[Fecha] PROPIEDAD Y DOMINIO

JHON LUIS CONSUEGRA MARRIAGA

JHON FREDI PEÑA

FUNDACIÓN UNIVERSITARIA
TECNOLÓGICO COMFENALCO
FACULTAD DE CIENCIAS SOCIALES Y HUMANAS
PROGRAMA DE DERECHO
segundo Semestre Sección 1
Cartagena, D. T y C. 2018
OBSERVEMOS: EL ARTÍCULO 669 CONCEPTO DE DOMINIO:
El dominio, que se llama también propiedad, es el derecho real en una cosa
corporal, facultad que consiste en gozar, de disponer de una cosa, con las
modalidades y limitaciones que fijen las las leyes (casa, carro, cuadro) para
gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra ley o contra derecho
ajeno.
(Forma de actuar contraria a la justicia, la razón o las leyes, dictada por la
voluntad o el capricho:)
La propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad.

Nuda propiedad
es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella
es de ser sola y únicamente propietario. Como propietario, tiene el dominio
sobre la cosa, pero no ostenta la posesión por haber sido cedida ésta a través
de un derecho real denominado usufructo.
La nuda propiedad son el conjunto de prerrogativas que conserva el
propietario de una cosa, cuando esa cosa es objeto de un derecho de propiedad
(usufructo, o habitación por ejemplo) por parte de un tercero.

PROPIEDAD
De un lado está la nueva PROPIEDAD , la cual nos permite disponer o
enajenar el bien.
(Enajenar verbo transitivo) Vender, donar o ceder el derecho o el dominio que
se tiene sobre un bien o una propiedad.
Teniendo en cuenta ya esta definición que nos indica el código civil en su
artículo 669, es importante mencionar, qué elementos compone el derecho de
dominio.
TENEMOS QUE SON DOS:
EL USUFRUCTO
el cual nos va a permitir gozar de los frutos o producto del bien.
(Usufructo Derecho por el que una persona puede usar los bienes de otra y
disfrutar de sus beneficios, con la obligación de conservarlos y cuidarlos como
si fueran propios.)

CARACTERÍSTICAS DE DERECHO REAL DE DOMINIO

Tenemos que SON TRES
las principales características de éste derecho real de dominio:

1. Es un derecho real absoluto

2. Es un derecho real exclusivo
3. Es un derecho real perpetuo

ES UN DERECHO REAL ABSOLUTO?

El poder directo o inmediato que una persona ejerce sobre una cosa, dado que
el titular o propietario del derecho real de dominio es el dueño indiscutido de
éste y que los demás tienen obligación de respetar ese derecho
ES UN DERECHO EXCLUSIVO?
Este dura, lo que dura la cosa, y no la persona. Tengamos en cuenta que el
derecho real de dominio es transmisible. Porque el propietario solo por un
hecho de su propia voluntad, pierde el uso, disfrute y disposición de la cosa,
puede ser por ejemplo a través de un acto honeroso,recibiendo hacer algo a
cambio, dinero por ejemplo a través del contrato de compraventa, o bien a
través de un acto gratuito que puede ser la donación, regalo que le haga a otro,
pero este contrato de perpetuidad también permite la trasmisión de la
propiedad mediante la sucesión hereditaria, es decir, a través del testamento el
propietario dispone quien o quienes van a quedar con sus bienes, pero después
de de su muerte porque incluso trasciende más allá de la muerte de la persona
física del titular.
ES DERECHO RELATIVO?
Esto quiere decir que la ley lo limita y restringe de acuerdo con las
necesidades sociales, pudiendo llegar hasta la suspensión o anulación del
mismo. Si recordamos, el concepto dice:” con las modalidades y limitaciones
que fijen las leyes. Por eso acá en las características, no tenemos como tal que
sea un derecho absoluto más porque el estado recordando que la constitución
nos establece que el propietario originario de todas las tierras y aguas
comprendidas en el territorio nacional, es de la nación
Ya analizamos lo que es la propiedad, vimos sus características, ahora vamos
a estudiar las facultades que concede el derecho de propiedad, derivadas del
concepto que proporcionamos.

LAS FACULTADES QUE CONCEDE EL DERECHO DE

PROPIEDAD.
SON TRES:
1. Usar
2. Disfrutar
3. Disponer

USAR :
es servirse del bien. Usa el automóvil quien se traslada con el de un lugar a
otro. Usa la casa quien vive en ella.
Derecho a usar o la facultad de USAR, es de manera limitada, utilizarla para
lo que naturalmente fue creada.

DISFRUTAR :
es percibir los frutos del bien, es decir, aprovecharlo económicamente. Los
frutos son los bienes que se originan de otros bienes, sin disminuir la sustancia
del bien original. Son las rentas, las utilidades. Hay frutos naturales, que
provienen del bien sin intervención humana, frutos industriales, en cuya
percepción interviene el hombre, y frutos civiles, que se originan como
consecuencia de una relación jurídica, es decir, un contrato.
DISPONER
Es prescindir del bien, deshacerse de la cosa, ya sea jurídica o físicamente. Un
acto de disposición es la ENAJENACIÓN del bien; otro es hipotecario; otro,
finalmente, es abandonarlo o destruirlo. La disposición es la facultad de
transferir la propiedad, la facultad de disponer no deriva del DERECHO DE
PROPIEDAD sino de la relación de titularidad o pertenencia.
DERECHO DE PROPIEDAD O DOMINIO
1. DEFINICION
CODIGO CIVIL:
TÍTULO II
ART. 669. —El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real
en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo
contra ley o contra derecho ajeno.
La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.
2. ATRIBUTOS
El ius utendi o usus,: Facultad de servirse de los frutos de los que se desprenda
la cosa según su destinación natural, como por ejemplo el propietario de una
casa, puede usarla.
El fruendi: es la facultad de gozar de los frutos de la cosa, como por ejemplo
el propietario de una casa puede percibir renta proviniendo de un arriendo.
El abutendi: poder de consumir o disponer de la cosa, la facultad de hacer lo
que quiera de la cosa con la limitante de no ir contra derecho ajeno no en
contra de la ley, como por ejemplo, vivimos en un condominio y ponemos
música a todo volumen, interrumpiendo la tranquilidad de los demás.

Por su parte, Aristóteles, discípulo y adversario de Platón, asumió en su

Política la defensa del derecho de propiedad. Aristóteles airmaba que la
propiedad es el único instrumento que estimula el trabajo creador de las
personas. Sostenía el Estagirita que la propiedad común de Platón ofrecía,
entre varios inconvenientes, el del poco interés que despierta entre los
ciudadanos el valor de lo "público" (libro I, capítulo III y libro II, capítulo
I).269La posición de este excepcional ilósofo, jurista y médico, tendría hondo
calado en el mundo cristiano.

En Roma, desde las Doce Tablas mismas, la propiedad es concebida como un

instituto complejo, una situación de privilegio del dominus que tenía grandes
repercusiones sociales (1, 4). La propiedad, en esta concepción embrionaria,
se reconocía como un conjunto amplio de permisiones sobre un bien corporal
(6, 3; 7, 1; 7, 6, etc.). Más concretamente, en las Instituciones de Gayo se
identiicó el dominio civil con el pleno poder sobre un bien -tanto que se
confundía el derecho mismo con la cosa-, aunque sujeto a diversas
limitaciones (véase el comentario I, 5).

Con San Agustín, en el siglo V, ya con el Imperio Romano de Occidente en

caída libre, la propiedad es avistada como un "señorío" que Dios ofrece a los
hombres sobre las entidades irracionales. Para el sabio de Hipona, "el hombre
racional, que crió Dios a su imagen y semejanza, no quiso que fuese señor

sino de los irracionales, no quiso que fuese señor el hombre del hombre, sino
de las bestias solamente"

El derecho de propiedad se ejerce sobre una cosa corpórea o tangible. No tiene

validez en relación con las cosas incorporales, pues ésta no puede entregarse,
poseerse o constituir un dominio. Sólo son susceptibles de cuasi-posesión,
cuasi-tradición y cuasi- dominio, aún cuando ellas forman parte del
patrimonio.

Cabe mencionar en esta parte que sin embargo, el derecho de Justiniano

permitió la propiedad, también de las cosas incorporales, en razón, justamente
de su susceptibilidad de cuasi- posesión o cuasi-tradición, las cuales eran
medios de transmisión de derechos.

El derecho a la propiedad se define, con la actio reivindicatorio (acción

reivindicatoria) o acción real, que permite al propietario perseguir la cosa, de
manos de quien se encuentre.

Finalmente, podrimos definir la PROPIEDAD como el derecho real de usar,

gozar y disponer de las cosas, de las cuales se es propietario, sujeto a las
restricciones impuestas por la ley y defendible por acción reivindicatoria.

Evolución en la propiedad del Derecho Romano

En las etapas iniciales de la historia jurídica romana los romanos carecieron de

la palabra adecuada para expresar la idea abstracta del derecho de propiedad.
Durante la época de Cicerón se utilizo el vocablo "mancipium" a fin de
designar la propiedad romana y, posteriormente, los términos: "dominium",
"dominium legitimum" y "propietas", fueron usados en igual sentido. La
propiedad que era legítima por el derecho civil, se expresaba con el vocablo
"in bonis haberes; de ahí surgió la denominación "dominium bonitarium"
opuesta al "dominium quiritarium" que hacía referencia a la propiedad
amparada por el derecho civil.

En roma, la única propiedad conocida por los romanos era la propiedad

quiritaria que se le denominaba, "dominium ex iure quiritium", por estar
sancionada por el derecho civil, requiriéndose para ser propietario:

Que se tratara de una cosa mancipi.

Que el propietario fura ciudadano romano.
Que el dominio se hubiera adquirido por "mancipatio" o por "in jure cessio".
El término propiedad proviene del vocablo latino "propietas", derivado, a su
vez de propierum, o sea "lo que pertenece a una persona o es propia de ella,
locución que viene de la raíz prope, que significa cerca con lo que quiera
anotar cierta unidad o adherencias no físicas sino moral de la cosa o de la
persona".

La propiedad para los romanos indicaba la facultad que corresponde a una

persona, el propietario de obtener directamente de una cosa determinada toda
la utilidad jurídica que esta cosa es susceptible de proporcionar.

El concepto de propiedad se ha desarrollado paulatinamente desde la época

arcaica con características diversas que han llevado a diferentes concepciones.

Primero fue un concepto de señorío, en interés del grupo familiar,

indiferenciado, nucleado en cabeza del Pater Familiares al que estaban sujetos
personas (alieni iuris: libres o esclavos) y cosas.

Es entonces, desde las XII Tablas que se comenzó a distinguir el poder del
Pater sobre las personas libres, mujer in manu e hijos de familia por una parte
y otra propiedad autónoma sobre esclavos y cosas. Fue esta última la que se
consideró Propiedad en tiempos históricos.

Para la era republicana, el concepto de propiedad era eminentemente

individual: pertenece al Pater familias la titularidad sobre el patrimonio y es el
único capacitado para ejercer cualquier clase de negocio en su inmediato
interés y el de la familia. Sólo a su muerte, quien estaba inmediatamente en su
potestad, entrarían como herederos de lo suyo en el patrimonio-herencia
(Heredes sui).

Pero, en una época indeterminada se opera una evolución en el régimen de la

propiedad. En esta época, la tradición de la entrega de la cosa de manos del
propietario a un tercero, no importaba; pues, el adquirente, sólo recibía la
posesión de la cosa y el enajenante conservaba la propiedad quiritaria de la
cosa hasta tanto aquel la adquiriera por usucapión; para lo cual era necesario:

Que se hubiera estado poseyendo esa cosa durante un año si se trataba de una
cosa mueble.
Durante dos años si se trataba de un inmueble;
Pero, mientras transcurría ese lapso ocurría lo siguiente:

1. El vendedor continuaba siendo propietario quiritario de la cosa.

2. El comprador era sólo propietario bonitario, reconocido por el derecho

natural.

Paulatinamente el pretor, en defensa de este poseedor, fue acordando

prerrogativas para beneficiar al adquirente, semejantes a las que el derecho de
propiedad confería a su titular; y así le concedió:

La llamada "acción publiciana", para cuando el propietario quiritario le

arrebatara la posesión de la cosa transmitida pudiera recuperarla ejerciendo
esta acción reivindicatoria concedida por el derecho civil a propietario
quiritario.
La "exceptio dolí", pues como los frutos de las cosas pertenecían al propietario
bonitario, puede oponerse esta excepción al enajenante en caso de que esta
pretenda la propiedad de estos frutos.
La "exceptio rei venditate et traditae", para el caso en que el vendedor
pretenda, haciendo valer su título que le otorga el derecho civil, ejercer la
acción reivindicatoria; en cuyo caso, el adquiriente, puede oponerle esta
excepción, paralizando así la acción reivindicatoria del propietario quiritario.
Organización de la Propiedad Romana
Según Petit, desde los primeros siglos de Roma, la propiedad estuvo
organizada por el derecho civil siguiendo reglas precisas a ejemplos de otros
pueblos. Los romanos solo reconocen una clase de propiedad, el dominium ex
iure quiritium, que se adquiere por modos determinados fuera de los cuales no
podrían constituirse:

Se es propietario o no se es.

El derecho civil sanciona el derecho del propietario o no es una acción in rem,

la reivindicatio.
Todo propietario desposeído de su cosa puede reivindicarla contra aquél que
la retiene para hacer reconocer su derecho y obtener su restitución.
El derecho Romano conoció una doble reglamentación de la propiedad; la
primaria es la que establecía el derecho civil y se llama propiedad quiritaria
(dominium ex iure quiritium), y la otra, que apareció con posterioridad, fue
establecida por el derecho honorario y se denomina propiedad bonaria. Con el
tiempo, y al darse la fusión entre el derecho civil y el derecho honorario,
encontramos un instituto unitario; Justiniano, por ejemplo sólo habla de
propietas, sin hacer ya ninguna distinción.

Propiedad Quinaria
El dominium ex iure quirutium, viene a ser la propiedad quiritaria, o sea, la
conforme al derecho de los quirites. Los quirites eran ciudadanos romanos,
nombre tomado del dios Quirino, que representa, al fundador de Roma. Dicho
nombre fue dado por la fundación de la cuidad. Constituye la situación
jurídica de señorío pleno romano o derecho de propiedad romano o derecho de
propiedad romano por excelencia.

Para su posesión, se exigía:

Que el titular fuese ciudadano romano.
Que la cosa estuviera en el comercio, fuera susceptible de propiedad, o sea
una res mancipi.
Que su transmisión debía hacerse por los medios solemnes del derecho civil;
la mancipatio o in iure cessio.
Si el objeto era inmueble, debía estar situado en suelo Itálico.
La propiedad quiritaria fue la única forma reconocida por el derecho civil.

Este dominio se ejercía exclusivamente sobre

- Las tierras de Roma (fundos romanos).
- Las tierras de Italia (fundos itálicos).
- Las tierras de las que se les hubiese concedido el ius italicum.

La protección procesal de la propiedad quiritaria se lograba a través de la

acción reivindicatoria (reivindicatio), que era una acción real que tenía el
propietario en contra de cualquier tercero, para pedir que se le reconociera su
derecho y, en su caso, que se le retribuyera el objeto.

Toda la rigurosidad primitiva en materia de propiedad fue cediendo y hubo

progresos realizadas en las épocas no determinadas, así se admitió que el
latino podía ser propietario quiritario si tenía el "ius commercium", y se
terminó hasta por reconocer la propiedad de los peregrinos, pero sin llamarla
nunca quiritaria y sin aplicarle su sanción propia, la acción reivindicatoria, ni
sus modos especiales de adquirir. Se reconoció las "Res mancipi", y por
último se admitió que los modos de adquisición del derecho de gentes,
especialmente la "Traditio", engendrara la propiedad quiritaria. También, por
consideraciones económicas, se debió reconocer que las res nec mancipi eran
susceptibles de propiedad quiritaria, por el mismo titulo y las mismas
condiciones que las res mancipi.
Características de la propiedad quinaria

Se puede caracterizar a la propiedad quinaria, como la única conocida en la

Roma de los primeros tiempos. Fue denominada dominium ex iure quiritium,
por cuanto era sancionada por el derecho civil o quiritario. Entre otras
características encontramos:

Absoluta: Comprende las mas amplias facultades y todos los usos, goce y
disfrute posibles con tal de que no estuviesen impedidos por las limitaciones
legales o con derechos de terceros.
Exclusiva: El objeto de propiedad no puede ser intervenido de ningún modo
por personas distintas al titular. De tal manera que hasta el S. III d. c. estaban
exentos hasta de impuestos territoriales. Esto ultimo diferenciaba a los fondos
itálicos (res mancipi) de los fundos estipendiarios, situados en provincias
senatoriales, que debían pagar estipendios y de los tributarios, (en provincias
imperiales) con pago de tributo como una contraprestación por el uso. El
derecho del concesionario no era en propiedad sino de posesión o usufructo.
Elástica: El derecho de propiedad subsiste aún cuando el titular no tenga
actualmente una relación de hecho con la cosa. Por ejemplo puede ceder el
uso, el disfrute de la cosa y hasta la posesión o detentación.
Absorbente: La extensión del derecho de propiedad abarca hasta el cielo y el
subsuelo: por lo tanto, lo que se coloque en el terreno (siembras,
edificaciones) es absorbido por el derecho de propiedad: se adquieren por el
propietario. Este principio fue derogado al admitir el derecho real en cosa
ajena de superficie.
Reglamentación de la propiedad quinaria

No siempre se reconoció la propiedad individual entre los romanos. Esta

presentó las mismas fases en ese pueblo que en los demás pueblos antiguos;
primeramente, la propiedad colectiva de la tribu; después una propiedad
colectiva con distribuciones periódicas de las tierras entre las familias para su
cultivo; luego, una copropiedad familiar; y, por fin, la propiedad individual.
La propiedad familiar dejó profundas huellas en las instituciones jurídicas
romanas, especialmente desde el punto de vista de las sucesiones, y la
expresión herederos suyos, atribuida al hijo de la familia es seguramente una
reminiscencia de esa situación.

Propiedad Bonitaria o Pretoriana

Llamada también "In bonis habere", era la propiedad reconocida y sancionada

por el derecho pretoriano en oposición a la propiedad quiritaria que
reconocida y sancionaba el derecho civil. Se origino en una época, aún no
determinada con exactitud, se produjo una evolución en el régimen romano de
la propiedad. Posiblemente, y conforme a los tratadistas romanos, se operó ese
proceso evolutivo durante la era republicana y cristalizó en el derecho
pretoriano, con el concepto de propiedad bonitaria o pretoriana.

Propiedad Bonitaria

Consistía en la transmisión de la cosa res mancipi, simplemente, por tradición.

No se requería el cumplimiento de formalidades del derecho civil mancipatio
o in iure cessio y sin embargo, producía los caracteres y efectos señalados.

La actividad del Pretor influyó en la mutación del rígido concepto de la

propiedad quiritaria con la creación de la propiedad bonitaria, originada en las
venta de la cosas mancipi sin las formas solemnes del Derecho Civil o por
puesta en posesión Pretorias, fuera de lo mandado en el Derecho Civil. Al
garantizar esa situación con acciones idóneas tal tendencia de las cosas, se
asimiló a la situación de propiedad.

El caso originario de la propiedad bonitaria, fue la tradición de una cosa

"Mancipi", pero hubo otros casos de propiedad bonitaria impuestos por el
pretor: El caso de un heredero pretoriano o "Bonorum possesor"; el caso de un
comprador patrimonio de un deudor quebrado o "Bonorum emptor"; el caso de
fideicomiso como consecuencia de un convenio de restitución de bienes de la
sucesión celebrado con el heredero y el caso del adjudicatario en un "Judicium
imperio continens".

El propietario bonitario era el que tenía la posesión y todos los atributos de la

propiedad, derecho de servirse de la cosa y de obtener sus frutos, pero a los
ojos del derecho civil no era propietario, no podía emplear los modos de
enajenación "Mancipatio", "In iure cessio" o legado "Per vindicationem". Solo
podía usar el "Traditio" y si manumitía al esclavo dequien solo era propietario
bonitario, hacía de él un latino juniano y no ciudadano romano.

La propiedad bonitaria se configuraba cuando faltaba alguno de los requisitos

exigidos por el derecho civil. Solamente la reconocía el derecho honorario,
pero con el transcurso del tiempo, por usucapión, se podía convertir en
propiedad quiritaria.

Cuando el derecho avanzó, el propietario bonitario, después de poseer los

inmuebles por dos años y los muebles por uno, se volvía propietario quiritario
por usucapión, prescripción adquisitiva.

Era posible sin embargo, que, antes de finalizar cualquier de los lapsos
estipulados, ocurriera:

Que el vendedor continuara, según el derecho civil, siendo propietario.

Que el vendedor intentara, contra el poseedor, la acción reivindicatoria, para
adquirir la restitución de la cosa.
Estas razones condujeron al pretor, a otorgar al adquiriente todas las
facultades y derechos, que la propiedad confiere a su titular. Esas
concepciones se hacían en las circunstancias siguientes:
Ante la acción reivindicatoria ejercida por el propietario, el medio de defensa
para oponerse a la acción, se denominaba exceptio rei venditae y provocada la
paralización de la acción reivindicatoria;
En caso de que el propietario arrebatara la cosa, el propietario bonitario podría
recuperarla, ejerciendo la acción publiciana.
Si se transmitía una cosa a un peregrino, o se transmitía un inmueble situado
en provincia, o bien la transmisión de una cosa mancipi se efectuaba por
simple traditio, se configuraba alguno de los dos tipos de propiedad bonitaria,
que eran: la propiedad peregrina, la propiedad bonitaria, propiamente dicha
que aparece cuando alguien al adquirirla una cosa mancipi sin recurrir a los
medios establecidos por el derecho civil, que reconocía, que reconocía la
propiedad del adquiriente, el magistrado declaraba, por ejemplo, que el había
adquirido sin acudir a la mancipatio tenía las cosas entre sus bienes: in bonis
habere, lo cual podía verse atacado por una acción reivindicatoria del antiguo
dueño, o sea el propietario quiritario, que demandara la restitución.
Para evitar una injusticia, el pretor otorgaba una excepción al adquiriente.
La exceptio rei venditae et traditae
A través de esta el pretor otorgaba la protección a quienes, por no haber
observado formalidades civiles, son meros poseedores de la cosa. Frente a la
acción que se puede intenta el transmítete-dominus a todos los efectos para
recobrar al cosa, se le concedía al poseedor esra, la misma paralizaba los
efectos de la acción reivindicatoria.
Claro está que esa excepción solo le servia al propietario bonitario frente a una
reclamación y mientras mantuviese la cosa en su poder, pero no tenía defensa
alguna si alguien lo había desposeído.
Para ello, fue menester crear una acción que vino a configurar de forma
definitiva a la propiedad bonitaria.
Acción Publiciana
La actio Publiciana surgió en relación con la compraventa, pero se extendió
sucesivamente a toda suerte de adquisiciones ex iusta causa- donación,
constitución de dominus. Se otorgo también cuando fue posible el traditio
servitutis. Asimismo fuera de toda transmisión, en los casos en que el pretor
concede la posesión de singulares cosas o de masas de bienes:
bonorum emptio,
bonorum possessio,
adiudicatio en un iudicium quod imperio continentur;
missio in possessionem ex secundo decreto,
a falta de prestación en la cautio damni infecti;
ductio del esclavo no defendido por el dueño en el juicio noxal;
restitución del fidecomiso ex Trebelliano.
Creada por el pretor a semejanza de la reivindicatoria, que le servia al
propietario bonitario para pedir la restitución de la cosa a cualquier tercero. En
general la actio Publiciana se da al poseedor ad usucapionem que ha perdido
la posesión de la cosa, y no solo frente al dominus, sino también frente a
cualquier otra persona. Se concede incluso al poseedor usucapiente que
adquiere la cosa de quien no es dueño. Ahora bien, el adquiriente a non
domino no puede intentar con éxito la actio Publiciana frente al verdadero
dueño que a logrado entrar en posesión de la cosa de algún modo, ya que el
exceptio iutis dominii no admite aquí replica posible.

La actio Publiciana sólo prospera cuando quien posee es el propietario doloso-

el que quiere retener la cosa, no obstante haberla vendido y entregado, o bien
otro poseedor de peor condición que el actor. Puede ser ejercida por el mismo
propietario civil, en lugar de la rei vindicatio.

Propiedad Provincial
Se refiere a la las tierras ubicadas fuera de Italia y que pertenecía a Roma por
derecho de conquista. Eran solo susceptibles de posesión privada, ya que la
propiedad era del Estado. Las tierras cultivadas eran repartidas, gratuitamente
o en venta, se denominaba "Agri limitati". Las tierras incultadas se pueden
tomar libremente mediante el pago de un "Stipendium" y se denominaba "Agri
occupatoru".
Con la expansión provincial se reconoce cierto instituto paralelo (propiedad
provincial), similar para los peregrinos o para los romanos con las limitaciones
propias del derecho romano. Era mejor una posesión que verdadera propiedad,
porque consistía en concesiones estables de uso y disfrute con posibilidad de
enajenación, pero sujetos apago de contraprestación. Situación que duró hasta
la concesión general de la ciudadanía en el siglo III después de Cristo Con
Justiniano, se abolió la diferencia entre propiedad quiritaria y propiedad
provincial unificándolas bajo el término de dominio.
Los poseedores de fundos provinciales pueden transmitirlos por tradición o
por causa de muerte, perciben los frutos y productos y aunque no se aplica la
"usucapión"-, pueden adquirir la propiedad por la "Praescriptio longissimi
temporis".

Caracteres de la Propiedad Provincial

La llamada propiedad provincial el suelo extra itálico y provincial estuvo
antes del siglo VI, bajo un régimen diferente, cuyos caracteres eran:
La propiedad eminente la conservaba el Estado.
El Estado romano la concedía en explotación y disfrute a los privados.
Contra el pago de un canon.
Limitaciones de la propiedad romana
El propietario esta sujeto a ciertas y determinadas restricciones. Algunas de
estas restricciones se especificaron por razón de la moralidad o del interés
publico; otras por vecindad y finalmente, por la copropiedad, el condominio o
la propiedad múltiple.
Limitaciones por voluntad del Propietario.

Por voluntad del propietario, esto ocurre en las siguientes situaciones:

1) El propietario que otorga a una tercera persona el "Ius utendi" sobre su
cosa, le da el derecho de usar su casa y el derecho de habitarla.
2) El propietario que otorga a una tercera persona el "Ius utendi" y el "Ius
fruendi" le concede al tercero el uso.
Limitaciones del Derecho Público.

A. Prohibición de enterrar cadáveres incinerar, o, inhumar en fincas

urbanas.
B. Pasaje forzoso en beneficio de la comunidad: provisionalmente
mientras dure la intransitibilidad de un camino público, hacia lugares
"Religiosus" en favor de quien tiene el "Ius Sepulcro" hacia ríos y
canales navegables.
C. Las fincas colindantes con ríos navegables deben soportar el uso de sus
ribieras para maniobras de navegación.
D. Prohibición de demoler sin permiso oficial los edificios urbanos, y,
sobre todo en Constantinopla, en poca tardía, el deber de mantener y
construir en determinada forma urbanística.
En la época de Justiniano aparece la expropiación por causa de utilidad
publica sin embargo a partir de Teodosio II se facultaba a demoler edificios
previa indemnización.
E. En la legislación tardía deben de tolerar que otra persona explote una
mina por ella descubierta mediante la indemnización para el propietario
del fundo consistente en 10% del rendimiento (Otro 10% es para el fisco).
F. Expropiaciones forzosas para facilitar las obras publicas, mediando o
no indemnización; un sistema general de expropiación forzosa no existe
en el derecho de romano en virtud del imperium, mas que de unos de los
principio de que todo el suelo es propiedad del pueblo o del Cesar permita
la exploración sin ninguna violencia jurídica.
Limitaciones de Derecho Privado
A. Se pude exigir al vecino el corte de las ramas de un árbol que se extiende
sobre una propiedad.
B. Derecho a recoger frutos de plantas propias desprendidos sobre suelo ajeno.

C. La servidumbre de paso impuesta por un magistrado en caso de fondos

incomunicados.
D. Prohibición de alterar con obras el fluir de aguas en detrimento de los
demás fondos. "Actio aquae pluviae arcendae".
E. Diferenes acciones acordadas por la ley a los propietarios por causa de
vecindad: "Damni infecti", "Novi operae", "Finium regordorum", etc.

Limitaciones por exigencias Morales

Por exigencias morales la propiedad se vera limitada en favor de los esclavos
en los cosos siguientes:
1) Los propietarios que entregaban sus esclavos a las fieras sin previo permiso
del magistrado.
2) Los que abandonan a los esclavos viejos y enfermos.
3) Los que maltrataban sin motivos justificados a sus esclavos, como podía ser
el castigo de un crimen por ellos cometido.
Tales propietarios podía ser expropiados por el imperio del magistrado que
procedía a la venta forzosa de los mismos consistiendo la indemnización en el
precio. Estas limitaciones morales al derecho del propietario, pero acabaron
por convertirse en verdaderas limitaciones jurídicas.

JUSTINIANO concibe estas limitaciones como las impuestas por un

ordenamiento jurídico.

Limitaciones por causa de vecindad

En la ley de las Tablas, se estableció un conjunto de normas limitativas, a fin
de evitar o impedir los posibles problemas, que podían surgir entre los
particulares, propietarios de fundos vecinos. Por esta razón, la propiedad por
vecindad, se restringió de acuerdo a las consideraciones siguientes:
a) El propietario de un fundo debía dejar entre el suyo y del vecino, un espacio
libre de dos pies y medio, en caso de edificio y de cinco pies, si se trataba de
fundo para cultivo. Mediante la utilización de la "lactio finiun regundorum",
podían solicitar la determinación de los limites, para facilitar así la circulación
de personas y animales.
b) El propietario estaba obligado a aceptar los salientes de la pared del vecino,
orientadas hacías su casa o su fundo, siempre que las mismas no excedieran de
medio pie.
c) El propietario que efectuar obras, que desviaran el curso natural de las
aguas, podría ser obligado a destruirlas, mediante la utilización que el vecino
afectado hacia de la actio aquae pluvial arcendae.
d) Al vecino se le permitia cortar las ramas y talar los arboles de otro, si se
proyectaban sobre su edificio. Si aquel se oponia, el interesado estaba
autorizar el interdictum de arboribus caedendis.
e) Se prohibían aquellas construcciones, que oscurecían las del vecino. Para
ello, se podía ejercer la actio nevi operis.
f) En caso de que el vecino de un edificio amenazara con ruina al del
propietario de este, se ejercía la cautio damni infecti o caución por daño no
efectuado, ósea, los que el edificio podría ocasionar en caso de
derrumbamiento, si el propietario se negaba a repararlo. Para requerir la
caución, era suficiente la simple posibilidad de amenazar de ruina. Esta
limitación fue obra del derecho pretoriano y surgió como una imposición del
pretor.
g) Un propietario tenía la facultad de impedir que el vecino se introdujera en
su propiedad contra su voluntad. Se le autorizaba al vecino la penetración en
la misma, en días alternativos, los fines de recoger los frutos o bellotas de sus
propias plantas. En caso de negativa, podía hacer valer sus derechos mediante
el interdictum de glade-legenda.

Limitaciones por concepto de Copropietario

Entendiendo por copropiedad la propiedad múltiple o mancomunada, o sea la
relación jurídica en la cual a una pluralidad de sujetos le corresponde la
propiedad de una cosa, se desprende de esto:
a) Que las facultades jurídicas de los copropietarios sobre la cosa común esta
limitadas, por cuanto ninguno puede totalmente ejercer su derecho.
b) Que solo dos o más personas pueden ser dueñas de una cosa cuando la tiene
en comunidad de bienes.
c) Que la copropiedad es una limitación de la propiedad.
Se sostiene por los romanos en relación con el condominio que los
copropietarios solo tienen derechos a una cuota intelectual o parte pro-
indivisa, de manera que según este concepto los poderes de los copropietarios
no se ejercen sobre partes materiales de la cosa sino que tienen derechos sobre
porciones ideales, abstractas. Esta doctrina de la división ideal de la cosa
mantiene la división no de la cosa sino del derecho de propiedad.
La copropiedad comporta los elementos siguientes:
a) Varios sujetos o copropietarios;
b) Un solo objeto no dividido materialmente, que es el elemento que vincula a
los titulares del derecho.
c) El reconocimiento de cuotas ideales, las cuales determinan los derechos y
obligaciones del status de los condominios.
Esta copropiedad puede proceder del consentimiento o de la voluntad de las
partes, como sería el caso de dos o más personas que adquieran la propiedad
de un inmueble; o puede también provenir de la ley, o sea aquella que se
produce por un hecho ajeno a la voluntad, por ejemplo, la herencia en la que
los coherederos son condueños del patrimonio hereditario.

Los efectos de esta institución en el derecho justinianeo son los siguientes:

a) Ningún copropietario, individualmente, puede disponer de la cosa poseída
en común, sin el consentimiento de la totalidad de los copropietarios; por esta
razón, esta impedido de enajenar, gravar o limitar la cosa en cualquier sentido.
b) El copropietario puede disponer de su cuota parte por cuanto no se altera la
esencia del condominio ni la situación de los demás copropietarios; lo cual
significa que puede enajenar, gravar 0 renunciar a su derecho sobre la cosa.
c) A fin de realizar innovaciones o alteraciones de la cosa que modificarían su
estado se exigía el consentimiento de todos los copropietarios. Se exceptuaba
el caso del entierro de un con dueño en el predio de la comunidad. Sin
embargo ese lugar no adquiría por ello carácter religioso sin la voluntad de los
condominios.
d) Los copropietarios podían ejercer cualquier acción real o personal contra
terceros o contra copropietarios. Un ejemplo de ello seria la acción
reivindicadora o la acción nugatoria.
e) En la copropiedad, estaban asistidos del derecho a partir la división de la
cosa si lo consideraban necesario para impedir problemas de carácter práctico,
mediante la "actio communii dividendo" o mediante la "actio familiae
erciscundae".

2. Concepción contemporánea
A.- ROMA
En esta época es donde se forja la idea básica de la propiedad; se desarrollo
por etapas:

A.1. PERIODO ARCAICO

En este periodo es la Familia o Gens la que tenía la titularidad sobre un
primitivo derecho sobre el suelo, teniendo al frente de ella la PATER
FAMILIAS, quien era el que tenia la potestad, la plenitud de sus derechos
civiles (SUI IURIS). Por lo tanto, hubo una propiedad colectiva, pero privada
y no pública, en el primer caso una propiedad individual en el segundo.
La propiedad individual es más un "poder" que una propiedad, en el moderno
sentido del término.
Desde el principio de la República, Roma ve crecer sus dominios a merced de
las conquistas, lo cual permitirá confiscar las tierras y dárselas a particulares,
contra el pago de una tasa anual. Esta situación de hecho, se denomina
POSSESIO, poco a poco atribuye un verdadero derecho a quien consigue la
ocupación, de forma que cada vez mas el derecho de propiedad del Estado se
dibuja como un señorío teórico, un dominio eminente.

A.2 PERIODO CLÁSICO

En primer lugar, podemos señalar la denominada "Propiedad Quiritaria" o
plena propiedad romana, donde los únicos que la ejercían eran los ciudadanos
romanos. En segundo lugar, podemos señalar la aparición de las denominadas
propiedad provincial, pretoria o peregrina. El pretor considera que existían
propiedades que nos e hallaban bajo la propiedad quiritaria y debían ser
protegidas; las condiciones de su protección son fijadas por el magistrado,
gracias a éste las relaciones de hecho producen consecuencias jurídicas cada
vez mas importantes.
La posesión se considera como una relación de hecho, pero adaptada a las
necesidades, la práctica y asimilada unas veces a la posesión material y otras
al derecho de poseer.

A.3. BAJO IMPERIO

Encontramos aquí que la única propiedad existente es la reconocida por el
derecho civil romano. En esta época la propiedad pretoria, peregrina y
provincial son sólo un recuerdo.
En esta época la posesión adquiere su mayor evolución, al señalarse que la
posesión por excelencia es el POSSESIO CIVILES o posesión del propietario
o del que cree serlo, en virtud, de un justo título de adquisición, para lo cual
debía demostrar buena fe, justo título y duración.
Resumiendo, diremos que el Dominium ExIure Quiritium es sí escasa, en
razón de que eran muy pocos los FUNDI IN SOLO ITÁLICO; lo frecuente en
Roma no es tal dominio, sino una abultada serie de fundos provinciales, en
base a lo cual los Bizantinos elaboraron su CORPUS IURIS que se toma como
la típica propiedad romana, a pesar de tampoco revestir sus caracteríscas.

B. EDAD MEDIA
Después de la caída del Imperio, la autoridad de los grandes propietarios se
convierte en más de hecho que de derecho, la crisis del Estado Convierte al
gran propietario en un dueño todo poderoso y hace de su propiedad una
"dominación".
El número de pequeños propietarios libres disminuye quedan sujetos a la Ley
"Potens" o bien a solicitar la protección de un establecimiento eclesiástico.
Un carácter esencial de la época es la confusión entre los vínculos personales
y los vínculos reales. Las relaciones jurídicas son relaciones de fuerza:
"Tener" una cosa no significa ser su propietarios, es muy difícil hablar de
propiedad y propietario, sería mejor poner de relleve el hecho de que sobre
una misma tierra se superponen distintos derechos reales.

La aparición de los señoríos marca la aparición de una especie de "Jefes

Rurales" que gozan de casi total autonomía, llevándolos a confundir soberanía
y propiedad.

Los "Potens" convierten los tributos del poder público en el objeto de su

propiedad privada, adquieren derechos señoriales que son un signo de su
poder, la propiedad se convierte en objeto de su soberanía

El grupo feudal es una especie de familia dilatada y los vínculos de hombre a

hombre, creados por la ceremonia del vasallaje. El vasallo debe ser "fiel" a su
señor y éste debe prestarle el "Auxilium" y el "Consilium" (Consejo). Es así
que el régimen de los feudos interesa más al derecho privado que al público.
Se convierte así en un régimen concreto de propiedad que subsistiría hasta
1,789, año en que la Revolución Francesa pondría fin radicalmente al
feudalismo, como afirma TOCQUEVILLE "Terminando de abatir el
feudalismo fue que se hizo notar la revolución" . Fue la Revolución, que a
través de varia leyes, suprimió los títulos nobiliarios, las deudas contraídas
con los nobles y los juicios nacidos por delitos cometidos contra ellos, pero
quizás la Ley mas importante fue la de exigir a los nobles la presentación de
sus títulos de propiedad sobre la tierra para poder conservarla o rescatarla, lo
que en la práctica fue una abrogación pura y simple, a favor de los burgueses.
Es la declaración de 1789 la que daría a la propiedad un carácter inviolable y
sagrado que se reflejaría en el Código Civil Francés de 1804.
C. EDAD CONTEMPORÁNEA
Es durante el siglo XIX, como señalamos anteriormente que surge la tesis de
la propiedad como función social, la tesis que rompería con el carácter
"sagrado e imprescriptible" que pretendió darle el Liberalismo a la propiedad.
Como base de esta tesis, podemos señalar en primer lugar, la crítica al carácter
individualista de la propiedad; señalaba VON IHERING que "La propiedad no
podía ser un castillo inaccesible... dejado al arbitrio... de la incomprensión, el
capricho, la terquedad y el más frívolo y desaforado egoísmo del individuo",
ya que la propiedad debía servir, como un elemento para el desarrollo integral
de la sociedad. En segundo lugar podemos señalar la creciente intervención
por parte del Estado en la economía, punto que se reflejaría con mayor énfasis
después de las guerras mundiales, como un primer ejemplo de lo dicho,
podemos señalar la Constitución de WEIMAR de 1919 que en su artículo 153
señala que "La Propiedad será amparada por la Constitución. Su contenido y
límites son fijadas por las Leyes. La propiedad obliga. Su uso debe estar a la
vez al servicio del bien común" . Es decir, a partir de este momento el derecho
sirve como freno a las facultades del propietario.
Esta orientación es recogida por nuestra legislación positiva, señalándose
"Que la propiedad obliga a usar los bienes en armonía con el interés social" o
en armonía con el bien común conforme a los dictados de la nueva
Constitución (Art. 70).
3. El derecho de propiedad tiene las siguientes características:
Generalidad: Se trata de un derecho que recae, a diferencia de otros derechos
reales, sobre la generalidad o totalidad de usos, servicios, y utilidades de la
cosa; con las excepciones establecidas en las leyes o las limitaciones del
derecho que vengan derivadas de otros derechos reales existentes a favor de
terceros.
Abstracción: El derecho de propiedad no es referido a una o varias facultades
concretas del bien, pudiendo existir la propiedad aunque carezca de algunas de
las facultades; pero esta abstracción no puede ser total, es decir, no puede
significar el vaciamiento total de todas las facultades del propietario sobre el
bien.
Elasticidad: supone que el propietario adquiere para sí las facultades actuales
y las potenciales del bien.
Carácter unitario del derecho de propiedad: El derecho de propiedad es
siempre uno e idéntico, con independencia de las características del objeto
sobre el que recae y la utilidad que tenga.
CARACTERÍSTICAS DEL DOMINIO
CARÁCTER ABSOLUTO
El dueño tiene poderes sobre la cosa dentro de los límites impuestos por la ley
y el derecho ajeno. El uso está limitado por el interés de la comunidad.
Ejemplo: conforme el artículo 935 del C.C no se pueden tener balcones,
ventanas o miradores que den vista a las habitaciones, patios o corrales de un
predio vecino.
CARÁCTER EXCLUSIVO
El propietario puede oponerse a la intromisión de un tercero en el ejercicio de
sus derechos. Solo el está facultado para “usar, gozar y disponer de la cosa.
Un propietario no tiene que soportar a nadie, sea quien sea”
Desde el derecho Romano, la exclusividad del dominio ha consistido en que
sobre una misma cosa solo puede existir un propietario.
A pesar de la exclusividad que se predica de la Propiedad, el mismo
propietario, o la ley, crean en favor de terceros la posibilidad de utilizar los
atributos del derecho (El ius utendi, fruendi, abutendi).
CARÁCTER PERPETUO
Se divide en 2 sentidos:
• La propiedad dura tanto cuanto dure la cosa.
Ejemplo: La Sucesión por causa de muerte, los bienes del causante se
perpetúan en sus herederos o legatarios.
• No se extingue por el no uso.
El no uso, es la decisión del legatario de no utilizar el bien siempre que de su
no utilización un tercero no saque provecho y pueda adquirirlo por
prescripción.
4. FACULTADES QUE OTORGA EL DOMINIO
FACULTADES MATERIALES:
Son las que se realizan mediante actos materiales que permiten a su titular el
aprovechamiento de su derecho como su uso, goce, o consumo físico.
FACULTADES JURÍDICAS:
Son la que se realizan por actos jurídicos, como la facultad de gravar, limitar y
disponer de la cosa.
Respecto de la palabra dominio se deben realizar las siguientes precisiones. En
primer lugar, en algunas ocasiones, en lenguaje corriente parece hacer
referencia no al derecho real de dominio, sino al objeto sobre el cual se
reconoce
este derecho. Consideramos que la propiedad o dominio no es el objeto del
dominio, sino el derecho mismo, el interés jurídico que se concentra sobre una
cosa. En segundo lugar, en la literatura jurídica se viene presentando un
fenómeno denominado propietarización o cosiicación de los derechos, según
el cual respecto de todos los derechos (patrimoniales y extrapatrimoniales) se
reconoce una especie de derecho de propiedad.
Hablamos entonces de una verdadera hipertroia del concepto de derecho de
propiedad, en que se confunde la calidad de propietario con la de titular de un
derecho patrimonial o extrapatrimonial.258En una palabra, con la expresión
propietario se hace referencia, no al titular de cualquier derecho, sino
puntualmente al titular del derecho de propiedad. Finalmente, queremos anotar
que en nuestra normativa las expresiones propiedad y dominio deben
entenderse como palabras sinónimas (art. 669 C.C.).
Autores como Ginossar sostuvieron con vehemencia la identidad entre
titularidad y propiedad.259Constituciones como la de Argentina (véanse sus
arts. 14 y 17) diferencian los conceptos de dominio y propiedad, y le dan a
esta última el mismo signiicado de titularidad del derecho. Al parecer, los
arquitectos de la Constitución argentina se inspiraron en la obra Consolidación
de las leyes civiles de Brasil, de Augusto Teixeira de Freitas.260
En países como Chile, a partir de una interpretación laxa de su Constitución
(art. 19, n.º 24), algunos tribunales judiciales han osado reconocer derechos de
"propiedad" sobre asuntos tan inverosímiles como "los logros
académicos de un estudiante en un establecimiento educativo", o incluso el
derecho de "propiedad" sobre ¡la vida misma!261
Empero, ¿cómo se ha ido delineando lo que hoy reconocemos como propiedad
o dominio? En las siguientes líneas abordaremos la evolución del derecho de
dominio o propiedad en las diferentes sociedades.
El derecho de dominio es una de las piezas fundamentales de la organización
de las sociedades.262Con su reconocimiento se permite al individuo solventar
sus más diversas necesidades. Valiéndonos de nuestro derecho de propiedad
respecto de algunos pesos podemos comprar un libro de Voltaire, un tiquete
para ir a Cartagena, un medicamento para la tos, una revista de arte con las
obras maestras de Alfred Sisley, un ramo de lores, etc. En últimas, con el
derecho real de propiedad hacemos especial referencia al concepto de riqueza,
a todo aquello que, potencialmente, puede satisfacer una necesidad directa o
indirecta del hombre.263La propiedad es el derecho que permite a las
personas, más que ningún otro derecho patrimonial, disfrutar y disponer de
diversas riquezas.
En las sociedades primitivas, principalmente nómadas, la mayoría de los
objetos que hacían parte del diario vivir pertenecían a toda la colectividad.
Hablamos, por ejemplo, de la tierra, que pertenecía a todo el grupo social. Sin
embargo, ciertas cosas relacionadas con las labores propias de cada individuo
fueron consideradas extensiones mismas de la persona y, por ende, respecto de
estos bienes se reconoció una especie de propiedad personal, como excepción
de la regla general que nos informaba que la propiedad era colectiva.
El rey Hammurabi de Babilonia (¿1730 - 1688? a.C.) adoptó un cuerpo
normativo conocido como el Código de Hammurabi, grabado en diferentes
estelas de piedra (una de ellas se conserva aún en el museo del Louvre de
París). En este conjunto de leyes se hicieron diversas referencias a la
propiedad (§§ 6-25), particularmente respecto de bienes muebles (barcos,
esclavos, oro, plata, etc.). Por regla general, los inmuebles eran considerados
bienes públicos. Excepcionalmente, se reconocía un derecho de dominio
familiar respecto de ciertos feudos (v. gr., §40). Además, algunos
funcionarios, sacerdotes, soldados o artesanos, como retribución por los
servicios prestados a la comunidad, podían explotar económicamente tierras
cultivables.264
En la Grecia antigua se adoptó una especie de propiedad familiar. En la
sociedad helénica se reconocía a la familia como propietaria de diversos
bienes (como la tierra). Para los griegos la familia no se entendía,
exclusivamente, como un grupo de personas vivas, sino como todo un
conjunto de ascendientes y descendientes. Así las cosas, los bienes familiares
se transmitían del padre al hijo. Igualmente, debe precisarse que, como en
otras culturas, la propiedad sobre los esclavos fue un importante elemento de
la sociedad. En todas las ciudades griegas el progreso económico multiplicó la
cantidad de bienes muebles destinados al intercambio comercial.
Con Platón y Aristóteles, Grecia le presentó al mundo occidental las dos tesis
fundamentales relacionadas con el derecho de propiedad. La primera de ellas,
construida por Platón, es en principio una crítica al derecho de dominio. En
efecto, inconforme con todos los acontecimientos que tuvieron lugar en
Atenas, concibió la idea de una sociedad nueva, ordenada y armónica, en la
cual se reconociera una propiedad común o colectiva sobre gran parte de los
bienes.265
El ilustre ilósofo expuso su concepción en un diálogo intitulado La República.
Nos propone una sociedad comunista conformada por una comunidad de
bienes, mujeres y niños (libros I y VIII).266Sin embargo, en su diálogo inti-
tulado Las leyes, en el ocaso de su vida, Platón reconoce que su ideal es
demasiado elevado para la condición humana y restablece, dentro de estrictos
límites, el derecho de propiedad que garantice una vida sobria (libro V).267En
estos términos, el magníico ilósofo, "que tenía los ojos orientados hacia el
cielo",268 reconoce que el derecho de propiedad es indispensable para el
hombre.