topik bahasan 1.

PENGERTIAN & TINJAUAN HISTORIS REAL ESTATE

Pengertian
 Istilah Real Property atau Real Estate
sering dicampur adukkan. Padahal
antara kedua istilah ini terdapat
perbedaan yang mendasar.
 Dalam buku “Fundamental of Real
Estate” dikatakan bahwa :
 Real Properti adalah : Hak untuk
memliki, menggunakan dan
menikmati manfaat dari tanah atau
harta, atau suatu perwujudan dari
hak atas tanah dan apa saja yang
terpaut dengan tanah tersebut, yang
tidak dapat diganggu gugat.
 Sedangkan Bruce Harwood
dalam bukunya “Real Estate
Principles” menjelaskan
pengertian Real Estate sebagai
berikut :
 Tanah dan pengelolaan atas
tanah tersebut serta segala
sesuatu yang menyangkut
pengaturan untuk memiliki atau
pengusahaan nya.

 Jelasnya : Real Property,

fokusnya pada “hak pemilikan
yang membawa keuntungan-
keuntungan”, sedangkan Real
Estate :“pengolahan tanah untuk
memperoleh keuntungan “.
 Sejarah Singkat

 Istilah Real Property pertama kali

muncul di Inggris, yaitu sejak zaman
pemerintahan raja-raja. Saat itu
pemerintahan Inggris merasa perlu
mengatur hubungan antara raja-raja
atau para bangsawan dengan
warganya (tenure) menyangkut hak
dan penggunaaan tanah,
 Secara hukum, sistem tanah feodal
Inggris, sangat kuat melindungi aset
para aristokrat. Tidak dikenal adanya
proses pengadilan dan kekuatan polisi
yang dapat membela hak-hak warga
(tenure) atas tanah-tanah milik raja &
para bangsawan.
 Aturan Hukum ini kemudian diimport,
melalui kolonisasi, dan dimodifikasi ke
dalam berbagai aturan hukum di AS,
Kanada , Australia, dan New Zealand.
 Dengan pengaturan modifikasi inilah,
Orang-orang Eropah yang bermigrasi
ke Negara-negara tersebut
mengusahakan tanah-tanah garapan
mereka . Dan para tuan tanah
menyewakan atau menjual tanah-
tanah mereka kepada orang-orang lain
untuk memperoleh keuntungan.
 Pengaturan-pengaturan dan
pengusahaan-pengusahaan hak atas
tanah ini oleh orang-orang Amerika
Serikat disebut “Real Estate” .
 Pada tahun 1880-an,
agen-agen RE lokal di
AS mengembangkan
asosiasi pengembang.

 Pada penggantian
abad ke-19 di AS telah
ada 15 Badan RE (Real
Estate Board).

 Badan RE yang paling

awal berdiri adalah
Badan RE yang muncul
dalam komunitas
Vancouver.
 Tahun 1908 National Association
of REALTORS dibentuk di AS,
dengan 19 Badan RE dan 1
asosiasi tingkat nasional

 Di Kanada Pengorganisasian RE
hampir setua negara itu sendiri.

 Setelah PD-II, bidang RE

berkembang pesat hampir di
seluruh dunia, terutama di
negara sedang berkembang.
 Ketika underdevelopment countries
tumbuh menjadi developed countries,
maka prioritas dari masaah sandang dan
pangan beraliha ke masalah “papan”,
dikarenakan meningkatnya kesejahteraan
sosial khususnya pada golongan ekonomi
menengah ke atas.
 Di Indonesia, bidang Properti / RE di mulai
awal 1970-an, pada satu pihak
pertumbuhan ekonomi membawa
konsekuensi penyediaan sarana dan
prasarana untuk investasi serta aktivitas
kehidupan lainnya, di pihak lain,
pertumbuhan ekonomi mulai menggeser
dominasi industri jasa konstruksi oleh pihak
pemerintah ke dominasi pihak swasta
“pengembang” (developer) .
Lingkup Usaha Real Estate dan
Peranan Perencana

 Walaupun belum banyak di ketahui bahwa

Real Estate merupakan suatu ‘komoditi’,
tetapi di hampir seluruh dunia, lingkungan
buatan lahir oleh adanya minat swasta di
bidang Real Estate .

 Banyak dari proyek-proyek di daerah

perkotaan dibangun atas prakarsa para
pengembang (developers). Mereka
mengusahakan penggunaan, pemilikan dan
manajemen mereka sendiri atas tanah dan apa
yang terpaut dengan tanah tersebut meliputi
perumahan, perkantoran, pertokoan,
pergudangan, bangunan-bangunan industri dan
sebagainya.
 Real Estate bisa dikelola dalam
skala kecil oleh perorangan – yang
disebut “Private Real Estate” tetapi
juga dalam skala besar dengan
sistem pengelolaan usaha secara
profesional dengan transaksi-
transaksi yang memungkinkan
efisiensi.
 Pengembang adalah individu atau
pengusaha atau badan hukum
seperti Firma, Perseroan Terbatas,
yang bergerak dibidang usaha
pembangunan/pengadaan gedung
atau lingkungan buatan lainnya
untuk tujuan investasi (penanaman
modal)
 Pengembang (devopers)
dalam menjalankan
kegiatan usahanya
mungkin saja akan
melibatkan profesi–profesi
lainnya seperti arsitek,
pedagang perantara
(Brokerage), Pengelola
tanah, penilai kelayakan
tanah, sindikat tanah, dsb.

 Diantara profesi-profesi
yang disebutkan diatas
arsitek atau perencana
adalah unsur yang paling
menetukan keberhasilan
proyek.
 Konteks pekerjaan developers sangat
dipengaruhi oleh segi ekonomi dari
suatu proyek. Konsekuensinya, arsitek
atau perencana harus
memperhitungkan faktor ekonomi dari
proyek tersebut, karena faktor
ekonomis tadi sangat penting untuk
menentukan keberhasilan proyek.

 Arsitek dan perencana harus membuat

dan mengevaluasi penyelesaian
masalah perencanaan berkenaan
dengan batas waktu, yang berarti
bahwa perencana harus tepat di dalam
menyelaraskan hal–hal yang tidak
sesuai antara faktor perencanaan yang
ideal dengan faktor-faktor ekonomi
proyek yang membatasi.
 Untuk itu juga arsitek atau perencana harus
memahami berbagai pemecahan yang tersedia
yang mengerti konsekuwensi perencanaan dan
ekonomi dari setiap segi.
 Topik Bahasan 2
TANAH PERKOTAAN DAN PROSPEK
REAL ESTATE
Pentingnya Tanah Perkotaan
 Walaupun tidak banyak data statistik yang
tersedia, populasi Indoneisa belakangan ini
semakin banyak yang menghuni daerah
perkotaan. Banyaknya pertumbuhan industri
dan berbagai kegiatan ekonomi di kota-kota
telah merangsang berpindahnya penduduk dari
desa ke kota.
 Terlepas dari persoalan mampu atau tidaknya
pemerintah kota menyediakan fasilitas kota
yang cukup untuk memenuhi kebutuhan
warganya, tetapi besarnya volume perpindahan
yang demikian telah menjadi penyebab utama
tumbuhnya kota-kota besar dan kecil.
 Pada tahun 1930-an hanya ada 7 buah kota
yang berpenduduk di atas 100.000 jiwa,
pada tahun 1961 telah meningkat menjadi
22 buah dan dalam akhir tahun 1971
mencapai 27 buah , dan sekarang ini
mungkin telah mencapai di atas 100 buah.

 Pada awal tahun 1970-an ketika

pemerintahan orde baru telah berhasil
menaikkan tingkat pendapatan perkapita,
tanah-tanah di perkotaan mulai dipandang
sebagai suatu komuditi yang benar-benar
bisa mendatangkan keuntungan finansial.
Sejak waktu itulah profesi Real Estate mulai
berkembang di Indonesia.
Diskriminasi Tanah Perkotaan

 Walaupun kenyataan bahwa hampir semua

tanah di perkotaan menjanjikan
keuntungan melalui usaha RE , namun
sebenarnya tidak semua memiliki nilai.
Seorang investor RE harus memiliki
kemampuan yang cukup untuk
mendeskriminasi tanah perkotaan sebelum
ia memutuskan untuk mengembangkan
suatu proyek real estate.
 Tanah jika diukur dengan pengujian fisik
semata-mata mungkin saja tidak memiliki
nilai sama sekali, tetapi mungkin saja
mempunyai prospek yang sangat baik
untuk pengembangan RE. Dalam
pandangan RE, tanah hanya mungkin
memiliki nilai apabila ia dibuat untuk
dapat digunakan.
Sifat Dinamis Kota

 Hampir tidak ada kota yang

statis tanpa pertumbuhan atau
pemerosotan. Sifat dinamis ini
menyebabkan ada kawasan
perkotaan yang memiliki
prospek investasi yang baik
(promising) , sedangkan di
pihak lain secara ekonomis
memiliki prospek yang kurang
baik (declining).

 Seorang Investor RE harus

mampu membuat peramalan
dengan melihat dinamika
pertumbuhan kota sebelum ia
melakukan seleksi.
 Peramalan ini sering kali sulit untuk
dipastikan dengan baik, karena ada
faktor lain yang menyebabkan
dinamika pertumbuhan kota itu
berlangsung, misalnya situasi ekonomi
dan politik nasional, termasuk juga
kebijakan-kebijakan pemerintah kota,
dan regional.

 Para pengusaha RE sering

diperhadapkan pada kondisi “Boom
and Bust” (berhasil atau gagal) yang
sifatnya sangat spekulatif. Ada
kawasan-kawsan tertentu yang saat
sekarang misalnya benar-benar
“Boom”, tetapi beberapa tahun
kemudian bahkan mengalami “Bust”.
Demikian pula sebaliknya.
Prosepek Pengembangan RE
atas Beberapa Tipe Kota

 Dengan mengenali tipe-tipe kota, akan

lebih mudah memahami gejala “Boom”
atau “Bust”-nya dalam wilayah
perkotaan untuk mengembangkan
proyek RE

 Uraian berikut ini menunjukkan prospek

pengembangan RE yang berbeda di
antara bbrpa tipe kota, di antaranya :
 Kota Komersil.
 Kota Rekreasi.
 Kota Politik.
 Kota Pendidikan.
Kota Komersil.

 Kota-kota komersil merupakan pusat-

pusat perdagangan. Kota ini biasanya
lahir karena adanya beberapa fasilitas
transportasi yang menyebabkan
berkembangkan aktivitas perdagangan,
misalnya adanya pelabuhan laut,
pelabuhan sungai atau pelabuhan
danau, dapat menjadi sentral
pertemuan dari beberapa kota di
sekitarnya.

 Jika kota ini masih dalam

pertumbuhan, biasanya dibangun
berbagai industri, pertambangan, atau
kegiatan-kegiatan komersil. Setiap kali
bangunan atau fasilitas sentral
dikembangkan, maka selalu ada
kawasan yang segera “bomming“,
sebelum mencapai kondisi normal.
Kota Rekreasi.
 Kota Rekreasi merupakan kota tempat
berlibur dan beristirahat. Kota
pegunungan yang memiliki
pemandangan yang baik dan udara yang
sejuk, atau kota-kota pantai yang
memiliki pemandangan pantai yang
baik, demikian pula kota-kota tepi
danau yang sering dikunjungi oleh para
pendatang untuk tujuan berlibur atau
beristirahat, sering dikategorikan
sebagai kota rekreasi.
 Stabilitas hidupnya kota ini biasanya
tergantung pada penekanan dari upaya-
upaya promosi pariwisata.
 Pengalaman dari bbrapa kota rekreasi
di AS, menunjukkan bahwa pada
periode krisis ekonomi mereka
mengalami “bust“, tetapi pada awal
periode kemakmuran, kota-kota ini
kembali mengalami “boom“.
Kota Politik.

 Kota-kota politik berkembang oleh fungsinya

sebagai pusat kegiatan-kegiatan dan
penyediaan akomodasi bagi orang pemerintah.

 Washington D.C. Setelah beberapa kali

mengalami situasi politik ekonomi yang
berbeda, menunjukkan bagaimana prospek
pengembangan RE yang unik

 Depresi yang dimulai 1929 di AS menjadikan

Washington D.C. “boom” yang paling besar
dalam sejarahnya. Ini disebabkan karena
Pemerintah AS berfokus pada pembianaan
kemampuan pemerintah dalam mengatasi
depresi. Akibatnya bukan hanya orang-orang
pemerintah saja yang mendatangi Washington
D.C. tetapi mereka juga membutuhkan
departemen-departemen baru dan fasilitas –
fasilitas kota yang harus segera diadakan.
 Kota Pendidikan.

 Kota pendidikan adalah kota yang menjadi pusat dari

kegiatan pendidikan terutama PT. Pertumbuhan kota-kota
pendidikan di Amerika Serikat sebelum depresi mengalami
„boom“ beberapa kali dan ketika depressi terjadi ternyata
kota-kota ini tidak mengalami „bust“ yang berarti.