VALUACION DE CONSTRUCCIONES

2018

ENFOQUE DE MERCADO

Análisis basado en la comparación con los precios de inmuebles similares, estimando la

deseabilidad del bien en función de la investigación de los datos de mercado obtenidos con
el objeto de deducir el precio más probable que podría alcanzar el buen valuado.

En la utilización del método se requieren ciertas consideraciones para poder realizar la

selección de inmuebles llamadas muestras o comparables con datos confiables y veraces,
con características semejantes o similares al inmueble a valuar conocido como sujeto,
analizar principalmente:

Misma zona u homogénea

Mismo uso o función
Similar calidad de construcción
Condiciones de oferta u operación realizada
Precio de Venta
Edad de la construcción
Estado de conservación y mantenimiento
Elementos accesorios
Tipos de construcción
Superficie de terreno
Área de construcción

Para la aplicación del Método de Mercado o Comparativo se requiere realizar una

Homologación, tema que ha tenido un gran auge a raíz de la petición de las Instituciones
Financieras y que ahora lo ha establecido la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)
principalmente para avalúos de inmuebles objeto de crédito garantizado a la vivienda.

En el Método Comparativo tienen que especificarse cuantitativamente las diferencias que

existan entre el inmueble sujeto de estudio y los comparables, esto implica determinar las
características en las que se basará la comparación, además de algunos relacionados con el
desplazamiento comercial del tipo de bienes raíces involucrados en el estudio comparativo.

El sector habitacional de un país, depende en buena medida de las condiciones

macroeconómicas que prevalecen en el entorno (crecimiento del PIB, salarios, tasas de
interés, precios), así como de un cierto período de estabilidad en las mismas.

Los acontecimientos económicos presentados a partir de Diciembre de 1994 crearon un

efecto adverso en el caso particular de la vivienda. La caída del poder adquisitivo, el
desempleo, el acelerado crecimiento de las tasas de interés, así como la incertidumbre con

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relación al comportamiento de las mismas variables provocaron un exceso de oferta para

cualquier tipo de vivienda.

La consecuencia lógica de la sobreoferta, es un sensible movimiento en los precios de los

inmuebles, la responsabilidad del valuador profesional es analizar todos los ángulos
adecuados para el ENFOQUE COSTOS y el ENFOQUE DE MERCADO.
Es decir la Homogeneidad basada en las características semejantes o casi idénticas entre le
Sujeto y los Comparables, pudiendo ser de tipo físico, económico, de uso o reglamentación
de suelo, estandarización de los tipos de inmuebles.

La imposibilidad de encontrar inmuebles o zonas idénticas se hace necesario el

procedimiento de HOMOLOGACIÓN consistente en reducir o ajustar las diferencias
existentes entre los inmuebles similares pero no idénticos, para esto se expresan en número
dichas diferencias cualitativas y cuantitativas con FACTORES DE HOMOLOGACIÓN.

El Avalúo de Mercado se sustenta en la comparación del sujeto en estudio respecto a

inmuebles disponibles o ventas realizadas en el mercado inmobiliario, cuyo procedimiento
consiste en estimar la deseabilidad del bien en función de los sustitutos encontrados con el
objeto de deducir el precio más probable que podía alcanzar el bien en análisis basado en el
PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN, que asume “que un comprador bien informado no pagará
por la propiedad en estudio, más del precio de compra de otra propiedad sustitutiva
deseable y exactamente igual a la analizada”.

Existen pocos o ningún inmueble exactamente igual a otro, lo que hace necesario la
aplicación de Homologación, teniendo coeficientes correctivos de ajuste entre el sujeto y
los comparables, incrementándolos o disminuyéndolos en función a sus características.

Tomando como base al sujeto se proporciona un coeficiente de 1.00 al sujeto y el factor de

homologación del comparable, considerando una característica específica, deberá ser menor
a 1.00 cuando en función de está característica, el sujeto sea de menor calidad al
comparable y superior a la unidad, cuando el sujeto sea de mejor calidad a la muestra
recabada.

ELEMENTOS DE COMPARACIÓN

Aquellos conceptos que influyen en la determinación del valor del bien, son muchos los
aspectos que inciden en el valor, entre los principales están los siguientes:

ELEMENTOS FÍSICOS DE FORMA

1) Frente y fondo del terreno
2) Superficie del predio
3) Forma
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4) Ubicación en la manzana
5) Topografía

ELEMENTOS DE UBICACIÓN
1) Zona de Ubicación (condición y calidad del entorno)
2) Servicios disponibles
3) Equipamiento Urbano (transporte urbano, comercios, escuelas, templos)
4) Calidad de la vialidad de ubicación del bien

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS
1) Superficie de construcción
2) Edad de la construcción
3) Calidad y tipo de construcción
4) Calidad y funcionalidad del proyecto

Se recomienda utilizar al menos siete factores de homologación, al realizar el análisis de

mercado de un inmueble, es decir terreno y construcción, siendo los más frecuentes:

1) SUPERFICIE DEL TERRENO

2) SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN
3) EDAD DE LA CONSTRUCCIÓN
4) ESTADO DE CONSERVACIÓN
5) CALIDAD DE PROYECTO
6) CALIDAD DE CONSTRUCCIÓN
7) ZONA DE UBICACIÓN
8) SERVICIOS
9) EQUIPAMIENTO URBANO
10) CALIDAD DE VIALIDAD

FACTORES DE HOMOLOGACIÓN, la opinión general de valuadores profesionales con

varios años de experiencia es que los coeficientes utilizados deben estar dentro de un rango
del 20 %, es decir, la calificación inferior no rebase del 0.80 y la calificación superior no
rebase el 1.20, basado, que si llegase a rebasar se considera que la muestra no es
comparable y debe desecharse, teniéndola solo como una referencia.

FACTOR DE SUPERFICIE DEL TERRENO

La posibilidad de que las superficies del terreno y construcción sean iguales o las muestras
presenten valores iguales es remota, es necesario considerar la superficie del terreno objeto

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de estudio y compararla con las muestras, para obtener un porcentaje que permita
homologar a las muestras respecto al sujeto.

Considerando que el Valor de un inmueble está dado por la suma de la superficie del
terreno más la superficie de construcción, el criterio se enfoca en analizar el porcentaje de
incidencia del terreno en base a un total del terreno y construcción de cada muestra, para
determinar si es mayor o menor para identificar si es mayor o menor al porcentaje de
incidencia del sujeto y poder hacer el ajuste necesario respecto a la diferencia encontrada,
no es apropiado considerara directamente las diferencias entre los terrenos para obtener el
factor de homologación ya que los resultados arrojan diferencias notables, por lo que es
importante implicar la incidencia de la superficie de construcción respecto al total de las
superficies de terreno y construcción, para obtener el porcentaje de cada muestra y el
sujeto.

INCIDENCIA Sup. Terreno sujeto / ( Sup. Terreno sujeto + Sup. Construcción sujeto)

DIFERENCIA TERRENO % (Terreno sujeto / Terreno muestra) – 1

% DE AJUSTE ABS[(Incidencia sujeto – Incidencia muestra) x Diferencia terreno %]

FACTOR DE AJUSTE % Ajuste + 1

FACTOR DE CONSTRUCCIÓN

Cualquier cambio en las superficies de construcción es reflejado directamente en el Valor

Final del inmueble, con conocimiento que a mayor superficie de construcción se reduce el
costo unitario y a menor superficie de construcción se incrementa el costo unitario, para
aplicar el factor correspondiente, se considera que se corrija la muestra en un 10% cada
30.00 metros cuadrados, hasta un rango no mayor de diferencias y muestra de 90.00 metros
cuadrados, este porcentaje no se ajusta fielmente, pero diferentes ensayos, permiten deducir
que no hay diferencia en más de 5%, emplear coeficientes distintos para cada diferencia
entre sujeto y muestra sería una labor muy compleja y con mayor rango de error, así
emplear el coeficiente del 10% como ajuste, no hace diferencias significativas, pero si
facilita el sistema de homologación.

1 + ( Sup. Construcción Sujeto - Sup. Construcción Muestra) 0.1/30

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FACTOR POR EDAD

La edad de las construcciones se considera para la homologación de valores de las muestras

para aplicarlo y encontrar coeficiente del sujeto este factor se obtienen de las diferencias de
edades de la muestra y el sujeto aplicando un factor del 0.01 a este resultado se le suma una
unidad.

1+ [(Edad de Muestra – edad del sujeto) x 1%]

O bien diferencias de edades de la muestra y el sujeto dividido en Vida Útil Total

elevado a 1.48 a este resultado se le suma una unidad.

1+ [(Edad Muestra – Edad Sujeto)/ VUT elevado a 1.48 ]

FACTOR DE ZONA, FACTOR DE EQUIPAMIENTO, FACTOR DE CALIDAD,

FACTOR DE CONSTRUCCIÓN, FACTOR DE CONSERVACIÓN, se estiman
apreciativamente según la inspección realizada a la zona en donde se ubica el inmueble en
estudio y las muestras consideradas para la homologación, comparando cualitativamente
entre ellas, apoyándose en Matrices de Calificación para Homologación, las cuales
proceden de análisis de presupuestos y costos comparados entre diversas calidades de
elementos según sus características.

Hay propuestas de tablas de calificación y factores de homologación.

FACTOR DE NEGOCIACIÓN, se estima un coeficiente según la muestra considerada sea

una oferta según lo observado en la investigación de campo, una operación realizada,
aplicando un Factor de 1.00 y en el caso de oferta, según monto de la misma y su
localización se considera 0.95 hasta 0.80.