La Galería Inmobiliaria

ESTUDIO DE MERCADO
INMOBILIARIO DE BARCELONA

PLAN DE MARKETING
RELANZAMIENTO
DE
LA GALERIA INMOBILIARIA

JUNIO DE 2003

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Fase de análisis
1.1 Entorno
1.1.1 Social y demográfico.

Hay una progresiva incorporación de la mujer al mercado de trabajo y la agitada vida

que esto comporta, ha provocado que cada vez la gente tenga menos tiempo para dedicarse
a la búsqueda de un inmueble que se acople a sus necesidades y a sus gustos. Tampoco hay
tiempo para todas las gestiones que ello comporta. Los compradores quieren encontrar una
empresa que pueda brindar cuantos más inmuebles mejor y que además pueda asesorar y
ofrecer todos lo servicios inmobiliarios que el consumidor necesite, de una manera
personalizada y eficiente, todo ello centralizado en una misma empresa.

En términos sociológicos, el INE destaca que una de cada cinco viviendas está
habitada de forma unipersonal. Subraya además que estos casos se están incrementando
sustancialmente entre los mayores de ochenta años, y alerta de la mayor necesidad de
servicios sociales que este segmento de la población necesitará a corto plazo.

Además, el 35 por ciento de los españoles con treinta años sigue viviendo con sus
padres, y el número de personas solteras a los veinticinco años ha pasado del 40 al 85 por
ciento en el mismo periodo, esto refleja que uno de los problemas más graves con que se
enfrenta la población juvenil está en el retraso de su emancipación.

Por lo que se refiere al mercado laboral en Cataluña durante el primer trimestre del
2003, podemos observar que la situación mejora favorablemente:

Variación Variación
intertrim. interanual
Miles Miles Miles
% %
personas personas personas
Población activa 3.118,4 35,7 1,2 85,7 2,8
Población ocupada 2.818,1 31,3 1,1 99,5 3,7
Población en paro 300,3 4,5 1,5 -13,8 -4,4
Tasa de activitat
58,8 0,6 1,3
(%)
Tasa de ocupación
53,1 0,5 1,6
(%)
Tasa de paro (%) 9,6 0,0 -0,7
- Hombres 7,4 0,0 -0,3
- Mujeres 12,8 0,0 -1,3

Figura nº 1-1 Magnitudes del mercado laboral en Cataluña

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El crecimiento de la ocupación en Cataluña queda reflejado en el siguiente gráfico:

Figura nº 2-2 Evolución de la ocupación en Cataluña

Observamos claramente que desde el segundo trimestre del año 2000, la ocupación
catalana sufrió un descenso considerable, descenso que empieza a recuperarse a partir del
2002, para incrementarse enormemente al llegar al 2003.
Demogràficamente en Barcelona nos encontramos con un total de 1.527.190
habitantes repartidos de la siguiente forma:

POBLACIÓN DE BARCELONA 2002

Distritos Total % del total
BARCELONA 1.527.190 100
1-Ciutat Vella 97.282 6,36
2-Eixample 251.497 16,46
3-Sants-Montjuic 169.821 11,11
4-Les Corts 81.951 5,36
5-Sarrià-Sant Gervasi 134.241 8,74
6-Gracia 114.853 7,52
7-Horta-Guinardó 166.655 10,91
8-Nou Barris 164.309 10,75
9-Sant Andreu 136.867 8,96
10-Sant Martí 209.714 13,73
Figura nº 2-3 Población Barcelona 2002

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Otro aspecto Socio-demográfico es la gran cantidad de inmigrantes que cada vez

emplazan su residencia en nuestro país. Distinguimos entre:

™ Una inmigración pobre, gente que buscan mayoritariamente pisos de alquiler a

un bajo coste.

™ Inmigración rica, gente que compra una primera residencia para establecerse
definitivamente en nuestro país, o bien son extranjeros que adquieren su
segunda residencia para fines vacacionales.

Población Sexo Principales nacionalidades

extranjera
Número % % Hombres % Mujeres Edad media Nacionalidad %
BARCELONA 163.046 100 53 47 31 Ecuador 16,5
Colombia 7,6
Marruecos 7,4
1. Ciutat Vella 30.834 18,9 61,3 38,7 31 Pakistán 18,2
Marruecos 13,2
Filipinas 10,5
2. Eixample 27.741 17 48,9 51,1 32 Ecuador 14,3
Perú 9,3
Colombia 8,1
3. Sants-Montjuïc 20.002 12,3 53 47 30 Ecuador 19,2
Marruecos 9,8
Colombia 9,6
4. Les Corts 6.060 3,7 47,3 52,7 33 Ecuador 8,8
Colombia 8,8
Italia 8,2
5. Sarrià-Sant Gervasi 10.519 6,5 44,8 55,2 36 Italia 9,7
Francia 9,3
Colombia 7,3
6. Gràcia 10.206 6,3 47,8 52,2 32 Ecuador 16,5
Argentina 8,6
Colombia 8,5
7. Horta-Guinardó 11.538 7,1 49 51 30 Ecuador 22,8
Colombia 13,3
Perú 8,8
8. Nou Barris 12.575 7,7 50,2 49,8 29 Ecuador 34
Colombia 6,9
Perú 6,5
9. Sant Andreu 9.703 6 48,8 51,2 30 Ecuador 24,9
Perú 12,8
Marruecos 8,9
10. Sant Martí 17.179 10,5 52,5 47,5 30 Ecuador 19,9
Colombia 8,8
Perú 8,2
No consta 6.689 4.1

Figura nº 2-4 Perfil de los extranjeros en Barcelona 2002

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.
Extranjeros % sobre población % sobre la población
extranjera nativa
Enero 2001
BARCELONA 74.019 100 4,9
1. Ciutat Vella 15.513 21 18,2
2. Eixample 13.386 18,1 5,4
3. Sants-Montjuïc 8.585 11,6 5,1
4. Les Corts 3.320 4,5 4
5. Sarrià-Sant Gervasi 5.939 8 4,6
6. Gràcia 4.805 6,5 4,2
7. Horta-Guinardó 4.850 6,6 2,9
8. Nou Barris 4.961 6,7 2,9
9. Sant Andreu 4.057 5,5 3
10. Sant Martí 7.019 9,5 3,4
no consta 1.584 2,1 -
Enero 2002
BARCELONA 113.809 100 7,6
1. Ciutat Vella 22.517 19,8 26,7
2. Eixample 19.780 17,4 8
3. Sants-Montjuïc 13.572 11,9 8,2
4. Les Corts 4.339 3,8 5,3
5. Sarrià-Sant Gervasi 7.709 6,8 5,8
6. Gràcia 7.164 6,3 6,3
7. Horta-Guinardó 7.949 7 4,8
8. Nou Barris 8.494 7,5 5,1
9. Sant Andreu 6.503 5,7 4,8
10. Sant Martí 11.350 10 5,5
no consta 4.432 3,9 -
Enero 2003
BARCELONA 163.046 100 10,7
1. Ciutat Vella 30.834 18,9 34,7
2. Eixample 27.741 17 11,2
3. Sants-Montjuïc 20.002 12,3 12
4. Les Corts 6.060 3,7 7,4
5. Sarrià-Sant Gervasi 10.519 6,5 7,9
6. Gràcia 10.206 6,3 9
7. Horta-Guinardó 11.538 7,1 7
8. Nou Barris 12.575 7,7 7,7
9. Sant Andreu 9.703 6 7,2
10. Sant Martí 17.179 10,5 8,3
no consta 6.689 4,1 -

Figura nº 2-5 Crecimiento de los extranjeros sobre % de población

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La población extranjera en Barcelona ha incrementado notablemente en el

transcurso de los tres últimos años, y las previsiones para el futuro son de crecimiento.

El aumento de la movilidad de la población, la búsqueda de una mayor calidad de

vida y la aparición de las grandes marcas, hace que el público exija cada vez más una
mayor profesionalidad, asesoramiento concreto, conocimiento del mercado y
presencia, no solo en su localidad, sino en todo el territorio nacional,e incluso
internacional.

1.2 Mercado
1.2.1 Descripción

1.2.1.1 Europeo y Nacional

El sector inmobiliario -el cual podemos definir como construcción y servicios, e

inversión en promociones y activos inmobiliarios en renta- ha seguido durante la última
década a otros sectores en el proceso de globalización de actividades. Los protagonistas en
este proceso han sido los inversores institucionales que han internacionalizado sus
inversiones inmobiliarias. Este proceso de internacionalización de la inversión es el motor
de la globalización del sector inmobiliario, ya que a su vez genera demanda por la
prestación de servicios globales en el sector.

El Reino Unido ha liderado el desarrollo del mercado de capitales del sector

inmobiliario en Europa –tiene el 58% de la capitalización bursátil del conjunto de
inmobiliarias europeas que cotizan en bolsa, más del 90% del mercado de CMBS en
Europa, y la capitalización bursátil de los fondos de inversión inmobiliaria supera los
12.000 millones de euros.

Adicionalmente, el reino Unido es la base desde la cual inversionistas

institucionales norteamericanos penetran mercados en la zona del Euro y en otros países del
continente.

Paralelamente, la Unión Monetaria ha incentivado el proceso de inversión a través

de fronteras dentro de la zona Euro, liderado por fondos de pensiones alemanes. El Euro
también ha contribuido a distanciar la percepción que ha tenido el inversionista extranjero
institucional del sector inmobiliario español como un mercado volátil sujeto a un alto
riesgo de cambio. A su vez el Euro ha apoyado el aumento de inversión extranjera directa
no institucional en España, la cual ha consolidado a las costas ibéricas como el mercado de
2ª residencia de mayor importancia en el continente.

Estos hechos ayudan a explicar dos tendencias predominantes en el sector

inmobiliario:

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• La internacionalización de la inversión institucional en el sector, proceso motivado

por los beneficios de la diversificación de la inversión y oportunidades interesantes
de inversión en el extranjero.

• El desarrollo del mercado de capitales inmobiliarios

La primera tendencia se ve reflejada en el crecimiento de la inversión extranjera

directa en el sector inmobiliario español (una media de 30% anual) lo que confirma la
globalización de este mercado. La segunda tendencia nos explica el auge de los fondos y
sociedades de inversión inmobiliaria en España, los cuales constituyen un mecanismo
alternativo a la inversión directa en el sector inmobiliario.

Estas dos tendencias contribuyen al desarrollo del mercado inmobiliario en España

mayor liquidez, transparencia y profundidad- y también facilita a compañías de otros
sectores a que puedan fortalecer sus actividades principales mediante la liberalización de
recursos improductivos que se encuentran atados a activos inmobiliarios.

Todo ello es evidente, los inversores premian la estabilidad en los retornos que les
proporciona el inmueble, aceptando unos objetivos más moderados para esos retornos, que
los que exigían a otro tipo de activos, hasta ahora les ha funcionado muy bien, por ello
rebajan la prima de riesgo que venían exigiendo a esta modalidad de inversión. Las
personas que invertían en renta variable y bonos, tenían un riesgo mucho mayor, lo que les
ha llevado a elevar la prima de riesgo en estas modalidades.

Por ello, se prefiere invertir en inmuebles que tienen menos riesgo, son de baja
volatilidad y generan cashflows estables, razón que justifica que esten dispuestos ha pagar
precios más altos y a obtener una rentabilidad menor en las propiedades que compran.

Mientras los tipos de interés se mantengan tan bajos y los mercados bursátiles no se
recuperen, la inversión inmobiliaria se mantendrá fuerte, pero si el mercado bursátil se
recupera y suben los tipos de interés, los inversores de inmuebles en Europa empezarán a
diversificar en otros activos.

La globalización es un hecho, un hecho que continuará intensificándose, es un

proceso lógico e imparable. La clave para el futuro es un asesoramiento inmobiliario
integral, tanto por productos como por países.

La propia inercia de los mercados obliga a grandes corporaciones y a empresas a

concentrarse en su negocio, y a delegar a profesionales la gestión de sus intereses
inmobiliarios, de manera que supongan valor añadido para sus verdaderos objetivos
empresariales.

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1.2.1.2 En Barcelona
Barcelona ha dado un gran salto territorial. Es el núcleo de un entramado
metropolitano que, en términos de población, es hoy por hoy la sexta área urbana de la
Europa occidental. Eso le confiere capacidad para atraer inversiones, servicios,
infraestructuras y actividades que de otra forma no tendría.

En este sentido, es un hecho la entrada de nuevo capital extranjero que invierte en

inmuebles en la ciudad y su entorno metropolitano.

Esta inversión, no es solo en oficinas, sino también en inmuebles residenciales

Barcelona, una ciudad que apuesta por la diversidad en el uso urbano. Actualmente, la
ciudad concentra una gran parte de sus 4.3 millones de m2 de oficinas en el corazón de la
ciudad, considerado por muchos como su distrito tradicional de negocios. Sin embargo, el
modelo inmobiliario de Barcelona se caracteriza por una mezcla de usos que asegura una
actividad constante en todas las zonas de la ciudad.

De esta forma, Barcelona mantiene un mix-comercial-residencial que se extiende por

todos sus distritos. Areas de Nueva Centralidad, como Poblenou 22@, son las que
concentran la mayor parte de las nuevas promociones inmobiliarias.

Barcelona, una ciudad que contrata edificios "a medida". Las nuevas oficinas, locales y
naves industriales que se construyen estarán preparadas para las nuevas actividades
económicas de siglo XXI. Por su parte, la oferta residencial se ve reforzada con las
promociones urbanísticas que se reparten por toda la ciudad.

Barcelona, destino de inversiones inmobiliarias. Buscando la continuidad de este

modelo mixto de usos, el mercado inmobiliario de Barcelona se encuentra actualmente en
una fase de consolidación de nuevos proyectos.

Durante los próximos años, Barcelona va a transformar dentro de su municipio un

total de 1.000 hectáreas, donde se crearan 7 millones de metros cuadrados de nueva oferta
comercial, industrial y de oficinas.

En cuanto a conseguir un piso nuevo en Barcelona será todavía más difícil a medio
plazo. Los últimos datos sobre los pisos que han comenzado a construirse en la ciudad
durante el primer trimestre de este año indican que se están construyendo 1.016 viviendas,
un 23,1% menos que en el mismo periodo de 2002.

Estos datos proceden del registro de visados de obra nueva del Col.legi
d'Aparelladors i Arquitectes Tècnics de Barcelona. col.legi destacó que buena parte del
pasado año estaba vinculada al interés inversor en el sector inmobiliario. La motivación
inversora ha perdido fuerza en la ciudad por la escasez de suelo y su vertiginoso aumento
de precio.

La construcción de viviendas en Barcelona llevaba un par de años en alza, en buena

medida por la expansión inmobiliaria de Diagonal mar y el frente marítimo. Los informes
del colegio profesional reflejan que el incremento se mantuvo hasta el 2002, pero ahora ha
perdido fuelle.
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No obstante la perspectiva de nuevos barrios como Llull-Taulat podría levantar las
cifras en los próximos años.

1.2.2 Demanda

1.2.2.1 Nacional
El sector inmobiliario español esta sufriendo en los últimos años una importante
presión de la demanda que hace subir los precios. La mejora de la calidad de vida, el
aumento de las rentas y la buena condición de empleo, por un lado y el descenso de los
tipos de interés, la mejora de las condiciones de financiación, y de la mala situación bursátil
por otro, los usuarios –que buscan su primera vivienda, cambiar la que ya tienen por otra
mejor, o por motivos de inversión-, se embarcan en la búsqueda de un inmueble.

En diciembre de 2002, según el Instituto Nacional de Estadística, las Cajas de Ahorro

han concedido 3.055 millones de euros en préstamos hipotecarios, los Bancos 2.125
millones de euros y el importe financiado por otras entidades financieras ha sido de 270
millones este dato nos confirma que la demanda en el mercado inmobiliario no esta en
modo alguno estancada, sino que está en un buen periodo de crecimiento.

2000 2001 2002

Número de fincas hipotecadas 44014 49506 56026
Urbanas 42646 47887 54539
Rústicas 1368 1619 1487
Importe hipotecas s/fincas (millones de euros) 3587,3 4610,9 5662,2
Urbanas 3445,9 4429,7 5463,9
Rústicas 141,4 181,2 198,2

Figura nº 2-8 Hipotecas sobre bienes inmuebles por tipo de finca en España

En diciembre de 2002, el 73% de las fincas urbanas hipotecadas son viviendas

construidas, el 12,6% viviendas en proyecto o construcción, el 11,6% edificaciones con
fines distintos a los de vivienda y el 2,8% restante corresponde a solares.

En Cataluña la demanda de inmuebles en los últimos tres años ha sido la siguiente:

2000 2001 2002

Número de fincas hipotecadas 8920 9721 11293
Urbanas 8856 9642 11209
Rústicas 64 79 84
Importe hipotecas s/fincas (millones de euros) 777,4 966,4 1177,4
Urbanas 769,4 957,2 1164,8
Rústicas 8 9,3 12,6
Figura nº 2 -9 Hipotecas sobre bienes inmuebles por tipo de finca en Cataluña

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En relación a los alquileres en la ciudad de Barcelona (Ver anexo 3), durante el
tercer trimestre del 2002, se han registrado 4.365 nuevos contratos de alquiler de viviendas
en al ciudad de Barcelona, con el número de altas acumuladas durante los tres primeros
trimestres suma un total de 12.968 nuevos contratos. A lo largo del año 2002, el
número de altas presenta una evolución trimestral ligeramente al alza. Un primer trimestre
con 4.298 altas seguido de 4.305 durante el segundo trimestre y una cifra superior durante
el tercero.

La diferencia entre altas y bajas es de 997 unidades que equivale al incremento del
stock de viviendas de alquiler, stock que en valores absolutos aumenta pero con menos
intensidad que el pasado reciente.

El parque de propiedad incrementa mucho más rápidamente que el de alquiler y el

resultado es que la cuota o proporción de stock en propiedad aumenta en detrimento de la
cuota de alquiler que disminuye.

La implantación del mercado de alquileres a nivel de distritos y barrios de la ciudad,

gracias a una muestra de 3.469 referencias:

TRIMESTRE
DISTRITO TOTAL
I II III
1.Ciutat Vella 423 430 372 1.240
2.L´Eixample 928 925 906 2.759
3.Sants-Montjuic 410 399 354 1.163
4.Les Corts 143 131 128 402
5.Sarrià-Sant Gervasi 368 374 323 1.065
6.Gràcia 433 419 374 1.226
7.Horta-Guinardó 333 295 260 888
8.Nou Barris 218 212 172 602
9.Sant Andreu 217 264 229 710
10.Sant Martí 310 369 351 1.030
Total Barcelona 3.798 3.818 3.469 11.085

Figura nº 2-10 Alquileres a nivel de distritos

Comparando la cuota de mercado del tercer trimestre con el segundo, se observa

que tres distritos:

o L´Eixample
o Les Corts
o Sant Martí

Ganan cuota de mercado mientras los otros pierden cuota, la misma comparación
referida al mismo trimestre del año anterior permitía identificar cinco distritos con
incremento de cuota de mercado y que, excepto de Sant Martí, no coinciden con los antes
mencionados.

11
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1.2.2.2 Extranjera
El excelente clima, la gastronomía y el golf de nuestras comunidades no pasa
desapercibido para la población extranjera, que busca cada vez más, segunda residencia en
España.
En cuanto a la inversión extranjera, según datos del banco de España, el volumen de
adquisiciones inmobiliarias por parte de extranjeros se ha multiplicado 3,7 veces en los
últimos 10 años. En el año 2002, el valor total de las transacciones incrementó un 22%,
podemos confirmar que las compras extranjeras crecerán por décimo año consecutivo.

En su mayor parte, estas cifras corresponden a adquisiciones privadas de inmuebles,

sobre todo residencia turística, lo que nos sirve como indicador de la demanda extranjera en
este sector.

El importante crecimiento del turismo residencial aparece directamente ligado al

interés que España despierta como destino turístico en el resto de Europa. Desde 1996 las
cifras de inversión extranjera en nuestro país se han multiplicado casi por cinco, desde
1.200 millones de euros hasta 5.400 millones de euros, y las previsiones de futuro
establecen un ritmo de crecimiento aún mayor.

Inversión extranjera en el mercado

inmobiliario español en 2002

; 5% Alemania

; 8% Estados Unidos

; 12% ; 44% Reino Unido

Francia
; 27% ; 4% Holanda
Resto Europa
.

Figura nº 2-11 Inversión inmobiliaria extranjera 2002

Los fondos alemanes fueron el grupo extranjero más activo del mercado español,
con 667 millones de euros invertidos durante el año 2002. Las costas españolas pasarán de
1,5 millones de viviendas en 2001 a 2,5 millones en 2003, lo que equivale a un incremento
del 75 por ciento, según un informe sobre actividad turística realizado por la Asociación de
Promotores Constructores de España y el Instituto de Comercio Exterior, ICEX.
Los promotores facturaron el año pasado alrededor de 5.400 millones de euros con
la venta de unas 60.000 viviendas, y el volumen de producción puesto en marcha el año
pasado alcanzó 107.115 unidades en las zonas españolas de turismo residencial.
El precio de las viviendas en costa ha experimentado crecimientos medios del 43
por ciento en el segmento de chalés unifamiliares y del 57 por ciento en viviendas. Por
precios, Realia Business apunta que la demanda nacional media oscila entre 90.000
y 210.000 euros, mientras que la media extranjera se sitúa entre 120.000 y 240.000 euros.
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En el caso de los pisos, los mayores aumentos se han producido en Mallorca, con
un alza acumulada desde 1998 del 82 por ciento; en Málaga, con un 69 por ciento más, y en
Murcia, con un incremento del 68 por ciento. A la inversa, las menores subidas se
produjeron en Tenerife, con un 25 por ciento; en Ibiza, con un 27 por ciento; en Menorca,
con un 28 por ciento, y en Girona, con un 30 por ciento.

Según el ICEX, la Costa del Sol, uno de los principales destinos turísticos
nacionales, cuenta con una oferta de 65.000 viviendas, el 25 por ciento de las cuales ha sido
adquirido por turistas alemanes y británicos.

El turista inglés prefiere destinos de costa, y elige municipios como Marbella,

Fuengirola y Benalmádena, mientras que el alemán se decide por las zonas interiores de la
provincia de Málaga.

En uno y otro caso, las compras suelen realizarse a través de intermediarios, y las
nuevas tecnologías e Internet acrecientan su relevancia como bases de información.

Málaga fue visitada en 2001 por más de ocho millones de turistas, de los cuales el
56 por ciento eligió la opción residencial, por encima de la hotelera, según la asesoría de
márketing Asemark.

La zona de la Costa el Sol mantiene una demanda anual de unas 25.000 viviendas,
cerca del 35 por ciento de la producción turística nacional. Además, el sector turístico
malagueño recibió 3.600 millones de euros de operaciones con extranjeros, y la cifra podría
elevarse un 8 por ciento este año.

Una actividad tan intensa ha traído como primera consecuencia una sustancial alza
de los precios, los más altos de toda la costa mediterránea nacional, con un coste medio de
1.983 euros por metro cuadrado.

Baleares se modera, el tradicional mayor aumento de precios balear respecto al resto

de España ha empezado a atenuarse, en especial desde el último trimestre de 2001, según
varios promotores locales. Aun así la diferencia ha sido notable: en los últimos quince años
la subida media española fue del 186 por ciento, mientras que en Baleares se situó en el
258 por ciento, según el Libro Blanco elaborado por la Dirección General de Arquitectura y
Vivienda de Baleares.

Cataluña, atenta al turismo de temporada Las costas Brava y Dorada son los principales
enclaves turísticos, en los que el turismo de temporada concentra el 80 por ciento del
parque residencial.

La costa gerundense, en especial Platja d’Aró, Sagaró y Calella de Palafrugell,

acoge sobre todo a turistas vascos y madrileños, así como a franceses, ingleses, alemanes y
últimamente a holandeses. El precio medio por metro cuadrado asciende a 1.800 euros en
viviendas usadas, y a unos 2.400 euros en vivienda nueva. La superficie media de los
pisos es mayor que en otras localizaciones, y oscila entre los 70 y los 80 metros cuadrados.

13
 La Galería Inmobiliaria
1.2.2.3 Publico Objetivo de “La Galería”

El reto será llegar a conocer a nuestros clientes tan bien como ellos mismos, para
ello debemos convencerlos de que cuanto más los conozcamos, mejor los podremos servir.

El conocimiento del cliente requiere una base de datos que nos permita
identificarlos en segmentos homogéneos para poder planificar y coordinar estrategias para
cada uno de ellos.
El proceso de segmentación utilizado ha sido a tres niveles:

™ Geográficamente:
ƒ Consumidores nacionales.
ƒ Consumidores de Barcelona.

™ Por tipo de producto:

ƒ De Compra 1ª y 2ª residencia.
ƒ De alquiler
ƒ Servicio como asociado

™ Por factores socioeconómicos:

ƒ Nivel de ingresos, clase social, sensibilidad al precio, etc.

1.2.2.3.1 Consumidores nacionales

Consideramos futuros consumidores potenciales a nivel nacional:

• Toda persona que esté o pueda estar interesada en algún producto o servicio de
los que ofrece “La Galería” ya sea de ella o bien de cualquier asociado o
agencia Ceigrup.
• Se considerarán también posibles consumidores todas aquellas agencias
inmobiliarias que quieran pertenecer a Ceigrup o establecer con el grupo
cualquier vínculo de negocio beneficioso para ambas partes.

1.2.2.3.2 Consumidores de Barcelona

Centrando nuestro estudio en la demanda inmobiliaria de Barcelona,

segmentaremos en tres grupos según el tipo de producto:

1.2.2.3.2.1 Consumidores de compra 1ª y 2ª residencia

El perfil de nuestros consumidores potenciales es el siguiente:

• Edades comprendidas entre 25-65 años. ( figuras. nº )

• Goza de un alto nivel adquisitivo en general. (fig. nº )
• Gusta del reconocimiento de poseer una buena posición social.

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• Busca ser asesorado por un buen profesional o grupo de profesionales de
reconocido prestigio.
• Quiere variedad, exclusividad y un trato amable.
• Valora enormemente su tiempo por lo que no le gusta perderlo, si no
rentabilizarlo.
• La eficacia es para él de enorme importancia.
• Busca un servicio inmobiliario integral.
• Normalmente son personas residentes en Barcelona, o extranjeros que buscan
residencia en Barcelona o bien apartamentos en la costa.

Como hemos visto anteriormente en la figura nº 2-6 el nivel económico la provincia

de Barcelona es de las máximas existentes en España. La capacidad económica familiar
en los distritos de Barcelona (según los últimos datos publicados por Indescat) es la
siguiente:

Capacidad económica familiar en Barcelona

ICEF centrado ICEF no centrado
Distritos
1998 1991 1996 1998 1991 1996

Barcelona 100 100 100 100 100 100

1.Ciutat Vella 62,7 65,5 65,4 62,7 84,7 97,9

2.Eixample 114,4 112,4 111 114,4 145,3 166,1

3.Sants-Montjuic 86,1 87,8 89,2 86,1 113,5 133,5

4.Les Corts 138,8 134,8 133,1 138,8 174,2 199,1

5.Sarrià-Sant
162,7 151,1 149,3 162,7 195,4 223,4
Gervasi
6.Gràcia 101 99,4 99,4 101 128,5 148,8

7.Horta-Guinardó 91,7 93,7 94,6 91,7 121,1 141,5

8.Nou Barris 77,3 81,3 83,5 77,3 105,2 124,9

9.Sant Andreu 88,8 91 92 88,8 117,7 137,6

10.Sant Martí 86,9 89,2 91,7 86,9 115,3 137,1

Figura nº 2-12 Capacidad económica familiar en Barcelona

Podemos ver que la Galería está situada entre los tres distritos con mayor capacidad
economica familiar de Barcelona. Es importante también ver que segmentos de edades
predominan en dichos distritos, dado que el segmento de las edades que más nos interesan
son entre 25 y 65 años:

15
 La Galería Inmobiliaria

Población de Les Corts por grupo de edades

Grupos de edad 1991 % 1996 % 2000 %

TOTAL 89.750 100 81.864 100 82.672 100

Niños ( 0-14) 14.810 16,5 10.898 13,3 10.175 12,3

Jovenes (15-24) 14.881 16,6 12.953 15,8 10.657 12,9

Adultos (25-65) 48.586 54,1 44.355 54,2 46.271 56

Gente mayor (>65) 11.473 12,8 13.658 16,7 15.569 18,8

Figura nº 2-13 Población de Les Corts por grupo de edades

Població de L´Eixample por grupos de edades

Grupos de edad 1991 % 1996 % 2000 %

TOTAL 148.237 100 129.573 100 133.572 100

Niños ( 0-14) 20.427 13,8 16.376 12,6 18.880 14,1

Jovenes (15-24) 25.249 17 18.172 14 14.608 10,9

Adultos (25-65) 76.916 51,9 68.032 52,5 71.382 53,4

Gente mayor (>65) 25.645 17,3 26.993 20,8 28.702 21,5

Figura nº 2-14 Población de l´Eixample por grupo de edades

16
 La Galería Inmobiliaria

Población de Sarrià-Sant gervasi por grupos de edades

Grupos de edad 1991 % 1996 % 2000 %

TOTAL 274.282 100 248.777 100 250 100

Niños ( 0-14) 34.374 12,5 26.990 10,8 27.380 11

Jovenes (15-24) 37.579 13,7 30.543 12,3 26.154 10,5

Adultos (25-65) 141.311 51,5 129.233 51,9 134.052 53,7

Gente mayor (>65) 61.018 22,2 62.011 24,9 62.068 24,9

Figura nº 2-15 Población de Sarriá Sant-Gervasi por grupo de edades

1.2.2.3.2.2 Consumidores de alquiler

El perfil de estos consumidores:
• Personas solteras o parejas jóvenes sin hijos con presupuestos máximos de 600
euros.(fig. nº )
• Nivel adquisitivo medio/bajo.
• Personas que buscan alquileres de temporada para periodos vacacionales.
• Personas jóvenes estudiantes.
• Personas con trabajos que requieran desplazamientos frecuentes de residencia.
• Personas inmigrantes, que demandan mayoritariamente pisos de alquileres muy
bajos en los extrarradios

1.2.3 Oferta
Las viviendas se incrementaron un 21 por ciento en la pasada década, hasta alcanzar
20,8 millones de unidades, según los datos del último censo publicados por el Instituto
Nacional de Estadística. El incremento de las viviendas cuadruplicó el de la población entre
1991 y 2001, según la misma fuente.

Al cierre de 2001 estaban desocupadas 2,9 millones de viviendas, un 17 por ciento

más que diez años antes, y las viviendas alquiladas habían descendido un 9,2 por ciento,
para quedar en 1,6 millones de de unidades.

Las viviendas principales suponen 14,2 millones, un 21,6 por ciento más que en
1991, mientras que las secundarias alcanzaron los 3,3 millones, con un incremento del 13,7
por ciento.
En cuanto a las viviendas vacías, Lugo es la capital con mayor número de ellas, un
26,2 por ciento, mientras que Vitoria tiene la tasa más baja, con un 7,1 por ciento, y Madrid
cuenta con una tasa de vacíos del 11,7 por ciento, equivalente a 292.000 pisos.

Por otra parte, el aumento nacional del número de pisos contrasta con el descenso
de las viviendas en alquiler, que en 2001 representaban el 11,5 por ciento frente al 15 por
17
 La Galería Inmobiliaria

ciento de la década anterior. Un total de 5,61 millones de viviendas, el 27 por ciento del
total, estaba hipotecada en 2001.

En Cataluña la actividad constructora casi no ha perdido impulso en el primer

trimestre del 2003. Ha mantenido un crecimiento próximo al 2% en el primer trimestre,
muy parecido al del cuarto trimestre del 2002, según el indicador de La Cambra de Comerç
de Barcelona.

La edificación de viviendas se mantiene en unos niveles buenos. La obra civil ha

alcanzado un ritmo de crecimiento importante y la evolución de la licitación pública, que
en Enero ha registrado un aumento interanual del 25%, garantiza el mantenimiento de la
tendencia expansiva de este ramo de actividad en los próximos dos años como mínimo.

Las expectativas de las empresas constructoras son claramente favorables, los

resultados de la encuesta de la construcción del primer trimestre de 2003 muestra que las
empresas constructoras continúan haciendo una valoración favorable de la marcha de los
negocios. Tanto la obra ejecutada como la contratación se han mantenido estables con
respecto al trimestre anterior y la inversión ha aumentado un poco.

Así mismo, las perspectivas para el segundo trimestre marcan una clara mejora de
la actividad y de la contratación con respecto al primer trimestre, y cierto incremento del
empleo y de la inversión. Si bien cerca del 50% de las empresas consideran que el
debilitamiento de la contratación podría limitar la mejora de los negocios, es casi tan
importante la proporción de empresas que consideran como un obstáculo la escasez de
mano de obra calificada y es relativamente alta (cerca de un 23%) la proporción de
empresas que acusan la insuficiencia del equipo productivo, lo que significa que se espera
un buen nivel de actividad en los próximos meses.

Figura nº 2-16 Actividad de la construcción 2002

18
 La Galería Inmobiliaria

Figura nº 2-17 Gráfica de la actividad constructora 2000-2001

1.2.3.1 Descripción de los ofertantes

La oferta inmobiliaria, gracias a la liberalización del ejercicio profesional de la
intermediación inmobiliaria a incrementado notablemente, reactivando la competencia
empresarial e incentivando el resurgimiento de asociaciones profesionales.
La oferta de inmuebles se lleva a cabo:

• A través de las Comunidades Autónomas, con viviendas de protección oficial.

• A través de una agencia inmobiliaria.
• A través de una Red comercial de agencias.
• A través de franquicias inmobiliarias
• A través de promotores.
• A través de Cooperativas y Comunidades de Propietarios
• A través de un particular, sin intermediación.

EL ALQUILER CONTRACTUAL

Durante el tercer trimestre de 2002, el alquiler medio contratado en Barcelona ha

sido de 587,21 €, cifra un 4,24% superior a los 563,32 € del segundo trimestre de los
corrientes y un 9,44% superior a los 536,58 € del tercer trimestre del año 2001.

El 2002 presenta un perfil netamente inflacionista ya que los resultados acumulados

de los tres trimestres presentan una variación interanual del 11,58%. Ahora bien, esta
tensión de precios al alza está disminuyendo puesto que durante el primer trimestre la
variación interanual fue del 14,23% contra el 13,32% en el segundo y el 9,44% en el
tercero.

19
 La Galería Inmobiliaria
Continuamos pues en un mercado muy desajustado entre oferta y demanda que se
expresa con una fuerte presión de precios al alza aunque con una intensidad menor de la
que se registraba durante los trimestres anteriores.

TRIMESTRE TOTAL
DISTRITO I II III
1 Ciutat Vella 467,45 445,04 482,52 464,20
2 L'Eixample 588,49 644,56 638,02 623,55
3 Sants-Montjuïc 458,05 474,45 498,96 476,13
4 Les Corts 689,30 692,80 692,23 691,37
5 Sarrià-Sant Gervasi 786,10 816,78 873,42 823,36
6 Gràcia 485,11 507,91 566,61 517,77
7 Horta-Guinardó 450,47 494,95 479,56 473,76
8 Nou Barris 477,58 468,68 509,77 483,64
9 Sant Andreu 438,73 464,15 476,46 460,35
10 Sant Martí 517,47 533,67 566,24 539,89
Total Barcelona 538,79 563,32 587,21 562,39

La evolución interanual de los precios del trimestre ha sido de signo positivo en

todos los distritos excepto en Les Corts, que registra un retroceso del 7,03%. Se trata de un
distrito con variaciones trimestrales notables y de signo contrapuesto. Durante el segundo
trimestre de los corrientes registraba un aumento del 23,15% y si nos remontamos un año
atrás también presentaba un comportamiento parecido.

Sant Martí es el distrito con un alza superior de precios de alquiler: (+22,34%) seguido de
Nou Barris, Gràcia y Ciutat Vella.

Por debajo del incremento medio de Barcelona encontramos Sant Andreu, L’Eixample y
Sants-Montjuïc. Si en lugar de tomar los resultados trimestrales tomamos los
acumulados durante los tres trimestres y los comparamos con los acumulados del
año anterior, podemos observar como Sant Martí se mantiene en primer lugar con
una variación del 22,34% seguido de Ciutat Vella con un 17,2% y no hay ningún
distrito con variación negativa de precios.

20
 La Galería Inmobiliaria
Cabe interpretar que Sant Martí es el distrito con más promoción de vivienda nueva
y donde la vivienda usada disfruta de un cambio más notable de entorno. Por su lado,
Ciutat Vella es el distrito con más presión de demanda.

La relación entre el distrito más caro y el más barato es de 1,83, proporción idéntica
a la del segundo trimestre.

El distrito con precios más bajos del trimestre y acumulados del año ha sido Sant Andreu.

LA SUPERFICIE DE LAS VIVIENDAS

La vinculación de las viviendas, no ya a una parcela sino a un inmueble, limita la

medida de la muestra del tercer trimestre a 2.404 registros. Este es un cruzamiento
necesario para poder incorporar la superficie de las viviendas y conocer el alquiler por
metro cuadrado.

TRIMESTRE TOTAL
DISTRITO I II III
1.Ciutat vella 64 65 66 65
2 L'Eixample 79 80 81 80
3 Sants-Montjuïc 62 62 60 61
4 Les Corts 74 70 75 73
5 Sarrià-Sant Gervasi 84 90 86 87
6 Gràcia 61 66 63 63
7 Horta-Guinardó 62 64 64 63
8 Nou Barris 63 62 62 62
9 Sant Andreu 66 68 68 67
10 Sant Martí 66 65 65 65
Total Barcelona 70 71 71 70

Durante el tercer trimestre de 2002, la superficie media de las viviendas alquiladas

de nuevo ha sido de 70 m2 en linea con lo acontecido los últimos años.

Los resultados trimestrales y los acumulados suponen una estabilidad muy general
de la superficie en relación a iguales periodos del año anterior.

Sarrià-Sant Gervasi, L’Eixample i Les Corts son los distritos con una superficie
media superior a la de la ciudad. El resto de distritos ofertan superficies menores.

21
 La Galería Inmobiliaria

EL ALQUILER POR M2

Durante el tercer trimestre de 2002, el alquiler por metro cuadrado se ha situado a

8,86 €/m2, un 10,56% por encima de los 8,02 €/m2 del tercer trimestre del año anterior.
Recordamos que el incremento interanual de precios del segundo trimestre fue del 12,88%
y del 14,49% durante el primer trimestre.

Este parámetro nos muestra también que el tercer trimestre, aunque muestra un
comportamiento netamente alcista, tiende a perder nivel de tensión alcista.

TRIMESTRE TOTAL
DISTRITO I II III
1 Ciutat Vella 7,90 7,69 8,47 7,99
2 L'Eixample 8,08 8,51 8,37 8,32
3 Sants-Montjuïc 7,59 7,90 8,86 8,05
4 Les Corts 9,66 9,97 10,42 9,99
5 Sarrià-Sant Gervasi 10,32 9,83 10,97 10,31
6 Gràcia 8,10 8,26 9,77 8,63
7 Horta-Guinardó 7,71 7,66 7,96 7,75
8 Nou Barris 7,93 7,89 8,66 8,10
9 Sant Andreu 7,34 7,19 7,37 7,29
10 Sant Martí 7,79 8,31 9,08 8,37
Total Barcelona 8,17 8,29 8,86 8,41

La comparación del alquiler/m2 entre el tercer trimestre de 2002 y el del año

anterior sitúa a Gracia encabezando los incrementos de precios y a Les Corts como único
distrito con evolución negativa.

A nivel acumulado (tres primeros trimestres de 2002 sobre tres primeros trimestres
de 2001) la inflación es más acusada (11,83%) y el incremento máximo corresponde a Sant
Martí mientras el mínimo es Les Corts (4,74%)

RÉGIMEN DE PROPIEDAD

Los nuevos contratos de alquiler registrados durante el tercer trimestre pueden ir

referidos a viviendas en régimen de propiedad vertical u horizontal.
Durante el tercer trimestre de 2002, la propiedad horizontal y vertical aportan el
mismo volumen de cuota de mercado. Repetimos el reparto del primer trimestre de los
corrientes.

22
 La Galería Inmobiliaria
PROP. VERTICAL PROP. HORITZONTAL
TOTAL 1,213 1,191
Lloguer 506,49 659,23
Superfície 71 70
Lloguer/m2 7,75 10,00

El alquiler medio ofertado por la propiedad vertical es un 14% inferior a la media de

Barcelona (587,21 €/m2) mientras que el ofertado por la propiedad horizontal es superior
en un 12%. Las diferencias entre los dos grandes tipos de ofertantes confirman los perfiles
detectados durante periodos anteriores.

Comparando el comportamiento de precios entre el tercer trimestre de 2002 y el

mismo trimestre del año anterior, se puede afirmar que la propiedad vertical ha
incrementado precios un 10,7% mientras que la propiedad horizontal lo ha hecho un 7,9%.
Tan solo remontando un año atrás, hubiésemos visto como pauta de comportamiento que la
propiedad vertical era menos inflacionista que la propiedad horizontal.

La tendencia a reducir los incrementos de alquileres la acusa primero la propiedad

horizontal (precios absolutos superiores) que la propiedad vertical (precios inferiores) que
aún encuentra márgenes de crecimiento debido a operar en un mercado de oferta y a las
rentas de posición de la ciudad de Barcelona.

El alquiler por metro cuadrado de la propiedad vertical ha incrementado un 12,5%

por encima del tercer trimestre de 2001 mientras la propiedad horizontal ha aumentado el
9,8%.

23
 La Galería Inmobiliaria

RESULTADOS A NIVEL DE BARRIOS Y DISTRITOS

A continuación se acompaña un cuadro con los parámetros analizados con

resultados desagregados a nivel de los distritos y barrios de Barcelona.

Distrito Barrio III Trimestre 02 Acumulado I a III trimestre 02

2 2
Renta media m Renta/m Renta media m2 Renta/m2
1. Ciutat Vella 482,52 66 8,47 464,20 65 7,99
1.1 Barceloneta 404,39 38 10,97 420,86 38 10,33
1.2 Parc 435,84 69 7,64 443,06 67 7,81
1.3 Gòtic 594,23 82 8,21 549,56 85 7,09
1.4 Raval 469,54 63 8,46 446,10 61 7,91
2. L’Eixample 638,02 81 8,37 623,55 80 8,32
2.1 Sant Antoni 577,32 76 8,24 562,90 76 7,84
2.2 Esquerra Eixample 633,14 78 8,43 625,55 77 8,66
2.3 Dreta Eixample 845,21 110 8,88 779,53 107 8,33
2.4 Estació Nord 580,90 81 7,34 571,01 78 7,63
2.5 Sagrada Familia 527,39 63 8,44 529,81 65 8,39
3. Sants-Montjuïc 498,96 60 8,86 476,13 61 8,05
3.1 Poble Sec 420,98 59 6,86 418,17 59 7,10
3.2 Montjuïc 421,00 67 6,28 457,50 58 8,12
3.3 Zona Franca-Port 347,46 56 9,25 425,94 65 7,84
3.4 Font de la Guatlla 506,01 48 11,93 461,58 52 9,67
3.5 Bordeta-Hostafrancs 469,14 67 7,58 459,81 66 6,92
3.6 Sants 558,42 60 9,98 514,38 62 8,66
4. Les Corts 692,23 75 10,42 691,37 73 9,99
4.1 Les Corts 667,66 70 10,77 605,64 68 9,89
4.2 Pedralbes 810,58 99 8,78 1199,88 103 10,64
5. Sarrià-Sant Gervasi 873,42 86 10,97 823,36 87 10,31
5.1 Sant Gervasi 834,41 84 10,60 785,83 86 10,19
5.2 Sarrià 1020,58 93 12,43 976,60 92 10,76
5.3 Les Planes 525,89 25 18,03 499,36 45 16,53
6. Gràcia 566,61 63 9,77 517,77 63 8,63
6.1 Gràcia 557,00 63 9,61 507,30 62 8,62
6.2 Vallcarca 609,85 64 10,62 560,79 70 8,66
7. Horta-Guinardó 479,56 64 7,96 473,76 63 7,75
7.1 Guinardó 492,94 64 8,23 484,51 63 8,10
7.2 Horta 445,07 58 7,82 452,73 60 7,56
7.3 Vall d’Hebron 500,12 72 7,61 486,99 71 7,24
8. Nou Barris 509,77 62 8,66 483,64 62 8,10
8.1 Vilapicina-Turó Peira 552,26 64 8,59 483,88 64 7,82
8.2 Roquetes-Vedum 466,82 60 8,76 492,07 61 8,49
8.3 Ciutat Meridiana 406,32 58 8,24 344,85 56 6,42
9. Sant Andreu 476,46 68 7,37 460,35 67 7,29
9.1 Sagrera 518,68 72 7,48 477,09 70 7,12
9.2 Congrés 428,05 71 6,67 454,65 64 7,69
9.3 Sant Andreu 453,09 65 7,38 471,07 66 7,74
9.4 Bon Pastor 380,64 56 7,37 323,11 55 6,31
9.5 Trinitat Vella 309,38 63 5,77 320,65 59 5,71
10. Sant Martí 566,24 65 9,08 539,89 65 8,37
10.1 Fort Pius 873,23 60 15,92 638,93 70 9,84
10.2 Poble Nou 567,21 67 8,49 527,40 66 7,28
10.3 Besòs 546,35 59 9,50 716,10 61 11,99
10.4 El Clot 524,72 63 8,72 510,98 64 8,51
10.5 Verneda 603,92 71 8,69 594,63 71 8,48
TOTAL BARCELONA 587,21 71 8,86 562,39 70 8,41

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