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LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO

El proyecto se localizará en la localidad de Fontibón, barrio Ciudad Hayuelos y cuenta con las siguientes características de ubicación:

La localidad de Fontibón se encuentra situada en el sector noroccidental de Bogotá; limita por el norte con la localidad de Engativá, con las Avenidas José Celestino Mutis y Jorge Eliécer Gaitán en medio; al oriente con las localidades de Puente Aranda y Teusaquillo, con la Avenida del Congreso Eucarístico en medio; al sur con la localidad de Kennedy, con el eje del río Fucha en medio; y al occidente con la ribera del río Bogotá y los Municipios de Funza y Mosquera.

Fontibón tiene una extensión total de 3.328 hectáreas (ha.), de las cuales, 3.053 ha. se clasifican como suelo urbano y 0 ha. Corresponden al suelo rural, que equivalen al 91.7 % del total de la superficie de la localidad.

La ubicación del proyecto se encentra en la UPZ 112- Granjas de Techo, se localiza al suroriente de la localidad; tiene una extensión de 479,57 ha, de las cuales 210,34 ha no se han urbanizado. Esta UPZ limita, por el norte, con la Avenida Ferrocarril de Occidente; por el oriente, con la Avenida Congreso Eucarístico (carrera 68); por el sur, con el río Fucha y la calle 13 o Avenida Centenario, y por el occidente, con la Avenida Longitudinal de Occidente (ALO).

DESCRIPCIÓN GEOGRÁFICA

El proyecto se desarrollará en ciudad Hayuelos, se encuentra ubicada en la localidad N° 9 de la ciudad de Bogotá D.C., Localidad de Fontibón, UPZ 112, Granjas de Techo.

Ubicación de la localidad de Fontibón. Alcaldía Mayor de Bogotá. UBICACIÓN DEL PROYECTO Figura XX.

Figura XX. Ubicación de la localidad de Fontibón. Fuente: Alcaldía Mayor de Bogotá.

UBICACIÓN DEL PROYECTO

Ubicación de la localidad de Fontibón. Alcaldía Mayor de Bogotá. UBICACIÓN DEL PROYECTO Figura XX.

Figura XX. Ubicación del desarrollo del proyecto. Fuente: Google Maps.

COLOCAR MÁS INFORMACIÓN COMO INFORMACIÓN DEL ENTORNO: C.C., PARQUES,

SITIOS DE INERÉS, TIPO DE ZONA (INDUSTRIAL, COMERCIAL O RESIDENCIAL) ESTUDIO

 

DE SUELO SEGÚN LOCALIDAD, ETC…

 

CARACTERÍSTICAS SOCIOECONÓMICAS DEL GRUPO OBJETO

En orden con plantear un perfil claro del grupo objeto para que va dirijo el proyecto se tuvo en cuenta las varias características actuales que podrían tener los potenciales clientes ara este sector tales como:

TENENCIA DE VIVIENDA

En la localidad de Fontibón se presenta un numero equiparable de personas que cuentan con vivienda propia como los que viven en arriendo, como se puede observar en la tabla x, así pues se plantearía que no solo se llegue a familias con deseo de comprar casa propia sino que además se podría contar con interesados en finca raíz quienes se beneficiaran con el mercado del sector en lo que a apartamentos en arriendo respecta.

En adición si se tiene en cuenta el porcentaje de familias con vivienda propia y los que viven en arriendo, comparado con el resto de localidades se observa que está en el promedio sin ser el más significativo.

CARACTERÍSTICAS SOCIOECONÓMICAS DEL GRUPO OBJETO En orden con plantear un perfil claro del grupo objeto para

Tabla XX. Distribución porcentual de hogares según tenencia de la vivienda Año 2014-2017. Fuente: DANE.

NIVEL SOCIOECONÓMICO

Teniendo en cuenta la ubicación del proyecto y los datos suministrados por el análisis inmobiliario 2016-2017 de la alcaldía de Bogotá, se establece un grupo objeto con un nivel socio económico entre el estrato 3 y el 4 los cuales son los que se presentan con mayor intensidad en el sector, con el fin de mantener el nivel socio económico general del area.

Como se observa en las ilustraciones x y x, el aumento de predios de estrato 4 en general en Bogotá ayuda a establecer este nivel socio económico como favorito para el proyecto por su alta demanda en la actualidad.

Además el crecimiento clase media colombiana ha venido en ascenso en la última década. Este segmento de la población, se divide en la clase emergente y la clase consolidada.

El aumento de esta población ha sido rápido y de grandes proporciones, pasando de conformar un 27.5% de la población en 2012 a alrededor de un 70% en 2016.

Esta población tiene un poder adquisitivo que es un factor fundamental en el ritmo económico que ha mantenido Colombia en los años recientes.

NIVEL SOCIOECONÓMICO Teniendo en cuenta la ubicación del proyecto y los datos suministrados por el análisis

Figura XX. Uso residencial estrato 3 en Bogotá Fuente: Alcaldia de Bogota

Figura XX. Uso residencial estrato 4 en Bogotá Fuente: Alcaldia de Bogota LUGAR DE TRABAJO Con

Figura XX. Uso residencial estrato 4 en Bogotá Fuente: Alcaldia de Bogota

LUGAR DE TRABAJO

Con datos obtenidos del DANE, presentados en la tabla X, se pude ver que en la localidad de Fontibón un porcentaje importante de ciudadanos trabaja en municipios cercanos a la capital, por esto, el proyecto que se encuentra sobre una de las vías principales de la ciudad y que además es un vía de acceso a dichos municipios, brinda facilidades y atractivo para este tipo de público, ya que reduciría sus tiempos de desplazamiento diario, al tener su vivienda más cerca de su lugar de trabajo.

Figura XX. Uso residencial estrato 4 en Bogotá Fuente: Alcaldia de Bogota LUGAR DE TRABAJO Con

Tabla XX. Porcentaje de personas ocupadas que viven en boga y trabajan en otro municipio Año 2017. Fuente: DANE

NÚMERO DE PERSONAS PROMEDIO EN LOS HOGARES

Otro aspecto importante en la determinación no solo del tipo de proyecto si no del tipo de cliente esperado es el número de personas que utilizaría cada apartamento, en la tabla X se puede observar la variación en el tiempo que ha tenido este factor donde en Fontibón más específicamente tiene un disminución significativa, lo que quiere decir que en a actualidad las familias son más pequeñas y por ende las áreas necesarias para las mismas no deberían ser tan extensas como para que se desaproveche espacio.

Así se buscaría llegar a un área justa por un precio justo y asequible para este tipo de familias.

NÚMERO DE PERSONAS PROMEDIO EN LOS HOGARES Otro aspecto importante en la determinación no solo del

Tabla XX. Número de personas promedio por hogar Año 2014-2017. Fuente: DANE.

ANÁLISIS DE LA OFERTA

INFORMACIÓN DE LA ZONA DE PROYECTO

Dado a que la zona donde se desarrollará el proyecto está urbanizándose, la oferta es alta, ya que esta zona se esta valorizando por la gran presencia comercial e industrial que se ha estado presentando y se ha apostado por la construcción de infraestructura residencial.

El censo realizado en el 2018 por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD), de los nuevos siete millones de metros cuadrados de área construida, los correspondientes a la localidad de Fontibón fueron 338.036,68 m 2 , es decir el 4,8%; y de los dos millones de metros cuadrados demolidos, los correspondientes a la localidad de Fontibón 68.893 m 2 , es decir el 3,1%. Es una localidad donde se ha impulsado la construcción de vivienda y hace que estas cifras continúen en alza.

La Felicidad es una zona donde se ha estado desarrollando un proyecto residencial para VIS y no VIS y se estima que sean en total 17.000 viviendas construidas.

Según la Secretaría Distrital del Hábitat, en sus datos abiertos de oferta de vivienda nueva disponible en Bogotá en estado de preventa, construcción o terminada, para el barrio La Felicidad, estos son los proyectos vigentes:

  • 4 La Felicidad

4 La Felicidad Cr. 72 # 21 - 11 56158 La Felicidad - Los Pinos 56160

Cr. 72 # 21 - 11

  • 56158 La Felicidad - Los Pinos

  • 56160 La Felicidad - La Cima

  • 56159 La Felicidad - Los Cerros

Fontibón

NO VIS

NO VIS Fontibón 4 La Felicidad Cr. 72 # 21 - 11 Cr. 72 # 21
NO VIS
Fontibón
4 La Felicidad
Cr. 72 # 21 - 11
Cr. 72 # 21 - 11
4 La Felicidad
NO VIS
Fontibón
4 La Felicidad Cr. 72 # 21 - 11 56158 La Felicidad - Los Pinos 56160
4 La Felicidad Cr. 72 # 21 - 11 56158 La Felicidad - Los Pinos 56160
DIRECCIÓN CÓD. PROY ESTRATO PROYECTO BARRIO VIVIENDA LOCALIDAD 56157 La Felicidad - La Reserva Cr. 72
DIRECCIÓN
CÓD. PROY
ESTRATO
PROYECTO
BARRIO
VIVIENDA
LOCALIDAD
56157 La Felicidad - La Reserva
Cr. 72 # 21 - 11
4 La Felicidad
Fontibón
NO VIS

Tabla XX. Proyectos con viviendas disponibles para el barrio La Felicidad. Fuente:

Secretaría Distrital del Hábitat.

Puesto que el objetivo del proyecto es la construcción de un conjunto residencial multifamiliar no VIS, el competidor directo que desarrolla este tipo de proyectos en esta zona es CONSTRUCTORA COLPATRIA S.A. con su megaproyecto denominado: La Felicidad Ciudad + Viva, donde se han estado ejecutando varios proyectos como Los Pinos, La Reserva, La Cima y Los Cerros, donde ya están ejecutando ventas de apartamentos.

Figura XX. Ubicación barrio La Felicidad con algunos proyectos existentes. Fuente: Comprando Vivienda. La gran apuesta

Figura XX. Ubicación barrio La Felicidad con algunos proyectos existentes. Fuente: Comprando Vivienda.

La gran apuesta de estos proyectos son los espacios de zonas verdes, ciclorrutas, acceso a vías principales como lo son la Av. Centenario, Av. Boyacá, Av. Ciudad de Cali, Av. Agoberto Mejía y la Av. Ferrocarril. Así mismo ofrecer ventajas como cercanía al Centro Comercial Multiplaza y posteriormente al Centro Comercial El Edén, una vez termine de ser construida, cercanía a instituciones educativas como colegios y universidades y también una oportunidad para comprar ya que la valorización en esta zona está en alza.

INFORMACIÓN DE LA COMPETENCIA

Se realiza un pequeño estudio a la competencia directa, CONSTRUCTORA COLPATRIA S.A., identificando el valor por metro cuadrado de vivienda según los proyectos ejecutados por esta constructora, así mismo se identifican factores “amenities”, valores agregados, ofrecidos por cada proyecto.

Figura XX. Ubicación barrio La Felicidad con algunos proyectos existentes. Fuente: Comprando Vivienda. La gran apuesta
Figura XX. Ubicación barrio La Felicidad con algunos proyectos existentes. Fuente: Comprando Vivienda. La gran apuesta
Figura XX. Ubicación barrio La Felicidad con algunos proyectos existentes. Fuente: Comprando Vivienda. La gran apuesta
Figura XX. Ubicación barrio La Felicidad con algunos proyectos existentes. Fuente: Comprando Vivienda. La gran apuesta
Proyectos de La Felicidad ejecutados por Constructora Colpatria. Constructora Colpatria. AMENITIES LOBBY - ESPERA RUTAS
Proyectos de La Felicidad ejecutados por Constructora Colpatria. Constructora Colpatria. AMENITIES LOBBY - ESPERA RUTAS
Proyectos de La Felicidad ejecutados por Constructora Colpatria. Constructora Colpatria. AMENITIES LOBBY - ESPERA RUTAS
Proyectos de La Felicidad ejecutados por Constructora Colpatria. Constructora Colpatria. AMENITIES LOBBY - ESPERA RUTAS

Figura XX. Proyectos de La Felicidad ejecutados por Constructora Colpatria. Fuente:

Constructora Colpatria.

AMENITIES

AMENITIES
AMENITIES
AMENITIES
AMENITIES

LOBBY - ESPERA RUTAS

X

X

X

X

PISCINA - ADULTOS Y NIÑOS

X

X

X

X

ZONA DE JUEGOS

X

X

X

X

GIMNASIO

X

X

X

X

SALÓN SOCIAL

X

X

X

X

SALÓN INFANTIL

X

 

X

X

SAUNA Y TURCO

X

X

 

X

PARQUE INFANTIL

X

X

 

X

SENDEROS

X

   

X

TERRAZA DE AERÓBICOS

X

 

X

X

TERRAZAS BBQ

X

X

X

X

TEATRINO

X

 

X

X

ESPACIOS PARA YOGA

X

   

X

BLAZE LOUNGE - FOGATA

X

X

 

X

BUSINESS CENTER

 

X

   

TERRAZA SKY

 

X

 

X

SALA MULTIMEDIA

 

X

   

PARQUE MASCOTAS

   

X

 

TRICIRUTA

   

X

 

SALA DE JUNTAS

   

X

 

PLAZOLETA

   

X

PLAZOLETA X

Tabla XX. Amenities Valores agregados ofrecidos por cada proyecto. Fuente: Los autores.

Se realiza un análisis en cada proyecto de vivienda según su tipo, teniendo en cuenta factores relacionados en la siguiente tabla.

   

AC - ÁREA

AP - ÁREA

% AP

 

BAÑOS

   

PRECIO m 2

PROYECTO

TIPO

CONSTRUIDA (m 2 )

PRIVADA (m 2 )

SOBRE AC

ALCOBAS

PRECIO

PRIVADO

LA CIMA

D

58,73

52,37

89%

1

 
  • 2 $ 328.744.000

$

6.277.334

LOS PINOS

E

56,09

46,87

84%

1

 
  • 2 $ 351.563.000

$

7.500.811

LA CIMA

C

69,6

58,25

84%

2

 
  • 2 $ 395.067.000

$

6.782.266

LA CIMA

F

71,12

60,47

85%

2

 
  • 2 $ 403.443.000

$

6.671.788

LOS CERROS

C

73,54

60,25

82%

2

 
  • 2 $ 424.999.000

$

7.053.925

LA RESERVA

D

84,96

77,28

91%

2

 
  • 3 $ 450.659.000

$

5.831.509

LOS PINOS

C

72,92

60,95

84%

2

 
  • 2 $ 452.043.000

$

7.416.620

LA CIMA

G

92,97

77,97

84%

3

 
  • 3 $ 527.019.000

$

6.759.254

LA CIMA

B

96,43

83,04

86%

3

 
  • 3 $ 531.066.000

$

6.395.303

LOS CERROS

B

97,4

83,86

86%

3

 
  • 3 $ 554.000.000

$

6.606.249

LA CIMA

E

104,73

88,22

84%

3

 
  • 3 $ 593.685.000

$

6.729.596

LA CIMA

A

113,88

97,01

85%

3

 
  • 3 $ 622.112.000

$

6.412.865

LOS PINOS

F

100,31

84,97

85%

3

 
  • 3 $ 623.196.000

$

7.334.306

LOS PINOS

D

108,32

92,46

85%

3

 
  • 3 $ 664.037.000

$

7.181.884

LOS PINOS

B

109,43

92,12

84%

3

 
  • 3 $ 664.037.000

$

7.208.391

LA RESERVA

C

108,83

101,2

93%

3

 
  • 3 $ 719.434.000

$

7.109.032

LA RESERVA

A

120,19

109,83

91%

3

 
  • 3 $ 875.117.000

$

7.967.923

Tabla XX. Comparación entre proyectos según tipo de viviendas ofertadas. Fuente: Los autores.

Cabe señalar que sólo se enfoca en apartamentos de un solo nivel y no tipo dúplex, ya que el objeto del proyecto es la construcción de vivienda de un solo nivel.

Estos proyectos destinan viviendas para familias de máximo cuatro integrantes, teniendo en cuenta el número de habitaciones según tipo de vivienda.

Se estima que el tipo de vivienda ideal para una familia de tres integrantes, valor promedio de familias colombianas, es el Tipo B de La Cima, teniendo en cuenta que el aprovechamiento de área privada es mayor de acorde al precio por metro cuadrado de área privada.

Cabe señalar que sólo se enfoca en apartamentos de un solo nivel y no tipo dúplex,

Figura XX. Vista en planta de apartamento Tipo B del proyecto La Cima. Fuente:

Constructora Colpatria.

Para este avance de proyecto se realiza un análisis de competencia muy superficial con el fin de aterrizar las ideas planteadas en la construcción de vivienda, buscando tipos de vivienda ideales que puedan satisfacer la necesidad del comprador en función de área privadas ofrecidas por la competencia.

Un análisis más eficiente requiere de más datos de los obtenidos por el momento, ya que no sólo se debe enfocar en áreas privadas de vivienda, sino también de dar valores de peso a los valores agregados que se pueden ofrecer y así optimizar los espacios a construir.

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