Anda di halaman 1dari 53

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah


Seiring dengan perjalanan waktu, kota mengalami perkembangan sebagai akibat dari
pertumbuhan penduduk, perubahan sosial ekonomi dan budaya serta interaksinya dengan kota-kota
lain disekitarnya. Secara fisik perkembangan suatu kota dapat dicirikan dari penduduknya yang makin
bertambah dan makin padat, bangunan-bangunan yang semakin rapat dan wilayah terbangun terutama
permukiman yang cenderung semakin luas serta semakin lengkapnya fasilitas kota yang mendukung
kegiatan sosial dan ekonomi kota.
Perumahan dan permukiman merupakan permasalahan yang akan selalu berkembang sejalan
dengan pertambahan penduduk. Intensitas pembangunan dikota yang semakin meningkat
menyebabkan kebutuhan lahan untuk pembangunan perumahan, fasilitas umum, prasarana maupun
kebutuhan lainnya akan semakin meningkat. Sejalan dengan meningkatnya kebutuhan lahan bagi
pembangunan perumahan, terjadi pula perkembangan nilai lahan baik nilai sosial maupun
ekonomisnya. Ketersediaan lahan kota yang terbatas, membawa dampak semakin sulitnya
memperoleh lahan yang selanjutnya membuat harga lahan terus meningkat. Sementara itu kebutuhan
akan hunian bagi penduduk kota harus dipenuhi mengakibatkan lokasi hunian bergeser kearah
pinggiran kota.
Perkembangan lokasi perumahan mempunyai andil fisik terbesar dalam pertumbuhan kota.
Permintaan tempat hunian pasti akan selalu meningkat dari tahun ketahun. Pembangunan perumahan
dan permukiman perlu terus ditingkatkan dan dikembangkan secara terpadu, terarah, terencana dan
berkesinambungan. Pada pelaksanaanya perlu mempertimbangkan berbagai aspek sehingga
merupakan satu kesatuan fungsional dari wujud tata ruang fisik, kehidupan ekonomi dan sosial
budaya untuk mendukung dan menjamin kelestarian lingkungan hidup dan meningkatkan kualitas
kehidupan manusia dalam berkeluarga, bermasyarakat. Demikian juga dengan keberadaan kota
Surabaya yang merupakan ibukota Provinsi Jawa Timur yang selain sebagai pusat pemerintahan, juga
menjadi pusat kegiatan perekonomian, pendidikan, perdagangan dan sektor informal lainnya. Dengan
kondisi demikian maka banyak para pendatang dari daerah sekitar maupun dari luar daerah yang
datang ke kota Surabaya dengan tujuan untuk bekerja, berdagang, sekolah dan lain-lain. Keadaan ini
disatu sisi menimbulkan masalah tempat tinggal bagi masyarakat tetapi disisi lain merupakan peluang
bagi kalangan pengusaha/pengembang untuk menyediakan sarana hunian dengan membangun
perumahan – perumahan yang dibutuhkan.
Ada banyak kompleks perumahan yang telah terbangun dan tersebar disekitar daerah
pinggiran kota Medan. Kondisi dari satu perumahan dengan perumahan yang lainnya berbeda-beda.
Masing-masing pengembang mempunyai pertimbangan sendiri-sendiri dalam menentukan lokasi
perumahan, tipe rumah yang dibangun, fasilitas yang disediakan, serta harga dan cara pemilikan
rumahtersebut.

1
Dari berbagai macam tawaran tersebut tentunya calon pembeli memiliki kriteria dan
pertimbangan sendiri dalam memilih perumahan yang diinginkan. Apakah dari pertimbangan
kedekatan dengan tempat kerja, atau memiliki akses melalui transportasi umum, memiliki fasilitas
perumahan yang baik, prestise perumahan tersebut ataupun kemudahan cara pemilikan, dan lain-lain.
Perumahan ini ialah salah satu komplek perumahan yang terletak di timur kota Medan
Selayang. Perumahan ini dibangun dan dikembangkan oleh developer PT. Havi Property. Keberadaan
perumahan ini juga dipengaruhi oleh faktor-faktor penentu lokasi kawasan seperti yang dikemukakan
oleh para ahli. Penentuan lokasi kawasan perumahan penting untuk dilakukan karena keberadaan
sebuah kawasan perumahan tergantung dari kondisi lokasi sekitar dan hal-hal lainnya. Seperti
pemanfaatan lahan, kegiatan yang ada di sekitar lokasi dan potensi dari lokasi tersebut. Faktor-faktor
terkait penentuan lokasi perumahan memiliki peranan yang berbeda-beda sehingga sangat penting
untuk dipahami.

1.2 Rumusan Masalah


Adapun rumusan masalah dalam pembahasan makalah ini adalah “Apa saja faktor - faktor
yang menjadi kriteria penentuan suatu lokasi Perumahan Havi?”

1.3 Tujuan dan Sasaran Penulisan


Tujuan dari penulisan makalah ini adalah untuk mengetahui faktor-faktor yang
dipertimbangkan dalam penentuan lokasi perumahan. Untuk mencapai tujuan tersebut maka sasaran
yang ingin dicapai adalah, menganalisis faktor penentuan lokasi perumahan Havi.

1.4 Ruang Lingkup


1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah
Ruang Lingkup Wilayah, dalam penulisan makalah ini adalah di Kota Surabaya, Jawa Timur yaitu di
perumahan Sukolilo Regency yang terdapat di Kecamatan Sukolilo.

1.4.2 Ruang Lingkup Pembahasan


Ruang Lingkup Pembahasan, dalam penulisan makalah ini mengenai teori lokasi dan faktor-faktor
yang dipertimbangkan terhadap penentuan lokasi perumahan Sukolilo Regency.

1.5 Sistematika Pembahasan


BAB I PENDAHULUAN
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
BAB III METODE PENELITIAN
BAB IV GAMBARAN UMUM
BAB V ANALISA DAN PEMBAHASAN
BAB VI PENUTUP

2
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Perumahan


Berdasarkan Undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Perumahan,
pengertian perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari perumahan baik perkotaan
maupun pedesaan yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya
pemerintah rumah layak huni. Rumah secara fisik bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat
tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta
aset bagi pemiliknya. Sedangkan perumahan adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas
lebih dari satu satuan perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta mempunyai
penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan pedesaan.
Perumahan memberikan kesan tentang rumah beserta prasarana dan sarana lingkungannya.
Perumahan menitikberatkan pada fisik atau benda mati yaitu houses dan land settlement. Perumahan
didefinisikan pula sebagai satu sisi rumah yang disatukan di sebuah kawasan petempatan. Didalam
satu unsur perumahan terdapat beberapa sub unsur rumah - rumah dengan segala kemudahan fisikal
seperti kedai - kedai, sekolah dan lain - lain. Di kawasan perumahan, masyarakat hidup berkelompok
dan bersosialisasi antara satu dengan yang lain (Suparno, 2006).
Suatu perumahan dapat menciptakan suatu lingkungan hidup baru yang didalamnya mendapat
rasa kebersamaan, hubungan antara individu yang erat, tanggung jawab dan kesamaan tujuan. Sebuah
lingkungan perumahan merupakan tempat dimana individu yang ada saling berinteraksi dan
mempengaruhi satu sama lain serta memiliki sense of belonging atas lingkungan tempat tinggalnya
(Charles Abrams, 1964). Untuk melakukan interaksi tersbeut perlu ditunjang dengan adanya kondisi
perumahan yang baik, salah satunya dengan pembangunan perumahan yang seimbang antara luas
lahan dengan kebutuhan ruang dan kepadatan penduduk.
Pembangunan dan pengembangan kawasan lingkungan perumahan pada dasarnya memiliki
dua fungsi yang saling berkaitan satu dengan yang lain, yaitu fungsi pasif dalam artian penyediaan
sarana dan prasarana fisik serta fungsi aktif yakni penciptaan lingkungan yang sesuai dengan
kehidupan penghuni (Budiharjo, 1991).

2.2 Kebutuhan akan Perumahan


Menurut John F. C. Turner, rumah memiliki dua arti, yaitu sebagai kata benda
(produk/komoditi) dan sebagai kata kerja (proses/aktivitas). Adanya pengertian tersebut menimbulkan
perbedaan dalam pengukuran rumah. Dalam pengertian rumah sebagai produk atau komoditi, standar-
standar fisik rumah sangat tepat untuk dijadikan kriteria pengukuran. Sedangkan
dalam pengertian rumah sebagai proses atau aktivitas, kriteria pengukuran yang paling tepat adalah
sejauh mana rumah tersebut dapat memuaskan penghuninya (Turner, 1976).
Tingkatan kebutuhan manusia terhadap hunian dapat dikategorikan sebagai berikut (Maslow,
1970 dalam Supardi dan Anwar, 2004) :

3
1. Survival Needs
Pada tingkatan ini hunian merupakan sarana untuk menunjang keselamatan hidup manusia.
Kebutuhan untuk dapat selamat berarti manusia menghuni bangunan rumah agar dapat selamat dan
tetap hidup, terlindung dari gangguan iklim, maupun makhluk hidup yang lain.
2. Safety and Security Needs
Pada tingkatan ini terkait dengan keselamatan dari kecelakaan, keutuhan anggota badan serta
hak milik hunian merupakan sarana perlindungan untuk keselamatan anggota badan dan hak milik
tersebut.
3. Affiliation Needs
Hunian disini berperan sbagai identitas seseorang untuk diakui dalam golongan masyarakat.
4. Esteem Needs
Hunian merupakan sarana untuk mendapatkan pengakuan atas jati dirinya dari masyarakat
dan lingkungan sekitarnya.
5. Cognitive and Aesthetic Needs
Pada tingkatan ini, pondok hunian tidak hanya sekedar untuk digunakan, tetapi juga dapat
memberi dampak kenikmatan pada lingkungan sekitarnya.
Seiring dengan perkembangan jaman, rumah memiliki fungsi yang berbeda-beda sesuai
dengan kebutuhan dan kemampuan masing-masing individu. Terdapat tiga fungsi utama yang
terkandung dalam sebuah rumah sebagai tempat bermukim (Turner, 1976) antara lain :

1. Rumah sebagai penunjang identitas keluarga yang diwujudkan pada kualitas hunian atau
perlindungan yang diberikan rumah. Kebutuhan akan tempat tinggal dimaksudkan agar penghuni
dapat memiliki tempat berlindung guna melindungi keluarganya dari iklim setempat.
2. Rumah sebagai tempat penunjang kesempatan keluarga untuk berkembang dalam kehidupan sosial
budaya dan ekonomi atau fungsi pengembangan keluarga. Fungsi ini diwujudkan dalam lokasi tempat
rumah itu didirikan. Kebutuhan berupa akses ini diterjemahkan dalam pemenuhan kebutuhan sosial
dan kemudahan ke tempat kerja.
3. Rumah sebagai penunjang rasa aman dalm arti terjaminnya keadaan keluarga di masa depan setelah
mendapatkan rumah, jaminan keamanan atas lingkungan perumahan yang ditempati, serta jaminan
keamanan berupa kempemilikan rumah dan lahan.

Prioritas masyarakat akan ketiga fungsi tersebut berbeda-beda menurut tingkat


penghasilannya. Masyarakat menengah atas memiliki tuntutan aksesibilitas yang tinggi menuju pusat
pelayanan dengan kelengkapan sarana dan prasarana penunjangnya.

4
2.3 Klasifikasi Perumahan
Perumahan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan yang
dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan yang dapat mengakomodasi aktivitas masyarakat
yang ada didalmnya memiliki klasifikasi kawasan yang didasarkan pada luasan kaveling dan tipe
rumah yang dikembangkan disuatu kawasan. Berdasarkan Surat Keputusan Bersama Menteri Dalam
Negeri, Mentri Pekerjaan Umum dan Mentri Negara Perumahan Rakyat nomor : 684-384 tahun 1992
nomor : 739/KPTS/1992 nomor : 09/KPTS/1992 tentang Pedoman Pembangunan Perumahan dan
Perumahan Dengan Lingkungan Hunian Yang Berimbang, terdapat klasifikasi mengenai jenis
perumahan, yaitu:

1. Rumah Sederhana adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling 54 m 2 sampai
200 m2 dan biaya pembangunan per m 2 tidak melebihi dari harga satuan per m 2 tertinggi untuk
pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C yang berlaku.
2. Rumah Menengah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling 200 m 2 sampai
600 m2 dan/atau biaya pembangunan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas
pemerintah kelas C sampai A yang berlaku.
3. Rumah Mewah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan luas kaveling 600 m 2 sampai
2000 m2 dan/atau biaya pembangunan per m2 diatas harga satuan per m2 tertinggi untuk perumahan
dinas kelas A yang berlaku.

2.4 Perkembangan Lokasi Perumahan Wilayah Kota


Pola-pola ruang sosial dapat terjadi akibat tingkat penghasilan, cara hidup, bentuk rumah,
kepadatan keluarga, kepadatan lingkungan, kesadaran lingkungan, kondisi dan latar belakang sosial
budaya, etnik, strata sosial, lingkup organisasi dan pekerjaan. Pada dasarnya ruang sosial wilayah kota
dibagi menjadi lima konsep ruang sosial, yaitu konsep Ecology, Land Economic, Social Area, Factor
Analysis, dan Social Class. Jika karakter fisik kota sudah semakin kompleks, maka faktor sosial
ekonomi yang menentukan perkembangan wilayah kota. Alasan yang paling dominan dan paling
mendasar pada hakekatnya adalah alasan ekonomi (Richardson, 1978). Karakter wilayah kota sangat
ditentukan oleh kegiatan perekonomiannya baik pada skala lokal, regional, maupun nasional, bahkan
kadang internasional. Karakter ini akan diikuti pula oleh perubahan demografi.
Pada dasarnya semua kegiatan perkotaan yang non ekonomi akan memacu kegiatan faktor ekonomi
perkotaan yang diikuti oleh pertambahan penduduk kota, begitu juga kebijakan yang diterapkan oleh
pihak pemerintah terhadap pemekaran kota akan memberikan dampak dan konsekuensi ekonomi
perkotaan. Peranan faktor ekonomi perkotaan, faktor sosial dan politik kebijaksanaan menyebabkan
suatu kota berkembang dengan cepat dibanding kota lainnya (Chapin, 1972).
Menurut James C. Snyder dan Anthony J. Catanese (1985), dalam penentuan lokasi
perumahan yang perlu diperhatikan adalah jarak dengan tempat pekerjaan, pusat kota, perdagangan,
pendidikan, kesehatan, keamanan, fasilitas pelayanan kota. Kondisi fisik lokasi perumahan yang perlu
dipertimbangkan: Persyaratan fisik tanah; topografi; sumber-sumber alam.

5
Hal-hal yang harus diperhatikan dalam perkembangan perumahan adalah perwilayahan
(zoning); utilitas (utilities), faktor-faktor teknis (technical factors); lokasi (locations); estetika
(aesthetics); komunitas (community); pelayanan kota (city services); dan biaya (costs). Banyak faktor
yang berpengaruh dalam perkembangan lokasi perumahan. Faktor-faktor tersebut antara lain: (1)
Kependudukan; (2) Pertanahan; (3) Pembiayaan dan Dana (Peraturan Perundang-undangan
Departemen Pekerjaan Umum, 1994).
Jumlah dan kualitas sarana tidaklah selalu sama tiap lokasi, tergantung dengan kebutuhan
masyarakat penghuni. Selain itu, kualitas lokasi juga menjadi pertimbangan. Kualitas lokasi yang
mempengaruhi penilaian adalah kualitas lingkungan yang bersih, tidak banjir, aman dari tindakan
kriminal maupun gangguan yang lain (Gould dalam Widyawati, 1992). Dalam memberikan
kemudahan bagi penghuni, suatu lingkungan perumahan harus menyediakan sarana dan prasarana
sebagai berikut:
1. Prasarana: meliputi jalan, air berish, jaringan drainase dan air limbah, pembuangan sampah dan
jaringan listrik.
2. Fasilitas: meliputi fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan, fasilitas perdagangan dan jasa, fasilitas
pemerintahan dan pelayanan umum, fasilitas peribadatan, fasilitas rekreasi dan kebudayaan, fasilitas
olahraga dan lapangan terbuka.

2.5 Teori Lokasi Perumahan


Teori pemilihan lokasi tempat tinggal dicetuskan oleh banyak pakar, baik pakar ekonomi,
perencana, dan pakar lainnya. Model pemilihan tempat tinggal yang populer adalah model yang
dicetuskan oleh William Alonso, Richard Muth, dan Von Thunen. Mereka menjelaskan bahwa
pertimbangan rumah tangga dalam memilih lokasi tempat tinggal yang optimal dipengaruhi oleh
income, land rent, dan transportation cost.
1. Teori Lokasi Richard Muth
Muth menjelaskan bahwa untuk memaksimalkan utilitasnya, urban resident akan memilih
lokasi tempat tinggal dimana biaya yang harus dikeluarkan untuk membeli atau menyewa lahan
seimbang dengan biaya commuting. Ketika high income urban resident memiliki biaya marginal
commuting yang sama tetapi harga lahan tinggi, maka ia akan memilih lokasi tempat tinggal yang
cukup jauh dari lokasi aktivitasnya. Sebaliknya, jika harga lahan tetap tetapi biaya commuting tinggi,
maka ia akan memilih lokasi tempat tinggal yang dekat dengan pusat aktivitasnya.
2. Teori Lokasi William Alonso
Menurut Alonso, individu dengan income dan taste tertentu akan menyeimbangkan biaya
commutingnya dan keuntungan yang diperoleh dari lahan yang murah seiring dengan meningkatnya
jarak dari pusat kota dan ketersediaan ruang yang lebih besar.

6
Pada bid rent curve, consumer akan merasa sama-sama puas pada tiap lokasi di sepanjang kurva itu.
Pada sepanjang kurva tersebut, harga yang akan ditawar oleh consumer akan menurun seiring dengan
meningkatnya jarak lokasi tersebut dari pusat dimana consumer akan menyeimbangkan pula dengan
income, commuting cost dan the length of the trip. Pada mekanisme pasar, pemilik lahan yang bersifat
monopoli akan memberikan lahannya kepada penawar tertinggi. Dengan demikian, urban resident
yang memberikan penawaran yang terbaik akan mendapatkan lahan tersebut.
3. Teori Lokasi Von Thunen
Von Thunen sebagai pelopor teori lokasi menyebutkan bahwa kegiatan-kegiatan yang paling
produktif akan saling berkompetisi untuk saling berdekatan, di lokasi pasar (inti/pusat kota), sehingga
kondisi ini diikuti dengan temuan bahwa biaya sewa lahan tertinggi adalah wilayah yang dekat dengan
pasar atau berada pada pusat kota. Menurut Thunen, dasar pengembangan dari model analisis lokasi
untuk wilayah konsentrik adalah hubungan antara pasar, produksi, dan jarak. Lokasi yang tidak
menimbulkan efek transportasi yang tinggi dan memiliki jangkauan yang mudah dengan areal lain.
Hal ini dapat diilustrasikan pada gambar berikut ini.

Gambar 1 Kurva Sewa Lahan Teori Von Thunen


Sumber : Center for Spatially Integrated Social Science

Secara umum, ketiga pakar di atas berpendapat bahwa ketika urban resident pindah ke lokasi
yang berjarak cukup jauh dari pusat aktivitas kerja mereka, maka besarnya biaya komuting akan
imbang dengan semakin menurunnya pengeluaran untuk lahan. Urban resident yang memiliki income
lebih tinggi memiliki lahan yang cukup luas. Akibatnya, urban resident berpenghasilan tinggi akan
memberikan penawaran yang lebih tinggi untuk daerah pinggiran ketimbang urban resident
berpenghasilan rendah. Oleh karena lahan harus diberikan kepada penawar tertinggi, maka pola lokasi
terjadi adalah tingkat penghasilan urban resident semakin meningkat seiring dengan meningkatnya
jarak ke tempat kerja.

7
2.6 Pemilihan Lokasi Perumahan
Berdasarkan petunjuk Rencana Kawasan Perumahan Kota yang disusun oleh Departemen
Pekerjaan Umum tahun 1997, suatu kawasan perumahan selayaknya memenuhi persyaratan dasar
untuk pengembangan kota, yakni :
a) Aksesibilitas, yakni kemungkinan pencapaian dari dan ke kawasan perumahan dalam bentuk
jalan dan transportasi.
b) Kompatibilitas, yakni keserasian dan keterpaduan antara kawasan yang menjadi
lingkungannya.
c) Fleksibilitas, yakni kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan perumahan
dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana.
d) Ekologi, yakni keterpaduan antara tata kegiatan alam yang mewadahinya.

Sedangkan prasarana dan sarana yang perlu disediakan untuk pengembangan kota dapat dilihat pada
tabel 2.3 berikut.
Tabel 1
Prasarana dan Sarana yang Perlu Disediakan dalam Pengembangan Kota

Prasarana Sarana
 Air bersih dan listrik.  Pendidikan, mulai dari TK, SD, SMP dan
 Pembuangan air hujan dan air kotor SMA
(limbah)  Kesehatan, seperti Balai pengobatan, RS
 Jalan lingkungan. Bersalin (BKIA), Puskesmas, praktek
 Pembuangan sampah dokter dan apotik
 Perniagaan dan industri
 Pemerintahan dan pelayanan umum
 Kebudayaan dan rekreasi
 Peribadatan
 Olahraga dan taman

Sumber: Standar-standar Rencana Perkampungan, 1984 dan Pedoman Perencanaan Lingkungan, 1983

Prayogo Mirhard (Wonosuprojo dkk, 1993) membahas tentang pengadaan perumahan bagi
berbagai tingkat pendapatan dan penentuan lokasi perumahan yang baik perlu memperhatikan hal-hal
sebagai berikut:
 Aspek Teknis Pelaksanaan
1. Mudah mengerjakannya dalam arti tidak banyak pekerjaan gali dan urug, pembongkaran
tonggak kayu, dan sebagainya
2. Bukan daerah banjir, gempa, angin ribut, perayapan
3. Mudah dicapai tanpa hambatan yang berarti
4. Kondisi tanah baik, sehingga konstruksi bangunan direncanakan semurah mungkin

8
5. Mudah mendapat air bersih, listrik, pembuangan air limbah/ kotoran/ hujan
6. Mudah mendapat bahan bangunan
7. Mudah mendapat tenaga kerja

 Aspek Tata Guna Tanah


1. Tanah secara ekonomis lebih sukar dikembangkan secara produktif
2. Tidak merusak lingkungan yang telah ada, bahkan kalau dapat memperbaikinya
3. Sejauh mungkin mempertahankan fungsi sebagai reservoir air tanah,dan penampung air hujan.

 Aspek Kesehatan
1. Lokasi sebaiknya jauh dari lokasi pabrik yang dapat mendatangkan polusi
2. Lokasi sebaiknya tidak terlalu terganggu kebisingan
3. Lokasi sebaiknya dipilih yang mudah untuk mendapatkan air minum, listrik, sekolah,
puskesmas dan lainnya untuk kepentingan keluarga
4. Lokasi sebaiknya mudah dicapai dari tempat kerja penghuni

 Aspek Politik Ekonomis


1. Menciptakan kesempatan kerja dan berusaha bagi masyarakat sekitarnya
2. Dapat merupakan suatu contoh bagi masyarakat disekitarnya untuk membangun rumah dan
lingkungan yang sehat
3. Mudah menjualnya karena lokasinya disukai oleh calon pembeli dan mendapat keuntungan
yang wajar.
Perumahan mempunyai fungsi dan peranan yang penting, Rees dalam Yeates dan Garner
(1980) berpendapat bahwa terdapat beberapa elemen yang mempengaruhi keputusan seseorang atau
sebuah keluarga dalam menentukan pilihan lokasi tempat tinggal, yaitu:

a. Posisi keluarga dalam lingkup sosial, mencakup status sosial ekonomi (pendidikan, pekerjaan
dan penghasilan).
b. Lingkup perumahan, mencakup: nilai, kualitas dan tipe rumah.
c. Lingkup komunitas.
d. Lingkup fisik atau lokasi rumah.

Selain itu menurut Drabkin (1980) ada juga beberapa faktor yang berpengaruh terhadap
pemilihan lokasi perumahan, yang secara individu berbeda satu sama lain, yaitu:
a. Aksesibilitas, yang terdiri dari kemudahan transportasi dan jarak ke pusat kota.
b. Lingkungan, dalam hal ini terdiri dari lingkungan sosial dan fisik seperti kebisingan, polusi
dan lingkungan yang nyaman.
c. Peluang kerja yang tersedia, yaitu kemudahan seseorang dalam mencari pekerjaan untuk
kelangsungan hidupnya.
d. Tingkat pelayanan, lokasi yang dipilih merupakan lokasi yang memiliki pelayanan yang baik
dalam hal sarana dan prasarana dan lain-lain.

9
Dalam pemilihan tempat untuk lokasi perumahan, pengembang akan mencari lokasi bangunan yang
sesuai dengan cara menyeleksi beberapa tempat. Dari banyak kriteria yang mempengaruhi pemilihan tempat,
menurut Catanese (1996) yang paling utama adalah :
a. Hukum dan lingkungan, akankah hukum yang berlaku mengijinkan didirikannya gedung dengan ukuran
tertentu, persyaratan tempat parkir, tinggi maksimum gedung, batasan-batasan kemunduran dan berbagai
kendala lain yang berkaitan.
b. Sarana, suatu proyek membutuhkan pemasangan air, gas, listrik, telepon, tanda bahaya (alaram), jaringan
drainase.
c. Faktor teknis, artinya bagaimana keadaan tanah, topografi dan drainase yang mempengaruhi desain
tempat atau desain bangunan.
d. Lokasi, yang dipertimbangkan adalah pemasarannya, aksesibilitas, dilewati kendaraan umum dan
dilewati banyak pejalan kaki.
e. Estetika, yang dipertimbangkan adalah view yang menarik.
f. Masyarakat, yang dipertimbangkan adalah dampak pembangunan real estate tersebut terhadap
masyarakat sekitar, kemacetan lalu lintas dan kebisingan.
g. Fasilitas pelayanan, yang dipertimbangkan adalah aparat kepolisian, pemadam kebakaran, pembuangan
sampah, dan sekolah.
h. Biaya, yang dimaksud dengan biaya adalah harga tanah yang murah.

2.7 Sintesa Tinjauan Pustaka


Tabel 2
Sintesa Tinjauan Pustaka

Sumber Tinjauan Teori Indikator Variabel


Richardson (1987) Karakteristik Kondisi Sosial Jenis Pekerjaan
Masyarakat Usia
Status Kepemilikan lahan
dan rumah
Kondisi Ekonomi Tingkat Pendapatan
Karakteristik Lokasi dan Harga Lahan/Rumah
Standar-standar Rencana Lokasi lingkungan Kenyamanan
Perkampungan ( 1984) Keamanan
Yeates dan Garner (1980) Keindahan
Ketersediaan Fasilitas Pendidikan
Drabkin (1980) Fasilitas Fasilitas Kesehatan
Fasilitas Peribadatan
Fasilitas Olahraga dan
Lapangan Terbuka
Pedoman Fasilitas Perdagangan dan

10
Perencanaan Lingkungan (1983) Jasa
Ketersediaan Jaringan Jalan
Prasarana Air Bersih
Jaringan Drainase
Jaringan Listrik
Jaringan Telekomunikasi
Persampahan
James C. Snyder dan Anthony J. Aksesibilitas Jarak dari Pusat Kegiatan
Catanese (1985) Jarak dari pusat kota/CBD
Ketersediaan Angkutan

B
A
B

I
I
I
M
11
ETODE PENELITIAN

3.1 Bagan Alur Studi

Pertumbuhan penduduk Perkembangan Preferensi masyarakat


yang pesat perumahan hingga ke dalam memilih tinggal di
daerah pinggiran Kota lokasi perumahan yang
Medan Selayang berada di pinggiran Kota
Medan Selayang

Menentukan faktor-faktor lokasi perumahan dan kesesuaian


pemilihan lokasi perumahan berdasarkan preferensi
masyarakat di Perumahan Havi

Fasilitas Karakteristik Lokasi Aksesibilitas Prasarana


dan Lingkungan
- Fas. Pendidikan - Jarak dari pusat - Air Bersih
- Fas. Kesehatan - Harga Lahan/ kegiatan/CBD - Jar. Listrik
- Fas. Peribadatan Rumah - Jarak dari - Drainase
- Fasilitas Olahraga - Kenyamanan Tempat - Jar. Jalan
dan Lapangan - Keindahan bekerja/sekolah - Jaringan
Terbuka - Keamanan - Ketersediaan Telekomuniksi
- Fasilitas Angkutan - Persampahan
Perdagangan dan umum dan
Jasa Terminal

Analisis Faktor-Faktor yang Mempengaruhi


Masyarakat dalam Penentuan Lokasi Perumahan

Analisis Kesesuaian antara Analisis Kesesuaian antara


Faktor Penentuan Lokasi Lokasi Perumahan Havi
dengan Faktor
Perumahan dengan Teori
Penentuan Lokasi Perumahan
Lokasi

Kesesuaian lokasi Perumahan Havi


dengan faktor-faktor yang mempengaruhi pemilihan
lokasi perumahan berdasarkan preferensi masyarakat

Gambar 2 Bagan Alur Studi


Sumber : Analisa Pribadi

12
3.2 Metode Pengumpulan Data
Pada tahap pengumpulan data ini merupakan proses pengumpulan informasi terhadap kondisi
eksisting, faktual di Perumahan Havi. Tahap pengumpulan data meliputi pengumpulan data primer
dan data sekunder yang akan dijabarkan sebagai berikut:
a. Pengumpulan Data Primer
Pengumpulan data ini dilakukan dengan melakukan survey lapangan yang bertujuan untuk
mendapatkan data primer berupa gambaran umum lokasi perumahan di wilayah studi dan berupa
survey kuisioner terhadap masyarakat dalam penentuan lokasi perumahan berdasarkan preferensi
masyarakat. Sampel dalam penelitian adalah masyarakat yang tinggal di Perumahan Havi. Teknik
pengambilan sample kuisioner dilakukan menggunakan teknik random sampling dengan sample
berjumlah 10 orang. Teknik ini digunakan karena karakteristik populasi yang homogen.
b. Pengumpulan Data Sekunder
Pengumpulan data sekunder dilakukan dengan mencari berbagai informasi terkait lokasi perumahan
tersebut baik berupa angka maupun diagram yang mampu mendukung data primer yang telah
diperoleh.

3.3 Metode Analisis


Untuk mendapatkan tujuan akhir dari penelitian ini, yaitu terkait dengan penentuan lokasi
perumahan berdasarkan preferensi masyarakat, diperlukan adanya tahapan proses analisis data.
Berikut ini adalah tabel mengenai tahapan analisis yang digunakan selama proses penelitian.

Tabel 3
Metode Analisis

Macam Analisis Tujuan Analisis Alat Analisis Output


Analisi
s faktor-faktor Mengetahui faktor Faktor-faktor yang
Penentuan lokasi Yang mempengaruhi mempengaruhi dalam
Skala Likert
Perumahan berdasarkan Penentuan lokasi Penentuan lokasi
preferensi masyarakat Perumahan perumahan
Analisis kesesuaian Mengetahui
Kesesuaian faktor
antara faktor-faktor kesesuaian penentuan
Penentuan lokasi
penentu lokasi Lokasi perumahan
perumahan
perumahan berdasarkan Berdasarkan Deskriptif
berdasarkan preferensi
preferensi masyarakat preferensi masyarakat
Denga masyarakat dengan
dengan Teori lokasi n Teori lokasi
teori lokasi perumahan
perumahan Perumahan
Analisis kesesuaian
lokasi Kesesuaian antara
Perumahan Sukolilo Mengetahui Faktor penentuan
Regency dengan faktor- preferensi masyarakat Lokasi berdasarkan
AHP
faktor penentuan lokasi Dalam memilih lokasi Preferensi masyarakat
perumahan berdasarkan Perumahan Dengan kondisi
preferensi masyarakat eksisting

Sumber: Analisis 2014


BAB IV
GAMBARAN UMUM

Perumahan Havi merupakan perumahan yang berada di Kelurahan Medan Selayang I


Perumahan ini di bangun di area seluas 11,8 hektar dengan jumlah 672 unit. Jenis tanah pada lahan ini
adalah tanah lunak (lumpur) sampai dengan kedalaman -20 m. Lahan perumahan Havi ini mungkin
berjarak sekitar 9-10m dari lokasi Prsawahan yang masih aktif. Perumahan Havi terletak di daerah
Medan Selayang, tepatnya di Jl. Abdul Hakim Gg. Famili no 15Medan Sumatera Utara. Perumahan
ini dekat dengan Kampus Universitas Sumatera Utara (USU) dan Politeknik Negeri Medan ( PolMed).
Hanya ada satu akses untuk menuju lokasi. Perumahan Havi ini mudah dijangkau melalui Jl. Abdul
Hakim.

4.1 Gambaran Umum Wilayah Studi

4.1.1 Karakteristik Lokasi dan Lingkungan Permukiman

Perumahan Havi merupakan perumahan yang memiliki segmen kalangan menengah ke atas
dengan rata-rata rumah berlantai satu. Harga lahan di perumahan ini dari data yang didapatkan pada

tahun 2014 dan wawancara yaitu sebesar Rp. 2.000.000 – 2.500.000/m 2. Kondisi lingkungan
perumahan dari segi kenyamanan cukup nyaman tidak ada penggunaan lahan yang mengganggu
lokasi perumahan seperti industri, kondisi perumahan juga relatif sepi. Dari segi keindahan kondisi
lingkungan perumahan bersih dan banyak ruang terbuka hijau. Keamanan lingkungan perumahan
ditunjang dengan adanya pos-pos keamanan di dalam lingkungan perumahan Havi.

4.1.2 Fasilitas Pendidikan

Pendidikan adalah salah satu indikator yang dapat digunakan untuk melihat perkembangan
kota, termasuk tingkat kecerdasan masyarakat. Di Medan Selayang, pengembangan kegiatan
pendidikan beserta penyediaan fasilitasnya, tidak hanya dilakukan oleh pemerintah, namun juga oleh
pihak swasta dan organisasi sosial kemasyarakatan. Menurut Undang-undang Nomor 23 Tahun 2003
tentang Sistem Pendidikan Nasional, pendidikan di Indonesia dikelompokan menjadi pendidikan
formal, informal, PAUD, kedinasan, keagamaan, pendidikan khusus dan layanan khusus. Fasilitas
pendidikan di Perumahan Havi terdiri dari pendidikan formal. Pendidikan formal tersebut berupa TK,
SD, SMP dan SMA. Wilayah studi terdapat fasilitas pendidikan yaitu Kampus Universitas Sumatera
Utara (USU) dan Politeknik Negeri Medan ( PolMed), SMKN Medan, dan SD Muhammadiyah.
Gambar 3 Fasilitas Pendidikan
Sumber : survey primer

4.1.3 Fasilitas Peribadatan


Fasilitas peribadatan merupakan sarana yang penting untuk kebutuhan rohani manusia.
Fasilitas peribadatan di Perumahan Haviterdapat Masjid AL-Mabruk dan Masjid Al-Ikhlas yang
berlokasi di dekat gang masuk dan dalam Perumahan Havi.

Gambar 4 Fasilitas Peribadatan


Sumber : survey primer

4.1.4 Fasilitas Kesehatan


Fasilitas kesehatan merupakan sarana yang penting untuk memberikan akomodasi bagi
masyarakat dalam hal kesehatan. Kondisi eksisting ketersediaan fasilitas kesehatan yang berada di
kawasan Perumahan Havi adalah beberapa praktek dokter, apotek dan puskesmas pembantu. Berikut
adalah fasilitas kesehatan yang terdapat di Perumahan Havi.
Gambar 5 Fasilitas Kesehatan
Sumber : survey primer

4.1.4 Fasilitas Olahraga


Ketersediaan fasilitas olahraga berdasarkan survei primer di perumahan HAvi berupa
Lapangan Futsal Vallege, Lapangan Sepakbola, Lapangan Basket dll.

Gambar 6 Fasilitas Olahraga


Sumber : survey primer

4.1.5 Perdagangan dan Jasa


Perumahan Havi memiliki banyak terdapat perdagangan dan jasa, baik di dalam kompleks
perumahan maupun di sekitar akses jalan masuk perumahan. Terdapat beberapa jenis kegiatan
perdagangan dan jasa, diantaranya adalah:
A. Rumah Kos/ Kontrakan
Rumah kos atau Kontrakan merupakan aktivitas jasa yang paling banyak ditemui di
Perumahan Havi. Rumah kos mayoritas dihuni oleh mahasiswa yang berkuliah di Universitas
Sumatera Utara (USU) dan Politeknik Medan (PolMed). Jarak antara Perumahan Havi dan Kampus
Universitas Sumatera Utara (USU) dan Politeknik Medan (PolMed)., sehingga penghuni rumah kos
banyak yang menggunakan sepeda motor sebagai moda transportasi.

Gambar 7 Perdagangan dan Jasa, Rumah Kos/Kontrakan


Sumber : survey primer

B. Rumah Makan
Jumlah rumah makan di Perumahan Havi tersebar cukup merata karena strategis dihuni oleh
penghuni rumah kos yang mayoritas mahasiswa. Kebanyakan lokasi dari rumah makan berada di sisi
depan perumahan karena posisinya yang strategis.

Gambar 8 Perdagangan dan Jasa, Rumah Makan


Sumber : survey primer
C. Pertokoan
Terdapat pertokoan tersebar di seluruh kawasan Perumahan Havi . Jumlahnya sangat banyak,
sehingga menjangkau seluruh wilayah perumahan.

Gambar 9 Perdagangan dan Jasa, Pertokoan


Sumber : survey primer

D. Jasa Las dan Tambal Ban


Lokasi tambal ban berada di pintu masuk Perumahan Havi pada Jalan Medan Selayang
Timur. Pada akses masuk ini, lebih banyak dilalui oleh kendaraan pribadi seperti sepeda motor, mobil
dan lain lain.

Gambar 10 Perdagangan dan Jasa, Jasa Las dan Tambal Ban


Sumber : survey primer
E. Laundry
Laundry merupakan kegiatan jasa yang muncul sebagai dampak dari banyaknya rumah kos
yang ada di Perumahan Havi. Konsumen jasa laundry rata-rata adalah penghuni rumah kos.

Gambar 11 Perdagangan dan Jasa, Laundry


Sumber : survey primer

4.1.6 Jaringan Listrik


Jaringan listrik yang terdapat di sepanjang jalan Perumahan Havi adalah jenis jaringan listrik
SUTM dan SUTR, namun tidak ada jaringan SUTT (SUTET). Jaringan listrik SUTM ini memiliki
tegangan rata-rata 20 kV. Sedangkan untuk keperluan perumahan, jaringan SUTM ini dikonversi
menjadi 220 V - 380 V melalui trafo atau gardu Listrik.

Gambar 12 Jaringan Listrik


Sumber : survey primer
4.1.7 Jaringan Telekomunikasi
Prasarana telekomunikasi perumahan Sukolilo Dian Regency ditunjang dengan adanya jaringan
telekomunikasi dari telkom dan BTS (Base Transceiver Station). Masyarakat perumahan Sukolilo Dian
Regency sebagian besar sudah meggunakan handphone sebagai alat telekomunikasi. Berdasarkan hasil
wawancara bahwa BTS telah menjangkau perumahan Sukolilo Dian Regency sehingga dapat memenuhi
kebutuhan telekomunikasi masyarakat.

Gambar 13 Jaringan Telokomunikasi


Sumber : survey primer

4.1.8 Jaringan Air Bersih


Kebutuhan air bersih di Perumahan Havi memanfaatkan air PDAM untuk memenuhi kebutuhan
air bersih. Jaringan air bersih telah melayani ke seluruh rumah di Perumahan walaupun kondisi air
bersih di perumahan Sukolilo Dian Regency terkadang berwarna keruh.

4.1.9 Drainase
Kondisi drainase di Perumahan Havi kurang memadahi (ukuran drainase relatif kecil). Sehingga
sistem drainase di perumahan ini berjalan dengan tidak baik. Kondiisi drainase seperti sering
menyebabkan kawasan sering dilanda banjir.

4.1.10 Persampahan
Sitem pengolahan sampah di Perumahan Havi dengan sistem pengumpulan individu yaitu dari
tong pembuangan sampah yang terdapat di setiap rumah kemudian dikumpulkan oleh petugas
persampahan dan dibuang menuju TPS sementara. Prasarana dan sarana persampahan di perumahan
sudah lengkap diantaranya terdapat tong sampah individu, tong sampah komunal, gerobak sampah dan
TPS sementara.
BAB V
ANALISA DAN PEMBAHASAN

Faktor-Faktor Pemilihan Lokasi


Perumahan Studi Kasus: Havi

Karakteristik Aksesibilitas
Fasilitas Prasarana
Lokasi dan dan
Lingkungan Prasarana
Fasilitas Fasilitas
Fasilitas Fasilitas Jaringan
Peribadata Olahraga Harga Keindahan Air Bersih Jar. Listrik Drainase Jaringan Jalan Persampahan
Pendidikan Kesehatan N dan Lahan/ Kenyaman dan Jarak dari Jarak dari Ketersedia Komunikasi
Perdagang Rumah an Keamanan Pusat Tempat An
an Jasa Kegiatan/ Kerja/ Angkutan
CBD Sekolah

Untuk menentukan tujuan maupun goal dari penelitian ini, diperlukan adanya sebuah pohon faktor. Pohon faktor ini berguna untuk memudahkan
peneliti dalam menentukan keterkaitan antar variable satu dengan yang lainnya.
5.1 Faktor Penentu Pemilihan Lokasi Perumahan dengan analisa AHP
Terdapat empat kriteria utama dalam pemilihan lokasi perumahan oleh masyarakat, yaitu :
faktor fasilitas, karakteristik, aksesibilitas, dan prasarana. Dalam melakukan analisis AHP, maka
didapat hasil sebagai berikut:

1.Goal: Menentukan Pemilihan Lokasi Perumahan di Jl Abdul Hakim ( Havi)

Dari hasil pengolahan data kuisioner dengan menggunakan expert choice menghasilkan data
goal untuk menentukan Pemilihan Lokasi Perumahan dengan nilai inconsistency sebesar 0,06. Dari
hasil data nilai inconsistency tersebut ≤0,1 yang berarti data tersebut dapat dikatakan valid digunakan
sebagai salah satu prioritas dalam Penentuan Lokasi Perumahan.
Dengan membandingkan ke empat faktor tersebut didapat faktor yang paling penting dan
paling berpengaruh adalah faktor aksesibilitas dengan nilai 40,8% dibandingkan dengan factor
fasilitas, karakteristik lokasi dan lingkungan, dan prasarana. Pada prioritas kedua terdapat faktor
prasarana dengan nilai 22,1%, lalu prioritas faktor karakteristik lokasi dan lingkungan dengan nilai
21,9% dan prioritas keempat faktor fasilitas dengan nilai 15,2%.

2. Faktor Fasilitas

Dari hasil pengolahan data kuisioner dengan menggunakan expert choice menghasilkan data
Faktor Fasilitas untuk menentukan Pemilihan Lokasi Perumahan dengan nilai inconsistency sebesar
0,04. Dari hasil data nilai inconsistency tersebut ≤0,1 yang berarti data tersebut dapat dikatakan valid
digunakan sebagai salah satu prioritas dalam Penentuan Lokasi Perumahan.
Dengan membandingkan sub-variabel dari Faktor Fasilitas diatas didapat faktor yang paling
penting dan paling berpengaruh adalah sub-variabel Fasilitas Perdagangan dan Jasa dengan nilai
25,2% dibandingkan dengan sub-variabel fasilitas pendidikan, kesehatan, peribadatan, olahraga dan
lapangan terbuka. Pada prioritas kedua terdapat sub-variabel pendidikan 21%, lalu prioritas ketiga
fasilitas peribadatan dengan nilai 20,6% dan prioritas keempat faktor fasilitas kesehatan dengan nilai
18,9%.
3. Faktor Karakteristik Lokasi dan Lingkungan

Dari hasil pengolahan data kuisioner dengan menggunakan expert choice menghasilkan data
Faktor Karakteristik Lokasi dan Lingkungan untuk menentukan Pemilihan Lokasi Perumahan dengan
nilai inconsistency sebesar 0,00461. Dari hasil data nilai inconsistency tersebut ≤0,1 yang berarti data
tersebut dapat dikatakan valid digunakan sebagai salah satu prioritas dalam Penentuan Lokasi
Perumahan.
Dengan membandingkan sub-variabel dari Faktor Karakteristik Lokasi dan Lingkungan diatas
didapat sub-variabel yang paling penting dan paling berpengaruh adalah sub-variabel Keamanan
dengan nilai 45% dibandingkan dengan sub-variabel harga lahan/tanah, kenyamanan, keindahan,
keamanan. Pada prioritas kedua terdapat sub-variabel kenyamanan dengan nilai 27,9%, lalu prioritas
ketiga harga lahan/ rumah dengan nilai 17,4% dan prioritas keempat keindahan dengan nilai 9,7%%.

4. Faktor Aksesibilitas

Dari hasil pengolahan data kuesioner dengan menggunakan expert choice menghasilkan data
factor aksesibilitas untuk menentukan pemilihan lokasi dan lingkungan untuk menentukan pemilihan
lokasi perumahan dengan inconsistency 0,00056. Dengan besar inconsistency tersebut berarti bahwa
data tersebut dapat dikatakan valid.
Sub variable dari factor aksesibilitas diatas, yang memiliki pengaruh yang paling banyak
adalah jarak dari tempat kerja/sekolah dengan nilai 42,8%. Sub variable di urutan ke dua merupakan
sub variable jarak dari pusat kegiatan dengan nilai 37,5%. Sedangkan nilai sisanya adalah sub variable
19,7%.

5. Faktor Prasarana
Dengan menggunakan expert choice, dihasilkan data untuk memilih prioritas dari factor
prasarana dalam menentukan pemilihan lokasi perumahan dengan inconsistency sebesar 0,01. Hal ini
menunjukkan bahwa data tersebut dikatakan valid.
Sub variable dari factor prasarana tersiri dari 6 sub variable, yakni air bersih, jaringan listrik,
drainase, jaringan jalan, komunikasi , dan persampahan. Dari hasil running menunjukkan bahwa sub
variable yang memiliki nilai lebih tinggi daripada yang lain adalah jaringan listrik dengan nilai 20,8%.
Sehingga hasil analisa faktor faktor penentu lokasi perumahan berdasarkan preferensi
masyarakat yang memiliki tingkat kepentingan paling besar adalah aksesibilitas. Sehingga dapat ambil
kesimpulan bahwa masyarakat memilih lokasi perumahan dengan ketentuan penyediaan fasilitas
perdagangan jasa, peningkatan keamanan, kedekatan dengan tempat kerja/sekolah dan ketersediaan
jaringan listrik lebih bisa menarik masyarakat untuk tinggal disana.

5.2 Analisis Berdasarkan Teori Penentuan Lokasi


Pada penelitian ini, untuk mengetahui faktor – faktor penentuan lokasi pemilihan perumahan,
kami mengambil teori pemilihan lokasi perumahan yang popular. Yakni model yang dicetuskan oleh
William Alonso, Richard Muth, dan Von Thunen.
a. Teori Lokasi Richard Muth
Muth menjelaskan bahwa untuk memaksimalkan utilitasnya, urban resident akan memilih lokasi
tempat tinggal dimana biaya yang harus dikeluarkan untuk membeli atau menyewa lahan seimbang
dengan biaya commuting. Ketika high income urban resident memiliki biaya marginal commuting
yang sama tetapi harga lahan tinggi, maka ia akan memilih lokasi tempat tinggal yang cukup jauh dari
lokasi aktivitasnya. Sebaliknya, jika harga lahan tetap tetapi biaya commuting tinggi, maka ia akan
memilih lokasi tempat tinggal yang dekat dengan pusat aktivitasnya.
b. Teori Lokasi William Alonso
Menurut Alonso, individu dengan income dan taste tertentu akan menyeimbangkan biaya
commutingnya dan keuntungan yang diperoleh dari lahan yang murah seiring dengan meningkatnya
jarak dari pusat kota dan ketersediaan ruang yang lebih besar. Pada bid rent curve, consumer akan
merasa sama-sama puas pada tiap lokasi di sepanjang kurva itu. Pada sepanjang kurva tersebut, harga
yang akan ditawar oleh consumer akan menurun seiring dengan meningkatnya jarak lokasi tersebut
dari pusat dimana consumer akan menyeimbangkan pula dengan income, commuting cost dan the
length of the trip. Pada mekanisme pasar, pemilik lahan yang bersifat monopoli akan memberikan
lahannya kepada penawar tertinggi. Dengan demikian, urban resident yang memberikan penawaran
yang terbaik akan mendapatkan lahan tersebut.
c.Teori Lokasi Von Thunen
Von Thunen sebagai pelopor teori lokasi menyebutkan bahwa kegiatan-kegiatan yang paling
produktif akan saling berkompetisi untuk saling berdekatan, di lokasi pasar (inti/pusat kota), sehingga
kondisi ini diikuti dengan temuan bahwa biaya sewa lahan tertinggi adalah wilayah yang dekat
dengan pasar atau berada pada pusat kota.
Menurut Thunen, dasar pengembangan dari model analisis lokasi untuk wilayah konsentrik
adalah hubungan antara pasar, produksi, dan jarak. Lokasi yang tidak menimbulkan efek transportasi
yang tinggi dan memiliki jangkauan yang mudah dengan areal lain.
Berdasarkan teori ketiga ahli tersebut, dapat diperoleh aspek dan faktor yang mempengaruhi
pemilihan lokasi sebuah perumahan yang dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

Tabel 4.X Faktor-Faktor yang mempengaruhi lokasi Perumahan berdasarkan Teori lokasi

No Aspek Faktor-Faktor
1 Pendapatan  Pendapatan Masyarakat
 Jenis Pekerjaan
2 Harga Lahan  Harga rumah/ lahan
3 Transportation  Jarak ke pusat kota/ CBD
cost  Jarak Ke tempat bekerja/ pendidikan

Jarak ke fasilitas umum
4 Taste  Kenyamanan
masyarakat  Keindahan
 Keamanan
 Ketersediaan utilitas
Sumber: Analisa,2014

Tabel. 4.X Kesesuaian Faktor-Faktor Pemilihan Lokasi Perumahan dengan Teori Lokasi

Teori Lokasi
No Faktor
Richard Muth Wiliam Alonso Von Thunen
Aspek Fasilitas
1 Fas. Pendidikan V V V
2 Fas. Kesehatan V V V
3 Fas. Peribadatan V V V
4 Fas. Olahraga dan V V V
lapangan terbuka
5 Fas. Perdagangan dan V V V
jasa
Aspek Karakteristik V V V
lokasi dan Lingkungan
6 Harga Lahan v V v
7 Kenyamanan × V ×
8 Keindahan × V ×
9 Keamanan × V ×
Aspek Aksesibilitas v V V
10 Jarak dari pusat V V V
kota/CBD
11 Jarak ke kantor/sekolah V V V
12 Ketersediaan angkutan V V V
umum/terminal
Aspek Utilitas
13 Air Bersih × V ×
14 Jaringan Listrik × V ×
15 Jaringan Drainase × V ×
16 Jaringan Transportasi v V V
17 Jaringan Telekomunikasi × V ×
18 Persampahan × V ×
Sumber: Analisa,2014
5.3 Analisis Kesesuaian antara Faktor Penentuan Lokasi Perumahan dengan Kondisi
Eksisting

5.3.1 Analisis Kesesuain antara Faktor Penentuan Lokasi Perumahan dengan Kondisi Eksisting
Aspek Karakteristik Lokasi dan Lingkungan Perumahan

 Faktor Harga Lahan


Pada analisa faktor yang mempengaruhi masyarakat dalam penentuan lokasi perumahan harga
lahan merupakan faktor yang sangat penting, dimana harga lahan merupakan faktor yang menjadi
pertimbangan utama bagi masyarakat dalam membeli perumahan. Harga lahan pada saat masyarakat
membeli perumahan di Perumahan Havi termasuk terjangkau, namun jika dilihat pada kondisi
eksisting, pada saat ini harga lahan di Perumahan Havi semakin mahal karena lokasi Perumahan dekat
dengan berbagai fasilitas lainnya.

 Faktor Kenyamanan
Faktor Kenyamanan juga termasuk faktor yang sangat penting bagi masyarakat dalam
menentukan lokasi perumahan, dimana faktor ini jika dilihat pada kondisi eksisiting tingkat
kenyamanan di Perumahan Havi termasuk nyaman dimana perumahan lokasinya tidak terlalu
terganggu dengan kebisingan, mudah untuk mendapatkan air minum, listrik, sekolah, puskesmas, dan
lainnya dalam memenuhi kebutuhan sehari-hari. Dilihat dari aksesibilitas kenyamanan di Perumahan
Havi termasuk kurang baik, dimana jalan-jalan utama yang ada di Perumahan ini kondisinya kurang
memadahi, dimana masih banyak jalan yang berlubang dan lebar jalan yang sempit (kurang).

 Faktor Keamanan
Faktor ini juga termasuk faktor yang sangat penting bagi masyarakat dalam menentukan
lokasi perumahan, dimana faktor keamanan ini yang akan menimbulkan kenyamanan dan ketenangan
bagi masyarakat. Untuk faktor ini pada Perumahan Havivi telah didukung dengan adanya fasilitas Pos
Satpam yang menjaga keamanan lingkungan Perumahan.

B. Aspek Fasilitas

 Faktor Fasilitas Pendidikan


Ketersediaan Fasilitas pendidikan akan mempermudah penduduk untuk menjangkau fasilitas
pendidikan . Faktor ketersediaan fasilitas pendidikan termasuk dalam penentuan lokasi perumahan,
dimana menurut standar pelayanannya fasilitas di Perumahan Sukolilo Dian Regency sudah dapat
menjangkau fasilitas pendidikan. Oleh karena keberadaan fasilias pendidikan di lngkungan
perumahan akan mengurangi biaya transportasi penduduk Perumahan Havi.
Gambar 14 Peta Radius Pelayanan Fasilitas Pendidikan
Sumber: Analisis, 2014

 Faktor Fasilitas Kesehatan

Ketersediaan Fasilitas kesehatan dalam pemenuhan kebutuhan penduduk Perumahan Havi


dilihat dari kondisi eksisting terdiri dari praktek dokter, apotek, dan puskesmas pembantu, dilihat dari
segi pelayanannya fasilitas kesehatan di Perumahan Havi menjangkau kebutuhan kesehatan penduduk
perumahan Havi . Keberadaan fasilitas kesehatan yang berada dilingkungan perumahan diharapkan
dapat mempermudah jangakaun penduduk sehingga meminimalkan biaya trasportasi.

Gambar 15 Peta Pelayanan Fasilitas Kesehatan


Sumber: Analisis, 2014

 Fasilitas Peribadatan
Ketersediaan Fasilitas Peribadatan dalam pemenuhan kebutuhan penduduk Perumahan Havi
dilihat dari kondisi eksisting terdiri dari masjid dan musholla musholla kecil. Jangkauan Pelayanan
fasilitas peribadatan di perumahan Havi menjangkau seluruh penduduk perumahan Havi. Sehingga
lokasi perumahan ini dlengkapi dengan fasiitas peribadatan yang dapat elayani kebutuhan Penduduk.
Gambar 16 Peta Pelayanan Fasilitas Peribadatan
Sumber: Analisis, 2014

 Fasilitas Olahraga dan Lapangan Terbuka


Ketersediaan fasilitas olahraga di Perumahan Havi berupa lapangan futsal, badminton, dll.
Ketersediaan fasilitas olahraga ini melengkapi kebutuhan penduduk di perumahan Sukolilo Dian
Regency.

Gambar 17 Peta Persebaran Fasilitas Olahraga dan Lapangan Terbuka


Sumber: Analisis, 2014

C. Aspek Perdagangan dan Jasa


Ketersediaan fasilitas perdagangan dan jasa di Perumahan ini berupa toko, warung, jasa
bengkel dll. Ketersediaan fasilitas perdagangan dan jasa akan mengurangi biaya tranportasi dan waktu
perjalan penduduk Perumahan Sukolilo Dian Regency sehingga lokasi peumahan ini, merupakan
lokasi perumahan yang strategis dan memiliki fasilitas yang lengkap.
D. Aspek Utilitas
 Jaringan Air Bersih
 Jaringan Listrik

Gambar 18 Peta Jaringan Listrik


Sumber: Analisis, 2014

 Jaringan Drainase

Gambar 19 Peta Jaringan Drainase


Sumber: Analisis, 2014

 Jaringan Transportasi

Gambar 20 Peta Akses Transportasi


Sumber: Analisis, 2014
 Jaringan Telekomunikasi

Gambar 21 Peta Jaringan Drainase


Sumber: Analisis, 2014

 Jaringan Persampahan

E. Aspek Aksesbilitas

Jarak dari Pusat Kota


Berdasarkan analisa sebelumnya bahwa aksesbilitas merupakan hal terpenting dalam
pemilihan lokasi perumahan. Kedekatan dengan pusat kota menjadi faktor terpenting pada aspek
aksesbiltas. Kedekatan suatu lokasi perumahan dengan pusat kota akan mengurangi transport cost
yang akan dikeluarkan tetapi disisi lain mengakibatkan harga lahan di perumahan ini tinggi yaitu

antara Rp. 2.000.000 – Rp. 2.500.000 meter2 . Oleh karena itu Perumaha ini, merupakan perumahan
untuk segmen menengah keatas.
Berdasarkan kondisi eksisting lokasi perumahan ini, memiliki kedekatan dengan kampus
USU. Dimana kampus USU merupakan kawasan perkuliahan serta perkantoran. Jarak antara
perumahan ini dengan kampus USU adalah sekitar 6,8 Km.

Gambar 22 Peta Jangkauan Pusat Kota


Sumber: Analisis, 2014
Jarak dari Pusat Kegiatan (sekolah/Kantor)
Pemilihan Lokasi Perumahan dengan mempertimbangkan jarak perrumahan dengan lokasi
tempat bekerja atau sekolah dengan harapan akan meminimalkan biaya transportasi. Perumahan ini
merupakan perumahan yang selain memiliki kedekatan dengan kawasan pendidikan seperti
Universitas Sumatera Utara dan Politeknik Negeri Medan. inilah yang mengakibatkan harga lahan di
Perumahan ini beranjak naik.

Gambar 4.21 Peta Jangkauan Pusat Kegiatan


BAB VI
PENUTUP
A. Kesimpulan

Perumahan ini merupakan salah satu perumahan yang banyak diminati oleh masyarakat. Hal
ini dikarenakan adanya beberapa faktor yang dapat mempengaruhi minat dari masyarakat untuk
memilih likasi perumahan ini. Beberapa faktor tersebut diantaranya ialah faktor aksesibilitas yang
menjadi prioritas utama masyarakat dengan prosentase 40.8%, lalu ada faktor prasarana dengan nilai
22,1%, prioritas ketiga faktor karakteristik lokasi dan lingkungan dengan nilai 21,9% dan prioritas
keempat faktor fasilitas dengan nilai 15,2%.
Berdasarkan hasil analisis AHP tersebut, lalu kami juga membandingkan dengan analisis
dengan teori yang ada dan melakukan analisis dengan kondisi eksisiting di kawasan studi. Akhirnya
didapatkan faktor – faktor penentuan pemilihan lokasi perumahan berdasarkan preferensi masyarakat,
dimana faktor aksesibilitas menjadi prioritas utama. Hal ini dikarenakan mudahnya menjangkau pusat
kegiatan maupun pusat kota dari kawasan perumahan ini. Untuk mencapai pusat kegiatan berupa
sekolah hanya memerlukan menempuh perjalanan sejauh 1,6 Km saja, dan hanya memakan waktu
sekitar 10 menit.
Selain itu, faktor prasarana menjadi prioritas ke dua dikarenakan lengkapnya prasarana berupa
jaringan listrik, jaringan telekomunikasi, jaringan jalan, dll. Prasarana yang ada di Perumahan ini juga
memudahkan pemilik rumah atau yang bertempat tinggal di perumahan ini. Selain itu, faktor biaya /
harga lahan juga mempengaruhi permintaan masyarakat akan perumahan, di perumahan ini sendiri
menjadi salah satu kawasan perumahan dengan peminat dengan tingkat ekonomi menengah ke atas.

B. Lampiran

SITE PLAN PERUMAHAN


PINTU GERBANG UTAMA

PINTU GERBANG BELAKANG

DENAH RUMAH
TAMPAK DEPAN

TAMAN PERUMAHAN

MASJID PERUMAHAN
35
Fktor Fktor Pemilihan Lokasi Perumahan Studi Kasus : Sukolilo Dian Regency- Surabaya
30

Fktor Fktor Pemilihan Lokasi Perumahan Studi Kasus : Sukolilo Dian Regency- Surabaya
31
17
18

Fktor Fktor Pemilihan Lokasi Perumahan Studi Kasus : Sukolilo Dian Regency- Surabaya
22

Fktor Fktor Pemilihan Lokasi Perumahan Studi Kasus : Sukolilo Dian Regency- Surabaya
24

25

Fktor Fktor Pemilihan Lokasi Perumahan Studi Kasus : Sukolilo Dian Regency- Surabaya
32
3
4