Anda di halaman 1dari 46

ANALISA AGUNAN

(COLLATERAL)

6
Page 1
PROSES KREDIT
ANALISA KREDIT 1. Pre Screening
2. Pengumpulan data
3. Verifikasi data
PERSETUJUAN KREDIT 4. Analisa Kwalitatif (Bisnis & Resiko)
5. Analisa Kwantitatif (Keuangan)
PEMANTAUAN 6. Analisa proyeksi keuangan
KREDIT 7. Evaluasi kebutuhan keuangan
8. Struktur & penyediaan fasilitas
PENYELAMATAN
KREDIT

PENGENDALIAN ANALISA AGUNAN


KREDIT

PROSEDUR & KEBIJAKAN


KREDIT

Page 2
JAMINAN DALAM UU PERBANKAN
1. PASAL 24 (1) UU 14/1967 : “BANK UMUM TIDAK MEMBERIKAN
KREDIT TANPA JAMINAN KEPADA SIAPAPUN JUGA”

2. PASAL 8 UU 7/1992 : “DALAM MEMBERIKAN KREDIT BANK UMUM


WAJIB MEMPUNYAI KEYAKINAN ATAS KEMAMPUAN DAN
KESANGGUPAN DEBITUR UNTUK MELUNASI UTANGNYA SESUAI
DENGAN YANG DIPERJANJIKAN”

3. PASAL 8 (1) UU 10/1998 : ”DALAM MEMBERIKAN KREDIT ATAU


PEMBIAYAAN BERDASARKAN PRINSIP SYARIAH, BANK UMUM WAJIB
MEMPUNYAI KEYAKINAN BERDASARKAN ANALISIS YANG MENDALAM
ATAS ITIKAD DAN KEMAMPUAN SERTA KESANGGUPAN NASABAH
DEBITUR UNTUK MELUNASI UTANGNYA ATAU MENGEMBALIKAN
PEMBIAYAAN DIMAKSUD SESUAI DENGAN YANG DIPERJANJIKAN

Page 3
PERMASALAHAN HUKUM PENGHAPUSAN
KEWAJIBAN JAMINAN KREDIT PERBANKAN
(GUNARTO SUHARDI)

 “KEYAKINAN” ADALAH SESUATU YANG SULIT DIUKUR.


 APABILA “KEYAKINAN” TELAH DIBANGUN BERDASAR ANALISIS KREDIT
DENGAN STANDAR INTERNASIONAL, MAKA TIDAK ADA DEBITUR YANG
DAPAT MEMPEROLEH KREDIT.
 “KEYAKINAN” YANG DIPEROLEH BERDASAR ANALISIS, HANYA DAPAT
DIPASTIKAN BILA ADA “COLLATERAL” ATAU AGUNAN
 KETENTUAN TIDAK ADANYA KEWAJIBAN ATAS JAMINAN JUGA TIDAK
MELARANG BANK UNTUK MEMINTA JAMINAN.
 SECARA PRINSIP, KETENTUAN PENGHAPUSAN JAMINAN TIDAK SERASI
ATAU TIDAK SINKRON DENGAN PASAL 1131 KUH PERDATA (SEGALA HAK
KEBENDAAN SI BERHUTANG, BAIK YANG BERGERAK AUPUN TIDAK
BERGERAK, BAIK YANG SUDAH ADA MAUPUN YANG BARU AKAN ADA DI
KEMUDIAN HARI, MENJADI TANGGUNGAN UNTUK SEGALA PERIKATAN)

Page 4
AGUNAN DALAM UU PERBANKAN
PASAL 1 ANGKA 23 UU 10/1998
“AGUNAN ADALAH JAMINAN TAMBAHAN YANG
DISERAHKAN NASABAH DEBITUR KEPADA BANK
DALAM RANGKA PEMBERIAN FASILITAS KREDIT
ATAU PEMBIAYAAN BERDASARKAN PRINSIP
SYARIAH”

Page 5
Jaminan kredit adalah hak dan kekuasaan atas barang
jaminan (atau agunan) yang diserahkan oleh debitur
kepada bank guna menjamin pelunasan utangnya apabila
kredit yang diterima tidak dapat dilunasi sesuai waktunya.
Kriteria barang yang dapat dijadikan jaminan :

 Punya nilai ekonomis


 Kepemilikannya dapat dipindahtangankan
 Punya nilai yuridis atau dapat diikat sehingga
memberikan hak preferen

6
Page 6
PENJELASAN AYAT 8
 AGUNAN TAMBAHAN BERMAKNA BARANG YANG TIDAK
BERKAITAN LANGSUNG DENGAN OBJEK YANG DIBIAYAI
 KREDIT TANPA AGUNAN ≠ KREDIT TANPA JAMINAN
 KREDIT TANPA AGUNAN TETAP ADA JAMINAN, YAITU
KEYAKINAN BANK ATAS KEMAMPUAN DAN KESANGGUPAN
DEBITUR UNTUK MELUNASI UTANGNYA SESUAI YANG
DIPERJANJIKAN, DAN AGUNAN ADALAH SALAH SATU
UNSURNYA
 KREDIT TANPA AGUNAN TERMASUK KREDIT KELAYAKAN

Page 7
FUNGSI AGUNAN
 BANK MENDAPAT HAK DAN KEKUASAAN UNTUK
PELUNASAN APABILA DEBITUR INGKAR JANJI
 MENDORONG NASABAH/DEBITUR BERPERAN AKTIF
DALAM KEGIATAN USAHANYA
 MENDORONG TERPENUHINYA PERJANJIAN KREDIT

Page 8
BAGAIMANA AGUNAN YANG BAIK ?

SECURED
(DIIKAT SECARA JURIDIS SEMPURNA, SEHINGGA
TIDAK ADA KLAIM DARI PIHAK LAINNYA)

MATERIAL AND MARKETABLE


(HARGA / NILAI JAMINAN CUKUP TINGGI
SEHINGGA DAPAT MENUTUP KREDIT DAN LAKU
DIJUAL)

Page 9
EVALUASI AGUNAN KREDIT
 NILAI AGUNAN (UTAMA + TAMBAHAN) MENGCOVER NILAI
TOTAL KREDIT
 TINGKAT MARKETABILITAS
 DAPAT DIIKAT SESUAI DG KETENTUAN YANG BERLAKU
(EXECUTORIAL)\LEGALITAS BARANG JAMINAN
 BERNILAI EKONOMIS
 DITUTUP ASURANSI

Page 10
EVALUASI AGUNAN
AGUNAN
BANGUNAN

KEBENDAAN PERSEORANGAN PERUSAHAAN

BENDA TETAP BENDA BERGERAK


PERSONAL COMPANY
GUARANTEE GUARANTEE
HARTA LANCAR
TANAH BANGUNAN KENDARAAN
LAINNYA

HT HT FIDUSIA GADAI/FIDUSIA/CESSIE

Page 11
JAMINAN
SKEMA
PENILAIAN
JAMINAN TELAH MEMENUHI SYARAT YURIDIS JAMINAN IMATERIIL

JAMINAN KEBENDAAN

APAKAH BENDA BERGERAK? APAKAH BENDA TETAP?

APAKAH DAPAT DIIKAT SECARA YURIDIS SEMPURNA

BERAPA NILAINYA?

NILAI PASAR TAKSIRAN NILAI JUAL NILAI GANTI

DIPERBANDINGKAN RP ? NILAI GANTI

APAKAH TELAH MEMENUHI


KEBUTUHAN SESUAI
DENGAN
MAKSIMUM KREDIT YANG ADA?

Page 12
JENIS AGUNAN

 AGUNAN KEBENDAAN
 BENDA TIDAK BERGERAK
 BENDA BERGERAK

 AGUNAN NON KEBENDAAN


 PERSONAL GUARANTEE
 CORPORATE GUARANTEE

Page 13
KELOMPOK AGUNAN
 AGUNAN UTAMA /POKOK
Adalah barang bergerak atau tidak bergerak yang dibiayai
dengan kredit dan merupakan obyek pembiayaan.
- Stok bahan baku, stok barang dagangan, piutang, T/B, mesin &
peralatan dlm rangka kredit investasi,

 AGUNAN TAMBAHAN
Adalah barang bergerak atau tidak bergerak yang tidak
dibiayai dengan kredit namun ditambahkan sebagai agunan
untuk meyakinkan bank atas kemampuan dan kemauan
nasabah/debitur.

Page 14
JENIS AGUNAN
Jaminan atas dasar penguasaan :

Controlled : Penguasaan kuat (dikuasai)


dan mudah dicairkan.
Uncontrolled : Penguasaan lemah (tidak
dapat dikuasai) dan sulit
dicairkan.

Page 15
JENIS AGUNAN
Perbedaan jenis agunan, ditentukan oleh Cash Equivalency
Factor (CEF), dari masing-masing agunan karena :
1). Menunjukkan nilai agunan yang realistis,
2). Membedakan jenis-jenis agunan,
3) Meyakinkan terpenuhinya nilai agunan yang cukup terhadap total
fasilitas.
Cash Equivalency Factor (CEF) ditetapkan atas dasar :
1). Nilai Agunan :
 Kemungkinan naik turunnya harga,
 Tingkat kepastian (predictability).
2). Kemungkinan penjualan agunan/pencairannya :
 Kecepatan pencairan,
 Pasar/permintaan,
 Penguasaan secara yuridis.

Page 16
JENIS AGUNAN
 Dari hasil perkalian antara nilai taksasi atas agunan tersebut dengan CEF
(Cash Equivalency Factor) dari masing-masing agunan yang bersangkutan
akan diperoleh Cash Equivalency Value (CEV) atas agunan tersebut.
Cash Equivalency Value merupakan nilai Agunan apabila dilakukan
pencairan/penjualan atau realisasi atas Agunan tersebut.

Jadi CEV = Nilai Taksasi x CEF

CEV = Cash Equivalency Value = Nilai likuidasi


CEF = Cash Equivalency Factor = Faktor Likuidasi

Page 17
 Benda-benda bergerak yang bertubuh, antara
lain kendaraan bermotor, mesin, persediaan
BARANG
barang, perhiasan, kapal laut, kapal terbang.
BERGERAK
 Benda-benda bergerak tak bertubuh, antara lain
wesel, sertifikat deposito, piutang dagang,
tagihan termijn, saham, konosemen (B/L),
ceel/cedul/delivery order (DO), obligasi, SBLC

 Tanah
 Hak Milik
 Hak Guna Bangunan
BARANG TIDAK
 Hak Guna Usaha
BERGERAK
 Hak Pakai di atas tanah negara
 Bangunan/tanaman di atas tanah.
 Mesin-mesin besar yang ditanam pada
bangunan/gedung dan merupakan bagian yang
tidak terpisahkan dari bangunan/ gedung itu.
18
Page 18
 Harga Buku
 Harga Pasar
Informasi bisa diperoleh dari atau dengan cara :
 Mengecek langsung kepada si
penjual/pemasok/distributor
 Invoice atau faktur pembelian
 Mass Media
 Membandingkan dengan harga beli barang yang sama
pada debitur lain
 Pemda setempat
 Menggunakan jasa pihak ke 3
 NJOP
19
Page 19
Persediaan  Nilai persediaan rata-rata per bulan
minimum setahun bagi perusahaan yang
Piutang Dagang sudah beroperasi
 Nilai persediaan proyeksi atau yang
Surat Berharga diperhitungkan dalam modal kerja, bagi
perusahaan baru.
Tanah  Perhatikan sistem menentukan harga
persediaan (FIFO, LIFO, Average)
Bangunan

Kendaraan Pesawat
Bermotor

Personal
Mesin Pabrik
Guarantee

Toko Company
Guarantee

20
Page 20
Persediaan
 Piutang dagang lancar
 Piutang belum jatuh tempo saat kredit ditarik
Piutang Dagang
 Sebaiknya umur piutang tidak lebih dari 3 bulan.
 Bonafiditas si terutang dapat dibuktikan dengan :
Surat Berharga

Tanah
 adanya Surat Penunjukan sebagai Agen;
 adanya Perjanjian tertulis.
Bangunan

Kendaraan
Pesawat
Bermotor

Personal
Mesin Pabrik
Guarantee
Company
Toko
Guarantee

21
Page 21
Persediaan
 Promes-promes yang diperjualbelikan di pasar uang
dan pasar modal
Piutang Dagang  Sertifikat Deposito
 Saham perusahaan nasabah dan/atau saham
Surat Berharga perusahaan Pihak Ke-3 yang terdaftar di Bursa Efek.
 Gunakan nilai terendah antara nilai berdasarkan :
Tanah  Harga pasar;
 Harga buku
Bangunan  Nilai yang tertera pada Surat Berharga tersebut
setelah dikurangi biaya yang mungkin timbul,
Kendaraan seperti biaya bunga, administrasi, dll.
Pesawat
Bermotor

Mesin Pabrik Personal


Guarantee

Toko Company
Guarantee

22
Page 22
Persediaan

Piutang Dagang
 Harga standar dari pemerintah setempat.
 NJOP
Surat Berharga
 Harga Pasar
 Harga menurut perusahaan penilai
Tanah

Bangunan

Kendaraan Pesawat
Bermotor
Personal
Mesin Pabrik
Guarantee

Toko Company
Guarantee

23
Page 23
Persediaan

Piutang Dagang
 NJOP
 Harga Pasar
Surat Berharga
 Harga menurut perusahaan penilai

Tanah

Bangunan

Kendaraan
Pesawat
Bermotor

Mesin Pabrik Personal


Guarantee
Company
Toko
Guarantee

24
Page 24
Jenis kendaraan bermotor :
Persediaan  Kendaraan transportasi darat : motor, mobil, truck, bus
 Kendaraan alat berat/material handling : forklift, trailer,
Piutang Dagang traktor, buldozer
Penilaian didasarkan atas harga pasar menurut :

Surat Berharga  Tahun pembuatan


 Kondisi/keadaan fisik

Tanah  Jenis model


 Merk serta peruntukannya

Bangunan

Kendaraan
Pesawat
Bermotor

Mesin Pabrik Personal


Guarantee
Company
Toko
Guarantee

25
Page 25
Jenis Mesin
Persediaan  Mesin pabrik untuk memproses bahan mentah/bahan
baku menjadi bahan setengah jadi
Piutang Dagang  Mesin pembantu/pelengkap seperti generator
Penilaian didasarkan atas harga pasar menurut :
Surat Berharga  Umur teknis (biasanya 10 tahun)
 Nilai ditetapkan atas dasar harga terendah di antara
harga buku, harga pasar atau harga lainnya.
Tanah

Bangunan

Kendaraan
Pesawat
Bermotor

Personal
Mesin Pabrik
Guarantee
Company
Toko
Guarantee
26
Page 26
Persediaan

Piutang Dagang Status Sewa :


 Toko yang didirikan secara resmi oleh pemerintah
daerah/wali kota dan disewakan kepada umum.
Surat Berharga
 Jaminan berupa hak sewa
 Penilaian jaminan dari nilai sewa dan umur sewa toko
Tanah
tersebut.

Bangunan

Kendaraan
Pesawat
Bermotor

Mesin Pabrik Personal


Guarantee
Company
Toko Guarantee

27
Page 27
Persediaan
Jenis pesawat:
 Fixed wing maupun rotary wing yang dioperasikan untuk
Piutang Dagang tujuan niaga.
 Persyaratan jaminan harus ada bukti kepemilikan dan
laik terbang berupa sertifikat yang dikeluarkan oleh
Surat Berharga Departemen Perhubungan (c/q. Ditjen Perhubungan
Udara) atau instansi yang kompeten.
Tanah  Jangka waktu kredit disesuaikan dengan perkiraan laik
terbang pesawat

Bangunan

Kendaraan
Pesawat
Bermotor

Mesin Pabrik Personal


Guarantee
Company
Toko
Guarantee

28
Page 28
Persediaan

Piutang Dagang

Surat Berharga

Tanah
 Bonfiditas dari guarantor
 Daftar kekayaan sebagai dasar
Bangunan pengikatan

Kendaraan
Pesawat
Bermotor

Mesin Pabrik Personal Guarantee

Company
Toko
Guarantee

29
Page 29
Persediaan

Piutang Dagang

Surat Berharga
 Bonafiditas dari perusahaan yang
bertindak sebagai guarantor
Tanah
 Keabsahan/kewenangan
penandatangan corporate guarantee
Bangunan sesuai akta pendirian
Kendaraan  Daftar kekayaan perusahaan sebagai
Pesawat dasar pengikatan
Bermotor
Personal
Mesin Pabrik Guarantee
Company
Toko
Guarantee
30
Page 30
 Terhadap barang yang diterima sebagai jaminan, harus
dilaksanakan pengikatan yang dapat dipertanggungjawabkan
secara yuridis/hukum.
 Dilaksanakan setelah perjanjian kredit selesai ditandatangani
 Memberikan hak preferen
 Sebelum melakukan pengikatan:
 Meminta kepada debitur untuk menyampaikan terlebih dahulu
Tanda Bukti Pelunasan Pajak/Cukai dari Instansi terkait (Ditjen
Pajak/Bea dan Cukai).
 Khusus barang agunan yang berupa tanah/bangunan, selama
masih dibebani Hak Tanggungan, debitur berkewajiban untuk
menyerahkan bukti pelunasan PBB Tahunan.
 Dalam hal barang agunan milik pribadi/perorangan, maka kepada
pihak suami dan istri diwajibkan untuk ikut menandatangani Akta
Pemberian Hak Tanggungan/Pengikatan Agunannya

31
Page 31
BENTUK PENGIKATAN
I. HAK TANGGUNGAN
 DASAR HUKUM : UU NO. 4 TAHUN 1996
 OBYEK: HM, HGU. HGB, HAK PAKAI ATAS TANAH
NEGARA, HAK PAKAI ATAS TANAH HAK MILIK,
RUMAH SUSUN DAN HAK MILIK ATAS SATUAN
RUMAH SUSUN

Page 32
PARA PIHAK DALAM HAK
TANGGUNGAN

• KREDITUR
• DEBITUR
• PPAT
• BPN

Page 33
SIFAT HAK TANGGUNGAN
 BERSIFAT ACCESOIR (PERJANJIAN IKUTAN)
 TIDAK DAPAT DIBAGI-BAGI
 PEMEGANG HT MEMILIKI PREFEREN
 HT TETAP MENGIKUTI OBJEKNYA WALAUPUN
SUDAH BERPINDAH TANGAN

Page 34
PROSES HAK TANGGUNGAN
 TRANSAKSI PINJAM MEMINJAM
 PEMBUATAN APHT DIHADAPAN PPAT
 PENDAFTARAN HT DI BPN
 DIBUAT BUKU TANAH HT OLEH BPN
 SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN

Page 35
SKMHT
(Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan)
 HARUS NOTARIL/ PPAT
 JANGKA WAKTU : 3 BULAN UNTUK YANG BELUM TERDAFTAR, 1 BULAN
UNTUK YANG TELAH TERDAFTAR, KECUALI:
- KREDIT UNTUK KUD
- KUT
- KPR : PEMILIKAN RUMAH INTI, RUMAH SEDERHANA, RUMAH SUSUN DGN
LUAS TANAH MAKS 200M2, BANGUNAN 70M2
- KSB (KAVLING SIAP BANGUN) LT 54M2 DAN KREDIT YANG DIPERGUNAKAN
UNTUK BANGUNAN
- UNTUK RENOVASI BAGI RUMAH KPR/KSB TERSEBUT DIATAS
- KREDIT PRODUKTIF DENGAN PLAFOND TIDAK MELEBIHI RP. 50 JUTA
 KALAU TIDAK TERPENUHI BATAL DEMI HUKUM

Page 36
2. H I P O T I K
• KAPAL > 20 M2
– AKTA HIPOTIK DIBUAT OLEH SYAHBANDAR DAN ATAU
DIREKTORAT JENDERAL PERHUBUNGAN LAUT,
– DIDAFTARKAN DI DIRJEN PERHUBUNGAN LAUT CQ
BAGIAN PENDAFTARAN KAPAL

• PESAWAT TERBANG
– UU NO. 15 TAHUN 1992

Page 37
3. F I D U S I A
• DASAR HUKUM: UU NO. 42 TAHUN 1999 TENTANG FIDUSIA
• PENJAMINAN SECARA FIDUSIA ADALAH PENGALIHAN HAK
KEPEMILIKAN SUATU BENDA ATAS DASAR KEPERCAYAAN
DENGAN KETENTUAN BAHWA (PENGUASAAN) BENDA
YANG HAK KEPEMILIKANNYA DIALIHKAN TERSEBUT TETAP
BERADA PADA PEMILIK BENDA

Page 38
OBJEK FIDUSIA
• BENDA BERGERAK YANG BERWUJUD MAUPUN TIDAK
BERWUJUD DAN BENDA TIDAK BERGERAK YANG TIDAK DAPAT
DIBEBANI HAK TANGGUNGAN, HIPOTIK DAN GADAI.

• BANGUNAN YANG DIDIRIKAN DI ATAS TANAH MILIK ORANG LAIN


YANG TIDAK DAPAT DIBEBANI HT.

• KECUALI DIPERJANJIKAN LAIN, FIDUSIA MELIPUTI :


- HASIL DARI BENDA YANG MENJADI OBYEK JAMINAN FIDUSIA
- KLAIM ASURANSI OBJEK FIDUSIA

Page 39
SYARAT YANG HARUS DIPENUHI FIDUSIA
 DIBUAT DALAM AKTA NOTARIS
 IDENTITAS PEMBERI FIDUSIA DAN PENERIMA FIDUSIA
 PERJANJIAN POKOK YANG DIJAMIN FIDUSIA
 URAIAN BENDA YANG MENJADI OBYEK JAMINAN FIDUSIA
 NILAI PENJAMINAN.
 NILAI BENDA YANG MENJADI OBYEK JAMINAN FIDUSIA

Page 40
4. G A D A I
• DASAR HUKUM : PASAL 1150 S.D. 1160 KUH PERDATA.
• GADAI ADALAH SUATU HAK YANG DIPEROLEH SEORANG
BERPIUTANG ATAS SUATU BARANG BERGERAK, YANG
DISERAHKAN KEPADANYA OLEH SEORANG BERUTANG
ATAU SEORANG LAIN ATAS NAMANYA DAN MEMBERIKAN
KEKUASAAN KEPADA SI BERPIUTANG ITU UNTUK
MENGAMBIL PELUNASAN DARI BARANG TERSEBUT
SECARA DIDAHULUKAN DARIPADA ORANG-ORANG YANG
BERPIUTANG LAINNYA (PASAL 1150 KUHPERDATA)

Page 41
JENIS BARANG
YANG DAPAT DIJAMINKAN DENGAN GADAI
• BARANG-BARANG PERNIAGAAN
• SURAT BERHARGA
• LOGAM MULIA (EMAS, BERLIAN DAN PERHIASAN
LAINNYA)

Page 42
5. C E S S I E
• DASAR HUKUM : PASAL 613 KUHP
• CESSIE ADALAH PENYERAHAN PIUTANG
ATAS NAMA DAN KEBENDAAN TAK
BERTUBUH LAINNYA YANG DILAKUKAN
DENGAN JALAN MEMBUAT AKTE OTENTIK
ATAU DIBAWAH TANGAN DENGAN MANA
HAK-HAK ITU DILIMPAHKAN KEPADA ORANG
LAIN

Page 43
ASPEK LEGALITAS AGUNAN
Legalitas Barang Jaminan (Agunan)
 Teliti bukti pemilikan agunan
 Teliti surat kuasa menjaminkan dari pemilik barang jaminan
 Teliti status kepemilikan, apakah bisa diikat secara notariil
 dan memberikan hak preferen

Semua perjanjian dapat gugur, karena


ditandatangani oleh orang yang tidak
berhak & Timbulnya gugatan hukum
dari pihak yang dirugikan.

Page 44
BAGAIMANA MEYAKINI
ASPEK LEGALITAS AGUNAN SUDAH BENAR ?
- Mintakan debitur/calon untuk menunjukkan asli
dokumen.
- Lakukan on the spot dan wawancarai berbagai
pihak untuk meyakinkan bahwa ybs adalah
orang yang sesuai/tepat.
- Untuk legalitas agunan berupa tanah &
bangunan , mintalah bantuan notaris,PPAT, BPN
untuk memastikan legalitas dokumen agunan.
- Untuk agunan berupa kendaraan bermotor,
mintalah bantuan kantor SAMSAT terdekat untuk
mencek status kendaraan.

Page 45
TERIMA KASIH

Page 46