STP

Tabel Lamp-5
Program Ruang Parkir
NO RUANG STANDAR KAPASITAS Luas (m2)
1 Daya Tampung:
1. Motor 1.000 2.000
2. Mobil 1.000 13.000
Jumlah 15.000
Sirkulasi 17.160
Jumlah Total 32.160
PENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY
TOWER SOLO TECHNOPARK
-Tahun Anggaran 2013-
Penyusunan Feasibilty Study Tower Solo Technopark
Bab i : Analisis Pasar Tower Solo Technopark

1.1. Focus Group Discussion (FGD) Stakeholder STP .................................................................................... :1
1.2. Analisis Tingkat Pelayanan Yang Diharapkan Calon Pengguna Tower STP ............................................ :3
1.3. Analisis Potensi Pasar Produk STP .......................................................................................................... :5
1.4. Analisis Pasar Multiplier Effect Produk STP ............................................................................................. :8
1.5. Kebutuhan Calon Tenant.......................................................................................................................... : 10
1.6. Analisis Persaingan dan Strategi Memenangkannya ................................................................................ : 10
1.7. Analisis Kemampuan dan Kemauan Tenant dalam Penggunaan Tower STP........................................... : 16
1.8. Analisis Penentuan dan Pertumbuhan Permintaan Produk Tower STP .................................................... : 17
Bab II : Analisis Lokasi dan Analisis Fisik Bangunan Tower Solo Technopark
2.1. Aspek Kebijakan......................................................................................................................................... : 20
2.2. Aspek Fisik Lahan ...................................................................................................................................... : 21
2.3. Aspek Sarana dan Prasarana..................................................................................................................... : 22
2.4. Analisis Kegiatan, Tata Fungsi dan Besaran Ruang ................................................................................... : 22
2.4.1. Analisis Kegiatan Utama (MICE) ...................................................................................................... : 23
2.4.2. Analisis Kegiatan Kelompok Penunjang ........................................................................................... : 27
2.4.3. Kebutuhan dan Besaran Ruangan.................................................................................................... : 30
2.5. Analisis Dasar Perencanaan Green Smart Building.................................................................................... : 31
Bab III: Rancang Bangun Tower Solo Technopark

3.1. Site Eksisting ............................................................................................................................................... : 34
3.2. Konsep Rancang Bangun ............................................................................................................................ : 35
EXECUTIVE SUMMARY i
3.3. Site Plan ...................................................................................................................................................... : 40

3.4. Tampak........................................................................................................................................................ : 42
3.5. Potongan ..................................................................................................................................................... : 44
3.6. Perspektif..................................................................................................................................................... : 45
3.7. Sequence .................................................................................................................................................... : 47
3.8. Estimasi Biaya ............................................................................................................................................. : 49
Bab IV: Analisis Keuangan

4.1. Perkiraan Nilai Investasi ............................................................................................................................... : 54
4.2. Perkiraan Pendapatan dan Biaya ................................................................................................................. : 57
4.3. Kelayakan Investasi ..................................................................................................................................... : 64
4.4. Analisis Risiko Investasi ............................................................................................................................... : 67
Bab V: Kesimpulan dan Rekomendasi

5.1. Kesimpulan .................................................................................................................................................. : 68
5.2. Rekomendasi ............................................................................................................................................... : 70
EXECUTIVE SUMMARY ii
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Solo Technopark merupakan kawasan terpadu pengembangan ilmu pengetahuan dan

teknologi di Kota Surakarta yang didirikan sejak tahun 2009 sebagai Unit Kerja
Pemerintah Kota Surakarta dibawah Badan Perencanaan Pembangunan Daerah yang
menerapkan Pola Pengelolaan Keuangan Badan Layanan Umum Daerah (PPK-
BLUD).
Solo Technopark dikembangkan dengan melibatkan sinergi Dunia Usaha, Akademisi

dan Pemerintah, untuk mendukung peningkatan daya saing daerah melalui integrasi
berbagai potensi riset, industri dan bisnis sehingga memungkinkan aliran informasi,
teknologi, ekonomi dan bisnis, lebih cepat dan efisien.
Sistem Inovasi Daerah yang dikembangkan melalui Solo Technopark bertujuan untuk
mendukung pertumbuhan ekonomi daerah. Solo Technopark memberikan layanan
dalam bidang pengembangan sumber daya manusia, penelitian dan pengembangan
teknologi terapan, incubator bisnis dan teknologi serta memperluas lapangan kerja.
Saat ini telah dibangun berbagai fasilitas berupa gedung teaching factory, research
and development, bussiness and trade centre, gedung pusat peragaan IPTEK dan
rencana kedepan adalah pembangunan tower solo technopark.
Tower Solo Technopark merupakan salah satu fasilitas gedung, yang akan dibangun
dengan konsep “Green Smart Building”, yaitu bangunan gedung dengan arsitektur
tropis yang ramah lingkungan baik dari aspek penggunaan material bangunan, design
bangunan, sistem pengolahan limbah dan pemanfaatan teknologi untuk mendukung
keamanan, kenyamanan dan efisiensi operasional dan pemeliharaan bangunan. Tower
Solo Technopark diharapkan dapat mendukung sinergi dan integrasi berbagai
stakeholder serta sekaligus sebagai ikon baru Kota Surakarta.
LAPORAN AKHIR 1 - 1
1.2. Maksud, Tujuan dan Sasaran
1.2.1. Maksud
Maksud dari penyusunan Feasibility Study Tower Solo Technopark ini adalah
mengkaji Kelayakan Pembangunan Tower Solo Technopark sebagai dasar
kerjasama dengan pihak investor untuk mempercepat terwujudnya
pembangunan infrastruktur kawasan Solo Technopark.
1.2.2. Tujuan
Tujuan dari penyusunan Feasibilty Study Tower Solo Technopark ini adalah
sebagai berikut:
a. Tersusunnya Feasibility Study Pembangunan Tower Solo Technopark
b. FS Tower Solo Teknopark diharapkan lebih ekonomis atau profitable
1.2.3. Sasaran
Sasaran dari penyusunan Feasibilty Study Tower Solo Technopark ini adalah
tersedianya Feasibility Studi Tower Solo Technopark sebagai dokumen lelang
kerjasama investasi.
1.3. Landasan Hukum

a. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 1999 tentang
Telekomunikasi (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1999 Nomor 154);
b. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan
Gedung (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2002 Nomor 134);
c. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman
Modal (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 67);
d. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2010 tentang Perlindungan dan Pengelolaan
Lingkungan
e. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
f. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007 tentang Petunjuk
Teknis Pembangunan Gedung Negara
g. Peraturan Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional/ Kepala Badan
Perencanaan Pembangunan Nasional Nomor 4 Tahun 2010 tentang Panduan
Umum Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam
Penyediaan Infrastruktur;
h. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 22 Tahun 2009 tentang Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha
LAPORAN AKHIR 1 - 2
i. Peraturan Daerah Provinsi Jawa Tengah Nomor 6 Tahun 2010 tentang Rencana
Tata Ruang Wilayah Propinsi Jawa Tengah
j. Perda Kota Surakarta Nomor 1 Tahun 2012 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Kota Surakarta Tahun 2011 – 2031
k. Peraturan Daerah Kota Surakarta Nomor 8 Tahun 2009 tentang Bangunan
1.4. Ruang Lingkup
Sesuai dengan KAK, Ruang lingkup Kegiatan Penyusunan FS Tower Solo Technopark
adalah sebagai berikut:
1. Menyusun Design Rancang Bangun Tower Solo Technopark yang memenuhi
konsep “Green Smart Building“ sebagai acuan untuk menentukan besaran nilai
investasi, perkiraan pendapatan dan biaya operasional (cash flow)
2. Melakukan survey pasar sesuai kebutuhan pengembangan bidang usaha yang
akan dilakukan di dalam Tower Solo Technopark.
3. Mengkaji kelayakan pembangunan Tower Solo Technopark antara lain meliputi :
a. Analisis Biaya Manfaat Sosial menggunakan Pendekatan :
1) Penentuan manfaat ekonomi, dilakukan dengan mengubah harga finansial
menjadi harga ekonomi (shadow price) untuk setiap masukan dan keluaran
berdasarkan factor konversi ekonomi yang sesuai;
2) Penilaian/pengukuran dampak manfaat proyek terhadap masyarakat secara
umum ;
b. Analisis Pasar, yang ditujukan untuk :
1) Menentukan tingkat pelayanan yang diharapkan dari calon tenant
(penghuni/pengguna tower)
2) Menentukan kebutuhan dari para calon tenant, yang nantinya akan
tercermin dalam desain tower. Misalnya, kebutuhan tempat parkir,
kebutuhan-kebutuhan lainnya yang menunjang keberadaan calon tenant.
3) Melakukan analisis persaingan dengan fasilitas sejenis di Solo dan
sekitarnya, serta strategi untuk memenangkan persaingan
4) Menilai perkiraan kemampuan dan kemauan membayar penggunaan Tower
(willingness to pay) dan kinerja pembayaran;
5) Menentukan sumber dan tingkat pertumbuhan permintaan dengan berbagai
skenario untuk 30 tahun;
c. Analisis Keuangan, yang ditujukan untuk menentukan kelayakan financial proyek
Pembangunan Tower. Analisis keuangan dilakukan berdasarkan masukan dari
analisis ekonomi makro (nilai tukar, inflasi dan suku bunga); Analisis Pasar;
LAPORAN AKHIR 1 - 3
Analisis Biaya Investasi (biaya proyek, asumsi bunga dan eskalasi); biaya
perijinan dan biaya tidak langsung.
Analisis keuangan dilakukan dengan cara :
1) Menentukan Net Present Value (NPV)
2) Menentukan tingkat Internal Rate of Return (IRR);
3) Menentukan Net B/C Ratio
4) Menentukan Pay Back Periode (PBP)
d. Analisis Resiko, ditujukan untuk mengidentifikasi resiko dan mengalokasikannya
kepada pihak yang paling mampu untuk mengatasinya (mitigasi resiko).
1.5. Keluaran
Dokumen untuk bahan Pembahasan/Penilaian FS Tower Solo Technopark Kota

Surakarta, terdiri dari :
1. Laporan Pendahuluan, merupakan gambaran yang jelas kepada pemberi
pekerjaan berkaitan dengan konsep dan metode pelaksanaan dan penanganan
pekerjaan yang akan dilakukan oleh pemberi pekerjaan.
2. Laporan Antara (inception report), menyajikan data hasil riset dari berbagai aspek
(pasar,sosial,ekonomi dll) dan analisisnya serta hasil rancang bangun yang
minimal memuat:
a. Site Plan dan Block Plan
b. Gambar Denah
c. Gambar Tampak
d. Sistem Sirkulasi
e. Sistem Parkir
f. Sistem Utilitas
3. Laporan Akhir (final report) penyempurnaan laporan Antara dan berisi Hasil
Analisis berbagai Aspek Kelayakan, kesimpulan dan rekomendasi.
4. Executif Summary merupakan ringkasan dari laporan akhir
5. Kerangka Acuan Kerja Dokumen Pelaksanaan Lelang Investasi.
Dokumen yang harus diserahkan Konsultan dalam bentuk buku (dokumen) dan CD,
sebagai berikut:
1. Dokumen Laporan Pendahuluan sebanyak 20 buah (buku ukuran A4).
2. Dokumen Laporan Antara sebanyak 20 buah (buku ukuran A4).
3. Dokumen Laporan Akhir sebanyak 20 buah (buku ukuran A4)
LAPORAN AKHIR 1 - 4
4. Ringkasan Eksekutif sebanyak 20 buah (buku ukuran A4)

5. Kerangka Acuan Kerja Dokumen Lelang Investasi
6. CD yang memuat Dokumen Laporan Pendahuluan, Laporan Antara, Laporan
Akhir, Ringkasan Eksekutif dan Kerangka Acuan Kerja Dokumen Lelang
Kerjasama Investasi Sebanyak 20 buah.
1.6. Sistematika Pembahasan
Sistematika pembahasan Laporan Akhir Penyusunan Feasibilty Study Tower Solo

Technopark yaitu :
Bab 1 : PENDAHULUAN
Berisi pembahasan tentang latar belakang, maksud, tujuan dan sasaran,

dasar hukum, ruang lingkup, keluaran dan sistematika pembahasan.
Bab 2 : GAMBARAN EKSISTING SOLO TECHNOPARK
Berisi bahasan tentang kondisi umum Kota Surakarta dan kondisi

eksisting Solo Technopark
Bab 3 : ANALISIS PASAR TOWER SOLO TECHNOPARK
Berisi tentang analisis aspek biaya manfaat sosial dan analisis pasar dan
pemasaran Tower Solo Technopark
Bab 4 : ANALISIS LOKASI TOWER SOLO TECHNOPARK DAN ANALISIS FISIK

BANGUNAN
Membahas tentang kelayakan fisik, analisis kegiatan dan analisis dasar

perencanaan green smart building
Bab 5 : ANALISIS RANCANG BANGUN TOWER SOLO TECHNOPARK
Berisi tentang gambar siteplan dan blockplan, serta gambar tampak dari
rancang bangun solo technopark
Bab 6 : ANALISIS KEUANGAN
Berisi mengenai perkiraan nilai investasi, perkiraan pendapatan dan biaya

serta kelayakan investasi bangunan tower solo technopark
LAPORAN AKHIR 1 - 5
Bab 7 : KESIMPULAN DAN REKOMENDASI
Berisi kesimpulan dari hasil studi dan rekomendasi
LAPORAN AKHIR 1 - 6
GAMBARAN EKSISTING
TOWER SOLO TECHNOPARK
2.1. Kondisi Umum Kota Surakarta
Kota Surakarta terletak antara 7 36’ – 7 56’ Lintang selatan dan garis 110 45’ 15’’ –
110 45’ 35’’ Bujur Timur. Dibatasi oleh :
Sebelah Barat : Kabupaten Sukoharjo
Sebelah Timur : Kabupaten Karanganyar
Sebelah Selatan : Kabupaten Sukoharjo
Sebelah Utara : Kabupaten Boyolali
Ketinggian Kota Surakarta terletak ± 92 m dari permukaan laut. Secara administratif,

Kota Surakarta terbagi atas 5 wilayah Kecamatan, 51 kelurahan, 601 RW, dan 2.708
RT. Luas wilayah Kota Surakarta tercatat 44,04 km2.
Kota Surakarta memiliki suhu rata-rata pada tahun 2011 berkisar antara 25,30C
sampai dengan 27,70C. sedangkan kelembaban udara berkisar antara 67 persen
sampai dengan 85 persen. Hari hujan terbanyak jatuh pada bulan februari dengan
jumlah hari hujan sebanyak 24 hari. Sedangkan curah hujan terbanyak sebesar 459,70
mm jatuh pada bulan april. Sementara itu rata-rata curah hujan saat hari hujan
terbesar jatuh pada bulan april sebesar 15,30 mm per hari.
2.1.1. Kependudukan
Berdasarkan hasil registrasi penduduk tahun 2011, jumlah penduduk Kota

Surakarta tercatat sebesar 501.650 jiwa denga tingkat kepadatan penduduk
mencapai 13.354 jiwa/km2.
Berdasarkan jumlah penduduk menurut tingkat pendidikan terbanyak di Kota

Surakarta adalah tamatan SD sebanyak 19,02 % dari total penduduk. Di Kota
Surakarta, masih terdapat penduduk yang tidak sekolah pada usia sekolah
yaitu sebanyak 8,37% dari total penduduk usia sekolah. Sedangkan untuk
LAPORAN AKHIR 2 - 1
tamatan universitas sebanyak 9,44% atau lebih sedikit dibanding penduduk

tidak sekolah dan paling banyak terdapat di Kecamatan Pedurungan.
Jumlah penduduk yang bekerja di Kota Surakarta sebanyak 118,648 jiwa.

Sebagian besar bekerja sebagai pedagang sebanyak 8,966% dari total
penduduk yang bekerja, sedangkan yang paling kecil jumlahnya adalah yang
bekerja sebagai petani sebanyak 0,29%.
2.1.2. Kondisi Lahan
Luas Kota Surakarta keseluruhan 44,04 km2 dengan elevasi rata-rata 92 meter
di atas permukaan laut (dpl) dengan penggunaan lahan 65% untuk permukiman
dan 16% untuk kegiatan perekonomian (Surakarta dalam Angka 2011).
Solo Tecnopark berada di wilayah Kecamatan Jebres dengan wilayah sektor

jasa paling luas di Kota Surakarta yaitu 149.35 Ha.
2.1.3. Kondisi Perekonomian
Kondisi perkonomian di Kota Surakarta tergolong maju yang salah satunya

ditunjukkan dengan banyaknya pasar, yaitu ada 43 buah pasar dengan rincian
61 jumlah los dan 29 kios.
Selain banyaknya pasar di atas, ekspor produk Kota Surakarta juga cukup
besar. Beberapa produk yang berpotensi antara lain batik, kantong plastik,
mebel dan produk tekstil.
2.1.4. Gambaran Umum Kota Surakarta Sebagai Pusat Perdagangan dan Jasa
Inflasi Kota Surakarta pada tahun 2011 mencapai angka yang cukup rendah
pada lima tahun terakhir. Pada tahun 2011 inflasi Kota Surakarta tercatat
sebesar 1,93%. Angka ini jauh lebih kecil dibanding tahun sebelumnya yang
tercatat sebesar 6,65%.
Bahkan biaya pada kelompok bahan makanan jadi terjadi deflasi sebesar
2,02%. Walaupun mengalami inflasi sebesar 3,34%, inflasi yang terjadi pada
kelompok kesehatan ini cukup tinggi dibanding inflasi yang terjadi pada tahun
sebelumnya yang besarnya 0,46%.
LAPORAN AKHIR 2 - 2
Sedangkan pada kelompok transport, komunikasi dan keuangan, besarnya

inflasi 1,16% berbeda dengan kondisi tahun kemarin (2010) yang mengalami
inflasi sebesar -2,62%.
2.2. Gambaran MICE di Kota Surakarta
Kota Solo sebagai kota Daerah Tujuan Wisata di Jawa Tengah sangat berpotensi
sebagai kota penyelanggara Meeting, Intensive, Conference & Expo (MICE). Peluang
tersebut menjadikan fasilitas konferensi bertaraf internasional bermunculan bersamaan
dengan perkembangan hotel-hotel berbintang. Sebagai gambaran pada tahun 2012
ada sekitar 47 kegiatan konferensi dan even bertaraf nasional dan internasional (Aryo
Widyandoko, Sekretaris Disbudpar Kota Surakarta). Dengan adanya even tersebut
Disbudpar telah menyusun kalender event Kota Solo sebagai pegangan even tahunan.
Perkembangan MICE di Indonesia menunjukkan peningkatan yang sangat

menggembirakan. Indonesia tak hanya kaya akan potensi wisata tapi juga potensi
untuk dijadikan lahan bisnis komersial di bidang MICE. Hal ini akan menjadi peluang
besar bagi pebisnis dan pemerintah Indonesia untuk menggarapnya menjadi sumber
pendapatan yang cukup menjanjikan.
Kota Surakarta yang sudah dipersiapkan menjadi Kota Mice sejak Pak Joko Wi, dari
tahun ke tahun tingkat kunjungan wisatawan ke Solo semakin meningkat. Berdasarkan
salah satu sumber dari media tabulasi nasional1, tahun lalu, Solo menduduki peringkat
8 tujuan wisata nasional dan sekarang telah bergeser ke peringkat 4. Selain itu
pertumbuhan eknomi Kota Solo dalam 5 tahun terakhir rata-rata 5.6% (Bappeda, Tk. II.
2007), dengan tingkat investasi tumbuh rata-rata 18% (BKPMD, 2007), pebisnis dan
investor lokal/asing banyak melakukan kunjungan rata-rata 10/20 kali/orang/tahun
(PHRI, APINDO,Surakarta,2007).
Selain dari sektor bisnis dan perdagangan potensi Solo dalam MICE didukung dengan
potensi seni budaya lokal, dengan adanya dua keraton yang bisa menjadi tujuan
turisme lokal dan internasional yang didukung oleh berbagai kesenian tradisional yang
masih aktif. Dari beberapa perhitungan bisnis bahwa biaya segala aktivitas MICE bila
diselenggarakan di Solo terhitung murah dibandingkan bila diselenggarakan di Jakarta
atau di Bali, mulai dari tarif hotel, harga makanan, biaya transportasi sampai tiket
rekreasi.
1
Statistical report on Visitor Arrival to Indonesia 2004-2006
LAPORAN AKHIR 2 - 3
Di Kota Solo sudah sering diagendakan event bertaraf nasional dan internasional,
yang melibatkan berbagai pihak terkait. Even tersebut misalnya World Heritage Cities
Conference & Expo (WHCCE), Solo Batik Carnival, Festival Pasar Kumandang, Munas
Apeksi, SIEM, Bengawan Solo Fair, Borobudur Travel Mart dan Munas Apeksi, yang
pada saat pelaksanaanya sering mengalami kesulitan dengan minimnya fasilitas MICE
seperti ruangan yang berkapasitas besar yang nyaman serta perlengkapan audio
visual yang memadai. Dengan demikian sudah saatnya Solo memiliki fasilitas
pendukung MICE bertaraf nasional bahkan bila perlu yang bertaraf internasional,
melengkapi convention hall yang sudah dimiliki sekarang seperti Ibis, Solo Paragon,
Centerpoint, Kusuma Mulia Tower, Hotel Sunan dan lain lain.
Convention hall bertaraf nasional tersebut tentu saja ideal perlu didukung dengan
adanya area yang besar, toilet yang memadai, AC, pencahayaan yang cukup, pasokan
listrik dan cadangannya, telepon, kendaraan, fasilitas pemadam kebakaran, cargo dan
lift serta eskalator bila diperlukan, pintu darurat, ruang sekretariat, panggung, ruang
VIP, restoran, dapur dan sebagainya. Perlu juga didukung dengan adanya SDM
berkualitas untuk mengelola, baik dari segi marketing, event organizer, security,
service attendance hingga kateringnya. Karena perlu adanya kepastian akan kualitas
managemen & operasional gedung secara keseluruhan dan juga konsistensi akan misi
dari convention hall itu sendiri.
Saat ini apabila terdapat event yang melibatkan lebih dari 3.000 orang, pasti akan di
tempatkan di Bali atau Jakarta, karena kesulitan mencarinya di Solo 2. Padahal bisa
dipastikan event semacam ini akan diadakan minimal enam kali dalam satu bulan, baik
berskala nasional ataupun internasional.
Dengan dibangunnya convention centre seperti ini, niscaya perkembangan MICE di

Kota Solo dengan sendirinya akan menunjukkan perkembangan yang signifikan. Dan
tentu dengan berkembangnya MICE tersebut akan mendorong laju perekonomian
Solo, dan menciptakan atmosfer budaya baru, yaitu berkembangnya Solo tak hanya
melulu menjadi kota budaya dan wisata tapi juga menjadi kota metropolitan.
2.3. Okupansi Hotel di Kota Surakarta
Pejabat humas Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) Surakarta MSU
Adjie mengatakan pada saat tertentu tingkat hunian hotel memang terisi 100 persen.
2
Hasil FGD dengan Stakeholder terkait.
LAPORAN AKHIR 2 - 4
“Tapi jika dilihat secara keseluruhan sepanjang tahun, masih rendah. Pada 2012 di
kisaran 60 persen”. (tempo.com).
Kota Surakarta sebagai salah satu kota Tujuan Wisata di Jawa Tengah memiliki
sejumlah fasilitas hotel, yaitu sebanyak 253 hotel yang terdiri dari hotel bintang dan
non bintang.
2.4. Solo Technopark
Solo Technopark (STP) adalah pusat vikasi dan inovasi teknologi, Pusat riset teknologi
terapan di Kota Surakarta, yang dibangun dari sinergi dan hubungan yang kokoh
antara dunia pendidikan, bisnis dan pemerintahan (the triple helix model of innovation)
serta komunitas masyarakat, STP memberikan layanan pendidikan bidang industri,
inkubator bisnis, jasa produksi dan penelitian, pengembangan teknologi untuk
meningkatkan kualitas sumberdaya manusia (SDM). Meningkatkan daya saing dan
kinerja dunia usaha dan dunia industri, meningkatkan pertumbuhan ekonomi daerah,
serta memperluas lapangan pekerjaan melalui pertumbuhan ekonomi berkelanjutan.
Solo technopark merupakan unit kerja di bawah Badan Perencanaan Pembangunan

Daerah Kota Surakarta, dibentuk berdasarkan peraturan walikota Surakarta no. 13
tahun 2009 tanggal 19 Agustus 2009 tentang organisasi dan tata kerja unit pelaksana
teknis Solo Technopark Kota Surakarta. Kemudian berdasarkan surat keputusan
walikota Surakarta no 900/65/1/2009 tanggal 31 desember 2009 tentang penerapan
pola pengelolaan keuangan badan layanan umum daerah unit pelaksana teknis Solo
Technopark pada Badan Perencanaan Pembangunan Daerah Kota Surakarta.
Sehingga UPTB solo technopark berstatus BLUD penuh dan sifat bisnisnya adalah
sosial ekonomi serta lebih menekankan pada pelayanan sosial kepada masyarakat
dan sekaligus sebagai salah satu pusat rujukan layanan teknologi.
Solo Techno Park berada di kawasan terpadu di pedaringan, Kelurahan Jebres,

Kecamatan Jebres, Kota Surakarta.
LAPORAN AKHIR 2 - 5
2.4.1. Fungsi dan Tujuan Solo Techno Park (STP)
1. Fungsi
Keberadaan Solo Technopark merupakan sebuah wadah yang

diperuntukkan bagi pengembangan sumber daya manusia terutama dalam
hal teknologi yang berkaitan dengan dunia industri; bisnis untuk
menciptakan tenaga kerja yang handal. Basis teknologi yang berkaitan
dengan dunia industri, unsur-unsur yang termuat dalam Solo Techno Park
antara lain :
Workshop
STP merupakn sebuah bentuk baru dari balai pelatihan yang ada saat
ini. masyarakat atau peserta didik akan diperkenalkan kepada dunia
industri secara menyeluruh. Fasilitas didalam sama seperti dengan
yang ada di dunia industri yang sebenarnya. Peserta akan mendapat
simulasi tentang bagaimana menjalani sebuah mesin produksi secara
nyata.
Ekshibisi
STP mampu menjadi media yang memperkenalkan teknologi berkaitan
dengan dunia industri dan usaha kepada masyarakat. Sehingga
mereka akan mengerti tentang seluk beluk dunia industri dan usaha
termasuk dengan peralatannya. Diharapkan partisipan tidak hanya
mampu menjadi tenaga kerja terampil yang siap pakai tetapi bahkan
mampu menciptakan lapangan kerja bagi masyarakat lain.
Inkubator bisnis dan pelayanan

Balai pelatihan dan segala fasilitas STP mampu menaikkan pamor Kota
Solo di mata dunia industri dan bisnis baik ditingkat, regional nasional
dan internasional. Keberadaan STP akan menjadi sebuah jaminan
yang tak terbantahkan akan potensi dan sumber daya kota solo baik
sumber daya manusia dan alamnya, sehingga hal ini akan mampu
menarik minta investor untuk berinvestasi.
Solo Techno Park (STP) akan mewadahi jenis industri yang sudah ada
dan berkembang di Kota Surakarta, disamping jenis sektor industri
tersebut memiliki prospek yang cerah di masa yang akan datang.
LAPORAN AKHIR 2 - 6
2. Tujuan
Keberadaan Solo Techno Park (STP) bertujuan menghasilkan sumber daya

manusia yang kompeten dalam bidang industri, juga diharapkan mampu
menjadi embrio bagi lahirnya sebuah kawasan industri di Surakarta. Para
lulusannya dibekali dengan pengetahuan menyangkut kewirausahaan
sehingga akan mampu menciptakan dan mengembangkan sendiri usaha
industri yang sesuai dengan minat serta kemampuan mereka setelah
bermasyarakat. Singkat kata tujuannya adalah :
 Meningkatkan kualitas SDM
 Memfasilitasi lahirnya pengusaha baru
 Memfasilitasi pertumbuhan dunia usaha dan dunia industri
 Mengentaskan kemiskinan
 Meningkatkan pertumbuhan daerah.
2.4.2. Komponen Fisik
Solo Technopark memberikan layanan terdiri atas beberapa komponen fisik

yang utama yaitu business incubator, training center, research center,
information center dan research and development.
1) Incubator Bisnis
Incubator bisnis merupakan wadah pengembangan bisnis dan
pemantangan bisnis. Keberadaannya adalah berupa ruang-ruang yang
disewakan kepada pengusaha baru, untuk memulai membangun
perusahaan, maupun yang hendak mengembangkan perusahaan yang
telah ada. Disini penyewa memperoleh informasi bisnis, layanan advokasi,
marketing dan fasilitas perkantoran.
2) Pusat penelitian (Research Center)
Pusat ini berupa ruang laboratorium pengembangan teknologi baru.
Penelitian ditujukan untuk menghasilkan inovasi temuan baru dan juga
pengembangan model teknologi yang sudah ada saat kini sehingga tahap
prototype yang siap diuji coba.
3) Pusat Informasi
Solo Technopark (STP) menyediakan informasi teknologi dan bisnis
mutakhir dalam berbagai media. Hal ini diharapkan mampu mensuplai
kebutuhan informasi bagi pengguna technopark maupun praktisi yang
terlibat didalamnya.
LAPORAN AKHIR 2 - 7
4) Kavling sewa untuk kegiatan penelitian dan pengembangan.

Keberadaan kapling yang disediakan untuk pengadaan bangunan wadah
kegiatan penelitian dan pengembangan yang diselenggarakan oleh dan
untuk sebuah perusahaan penyewa. Pemanfaatan lahan, pengadaan
bangunan dan seisinya merupakan tanggung jawab sepenuhnya dari
pengisi/penyewa, namun harus tetap mengikuti aturan yang telah
ditetapkan oleh manajemen pengelola STP, untuk itu lembaga pengelola
perlu sesegera mungkin dibentuk.
5) Pusat pelatihan
STP berfungsi yang berkaitan dengan peningkatan sumber daya manusia.
Teknologi yang ada dan sedang dikembangkan baik di dalam maupun luar
techno park akan diperkenalkan kepada pesertapelatihan. Tujuan dari
pelatihan ini adalah mencetak tenaga kerja yang benar-benar professional
dibidangnya. Techno park sebagai sebuah kawasan yang berfungsi untuk
mengembangkan bisnis memerlukan fasilitas yang layak sebagai
penunjang kegiatan bisnis agar dapat mempermudah kliennya dalam
mengembangkan bisnis mereka melalui technopark.
2.4.3. Pengembangan STP
Solo Techno Park (STP) menawarkan bidang layanan yang ditentukan dengan
pertimbangan ketersediaan sumber daya yang ada pada komponen pendukung
Solo Techno Park, yaitu ;
1. Mechanical industry (Mesin Industri)
2. Medical industry (Farmasi dan peralatan kedokteran)
3. Garment (Tekstil dan pakaian jadi)
4. Bangunan dan Konstruksi
5. Plastik dan Polymer
6. Furniture dan Meubelair
2.4.4. Fasilitas dan Layanan STP
Bentuk dari fasilitas dan pelayanan yang ditawarkan antara lain :

1. Sewa ruang kantor dengan harga yang kompetitif
2. Full time konsultasi dan advokasi bisnis
3. Dukungan pelayanan administrasi dan pelayanan antara lain :
a) Telepon, internet, fax, foto kopi, laser printing, mesin ketik
LAPORAN AKHIR 2 - 8
b) Recepcionis, mail / mail voice service

c) Pelayanan kesekretariatan dan notariat
d) Home page dan e-mail address
e) Computer dan special business software
f) Ruang rapat, workshop, seminar, training dan perpustakaan
g) Bantuan marketing dan media promosi
h) Peralatan adminsitrasi
4. Pelatihan dan workshop bagi perorangan maupun kelompok industri
mengenai proses produksi dari suatu industri.
Demikian kompleknya kegiatan yang ada, maka lembaga pengelola yang
profesional perlu dibentuk sedini mungkin
2.4.5. Pendidikan dan Pelatihan
Pendidikan dan pelatihan yang ada di Solo Techno Park saat ini antara lain :.
1. Mekanik Manufaktur
Mekanik manufaktur – solo technopark mengadakan pelatihan bagi siswa,
guru SMK dan karyawan industri. Peserta diklat yang dinyatakan lulus
dalam program pelatihan akan memperoleh sertifikat berstandar industri
ATMI Surakarta. Program trainning yang disediakan antara lain :
Benchwork
Turning-Basic Skill
Welding – Basic Skill
Tool Grinding
Milling – basic skill
2. Welding
Welding center adalah bagian dari kawasan solo technopark yang
menangani bidang pengelasan, meliputi bidang pendidikan dan pelatihan,
serta jasa teknis. Unit ini dikembangkan sebagai pusat rujukan
permasalahan di bidang pengelasan yang mencakup sumber daya manusia
(SDM), teknik standarisasi, dan proses pengerjaan untuk kawasan regional,
nasional maupun internasional. Program yang bisa dilaksanakan di welding
center meliputi :
 Pendidikan dan pelatihan
 Sertifikasi
 Pengelasan bawah air (under wet welding)
LAPORAN AKHIR 2 - 9
 Jasa dan manufkatur.

Under water wet welding
Under water wet welding dikhususkan untuk melatih tenaga spesialis
pengelasan dalam air.
3. Mekanik Mesin Garmen
4. Inkubator Bisnis dan Teknologi

Inkubator bisnis dan teknologi (INBISTEK) di STP didesain untuk menjadi
suatu inkubator multiguna. Tujuan dari INBISTEK adalah mengembangkan
jiwa kewirausahaan berbasis teknologi (technopreneur) para lulusan
perguruan tinggi, generasi muda dan pebisnis baru lainnya yang
berkembang dari usaha baru dan menggunakan kreasi pengembangan riset
dan prototype dari lembaga-lembaga pelatihan dan universitas di wilayah
surakarta.
Suatu strategi inkubasi bisnis akan sesuai, jika program inkubasinya
mempunyai deferensiasi dalam tahap kedewasaan bagi para peserta
inkubator.
Kondisi Solo Technopark dapat dilihat pada gambar di bawah ini.
LAPORAN AKHIR 2 - 10
ANALISIS PASAR TOWER
SOLO TECHNOPARK
3.1. Pertumbuhan Ekonomi Jawa Tengah 2013
3.1.1. Pertumbuhan Ekonomi Triwulan II Tahun 2013
Kinerja perekonomian Jawa Tengah pada triwulan II tahun 2013 bila

dibandingkan dengan triwulan sebelumnya (q-to-q), yang digambarkan oleh
PDRB atas dasar harga berlaku mencapai Rp 154.046,9 milyar meningkat
dibandingkan dengan triwulan I tahun 2013 yang sebesar Rp 149.556,5
milyar. Selanjutnya jika dilihat atas dasar harga konstan 2000, PDRB triwulan
II tahun 2013 sebesar Rp 56.160,5 milyar meningkat dibanding triwulan I
tahun 2013 yang sebesar Rp 55.171,2 milyar. Dengan demikian,
perekonomian triwulan II tahun 2013 dibandingkan triwulan I tahun 2013
mengalami pertumbuhan 1,8 persen.
Selama triwulan II tahun 2013, sebagian besar sektor ekonomi yang

membentuk PDRB mengalami pertumbuhan kecuali sektor pertanian.
Pertumbuhan tertinggi adalah sektor pertambangan dan penggalian (4,9
persen), diikuti sektor keuangan, real estat dan jasa perusahaan (4,6 persen)
dan sektor perdagangan, hotel dan restoran (3,1 persen). Sementara sektor
yang lain mengalami pertumbuhan di bawah 3 persen.
Sektor pertanian pada triwulan II tahun 2013 mengalami pertumbuhan negatif

2,1 persen terhadap triwulan I tahun 2013, dimana hal tersebut disebabkan
penurunan pertumbuhan subsektor tabama dan kehutanan masing-masing
sebesar minus 4,2 persen dan minus 1,6 persen. Sementara itu subsektor lain
pada sektor pertanian mengalami kenaikan. Kenaikan tertinggi dialami oleh
subsektor perkebunan sebesar 4,5 persen, disusul subsektor perikanan
sebesar 3,5 persen, dan subsektor peternakan sebesar 2,4 persen.
Sektor industri pengolahan, pada triwulan II tahun 2013 mengalami

pertumbuhan 2,9 persen terhadap triwulan I tahun 2013. Pertumbuhan
LAPORAN AKHIR 3 - 1
tersebut disumbang oleh pertumbuhan subsektor industri non migas sebesar
2,2 persen dan subsektor industri migas sebesar minus 7,2 persen.
Besarnya sumbangan masing-masing sektor dalam menciptakan laju

pertumbuhan selama triwulan II tahun 2013 merupakan sisi lain yang perlu
dicermati. Sektor ekonomi yang nilai nominalnya besar tetap akan menjadi
penyumbang utama bagi pertumbuhan. Andil pertumbuhan secara lengkap
dapat dilihat pada tabel di bawah.
Tabel III.1
PDRB Jawa Tengah Sektor Ekonomi Triwulan I dan II 2013
Atas Dasar Harga Atas Dasar Harga

Nilai PDRB Triwulan I & Triwulan II Berlaku Konstan 2000
2013(Milyar Rupiah) Sektor Ekonomi Triw I Triw II Triw I Triw II
2013 *) 2013 **) 2013 *) 2013 **)
(1) (2) (3) (4) (5)
1. Pertanian, Perkebunan, 30.097,6 29.670,4 10.119,8 9.903,0
Peternakan, Kehutanan dan Perikanan
2. Pertambangan dan Penggalian 1.389,4 1.470,2 603,4 632,7
3. Industri Pengolahan 47.312,7 49.562,1 17.727,0 187.248,4
4. Listrik, Gas dan Air Bersih 1.537,2 1.597,1 478,6 483,9
5. Konstruksi 8.700,3 8.984,4 3,228.8 3.307,1
6. Perdagangan, Hotel dan Restoran 30.506,5 31.970,9 12,206,4 12.582,9
7. Pengangkutan dan Komunikasi 8.705,3 9.016,1 2.994,2 3.062,7
8. Keuangan, Real estat dan Jasa Persh. 5.408,4 5.707,3 2.154,1 2.252,9
9. Jasa-jasa 15.899,1 16.068,4 5.659,0 5.686,9
PDRB 149.556,5 154.046,9 55.171,2 56.160,5
Sumber : BPS, 2013
Perekonomian Jawa Tengah pada triwulan II tahun 2013 bila dibandingkan

dengan triwulan yang sama tahun 2012 (y-on-y) mengalami pertumbuhan 6,1
persen. Pertumbuhan tersebut didukung semua sektor ekonomi, dimana
sektor keuangan, real estate dan jasa perusahaan mengalami pertumbuhan
tertinggi yaitu sebesar 9,7 persen, diikuti oleh sektor perdagangan, hotel dan
restoran sebesar 8,3 persen; sektor pengangkutan dan komunikasi sebesar
7,5 persen; sektor konstruksi sebesar 6,9 persen; sektor listrik, gas dan air
bersih sebesar 6,8 persen; sektor industri pengolahan sebesar 6,5 persen;
sektor pertambangan dan penggalian sebesar 5,7 persen; sektor jasa-jasa
sebesar 4,2 persen; dan sektor pertanian sebesar 2,4 persen.
LAPORAN AKHIR 3 - 2
Tabel III.2
Laju dan Sumber Pertumbuhan PDRB Jawa Tengah Menurut Sektor Ekonomi
(Persentase)
Triw II 2013**) Triw II 2013**) Semester I 2012**)

Terhadap Terhadap Terhadap
Sektor Ekonomi Triw I 2013**) Triw II 2012*) Semester I 2011*)
(Q to Q) (Y on Y) (C to C)
Laju Sumber Laju Sumber Laju Sumber
(1) (2) (3) (4) (5) (4) (5)
1. Pertanian, Perkebunan, Peternakan,
- 2,1 - 0,4 2,4 0,4 1.6 0,3
Kehutanan dan Perikanan
2. Pertambangan dan Penggalian 4,9 0,1 5,7 0,1 5,5 0,1
3. Industri Pengolahan 2,9 0,9 6,5 2,1 5,7 1,8
4. Listrik, Gas dan Air Bersih 1,1 0,0 6,8 0,1 8,2 0,1
5. Konstruksi 2,4 0,1 6,9 0,4 6,5 0,4
6. Perdagangan, Hotel dan Restoran 3,1 0,7 8,3 1,8 8,7 1,9
7. Pengangkutan dan Komunikasi 2,3 0,1 7,5 0,4 7,7 0,4
8. Keuangan, Real estat dan Jasa
4,6 0,2 9,7 0,4 9,8 0,4
Persh.
9. Jasa-jasa 0,5 0,1 4,2 0,4 5,2 0,5
Produk Domestik Regional Bruto 1,8 1,8 6,1 6,1 5,9 5,9
Sumber : BPS, 2013
Jika kita bandingkan semester I tahun 2013 terhadap periode yang sama
tahun 2012, pertumbuhan ekonomi Jawa Tengah mencapai angka 5,9 persen.
Pertumbuhan tertinggi terjadi pada sektor keuangan, real estat dan jasa
perusahaan tumbuh 9,8 persen. Sedangkan sektor pertanian mengalami
pertumbuhan terendah pada periode ini sebesar 1,6 persen. Data rinci tentang
pertumbuhan PDRB Jawa Tengah berdasarkan periode penghitungannya
dapat dilihat pada tabel diatas.
3.1.2. Struktur PDRB Jawa Tengah Menurut Sektor Ekonomi Tahun 2011-2012,
dan Triwulan II 2013
Pada triwulan II tahun 2013, sektor ekonomi yang sumbangannya besar

dalam perekonomian Jawa Tengah adalah sektor industri pengolahan yaitu
sebesar 32,2 persen, diikuti oleh sektor perdagangan sebesar 20,8 persen,
dan sektor pertanian sebesar 19,3 persen. Secara keseluruhan ketiga sektor
tersebut mempunyai sumbangan sebesar 72,3 persen dalam PDRB. Dengan
demikian peranan enam sektor lainnya terhadap PDRB sebesar 27,7 persen.
LAPORAN AKHIR 3 - 3
Tabel III.3
Struktur PDRB Jawa Tengah Menurut Sektor Ekonomi
Tahun 2011-2012 dan Triwulan II 2012-2013
2011 2012*) Triwulan II

Sektor Ekonomi
2012*) 2013**)
(1) (2) (3) (4) (5)
1. Pertanian, Perkebunan, Peternakan,
Kehutanan dan Perikanan 19,1 18,8 20,1 19,3
2. Pertambangan dan Penggalian 0,9 0,9 0,9 1,0

3. Industri Pengolahan 33,3 32,8 31,7 32,2
4. Listrik, Gas dan Air Bersih 1,0 1,0 1,0 1,0
5. Konstruksi 6,0 6,0 5,8 5,8
6. Perdagangan, Hotel dan Restoran 19,7 20,3 20,4 20,8
7. Pengangkutan dan Komunikasi 5,9 5,9 5,8 5,8
8. Keuangan, Real estat dan Jasa Persh. 3,5 3,6 3,6 3,7
9. Jasa-jasa 10,6 10,7 10,7 10,4
Produk Domestik Regional Bruto 100,0 100,0 100,0 100,0
Sumber : BPS, 2013
3.1.3. PDRB Menurut Penggunaan
Ditinjau dari sisi penggunaan atau permintaan, PDRB Jawa Tengah

dipengaruhi oleh berbagai komponen permintaan, yaitu pengeluaran
konsumsi rumah tangga, pengeluaran konsumsi lembaga non profit,
pengeluaran konsumsi pemerintah, pembentukan modal atau investasi, dan
ekspor - impor.
PDRB atas dasar harga berlaku triwulan II tahun 2013 senilai Rp 154.046,9
milyar, sebagian besar digunakan untuk konsumsi rumahtangga sebesar Rp
96.323,3 milyar. Komponen penggunaan lainnya meliputi pengeluaran
konsumsi lembaga non profit sebesar Rp 2.214,5 milyar, konsumsi
pemerintah sebesar Rp 16.413,8 milyar, pembentukan modal tetap bruto atau
investasi fisik sebesar Rp 29.934,2 milyar, transaksi ekspor sebesar Rp
70.299,2 milyar dan impor Rp 67.849,6 milyar. Dibandingkan dengan triwulan
sebelumnya (triwulan I tahun 2013) PDRB atas dasar harga berlaku
meningkat sebesar Rp 4.508,3 milyar. Hal tersebut disebabkan oleh kenaikan
beberapa komponen, seperti terlihat pada tabel berikut :
LAPORAN AKHIR 3 - 4
Tabel III.4
Nilai PDRB Jawa Tengah Menurut Penggunaan
Triwulan I 2013 dan Triwulan II 2013
Atas Dasar Harga Berlaku Atas Dasar Harga Konstan

Komponen Penggunaan (Milyar Rupiah) 2000 (Milyar Rupiah)
Triw I 2013*) Triw II 2013**) Triw I 2013*) Triw II 2013**)
(1) (2) (3) (4) (5)
1. Konsumsi Rumah Tangga 94.740,3 96.323,3 34.609,3 34.965,2
2. Konsumsi Lembaga Non Profit 2.174,7 2.214,5 739,1 746,0
3. Konsumsi Pemerintah 15.005,2 16.413,8 6.033,4 6.561,3
4. Pembentukan Modal Tetap Bruto 28.057,9 29.934,2 10.077,7 10.608,2
5. Perubahan Stok 1) 3.604,4 6.711,5 807,2 2.101,9
6. Ekspor 68.072,5 70.299,2 27.941,6 28.862,4
7. Dikurangi Impor 62.116,5 67.849,6 25.037,1 27.684,4
PDRB 149.538,6 154.046,9 55.171,2 56.160,5
Sumber : BPS, 2013
Pertumbuhan ekonomi Jawa Tengah pada triwulan II tahun 2013 tercatat

sebesar 1,8 persen. Pertumbuhan ini didukung oleh semua komponen PDRB
Penggunaan, yaitu konsumsi rumahtangga sebesar 1,0 persen; konsumsi
lembaga non profit sebesar 0,9 persen; konsumsi pemerintah sebesar 8,7
persen; pembentukan modal tetap bruto sebesar 5,3 persen; komponen
ekspor sebesar 3,3 persen dan komponen impor sebesar 10,6 persen.
Apabila dilihat dari andil atau sumber pertumbuhan masing-masing

komponen, pertumbuhan ekonomi pada triwulan II tahun 2013 sebagian besar
bersumber dari komponen pembentukan modal tetap brutodan perubahan
stok, komponen konsumsi pemerintah serta komponen konsumsi rumah
tangga masing-masing sebesar 3,3 persen; 1,0 persen dan 0,6 persen.
Sedangkan komponen ekspor neto memberikan andil negatif sebesar 3,1
persen.
Pengeluaran konsumsi rumah tangga yang merupakan penyumbang terbesar

diantara komponen pengeluaran lainnya, secara riil (atas dasar harga konstan
2000) meningkat sebesar 1,0 persen pada triwulan II tahun 2013
dibandingkan dengan triwulan I tahun 2013. Peningkatan pengeluaran
konsumsi rumahtangga tersebut terutama terjadi pada komoditas bukan
makanan sebesar 1,1 persen. Demikian juga pengeluaran konsumsi rumah
tangga atas dasar harga berlaku naik dari Rp. 94.740,3 milyar pada triwulan I
LAPORAN AKHIR 3 - 5
tahun 2013 menjadi Rp. 96.323,3 milyar pada triwulan II tahun 2013 atau naik
sebesar 1,7 persen.
Pengeluaran konsumsi lembaga nirlaba tumbuh sebesar 0,9 persen pada

triwulan II tahun 2013 dibandingkan dengan triwulan I tahun 2013. Demikian
juga pengeluaran konsumsi lembaga nirlaba atas dasar harga berlaku naik
dari Rp 2.174,7 milyar pada triwulan I tahun 2013 menjadi Rp 2.214,5 milyar
pada triwulan II tahun 2013 atau naik sebesar 1,8 persen. Pengeluaran
konsumsi pemerintah pada triwulan II tahun 2013 mengalami peningkatan
yang terutama disebabkan oleh kenaikan belanja pegawai dan belanja barang
pemerintah. Besarnya pengeluaran konsumsi pemerintah atas dasar harga
berlaku naik dari Rp 15.005,2 milyar pada triwulan I tahun 2013 menjadi Rp
16.413,8 milyar pada triwulan II tahun 2013 atau naik sebesar 9,4 persen.
Sementara pengeluaran konsumsi pemerintah atas dasar harga konstan 2000
pada triwulan II tahun 2013 naik sebesar 8,7 persen.
Pembentukan modal tetap bruto (PMTB) atas dasar harga berlaku mengalami
peningkatan dari Rp 28.057,9 milyar pada triwulan I tahun 2013 menjadi Rp
29.934,2 milyar pada triwulan II tahun 2013 atau naik sebesar 6,7 persen.
PMTB atas dasar harga konstan 2000 pada triwulan II tahun 2013 juga
mengalami peningkatan sebesar 5,3 persen bila dibandingkan dengan
triwulan I tahun 2013. Peningkatan PMTB atas dasar harga konstan 2000
tersebut terutama terjadi pada barang modal berupa bangunan.
Nilai ekspor atas dasar harga berlaku mengalami peningkatan dari Rp

68.072,5 milyar pada triwulan I tahun 2013 menjadi Rp 70.299,2 milyar pada
triwulan II tahun 2013, atau tumbuh sebesar 3,3 persen. Begitu juga, jika
dilihat atas dasar harga konstan mengalami kenaikan sebesar 3,3 persen.
Nilai impor Jawa Tengah atas dasar harga berlaku mengalami peningkatan
dari Rp 62.116,5 milyar pada triwulan I tahun 2013 menjadi Rp 67.849,6
milyar pada triwulan II tahun 2013, atau naik sebesar 9,2 persen. Peningkatan
impor tersebut terjadi baik pada impor barang maupun jasa. Nilai impor Jawa
Tengah atas dasar harga konstan 2000 juga mengalami peningkatan, yaitu
sebesar 10,6 persen, dari Rp 25.037,1 milyar pada triwulan I tahun 2013
menjadi Rp 27.684,4 milyar pada triwulan II tahun 2013.
LAPORAN AKHIR 3 - 6
Tabel III.5
Laju dan Sumber Pertumbuhan PDRB Jawa Tengah Menurut Penggunaan
Triw II 2013**) Triw II 2013**) Semester I 2013**)

Terhadap Terhadap Terhadap
Komponen Penggunaan Triw I 2013**) Triw II 2012*) Semester I 2012*)
(Q to Q) (Y on Y) (C to C)
Laju Sumber Laju Sumber Laju Sumber
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)
1. Konsumsi Rumah
1,0 0,6 5,1 3,2 5,0 3,2
Tangga
2. Konsumsi Lembaga
0,9 0,0 7,2 0,1 7,2 0,1
Non Profit
3. Konsumsi Pemerintah 8,7 1,0 3,8 0,5 3,0 0,4
4. PMTB+ΔStok 16,8 3,3 10,6 2,3 7,8 1,6
5. Ekspor Neto -59,4 -3,1 2,6 0,1 19,1 0,6
PDRB 1,8 - 6,1 - 5,9 -
Sumber : BPS, 2013
Dibandingkan dengan pertumbuhan triwulan yang sama tahun sebelumnya

(2012) secara umum pada triwulan II tahun 2013 semua komponen
penggunaan menunjukkan peningkatan. Tingkat pertumbuhan yang tertinggi
terjadi pada komponen pembentukan modal tetap bruto yang mencapai 7,8
persen, diikuti oleh komponen konsumsi lembaga non profit sebesar 7,2
persen, komponen ekspor 6,2 persen, komponen konsumsi rumah tangga 5,1
persen, komponen konsumsi pemerintah 3,8 persen serta komponen impor
yang tumbuh sebesar 6,3 persen.
Jika kita membandingkan semester I tahun 2013 dengan periode yang sama
di tahun 2012, pertumbuhan tertinggi terjadi pada komponen konsumsi
lembaga non profit sebesar 7,2 persen; disusul oleh komponen pembentukan
modal tetap bruto yang tumbuh 6,6 persen, komponen konsumsi rumah
tangga 5,0 persen dan komponen ekspor 4,7 persen. Pertumbuhan terendah
terjadi pada komponen impor dan konsumsi pemerintah, yaitu masing-masing
sebesar 3,7 persen dan 3,0 persen.
Dilihat dari pola distribusi PDRB penggunaan, tampak bahwa konsumsi rumah
tangga masih merupakan penyumbang terbesar dalam penggunaan PDRB
Jawa Tengah akan tetapi porsinya mengalami penurunan dari 63,4 persen
pada triwulan I tahun 2013 menjadi sebesar 62,5 persen pada triwulanan II
tahun 2013.
LAPORAN AKHIR 3 - 7
Tabel III.6
Distribusi PDRB Jawa Tengah Menurut Penggunaan
Atas Dasar Harga Berlaku (Persen)
Komponen Penggunaan Triw I 2013 **) Triw II 2013 **)

(1) (2) (3)
1. Konsumsi Rumah Tangga 63,4 62,5
2. Konsumsi Lembaga Non Profit 1,5 1,4
3. Konsumsi Pemerintah 10,0 10,7
4. Pembentukan Modal Tetap Bruto &
21,2 23,8
Perubahan Stok
5. Ekspor Neto 4,0 1,6
PDRB 100,0 100,0
Sumber : BPS, 2013
Selain komponen konsumsi rumah tangga, ada komponen PDRB penggunaan

yang mengalami penurunan pada triwulan II tahun 2013 dari triwulan I 2013
yaitu komponen konsumsi lembaga non profit (dari 1,5 persen menjadi 1,4
persen) dan ekspor neto (dari 4,0 persen menjadi 1,6 persen). Sedangkan
komponen konsumsi pemerintah serta komponen pembentukan modal tetap
bruto dan perubahan stok mengalami peningkatan masing-masing dari 10,0
persen menjadi 10,7 persen dan dari 21,2 persen menjadi 23,8 persen.
3.2. Perkembangan Ekonomi Jawa Tengah 2013
Untuk melihat perkembangan ekonomi Jawa Tengah dapat digunakan Indeks

Tendensi Konsumen. ITK merupakan indeks komposit persepsi rumahtangga
mengenai kondisi ekonomi konsumen dan perilaku konsumen terhadap situasi
perekonomian pada triwulan berjalan dan perkiraan pada triwulan mendatang.
ITK di Jawa Tengah pada Triwulan II-2013 sebesar 108,14 artinya kondisi ekonomi
konsumen triwulan sekarang (Triwulan II) mengalami peningkatan dibandingkan
dengan triwulan sebelumnya. Membaiknya kondisi ekonomi konsumen triwulan
sekarang (Triwulan II) didorong oleh ketiga komponen penyusunnya yaitu indeks
pendapatan rumah tangga saat ini (nilai indeks 108,92), indeks pengaruh inflasi
terhadap tingkat konsumsi (nilai indeks 109,34, dan indeks tingkat konsumsi
beberapa komoditi makanan dan bukan makanan (nilai indeks 104,81).
LAPORAN AKHIR 3 - 8
Tabel III.7.
Indeks Tendensi Konsumen Triwulan I-2013 dan Triwulan II-2013 Berdasarkan Variabel
Pembentuknya di Jawa Tengah
Indeks Tendensi Konsumen

Variabel Pembentuk
Triwulan I-2013 Triwulan II-2013
(1) (2) (3)
Pendapatan rumah Tangga Kini 104,07 108,92
Pengaruh Inflansi Terhadap Tingkat Inflasi 108,53 109,34
Tingkat konsumsi Beberapa Komoditi
101,24 104,81
Makanan dan Bukan Makanan
Indeks Tendensi Konsumen 104,68 108,14
Sumber : BPS, 2013
Nilai indeks pengaruh inflasi terhadap konsumsi sebesar 109,34 artinya perubahan
harga tidak mengurangi konsumsi sehari-hari, baik konsumsi makanan maupun non
makanan. Tingkat konsumsi beberapa komoditas makanan dan non makanan lebih
tinggi dibanding triwulan sebelumnya dengan nilai indeks sebesar 104,81. Pada
konsumsi non makanan indeks rata-ratanya sebesar 107,16, artinya terjadi
peningkatan konsumsi non makanan dibandingkan triwulan sebelumnya. Hampir
semua komoditas non makanan mengalami peningkatan konsumsi terutama
perumahan (bahan bakar, listrik dan gas), kesehatan dan pendidikan masing-masing
sebesar 109,98; 108,80 dan 107,96. Di sisi lain kelompok kebutuhan non makanan
yang mengalami penurunan konsumsi hanya rekreasi dengan nilai indeks 98,97.
LAPORAN AKHIR 3 - 9
Tabel III.8
Indeks Komoditas Makanan dan Non Makanan Triwulan II 2013
Komoditas Indeks
(1) (2)
Bahan Makanan 104,98
Makanan Jadi 101,26
Perumahan (listrik, gas, dan bahan
bakar) 109,98
Pakaian 102,4
Kesehatan 108,8
Pendidikan 107,96
Rekreasi 98,97
Tranportasi 106,74
Komunikasi 106,65
Total 104,81
Indeks Makanan 103,74
Indeks Non Makanan 107,16
Keterangan :
1) ITK berkisar antara 0 sampai 200, dengan indikasi sebagai berikut :
a. ITK < 100, menunjukkan bahwa kondisi ekonomi konsumen pada triwulan
berjalan menurun dibanding triwulan sebelumnya.
b. ITK = 100, menunjukkan bahwa kondisi ekonomi konsumen triwulan
berjalan tidak mengalami perubahan (stagnan) dibanding triwulan
sebelumnya.
c. ITK > 100, menunjukkan bahwa kondisi ekonomi konsumen triwulan
berjalan meningkat dibanding triwulan sebelumnya.
3.3. Pengertian Pasar dan Pemasaran
Pasar dan pemasaran merupakan sisi yang tidak dapat dipisahkan satu sama
lainnnya. Pasar dan pemasaran memiliki tingkat ketergantungan yang tinggi dan
saling mempengaruhi satu sama lainnya. Dengan kata lain, setiap ada kegiatan
pasar selalu diikuti oleh pemasaran dan setiap kegiatan pemasaran adalah untuk
mencari atau menciptakan pasar.
Pengertian pasar secara sederhana dapat diartikan sebagai tempat bertemunya

penjual dan pembeli untuk melakukan transaksi. Pengertian ini mengandung arti
pasar memiliki tempat atau lokasi tertentu sehingga memungkinkan pembeli dan
penjual bertemu dan melakukan transaksi jual beli produk baik barang maupun jasa.
Pengertian yang lebih luas tentang pasar adalah himpunan pembeli nyata dan
pembeli potensial atas suatu produk. Dari pengertian ini mengandung arti bahwa
pasar merupakan kumpulan atau himpunan dari para pembeli nyata maupun pembeli
potensial atas suatu produk atau jasa tertentu. Pasar juga dapat diartikan pula
sebagai mekanisme yang terjadi antar pembeli dan penjual atau tempat pertemuan
antara kekuatan permintaan dan penawaran.
Pengertian pemasaran oleh Kotler adalah suatu proses sosial dan manajerial dengan
mana individu dan kelompok memperoleh apa yang mereka butuhkan dan inginkan
dengan cara menciptakan serta mempertukarkan produk dan nilai dengan pihak lain.
Pemasaran dapat juga diartikan sebagi upaya untuk menciptakan dan menjual
produk kepada berbagai pihak dengan maksud tertentu. Pemasaran berusaha
menciptakan dan mempertukarkan produk baik barang dan jasa kepada konsumen
dipasar. Penciptaan produk tentu saja didasarkan kepada kebutuhan dan keinginan
pasar. Konsumen yang menginginkan dan membutuhkan produk adalah individu
(perorangan) dan kelompok tertentu (industri).
Kelompok pasar terdiri dari :
a. Pasar konsumen adalah pasar di mana individu dan rumah tangga dapat
membeli/memperoleh barang dan jasa untuk dikonsumsi sendiri.
b. Pasar industrial adalah dimana pihak-pihak yang membeli barang dan jasa
digunakan kembali untuk menghasilkan barang dan jasa lain atau disewakan
kepada pihak lain untuk mengambil untung.
c. Pasar reseller adalah suatu pasar yang terdiri dari individu dan organisasi yang
melakukan penjualan kembali barang dan jasa untuk mendapatkan keuntungan.
d. Pasar pemerintah adalah yang terdiri dari unit-unit pemerintah yang membeli atau
menyewa barang dan jasa untuk melaksanakan fungsi utama pemerintah.
3.4. Segmentasi Pasar, Pasar Sasaran, dan Posisi Pasar

Agar investasi atau bisnis yang akan dijalankan dapat berhasil dengan baik, maka
sebelumnya perlu melakukan strategi bersaing yang tepat. Unsur strategi persaingan
ini adalah menentukan segmentasi pasar (segmentation), menetapkan pasar sasaran
(targeting), dan menentukan posisi pasar (positioning) atau disebut STP.
A. Segmentasi Pasar (market segmentation)
Segmentasi pasar artinya membagi pasar dengan beberapa kelompok pembeli

yang berbeda yang mungkin memerlukan produk atau marketing mix yang
berbeda. Segmentasi pasar perlu dilakukan mengingat dalam suatu pasar
terdapat banyak pembeli yang berbeda keinginan dan kebutuhannya. Oleh
karena setiap perbedaan memiliki potensi untuk menjadi pasar tersendiri.
Untuk melakukan segmentasi pasar terdiri dari beberapa variasi yang harus
diperhatikan. Tujuannya adalah agar segmentasi yang telah dilakukan tepat
sasaran. Salah dalam menentukan variabel segmen akan berdampak gagalnya
sasaran yang ingin dicapai. Variabel untuk melakukan segmentasi terdiri dari
segmentasi konsumen dan segmentasi pasar industrial.
Berikut ini adalah variabel utama untuk melakukan segmentasi pasar konsumen
menurut Kotler yaitu :
1. Segmentasi berdasar geografis terdiri dari :

a. Bangsa
b. Provinsi
c. Kabupaten
d. Kecamatan
e. Iklim
2. Segmentasi berdasar demografis terdiri dari :
a. Umur
b. Jenis kelamin
c. Ukuran keluarga
d. Daur hidup keluarga
e. Pendapatan
f. Pekerjaan
g. Pendidikan
h. Agama
i. Ras
j. Kebangsaan
3. Segmentasi berdasar psikografis terdiri dari :
a. Kelas sosial
b. Gaya hidup
c. Karakteristik kepribadian
4. Segmentasi berdasar perilaku terdiri dari :
a. Pengetahuan
b. Sikap
c. Kegunaan
d. Tanggap terhadap suatu produk
Variabel utama untuk melakukan segmentasi pasar industrial sebagai berikut :
1. Segmentasi berdasarkan demografis terdiri dari :

a. Jenis industri
b. Besar perusahaan
c. Lokasi perusahaan
2. Karakterisrtik pengoperasian terdiri dari :
a. Teknologi yang difokuskan
b. Status pengguna (berat, sedang, atau ringan)
c. Kemampuan pelanggan
3. Pendekatan pembeli terdiri dari :
a. Organisasi berfungsi pembeli
b. Sifat hubungan yang ada
c. Struktur kekuatan
d. Kebijakan pembelian umum
e. Kriteria
4. Karakteristik personel industri terdiri dari :
a. Kesamaan pembeli
b. Sikap terhadap resiko
c. Kesetiaan
5. Faktor situasional terdiri dari :
a. Urgensi
b. Pengguna khusus
c. Besarnya pesanan
B. Pasar Sasaran (Market Target)
Setelah segmentasi pasar selesai dilakukan, maka terdapat beberapa segmen

yang layak untuk digarap karena dianggap paling potensial. Secara umum
pengertian menetapkan pasar sasaran adalah mengevaluasi keaktifan setiap
segmen, kemudian memilih salah satu dari segmen pasar atau lebih untuk
dilayani. Menetapkan pasar sasaran dengan cara mengembangkan ukuran dan
daya tarik segmen kemudian memilih segmen sasaran yang diinginkan.
Kegiatan menetapkan pasar sasaran meliputi :
1. Evaluasi segmen pasar :

a. Ukuran dan pertumbuhan segmen seperti data tentang penjualan terakhir
(dalam rupiah) proyeksi laju pertumbuhan dan margin laba dari setiap
segmen. Yang dipilih adalah penjualan terakhir, proyeksi laju
pertumbuhan dan margin laba dari setiap segmen.
b. Struktural segmen yang menarik dilihat dari segi profitabilitasnya. Kurang
menarik apabila terdapat pesaing yang kuat dan agresif. Perhatikan juga
ancaman produk pengganti (subtitusi).
c. Sasaran dan sumber daya perusahaan. Memperhatikan energi yang
dimiliki perusahaan, yaitu ketersediaan sumber daya manusia termasuk
keterampilan yang dimilikinya.
2. Memilih segmen yaitu menentukan satu atau lebih segmen yang memiliki nilai
tinggi bagi perusahaan, menentukan segmen mana dan berapa banyak yang
dapat dilayani :
a. Pemasaran serba sama, melayani semua pasar dalam arti tidak ada
perbedaan. Mencari apa yang sama dalam kebutuhan konsumen.
Biasanya produk seperti permen yang bisa ditujukan untuk ke semua
orang. Keuntungannya adalah dapat lebih menghemat biaya.
b. Pemasaran serbaaneka, merancang tawaran untuk semua pendapatan,
tujuan dan kepribadian. Seperti beda desain untuk industri mobil. Untuk
pasar ini memerlukan biaya tinggi.
c. Pemasaran terpadu, khusus untuk sumber daya manusia yang terbatas.
C. Posisi Pasar (market positioning)
Menentukan posisi pasar yaitu menentukan posisi yang kompetitif untuk produk
atau suatu pasar. Kegiatan ini dilakukan setelah menentukan segmen mana yang
akan dimasuki, maka harus pula menentukan posisi mana yang ingin ditempati
dalam segmen tersebut. Posisi produk adalah bagaimana suatu produk yang
didefinsikan oleh konsumen atas dasar atribut-atributnya. Tujuan penetapan
posisi pasar konsumen (market positioning) adalah untuk membangun dan
mengkomunikasikan keunggulan bersaing produk yang dihasilkan ke dalam
benak konsumen.
Sebagai contoh :
Mobil Mercedes diposisikan sebagai mobil mewah
Mobil Kijang diposisikan sebagai mobil keluarga
Mobil Suzuki Carry diposisikan sebagai mobil angkutan
Strategi penentuan posisi pasar terdiri dari :

a. Atas dasar atribut (harga murah atau mahal).
b. Kesempatan penggunaan (sebagai minuman energi atau turun panas).
c. Menurut pengguna (sampo bagi orang dewasa atau untuk anak-anak).
d. Langsung menghadapi pesaing (kami nomor satu).
e. Kelas produk (sabun kecantikan).
Memilih dan melaksanakan strategi penentuan posisi pasar :
a. Identifikasikan keunggulan kompetitif yang mungkin memberikan nilai yang
terbesar dengan cara mengadakan perbedaan yaitu :
Diferensiasi produk
Diferensiasi jasa
Diferensiasi personel
Diferensiasi citra
b. Memilih keunggulan kompetitif yang tepat
Berapa banyak perbedaan yang dipromosikan
Perbedaan mana yang dipromosikan

c. Mewujudkan dan mengkomunikasikan posisi yang dipilih.
3.5. Strategi Bauran Pemasaran (Marketing Mix)

Setelah strategi bersaing dan unsur segmentasi, target dan posisi pasar (STP)
ditetapkan, maka selanjutnya perlu diselaraskan dengan kegiatan pemasaran seperti
strategi bauran pemasaran (marketing mix strategy). Adapun strategi bauran
pemasaran tersebut yaitu :
a. Strategi Produk
Pihak perusahaan harus lebih dahulu harus mendefinisikan, memilih, dan
mendesain suatu produk disesuaikan dengan kebutuhan dan keinginan
konsumen yang akan dilayaninya, agar investasi yang ditanam dapat berhasil
dengan baik. Produk menurut Kotler adalah sesuatu yang dapat ditawarkan ke
pasar untuk mendapatkan perhatian untuk dibeli, untuk digunakan atau
dikonsumsi yang dapat memenuhi keinginan dan kebutuhan. Produk dapat
berupa barang atau benda berwujud seperti buku, meja, mobil, dan lain-lain: serta
jasa (tidak berwujud) seperti jasa dokter, jasa perbankan, jasa perhotelan, dan
jasa lainnya.
Faktor-faktor yang mempengaruhi kesempatan atau peluang bagi produk adalah ;
1. Perubahan ekonomi
2. Perubahan sosial budaya
3. Perubahan tehnologi
4. Perubahan politik
5. Perubahan lainnya
Strategi produk yang dilakukan oleh perusahaan dalam mengembangkan suatu

produk antara lain :
1. Penentuan logo
Logo merupakan ciri khas suatu produk, sedangkan moto merupakan
serangkain kata-kata yang berisikan visi dan misi perusahaan dalam melayani
masyarakat. Baik logo maupun moto harus dirancang dengan benar.
Pertimbangan pembuatan logo dan moto antara lain :
a. Logo dan moto harus memiliki arti (dalam arti positif)
b. Logo dan moto harus menarik perhatian
c. Logo dan moto harus mudah diingat
2. Menciptakan merek
Merek merupakan suatu hal penting bagi kosnumen untuk mengenal barang
dan jasa yang ditawarkan. Pengertian merek sering diartikan sebagai nama,
istilah, simbol, desain atau kombinasi dari semuanya. Agar merek mudah
dikenal masyarakat, maka penciptaan merek harus mempertimbangkan
faktor-faktor antara lain :
a. Mudah diingat
b. Terkesan hebat dan modern
c. Memiliki arti positif
d. Menarik perhatian
3. Menciptakan kemasan
Kemasan merupakan pembungkus suatu produk. Penciptaan kemasan pun
harus memenuhi berbagai persyaratan, seperti kualitas kemasan, bentuk,
warna, dan persyaratan lainnya.
4. Keputusan label
Label merupakan sesuatu yang direkatkan pada produk yang ditawarkan dan
merupakan bagian dari kemasan. Di dalam label harus menjelaskan siapa
yang membuat, dimana dibuat, kapan dibuat, cara menggunakannya, waktu
kadaluwarsanya, dan informasi lainnya.
b. Strategi harga
Harga merupakan salah satu aspek penting dalam kegiatan marketing mix. Harga
adalah sejumlah uang yang diserahkan dalam pertukaran untuk mendapatkan
suatu barang dan jasa. Penentuan harga menjadi sangat penting untuk
diperhatikan. Salah dalam menentukan harga akan berakibat fatal terhadap
produk yang ditawarkan dan berakibat tidak lakunya produk tersebut di pasar.
Langkah-langkah yang perlu ditempuh dalam menetapkan harga yang tepat
terhadap suatu produk adalah :
1. Menentukan tujuan penetapan harga.
2. Memperkirakan permintaan, biaya, dan laba.
3. Memilih strategi harga untuk membantu menentukan harga dasar.
4. Menyesuaikan harga dasar dengan taktik penetapan harga.
Penentuan harga oleh suatu perusahaan dimaksudkan dengan berbagai tujuan

yang hendak dicapai. Tujuan harga secara umum adalah sebagai berikut :
1. Untuk bertahan hidup.
2. Untuk memaksimalkan laba.
3. Untuk memperbesar market share.
4. Mutu produk.
5. Adanya pesaing.
Besarnya harga yang harus dipasang tentu disesuaikan dengan tujuan penentuan
harga. Ada tiga strategi dasar dalam penetapan harga :
1. Skimming price yaitu harga awal produk yang ditetapkan setinggi-tingginya
dengan tujuan bahwa produk atau jasa memiliki kualitas tinggi.
2. Penetration pricing, yaitu dengan menetapkan harga yang serendah mungkin
dengan tujuan untuk menguasai pasar.
3. Status quo pricing yaitu penetapan harga status quo adalah harga ditetapkan
sesuai dengan harga pesaing.
c. Strategi lokasi dan distribusi
Kegiatan pemasaran yang ketiga adalah penentuan lokasi dan distribusi baik
untuk kantor cabang, kantor pusat, pabrik atau gudang. Penentuan lokasi dan
distribusi sangat penting agar konsumen mudah menjangkau setiap lokasi yang
ada serta mendistribusikan barang dan jasa. Demikian pula sarana dan prasana
harus memberikan rasa nyaman dan aman kepada seluruh konsumennya. Hal-
hal yang perlu dalam pemilihan dan penentuan loaksi adalah pertimbangan
sebagai berikut :
1. Dekat dengan kawasan industri.
2. Dekat dengan lokasi perkantoran.
3. Dekat dengan lokasi pasar.
4. Dekat dengan pusat pemerintahan.
5. Dekat dengan lokasi perumahan atau masyarakat.
6. Mempertimbangkan jumlah pesaing yang ada di suatu lokasi.
7. Sarana dan prasarana (jalan, pelabuhan, listrik, dan lain-lain).
Selanjutnya adalah memilih metode dan jalur distribsi yang akan dipakai dalam
menyalurkan produk ke pasar. Strategi distribusi digunakan untuk menentukan
bagaimana mencapai target pasar dan bagaimana untuk menyelenggarakan
fungsi-fungsi distribusi yang berbeda-beda. Faktor-faktor yang mempengaruhi
strategi distribusi antara lain :
1. Pertimbangan pembeli atau faktor pasar.
Karakteristik pelanggan mempengaruhi keputusan apakah menggunakan
suatu pendekatan distribusi langsung. Perusahaan harus mempertimbangkan
jumlah dan frekuensi pembelian. Juga perlu dipertimbangkan sasaran
pelanggan apakah sasarannya pasar konsumen atau pasar industri. Lokasi
geografis dan ukuran pasar juga penting dipertimbangkan.
2. Karakteristik produk.
Produk yang kompleks, dibuat khusus, dan mahal cenderung menggunakan
saluran distribusi yang pendek dan langsung. Contohnya, alat kedokteran.
Daur hidup produk juga menentukan pilihan saluran distribusi. Pada tahap
awal pembuatan produk dijual secara langsung tapi dalam perkembangannya
bisa menggunakan jasa perantara. Kepekaan produk-produk yang tidak tahan
lama memerlukan saluran distribsui yang pendek.
3. Faktor produsen atau pertimbangan pengawasan dan keuangan.
Produsen yang memiliki sumber daya keuangan, manjerial, dan pemasaran
yang besar dapat lebih baik menggunakan saluran langsung. Sebaliknya
perusahaan yang kecil dan lemah lebih baik menggunakan jasa perantara.
Suatu saluran distribusi adalah suatu jaringan dari organsiasi dan funsgi-fungsi
yang menghubungkan produsen kepada konsumen akhir. Dasar penentuan
saluan distribusi untuk produk konsumen dan saluran distribusi untuk produk
industri yaitu :
1. Dasar saluran distribusi untuk produk konsumen terdiri dari :
a. Produsen -------- konsumen
b. Produsen -------- pengecer -------- konsumen
c. Produsen -------- grosir --------- pengecer ------- konsumen
d. Produsen --------- agen -------- grosir -------- pengecer --------- konsumen
2. Dasar saluran distribusi untuk produk insdustri terdiri dari :
a. Produen ------ pemakai barang industri
b. Produsen ------- dealer ------- pemakai barang industri
c. Produesen -------- agen -------- pemakai barang industri.
Adapun fungsi saluran distribusi yang dilaksanakan oleh perantara antara lain :
1. Fungsi transaksi.
Meliputi kegiatan menghubungi dan mengomunikasikan dengan calon
pelanggan untuk membuat mereka sadar terhadap produk yang telah ada dan
menjelaskan kelebihan dan manfaat dari produk tersebut.
2. Fungsi logistik.
Meliputi kegiatan pengangkutan dan menyortir barang untuk mengatasi
perbedaan sementara dan tempat. Menyimpan untuk memelihara dan
melindungi barang.
3. Fungsi fasilitas.
Meliputi penelitian dan pembiayaan. Penelitian yakni mengumpulkan informasi
tentang anggota-anggota saluran dan pelanggan lainnya. Pembiayaan adalah
memastikan bahwa anggota saluran tersebut memiliki uang yang cukup guna
memindahkan aliran barang melalui saluran distribusi sampai ke konsuem
akhir.
d. Strategi promosi
Promosi merupakan kegiatan marketing mix yang terakhir. Kegiatan ini
merupakan kegiatan yang sama pentingnya dengan ketiga kegiatan di atas, baik
produk, harga, dan lokasi/distribusi. Dalam kegiatan ini perusahaan berusaha
untuk mempromosikan seluruh produk atau jasa yang dimilikinya baik langsung
maupun tidak langsung. Promosi merupakan sarana yang paling ampuh untuk
menarik dan mempertahankan konsumennya. Salah satu tujuan promsoi
perusahaan adalah menginformasikan segala jenis produk yang ditawarkan dan
berusaha menarik calon konsumen yang bru. Paling tidak ada empat macam
sarana promosi yang dapat digunakan oleh setiap perusahaan dalam
mempromosikan baik produk maupun jasanya.
Keempat macam sarana promosi yang dapat digunakan antara lain :

1. Periklanan.
2. Promosi penjualan.
3. Publisitas.
4. Penjualan pribadi.
Iklan adalah sarana promosi yang digunakan untuk perusahaan guna
menginformasikan, menarik,dan mempengaruhi calon konsumennya.
Penggunaan promosi dengan iklan dapat dilakukan dengan berbagai media
seperti lewat :
1. Pemasangan billboard di jalan-jalan strategis.
2. Pencetakan brosur baik disebarkan di setiap cabang atau pusat-pusat
perbelanjaan.
3. Pemasangan spanduk di lokasi tertentu yangs strategis.
4. Pemasangan iklan melalui koran.
5. Pemasangan iklan melalui majalah.
6. Pemasangan iklan melalui televisi.
7. Pemasangan iklan melalui radio.
Tujuan penggunaan dan pemilihan media iklan tergantung dari tujuan
perusahaan. Masing-masing media mempunyai tujuan dan segmentasi sendiri.
Terdapat paling tidak empat macam tujuan pengguna iklan sebagai media
promosi yaitu :
1. Untuk pemberitahuan tentang segala sesuatu yang berkaitan dengan produk
yang dimiliki oleh suatu perusahaan, dan kelebihan suatu produk atau
informasi lainnya.
2. Untuk mengingatkan kembali kepada pelanggan tentang keberadaan atau
keunggulan produk yang ditawarkan.
3. Untuk mendapatkan perhatian dan minat para konsumen dengan harapan
akan memperoleh daya tarik dari para calon.
4. Mempengaruhi pelanggan saingan agar berpindah ke perusahaan yang
mengiklankan.
Kemudian pertimbangan penggunan media yang akan diapakai untuk
pemasangan iklan di suatu media antara lain :
1. Jangkauan media yang akan digunakan.
2. Sasaran atau konsumen yang akan dituju.
3. Besarnya biaya yang akan dikeluarkan.
Di samping promosi lewat iklan, promosi lainnya dapat dilakukan melalui promosi
penjualan atau sales promotion. Tujuan promosi penjualan adalah untuk
meningkatkan penjualan atau meningkatkan jumlah pelanggan. Promosi
penjualan dilakukan untuk menarik pelanggan agar segera membeli maka perlu
dibuatkan promosi penjualan yang menarik.
Bagi perusahaan promosi penjualan dapat dilakukan melalui :
1. Pemberian harga khusus atau potongan harga (diskon) untuk produk
tertentu.
2. Pemberian undian kepada setiap pelanggan yang membeli dalam jumlah
tertentu.
3. Pemberian cendera mata serta kenang-kenangan lainya kepada
konsumen yang loyal.
4. Promosi dan penjualan lainnya.
3.6. Peramalan Di Masa Mendatang
Peramalan merupakan pengetahuan dan seni untuk memperkirakan apa saja yang
akan terjadi di masa yang akan datang pada saat sekarang. Dalam melakukan
peramalan, peramal harus mencari data dan informasi masa lalu. Data dan informasi
masa lalu merupakan perilaku yang terjadi di masa lalu dengan berbagai kondisi
pada saat itu.
Kondisi yang menyebabkan perilaku data dan informasi tersebut bisa dijadikan acuan
bagi kondisi sekarang dan di masa mendatang. Dalam melakukan peramalan kondisi
ini dapat dijadikan alat untuk melakukan peramalan, apa yang mungkin akan terjadi
di masa mendatang dengan asumsi-asumsi tertentu. Hal ini perlu dilakukan
mengingat di masa yang akan datang penuh dengan berbagai ketidakpastian.
Dalam praktiknya ada beberapa jenis peramalan, hal ini tergantung dari sudut mana
kita memandangnya. Jenis –jenis peramalan dimaksud antara lain :
1. Jika dilihat dari segi penyusunnya :

a. Peramalan subjektif merupakan peramalan yang didasarkan atas dasar
perasaan atau feeling dari seorang yang menyusunnya. Dalam hal ini,
pandangan dan pengalaman masa lalu dari orang yang menyusun sangat
menentukan hasil ramalan .
b. Peramalan objektif merupakan peramalan yang didasarkan atas data dan
informasi yang ada, kemudian dianalisis dengan menggunakan teknik atau
metode tertentu. Data yang digunakan biasanya data masa lalu untuk
berbagai periode.
2. Dilihat dari segi sifat ramalan :
a. Peramalan kuallitatif merupakan peramalan yang ditawarkan atas kualitatif
dan biasanya peramalan ini didasarkan kepada hasil penyelidikan.
b. Peramalan kuantitatif merupakan peramalan yang didasarkan atas dasar data
kuantitatif masa lalu (dalam bentuk angka-angka).
3. Dilihat dari jangka waktu :
a. Peramalan jangka pendek merupakan peramalan yang didasarkan pada
waktu kurang dari satu tahun.
b. Peramalan jangka menengah merupakan peramalan yang didasarkan pada
rentang waktu dari satu tahun sampai tiga tahun.
c. Peramalan jangka panjang merupakan peramalan yang didasarkan pada
kurun waktu lebih dari tiga tahun.
Selanjutnya untuk meramalkan permintaan yang akan datang terdiri dari berbagai
cara. Masing-masing cara memiliki kelebihan tersendiri. Dalam praktiknya, untuk
melakukan peramalan permintaan di masa datang dapat dilakukan dengan cara
sebagai berikut :
a. Survei niat pembeli.
b. Gabungan pendapat tenaga penjual.
c. Pendapat ahli.
d. Metode tes pasar analisa deret waktu.
e. Analisis permintaan secara statistik.
Adapun penyusunan ramalan dapat dilakukan atas dasar :
a. Apa kata orang, penelitian atas pendapat pembeli, tenaga penjual, dan
pendapat para ahli.
b. Apa yang dilakukan orang, uji pasar, dan tanggapan orang.
c. Apa yang telah dilakukan orang, perilaku pembeli di masa lalu, dengan deret
waktu atau analisis regresi.
Permintaan adalah jumlah barang dan jasa yang diminta konsumen pada
berbagai tingkat harga pasa suatu waktu tertentu. Faktor yang mempengaruhi
permintaan suatu barang dan jasa adalah :
a. Harga barang itu sendiri.
b. Harga barang lain yang memiliki hubungan (barang pengganti atau barang
pelengkap).
c. Pendapatan.
d. Selera.
e. Jumlah penduduk.
f. Faktor khusus (akses).
Pengertian penawaran adalah jumlah barang dan jasa yang ditawarkan produsen
pada berbagai tingkat harga pada suatu waktu tertentu. Faktor-faktor yang
mempengaruhi penawaran suatu barang atau jasa adalah :
a. Harga barang itu sendiri.
b. Harga barang lain yang memiliki hubungan ( barang pengganti atau barang
pelengkap).
c. Teknologi.
d. Harga input (ongkos produksi).
e. Tujuan perusahaan.
f. Faktor khusus (akses).
Jumlah permintaan dan penawaran serta jenis barang yang ada di pasar ini dapat
dijadikan dasar untuk mengetahui struktur pasar atas produk atau jasa tersebut.
Dalam praktiknya terdapat berbagai struktur pasar yang ada. Salah satu cara
untuk mengenal struktur pasar adalah dengan melihat jumlah perusahaan yang
ada di dalam industrri yang menawarkan suatu barang dan jasa. Jenis struktur
pasar yang ada dapat dikelompokkan ke dalam :
a. Pasar persaingan sempurna.
b. Pasar persaingan monopolistik.
c. Pasar oligopoli.
d. Pasar monopoli.
3.7. Aspek Pasar Tower Solo Technopark
3.7.1. Focus Group Discussion (FGD) Stake Holder Tower STP

Untuk mendalami potensi pasar Tower STP langkah yang dilakukan adalah
mengadakan focus group discussion. Kegiatan ini untuk menggali lebih dalam
berbagai informasi yang akan berguna dalam melihat potensi pasar
pembangunan Tower STP. Stakeholder atau pemangku kepentigan diambil
dari berbagai komunitas bisnis dan asosiasi bisnis yang berada di Solo
sekitarnya. Pemangku kepentingan yang berkenan hadir dalam FGD yang
dilakukan di ruang rapat Bappeda Surakarta antara lain :
1. HIPMI
2. Apkomindo
3. PPGI (Persatuan Perusahaan Grafika Indonsia)
4. PMS (Perkumpulan Masyarakat Surakarta)
5. ASITA
6. Perbarindo
7. Kadin
8. IHS
9. PHRI
FGD dilakukan dengan suasana santai dan teratur. Hal ini berguna untuk
membuat peserta FGD lebih tenang dalam menyampaikan berbagai usulan
dan kebutuhan bisnis apa saja yang dapat dilakukan dalam Tower STP. FGD
yang dilakukan mampu menjaring kebutuhan bisnis para pemangku
kepentingan ini sehingga dapat dijadikan landasan pembangunan Tower STP
sehingga aspek ekonomis pembangunan Tower STP dapat dipotret lebih
mendalam. Dalam kegiatan feasibility study ini akan melihat potensi pasar
yang ada dan bagaimana mengarap permintaan pasar ini.
Aspek pasar dan pemasaran atau oleh Gitinger diistilahkan sebagai
aspek komersil merupakan rencana pemasaran output yang dihasilkan oleh
proyek dan rencana penyediaan input yang dibutuhkan untuk kelangsungan
dan pelaksanaan proyek. Berdasarkan uraian tersebut, maka dalam aspek
pasar dan pemasaran terdapat dua sudut pandang yaitu sudut pandang
output dan sudut pandang input.
Aspek pasar dan pemasaran dari sudut pandang output setidaknya mampu
menjawab pertanyaan-pertanyaan di bawah ini :
1. Apakah terdapat pasar cukup atau permintaan yang cukup untuk produk
yang ditawarkan?
2. Berapa besar porsi (share) keseluruhan pasar yang akan dikuasai
proyek?
3. Apakah tersedia fasilitas-fasilitas yang dibutuhkan oleh konsumen ?
4. Apakah proyek menghasilkan kualifikasi atau kualitas yang diminta oleh
pasar?
A. Hasil FGD
FGD dengan stakeholder atau pemangku kepentingan dalam hal ini
asosiasi bisnis yang bekerja di Solo sekitarnya telah dilakukan dua kali
yaitu :
1. FGD 1
FGD ini dihadiri oleh perwakilan dari berbagai asosiasi bisnis yang
mempunyai banyak kepentingan bsinis dan mempunyai jangkauan
pasar yang besar bagi produk mereka. FGD kali ini dihadiri oleh
berbagai asosiasi bisnis yang biasa melakukan aktifitasnya di Solo
sekitarnya, antara lain :
a. Tanggapan dari HIPMI :
Hadir dalam acara ini HIPMI dari bidang pariwisata. Kebutuhan
HIPMI bidang pariwisata antara lain meeting room dengan
kapasitas 1.500 orang atau lebih. Selain itu ada saran untuk
membangun sarana pendukung dahulu seperti jalur transportasi,
jalan masuk, dukungan armada taxi yang memadai, bis yang layak
serta alat tranportasi lainnya yang layak untuk para tamu luar kota
sehingga even-even yang direncanakan dapat terealisasi dengan
baik. Dari HIPMi tercetus pula harapan dan informasi kapan
bangunan ini selesai dibuat. Hal ini akan disesuaikan jadwal
pelaksanaan even-even tahunan HIPMI sendiri.
Selain itu HIPMI berpendapat potensi MICE dianggap sudah
crowded. Seringkali terjadi kegiatan di kota Solo tetapi tamunya
bermalam di Yogyakarta karena semua hotel telah penuh. Untuk
melayani even dengan tamu 250 orang ke atas mengalami
kesulitan dalam hal akomodasi.
b. Tanggapan dari Apkomindo :
Kebutuhan Apkomindo adalah hall untuk expo. Luasan yang
dibutuhkan kira-kira dua kali hall gedung pertemuan Diamond jalan
Slamet Riyadi solo. Apkomindo melakukan expo di Solo minimal 4
kali dalam setahun.
Pengunjung total Apkomindo sekitar 14.000 sampai 16.000 pagi
sampai malam. Selain itu terdapat peserta pameran yang
memerlukan stand dan layout tata ruang yang cukup.
c. Tanggapan dari ASITA :
Kota Solo adalah kota pariwisata. Gedung yang akan dibangun
pemerintah diharap supaya holistic artinya mampu menanmpung
banyak kebutuhan tidak hanya dilihat dari MICE saja. Hal ini
disebabkan karena kota Solo sudah menjadi surga belanja atau
shooping. Aktifitas MICE akan menimbulkan banyak kebutuhan
antara lain orang luar kota yang meeting di Solo akan mencari
beragam oleh-oleh khas Solo untuk orang rumah. Konsep
pariwisata yang penting adalah what to see what to enjoy what to
do. Tower STP diharap mampu menambah fasilitas layanan
pariwisata Solo.
ASITA juga menyarankan Tower STP jangan hanya hidup dari
kegiatan meeting atau expo saja. Bangunan harus dibuat menarik
sehingga orang mau datang ke situ walau hanya sekedar berfoto
dan meng up date status di jaringan social seperti facebook atau
twiternya. Selain itu diharapkan Tower STP ada pojok kuliner yang
khas. Hal ini karena Solo adalah kota shopping. Wisata belanja di
Solo masih dianggap murah. Sekali mau berwisata di Tower STP
banyak lokasi sekitar Tower STP juga mengalami dampak
positifnya seperti kampus UNS, kampus ISI dan lainnya. Selain itu
food court yang akan ada perlu ditata supaya tidak terkesan
kumuh. Food court didirikan untuk dua tujuan yaitu untuk
pengunjung dan pegawai STP sendiri.
Simbol heritage yang diusulkan ASITA antara lain desain batik
atau keris. Selain itu desain tokoh wayang juga dapat dijadikan
pertimbangan.
Tower STP diharapkan mempunyai diferensiasi bukan hanya
luasan zona yang dipunyai yaitu 8 hektar. Konsep yang diusulkan
adalah tourism dan education. Pusat penelitian juga perlu didirikan
untuk menjembatani kebutuhan di lapangan dan pelatihan
ketrampilan yang diperlukan. Informasi tambahan even yang
diadakan oleh Apkomindo per hari bisa dikunjungi 10.000 orang
sehingga perlu dipikirkan luasan gedung yang akan dibangun.
MICE di Solo biasanya tidak ada ruang untuk sidang komisi
sehingga Tower STP diharapkan mampu memenuhi kebutuhan ini.
Bangunan ini harus bisa menjadi destinasi yang something to see,
something to do, something to buy.
d. Tanggapan dari PPGI :
Pameran yang diadakan oleh PPGI minimal dua kali setahun. Kota
Jogja juga sudah tertarik untuk acara ini. PPGI diminta
mengadakan even serupa di JEC Jogja. Asosiasi ini juga
memerlukan hotel dengan harga terjangkau. Hotel Diamond Solo
dianggap mahal. PPGI merasa senang pemerintah Kota Surakarta
sudah memikirkan pembangunan gedung pertemuan ini.
Walaupun demikian ada kendala lokasi pembangunan tower STP
untuk kegiatan PPGI yaitu letak geografis di Pedaringan dianggap
kurang strategis karena pameran mesin diangkut dengan truk
kontainer sehingga harus memperhatikan kontur tanah.
Analisis FGD
Dalam FGD pertama kali ini terlihat antusiasme asosiasi bisnis melihat
rencana pembangunan Tower STP. Beberapa harapan dan keinginan
kegiatan bisnis yang belum dapat dilakukan secara maksimal di kota
Solo dan sekitarnya adalah kegiatan Meeting Incentive Conference
Exhibition (MICE) skala besar. Bisnis pameran dan expo terlihat cukup
menjanjikan di kota Solo. Hal ini terlihat dari kegiatan rutin beberapa
asosiasi bisnis yang mampu menyerap banyak pengunjung. Masukan
ini dapat dijadikan dasar potensi pasar yang bagus untuk penggunaan
tower STP secara ekonomis. HIPMI Solo ingin tahu lebih banyak
kapan Tower STP selesai dibuat. Hal ini berguna untuk menyesuaikan
jadwal kegiatan bisnis tahunan HIPMI yang memerlukan ruangan yang
cukup memadai dan cukup representatif. Oleh karena itu kegiatan
HIPMI ini merupakan potensi pasar yang baik untuk Tower
STP.Apkomindo membutuhkan ruangan yang luasnya dua kali hall
gedung pertemuan Diamond jalan Slamet Riyadi. Kegiatan tahunan
Apkomindo minimal 4 kali dalam setahun. Pengunjung total
Apkomindo sekitar 14.000 sampai 16.000 pagi sampai malam. Selain
itu terdapat peserta pameran yang memerlukan stand dan layout tata
ruang yang cukup. Dengan demikian kebutuhan hall Apkomindo
merupakan potensi pasar bagi Tower STP. Konsep pariwisata bagi
ASITA adalah yang penting what to see what to enjoy what to do.
Tower STP diharap mampu menambah fasilitas layanan pariwisata
Solo. Dengan demikian tower STP dapat menjadi salah satu ikon
pariwisata terutama bagi tamu hotel di Solo. Tower STP dapat menjadi
daya tarik tersendiri ketika tamu hotel bermalam di kota Solo. Tower
STP diharapkan mempunyai diferensiasi bukan hanya luasan zona
yang dipunyai yaitu 8 hektar tetapi menjadi ikon buddaya di Solo selain
yang sudah ada.Hal ini dapat diwujudkan dengan desain bangunan
dan fungsi bangunan itu sendiri. Konsep yang diusulkan adalah
tourism dan education. Pusat penelitian juga perlu didirikan untuk
menjembatani kebutuhan di lapangan dan pelatihan ketrampilan yang
diperlukan. Konsep something to see, something to do, some thing to
buy dapat dicermati oleh pengelola Tower STP. Walaupun demikian
kekurangan dari Tower STP adalah lokasi yang berada di pinggir kota
dengan kontur tanah yang naik turun. PPGI berpendapat ruang expo
Tower STP mempunyai hambatan jika disewa PPGI karena pameran
mesin grafika selalu menggunakan truk container. Oleh karena itu
prasarana perlu dipersiapkan dengan baik seperti jalan diperlebar,
dukungan transportasi yang baik misal taxi dan bis yang dapat
melayani orang luar kota dengan baik, penerangan, lapangan parkir
yang luas, lapangan untuk docking barang pameran dan lainnya.
Kesimpulan dari hasil FGD :

Dari keterangan di atas dapat ditarik kesimpulan bahwa berbagai
asosiasi profesi yang selalu mempunyai agenda MICE baik rutin dan
tidak rutin menjadi pasar potensial dari semua produk STP.
2. FGD 2
FGD ini dihadiri oleh perwakilan dari berbagai asosiasi bisnis yang
mempunyai banyak kepentingan bsinis dan mempunyai jangkauan
pasar yang besar bagi produk mereka. FGD kali ini dihadiri oleh
berbagai asosiasi bisnis antara lain :
a. Kadin :
Kadin memberikan info bahwa Solo belum punya balai lelang.
Space untuk kuliner juga diperhatikan supaya menjadi salah satu
daya tarik tersendiri. Kadin mengharapkan ada ruang pameran,
ruang lelang, ruang perform serta ruang kuliner. Kadin
mengusulkan supaya meniru PGS untuk menggratiskan beberapa
lantai selama sebulan sepaya menarik sembari mengingatkan Solo
adalah kota dengan karakter kuliner dan budayanya. Kadin
berharap pembangunan tower STP ini mempunyai trikcle down
effect bagi masyarakat sekitarnya.
b. Asmindo
Asmindo berpendapat perlu ada ruang exhibition hall yang
berskala nasional. Lokasi Tower STP dianggap terlalu jauh dan
kurang strategis. Walaupun demikian gedung atau hall di Solo
yang sudah ada dianggap belum memadai dengan kebutuhan
kegiatan expose hingga ide pembangunan tower STP ini masih
dianggap mempunyai potensi dalam memenuhi kebutuhan itu.
c. Solo Creative City Network
Solo Creative City Network mengusulkan konsep city creative
sebagai acuan dalam membangun Tower STP. SCCN
berpendapat bahwa perlu juga dilihat budaya kota Solo. Lokasi
Tower STP dianggap jauh sehingga perlu diperhatikan aspek
kenyamaan ketika berkunjung di sana. Kalau suasananya nyaman
masyarakat akan mau dengan senang hati berkunjung. Untuk
bentuk bangunan Tower STP perwakilan SCCN berpendapat
dibuat desain yang dapat menjadi ikon Kota Solo misal keris atau
desain batik.
d. Perbarindo
Perbarindo berharap Tower STP dapat menjadi sarana pelatihan
professional seperti pelatihan perbankan bagi para anggotanya.
Perbarindo saat ini sedang giat menggarap bisnis pertanian yang
memerlukan pemahaman mendalam mengenai pembiayaaannya.
Asosiasi ini juga menyoroti bagaimana caranya orang yang
mempunyai kemampuan bayar dapat dibiayai perbankan dengan
memperhatikan resiko yang ada.
e. IHS
IHS berpendapat Solo butuh landmark dan pembangunan Tower
STP ini cukup mampu memenuhi harapan itu. HIS sebaga
lembaga pendidikan mempunyai agenda wisuda yang teratur dan
membutuhkan gedung yang menampung banyaknya calon
wisudawan beserta undangan. Dalam waktu dekat HIS akan
mewisuda sekitar 700 siswanya beserta tamu undangan lainnya.
f. PHRI
PHRI mengaku kesulitan mencari MICE yang dapat menampung
8.000 orang. Ada peluang international event yang harusnya bisa
ditangkap oleh Solo. Lokasi kota Solo diuntungkan dengan segitiga
Solo-Jogja-Semarang karena menjadi centernya. Walaupun
demikian pada hari kedua banyak tamu di Solo menjadi agak
bingung untuk berkegiatan apa. Oleh karena itu Tower STP bisa
diharapkan menjadi salah satu destinasi bagi para tamu hotel.
g. Direktur STP
Secara desain direktur STP menginformasikan bentuk sebelumnya
adalah bunga teratai sehingga menara bisa dibentuk bunga teratai.
Multiplier effect dirasa bisa dinikmati oleh masyarakat sekitar
misalnya usaha kos-kosan. Dampaknya bisa dirasakan sampai
daerah Mojosongo apalagi kalau mobil SMK bisa dikembangkan
lagi maka Mojosongo dan Subosuko bisa terangkat. Teknologi obat
herbal bisa juga dikembangkan dengan menggadeng tanaman
obat dari Tawangmangu. Materi bisa dibawa dari balai tanaman
obat ke STP sehingga tanaman herbal berbasis teknologi. Konsep
perkantoran berkonsep one stop service.
h. Bappeda Solo
Bappeda Solo juga melihat Solo sebagai destinasi wisata sehingga
harus ada bangunan untuk keperluan MICE skala besar.
Kegiatannya antara lain pameran alat kedokteran. Sky tower
monumental tetapi juga ada nilai ekonomisnya seperti bisa
dimanfaatkan sebagai stasiun televisi. Disamping itu juga dapat
dipakai wisata education tourism misal sebagai pusat peragaan
iptek. Teknologi bisa modern maupun lokal misal menjadi tempat
pembuatan keris.
Analisis FGD
Kadin menanggapi positif rencana pembangunan Tower STP ini. Lebih
lanjut Kadin mengusulkan adanya ruang pameran, ruang lelang,
ruang perform serta ruang kuliner. Informasi yang didapat dari Kadin
kota Solo belum mempunyai ruang lelang yang representatif.
Pembanguan Tower STP diharapkan mampu memenuhi kebutuhan
ruang-ruang tersebut. Kapasitas ruang diharapkan lebih besar dari
yang sudah ada yaitu minimal 3.000 orang. Lahan parkir menjadi
perhatian yang krusial termasuk parkir loading. Luasan harus bisa
untuk putar truk gandeng. Dengan demikian terlihat kebutuhan akan
berbagai ruang dan lahan parkir yang memadai dengan berbagai
keperluan. Asmindo berpendapat bahwa lokasi yang dianggap jauh
dari keramaian. Oleh karena itu perlu dibangun juga infrastruktur yang
memadai. Konsep MICE harus bisa membuat orang tertarik dengan
dibangunnya restoran dan hotel untuk tamu-tamu luar kota. SCCN
berharap pembangunan Tower STP ini membawa landmark bagi kota
Solo. Tower STP harus bisa memikat kaum muda untuk sekedar
‘nongkrong’ dilokasi tersebut. Salah satu daya tariknya adalah café
untuk anak muda. SCCN menyoroti budaya kota Solo yang ‘manja’
dan enggan ‘dolan’ ke lokasi yang dianggap terlalu jauh dari pusat
kota. Untuk desain bangunan di usulkan bentuk keris atau motif batik.
Dengan demikian usulan ini merupakan dukungan pembangunan
Tower STP. Perbarindo berharap Tower STP dapat dijadikan pusat
pelatihan perbankan sehingga kemampuan para bankir dapat
berkembang. Oleh karena itu Perbarindo setuju dan mendukung
pembangunan Tower STP karena dapat membantu para anggota
Perbarindo. HIS mengungkapkan kebutuhan ruang untuk wisuda
dalam jumlah peserta wisuda yang besar. Oleh karena itu IHS
mendukung menyambut gembira rencana pembangunan Tower STP
yang akan berguna menyediakan ruang wisuda yang lebih luas. PHRI
menganggap kota Solo sebagai pusatnya segitiga Solo Jogja
Semarang. Lebih lanjut PHRI berharap pembangunan Tower STP
jangan sampai hanya bangunan saja tetapi mempunyai roh yang kuat
sehingga lebih mampu melayani kegiatan MICE dalam skala besar
dan nasional bahkan internasional. Direktur STP berpendapat akan
banyak multilplier effect bagi masyarakat sekitar. Bappeda Solo
mempunyai harapan bahwa pembangunan Tower STP ini akan
mendapatkan Sky tower monumental tetapi juga ada nilai
ekonomisnya seperti bisa dimanfaatkan sebagai stasiun televisi.
Disamping itu juga dapat dipakai wisata education tourism misal
sebagai pusat peragaan iptek.
Kesimpulan dari hasil FGD :

Dari keterangan di atas dapat ditarik kesimpulan bahwa berbagai
asosiasi profesi yang selalu mempunyai agenda MICE baik rutin dan
tidak rutin menjadi pasar potensial dari semua produk STP.
3.7.2. Analisis Tingkat Pelayanan Yang Diharapkan Calon Pengguna Tower

STP.
Analisis ini untuk menentukan tingkat pelayanan yang diharapkan oleh calon
tenant/penghuni/pengguna Tower STP.
Dari dua FGD yang dilakukan di kantor Bappeda Surakarta terlihat beberapa
layanan yang diharapkan oleh calon pengguna Tower STP.
Tabel III.9
Tingkat pelayanan Yang diHarapkan oleh Calon Tenant
Tingkat Pelayanan Yang Diinginkan

No Asosiasi Komentar
Calon Tenant Tower STP
1. HIPMI Fasilitas Bisnis MICE di Tower STP Bangunan Tower STP harus
cukup memadai untuk perhelatan skala didukung sarana dan prasarana yang
nasional lengkap
2. Apkomindo Fasilitas untuk ruang pamer yang Bangunan Tower STP harus
memadai didukung sarana dan prasarana yang
lengkap
3. ASITA Layanan perbankan minimal ATM Bangunan Tower STP harus
layanan ticketing didukung sarana dan prasarana yang
layanan informasi kegiatan lengkap
4. PPGI Biaya sewa yang terjangkau. Sebagai Bangunan Tower STP harus
patokan kalau bisa yang lebih murah didukung sarana dan prasarana yang
dari gedung Diamond jalan Slamet lengkap
Riyadi
5. Kadin Biaya sewa yang murah supaya barang Bangunan Tower STP harus
dijual untuk keperluan shopping juga didukung sarana dan prasarana yang
murah lengkap
6. Asmindo Jalan menuju Tower STP supaya tidak Bangunan Tower STP harus
macet didukung sarana dan prasarana yang
lengkap
7. Solo Creative Suasana yang nyaman Bangunan Tower STP harus
City Network didukung sarana dan prasarana yang
lengkap
10. PHRI Layanan hotel minimal bintang 4 Bangunan Tower STP harus
didukung sarana dan prasarana yang
lengkap
Kesimpulan : layanan yang dibutuhkan oleh asosiasi bisnis adalah layanan standar yang harus ada.
Layanan ini akan mendukung kegiatan bisnis yang ada.
Sumber : data primer diolah 2013
Dari tabel diatas terlihat beberapa layanan yang diharapakan oleh calon
tenant jika mereka menyewa Tower STP untuk kegiatan bisnisnya. Layanan
ini terlihat layanan standar yang mereka dapatkan ketika menyewa space
ruang untuk berbagai kegiatan. Hendaknya pengelola Tower STP melakukan
terobosan layanan sehingga menjadi lebih menarik misalnya program diskon,
program rescheduling, program kemitraan, dan lain sebagainya.
Dalam in depth interview yang dilakukan di Kota Semarang beberapa
perwakilan asosiasi mempunyai pendapat mengenai layanan yang perlu
disediakan oleh Tower STP. Beberapa layanan itu antara lain tercakup dalam
tabel dibawah ini.
Tabel III.10
Tingkat pelayanan Yang diHarapkan oleh Calon Tenant
Tingkat Pelayanan yang diinginkan calon

No Asosiasi Komentar
Tenant Tower STP
1. AEOC Jadwal penggunaan / penyewaan ruang Bangunan Tower STP
yang jelas supaya tidak terjadi harus didukung sarana
kunjungan yang crowded. Alasannya dan prasarana yang
adalah bentrok jadwal yang dapat lengkap
mengganggu
Akses ke lokasi misalnya dengan
penambahan shuttle bus
Mall masih menjadi andalan kegiatan EO
karena mall adalah tempat
berkumpulnya orang
2. Pengusaha Jasa Harga yang wajar. Harga yang Bangunan Tower STP
Pameran diinginkan adalah harga pertama harus didukung sarana
sebelum dikuasai oleh EO tertentu dan prasarana yang
Harga tidak meningkat secara pesat tiap lengkap
tahunnya sehingga asosiasi dapat
merancang penawaran harga yang lebih
stabil kepada klien
Lahan parkir yang cukup luas
Genset yang cukup untuk cadangan
pasokan listrik
Air termasuk sanitasi seperti toilet dan
WC yang cukup
Fasilitas AC yang memadai
Tempat loading barang pameran
Keamanan barang ketika pameran
Sumber : data primer , diolah 2013
Harapan layanan juga tidak jauh beda dari asosiasi bisnis di luar Kota Solo.
Mereka menginginkan layanan yang baik sehingga acara yang menjadi
tanggung jawab mereka dapat selesai dengan lancar dan memuaskan para
klien. Tabel diatas terlihat lebih terinci layanan yang diharapakan. Untuk kota
Semarang dan sekitarnya mereka mengaku kekurangan ruang untuk
melakukan kegiatan bisnisnya. Mereka berpendapat gedung yang bagus dan
repersentatif untuk kegiatan MICE di Semarang hanya dua yaitu Mall Ciputra
dan Mall Paragon. Akibatnya harga sewa tiap tahun selalu meningkat dan ini
tidak bagus untuk bisnis mereka.
Kesimpulan Tingkat Pelayanan Yang Diharapkan Calon Pengguna Tower
STP :
1. STP dapat dipakai perhelatan skala nasisonal (aktifitas MICE skala
besar).
2. Adanya fasilitas ATM dan ticketing.
3. Adanya layanan informasi.
4. Harga sewa yang wajar.
5. Akses ke lokasi yang nyaman.
6. Fasilitas perhotelan bintang 4.
3.7.3. Analisis Potensi Pasar Produk STP

A. Prospek MICE Indonesia
Perkembangan industri MICE (Meeting, Incentive, Confference and
Exhibition) telah memberikan warna yang beragam terhadap jenis
kegiatan industri jasa yang identik dengan pemberian pelayan/services.
MICE merupakan bisnis yang memberikan kontribusi tinggi secara
ekonomi terlebih bagi negara berkembang. Kualitas pelayanan yang
diberikan mampu memberikan kepuasan kepada setiap peserta, industri
MICE mampu memberikan keuntungan yang besar bagi para pelaku
usaha di industri tersebut. Berkembangnya industri
MICE sebagai industri baru yang bisa menguntungkan bagi banyak pihak,
karena industri MICE ini merupakan industri yang kompleks dan
melibatkan banyak pihak. Alasan inilah yang menjadikan tingkat
pertumbuhan para pengusaha penyelenggara MICE bermunculan,
sehingga tidak dipungkiri industri MICE sebagai industri masa kini yang
banyak diminati oleh para pelaku bisnis.
Kegiatan bisnis MICE telah membuka lapangan kerja baru, tidak hanya
menciptakan tenaga kerja musiman saja, tetapi juga telah menciptakan
pekerjaan yang tetap bagi banyak masyarakat. Indonesia dengan wilayah
yang strategis serta memiliki daya tarik tersendiri bagi warga negara
asing, memberikan peluang bagi tumbuhnya industri MICE. Disisi lain
krisis ekonomi yang menimpa negara-negara maju juga turut
mempengaruhi bagi pasar MICE untuk memindahkan kegiatan MICE-nya
di Indonesia.
Prospek MICE Indonesia di tahun mendatang akan semakin membaik.
trend meeting industri dunia tetap positif dengan kegiatan terbanyak
dilakukan oleh bidang medis (ICCA, International Congress and
Convention Association). Trend kegiatan MICE domestik juga
menunjukkan perkembangan yang menggembirakan, tidak saja dilakukan
oleh para pelaku bisnis, asosiasi dan dunia pendidikan, tapi juga dari
pemerintah dan partai-partai politik, baik skala nasional dan internasional.
Hal ini juga bisa dilihat semakin banyaknya permintaan dukungan dari
berbagai pihak kepada Pemerintah, mulai dari kegiatan bidding, promosi,
delegate boosting, site visit dan memperkaya program pada saat suatu
event MICE diselenggarakan.
Berbagai langkah strategis dalam pembangunan MICE di Indonesia
antara lain dengan Pendekatan Co-Marketing dengan para pelaku
industri. Pendekatan Komunitas, yaitu mendukung penyelenggaraan
kegiatan yang dilakukan oleh berbagai komunitas. Memanfaatkan
prominent persons/public figures sebagai ‘Ambassador’ untuk
mempromosikan MICE dan pariwisata Indonesia.
Keinginan Pasar
Faktor penentu dalam memilih Destinasi MICE yang dirilis Warta Ekspor
Kementerian Perdagangan Republik Indonesia (2011) antara lain :
a. Keamanan
Semua konsumen MICE menginginkan adanya jaminan keamanan,
baik dari pemerintah maupun oleh penyelenggara. Dalam setiap event
internasional perlu adanya fasilitas pengamanan yang ketat khususnya
di venue dan akomodasi. Selain itu tempat yang menjadi bagian
pendukung kegiatan juga harus dijaga keamanannya misalnya di
bandara dan tempat hiburan malam selama acara berlangsung.
b. Harga
Harga yang bersaing dengan fasilitas yang lengkap menjadi salah satu
kriteria bagi para konsumen MICE dalam menentukan daerah tujuan
kegiatannya. Fasilitas hiburan yang memadai serta fasilitas pendukung
diluar kegiatan utama menjadi nilai tambah suatu daerah dalam
menarik konsumen MICE
c. Kemudahan Akses
Daerah destinasi MICE membutuhkan fasilitas aksesibilitas dan
transfer baik dari darat, laut maupun udara. Transportasi yang mudah
aman, efisien dan bebas hambatan mempermudah para konsumen
MICE dalam menjangkau kawasan tersebut.
d. Fasilitas Terpelihara
Fasilitas yang terjaga dengan baik pada venue pelaksanaan MICE
akan membuat konsumen MICE nyaman untuk tinggal lebih lama.
Berbagai fasilitas yang disediakan pada venue dengan standar
internasional, resort kelas dunia dan tempat hiburan yang menarik.
e. Infrastruktur
Dalam penyelenggaraan event internasional, dibutuhkan fasilitas
infrastruktur langsung seperti venue meeting dan konvensi yang
berstandar internasional dengan jumlah kapasitas yang memadai serta
terintegrasi dengan hotel dan tempat hiburan. Infrastruktur pendukung
bagi para konsumen untuk menuju ke venue penyelenggaraan sangat
penting. Selain mudah untuk di akses, infrastruktur berstandar
internasional sangat diperlukan diantaranya, bandara yang mampu
menampung pesawat besar dan adanya jalur langsung ke kota
internasional.
f. Atraksi waktu senggang
Program hiburan selama penyelenggaraan kegiatan menjadi daya tarik
tersendiri bagi para konsumen MICE. Untuk menghilangkan kejenuhan
mengikuti acara, pada umumnya diselingi dengan kegiatan hiburan,
diantaranya pertunjukan seni dan budaya maupun mengunjungi objek
wisata.
g. Bahasa
Untuk mempermudah para konsumen MICE dalam mengikuti agenda
kegiatannya, maka perlu adanya tourism hospitality and MICE staff
yang bisa berbahasa asing. Tergantung dengan asal konsumen MICE
tersebut. Penyedia jasa MICE sudah seharusnya menyediakan
profesional yang mampu berbahasa asing.
Akan tetapi dalam pengembangan industri MICE di Indonesia masih

menghadapi beberapa kendala diantaranya :
1. Masih rendahnya awareness destinasi akan pentingnya MICE dan
perlunya dilakukan promosi MICE
2. Kurangnya database MICE yang online and komprehensif;
3. Masih terbatasnya kemudahan dan fasilitas pendukung kegiatan MICE
khususnya aksesibilitas (penerbangan langsung), insentif bagi
kegiatan MICE (barang pameran dan souvenir untuk peserta insentif
tour masuk dalam kategori impor).
Market Trends
Akibat krisis finansial melanda Amerika dan Eropa, memberikan dampak
yang signifikan terhadap pasar MICE, diantaranya lama tinggal menjadi
lebih singkat, jumlah grup menjadi lebih kecil, pengeluaran dollar menjadi
lebih rendah dan pengurangan variasi services. Akan tetapi pasar
pertemuan para Asosiasi justru berkembang karena ada kepentingan
untuk mencari solusi dan memperkuat kepentingan anggota. Para individu
juga lebih termotivasi untuk mendapatkan insentif travel karena kondisi
keuangan, mereka menghemat untuk perjalanan pribadi sedangkan untuk
insentif grup, harga tidak selalu menjadi pertimbangan utama, namun
keragaman penawaran yang sesuai dengan kebutuhan grup lebih utama.
Pasar MICE sangat demanding sehingga perlu menawarkan sesuatu yang
berbeda
Bulan Favorit Penyelanggaran MICE
Sedangkan bulan-bulan favorit penyelenggaraan kegiatan pertemuan
adalah pertengahan tahun seperti bulan Mei dan Juni serta bulan
September dan Oktober.
Tabel III.11
Jenis Tempat Pertemuan 2010
Jumlah
Tempat Pertemuan
Hotel 2.236
Conference/Exhibition Centre 1.367
Universitas 1.098
Lainnya 491
Sumber : ICCA Statistics Report
Tempat penyelenggaraan pertemuan pada umumnya masih di dominasi di

hotel yang mecapai 43%, sedangkan di conference hall mencapai 26%.
Sedangkan dari subjek pertemuan, didominasi oleh ilmu medis, teknologi
dan ilmu pengetahuan. Rata-rata jumlah uang yang dikeluarkan peserta
untuk biaya pertemuan US$ 736.
Tabel III.12
Subjek Pertemuan 2010
Tema Jumlah Pertemuan
Medical Sciences 2.026
Teknologi 1.626
Ilmu Pengetahuan 1.498
Industri 769
Pendidikan 649
Tema Jumlah Pertemuan
Ilmu Sosial 597
Ekonomi 449
Manajemen 414
Transportasi & 390
Telekomunikasi
Commerce 346
Sumber : ICCA Statistics Report
3.7.4. Analisis Pasar Multiplier Effect Produk STP

Potensi pengunjung convention hall tergantung dengan tema dan kegiatan
yang diadakan oleh asosiasi bisnis penyelenggara event dan sejenisnya.
Semakin menarik tema event bagi masyarakat tentu akan semakin berpotensi
menarik jumlah pengunjung ke convention hall STP. Pengunjung even di
convention hall STP ini berpotensi meningkatkan tingkat keterhunian atau
penggunaan bidang usaha lain di STP misalnya hotel, restaurant, ball room
dan kolam renang. Hal ini berkaitan dengan konsep kerumunan yang
mengatakan semakin banyak orang berkumpul maka kebutuhan lainnya akan
muncul. Konsep to see to do to buy dapat terjadi disetiap bidang usaha di
lokasi STP ketika satu even yang dapat menarik pengunjung atau pengguna
selain di convention hall saja. Oleh karena itu kualitas dan daya tarik even
sangat berpengaruh.
Kegiatan rutin kelompok asosiasi profesi misalnya IDI (Ikatan Dokter
Indonesia) atau IKPI (Ikatan Konsultan Pajak Indonesia) yang
menyelenggarakan rapat kerja nasional di tiap bidang divisi akan berpengaruh
juga terhadap tingkat keterhunian atau marketable-nya produk lain di STP
selain convention hall dan hotel saja.
Dalam studi ini paling tidak ada dua kegiatan kegaiatan pemasaran produk
STP baik convention hall, hotel, restaurant, ball room dan gardu pandang.
Berikut ini aktifitas pemasaran dan potensinya :
1. Aktifitas Retail Marketing MICE
Aktifitas retail MICE adalah aktifitas pemasaran yang dilakukan untuk
menarik konsumen dengan sasaran bukan EO yang mengadakan even.
Aktifitas ini antara lain misal pelatihan, rekrut MLM, outbound, pelatihan
guru, naik jabatan. Kegiatan-kegiatan tersebut ditawarkan secara fullboard
artinya akan digabungkan dengan jasa meal dari restaurant misal untuk
rapat kerja rutin suatu kantor di Solo tanpa menggunakan jasa even
organizer dalam arti pantia raker adalah para karyawan selama 10 hari
termasuk 2 meal + 2 coffe break setiap harinya, kegiatan perekrutan
anggota Multi Level Marketing dengan waktu 5 hari akan digabungkan
dengan meal dari restaurant meeting 1 meal + 1 coffe break. Jadi yang
dipasarkan sebagai produk utama adalah aktifitas MICE yang nanti akan
mendorong penjualan semua produk di restauran, gardu pandang, ball
room.
Potensi Aktifitas Retail Marketing MICE difokuskan pada sewa kamar
hotel. Asumsinya kegiatan ini akan meningkatkan penjualan di bidang lain
misal meeting room dan restaurant
Tabel III.13
Tabel perkiraan pendapatan MICE Non Even
Perkiraan Pendapatan
No Bulan Keterangan kenaikan kenaikan kenaikan
0% 35% 45%
1. Januari bulan non even 81.900.000 - -
2. Februari bulan non even 81.900.000 - -
3. Maret bulan non even 81.900.000 - -
4. April bulan non even 81.900.000 - -
5. Mei bulan non even - 110.565.000 -
6. Juni bulan non even - 110.565.000 -
7. Juli bulan non even 81.900.000 - -
8. Agustus bulan non even 81.900.000 - -
9. September bulan non even - - 118.755.000
10. Oktober bulan non even - - 118.755.000
11. Nopember bulan non even 81.900.000 - -
12. Desember bulan non even 81.900.000 - -
SUB TOTAL 655.200.000 221.130.000 237.510.000
TOTAL POTENSI PENDAPATAN SETAHUN 1.113.840.000
Sumber : data primer, diolah 2013
Tabel diatas memperlihatkan potensi pendapatan hotel jika tidak ada

even. Ketika tidak agenda even apa pun selama bulan itu, maka perhatian
pemasaran perlu difokuskan kegiatan MICE yang dilakukan oleh beberapa
instansi misalnya kegiatan rapat kerja cabang, kegiatan tunangan,
rekrutmen anggota baru kelompok bisnis MLM, dan pelatihan guru-guru
seyayasan. Kegatan-kegiatan ini akan membutuhkan ruang rapat, ruang
sidang, kegiatan makan minum selain panitia yang menginap. Untuk
menarik konsumen jenis ini perlu diberi program diskon dan free on
charge (FOC) dari jumlah kamar yang dipesan, misal pesan 9 kamar
gratis satu. Perhitungan memperlihatkan jumlah Rp 81.900.000 per bulan
dengan estimasi peningkatan permintaan 0 %, 35%, dan 45% . tabel
diatas dapat digunkan untuk benchmark kegiatan pemasaran dan
berpotensi mendapatkan konsumen non even.
2. Aktifitas pemasaran kegiatan MICE dengan even

Aktifitas MICE dengan even adalah aktifitas MICE yang diselenggarakan
oleh asosiasi bisnis yang mengadakan even. Convention hall STP dengan
kapasitas 8.000 orang akan dengan cepat menarik even-even skala
menengah dan besar di Solo. Dalam FGD yang diadakan terlihat potensi
pasar ini cukup besar. Kegiatan meeting akan menjadi hal rutin untuk
organisasi bisnis besar seperti pemilihan calon dekan atau rector PTN
terkenal yang memerlukan jasa EO. Semua kegiatan MICE semacam ini
yang menggunakan jasa EO sebagai panitia pelaksana masuk dalam
kategori ini. Sehingga EO lah yang berhubungan dengan pengelola
gedung.
Berikut perhitungan potensi pengunjung convention hall STP.
Tabel III.14
Tabel Perkiraan Pendapatan MICE Even
Agenda Perkiraan Pendapatan
No Bulan
Even kenaikan 10% kenaikan 35% kenaikan 45%
1. Januari 12 - 4.597.256.250 -
2. Februari 26 - 4.597.256.250 -
3. Maret 13 - 4.597.256.250 -
4. April 7 3.745.912.500 - -
5. Mei 7 3.745.912.500 - -
6. Juni 31 - - 4.937.793.750
7. Juli 14 - 4.597.256.250 -
8. Agustus 21 - 4.597.256.250 -
9. September 46 - - 4.937.793.750
10. Oktober 50 - - 4.937.793.750
11. Nopember 32 - - 4.937.793.750
12. Desember 2 3.745.912.500 - -
SUB TOTAL 11.237.737.500 22.986.281.250 19.751.175.000
TOTAL POTENSI PENDAPATAN SETAHUN 53.975.193.750
Tabel diatas memperlihatkan potensi pendapatan ketika terdapat even

sepanjang tahun. Dengan adanya even ini potensi peningkatan
pendapatan dari kegiatan MICE lebih banyak dan memperlihatkan yang
siginifikan. Tabel diatas juga memperlihatkan puncak kegiatan even di
bulan oktober yaitu sebanyak 50 even. Oleh karena itu kegiatan MICE
dengan even akan semakin menambah potensi pendapatan.
Asumsi :
i. Hotel sebagai produk utama STP
ii. Terjadi multiplier effect antar produk STP
iii. Untuk produk STP yang dapat dipasarkan secara kontinyu oleh staf
pemasaran adalah hotel
3.7.5. Penentuan Kebutuhan Calon Tenant

Dalam dua kali kegiatan FGD telah mulai terlihat beberapa kebutuhan calon
pengguna Tower STP. Berikut tabel kebutuhan calon pengguna menurut
asosiasi profesi dan bisnis.
Tabel III.15
Kebutuhan Calon Pengguna STP
Menurut Asosiasi Profesi dan Bisnis
No Asosiasi Kebutuhan TenantTower STP Komentar

1. HIPMI Tersedianya meeting room Bangunan Tower STP harus
kapasitas 1.500 orang atau lebih. didukung sarana dan prasarana
Tersedianya alat transportasi. yang lengkap
Pembangunan jalan masuk.
Dukungan armada taxi yang
memadai.
Bis yang layak
2. Apkomindo Hall untuk kegiatan expo Ruang-ruang Tower STP
sebaiknya memadai untuk
kebutuhan ini
3. ASITA Ruang sidang komisi untuk rapat Interior dan eksterior ruang yang
asosiasi menarik dan nyaman. Memakai
Pojok kuliner khas konsep perilaku konsumen
Tempat wisata belanja baru something to see, something to
terutama produk oleh-oleh. do, something to buy.
4. PPGI Tempat loading yang luas Loading parkir yang luas,

nyaman, dan aman.
5. Kadin Ruang pameran Ruang-ruang Tower STP
Ruang lelang sebaiknya memadai untuk
Ruang perform kebutuhan ini
Tempat shooping yang murah
6. Asmindo Exhibition hall skala nasional Ruang-ruang Tower STP
kebutuhan ini
No Asosiasi Kebutuhan TenantTower STP Komentar
7. Solo Creative Desain landmark yang mudah Interior dan eksterior ruang yang
City Network diingat dan indah. Hal ini penting menarik dan nyaman
untuk tamu asing
8. Perbarindo Sarana pelatihan untuk Ruang-ruang Tower STP
pengembangan profesi sebaiknya memadai untuk
Dukungan Tower STP untuk kebutuhan ini
legalitas dan uji coba mesin-mesin
baru yang menjadi agunan kredit
pengusaha
9. IHS GraduationRoom/ wisuda Ruang-ruang Tower STP
kebutuhan ini
10. PHRI Ada bagian yang menjadi hotel Ruang-ruang Tower STP
Sebagai destinasi bagi tamu hotel sebaiknya memadai untuk
kebutuhan ini
11. Direktur STP Kantor dengan konsep one stop Ruang-ruang Tower STP
service sebaiknya memadai untuk
kebutuhan ini
12. Bappeda Solo Bangunan untuk kegiatan MICE Ruang-ruang Tower STP
skala besar sebaiknya memadai untuk
Stasiun televisi kebutuhan ini
Wisata education tourism
Sumber : data primer diolah, 2013
Dari tabel diatas animo dan perhatian asosiasi profesi dan bisnis yang banyak
melakukan kegiatan di Kota Solo cukup besar. Kebutuhan akan ruang
kegiatan yang lebih representative yang diungkapkan dalam kegiatan FGD ini
memperlihatkan potensi yang bagus baik untuk Tower STP dan untuk
pengembangan kota Solo. Potensi ekonomi yang ditimbulkan jika Tower STP
dapat memenuhi harapan peserta FGD akan menguntungkan kota Solo dan
masyarakatnya. Sektor riel di bidang MICE akan lebih maju sehingga kota
Solo menjadi lebih maju. Dibandingkan dengan kota-kota penting lainnya di
Jawa Tengah, kota Solo mempunyai keuntungan secara geografis karena
berada di tengah antara kota Jogjakarta dan Semarang.
Kesimpulan Kebutuhan Calon Tenant :
1. Tersedianya meeting room kapasitas lebih dari 1500
2. Tersedianya alat transportasi (bis, taxi).
3. Tersedianya ruang pameran.
4. Tersedianya ruang lelang.
5. Tersedianya ruang perform.
6. Tersedianya tempat shooping yang murah.
7. Tersedianya ruang wisuda / graduation.
8. Tersedianya ruang kantor one stop service.
9. Tersedianya kamar hotel minimal bintang 4.
3.7.6. Analisis Persaingan dan Strategi Memenangkannya

STP dapat dijadikan ikon kegiatan MICE yang menjanjikan terutama dapat
memenuhi berbagai keinginan asosiasi profesi yang melakukan banyak
kegiatan di Solo. Untuk itu setelah mengungkap beberapa keinginan dan
harapan asosiasi profesi dan bisnis maka dapat dilakukan beberapa langkah
analisis kegiatan sejenis. Hal ini berguna untuk melihat bagaimana kiprah
STP nantinya supaya harapan pemerintah daerah, pengelola dan asosiasi
profesi dan bisnis dapat dilakukan dengan baik. Kegiatan sejenis ini berupa
kegiatan MICE dan kegiatan lain yang dilakukan oleh beberapa pengelola
gedung atau hotel yang nantinya dapat menjadi acuan pelaksanaan
pengelolaan STP.
Analisis persaingan ini menggunakan alat analisis yang bernama Matrik Profil
Kompetitif.
Alat ini dipergunakan untuk mengetahui posisi relatif perusahaan yang
dianalisis dibandingkan dengan perusahaan pesaing. Misalnya ada dua
perusahaan pesaing. Perusahaan yang ingin dianalisis diberikan rating yang
berbeda yang tergantung pada kondisi relatif perusahaan pesaing. Nilai rating
dimulai dari 1, jika perusahaan tersebut kondisinya sangat lemah
dibandingkan dengan pesaing. Nilai 2 diberikan pada perusahaan yang
kondisinya sedikit lebih lemah dibandingkan dengan pesaing. Nilai 3 diberikan
kepada perusahaan yang memiliki kondisi sedikit lebih kuat dibandingkan
dengan pesaing. Sedangkan nilai tertinggi 4 diberikan kepada perusahaan
yang memiliki kondisi paling kuat dibandingkan dengan perusahaan lainnya.
Selanjutnya untuk masing-masing perusahaan, nilai rating ini dikalikan
dengan nilai bobot dari variabel yang dipergunakan.
Untuk membuat perbandingan dengan menggunakan lokasi yang berada di
luar Kota Solo yaitu JEC kota Yogyakarta dan MCC Kota Semarang. Berikut
ini analisis dan perhitungan matrik profil kompetitif dengan menggunakan
faktor strategis dengan konsep bauran pemasaran jasa yaitu product, price,
place, promotion,process, people dan phisycal evidence.
Tabel III.16
Matrik Profil Kompetitif MICE Tower STP Solo
Jec (Jogja) Mcc (Semarang) Tower Stp (Solo) Balai Kartini Jakarta Interntl E Balai Sidang Jcc
Faktor
No Bobot Bobot Bobot Bobot Bobot Bobot Bobot
Strategis Rating Rating Rating Rating Rating Rating
Skor Skor Skor Skor Skor Skor
1. Product 0,3 4 1,2 2 0,6 3 0,9 4 1,2 4 1,2 4 1,2

2. Price 0,2 3 0,6 2 0,4 2 0,4 3 0,6 3 0,6 4 0,8
3. Place 0,3 4 1,2 2 0,6 2 0,6 3 0,9 4 1,2 4 1,2
4. Promotion 0,05 3 0,15 3 0,15 2 0,1 3 0,15 4 0,2 4 0,2
5. Process 0,05 3 0,15 3 0,15 2 0,1 3 0,15 4 0,2 4 0,2
6. People 0,05 3 0,15 2 0,1 2 0,1 3 0,15 4 0,2 4 0,2
Physical
7. 0,05 2 0,1 2 0,1 2 0,1 3 0,15 4 0,2 4 0,2
Evidence
TOTAL 1 3,55 2,1 2,3 3,3 3,8 4
Dari tabel diatas terlihat bahwa Balai Sidang JCC Jakarta memang
menempati rangking teratas karena memang sudah terkenal dan menjadi
lokasi yang representatif. Faktor strategis terutama product dan place yang
terlihat menonjol. Balai Sidang JCC termasuk skala regional yang sudah
dikenal di luar negeri. Gedung berikutnya adalah Jakarta Internasional Expo
yang menempati peringkat kedua. Faktor price menjadi patokan dalam
penentuan gedung ini. Selanjutnta JEC Jogjakarta menempati rangking
ketiga. JEC Yogyakarta mempunyai Bima Hall yang mampu menampung
3000 sampai 10.000 orang, Yudhistira Hall yang mampu 150 sampai 900
orang, Arjuna Hall dapat menampung 250 sampai 1250 orang. MCC
Semarang secara operasional belum begitu dilirik asosiasi bisnis karena
letaknya di semarang bawah dan harga yang belum kompetitif. Untuk
sementara kegiatan MICE di Semarang masih terpusat di mall yaitu Mall
ciputra dan Mall Paragon. Keduanya dianggap representatif dalam melakukan
kegiatan MICE. Oleh karena itu Tower STP dapat memakai JEC Jogjakarta
sebagai benchmark pengembangan lokasi untuk kebutuhan MICE berbagai
acara skala besar dan nasional di Solo.
Berikut ranking bobot skor untuk masing-masing gedung atau ruang expo
yang dapat dijadikan pegangan dalam menentukan strategi memenangkan
persaingan.
Tabel III.17
Rangking Bobot Skor
Bobot
No Nama Gedung/ Convention Centre Kota
Skor
1. Balai Sidang Jakarta Convention Center Jakarta 4
2. Jakarta Intenational Expo Jakarta 3,8
3. Balai Kartini Jakarta 3,55
4. Jogja Expo Center Jogja 3,3
5. Tower Solo Technopark Solo 2,3
6. Marina Convention Center Semarang 2,1
Tabel III. 18
Matrik Profil Kompetitif Hotel Tower STP di Solo
Kusuma Sahid
Hotel Tower STP Hotel Sahid Jaya The Sunan Hotel Novotel
Faktor Prince Hotel
No Bobot
Strategis Bobot Bobot Bobot Bobot Bobot
Rating Rating Rating Rating Rating
Skor Skor Skor Skor Skor
1. Product 0,2 3 0,6 4 0,8 4 0,8 4 0,8 4 0,8
2. Price 0,2 2 0,4 3 0,6 3 0,6 3 0,6 3 0,6
3. Place 0,3 3 0,9 4 1,2 3 0,9 2 0,6 4 1,2
4. Promotion 0,1 2 0,2 3 0,3 2 0,2 2 0,2 2 0,2
5. Process 0,1 2 0,2 2 0,2 2 0,2 2 0,2 2 0,2
6. People 0,05 2 0,1 2 0,1 2 0,1 2 0,1 2 0,1
Physical
7. 0,05 2 0,1 2 0,1 2 0,1 2 0,1 2 0,1
Evidence
TOTAL 1 2,5 3,3 2,9 2,6 3,2
Matrik diatas memperlihatkan kemungkinan peta persaingan yang akan terjadi jika hotel di Tower STP dioperasikan. Oleh
karena masih baru sebaiknya hotel Tower STP mencontoh dan menjadikan The Sunan Hotel sebagai pesaing terdekat serta
menjadikkanya ’lompatan’ dalam memasuki bisnis perhotelan di Solo. Seiring dengan perkembangan bisnis dan pariwisata di
Solo terdapat banyak hotel baru yang sudah mengajukan ijin membangun di Solo dan di dearh lain seperti di Solo baru
Sukoharjo.
Tabel III. 19
Matrik Profil Kompetitif Rental Office Tower STP Solo
Ruko Kawasan
Ruko Kawasan
Strategis (Jln Slamet
Office Tower STP SoloBaru
Faktor Riyadi, Radjiman,
No Bobot Sukoharjo
Strategis Nonongan,Klewer,dll)
Bobot Bobot Bobot
Rating Rating Rating
Skor Skor Skor
1. Product 0,3 4 1,2 4 1,2 4 1,2
2. Price 0,2 2 0,4 2 0,4 2 0,4
3. Place 0,3 2 0,6 4 1,2 3 0,9
4. Promotion 0,05 1 0,05 3 0,15 2 0,1
5. Process 0,05 1 0,05 3 0,15 1 0,05
6. People 0,05 1 0,05 3 0,15 2 0,1
Physical
7. 0,05 1 0,05 3 0,15 2 0,1
Evidence
TOTAL 1 2,4 3,4 2,85
Tabel diatas memperlihatkan posisi rental ofiice Tower STP. Jika dibanding
dengan kawasan lain misalnya kawasan rumah toko atau lokasi bisnis di
berbagai jalan strategis di Solo memang memperlihatkan kondisi persaingan
yang tajam. Produk rental office ini harus berhadapan dengan jenis rumah
toko di berbagai lokasi strategis di Kota Solo. Rumah toko masih dipandang
jauh lebih fleksibel penggunaanya serta mudah didapatkan di tingkat berbagai
tingkat harga. Demikian pula dilokasi Sukoharjo yang mengalami
perkembangan bisnis sangat pesat di derah Solo Baru. Oleh karena itu untuk
meningkatkan value added rental ofiice perlu dipersiapakan skema
penawaran yang bagus dan menguntungkan bagi pengguna jasa rumah
kantor. Untuk saat ini kawasan Tower STP sudah ada beberapa instansi
menggunakan jasanya seperti Garuda Inonesia Airways. Kawasan rental
office Tower STP harus diposisikan sebagai rental office yang terintegrasi
dengan banyak manfaat terutama pemanfaatan teknologi tinggi dan modern.
Strategi untuk memenangkan persaingan dapat mengunakan antara lain:

a. Segmentasi Pasar, Pasar Sasaran, dan Posisi Pasar Tower STP
Agar investasi atau bisnis yang akan dijalankan dapat berhasil dengan
baik, maka sebelumnya perlu melakukan strategi bersaing yang tepat.
Unsur strategi persaingan ini adalah menentukan segmentasi pasar
(segmentation), menetapkan pasar sasaran (targeting), dan menentukan
posisi pasar (positioning) atau disebut STP.
b. Segmentasi Pasar (market segmentation)
Segmentasi pasar artinya membagi pasar dengan beberapa kelompok
pembeli yang berbeda yang mungkin memerlukan produk atau marketing
mix yang berbeda. Segmentasi pasar perlu dilakukan mengingat dalam
suatu pasar terdapat banyak pembeli yang berbeda keinginan dan
kebutuhannya. Oleh karena setiap perbedaan memiliki potensi untuk
menjadi pasar tersendiri.
Untuk melakukan segmentasi pasar terdiri dari beberapa variasi yang
harus diperhatikan. Tujuannya adalah agar segmentasi yang telah
dilakukan tepat sasaran. Salah dalam menentukan variabel segmen akan
berdampak gagalnya sasaran yang ingin dicapai. Variabel untuk
melakukan segmentasi terdiri dari segmentasi konsumen dan segmentasi
pasar industrial.
Segmen yang dapat dilihat dari rencana pembangunan tower STP ini
adalah segmen G to B atau Government to Business yaitu kebutuhan
asosiasi bisnis dan professional lainnya akan ruang pamer, runag lelang,
ruang perfom sampai ke ruang sidang komisi. Kebutuhan MICE skala
besar mendapat perhatian serius dari asosiasi binis dan profesional.
c. Pasar Sasaran (Market Target)
Setelah segmentasi pasar selesai dilakukan, maka terdapat beberapa
segmen yang layak untuk digarap karena dianggap paling potensial.
Secara umum pengertian menetapkan pasar sasaran adalah
mengevaluasi keaktifan setiap segmen, kemudian memilih salah satu dari
segmen pasar atau lebih untuk dilayani. Menetapkan pasar sasaran
dengan cara mengembangkan ukuran dan daya tarik segmen kemudian
memilih segmen sasaran yang diinginkan
Pasar sasaran pembangunan Tower STP adalah aktifitas MICE skala
besar yang selama ini belum cukup terlayani di Kota Solo sekitarnya.
Aktifitas MICE skala besar terlihat mempunyai agenda yang relatif rutin
dalam setiap kegiatan asosiasi bisnis.
d. Posisi Pasar (market positioning)
Menentukan posisi pasar yaitu menentukan posisi yang kompetitif untuk
produk atau suatu pasar. Kegiatan ini dilakukan setelah menentukan
segmen mana yang akan dimasuki, maka harus pula menentukan posisi
mana yang ingin ditempati dalam segmen tersebut. Posisi produk adalah
bagaimana suatu produk yang didefinsikan oleh konsumen atas dasar
atribut-atributnya. Tujuan penetapan posisi pasar konsumen (market
positioning) adalah untuk membangun dan mengkomunikasikan
keunggulan bersaing produk yang dihasilkan ke dalam benak konsumen.
Positioning Tower STP adalah sebagai penyedia aktifitas MICE skala
besar, nasional dan internasional.
Tabel III.20
Segmenting, Targeting dan Positioning Tower STP
Kegiatan Penentuan Keterangan

Segmenting Segmen ke pengguna MICE Kebutuhan asosiasi bisnis dan
activity skala menengah, professional lainnya akan ruang pamer,
pengguna hotel, dan pengguna ruang lelang, ruang perfom sampai ke
rental office untuk keperluan ruang sidang komisi. Kebutuhan MICE
bisnis di daerah Solo Raya skala besar mendapat perhatian serius
dari asosiasi binis dan profesional.
Targeting Aktifitas MICE skala menengah, Aktifitas MICE skala besar terlihat
aktifitas perhotelan baik even mempunyai agenda yang relatif rutin
maupun non even, dan dalam setiap kegiatan asosiasi bisnis.
pengguna rental office di Solo
Raya
Positioning Penyedia aktifitas MICE skala Luasan ruang dan infrastruktur yang
besar, nasional dan memadai untuk kegiatan aktifitas MICE
internasional.
Positing ini digunakan dengan
memperhatikan multiplier effect
produk Tower STP lainnya.
3.7.7. Analisis Kemampuan dan Kemauan Tenant Dalam Penggunaan Tower
STP
Kemampuan dan kemauan tenant mempunyai pengaruh yang signifikan

terhadap pemakaian semua produk Tower STP. Dari kegiatan in depth
interview tersingkap beberapa keinginan kemampuan dan kemauan tenant.
Tabel III.21
Kemampuan dan Kemauan Tenant dalam Penggunaan Tower STP
Kinerja
NO Tenant Tower STP Character Capacity Pembayaran
CH Rp. 25.000/meter
asosiasi bisnis atau BL Rp. 50.000/orang tunai dan
1. profesi termasuk jasa baik Menara Pandang penggunaan
EO pakai tiket termin
Sewa per meter Rp
100.000 dan service tunai dan
penyewa kantor
2. baik charge per meter Rp penggunaan
(misal perbankan)
50.000 termin
Sewa per meter Rp
instansi (misal 100.000 dan service tunai dan
3. sekolah, MLM, kantor baik charge per meter Rp penggunaan
perbankan) 50.000 termin
Sumber : data primer diolah 2013
Character untuk tenant Tower STP dapat diartikan kemauan secara moral
untuk melakukan kewajban pembayaran sewa Tower STP. Bisnis tentunya
atas dasar kepercayaan, sedangkan yang mendasari suatu kepercayaan,
yaitu adanya keyakinan dari pihak pengelola STP bahwa calon tenant
memiliki moral, watak dan sifat-sifat pribadi yang positif dan koperatif.
Disamping itu mempunyai tanggung jawab, baik dalam kehidupan pribadi
sebagai manusia, kehidupan sebagai anggota masyarakat, maupun dalam
menjalankan usahanya. Karakter merupakan faktor yang dominan, sebab
walaupun calon tenant tersebut cukup mampu untuk menyelesaikan
kewajibannya, kalau tidak mempunyai itikad yang baik tentu akan membawa
kesulitan bagi pengelola Tower STP dikemudian hari. Walaupun demikian
resiko tenant tidak membayar kewajiban dipandang kecil karena mudah untuk
dikomunikasikan segala sesuatunya.
Capacity untuk tenant Tower STP diartikan merupakan suatu penilaian
kepada calon mengenai kemampuan melunasi kewajiban-kewajibannya dari
kegiatan usaha yang dilakukannya. Jadi jelaslah maksud penilaian dari
terhadap capacity ini untuk menilai sampai sejauh mana hasil usaha yang
akan diperolehnya tersebut akan mampu untuk melunasinya tepat pada
waktunya sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati (Mulyono,1993)
Pengukuran capacity dari calon debitur dapat dilakukan melalui berbagai
pendekatan antara lain pengalaman mengelola usaha (business record) nya,
sejarah perusahaan yang pernah dikelola (pernah mengalami masa sulit apa
tidak, bagaimana mengatasi kesulitan). Capacity merupakan ukuran dari
ability to pay atau kemampuan dalam membayar. Capacity calon tenant
Tower STP dipandang cukup mampu membayar harga yang ditawarkan
pengelola Tower STP.
3.7.8. Analisis Penentuan dan Pertumbuhan Permintaan Produk Tower STP

Produk Tower STP dapat menjadi penentu dari keberlangsungan Tower STP.
Oleh karena itu diperlukan pemahaman secara marketing bahwa semua
produk yang akan ditawarkan di Tower STP dapat memenuhi kebutuhan
calon tenant nantinya. Berikut ini beberapa produk yang dapat dibuat atau
disediakan di Tower STP.
Tabel III.22
Produk Yang Dapat Dibuat/Dipasarkan Di Tower STP
No Produk Tower STP Keterangan

1. Convention Hall Minimal menampung 8.000 orang
2. Hotel Dapat melayani tamu/peserta kegiatan di
Tower STP. Barang oleh-oleh juga perlu
dipikirkan
3. Ballroom Dapat digunakan untuk kegiatan
pagelaran seni pertunjukkan yang
bersifat lebih eksklusif dengan harga
premium
4. Restoran Dapat melayani tamu/peserta kegiatan di
Tower STP. Barang oleh-oleh juga perlu
dipikirkan
5. Gardu Pandang Dapat digunakan sebagai lokasi wisata
baru/ tempat berkumpul orang sambil
melihat kota Solo
6. ICT Dapat digunakan untuk membantu
kebutuhan ICT di kota Solo
7. Kantor Sewa Dapat digunakan /disewa beberapa
representatif tenant di Tower STP
Berdasarkan hasil FGD terdapat beberapa permintaan dari asosiasi yang

dapat menjadi pertimbangan pengelola Tower STP.
Tabel III.23
Perkiraan Permintaan dan Kebutuhan
Asosiasi Bisnis dan Profesional di Kota Surakarta Terhadap Tower STP
NO Asosiasi Perkiraan Permintaan Keterangan

(Demand)
1. HIPMI Aktifitas MICE skala besar Butuh tempat yang lebih
representatif
2. Apkomindo Kegiatan pameran minimal 4 Butuh tempat yang lebih
kali setahun representatif
3. PPGI (Persatuan Kegiatan pameran minimal 2 Pameran mesin grafika
Perusahaan Grafika kali setahun perlu jalan yang bagus
Indonesia)
4. ASITA Wisata belanja murah Lingkage dengan kota
Solo sebagai destinasi
wisata
5. Perbarindo Tempat Pelatihan perbankan Lingkage dengan
kebutuhan kredit
pengusaha yang
capable
6. Kadin Aktifitas MICE skala besar Butuh tempat yang lebih
representatif
7. IHS Tempat wisuda (graduation Butuh tempat yang lebih
room) dengan lebih dari 700 representatif
peserta wisuda dan
undangan
Dari tabel diatas juga terlihat beberapa kebutuhan calon tenant yang dapat
ditindaklanjuti dalam pembuatan desain dan gedung nantinya. Beberapa
kebutuhan calon tenant yang muncul dari hasil FGD antara lain :
a. Tower STP sebagai tempat kegiatan pameran atau kegiatan MICE skala
besar
Beberapa asosiasi memberikan masukan untuk pemanfaatan STP
nantinya yaitu ruang pameran yang memadai dalam artian skala besar.
Konsep skala besar adalah dapat menampung lebih dari 8.000 orang.
Usulan lain adalah tentang desain interior yang menyarankan untuk
pengaturan pilar yang tinggi sehingga ketika kegiatan pameran yang
memerlukan pemasangan stan dan back drop akan lebih mudah. Untuk
Kota Solo tempat pameran yang dapat menampung lebih dari 8.000 orang
belum ada sehingga menjadi potensi pasar yang baik.
b. Tower STP sebagai tempat wisata belanja baru yang representatif
ASITA sebagai asosiasi yang juga berkiprah di Kota Solo mengajukan
STP dapat menjadi lokasi yang menarik tamu-tamu hotel yang menginap
di Solo lebih dari dua hari dua malam. Bentuk yang paling memungkinan
antara lain adalah sebagi tempat belanja baru. Konsep ini tentunya perlu
di fokuskan pada produk unggulan Solo atau produk bermerek dengan
harga diskon. Keduanya akan dapat menarik penghuni hotel-hotel di Solo
untuk mau diajak mengunjungi STP terutama di malam hari. STP akan
menjadi pilihan tempat wisata belanja baru terjadwal yang dapat
dimasukakan dalam agenda tour leader yang mendampingi para
pelancong yang akan berlibur ke daerah Tawangmangu (misalnya Candi
Sukuh) sampai Sarangan atau yang mau keluar Kota Solo melanjutkan
wisata di daerah Jawa Timur dan Bali.
c. Tower STP sebagai tempat pelatihan berbagai ketrampilan profesi
Kegiatan STP sekarang ini yang menonjol adalah sebagai pusat pelatihan
ketrampilan terutama lulusan SMK dan sederajat. Usulan Pebarindo
antara lain STP dapat menjadi pusat pelatihan profesional bagi beberapa
asosiasi yang berada di Solo sekitarnya. Beberapa asosiasi memang
mensyaratkan pelatihan berkelanjutan bagi anggotanya untuk
pengembangan profesionalisme sesuai kompetensinya. Efek STP menjadi
tempat pelatihan profesi bagi beberapa asosiasi akan berdampak positif
bagi pengembangan daerah tesebut sebagai tempat mencari ilmu. Dua
kampus yang cukup dikenal masyarakat yang terletak didekat lokasi STP
adalah UNS dan ISI. Kedua kampus ini tiap tahunnya didatangi ribuan
anak muda berbagai daerah untuk menuntut ilmu dan gelar kesarjanaan.
d. Tower STP sebagai tempat kegiatan selain MICE skala besar
STP dapat juga menjadi tempat perhelatan kegiatan selain kategori MICE.
Kegiatan ini misalnya wisuda (graduation room) yang memerlukan tempat
yang cukup representatif. Kegiatan wisuda baik untuk pendidikan tinggi
formal atau informal di daerah Solo ini cukup banyak.
ANALISIS LOKASI TOWER

SOLO TECHNOPARK DAN
ANALISIS FISIK BANGUNAN
4.1. Kelayakan Fisik dan Tata Ruang Solo Technopark
4.1.1. Aspek Kebijakan dan Regulasi Tata Ruang
A. Perda No. 1 Tahun 2012 tentang RTRW Kota Surakarta yang terkait
dengan Lokasi Solo Technopark
Rencana sistem lingkungan Kota Surakarta menyangkut pembagian

wilayah kota menjadi beberapa Bagian Wilayah Kota (BWK), beberapa
Sub Bagian Wilayah Kota (SBWK) dan beberapa unit/blok satuan
lingkungan, di mana masing-masing bagian/unit tersebut memiliki pusat
kegiatannya masing-masing sesuai dengan besaran satuan
lingkungannya.
Untuk lokasi Solo Technopark di Kecamatan Jebres, termasuk dalam

Bagian Wilayah Kota V (BWK V) yang merupakan wilayah yang berada di
bagian Timur Kota Surakarta.
Selain itu, terdapat pula kawasan strategis lainnya yang akan berkembang
di Kota Surakarta adalah kawasan strategis dari sudut kepentingan ilmu
pengetahuan, yang ditetapkan dengan kriteria:
 Diperuntukkan bagi kepentingan pengembangan ilmu pengetahuan
dan teknologi;
 Memiliki sumber daya strategis;
 Berfungsi sebagai pusat pengendalian dan pengembangan ilmu
pengetahuan; atau
 Berfungsi sebagai lokasi penggunaan teknologi tinggi.
Kawasan strategis ilmu pengetahuan yaitu Solo Techno Park (STP).
LAPORAN AKHIR 4 - 1
B. Ulasan RDTRK BWK V Kota Surakarta yang Terkait Solo Technopark

Potensi BWK V
Berdasarkan RDTRK BWK V Kota Surakarta, potensi BWK V antara lain :

 Potensi Pendidikan
Ketersediaan Sarana Pendidikan (UNS, ISI, STP dan AKBID)

sebagai kawasan pendidikan tinggi dengan tingkat pelayanan
nasional.
Potensi pengembangan Solo Technopark di Kecamatan Jebres.

 Potensi Transportasi :
Ketersediaan jaringan jalan raya dan kereta api sebagai sistem

jaringan transportasi.
Ketersediaan sarana transportasi seperti : Stasiun Kereta Api

Jebres, Kargo Pedaringan dan Halte.
Arah Pengembangan Pusat Kegiatan
Arah pengembangan jenjang pusat-pusat kegiatan pelayanan di BWK V

Kota Surakarta :
a. Pusat BWK V Kota Surakarta/ Pusat Kegiatan Primer (F1), dengan
skala pelayanan Kota Surakarta diarahkan pada simpul pusat yang
merupakan sub pusat dari turunan kajian RTRW Kota Surakarta yaitu
terletak di Bundaran Jebres. Sub pusat Kota Surakarta pada BWK V
ini merupakan pusat BWK V Kota Surakarta yang diarahkan dalam
pelayanan internal dan eksternal BWK V Kota Surakarta.
b. Pusat BWK/ Pusat Kegiatan Sekunder (F2), dengan skala pelayanan
BWK secara internal. Pusat-pusat BWK secara umum berada pada
simpul-simpul pertemuan blok. Adapun pusat BWK V Kota Surakarta
ini ditujukan untuk pemenuhan pelayanan internal BWK V Kota
Surakarta. Adapun pusat BWK V Kota Surakarta dengan pelayanan
sekunder adalah terletak di persimpangan Jalan Ki Hajar Dewantara
yang merupakan pertemuan antara kawasan pendidikan UNS dan
pendidikan yang lain, Technopark, arahan pengembangan kampung
kerajinan, dan pusat pemerintahan.
c. Pusat pelayanan kegiatan tersier yang berorientasi pada blok (F3)
yaitu pemusatan dari beberapa sub blok. Merupakan pusat kegiatan
pelayanan dengan skala dan jangkauan pelayanan blok atau dengan
kegiatan jangkauan pelayanan skala ruang diatasnya yang diletakkan
di Blok (dengan pemusatan kegiatan dari beberapa sub blok).
LAPORAN AKHIR 4 - 2
 Pusat Blok I berada di Pertigaan Jalan Suryo (pusat pemerintahan

Kelurahan Purwodiningratan).
 Pusat Blok II berada di pertigaan jalan yang merupakan pusat
pemerintahan Kelurahan Jagalan.
 Pusat Blok III berada di Perempatan Jl. Ir. H. Kertasanjaya.
 Pusat Blok IV berada di persimpang Jl. Ir. Sutami, persimpangan
Jalan Kol. Sutarto dan pertigaan Jl. Ki Hajar Dewantara (Sebelah
Barat)
 Pusat Blok V berada di persimpangan Jl. A.Yani di Kelurahan
Tegalharjo
Arahan Pengembangan Kawasan Perdagangan
Kegiatan perdagangan yang dikembangkan di pusat perdagangan

umumnya merupakan kegiatan perdagangan grosir dan eceran dengan
lingkup atau skala pelayanan kota dan regional. Fasilitas perdagangan
yang mendukung berupa pertokoan dan pusat-pusat perbelanjaan yang
menyediakan barang-barang sekunder (elektronik, peralatan rumah tangga
dan sebagainya) serta barang-barang tersier (barang mewah).
Pada kawasan yang memiliki kecenderungan berkembang menjadi

kawasan perdagangan diperlukan pengaturan tata peruntukan lahannya
dengan menetapkan sebagai kawasan perdagangan dan jasa campuran.
Hal itu diperlukan untuk adanya penetapan tersebut, karena akan lebih
mudah dilakukan pengawasan dan pengendalian perkembangannya.
Perdagangan dan jasa merupakan salah satu aktivitas yang mengalami

perkembangan yang cukup pesat di BWK V Kota Surakarta. Untuk melihat
kegiatan perdagangan dan jasa di BWK V Kota Surakarta, dapat dilihat
dari sifat kegiatan serta jenis fasilitas perdagangan yang ada pada BWK V
Kota Surakarta tersebut. Jenis perdagangan yang ada di wilayah BWK V
Kota Surakarta berupa pasar, kios/warung/serta toko.
Secara umum sistem pusat pelayanan dari masing-masing jenis kegiatan

tersebut sifatnya melayani skala lokal dan skala regional daerah (BWK V
Kota Surakarta dan Kota Surakarta). Pusat perdagangan dan jasa di BWK
V Kota Surakarta secara umum terdapat disepanjang jalan arteri primer
dengan sebaran di Jalan Kol. Sutarto dan Dr. Ir. Soetami. Pengembangan
sektor perdagangan juga diarahkan pada wilayah-wilayah yang memiliki
nilai jual agar dapat menarik para investor untuk menanamkan modal
LAPORAN AKHIR 4 - 3
usahanya di bidang perdagangan. Pengembangan kawasan perdagangan

dan jasa tersebut perlu dikembangkan secara vertikal dengan melengkapi
fasilitas area parkir umum dan tempat pemberhentian kendaraan umum,
serta fasilitas pengelolaan sampah yang memadai.
Sektor perdagangan di BWK V Kota Surakarta yang berpotensi untuk

dikembangkan dengan skala pelayanan tersier dalam pemenuhan skala
lingkungan yang lebih kecil seperti blok dan subblok adalah kegiatan
perdagangan di sekitar lokasi pengembangan Solo Technopark
Kecamatan Jebres dan kegiatan perdagangan di dekat Industri/Pabrik di
Kelurahan Pucangsawit. Kebijakan dan strategi umum dalam
pengembangan kawasan perdagangan di BWK V adalah sebagai berikut :
 Kebijakan pengembangan pusat-pusat perdagangan dan jasa disebar
merata sampai dengan pusat-pusat Blok dan Sub Blok
 Lokasi fungsi perdagangan sebagai tempat tujuan, tidak didasarkan
pada sepanjang jalan besar yang tidak memungkinkan penyediaan
fasilitas parker. Untuk Blok dan Sub Blok yang memungkinkan
dikembangkan perdagangan/ jasa lebih didorong untuk pengembangan
usaha yang berada di dalam kampung. Dengan penyediaan fasilitas
parkir di dalam kampung. Atau parkir diluar (pada jalan utama) dengan
akses berganti moda (moda transportasi lingkungan : becak/ sewa
sepeda/ ojek).
Arahan pengembangan Kawasan Pusat Pendidikan dan

Penelitian/Teknologi Tinggi;
Pengembangan pusat pendidikan dan penelitian atau Pusat

Pengembangan Teknologi Tinggi seperti yang telah ditetapkan dalam
arahan pengembangan Kota Surakarta antara lain adalah rencana
pengembangan Solo Technopark yang terdapat di Kelurahan Jebres. Solo
Technopark terdiri dari pusat-pusat Balai Latihan Kerja (BLK) dengan
dukungan sarana dan prasarana. Pengembangan Technopark ini
merupakan satu bentuk perwujudan pengembangan sumberdaya manusia
dalam rangka peningkatan potensi tenaga kerja yang ada. Melalui balai
dan tempat ini akan dididik tenaga-tenaga terampil dan terlatih sebelum
terjun ke dunia kerja. Kegiatan tersebut akan didukung dengan alat-alat
teknologi yang canggih, sistem pengajaran dan tenaga pendidik yang
memadai dari segi kualitas dan kuantitasnya.
LAPORAN AKHIR 4 - 4
Pusat pendidikan tinggi yang terdapat di BWK V Kota Surakarta juga

dikembangkan di Kawasan Pendidikan UNS yaitu pendidikan tinggi, ISI,
STP dan Akbid untuk memenuhi pelayanan lokal, regional dan nasional.
Pengembangan kawasan pendidikan tersebut dikembangkan dengan
dilengkapi sarana prasarana pendukung kegiatan pendidikan, peribadatan,
parkir, ruang istirahat, dan tumbuh-tumbuhan sebagai Ruang Terbuka
Hijau (RTH) kawasan. Sehingga suasana nyaman dalam kegiatan
pendidikan dapat terwujud di BWK V Kota Surakarta.
Arahan pengembangan Kawasan Khusus Sektor Informal
Pengembangan kawasan khusus sektor informal khususnya sektor

perdagangan dirasa sangat menarik dan berpotensi untuk dikembangkan
di BWK V Kota Surakarta. Sektor perdagangan informal seperti PKL yang
terdapat di BWK V Kota Surakarta secara eksisiting masih belum semua
tertata dan diwadahi dalam satu lingkungan khusus sehingga keberadaan
PKL tersebut seringkali menimbulkan kesan yang semrawut terutama di
daerah sekitar jalan utama Jl. Kol Sutarto dan Jl. Ir. Dr. Sutami serta di
kawasan sekitar pendidikan UNS, ISI dan sekitarnya.
Pengembangan kawasan khusus sektor informal untuk PKL secara umum

dapat dikembangkan di daerah-daerah yang merupakan simpul-simpul
perdagangan, memiliki tingkat aksesibilitas untuk dijangkau dengan
berjalan kaki, ruang terbuka aktif, daerah-daerah yang memiliki tingkat
keramaian dan merupakan area bebas yang cukup luas dan memiliki
potensi untuk dikunjungi penduduk sebagai lokasi untuk bersantai dan
melepas lelah. Arahan pengembangan kawasan khusus sektor informal
untuk PKL dapat dikembangkan dan ditata di kawasan sekitar Technopark
yang keberadaannya harus ditata sedemikian rupa sehingga tidak
mengganggu kegiatan yang terdapat di sekitar Technopark. Sebagian
kawasan pengembangan PKL BWK V Kota Surakarta dikembangkan
dalam bentuk pasar PKL yang terdapat di Kelurahan Jebres dibelakang
Kantor Kecamatan Jebres. Selebihnya PKL - PKL yang ada perlu
dikembangkan tempat-tempat khusus yang mampu menampung
keberadaan PKL, sehingga keberadaan sektor informal tersebut tetap ada
dan mampu menjadi lapangan pekerjaan dan penggerak perekonomian
kawasan BWK V Kota Surakarta secara khusus dan Kota Surakarta secara
umumnya.
LAPORAN AKHIR 4 - 5
Kawasan Strategis Untuk Kepentingan Teknologi Tinggi
Kawasan strategis untuk kepentingan teknologi tinggi yang terdapat di

BWK V Kota Surakarta meliputi :
a. Kawasan Solo Technopark
Kawasan Solo Technopark merupakan kawasan yang direncanakan

untuk kepentingan teknologi tinggi. Kawasan ini merupakan kawasan
strategis mengingat selain untuk kepentingan teknologi tinggi
kawasan ini juga dapat menjadi embrio pertumbuhan ekonomi.
Kawasan Solo Technopark di BWK V Kota Surakarta terletak di
Kelurahan Jebres (Blok IV). Solo Technopark terdiri dari pusat-pusat
Balai Latihan Kerja (BLK) dengan dukungan sarana dan prasarana.
Pengembangan Solo Technopark ini merupakan satu bentuk

perwujudan pengembangan sumberdaya manusia dalam rangka
peningkatan potensi tenaga kerja yang ada. Melalui balai dan tempat
ini akan dididik tenaga-tenaga terampil dan terlatih sebelum terjun ke
dunia kerja. Kegiatan tersebut akan didukung dengan alat-alat
teknologi yang canggih, sistem pengajaran dan tenaga pendidik yang
memadai dari segi kualitas dan kuantitasnya. Pengembangan Solo
Technopark juga diarahkan untuk menangkap dan mendukung
adanya potensi dari adanya arahan pengembangan kampong
kerajinan yang berorientasi pada pengembangan industri kecil yang
terdapat di BWK V Kota Surakarta. Pengembangan industri kecil
tersebut juga diarahkan pada pengembangan kawasan industri yang
ramah lingkungan.
b. Kawasan Pendidikan UNS, ISI dan sekitarnya.
Selain kawasan Solo Technopark, kawasan strategis untuk

kepentingan teknologi tinggi yang terdapat di BWK V Kota Surakarta
yaitu kawasan pusat pendidikan tinggi UNS, ISI, Akbid dan sekitarnya.
Kawasan pendidikan tersebut memiliki skala layanan untuk memenuhi
pelayanan lokal, regional dan nasional. Pengembangan kawasan
pendidikan tersebut dikembangkan dengan dilengkapi sarana
prasarana pendukung kegiatan pendidikan, peribadatan, parkir, ruang
istirahat, dan tumbuh-tumbuhan sebagai Ruang Terbuka Hijau (RTH)
LAPORAN AKHIR 4 - 6
kawasan. Sehingga suasana nyaman dalam kegiatan pendidikan

dapat terwujud di BWK V Kota Surakarta.
C. PP No. 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Aset Daerah

Disebutkan bahwa pemegang kekuasaan pengelolaan barang milik daerah
adalah Gubernur/bupati/walikota, sedangkan pengelola adalah sekretaris
daerah, sesuai dengan Pasal 5, sebagai berikut :
1). Gubernur/bupati/walikota adalah pemegang kekuasaan pengelolaan
barang milik daerah.
2). Pemegang kekuasaan pengelolaan barang milik daerah mempunyai
wewenang:
 menetapkan kebijakan pengelolaan barang milik daerah;
 menetapkan penggunaan, pemanfaatan atau pemindahtanganan
tanah dan bangunan;
 menetapkan kebijakan pengamanan barang milik daerah;
 mengajukan usul pemindahtanganan barang milik daerah yang
memerlukan persetujuan DPRD;
 menyetujui usul pemindahtanganan dan penghapusan barang milik
daerah sesuai batas kewenangannya;
 menyetujui usul pemanfaatan barang milik daerah selain tanah
dan/atau bangunan.
3). Sekretaris daerah adalah pengelola barang milik daerah.
Status penggunaan barang ditetapkan dengan ketentuan sebagai berikut:
a. barang milik negara oleh pengelola barang;
b. barang milik daerah oleh gubernur/bupati/walikota.
Sedangkan bentuk pemanfaatannya, sesuai dengan pasal 20 adalah :
a. sewa;
b. pinjam pakai;
c. kerjasama pemanfaatan;
d. bangun guna serah dan bangun serah guna.
Penyewaan barang milik negara/daerah dilaksanakan dengan bentuk

(pasal 21):
 penyewaan barang milik negara atas tanah dan/atau bangunan yang
sudah diserahkan oleh pengguna barang kepada pengelola barang;
LAPORAN AKHIR 4 - 7
 penyewaan barang milik daerah atas tanah dan/atau bangunan yang

sudah diserahkan oleh pengguna barang kepada gubernur/bupati
/walikota;
 penyewaan atas sebagian tanah dan/atau bangunan yang masih
digunakan oleh pengguna barang sebagaimana dimaksud dalam Pasal
19 ayat (3);
 penyewaan atas barang milik negara/daerah selain tanah dan/atau
bangunan.
Pinjam pakai (pasal 23):
 Pinjam pakai barang milik negara/daerah dilaksanakan antara
pemerintah pusat dengan pemerintah daerah atau antar pemerintah
daerah.
 Jangka waktu pinjam pakai barang milik negara/daerah paling lama
dua tahun dan dapat diperpanjang.
Kerjasama pemanfaatan barang milik negara/daerah dengan pihak lain

dilaksanakan dalam rangka (pasal 24) :
 mengoptimalkan daya guna dan hasil guna barang milik
negara/daerah;
 meningkatkan penerimaan negara/pendapatan daerah.
Kerjasama pemanfaatan barang milik negara/daerah dilaksanakan dengan
bentuk:
 kerjasama pemanfaatan barang milik negara atas tanah dan/atau
bangunan yang sudah diserahkan oleh pengguna barang kepada
pengelola barang;
 kerjasama pemanfaatan barang milik daerah atas tanah dan/atau
bangunan yang sudah diserahkan oleh pengguna barang kepada
gubernur/bupati/walikota;
 kerjasama pemanfaatan atas sebagian tanah dan/atau bangunan yang
masih digunakan oleh pengguna barang;
 kerjasama pemanfaatan atas barang milik negara/daerah selain tanah
dan/atau bangunan.
Kerjasama pemanfaatan atas barang milik negara/daerah dilaksanakan
dengan ketentuan sebagai berikut:
 tidak tersedia atau tidak cukup tersedia dana dalam Anggaran
Pendapatan dan Belanja Negara/Daerah untuk memenuhi biaya
LAPORAN AKHIR 4 - 8
operasional/pemeliharaan/ perbaikan yang diperlukan terhadap barang

milik negara/daerah dimaksud;
 mitra kerjasama pemanfaatan ditetapkan melalui tender dengan
mengikutsertakan sekurang-kurangnya lima peserta/peminat, kecuali
untuk barang milik negara/daerah yang bersifat khusus dapat dilakukan
penunjukan langsung;
 mitra kerjasama pemanfaatan harus membayar kontribusi tetap ke
rekening kas umum negara/daerah setiap tahun selama jangka waktu
pengoperasian yang telah ditetapkan dan pembagian keuntungan hasil
kerjasama pemanfaatan;
 besaran pembayaran kontribusi tetap dan pembagian keuntungan hasil
kerjasama pemanfaatan ditetapkan dari hasil perhitungan tim yang
dibentuk oleh pejabat yang berwenang;
 besaran pembayaran kontribusi tetap dan pembagian keuntungan hasil
kerjasama pemanfaatan harus mendapat persetujuan pengelola
barang;
 selama jangka waktu pengoperasian, mitra kerjasama pemanfaatan
dilarang menjaminkan atau menggadaikan barang milik negara/daerah
yang menjadi obyek kerjasama pemanfaatan;
 jangka waktu kerjasama pemanfaatan paling lama tiga puluh tahun
sejak perjanjian ditandatangani dan dapat diperpanjang.
Bangun guna serah dan bangun serah guna barang milik negara/
daerah dapat dilaksanakan dengan persyaratan sebagai berikut (pasal 27):
 pengguna barang memerlukan bangunan dan fasilitas bagi
penyelenggaraari pemerintahan negara/daerah untuk kepentingan
pelayanan umum dalam rangka penyelenggaraan tugas pokok dan
fungsi; dan
 tidak tersedia dana dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja
Negara/Daerah untuk penyediaan bangunan dan fasilitas dimaksud.
Persyaratan lain bangun guna serah dan bangun serah guna (pasal 29) :
 Jangka waktu bangun guna serah dan bangun serah guna paling lama
tiga puluh tahun sejak perjanjian ditandatangani.
 Penetapan mitra bangun guna serah dan mitra bangun serah guna
dilaksanakan melalui tender dengan mengikutsertakan sekurang-
kurangnya lima peserta /peminat.
LAPORAN AKHIR 4 - 9
 Mitra bangun guna serah dan mitra bangun serah guna yang telah
ditetapkan, selama jangka waktu pengoperasian harus memenuhi
kewajiban sebagai berikut:
o membayar kontribusi ke rekening kas umum negara/daerah setiap
tahun, yang besarannya ditetapkan berdasarkan hasil perhitungan
tim yang dibentuk oleh pejabat yang berwenang;
o tidak menjaminkan, menggadaikan atau memindahtangankan objek
bangun guna serah dan bangun serah guna;
o memelihara objek bangun guna serah dan bangun serah guna.
 Dalam jangka waktu pengoperasian, sebagian barang milik
negara/daerah hasil bangun guna serah dan bangun serah guna harus
dapat digunakan langsung untuk penyelenggaraan tugas pokok dan
fungsi pemerintah.
 Bangun guna serah dan bangun serah guna dilaksanakan berdasarkan
surat perjanjian yang sekurang-kurangnya memuat:
o pihak-pihak yang terikat dalam perjanjian;
o objek bangun guna serah dan bangun serah guna;
o jangka waktu bangun guna serah dan bangun serah guna;
o hak dan kewajiban para pihak yang terikat dalam perjanjian;
o persyaratan lain yang dianggap perlu.
 Izin mendirikan bangunan hasil bangun guna serah dan bangun serah
guna harus diatasnamakan Pemerintah Republik Indonesia/
Pemerintah Daerah.
 Semua biaya berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan bangun
guna serah dan bangun serah guna tidak dapat dibebankan pada
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara/Daerah.
D. Permendagri No. 17 Tahun 2007 tentang pedoman Teknis

Pengelolaan Barang Milik Daerah
Penggunaan Barang Milik daerah (pasal 21):
Barang milik daerah ditetapkan status penggunaannya untuk
penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi SKPD dan dapat dioperasikan
oleh pihak lain dalam rangka mendukung pelayanan umum sesuai tugas
pokok dan fungsi SKPD yang bersangkutan.
.
Sewa
 Barang milik daerah baik barang bergerak maupun tidak bergerak yang
belum dimanfaatkan oleh pemerintah daerah, dapat disewakan kepada
Pihak Ketiga sepanjang menguntungkan daerah.
 Barang milik daerah yang disewakan, tidak merubah status
kepemilikan barang daerah.
 Penyewaan barang milik daerah berupa tanah dan/atau bangunan
dilaksanakan oleh pengelola setelah mendapat persetujuan dari
Kepala Daerah.
 Penyewaan barang milik daerah atas sebagian tanah dan/atau
bangunan, selain tanah dan/atau bangunan yang masih dipergunakan
oleh pengguna, dilaksanakan oleh pengguna setelah mendapat
persetujuan dari pengelola.
 Jangka waktu penyewaan barang milik daerah paling lama 5 (lima)
tahun dan dapat diperpanjang.
Pinjam Pakai (pasal 35):
 Barang milik daerah baik berupa tanah dan/atau bangunan maupun
selain tanah dan/atau bangunan, dapat dipinjampakaikan untuk
kepentingan penyelenggaraan pemerintahan daerah;
 Pinjam pakai barang milik daerah berupa tanah dan/atau bangunan
maupun selain tanah dan/atau bangunan dilaksanakan oleh pengelola
setelah mendapat persetujuan Kepala Daerah;
 Barang milik daerah yang dipinjampakaikan tidak merubah status
kepemilikan barang daerah;
 Jangka waktu pinjam pakai barang milik daerah paling lama 2 (dua)
tahun dan dapat diperpanjang;
Kerjasama Pemanfaatan (Pasal 36)
Kerjasama pemanfaatan barang milik daerah dengan pihak lain
dilaksanakan dalam rangka:
 Mengoptimalkan daya guna dan hasil guna barang milik daerah;dan
 Meningkatkan penerimaan daerah
 Setelah berakhir jangka waktu kerjasama pemanfaatan, Kepala Daerah
menetapkan status penggunaan/pemanfaatan atas tanah dan/atau
bangunan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Bangun Guna Serah (Pasal 40)
 Bangun Guna Serah barang milik daerah dapat dilaksanakan dengan
ketentuan sebagai berikut:
 Pemerintah Daerah memerlukan bangunan dan fasilitas bagi

penyelenggaraan pemerintahan daerah untuk kepentingan pelayanan
umum dalam rangka penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi;
 tanah milik pemerintah daerah yang telah diserahkan oleh pengguna
kepada Kepala Daerah; dan
 tidak tersedia dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah untuk
penyediaan bangunan dan fasilitas dimaksud.
 Bangun Guna Serah barang milik daerah sebagaimana dimaksud pada
ayat (1), dilaksanakan oleh pengelola setelah mendapat persetujuan
Kepala Daerah.
Bangun Serah Guna (Pasal 42)
 Bangun serah guna barang milik daerah dapat dilaksanakan dengan
ketentuan sebagai berikut:
o pemerintah daerah memerlukan bangunan dan fasilitas bagi
penyelenggaraan pemerintahan daerah untuk kepentingan
pelayanan umum dalam rangka penyelenggaraan tugas pokok dan
fungsi;
o tanah milik pemerintah daerah yang telah diserahkan oleh
pengguna kepada Kepala Daerah; dan
o tidak tersedia dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah
untuk penyediaan bangunan dan fasilitas dimaksud.
 Bangun serah guna barang milik daerah sebagaimana dimaksud pada
ayat (1), dilaksanakan oleh pengelola setelah mendapat persetujuan
Kepala Daerah.
 Bangun Serah Guna barang milik daerah dilaksanakan dengan
ketentuan sebagai berikut (Pasal 44) :
o mitra Bangun Serah Guna harus menyerahkan hasil Bangun Serah
Guna kepada Kepala Daerah setelah selesainya pembangunan;
o mitra Bangun Serah Guna dapat mendayagunakan barang milik
daerah tersebut sesuai jangka waktu yang ditetapkan dalam surat
perjanjian; dan
o setelah jangka waktu pendayagunaan berakhir, objek Bangun
Serah Guna terlebih dahulu diaudit oleh aparat pengawasan
fungsional pemerintah daerah sebelum penggunaannya ditetapkan
oleh Kepala Daerah.
4.1.2. Aspek Fisik Lahan
4.1.2.1. Geografi
Solo Technopark berada di wilayah Kelurahan Jebres Kecamatan

Jebres Kota Surakarta.
Batas wilayah Solo Technopark adalah berikut ini :
 Sebelah utara : hunian penduduk dan pergudangan, lahan
kosong
 Sebelah selatan : Jl. Ki Hajar Dewantara, Kampus UNS dan ISI
 Sebelah timur : hunian penduduk dan kantor Kecamatan
Jebres
 Sebelah barat : gudang dan terminal cargo Pedaringan
Luas lahan Solo Technopark keseluruhan + 10 Ha. Namun lahan
yang akan dikembangkan menjadi tower Solo Technopark memiliki
luas + 1 Ha.
Lokasi Solo Technopark berada di Jl. Ki Hajar Dewantara, yang
merupakan salah satu jalan dengan fungsi kolektor sekunder.
Beberapa Jarak Solo Technopark dari simpul transportasi yaitu :
 Jarak dari Kampus ISI Surakarta : 320 meter
 Jarak dari Stasiun Jebres Surakarta : 2,1 Km
 Jarak dari Terminal Bus Tirtonadi : 4,2 Km
 Jarak dari Bandara Adisumarmo : 16,1 Km
4.1.2.2. Topografi
Kondisi topografi lahan Solo Technopark adalah bergelombang
rendah, dan semakin ke arah utara, yaitu mendekati Sungai (Kali
Anyar) lahan semakin rendah. Perbedaan tinggi antara jalan utama
(Jl. Ki Hajar Dewantara) dengan tanah yang paling utara adalah
sekitar 15 meter.
Kondisi lahan saat ini di kawasan Solo Technopark telah berdiri
beberapa bangunan yaitu :
1. Bangunan Under Water Wet Welding
2. Bangunan Teaching Factory
3. Bangunan Research and Development
4. Bangunan Expo Centre (baru setengah jadi)
4.1.2.3. Vegetasi
Saat ini di kawasan Solo Technopark telah cukup banyak ditemui
vegetasi yang tersebar di seluruh kawasan. Walaupun beberapa dari
vegetasi tersebut masih berumur muda atau belum rimbun. Namun
ke depan diharapkan akan menjadi kawasan yang hijau. Untuk lebih
jelasnya dapat dilihat kondisi vegetasi di kawasan Solo Technopark
pada gambar di bawah ini.
Gambar 4.1
Kondisi Vegetasi di Kawasan Solo Technopark
4.1.3. Aspek Sarana dan Prasarana
Aspek sarana dan prasarana berkaitan dengan sarana prasarana jalan, air
bersih, drainase, listrik dan transportasi.
Infrastruktur Jalan
Akses menuju Solo Technopark melalui Jl. Ki Hajar Dewantoro yang
merupakan jalan kolektor sekunder selebar 8 m. Jalan ini merupakan akses
utama menuju kawasan Solo Technopark yang juga menjadi jalan utama bagi
kampus-kampus yang berada di sekitar Solo Technopark yaitu UNS dan ISI.
Selain itu juga menjadi jalan utama bagi masyarakat yang bermukim di sekitar
kawasan Solo Technopark. Oleh karena itu volume kendaraan disana cukup
padat.
Selain jalan utama, terdapat jalan lokal yang menghubungkan kawasan STP
dengan pusat pemukiman. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada gambar di
bawah ini.
Jalan lingk di sekitar

lokasi STP
Kawasan Solo Technopark
Jl. Ki Hajar Dewantoro
Gambar 4.2
Jalan di sekitar Kawasan Solo Technopark
Ketersediaan air bersih

Pada kawasan Solo Technopark telah tersedia prasarana jaringan air bersih
(PDAM) berupa sumur dalam milik PDAM. Sumur dalam ini tentunya memiliki
area penangkapan air yang cukup besar di dalamnya.
Selain itu berdasarkan pasal 25 RTRW Kota Surakarta diketahui bahwa

terdapat penyediaan air bersih dengan memanfaatkan air baku meliputi:
a. Bagian utara wilayah kota dilayani oleh IPA Jebres dengan kapasitas 50
liter per detik dan Sistem Pengembangan Air Minum Regional melalui IPA
Mojosongo;
b. Bagian tengah wilayah kota dilayani oleh mata air Ingas Cokrotulung
dengan kapasitas 400 liter per detik, IPA Fiber dengan kapasitas 50 liter
per detik dan IPA Jurug dengan kapasitas 200 - 300 liter per detik; dan
c. Bagian selatan wilayah kota dilayani dengan IPA Semanggi dengan
kapasitas 300 liter per detik.
Drainase
Sistem drainase di kawasan Solo Technopark terpadu dalam system drainase
Kota Surakarta. Sistem drainase tersebut meliputi:
a. Sistem drainase perkotaan yang terdiri dari jaringan sungai atau kali dan
saluran primer penuntasan permukiman berfungsi untuk mengalirkan
limpasan air hujan;
b. Jaringan sungai atau kali sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah
sungai bengawan solo, kali jenes, kali anyar, kali gajah putih, kali pepe
hulu, kali pepe hilir, kali wingko, kali brojo, kali boro, kali pelem wulung, dan
kali tanggul; dan
c. Pengaturan mengenai jaringan saluran primer penuntasan permukiman
sebagaimana dimaksud pada ayat (1), ditetapkan melalui peraturan
walikota
4.1.4. Aspek Kerawanan Terhadap Bencana
Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surakarta Nomor 1 Tahun 2012 tentang

Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surakarta terkait dengan Pengelolaan
Kawasan Yang Perlu mendapatkan penanganan dan perlindungan adalah
kawasan rawan bencana.
Peristiwa bencana yang pernah terjadi di Kota Surakarta yaitu bencana banjir
sebagai akibat meluapnya Sungai Bengawan Solo. Oleh karena itu
pengelolaan serta perencanaan Wilayah Kota Surakarta perlu
memperhitungkan bencana sebagai salah satu aspek yang mempengaruhinya.
Dalam pasal 39 RTRW Kota Surakarta disebutkan bahwa kawasan rawan

bencana banjir meliputi:
a. Kecamatan Jebres di Kelurahan Gandekan, Kelurahan Jagalan, Kelurahan

jebres, Kelurahan Kepatihan Wetan, Kelurahan Mojosongo, Kelurahan
Pucang Sawit, Kelurahan Purwodiningratan, Kelurahan Sewu, dan
Kelurahan Sudiroprajan;
b. Kecamatan Pasarkliwon di Kelurahan Kampung Baru, Kelurahan Baluwarti,
Kelurahan Gajahan, Kelurahan Joyosuran, Kelurahan Kauman, Kelurahan
Kedung Lumbu, Kelurahan Pasarkliwon, Kelurahan Sangkrah, Kelurahan
Semanggi; dan
c. Kecamatan Serengan di Kelurahan Danukusuman, Kelurahan Jayengan,
Kelurahan Joyotakan, Kelurahan Kemlayan, Kelurahan Kratonan,
Kelurahan Serengan, dan Kelurahan Tipes.
Karena Solo Technopark berada di Kelurahan Jebres Kecamatan Jebres,

sehingga termasuk dalam kawasan rawan bencana banjir.
Sesuai dengan ketentuan umum peraturan zonasi pada kawasan rawan

bencana banjir, bangunan diarahkan pada bangunan yang adaptasi dengan
permasalahan kawasan.
Hal yang perlu direncanakan dalam mengantisipasi bencana banjir berkaitan

dengan permasalahan lingkungan antara lain pembangunan dan peningkatan
sarana kebersihan serta sanitasi di wilayah aliran sungai serta anak sungainya.
Hal lain yang perlu direncanakan adalah penghijauan daerah sempadan sungai
dan konservasi lahan di wilayah hulu sungai, akan dapat membantu
penyerapan serta salah satu upaya agar air tidak cepat mengalir.
4.2. Analisis Kegiatan, Tata Fungsi dan Besaran Ruang
Kegiatan yang akan ditampung di Tower STP berdasarkan potensi Kota Surakarta dan
hasil FGD adalah kegiatan utama MICE yang berupa Meeting, Incentive, Conference,
dan Exhibition yang venue utama berupa Convention Hall serta kegiatan penunjang
MICE dengan fasilitasnya berupa Hotel, Restauran, Kantor Sewa, ICT dan Menara
Pandang. Sedangkan untuk mendukung lokasi STP tersebut menjadi icon baru di
Surakarta agar masyarakat tertarik mendatangi lokasi ini, perlu disediakan juga
sebuah sarana hiburan alternatif yang murah bagi masyarakat Kota Surakarta dan
sekitarnya. Hiburan murah ini dapat diwujudkan berupa sebuah public space yaitu
Pelataran STP (STP Square) yang di tempat itu masyarakat dapat datang tanpa
membayar dan menikmati pemandangan sekitar lokasi sambil menikmati berbagai
fasilitas hiburan yang disediakan, seperti mainan anak-anak, taman bermain, kuliner
dan lain-lain. Fasilitas ini dapat direncanakan pada salah satu bagian Tower STP yang
mudah dijangkau tanpa mengganggu fungsi bangunan utama yang lain seperti
Convention Hall, Hotel, Kantor Sewa. Bahkan fasilitas ini memungkinkan untuk
menjadi bagian menarik dari keseluruhan fungsi yang disediakan. Pola hubungan dari
keseluruhan fungsi bangunan tersebut dapat digambarkan secara ringkas sebagai
berikut:
CONVENTION
HALL
RENTAL HOTEL MENARA

OFFICE PANDANG
RESTAURANT
HALL STP SQUARE

ICT HALL/ LOBBY
BERSAMA PUBLIC PELATARAN
STP
DATANG/
PARKIR MASYARAKAT
UMUM
Gambar 4.3.
Pola Hubungan Ruang Antar Fungsi Bangunan Dalam Tower STP
4.2.1. Analisis Kegiatan Utama (MICE)
a. Jenis Kegiatan
Jenis Kegiatan yang akan ditampung di Tower Solo Technopark adalah

kegiatan konvensi, pameran, pertunjukkan, wedding dan sebagainya.
1). Konvensi
Merupakan kegiatan pertemuan sekelompok orang, seperti:
 kegiatan konfrensi yang dilakukan oleh sekelompok orang seperti
kelompok industri, pelaku bisnis, dan staf pemerintahan
 kegiatan seminar lokakarya dan penataran

 resepsi yaitu acara yang bersifat informal seperti acara silaturahmi,
ulang tahun, dan pernikahan
 kongres merupakan kegiatan pertemuan berupa diskusi untuk
menyelesaikan beberapa masalah, merupakan jenis kegiatan
pertemuan besar yang bersifat formal untuk bertukar informasi,
mencari pemecahan terhadap suatu permasalahan
 workshop merupakan kegiatan pertemuan dimana kegiatan ini
membahas sesuatu dan memberi pelatihan secara bersama-sama
antar kelompok peserta, sehingga para peserta mendapatkan ilmu,
wawasan dan keahlian seperti workshop desain dan fotografi
 kuliah umum
 panel yang yang berupa tanya jawab oleh dua atau lebih kelompok
peserta
 forum, merupakan kegiatan diskusi dua arah dimana pesertanya
dari bidang yang berlainan
2). Pameran
Exhibition center mempunyai kegiatan dalam hal melakukan suatu
pergelaran pameran yang mana memamerkan beberapa bentuk objek
contohnya :
 Pameran dagang, seperti furniture expo, pameran komputer,
pameran buku, pameran otomotif.
 Pameran seni, seperti pameran lukisan, pameran foto.
 Pameran jasa, seperti pameran pendidikan, bursa tenaga kerja.
Pada umumnya pameran terdiri dari beberapa bagian yaitu :
 pameran konvensi yaitu pameran yang digelar bersamaan dengan
kegiatan konfrensi dalam waktu dan tempat yang sama.
 pameran umum yaitu pameran yang diselenggarakan terbuka untuk
umum
 pameran khusus yaitu pameran yang memamerkan satu jenis
produk
 pameran tunggal pameran yang diadakan oleh satu orang ataupun
satu perusahaan kepada calon konsumen
Berdasarkan skala pelaksanaannya pameran dibagi atas :
 pameran skala internasional
 pameran skala nasional
 pameran skala regional

 pameran skala lokal
3). Pergelaran
Yaitu kegiatan berupa persembahan yang bersifat menghibur seperti
pergelaran seni, drama, konser, dan lain-lain.
b. Pengguna
Pengguna/ pelaku kegiatan pada Convention Hall di STP Surakarta ini dapat
dikelompokkan antara lain:
 Pengunjung:
1. Pengunjung bersifat umum yaitu pengunjung yang datang untuk
bersifat rekreasi, tertarik menikmati pameran untuk memuaskan
rasa keingintahuannya. Kegiatannya melihat-lihat objek yang
dipamerkan dan jika cocok akan membeli objek yang dipilih
2. pengunjung bersifat khusus yaitu pengunjung baik domestik
maupun manca negara yang mempunyai tujuan bisnis biasanya
para pengusaha
 Penyelenggara/penyewa yaitu orang yang mengorganisir pelaksanaan
kegiatan.
 Pengelola yaitu pihak yang mengawasi, mengelola, dan memberikan
pelayanan fasilitas yang dibutuhkan penyelenggara
 Materi dari pameran itu sendiri yaitu produk ataupun peralatan yang
ditampilkan
Sedangkan segmen pengguna yang diserap berdasarkan hasil FGD dan

pengamatan pada bangunan convention hall yang lain. Pengguna
Convention Hall STP diasumsikan:
 Wedding ceremony
 Trade fair/ exhibition/ pameran
 Pameran yang diselenggarakan secara regional, nasional, dan
internasional
 Rapat asosiasi
 Merupakan kegiatan rapat yang diselenggarakan oleh suatu asosiasi,
seperti IDI (Ikatan Dokter Indonesia), IAI (Ikatan Arsitektur Indonesia),
KADIN (Kamar Dagang Indonesia), KONI, dan sebagainya.
 Company event
 Merupakan pertemuan yang dilakukan oleh perusahaan besar yang

pesertanya merupakan karyawan dari perusahaan tersebut, seperti
kegiatan pertemuan perusahaan Honda Motor Indonesia, Sritex, dan
lain-lain
 Program insentif
 Merupakan kegiatan pertemuan yang diselenggarakan perusahaan
besar, pesertanya merupakan karyawan khusus atau dealer khusus
dari perusahaan tersebut, yang bisa meningkatkan provit perusahaan
 Organisasi Internasional
 Merupakan kegiatan yang pesertanya merupakan anggota dari
organisasi internasional seperti WWF, OPEC, UNESCO, dan lain-lain
 Konser
 Merupakan kegiatan pertunjukan yang diselenggarakan oleh suatu
event organiser berskala nasional hingga internasional
c. Analisis Kebutuhan Ruang
Kata "Convention" atau konvensi menurut Fred Lawson, adalah :

Pertemuan sekelompok orang untuk suatu tujuan yang sama atau untuk
bertukar pikiran, pendapat dan informasi tentang suatu hal yang menjadi
perhatian bersama. Istilah "Convention" digunakan secara luas untuk
menggambarkan suatu bentuk pertemuan tradisional atau pertemuan
seluruh anggota kelompok (Lawson,Fred, Conference, Convention and
Exhibition Facilities, The Architecture Press, London, 1981, hal. 2).
Sedangkan pengertian konvensi menurut Dirjen Pariwisata, adalah : Suatu

kegiatan berupa pertemuan antara sekelompok orang (negarawan,
usahawan, cendekiawan dan sebagainya) untuk membahas masalah-
masalah yang berkaitan dengan kepentingan bersama atau bertukar
informasi tentang hal-hal baru yang menarik untuk dibahas (Keputusan
Dirjen Pariwisata Nomor : Kep-06/U/IV/1992; Pasal 1 : Pelaksanaan usaha
jasa konvensi, perjalanan intensif dan pameran).
Pengertian Hall adalah Ruangan, Ruang depan, Aula, Balai ruang (John M
Echols and Hasan shadily, Kamus Bahasa Inggris-Indonesia).
Suatu konvensi banyak informasi yang dapat diungkapkan, dibahas dan

disimpulkan bersama, yang berkaitan dengan tema atau subyek yang
menjadi topik perhatian atau pembicaraan pada kegiatan tersebut.
Perkembangannya sering diikuti dengan pameran/eksibisi yang

mendukung atau berkaitan dengan tema konvensi.
Dengan demikian dapat ditarik satu pengertian mengenai "Convention

Hall" adalah suatu ruangan yang digunakan sebagai tempat untuk
pertemuan (yang mencakup sidang utama dan komisi, jamuan dan
pameran) bagi sekelompok orang untuk saling tukar-menukar informasi,
pendapat dan hai-hal baru yang menarik dibahas untuk kepentingan
bersama. Lengkap dengan segala sarana dan prasarana penunjangnya,
baik konvensi berskala nasional maupun internasional, serta masih
dimungkinkan dilaksanakan kegiatan lainnya seperti jamuan makan dan
eksibisi.
Fasilitas utama MICE adalah berupa convention hall maupun exhibition

hall yang dapat menampung sekian ribu orang, yang fungsi utamanya
adalah untuk mengadakan acara meeting, conferesi maupun pameran
produk-produk tertentu. Tentu saja diperlukan fasilitas lain yang sangat
diperlukan untuk mendukung keberhasilan penyelenggaraan kegiatan
meeting, konferensi, dan pameran.
Untuk lebih jelasnya, kebutuhan ruang untuk MICE adalah sebagai berikut:
1. Convention Hall/Exhibition Hall dengan daya tampung tertentu
2. Parkir tamu dan parkir peserta konverensi
3. Tempat loading unloading
4. Gudang
Fasilitas utama MICE yang berupa Convention Hall dan Exhibition hall
akan menempati lahan seluas lebih kurang 14.800 m2, dan direncanakan
akan menampung 8.000 orang.
Tabel IV.1
Analisis Kegiatan dan Kebutuhan Ruang Convention Hall
Kelompok
Pemakai Kegiatan Kebutuhan Ruang
Kegiatan
Pameran Mencari Informasi R. Informasi
Mengikuti Pameran R. Pameran
Pengunjung Transaksi R. Transaksi
Istirahat Kantin/Toilet
Ibadah Mushola
Menerima Produksi Loading Dock
Memamerkan Produk R. Pameran
Kelompok
Kegiatan
Menyimpan Barang R Gudang Sewa
Peserta Istirahat Kantin/Toilet
Ibadah Mushola
Ganti Pakaian R. Ganti
Menginap Hotel
Merancang Stand R. Kerja
Install dan membongkar R. Pameran
stand
Perancang Stand Menyimpan Barang Gudang Sewa
Istirahat R. Tidur/Kantin/Toilet
Ibadah Mushola
Menginap Hotel
Memberi informasi R. Informasi
Operasional R. Kantor
Mencatat keluar masuk R. Penerimaan barang
barang
Penyelenggara Menyimpan Barang Gudang
Penyediaan Loading dock
Perlengkapan Pameran
Ibadah Mushola
Mencari informasi R. Informasi
Meliput kegiatan R. Pameran
Wawancara R. Press
Wartawan Istirahat Kantin/Toilet
Ibadah Mushola
Mengontrol Lampu, Tata R. Kontrol
Suara, AC
Menyimpan Barang Gudang
Teknisi Istirahat Kantin/Toilet
Ibadah Mushola
Teater/Konser Pengunjung Mencari Informasi R.Informasi
Membeli tiket R. Tiket
Menonton Konser R Pameran/hall
Ibadah Mushola
Penyelenggara Memberi informasi R. Informasi
Mencatat keluar masuk R Penerimaan Barang
barang
Menyimpan barang Gudang
Menyediakan Loading dock
perlengkapan panggung
Ibadah Mushola
Peserta Menungu Manggung R. Tunggu
MelakukanPagelaran Panggung Theater
Berhias R. Rias
Ganti kostum R. Ganti
Kelompok
Kegiatan
Ibadah Mushola
Menginap Hotel
Wartawan Mencari informasi R. informasi
Meliput kegiatan R. theater
Wawancara R. Press
Ibadah Mushola
Teknisi Mengontrol Lampu, Tata R. Kontrol
Suara, AC
Ibadah Mushola
Perancang Merancang Panggung R. Kerja
Panggung Memasang dan bongkar Theater
panggung
Istirahat Toilet/Kantin
Ibadah Mushola
Menginap Hotel
KONVENSI Pembicara Menungu Pidato R. Tunggu
Memberikan Pidato R. Konferensi
Ibadah Mushola
Menginap Hotel
Peserta Menungu Pidato R. Lobby
Mengikuti Konvensi R. Konferensi
Ibadah Mushola
Menginap Hotel
Operasional Konvensi R. Konvensi
Ibadah Mushola
Meliput kegiatan R. Konvensi
Wawancara R. Press
Suara, AC
Ibadah Mushola
PERJAMUMAN PENGUNJUNG Mencari informasi R. Informasi
Mengikuti kegiatan R. Konvensi/Resepsi
Ibadah Mushola
Kelompok
Kegiatan
Operasional Perjamuan R. Konvensi/Resepsi
Ibadah Mushola
Peserta Menunggu Resepsi Lobby
Melakukan Resepsi R. Resepsi
Berhias R. Rias
Ganti kostum R. Ganti
Ibadah Mushola
Menginap Hotel
Meliput kegiatan R. Resepsi
Wawancara R. Press
Suara, AC
Ibadah Mushola
DAPUR Koki Menenerima dan Gudang
menyimpan barang
Menyediakan menu Dapur
Ibadah Mushola
Pelayan Menerima dan Gudang
Menyimpan barang
Mencuci peralatan R. Cuci
Menyiapkan pesanan Dapur
Ganti pakaian R. Ganti
Istirahat R. Karyawan/Toilet
Ibadah Mushola
PENGELOLA Direksi Bekerja R. Direksi
GEDUNG Menerima Tamu R. Tamu
Rapat R. Rapat
Istirahat R. Direksi/toilet
Ibadah Mushola
Staff Bekerja R. Kerja Staff
Menerima Tamu R. Tamu staff
Rapat R. Rapat
Ibadah Mushola
SERVICE TeknisI ME Merawat sistem ME R. Utiitas
Menjalankan R. Kerja Teknisi
operasional bangunan
Menyimpan alat Gudang
Istirahat Kantin/toilet
Ibadah Mushola
Kelompok
Kegiatan
PERGUDANGAN Kepala gudang Mencatat keluar masuk R. Kepala Gudang
barang
Loading dock
Istirahat Kantin/.toiler
Ibadah Mushola
Karyawan Mengangkut barang Gudang
Menyimpan alat Gudang
Istirahat Kantin/Mushola
Ibadah Mushola
Sumber: analisis tim penyusun, 2013
d. Pola Aktivitas
Pelaku aktivitas di Convention Hall Tower STP dapat dibedakan menjadi :

 Peserta
 Pengelola
 pengunjung
Pola aktivitas masing-masing pelaku (peserta/tamu, pengunjung,

pengelola) dapat dijelaskan melalui diagram dibawah ini:
RESTAURANT HOTEL
SECURITY R. PENGELOLA
R. PERENC/
R. INFORMASI R. LOBI-LOBI PERSIAPAN
DATANG/ R. CONVENTION GUDANG

LOBBY HALL
PARKIR SEWA
RUANG KONTROL
PRESS ROOM R. TUNGGU LOADING
DOCK
LAVATORI DAPUR/SERVICE
TRUCK/
CONTAINER
: Peserta/PE
: Pengelola
: Pengunjung
Gambar 4.4.
Pola Aktivitas Convention Hall
e. Karakteristik Ruang
Tabel IV.2.
Karakteristik Ruang Convention Hall
Ruang Karakteristik Kegiatan Suasana Kriteria Ruangan

Entrance Akses masuk dalam site Ramai, bising Pemisahan yang jelas antara akses
pengunjung dan service/barang
Parkir Mencari tempat Ramai, non Nyaman, mudah diakses, sirkulasi jelas,
formal pemisahan antara service dan
pengunjung
Lobby, fasilitas Menunggu, bersosialisasi, Non formal, Mudah dicapai, sirkulasi jelas, nyaman
umum mencari informasi ramai
Pameran Kegiatan pameran Non formal, Sirkulasi jelas, fleksibel dan menarik,
digunakan jika ada ramai, bising kenyamanan, pencahayaan yang baik,
kegiatan, pengguna bebas pilar, plafon tinggi, keamanan
cenderung
bergrerak/dinamis
Ruang Karakteristik Kegiatan Suasana Kriteria Ruangan

Konfrensi dan Digunakan jika ada Formal, ramai Akustik ruang, fleksibel, kenyamanan,
rapat kegiatan, kegiatan sirkulasi yang baik
konfrensi, kegiatan bersifat
menetap, kegiatan bersifat
perjamuan, pertunjukan
teater Digunakan jika ada acara, Non formal, Nyaman, menarik, keamanan, sirkulasi
kegiatan pertunjukan, ramai, bising jelas, penataan suara dan cahaya
cenderung menetap
pengelola Kegiatan administrasi, Formal, tenang Nyaman, pengolahan ruang
digunakan setiap hari,
pengatur kegiatan pada
bangunan
pergudangan Kegiatan penyimpanan Semi privat, Keamanan, sirkulasi, pengolahan ruang
barang, bongkar muat bising, ramai
barang
ultilitas Kegiatan oprasional pada Privat, bising Keamanan, sirkulasi, dan pengolahan
bangunan, perawatan ruang
Sumber: Analisis Tim Penyusun, 2013
f. Persyaratan Ruang
Persyaratan ruang dan kriteria yang harus diperhatikan dalam
merencanakan dan merancang sebuah exhibition hall adalah fleksibilitas
ruang pameran, kenyamanan pengunjung yang dihubungkan dengan
keadaan termal, pencahayaan terhadap objek yang di pamerkan, serta
sirkulasi, baik sirkulasi dari pengunjung maupun sirkulasi dari kegiatan
pergudangan.
1). Fleksibelitas ruang

Fleksibilitas ruang maksudnya kemampuan suatu ruang untuk dapat
menyesuaikan diri terhadap aktivitas yang berlangsung di dalamnya.
Kefleksibilitasan ruang ini berpengaruh terhadap potensi ruang dapat
menampung item dan stan pameran.
Fleksibelnya suatu ruang dipengaruhi oleh beberapa faktor yaitu:
 Pembagian ruang
Pembagian ruang yang tepat dapat membantu seberapa banyak
ruangan dapat menampung kegiatan pameran. Penggunaan
dinding geser pada bangunan exhibisi merupakan salah satu cara
yang dapat dilakukan agar ruang pameran dapat fleksibel
menampung kegiatan pameran sehingga dapat menampung
kegiatan pameran yang berbeda dalam waktu yang bersamaan.
 Pemilihan stuktur bangunan

Pemilihan struktur bangunan yang tepat dapat mempengaruhi
seberapa fleksibelnya suatu bangunan. Untuk kasus bangunan
exhibisi yang penggunaan ruangannya berbentang lebar
membutuhkan suatu pemilihan struktur bentang lebar yang sesuai
untuk sebuah gedung exhibisi.
 Ketinggian ruang
Ketinggian ruang ditentukan oleh jenis produk yang dipamerkan
dan bentuk stan pameran. Dengan ruang yang tinggi kita dapat
memberikan space pada produk-produk yang memiliki ketinggian
yang cukup dan menjadikan ruang lebih fleksibel dengan
menerapkan desain stan yang bertingkat.
2). Lighting/pencahayaan
Tujuan dari perancangan pencahayaan adalah memberikan suatu
suasana lingkungan yang menyenangkan dan nyaman terhadap
visual. Cahaya yang baik dapat membuat atmospehere dan mood
suatu ruangan menjadi lebih efektif. Banyak pameran yang menjadi
kurang menarik akibat pencahayaan yang tidak didesain sejalan
dengan desain dari pameran.
Menurut sumbernya cahaya dibagi atas dua bagian yaitu
pencahayaan alami dan pencahayaan buatan. Cahaya buatan
merupakan cahaya yang bersumber dari alam yaitu matahari,
sedangkan buatan berasal dari penerangan buatan seperti lampu
yang digunakan pada ruangan-ruangan dalam kondisi tertentu.
Penggunaan efek pencahayaan akan menjadi penerima yang baik
dengan pengunaan peralatan spesial seperti lampu sorot (spot light)
atau peralatan optikal lainnya.
3). Sirkulasi
Exhibition mesti memberikan kesempatan bagi setiap orang untuk
melihat dan memberikan kenikmatan, stimulasi, dan pengetahuan.
Perencanaan dan sistem sirkulasi pameran ditekankan pada pola
pengaturan pencapaian, sirkulasi pengunjung dan servis bangunan
Berdasarkan perhitungan untuk menampung 8.000 orang dan ketersediaan

lahan, maka bangunan convention hall direncanakan menempati 1 lantai
tersendiri di lantai 2 dengan luas 14.800 m2.
4.2.2. Analisis Kegiatan Kelompok Penunjang
Kegiatan penunjang yang akan ditampung di Tower STP meliputi kegiatan

penginapan untuk pelaku bisnis yang melakukan kegiatan di STP (hotel),
kegiatan kantor sewa untuk pelaku industri yang ada di Surakarta dan
sekitarnya, kegiatan restoran, kegiatan hiburan yang dapat dilakukan di
Menara Pandang dan STP square untuk masyarakat umum, dan kegiatan ITC.
a. Hotel
1) Pengertian
Sebagai fasilitas pendukung MICE diperlukan penginapan yang

memadai yang akan digunakan bagi peserta yang memanfaatkan
Convention Hall. Dengan demikian perlu diperhitungkan kapasitas
hotel yang akan disediakan pada saat event diadakan, hotel-hotel
yang sudah ada di Solo bisa menampung berapa orang, kekurangan
daya tampung itulah yang harus disediakan di lokasi Tower STP.
Kata hotel berasal dari bahasa latin "hostel" yang berarti sebuah
rumah besar yang disewakan kepada masyarakat untuk menginap
dan beristirahat sementara waktu (Dimyati, AS 1992 halaman 30).
Hotel adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian
atau seluruh bangunan, untuk menyediakan jasa penginapan, makan
dan minum, serta jasa lainnya bagi umum, yang dikelola secara
komersial (Kepmenparpostel, 1988)
Hotel adalah sarana yang ditujukan untuk orang-orang yang
melakukan perjalanan jauh yang dikelola secara komersial dengan
dua pelayanan utamanya berupa penginapan berikut makan dan
minumnya (Fred Lawson, 1986 halaman 11)
Hotel adalah sejenis akomodasi yang menyediakan fasilitas dan
pelayanan penginapan, makan dan minum serta jasa jasa lainnya
untuk umum yang tinggal untuk sementara waktu, dan dikelola secara
komersial (Dimyati, AS 1992 halaman 33)
Dari beberapa pengertian di atas dapat ditarik kesimpulan bahwa
hotel adalah bentuk akomodasi beserta kelengkapannya yang
diperuntukkan bagi orang-orang yang melakukan perjalanan jauh.
Kegiatan yang dilakukan pada hotel adalah kegiatan melakukan
istirahat yang melebihi satu hari karena sedang melakukan kegiatan
khususnya di lingkungan STP (konvensi, seminar, pameran, weding
ataupun konser) maupun yang sedang melakukan kegiatan di

Surakarta.
Fasilitas penunjang ini digunakan untuk menampung para pelaku
konvensi, pameran di Tower STP, disediakan sebuah hotel yang
bangunannya menyatu dengan Covention Hall, dan diasumsikan hotel
bintang 5.
Dari perhitungan kapasitas yang dapat ditampung convention hall
adalah 5.000 – 8.000 orang, sehingga minimal pada saat even
dilakukan 5.000-8.000 orang tersebut harus bisa disediakan
penginapan. Dengan asumsi untuk keperluan bisnis mereka akan
menginap di hotel berbintang, baik bintang 1, bintang 2, bintang 3,
bintang 4 dan bintang 5. Dengan demikian kekurangan daya tampung
hotel tersebut yang harus disediakan hotel yang ada di lingkungan
Tower STP tersebut.
Dari data yang ada jumlah kapasitas hotel yang ada di kota Solo
adalah sebagai berikut:
1 Hotel Bintang 5 1 bh 136 kamar

Jumlah 26 bh 1.813 kamar
Sumber: perhitungan tim, 2013
Dengan asumsi jumlah kamar yang tersedia di Kota Solo pada saat
event adalah 1.813 kamar. Kekurangan daya tampung hotel yang
telah ada di Kota Solo dari peserta kegiatan mice adalah sebanyak
861 orang. Asumsi single room butuh 86 kamar, sedangkan double
room butuh 387 kamar. Dengan pertimbangan akan tumbuhnya hotel-
hotel baru di Kota Solo, maka diperkirakan akan dibutuhkan sebanyak
300 kamar.
2) Pengguna
Pengguna/ pelaku kegiatan pada Hotel di STP Surakarta ini dapat di
kelompokkan antara lain:
 Tamu Hotel:
Tamu hotel adalah setiap orang yang datang untuk menginap

atau menggunakan fasilitas serta pelayanan hotel. Adapun jenis
tamu hotel antara lain (Dimyati, AS 1992 halaman 86) adalah
sebagai berikut:
1. Walk-in Guest, adalah tamu yang datang ke hotel untuk
menginap, tanpa pesan tempat terlebih dahulu
2. Reguler guest adalah tamu hotel biasa
3. VIP Guest, adalah tamu yang dianggap sangat penting,
karena dia adalah langganan tetap hotel, karena jabatannya
dalam pemerintahan atau organisasi hotel, atau anggota dari
suatu club tertentu.
4. Returning Guest adalah tamu yang bukan baru sekali saja
datang dan menginap di hotel, tetapi sudah berkali-kali atau
berulang-ulang menggunakan fasilitas dan pelayanan hotel
5. Long Staying Guest, adalah tamu yang menginap atau tinggal
di hotel dalam waktu yang relatif lama.
6. Individual guest adalah tamu yang datang menginap di hotel
bukan dalam suatu kelompok.
 Pengelola yaitu pihak yang mengelola hotel

Mengingat rumitnya pengelolaan suatu hotel, apalagi untuk hotel
berbintang banyak, maka dibutuhkan suatu organisasi hotel yang
merupakan wadah dari manajemen. Dengan adanya organisasi ini
maka seluruh karyawan hotel akan mendapatkan informasi yang
jelas tentang batas dan jalur wewenang, departemen atau seksi-
seksi yang ada di dalam hotel. Untuk minimal sebuah hotel
berbintang memerlukan bagian-bagian yang biasa disebut
housekeeping departement, food and beverage departement,
serta acounting departement. Kesemuanya dikoordinasikan dan
dikendalikan oleh General Manager yang dibantu oleh executive
assistant manager.
Hotel yang berada di Tower STP ini karena memang disediakan
untuk mendukung keberadaan Convention Hall, maka lebih
digolongkan kepada Bussiness hotel dan convention hotel, yaitu
untuk memberikan fasilitas menginap terutama bagi pelaku bisnis,
maupun orang-orang yang dalam urusan dinas, konferensi,
seminar dan lain sebagainya. Namun demikian hotel ini dapat
juga dipergunakan juga sebagai tempat menginap bagi

wisatawan/pelancong.
Asumsi perhitungan kebutuhan Hotel :
Daya Tampung maksimal MICE : 8.000 orang
asumsi menginap 40% = 40% X 8.000 : 3.200 tamu
jumlah kamar tersedia bintang 3-5 : 1.231 kamar
asumsi single room 10% = 123 kamar : 123 tamu
asumsi double room 90% = 1.108 kamar : 2.216 0rang
sehingga kekurangan daya tampung adalah : 861 tamu
asumsi single room butuh 10% x 861 : 86 kamar
asumsi double room butuh 861-86 :2 : 387 kamar
Diperkirakan di Surakarta akan tumbuh hotel-hotel baru, sehingga
diambil perkiraan kamar yang disediakan, sebanyak 300 kamar
dengan perincian :
Standar room : 285 kamar
Suite room : 14 kamar
President room : 1 kamar
3) Analisis Kebutuhan Ruang
Tabel IV.3.
Analisis Kegiatan dan Kebutuhan Ruang Hotel
Kelompok
Pengguna Aktivitas Kebutuhan Ruang
Kegiatan
Hotel Pengunjung/tamu Datang/Parkir kendaraan R. Parkir
Check in/Out Reception/Lobby
Menitipkan Barang Safety Deposit Box
Menginap Kamar Hotel
Meeting Convention
Makan Restaurant
Renang Kolam Renang
Fitness Fitness Center
Bertemu Tamu Lounge/r duduk
Melihat pameran Exhibition Hall
Kondangan Convention Hall
Seminar Convention Hall
Ibadah Mushola
Menjamu rekanan Restoran
Menara pandang
Kelompok
Kegiatan
Cofee Shop
Mencari informasi ICT
Manager Bekerja R. Manager
Menerima tamu Lounge
Rapat R. rapat
Parkir kendaraan r. parkir
Istirahat Kantin/lavatory
Ibadah Mushola
Accounting Bekerja R. Accounting
Menerima tamu Lounge
Menyimpan R. gudang
Rapat r. rapat
Istirahat Kantin/lavatory
Ibadah Mushola
Parkir Tempat parkir
Staff Hotel Parkir kendaraan t. Parkir

Bekerja Front Office
Menikmati Makanan R. Karyawan
Istirahat Mushola/Lavatory
Ibadah Mushola
Rapat R. Rapat
Staff Pelayanan Mencuci pakaian R. pengelola
Menyimpan Gudang
Menyimpan linen R linen, strika, jahit
Ganti pakaian Locker dan r ganti
Menyimpan perlengkapan Gudang furniture
Menyiapkan makanan Dapur
Mencuci perlengkapan R cuci perlengkapan
Istirahat Mushola/lavatory/roomboy
Ibadah Mushola
Berobat ringan poliklinik
Koki Memasak Dapur
Menyimpan Gudang bahan makanan
Ganti pakaian Locker/ruang ganti
Ibadah Mushola
Sajikan makanan Restaurant
Keamanan Monitor keamanan R . Keamanan
Ibadah Mushola
Istirahat Lavatory/r istirahat
Ganti Locker/r. Ganti
Kelompok
Kegiatan
Service Pemeliharaan/pemantauan R. ME
R. Genset
R. IPAL
R. sampah
Gudang BBM
Boiler
R. Air Bersih
R Pendingin
4) Pola Aktivitas
Pola Aktivitas para pelaku di Hotel ini dapat dijelaskan pada diagram
dibawah ini:
FRONT DESK ADMINISTRASI

FUNCTION
DATANG/ ROOM
LOBBY
PARKIR
KAMAR HOTEL
SERVICE
ROOM
LAUNDRY
CONVENTION HALL RESTAURAN DAPUR
Keterangan :
: Tamu/pengunjung
: Staf administrasi
: Pengelola
Gambar 4.5. Pola

Aktivitas Hotel
b. Pusat Perkantoran/rental office
1) Pengertian
Menurut Pusat Bahasa (2011), kantor didefinisikan sebagai balai

(gedung, rumah, ruangan) tempat mengurus pekerjaan atau tempat
bekerja, sedangkan sewa didefinisikan memakai sesuatu dengan
membayar atau membayar karena memakai atau meminjam sesuatu.
Menurut Hunt (dalam Marlina 2008), kantor sewa adalah suatu
bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dan pelayanan secara
profesional. Lebih lanjut Marlina (2008: 116) memaparkan bahwa
kantor sewa merupakan suatu fasilitas perkantoran yang berkelompok
dalam satu bangunan yang disewakan sebagai respon terhadap
pesatnya pertumbuhan ekonomi khususnya di kota-kota besar
(perkembangan industri, bangunan/konstruksi, perdagangan,
perbankan, dan lain-lain).
Dari beberapa definisi di atas, dapat disimpulkan bahwa kantor sewa

adalah bangunan atau ruang yang dipinjamkan dengan imbalan yang
difungsikan sebagai tempat bekerja. Pada kesimpulan definisi ini,
dapat diartikan bahwa segala bentuk bangunan yang disewakan
sebagai kantor dapat diartikan pula kantor sewa
Rental Office atau kantor sewa yaitu suatu bangunan yang di dalamnya
terjadi interaksi bisnis dan pelayanan serta profesional. Di dalamnya
terdiri dari ruang – ruang dengan fungsi yang sama, yaitu fungsi kantor
dengan status pemakai sebagai penyewa atas ruang yang digunakaan-
nya. Atau dapat juga diartikan sebagai bangunan atau wadah bagi
kegiatan pekerja kantor yang dapat dipergunakan oleh siapapun yang
berminat dengan cara membayar harga.
Departemen Umum dan Tenga Listrik Dirjen Cipta Karya membedakan

kantor sewa menurut bentuk usaha penyewa yang ada di dalamnya
menjadi dua jenis :
Usaha sejenis yaitu merupakan bagunan kantor sewa yang disewa

oleh sekelompok usaha yang sejenis. Bagi investor hal ini sangat
menguntungkan, karena memiliki cavative market/pangsa pasar
yang pasti, sehingga mampu memperbesar occupancy rate/tingkat
hunian. Sedangkan bagi penyewa keuntunganya adalah kemu-
dahan komunikasi antar lembaga dalam rental office, dan
kemudahan pembagian akomodasi perusahaan–perusahaan

penyewa yang masih tergabung dalam suatu kelompok perusahaan
tersebut. Kelemahan dari sistem tersebut adalah tidak dapat
diterapkan dalam system perencanaan kantor sewa. Karena
membutuhkan kondisi – kondisi khusus yang harus dipenuhi.
Kondisi tersebut antara lain kriteria jenis kegiatan yang terintegrasi,
serta tersedianya investor / penyewa yang memiliki kepentingan
yang sama.
Mixed Use / Campuran merupakan kantor sewa dengan latar

belakang bidang usaha yang berlainan jenis atau campuran; paling
banyak karena fleksibel. Dalam bangunan tersebut para penyewa
berasal dari bermacam – macam latar belakang jenis usaha. Jenis
ini lebih banyak di dapat dalam praktek sehari – hari, karena si-
fatnya murni bisnis tanpa ada ikatan tertentu di belakangnya .
Kelebihan jenis ini adalah pihak penyewa lebih leluasa dalam memilih
kantor sewa yang lebih sesuai dengan kebutuhannya. Sedangkan
kelemahannya adalah sering timbul kesulitan–kesulitan dalam
pelayanan dan tata tertib karena terdapat bermacam–macam
perusahaan dengan jenis yang berbeda–beda.
Menurut kelas bangunan, terdapat dua jenis pengklasifikasian rental

office/kantor sewa, yaitu: penentuan klasifikasi kantor sewa dan
berdasarkan jumlah lantai atas dasar pertimbangan prestise bangunan,
karena semakin tinggi suatu bangunan dibutuhkan teknologi yang
semakin canggih.
Kantor sewa pada dasarnya adalah sebuah bangunan komersial yang

dapat dimiliki dengan sistem sewa (Marlina, 2008). Sebagai sebuah
bangunan komersial, aspek efisiensi merupakan salah satu aspek
utama yang harus dipenuhi pada perancangan bangunan. Sesuai
dengan kriterianya sebagai bangunan komersial, kantor sewa harus
dirancang dengan berbagai pertimbangan, yang bertujuan
mendatangkan keuntungan. Faktor-faktor pertimbangan tersebut dapat
diklasifikasikan ke dalam tiga kelompok, yaitu :
1. Faktor Ekonomi
a. Analisis kebutuhan ruang kantor
Sebelum membangun sebuah kantor sewa, terlebih dahulu
diawali dengan analisis kebutuhan pasar, termasuk di dalamnya
jenis usaha yang akan diwadahi, kebutuhan ruang, dan harga
sewa ruang-ruang tersebut. Kebutuhan ruang kantor di suatu
wilayah berbeda-beda tergantung perkembangan serta potensi-
potensi yang ada di wilayah tersebut. Perlu juga dilihat tren
perkembangan usaha di masa yang akan datang pada suatu
wilayah. Hal ini sering kali terkait dengan potensi wilayah
tersebut, baik yang berupa hasil bumi maupun sektor-sektor lain
yang berkembang di suatu wilayah. Seringkali suatu jenis
usaha tidak hanya bersifat lokal, tetapi juga regional yang
melayani wilayah-wilayah sekitarnya. Oleh karenanya tren jenis
usaha ini juga perlu mempertimbangkan potensi wilayah
regionalnya.
Selain faktor-faktor di atas, perlu juga dilihat kondisi tenaga

kerja di suatu wilayah yang meliputi hal-hal sebagai berikut :
- Perkiraan kebutuhan ruang kantor disesuaikan dengan
jumlah penduduk
- Perkiraan daya serap kantor sewa yang dibangun. Dengan
melihat kapasitas tenaga kerja suatu wilayah, dapat
diperkirakan daya serap kantor sewa yang dibangun
terhadap tenaga kerja yang ada.
b. Permodalan dan pengembalian modal
Pengadaan sebuah kantor sewa, seperti juga usaha komoditas
yang lain, memerlukan modal pokok yang dalam jangka waktu
tertentu menuntut pengembalian. Pengadaan modal dengan
segala persyaratan dan perhitungan investasi yang
menguntungkan perlu ditelaah secara mendalam pada usaha
ini.
Modal yang dikeluarkan dalam pengadaan kantor sewa meliputi

biaya-biaya sebagai berikut :
- Harga tanah keseluruhan (termasuk parking area) dihitung
harga /m2
- Harga konstruksi meliputi harga keseluruhan bangunan

termasuk peralatan serta parkir mobil, dihitung harga /m2
- Biaya praoperasi, yaitu biaya sebelum operasi berjalan
meliputi :
 Legal fee and documentation yaitu biaya pengurusan
izin pembangunan
 Commitment fee
 Sales promotion, yaitu biaya promosi dan pemasaran
kantor sewa
 Office overhead, yaitu biaya administrasi perkantoran
 Loan interest during construction (harga satuan /m2)
- Working capital, meliputi biaya operasional perusahaan
- Contigency, meliputi biaya-biaya tak terduga
Kantor sewa pada hakekatnya merupakan bangunan yang

direncanakan untuk mewadahi fungsi-fungsi tertentu yang
dimiliki secara nonpermanen dengan sistem sewa. Sistem ini
berdampak pada dinamisasi penyewa meskipun pada bidang
usaha yang sama karena teritori untuk menempati ruang
sewanya hanya berlaku selama jangka waktu tertentu. Untuk
melancarkan upaya pengembalian modal dalam pengadaan
sebuah kantor sewa, perlu dikembangkan dua fungsi penting
dalam kantor sewa tersebut, yaitu :
1) Pemasaran
Sebuah kantor sewa harus bersifat ‘menjual’ dalam arti
mampu dan mudah dipasarkan. Salah satu strategi untuk
mendapatkan rancangan yang tepat sesuai
permintaan/kebutuhan pasar adalah dengan melakukan
analisis pasar. Analisis ini dilakukan untuk mencapai target
pasar, misalnya jenis usaha yang mempunyai peluang
terbaik untuk diwadahi dan dapat ditawarkan kepada
konsumen. Selain itu perlu dianalisis juga harga sewa ruang
akan ditawarkan kepada konsumen sesuai dengan
kemampuang sewa konsumen target. Selain melihat tren
perkembangan bisnis di masyarakat, perlu juga
dipertimbangkan usaha-usaha yang sesuai untuk
dikembangkan dalam masyarakat di suatu wilayah, serta
kecenderungan perkembangannya pada masa yang akan

datang, untuk menghindari kekerungberhasilan penyewaan
ruang atau pencarian keuntungan yang terlalu lama
2) Pengembangan
Selain terkait dengan promosi kantor sewa itu sendiri,
sebuah kantor sewa memerlukan perencanaan
pengembangan lain khususnya yang berkaitan dengan
penyediaan dan pematangan tanah, disain bangunan dan
perencanaan anggaran.
Rancangan bangunan sebuah kantor sewa harus memiliki
kemungkinan-kemungkinan pengembangan baik yang
berupa perluasan ruang maupun perubahan rancangan
ruang itu sendiri.sebagai bangunan komersial, kantor sewa
harus selalu mempunyai penampilan yang menarik sesuai
dengan tuntutan pasar.
c. Penyewaan kantor sewa
Kantor sewa adalah sebuat bangunan yang diadakan dengan
tujuan menyewakan ruang usaha. Sesuai dengan namanya
sistem kepemilikan ruang dalam bangunan ini bersifat
sementara dengan sistem sewa. Harga sewanya perlu
disesuaikan dengan kemampuan penyewa serta layanan dan
fasilitas yang diberikan. Untuk mengetahui kemampuan sewa
ini, perlu dilakukan analisis kemampuan konsumen untuk
menghindari pengadaan ruang sewa yang tidak terjangkau
yang pada akhirnya malah menghambat pemasaran kantor
sewa tersebut.
2. Faktor Konstruksi
Dua hal penting yang perlu diperhatikan terkait dengan konstruksi
kantor sewa adalah :
1) Teknologi
Bangunan kantor sewa memerlukan rancangan yang dapat
mengakomodasi perkembangan teknologi karena bangunan ini
identik dengan kemudahan dan kenyamanan layanan. Untuk
memfasilitasi hal tersebut, perlu direncanakan berbagai
infrastruktur bangunan yang semakin ke depan semakin maju
dan berkembang sangat cepat.
2) Modul ruang sewa

Klasifikasi modul ini dapat dibedakan menjadi small space,
medium space dan large space berdasarkan beberapa
pertimbangan yaitu :
 Edisiensi dan efektivitas penataan ruang
 Tipe lantai yang disewakan
 Jenis kegiatan
 Faktor kebutuhan/ekonomi
2) Pengguna
Pengguna/pelaku kegiatan pada Kantor Sewa di STP Surakarta ini
dapat dikelompokkan antara lain:
 Penyewa Ruangan Kantor (tenant)

Mereka adalah para pelaku bisnis yang menyewa ruangan kantor
baik untuk kantor representatifnya, kantor cabang, maupun
digunakan untuk fungsi-fungsi lainnya.
 Pengelola yaitu pihak yang mengelola Kantor Sewa
Mereka terdiri dari manager pengelola, direksi beserta para staffnya

yang bertugas mengatur operasionalisasi kantor sewa sehingga
para tenant merasa nyaman dalam melakukan kegiatan pada lokasi
ini. Layanan yang dilakukan kecuali ruangan sewa, juga menjaga
pasokan air bersih, listrik, menjamin keamanan pengguna, serta
pengaturan-pengaturan keberlangsungan kantor sewa ini.
Kebutuhan Ruang dalam Solo Techno Park secara garis besar dapat
diutarakan sebagai berikut :
1. Ruang / bangunan resepsionis
Elemen-elemen ruang resepsionis seperti antara lain : ruang
penerima, ruang tunggu, ruang eksibis dan display, hall.
2. Ruang / bangunan rapat/ pertemuan
Ukuran dan alokasi ruang rapat / pertemuan berdasarkan pada
perhitungan besaran ruang yang tergantung pada :
a) Besarnya organisasi / perusahaan
b) Tingkat birokrasi
c) Jumlah peserta dari luar maupun dalam perusahaan
d) Macam pekerjaan yang dilakukan oleh perusahaan.
3. Ruang / bangunan pengelolaan data

Ruang kerja tempat karyawan perusahaan mengerjakan tugas
utamanya di kantor
4. Ruang / bangunan penyimpanan
Ruang penyimpanan adalah ruang-ruang yang digunakan untuk
menyimpan persediaan perlengkapan, arsip, peralatan dan
barang-barang yang perlu perawatan.
5. Ruang / bangunan perpustakaan
Merupakan ruang sebagai penyimpanan sekaligus penyedia
layanan informasi. Informasi yang terseida akan disampaikan
dalam berbagai bentuk seperti buku, jurnal, maupun laporan-
laporan hasil riset atau peneliatan tentang proses produksi industri
dan teknologi
6. Ruang / bangunan pelatihan
Merupakan ruang pengembangan kualitas dan kemampuan
manusia sebagai tenaga kerja bidang industri. Pelatihan dan
pendidikan yang akan disesuaikan dengan bidang-bidang
pengembangan yang ada di Solo Techno Park.
7. Ruang / bangunan kegiatan industri
Merupakan ruang atau bangunan kegiatan utama di kawasan STP
dalam rangka mencetak sumber daya manusia (SDM) yang
berkualitas dan menghasilkan produk-produk yang inovatif dan
berkualitas juga
8. Ruang / bangunan berisitirahat (Asrama)
Merupakan fasilitas bagi siswa didik yang mengikuti pendidikan
dan pelatihan secara efektif untuk menjadi sumber daya manusia
yang berkualitas, di dalam kawasan Solo Techno Park yang
selanjutnya mampu berkiprah ditempat lain, untuk memajukan
daerah dan mengentaskan kemiskinan.
9. Ruang / bangunan penunjang
Ruang atau bangunan penunjang antara lain ruang ibadah, parkir,
lavatory, dapur / kantin dan ruang-ruang servis lainnya untuk
menunjang kehidupan STP.
Tabel IV.4.
Analisis Kegiatan dan Kebutuhan Ruang Rental Office

Tenant/Manager Bekerja R. Kepala
Menerima Tamu R. Tamu
Rapat R. Rapat
Memarkir mobil R. parkir
Ibadah Mushola
Menjamu rekanan Restoran
Menara pandang
Karyawan Mencari informasi ICT
Bekerja R Kerja karyawan
Menerima tamu R. Tamu
Rapat R. rapat
Parkir kendaraan R. parkir
Ibadah Mushola
Pengelola Memberikan informasi R. Informasi

Bekerja R. Pengelola
Menyimpan R. gudang
Rapat/koordinasi R. rapat
Layanan kebersihan R. cleaning service
Ibadah Mushola
Mengawasi keamanan R. security
Monitoring CCTV R. monitoring
Listrik cadangan Genset
Mengatur ME Ruang ME
4) Persyaratan
Berdasarkan kelengkapan dan kualitas yang tersedia, kelengkapan

fasilitas dan utilitas pada suatu bangunan kantor sewa merupakan
syarat utama, dan akan memperlancar aktivitas dalam kantor sewa
sesuai fungsinya. Kelengkapan fasilitas utilitas akan menentukan juga
klasifikasi kantor sewa. Fasilitas dan utilitas yang ada pada rental office
antara lain: listrik, air minum, telepon, genset, pemeliharaan gedung,
public toilet, elevator, fire detection, Air Condition, keamanan, Car
Park, cleanning, telex, Utility Room, Bank, Loby dan atau koridor.
Rental office/ perkantoran yang disediakan pada lokasi Tower STP

adalah untuk menjembatani antara sektor industri dengan penelitian
dan pengembangan yang dilakukan di lingkungan STP. Diharapkan
para industriawan yang memiliki pabrik atau lokasi industri di Surakarta
dan sekitarnya bersedia membuka kantor representatif di Tower STP
sehingga didapatkan kemudahan komunikasi antara industri satu
dengan industri yang lainnya, industri dengan pihak perbankan,
maupun industri dengan penelitian dan pengembangan di STP.
Dengan demikian hasil-hasil penelitian dan pegembangan industri yang

dilakukan di lingkungan STP dapat diterapkan dalam industri mereka.
Di dalam produk kantor sewa untuk mencapai target pasar ada

beberapa faktor yang menjadi kunci suskesnya. Beberapa faktor
tersebut adalah (Marlina, 2008):
 Fleksibilitas ruang
 Tingkat hunian
 Harga sewa
 Service charge
 Citra/image.
Guna mendukung fungsi bangunan yang mewadahi kegiatan bisnis,

kantor sewa memiliki fasilitas-fasilitas pendukung fungsi bangunan
tersebut. Fasilitas yang terdapat pada kantor, antara lain:
 Area penerima/lobby
 Unit pengelola
 Unit kantor sewa
 Ruang pertemuan/rapat
 Unit layanan umum
 Area servis
 Sirkulasi
 Gudang
 Ruang mekanikal elektrikal.
Lokasi menjadi peranan penting agar kantor sewa dapat diminati oleh
pihak pasar. Lokasi yang baik akan menunjang fungsi bangunan itu
sendiri. Dalam pemilihan lokasi kantor, terdapat beberapa faktor yang
perlu dipertimbangkan yang telah dikemukakan oleh beberapa ahli.
Menurut Quible (1996), ada tiga faktor yang perlu dipertimbangkan

dalam menentukan lokasi kantor, antara lain:
 Faktor keuangan
 Faktor operasional
 Faktor karyawan.
5) Pola Aktivitas
Dalam pola aktivitas dibedakan menjadi pelaku pengelola dan pelaku

penyewa rental office tersebut. Pola aktivitas masing-masing pengguna
dapat dilihat pada diagram dibawah ini:
RUANG-RUANG
SERVICE
RO
PENGELOLA
R. INFORMASI RO
DATANG/
HALL/LOBBY RO
PARKIR
SECURITY RO
CONTROL ROOM
RESTAURANT HOTEL RO
Keterangan :
: Penyewa
: Pengelola
Gambar 4.6.
Pola Aktivitas Rental Office
Berdasarkan perhitungan, didapatkan luas lantai rental office di tower solo

technopark adalah seluas 5.430 m2. Perhitungan kebutuhan ruang secara
rinci dapat dilihat pada lampiran.
c. Restoran
Restaurant biasanya tidak lepas dengan keberadaan Hotel. Bahkan

menjadi bagian dari hotel. Tetapi di Tower STP ini restaurant ini tidak
hanya melayani tamu hotel saja, tetapi juga melayani kegiatan Convention
Hall, Kantor sewa, dan kegiatan lain di gedung ini.
Restauran ini kecuali terdapat restauran utama, bisa juga menambah

beberapa resto spesial yang lain, yang memempati area restoran dalam
gedung tersebut. Restoran spesial ini bisa berupa restauran yang
menyediakan masakan Jepang, masakan Korea, maupun masakan China.
Untuk pelaku bisnis, fasilitas ini bisa digunakan tidak hanya untuk makan
secara rutin, akan tetapi bisa juga digunakan untuk menjamu relasi
bisnisnya.
1) Pengguna
Pengguna/pelaku kegiatan pada Restaurant di STP Surakarta ini dapat
dikelompokkan antara lain:
 Pengunjung/Tamu
Tamu atau pengunjung restaurant adalah tamu hotel, tamu
pengunjung convention hall, exhibition hall, rental office maupun
tamu yang memang sengaja datang dari luar gedung untuk makan.
 Pengelola yaitu pihak yang mengelola Restaurant
Mereka terdiri dari manager restoran beserta staffnya, pelayan

restoran, koki sampai bagian office boy restoran
Tabel IV.5.
Analisis Kegiatan dan Kebutuhan Ruang Restaurant

Pengunjung Parkir kendaraan t. Parkir
Memesan makan Lobby
Menikmati Makanan Ruang makan
Istirahat Toilet
Ibadah Mushola

Menikmati pemandangan Menara Pandang
Pengelola Bekerja r. pengelola
Istirahat Toilet
Ibadah Mushola
Koki Memasak Dapur
Menyimpan Gudang
Ganti pakaian Ruang ganti/locker
Istirahat
Ibadah Mushola
Selain restoran, terdapat pula ruang meeting room yang merupakan fungsi
penunjang bagi hotel. Restaurant dan meeting room direncanakan pada lantai
yang sama yaitu lantai 18 seluas 1.620 m2.
4.2.3. Kelompok Kegiatan Pengelolaan
Kelompok kegiatan yang merupakan kegiatan pengelolaan Tower STP, baik

mengelola Convention Hall, Rental Office, dan bangunan-banguan lainnya
seperti bangunan service meliputi genset, keamanan bangunan, penyediaan
air bersih, dan lain-lain.
Sebuah bangunan akan berfungsi secara layak jika dilengkapi dengan

perlengkapan bangunan seperti sarana penerangan bangunan, sarana
transportasi dalam bangunan dan lain-lain. Perlengkapan bangunan
merupakan komponen penting dalam suatu bangunan yang akan mendukung
kelancaran aktivitas yang dilakukan di dalam bangunan tersebut. (Marlina,
2008:309).
A. Perlengkapan Bangunan Yang Berkaitan Dengan Kesehatan
1. Sistem Distribusi Air Bersih
Karena bangunan Tower Solo Technopark merupakan bangunan yang

bertingkat, perlu direncanakan jaringan-jaringan distribusi kelengkapan
bangunan, baik secara horizontal maupun vertikal.
Sistem air bersih dalam bangunan bertingkat dibedakan menjadi dua :
1) Up Feed System
Pada Up Feed System (system distribusi ke atas), arah aliran air
direncanakan dengan arah ke atas sehingga sumber/tampungan air
harus berada lebih rendah daripada lubang distribusi. Pada
bangunan bertingkat, biasanya system ini direncanakan dengan
pengambilan air langsung dari sumur/sumber air yang terletak di
bagian bawah (tanah) dengan menggunakan alat bantu pompa.
2) Down Feed System

Down Feed System (sistem distribusi ke bawah) merupakan system
distribusi air bersih dimana aliran air diarahkan ke bawah, biasanya
menggunakan bantuan gaya gravitasi. Pada sistem ini air diambil
dari sumur/sumber air yang biasanya terletak di bawah lalu
ditampung terlebih dahulu di tangki air yang berada di atas,
kemudian didistribusikan ke lubang-lubang distribusi yang letaknya
lebih rendah.
Pada bangunan dengan bentuk tower/menara yang memiliki jumlah

lantai sangat banyak, jaringan sistem distribusi air bersih dapat
direncanakan dengan pembagian zona untuk mengantisipasi
kkeseimbangan ketersediaan air bersih pada tiap-tiap lantai bangunan
dan juga untuk meratakan beban struktur bangunan sebagai akibat
diadakannya tangki air sebagai fasilitas penampungan air pada tiap
zona.
2. Sistem Pembuangan Air Kotor
Keberadaan sistem pembuangan air kotor dalam sebuah bangunan

mempunyai peranan penting terhadap keberlanjutan aktivitas yang
diwadahi dalam bangunan tersebut. Sebagai bagian dari bangunan,
saluran pembuangan air kotor berfungsi sebagai penunjang kesehatan
pengguna bangunan. Selain itu, dengan adanya jaringan saluran
pembuangan air kotor, penampilan fisik bangunan akan lebih teratur.
Sistem drainase (pembuangan air kotor) yang memenuhi syarat terdiri
atas 3 bagian yang saling melengkapi, yaitu :
1. Alat-alat penerima seperti kloset, bak cuci dan talang
2. Saluran di dalam dan di luar gedung, lengkap dengan peralatannya
baik secara horizontal maupun vertikal
3. Tempat pembuangan air kotor
Secara umum, jenis zat buangan dari dalam bangunan atau suatu
lingkungan digolongkan menjadi 2, yaitu zat padat dan zat cair. Zat
buangan padat adalah kotoran yang berasal dari kloset yang berupa
tinja, sedangkan zat buangan cair adalah air kotor yang berasal dari
lavatory, urinoir, bak mandi, wastafel dan bak cuci piring.
Berdasarkan klasifikasi zat buangan tersebut, sistem pembunagan air

kotor dapat dibedakan sebagai berikut :
1. Sistem pembuangan air kotor, adalah sistem pembuangan yang
menyalurkan air kotor dari kamar mandi dan wastafel
2. Sistem pembuangan air hujan, adalah sistem pembuangan khusus
untuk menyalurkan air hujan dari atap gedung dan tempat lainnya
yang dikumpulkan dan dialirkan keluar
3. Sistem pembuangan air khusus, adalah sistem buangan yang
dikhususkan bagi air buangan khusus, yaitu air buangan yang
langsung dimasukkan ke dalam riol kota tanpa proses pengamanan
lebih dahulu. Oleh karena itu, perlu disediakan peralatan khusus
untuk mengolahnya sebelum dibuang ke riol kota
4. Sistem pembuangan air berlemak dari dapur, adalah sistem
pembuangan untuk mengalirkan air kotor yang mengandung lemak,
misalnya air sisa mencuci peralatan memasak di dapur
5. Sistem pembuangan kotoran padat, yaitu sistem pembuangan untuk
mengalirkan kotoran manusia dari kloset yang pada dasarnya terdiri
dari cairan dan zat padat kotoran manusia.
Berdasarkan keragaman jenis zat buangan yang ada, jaringan
pembuangan dalam suatu bangunan dapat dirancang dengan berbagai
cara, tergantung dari cara pembuangannya. Menurut cara
pembuangannya, sistem pembuangan air kotor dapat dikategorisasikan
sebagai berikut :
1. Sistem buangan campuran, yaitu sistem pembuangan dimana
segala jenis air buangan dikumpulkan ke dalam satu saluran dan
dialirkan ke luar gedung, tanpa memperhatikan jenis air buangan
2. Sistem buangan terpisah, yaitu sistem buangan dimana segala jenis
air buangan dikumpulkan dan dialirkan keluar gedung secara
terpisah
3. Sistem pembuangan air secara tak langsung, yaitu sistem
pembuangan air dimana air buangan dari beberapa gedung
bertingkat digabungkan dalam satu kelompok, baru kemudian

dialirkan ke pembuangan secara bersama-sama.
Dalam perancangan bangunan bertingkat, peletakan jaringan
pembuangan air kotor dapat direncanakan berada di dalam bangunan.
Jika memang demikian maka jaringan berada di dalam bangunan
sampai jarak 1 m dari dinding luar bangunan tersebut. Peletakan
jaringan juga dapat dilakukan di luar bangunan. Di sini jaringan
pembunagan ditempatkan mulai 1 m dari dinding paling luar bangunan
sampai ke riol kota. Terdapat empat macam sistem pembuangan air
kotor yang dapat diaplikasikan pada bangunan bertingkat, yaitu
(Marlina, 2008:316):
1. The Fully Vented One Pipe System
Pada sistem ini digunakan satu pipa pembuangan yang mengalirkan
sekaligus air kotor dan kotoran padat
2. The Fully Vent Two Pipe System
Sistem pembuangan ini merupakan jaringan pembuangan air kotor
dengan pemisahan sistem pipa, yaitu antara pipa pembuangan air
kotor dan pipa pembuangan kotoran padat
3. Single Stack System
Pada sistem ini, pembuangan air tinja dan air kotor atau air sabun
dipisahkan dengan 2 jenis pipa pada aliran mendatar, sedangkan
pipa vertikalnya menjadi satu.
B. Perlengkapan bangunan yang berkaitan dengan kenyamanan

Untuk mendukung kenyamanan aktivitas pada bangunan komersial,
bangunan harus dilengkapi beberapa infrastruktur, yaitu :
1. Sistem penghawaan
Adalah sistem pengaturan udara dengan cara menukar udara di dalam
ruangan dan mempercepat penguapan keringat serta panas tubuh
manusia pengguna bangunan agar tercapai sirkulasi udara yang
nyaman bagi aktivitas di dalam bangunan. Sistem ini dapat
direncanakan dengan merancang perlubangan pada kulit bangunan
yang memungkinkan mengalirnya udara dari dan keluar bangunan
secara alami ataupun menggunakan alat bantu kipas angin untuk
membuat pergerakan udara di dalam bangunan.
2. Sistem pengkondisian udara dalam bangunan
Di Indonesia pada umumnya terdapat 3 sistem pengkondisian udara

yang digunakan, yaitu :
 Pengkondisian udara : AC (Air Conditioning) dinding atau
setempat
 Pengkondisian udara : AC (Air Conditioning) dengan sistem
refrigerasi tekan
 Pengkondisian udara : AC (Air Conditioning) central, dengan
sistem air yang didinginkan dalam menara di luar gedung
Penggunaan sistem pengkondisian udara pada bangunan komersial
berbeda-beda yang disesuaikan dengan fungsi bangunan tersebut
yaitu:
 Gedung perkantoran
Udara terkondisi didistribusikan menurut jumlah tingkat lantai. Satu
AHU dapat melayani satu lantai atau lebih tergantung kapasitas AHU
dan beban kalor yang didinginkan
 Hotel
Ruang-ruang umum pada hotel biasanya menggunakan AC package
ataupun horizontal ducting system
 Gedung pertemuan
Dapat menggunakan AC package atau horizontal ducting system
3. Sistem Penerangan
Penerangan pada bangunan bertingkat dapat diperoleh secara manual
dengan memasukkan cahaya matahari baik secara langsung maupun
tidak langsung ke dalam bangunan maupun dengan penerangan
buatan menggunakan bantuan elektrikal.
Terkait dengan sistem penerangan sebagai kelengkapan bangunan,
perlu dipertimbangkan beberapa hal sebagai berikut :
 Tingkat penerangan disesuaikan dengan kebutuhan kuat terang
yang diinginkan sesuai aktivitas yang dilakukan
 Teknik pencahayaan yang dirancang dapat sekaligus dimanfaatkan
untuk mendapatkan citra bangunan
 Distribusi jaringan elektrikal yang mendukung sistem pencahayaan
dapat diletakkan di atas langit-langit ruangan, di bawah lantai pada
struktur lantai yang diangkat (rising floor) ataupun ditanam di dalam
dinding
C. Perlengkapan bangunan yang berkaitan dengan Keamanan

Bangunan komersial merupakan bangunan yang digunakan oleh
masyarakat umum. Salah satu persyaratan yang harus dipenuhi oleh
bangunan publik adalah terjaganya keamanan bagi pemakai bangunan
yang dapat dicapai dengan rancangan perlengkapan pengamanan
bangunan sebagai berikut :
1. Sistem Penanggulangan Bahaya Kebakaran
Fire protection adalah suatu usaha untuk mengadakan perlindungan
terhadap penghuni bangunan apabila terjadi kebakaran. Perlindungan
dalam hal ini dimaksudkan sebagai suatu tindakan pencegahan dan
pemadaman kebakaran.
Untuk menanggulangi bahaya kebakaran pada suatu bangunan, perlu
dilakukan upaya-upaya sebagai berikut :
A. Preventif, adalah cara mencegah kebakaran yang dapat dilakukan
dengan :
Perlengkapan pencegahan
Misalnya CCTV sebagai upaya memonitor keadaan termasuk
kemungkinan terjadinya kebakaran
Pemilihan bahan bangunan

Penggunaan bahan bangunan yang tidak mudah terbakar
dengan fire saverity (durasi ketahanan suatu bahan terhadap
api) sesuai dengan persyaratan ruang dan aktivitasnya
Isolasi terhadap api

Strategi ini diupayakan dengan pemilihan jenis dan kekentalan
bahan
B. Represif, adalah cara penyelamatan pada saat terjadi kebakaran
Usaha represif ini meliputi pengadaan alat pemadam kebakaran
serta penunjang lainnya seperti :
Fire alarm system

Cara kerjanya adalah memberi tanda adanya bahaya
kebakaran, baik kepada penghuni bangunan maupun kepada
petugas pemadam kebakaran
Fire sprinkle system

Adalah sistem penyemprot air yang diaktifkan oleh detektor
pengindera bahaya kebakaran
Fire detector
Merupakan sistem pendeteksi bahaya kebakaran. Ada
beberapa alat yang digunakan untuk mendeteksi bahaya api
yaitu smoke detector, heat detector, CCTV camera
Smoke and heat venting

Ventilasi digunakan untuk mengurangi asap kebakaran dan
asap bangunan serta menambah aksesibilitas bagi pemadam
kebakaran agar dapat mendekat dan langsung bertindak di
sumbernya
Fire dumper and shuter

Pada saat terjadi kebakaran akan menutup berbagai
perlubangan yang terdapat pada partisi tahan terhadap api
Water supply system
Punch register
Fire hydrant
Portable fire extinguisher atau chemical extinguishing

Alat ini digunakan untuk menanggulangi kebakaran kecil,
berbentuk tabung pemadam api
Upaya penyelamat darurat terdiri atas beberapa jenis :
Tangga darurat
Helipad
Unit ladder
Tangga dan jaring

2. Sistem Penangkal Petir
Penangkal petir diperlukan sebagai antisipasi bangunan terhadap
gangguan yang mungkin timbul akibat sambaran petir. Pada prinsipnya
instalasi penangkal petir adalah suatu sistem instalasi dengan
komponen-komponen dan peralatan-peralatan yang secara umum
berfungsi menetralisir udara di sekitar bangunan agar tidak terjadi petir,
sehingga semua bagian dari bangunan beserta isinya atau benda-
benda di sekelilingnya terlindungi atau terhindar dari bahaya sambaran
petir.
D. Perlengkapan bangunan yang berkaitan dengan sirkulasi dan

komunikasi
1) Sistem transportasi dalam bangunan
Sistem transportasi dalam bangunan secara umum dapat dibedakan
pada arah horizontal dan vertikal. Transportasi horizontal pada
bangunan komersial sebagian besar menggunakan sarana transportasi
manual (selasar), sedangkan transportasi vertikal merupakan gabungan
antara sistem transportasi manual (tangga) dan transportasi mekanik.
Pada prinsipnya ada dua macam transportasi vertikal secara mekanik,
yaitu :
a) Elevator atau Lift, merupakan alat transportasi vertikal antar lantai
dalam bangunan bertingkat secara menerus, yang hanya
membutuhkan ruangan relatif kecil secara horizontal dan dapat
mempengaruhi kualitas pelayanan gedung.
Menurut penumpangnya, lift dibagi menjadi :
 Passanger elevator (lift untuk pengangkutan orang)
 Service elevator (lift untuk pelayanan)
 Freight elevator (lift untuk pengangkutan barang)
b) Eskalator, adalah alat transportasi antarlantai, menghubungkan satu
lantai dengan lantai di atas maupun di bawahnya, yang bergerak
dengan bantuan tenaga mesin.
Peletakan eskalator dalam suatu bangunan, dirancang sesuai
dengan rancangan aksesibiitas bangunan tersebut
2) Sistem komunikasi dalam bangunan

Secara umum komunikasi dibedakan menjadi :
 Komunikasi dari atau keluar bangunan
 Komunikasi di dalam bangunan
Adapun menurut arahnya komunikasi dibedakan menjadi one way
communication (komunikasi satu arah) seperti TV, radio, sound system,
CCTV dan two way communication (komunikasi dua arah) seperti
telepon.
E. Perlengkapan bangunan penunjang

1) Listrik
Pemakaian tenaga listrik dalam bangunan pada umumnya dapat
dikelompokkan ke dalam 3 kategori menurut peruntukannya, yaitu :
a) Perlindungan bangunan berupa :
 Perlindungan bangunan terhadap bahaya

 Perlindungan terhadap petir
 Perlindungan terhadap pencemaran
b) Pengadaan fasilitas
 Pengadaan air bersih dan air panas
 Pengadaan transportasi dalam bangunan (lift/eskalator)
 Pengkondisian udara
 Penerangan
 Sound system
 Telepon
c) Pelayanan kegiatan komersial
2) Mekanikal
Merupakan sebutan untuk teknik pengendalian kelengkapan bangunan
dengan menggunakan bantuan mesin, bukan operasional secara
manual.
4.2.4. Kebutuhan dan Besaran Ruang

Kebutuhan dan besaran ruang didapatkan dari hasil analisis pengguna ruang
dan pola aktivitas di dalam ruang. Ruang yang ada terdiri dari parkir,
Convention Hall, public space, shopping arcade, Rental Office, Swimming pool
dan sport centre, Hotel, Restauran dan meeting room, menara pandang, ICT
dan Ballroom. Program ruang dari masing-masing ruang tersebut dapat dilihat
pada lampiran. Kebutuhan ruang total adalah sebagai berikut :
Tabel IV.6.
Kebutuhan Ruang
Sumber : Hasil Perhitungan Tim, 2013
Untuk lahan parkir, selain parkir indoor yang menempati 2 lantai terbawah, juga
terdapat parkir outdoor seluas 3.800 m2. Dari keseluruhan lahan parkir, dapat
menampung 1.000 mobil dan 1.000 motor.
4.3. Analisis Dasar Perencanaan Greensmart Building
Membangun Green adalah konsep perencanaan yang sudah menerapkan kaidah

kaidah untuk merespon upaya upaya pencegahan global warming dengan penerapan:
1. Efisiensi Penggunaan sumber alam untuk: Energy, Air dan Material/bahan
bangunan.
Efisiensi energi ini meliputi energi untuk penerangan, pengkondisian udara

maupun penggunaan lainnya. Upaya–upaya yang dapat dilakukan adalah:
Pemanfaatan cahaya alami secara maksimal di siang hari
Penggunaan pengkondisian udara yang ramah lingkungan
Efisien penggunaan air dilakukan dengan langkah langkah:
Penghematan air yang digunakan dalam bangunan

Mengurangi beban pasokan air bersih dan fasilitas penjernihan air
Pemanfaatan kembali air yang sudah didaur ulang

Pemanfaatan secara maksimal air hujan yang jatuh di bangunan/site
Efisiensi penggunaan bahan bangunan dapat dilakukan dengan beberapa

langkah:
Mengurangi penggunaan bahan bangunan yang non renewable
Mengurangi efek negatif terhadap lingkungan
Penggunaan bahan bebas racun
Daya tahan bahan
Pengurangan suara/kebisingan
Material dengan sedikit mungkin sampah, misalnya penggunaan material pre

fabrikasi.
2. Mengurangi efek negative terhadap lingkungan.
Langkah langkah yang perlu dilakukan adalah dengan mengurangi volume

sampah maupun limbah beracun yang dapat merusak lingkungan dengan
mengolahnya menjadi bahan yang dapat digunakan kembali.
3. Memperhatikan kesehatan dan kenyaman di dalam bangunan
Langkah langkah nyata yang dapat dilakukan adalah: mencegah Sick Building
Syndrom dengan selalu memelihara peralatan pengkondisian udara dan
kebersihan dalam bangunan
Sedangkan Sistem bangunan pintar (Inteligent Building System) adalah suatu sistem
yang mengintegrasikan empat unsur bangunan secara erat. Sistem bangunan pintar
merupakan suatu konsep yang ada dalam konsep sistem bangunan pintar secara
keseluruhan. Keempat unsur tersebut meliputi :
a) Sistem Orientasi Bangunan, terdiri atas: sistem manajemen bangunan yang
mencakup optimasi pemanasan dan tata udara dan pengontrol jadwal.
b) Tata Penghematan Energi, meliputi tata lampu dan kontrol otomatis dan
pengelolaan kebutuhan energi.
c) Sistem Keamanan meliputi pengamatan dengan video dan kontrol akses dan
penguncian jarak jauh,
d) Sistem telekomunikasi yaitu konfirmasi jarak jauh dan penulisan jarak jauh,
e) Sistem Otomsi Perkantoran meliputi pemprosesan dokumen, dukungan dalam
membuat proses dan kontrol dan dukungan terhadap rencana kerja
Sistem otomasi bangunan atau Building Automatic System (BAS) memberikan

pengontrolan terhadap fungsi – fungsi gedung secara otomatis. Di dalam SOB
terdapat subsistem yang saling berhubungan dan saling terpadu satu sama lainnya.
Besar kecilnya subsistem dalam integrasi ini bersifat relatif, bergantung kepada
besarnya kebutuhan dan kemampuan.
Sistem Bangunan Pintar ( SPB ) Intelligent Smart Building ( ISB ) adalah perluasan
dari konsep sistem otomasi bangunan dalam mengelola suatu bangunan. Ada
beberapa definisi Sistem Bangunan Pintar yang terus mengalami perubahan dari
waktu ke waktu. Di Amerika Serikat, IBS memberi definisi terhadap SBP sebagai be-
rikut: Intelligent Bulding atau bangunan pintar adalah gedung yang memberikan
lingkungan produktif dan efektif melalui optimasi keempat unsur gedung, yaitu bentuk,
sistem pelayanan, manajemen dan kesalingterkaitan diantara Unsur - unsur tersebut,
bangunan pintar membentuk pemilik gedung, manajer gedung, dan para pengguna
gedung untuk mencapai tujuan mereka dalam cakupan biaya, manajemen energi,
kenyamanan, keamanan, kemampuan pemasaran dan perubahan jangka panjang.
Latar belakang adanya sistem bangunan pintar adalah: 1

1) Semakin ketat persaingan dunia bisnis yang mempengaruhi kelengkapi fasilitas
bangunan yang mempermudah, mempercepat, dan melancarkan kegiatan di
dalam bangunan.
2) Tuntutan pelanggan akan kecanggihan teknologi pada bangunan yaitu dalam hal
pengolahaan informasi, proteksi terhadap keamanan dan keselamatan bangunan
yang akan memberikan rasa aman dan nyaman pada penggunaanya.
3) Perkembangan teknologi yang mengakibatkan tuntutan pelanggan akan
kemudahan, kelengkapan atau fasilitas dalam sebuah bangunan komersial.
Dalam penerapannya pada bangunan, prinsip-prinsip tersebut diatas dilakukan

melalui beberapa cara:
4.3.1. Filosofi Green Environment
1. Zero Run Off

Meminimalkan buangan air hujan ke luar kawasan
 Pembuatan detention pond/swale
 Pembuatan resapan setempat
 Optimalisasi jaringan saluran drainase keliling
2. Thermal Control
Membentuk mikro klimat
1
Hakim, EVALUASI SISTEM BANGUNAN PINTAR PADA PUSAT PERBELANJAAN SENAYAN CITY DI JAKARTA, Arsitron Vol. 1 No. 2 Desember
2010
 Dari tatanan pola dan pemilihan vegetasi

 Membentuk sirkulasi udara ruang luar yang mengalir
 Pengelolaan O2 dan CO2 dengan penanaman tanaman bertajuk
padat dan lebar
3. Eco Friendly
Pemilihan material secara tepat
 Meminimalkan material alami
 Memilih produk finishing yang poreus
 Menyediakan dan melengkapi sarana bagi pejalan kaki (termasuk
penyandang cacat)
4. Recycle, Reduse, Reuse

 Penerapan sistem pengelolaan sampah tanaman
 Penerapan pengelolaan air tanah dengan baik
 Mengurangi penggunaan air siram dengan meminimalkan tanaman
perdu
 Efisiensi penggunaan daya listrik untuk pencahayaan ruang luar
dengan pemilihan jenis lampu dan sensor.
Ilustrasi dari penjelasan di atas dapat dilihat pada gambar di bawah ini.
Gambar 4.7.
Konsep Green Environment
4.3.2. Smart Building
Smart Building adalah suatu usaha perancangan arsitektur yang mengacu

pada ‘Eco Architecture’. Hal ini merujuk pada Konverensi Eco Architecture I
tahun 2006, yang mengusung topik Harmonisation Between Architecture And
Nature. Yang dikoordinir oleh Wessex Institute of Technology, UK dan
berkolaborasi dengan International Journal of Ecodynamics, antara lain
merumuskan apa yang dimaksud dengan ‘Eco Architecture’.
Sementara ‘Smart Building’ sendiri adalah usaha untuk mewujudkan

bangunan hemat energi. Dengan menitikberatkan bagaimana energi
digunakan untuk melangsungkan kegiatan-kegiatan dalam bangunan meliputi
HVAC (Heating Ventilation, Air Condition), yang pada prinsipnya bagaimana
konsumsi energi dalam bangunan tersebut dapat dikurangi.
Sementara penggunaan energi yang paling besar dikonsumsi untuk kegiatan

dalam bangunan, adalah penghawaaan/pendinginan buatan dan
pencahayaan sekitar (60%), maka dari itu diupayakan untuk menekan dan
menerimakan proses pemanasan yang masuk kedalam bangunan (heat gain
process) baik secara internal dan eksternal dan memaksimalkan proses
pengeluaran panas dari bangunan (head loss process). Selanjutnya adalah
mengatur proses masuknya cahaya alami yang sekaligus dapat
meminimalkan panas yang masuk kedalam bangunan.
Proses pemasukan dan pengeluaran panas dalam bangunan harus

diupayakan seimbang, karena jika proses pemanasannya lebih besar
dibanding proses pelepasan panasnya, maka dengan sendirinya bangunan
akan mengalami peningkatan temperatur udara (overheating). Kondisi ini
tentu akan memaksa penghawaan alami bekerja lebih berat, yang ujungnya
pemborosan dalam pemakaian energi.
A. Pendekatan Arsitektural
Pada saat proses perancangan, ada dua aspek yang harus dihentikan,
pertama yang berkaitan dengan lingkungan, dimulai dari analisa tapak,
berkaitan dengan analisa tapak ini erat kaitanya terhadap bangunan
hemat energi, mulai analisa arah matahari, orientasi bangunan, yang
dapat berpengaruh terhadap proses pemasukan panas bangunan
terutama dari sisi pemanasan eksternal yang dapat direduksi melalui
strategi arah, hadap bangunan yaitu dengan menempatkan dinding-
dinding yang lebar, jendela, juga ventilasi pada sisi-sisi yang tidak
berhadapan secara langsung dengan sinar matahari, penempatan
tanaman-tanaman yang rindang untuk memberikan efek peneduhan pada
lingkungan bangunan (terutama pada sisi Timur dan Barat), sehingga
proses pemasukan panas dan pelepasan panas dalam bangunan dan
proses pemasukan cahaya alami dan sekaligus dalam proses
pengurangan panasnya dapat dicapai keseimbangan perbandingan,
antara daerah yang ditutupi bangunan dengan daerah hijau (Building
Coverage). Analisa lingkungan juga harus memperhitungkan
perbandingan antara total luas lantai terhadap luasan tapak (floor area
ratio), dan ketinggian bangunan, hal ini akan berpengaruh pada daerah
yang tertutupi pada bangunan sekitarnya. Bahkan bangunan hijau
mensyaratkan layout desain bangunan (10%), konsumsi dan pengelolaan
air bersih (10 persen), pemenuhan energi listrik (30%), bahan bangunan
(15%), kualitas udara dalam (20%), dan terobosan inovasi (teknologi,

operasional) sebesar 15%.
Kedua adalah analisa terhadap bangunannya sendiri (building design),
juga menjadi strategi lain yang secara arsitektural dapat diaplikasikan
dapat menurunkan pengaruh panas eksternal tersebut, seperti: pemilihan
material bangunan yang dapat meredam dan menyimpan panas yang
masuk kedalam bangunan, warna bangunan yang tidak menyerap panas
(warna putih atau yang terang), tekstur permukaan yang dapat
merefleksikan panas, pengaruh ini juga dapat ditinjau dari Bentuk
bangunan, memiliki arsitektural tetapi cukup efektif mereduksi panas
matahari pada bangunan Sun Shading.
B. Pendekatan Teknis
Pendekatan secara teknis, lebih difokuskan pada kemajuan teknologi
dibidan utilitas bangunan. Titik beratnya pada penggunaan teknologi yang
memanfaatkan waktu edar matahari sepanjang hari, kelebihan panas
didaerah tropis ini menjadi potensi tinggi dalam pengolahanya menjadi
energi. Aplikasinya penggunaan teknologi panel surya (photovoltanic
Panel), yaitu sebuah panel, yang ditempatkan di bidang atap (Building
Integrated Photovotaics), yang dapat menjadi bagian dari desain
bangunan itu sendiri. Salah satu banguan yang landasan konsepnya
adalah juga penghematan energi, adalah Eco Mall di Singapore yang
merupakan Mall pertama yang dirancang dengan konsep Eco
Architecture.
Energi panas yang tersimpan oleh panel surya diubah menjadi energi
listrik yang selanjutnya dapat digunakan untuk menyalakan alat-alat
elektrikal, pencahayaan buatan dan penghawaan buatan terutama
penggunaan dalam malam hari. Pada siang hari sistem penghawaan dan
pencahayaan lebih difokuskan pada pendekatan alami (natural cooling
and lighting).
Permasalahannya adalah pengadaan panel surya tidak murah. Namun
untuk jangka panjang panel surya ini sangat efektif untuk penghematan
energi. Sedangakan pencahayaan dapat dikombinasikan antara
pencahayaan alami dengan pemasangan kaca yang dapat mereduksi
panas, pencahayaan buatan, menggunakan lampu-lampu hemat energi
dapat dipertimbangkan untuk pengurangan energi.
Lampu hemat energi adalah penggunaan lampu-lampu yang memiliki

tingkat efikasi tinggi, artinya mempunyai tingkat Illuminasi cahaya tinggi
(Lux)/watt. Oleh karena itu penggunaan lampu jenis SL dengan wattage
rendah (8 – 11 watt) tetapi mempunyai tingkat Illuminasi 560 – 770 Lux
sangat disarankan. Tingkat Illuminasi seperti itu sangat mencukupi untuk
kegiatan sehari-hari yang berkisar 150 – 400 luz. Keuntungan dari
pemakaian lampu hemat energi adalah tidak menimbulkan efek panas
pada ruang. Penerangan buatan juga dapat dihasilkan dari lampu LED,
yang memiliki terang cahaya cukup kuat, dengan pemakaian daya yang
rendah.
Disisi lain pertimbangan teknologi juga dimanfaatkan dalam sistem
penghawaaan buatan (Air Condition), penghawaan buatan ini sangat vital
manakala yang dibicarakan adalah bangunan-bangunan tinggi, ataupun
bangunan bentang lebar, yang tidak akan mampu menggunakan
penghawaan alami. Permasalahannya adalah kontradiktif dengan
masalah pencahayaan. Secara teknologi hal ini dalam bangunan tinggi
dipakai Cell Tenaga Surya.
Iluastrasi penjelasan di atas dapat dilihat pada gambar di bawah ini.
Gambar 4.8. Konsep

Smart Building
ANALISIS RANCANG BANGUN

SOLO TECHNOPARK
5.1. Site Eksisting
Gambar 5.1.
Site Eksisting Solo Technopark
Dari site eksisting di atas, diketahui bahwa di bagian depan kawasan Solo Technopark
apabila dilihat dari Jl. Ki Hajar Dewantoro, telah berdiri beberapa bangunan yang telah
selesai dibangun dan telah difungsikan antara lain gedung Teaching Factory, Gedung
LAPORAN AKHIR 5 - 1
Research and Development, serta gedung welding bawah air. Terdapat bangunan lain
yaitu Solo Expo Center saat ini masih berupa bangunan pondasi, sehingga belum bisa
difungsikan.
5.2. Konsep Rancang Bangun
Gambar 5.2.
Kajian Site Eksisting Solo Technopark
Kawasan Solo Technopark berada di Jl. Ki Hajar Dewantara. Jalan tersebut

merupakan jalan utama dua arah. Di jalan ini pula terdapat dua kampus yaitu Institut
Seni Indonesia (ISI) dan Universitas Sebelas Maret (UNS). Main entrance kawasan
Solo Technopark melalui Jl. Ki Hajar Dewantara. Selain main entrance terdapat pula
side entrance, atau pada gambar di atas disebutkan jalan samping yang merupakan
jalan local yang saat ini memiliki lebar eksisting + 4 m.
LAPORAN AKHIR 5 - 2
Gambar 5.3.
Analisa Site Solo Technopark
Solo Technopark merupakan pusat riset teknologi terapan di Kota Surakarta, yang
dibangun dari sinergi dan hubungan yang kokoh antara dunia pendidikan, bisnis dan
pemerintahan (the triple helix model of innovation) serta komunitas masyarakat. Oleh
karena itu solo technopark tower direncanakan tidak mengganggu fungsi utama dari
solo technopark itu sendiri, yaitu merupakan sebuah wadah yang diperuntukkan bagi
pengembangan sumber daya manusia terutama dalam hal teknologi yang berkaitan
dengan dunia industri; bisnis untuk menciptakan tenaga kerja yang handal
LAPORAN AKHIR 5 - 3
Gambar 5.4.
Konsep Skyline dan Fungsi Kawasan Solo Technopark
Solo technopark tower direncanakan merupakan bangunan tower dengan ketinggian

21 lantai plus basement. Solo technopark tower mempunyai fungsi-fungsi pendukung
kegiatan utama pada kawasan solo technopark dengan konsep hi tech serta green-
smart building.
Di depan bangunan tower terdapat jembatan sebagai jalur utama yang menggunakan
teknologi tinggi dengan bentuk modern. Jembatan ini terletak di atas kolam retensi
yang berfungsi sebagai penampung sementara air hujan pada kawasan Solo
Technopark
LAPORAN AKHIR 5 - 4
Gambar 5.5.
Konsep Penataan Site Kawasan Solo Technopark
Konsep penataan site kawasan Solo Technopark merespon sumbu imajiner kawasan
(garis merah). Main entrance berada di sisi barat sumbu, dan pintu keluar kawasan
berada di sisi timur sumbu.
LAPORAN AKHIR 5 - 5
Gambar 5.6.
Konsep Fasade Solo Technopark Tower
Konsep fasade Solo Technopark Tower terdiri dari gabungan beberapa konsep budaya
setempat, dengan tujuan menjadi icon bagi Kota Solo dan sekitarnya. Bentuk fasade
tersebut merupakan gabungan dari keris, motif batik truntum dan motif kain lurik
seperti terlihat pada gambar di atas.
LAPORAN AKHIR 5 - 6
5.3. Site Plan
Gambar 5.7.
Site Plan Solo Technopark
Dari gambar di atas terlihat bahwa jalur kendaraan dibedakan menjadi jalur kendaraan
pribadi dan jalur kendaraan barang.
 Jalur kendaraan pribadi
Jalur kendaraan pribadi (panah berwarna merah) masuk kawasan STP melalui
main entrance kawasan, kemudian terbagi menjadi dua jalur, yaitu:
1). Jalur kendaraan pribadi yang langsung menuju lokasi convention hall untuk
drop off penumpang. Jalur ini setelah memasuki main entrance langsung lurus
melalui jalan atas jembatan, kemudian drop off penumpang di depan
convention hall, kemudian selanjutnya untuk mengakses lokasi parkir dapat
LAPORAN AKHIR 5 - 7
memilih beberapa kantong parkir yang tersedia antara lain parkir indoor (lantai
1 dan basement) serta parkir outdoor di sisi utara tower.
2). Jalur kendaraan pribadi yang langsung menuju tempat parkir di lantai 1 dan
basement. Jalur ini setelah memasuki main entrance langsung menuju lokasi
parkir indoor melalui jalur di sisi kiri jembatan (bawah) langsung dapat
mengakses parkir indoor di lantai 1. Untuk penumpang dari lokasi parkir dapat
mengakses convention hall melalui tangga dan escalator yang disediakan.
Jalur kendaraan pribadi ini terbagi menjadi kendaraan roda dua dan roda
empat. Jalur kendaraan roda dua dapat masuk dan keluar lokasi parkir indoor
melalui jalan di sisi kanan jembatan. Untuk lebih mencermati detail sirkulasi
dapat dilihat pada denah lantai convention hall pada lampiran.
Pintu keluar dari jalur kendaraan pribadi ini terpisah dari main entrance, berada di
sisi timur main entrance.
 Jalur kendaraan barang
Jalur kendaraan barang (panah berwarna biru) masuk kawasan STP melalui side
entrance di sisi timur kawasan (samping Badan Pertanahan Surakarta), kemudian
menyusuri jalur di sepanjang sisi timur, berbelok di sisi utara gedung welding
bawah air, kemudian melalui jalur tengah untuk kemudian drop off barang. Pintu
masuk dan keluar dari jalur kendaraan barang ini berada pada satu pintu yaitu
side entrance. Untuk kantong parkir kendaraan besar berada di parkir outdoor sisi
barat kawasan seperti ditunjukkan pada gambar di atas. Jalur side entrance ini
semula memiliki lebar eksisting + 4 m. Namun untuk dapat menampung
kendaraan barang dan kendaraan besar untuk mengakomodir kegiatan MICE di
solo technopark tower direkomendasikan untuk melebarkan jalan menjadi + 12 m.
Dari gambar di atas diketahui bahwa F (berwarna kuning) merupakan rencana tower
Solo Technopark. Kondisi saat ini bangunan gedung diklat yang berada di belakang
gedung teaching factory belum berupa fisik bangunan, namun telah ada perencanaan
DED (Detail Engineering Design) untuk bangunan di lokasi tersebut.
LAPORAN AKHIR 5 - 8
5.4. Tampak
Dalam menentukan tampak bangunan, sebelumnya diberikan 3 alternatif bentuk

bangunan. Alternatif tersebut yaitu :
1. Alternatif 1
Bentuk bangunan terinspirasi dari bentuk keris yang merupakan masukan dari hasil
FGD. Keris dipandang sebagai salah satu bentuk kearifan lokal Kota Surakarta
yang patut dilestarikan. Tampak bangunan alternatif 1 dapat dilihat pada gambar di
bawah ini.
Gambar 5.8.
Tampak Tower Solo Technopark Alternatif 1
2. Alternatif 2
Bentuk bangunan alternatif 2 merupakan gabungan dari bentuk gapura dan bentuk
buku, yang mengandung arti Solo Technopark merupakan gerbang menuju ilmu
pengetahuan. Tampak bangunan alternatif 2 dapat dilihat pada gambar di bawah
ini.
LAPORAN AKHIR 5 - 9
Gambar 5.9.
3. Alternatif 3
Bentuk bangunan alternatif 3 merupakan bentuk regol atau pintu gerbang. Regol
merupakan pintu gerbang yang berbentuk paduraksa yaitu gapura yang memiliki
atap dan daun pintu. Konon regol merupakan pintu gerbang untuk memasuki suatu
tempat yang di anggap sakral, contoh yang diambil disini adalah gerbang baluwarti.
Tampak bangunan alternatif 3 dapat dilihat pada gambar di bawah ini.
Gambar 5.10.
Berdasarkan hasil pembahasan, ditentukan bahwa bentuk bangunan yang dipilih

adalah bentuk alternatif 1. Untuk lebih lengkapnya bentuk tampak tower Solo
Technopark dapat dilihat di bawah ini.
Gambar 5.11.
Tampak Tower Solo Technopark Terpilih
Gambar tampak di atas memperlihatkan rencana bangunan tower Solo Technopark yang
memperlihatkan fungsi perlantai bangunan, dengan perincian sebagai berikut :
 Lantai basement : parkir
 Lantai 1 : parkir
 Lantai 2 : convention hall
 Lantai 3 : public space, shopping arcade, rental office
 Lantai 4 : rental office
 Lantai 5 : restaurant, meeting room
 Lantai 6 : swimming pool, sport centre
 Lantai 7-19 : hotel
 Lantai 20 : menara pandang dan ICT
 Lantai 21 : ballroom
Untuk mencermati denah bangunan perlantai dapat dilihat pada lampiran.
5.5. Potongan
RAM JALAN
(NAIK)
MICE
parkir
parkir
Kolam retensi
Gambar 5.12.
Potongan Tower Solo Technopark
Dari gambar potongan di atas diketahui posisi rencana bangunan Tower Solo
Technopark terhadap kawasan Solo Technopark. Dari gambar terlihat bahwa kontur
kawasan terdapat cekungan dan bukit. Pada masterplan kawasan Solo Technopark
terdapat perencanaan kolam retensi yang posisinya berada di depan bangunan Tower
yang direncanakan (bawah jembatan).
Dari potongan tersebut dapat dilihat pula posisi gedung Research and Development
(RND) yang saat ini telah difungsikan dan gedung Solo Trade & Expo Centre yang
saat ini baru berupa struktur. Pencapaian bangunan tower yang direncanakan, dari
bangunan research and development, melalui jembatan di atas kolam retensi
kemudian langsung menuju convention hall.
Berdasarkan hasil kesepakatan rapat, diperoleh bahwa untuk penyebutan bangunan

selanjutnya adalah solo technopark tower.
5.6. Perspektif
Gambar 5.13.
Perspektif Tower Solo Technopark
Gambar perspektif tersebut menggambarkan tower solo technopark apabila dilihat dari
bagian depan kawasan, yang membentuk sumbu imajiner dari bagian depan menuju
tower solo technopark melalui jalan dan jembatan.
5.7. Sequence
Sequence menggambarkan urutan rencana bangunan tower solo technopark dilihat

dari berbagai sudut pandang.
Gambar 5.14.
Sequence Tower Solo Technopark (1)
Gambar di atas memperlihatkan tower solo technopark dilihat dari jalan masuk yang
merupakan akses utama di dalam kawasan solo technopark. Untuk menuju tower solo
technopark, dari jalan utama kawasan kemudian melewati jembatan untuk kemudian
langsung menuju tempat parkir.
Gambar 5.15.
Gambar 5.16.
Gambar 5.17.
Gambar 5.18.
Gambar 5.19.
Gambar 5.20.
Gambar 5.21.
Gambar 5.22.
5.8. Estimasi Biaya
Berdasarkan perhitungan estimasi biaya, didapatkan biaya sebesar

Rp.708.223.700.000. Rincian perhitungan biaya dapat dicermati pada lampiran.
REKAPITULASI ESTIMASI BIAYA :

PEKERJAAN : PEMBANGUNAN TOWER STP SURAKARTA
LOKASI : PEDARINGAN SURAKARTA
TAHUN ANGGARAN : 2013
SUMBER DANA : APBD KOTA SURAKARTA
TOTAL
NO. PEKERJAAN BIAYA BIAYA BOBOT
( Rp.) ( Rp.)
I. KONSTRUKSI FISIK 708.223.700.000,00 100,00%
A. BIAYA KONSTRUKSI FISIK 708.223.700.000,00 100,00%
II. JASA - JASA 0,00
A. BIAYA PERENCANAAN KONSTRUKSI 0,00 0,00%
B. BIAYA PENGAWASAN KONSTRUKSI 0,00 0,00%
C. BIAYA PENGELOLAAN KEGIATAN 0,00 0,00%
TOTAL BIAYA KESELURUHAN DIP 708.223.700.000,00 100,00%

PEMBULATAN 708.223.700.000,00
5.9. Metode Pelaksanaan Bangunan Bertingkat Banyak

Metode pelaksanaan bangunan pada bangunan bertingkat banyak dapat dicermati
pada uraian di bawah ini.
1. Pekerjaan Persiapan
Pekerjaan persiapan diawali dengan pembersihkan lahan dari rumput, humus,
pohon dan dari sampah. Selanjutnya dilakukan pemasangan pagar pengaman
pada sekeliling area proyek penentuan as dan peil bangunan, terakhir
pemasangan bouwplank. Selain itu air kerja dan listrik kerja harus sudah
diperhitungkan penyediaannya oleh pemborong dengan membelinya. Administrasi
proyek juga diurus pada pekerjaan persiapan.
2. Pekerjaan Tanah
Pekerjaan tanah dimulai dengan pekerjaan galian tanah. Kemudian mengurug
lantai pondasi dengan pasir. Setelah itu mengurug tanah kembali.
3. Pekerjaan Pondasi
Pekerjaan pondasi dimulai dari pemasangan profil pondasi, lalu memasang batu
kali dengan adukan.
4. Pekerjaan Beton Bertulang
Pekerjaan beton bertulang diawali dari pekerjaan sloof, kolom, balok, plat, dan
terakhir ring balk. Tahap awal pada tiap-tiap item pekerjaan di atas adalah
pekerjaan pembesian, lalu memasang bekisting, betonisasi, melepas bekisting,
dan terakhir merawat beton.
5. Pekerjaan Dinding
Pekerjaan dinding diawali dengan memasang batu bata kemudian dilanjutkan
pekerjaan plesteran. Pekerjaan dinding dilakukan setelah pekerjaan kolom, balok,
dan plat selesai.
Pemasangan pasangan batu bata dilakukan diatas sloof. Pemasangan harus lurus,
tegak, tidak siar dan tidak ada batu bata yang pecah melebihi 5 % dan
pemasangan batu bata maksimal 1 m per hari.
Pekerjaan plester yaitu bagian yang akan diplester disiram dengan air terlebih
dahulu dan plesteran harus menghasilkan bidang yang rata dan sponeng yang
lurus. Semua dinding harus diplester dengan 1pc : 3ps untuk pasangan.
6. Pekerjaan Kusen, Pintu, Dan Jendela
Pekerjaan kayu merupakan pekerjaan kering harus dipisahkan dari pekerjaan
pasangan dan pekerjaan beton yang merupakan pekerjaan basah. Pemisahan ini
untuk memperjelas jenis pekerjaannya dan tidak saling menggaggu pekerjaan dan
pengangkutan material.
7. Pekerjaan Penutup Atap
Pekerjaan penutup atap diawali dengan pemasangan kuda-kuda, kemudian
pemasangan rangka atap, gording, reng, usuk, dan terakhir pemasangan genteng.
8. Pekerjaan Sanitasi
Pekerjaan sanitasi dikerjakan mulai saat atau setelah pemasangan Bouwplank
atau setelah pemasangan plafond dan sebelum pemasangan lantai. Pekerjaan ini
meliputi pembuatan septictank, pemasangan pipa-pipa, pemasangan kloset dan
bak mandi. Pemasangan kloset dan pipa perlu diperhatikan agar semuanya
berfungsi dengan baik dan tidak ada yang bocor.
9. Pekerjaan Keramik
Pekerjaan keramik terdiri dari lantai keramik dan dinding keramik.Bahan lantai
keramik 30 x 30 cm dan keramik 20 x 20 cm. Sedang bahan dinding keramik
adalah keramik 20 x 20 cm. Keramik yang akan dipasang menggunakan spes dan
harus disetujui terlebih dahulu oleh direksi. Pemasangan nat sesuai dengan warna
keramik dan lantai tidak boleh bergelombang.
10. Pekerjaan Instalasi Listrik
Pekerjaan instalasi listrik dikerjakan mulai saat atau setelah pemasangan
Bowplank atau sebelum pemasangan plafond dan sebelum pengecatan dinding.
Pekerjaan ini meliputi pemasangan titik lampu pada tempat yang telah ditentukan
dan pemasangan saklar dan stop kontak. Pemasangan kabel pada dinding
menggunakan pipa sebagai selubung kabel. Penyelesaian dinding sebagai akibat
dari pemasangan saklar perlu diperhatikan dan permukaan dinding harus tetap
rapi.
11. Pekerjaan Kunci Dan Teralis Tangga
Pekerjaan memasang kunci terdiri dari kunci tanam biasa dan kunci tanam kamar
mandi.
12. Pekerjaan Finishing
Setelah semua pekerjaan selesai kemudian mengecat bangunan dan terakhir
merapikan dan membersihkan bangunan kembali.
ANALISIS KEUANGAN
Analisis keuangan diperlukan untuk menghitung perkiraan nilai investasi yang dibutuhkan
untuk membangun Tower Solo Technopark di kota Surakarta, perkiraan biaya pokok dan
biaya operasional serta perkiraan pendapatan yang dapat diperoleh dari perbagai potensi
bisnis yang ditawarkan Tower Solo Technopark Surakarta. Perkiraan nilai investasi, biaya
dan pendapatan selanjutnya akan menjadi acuan bagi perhitungan net cash flow (Proceed)
yang merupakan dasar bagi penentuan tingkat pay back period, Internal Rate of Return
(IRR), Net present value (NPV), serta index profitabilitas (PI) sebagai patokan bagi
penentuan kelayakan aspek financial dari proyek pembangunan Tower Solo Technopark
Surakarta.
6.1. Perkiraan Nilai Investasi
6.1.1. Investasi Pembangunan Gedung Solo Technopark Tower
Perkiraan nilai investasi terdiri dari komponen investasi bagunan Solo

Technopark Tower, investasi peralatan dan perlengkapan serta biaya-biaya
lain sehubungan dengan persyaratan administrasi proyek seperti IMB, Ijin
lokasi usaha, dan berbagai biaya lainnya. Investasi bangunan terdiri dari biaya
pembangunan gedung dan infrastruktur pendukung seperti tempat parkir,
ruang terbuka hijau, ruang publik, akses jalan internal dan lain-lain. Biaya
pembangunan gedung terdiri dari gedung convention hall, kamar hotel, office
rental, menara pandang, ballroom, restouran, ICT, shoping arcade, tempat
parkir, kolam renang dan sport center serta public space. Sedang peralatan
dan perlengkapan merupakan alat pendukung operasional yang diperlukan
baik untuk kepentingan administrasi kantor maupun operasional lapangan
seperti kendaraan dan perlengkapan kamar hotel. Dalam perhitungan nilai
LAPORAN AKHIR 6 - 1
investasi yang dibutuhkan untuk pembangunan gedung Solo Technopark

Tower ditetapkan beberapa asumsi sebagai berikut:
Luasan bangunan:
1. Convention Hall berkapasitas untuk 8.000 peserta, dengan luasan
bangunan sebesar 14.800,00 m2. Kapasitas 8.000 peserta didasarkan
pada aspek jangkauan pasar yang tidak hanya bagi event-event lokal saja
tetapi juga event-event nasional maupun internasional.
2. Pembangunan kamar hotel terdiri dari 300 kamar, yang terbagi dalam 3
kelas yaitu kelas standar, suite dan presiden suite, dengan luasan
bangunan sebesar 19.210 m2. Penentuan jumlah kamar sebesar 300
didasarkan pada pertimbangan besaran investasi, kapasitas bisnis dan
penyediaan fasilitas penginapan bagi ± 10% peserta dari event-event
akbar yang diadakan di Solo Technopark Tower.
3. Perkantoran/rental office dengan luasan bangunan sebesar 5.430 m2
terdiri dari 2 lantai tepat di atas bangunan Convention Hall.
4. Restaurant yang dilengkapi dengan meeting room dengan luasan
bangunan sebesar 1.620 m2.
5. Swimming pool dan sport center berfungsi sebagai fasilitas hotel
berbintang dan sekaligus juga bisa di jual untuk umum. Fasilitas ini
mencapai luasan 1.620 m2.
6. Shopping arcade, merupakan bangunan yang berfungsi sebagai tempat
belanja berbagai keperluan tamu maupun karyawan perkantoran.
Shopping arcade ini juga dapat digunakan untuk pusat penjualan hasil
kerajinan atau makanan ringan kas Solo. Luasana bangunan dari
shopping arcade ini diperkirakan sebesar 1.930 m2.
7. Menara pandang, berada di lantai 20 dilengkapi dengan ballroom. Luasan
area gedung yang difungsikan sebagai menara pandang sebesar 600 M2
dan ballroom sebesar 875 m2, yang berada di lantai teratas (lantai 21).
8. Information Communication Technology (ICT) dengan luasan bangunan
715 m2. ICT di Solo Technopark Tower Surakarta diharapkan akan
menjadi pusat pengembangan teknologi informasi. Bangunan ICT berada
satu lantai dengan menara pandang.
9. Tempat parkir, berkapasitas 1000 kendaraan roda empat dan 1000
kendaraan roda 2. Luasan tempat parkir ini diperkirakan sebesar 28.360
m2.
LAPORAN AKHIR 6 - 2
Harga bangunan:
1. Harga bangunan per m2 dan indeks multiplier untuk bangunan bertingkat
mengikuti ketentuan yang diatur di dalam Peraturan Gubernur Jawa
Tengah Nomor 33 Tahun 2013, Tanggal 11 Juni 2013 Tentang
Standarisasi biaya kegiatan dan standarisasi harga pengadaan barang
kebutuhan pemerintah Provinsi Jawa Tengah tahun 2012, Kota Surakarta.
2. Koefisien harga bangunan khusus diperlukan karena Solo Technopark
Tower merupakan bangunan hotel berbintang dan convention hall bertaraf
international yang memerlukan desain interior khusus bagi kenyamanan
tamu hotel dan peserta konferensi.
Hasil perhitungan perkiraan investasi pembangunan gedung Solo Technopark

Tower kota Surakarta dapat dilihat dalam tabel berikut:
LAPORAN AKHIR 6 - 3
Tabel 6.1.
Perkiraan Biaya Investasi Bangunan Solo Technopark Tower Surakarta
Koef. Koef. 2
No. Uraian Pekerjaan Volume Sat. Harga/m Juml. Biaya
B. Tingkat B. Khusus
A PEMBANGUNAN TOWER SOLO TECHNOPARK SURAKARTA
1 PARKIR (2LT) 28.360,00 M2 1.090 1,100 3.923.000,00 133.396.279.720,00
2
2 CONVENTION HALL 14.800,00 M 1.120 1,100 3.923.000,00 71.530.412.800,00
2
3 PUBLIC SPACE 10.245,00 M 1.135 0,500 3.923.000,00 22.808.469.112,50
2
4 SHOPPING ARCADE 1.930,00 M 1.135 1,100 3.923.000,00 9.452.880.415,00
2
5 RENTAL OFFICE 2.715,00 M 1.135 1,100 3.923.000,00 13.297.704.832,50
2
6 RENTAL OFFICE 2.715,00 M 1.162 1,100 3.923.000,00 13.614.037.899,00
2
7 HOTEL (13 LT) 19.210,00 M 1.410 1,100 3.923.000,00 116.884.647.330,00
2
8 RESTAURAN DAN MEETING ROOM 1.620,00 M 1.584 1,100 3.923.000,00 11.073.405.024,00
2
9 SW IMMING POOL DAN SPORT CENTER 1.620,00 M 1.642 1,100 3.923.000,00 11.478.870.612,00
2
10 MENARA PANDANG 600,00 M 1.671 0,700 3.923.000,00 2.753.239.860,00
2
11 ICT 715,00 M 1.671 1,100 3.923.000,00 5.155.769.404,50
2
12 BALLROOM 875,00 M 1.700 1,200 3.923.000,00 7.002.555.000,00
418.448.272.009,50
B KOMPONEN NON STANDART
1 ALAT PENGKONDISIAN UDARA 10% Ls - 0.650 40.781.507.466,15 27.199.137.680,62
2 ELEVATOR / ESCALATOR 8% Ls - 0.650 32.625.205.972,92 21.759.310.144,49
3 TATA SUARA ( Sound Sytem ) 3% Ls - 0.650 12.234.452.239,85 8.159.741.304,19
4 TELEPONE DAN PABX 3% Ls - 0.650 12.234.452.239,85 8.159.741.304,19
5 INSTALASI IT (Informasi & Teknologi ) 8% Ls - 0.650 32.625.205.972,92 21.759.310.144,49
6 ELEKTRIKAL (Termasuk Genset ) 7% Ls - 0.650 28.547.055.226,31 19.039.396.376,43
7 SISTEM PROTEKSI KEBAKARAN 7% Ls - 0.650 28.547.055.226,31 19.039.396.376,43
8 SISTIM PENANGKAL PETIR KHUSUS 2% Ls - 0.650 8.156.301.493,23 5.439.827.536,12
9 INSTALASI PENGOLAHAN AIR LIMBAH (IPAL) 2% Ls - 0.650 8.156.301.493,23 5.439.827.536,12
10 INTERIOR (Termasuk Furniture ) 15% Ls - 0.650 61.172.261.199,23 40.798.706.520,93
11 PENCEGAHAN BAHAYA RAYAP 1% Ls - 0.650 4.078.150.746,62 2.719.913.768,06
12 PONDASI DALAM 7% Ls - 0.650 28.547.055.226,31 19.039.396.376,43
13 SARANA / PRASARANA LINGKUNGAN 3% Ls - 0.650 12.234.452.239,85 8.159.741.304,19
14 PENINGKATAN MUTU *) 15% Ls - 0.650 61.172.261.199,23 40.798.706.520,93
15 LANSEKAP 1.00 Ls - 0.001 407.815.074.661,50 418.448.272,01
16 KOMPONEN SMART BUILDING 10% Ls - 1.000 41.844.827.200,95 41.844.827.200,95
289.775.428.366,58
Sumber : Hasil Perhitungan Tim Penyusun, 2013
LAPORAN AKHIR 6 - 4
Dari hasil perhitungan maka nilai investasi untuk pembangunan gedung Solo
Technopark Tower Surakarta diperkirakan membutuhkan dana sebesar Rp
708.223.700.376,08.
6.1.2. Investasi Perlengkapan, Peralatan dan Perabot Operasional
Investasi perlengkapan yang dimaksud meliputi investasi mebel, kendaraan,

komputer dan investasi-investasi pada aset tetap lainnya yang berkaitan
dengan operasional bisnis Solo Technopark Tower Surakarta. Perhitungan
besaran investasi pada perlengkapan dan peralatan operasional ini di
dasarkan pada asumsi benchmark perbandingan aset tetap diluar gedung dan
tanah terhadap total asset tetap perusahaan sejenis. Adapun perusahaan
yang akan digunakan sebagai benchmark dalam menentukan asset tetap
diluar tanah dan gedung untuk keperluan operasional perusahaan adalah
hotel sahid. Pertimbangan hotel sahid sebagai benchmark bagi perhitungan
aset tetap di luar tanah dan gedung Solo Technopark Tower Surakarta
didasarkan pada:
1. Kemudahan akses terhadap data laporan keuangan. Seperti diketahui
hotel sahid adalah perusahaan yang go publik di bursa efek indonesia.
Sebagai sebuah perusahaan publik maka diwajibkan bagi hotel sahid
untuk mempublikasikan laporan keuangan yang telah di audit kepada
publik. Oleh karena itu akses terhadap laporan keuangan dan
penjelasannya dapat diperoleh dengan mudah. Hal ini dilakukan karena
kajian terhadap aspek keuangan sangat membutuhkan detail laporan
keuangan yang biasanya sangat sulit diperoleh dari perusahaan private.
2. Operasional perusahaan yang sejenis dengan lingkup bisnis Solo
Technopark Tower Surakarta. Salah satu bidang bisnis yang menjadi
corporate competence group sahid adalah hotel bintang 5. namun
demikian, sahid group juga mempunyai bisnis dibidang lain seperti
penyewaan apartemen, travel and tourism, manajemen dan konsultan,
dan pendidikan.
Dari hasil perhitungan diperoleh ratio besaran investasi perabot operasional

sebesar 1,86%, kendaraan 0,80% dan mesin dan peralatan listrik 4,96%.
Berdasarkan ratio-ratio tersebut dapat dihitung kebutuhan investasi untuk
perlengkapan, peralatan dan perabot sebagai berikut:
LAPORAN AKHIR 6 - 5
Jenis Investasi Ratio jumlah
Perabot Operasional 1,86% 13.172.960.827,00
Mesin dan Peralatan Listrik 4,96% 35.127.895.538,65
Kendaraan 0,80% 5.665.789.603,01
Jumlah Keseluruhan investasi perabot, peralatan dan kendaraan sebesar Rp.

53.966.645.968,66.
6.1.3. Investasi Pra Kontruksi dan Administrasi Perijinan
Biaya pra kontruksi dan administrasi perijinan diasumsikan sebesar 1% dari

investasi bangunan Solo Technopark Tower Surakarta. Perhitungan biaya pra
kontruksi dan perijinan dapat dilakukan sebagai berikut:
1% x Rp. 708.223.700.376,08 = Rp. 7.082.237.003,76
Berdasarkan perhitungan di atas secara ringkas kebutuhan investasi Solo

Technopark Tower Surakarta dapat di lihat dalam tabel berikut:
Tabel 6.2.
Kebutuhan Investasi Tower Solo Technopark Surakarta
No Jenis Investasi Jumlah Investasi

1 Bangunan 708.223.700.376,08
2 Mesin dan peralatan listrik 13.172.960.827,00
3 Perabotan operasional 35.127.895.538,65
4 Kendaraan 5.665.789.603,01
5 Pra konstruksi/Perijinan 7.082.237.003,76
Total 769.272.583.348,50
6.2. Perkiraan Pendapatan dan Biaya
6.2.1. Hotel
A. Perkiraan Pendapatan Hotel
Perhitungan perkiraan pendapatan dari sektor bisnis hotel didasarkan

pada asumsi tingkat hunian sebesar 53%. Asumsi 53% diperoleh dari data
tingkat hunian hotel di kota Surakarta dan sekitar yang dirilis oleh badan
pusat statistik BPS. Sedangkan harga kamar berdasarkan kelasnya
digunakan benchmark harga kamar di hotel Solo Paragon dengan rate
terendah di kelas deluxe dan rate tertinggi di kelas presiden suite. Adapun
LAPORAN AKHIR 6 - 6
hasil perhitungan perkiraan pendapatan dari bisnis hotel Solo Technopark
Tower Surakarta dapat dilihat ditabel berikut:
Tabel 6.3.
Perkiraan Pendapatan Hotel Tower Solo Technopark Surakarta
Qty. Harga Potensi Opp. Total

Sewa Kamar 285 x 607.438 62.323.138.800 0,53 33.031.263.564
14 x 896.694 4.519.337.760 0,53 2.395.249.013
1 x 1.351.240 486.446.400 0,53 257.816.592
35.684.329.169
B. Perkiraan Biaya Hotel
Perkiraan biaya hotel dibedakan dalam dua kelompok yaitu biaya pokok
dan biaya operasional. Dari hasil analisis beberapa laporan keuangan
perusahaan hotel yang dipublikasikan diperoleh kisaran biaya pokok
sebesar 29% 32% dan biaya operasional sebesar 48%-59%. Sebagai
sebuah judgement penelitian dengan mempertimbangkan margin laba
20% dan konsep smart and green bulding yang melekat di desain Solo
Technopark Tower, maka perhitungan perkiraan biaya hotel akan
mengacu pada tingkat rate biaya pokok sebesar 30% dan tingkat biaya
operasional sebesar 40%, Sedang 10% akan digunakan untuk biaya
pajak.
Tabel 6.4.
Perkiraan Biaya Hotel Tower Solo Technopark Surakarta
Rasio Pendapatan Total

Biaya Pokok 0,30 x 35.684.329.169 10.705.298.751
Biaya Operasi 0,40 x 35.684.329.169 14.273.731.668
Pajak 0,10 x 35.684.329.169 3.568.432.917
28.547.463.335
Tingginya biaya operasional yang dirujuk dikarenakan hotel akan menjadi

main bisnis yang membawahi bidang-bidang bisnis yang lain seperti
penyewaan kantor, shopping arcade dan juga convention hall.
LAPORAN AKHIR 6 - 7
6.2.2. Rental Office
Pendapatan yang dapat diharapkan dari Rental Office adalah hasil dari Rental
charge dan service charge. Perkiraaan space efektif yang bisa disewakan
adalah 75% dari luasan bangunan rental office, sedangakan 25% dari luasan
bangunan akan digunakan sebagai public space dan penyekat. Acuan harga
rental offfice per M2 didasarkan pada harga terendah rental office di jakarta
sebesar Rp. 100.000 per M2, sedangakan service charge dihitung
berdasarkan ratio 50% dari harga rental office. Target opportunity tingkat
penjualan adalah 30% dari potensi pendapatan dalam full capacity.
Sedangkan perkiraan tingkat biaya mengacu pada besaran biaya pokok hotel
sebesar 30% dari pendapatan yang diterima. Hasil perhitungan perkiraan
pendapatan dan biaya dari rental office dapat dilihat dalam tabel berikut:
Tabel 6.5.
Perkiraan Pendapatan dan Biaya Rental Office
Tower Solo Technopark Surakarta
Marketable Qty Harga Potensi Opp. Total

0,75 2.715 x 100.000 2.443.500.000 0,30 733.050.000
0,75 2.715 x 100.000 2.443.500.000 0,30 733.050.000
0,75 2.715 x 50.000 1.221.750.000 0,30 366.525.000

0,75 2.715 x 50.000 1.221.750.000 0,30 366.525.000
2.199.150.000
Biaya
Operasional 0,30 659.745.000
6.2.3. Restaurant Dan Meeting Room
Perkiraan pendapatan dan biaya Restaurant dan Meeting Room mengacu

pada harga per m2 sama dengan rental office yaitu sebesar Rp. 100.000 per
m2. Perkiraan space efektif yang bisa disewakan adalah 75% dari luas
bangunan keseluruhan restaurant dan meeting room. Adapun target
opportunity tingkat penjualan adalah sebesar 50%. Target opportunity tingkat
penjualan adalah 30% dari potensi pendapatan dalam full capacity.
LAPORAN AKHIR 6 - 8
pendapatan dan biaya dari restaurant dan meeting room dapat dilihat dalam
tabel berikut:
Tabel 6.6.
Perkiraan Pendapatan dan Biaya Restauran dan Meeting Room
Marketable Qty Harga Potensi Opp Total

0,75 1.620 x 100.000 1.458.000.000 0,50 729.000.000
Biaya
Operasional 0,30 218.700.000
6.2.4. Parkir
Kapasitas pasrkir Solo Technopark Tower sebesar 1.000 kendaraan roda

empat dan 1.000 kendaraan roda dua. Tarif parkir yang dibebankan kepada
pengunjung adalah Rp. 3.000 untuk parkir roda empat dan Rp. 1.000 untuk
parkir roda dua. Target opportunity tingkat penjualan adalah 30% dari potensi
pendapatan dalam full capacity. Sedangkan perkiraan tingkat biaya mengacu
pada besaran biaya pokok hotel sebesar 30% dari pendapatan yang diterima.
Hasil perhitungan perkiraan pendapatan dan biaya dari parkir dapat dilihat
dalam tabel berikut:
Tabel 6.7.
Perkiraan Pendapatan dan Biaya Parkir Tower Solo Technopark Surakarta
Jn. Kendaraan Qty. Harga Potensi Opp. Total

Pendapatan Mobil 1.000 3000 1.080.000.000 0,50 540.000.000
Motor 1.000 1000 360.000.000 0,50 180.000.000
720.000.000
Biaya 0,3 216.000.000

LAPORAN AKHIR 6 - 9
6.2.5. Convention Hall
Luasan bangunan convention hall sebesar 14.800 m2 dengan kapasitas ruang

8.000 peserta. Perkiraan harga sewa convention hall dengan berbagai
fasilitasnya sebesar Rp. 15.000 per m2 per hari. Target opportunity tingkat
penjualan adalah 25% dari potensi pendapatan dalam full capasity.
pendapatan dan biaya dari convention hall dapat dilihat dalam tabel berikut:
Tabel 6.8.
Perkiraan Pendapatan dan Biaya Convention Hall Tower Solo Technopark
Surakarta
Qty Kap. Harga Potensi Opp. Total

Pendapatan
Sewa 14.800 8.000 15.000 79.920.000.000 0,2 19.980.000.000
Biaya
Operasional 0,3 5.994.000.000
6.2.6. Shopping Arcade
Perkiraan pendapatan dan biaya shopping arcade mengacu pada harga per
m2 sebesar Rp. 50.000 per m2 ditambah biaya sevice charge sebesar 50%
dari biaya sewa rental charge. Perkiraan space efektif yang bisa disewakan
adalah 75% dari luas bangunan keseluruhan shopping arcade. Adapun target
opportunity tingkat penjualan adalah 60% dari potensi pendapatan dalam full
capacity. Sedangkan perkiraan tingkat biaya mengacu pada besaran biaya
pokok hotel sebesar 30% dari pendapatan yang diterima. Hasil perhitungan
perkiraan pendapatan dan biaya dari shopping arcade dapat dilihat dalam
tabel berikut:
Tabel 6.9.
Perkiraan Pendapatan dan Biaya Shopping Arcade Tower Solo Technopark
Surakarta

Pendapatan Sewa
& Service Charge 0,75 1.930 75.000 144.750.000 0,60 781.650.000
Biaya operasional 0,3 234.495.000

6.2.7. Swimming Pool dan Sport Center
Swimming poll dan sport center merupakan bagian dari fasilitas hotel
berbintang. Namun demikian sebagian dari kapasitas swimming pool dan
sport center dapat dijual untuk umum. Luasan bangunan swimming pool dan
sport center sebesar 1.530 m2 dengan perkiraan kapasitas pengunjung
sebesar 200 orang. Perkiraan harga jual tiket swimming pool dan sport center
sebesar Rp. 25.000 per pengunjung. Target opportunity tingkat penjualan
adalah 25% dari potensi pendapatan dalam full capacity. Sedangkan
perkiraan tingkat biaya mengacu pada besaran biaya pokok hotel sebesar
30% dari pendapatan yang diterima. Hasil perhitungan perkiraan pendapatan
dan biaya dari swimming pool dan sport center dapat dilihat dalam tabel
berikut:
Tabel 6.10.
Perkiraan Pendapatan dan Biaya Swimming Pool dan Sport Center

Pendapatan 1.620 200 25.000 1.800.000.000 0,25 450.000.000
Biaya
operasional 0,30 135.000.000
6.2.8. Menara Pandang
Menara pandang merupakan bangunan yang terletak di lantai 20 Tower Solo

Technopark. Luasan bangunan sebesar 600 m2 dengan perkiraan kapasitas
200 orang. Menara pandang dilengkapi dengan berbagai fasilitas hiburan
sehingga dapat dijual untuk umum. Harga tiket menara pandang diperkirakan
sebesar Rp. 10.000 per orang. Target opportunity tingkat penjualan adalah
25% dari potensi pendapatan dalam full capacity. Sedangkan perkiraan
tingkat biaya mengacu pada besaran biaya pokok hotel sebesar 30% dari
pendapatan yang diterima. Hasil perhitungan perkiraan pendapatan dan biaya
dari menara pandang dapat dilihat dalam tabel berikut:
Tabel 6.11.
Perkiraan Pendapatan dan Biaya Menara Pandang
Marketable Qty Kap. Harga Potensi Opp. Total
0,5 600 200 10.000 720.000.000 0,25 180.000.000
Biaya
operasional 0,30 54.000.000
6.2.9. Information Communication Technology (ICT)
Luasan bangunan ICT sebesar 625 m2 dilengkapi dengan fasilitas penunjang

teknologi komunikasi dan informasi. Potensi pendapatan adalah dengan
menyewakan tempat ini kepada perusahaan-perusahaan yang bergerak di
bidang teknologi informasi dan komunikasi, Seperti misalnya untuk
kepentingan penempatan server. Perkiraan harga jual ruang ICT lebih tinggi
50% dari perkiraan harga jual untuk kantor, karena ketersediaan infrastruktur
khusus bagi pengembangan ICT. Perkiraan space efektif yang bisa
disewakan adalah 75% dari luas bangunan keseluruhan luarsan bangunan
ICT. Target opportunity tingkat penjualan adalah 50% dari potensi pendapatan
dalam full capacity. Sedangkan perkiraan tingkat biaya mengacu pada
besaran biaya pokok hotel sebesar 30% dari pendapatan yang diterima. Hasil
perhitungan perkiraan pendapatan dan biaya dari ICT dapat dilihat dalam
tabel berikut:
Tabel 6.12.
Perkiraan Pendapatan dan Biaya ICT
0,75 715 150.000 965.250.000 0,50 482.625.000
Biaya operasional 0,30 144.787.500

6.2.10. Ballroom
Luasan banguan ballroom sebesar 875 m2 dengan perkiraan kapasitas 400

orang. Perkiraaan harga sewa ballroom dengan fasilitas yang ada didalamnya
ssebesar Rp. 50.000 per m2. Sedangkan target opportunity tingkat penjualan
adalah 30% dari potensi pendapatan dalam full capasity. Sedangkan
perkiraan tingkat biaya mengacu pada besaran biaya pokok hotel sebesar
30% dari pendapatan yang diterima. Hasil perhitungan perkiraan pendapatan
dan biaya dari ballroom dapat dilihat dalam tabel berikut:
Tabel 6.13.
Perkiraan Pendapatan dan Biaya Ballroom

Pendapatan
Sewa 875 400 50.000 15.750.000.000 0,3 4.725.000.000
Biaya
operasional 0,3 1.417.500.000
6.3. Kelayakan Investasi
Analisis kelayakan pembangunan Solo Technopark Tower di Kota Surakarta ini

menggunakan beberapa indikator untuk menilai apakah investasi yang dilakukan
memberikan return yang layak atau tidak. Indikator-indikator tersebut adalah Payback
Period, Net Present Value, Internal Rate Return, dan Profitability Index. Meski secara
konseptual keempat indikator tersebut dapat dipakai secara mandiri atau
independen, namun dalam model ini keempat indikator tersebut dipakai secara
bersama-sama. Artinya, meskipun misalnya IRR menunjukkan tingkat return yang
memungkinkan investasi bisa diterima, namun jika indikator yang lain menunjukkan
hal yang berbeda, maka investasi secara agregat ditolak. Atau dengan kata lain,
semua indikator harus secara bersama-sama menunjukkan nilai yang yang
memungkinkan investasi dapat diterima.
Untuk menghitung Payback Period, Net Present Value, Internal Rate Return, dan
Profitability Index. maka semua penerimaan (revenue) yang diperkirakan akan
diterima dari aktivitas pembangunan dan pengelolaan Solo Technopark Tower Kota
Surakarta akan dimasukkan dalam model analisis untuk menentukan tingkat
kelayakan investasi, khususnya penerimaan dari unit bisnis hotel, convntion hall,
office rental, shopping arcade, ball room, menara pandang, swimming pool, dan
parkir. Demikian juga dengan pengeluaran. Semua bentuk pengeluaran yang
diperkirakan akan diperlukan untuk aktivitas pengembangan dan pengelolaan Solo
Technopark Tower Kota Surakarta akan digunakan untuk menentukan tingkat
kelayakan investasi, khususnya:
1. Revenue expenditure (expense atau pengeluaran yang digunakan untuk

membiayai kegiatan sehari-hari), yaitu gaji, perawatan gedung dan
perlengkapan (property and equipment), dan sebagainya.
2. Capital expenditure (cost atau pengeluaran yang digunakan untuk memperoleh

barang-barang modal), yaitu pembangunan gedung, pengadaan perlengkapan
(property and equipment), dan sebagainya.
Periode analisis kelayakan yang digunakan adalah 30 tahun. Hal ini disesuaikan
dengan umur ekonomis bangunan. Artinya semua penerimaan dan pengeluaran yang
diperkirakan akan terjadi selama 30 tahun mendatang digunakan sebagai variabel
untuk menentukan tingkat kelayakan investasi. Dalam perhitungan seluruh
pengeluaran dan penerimaan digunakan asumsi-asumsi sebagai berikut:
1. Tingkat discount rate sebesar 7%. Tingkat discount rate ini disesuaikan dengan
tingkat suku bunga Sertifikat Bank Indonesia (SBI) bulan nopember 2013
sebagai free risk investment.
2. Tingkat inflasi sebesar 6%. Meskipun tingkat inflasi tahun 2013 diperkirakan
mencapai 9%, tetapi dalam kondisi perekonomian yang normal tingkat inflasi di
surakarta berkisar antara 4% sampai dengan 7% selama tiga tahun terakhir.
3. Tingkat pertumbuhan bisnis sebesar 2%. Pertumbuhan bisnis yang dimaksud

adalah pertumbuhan bisnis secara agregat yang akan berpengaruh pada
penerimaan dan pengeluaran perusahaan. Pertumbuhan 2% ini bukan dalam
arti tingkat hunian atau tingkat penyerapan pasar semata, tetapi juga
memperhitungkan kemungkinan kenaikan tarif.
4. Komponen biaya yang rentan terhadap inflasi sebesar 70% dari biaya secara
keseluruhan.
5. Penurunan biaya karena penerapan smart building sebesar 15% dari

keseluruhan biaya operasional.
Selanjutnya dengan menggunakan model analisis kelayakan investasi yang

dikembangkan untuk melakukan analisis terhadap tingkat kelayakan keuangan
pembangunan dan pengelolaan Solo Technopark Tower Kota Surakarta diperoleh
hasil seperti disajikan dalam di bawah ini.
Tabel 6.14.
Kelayakan Investasi Tower Solo Technopark
Pengeluaran
THN Total Revenue Total Biaya Net Cash Flow
Investasi Biaya
2014 - 384.636.291.674,25 384.636.291.674,25 (384.636.291.674,25)

2015 13.186.350.833,76 384.636.291.674,25 6.395.687.441,96 391.031.979.116,21 (377.845.628.282,45)
2016 65.931.754.168,80 - 31.978.437.209,78 31.978.437.209,78 33.953.316.959,02
2017 69.507.690.702,28 - 33.321.531.572,59 33.321.531.572,59 36.186.159.129,68
2018 73.277.575.087,63 - 34.721.035.898,64 34.721.035.898,64 38.556.539.188,99
2019 77.251.926.462,69 - 36.179.319.406,39 36.179.319.406,39 41.072.607.056,30
2020 81.441.834.491,11 38.640.685.092,52 37.698.850.821,46 76.339.535.913,97 5.102.298.577,13
2021 85.858.990.305,96 - 39.282.202.555,96 39.282.202.555,96 46.576.787.750,00
2022 90.515.719.131,60 - 40.932.055.063,31 40.932.055.063,31 49.583.664.068,29
2023 95.425.014.674,80 - 42.651.201.375,97 42.651.201.375,97 52.773.813.298,84
2024 100.600.575.381,25 - 44.442.551.833,76 44.442.551.833,76 56.158.023.547,50
2025 106.056.842.658,38 43.173.316.774,93 46.309.139.010,77 89.482.455.785,70 16.574.386.872,68
2026 111.809.041.171,35 - 48.254.122.849,23 48.254.122.849,23 63.554.918.322,13
2027 117.873.221.324,58 - 50.280.796.008,89 50.280.796.008,89 67.592.425.315,69
2028 124.266.304.047,27 - 52.392.589.441,27 52.392.589.441,27 71.873.714.606,01
2029 131.006.128.008,05 - 54.593.078.197,80 54.593.078.197,80 76.413.049.810,25
2030 138.111.499.390,32 38.640.685.092,52 56.885.987.482,11 95.526.672.574,63 42.584.826.815,69
2031 145.602.244.367,29 - 59.275.198.956,36 59.275.198.956,36 86.327.045.410,94
2032 153.499.264.423,16 - 61.764.757.312,52 61.764.757.312,52 91.734.507.110,64
2033 161.824.594.674,61 - 64.358.877.119,65 64.358.877.119,65 97.465.717.554,96
2034 170.601.465.355,63 - 67.061.949.958,67 67.061.949.958,67 103.539.515.396,96
2035 179.854.366.636,98 43.173.316.774,93 69.878.551.856,94 113.051.868.631,87 66.802.498.005,12
2036 189.609.116.961,33 - 72.813.451.034,93 72.813.451.034,93 116.795.665.926,40
2037 199.892.935.084,64 - 75.871.615.978,40 75.871.615.978,40 124.021.319.106,24
2038 210.734.516.024,88 - 79.058.223.849,49 79.058.223.849,49 131.676.292.175,39
2039 222.164.111.129,98 - 82.378.669.251,17 82.378.669.251,17 139.785.441.878,81
2040 234.213.612.488,36 38.640.685.092,52 85.838.573.359,72 124.479.258.452,24 109.734.354.036,12
2041 246.916.641.917,71 - 89.443.793.440,83 89.443.793.440,83 157.472.848.476,89
2042 260.308.644.780,20 - 93.200.432.765,34 93.200.432.765,34 167.108.212.014,86
2043 274.426.988.885,93 - 97.114.850.941,49 97.114.850.941,49 177.312.137.944,45
2044 289.311.068.760,67 - 101.193.674.681,03 101.193.674.681,03 188.117.394.079,64
2045 305.002.415.568,64 - 105.443.809.017,63 105.443.809.017,63 199.558.606.551,01
Discount Rate 7,00%
Payback Period 11,127
IRR 7,04%
NPV 4.524.355.234,50
PI 2,733808808
Layak
Tabel di atas menunjukkan hasil analisis dengan menggunakan model analisis
kelayakan pembangunan Tower Solo Technopark Kota Surakarta. Sesuai rencana
untuk menentukan apakah rencana investasi pembangunan Tower Solo Technopark
kota Surakarta layak dilaksanakan atau tidak maka dipakai empat indikator
keuangan, yaitu Payback Period, Net Present Value, Internal Rate Return, dan
Profitability Index
Hasil analisis terhadap kelayakan pembangunan Solo Technopark Tower Surakarta

di kota Surakarta menunjukkan bahwa :
a. Payback Period
Metode Payback period (PP) merupakan teknik penilaian terhadap jangka waktu
(periode) pengembalian Investasi sutau proyek atau usaha. Perhitungan ini dapat
dilihat dari perhitungan kas bersih (proceed) yag diperoleh setiap tahun. Dari
perhitungan payback period pembangunan dan pengelolaan Solo Technopark
Tower kota Surakarta diperoleh jangka waktu payback period selama 11,127
tahun lebih kecil dari umur investasi yang 30 tahun. Dengan demikian rencana
pembangunan pengelolaan Solo Technopark Tower Kota Surakarta dinyatakan
layak untuk dilaksanakan.
b. NPV
Hasil analisis menunjukkan nilai NPV adalah Rp 4.524.355.234,50. Hasil ini
menunjukkan bahwa investasi yang dibutuhkan untuk pengembangan dan
pengelolaan Solo Technopark Tower Kota Surakarta sebesar Rp
769.272.583.348,50. diperkirakan mampu menghasilkan NPV positif sebesar Rp
4.524.355.234,50 dalam jangka waktu 30 tahun. Hasil ini mengindikasikan bahwa
rencana pembangunan pengelolaan Solo Technopark Tower kota Surakarta
dinyatakan layak untuk dilaksanakan, karena mampu menghasilkan return
dengan nilai saat ini (present value) positif pada tingkat diskonto 7%.
c. IRR
Hasil analisis menunjukkan nilai IRR adalah 7,25%. Jika dibandingkan dengan
discount rate yang digunakani dalam analisis sebesar 7,00% maka tingkat IRR ini
mengindikasikan bahwa rencana pembangunan dan pengelolaan Solo
Technopark Tower Kota Surakarta dinyatakan layak untuk dilaksanakan.
d. Profitability Index
Hasil analisis menunjukkan nilai PI adalah 2,7338 kali. Hasil ini menunjukkan jika
manfaat (benefit) yang akan diterima dari proses pembangunan dan pengelolaan
Solo Technopark Tower Surakarta di Kota Seamarang adalah sebesar 2,7338 kali
dibandingkan dengan pengeluaran (cost) yang dibutuhkan. Hasil ini
mengindikasikan bahwa rencana investasi pembangunan dan pengelolaan Solo
Technopark Tower Surakarta di Kota Surakarta dinyatakan layak untuk
dilaksanakan.
Hasil ini secara agregat, dalam kondisi normal investasi Solo Technopark Tower
dapat dilaksanakan. Indikasi yang kuat untuk dapat dilaksanakannya investasi bisnis
Solo technopark juga dapat dilihat dari opportunity yang termanfaatkan baru sebesar
40,25% dari kapasitas bisnis secara keseluruhan. Artinya masih terdapat 59,75%
opportunity perusahaan untuk mendapatkan profit lebih tinggi dari hasil analisis
kelayakan solo Technopark Tower ini.
6.4. Analisis Risiko Investasi
Analisis risiko bisnis dibutuhkan untuk mengukur sejauh mana kemungkinan

perkiraan cash flow menyimpang dari harapan. Analsis risiko Solo technopark Tower
menggunakan pendekatan deviasi dan internal sensitivitas unit bisnis. Dasar acuan
deviasi digunakan rata-rata standart deviasi sebuah hotel di Jakarta yang telah
beroperasi sejak tahun 90 an. Berdasarkan hasil perhitungan standart deviasi sebuah
hotel di Jakarta diperoleh nilai standart deviasi 13%. Hasil perhitungan standar
deviasi 13% merupakan nilai tertinggi dari data historis selama kurun waktu 14 tahun.
Angka ini akan digunakan untuk menentukan kisaran potensi pendapatan dalam
kondisi perekonomian sedang lesu (decline). Sedangkan perhitungan jika
perekonomian dalam kondisi tumbuh dan berkembang (increase) benchmark akan
digunakan standar deviasi tingkat hunian hotel bintang 4 di jawa tengah. Hal ini
dimaksudkan agar target optimis menjadi tidak terlalu besar, sehingga masih terdapat
kapasitas sisa yang cukup untuk mencover tingkat pertumbuhan bisnis. Hanya saja
kelemahan yang mungkin muncul dari keputusan menggunakan benchmark ini
adalah ketersediaan data historis yang hanya tersedia dalam kurun waktu 3 tahun
dalam periode waktu bulanan. Namun terlepas dari kelemahan di atas, hasil
perhitungan menunjukkan kondisi fluktuasi yang lebih smooth. Dari hasil perhitungan
penelitian ini telah melakukan perhitungan deviasi tingkat hunian hotel bintang di
jawa tengah, yang berkisar antara 3,5% untuk hotel bintang 1 dan 7,66% untuk
bintang 4. Oleh karena itu tingkat deviasi yang dirujuk dalam kondisi ekonomi yang
tumbuh dan berkembang sebesar 7,66%. Kondisi existing, berdasarkan kondisi
perekonomian saat ini, dianggap sebagai kondisi normal atau moderat. Berdasarkan
asumsi di atas maka dapat di perhitungkan kondisi optimis tingkat hunian hotel
sebesar 61,74% sedang kondisi pesimis tingkat hunian hotel sebesar 39,59%. Untuk
unit bisnis yang lain akan ditentukan setara dengan peningkatan tingkat occupansi
hotel. Hasil analisis terhadap cash flow dapat dilihat dalam tabel berikut:
Tabel 6.15.
Kelayakan Investasi Tower Solo Technopark kondisi perekonomian decline
Pengeluaran
Investasi Biaya
2014 - 384.636.291.674,25 384.636.291.674,25 (384.636.291.674,25)

2015 9.383.619.435,31 384.636.291.674,25 5.480.322.122,29 390.116.613.796,53 (380.732.994.361,22)
2016 46.918.097.176,55 - 27.401.610.611,43 27.401.610.611,43 19.516.486.565,12
2017 49.462.791.154,29 - 28.552.478.257,11 28.552.478.257,11 20.910.312.897,18
2018 52.145.501.544,24 - 29.751.682.343,91 29.751.682.343,91 22.393.819.200,33
2019 54.973.713.934,15 - 31.001.253.002,35 31.001.253.002,35 23.972.460.931,79
2020 57.955.319.907,12 38.640.685.092,52 32.303.305.628,45 70.943.990.720,97 (12.988.670.813,85)
2021 61.098.639.061,57 - 33.660.044.464,85 33.660.044.464,85 27.438.594.596,72
2022 64.412.442.225,47 - 35.073.766.332,37 35.073.766.332,37 29.338.675.893,10
2023 67.905.975.929,65 - 36.546.864.518,33 36.546.864.518,33 31.359.111.411,32
2024 71.588.988.208,48 - 38.081.832.828,10 38.081.832.828,10 33.507.155.380,38
2025 75.471.755.799,86 43.173.316.774,93 39.681.269.806,88 82.854.586.581,81 (7.382.830.781,95)
2026 79.565.112.820,51 - 41.347.883.138,77 41.347.883.138,77 38.217.229.681,74
2027 83.880.480.996,46 - 43.084.494.230,60 43.084.494.230,60 40.795.986.765,87
2028 88.429.901.533,24 - 44.894.042.988,28 44.894.042.988,28 43.535.858.544,96
2029 93.226.068.714,46 - 46.779.592.793,79 46.779.592.793,79 46.446.475.920,67
2030 98.282.365.322,84 38.640.685.092,52 48.744.335.691,13 87.385.020.783,65 10.897.344.539,19
2031 103.612.899.982,28 - 50.791.597.790,16 50.791.597.790,16 52.821.302.192,13
2032 109.232.546.525,25 - 52.924.844.897,34 52.924.844.897,34 56.307.701.627,91
2033 115.156.985.495,35 - 55.147.688.383,03 55.147.688.383,03 60.009.297.112,31
2034 121.402.747.900,87 - 57.463.891.295,12 57.463.891.295,12 63.938.856.605,76
2035 127.987.261.341,42 43.173.316.774,93 59.877.374.729,51 103.050.691.504,44 24.936.569.836,98
2036 134.928.898.636,24 - 62.392.224.468,15 62.392.224.468,15 72.536.674.168,08
2037 142.247.029.090,04 - 65.012.697.895,82 65.012.697.895,82 77.234.331.194,22
2038 149.962.072.539,35 - 67.743.231.207,44 67.743.231.207,44 82.218.841.331,91
2039 158.095.556.330,13 - 70.588.446.918,15 70.588.446.918,15 87.507.109.411,98
2040 166.670.175.385,68 38.640.685.092,52 73.553.161.688,71 112.193.846.781,23 54.476.328.604,45
2041 175.709.855.532,48 - 76.642.394.479,64 76.642.394.479,64 99.067.461.052,83
2042 185.239.820.260,58 - 79.861.375.047,79 79.861.375.047,79 105.378.445.212,80
2043 195.286.661.104,96 - 83.215.552.799,79 83.215.552.799,79 112.071.108.305,17
2044 205.878.411.844,04 - 86.710.606.017,38 86.710.606.017,38 119.167.805.826,66
2045 217.044.626.722,58 - 90.352.451.470,11 90.352.451.470,11 126.692.175.252,46
Discount Rate 7,00%

IRR 3,63%
NPV (298.242.703.321,44)
PI 1,608086103
Tidak Layak
Tabel 6.16.
Kelayakan Investasi Tower Solo Technopark kondisi perekonomian increase
Pengeluaran
Investasi Biaya
2014 - 384.636.291.674,25 384.636.291.674,25 (384.636.291.674,25)

2015 19.284.164.380,91 384.636.291.674,25 9.942.276.327,41 394.578.568.001,66 (375.294.403.620,75)
2016 96.420.821.904,54 - 49.711.381.637,03 49.711.381.637,03 46.709.440.267,51
2017 101.650.392.147,03 - 51.799.259.665,79 51.799.259.665,79 49.851.132.481,25
2018 107.163.598.272,12 - 53.974.828.571,75 53.974.828.571,75 53.188.769.700,37
2019 112.975.823.821,88 - 56.241.771.371,76 56.241.771.371,76 56.734.052.450,11
2020 119.103.286.694,62 38.640.685.092,52 58.603.925.769,38 97.244.610.861,90 21.858.675.832,73
2021 125.563.084.397,84 - 61.065.290.651,69 61.065.290.651,69 64.497.793.746,15
2022 132.373.241.755,48 - 63.630.032.859,06 63.630.032.859,06 68.743.208.896,41
2023 139.552.761.202,76 - 66.302.494.239,14 66.302.494.239,14 73.250.266.963,62
2024 147.121.675.808,84 - 69.087.198.997,19 69.087.198.997,19 78.034.476.811,65
2025 155.101.105.175,22 43.173.316.774,93 71.988.861.355,07 115.162.178.129,99 39.938.927.045,22
2026 163.513.314.365,94 - 75.012.393.531,98 75.012.393.531,98 88.500.920.833,95
2027 172.381.776.033,96 - 78.162.914.060,32 78.162.914.060,32 94.218.861.973,63
2028 181.731.235.917,09 - 81.445.756.450,86 81.445.756.450,86 100.285.479.466,23
2029 191.587.781.886,22 - 84.866.478.221,79 84.866.478.221,79 106.721.303.664,42
2030 201.978.916.738,49 38.640.685.092,52 88.430.870.307,11 127.071.555.399,63 74.907.361.338,86
2031 212.933.634.938,59 - 92.144.966.860,01 92.144.966.860,01 120.788.668.078,58
2032 224.482.503.522,22 - 96.015.055.468,13 96.015.055.468,13 128.467.448.054,09
2033 236.657.747.387,51 - 100.047.687.797,79 100.047.687.797,79 136.610.059.589,72
2034 249.493.339.212,46 - 104.249.690.685,30 104.249.690.685,30 145.243.648.527,16
2035 263.025.094.249,12 43.173.316.774,93 108.628.177.694,08 151.801.494.469,01 111.223.599.780,11
2036 277.290.770.259,18 - 113.190.561.157,23 113.190.561.157,23 164.100.209.101,95
2037 292.330.172.869,76 - 117.944.564.725,83 117.944.564.725,83 174.385.608.143,92
2038 308.185.266.643,34 - 122.898.236.444,32 122.898.236.444,32 185.287.030.199,02
2039 324.900.292.171,83 - 128.059.962.374,98 128.059.962.374,98 196.840.329.796,85
2040 342.521.889.521,42 38.640.685.092,52 133.438.480.794,73 172.079.165.887,25 170.442.723.634,17
2041 361.099.228.372,74 - 139.042.896.988,11 139.042.896.988,11 222.056.331.384,63
2042 380.684.145.219,38 - 144.882.698.661,61 144.882.698.661,61 235.801.446.557,77
2043 401.331.288.007,68 - 150.967.772.005,40 150.967.772.005,40 250.363.516.002,28
2044 423.098.268.621,30 - 157.308.418.429,62 157.308.418.429,62 265.789.850.191,68
2045 446.045.823.636,16 - 163.915.372.003,67 163.915.372.003,67 282.130.451.632,49
Discount Rate 7,00%
IRR 9,71%
NPV 310.320.225.384,22
3,91848674
Layak
Dari hasil perhitungan cash flow seperti yang terlihat di atas diperoleh nilai IRR untuk
kondisi perekonomian decline sebesar 3,63% dan kondisi perekonomian increase
sebesar 9,71%. Artinya dalam kondisi ekonomi decline investasi Solo technopark
Tower tidak dianjurkan untuk dilakukan, karena menghasilkan tingkat IRR lebih
rendah dari tingkat discount rate sehingga nilai Net present value (NPV) menjadi
negatif sebesar Rp. (298.242.703.321,44). Kondisi ekonomi decline ini mentargetkan
kapasitas terjual hanya 26,84% dari full capacity bisnis Solo Technopark Tower.
Dalam kondisi ekonomi increase investasi Solo Technopark Tower menghasilkan
tingkat IRR sebesar 9,71% dengan tingkat kapasitas terjual hanya 48,99% dari total
kapasitas bisnis Solo Technopark Tower. Angka ini melebihi tingkat discount rate
sebesar 7% dan nilai Net Present Value sebesar Rp. 310.320.225.384,22, artinya
investasi ini layak untuk direalisasi. Melihat fenomena ini maka dari aspek risiko
bisnis, Solo Technopark Tower merupakan bisnis dengan tingkat risiko yang
tergolong tinggi. Tingginya risiko ini sangat terkait dengan bisnis utama yaitu hotel,
mice dan rental space. Gambaran tentang tingkat koefisien risiko yang menunjukkan
tingkat sensitivitas internal bisnis dapat dilihat dalam table berikut:
Tabel 6.17.
Tingkat Sensitivitas Internal Bisnis STP Tower
NO. UNIT BISNIS S*
1 HOTEL (13 LT) 1,02%
2 RENTAL OFFICE 0,11%
3 RESTAURAN DAN MEETING ROOM 0,02%
4 PARKIR (2LT) 0,02%
5 CONVENTION HALL 12,12%
6 SHOPPING ARCADE 0,02%
7 SW IMMING POOL DAN SPORT CENTER 0,03%
8 MENARA PANDANG 0,01%
9 ICT 0,01%
10 BALLROOM 0,24%
S*: Sensitivitas internal
Tabel sensitivitas diatas menunjukkan tingkat pengaruh perubahan setiap

kenaikan/penurunan penyerapan bisnis terhadap pendapatan keseluruhan dari bisnis
Solo Technopark Tower. Tabel di atas mengindikasikan bahwa terdapat tiga unit
bisnis yang mempunyai sensitivitas tinggi terhadap pendapatan yaitu Convention
Hall, Hotel dan Ballroom. Ketiga ini akan menjadi trigger bagi kebijakan pemasaran
untuk fokus pada penjualan mice sehingga berimbas pada kenaikan tingkat hunian
hotel dan penggunaan Ballroom serta unit bisnis-bisnis yang lain. Sebagai gambaran
perhitungan kuantitatif, berdasarkan data pertemuan internasional di Jakarta
memberikan tingkat korelasi 80% terhadap tingkat hunian sebuah hotel swasta di
Jakarta. Sedangkan koefisien / slope besaran pengaruh terhadap tingkat hunian hotel
tersebut sebesar 0,6%. Namun data tersebut belum cukup valid sebagai dasar
judgement dalam penelitian ini untuk menjadi benchmark bagi perhitungan
keterkaitan unit-unit bisnis di Solo Technopark Tower. Secara logika awam maka
mice dan tingkat hunian hotel serta penggunaan fasilitas yang lain mempunyai
keterkaitan yang sangat erat, sehingga perlu ada strategi menjual agar kemampuan
untuk diserap oleh pasar semakin tinggi. Apalagi data menunjukkan dari jumlah
pertemuan yang yang terseleggara diseluruh dunia dari tahun 2001 sampai dengan
2010 hampir 70% mengambil tempat penyelenggaraan di hotel dan
conference/exhibition hall. Sedangkan berdasarkan subyek pertemuan bidang
technologi berada pada urutan kedua yang mendominasi. Tingkat pertumbuhan mice
di Indonesia dalam kurun waktu sepuluh tahun terakhir mempunyai pertumbuhan
l0,57%. Fakta ini memberikan gambaran bahwa secara financial peningkatan bisnis
Solo Technopark Tower masih sangat terbuka.
KESIMPULAN DAN
REKOMENDASI
7.1. Kesimpulan
Kesimpulan Kelayakan Tower Solo Technopark antara lain :
1. Dari hasil analisis dalam aspek pasar dan hasil FGD bersama pemangku
kepentingan yang ada di Surakarta, menunjukan bahwa di Kota Surakarta
dibutuhkan sebuah venue untuk mendukung kegiatan MICE (meeting incentive
converence exhibition) dengan daya tampung 8.000 yang dilengkapi dengan
fasilitas pendukung berupa :
1) Hotel minimal bintang 4
2) Kantor sewa (rental office)
3) Menara pandang
4) ICT (Information Communication Technology)
5) Ballroom untuk kegiatan ekslusif
6) Restaurant
2. Agar tower STP mampu menjadi icon baru bagi masyarakat Kota Surakarta dan
sekitarnya maka akan dilengkapi dengan fasilitas publik yang bisa digunakan
secara gratis berupa public space, yang di dalamnya terdapat shopping arcade dan
berbagai permainan anak-anak.
3. Hasil analisis terhadap kelayakan pembangunan Solo Technopark Tower
Surakarta di kota Surakarta menunjukkan tingkat Payback period (PP) sebesar
11,127 dengan tingkat Internal Rate of Return (IRR) sebesar 7,25% dan tingkat Net
present Value (NPV) positif sebesar Rp 4.524.355.234,50 serta profitbility index
sebesar 2,7883 kali, dengan tingkat discount rate 7,00%. Hasil ini secara agregat,
dalam kondisi ekonomi normal, investasi Solo Technopark Tower dapat
dilaksanakan. Indikasi yang kuat untuk dapat dilaksanakannya investasi bisnis Solo
technopark juga dapat dilihat dari tingkat opportunity yang termanfaatkan baru
sebesar 40,25% dari kapasitas bisnis secara keseluruhan. Artinya masih terdapat
59,75% opportunity perusahaan untuk mendapatkan profit lebih tinggi dari hasil
analisis kelayakan solo Technopark Tower ini.
LAPORAN AKHIR 7- 1
4. Dari hasil analisis risiko diperoleh nilai IRR untuk kondisi perekonomian decline
sebesar 3,63% dan kondisi perekonomian increase sebesar 9,71%. Artinya dalam
kondisi ekonomi decline investasi Solo technopark Tower tidak dianjurkan untuk
dilakukan, karena menghasilkan tingkat IRR lebih rendah dari tingkat discount rate
sehingga nilai Net present value (NPV) menjadi negative sebesar Rp.
(298.242.703.321,44). Kondisi ekonomi decline ini mentargetkan kapasitas terjual
hanya 26,84% dari full capacity bisnis Solo technopark Tower. Dalam kondisi
ekonomi increase investasi Solo technopark Tower menghasilkan tingkat IRR
sebesar 9,71% dengan tingkat kapasitas terjual hanya 48,99% dari total kapasitas
bisnis Solo Technopark Tower. Angka ini melebihi tingkat discount rate sebesar 7%
dan nilai Net Present Value sebesar Rp. 310.320.225.384,22, artinya investasi ini
layak untuk direalisasi. Melihat fenomena ini maka dari aspek risiko bisnis, Solo
Technopark Tower merupakan bisnis dengan tingkat risiko yang tergolong tinggi.
Karena rentang besarnya kerugian dan potensi untuk mendapatan keuntungan
sangat lebar.
5. Berdasarkan aspek kebijakan dan regulasi tata ruang, diketahui bahwa

berdasarkan RTRW Kota Surakarta, kawasan Solo Techno Park (STP) merupakan
kawasan strategis ilmu pengetahuan. Berdasarkan RDTRK BWK V Kota Surakarta,
Solo Technopark termasuk dalam BWK V dan termasuk dalam Kawasan Pusat
Pendidikan dan Penelitian/Teknologi Tinggi. Kawasan ini merupakan kawasan
strategis mengingat selain untuk kepentingan teknologi tinggi kawasan ini juga
dapat menjadi embrio pertumbuhan ekonomi.
6. Dari perhitungan kebutuhan ruang diperoleh bangunan 21 lantai plus basement

yang menampung berbagai kegiatan tower solo technopark dengan rincian sebagai
berikut :
 Parkir (basement dan lantai 1) seluas 28.360 m2
 Convention Hall (untuk kegiatan MICE) seluas 14.800 m2
 Public Space seluas 10.245 m2
 Shopping Arcade seluas 1.930 m2
 Rental Office (2 lantai) seluas 5.430 m2
 Restauran dan meeting room seluas 1.620 m2
 Swimming Pool dan sport centre seluas 1.620 m2
 Hotel (13 lantai) seluas 19.210 m2
 Menara pandang seluas 600 m2
 ICT seluas 715 m2
LAPORAN AKHIR 7- 2
 Ballroom seluas 875 m2
7. Dari analisis desain bangunan, ditetapkan alternatif bangunan terpilih adalah

bentuk bangunan yang mengadaptasi salah satu kearifan lokal di Kota Surakarta
yaitu keris, dengan tetap mengusung konsep smart dan green building.
7.2. Rekomendasi
Secara analisis pasar, analisis tata ruang, analisis rancang bangun dan analisis
keuangan, pembangunan Tower Solo Technopark layak dilaksanakan dengan
beberapa persyaratan-persyaratan yaitu :
1. Diperlukan peningkatan aksesibilitas dari pusat bisnis Kota Surakarta menuju ke
lokasi Solo Technopark maupun sebaliknya.
2. Diperlukan penambahan rute transportasi publik (bus kota maupun angkutan
umum) yang melalui kawasan Solo Technopark
3. Perlunya meninghidupkan kawasan Solo Technopark dengan cara secara berkala
menggelar event-event kesenian, pameran, pagelaran atau lomba-lomba di
kawasan Solo Technopark dengan menjalin kerjasama dengan stakeholder terkait
4. Perlu diberikan kemudahan-kemudahan dalam pengembangan kawasan Solo
Technopark dalam hal penyederhanaan prosedur perijinan.
5. Perlu optimalisasi promosi melalui berbagai media promosi baik cetak, elektronik
maupun internet
6. Perlu ada sinergi dan kerjasama yang baik dengan operator hotel, biro-biro
perjalanan, serta asosiasi terkait (PHRI, AEOC, Kadin, HIMPMI, Apindo, Asita,
Apkomindo, Asmindo, Perabarindo, PPGI, dll)
7. Memperhatikan aspek-aspek regulasi dalam proses perencanaan serta
pembangunannya yang sesuai dengan peraturan daerah, terkait dengan koefisien
lantai bangunan (KLB) dan koefien dasar bangunan (KDB)
8. Dalam pelaksanaan DED selanjutnya hendaknya memperhatikan konsep smart
dan green building
9. Karena tower solo technopark merupakan bagian dari kawasan solo technopark,
maka dalam pembangunannya harus memperhatikan penandaan atau rambu
terkait akses jalan masuk maupun jalan keluar
10. Pada site plan terlihat sirkulasi kendaraan barang melalui side entrance di sisi timur
kawasan. Pada kondisi eksisting jalan ini hanya mempunyai lebar + 4 m, dalam
pengembangannya untuk dapat mengakomodir kendaraan besar untuk
mendukung kegiatan mice, maka diperlukan pelebaran jalan menjadi + 12 m.
LAPORAN AKHIR 7- 3
11. Setelah pengelolaan bangunan tower selesai masa pakainya oleh investor, maka
bangunan diserahkan kembali pada Solo Technopark. Pada proses serah terima,
dilaksanakan pula proses transfer knowledge mengingat bangunan solo
technopark tower merupakan mix use building dengan pengelolaan yang
professional.
12. Dalam pengembangan bangunan solo technopark tower selanjutnya harus
memperhatikan amdal lalu lintas yang ada, untuk menghindari terjadinya
kemacetan dan beban jalan yang terlalu besar di sekitar kawasan solo technopark.
LAPORAN AKHIR 7- 4
---+ JALUR KENDARAAN BARANG

---+ JALUR KENDARAAN PRIBADI
UTARA
SITE RENCANA
LAPORAN AKHIR Lampiran 1

DENAH BASEMENT
(PARKIR)


10983
.r,� CONVENTION HALL
I 1000 I 6750
CONVENTION HALL
GEOUNG
SOLO TRADE&
EXPO CENTER
� JALUR KENDARAAN BARANG

�JALUR KENDARAAN PRIBADI
DENAH LT.02
(CONVENTION HALL)




·� .·:
HALL/
HOTEL STANDART ROOM HOTEL STANDART ROOM
SITIINGAREA
��D�EN�A�H 5
. 07 - LT. 18
(HOTEL)
6750
1500 I 675 6 5 6 65 5 6 5 65 5 I 500
HOTEL SUITE ROOM SITIINGAREA HOTEL SUITE ROOM & PRESIDENT SUITE =
DENAH LT. 19
(HOTEL)



Tabel Lamp-1
Program Ruang Convention Hall (Convension, Exhibition, Meeting)
kapasitas 8000 orang
I KELOMPOK KEGIATAN UMUM
1 Lobby bersama 1,5 50 75
2 R. Informasi 24
3 R. Tunggu (2 x 36 ) 72
4 Lavatory laki-laki 3,7/25 ORANG 3,7 160 592
5 Lavatory wanita 3,7/25 ORANG 3,7 160 592
6 Press Room 1,5 25 38
jumlah 1.393
sirkulasi 20 % 279
Total 1.671
II KELOMPOK KEGIATAN UTAMA
1 Convention (expo) 1,2 8000 9.600

Sirkulasi 20% 1.920
Total 11.520
III KELOMPOK KEGIATAN PENUNJANG

1 Persiapan 100
2 Gudang Sewa 5 ruang 20 1,5 150
3 Mushola 100
4 Dapur 200
5 Ruang Ganti/locker 25 1,5 188
jumlah 738
sirkulasi 20% 148
Total 885
IV KELOMPOK KEGIATAN PENGELOLA

1 Manager 1 33 33
2 sekretaris/humas 1 4 4
3 Rapat 2,5 20 50
4 R. Staff 6 10 60
5 Lavatory 30
6 gudang arsip 15
Jumlah 192
Sirkulasi 20% 38
Total 230
V KELOMPOK KEGIATAN PELAYANAN

Ruang Kontrol 36
Poliklinik 36
ME 100
Genset 100
Uniform Room 36
AHU 56
Jumlah 364
Sirkulasi 20% 73
Total 437
Jumlah Keseluruhan 14.743

Tabel Lamp-2
Program Ruang Rental Office

1 Lobby 1,2 10 12
2 Lounge (ruang duduk) 1,5 20 30
3 front office 1,2 8 10
4 Lavatory Pria 1,2 4 5
5 Lavatory Wanita 1,2 6 7
jumlah 64
sirkulasi 20 % 13
Total 76
II KELOMPOK RENTAL OFFICE
1 Modul 12 x 12 18 144 2.592

2 Modul 6x12 15 72 1.080
jumlah 3.672
Sirkulasi 20% 734
Total 4.406

1 Service 24
2 lavatory 10
3 Gudang 24
4 Mushola 24
JUMLAH 82
SIRKULASI 16
TOTAL 98

1 Manager 1 33 33
2 Rapat 20
3 Ruang Staff 8 1,5 12
4 Ruang Direksi 3 12 36
5 Lavatory 1 12 12
Jumlah 113
Sirkulasi 20% 23
Total 136
V KELOMPOK KEGIATAN PELAYANAN

1 Service Room 30
2 ME 75
3 Genset
4 AHU 28
5 Lav dan Locker karyawan laki2 1,2 8 10
6 Lav dan Locker karyawan wanita 1,2 8 10
7 ruang keamanan 16
8 ruang pemeliharaan 75
9 Gudang furniture 0,23 250 58
10 PABX 24
Jumlah 325
Sirkulasi 20% 65
Total 390
Jumlah Keseluruhan 5.106

Tabel Lamp-3
Program Ruang Hotel

1 entrance hall (asumsi) 36
2 Lobby 0,90 300 270
3 Lounge (r. duduk) 0,65 300 195
5 Lavatory Pria 0,07 300 21
6 Lavatory Wanita 0,09 300 27
7 Function Room 1,60 300 480
8 Restaurant 0,65 300 195
jumlah 1.374
II KELOMPOK KEGIATAN UTAMA
1 Standar Room 38 285 10.830

2 suite room 57 14 826
3 Presiden suite room 96 1 58
jumlah 11.714
III KELOMPOK KEGIATAN PENGELOLA

1 Manager 1 33 33
2 sekretaris/humas 1 24 24
3 Food & Beverage office 4 24 96
4 Accounting 2,5 8 20
5 Rapat 0 20 -
6 R. Staff 6 30 180
7 Lavatory 36
8 gudang arsip 24
Jumlah 413
IV KELOMPOK KEGIATAN PELAYANAN

1 Loundry 0,65 300 195
2 Linen, Setrika dan Jahit 0,35 300 105
3 Room boy 5 24 120
4 r. karyawan 1,2 160 192
5 Poliklinik 36
6 ME 75
7 Genset 75
8 Uniform Room 36
9 AHU 36
10 Lav dan Locker karyawan laki2 0,23 300 69
11 Lav dan Locker karyawan wanita 0,23 300 69
12 r. keamanan 36
13 r. pemeliharaan 36
14 Gudang furniture 0 300 -
15 gudang umum 0,18 300 54
16 r sampah -
17 dapur hotel 100
18 r tangki air bersih 0,14 300 42
19 r. mesin pendingin 0,47 300 141
20 IPAL 72
21 PABX 36
Jumlah 1.525
Jumlah (I+II+III+IV) 15.026
sirkulasi 20% 3.005
Jumlah keseluruhan 18.031
Tabel Lamp-4
Program Ruang Restaurant

1 Entrance 4
4 Lavatory 1,2 4 5
jumlah 18
sirkulasi 30 % 6
Total 24
II KELOMPOK UTAMA
1 Restaurant Utama 1,48 250 370

2 Restaurant Spesial 3 unit 1,9 55 314
3 Coffe Shop 0,65 250 163
4 Dapur (40% luas restorant) 148
jumlah 994
Sirkulasi 30% 298
Total 1.292

1 Service 24
2 lavatory 10
3 Gudang 24
4 Mushola 24
JUMLAH 82
SIRKULASI 25
TOTAL 107

Manager 1 33 33
R. Staff 8 1,5 12
Lavatory 1 12 12
Gudang 1 24 24
Jumlah 81
Sirkulasi 30% 24
Total 105
JUMLAH TOTAL 1.528

STP

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

STP

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Tabel Lamp-5

Program Ruang Parkir

NO RUANG STANDAR KAPASITAS Luas (m2)

Bab i : Analisis Pasar Tower Solo Technopark

Bab III: Rancang Bangun Tower Solo Technopark

3.3. Site Plan ...................................................................................................................................................... : 40

Bab IV: Analisis Keuangan

Bab V: Kesimpulan dan Rekomendasi

1.1. Latar Belakang

Solo Technopark merupakan kawasan terpadu pengembangan ilmu pengetahuan dan

Solo Technopark dikembangkan dengan melibatkan sinergi Dunia Usaha, Akademisi

1.2. Maksud, Tujuan dan Sasaran

1.3. Landasan Hukum

1.4. Ruang Lingkup

Dokumen untuk bahan Pembahasan/Penilaian FS Tower Solo Technopark Kota

4. Ringkasan Eksekutif sebanyak 20 buah (buku ukuran A4)

1.6. Sistematika Pembahasan

Sistematika pembahasan Laporan Akhir Penyusunan Feasibilty Study Tower Solo

Berisi pembahasan tentang latar belakang, maksud, tujuan dan sasaran,

Bab 2 : GAMBARAN EKSISTING SOLO TECHNOPARK

Berisi bahasan tentang kondisi umum Kota Surakarta dan kondisi

Bab 3 : ANALISIS PASAR TOWER SOLO TECHNOPARK

Bab 4 : ANALISIS LOKASI TOWER SOLO TECHNOPARK DAN ANALISIS FISIK

Membahas tentang kelayakan fisik, analisis kegiatan dan analisis dasar

Bab 5 : ANALISIS RANCANG BANGUN TOWER SOLO TECHNOPARK

Bab 6 : ANALISIS KEUANGAN

Berisi mengenai perkiraan nilai investasi, perkiraan pendapatan dan biaya

Bab 7 : KESIMPULAN DAN REKOMENDASI

Berisi kesimpulan dari hasil studi dan rekomendasi

2.1. Kondisi Umum Kota Surakarta

Ketinggian Kota Surakarta terletak ± 92 m dari permukaan laut. Secara administratif,

Berdasarkan hasil registrasi penduduk tahun 2011, jumlah penduduk Kota

Berdasarkan jumlah penduduk menurut tingkat pendidikan terbanyak di Kota

tamatan universitas sebanyak 9,44% atau lebih sedikit dibanding penduduk

Jumlah penduduk yang bekerja di Kota Surakarta sebanyak 118,648 jiwa.

2.1.2. Kondisi Lahan

Solo Tecnopark berada di wilayah Kecamatan Jebres dengan wilayah sektor

2.1.3. Kondisi Perekonomian

Kondisi perkonomian di Kota Surakarta tergolong maju yang salah satunya

Sedangkan pada kelompok transport, komunikasi dan keuangan, besarnya

2.2. Gambaran MICE di Kota Surakarta

Perkembangan MICE di Indonesia menunjukkan peningkatan yang sangat

Dengan dibangunnya convention centre seperti ini, niscaya perkembangan MICE di

2.3. Okupansi Hotel di Kota Surakarta

2.4. Solo Technopark

Solo technopark merupakan unit kerja di bawah Badan Perencanaan Pembangunan

Solo Techno Park berada di kawasan terpadu di pedaringan, Kelurahan Jebres,

2.4.1. Fungsi dan Tujuan Solo Techno Park (STP)

Keberadaan Solo Technopark merupakan sebuah wadah yang

Inkubator bisnis dan pelayanan

Keberadaan Solo Techno Park (STP) bertujuan menghasilkan sumber daya

2.4.2. Komponen Fisik

Solo Technopark memberikan layanan terdiri atas beberapa komponen fisik

4) Kavling sewa untuk kegiatan penelitian dan pengembangan.

2.4.3. Pengembangan STP

2.4.4. Fasilitas dan Layanan STP

Bentuk dari fasilitas dan pelayanan yang ditawarkan antara lain :

b) Recepcionis, mail / mail voice service

2.4.5. Pendidikan dan Pelatihan

Welding – Basic Skill

Milling – basic skill

 Jasa dan manufkatur.

3. Mekanik Mesin Garmen

Triw II 2013) Triw II 2013) Semester I 2012**)

Triw II 2013) Triw II 2013) Semester I 2013**)

Komponen Penggunaan Triw I 2013 ) Triw II 2013 )