembeli yang berbeda. Hal ini perlu dilakukan mengingat dari perbedaan
keinginan dan kebutuhan dari setiap konsumen. Segmentasi pasar dapat
dilakukan berdasarkan geografis, demografis, serta psikografis. Setelah
melakukan segmentasi pasar, maka perusahaan dapat menentukan pasar mana
yang paling berpotensi untuk dimasuki (market targetting). Sedangkan
positioning merupakan kegiatan menentukan posisi yang kompetitif untuk
produk atau suatu pasar (Kasmir dan Jakfar 2009).
5. Bauran Pemasaran (Marketing Mix)
Bauran pemasaran meliputi tujuh aspek yaitu produk (product), harga (price),
distribusi (place), promosi (promotion), personil (people), bukti fisik
(physical evidence), dan proses (process).
3.1.3.2. Aspek Teknis

Menurut Nurmalina et al. (2010) aspek teknis adalah aspek yang
berkaitan dengan proses pembangunan bisnis secara teknis dan pengoperasiannya
setelah bisnis tersebut selesai dibangun. Aspek ini mengkaji hal-hal yang
berhubungan dengan kegiatan teknis dan operasi yaitu lokasi bisnis, skala usaha,
proses produksi, layout, serta pemilihan teknologi.
3.1.3.3. Aspek Manajemen dan Hukum

Menurut Ibrahim (2009), fungsi dari manajemen antara lain perencanaan,
pengorganisasian, pengadaan tenaga kerja, pengarahan pekerjaan, dan
pelaksanaan pengawasan. Aspek manajemen mempelajari tentang bentuk badan
usaha yang dipilih, struktur organisasi perusahaan, job desk dari masing-masing
karyawan sesuai dengan jabatan, jumlah tenaga kerja yang digunakan, serta sistem
penggajian tenaga kerja dari perusahaan tersebut. Sedangkan aspek hukum
mempelajari tentang bentuk badan hukum usaha yang digunakan serta
perijinannya. Aspek hukum dapat mempermudah dan memperlancar kegiatan
bisnis pada saat bekerja sama dengan pihak lain.
18
3.1.3.4. Aspek Sosial Ekonomi dan Budaya
Pada aspek sosial, ekonomi, dan budaya yang dinilai adalah seberapa
besar suatu bisnis memiliki dampak sosial, ekonomi, dan budaya baik terhadap
pemerintah pada umumnya maupun masyarakat khususnya. Dampak ekonomi
yang ditimbulkan dapat berupa peningkatan pendapatan rumah tangga,
meningkatkan perekonomian pemerintah baik lokal maupun regional, serta
mampu berkontribusi terhadap pengembangan wilayah di sekitar perusahaan.
Dampak sosial dengan adanya suatu usaha antara lain meliputi adanya perubahan
demografi dan perubahan kesehatan masyarakat. Sedangkan dampak terhadap
budaya dengan adanya suatu usaha antara lain meliputi perubahan adat istiadat,
nilai dan norma budaya setempat, perubahan warisan budaya, serta perubahan
sikap dan persepsi masyarakat terhadap rencana usaha (Kasmir dan Jakfar 2009).
3.1.3.5. Aspek Lingkungan

Pada aspek ini yang diamati adalah pengaruh suatu usaha terhadap
lingkungan yang ditimbulkan oleh kegiatan yang dilakukan oleh perusahaan. Hal
ini terkait dengan udara, air, darat yang pada akhirnya berdampak pada kehidupan
manusia, hewan, dan tumbuhan yang ada. Analisis ini dilakukan untuk mengamati
dampak rencana usaha terhadap kegiatan yang sudah ada maupun dampak
kumulatif dari rencana usaha dan kegiatan yang sudah ada terhadap lingkungan
(Kasmir dan Jakfar 2009).
3.1.3.6. Aspek Kelayakan Finansial

Analisis dalam aspek ini dilakukan untuk menilai biaya-biaya apa saja
yang diperlukan dan seberapa besar biaya tersebut, mengetahui besarnya
pendapatan yang akan diterima serta mengetahui seberapa lama investasi yang
ditanam akan kembali. Dalam menentukan layak atau tidaknya suatu usaha
ditinjau dari aspek finansial dapat diukur dengan beberapa kriteria. Kriteria yang
biasa digunakan untuk menentukan kelayakan suatu usaha atau investasi adalah:
1. Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) menunjukkan manfaat bersih yang diterima suatu
usaha selama umur bisnis pada tingkat suku bunga tertentu. Suatu bisnis
19
dikatakan layak jika penerimaan yang didapat lebih besar dari biaya yang
dikeluarkan. Tiga kriteria kelayakan berdasarkan NPV yaitu:
1) NPV > 0, berarti secara finansial proyek layak dilaksanakan karena
manfaat yang diperoleh lebih besar daripada biaya.
2) NPV = 0, berarti secara finansial proyek sulit dilaksanakan karena
manfaat yang diperoleh hanya cukup untuk menutupi biaya
yang dikeluarkan
3) NPV < 0, berarti secara finansial proyek tidak layak dilaksanakan karena
manfaat yang diperoleh lebih kecil daripada biaya yang
dikeluarkan.
2. Net Benefit Ratio (Net B/C)
Net Benefit Ratio adalah rasio antara manfaat bersih yang bernilai
positifdengan manfaat bersih yang bernilai negatif (Nurmalina et al. 2010).
Kriteria ini menunjukkan besarnya manfaat yang didapat terhadap satu satuan
biaya yang diinvestasikan. Jika diperoleh nilai net B/C lebih besar sama
dengan satu maka dapat disimpulkan bahwa proyek layak untuk
dilaksanakan, tetapi jika net B/C kurang dari satu maka dapat disimpulkan
bahwa proyek tidak layak untuk dilaksanakan.
3. Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return (IRR) adalah suatu tingkat discount rate yang
menghasilkan net present value sama dengan nol. Analisis kelayakan
berdasarkan kriteria IRR menunjukkan seberapa besar pengembalian terhadap
investasi yang ditanamkan. Sebuah bisnis dikatakan layak jika nilai IRR lebih
besar dari discount rate yang berlaku. Begitu pun sebaliknya, apabila nilai
IRR lebih kecil daripada discount rate yang berlaku maka proyek tersebut
tidak layak untuk dilaksanakan. Menurut Nurmalina et al. (2010) tingkat
discount rate yang lebih rendah akan menghasilkan NPV yaang bernilai
positif, sedangkan discount rate yang lebih tinggi akan menghasilkan NPV
yang bernilai negatif. Gambar 4 menunjukkan hubungan antara NPV dengan
IRR.
20
NPV
IRR
0 i = Discount Rate (%)
Gambar 4. Hubungan Antara NPV dan IRR

Sumber: Nurmalina, et all (2010)
4. Payback Period
Payback Period merupakan kriteria investasi yang dapat mengukur seberapa
cepat investasi kembali. Semakin kecil nilai dari Payback Period semakin
baik, karena menunjukkan bahwa pengembalian terhadap investasi semakin
cepat. Hal ini juga membuktikan perputaran modal perusahaan tersebut
semakin lancar. Semakin cepat pengembalian investasi maka semakin mudah
dalam pergantian aset baru. Discounted Payback Period (DPP) juga
merupakan salah satu metode yang digunakan untuk mengukur periode
pengembalian investasi dengan menggunakan manfaat bersih yang telah
dikalikan dengan tingkat suku bunga (Discount Rate).
3.1.3.7. Analisis Sensitivitas

Analisis sensitivitas dilakukan untuk mengkaji kembali analisis
kelayakan usaha yang telah dilakukan. Menurut Gittinger (2008) analisis
sensitivitas merupakan perlakuan terhadap ketidakpastian. Tujuan analisis ini
adalah menilai apa yang terjadi dengan hasil analisis kelayakan usaha jika terjadi
perubahan keadaan.
Gittinger (2008) juga mengungkapkan bahwa suatu variasi pada analisis
sensitivitas adalah nilai pengganti (switching value). Switching value ini
merupakan kegiatan analisis yang mencoba melihat seberapa besar perubahan
maksimum yang dapat mempengaruhi kelayakan suatu usaha.
21
3.2. Kerangka Operasional
Penelitian ini dilatarbelakangi oleh adanya ketertarikan masyarakat
terhadap sektor pariwisata yang terus meningkat. Pariwisata dipersepsikan sebagai
mesin penggerak ekonomi penghasil devisa bagi pembangunan ekonomi di suatu
negara, tidak terkecuali di Indonesia. Indonesia sebagai salah satu negara tujuan
wisata juga turut merasakan dampak positif kenaikan jumlah wisatawan tersebut.
Seiring dengan perubahan budaya, sebagian besar masyarakat Indonesia
menjadikan wisata sebagai suatu kebutuhan. Salah satu jenis objek wisata yang
banyak diminati oleh masyarakat adalah agrowisata. Kecenderungan ini
merupakan signal tingginya permintaan akan agrowisata dan sekaligus menjadi
peluang bagi pengembangan produk-produk agribisnis baik dalam bentuk
kawasan ataupun produk pertanian yang mempunyai daya tarik spesifik.
Wisata Agro Tambi merupakan suatu bentuk cabang usaha dari PT
Tambi. PT Tambi berusaha mengembangkan potensi keindahan dan daya tarik
alam perkebunan sebagai wisata agro dengan nama Wisata Agro Tambi. Wisata
Agro ini merupakan suatu bentuk perluasan atau diversifikasi usaha dari PT
Tambi yang diharapkan dapat meningkatkan pendapatan petani, memberikan
kontribusi pendapatan bagi perusahaan sekaligus melestarikan sumberdaya lahan
yang ada.
Wisata Agro Tambi ini memiliki fasilitas yang belum dimanfaatkan secara
optimal, oleh karena itu diperlukan analisis kelayakan untuk mengetahui seberapa
besar manfaat yang diberikan jika fasilitas tersebut dimanfaatkan secara optimal.
Selain itu, sebagai suatu bentuk cabang bisnis yang sedang berkembang, maka
Wisata Agro Tambi memerlukan penilaian terhadap aspek-aspek kelayakan
bisnisnya. Studi kelayakan usaha digunakan untuk menganalisis kelayakan pada
usaha yang baru dibentuk atau apabila terjadi pengembangan usaha yang
membutuhkan investasi baru (Kasmir dan Jakfar 2009). Studi kelayakan usaha
juga dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam mengambil suatu
keputusan usaha, baik menolak atau menerima rencana usaha, dan
mempertahankan atau menghentikan usaha yang sudah ada (Nurmalina et al.
2009).
22
Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis kelayakan usaha Wisata Agro
Tambi. Terdapat dua aspek yang akan diteliti, yaitu aspek non-finansial dan aspek
finansial. Aspek aspek non-finansial yang diteliti meliputi aspek pasar, teknis,
manajemen dan hukum, sosial ekonomi budaya, dan aspek lingkungan. Aspek
pasar dapat dilihat dari permintaan, penawaran, market space dan market space,
segmenting-targeting-positioning, dan bauran pemasaran yang dilakukan oleh
perusahaan. Aspek teknis dapat dilihat dari lokasi bisnis, skala usaha, proses
produksi, layout, serta pemilihan teknologi yang digunakan oleh Wisata Agro
Tambi. Aspek manajemen dan hukum dapat dilihat dari bentuk badan hukum
usaha, struktur organisasi perusahaan, job desk masing-masing karyawan, jumlah
tenaga kerja, dan sistem penggajian tenaga kerja.
Pada aspek sosial ekonomi dan budaya, hal yang akan diteliti adalah
dampak ekonomi, sosial, budaya yang ditimbulkan dengan adanya usaha Wisata
Agro Tambi baik bagi masyarakat maupun pemerintah. Pada aspek lingkungan
hal yang dapat dilihat adalah pengaruh kegiatan yang dilakukan oleh Wisata Agro
Tambi terhadap lingkungan. Sedangkan aspek finansial yang diteliti
menggunakan kriteria NPV, IRR, Net B/C, Payback Period, dan analisis
sensitivitas menggunakan metode switching value. Penelitian ini diharapkan dapat
memberikan rekomendasi kepada perusahaan Wisata Agro Tambi dan menilai
manfaat yang dihasilkan dari usaha agrowisata tersebut. Diagram kerangka alir
pemikiran dapat dilihat pada Gambar 5.
23
 Kekayaan alam Indonesia yang melimpah
 Meningkatnya ketertarikan masyarakat terhadap sektor
pariwisata
 Agrowisata menjadi tren dalam industri pariwisata
Wisata AgroTambi sebagai salah satu objek wisata

berbasiskan lingkungan di Kabupaten Wonosobo
Wisata AgroTambi memiliki berbagai fasilitas, namun ada

satu fasilitas yang belum dikelola secara maksimal.
Analisis Kelayakan Non- Analisis Kelayakan Finansial

finansial:
 Aspek pasar (permintaan, 1. Keuntungan
penawaran, STP, market 2. Pengembalian bisnis
space, market share, dan terhadap investasi yang
marketing mix) ditanam
 Aspek teknis (lokasi bisnis, 3. Sensitivitas (switching
skala usaha, proses produksi, value)
layout, teknologi)
 Aspek manajemen dan
hukum (badan usaha, struktur
organisasi, job desk, jumlah
tenaga kerja, sistem upah)
 Aspek sosial, ekonomi, dan
budaya (dampak usaha
terhadap bidang ekonomi,
sosial, dan budaya)
 Aspek lingkungan
(pengelolaan limbah)
LAYAK TIDAK LAYAK
Gambar 5. Kerangka Pemikiran Operasional Analisis Kelayakan Usaha

Wisata Agro Tambi Kecamatan Kejajar Kabupaten Wonosobo
24
VI METODE PENELITIAN
4.1. Lokasi dan Waktu

Penelitian dilakukan di Wisata Agro Tambi, Desa Tambi, Kecamatan
Kejajar, Kabupaten Wonosobo, Provinsi Jawa Tengah. Pemilihan lokasi
dilakukan secara purposive (sengaja) dengan pertimbangan bisnis di bidang
pariwisata mempunyai potensi yang baik untuk dikembangkan di Wonosobo dan
Wisata Agro Tambi merupakan salah satu objek wisata yang diminati oleh para
wisatawan. Penelitian di lapangan dilakukan pada bulan Maret 2012.
4.2. Jenis dan Sumber Data

Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data
sekunder. Data primer diperoleh dari hasil pengamatan di lapang dan wawancara
langsung dengan manajemen perusahaan Wisata Agro Tambi serta Dinas
Pariwisata dan Kebudayaan Wonosobo. Data sekunder diperoleh dari arsip Wisata
Agro Tambi, Biro Pusat Statistik, Kementerian Pariwisata dan Ekonomi Kreatif,
Dinas Pariwisata dan Kebudayaan Wonosobo, Badan Pengelola Keuangan dan
Aset Daerah Wonosobo serta literatur lain yang relevan. Instrumentasi yang
digunakan dalam penelitian ini adalah daftar pertanyaan guna mendapatkan
informasi yang relevan. Alat pendukung lainya dalam metode ini adalah komputer
sebagai alat pencarian literatur, perekam data dan pengolah data yang didapatkan.
4.3. Metode Pengumpulan Data

Pengumpulan data dilakukan dari tahap penyusunan proposal yaitu bulan
Desember hingga Maret 2012. Metode pengumpulan data yang dilakukan yaitu
dengan cara melakukan observasi langsung di lokasi perusahaan, melakukan
wawancara dengan pihak manajemen perusahaan Wisata Agro Tambi beserta
narasumber lainnya yang relevan, serta studi pustaka dengan membaca buku-buku
terkait, penelitian terdahulu, dan literatur lainnya yang menunjang penelitian ini.
Teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah wawancara
langsung dengan menggunakan daftar pertanyaan.
4.4. Metode Pengolahan Data
Data yang diperoleh berupa data kualitatif dan kuantitatif. Data yang
bersifat kuantitatif diolah menggunakan program komputer Microsoft Excel 2007
dan disajikan dalam bentuk tabel. Data kuantitatif meliputi biaya investasi, biaya
operasional, biaya pajak, penerimaan dari kunjungan wisatawan, serta nilai sisa
investasi.
Data kuantitatif ini digunakan dalam menganalisis kelayakan usaha Wisata
Agro Tambi berdasarkan aspek finansial. Metode yang digunakan dalam analisis
kuantitatif adalah kriteria kelayakan investasi dan analisis sensitivitas. Sedangkan
data kualitatif digunakan untuk menganalisis kelayakan usaha Wisata Agro Tambi
berdasarkan aspek non-finansial yaitu aspek pasar, aspek teknis, aspek
manajemen dan hukum, aspek sosial-ekonomi-budaya, dan aspek lingkungan.
4.4.1. Analisis Kelayakan Non-Finansial

Analisis kelayakan aspek non-finansial mengkaji kelayakan usaha dari
berbagai aspek yaitu aspek pasar, aspek teknis, aspek manajemen dan hukum,
aspek sosial-ekonomi-budaya, dan aspek lingkungan. Pada aspek pasar, variabel
yang dianalisis meliputi permintaan, penawaran, harga, pemasaran meliputi
strategi pemasaran (segmentation, targetting, positioning) serta bauran pemasaran
(marketing mix). Pada aspek teknis, yang akan diteliti meliputi lokasi usaha,
fasilitas, skala usaha, layout usaha, alur kegiatan operasional, serta pemilihan jenis
teknologi.
Pada aspek manajemen hal yang diperhatikan adalah struktur organisasi,
wewenang dan tanggung jawab, perolehan tenaga kerja, sistem penggajian tenaga
kerja. Pada aspek hukum hal yang diperhatikan adalah bentuk badan hukum usaha
dan izin usaha. Pada aspek sosial-ekonomi-budaya yang akan dinilai adalah
dampak yang akan ditimbulkan dari usaha Wisata Agro Tambi terhadap kondisi
sosial ekonomi dan budaya. Sedangkan pada aspek lingkungan yang akan
dianalisis adalah dampak dari adanya usaha Wisata Agro Tambi terhadap
lingkungan.
26
4.4.2. Analisis Kelayakan Finansial
Metode dalam menganalisis kelayakan finansial usaha Wisata Agro Tambi
adalah dengan menggunakan kriteria kelayakan investasi. Metode tersebut terdiri
dari Net Present Value (NPV), Internal Rate Return (IRR), Net Benefit Cost Ratio
(Net B/C), dan Discounted Payback Period (DPP). Selain itu digunakan juga
analisis sensitivitas dengan metode switching value untuk melihat kondisi
kelayakan finansial usaha jika terjadi penurunan jumlah pengunjung dan
perubahan harga paket wisata.
4.4.2.1. Net Present Value (NPV)

Net Present Value adalah selisih antara PV kas bersih dengan PV
investasi selama umur investasi (Kasmir dan Jakfar 2009). Rumus dalam
menghitung NPV adalah sebagai berikut:
𝑛
Bt − Ct
NPV =
(1 + i)t
𝑡=0
Keterangan :
Bt = manfaat yang diperoleh tiap tahun
Ct = biaya yang dikeluarkan tiap tahun
n = tahun kegiatan bisnis
i = tingkat DR (%)
Sumber: Nurmalina, et al (2010)
Penilaian kelayakan investasi berdasarkan nilai NPV adalah sebagai

berikut:
1) Jika NPV = 0, berarti usaha tersebut tidak untung atau tidak rugi (manfaat yang
diterima hanya mampu menutupi biaya yang telah dikeluarkan),
maka keputusan yang diambil tergantung kepada penilaian dari
pengambil keputusan.
2) Jika NPV > 0, maka usaha tersebut layak untuk dijalankan.
3) Jika NPV < 0, maka usaha tersebut merugi dan tidak layak untuk dijalankan.
27
4.4.2.2. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C)
Net Benefit Cost Ratio adalah rasio aktivitas dari manfaat bersih bernilai
positif dengan manfaat bersih yang bernilai negatif. Rumus yang digunakan dalam
menghitung Net B/C adalah :
n Bt -Ct
t=0(1+i)t 𝐵𝑡 −𝐶𝑡 >0
Net B/C= Dimana
n Bt -Ct 𝐵𝑡 −𝐶𝑡 <0
t=o(1+i)t
Keterangan:
Bt = manfaat yang diperoleh tiap tahun
Ct = biaya yang dikeluarkan tiap tahun
n = jumlah tahun
i = discount rate (%)
Sumber: Nurmalina et al. (2010)
Penilaian kelayakan investasi berdasarkan nilai Net B/C adalah:

1) Net B/C > 1, berarti usaha tersebut layak (usaha menguntungkan)
2) Net B/C = 1, bisnis tidak mengalami keuntungan ataupun kerugian
3) Net B/C < 1, berarti usaha tersebut tidak layak (usaha merugikan)
4.4.2.3. Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) merupakan alat untuk mengukur tingkat
pengembalian hasil dari investasi (Kasmir dan Jakfar 2009). Besaran yang
dihasilkan dari perhitungan ini dalam satuan persentase. Suatu usaha dapat
dikatakan layak jika memiliki nilai IRR lebih besar dari tingkat suku bunga yang
berlaku, begitu pun sebaliknya jika IRR yang dihasilkan lebih kecil dari tingkat
suku bunga yang berlaku maka usaha tersebut tidak layak untuk dijalankan.
Berikut ini adalah rumus dalam menghitung nilai IRR:
NPV
IRR = i + (𝑖′ + 𝑖)
NPV − NPV ′
Keterangan :
i = Discount rate yang menghasilkan NPV positif
i’ = Discount rate yang menghasilkan NPV negatif
NPV = NPV yang bernilai positif
NPV’ = NPV yang bernilai negatif
Sumber : Nurmalina et al. (2010)
28
4.4.2.4. Discounted Payback Period (DPP)
Discounted Payback Period merupakan metode dalam menilai kelayakan
suatu usaha yang digunakan untuk mengukur seberapa cepat investasi yang
dikeluarkan bisa kembali. Discounted Payback Period dihitung menggunakan
manfaat bersih yang telah dikalikan dengan Discount Rate. Jika Discounted
Payback Period yang dihasilkan lebih kecil dari umur investasi maka usaha layak
untuk dijalankan, begitu juga sebaliknya jika Discounted Payback Period yang
dihasilkan lebih besar dari umur investasi maka usaha tersebut tidak layak untuk
dijalankan. Discounted Payback Period dapat dihitung dengan menggunakan
rumus:
I
𝐷𝑖𝑠𝑐𝑜𝑢𝑛𝑡𝑒𝑑 𝑃𝑎𝑦𝑏𝑎𝑐𝑘 𝑃𝑒𝑟𝑖𝑜𝑑 =
Ab 𝑑𝑖𝑠𝑐𝑜𝑢𝑛𝑡𝑒𝑑
Keterangan :
I = besarnya investasi yang dibutuhkan
Abdiscounted = benefit bersih yang dapat diperoleh pada setiap tahunnya dikalikan
dengan DR
Sumber : Nurmalina, et al (2010)

Analisis sensitivitas dilakukan untuk melihat dampak yang dihasilkan
dari suatu keadaan yang berubah-ubah terhadap suatu hasil analisis kelayakan
usaha. Analisis ini juga dapat dikatakan sebagai analisis pasca kriteria investasi
yang digunakan untuk melihat apa yanga akan terjadi pada kondisi ekonomi
perusahaan jika terjadi perubahan biaya atau manfaat. Perubahan yang biasa
terjadi pada suatu usaha antara lain :
1. Perubahan harga produk yang ditawarkan
2. Perubahan hasil produksi
3. Kenaikan biaya
4. Keterlambatan pelaksanaan usaha
Analisis ini diperlukan karena dalam sebuah usaha mengandung ketidak
pastian yang mungkin terjadi di masa akan datang. Dalam penelitian ini, analisis
sensitivitas dilakukan jika terjadi perubahan pada penurunan penjualan paket
wisata serta kenaikan gaji karyawan tetap dengan metode switching value.
29
Switching value merupakan perhitungan untuk mengukur perubahan maksimum
dari perubahan suatu komponen inflow atau outflow yang masih dapat ditoleransi
agar bisnis masih dapat tetap layak untuk dijalankan (Nurmalina et al. 2010)
4.4.2.6. Incremental Net Benefit

Incremental Net Benefit adalah manfaat bersih tambahan yang diperoleh
dari manfaat bersih tanpa bisnis dikurangi dengan manfaat bersih tanpa bisnis. Hal
ini terjadi karena ada faktor-faktor produksi yang sebelumnya tidak tergunakan
atau tidak terpakai ataupun belum termanfaatkan sehingga pada saat ada bisnis
apakah faktor tersebut memberikan manfaat atau tidak bagi bisnis yang dijalankan
(Nurmalina et al. 2010). Incremental Net Benefit dapat dihitung menggunakan
rumus:
Incremental Net Benefit = Manfaat bersih dengan bisnis – Manfaat bisnis tanpa bisnis
Sumber : Nurmalina, et al (2010)
4.5. Asumsi Dasar yang Digunakan

Asumsi dasar yang digunakan dalam penelitian ini adalah :
1) Modal usaha dari modal sendiri.
2) Tingkat diskonto yang digunakan merupakan tingkat suku bunga Bank
Indonesia pada saat penelitian yaitu tingkat suku bunga Bank Indonesia bulan
Maret 2012 sebesar 5,75%.
3) Umur usaha adalah 10 tahun, didasarkan pada umur investasi terlama yaitu
bangunan wisata agro.
4) Harga paket wisata terdiri dari :
a) Paket kunjungan sehari dengan harga :
i) Paket standar : Rp 25.000 per orang
ii) Paket eksklusif : Rp 50.000 per orang
iii) Paket eksklusif order : Rp 105.000 per orang
iv) Paket pertemuan : Rp 50.000 per orang + biaya sewa gedung
v) Paket pendidikan
 Sekolah Dasar : Rp 7.500 per orang
 Sekolah Menengah Pertama : Rp 10.000 per orang
 Sekolah Menengah Umum : Rp 12.500 per orang
30
vi) Paket wisata taman : Rp 5.000 per orang
b) Paket menginap
i) Menginap di home stay Flower : Rp 438.000 per kamar (menginap
dan menikmati kegiatan) dengan jumlah maksimal dua orang per
kamar.
ii) Menginap di home stay Mountain : Rp 375.000 per kamar (menginap
kamar.
iii) Menginap di home stay Bird A : Rp 315.000 per kamar (menginap
kamar.
iv) Menginap di home stay Bird B : Rp 280.000 per kamar (menginap
kamar.
v) Menginap di home stay Podang : Rp 345.000 per kamar (menginap
kamar.
vi) Menginap di home stay Merak : Rp 375.000 per pondok (menginap
dan menikmati kegiatan) dengan kapasitas berjumlah empat orang.
vii) Menginap di home stay Gladiol : Rp 1.250.000 per pondok
(menginap dan menikmati kegiatan) yang terdiri dari tiga kamar
viii) Menginap di home stay Teratai : Rp 1.250.000 per pondok
(menginap dan menikmati kegiatan) yang terdiri dari empat kamar.
ix) Menginap di home stay Cemara : Rp 1.565.000 per pondok
(menginap dan menikmati kegiatan) yang terdiri dari tiga kamar.
x) Menginap di home stay Louhan : Rp 625.000 per pondok (menginap
dan menikmati kegiatan) dengan kapasitas sebanyak empat orang.
xi) Menginap di home stay Kersen Kembar : Rp 1.250.000 per pondok
(menginap dan menikmati kegiatan) yang terdiri dari dua kamar.
xii) Menginap di home stay Anggrek : Rp 800.000 per pondok
(menginap dan menikmati kegiatan) dengan kapasitas sebanyak
empat orang.
31
xiii) Menginap di home stay Tulip : Rp 500.000 per pondok (menginap
dan menikmati kegiatan) dengan kapasitas sebanyak empat orang.
xiv) Menginap di home stay Sansevieria I : Rp 650.000 per pondok
(menginap dan menikmati kegiatan) dengan kapasitas sebanyak lima
orang.
xv) Menginap di home stay Sansevieria II : Rp 500.000 per pondok
(menginap dan menikmati kegiatan) dengan kapasitas sebanyak
empat orang.
5) Nilai total pendapatan usaha merupakan jumlah paket wisata yang terjual
dikalikan dengan harga dari paket wisata tersebut.
6) Pendapatan setiap tahun naik sebesar 10%. Hal ini berdasarkan target
perusahan yang menargetkan penjualan paket wisata Wisata Agro Tambi naik
sebesar 10% setiap tahunnya. Hal ini pun didukung oleh strategi-strategi
promosi yang diterapkan di Wisata Agro Tambi serta dukungan pemerintah
khususnya Dinas Pariwisata dan Kebudayaan Kabupaten Wonosobo melalui
program-program yang diadakan.
7) Terdapat dua pajak yang dibebankan kepada Wisata Agro Tambi yaitu pajak
penghasilan sebesar 25 persen sesuai dengan UU RI No.36 Tahun 2008 Pasal
17 ayat 2a dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
8) Biaya yang dikeluarkan untuk usaha ini terdiri dari biaya investasi dan biaya
operasional. Biaya investasi dikeluarkan pada tahun pertama. Sedangkan
biaya reinvestasi dikeluarkan jika umur ekonomis dari peralatan-peralatan
telah habis. Biaya operasional terdiri dari biaya tetap dan biaya variabel.
9) Penyusutan dihitung dengan metode garis lurus berdasarkan umur ekonomis
aset perusahaan.
10) Dalam satu bulan terhitung 30 hari kerja dan dalan satu tahun adalah 360 hari
(12 bulan).
11) Pendapatan mini market diperoleh dari harga jual produk oleh-oleh dikalikan
dengan kuantitasnya.
12) Pada skenario III, Wisata Agro Tambi melakukan pinjaman sebesar Rp
1.000.000.000 pada Bank BRI dengan suku bunga pinjaman sebesar sepuluh
persen.
32
V GAMBARAN UMUM LOKASI PENELITIAN
5.1. Profil Perusahaan

Awalnya pada tahun 1865 PT Tambi merupakan perusahaan perkebunan
milik pemerintah Hindia Belanda yang disewakan kepada pengusaha-pengusaha
swasta Belanda. PT Tambi memiliki tiga perkebunan yang bertempat di tiga
lokasi yang berbeda yaitu Tambi, Tanjungsari, dan Bedakah. Perkebunan teh
Tanjungsari disewa oleh D. Vander Ships, sedangkan perkebunan teh Tambi dan
Bedakah disewa oleh W.D. Jong. Pada tahun 1880 ketiga perkebunan tersebut
dibeli oleh MR. M.P Van Den Berg, A. W. Holle dan Ed. Jacobson. Mereka
kemudian bersama-sama mendirikan Begelen Thee en Kina Maatschappij di
Wonosobo. Pengurusan dan pengelolaan perkebunan teh tersebut diserahkan
kepada Firma Jhon Peet dan Co yang bertempat di Jakarta.
Pada saat Jepang di Indonesia tahun 1942 kebun Bedakah, Tambi dan
Tanjungsari diambil alih oleh mereka. Tanaman teh tersebut tidak dirawat bahkan
sebagian dibongkar dan diganti dengan tanaman lain seperti palawija, ubi-ubian,
pyretiun dan jarak. Namun, setelah Indonesia merdeka, kebun Bedakah, Tambi
dan Tanjungsari diambil alih kembali oleh Republik Indonesia dan berada
dibawah Pusat Perkebunan negara (PPN) yang berpusat di Surakarta, sedangkan
kantor dari ketiga perkebunan tersebut berpusat di Magelang.
Berdasarkan hasil Konferensi Meja Bundar (KMB) di Belanda maka
perusahaan-perusahaan asing yang ada di Indonesia yang sebelumnya sudah
diakui sebagai milik negara harus diserahkan kembali kepada pemilik semula.
Oleh karena itu, perkebunan Bedakah, Tanjungsari dan Tambi diserahkan kembali
kepada pemilik semula yanitu Bagelen Thee en Kina Maatscappij. Namun, setelah
beberapa tahun Bagelen Thee En kina Maatschappij tidak berniat untuk
melanjutkan usahanya. Akhirnya ketiga perkebunan tersebut diserahkan kepada
Indonesia. Selanjutnya, pada tanggal 26 November 1954 didirikan PT oleh PPN
yang bernama PT NV ex PPN Sindoro Sumbing. Status perkebunan Bedakah,
Tanjungsari dan Tambi resmi dibawah penguasaan PT NV ex PPN Sindoro
Sumbing.
Pada tahuun 1957, ada kesepakatan bersama antara Pemerintah Daerah
(Pemda) Wonosobo dan PT NV ex PPN Sindoro Sumbing untuk bersama-sama
mengelola ketiga perkebunan tersebut, dengan pembagian modal sebesar 50
persen dari Pemda Wonosobo dan 50 persen dari PT NV ex PPN Sindoro
Sumbing. Perusahaan baru tersebut diberi nama PT Tambi.
PT Tambi memiliki perbedaan dengan perkebunan lain yaitu lahan atau
kebun milik PT Tambi tersebar di tiga wilayah yang berjauhan. Oleh karena itu,
untuk meghemat biaya transportasi PT Tambi membangun tiga pengelolaah teh,
yaitu Unit Perkebunan (UP) Bedakah, Tambi, dan Tanjungsari. Namun, sejak
tahun 1981 UP Tanjungsari tidak mengelola sendiri dan pucuk tehnya diolah di
UP Bedakah dan UP Tambi. Agar koordinasi antar unit perkebunan dan hubungan
dengan para relasi perusahaan menjadi mudah, maka kantor direksi dibangun di
pusat Kota Wonosobo. Kantor direksi PT Tambi terletak di Jalan Tumenggung
Jogonegoro No. 39 dan tiap-tiap unit perkebunan ditempatkan di kantor
perwakilan yang mempunyai hak otonomi untuk mengurus rumah tangga unit
perkebunan sendiri.
5.2. Profil Wisata Agro
5.2.1. Sejarah Perkembangan Wisata Agro Tambi

PT Tambi yang bergerak dalam bidang Agribisnis dengan komoditi teh
menghadapi kondisi dimana biaya produksi yang meningkat tidak sebanding
dengan hasil yang diperoleh. Apalagi dengan adanya pencabutan subsidi
pemerintah terhadap komponen bahan produksi yang digunakan dalam
pengelolaan perkebunan teh antara lain bahan bakar minyak (BBM) dan pupuk.
Upaya yang dilakukan perusahaan dalam mengatasi kondisi tersebut antara
lain dengan cara meningkatkan efisiensi, produktivitas dan kualitas pada semua
kegiatan yang memungkinkan. Selain itu, perusahaan juga melakukan
diversifikasi usaha yang mempunyai prospek baik untuk mengantisipasi usaha
pokok teh yang cenderung mengalami penurunan. Diversifikasi yang dilakukan
oleh PT Tambi adalah dengan memanfaatkan keindahan alam, pemandangan
lingkungan kebun teh sebagai objek wisata (wisata agro). Akhirnya pada tahun
2000, dibangun Agrowisata di Unit Perkebunan Tambi.
34
5.2.2. Gambaran Umum Wisata Agro Tambi
Wisata Agro Tambi merupakan suatu bentuk diversifikasi usaha dari PT
Tambi dengan memanfaatkan keindahan alam disekitar perkebunan teh. Wisata
Agro Tambi terletak di Desa Tambi, Kecamatan Kejajar, Kabupaten Wonosobo,
Provinsi Jawa Tengah. Wisata agro ini terletak pada ketinggian 1.400 meter di
atas permukaan laut dengan temperatur harian berkisar antara 15 0 C sampai 250 C.
Lokasi Wisata Agro Tambi sangat strategis karena dikelilingi oleh gunung-
gunung yaitu Gunung Sindoro, Gunung Bismo, Gunung Pakuwojo, Gunung
Perahu dan penggunungan Sitlerep. Salah satu keuntungan lokasi Wisata Agro
Tambi adalah berada di jalur wisata Yogyakarta, Candi Borobudur, Magelang,
Dataran Tinggi Dieng dan beberapa tempat wisata lainnya di Wonosobo.
Wisata Agro Tambi memiliki visi dan misi yang mengacu kepada visi misi
yang dimiliki oleh perusahaan induk yaitu PT Tambi. Visi PT Tambi adalah
mewujudkan perusahaan perkebunan teh berproduksi tinggi, ramah lingkungan,
kualitas sesuai dengan selera konsumen, kokoh dan lestari, sedangkan misinya
adalah mendorong pertumbuhan ekonomi dalam rangka mendapatkan pajak dan
devisa bagi negara, pelestarian alam, dan penyerapan tenaga kerja.
Wisata Agro Tambi menawarkan beberapa paket wisata tanpa menginap
dan paket wisata menginap. Terdapat lima paket wisata tanpa menginap yaitu
paket standar, paket eksklusif, paket eksklusif pesanan, Outward Bound
Management Training (OBMT), dan paket pertemuan. Sedangkan untuk paket
menginap, disediakan fasilitas cottage sebagai tempat menginap bagi wisatawan
yang berkunjung dan terdapat pula fasilitas tambahan bagi tamu menginap yang
diberi nama GENEN. Paket ini terdiri dari api unggun, bakar jagung, dan kesenian
tradisional. Selain itu, Wisata Agro Tambi ini pun menyediakan guide dan
kendaraan menuju Dieng bagi para tamu yang ingin berkunjung ke sana. Calon
pengunjung Wisata Agro Tambi dapat melakukan reservasi terlebih dahulu
minimal tiga hari sebelum kedatangan agar dapat disesuaikan dengan jadwal dari
pihak pengelola wisata agro ini.
Pengunjung yang datang ke Wisata Agro Tambi berasal dari dalam negeri
(wisatawan domestik) dan luar negeri (wisatawan mancanegara). Pengunjung
yang datang ke Wisata Agro Tambi ini tidak hanya untuk berwisata, namun ada
35
beberapa pengunjung datang untuk mengadakan acara pertemuan seperti rapat dan
lain-lain.
5.2.3. Gambaran Umum Konsumen

Gambaran umum konsumen didapat dari hasil penyebaran kuesioner
kepada 30 pengunjung Wisata Agro Tambi secara acak. Kriteria pengunjung yang
dijadikan responden adalah minimal berusia 17 tahun. Hasil dari pengolahan
kuesioner ini memberikan kesimpulan bahwa pengunjung yang datang ke Wisata
Agro Tambi sebagian besar adalah laki-laki yaitu sebesar 76,67 persen (23 orang).
Sebanyak 50 persen (15 orang) pengunjung yang datang berusia 41-50 tahun.
Pengunjung yang datang ke Wisata Agro Tambi sebagian besar memiliki latar
belakang pendidikan sarjana yaitu sebesar 76,67 persen (23 orang) dan sebanyak
23,33 persen merupakan pegawai BUMN/ PNS. Sebagian besar pengunjung yaitu
sebanyak 53,33 persen (16 orang) yang mengunjungi Wisata Agro Tambi
memiliki pendapatan sebesar 2-4 juta rupiah. Berdasarkan tingkat pendapatan
konsumen tersebut dapat membuktikan bahwa segmentasi dari Wisata Agro
Tambi adalah konsumen kalangan menengah ke atas.
Pengunjung yang datang ke Wisata Agro Tambi tidak hanya berasal dari
wisatawan domestik saja, tetapi banyak juga wisatawan mancanegara yang
berkunjung ke wisata agro ini. Berdasarkan hasil penyebaran kuesioner, sebagian
besar konsumen yang datang berasal dari Jawa Tengah yaitu sebanyak 86,7 persen
(26 orang). Sebanyak 63 persen (19 orang) dari pengunjung yang datang
menyatakan bahwa mereka baru melakukan satu kali kunjungan ke Wisata Agro
Tambi dan 13 persen menyatakan bahwa mereka telah mengunjungi wisata agro
ini lebih dari empat kali dengan frekuensi kunjungan satu kali dalam satu bulan.
Pengunjung yang datang ke Wisata Agro Tambi mempunyai tujuan yang
beragam. Sebanyak 50 persen (15 orang) pengunjung yang datang ke Wisata Agro
Tambi memiliki tujuan untuk menghadiri pertemuan. Sebanyak 60 persen
pengunjung Wisata Agro Tambi datang pada hari libur atau weekend. Pengunjung
yang melakukan kunjungan di hari kerja biasanya dilakukan oleh para pegawai
yang mengadakan acara di Wisata Agro Tambi. Sebanyak 30 persen (9 orang)
melakukan kunjungan ke Wisata Agro Tambi bersama teman dan 23 persen (7
orang) melakukan kunjungan bersama keluarga. Hal ini disebabkan oleh paket
36
wisata yang ditawarkan oleh Wisata Agro Tambi ditujukan kepada wisata
rombongan.
Pengunjung Wisata Agro Tambi sebagian besar mengetahui informasi
mengenai wisata agro ini melalui keluarga atau kerabat yaitu sebanyak 73 persen
(22 orang) dan 67 persen (20 orang) dipengaruhi oleh teman untuk melakukan
kunjungan ke Wisata Agro Tambi. Sebagian besar pengunjung memilih paket
pertemuan yaitu sebanyak 37 persen dan 30 persen memilih paket pendidikan
untuk melakukan wisata di Wisata Agro Tambi.
37
VI HASIL DAN PEMBAHASAN
6.1. Analisis Aspek Non Finansial

6.1.1. Aspek Pasar
Aspek pasar mengkaji seberapa besar potensi wisata agro baik dari segi
permintaan, penawaran, pangsa pasar, penerapan segmenting, targetting, dan
positioning, serta bauran pemasaran (marketing mix) yang diterapkan oleh
perusahaan meliputi produk, harga, distribusi, promosi, personil, bukti fisik, dan
proses.
6.1.1.1. Potensi Pasar

Potensi pasar dari usaha wisata agro cukup tinggi. Hal ini didasarkan
oleh perkembangan preferensi wisatawan yang cenderung menginginkan wisata
yang berkaitan dengan alam atau yang dikenal dengan slogan “Back to Nature”.
Wisatawan cenderung ingin menikmati hal-hal yang berkaitan dengan alam,
seperti menikmati udara yang segar, pemandangan yang indah, jauh dari
kebisingan, pengolahan produk-produk tradisional, serta pengolahan produk
pertanian baik secara tradisional maupun modern. Melihat perkembangan dari
preferensi wisatawan sekarang ini baik domestik maupun mancanegara, wisata
agro merupakan alternatif objek wisata yang sangat cocok untuk memenuhi
permintaan wisatawan selaku konsumen. Hal ini dikarenakan wisata agro
menyediakan fasilitas yang tidak hanya berbasiskan alam, tetapi juga
menyediakan fasilitas yang berkaitan dengan edukasi di bidang pertanian.
Kabupaten Wonosobo memiliki enam objek wisata berbasiskan alam
yang sudah terkelola. Objek wisata tersebut terdiri dari Dieng, Lembah Dieng,
Telaga Menjer, Kalianget, Wisata Agro Tambi, Gelanggang Renang Mangli, dan
Waduk Wadaslintang. Namun, dari keenam objek wisata tersebut Wisata Agro
Tambi merupakan satu-satunya objek wisata yang bersifat sebagai wisata agro.
Permintaan terhadap objek wisata dapat dilihat dari jumlah wisatawan yang
berkunjung ke objek wisata tersebut. Tabel 6 menunjukkan perkembangan jumlah
wisatawan yang berkunjung ke objek wisata di Kabupaten Wonosobo.
38
Tabel 6. Perkembangan Jumlah Wisatawan yang Berkunjung ke Objek Wisata di
Kabupaten Wonosobo Tahun 2010-2011
Tahun (orang) Persentase
No Objek Wisata
2010 2011 (%)
1 Dieng 119.726 103.394 -14
2 Lembah Dieng 39.184 46.233 18
3 Telaga Menjer 6.254 7.643 22
4 Kalianget 65.300 78.374 20
5 GR Mangli 27.801 30.275 9
6 Waduk Wadaslintang 16.626 24.255 46
7 Tambi 10.616 9.896 -7
Jumlah 287.760 300.070 78
Sumber : Dinas Pariwisata dan Kebudayaan Kabupaten Wonosobo (2012) (diolah)
Berdasarkan Tabel 6 jumlah wisatawan yang berkunjung ke objek wisata

mengalami peningkatan sebesar 78 persen dengan jumlah 300.077 orang pada
tahun 2011. Hal ini menunjukkan bahwa masih terdapat peluang bisnis di sektor
pariwisata. Tabel 7 menunjukkan pangsa pasar dari Wisata Agro Tambi.
Tabel 7. Pangsa Pasar Wisata Agro Tambi Tahun 2007-2011

Uraian 2007 2008 2009 2010 2011
Pengunjung Wisata Agro
Tambi (orang) 11073 10528 10704 10616 9896
Total Wisatawan
Kabupaten Wonosobo
(orang) 216671 230276 258048 258435 257715
Pangsa Pasar (%) 5 5 4 4 4
Sumber : Dinas Pariwisata dan Kebudayaan Kabupaten Wonosobo (2012) (diolah)
Berdasarkan Tabel 7 dapat dilihat pangsa pasar dari Wisata Agro Tambi
cenderung menurun. Pada tahun 2011 pangsa pasar dari Wisata Agro Tambi turun
menjadi empat persen. Hal ini disebabkan karena penurunan jumlah pengunjung
cukup besar akibat dari isu letusan Gunung Sindoro pada waktu itu. Namun,
secara keseluruhan pariwisata khususnya wisata agro masih memiliki pangsa
pasar yang cukup besar dan berpotensi untuk dikembangkan. Adanya strategi-
strategi yang dilakukan oleh Wisata Agro Tambi khususnya strategi promosi
dapat meningkatkan pangsa pasar dari wisata agro ini. Selain itu, terdapat
dukungan dari pemerintah khususnya Dinas Pariwisata dan Kebudayaan dalam
mengembangkan sektor pariwisata khususnya wisata alam.
39
6.1.1.2. Segmenting, Targetting, dan Positioning
Agar suatu bisnis dapat berjalan dengan lancar dan berhasil maka
diperlukan analisis strategi bersaing yang tepat yaitu dengan cara menentukan
segmentasi pasar (segmentation), posisi pasar (positioning), dan pasar sasaran
(targetting) (Khasmir dan Jakfar 2009).
1) Segmentation
Segmentasi pasar yang diterapkan oleh Wisata Agro Tambi antara lain
segmentasi geografis, segmentasi demografis, dan segmentasi psikografis.
Berdasarkan data historikal pengunjung, terlihat bahwa segmentasi geografis
dari pengunjung Wisata Agro Tambi adalah wisatawan domestik dan
wistawan mancanegara. Segmentasi demografis yang diterapkan oleh Wisata
Agro Tambi adalah berdasarkan tingkat pendapatan yaitu golongan menengah
ke atas, pendidikan yaitu dari mulai SMP hingga Sarjana, serta berdasarkan
umur yaitu semua tingkatan umur. Sedangkan segmentasi psikografis adalah
konsumen yang memiliki keterkaitan dengan alam dan sistem agribisnis teh.
2) Targetting
Target pasar yang diinginkan oleh Wisata Agro Tambi adalah keluarga dan
karyawan dari golongan menengah ke atas, serta kalangan pelajar. Untuk
pelajar yang menjadi target khusus Wisata Agro Tambi adalah pelajar di
wilayah Kabupaten Wonosobo. Hal ini dapat terlihat dari adanya Paket
Pendidikan yang disediakan oleh Wisata Agro Tambi khusus untuk pelajar
dan dengan harga yang sangat terjangkau bagi kalangan pelajar. Selain
mengunjungi kebun teh dan pabrik teh, para pelajar ini biasanya mengadakan
outbond yang disesuaikan dengan tujuan mereka mengadakan kunjungan ke
Wisata Agro Tambi. Karyawan yang menjadi target pasar dari Wisata Agro
Tambi adalah karyawan dari berbagai instansi di seluruh wilayah di
Indonesia. Hal ini dapat dilihat dari disediakannya fasilitas ruang pertemuan
bagi para wisatawan khususnya dari kalangan karyawan sebuah instansi yang
akan mengadakan acara pertemuan seperti rapat atau pun training motivation.
Wisata Agro Tambi tidak menerapkan batas teritorial dalam menentukan
target pasar, hal ini dapat dilihat dari pengunjung yang datang berasal dari
dalam negeri maupun mancanegara.
40
3) Positioning
Produk yang ditawarkan oleh Wisata Agro Tambi berupa jasa. Produk yang
dihasilkan terdiri dari berbagai kegiatan dan fasilitas yang dikemas ke dalam
paket-paket wisata yang telah disediakan oleh Wisata Agro Tambi. Produk
yang ditawarkan oleh Wisata Agro Tambi ini tidak hanya berupa tempat
wisata alam pada umumnya tetapi juga menawarkan fasilitas edukasi di
bidang pertanian khususnya tanaman teh.
6.1.1.3. Bauran Pemasaran (Marketing Mix)

Bauran pemasaran dalam bidang jasa meliputi “7P”, yaitu Product
(produk), Price (harga), Place (distribusi), Promotion (promosi), People
(personil), Physical Evidence (bukti fisik), dan Process (proses).
1. Produk
Wisata Agro Tambi menjual produk berupa jasa. Produk yang ditawarkan
pun beragam jenisnya. Wisata Agro Tambi ini menawarkan paket wisata yang
beragam. Paket wisata yang disediakan oleh Wisata Agro Tambi ini terdiri
dari paket wisata tanpa menginap dan paket wisata menginap. Yang termasuk
dalam paket wisata tanpa menginap adalah sebagai berikut :
a) Paket Standar (Standard Package)
Dalam paket ini wisatawan akan menerima fasilitas wisata kebun yaitu
jalan-jalan di kebun teh yang dipandu oleh pemandu wisata yang
menjelaskan mengenai pembuatan tanaman teh mulai dari pembibitan,
penanaman, perawatan sampai dengan pemetikan pucuk teh. Wisatawan
juga dipandu mengunjungi pabrik untuk melihat secara langsung proses
pengolahan teh, kemudian wisatawan akan dijamu dengan menikmati
minuman teh yang dilengkapi dengan kudapan yang disediakan.
b) Paket Eksklusif (Exclusive Package)
Paket Eksklusif ini wisatawan akan menerima fasilitas yang sama dengan
paket standar hanya ditambah dengan jamuan makan siang berupa
makanan tradisional yaitu menu makanan yang disesuaikan dengan nuansa
pedesaan.
41
c) Paket Eksklusif Pesanan (Eksklusive Order Package)
Dalam paket ini wisatawan akan menerima fasilitas yang sama dengan
paket eksklusif dengan tambahan fasilitas berupa outbound games.
d) Outward Bound Management Training (OBMT)
OBMT adalah suatu bentuk kegiatan pelatihan dan pendidikan di alam
terbuka yang saat ini banyak dilakukan oleh berbagai instansi di dalam
pengembangan sumberdaya manusia. Manajemen OBMT menekankan
pendidikan pengembangan kemampuan antara lain yaitu pengembangan
tim, pengembangan kepemimpinan, pengembangan budaya organisasi, dan
pengembangan diri. Metode yang diterapkan adalah dengan cara
melakukan simulasi melalui permainan-permainan yang secara langsung
akan dirasakan oleh peserta.
e) Paket Pertemuan
Wisata Agro Tambi ini juga menyediakan fasilitas untuk pertemuan baik
untuk acara rapat, seminar, simposium, halal bi halal, dan reuni. Fasilitas
tersebut disediakan karena Wisata Agro Tambi memiliki sarana berupa
gedung pertemuan (meeting hall) dengan kapasitas sebesar 150 – 200
orang.
f) Paket Pendidikan
Paket ini merupakan paket yang ditujukan untuk para pelajar yang ingin
berkunjung ke Wisata Agro Tambi. Fasilitas yang ditawarkan pada paket
ini sama dengan fasilitas Paket Standar yaitu berkeliling kebun teh,
mengunjungi pabrik teh, serta mendapatkan jamuan minum teh. Di dalam
paket pendidikan ini juga terdapat fasilitas tambahan berupa kegiatan
outbond sederhana yang bertujuan untuk memotivasi siswa.
Sedangkan untuk paket tamu menginap Wisata Agro Tambi
menyediakan pondok (cottage) bagi para wisatawan yang ingin menginap.
Pondok (cottage) ini berlokasi di taman dilengkapi dengan kolam ikan, sehingga
para wisatawan dapat menikmati udara yang segar dengan pemandangan yang
indah. Lokasi dari pondok di Wisata Agro Tambi ini dikelilingi oleh pegunungan
dan hamparan tanaman teh yang merata sehingga menambah keinginan wisatawan
untuk tinggal di pondok Wisata Agro Tambi.
42
Bagi tamu yang menginap pada pagi hari akan dipandu untuk jalan-jalan
mengitari perkebunan teh sambil menerima penjelasan dari pemandu mengenai
budidaya teh. Setelah itu wisatawan memasuki pabrik untuk melihat secara
langsung dan menerima penjelasan mengenai proses pengolahan teh. Selain itu,
Wisata Agro Tambi ini juga menawarkan fasilitas tambahan yang dinamakan
GENEN. GENEN ini adalah fasilitas tambahan bagi tamu yang menginap berupa
menikmati malam hari sambil disajikan jagung bakar dengan minuman jahe,
dihangatkan dengan adanya api unggun, serta diiringi oleh kesenian tradisional
berupa musik maupun tarian tradisional.
2. Harga (Price)
Penetapan harga pada produk jasa yang dihasilkan disesuaikan dengan
fasilitas-fasilitas yang diterima oleh pengunjung berdasarkan paket yang
diambil. Paket yang ditawarkan di Agro Wisata Tambi adalah sebagai
berikut:
a) Paket Standar (Standard Package). Paket ini merupakan paket kunjungan

sehari tanpa menginap. Dalam paket ini wisatawan dapat menikmati
fasilitas berkeliling kebun teh (plantation tour), mengunjungi pabrik teh
(factory tour), dan mendapatkan jamuan teh (tea service). Waktu untuk
menikmati paket ini selama dua jam. Harga yang ditawarkan pada Paket
Standar ini sebesar Rp 25.000 per orang dengan jumlah minimal 10
orang.
b) Paket Eksklusif (Exclusive Package). Paket ini merupakan paket
kunjungan sehari. Dalam paket ini wisatawan mendapatkan fasilitas
berkeliling kebun teh (plantation tour), berkunjung ke pabrik teh (factory
tour), mendapatkan jamuan teh (tea service), dan mendapatkan jamuan
makan siang. Waktu untuk menikmati paket ini selama tiga jam. Harga
yang ditawarkan untuk paket eksklusif ini adalah sebesar Rp 50.000 per
orang dengan jumlah minimal 20 orang.
c) Paket Eksklusif Order (Exclusive Order Package). Paket ini merupakan
paket kunjungan sehari tanpa menginap. Fasilitas yang ditawarkan pada
paket ini sama dengan fasilitas yang ditawarkan pada paket eksklusif,
namun yang membedakan adalah paket ini juga menawarkan fasilitas
43
outbound bagi para wisatawan. Waktu untuk menikmati paket ini selama
tiga sampai lima jam. Harga yang ditawarkan untuk Paket Eksklusif
Order ini adalah sebesar Rp 105.000 per orang dengan jumlah minimum
20 orang.
d) Paket Pendidikan. Paket ini merupakan paket yang ditujukan untuk para
pelajar yang ingin berkunjung ke Wisata Agro Tambi. Fasilitas yang
ditawarkan pada paket ini sama dengan fasilitas Paket Standar yaitu,
berkeliling kebun teh, mengunjungi pabrik teh, serta mendapatkan jamuan
minum teh. Harga yang ditawarkan untuk paket ini adalah sebagai
berikut:
i) Sekolah Dasar (SD) : Rp 7.500 per orang
ii) Sekolah Menengah Pertama (SMP) : Rp 10.000 per orang
iii) Sekolah Menengah Umum (SMA) : Rp 12.500 per orang
e) Paket Pertemuan. Paket ini merupakan paket kunjungan sehari dalam
rangka mengadakan pertemuan di Wisata Agro Tambi. Paket ini biasanya
ditambah dengan menyewa salah satu ruang pertemuan yang ada di
Wisata Agro Tambi. Fasilitas yang ditawarkan adalah berkeliling kebun
teh (plantation tour), berkunjung ke pabrik teh (factory tour),
mendapatkan jamuan teh (tea service), dan mendapatkan jamuan makan
siang. Harga yang ditawarkan pada paket ini adalah sebesar Rp 50.000 per
orang ditambah dengan biaya menyewa ruang pertemuan. Biaya sewa
ruang pertemuan yang ada di wisata Agro Tambi adalah sebagai berikut :
i) Ruang Sansevieria : Rp 450.000
ii) Ruang Camellia : Rp 650.000
f) Paket Menginap. Paket ini ditawarkan untuk tamu yang tidak hanya
menikmati paket wisata saja tetapi juga menikmati suasana di sekitar
Wisata Agro Tambi dengan menginap satu malam di home stay yang
telah disediakan. Fasilitas yang ditawarkan untuk paket menginap ini
adalah sarapan pagi, jamuan teh serta kudapan berupa makanan
tradisional, paket wisata standar (plantation tour, factory tour), serta
asuransi. Harga yang ditawarkan untuk paket ini berbeda-beda sesuai
44
dengan tipe home stay yang digunakan. Tabel 8 menunjukkan harga untuk
menginap di Wisata Agro Tambi berdasarkan tipe home stay.
Tabel 8. Harga Paket Menginap Berdasarkan Tipe Homestay

Tipe Home Stay Kapasitas/ ruangan Harga (Rp)
Flower 2 orang 438.000
Mountain 2 orang 375.000
Bird A 2 orang 315.000
Bird B 2 orang 280.000
Podang 345.000
Merak 4 orang 375.000
Gladiol 3 kamar 1.250.000
Teratai 4 kamar 1.250.000
Cemara 3 kamar 1.565.000
Louhan 4 orang 625.000
Kersen Kembar 2 kamar 1.250.000
Kamar Anggrek 4 orang 800.000
Tulip 4 orang 500.000
Sanvieria I 5 orang 650.000
Sanvieria II 4 orang 500.000
Sumber : Wisata Agro Tambi (2012)
3. Distribusi
Wisata Agro Tambi merupakan usaha agrowisata yang menawarkan produk
jasa. Dalam kegiatan usahanya, setiap produk jasa yang ditawarkan dinikmati
oleh konsumen langsung di lokasi usaha. Oleh karena itu, strategi distribusi
yang digunakan oleh Wisata Agro Tambi adalah distribusi langsung, yaitu
proses distribusi produk dari produsen ke konsumen tanpa melalui perantara
distributor, dimana konsumen melakukan kegiatan konsumsinya di lokasi
usaha berada. Lokasi yang dipilih untuk dijadikan sebagai wisata agro adalah
Desa Tambi, Kecamatan Kejajar, Kabupaten Wonosobo. Hal ini disebabkan
di lokasi tersebut PT Tambi memiliki perkebunan teh dan pabrik pengolahan
teh yang dapat dijadikan salah satu sarana dari wisata agro. Selain itu, lokasi
ini dipilih juga karena terletak di daerah pegunungan yang memiliki udara
yang sejuk dan suasana yang nyaman jauh dari hiruk pikuk perkotaan
sehingga cocok untuk dijadikan tempat wisata khususnya wisata agro. Alasan
lain dari pemilihan lokasi ini adalah berada di jalur wisata Yogyakarta, Candi
Borobudur, Magelang, dan beberapa tempat wisata di Wonosobo seperti
45
Dataran Tinggi Dieng, Kalianget serta tempat wisata lainnya. Adanya tempat
wisata lain di sekitar lokasi ini mendukung kegiatan dari Wisata Agro Tambi
sehingga banyak pengunjung yang datang ke tempat ini.
4. Promosi (Promotion)
Wisata Agro Tambi melakukan berbagai kegiatan promosi dalam kegiatan
usahanya. Tujuan dari diadakannya kegiatan promosi ini adalah agar calon
wisatawan mengetahui keberadaan dari Wisata Agro Tambi. Kegiatan
promosi yang telah dilakukan oleh Wisata Agro Tambi ini adalah :
a) Promosi ke instansi-instansi. Instansi yang pernah dikunjungi oleh
pengelola Wisata Agro Tambi dalam melakukan promosi antara lain
adalah PDAM, Pertamina, PLN, serta perusahaan BUMD dan BUMN
lainnya. Kegiatan promosi yang dilakukan di instansi-instansi tersebut
antara lain dengan melakukan persentasi mengenai fasilitas-fasilitas yang
ada di Wisata Agro Tambi.
b) Melakukan kerjasama dengan biro perjalanan. Biro perjalanan ini
merekomendasikan Wisata Agro Tambi kepada konsumennya. Jadi, biro
perjalanan ini secara langsung menjual Wisata Agro Tambi kepada
konsumen. Hal ini dapat membantu Wisata Agro Tambi dalam
menawarkan produknya kepada calon wisatawan.
c) Promosi melalui teknologi e-commerce, teknologi e-commerce
merupakan kegiatan promosi melalui media internet. Wisata Agro Tambi
memiliki website yaitu www.agrowisatatambi.com. Website tersebut
berisi tentang profil perusahaan, kegiatan dan fasilitas yang disediakan di
Wisata Agro Tambi. Namun, promosi melalui media ini tidak berjalan
dengan baik karena informasi yang ada di website tersebut bukanlah
informasi yang terkini.
d) Promosi melalui media cetak. Kegiatan promosi yang dilakukan oleh
Wisata Agro Tambi salah satunya adalah melalui media cetak. Media
cetak yang pernah memuat iklan Wisata Agro Tambi adalah Jawa Post,
Suara Merdeka, Majalah Tamasya, dan Majalah Pemda.
e) Promosi melalui media elektronik. Selain melalui media cetak, Wisata
Agro Tambi juga melakukan kegiatan promosi melalui media elektronik
46
seperti televisi. Wisata Agro Tambi pernah tampil di salah satu stasiun
televisi yaitu Metro TV, serta bekerja sama dengan program stasiun
televisi antara lain program televisi Main Yuk, Ceblebrity On
Vacation,dan Jejak Petualang. Selain itu, Wisata Agro Tambi juga sering
dijadikan sebagai lokasi shooting berbagai film.
f) Promosi dengan cara mengikuti pameran. Wisata Agro Tambi tergabung
dalam sebuah asosiasi yaitu Asosiasi Wisata Agro Indonesia (AWAI).
Melalui asosiasi ini Wisata Agro Tambi sering mengikuti pameran-
pameran yang diadakan oleh provinsi.
g) Promosi melalui papan jalan. Terdapat empat papan jalan selain
digunakan sebagai penunjuk jalan juga sebagai media promosi. Papan
jalan tersebut terletak di daerah Singkir, jalan raya Dieng, Kretek dan
Leksono. Melalui papan terebut orang-orang dapat mengetahui
keberadaan dari Wisata Agro Tambi.
h) Word of mouth. Jenis promosi ini sangat efektif bagi kelangsungan usaha
wisata Agro Tambi, karena pengunjung merupakan media promosi yang
sangat potensial. Melalui word of mouth pengunjung yang pernah
mengunjungi dan menikmati kegiatan di Wisata Agro Tambi akan
menceritakan kepada calon pengunjung lain seperti keluarga dan teman.
Hal yang harus diperhatikan untuk jenis promosi ini adalah pelayanan
yang diberikan oleh Wisata Agro Tambi. Pelayanan yang diberikan oleh
pihak Wisata Agro Tambi harus dapat memuaskan konsumen, sehingga
konsumen tersebut dapat merekomendasikan Wisata Agro Tambi kepada
orang lain baik itu keluarga ataupun teman.
5. Personil
Personil (karyawan) merupakan unsur penting dalam menunjang kegiatan
usaha karena terlibat langsung dalam hal penyampaian produk ke konsumen.
Wisata Agro Tambi memiliki standar dalam memilih tenaga kerja. Wisata
Agro Tambi memiliki jumlah tenaga kerja sebanyak 15 orang. Tenaga kerja
yang terdapat di Wisata Agro Tambi terdiri dari karyawan I, karyawan II,
karyawan borong tetap dan karyawan lepas. Karyawan I di Wisata Agro
Tambi berjumlah dua orang. Kriteria dari karyawan I yaitu Sarjana, minimal
47
memiliki latar belakang pendidikan SMA, dan karyawan II yang telah
membuat paper yang kemudian dipersentasikan kepada dewan direksi.
Karyawan II yang ada di Wisata Agro Tambi sebanyak tiga orang. Kriteria
karyawan II yaitu, memiliki latar belakang pendidikan minimal lulusan SMP
dan melalui tes tertentu. Karyawan borong tetap merupakan karyawan yang
bekerja sebagai pegawai di Wisata Agro Tambi. Karyawan borong memiliki
kriteria mininal lulusan SMP. Sedangkan karyawan lepas yang dimiliki oleh
Wisata Agro Tambi sebanyak satu orang. Karyawan lepas merupakan
karyawan yang direkrut ketika Wisata Agro Tambi sewaktu-waktu
membutuhkan tenaga tambahan. Syarat untuk menjadi karyawan lepas ini
yaitu memiliki latar belakang minimal SMP. Tenaga kerja di wisata Agro
Tambi harus memiliki pengetahuan mengenai Wisata Agro Tambi itu sendiri.
Para karyawan yang ada di Wisata Agro Tambi mampu memberikan
pelayanan yang baik kepada konsumen. Hal ini dapat dilihat dari hasil
penyebaran kuesioner kepada 30 pengunjung Wisata Agro Tambi dimana 25
orang (83%) dari pengunjung tersebut merasa puas terhadap pelayanan yang
diberikan oleh para karyawan.
6. Bukti Fisik
Wisata Agro Tambi memiliki 22 bangunan. Bangunan yang ada di Wisata
Agro Tambi ini memberikan suasana alam yang sejuk, asri dan indah. Lokasi
usaha juga berbatasan langsung dengan pemandangan dari hamparan tanaman
teh dan pegunungan yang semakin menambah suasana alam bagi para
wisatawan yang datang. Wisata Agro Tambi dilengkapi oleh beberapa
fasilitas baik fasilitas utama ataupun fasilitas pendukung. Beberapa bukti fisik
yang mendukung kegiatan usaha Wisata Agro Tambi antara lain :
1) Home Stay (pondok)
Wisata Agro Tambi memiliki 15 jenis home stay dengan kapasitas yang
berbeda-beda pada tiap jenisnya. Setiap jenis home stay memiliki ukuran
dan desain arsitektur yang berbeda. Setiap home stay dilengkapi oleh
beberapa fasilitas seperti spring bed, televisi, lemari pakaian, meja rias,
kamar mandi dan water heater. Kapasitas maksimum home stay dalam
menampung tamu yang menginap adalah sebanyak 110 orang.
48
2) Ruang Pertemuan
Wisata Agro Tambi memiliki dua ruang pertemuan yaitu Sansevieria dan
Camellia. Kedua jenis ruang pertemuan ini memiliki ukuran dan disain
yang berbeda. Ruang pertemuan ini biasa digunakan untuk acara yang
diadakan oleh instansi-instansi.
3) Pabrik Teh
Di sekitar wilayah Wisata Agro Tambi terdapat pabrik pengolahan teh.
Pabrik ini dikelola langsung oleh PT. Tambi. Pabrik ini juga digunakan
oleh pengunjung wisata agro untuk melihat proses pengolahan teh. Pabrik
ini didisain khusus agar para pengunjung dapat melihat secara langsung
proses pengolahan teh dari tahap pelayuan hingga tahap pengemasan
sehingga tidak mengganggu aktivitas yang sedang berlangsung di pabrik
tersebut.
4) Kebun Teh
Kebun teh yang ada di sebelah Wisata Agro Tambi ini terletak di bawah
lereng Gunung Sindoro. Pengunjung wisata agro dapat berjalan
mengelilingi kebun teh ini dengan panjang sekitar satu kilometer sambil
melihat para pemetik teh yang sedang bekerja dan mengetahui bagaimana
cara budidaya teh yang dijelaskan oleh pemandu wisata yang telah
disediakan oleh Wisata Agro tambi.
5) Petunjuk Arah
Wisata Agro Tambi memiliki empat petunjuk arah yang diletakkan di
tempat-tempat strategis antara lain yaitu di daerah Singkir, Jalan raya
Dieng, Leksono dan Kretek. Petunjuk arah ini berfungsi agar para calon
pengunjung mengetahui keberadaan Wisata Agro Tambi dan dapat
dengan mudah menemukannya.
6) Mini Market
Wisata Agro Tambi memiliki mini market yang menyediakan oleh-oleh
bagi para pengunjung yang ingin berbelanja. Mini market ini
menyediakan beberapa oleh-oleh khas Wonosobo seperti Carica, Kacang
Dieng, Keripik Jamur, batik, dan teh hasil olahan dari PT.Tambi. Barang
yang ada di mini market ini merupakan barang yang dititipkan oleh
49
masyarakat sekitar dan beberapa toko oleh-oleh yang berada di
Wonosobo.
7) Tempat Parkir
Wisata Agro Tambi memiliki area parkir yang cukup luas. Wisata Agro
Tambi memiliki lahan parkir di tiga titik yang berbeda yaitu di bagian
depan Wisata Agro Tambi yang biasa digunakan oleh kendaraan besar
seperti bus atau truk. Tempat parkir yang kedua terletak di samping ruang
tunggu supir yang biasa digunakan oleh kendaraan-kendaraan pribadi
yang dibawa oleh pengunjung. Tempat parkir yang ketiga berada di
samping kantor Wisata Agro Tambi yang biasanya digunakan roda dua
atau kendaraan milik pengelola Wisata Agro Tambi.
8) Kantor (Office)
Kantor yang ada di Wisata Agro Tambi merupakan salah satu sarana yang
dapat mempermudah pengelola dalam melayani pengunjung, seperti
reservasi. Pengunjung pun dapat melaporkan keluhan terkait dengan
pelayanan yang ada di Wisata Agro Tambi.
9) Toilet
Toilet yang dimiliki oleh Wisata Agro Tambi berjumlah enam buah. Tiga
buah untuk wanita dan tiga buah untuk laki-laki. Toilet ini terletak di
kantor Wisata Agro, mushola, dan di ruang tunggu supir.
10) Restoran
Restoran ini terletak di dalam kantor bersebelahan dengan tempat
reservasi. Restoran ini akan beroperasi ketika ada pengunjung yang
datang. Makanan yang disediakan di restoran ini adalah makanan
tradisional khususnya makanan khas daerah Wonosobo. Restoran ini juga
berfungsi sebagai tempat beristirahat bagi pengunjung yang baru selesai
berjalan-jalan mengelilingi kebun dan pabrik teh sambil menikmati
jamuan yang telah disiapkan oleh pihak Wisata Agro Tambi.
11) Mushola
Wisata Agro Tambi memiliki satu mushola. Letak dari mushola tersebut
adalah di bawah kantor. Mushola merupakan salah satu sarana pendukung
kegiatan Wisata Agro Tambi. Pengunjung dapat melakukan kegiatan
50
ibadah di mushola tersebut dan tidak perlu mencari-cari mesjid yang
terdekat. Dalam mushola ini juga tersedia sajadah, sarung, dan mukena
yang dapat digunakan oleh pengunjung.
12) Arena Bermain
Dalam arena bermain tersedia beberapa permainan anak-anak. Namun,
fasilitas permainan ini belum bervariasi. Selain itu permainan ini
tergolong kurang baik karena beberapa permainan ada yang kurang
terawat.
13) Kolam
Wisata Agro Tambi memiliki dua buah kolam yang dapat menambah
keindahan. Selain menambah keindahan, kolam ini juga berfungsi sebagai
sarana pendukung kegiatan outbound. Permainan yang dilakukan di
kolam ini salah satunya adalah meniti tali di atas kolam. Ukuran dari
kedua kolam tersebut sekitar 8x4 meter dengan kedalaman satu meter.
14) Pos Satpam
Pos satpam ini terletak tepat di pintu masuk Wisata Agro Tambi. Petugas
yang berjaga setiap hari berjumlah dua orang. Dua orang petugas
keamanan ini berjaga secara bergantian selama 24 jam. Adanya petugas
keamanan ini membuat pengunjung merasa lebih aman.
7. Proses
Wisata Agro Tambi mengatur urutan dari produk jasa yang ditawarkan agar
dapat dinikmati oleh wisatawan secara maksimal. Urutan kegiatan yang
dilakukan oleh wisatawan dimulai dari berkeliling kebun (plantation tour)
disini wisatawan diberikan pengetahuan mengenai cara budidaya tanaman teh
dari mulai menanam hingga proses pemanenan, setelah itu wisatawan dapat
menikmati kunjungan ke pabrik pengolahan teh dan mendapatkan informasi
mengenai proses pengolahan teh dari bahan baku hingga dapat dikonsumsi,
kemudian wisatawan dijamu oleh minuman teh yang telah mereka lihat
proses pembuatannya.
51
6.1.1.4. Hasil Analisis Aspek Pasar
Berdasarkan hasil analisis aspek pasar usaha Wisata Agro Tambi layak
untuk dijalankan, karena masih terbukanya peluang pasar dibidang pariwisata
khususnya wisata agro. Hal ini dapat dilihat dari jumlah wisatawan yang
berkunjung ke Wonosobo yang mengalami peningkatan dan Wisata Agro Tambi
meru[akan satu-satunya wisata agro yang ada di Kabupaten Wonosobo. Selain itu,
bauran pemasaran yang diterapkan oleh Wisata Agro Tambi ini sudah cukup
mendukung kegiatan usaha ini. Namun, yang harus diperbaiki adalah promosi
Wisata Agro Tambi melalui teknologi e-commerse dimana informasi pada website
yang dimiliki oleh wisata agro ini kurang update hingga saat ini. Jika sistem
promosi melalui teknologi e-commerse ini terkelola dengan baik, maka akan
membantu kegiatan usaha ini dalam hal peningkatan jumlah pengunjung.
6.1.2. Aspek Teknis

Aspek teknis digunakan untuk menganalisis hal-hal yang berhubungan
dengan teknis atau kegiatan operasi. Hal-hal tersebut antara lain meliputi lokasi
usaha, skala usaha, fasilitas, layout usaha, dan alur kegiatan operasional. Tujuan
dari analisis aspek teknis dari Wisata Agro Tambi ini adalah menilai ketepatan
teknis yang diterapkan oleh wisata agro ini dalam menciptakan produk jasa yang
sesuai dengan target konsumen.
6.1.2.1. Lokasi dan Tata Letak

Wisata Agro Tambi terletak di Desa Tambi Kecamatan Kejajar
Kabupaten Wonosobo, Jawa Tengah dengan luas lahan sebesar 1,5 Ha. Lokasi
usaha ini dipilih berdasarkan berbagai pertimbangan, diantaranya adalah :
1) Kondisi geografis
Lokasi Wisata Agro Tambi terletak pada kawasan pegunungan, tepatnya di
lereng Gunung Sindoro dengan ketinggian sebesar 1.400 m dpl. Selain itu,
lokasi ini juga didukung oleh udara yang dingin dengan suhu rata-rata sebesar
150C – 240C. Lokasi ini cocok untuk dijadikan tempat wisata khususnya
wisata agro karena memiliki suasana yang nyaman. Letak dari Wisata Agro
Tambi ini cukup strategis karena berada di jalur wisata seperti Yogyakarta,
Candi Borobudur, Magelang, dan beberapa tempat wisata di Wonosobo
52
seperti Dataran Tinggi Dieng, Kalianget serta tempat wisata lainnya. Kondisi
geografis tersebut sangat mendukung Wisata Agro Tambi dalam menjalankan
kegiatan usahanya.
2) Ketersediaan fasilitas
Lokasi Wisata Agro Tambi dipilih karena PT Tambi yang merupakan
perusahaan induk dari Wisata Agro Tambi ini memiliki perkebunan teh dan
pabrik teh di sekitar lokasi wisata agro sehingga dapat dijadikan sebagai
fasilitas dari Wisata Agro Tambi dalam menjalankan kegiatannya. Selain itu,
kondisi jalan menuju lokasi wisata agro ini cukup baik. Seluruh jalan sudah
beraspal dan dapat dilalui oleh kendaraan roda empat. Akses menuju lokasi
ini pun cukup mudah karena terdapat banyak angkutan umum menuju lokasi
Wisata Agro Tambi ini.
3) Ketersediaan listrik dan air
Wisata Agro Tambi sejauh ini tidak pernah mengalami kesulitan dalam hal
mendapatkan listrik dan air. Di lokasi ini fasilitas penerangan sudah cukup
baik. Keberadaan usaha yang terletak di bawah kaki gunung membuat air
mudah untuk diperoleh karena lokasi usaha dekat dengan mata air.
4) Supply tenaga kerja
Wisata Agro Tambi tidak memiliki kesulitan dalam mendapatkan tenaga
kerja. Sejauh ini, tenaga kerja yang ada di wisata agro ini berasal dari
masyarakat sekitar lokasi usaha ini berada. Salah satu alasan mengapa Wisata
Agro Tambi ini mengambil tenaga kerja dari masyarakat sekitar adalah agar
dapat membantu dalam menyejahterakan masyarakat sekitar lokasi usaha.
5) Hukum dan peraturan yang berlaku
Wisata Agro Tambi ini didukung oleh peraturan pemerintah setempat
sehingga tidak ada peraturan dari pemerintah yang mengganggu kegiatan dari
Wisata Agro Tambi. Masyarakat sekitar lokasi usaha pun tidak ada yang
menentang dengan adanya usaha ini.
Disain tata letak (layout) yang diterapkan oleh Wisata Agro Tambi sudah
efektif. Hal ini terlihat dari arsitektur yang diterapkan sudah sesuai dengan konsep
wisata yang ditawarkan. Layout dari Wisata Agro Tambi dapat dilihat pada
Lampiran 18, dari gambar tesebut dapat terlihat bahwa letak dari fasilitas yang
53
satu dengan fasilitas yang lain tidak terlalu jauh. Penempatan semua fasilitas juga
sudah teratur dan sesuai dengan alur kegiatan pengunjung wisata agro ini. Rute
perjalanan pengunjung di Wisata Agro Tambi dimulai dari berjalan mengelilingi
kebun teh, kemudian dilanjutkan berkunjung ke pabrik teh dan kembali ke Wisata
Agro Tambi.
6.1.2.2. Fasilitas, Skala, dan Operasional Usaha

Wisata Agro Tambi menyediakan beberapa fasilitas bagi para wisatawan
yang disesuaikan dengan keinginan dan tujuan kunjungan wisata yang semakin
berkembang. Fasilitas yang disediakan baik berupa fasilitas utama maupun
fasilitas pendukung. Fasilitas utama yang disediakan di agrowisata ini adalah
perkebunan teh, pabrik teh, gedung pertemuan, home stay, dan outbound.
Sedangkan fasilitas pendukung yang disediakan di Wisata Agro Tambi ini antara
lain taman, kolam ikan, pemandu wisata (guide), sarana bermain (play ground),
mushala, toilet, cash bar, penjualan cinderamata, restorasi, serta tempat parkir.
1. Perkebunan Teh
Fasilitas ini merupakan sarana bagi pengunjung untuk jalan-jalan sambil
menikmati keindahan alam dan menambah wawasan tentang budidaya
tanaman teh.
2. Pabrik Teh
Pabrik teh yang berada di kawasan Wisata Agro Tambi ini memiliki tata
ruang yang berwawasan wisata sehingga wisatawan dapat melihat proses
pengolahan teh hitam secara langsung mulai dari proses penyediaan bahan
baku sampai teh siap dikonsumsi.
3. Gedung Pertemuan
Gedung pertemuan ini memiliki ruangan yang khas, bersih, terang, dan bebas
polusi. Gedung ini biasanya digunakan untuk acara pertemuan, seminar,
diskusi, hiburan dan sejenis rapat lainnya. Gedung pertemuan ini mampu
menampung sebanyak 150 sampai 200 orang.
4. Pondok (Home Stay)
Fasilitas ini merupakan sarana bagi pengunjung untuk menginap di lokasi
Wisata Agro Tambi. Fasilitas home stay ini memiliki gaya rumah khas
pegunungan yang berlokasi di lingkungan taman yang bernuansa pedesaan.
54
5. Outbound
Fasilitas ini merupakan fasilitas permainan untuk character building, team
building, dan petualangan. Fasilitas ini disediakan dengan tujuan untuk
menghilangkan stres bagi wisatawan yang setiap harinya disibukkan dengan
pekerjaan. Permainan yang disediakan seperti jaring laba-laba (spider net),
jembatan goyang (bridge of dance), titian di atas air (line bridge on the sea),
meluncur dari atas pohon (sliding on rope), dan mencari jalan pulang (back
home hunting). Semua jenis permainan tersebut dikemas dalam fun games
dan Outward Bound Management Training (OBMT) yang termasuk dalam
salah satu paket wisata yang dijual oleh Wisata Agro Tambi.
6. Pemandu (Guide)
Fasilitas ini disediakan bagi pengunjung yang mengambil paket wisata kebun
dan pabrik. Fasilitas ini disediakan dengan tujuan agar para wisatawan tidak
hanya sekedar menikmati pemandangan saja, tetapi dapat mengetahui
budidaya serta pengolahan teh sehingga dapat dikonsumsi.
7. Sarana Bermain (Play Ground)
Fasilitas ini merupakan sarana bermain untuk anak-anak yang terdiri dari
ayunan, luncuran, dan panjat tambang. Fasilitas ini disediakan agar
menambah keinginan tinggal lebih lama di Wisata Agro Tambi.
8. Taman Kolam Ikan
Fasilitas ini merupakan sarana pendukung untuk rekreasi dan kegiatan
lapangan atau acara di taman, serta dilengkapi juga dengan saung sebagai
tempat beristirahat.
Berdasarkan bangunan dan fasilitas yang ada Wisata Agro Tambi mampu
menampung pengunjung yang menginap sebanyak 110 orang dan pengunjung
tanpa menginap sebanyak 600 orang per hari. Hal ini menunjukkan bahwa skala
usaha Wisata Agro Tambi ini cukup besar. Wisata Agro Tambi memiliki alur
kegiatan operasional yang jelas sehingga dapat berjalan dengan efisien. Alur
kegiatan operasional dari Wisata Agro Tambi dapat dilihat pada Gambar 5.
55
Kunjungan Sehari Reservasi Menginap
Berkeliling kebun teh

Hari Pertama Hari Kedua
Mengunjungi pabrik teh

Check in Berkeliling kebun teh
Menikmati minuman teh

Jamuan teh Mengunjungi pabrik teh
GENEN* Sarapan Pagi
Keterangan :
(*) : fasilitas pilihan dengan biaya tambahan.
Gambar 5. Alur Operasional Kegiatan Usaha Wisata Agro Tambi

Sumber : Data Primer (2012)
6.1.2.3. Penggunaan Teknologi

Teknologi yang digunakan oleh Wisata Agro Tambi tergolong modern.
Walaupun Wisata Agro Tambi ini memiliki nuansa pedesaan, namun fasilitas
yang ada di wisata agro ini tergolong modern. Semua fasilitas yang ada pada
home stay adalah fasilitas yang bersifat modern, seperti spring bed, dispenser,
bedtube, dan water heater. Selain dilihat dari fasilitas yang ada, Wisata Agro
Tambi juga menggunakan teknologi yang modern untuk mendukung kegiatan
usahanya. Wisata Agro Tambi membangun satu unit pemancar wi-fi agar
wisatawan yang datang dapat mengakses internet secara gratis. Wisata Agro
Tambi ini juga memiliki mini wireless yang berguna pada saat pemandu wisata
memberikan penjelasan pada saat pengunjung melakukan kegiatan berkeliling
kebun dan pabrik teh.
Selain itu, Wisata Agro Tambi juga memiliki satu unit komputer yang
digunakan untuk memasukkan data-data sebagai dokumen mereka. Pihak
manajemen wisata agro ini juga menggunakan software untuk melakukkan
pencatatan terkait dengan jumlah pengunjung yang datang serta keuangan yang
56
dimiliki oleh Wisata Agro Tambi, sehingga dapat langsung dikontrol secara
online oleh dewan direksi PT Tambi. Wisata Agro Tambi juga memiliki satu buah
genset sebagai pasokan listrik jika sewaktu-waktu terjadi pemadaman listrik. Hal
ini dilakukan agar kenyamanan wisatawan tidak terganggu dengan terjadinya
pemadaman listrik.
6.1.2.4. Hasil Analisis Aspek Teknis

Kelayakan usaha berdasarkan aspek teknis dapat dilihat dari indikator
kelayakan aspek teknis. Layak atau tidaknya suatu usaha secara aspek teknis
adalah dilihat dari lokasi usaha dan fasilitas yang dimiliki sesuai dengan konsep
usaha dan dapat mendukung kegiatan usaha tersebut. Wisata Agro Tambi
memiliki bangunan dan fasilitas yang cukup baik sesuai dengan konsep wisata
agro yang ditawarkan kepada pengunjung. Bangunan dan fasilitas yang ada di
wisata agro ini tertata dengan baik dan rapi. Teknologi yang digunakan
merupakan teknologi yang tepat guna. Dalam pengoperasiannya tidak terdapat
kendala yang dapat menghambat kegiatan usaha. Hal ini menunjukkan bahwa
teknologi tersebut dapat digunakan secara maksimal.
6.1.3. Aspek Manajemen

Aspek manajemen digunakan untuk menganalisis hal-hal yang
berhubungan dengan manajemen seperti struktur organisasi perusahaan, job desk
dari masing-masing karyawan sesuai dengan jabatan, jumlah tenaga kerja yang
digunakan, serta sistem penggajian tenaga kerja dari suatu usaha. Aspek ini perlu
dianalisis untuk melihat apakah manajemen yang diterapkan di Wisata Agro
Tambi ini sudah cukup baik dan layak untuk terus diterapkan.
6.1.3.1. Struktur Organisasi

Struktur organisasi yang ada di wisata Agro Tambi terdiri dari direktur,
kepala seksi (kasi) keuangan, kepala seksi (kasi) umum, bagian keuangan dan
pembukuan, bagian kebersihan, bagian pelayanan, bagian keamanan, customer
service, dan bagian teknis dan penerangan. Bagan dari struktur organisasi dari
Wisata Agro Tambi dapat dilihat pada Gambar 7.
57
Direktur Utama
Direktur
Pemimpin UP
Manajer
Kasi Keuangan Kasi Umum
Administrasi Bendahara Kebersihan Customer Keamanan Teknik &

& & Service Perlengkapan
Pembukuan Pelayanan
Keterangan :
= Garis Komando
= Garis Koordinasi
Gambar 7. Struktur Organisasi Wisata Agro Tambi
Sumber : PT. Perkebunan Teh Tambi
Berdasarkan struktur organisasi tersebut, setiap jabatan memiliki

tanggung jawab dan wewenangnya masing-masing. Wewenang dan tanggung
jawab dari masing-masing jabatan antara lain :
1) Direktur/ Dewan Direksi
2) Pemimpin Unit Perkebunan Tambi
3) Manajer. Manajer di Wisata Agro Tambi ini terdiri dari satu orang.
Wewenang dan tanggung jawab seorang manajer adalah :
a) Bertanggung jawab kepada Direksi.
b) Melaporkan kepada Direksi bila diperlukan berkaitan dengan pelaksanaan
operasional Wisata Agro.
c) Berkoordinasi dengan Pemimpin Unit Perkebunan dan Staf Wisata Agro
dalam pelaksanaan operasional wisata agro dan perhotelan/ pondok
wisata.
d) Berkoordinasi dengan Kepala Bagian Umum berkaitan dengan masalah
pemasaran (produk, harga, dan promosi)
58
e) Mengatur paket-paket wisata agro baik tamu rombongan maupun
perorangan, termasuk fasilitas paket wisata yang tidak ada di Wisata Agro
Tambi.
f) Mengatur dan bekerjasama dengan pihak-pihak terkait.
g) Mengontrol dan mengawasi kegiatan operasional maupun fasilitas yang
ada di Wisata Agro Tambi.
h) Menyusun strategi pengembangan usaha
4) Kepala Seksi Umum (Kasi Umum)
 Hubungan Organisasi
a) Bertanggung jawab kepada Manajer Wisata Agro.
b) Mengkoordinasi/membawahi Pelaksana Kebersihan dan Pelayanan
c) Mengkoordinasi/membawahi Customer Service
d) Mengkoordinasi/membawahi Keamanan
e) Mengkoordinasi/membawahi Pelaksana Teknik dan Perlengkapan
 Fungsi dan Tugas
Bertanggung jawab kepada Manajer Wisata Agro dalam hal pekerjaan
pemeliharaan kebersihan fasilitas wisata agro, pelayanan, restorasi dan
keamanan, serta sebagai petugas Front Office untuk urusan Pondok
Wisata, Paket Wisata Agro maupun Wisata Taman (tiket harian masuk
maupun paket)
 Sebagai petugas Front Office
a) Menerima reservasi kunjungan menginap maupun tidak menginap
b) Mendata tamu, menunjukkan kamar tamu, menunjukkan fasilitas,
mencatat pesanan, menerima dan menagih biaya tamu dan mengantar
tamu check out hotel.
 Sebagai penanggung jawab urusan umum
a) Menginformasikan pada seluruh bagian mengenai adanya reservasi
yang harus dibukukan dengan jelas dan dipersiapkan segera.
b) Mengkoordinasi pelayanan untuk menyiapkan perlengkapan kamar dan
kebutuhan tamu.
c) Mengkoordinasi pelayanan untuk menyiapkan paket wisata rombongan
maupun perorangan (tiket harian masuk)
59
d) Melaksanakan tugas belanja keperluan konsumsi sesuai standar harga
dan standar jumlah (porsi)
e) Menyetujui permohonan permintaan barang yang diperlukan untuk
melaksanakan tugas dalam bidangnya.
f) Melaksanakan tugas lain, membantu bagian lain yang memerlukan
penanganan segera dengan penuh tanggung jawab dan kerjasama.
g) Melaksanakan tugas-tugas lain yang diberikan oleh Manajer Wisata
Agro.
5) Kepala Seksi Keuangan (Kasi Keuangan)
 Hubungan Organisasi :
a) Bertanggung jawab kepada Manajer Wisata Agro
b) Mengkoordinasi/membawahi Pelaksana Akuntansi dan Pembukuan
c) Mengkoordinasi/membawahi Bendahara
 Fungsi dan tugas :
a) Merencanakan, mengatur, mengoordinasikan, mengarahkan, dan
mengawasi pelaksanaan prosedur administrasi keuangan wisata agro,
penggunaan keuangan wisata agro, kewajiban perpajakan, penyusunan
laporan keuangan dan laporan lain-lain yang berkaitan dengan
transaksi keuangan agrowisata secara sistematis dan informatif untuk
membantu pengendalian intern dan pengambilan keputusan
manajemen.
b) Bertanggung jawab mencatat dan membukukan transaksi keuangan
biaya maupun pendapatan wisata agro
c) Membuat anggaran yang mencakup kebutuhan akan alat-alat
perlengkapan, upah/honor tenaga kerja dan biaya untuk melaksanakan
tugas dalam bidangnya
d) Membantu Manajer Wisata Agro membuat penawaran paket wisata
khusus sesuai reservasi
e) Membuat dan menyiapkan data keuangan untuk pelaporan keuangan
secara rutin
f) Membuat tagihan biaya atas penggunaan fasilitas, pembelian, sewa
dan lain-lain bagi pengunjung wisata
60
g) Menghitung dan mencatat biaya produksi konsumsi sesuai jumlah
tamu ketika ada transaksi.
h) Mengkoordinasi, memimpin dan melaksanakan penjualan paket wisata
sesuai dengan jumlah tamu dengan kontrak tertulis maupun dengan
tiket masuk.
i) Melaporkan secara harian kepada direksi tentang jumlah nilai kontrak/
tiket wisata yang terjual, baik tamu menginap maupun tidak menginap.
j) Melaporkan data keuangan dan kunjungan tamu wisata agro dengan
penuh tanggung jawab kepada Direksi.
k) Mengontrol, mengawasi dan memelihara kondisi fasilitas wisata agro
dan perlengkapannya seperti kamar/pondok wisata, meeting hall,
saung, taman, kolam, mushala, toilet, dan sebagainya.
l) Membantu tugas Kasi Umum sebagai petugas front office dan
koordinasi restorasi.
m) Wajib untuk secara aktif dengan strategi yang matang mencari pangsa
pasar wisata agro yang seluas-luasnya, sehingga seluruh hasil produksi
jasa wisata agro dapat terjual dengan nilai yang optimal.
n) Melaksanakan tugas sebagai Food Control Cost (pengecekan biaya per
porsi makanan)
o) Melaksanakan tugas-tugas lain yang diberikan oleh Direksi.
6) Pelaksana Akuntansi dan Pembukuan
a) Membantu Kasi Keuangan dan bertanggung jawab dalam tugas
melaksanakan pekerjaan harian di bagian akuntansi
b) Melakukan koordinasi aktivitas administrasi keuangan
c) Membantu Kasi Keuangan dalam membuat anggaran yang mencakup
kebutuhan akan alat-alat perlengkapan, upah dan tenaga kerja serta biaya
untuk melaksanakan tugas dalam bidangnya.
d) Menciptakan dan memelihara suasana kerja yang baik dalam kerjasama
intern maupun ektern di lingkungan kerjanya.
e) Membuat dan menyiapkan data keuangan untuk pelaporan keuangan
harian secara rutin.
61
f) Membuat tagihan biaya (bill of charge) atas penggunaan fasilitas,
pembelian, sewa, dan lain-lain, bagi pengunjung wisata/tamu dalam
pesanan paket maupun tiket dan dipertanggungjawabkan pada Manajer
Wisata Agro.
g) Melaporkan dan mencatat biaya produksi konsumsi sesuai jumlah tamu.
h) Membuat laporan harian, mingguan, dan laporan berkala lainnya secara
teratur.
i) Mencatat transaksi keuangan biaya dan pendapatan ke dalam pembukuan
wisata agro.
j) Melaporkan, mencatatat, menyimpan dan mengamankan uang wisata
agro.
k) Membantu pekerjaan yang diperlukan bagian-bagian lain.
l) Melaksanakan tugas-tugas lain yang diberikan oleh Kasi Keuangan.
7) Bendahara
a) Mengelola, mencatat penggunaan kas kecil dan hal-hal yang berkaitan
dengan kas kecil untuk kelancaran kegiatan operasional usaha agar
mencapai tujuan secara efektif dan efisien.
b) Membantu urusan keuangan, mengingatkan dan memberi masukan akan
rencana pengeluaran kas kecil wisata agro.
c) Wajib menjamin kelancaran operasi wisata agro dengan memberikan
pelayanan keuangan yang efektif, aman, tertib, lancar tidak berbelit-belit,
tepat waktu dan penuh dedikasi mengamankan keuangan wisata agro dari
hal-hal yang semestinya tidak diperlukan.
d) Wajib meminta laporan yang lengkap, bukti-bukti, dan dokumen-
dokumen pendukung pengeluaran dana dari bagian/kepanitiaan dan lain-
lainnya, sehingga tercipta iklim tertib administrasi keuangan khususnya
dalam kas kecil
e) Membantu urusan keuangan dalam merencanakan, melaksanakan, dan
mengevaluasi strategi dana kas kecil, manajemen kas kecil dan
peninjauan ketentuan yang berlaku sehingga menjamin efektivitas cash
flow kas kecil wisata agro
62
f) Wajib membuat laporan harian maupun laporan lain-lain yang berkaitan
dengan kas kecil yang diminta oleh Kasi Keuangan
g) Melaksanakan tugas lain yang diberikan oleh Kasi Keuangan
8) Pelaksana Kebersihan dan Pelayanan
a) Membantu Kasi Umum dalam bidang pekerjaan kebersihan lingkungan,
pelayanan wisata.
b) Bertanggung jawab dalam pelaksanaan kebersihan area fasilitas Wisata
Agro, seperti halaman parkir, taman, toilet umum, dan pekerjaan
kebersihan lain yang diperlukan.
c) Bertugas sebagai Tata Graha (House keeper), pelayanan dan
perlengkapan.
d) Bertanggung jawab kepada Kasi Umum untuk perawatan dan
pemeliharaan pondok wisata.
e) Memenuhi kebutuhan guest suplies pondok wisata yang akan digunakan
dan yang akan dipersiapkan.
f) Merawat, memelihara perlengkapan pondok seperti kamar mandi, tempat
tidur, dan perlengkapan kebutuhan tamu yang diberikan maupun yang
tidak diberikan.
g) Menyimpan dan mengkoordinasi persediaan perlengkapan hotel dan guest
suplies.
h) Bertanggung jawab dalam hal pemeliharaan kebutuhan air, listrik, dan gas
untuk pondok wisata.
i) Bertugas sebagai penatu dan binatu, pramusaji dibantu oleh pekerja
pelaksana (bellboy)
j) Melaksanakan tugas lain yang diberikan oleh Kasi Umum
9) Pelaksana Keamanan
a) Bertanggung jawab kepada Kasi Umum berkaitan dengan pengamanan
dan memberikan rasa aman pada tamu, karyawan dan pengunjung.
b) Mengendalikan keamanan dan memberikan kenyamanan terhadap
kegiatan wisata yang dijual oleh wisata agro.
c) Menjaga dan mengawasi tamu yang diduga akan skipper.
d) Melindungi barang-barang milik tamu dan perusahaan.
63
e) Mengatur dan mengawasi parkir para tamu.
f) Mengatur dan mengawasi pedagang dari luar wisata agro.
g) Mencatat dan mengurusi laporan kejadian perkara.
h) Mengurusi barang milik pengunjung atau karyawan yang tertinggal
i) Mengantar tamu check out.
10) Pelaksana Teknik dan Perlengkapan
a) Membantu dalam mengadakan, menyiapkan, mengatur perlengkapan dan
tempat objek kunjungan seperti: route dan permainan tea walk,
perlengkapan objek tanaman, perlengkapan objek pabrik, perlengkapan
objek layanan minum teh dan kenangan, dan perlengkapan objek taman
dan hiburan.
b) Bertanggung jawab terhadap tata lingkungan taman agar selalu tampak
asri dan menarik, dalam tugasnya dibantu oleh petugas taman.
c) Bertanggung jawab terhadap pemeliharaan sarana dan fasilitas pendukung
wisata agro seperti pondok wisata, gedung, kursi, meja dan sound system.
d) Bertanggung jawab terhadap pemeliharaan listrik, instalasi air dan
sanitasi.
11) Customer Service
a) Membantu melaksanakan tugas penjualan dengan menawarkan produk
pendukung lainnya baik untuk paket maupun untuk tiket yang mendukung
tercapainya tujuan usaha.
b) Mengawasi efektivitas dokumen penjualan, mengawasi kelengkapan
administrasi dan menjamin kebenaran laporan yang diberikan pihak-pihak
luar yang berkaitan dengan penjualan
c) Menyusun suatu mekanisme/sistem administrasi penjualan yang
mendukung efektivitas dan efisiensi kerja
d) Menyampaikan data hasil penjualan kepada seksi akuntansi dan
memberikan laporan kepada Kasi Umum wisata agro.
e) Bertanggung jawab terhadap keperluan konsumsi pengunjung (porsi,
belanja, pengelolaan stock dan pengolahan) dan mengkoordinasikannya
kepada tour operator dan resepsionis
f) Melaksanakan tugas lain yang diberikan oleh Kasi Umum.
64
Berdasarkan deskripsi pekerjaan tersebut, dapat dilihat bahwa tugas dan
wewenang dari setiap jabatan sudah terdeskripsi dengan baik. Namun, pada
pelaksanaannya karyawan di Wisata Agro Tambi tidak hanya bekerja sesuai
dengan deskripsi pekerjaan dari masing-masing jabatan. Jika pekerjaan di satu
bagian telah selesai, maka karyawan tersebut membantu bagian lain dalam
menyelesaikan suatu pekerjaan. Kondisi ini biasa terjadi jika tamu yang
berkunjung ke Wisata Agro Tambi cukup ramai. Hal ini tidak menimbulkan
masalah selama pekerjaan utama mereka telah selesai dijalankan. Sejauh ini
kondisi seperti itu tidak mengganggu produktivitas dari para karyawan Wisata
Agro Tambi.
6.1.3.2. Tenaga Kerja

Tenaga kerja di Wisata Agro Tambi berjumlah 15 orang. Tenaga kerja
yang terdapat di Wisata Agro Tambi terdiri dari karyawan I, karyawan II,
karyawan borong tetap dan karyawan borong lepas. Karyawan I berjumlah dua
orang yang terdiri dari satu orang manajer dan satu orang kepala seksi
operasional. Karyawan II berjumlah tiga orang terdiri dari satu orang kepala seksi
umum dan dua orang pelaksana yaitu pelaksana akuntansi serta pelaksana
pelayanan tamu. Sedangkan karyawan borong tetap berjumlah sembilan orang dan
satu orang sebagai borong lepas.
Semua tenaga kerja yang bekerja di Wisata Agro Tambi merupakan
masyarakat Wonosobo khususnya penduduk sekitar wisata agro. Masing-masing
tingkatan karyawan memiliki latar belakang pendidikan yang berbeda. Karyawan
I memiliki latar belakang Sarjana, karyawan II memiliki latar belakang pendidikan
terakhir SMA, dan karyawan borong tetap memiliki latar belakang pendidikan
terakhir SMP. Setiap tenaga kerja memiliki gaji pokok yang sudah ditentukan
sesuai dengan jabatan masing-masing. Sistem penggajian karyawan di Wisata
Agro Tambi adalah per bulan.
Wisata Agro Tambi juga memiliki karyawan lepas yang diperlukan jika
ada kunjungan wisatawan. Kebutuhan tenaga kerja ini disesuaikan dengan
banyaknya jumlah wisatawan yang datang. Sistem upah dari karyawan lepas ini
adalah upah harian. Upah harian yang diberikan sebesar Rp 25.000 per hari.
Selain gaji pokok, karyawan yang bekerja di Wisata Agro Tambi diberikan
65
fasilitas lain seperti asuransi kesehatan, JAMSOSTEK, THR, keanggotaan
koperasi, seragam kerja, dan bonus cuti bagi seluruh karyawan. Selain fasilitas
tersebut, bagi karyawan satu terdapat pula fasilitas pensiun yang diberikan setelah
selesai masa kerja. Karyawan Wisata Agro Tambi yang memiliki kinerja cukup
baik diberikan kesempatan untuk dipromosikan naik jabatan. Hal ini dilakukan
agar mampu memotivasi para karyawan dalam meningkatkan kinerja mereka.
6.1.3.3. Hasil Analisis Aspek Manajemen

Layak atau tidaknya suatu usaha dari aspek manajemen dapat dilihat dari
indikator kelayakan aspek manajemen. Indikator kelayakan aspek manajemen
adalah memiliki struktur organisasi dan pembagian tugas yang jelas. Peran dari
masing-masing divisi juga mampu dijalankan dengan maksimal. Karyawan
masing-masing divisi ditempatkan sesuai dengan kemampuan yang dimiliki
sehingga karyawan tersebut mampu menjalankan tugasnya dengan baik.
Berdasarkan hasil analisis manajemen, maka dapat disimpulkan bahwa Wisata
Agro Tambi layak untuk dijalankan.
6.1.4. Aspek Hukum

Aspek hukum digunakan untuk melihat hal-hal yang berkaitan dengan
legalitas suatu usaha. Hal yang dianalisis dalam aspek hukum meliputi badan
hukum dan izin usaha.
6.1.4.1. Badan Hukum dan Izin Usaha

Badan hukum dari Wisata Agro Tambi ini dipayungi oleh badan hukum
perusahaan induk yaitu PT Tambi. Hal ini disebabkan Wisata Agro Tambi ini
merupakan salah satu unit bisnis dari PT Tambi. Namun, Wisata Agro Tambi ini
memiliki izin usaha tertulis. Wisata Agro Tambi memiliki Surat Izin Usaha
Perdagangan (SIUP). SIUP ini merupakan izin usaha yang dikeluarkan oleh Dinas
Perindustrian dan Perdagangan Kota/Wilayah sesuai dengan domisili perusahaan,
baik kegiatan usaha di bidang barang maupun jasa.
Selain itu, Wisata Agro Tambi juga memiliki surat perizinan mendirikan
bangunan seperti penginapan dan restorasi. Wisata Agro Tambi juga memiliki
akta yang telah disahkan oleh notaris. Keberadaan dari Wisata Agro Tambi ini
66
pun sudah terdaftar sebagai objek wisata di Dinas Pariwisata dan Kebudayaan
Kabupaten Wonosobo.
6.1.4.2. Hasil Analisis Aspek Hukum

Penentuan kelayakan usaha berdasarkan aspek hukum dapat dilihat dari
indikator kelayakan aspek hukum. Indikator kelayakan dari aspek hukum adalah
adanya badan hukum usaha yang jelas serta memiliki izin tertulis sehingga
keberadaannya diketahui oleh pemerintah setempat. Wisata Agro Tambi ini
walaupun belum memiliki badan usaha sendiri, tetapi badan hukum wisata agro
ini dipayungi oleh PT Tambi. Wisata Agro Tambi ini sudah memiliki izin tertulis
serta keberadaannya telah terdaftar dan diakui oleh pemerintah setempat
khususnya Dinas Pariwisata dan Kebudayaan Kabupaten Wonosobo. Berdasarkan
kondisi tersebut, maka Wisata Agro Tambi layak secara aspek hukum untuk
dijalankan.
6.1.5. Aspek Sosial Ekonomi Lingkungan

Aspek sosial ekonomi dan lingkungan digunakan untuk mengkaji
dampak yang timbul akibat suatu usaha terhadap sosial, ekonomi, dan lingkungan.
Aspek sosial mengkaji mengenai dampak yang timbul akibat berdirinya suatu
usaha terhadap kondisi sosial masyarakat secara umum. Aspek ekonomi mengkaji
mengenai dampak yang ditimbulkan oleh suatu usaha terhadap kondisi ekonomi
baik pemerintah maupun msyarakat. Aspek lingkungan membahas mengenai
dampak yang timbul akibat suatu usaha terhadap lingkungan sekitar.
6.1.5.1. Aspek Sosial

Wisata Agro Tambi membawa dampak positif terhadap kondisi sosial
masyarakat, khususnya masyarakat sekitar lokasi usaha. Adanya Wisata Agro
Tambi tidak mengganggu kehidupan sosial masyarakat setempat, bahkan dengan
adanya Wisata Agro Tambi, sebagian masyarakat memperoleh pekerjaan dengan
menjadi tenaga kerja di Wisata Agro Tambi.
6.1.5.2. Aspek Ekonomi

Wisata Agro Tambi memiliki tenaga kerja yang seluruhnya berasal dari
masyarakat setempat. Hal ini memberikan dampak positif terhadap kondisi
67
ekonomi masyarakat di sekitar lokasi usaha. Masyarakat yang bekerja di Wisata
Agro Tambi dapat menambah penghasilan mereka, sehingga dapat meningkatkan
kesejahteraan ekonomi. Selain itu, dengan adanya Wisata Agro Tambi masyarakat
sekitar dapat membuka sebuah usaha yang dapat menambah penghasilan mereka.
Mereka dapat menitipkan produk yang dihasilkan ke Wisata Agro Tambi untuk
dijual ke pengunjung yang datang.
Tidak hanya masyarakat sekitar yang merasakan dampak positif adanya
Wisata Agro Tambi ini. Selain masyarakat sekitar, dampak positif terhadap
ekonomi juga dirasakan oleh pemerintah. Hal ini dapat dilihat melalui pajak yang
dibebankan kepada Wisata Agro Tambi setiap bulannya yang dapat ikut serta
dalam membangun perekonomian daerah. Pajak yang dikeluarkan oleh Wisata
Agro Tambi sebesar 25 persen dari pendapatan yang diperoleh.
6.1.5.3. Aspek lingkungan

Wisata Agro Tambi tidak membawa dampak negatif terhadap lingkungan
di sekitar lokasi usaha. Hal ini dapat terlihat dari pengelolaan limbah Wisata Agro
Tambi yang sudah terkelola dengan baik. Wisata Agro Tambi ini juga tidak
menimbulkan limbah yang berbahaya bagi lingkungan sekitar. Limbah yang
ditimbulkan oleh Wisata Agro Tambi ini hanya berupa sampah organik maupun
anorganik. Wisata Agro Tambi memiliki tempat sampah khusus sebagai tempat
pembuangan terakhir dari sampah-sampah yang ada di wisata agro ini. Teknologi
yang digunakan di Wisata Agro Tambi ini juga tidak menimbulkan dampak yang
berbahaya bagi lingkungan sehingga masyarakat sekitar tidak terganggu dengan
keberadaan Wisata Agro Tambi.
6.1.5.4. Hasil Analisis Aspek Sosial Ekonomi Lingkungan

Sebuah usaha dikatakan layak secara aspek sosial ekonomi dan
lingkungan yaitu jika usaha tersebut tidak membawa dampak negatif terhadap
kondisi sosial ekonomi dan lingkungan. Usaha Wisata Agro Tambi layak secara
aspek sosial ekonomi dan lingkungan. Wisata Agro Tambi ini membawa dampak
positif bagi kehidupan sosial masyarakat sekitar. Segi ekonomi, dengan adanya
Wisata Agro Tambi dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat sekitar dan
mampu membantu membangun perekonomian daerah. Sedangkan dari segi
68
lingkungan, Wisata Agro Tambi memiliki pengelolaan limbah yang cukup baik,
sehingga tidak menimbulkan dampak negatif bagi lingkungan sekitar lokasi usaha.
6.2. Aspek Finansial

Aspek finansial digunakan unuk menganalisis usaha Wisata Agro Tambi
dari segi finansial. Analisis ini bertujuan untuk melihat apakah usaha Wisata Agro
Tambi ini menguntungkan secara finansial sehingga layak untuk dijalankan.
Analisis finansial pada usaha Wisata Agro Tambi dilakukan dalam tiga skenario
usaha. Kriteria-kriteria yang digunakan dalam menganalisis kelayakan finansial
ini adalah kriteria kelayakan investasi, yaitu Net Present Value (NPV), Internal
Rate of Return (IRR), Net Benefit Cost Ratio (Net B/C), dan Discounted Payback
Period (PP).
6.2.1. Analisis Aspek Finansial Skenario I

Analisis aspek finansial skenario I ini merupakan analisis finansial usaha
Wisata Agro Tambi yang sedang dijalankan saat ini.
6.2.1.1. Arus Penerimaan (Inflow)

Arus penerimaan dalam analisis aspek finansial skenario I diperoleh dari
pendapatan kunjungan wisatawan dan nilai sisa. Pendapatan kunjungan wisatawan
diperoleh dari hasil penjualan paket wisata. Perhitungan pendapatan kunjungan
wisatawan tahun pertama merupakan pendapatan yang diperoleh di tahun 2011
dikalikan dengan harga paket wisata. Perhitungan pendapatan kunjungan
wisatawan pada tahun kedua hingga tahun ke-10 diasumsikan pendapatan naik
sebesar 10 persen setiap tahunnya. Rincian mengenai penjualan paket wisata
dapat dilihat pada Lampiran 1.
Komponen inflow selain pendapatan kunjungan wisatawan adalah nilai
sisa. Nilai sisa adalah penerimaan yang diperoleh dari investasi yang tidak habis
dipakai selama umur bisnis. Lampiran 2 menujukkan nilai sisa investasi dalam
usaha Wisata Agro Tambi. Penyusutan dari komponen investasi menggunakan
metode garis lurus, kecuali lahan yang diasumsikan tidak mengalami penyusutan.
Rumus yang digunakan untuk menghitung penyusutan dengan metode garis lurus
yaitu :
69
Nilai Beli −Nilai Sisa
Penyusutan per tahun = Umur Pakai
6.2.1.2. Arus Pengeluaran (Outflow)

Arus pengeluaran pada analisis finansial skenario I terdiri dari tiga
macam yaitu biaya investasi, biaya operasional dan biaya pajak. Biaya investasi
merupakan biaya yang dikeluarkan pada tahun pertama berdirinya suatu usaha.
Rincian biaya investasi dari Wisata Agro Tambi dapat dilihat pada Lampiran 3.
Wisata Agro Tambi juga memiliki biaya reinvestasi yang digunakan
ketika terdapat komponen pada biaya investasi yang telah habis umur
ekonomisnya. Barang investasi yang mengalami reinvestasi hanya barang-barang
yang umur ekonomisnya tidak selama umur usaha. Biaya reinvestasi yang
dikeluarkan oleh Wisata Agro Tambi dapat dilihat pada Tabel 9.
Tabel 9. Biaya Reinvestasi Usaha Wisata Agro Tambi

Umur
No. Uraian Biaya (Rp) Ekonomis Tahun Ke-
(tahun)
1 Bangunan 1300000000 10 10
2 Televisi 48.000.000 5 6
3 Digital Parabola 25.600.000 5 6
4 Dispenser 1.200.000 5 6
5 Seprei+sarung 26.950.000 3 4,7, 10
bantal+selimut
6 Shower 7.400.000 5 6
Wisata Agro Tambi membutuhkan biaya operasional untuk mendukung

kegiatan operasional yang dijalankan. Biaya operasional dapat dibagi menjadi dua
yaitu biaya tetap dan biaya variabel. Biaya tetap yang dikeluarkan pada analisis
finansial baik skenario I adalah upah tenaga kerja tetap, THR, listrik air dan
komunikasi, transportasi, biaya promosi, pemeliharaan bangunan, perlengkapan
kantor, perawatan kendaraan, gas, bahan bakar, dan sewa sound system. Rincian
biaya tetap dapat dilihat pada Tabel 10.
70
Tabel 10. Rincian Biaya Tetap Usaha Wisata Agro Tambi
No. Uraian Biaya per Bulan (Rp) Biaya per Tahun
(Rp)
1 Upah Tenaga Kerja 14.000.000 168.000.000
2 THR - 14.000.000
3 Listrik + air + 3.000.000 36.000.000
komunikasi
4 Transportasi 750.000 9.000.000
5 Biaya Promosi 500.000 6.000.000
6 Pemeliharaan 7.000.000 84.000.000
Bangunan
7 Perlengkapan kantor 200.000 2.400.000
8 Perawatan kendaraan 50.000 600.000
9 Gas 800.000 9.600.000
10 Bahan bakar 200.000 2.400.000
11 Sewa sound system - 2.000.000
Total 26.500.000 334.000.000
Selain biaya tetap, biaya operasional juga terdiri dari biaya variabel. Biaya
variabel merupakan biaya yang besarnya berubah-ubah sesuai dengan volume
bisnis yang dijalankan. Biaya variabel dari usaha Wisata Agro Tambi pada
skenario I adalah upah tenaga kerja tidak tetap, konsumsi, sabun, shampo, shower
cup, dan sewa kesenian. Upah tenaga kerja tidak tetap adalah upah yang
dikeluarkan oleh Wisata Agro Tambi kepada tenaga kerja tidak tetap (borong
lepas). Upah ini diberikan saat adanya kunjungan wisatawan yang memerlukan
tenaga kerja tambahan. Wisata Agro Tambi memiliki karyawan borong lepas
sebanyak satu orang yang berprofesi sebagai juru masak. Upah tenaga kerja tidak
tetap per hari sebasar Rp 25.000. Karyawan borong lepas ini dipekerjakan
minimal dua kali dalam satu minggu. Rincian mengenai upah tenaga kerja tidak
tetap dapat dilihat pada Tabel 11.
71
Tabel 11. Rincian Upah Tenaga Tidak Tetap
Jumlah Harga per
Tahun Total Gaji per Tahun (Rp)
(hari) Hari(Rp)
1 96 25.000 2.400.000
2 106 25.000 2.640.000
3 116 25.000 2.904.000
4 128 25.000 3.194.400
5 141 25.000 3.513.840
6 155 25.000 3.865.224
7 170 25.000 4.251.746
8 187 25.000 4.676.921
9 206 25.000 5.144.613
10 226 25.000 5.659.074
Biaya variabel kedua adalah konsumsi. Biaya konsumsi bagi wisatawan

Wisata Agro Tambi terbagi menjadi dua, yaitu Rp 4.000 dan Rp 17.000
tergantung dari paket yang diambil oleh wisatawan. Paket standar dan paket
pendidikan memiliki biaya konsumsi sebesar Rp 4.000. Sedangkan untuk paket
lainnya memiliki biaya konsumsi sebesar Rp 17.000. Besarnya biaya konsumsi
wisatawan Wisata Agro Tambi tahun 2011dapat dilihat pada Lampiran 4 .
Biaya variabel yang ketiga adalah biaya pembelian sabun, shampo dan
shower cup. Sabun, shampo dan shower cup ini merupakan fasilitas bagi
wisatawan yang menginap. Setiap orang akan mendapat satu sabun, satu shampo
dan satu shower cup. Rincian biaya sabun, shampo dapat dilihat pada Tabel 12.
Tabel 12. Biaya Pembelian Sabun dan Shampo per Tahun

Tahun Jumlah Harga (Rp) Total Biaya Sabun (Rp)
1 4.367 700 3.056.900
2 4.804 700 3.362.590
3 5.284 700 3.698.849
4 5.812 700 4.068.734
5 6.394 700 4.475.607
6 7.033 700 4.923.168
7 7.736 700 5.415.485
8 8.510 700 5.957.033
9 9.361 700 6.552.737
10 10.297 700 7.208.010
72
Sedangkan biaya pembelian shower cup bagi wisatawan yang menginap
dapat dilihat pada Tabel 13.
Tabel 13. Biaya Pembelian Shower Cup per Tahun

1 4.367 600 2.620.200
2 4.804 600 2.882.220
3 5.284 600 3.170.442
4 5.812 600 3.487.486
5 6.394 600 3.836.235
6 7.033 600 4.219.858
7 7.736 600 4.641.844
8 8.510 600 5.106.029
9 9.361 600 5.616.631
10 10.297 600 6.178.295
Biaya variabel keempat adalah biaya sewa kesenian. Biaya ini dikeluarkan
saat pengunjung Wisata Agro Tambi meminta fasilitas tambahan yaitu GENEN.
Fasilitas ini membutuhkan biaya untuk menyewa berbagai hiburan tradisional.
Biaya yang dikeluarkan untuk satu kali sewa adalah sebesar Rp 1.000.000.
Rincian biaya sewa kesenian ini dapat dilihat pada Tabel 14.
Tabel 14. Biaya Sewa Kesenian per Tahun

1 24 1.000.000 24.000.000
2 26 1.000.000 26.400.000
3 29 1.000.000 29.040.000
4 32 1.000.000 31.944.000
5 35 1.000.000 35.138.400
6 39 1.000.000 38.652.240
7 43 1.000.000 42.517.464
8 47 1.000.000 46.769.210
9 51 1.000.000 51.446.131
10 57 1.000.000 56.590.745
Jenis biaya terakhir adalah pajak. Pajak yang dikeluarkan oleh Wisata
Agro Tambi adalah sebesar 25 persen dari pendapatan yang diperoleh. Pajak yang
73
dikeluarkan ini sesuai dengan UU RI No.36 Tahun 2008 Pasal 17 ayat 2a dan
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sebesar Rp 8.000.000.
6.2.1.3. Analisis Kelayakan Finansial

Analisis kelayakan finansial dapat dilihat berdasarkan laporan laba rugi
usaha. Berdasarkan laporan laba rugi pada Lampiran 5, dapat dilihat bahwa
Wisata Agro Tambi memperoleh laba positif setiap tahunnya selama umur usaha.
Hasil dari laba rugi usaha Wisata Agro Tambi dapat dilihat pada Tabel 15.
Tabel 15. Hasil Laba Rugi Usaha Skenario I

Tahun Laba Bersih Usaha (Rp)
1 88.782.000
2 138.187.575
3 192.533.708
4 252.314.454
5 318.073.274
6 390.407.976
7 469.976.149
8 557.501.139
9 653.778.627
10 759.683.865
Total 3.821.238.767
Selain laporan laba rugi, analisis kelayakan finansial dapat dinilai

berdasarkan nilai kriteria analisis kelayakan finansial yaitu NPV, Net B/C, IRR,
dan Discounted Payback Period. Cashflow dari usaha Wisata Agro Tambi sebagai
dasar perhitungan dari kriteria kelayakan investasi dapat dilihat pada Lampiran 6.
Sedangkan hasil kelayakan finansial skenario I dapat dilihat pada Tabel 16.
Tabel 16. Hasil Analisis Kelayakan Finansial Skenario I

Kriteria Investasi Jumlah
Net Present Value (NPV) Rp 1.688.645.402
Internal Rate of Return (IRR) 14,44%
Net Benefit Cost Ratio (Net B/C) 1,59
Discounted Payback Period (PB) 9 tahun 1 bulan
74
Berdasarkan Tabel 16, diperoleh NPV sebesar Rp 1.688.645.402. Hal ini
menunjukkan bahwa usaha wisata agro ini akan memberikan keuntungan sebesar
Rp 1.688.645.402 dalam jangka waktu 10 tahun. Pada hasil analisis IRR diperoleh
nilai sebesar 14,44 persen, nilai ini lebih besar daripada tingkat suku bunga yaitu
5,75%. Hal ini menunjukkan bahwa usaha wisata agro ini akan menghasilkan
tingkat pengembalian terhadap investasi sebesar 14,44 persen. Hasil analisis Net
B/C pada skenario I ini adalah sebesar 1,59. Hal ini menujukkan setiap satu rupiah
yang dikeluarkan akan menghasilkan manfaat sebesar Rp 1,59. Net B/C yang
lebih besar dari satu menujukkan bahwa usaha ini layak untuk dijalankan secara
finansial karena manfaat yang diperoleh lebih besar dari biaya yang dikeluarkan.
Sedangkan hasil analisis Discounted Payback Period menujukkan bahwa
pengembalian terhadap biaya investasi akan berlangsung selama 9 tahun 1 bulan.

Analisis sensitivitas yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan
menggunakan metode switching value sampai memperoleh nilai NPV sama
dengan nol. Ada dua variabel yang akan dianalisis menggunakan switching value,
yaitu penurunan penjualan paket wisata dan kenaikan gaji karyawan tetap. Hal ini
didasarkan pada pendapatan wisata agro yang berasal dari hasil penjualan paket
wisata. Variabel kenaikan gaji karyawan ini diambil karena terkait dengan produk
yang ditawarkan oleh Wisata Agro Tambi ini merupakan produk jasa, sehingga
kinerja karyawan ini sangat berpengaruh terhadap kondisi Wisata Agro Tambi dan
gaji karyawan di wisata agro ini masih tergolong rendah.
Cash flow yang digunakan untuk menghitung sensitivitas usaha skenario
I dapat dilihat pada Lampiran 11 dan Lampiran 12, sedangkan hasil switching
value dapat dilihat pada Tabel 17.
Tabel 17. Hasil Analisis Switching Value Skenario I

No. Analisis Switching Value Nilai
1 Penurunan Penjualan Paket Wisata 23,38%
2 Kenaikan Gaji Karyawan Tetap 166,14%
Berdasarkan hasil analisis sensitivitas menggunakan switching value

untuk penurunan penjualan paket wisata adalah sebesar 23,38 persen. Hal ini
75
menunjukkan bahwa jumlah maksimal dari penurunan penjualan paket wisata
yang dapat ditoleransi adalah sebesar 23,38 persen, sehingga Wisata Agro Tambi
harus mempertahankan penjualan paket wisata minimal sebesar Rp 649.621.333
pada tahun pertama dan meningkat 10 persen setiap tahunnya hingga tahun ke-10.
Penurunan penjualan paket wisata di atas 23,38 persen akan menyebabkan usaha
Wisata Agro Tambi menjadi tidak layak untuk dijalankan.
Analisis switching value selanjutnya adalah kenaikan gaji karyawan
tetap. Hasil analisis switching value menunjukkan nilai sebesar 166,14 persen.
Artinya Wisata Agro Tambi juga mampu untuk menaikan gaji karyawan tetap
sampai 166,14 persen. Kenaikan gaji karyawan tetap di atas jumlah ini akan
menyebabkan usaha wisata agro ini menjadi tidak layak.
Berdasarkan hasil analisis switching value, dapat dilihat variabel yang
sensitif terhadap perubahan. Pada Skenario I ini variabel yang paling sensitif
terhadap perubahan adalah penurunan penjualan paket wisata, karena semakin
kecil persentase perubahannya, maka variabel tersebut semakin sensitif. Jika
terjadi penurunan penjualan paket wisata di atas 23,38 persen saja sudah membuat
usaha Wisata Agro Tambi tidak layak untuk dijalankan.
6.2.2. Analisis Aspek Finansial Skenario II

Analisis aspek finansial skenario II ini berbeda dengan skenario I. Pada
skenario II ini Wisata Agro Tambi mengelola sendiri mini market yang didirikan.
Mini market ini memang telah ada sebelumnya, namun selama ini hasil penjualan
dari produk yang disediakan di mini market tersebut tidak masuk ke dalam
keuangan wisata agro. Mini market ini beroperasi jika ada wisatawan yang datang
ke Wisata Agro Tambi. Analisis aspek finansial ini diperlukan agar dapat
mengetahui apakah dengan adanya penambahan pendapatan dari penjualan
produk mini market dapat menambah manfaat yang diterima oleh Wisata Agro
Tambi melalui metode Incremental Net Benefit (INB).

Analisis penerimaan pada skenario II terdiri dari tiga komponen, yaitu
penjualan paket wisata, pendapatan mini market, dan nilai sisa. Penjualan paket
wisata dan nilai sisa jumlahnya sama dengan hasil perhitungan pada skenario I.
76
Pendapatan mini market merupakan pendapatan yang diperoleh dari hasil
penjualan produk oleh-oleh kepada wisatawan. Wisata Agro Tambi memperoleh
produk oleh-oleh melalui pembelian produk dari pengrajin dan toko grosir di
daerah Wonosobo yang kemudian dijual kembali kepada wisatawan.
Pembelian ini dilakukan satu bulan sekali dengan asumsi seluruh
persediaan salama satu bulan tersebut terjual habis, maka perhitungan
pendapatannya adalah harga jual produk dikalikan dengan jumlah persediaan
produk selama satu bulan. Berdasarkan target kunjungan yang meningkat sebesar
sepuluh persen setiap tahunnya, maka pendapatan dari mini market ini pun akan
meningkat sebesar sepuluh persen setiap tahunnya. Tabel 18 menunjukkan rincian
dari pendapatan mini market Wisata Agro Tambi.
Tabel 18. Pendapatan Mini Market

Jumlah
Jenis Harga Jual Pendapatan Pendapatan
Persediaan
No. Produk Mini Satuan per Bulan per Tahun
per Bulan
Market (Rp) (Rp) (Rp)
(unit)
1 Teh Tambi 114 4.000 48.000 576.000
2 Tutup Kepala 24 1.0000 120.000 1.440.000
3 Kaos 12 45.000 540.000 6.480.000
4 Slayer 24 10.000 120.000 1.440.000
Keripik
5 Jamur 60 22.500 270.000 3.240.000
Kacang
6 Dieng 60 12.500 150.000 1.800.000
Keripik
7 Kentang 30 20.000 240.000 2.880.000
5 Carica 120 11.000 132.000 1.584.000
Total 1.620.000 19.440.000

Arus pengeluaran pada analisis finansial skenario II terdiri dari tiga
macam biaya, yaitu biaya investasi, biaya operasional dan biaya pajak. Besarnya
biaya investasi dan biaya pajak sama dengan skenario dapat dilihat pada laporan
laba rugi (Lampiran 7). Tambahan komponen biaya operasional pada skenario II
ini adalah biaya modal mini market. Biaya modal mini market ini adalah biaya
yang dikeluarkan untuk membeli produk oleh-oleh yang akan ditawarkan kepada
wisatawan. Tabel 19 menunjukkan rincian biaya modal untuk mini market.
77
Tabel 19. Biaya Modal Mini Market
Jumlah Biaya
Harga Beli Biaya
Jenis Produk Persediaan Modal per
No. Satuan Modal per
Mini Market per Bulan Tahun
(Rp) Bulan (Rp)
(unit) (Rp)
1 Teh Tambi 114 3.500 42.000 504.000
2 Tutup Kepala 24 7.000 84.000 1.008.000
3 Kaos 12 35.000 420.000 5.040.000
4 Slayer 24 7.000 84.000 1.008.000
5 Keripik Jamur 60 18.000 216.000 2.592.000
6 Kacang Dieng 60 9.000 108.000 1.296.000
Keripik
7 Kentang 30 17.000 204.000 2.448.000
5 Carica 120 8.000 96.000 1.152.000
Total 1.254.000 15.048.000

Analisis kelayakan finansial skenario II Wisata Agro Tambi dapat dilihat
berdasarkan laporan laba rugi pada Lampiran 7. Berdasarkan laporan laba rugi
usaha, dengan adanya tambahan pendapatan dari pengelolaan mini market, maka
secara keseluruhan usaha ini mampu menghasilkan laba bersih sebesar Rp
3.953.935.693. Jumlah ini lebih besar dibandingkan dengan laba bersih pada
skenario I tanpa mengelola mini market secara langsung. Hasil dari laba rugi
dalam skenario II dapat dilihat pada Tabel 20.
Tabel 20. Hasil Laba Rugi Usaha Skenario II

Tahun Laba Bersih Usaha (Rp)
1 92.076.000
2 141.810.975
3 196.519.448
4 256.698.768
5 322.896.019
6 395.712.996
7 475.811.671
8 564.546.814
9 661.528.870
10 768.209.132
Total 3.875.810.693
78
Analisis kelayakan finansial skenario II ini menggunakan kriteria nilai
NPV, IRR, Net B/C, dan Discounted Payback Period sebagai penentu kelayakan
finansial, serta Incremental Net Benefit untuk melihat tambahan manfaat bersih
yang diperoleh jika fasilitas mini market tersebut dimanfaatkan. Cash flow sebagai
dasar perhitungan nilai kriteria kelayakan usaha dapat dilihat pada Lampiran 8.
Hasil kelayakan finansial skenario II dapat dilihat pada Tabel 21.
Tabel 21. Hasil Analisis kelayakan Finansial Skenario II

Kriteria Kelayakan Finansial Nilai
Incremental Net Benefit (INB) 81.282.399
Discounted Payback Period (PB) 9 tahun
Hasil analisis kelayakan finansial menujukkan nilai NPV sebesar Rp

1.769.927.801. Hal ini berarti bahwa usaha Wisata Agro Tambi mampu
menghasilkan nilai manfaat bersih sebesar Rp 1.769.927.801 dengan mengelola
mini market sendiri. Nilai NPV yang memiliki nilai lebih dari nol menunjukkan
bahwa skenario II tersebut layak untuk dijalankan.
Komponen kriteria kelayakan investasi selanjutnya adalah IRR. Nilai IRR
yang dihasilkan sebesar 14,86 persen. Hal ini menunjukkan bahwa tingkat
pengembalian investasi yang ditanamkan usaha Wisata Agro Tambi adalah
sebesar 14,86 persen. Jumlah ini lebih besar dibandingkan dengan tingkat
discount rate yang digunakan yaitu sebsar 5,75 persen. Sesuai dengan kriteria
kelayakan IRR, nilai kelayakan IRR yang lebih besar dari tingkat discount rate
yang digunakan menunjukkan bahwa usaha skenario II yang direncanakan Wisata
Agro Tambi layak untuk dijalankan.
Kriteria kelayakan yang ketiga adalah Net B/C. Nilai Net B/C yang
dihasilkan sebesar 1,62. Nilai Net B/C ini memiliki arti setiap Rp 1 yang
dikeluarkan untuk usaha, maka akan menghasilkan manfaat sebesar Rp 1,62. Net
B/C yang memiliki nilai lebih dari satu menunjukkan bahwa usaha tersebut layak
untuk dijalankan.
79
Kriteria kelayakan finansial yang keempat adalah Discounted Payback
Period. Nilai DPP pada skenario II ini selama 9 tahun. Waktu ini lebih cepat
daripada umur bisnis yaitu sepuluh tahun. Berdasarkan hasil perhitungan
Incremental Net Benefit yang diperoleh perusahaan sebesar Rp 81.282.399. Hal
ini menujukkan dengan dimanfaatkannya mini market, maka akan memberikan
tambahan manfaat bersih sebesar Rp 81.282.399.

Hal yang akan dianalisis dalam analisis sensitivitas pada skenario II ini
sama dengan skenario I yaitu penurunan penjualan paket wisata dan kenaikan gaji
karyawan tetap. Analisis sensitivitas ini dilakukan dengan menggunakan
switching value. Cash flow yang digunakan untuk menghitung sensitivitas usaha
skenario II dapat dilihat pada Lampiran 13 dan Lampiran 14, sedangkan hasil
switching value dapat dilihat pada Tabel 22.
Tabel 22. Hasil Analisis Switching Value Skenario II

Berdasarkan hasil analisis sensitivitas menggunakan switching value untuk

penurunan penjualan paket wisata adalah sebesar 24,50 persen. Hal ini
menunjukkan bahwa jumlah maksimal dari penurunan penjualan paket wisata
yang dapat ditoleransi adalah sebesar 24,50 persen, sehingga Wisata Agro Tambi
harus mempertahankan penjualan paket wisata minimal sebesar Rp 640.083.878
pada tahun pertama dan meningkat sepuluh persen setiap tahunnya hingga tahun
ke-10. Penurunan penjualan paket wisata diatas 24,50 persen akan menyebabkan
usaha Wisata Agro Tambi menjadi tidak layak untuk dijalankan.
Analisis switching value selanjutnya adalah kenaikan gaji karyawan tetap.
Hasil analisis switching value menunjukkan nilai sebesar 172,97 persen. Artinya
Wisata Agro Tambi juga mampu untuk menaikan gaji karyawan tetap sampai
172,97 persen. Kenaikan gaji karyawan tetap diatas jumlah ini akan menyebabkan
usaha wisata agro ini menjadi tidak layak.
80
Berdasarkan hasil analisis switching value, variabel yang paling sensitif
terhadap perubahan sehingga dapat mempengaruhi kelayakan usaha Wisata Agro
Tambi ini adalah penurunan penjualan paket wisata. Jika terjadi penurunan
penjualan paket wisata di atas 24,50 persen saja sudah membuat usaha ini menjadi
tidak layak untuk dijalankan dibandingkan dengan kenaikan gaji karyawan tetap
yang masih dapat naik hingga 172,97 persen.
6.2.3. Analisis Finansial Skenario III

Skenario III ini berbeda dengan skenario I dan II. Pada skenario III
Wisata Agro Tambi melakukan pinjaman. Jumlah pinjaman tersebut sebesar Rp
1.000.000.000 dengan tingkat suku bunga sepuluh persen.

Analisis penerimaan pada skenario III terdiri dari tiga komponen, yaitu
penjualan paket wisata, pinjaman, dan nilai sisa. Penjualan paket wisata dan nilai
sisa jumlahnya sama dengan hasil perhitungan pada skenario I. Pinjaman yang
dilakukan oleh Wisata Agro Tambi adalah sebesar Rp 1.000.000.000.

Arus pengeluaran pada analisis finansial skenario III terdiri dari tiga
macam biaya, yaitu biaya investasi, biaya operasional dan biaya pajak. Besarnya
biaya investasi sama dengan skenario I, sedangkan besarnya biaya pajak dapat
dilihat pada laporan laba rugi skenario III (Lampiran 9). Tambahan komponen
biaya operasional pada skenario II ini adalah biaya angsuran pinjaman. Biaya
angsuran pinjaman yang dikeluarkan Wisata Agro Tambi sebesar Rp 276.667.171.
Tabel 23 menujukkan rincian pokok pinjaman, biaya bunga, dan angsuran setiap
tahun.
81
Tabel 23. Rincian Pokok Pinjaman, Biaya Bunga, dan Angsuran Setiap Tahun
Periode Pokok Pinjaman (Rp) Biaya Bunga (Rp) Angsuran (Rp) Sisa Pokok Pinjaman (Rp)
1 62.745.395 100.000.000 162.745.395 937.254.605
2 69.019.934 93.725.461 162.745.395 868.234.671
3 75.921.928 86.823.467 162.745.395 792.312.743
4 83.514.121 79.231.274 162.745.395 708.798.622
5 91.865.533 70.879.862 162.745.395 616.933.090
6 101.052.086 61.693.309 162.745.395 515.881.004
7 111.157.295 51.588.100 162.745.395 404.723.709
8 122.273.024 40.472.371 162.745.395 282.450.685
9 134.500.326 28.245.069 162.745.395 147.950.359
10 147.950.359 14.795.036 162.745.395 0

Analisis kelayakan finansial skenario III Wisata Agro Tambi dapat
dilihat berdasarkan laporan laba rugi pada Lampiran 9. Berdasarkan laporan laba
rugi usaha, dengan adanya pinjaman sebesar Rp 1.000.000.000, maka secara
keseluruhan usaha ini mampu menghasilkan laba bersih sebesar Rp
4.413.015.956. Rincian hasil dari laporan laba rugi skenario III dapat dilihat pada
Tabel 24.
Tabel 24. Hasil laporan Laba Rugi Usaha Skenario III

Tahun Laba Rugi (Rp)
1 778.362.000
2 83.931.481
3 145.057.907
4 212.296.978
5 286.259.955
6 367.619.230
7 457.114.433
8 555.559.156
9 663.848.351
10 782.966.466
Total 4.333.015.965
Analisis kelayakan finansial skenario III ini juga menggunakan kriteria

nilai NPV, IRR, Net B/C, dan Payback Period sebagai penentu kelayakan
finansial. Cash flow sebagai dasar perhitungan nilai kriteria kelayakan usaha dapat
82
dilihat pada Lampiran 10. Hasil kelayakan finansial skenario III dapat dilihat pada
Tabel 25.
Tabel 25. Hasil Analisis kelayakan Finansial Skenario III

Kriteria Kelayakan Finansial Nilai
Disconted Payback Period (PB) 9 tahun 9 bulan
Hasil analisis kelayakan finansial menujukkan nilai NPV sebesar Rp

1.303.967.655. Hal ini menujukkan bahwa dengan melakukan pinjaman, usaha
Wisata Agro Tambi mampu menghasilkan nilai manfaat bersih sebesar Rp
1.303.967.655. Nilai NPV yang memilik nilai lebih dari nol menunjukkan bahwa
skenario III tersebut layak untuk dijalankan.
Komponen kriteria kelayakan investasi selanjutnya adalah IRR. Nilai IRR
yang dihasilkan sebesar 13,61 persen. Hal ini menunjukkan bahwa tingkat
pengembalian investasi yang ditanamkan usaha Wisata Agro Tambi adalah
sebesar 13,61 persen. Jumlah ini lebih besar dari dibandingkan dengan tingkat
discount rate yang digunakan yaitu sebsar 5,75 persen. Sesuai dengan kriteria
kelayakan IRR, nilai kelayakan IRR yang lebih besar dari tingkat discount rate
yang digunakan menunjukkan bahwa usaha skenario III yang direncanakan
Wisata Agro Tambi layak untuk dijalankan.
Kriteria kelayakan yang ketiga adalah Net B/C. Nilai Net B/C yang
dihasilkan sebesar 1,57. Nilai Net B/C ini memiliki arti setiap Rp 1 yang
dikeluarkan untuk usaha, maka akan menghasilkan manfaat sebesar Rp 1,57. Net
B/C yang memiliki nilai lebih dari satu menujukkan bahwa usaha tersebut layak
untuk dijalankan.
Kriteria kelayakan finansial yang keempat adalah Discounted Payback
Period. Pada skenario III ini, nilai dari Discounted Payback Period adalah selama
sembilan tahun delapan bulan. Hal ini menunjukkan bahwa jangka waktu
pengembalian terhadap investasi adalah selama 9 tahun 9 bulan. Waktu ini lebih
cepat dari dari umur bisnis, sehingga usaha ini layak untuk dijalankan.
83
Hal yang akan dianalisis dalam analisis sensitivitas pada skenario III ini
sama dengan skenario I dan skenario II yaitu penurunan penjualan paket wisata
dan kenaikan gaji karyawan tetap. Analisis sensitivitas ini dilakukan dengan
menggunakan switching value. Cash flow yang digunakan untuk menghitung
sensitivitas usaha skenario III dapat dilihat pada Lampiran 15 dan Lampiran 16,
sedangkan hasil switching value dapat dilihat pada Tabel 22.
Tabel 26. Hasil Analisis Switching Value Skenario III

Berdasarkan hasil analisis sensitivitas menggunakan switching value untuk

penurunan penjualan paket wisata adalah sebesar 18,05 persen. Hal ini
menujukkan bahwa jumlah maksimal dari penurunan penjualan paket wisata yang
dapat ditoleransi adalah sebesar 18,05 persen. Penurunan penjualan paket wisata
diatas 18,05 persen akan menyebabkan usaha Wisata Agro Tambi menjadi tidak
layak untuk dijalankan.
Analisis switching value selanjutnya adalah kenaikan gaji karyawan tetap.
Hasil analisis switching value menujukkan nilai sebesar 128,26 persen. Artinya
Wisata Agro Tambi juga mampu untuk menaikan gaji karyawan tetap sampai
128,26 persen. Kenaikan gaji karyawan tetap di atas jumlah ini akan
menyebabkan usaha wisata agro ini menjadi tidak layak.
Sama seperti skenario I dan skenario II, hasil analisis switching value
menunjukkan bahwa variabel yang paling sensitif terhadap perubahan sehingga
dapat mempengaruhi kelayakan usaha Wisata Agro Tambi ini adalah penurunan
penjualan paket wisata. Jika terjadi penurunan penjualan paket wisata diatas 18,05
persen saja sudah membuat usaha ini menjadi tidak layak untuk dijalankan
dibandingkan dengan kenaikkan gaji karyawan tetap yang masih dapat naik
hingga 128,26 persen.
84
VII KESIMPULAN DAN SARAN
7.1. Kesimpulan
Bedasarkan hasil analisis kelayakan finansial Wisata Agro Tambi, maka
dapat dirumuskan kesimpulan sebagai berikut :
1) Hasil analisis aspek non finansial, Wisata Agro Tambi layak untuk
dijalankan. Hal ini dapat dilihat dari hasil analisis aspek pasar dimana masih
terbukanya peluang pasar di sektor pariwisata dan terjadi peningkatan
wisatawan yang berkunjung ke Kabupaten Wonosobo setiap tahunnya. Hasil
analisis aspek teknis menunjukkan bahwa usaha Wisata Agro Tambi layak
untuk dilaksanakan, karena memiliki letak lokasi, fasilitas yang cocok untuk
wisata agro dan mampu mendukung kegiatan usaha. Selain itu, Wisata Agro
Tambi juga menggunakan teknologi tepat guna dalam menjalankan kegiatan
usahanya. Berdasarkan hasil analisis aspek manajemen, wewenang dan
tanggung jawab berdasarkan struktur organisasi telah diimplementasikan
dengan baik oleh seluruh karyawan dari masing-masing divisi. Hasil analisis
aspek hukum menunjukkan bahwa usaha Wisata Agro Tambi layak untuk
dijalankan karena usaha ini telah memenuhi syarat-syarat legalitas suatu
usaha. Berdasarkan hasil analisis aspek sosial ekonomi dan lingkungan usaha
Wisata Agro Tambi layak dijalankan. Usaha ini mampu memberikan manfaat
bagi masyarakat, pemerintah, dan lingkungan.
2) Hasil analisis finansial pada skenario I, skenario II, dan skenario III yang
telah dilakukan menunjukkan bahwa Wisata Agro Tambi ini layak untuk
dilaksanakan karena telah memenuhi kriteria penilaian investasi yaitu, NPV,
IRR, Net B/C, dan Payback Period. Manfaat yang dihasilkan oleh Wisata
Agro Tambi bertambah dengan adanya skenario II yaitu dengan
dimanfaatkannya fasilitas mini market. Berdasarkan hasil analisis finansial
pada skenario III, jika Wisata Agro Tambi melakukan pinjaman maka akan
mempercepat jangka waktu pengembalian terhadap investasi yang telah
ditanamkan.
3) Analisis sensitivitas menggunakan switching value menujukkan bahwa
Wisata Agro Tambi lebih sensitif terhadap penurunan penjualan paket wisata
dibandingkan dengan kenaikan gaji karyawan tetap. Dengan dioptimalkannya
85
fasilitas mini market, maka kondisi usaha lebih menoleransi penurunan
penjualan paket wisata dan kenaikan gaji karyawan tetap.
7.2. Saran
Saran yang dapat diajukan demi perbaikan dan kemajuan usaha Wisata
Agro Tambi adalah :
1. Berdasarkan hasil analisis kelayakan finansial, Wisata Agro Tambi sebaiknya
mempertahankan penjualan paket wisata. Hal ini dapat dilakukan dengan cara
menambah kegiatan yang ditawarkan dalam paket wisata agar lebih
bervariasi, meningkatkan promosi usaha, menambah fasilitas yang dimiliki
agar mampu menarik wisatawan untuk berkunjung ke wisata agro ini.
2. Sebaiknya manajemen Wisata Agro Tambi lebih mengoptimalkan kegiatan
promosi melalui e-commerse seperti website, karena promosi melalui media
ini merupakan salah satu kegiatan promosi yang efisien. Hal ini disebabkan
jangkauan promosi melalui media ini sangat luas dan efisien terhadap waktu
dan biaya.
3. Sebaiknya Wisata Agro Tambi mengoptimalkan mini market sebagai salah
satu fasilitas yang ada karena sesuai dengan hasil analisis finansial pada
skenario II, dengan dimanfaatkannya mini market tersebut maka akan
menambah manfaat bagi perusahaan.
86
DAFTAR PUSTAKA
[BAPPENAS] Badan Perencanaan Pembangunan Nasional. 2008. Dampak

Pariwisata Terhadap Perekonomian Nasional. http://kppo.bappenas.go.id
[30 Januari 2012].
[BPKAD] Badan Pengelola Keuangan dan Aset Daerah Kabupaten Wonosobo.
2012. Laporan Realisasi Penerimaan dan Tunggakan Pendapatan Asli
Daerah Kabupaten Wonosobo dari Sektor Pariwisata Tahun 2007-2011.
Wonosobo: BPKAD Kabupaten Wonosobo.
[BPS] Badan Pusat statistik. 2011. Perkembangan Wisatawan Domestik Tahun
2005-2010. Jakarta: Badan Pusat Statistik.
[BPS] Badan Pusat Statistik. 2011. Perkembangan Wisatawan Mancanegara
Berdasarkan Pintu Masuk Tahun 2005-2010. Jakarta: Badan Pusat
Statistik.
[Deptan] Departemen Pertanian. 2008. Agrowisata Meningkatkan Pendapatan
Petani. http://database.deptan.go.id/agrowisata [31 Jan 2012].
Dimyati A. 2004. Mendorong perekonomian dengan pariwisata. Jurnal Dinamika
Pembangunan 1:17-22.
[Disbudpar] Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Provinsi Jawa Tengah. 2009.
Kabupaten dan Kota di Jawa Tengah yang Mengalami Peningkatan
Kunjungan Pariwisata Tahun 2006-2008. Semarang: Disbudpar Provinsi
Jawa Tengah.
[Disbudpar] Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Provinsi Jawa Tengah. 2010.Data
Perkembangan Jumlah Wisatawan yang Berkunjung ke Jawa Tengah pada
Tahun 2008-2009. Semarang: Disbudpar Provinsi Jawa Tengah.
[Disparbud] Dinas Pariwisata dan Kebudayaan Kabupaten Wonosobo. 2011. Data

Kunjungan Wisatawan ke Obyek Wisata Kabupaten Wonosobo Tahun
2007-2011. Wonosobo: Disparbud Kabupaten Wonosobo.
Ferdiansyah. 2010. Analisis kelayakan finansial perencanaan agrowisata markisa
di Kecamatan Tombolo Pao Kabupaten Goa Propinsi Sulawesi
Selatan [skripsi]. Bogor: Fakultas Ekonomi dan Manajemen, Institut
Pertanian Bogor.
Gittinger JP. 2008. Analisis Ekonomi Proyek-Proyek Pertanian. Jakarta: UI-Press-
John Hopkins.
Ibrahim Y. 2009. Studi Kelayakan Bisnis. Jakarta: Rineka Cipta.
Kasmir dan Jakfar. 2009. Studi Kelayakan Bisnis. Jakarta: Kencana Prenda Media
Group.
Nugroho, Adhi. 2010. Analisis Kelayakan Usaha Agrowisata Kampung Budaya
Sindangbarang Kecamatan Tamansari Kabupaten Bogor [skripsi]. Bogor:
Fakultas Ekonomi dan Manajemen, Institut Pertanian Bogor.
Nurmalina R, Sarianti T, Uswandi AK. 2010. Studi Kelayakan Bisnis. Bogor:

Departemen Agribisnis FEM-IPB.
Qadarrochman N. 2010. Analisis Penerimaan Daerah dari Sektor Pariwisata di
Kota Semarang dan Faktor-Faktor yang Mempengaruhinya [skripsi].
Semarang: Fakultas Ekonomi, Universitas Diponegoro.
Subowo. 2002. Agrowisata meningkatkan pendapatan petani. Warta Penelitian
dan Pengembangan Pertanian Indonesia 24 (2):13-16.
Zubaidah T. 2011. Pengaruh Fasilitas dan Pelayanan Terhadap Kepuasan
Pegunjung Pada Agrowisata Perkebunan Teh PT Tambi Wonosobo
[skripsi]. Wonosobo: Fakultas Ekonomi, Universitas Sains Al-Qur’an.
88
LAMPIRAN
89
Lampiran 1. Penjualan Paket Wisata Tahun 2011
No. Paket Wisata Sub Paket Wisata Jumlah (orang) Jumlah (buah) Harga Paket Wisata (Rp) Harga Pondok (Rp) Nilai (Rp)
1 Standard - 687 25.000 17.175.000
2 Eksklusif - 1663 50.000 83.150.000
3 Eksklusif Order - 924 105.000 97.020.000
4 Wisata Taman - 205 5.000 1.025.000
5 Paket Pertemuan Sansevieria 50.000 450.000 -
Camellia 82 50.000 650.000 4.750.000
6 Paket Pendidikan Sekolah Dasar (SD) 334 7.500 2.505.000
Sekolah Menengah Pertama (SMP) 169 10.000 1.690.000
Sekolah Menengah Umum (SMU) 676 12.500 8.450.000
7 Paket Menginap Flower 134 438.000 58.692.000
Mountain 150 375.000 56.250.000
Bird A 293 315.000 92.295.000
Bird B 511 280.000 143.080.000
Podang 51 345.000 17.595.000
Merak 66 375.000 24.750.000
Gladiol 33 1.250.000 41.250.000
Teratai 40 1.250.000 50.000.000
Cemara 16 1.565.000 25.040.000
Louhan 48 625.000 30.000.000
Kersen Kembar 17 1.250.000 21.250.000
Kamar Anggrek 27 800.000 21.600.000
Tulip 42 500.000 21.000.000
Sansevieria I 24 650.000 15.600.000
Sansevieria II 21 500.000 10.500.000
Kamar Driver 21 150.000 3.150.000
TOTAL PENDAPATAN 847.817.000
89
Lampiran 2. Nilai Sisa Investasi Usaha Wisata Agro Tambi
No. Uraian Nilai Awal (Rp) Umur Ekonomis (tahun) Penyusutan per Tahun (Rp) Nilai Sisa (Rp)
1 Lahan 1.500.000.000 - - 1.500.000.000
2 Bangunan 1.300.000.000 10 130.000.000 -
3 Bed 88.500.000 10 8.850.000 -
4 Water Haeter + Gas 55.500.000 10 5.550.000 -
5 Genset 10.000.000 10 1.000.000 -
6 Alat Outbound 9.000.000 10 900.000 -
7 Motor 30.000.000 10 3.000.000 -
8 Televisi 48.000.000 5 9.600.000 -
9 Digital Parabola 25.600.000 5 5.120.000 -
10 Dispenser 1.200.000 5 240.000 -
11 Seprei+Sarung Bantal+Selimut 26.950.000 3 8.983.333 17.966.667
12 Lemari 15.000.000 10 1.500.000 -
13 Toalet/ Meja Rias 10.000.000 10 1.000.000 -
14 Shower 7.400.000 5 1.480.000 -
15 Wireless 4.000.000 10 400.000 -
16 Mesin cuci 6.000.000 10 600.000 -
17 Alat Masak + Peralatan makan 25.000.000 10 2.500.000 -
18 Kursi + meja 60.000.000 10 6.000.000 -
19 Meja restoran 20.000.000 10 2.000.000 -
20 komputer 4.000.000 10 400.000 -
21 Mesin Pemotong Rumput 2.000.000 10 200.000 -
22 Plank Jalan 8.250.000 10 825.000 -
23 Sofa 24.500.000 10 2.450.000 -
24 Pengaspalan 10.000.000 10 1.000.000 -
25 Laptop 3.000.000 10 300.000 -
26 LCD 3.000.000 10 300.000 -
27 Gorden 15.000.000 10 1.500.000 -
Total Nilai Sisa 195.698.333 1.517.966.667
90
Lampiran 3. Biaya Investasi Wisata Agro Tambi
No Uraian Jumlah Satuan Harga Satuan (Rp) Nilai (Rp)

1 Lahan 1,5 hektar 100.000 1.500.000.000
2 Bangunan 1 kompleks 1.300.000 1.300.000.000
3 Bed 59 unit 1.500.000 88.500.000
4 Water Haeter + Gas 37 unit 1.500.000 55.500.000
5 Listrik + Air 1 proyek 2.500.000 2.500.000
6 Genset 1 unit 10.000.000 10.000.000
7 Alat Outbound 1 set 9.000.000 9.000.000
8 Motor 2 unit 15.000.000 30.000.000
9 Televisi 32 unit 1.500.000 48.000.000
10 Digital Parabola 32 unit 800.000 25.600.000
11 Dispenser 4 unit 300.000 1.200.000
12 Seprei+Sarung Bantal+Selimut 77 set 350.000 26.950.000
13 Lemari 30 unit 500.000 15.000.000
14 Toalet/ Meja Rias 20 unit 500.000 10.000.000
15 Shower 37 unit 200.000 7.400.000
16 Wireless 1 unit 4.000.000 4.000.000
17 Mesin cuci 4 unit 1.500.000 6.000.000
18 Alat Masak + Peralatan makan 1 set 25.000.000 25.000.000
19 Kursi + meja 168 unit 357.143 60.000.000
20 Meja restoran 6 unit 6.666.667 20.000.000
21 komputer 3 unit 1.333.333 4.000.000
22 Mesin Pemotong Rumput 2 unit 1.000.000 2.000.000
23 Plank Jalan 11 unit 750.000 8.250.000
24 Sofa 7 unit 3.500.000 24.500.000
25 Pengaspalan 1 proyek 10.000.000 10.000.000
26 Laptop 1 unit 3.000.000 3.000.000
27 LCD 1 unit 3.000.000 3.000.000
28 Gorden 32 unit 468.750 15.000.000
Total Biaya Investasi 3.314.400.000
91
Lampiran 4. Biaya Konsumsi Wisatawan Tahun 2011
Tahun Jumlah Harga (Rp) Total Biaya Konsumsi (Rp)

1179 4000 4.716.000
1
8778 17000 149.226.000
Jumlah 153.942.000
1297 4000 5.187.600
2 9656 17000 164.148.600
Jumlah 169.336.200
1427 4000 5.706.360
3 10621 17000 180.563.460
Jumlah 186.269.820
1569 4000 6.276.996
4 11684 17000 198.619.806
Jumlah 204.896.802
1726 4000 6.904.696
5 12852 17000 218.481.787
Jumlah 225.386.482
1899 4000 7.595.165
6 14137 17000 240.329.965
Jumlah 247.925.130
2089 4000 8.354.682
7 15551 17000 264.362.962
Jumlah 272.717.643
2089 4000 8.354.682
8 17106 17000 290.799.258
Jumlah 299.153.940
2298 4000 9.190.150
9 18816 17000 319.879.184
Jumlah 329.069.334
2527 4000 10.109.165
10
20698 17000 351.867.102
Jumlah 361.976.267
92
Lampiran 5. Laporan Laba Rugi Wisata Agro Tambi Skenario I
Tahun
No Uraian
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
A PENERIMAAN
Penjualan Paket Wisata 847.817.000 932.598.700 1.025.858.570 1.128.444.427 1.241.288.870 1.365.417.757 1.501.959.532 1.652.155.486 1.817.371.034 1.999.108.138
TOTAL PENERIMAAN 847.817.000 932.598.700 1.025.858.570 1.128.444.427 1.241.288.870 1.365.417.757 1.501.959.532 1.652.155.486 1.817.371.034 1.999.108.138
B BIAYA OPERASIONAL
1. BIAYA TETAP
Upah tenaga kerja 168.000.000 168.000.000 168.000.000 168.000.000 168.000.000 168.000.000 168.000.000 168.000.000 168.000.000 168.000.000
THR 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000
Listrik + air + komunikasi 36.000.000 36.000.000 36.000.000 36.000.000 36.000.000 36.000.000 36.000.000 36.000.000 36.000.000 36.000.000
Transportasi 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000
Biaya promosi 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000
Pemeliharaan bangunan 84.000.000 84.000.000 84.000.000 84.000.000 84.000.000 84.000.000 84.000.000 84.000.000 84.000.000 84.000.000
Perlengkapan kantor 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000
Perawatan kendaraan 600.000 600.000 600.000 600.000 600.000 600.000 600.000 600.000 600.000 600.000
Gas 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000
Bahan bakar 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000
Sewa sound system 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000
Penyusutan 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333
TOTAL BIAYA TETAP 529.698.333 529.698.333 529.698.333 529.698.333 529.698.333 529.698.333 529.698.333 529.698.333 529.698.333 529.698.333
2. BIAYA VARIABEL
Upah tenaga kerja tidak tetap 2.400.000 2.640.000 2.904.000 3.194.400 3.513.840 3.865.224 4.251.746 4.676.921 5.144.613 5.659.074
Konsumsi 153.942.000 169.336.200 186.269.820 204.896.802 225.386.482 247.925.130 272.717.643 299.989.408 329.988.349 362.987.183
Sabun 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
Shampo 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
Shower cup 2.620.200 2.882.220 3.170.442 3.487.486 3.836.235 4.219.858 4.641.844 5.106.029 5.616.631 6.178.295
Sewa kesenian 24.000.000 26.400.000 29.040.000 31.944.000 35.138.400 38.652.240 42.517.464 46.769.210 51.446.131 56.590.745
TOTAL BIAYA VARIABEL 189.076.000 207.983.600 228.781.960 251.660.156 276.826.172 304.508.789 334.959.668 368.455.634 405.301.198 445.831.318
TOTAL BIAYA OPERASIONAL 718.774.333 737.681.933 758.480.293 781.358.489 806.524.505 834.207.122 864.658.001 898.153.967 934.999.531 975.529.651
C EBT 129.042.667 194.916.767 267.378.277 347.085.938 434.764.365 531.210.635 637.301.532 754.001.518 882.371.503 1.023.578.487
F PAJAK (25%) 32.260.667 48.729.192 66.844.569 86.771.485 108.691.091 132.802.659 159.325.383 188.500.380 220.592.876 255.894.622
PBB 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000
G LABA BERSIH 88.782.000 138.187.575 192.533.708 252.314.454 318.073.274 390.407.976 469.976.149 557.501.139 653.778.627 759.683.865
93
Lampiran 6. Arus Kas (Cash flow) Wisata Agro Tambi Skenario I
No Uraian 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
I Inflow
Penjualan paket Wisata 847.817.000 932.598.700 1.025.858.570 1.128.444.427 1.241.288.870 1.365.417.757 1.501.959.532 1.652.155.486 1.817.371.034 1.999.108.138
Nilai sisa 1.517.966.667
Total Inflow 847.817.000 932.598.700 1.025.858.570 1.128.444.427 1.241.288.870 1.365.417.757 1.501.959.532 1.652.155.486 1.817.371.034 3.517.074.804
II Outflow
Biaya Investasi
Lahan 1.500.000.000
Bangunan 1.300.000.000
Bed 88.500.000
Water Haeter + Gas 55.500.000
Listrik + Air 2.500.000
Genset 10.000.000
Alat Outbound 9.000.000
Motor 30.000.000
Televisi 48.000.000 48.000.000
Digital Parabola 25.600.000 25.600.000
Dispenser 1.200.000
Seprei+Sarung Bantal+Selimut 26.950.000 26.950.000 26.950.000 26.950.000
Lemari 15.000.000
Toalet/ Meja Rias 10.000.000
Shower 7.400.000 7.400.000
Wireless 4.000.000
Mesin cuci 6.000.000
Alat Masak + Peralatan makan 25.000.000
Kursi + meja 60.000.000
Meja restoran 20.000.000
komputer 4.000.000
Mesin Pemotong Rumput 2.000.000
Plank Jalan 8.250.000
Sofa 24.500.000
Pengaspalan 10.000.000
Laptop 3.000.000
94
Lanjutan
LCD 3.000.000
Gorden 15.000.000
Total Biaya Investasi 3.314.400.000 - - 26.950.000 - 81.000.000 26.950.000 - - 26.950.000
Biaya tetap
THR 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000
Transportasi 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000
Biaya promosi 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000
Gas 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000
Bahan bakar 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000
Total Biaya Tetap 332.000.000 332.000.000 332.000.000 332.000.000 332.000.000 332.000.000 332.000.000 332.000.000 332.000.000 332.000.000
Biaya Variabel
upah tenaga kerja tidak tetap 2.400.000 2.640.000 2.904.000 3.194.400 3.513.840 3.865.224 4.251.746 4.676.921 5.144.613 5.659.074
konsumsi 153.942.000 169.336.200 186.269.820 204.896.802 225.386.482 247.925.130 272.717.643 299.989.408 329.988.349 362.987.183
sabun 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
shampo 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
shower cup 2.620.200 2.882.220 3.170.442 3.487.486 3.836.235 4.219.858 4.641.844 5.106.029 5.616.631 6.178.295
sewa kesenian 24.000.000 26.400.000 29.040.000 31.944.000 35.138.400 38.652.240 42.517.464 46.769.210 51.446.131 56.590.745
Total Biaya Variabel 189.076.000 207.983.600 228.781.960 251.660.156 276.826.172 304.508.789 334.959.668 368.455.634 405.301.198 445.831.318
Pajak (25%) 32.260.667 48.729.192 66.844.569 86.771.485 108.691.091 132.802.659 159.325.383 188.500.380 220.592.876 255.894.622
PBB 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000
Total Outflow 3.875.736.667 596.712.792 635.626.529 705.381.641 725.517.263 858.311.447 861.235.051 896.956.014 965.894.074 1.068.675.939
Net Benefit (3.027.919.667) 335.885.908 390.232.041 423.062.787 515.771.607 507.106.309 640.724.482 755.199.472 851.476.960 2.448.398.865
DF 5,75% 0,946 0,894 0,846 0,800 0,756 0,715 0,676 0,639 0,605 0,572
PV/Tahun (2.863.281.009) 300.352.348 329.975.577 338.285.452 389.991.867 362.590.781 433.220.188 482.857.153 514.813.014 1.399.840.032
NPV 1.688.645.402
IRR 14,44%
PV Positif 4.551.926.411
Pv Negatif (2.863.281.009)
Net B/C 1,59
Payback Period 9 tahun 1 bulan
95
Lampiran 7. Laporan Laba Rugi Wisata Agro Tambi Skenario II
Tahun
No Uraian
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
A PENERIMAAN
Pendapatan Mini Market 19.440.000 21.384.000 23.522.400 25.874.640 28.462.104 31.308.314 34.439.146 37.883.060 41.671.366 45.838.503
TOTAL PENERIMAAN 867.257.000 953.982.700 1.049.380.970 1.154.319.067 1.269.750.974 1.396.726.071 1.536.398.678 1.690.038.546 1.859.042.401 2.044.946.641
B BIAYA OPERASIONAL
1. BIAYA TETAP
THR 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000
Transportasi 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000
Biaya promosi 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000
Gas 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000
Bahan bakar 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000
Penyusutan 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333
2. BIAYA VARIABEL
konsumsi 153.942.000 169.336.200 186.269.820 204.896.802 225.386.482 247.925.130 272.717.643 299.153.940 329.069.334 361.976.267
sabun 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
shampo 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
shower cup 2.620.200 2.882.220 3.170.442 3.487.486 3.836.235 4.219.858 4.641.844 5.106.029 5.616.631 6.178.295
sewa kesenian 24.000.000 26.400.000 29.040.000 31.944.000 35.138.400 38.652.240 42.517.464 46.769.210 51.446.131 56.590.745
Biaya modal mini market 15.048.000 16.552.800 18.208.080 20.028.888 22.031.777 24.234.954 26.658.450 29.324.295 32.256.724 35.482.397
TOTAL BIAYA OPERASIONAL 733.822.333 754.234.733 776.688.373 801.387.377 828.556.281 858.442.076 891.316.451 926.642.794 966.337.240 1.010.001.131
C EBT 133.434.667 199.747.967 272.692.597 352.931.690 441.194.692 538.283.995 645.082.228 763.395.752 892.705.160 1.034.945.510
F PAJAK (25%) 33.358.667 49.936.992 68.173.149 88.232.923 110.298.673 134.570.999 161.270.557 190.848.938 223.176.290 258.736.377
PBB 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000
G LABA BERSIH 92.076.000 141.810.975 196.519.448 256.698.768 322.896.019 395.712.996 475.811.671 564.546.814 661.528.870 768.209.132
96
Lampiran 8. Arus Kas (Cash flow) Wisata Agro Tambi Skenario II
No Uraian 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
I Inflow
Nilai sisa 1.517.966.667
Total Inflow 867.257.000 953.982.700 1.049.380.970 1.154.319.067 1.269.750.974 1.396.726.071 1.536.398.678 1.690.038.546 1.859.042.401 3.562.913.307
II Outflow
Biaya Investasi
Lahan 1.500.000.000
Bangunan 1.300.000.000
Bed 88.500.000
Genset 10.000.000
Motor 30.000.000
Televisi 48.000.000 48.000.000
Dispenser 1.200.000 1.200.000
Lemari 15.000.000
Shower 7.400.000 7.400.000
Wireless 4.000.000
Kursi + meja 60.000.000
komputer 4.000.000
Sofa 24.500.000
Laptop 3.000.000
97
Lanjutan
LCD 3.000.000
Gorden 15.000.000
Etalase 1.300.000
Biaya tetap
THR 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000
Transportasi 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000
Biaya promosi 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000
Gas 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000
Bahan bakar 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000
Biaya Variabel
Biaya Modal Mini Market 15.048.000 16.552.800 18.208.080 20.028.888 22.031.777 24.234.954 26.658.450 29.324.295 32.256.724 35.482.397
Konsumsi 153.942.000 169.336.200 186.269.820 204.896.802 225.386.482 247.925.130 272.717.643 299.153.940 329.069.334 361.976.267
Sabun 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
Shampo 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
Shower cup 2.620.200 2.882.220 3.170.442 3.487.486 3.836.235 4.219.858 4.641.844 5.106.029 5.616.631 6.178.295
Sewa kesenian 24.000.000 26.400.000 29.040.000 31.944.000 35.138.400 38.652.240 42.517.464 46.769.210 51.446.131 56.590.745
Pajak (25%) 33.358.667 49.936.992 68.173.149 88.232.923 110.298.673 134.570.999 161.270.557 190.848.938 223.176.290 258.736.377
Total Outflow 3.887.182.667 608.473.392 649.163.189 720.871.967 743.156.621 879.514.742 883.838.674 921.793.399 993.815.197 1.099.989.175
Net Benefit (3.019.925.667) 345.509.308 400.217.781 433.447.101 526.594.352 517.211.329 652.560.004 768.245.147 865.227.203 2.462.924.132
DF 5,75% 0,946 0,894 0,846 0,800 0,756 0,715 0,676 0,639 0,605 0,572
PV/Tahun (2.855.721.671) 308.957.683 338.419.400 346.588.859 398.175.301 369.816.065 441.222.671 491.198.257 523.126.573 1.408.144.663
NPV2 1.769.927.801
NPV1 1.688.645.402
Incremental Net Benefit 81.282.399
IRR 14,86%
PV Positif 4.625.649.472
PV Negatif (2.855.721.671)
Net B/C 1,62
Payback Period 9 tahun
98
Lampiran 9. Laporan Laba Rugi Wisata Agro Tambi Skenario III
Tahun
No Uraian
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
A PENERIMAAN
Pinjaman 1.000.000.000
TOTAL PENERIMAAN 1.867.257.000 953.982.700 1.049.380.970 1.154.319.067 1.269.750.974 1.396.726.071 1.536.398.678 1.690.038.546 1.859.042.401 2.044.946.641
B BIAYA OPERASIONAL
1. BIAYA TETAP
THR 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000
Transportasi 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000
Biaya promosi 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000
Gas 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000
Bahan bakar 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000
Penyusutan 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333 195.698.333
2. BIAYA VARIABEL
Konsumsi 153.942.000 169.336.200 186.269.820 204.896.802 225.386.482 247.925.130 272.717.643 299.989.408 329.988.349 362.987.183
Sabun 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
Shampo 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
Shower cup 2.620.200 2.882.220 3.170.442 3.487.486 3.836.235 4.219.858 4.641.844 5.106.029 5.616.631 6.178.295
Sewa kesenian 24.000.000 26.400.000 29.040.000 31.944.000 35.138.400 38.652.240 42.517.464 46.769.210 51.446.131 56.590.745
Biaya modal mini market 15.048.000 16.552.800 18.208.080 20.028.888 22.031.777 24.234.954 26.658.450 29.324.295 32.256.724 35.482.397
TOTAL BIAYA OPERASIONAL 718.774.333 737.681.933 758.480.293 781.358.489 806.524.505 834.207.122 864.658.001 898.153.967 934.999.531 975.529.651
C EBIT 1.148.482.667 216.300.767 290.900.677 372.960.578 463.226.469 562.518.949 671.740.678 791.884.579 924.042.870 1.069.416.990
Bunga (10%) 100.000.000 93.725.461 86.823.467 79.231.274 70.879.862 61.693.309 51.588.100 40.472.371 28.245.069 14.795.036
D EBT 1.048.482.667 122.575.306 204.077.210 293.729.304 392.346.607 500.825.640 620.152.577 751.412.208 895.797.801 1.054.621.954
E PAJAK (25%) 262.120.667 30.643.827 51.019.302 73.432.326 98.086.652 125.206.410 155.038.144 187.853.052 223.949.450 263.655.489
PBB 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000
F LABA BERSIH 778.362.000 83.931.480 145.057.907 212.296.978 286.259.955 367.619.230 457.114.433 555.559.156 663.848.351 782.966.466
99
Lampiran 10. Arus Kas (Cash flow) Wisata Agro Tambi Skenario III
No Uraian 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
I Inflow
Pinjaman 1.000.000.000
Nilai sisa 1.517.966.667
Total Inflow 1.867.257.000 953.982.700 1.049.380.970 1.154.319.067 1.269.750.974 1.396.726.071 1.536.398.678 1.690.038.546 1.859.042.401 3.562.913.307
II Outflow
Biaya Investasi
Lahan 1.500.000.000
Bangunan 1.300.000.000
Bed 88.500.000
Genset 10.000.000
Motor 30.000.000
Televisi 48.000.000 48.000.000
Dispenser 1.200.000
Lemari 15.000.000
Shower 7.400.000 7.400.000
Wireless 4.000.000
Kursi + meja 60.000.000
komputer 4.000.000
Sofa 24.500.000
Laptop 3.000.000
100
Lanjutan
LCD 3.000.000
Gorden 15.000.000
Etalase 1.300.000
Biaya tetap
THR 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000
Transportasi 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000
Biaya promosi 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000
Gas 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000
Bahan bakar 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000
Angsuran 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395
Biaya Variabel
konsumsi 153.942.000 169.336.200 186.269.820 204.896.802 225.386.482 247.925.130 272.717.643 299.989.408 329.988.349 362.987.183
sabun 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
shampo 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
shower cup 2.620.200 2.882.220 3.170.442 3.487.486 3.836.235 4.219.858 4.641.844 5.106.029 5.616.631 6.178.295
sewa kesenian 24.000.000 26.400.000 29.040.000 31.944.000 35.138.400 38.652.240 42.517.464 46.769.210 51.446.131 56.590.745
Pajak (25%) 262.120.667 30.643.827 51.019.302 73.432.326 98.086.652 125.206.410 155.038.144 187.853.052 223.949.450 263.655.489
PBB 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000
Total Outflow 4.284.690.062 757.925.622 800.754.737 874.816.765 899.689.995 1.037.695.548 1.046.351.657 1.088.378.376 1.164.252.767 1.274.664.598
Net Benefit (2.417.433.062) 196.057.078 248.626.233 279.502.302 370.060.979 359.030.523 490.047.021 601.660.170 694.789.633 2.288.248.709
DF 5,75% 0,946 0,894 0,846 0,800 0,756 0,715 0,676 0,639 0,605 0,572
PV/Tahun (2.285.988.711) 175.316.089 210.235.388 223.492.979 279.815.271 256.713.741 331.340.956 384.687.659 420.078.008 1.308.276.275
NPV 1.303.967.655
IRR 13,61%
PV Positif 3.589.956.366
PV Negatif (2.285.988.711)
Net B/C 1,57
Discounted Payback Period 9 tahun 9 bulan
101
Lampiran 11. Cash Flow Analisis Switching Value Skenario I (Penurunan Penjualan Paket Wisata 23,38%)
No Uraian 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
I Inflow
Penjualan paket Wisata 649.621.333 714.583.466 786.041.813 864.645.994 951.110.594 1.046.221.653 1.150.843.819 1.265.928.200 1.392.521.021 1.531.773.123
Nilai sisa 1.517.966.667
Total Inflow 649.621.333 714.583.466 786.041.813 864.645.994 951.110.594 1.046.221.653 1.150.843.819 1.265.928.200 1.392.521.021 3.049.739.789
II Outflow
Biaya Investasi
Lahan 1.500.000.000
Bangunan 1.300.000.000
Bed 88.500.000
Genset 10.000.000
Motor 30.000.000
Televisi 48.000.000 48.000.000
Dispenser 1.200.000
Lemari 15.000.000
Shower 7.400.000 7.400.000
Wireless 4.000.000
Kursi + meja 60.000.000
komputer 4.000.000
Sofa 24.500.000
Laptop 3.000.000
102
Lanjutan
LCD 3.000.000
Gorden 15.000.000
Biaya tetap
THR 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000
Transportasi 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000
Biaya promosi 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000
Gas 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000
Bahan bakar 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000
Biaya Variabel
konsumsi 153.942.000 169.336.200 186.269.820 204.896.802 225.386.482 247.925.130 272.717.643 299.989.408 329.988.349 362.987.183
sabun 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
shampo 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
shower cup 2.620.200 2.882.220 3.170.442 3.487.486 3.836.235 4.219.858 4.641.844 5.106.029 5.616.631 6.178.295
sewa kesenian 24.000.000 26.400.000 29.040.000 31.944.000 35.138.400 38.652.240 42.517.464 46.769.210 51.446.131 56.590.745
Pajak (25%) (17.350.750) (5.837.117) 6.827.880 20.759.376 36.084.022 52.941.133 71.483.954 91.881.058 114.317.872 138.998.368
PBB 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000
Total Outflow 3.826.125.250 542.146.483 575.609.840 639.369.532 652.910.194 778.449.922 773.393.622 800.336.693 859.619.070 951.779.686
Net Benefit (3.176.503.917) 172.436.983 210.431.973 225.276.462 298.200.400 267.771.732 377.450.196 465.591.508 532.901.950 2.097.960.104
DF 5,75% 0,946 0,894 0,846 0,800 0,756 0,715 0,676 0,639 0,605 0,572
PV/Tahun (3.003.786.210) 154.194.777 177.938.776 180.133.428 225.479.125 191.461.947 255.209.610 297.688.489 322.198.805 1.199.481.253
NPV 0
IRR 5,75%
PV Positif 3.003.786.210
PV Negatif (3.003.786.210)
Net B/C 1,00
103
Lampiran 12. Cash Flow Analisis Switching Value Skenario I (Kenaikan Gaji Karyawan Tetap 166,14%)
No Uraian 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
I Inflow
Nilai sisa 1.517.966.667
Total Inflow 847.817.000 932.598.700 1.025.858.570 1.128.444.427 1.241.288.870 1.365.417.757 1.501.959.532 1.652.155.486 1.817.371.034 3.517.074.804
II Outflow
Biaya Investasi
Lahan 1.500.000.000
Bangunan 1.300.000.000
Bed 88.500.000
Genset 10.000.000
Motor 30.000.000
Televisi 48.000.000 48.000.000
Dispenser 1.200.000
Lemari 15.000.000
Shower 7.400.000 7.400.000
Wireless 4.000.000
Kursi + meja 60.000.000
komputer 4.000.000
Sofa 24.500.000
Laptop 3.000.000
104
Lanjutan
LCD 3.000.000
Gorden 15.000.000
Biaya tetap
THR 37.260.056 37.260.056 37.260.056 37.260.056 37.260.056 37.260.056 37.260.056 37.260.056 37.260.056 37.260.056
Transportasi 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000
Biaya promosi 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000
Gas 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000
Bahan bakar 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000
Biaya Variabel
konsumsi 153.942.000 169.336.200 186.269.820 204.896.802 225.386.482 247.925.130 272.717.643 299.989.408 329.988.349 362.987.183
sabun 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
shampo 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
shower cup 2.620.200 2.882.220 3.170.442 3.487.486 3.836.235 4.219.858 4.641.844 5.106.029 5.616.631 6.178.295
sewa kesenian 24.000.000 26.400.000 29.040.000 31.944.000 35.138.400 38.652.240 42.517.464 46.769.210 51.446.131 56.590.745
Pajak (25%) (43.397.016) (26.928.491) (8.813.114) 11.113.802 33.033.408 57.144.976 83.667.700 112.842.697 144.935.193 180.236.939
PBB 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000
Total Outflow 4.102.459.715 823.435.840 862.349.578 932.104.689 952.240.312 1.085.034.496 1.087.958.099 1.123.679.063 1.192.617.122 1.295.398.988
Net Benefit (3.254.642.715) 109.162.860 163.508.992 196.339.738 289.048.558 280.383.261 414.001.433 528.476.423 624.753.912 2.221.675.816
DF 5,75% 0,946 0,894 0,846 0,800 0,756 0,715 0,676 0,639 0,605 0,572
PV/Tahun (3.077.676.327) 97.614.459 138.261.261 156.995.319 218.559.117 200.479.433 279.923.405 337.895.656 377.733.584 1.270.214.094
NPV 0
IRR 5,75%
PV Positif 3.077.676.327
Pv Negatif (3.077.676.327)
Net B/C 1,00
105
Lampiran 13. Cash Flow Analisis Switching Value Skenario II (Penurunan Penjualan Paket Wisata 24,50%)
No Uraian 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
I Inflow
Penjualan paket Wisata 640.083.878 704.092.266 774.501.493 851.951.642 937.146.806 1.030.861.487 1.133.947.635 1.247.342.399 1.372.076.639 1.509.284.303
Nilai sisa 1.517.966.667
Total Inflow 659.523.878 725.476.266 798.023.893 877.826.282 965.608.910 1.062.169.801 1.168.386.781 1.285.225.459 1.413.748.005 3.073.089.473
II Outflow
Biaya Investasi
Lahan 1.500.000.000
Bangunan 1.300.000.000
Bed 88.500.000
Genset 10.000.000
Motor 30.000.000
Televisi 48.000.000 48.000.000
Dispenser 1.200.000 1.200.000
Lemari 15.000.000
Shower 7.400.000 7.400.000
Wireless 4.000.000
Kursi + meja 60.000.000
komputer 4.000.000
Sofa 24.500.000
Laptop 3.000.000
106
Lanjutan
LCD 3.000.000
Gorden 15.000.000
Etalase 1.300.000
Biaya tetap
THR 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000
Transportasi 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000
Biaya promosi 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000
Gas 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000
Bahan bakar 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000
Biaya Variabel
Konsumsi 153.942.000 169.336.200 186.269.820 204.896.802 225.386.482 247.925.130 272.717.643 299.153.940 329.069.334 361.976.267
Sabun 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
Shampo 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
Shower cup 2.620.200 2.882.220 3.170.442 3.487.486 3.836.235 4.219.858 4.641.844 5.106.029 5.616.631 6.178.295
Sewa kesenian 24.000.000 26.400.000 29.040.000 31.944.000 35.138.400 38.652.240 42.517.464 46.769.210 51.446.131 56.590.745
Pajak (25%) (18.637.114) (7.252.117) 5.271.380 19.047.226 34.200.657 50.869.431 69.205.083 89.583.166 111.790.191 136.217.919
PBB 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000
Total Outflow 3.835.186.886 551.284.283 586.261.420 651.686.270 667.058.606 795.813.174 791.773.200 820.527.627 882.429.099 977.470.717
Net Benefit (3.175.663.008) 174.191.983 211.762.473 226.140.012 298.550.305 266.356.627 376.613.581 464.697.832 531.318.907 2.095.618.756
DF 5,75% 0,946 0,894 0,846 0,800 0,756 0,715 0,676 0,639 0,605 0,572
PV/Tahun (3.002.991.024) 155.764.115 179.063.831 180.823.931 225.743.700 190.450.120 254.643.940 297.117.093 321.241.678 1.198.142.618
NPV 0
IRR 5,75%
PV Positif 3.002.991.025
PV Negatif (3.002.991.024)
Net B/C 1,00
107
Lampiran 14. Cash Flow Analisis Switching Value Skenario II (Kenaikan Gaji Karyawan Tetap 172,97%)
No Uraian 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
I Inflow
Nilai sisa 1.517.966.667
Total Inflow 867.257.000 953.982.700 1.049.380.970 1.154.319.067 1.269.750.974 1.396.726.071 1.536.398.678 1.690.038.546 1.859.042.401 3.562.913.307
II Outflow
Biaya Investasi
Lahan 1.500.000.000
Bangunan 1.300.000.000
Bed 88.500.000
Genset 10.000.000
Motor 30.000.000
Televisi 48.000.000 48.000.000
Dispenser 1.200.000 1.200.000
Lemari 15.000.000
Shower 7.400.000 7.400.000
Wireless 4.000.000
Kursi + meja 60.000.000
komputer 4.000.000
Sofa 24.500.000
Laptop 3.000.000
108
Lanjutan
LCD 3.000.000
Gorden 15.000.000
Etalase 1.300.000
Biaya tetap
THR 40.262.729 40.262.729 40.262.729 40.262.729 40.262.729 40.262.729 40.262.729 40.262.729 40.262.729 40.262.729
Transportasi 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000
Biaya promosi 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000
Gas 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000
Bahan bakar 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000
Biaya Variabel
Konsumsi 153.942.000 169.336.200 186.269.820 204.896.802 225.386.482 247.925.130 272.717.643 299.153.940 329.069.334 361.976.267
Sabun 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
Shampo 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
Shower cup 2.620.200 2.882.220 3.170.442 3.487.486 3.836.235 4.219.858 4.641.844 5.106.029 5.616.631 6.178.295
Sewa kesenian 24.000.000 26.400.000 29.040.000 31.944.000 35.138.400 38.652.240 42.517.464 46.769.210 51.446.131 56.590.745
Pajak (25%) (45.853.430) (29.275.105) (11.038.947) 9.020.826 31.086.577 55.358.902 82.058.461 111.636.842 143.964.194 179.524.281
PBB 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000
Total Outflow 4.124.818.956 846.109.681 886.799.478 958.508.256 980.792.911 1.117.151.031 1.121.474.964 1.159.429.688 1.231.451.486 1.337.625.465
Net Benefit (3.257.561.956) 107.873.019 162.581.492 195.810.811 288.958.063 279.575.040 414.923.715 530.608.858 627.590.914 2.225.287.843
DF 5,75% 0,946 0,894 0,846 0,800 0,756 0,715 0,676 0,639 0,605 0,572
PV/Tahun (3.080.436.838) 96.461.071 137.476.978 156.572.383 218.490.691 199.901.540 280.546.997 339.259.086 379.448.869 1.272.279.223
NPV 0
IRR 5,75%
PV Positif 3.080.436.838
PV Negatif (3.080.436.838)
Net B/C 1,00
109
Lampiran 15. Cash Flow Analisis Switching Value Skenario III (Penurunan Penjualan Paket Wisata 18,05%)
No Uraian 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
I Inflow
Penjualan paket Wisata 694.812.992 764.294.291 840.723.720 924.796.092 1.017.275.701 1.119.003.271 1.230.903.598 1.353.993.958 1.489.393.354 1.638.332.690
Pinjaman 1.000.000.000
Nilai sisa 1.517.966.667
Total Inflow 1.714.252.992 785.678.291 864.246.120 950.670.732 1.045.737.805 1.150.311.586 1.265.342.744 1.391.877.019 1.531.064.721 3.202.137.859
II Outflow
Biaya Investasi
Lahan 1.500.000.000
Bangunan 1.300.000.000
Bed 88.500.000
Genset 10.000.000
Motor 30.000.000
Televisi 48.000.000 48.000.000
Dispenser 1.200.000
Lemari 15.000.000
Shower 7.400.000 7.400.000
Wireless 4.000.000
Kursi + meja 60.000.000
komputer 4.000.000
Sofa 24.500.000
Laptop 3.000.000
110
Lanjutan
LCD 3.000.000
Gorden 15.000.000
Etalase 1.300.000
Biaya tetap
THR 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000
Transportasi 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000
Biaya promosi 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000
Gas 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000
Bahan bakar 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000
Angsuran 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395
Biaya Variabel
konsumsi 153.942.000 169.336.200 186.269.820 204.896.802 225.386.482 247.925.130 272.717.643 299.989.408 329.988.349 362.987.183
sabun 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
shampo 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
shower cup 2.620.200 2.882.220 3.170.442 3.487.486 3.836.235 4.219.858 4.641.844 5.106.029 5.616.631 6.178.295
sewa kesenian 24.000.000 26.400.000 29.040.000 31.944.000 35.138.400 38.652.240 42.517.464 46.769.210 51.446.131 56.590.745
Pajak (25%) 223.869.665 (11.432.276) 4.735.590 22.520.242 42.083.360 63.602.789 87.274.161 113.312.670 141.955.030 173.461.627
PBB 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000
Total Outflow 4.246.439.060 715.849.519 754.471.025 823.904.681 843.686.703 976.091.927 978.587.673 1.013.837.994 1.082.258.347 1.184.470.736
Net Benefit (2.532.186.068) 69.828.772 109.775.095 126.766.051 202.051.102 174.219.659 286.755.071 378.039.024 448.806.373 2.017.667.123
DF 5,75% 0,946 0,894 0,846 0,800 0,756 0,715 0,676 0,639 0,605 0,572
PV/Tahun (2.394.502.192) 62.441.546 92.824.516 101.363.467 152.777.481 124.570.413 193.886.903 241.709.447 271.353.627 1.153.574.791
NPV 0
IRR 5,75%
PV Positif 2.394.502.192
Pv Negatif (2.394.502.192)
Net B/C 1,00
111
Lampiran 16. Cash Flow Analisis Switching Value Skenario III (Kenaikan Gaji Karyawan Tetap 128,26%)
No Uraian 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
I Inflow
Pinjaman 1.000.000.000
Nilai sisa 1.517.966.667
Total Inflow 1.867.257.000 953.982.700 1.049.380.970 1.154.319.067 1.269.750.974 1.396.726.071 1.536.398.678 1.690.038.546 1.859.042.401 3.562.913.307
II Outflow
Biaya Investasi
Lahan 1.500.000.000
Bangunan 1.300.000.000
Bed 88.500.000
Genset 10.000.000
Motor 30.000.000
Televisi 48.000.000 48.000.000
Dispenser 1.200.000
Lemari 15.000.000
Shower 7.400.000 7.400.000
Wireless 4.000.000
Kursi + meja 60.000.000
komputer 4.000.000
Sofa 24.500.000
Laptop 3.000.000
112
Lanjutan
LCD 3.000.000
Gorden 15.000.000
Etalase 1.300.000
Biaya tetap
THR 31.956.406 31.956.406 31.956.406 31.956.406 31.956.406 31.956.406 31.956.406 31.956.406 31.956.406 31.956.406
Transportasi 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000
Biaya promosi 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000
Gas 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000 9.600.000
Bahan bakar 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000 2.400.000
Angsuran 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395 162.745.395
Biaya Variabel
konsumsi 153.942.000 169.336.200 186.269.820 204.896.802 225.386.482 247.925.130 272.717.643 299.989.408 329.988.349 362.987.183
sabun 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
shampo 3.056.900 3.362.590 3.698.849 4.068.734 4.475.607 4.923.168 5.415.485 5.957.033 6.552.737 7.208.010
shower cup 2.620.200 2.882.220 3.170.442 3.487.486 3.836.235 4.219.858 4.641.844 5.106.029 5.616.631 6.178.295
sewa kesenian 24.000.000 26.400.000 29.040.000 31.944.000 35.138.400 38.652.240 42.517.464 46.769.210 51.446.131 56.590.745
Pajak (25%) 203.762.348 (27.714.493) (7.339.017) 15.074.007 39.728.333 66.848.091 96.679.825 129.494.733 165.591.131 205.297.169
PBB 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000 8.000.000
Total Outflow 4.459.765.019 933.000.579 975.829.695 1.049.891.722 1.074.764.953 1.212.770.506 1.221.426.614 1.263.453.334 1.339.327.725 1.449.739.555
Net Benefit (2.592.508.019) 20.982.121 73.551.275 104.427.345 194.986.021 183.955.565 314.972.064 426.585.212 519.714.676 2.113.173.752
DF 5,75% 0,946 0,894 0,846 0,800 0,756 0,715 0,676 0,639 0,605 0,572
PV/Tahun (2.451.544.226) 18.762.410 62.194.084 83.501.203 147.435.340 131.531.773 212.965.573 272.748.762 314.225.623 1.208.179.457
NPV 0
IRR 5,75%
PV Positif 2.451.544.227
Pv Negatif (2.451.544.226)
Net B/C 1,00
113
Lampiran 17. Peta Perjalanan Menuju Wisata Agro Tambi
Lampiran 18. Layout Wisata Agro Tambi
115
Lampiran 19. Dokumentasi Penelitian
Kebun Teh Tambi Pabrik Teh Tambi
Kantor Agro Wisata Tambi Home Stay
Mini Market Ruang Pertemuan Camelia
Mushala
116

Aanggaran Bahan Baku

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Aanggaran Bahan Baku

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

ANALISIS KELAYAKAN USAHA WISATA AGRO TAMBI

KECAMATAN KEJAJAR KABUPATEN WONOSOBO

STEFFI FIKRI. Analisis Kelayakan Usaha Wisata Agro Tambi Kecamatan

Indonesia merupakan negara yang memiliki kekayaan alam yang beragam

Skripsi ini merupakan salah satu syarat untuk

Dra. Yusalina, M.Si

Dr. Ir. Nunung Kusnadi, MS

Bogor, Juni 2012

Penulis dilahirkan di Tangerang pada tanggal 19 Juni 1990. Penulis adalah

Bogor, Juni 2012

Bogor, Juni 2012

1. Kontribusi Pariwisata terhadap PDB Nasional Tahun

1. Perkembangan Wisatawan Mancanegara Tahun

1. Penjualan Paket Wisata Tahun 2011 ................................. 89

1.1. Latar Belakang

Gambar 1. Perkembangan Wisatawan Mancanegara Tahun 2005- 2010.

Berdasarkan Gambar 1 dapat dilihat bahwa kontribusi pariwisata terhadap

Gambar 2. Tujuan Pengunjung Mancanegara Datang ke Indonesia Tahun 2010

Berdasarkan Gambar 2, dapat dilihat bahwa sebagian besar pengunjung

Gambar 3. Perkembangan Wisatawan Domestik Tahun 2005-2010

Berdasarkan Gambar 3 dapat dilihat bahwa jumlah wisatawan terus

Kontribusi terhadap 113,78 146,80 143,62 169,67

Total PDB (Rp 2.273,14 2.784,90 3.339,50 3.957,40

Persentase 5,01 5,27 4,30 4,29

Sumber: BAPPENAS (2008)

Tabel 2. Data Perkembangan Jumlah Wisatawan yang Berkunjung ke Jawa

Wisatawan 302.977 308.519 1,83

Wisatawan 16.253.107 21.515.598 32,28

Jumlah 16.556.084 21.824.117 31,18

Sumber: Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Provinsi Jawa Tengah (2010)

Berdasarkan Tabel 2 dapat dilihat bahwa jumlah wisatawan mancanegara

Tabel 3. Kabupaten dan Kota di Jawa Tengah yang Mengalami Peningkatan

Berdasarkan Tabel 3, salah satu kota di Jawa Tengah yang mengalami

Realisasi Sisa Persentase

2007 337.000.000 456.681.820 119.681.820 35,51

Pada Tabel 4 terlihat bahwa pemerintah daerah selalu meningkatkan

1.2. Perumusan Masalah

1.3. Tujuan Penelitian

1.4. Manfaat Penelitian

Pariwisata adalah perjalanan dari suatu tempat ke tempat lain, bersifat

3.1. Kerangka Pemikiran Teoritis

3.1.1. Studi Kelayakan Bisnis

3.1.2. Teori Biaya dan Manfaat Proyek

3.1.3. Aspek Kelayakan Bisnis

3.1.3.1. Aspek Pasar

3.1.3.2. Aspek Teknis

3.1.3.3. Aspek Manajemen dan Hukum

3.1.3.5. Aspek Lingkungan

3.1.3.6. Aspek Kelayakan Finansial

0 i = Discount Rate (%)

Gambar 4. Hubungan Antara NPV dan IRR

3.1.3.7. Analisis Sensitivitas

Wisata AgroTambi sebagai salah satu objek wisata

Wisata AgroTambi memiliki berbagai fasilitas, namun ada

Analisis Kelayakan Non- Analisis Kelayakan Finansial

LAYAK TIDAK LAYAK

Gambar 5. Kerangka Pemikiran Operasional Analisis Kelayakan Usaha

4.1. Lokasi dan Waktu

4.2. Jenis dan Sumber Data

4.3. Metode Pengumpulan Data

4.4.1. Analisis Kelayakan Non-Finansial

4.4.2.1. Net Present Value (NPV)

Penilaian kelayakan investasi berdasarkan nilai NPV adalah sebagai

Penilaian kelayakan investasi berdasarkan nilai Net B/C adalah: