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• NBR 14.653-1 – Procedimentos Gerais.

• NBR 14.653-2 – Imóveis Urbanos.

• NBR 14.653-3 – Imóveis Rurais.

• NBR 14.653-4 – Empreendimentos.

Aula 03 – AVALIAÇÕES
• NBR 14.653-5 – Máquinas, equipamentos, instalações e
Scheila Lockstein
bens industriais em geral.

• NBR 14.653-6 – Recursos naturais e ambientais.

• NBR 14.653-7 – Patrimônio históricos.

É a arte de “estimar” • APLICAÇÃO:

(portanto não se constitui • Qualquer local ou região;
• qualquer tipo de bem ou propriedade: Móvel ou imóvel.
numa ciência exata) valores
para propriedades específicas,
para bens e para serviços, Considera-se BEM, tudo o que se relaciona com o homem e

onde o conhecimento passa a ter valor para ele. Classificam-se:

profissional de engenharia e o  Bens Tangíveis: (podem ser tocados): Imóveis, Móveis, Máquinas,
Equipamentos, Obras em geral, Veículos, Jóias, etc.;
bom julgamento são
condições essenciais.  Bens Intangíveis: (são imateriais): marcas e patentes, Softwares,
empresas, etc.

• 1. Destino da Avaliação (para que? ou para quem?)

• 2. Motivo da Avaliação (por que?)

• Para uma demanda judicial
• 3. Época da Avaliação
• Para uma empresa pública
• 4. Tempo de validade da Avaliação
• Para uma empresa privada
• 5. Moeda ou índice (idexador) a ser usado na Avaliação
• Para pessoa física

• Para uma Associação

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A época de uma Avaliação, ou a época a que se reporta

• Penhora de bens
uma Avaliação é de suma importância para que se defina:
• Locação
• As Normas e parâmetros a considerar
• Falência ou Concordata
• A moeda a considerar

• Partilha • O indexador a usar

• As leis e códigos a considera

• Tributos

Uma avaliação tem vida curta, em função da Além da moeda e do índice considerados em função da
grande quantidade de variáveis, ponderáveis e época a que se reporta uma avaliação, é preciso ter
imponderáveis, que sistematicamente alteram o valor de conhecimento da moeda em que se vai expressar o resultado da
um bem. avaliação, bem como o indexador a esta relacionado.

• Ex.: - Moeda = Dólar, Marco, Franco, Real, etc...

Quanto mais rigorosa e precisa for uma Avaliação, • - Índice = INPC, IPCA, TR, CUB, etc...
menor será o tempo de sua validade.

Perícias Judiciais • Financiamentos e Hipotecas

• Desapropriações Quando de empréstimos bancários, garantidos por

• Sub-rogações hipoteca, é necessário conhecer o real valor do bem que servirá

• Indenizações de garantia, como também o real valor do bem a ser financiado.

• Renovatórias de Locação Obs.: Além do valor, necessário se torna, em alguns

• Revisionais de Aluguel casos, determinar o estado do bem.
• Etc... •

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• Organização de Empresas • Seguros

 Implantação – avaliação dos bens que integralizam o capital;

 Alienação de Empresas – avaliação do patrimônio a ser alienado;
 Fusão de Empresas – avaliação dos patrimônios das empresas a
serem fundidas;
• Antes do Sinistro – Avaliação de propriedade para determinação
dos valores tanto do prêmio, quanto da cobertura.
• Após o Sinistro – Avaliação dos danos sofridos pelos bens

 Bolsa de Valores – avaliação do patrimônio das empresas cujas segurados.

ações são oferecidos no mercado de ações.

• Taxação • Administração
• Avaliação das propriedades para taxações como : imposto territorial, imposto
predial ou ainda para cálculo de taxas de depreciação para fins de imposto • Avaliação periódica das propriedades de uma empresa para
de renda.
aquilatar seu crescimento positivo ou negativo no período de
• Avaliação de propriedades para cálculos de imposto sobre lucro imobiliário.
tempo pré-fixado.

• Avaliação periódica das propriedades, dos custos de reposição,

• Tarifas
dos investimentos, das depreciações, dos custos de manutenção

• Avaliação dos bens, serviços e custos de manutenção das empresas e outros custos para estabelecer os rumos da política financeira
concessionárias de serviços públicos para elaboração de tarifas a serem da empresa.
cobradas dos usuários.

• Valores de Mercado A avaliação de bens, propriedades e direitos deve seguir uma rotina cujos
principais passos são :
Com a avaliação das propriedades e de seus potenciais
de uso e lucro fixam-se os valores padrões de mercado como : • Definição do objeto
• Valores de venda do m² de terra • Compreensão dos objetivos

• Valores de venda do m² construído • Fixação das bases

• Custo de construção do m² • Coleta de dados

• Custos administrativos • Escolha do(s) método(s) avaliatório(s)

• Cálculos
• Porcentagens de lucro
• Fixação dos valores

• Apresentação do trabalho

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• Definição do Objeto: conhecer plenamente o objeto da avaliação.

• Compreensão dos Objetivos
Portanto tem o avaliador que identificar o que avaliar.

Jazidas Benfeitorias Terrenos Após saber o que avaliar, tem o avaliador a necessidade
de compreender os objetivos da avaliação, conhecendo :
Direitos Servidões
 por que avaliar ?
O QUE AVALIAR?
 para que avaliar ?
Equipamentos
Terras
 para quem avaliar ?
Perdas  com que finalidade avaliar ?
Móveis Empresas

• Fixação das Bases • Coleta de Dados

Compete ao avaliador determinar todos os parâmetros que nortearão a avaliação, (contratação dos serviços
a serem prestados, e procedimentos e as formas de execução dos trabalhos). Parâmetros básicos a serem
fixados pelo avaliador : A coleta de dados constitui-se no mais importante passo
de uma avaliação, pois, para chegar a um valor que represente
• Honorários profissionais
o atual comportamento ou a real tendência do mercado,
• Forma de pagamento dos honorários

• Custos (gastos) de execução da avaliação

aplicando os métodos científicos desenvolvidos, é necessário
• Contrato de prestação de serviço (incluindo ART) que o universo dos elementos coletados (amostra) seja o mais
• Metodologia a ser utilizada
amplo e representativo possível, e que, principalmente, possua
• Datas das diligências

• Prazo para execução dos serviços

elementos confiáveis e assemelhados quanto as suas
• Forma de apresentação do trabalho características.
• Local e data de entrega do trabalho

• Dados :
• Informação

• Característica, quantidade ou valor conhecido, que serve para a formação de um juízo.

• característica : superfície seca, topografia plana

• quantidade : 20,00m de frente, 40,00m nas laterais

• valor : U$ 300,00/m²

• Elemento :

Conjunto de informações (ou conjunto de dados) de um objeto. Em avaliações,

quanto maior o número de informações que contenha um elemento, maior a probabilidade do
mesmo ser aproveitado.

• Ex.:

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Elemento 001
Imóvel : Terreno
Documentação : Escritura Pública
Endereço : Rua da Paz 08
Bairro : Centro
Formato : Retangular • Escolha do(s) Método(s) Avaliatório(s)
Área : 450,00 m 2
Frente : 15,00m
Fundos : 15,00m
Laterais : 30,00m Tendo definido o objeto, compreendido plenamente
Topografia : Plana
Superfície : Seca , Arenosa
os objetivos, fixado as bases, coletado os dados
Níveis : ao nível da rua necessários e analisado a amostra, estará o avaliador apto
Serviços Públicos : todos
Gabarito : 04 pavimentos a escolher o(s) método(s) avaliatório(s) que melhor se
Viabilidade : Comercial
Operação : Oferta enquadre(m) à situação.
Fonte : Imobiliária Verde Vale
Data : agosto de 2011
Valor : R$ 225.000,00

• MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO • Região:

• MÉTODO EVOLUTIVO
 Serviços Comunitários – Transporte coletivo, equipamentos
• MÉTODO INVOLUTIVO comunitários de ensino, cultura; comércio e prestação de serviços;
mercado de trabalho; saúde, segurança, etc.
• MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

• MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO

 Vizinhança

 Potencial de Utilização – Plano Diretor (uso e ocupação do solo)

• Logradouro Público • Características físicas do Imóvel

 Frente para o Logradouro

 Largura
 Profundidade

 Área
 Declividade
 Forma

 Melhoramentos Públicos  Relevo

 Natureza da Superfície
 Tráfego intenso de pedestres e veículos
 Sub-solo