LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO

El proyecto se localizará en la localidad de Fontibón, barrio Ciudad Hayuelos y

cuenta con las siguientes características de ubicación:

La localidad de Fontibón se encuentra situada en el sector noroccidental de Bogotá;

limita por el norte con la localidad de Engativá, con las Avenidas José Celestino
Mutis y Jorge Eliécer Gaitán en medio; al oriente con las localidades de Puente
Aranda y Teusaquillo, con la Avenida del Congreso Eucarístico en medio; al sur con
la localidad de Kennedy, con el eje del río Fucha en medio; y al occidente con la
ribera del río Bogotá y los Municipios de Funza y Mosquera.

Fontibón tiene una extensión total de 3.328 hectáreas (ha.), de las cuales, 3.053 ha.
se clasifican como suelo urbano y 0 ha. Corresponden al suelo rural, que equivalen
al 91.7 % del total de la superficie de la localidad.

La ubicación del proyecto se encentra en la UPZ 112- Granjas de Techo, se localiza

al suroriente de la localidad; tiene una extensión de 479,57 ha, de las cuales 210,34
ha no se han urbanizado. Esta UPZ limita, por el norte, con la Avenida Ferrocarril
de Occidente; por el oriente, con la Avenida Congreso Eucarístico (carrera 68); por
el sur, con el río Fucha y la calle 13 o Avenida Centenario, y por el occidente, con
la Avenida Longitudinal de Occidente (ALO).

DESCRIPCIÓN GEOGRÁFICA

El proyecto se desarrollará en ciudad Hayuelos, se encuentra ubicada en la

localidad N° 9 de la ciudad de Bogotá D.C., Localidad de Fontibón, UPZ 112,
Granjas de Techo.
 Figura XX. Ubicación de la localidad de Fontibón. Fuente: Alcaldía Mayor de Bogotá.

UBICACIÓN DEL PROYECTO

Figura XX. Ubicación del desarrollo del proyecto. Fuente: Google Maps.

COLOCAR MÁS INFORMACIÓN COMO – INFORMACIÓN DEL ENTORNO: C.C., PARQUES,

SITIOS DE INERÉS, TIPO DE ZONA (INDUSTRIAL, COMERCIAL O RESIDENCIAL) ESTUDIO
DE SUELO SEGÚN LOCALIDAD, ETC…
 CARACTERÍSTICAS SOCIOECONÓMICAS DEL GRUPO OBJETO

En orden con plantear un perfil claro del grupo objeto para que va dirijo el proyecto
se tuvo en cuenta las varias características actuales que podrían tener los
potenciales clientes ara este sector tales como:
TENENCIA DE VIVIENDA
En la localidad de Fontibón se presenta un numero equiparable de personas que
cuentan con vivienda propia como los que viven en arriendo, como se puede
observar en la tabla x, así pues se plantearía que no solo se llegue a familias con
deseo de comprar casa propia sino que además se podría contar con interesados
en finca raíz quienes se beneficiaran con el mercado del sector en lo que a
apartamentos en arriendo respecta.
En adición si se tiene en cuenta el porcentaje de familias con vivienda propia y los
que viven en arriendo, comparado con el resto de localidades se observa que está
en el promedio sin ser el más significativo.

Tabla XX. Distribución porcentual de hogares según tenencia de la vivienda Año 2014-2017.
Fuente: DANE.
 NIVEL SOCIOECONÓMICO
Teniendo en cuenta la ubicación del proyecto y los datos suministrados por el
análisis inmobiliario 2016-2017 de la alcaldía de Bogotá, se establece un grupo
objeto con un nivel socio económico entre el estrato 3 y el 4 los cuales son los que
se presentan con mayor intensidad en el sector, con el fin de mantener el nivel socio
económico general del area.
Como se observa en las ilustraciones x y x, el aumento de predios de estrato 4 en
general en Bogotá ayuda a establecer este nivel socio económico como favorito
para el proyecto por su alta demanda en la actualidad.
Además el crecimiento clase media colombiana ha venido en ascenso en la última
década. Este segmento de la población, se divide en la clase emergente y la clase
consolidada.
El aumento de esta población ha sido rápido y de grandes proporciones, pasando
de conformar un 27.5% de la población en 2012 a alrededor de un 70% en 2016.
Esta población tiene un poder adquisitivo que es un factor fundamental en el ritmo
económico que ha mantenido Colombia en los años recientes.

Figura XX. Uso residencial estrato 3 en Bogotá Fuente: Alcaldia de Bogota

 Figura XX. Uso residencial estrato 4 en Bogotá Fuente: Alcaldia de Bogota

LUGAR DE TRABAJO
Con datos obtenidos del DANE, presentados en la tabla X, se pude ver que en la
localidad de Fontibón un porcentaje importante de ciudadanos trabaja en municipios
cercanos a la capital, por esto, el proyecto que se encuentra sobre una de las vías
principales de la ciudad y que además es un vía de acceso a dichos municipios,
brinda facilidades y atractivo para este tipo de público, ya que reduciría sus tiempos
de desplazamiento diario, al tener su vivienda más cerca de su lugar de trabajo.

Tabla XX. Porcentaje de personas ocupadas que viven en boga y trabajan en otro municipio
Año 2017. Fuente: DANE
 NÚMERO DE PERSONAS PROMEDIO EN LOS HOGARES
Otro aspecto importante en la determinación no solo del tipo de proyecto si no del
tipo de cliente esperado es el número de personas que utilizaría cada apartamento,
en la tabla X se puede observar la variación en el tiempo que ha tenido este factor
donde en Fontibón más específicamente tiene un disminución significativa, lo que
quiere decir que en a actualidad las familias son más pequeñas y por ende las áreas
necesarias para las mismas no deberían ser tan extensas como para que se
desaproveche espacio.
Así se buscaría llegar a un área justa por un precio justo y asequible para este tipo
de familias.

Tabla XX. Número de personas promedio por hogar Año 2014-2017. Fuente: DANE.
 ANÁLISIS DE LA OFERTA

INFORMACIÓN DE LA ZONA DE PROYECTO

Dado a que la zona donde se desarrollará el proyecto está urbanizándose, la oferta
es alta, ya que esta zona se esta valorizando por la gran presencia comercial e
industrial que se ha estado presentando y se ha apostado por la construcción de
infraestructura residencial.
El censo realizado en el 2018 por la Unidad Administrativa Especial de Catastro
Distrital (UAECD), de los nuevos siete millones de metros cuadrados de área
construida, los correspondientes a la localidad de Fontibón fueron 338.036,68 m 2,
es decir el 4,8%; y de los dos millones de metros cuadrados demolidos, los
correspondientes a la localidad de Fontibón 68.893 m 2, es decir el 3,1%. Es una
localidad donde se ha impulsado la construcción de vivienda y hace que estas cifras
continúen en alza.
La Felicidad es una zona donde se ha estado desarrollando un proyecto residencial
para VIS y no VIS y se estima que sean en total 17.000 viviendas construidas.
Según la Secretaría Distrital del Hábitat, en sus datos abiertos de oferta de vivienda
nueva disponible en Bogotá en estado de preventa, construcción o terminada, para
el barrio La Felicidad, estos son los proyectos vigentes:
CÓD. PROY PROYECTO DIRECCIÓN ESTRATO BARRIO VIVIENDA LOCALIDAD
56157 La Felicidad - La Reserva Cr. 72 # 21 - 11 4 La Felicidad NO VIS Fontibón
56158 La Felicidad - Los Pinos Cr. 72 # 21 - 11 4 La Felicidad NO VIS Fontibón
56159 La Felicidad - Los Cerros Cr. 72 # 21 - 11 4 La Felicidad NO VIS Fontibón
56160 La Felicidad - La Cima Cr. 72 # 21 - 11 4 La Felicidad NO VIS Fontibón

Tabla XX. Proyectos con viviendas disponibles para el barrio La Felicidad. Fuente:
Secretaría Distrital del Hábitat.

Puesto que el objetivo del proyecto es la construcción de un conjunto residencial

multifamiliar no VIS, el competidor directo que desarrolla este tipo de proyectos en
esta zona es CONSTRUCTORA COLPATRIA S.A. con su megaproyecto
denominado: La Felicidad Ciudad + Viva, donde se han estado ejecutando varios
proyectos como Los Pinos, La Reserva, La Cima y Los Cerros, donde ya están
ejecutando ventas de apartamentos.
 Figura XX. Ubicación barrio La Felicidad con algunos proyectos existentes. Fuente: Comprando
Vivienda.

La gran apuesta de estos proyectos son los espacios de zonas verdes, ciclorrutas,
acceso a vías principales como lo son la Av. Centenario, Av. Boyacá, Av. Ciudad de
Cali, Av. Agoberto Mejía y la Av. Ferrocarril. Así mismo ofrecer ventajas como
cercanía al Centro Comercial Multiplaza y posteriormente al Centro Comercial El
Edén, una vez termine de ser construida, cercanía a instituciones educativas como
colegios y universidades y también una oportunidad para comprar ya que la
valorización en esta zona está en alza.
INFORMACIÓN DE LA COMPETENCIA
Se realiza un pequeño estudio a la competencia directa, CONSTRUCTORA
COLPATRIA S.A., identificando el valor por metro cuadrado de vivienda según los
proyectos ejecutados por esta constructora, así mismo se identifican factores
“amenities”, valores agregados, ofrecidos por cada proyecto.
 Figura XX. Proyectos de La Felicidad ejecutados por Constructora Colpatria. Fuente:
Constructora Colpatria.

AMENITIES
LOBBY - ESPERA RUTAS X X X X
PISCINA - ADULTOS Y NIÑOS X X X X
ZONA DE JUEGOS X X X X
GIMNASIO X X X X
SALÓN SOCIAL X X X X
SALÓN INFANTIL X X X
SAUNA Y TURCO X X X
PARQUE INFANTIL X X X
SENDEROS X X
TERRAZA DE AERÓBICOS X X X
TERRAZAS BBQ X X X X
TEATRINO X X X
ESPACIOS PARA YOGA X X
BLAZE LOUNGE - FOGATA X X X
BUSINESS CENTER X
TERRAZA SKY X X
SALA MULTIMEDIA X
PARQUE MASCOTAS X
TRICIRUTA X
SALA DE JUNTAS X
PLAZOLETA X
Tabla XX. Amenities – Valores agregados ofrecidos por cada proyecto. Fuente: Los
autores.

Se realiza un análisis en cada proyecto de vivienda según su tipo, teniendo en

cuenta factores relacionados en la siguiente tabla.
 AP - ÁREA
AC - ÁREA % AP PRECIO m2
PROYECTO TIPO PRIVADA ALCOBAS BAÑOS PRECIO
CONSTRUIDA (m2) SOBRE AC PRIVADO
(m2)
LA CIMA D 58,73 52,37 89% 1 2 $ 328.744.000 $ 6.277.334
LOS PINOS E 56,09 46,87 84% 1 2 $ 351.563.000 $ 7.500.811
LA CIMA C 69,6 58,25 84% 2 2 $ 395.067.000 $ 6.782.266
LA CIMA F 71,12 60,47 85% 2 2 $ 403.443.000 $ 6.671.788
LOS CERROS C 73,54 60,25 82% 2 2 $ 424.999.000 $ 7.053.925
LA RESERVA D 84,96 77,28 91% 2 3 $ 450.659.000 $ 5.831.509
LOS PINOS C 72,92 60,95 84% 2 2 $ 452.043.000 $ 7.416.620
LA CIMA G 92,97 77,97 84% 3 3 $ 527.019.000 $ 6.759.254
LA CIMA B 96,43 83,04 86% 3 3 $ 531.066.000 $ 6.395.303
LOS CERROS B 97,4 83,86 86% 3 3 $ 554.000.000 $ 6.606.249
LA CIMA E 104,73 88,22 84% 3 3 $ 593.685.000 $ 6.729.596
LA CIMA A 113,88 97,01 85% 3 3 $ 622.112.000 $ 6.412.865
LOS PINOS F 100,31 84,97 85% 3 3 $ 623.196.000 $ 7.334.306
LOS PINOS D 108,32 92,46 85% 3 3 $ 664.037.000 $ 7.181.884
LOS PINOS B 109,43 92,12 84% 3 3 $ 664.037.000 $ 7.208.391
LA RESERVA C 108,83 101,2 93% 3 3 $ 719.434.000 $ 7.109.032
LA RESERVA A 120,19 109,83 91% 3 3 $ 875.117.000 $ 7.967.923

Tabla XX. Comparación entre proyectos según tipo de viviendas ofertadas. Fuente: Los autores.
Cabe señalar que sólo se enfoca en apartamentos de un solo nivel y no tipo
dúplex, ya que el objeto del proyecto es la construcción de vivienda de un solo
nivel.

Estos proyectos destinan viviendas para familias de máximo cuatro

integrantes, teniendo en cuenta el número de habitaciones según tipo de
vivienda.

Se estima que el tipo de vivienda ideal para una familia de tres integrantes,
valor promedio de familias colombianas, es el Tipo B de La Cima, teniendo en
cuenta que el aprovechamiento de área privada es mayor de acorde al precio
por metro cuadrado de área privada.

Figura XX. Vista en planta de apartamento Tipo B del proyecto La Cima. Fuente:
Constructora Colpatria.

Para este avance de proyecto se realiza un análisis de competencia muy

superficial con el fin de aterrizar las ideas planteadas en la construcción de
vivienda, buscando tipos de vivienda ideales que puedan satisfacer la
necesidad del comprador en función de área privadas ofrecidas por la
competencia.

Un análisis más eficiente requiere de más datos de los obtenidos por el

momento, ya que no sólo se debe enfocar en áreas privadas de vivienda, sino
también de dar valores de peso a los valores agregados que se pueden ofrecer
y así optimizar los espacios a construir.
 BIBILIOGRAFÍA

https://www.catastrobogota.gov.co/sites/default/files/Presentaci%C3%B3n_C
ENSO_9%20Febrero%20FINAL%20comprimida_0.pdf
https://www.datos.gov.co/Vivienda-Ciudad-y-Territorio/Oferta-de-vivienda-
nueva-disponible-en-Bogot-/pk4g-5xyt/data
http://felicidadciudadviva.com/
https://www.constructoracolpatria.com/proyectos/vivienda/los-pinos-la-
felicidad/467
https://www.constructoracolpatria.com/proyectos/vivienda/la-reserva-la-
felicidad/468
https://www.constructoracolpatria.com/proyectos/vivienda/la-cima-la-
felicidad/465
https://www.constructoracolpatria.com/proyectos/vivienda/los-cerros-la-
felicidad/466
https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/co/Documents/finance/Real%
20Estate7%20-%20RAF%20(002).pdf
https://www.dane.gov.co/files/investigaciones/multi/Boletin_EM_2017.pdf
http://www.finanzaspersonales.co/trabajo-y-educacion/articulo/cuanto-ganan-
promedio-colombianos/48375