(COLLATERAL)
6
Page 1
PROSES KREDIT
ANALISA KREDIT 1. Pre Screening
2. Pengumpulan data
3. Verifikasi data
PERSETUJUAN KREDIT 4. Analisa Kwalitatif (Bisnis & Resiko)
5. Analisa Kwantitatif (Keuangan)
PEMANTAUAN 6. Analisa proyeksi keuangan
KREDIT 7. Evaluasi kebutuhan keuangan
8. Struktur & penyediaan fasilitas
PENYELAMATAN
KREDIT
Page 2
JAMINAN DALAM UU PERBANKAN
1. PASAL 24 (1) UU 14/1967 : “BANK UMUM TIDAK MEMBERIKAN
KREDIT TANPA JAMINAN KEPADA SIAPAPUN JUGA”
Page 3
PERMASALAHAN HUKUM PENGHAPUSAN
KEWAJIBAN JAMINAN KREDIT PERBANKAN
(GUNARTO SUHARDI)
Page 4
AGUNAN DALAM UU PERBANKAN
PASAL 1 ANGKA 23 UU 10/1998
“AGUNAN ADALAH JAMINAN TAMBAHAN YANG
DISERAHKAN NASABAH DEBITUR KEPADA BANK
DALAM RANGKA PEMBERIAN FASILITAS KREDIT
ATAU PEMBIAYAAN BERDASARKAN PRINSIP
SYARIAH”
Page 5
Jaminan kredit adalah hak dan kekuasaan atas barang
jaminan (atau agunan) yang diserahkan oleh debitur
kepada bank guna menjamin pelunasan utangnya apabila
kredit yang diterima tidak dapat dilunasi sesuai waktunya.
Kriteria barang yang dapat dijadikan jaminan :
6
Page 6
PENJELASAN AYAT 8
AGUNAN TAMBAHAN BERMAKNA BARANG YANG TIDAK
BERKAITAN LANGSUNG DENGAN OBJEK YANG DIBIAYAI
KREDIT TANPA AGUNAN ≠ KREDIT TANPA JAMINAN
KREDIT TANPA AGUNAN TETAP ADA JAMINAN, YAITU
KEYAKINAN BANK ATAS KEMAMPUAN DAN KESANGGUPAN
DEBITUR UNTUK MELUNASI UTANGNYA SESUAI YANG
DIPERJANJIKAN, DAN AGUNAN ADALAH SALAH SATU
UNSURNYA
KREDIT TANPA AGUNAN TERMASUK KREDIT KELAYAKAN
Page 7
FUNGSI AGUNAN
BANK MENDAPAT HAK DAN KEKUASAAN UNTUK
PELUNASAN APABILA DEBITUR INGKAR JANJI
MENDORONG NASABAH/DEBITUR BERPERAN AKTIF
DALAM KEGIATAN USAHANYA
MENDORONG TERPENUHINYA PERJANJIAN KREDIT
Page 8
BAGAIMANA AGUNAN YANG BAIK ?
SECURED
(DIIKAT SECARA JURIDIS SEMPURNA, SEHINGGA
TIDAK ADA KLAIM DARI PIHAK LAINNYA)
Page 9
EVALUASI AGUNAN KREDIT
NILAI AGUNAN (UTAMA + TAMBAHAN) MENGCOVER NILAI
TOTAL KREDIT
TINGKAT MARKETABILITAS
DAPAT DIIKAT SESUAI DG KETENTUAN YANG BERLAKU
(EXECUTORIAL)\LEGALITAS BARANG JAMINAN
BERNILAI EKONOMIS
DITUTUP ASURANSI
Page 10
EVALUASI AGUNAN
AGUNAN
BANGUNAN
HT HT FIDUSIA GADAI/FIDUSIA/CESSIE
Page 11
JAMINAN
SKEMA
PENILAIAN
JAMINAN TELAH MEMENUHI SYARAT YURIDIS JAMINAN IMATERIIL
JAMINAN KEBENDAAN
BERAPA NILAINYA?
Page 12
JENIS AGUNAN
AGUNAN KEBENDAAN
BENDA TIDAK BERGERAK
BENDA BERGERAK
Page 13
KELOMPOK AGUNAN
AGUNAN UTAMA /POKOK
Adalah barang bergerak atau tidak bergerak yang dibiayai
dengan kredit dan merupakan obyek pembiayaan.
- Stok bahan baku, stok barang dagangan, piutang, T/B, mesin &
peralatan dlm rangka kredit investasi,
AGUNAN TAMBAHAN
Adalah barang bergerak atau tidak bergerak yang tidak
dibiayai dengan kredit namun ditambahkan sebagai agunan
untuk meyakinkan bank atas kemampuan dan kemauan
nasabah/debitur.
Page 14
JENIS AGUNAN
Jaminan atas dasar penguasaan :
Page 15
JENIS AGUNAN
Perbedaan jenis agunan, ditentukan oleh Cash Equivalency
Factor (CEF), dari masing-masing agunan karena :
1). Menunjukkan nilai agunan yang realistis,
2). Membedakan jenis-jenis agunan,
3) Meyakinkan terpenuhinya nilai agunan yang cukup terhadap total
fasilitas.
Cash Equivalency Factor (CEF) ditetapkan atas dasar :
1). Nilai Agunan :
Kemungkinan naik turunnya harga,
Tingkat kepastian (predictability).
2). Kemungkinan penjualan agunan/pencairannya :
Kecepatan pencairan,
Pasar/permintaan,
Penguasaan secara yuridis.
Page 16
JENIS AGUNAN
Dari hasil perkalian antara nilai taksasi atas agunan tersebut dengan CEF
(Cash Equivalency Factor) dari masing-masing agunan yang bersangkutan
akan diperoleh Cash Equivalency Value (CEV) atas agunan tersebut.
Cash Equivalency Value merupakan nilai Agunan apabila dilakukan
pencairan/penjualan atau realisasi atas Agunan tersebut.
Page 17
Benda-benda bergerak yang bertubuh, antara
lain kendaraan bermotor, mesin, persediaan
BARANG
barang, perhiasan, kapal laut, kapal terbang.
BERGERAK
Benda-benda bergerak tak bertubuh, antara lain
wesel, sertifikat deposito, piutang dagang,
tagihan termijn, saham, konosemen (B/L),
ceel/cedul/delivery order (DO), obligasi, SBLC
Tanah
Hak Milik
Hak Guna Bangunan
BARANG TIDAK
Hak Guna Usaha
BERGERAK
Hak Pakai di atas tanah negara
Bangunan/tanaman di atas tanah.
Mesin-mesin besar yang ditanam pada
bangunan/gedung dan merupakan bagian yang
tidak terpisahkan dari bangunan/ gedung itu.
18
Page 18
Harga Buku
Harga Pasar
Informasi bisa diperoleh dari atau dengan cara :
Mengecek langsung kepada si
penjual/pemasok/distributor
Invoice atau faktur pembelian
Mass Media
Membandingkan dengan harga beli barang yang sama
pada debitur lain
Pemda setempat
Menggunakan jasa pihak ke 3
NJOP
19
Page 19
Persediaan Nilai persediaan rata-rata per bulan
minimum setahun bagi perusahaan yang
Piutang Dagang sudah beroperasi
Nilai persediaan proyeksi atau yang
Surat Berharga diperhitungkan dalam modal kerja, bagi
perusahaan baru.
Tanah Perhatikan sistem menentukan harga
persediaan (FIFO, LIFO, Average)
Bangunan
Kendaraan Pesawat
Bermotor
Personal
Mesin Pabrik
Guarantee
Toko Company
Guarantee
20
Page 20
Persediaan
Piutang dagang lancar
Piutang belum jatuh tempo saat kredit ditarik
Piutang Dagang
Sebaiknya umur piutang tidak lebih dari 3 bulan.
Bonafiditas si terutang dapat dibuktikan dengan :
Surat Berharga
Tanah
adanya Surat Penunjukan sebagai Agen;
adanya Perjanjian tertulis.
Bangunan
Kendaraan
Pesawat
Bermotor
Personal
Mesin Pabrik
Guarantee
Company
Toko
Guarantee
21
Page 21
Persediaan
Promes-promes yang diperjualbelikan di pasar uang
dan pasar modal
Piutang Dagang Sertifikat Deposito
Saham perusahaan nasabah dan/atau saham
Surat Berharga perusahaan Pihak Ke-3 yang terdaftar di Bursa Efek.
Gunakan nilai terendah antara nilai berdasarkan :
Tanah Harga pasar;
Harga buku
Bangunan Nilai yang tertera pada Surat Berharga tersebut
setelah dikurangi biaya yang mungkin timbul,
Kendaraan seperti biaya bunga, administrasi, dll.
Pesawat
Bermotor
Toko Company
Guarantee
22
Page 22
Persediaan
Piutang Dagang
Harga standar dari pemerintah setempat.
NJOP
Surat Berharga
Harga Pasar
Harga menurut perusahaan penilai
Tanah
Bangunan
Kendaraan Pesawat
Bermotor
Personal
Mesin Pabrik
Guarantee
Toko Company
Guarantee
23
Page 23
Persediaan
Piutang Dagang
NJOP
Harga Pasar
Surat Berharga
Harga menurut perusahaan penilai
Tanah
Bangunan
Kendaraan
Pesawat
Bermotor
24
Page 24
Jenis kendaraan bermotor :
Persediaan Kendaraan transportasi darat : motor, mobil, truck, bus
Kendaraan alat berat/material handling : forklift, trailer,
Piutang Dagang traktor, buldozer
Penilaian didasarkan atas harga pasar menurut :
Bangunan
Kendaraan
Pesawat
Bermotor
25
Page 25
Jenis Mesin
Persediaan Mesin pabrik untuk memproses bahan mentah/bahan
baku menjadi bahan setengah jadi
Piutang Dagang Mesin pembantu/pelengkap seperti generator
Penilaian didasarkan atas harga pasar menurut :
Surat Berharga Umur teknis (biasanya 10 tahun)
Nilai ditetapkan atas dasar harga terendah di antara
harga buku, harga pasar atau harga lainnya.
Tanah
Bangunan
Kendaraan
Pesawat
Bermotor
Personal
Mesin Pabrik
Guarantee
Company
Toko
Guarantee
26
Page 26
Persediaan
Bangunan
Kendaraan
Pesawat
Bermotor
27
Page 27
Persediaan
Jenis pesawat:
Fixed wing maupun rotary wing yang dioperasikan untuk
Piutang Dagang tujuan niaga.
Persyaratan jaminan harus ada bukti kepemilikan dan
laik terbang berupa sertifikat yang dikeluarkan oleh
Surat Berharga Departemen Perhubungan (c/q. Ditjen Perhubungan
Udara) atau instansi yang kompeten.
Tanah Jangka waktu kredit disesuaikan dengan perkiraan laik
terbang pesawat
Bangunan
Kendaraan
Pesawat
Bermotor
28
Page 28
Persediaan
Piutang Dagang
Surat Berharga
Tanah
Bonfiditas dari guarantor
Daftar kekayaan sebagai dasar
Bangunan pengikatan
Kendaraan
Pesawat
Bermotor
Company
Toko
Guarantee
29
Page 29
Persediaan
Piutang Dagang
Surat Berharga
Bonafiditas dari perusahaan yang
bertindak sebagai guarantor
Tanah
Keabsahan/kewenangan
penandatangan corporate guarantee
Bangunan sesuai akta pendirian
Kendaraan Daftar kekayaan perusahaan sebagai
Pesawat dasar pengikatan
Bermotor
Personal
Mesin Pabrik Guarantee
Company
Toko
Guarantee
30
Page 30
Terhadap barang yang diterima sebagai jaminan, harus
dilaksanakan pengikatan yang dapat dipertanggungjawabkan
secara yuridis/hukum.
Dilaksanakan setelah perjanjian kredit selesai ditandatangani
Memberikan hak preferen
Sebelum melakukan pengikatan:
Meminta kepada debitur untuk menyampaikan terlebih dahulu
Tanda Bukti Pelunasan Pajak/Cukai dari Instansi terkait (Ditjen
Pajak/Bea dan Cukai).
Khusus barang agunan yang berupa tanah/bangunan, selama
masih dibebani Hak Tanggungan, debitur berkewajiban untuk
menyerahkan bukti pelunasan PBB Tahunan.
Dalam hal barang agunan milik pribadi/perorangan, maka kepada
pihak suami dan istri diwajibkan untuk ikut menandatangani Akta
Pemberian Hak Tanggungan/Pengikatan Agunannya
31
Page 31
BENTUK PENGIKATAN
I. HAK TANGGUNGAN
DASAR HUKUM : UU NO. 4 TAHUN 1996
OBYEK: HM, HGU. HGB, HAK PAKAI ATAS TANAH
NEGARA, HAK PAKAI ATAS TANAH HAK MILIK,
RUMAH SUSUN DAN HAK MILIK ATAS SATUAN
RUMAH SUSUN
Page 32
PARA PIHAK DALAM HAK
TANGGUNGAN
• KREDITUR
• DEBITUR
• PPAT
• BPN
Page 33
SIFAT HAK TANGGUNGAN
BERSIFAT ACCESOIR (PERJANJIAN IKUTAN)
TIDAK DAPAT DIBAGI-BAGI
PEMEGANG HT MEMILIKI PREFEREN
HT TETAP MENGIKUTI OBJEKNYA WALAUPUN
SUDAH BERPINDAH TANGAN
Page 34
PROSES HAK TANGGUNGAN
TRANSAKSI PINJAM MEMINJAM
PEMBUATAN APHT DIHADAPAN PPAT
PENDAFTARAN HT DI BPN
DIBUAT BUKU TANAH HT OLEH BPN
SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN
Page 35
SKMHT
(Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan)
HARUS NOTARIL/ PPAT
JANGKA WAKTU : 3 BULAN UNTUK YANG BELUM TERDAFTAR, 1 BULAN
UNTUK YANG TELAH TERDAFTAR, KECUALI:
- KREDIT UNTUK KUD
- KUT
- KPR : PEMILIKAN RUMAH INTI, RUMAH SEDERHANA, RUMAH SUSUN DGN
LUAS TANAH MAKS 200M2, BANGUNAN 70M2
- KSB (KAVLING SIAP BANGUN) LT 54M2 DAN KREDIT YANG DIPERGUNAKAN
UNTUK BANGUNAN
- UNTUK RENOVASI BAGI RUMAH KPR/KSB TERSEBUT DIATAS
- KREDIT PRODUKTIF DENGAN PLAFOND TIDAK MELEBIHI RP. 50 JUTA
KALAU TIDAK TERPENUHI BATAL DEMI HUKUM
Page 36
2. H I P O T I K
• KAPAL > 20 M2
– AKTA HIPOTIK DIBUAT OLEH SYAHBANDAR DAN ATAU
DIREKTORAT JENDERAL PERHUBUNGAN LAUT,
– DIDAFTARKAN DI DIRJEN PERHUBUNGAN LAUT CQ
BAGIAN PENDAFTARAN KAPAL
• PESAWAT TERBANG
– UU NO. 15 TAHUN 1992
Page 37
3. F I D U S I A
• DASAR HUKUM: UU NO. 42 TAHUN 1999 TENTANG FIDUSIA
• PENJAMINAN SECARA FIDUSIA ADALAH PENGALIHAN HAK
KEPEMILIKAN SUATU BENDA ATAS DASAR KEPERCAYAAN
DENGAN KETENTUAN BAHWA (PENGUASAAN) BENDA
YANG HAK KEPEMILIKANNYA DIALIHKAN TERSEBUT TETAP
BERADA PADA PEMILIK BENDA
Page 38
OBJEK FIDUSIA
• BENDA BERGERAK YANG BERWUJUD MAUPUN TIDAK
BERWUJUD DAN BENDA TIDAK BERGERAK YANG TIDAK DAPAT
DIBEBANI HAK TANGGUNGAN, HIPOTIK DAN GADAI.
Page 39
SYARAT YANG HARUS DIPENUHI FIDUSIA
DIBUAT DALAM AKTA NOTARIS
IDENTITAS PEMBERI FIDUSIA DAN PENERIMA FIDUSIA
PERJANJIAN POKOK YANG DIJAMIN FIDUSIA
URAIAN BENDA YANG MENJADI OBYEK JAMINAN FIDUSIA
NILAI PENJAMINAN.
NILAI BENDA YANG MENJADI OBYEK JAMINAN FIDUSIA
Page 40
4. G A D A I
• DASAR HUKUM : PASAL 1150 S.D. 1160 KUH PERDATA.
• GADAI ADALAH SUATU HAK YANG DIPEROLEH SEORANG
BERPIUTANG ATAS SUATU BARANG BERGERAK, YANG
DISERAHKAN KEPADANYA OLEH SEORANG BERUTANG
ATAU SEORANG LAIN ATAS NAMANYA DAN MEMBERIKAN
KEKUASAAN KEPADA SI BERPIUTANG ITU UNTUK
MENGAMBIL PELUNASAN DARI BARANG TERSEBUT
SECARA DIDAHULUKAN DARIPADA ORANG-ORANG YANG
BERPIUTANG LAINNYA (PASAL 1150 KUHPERDATA)
Page 41
JENIS BARANG
YANG DAPAT DIJAMINKAN DENGAN GADAI
• BARANG-BARANG PERNIAGAAN
• SURAT BERHARGA
• LOGAM MULIA (EMAS, BERLIAN DAN PERHIASAN
LAINNYA)
Page 42
5. C E S S I E
• DASAR HUKUM : PASAL 613 KUHP
• CESSIE ADALAH PENYERAHAN PIUTANG
ATAS NAMA DAN KEBENDAAN TAK
BERTUBUH LAINNYA YANG DILAKUKAN
DENGAN JALAN MEMBUAT AKTE OTENTIK
ATAU DIBAWAH TANGAN DENGAN MANA
HAK-HAK ITU DILIMPAHKAN KEPADA ORANG
LAIN
Page 43
ASPEK LEGALITAS AGUNAN
Legalitas Barang Jaminan (Agunan)
Teliti bukti pemilikan agunan
Teliti surat kuasa menjaminkan dari pemilik barang jaminan
Teliti status kepemilikan, apakah bisa diikat secara notariil
dan memberikan hak preferen
Page 44
BAGAIMANA MEYAKINI
ASPEK LEGALITAS AGUNAN SUDAH BENAR ?
- Mintakan debitur/calon untuk menunjukkan asli
dokumen.
- Lakukan on the spot dan wawancarai berbagai
pihak untuk meyakinkan bahwa ybs adalah
orang yang sesuai/tepat.
- Untuk legalitas agunan berupa tanah &
bangunan , mintalah bantuan notaris,PPAT, BPN
untuk memastikan legalitas dokumen agunan.
- Untuk agunan berupa kendaraan bermotor,
mintalah bantuan kantor SAMSAT terdekat untuk
mencek status kendaraan.
Page 45
TERIMA KASIH
Page 46