TABOADA señala:

La causa es un elemento que conlleva un doble aspecto: un

aspecto objetivo que es idéntico al que le dan a la causa las teorías
objetivas italianas, y un aspecto netamente subjetivo que permite
incorporar los motivos ilícitos a la causa, de tal manera que se
pueda establecer que un contrato con causa objetiva, pueda ser
nulo por tener una causa ilícita (...) la causal de nulidad por fin
ilícito, contemplada en el artículo 219º, deberá entenderse como
de aquel negocio jurídico cuya causa, en su aspecto subjetivo sea
ilícita, por contravenir las normas que interesan al orden público o
a las buenas costumbres. Se trata, pues, de una causal de nulidad
por ausencia del Requisito de la Licitud, aplicable al Fin, que
constituye uno de los elementos del acto jurídico, según nuestro
Código Civil.(p.75)

CAS. N° 3098-2011-LIMA. Nulidad de Acto Jurídico. Lima, treinta de julio del

año dos mil doce.

3.1. MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por
Héctor Alejandro Regalado Villegas contra la sentencia de vista de fecha ocho de
marzo del año dos mil once dictada por la Sexta Sala Civil de la Corte Superior de
Justicia de Lima que confirma la apelada que declaró fundada la demanda de
Nulidad de Acto Jurídico promovida por Alicia Antonia Ramírez Cruz.

3.2. HECHOS MATERIA DE LITIS:

La presente Litis ha sido promovida por Alicia Antonia Ramírez Cruz a fin de que
se declare la Nulidad de la escritura pública de Compraventa de fecha seis de abril
del año dos mil otorgada por la Constructora Odeón Sociedad Anónima a favor de
Héctor Alejandro Regalado Villegas y cónyuge Carmen Yvonne Mejía de Regalado
respecto al inmueble ubicado en la avenida Del Aire números 559- 561 del distrito
de La Victoria por la causal de finalidad ilícita y mala fe y accesoriamente la
cancelación de la inscripción registral alegando que mediante Contrato de
Compraventa de fecha dos de noviembre del año mil novecientos setenta y tres su
difunto padre Rodrigo Enrique Ramírez López adquirió el bien de la Constructora
Odeón Sociedad Anónima cuyo precio fue de setecientos cincuenta mil nuevos
soles pagados del siguiente modo de cincuenta mil nuevos soles de inicial y el
saldo en doscientos cuarenta letras de ocho mil setecientos cincuenta nuevos
soles cada una de las cuales se cancelaron noventa y cuatro y las siguientes se
devolvieron a la empresa Constructora como consecuencia de la comunicación
remitida por está, informando el incremento del valor del bien acordando con fecha
cuatro de marzo del año mil novecientos ochenta y dos la refinanciación del
inmueble en la forma allí pactada (quinientos mil nuevos soles al contado a la firma
del contrato y el saldo en diez armadas — letras de cambio mensuales que fueron
pagadas en su oportunidad) ingresando dicho contrato a la Notaría Felipe De
Osma Elías quedando pendiente el trámite de escrituración hasta la fecha
otorgando la constructora demandada la escritura de compraventa materia de
demanda a favor de los codemandados Héctor Alejandro Regalado Villegas y
Carmen Yvonne Mejía de Regalado sobre el mismo bien por el precio de trece mil
seiscientos dólares americanos.

3.3. CONSIDERANDOS PERTINENTES DE SER USADO AL CASO EN

ESTUDIO (LINDA ACOSTA YPARRAGUIRRE)

 DECIMO PRIMERO: Que, en el presente caso, habiéndose demostrado que

la empresa demandada ha otorgado en compraventa un bien inmueble que
era ajeno pues a la fecha de dicho negocio el inmueble ubicado en la
avenida Del Aire números 559 - 561del distrito de La Victoria ya había sido
transferido a Rodrigo Enrique Ramírez López y Carmen Rosa Cruz Morí de
Ramírez además de que los compradores al momento de la venta conocían
de la inexactitud de los datos que aparecen en la Partida Registral número
43261185 o cuando menos estaban en condición razonable de no
desconocerlos resulta manifiesto que dicha compraventa está viciada de
nulidad absoluta pues la causa o finalidad del negocio jurídico materia de la
demanda deviene en ilícita al haberse demostrado que el acto jurídico
estaba orientado a obtener indebidamente la propiedad de un bien inmueble
totalmente ajeno.
 DECIMO SEGUNDO: ….los demandados compradores Héctor Alejandro
Regalado Villegas y cónyuge Carmen Yvonne Mejía de Regalado no han
actuado con la diligencia mínima exigible al comprador de bienes inmuebles
pues al momento de la venta no verificaron internamente las características
del inmueble ni el estado físico del mismo; d)a la fecha de la presunta
adquisición los demandados compradores tampoco han verificado quién o
quienes detentaban la posesión del bien materia de adquisición; y, e) el
precio de venta fijado en trece mil dólares americanos es ínfimo y no resulta
proporcional al valor real del inmueble constituido por un Chalet de
doscientos trece punto cuarenta y ocho metros cuadrados construido en dos
plantas….
 DECIMO TERCERO: ….los adquirentes Héctor Alejandro Regalado
Villegas y cónyuge Carmen Yvonne Mejía de Regalado conocían la
inexactitud del registro o cuando menos estaban en condición razonable de
no desconocerla pues con un mínimo de diligencia tales compradores
hubieran podido constatar que el bien que pretendían adquirir estaba siendo
poseído por terceros con título de propietarios, por tanto queda claro que en
el presente caso se ha desvirtuado la buena fe de los adquirentes; máxime,
si se tiene en cuenta que debido a la importancia económica de los bienes
inmuebles y los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios la
diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el
estado actual del bien que adquiere y principalmente quién o quiénes
detentan la posesión del mismo pues en aplicación de lo que dispone el
artículo 912 del Código Civil al poseedor de un bien se le reputa propietario
mientras no se demuestre lo contrario….

FORMA PRESCRITA

DOCTRINA

Un acto jurídico requiere de una serie de requisitos para ser considerado válido
y surtir efectos. Uno de estos requisitos es que el acto debe ser celebrado en
la forma que la ley disponga para cada caso. Siendo así, existen actos jurídicos
que por disposición legal requieren de una formalidad determinada y existen
otros actos cuya celebración no requiere de mayor formalidad.

Así por ejemplo, una donación de bien inmueble requiere ser celebrada por
escritura pública, en tanto que un contrato de arrendamiento no requiere de
mayor formalidad, pudiendo celebrarse hasta en forma verbal.

JURISPRUDENCIA

SEGUNDO: Que al respecto el Artículo 219 del Código Civil precisa las
causales de nulidad del acto jurídico, entre ellas la contenida en su Numeral 6,
esto es, cuando no revista la forma prescrita bajo sanción de nulidad, precepto
que describe la inobservancia de una formalidad consustancial del acto jurídico,
sin la cual, la ley sanciona su nulidad.

TERCERO: Que conforme a la naturaleza del acto jurídico de compra venta, el

otorgamiento de una escritura pública no constituye un requisito de este, y si
bien es pasible de ser exigida, sin embargo sólo se erige como una garantía de
comprobación de la realidad del acto; que similar situación acontece con la fe
de entrega de bienes que efectúa el Notario Público, ello cuando así lo requiere
la naturaleza del acto jurídico formalizado, la que únicamente expresa el
testimonio sobre la veracidad de dicha traslación de dominio.

CAS. Nº 2640-2003 – AREQUIPA - SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL

Y SOCIAL

4. SOBRE LA CAUSAL DE NULIDAD VIRTUAL POR IR EN CONTRA DE

LAS NORMAS QUE INTERESAN AL ORDEN PÚBLICO Y LAS BUENAS
COSTUMBRES:

DOCTRINA

Cuando se desprenden del contenido del acto jurídico, pero no están

establecidos de manera textual en el código sustantivo, debido a que vulneran
a las normas imperativa, el orden público o las buenas costumbres (Taboada,
2002, p. 86)

CAS. Nº 3797-2013 LIMA NORTE

Orlando Alencar Souza representado por Aricela Nolorbe Rodríguez solicita se

declare la nulidad del acto jurídico contenido en la Escritura Pública de
Compraventa de fecha ocho de marzo de dos mil cuatro celebrado entre Gene
Marlon Flores Ríos y Lidia Luz Cauper de Flores a favor de Mario Alencar Souza
y Guillermo Alencar Souza y la cancelación de la inscripción en el Asiento
número C00002 del Registro de Propiedad Inmueble de la Partida número
41251115 por las causales previstas en el artículo 219 incisos 1, 4, 7 y 8 del
Código Civil; indica que el diecisiete de agosto de mil novecientos ochenta y
uno suscribió con los demandados Gene Marlon Flores Ríos y Lidia Luz Cauper
de Flores la minuta de compraventa del inmueble ubicado en la Calle Chinchón
número 944 Local número 122 del “Edifi cio Galería de San Isidro” Distrito de
San Isidro habiendo cancelado el precio en su integridad; refi ere que el
precitado inmueble había sido adquirido por los demandados de su anterior
propietaria Urbanizadora Jardín Sociedad Anónima compraventa cuya
inscripción no fue regularizada en los Registros Públicos y en vista que los
vendedores no cumplían con su compromiso de regularizar y formalizar la
transferencia e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble interpuso
demanda de otorgamiento de Escritura Pública ante el Primer Juzgado del
Módulo Básico de Justicia de Los Olivos el cual otorgó la correspondiente
Escritura Pública sin embargo al presentar los partes para su inscripción el título
fue observado porque los vendedores la habían previamente inscrito a su
nombre en el Asiento número C00001 de la Partida Electrónica número
41251115 con fecha dos de febrero de dos mil cuatro transfi riendo a su vez el
sesenta y seis punto sesenta y seis por ciento (66.66%) del inmueble a favor
de los demandados Mario y Guillermo Alencar Souza por Escritura Pública de
Compraventa de fecha ocho de marzo de dos mil cuatro inscrita el diecinueve
de marzo de dos mil cuatro en el Asiento número C00002 de la referida Partida
Electrónica; agrega que el verdadero propietario del inmueble no ha intervenido
en la compraventa materia de litis y no ha prestado su consentimiento y
autorización por ende la trasferencia de un bien ajeno convierte al objeto de
compraventa en jurídicamente imposible al no poder venderse el mismo por no
ser el dueño; ampara la demanda en lo dispuesto por los artículos II, VI VII, 129
inciso 1, 4, 7 y 8 del Código Civil.

CONSIDERANDO APLICABLE AL CASO EN ESTUDIO

Acorde a lo previsto por el artículo 949 del Código Civil la sola obligación de
enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de éste salvo
disposición legal diferente o pacto en contrario no siendo la inscripción en los
Registros Públicos constitutiva de derechos en tal sentido en el presente caso
el demandante a través del contrato de compraventa del bien materia de litis
celebrado el diecisiete de agosto de mil novecientos ochenta y uno suscrito con
los demandados Lidia Luz Cauper de Flores y Gene Marlon Flores Ríos
adquirió la propiedad del bien independientemente que no haya inscrito dicha
transferencia en los Registros Públicos por ende al ser el nuevo propietario
tiene el poder jurídico de usar, disfrutar, disponer y reivindicar el bien de
conformidad a lo dispuesto por el artículo 923 del Código Civil no pudiendo por
tal motivo los demandados Lidia Luz Cauper de Flores y Gene Marlon Flores
Ríos transferir un bien que ya no se encontraba dentro de su esfera patrimonial
(bien ajeno) por tanto dicho acto jurídico adolece de nulidad por contravenir las
leyes que interesan el orden público y a las buenas costumbres.
 LIZXARDO TABOADA COMENTARIOS AL CODIGO CIVIL Causales de
nulidad del acto jurídico
 Northcote, C. (15 de Mayo 2015) La invalidez del acto jurídico.
Actualidad Empresarial. Primera, (326), p. VIII-4.
 Taboada, L. (2002). Nulidad del Acto Jurídico. Lima: Grijley.