CURSO:

PROYECTOS DE INGENIERIA

DOCENTE:

ING. RODOLFO CARDENAS

ALUMNO:

MELGAR TUEROZ CRISTIAN

En un mundo competitivo y con constantes cambios, se hace cada vez más difícil para
un sector de la población el conseguir empleo, esto aumenta la tasa desempleo.

Además genera que las personas empleadas se conformen con el bajo sueldo que se les
ofrece, a pesar de saber que no cubrirá sus gastos y deudas pendientes, por ende
tendrán que buscar otro trabajo y/o trabajar más.

Todo se debe a que seguimos en el sistema antiguo, antes de la era Industrial, donde el
ser empleado eran muy rentable debido a la baja inflación.

Por ello, hoy en día les enseñaré uno de los muchos negocios con que emprenderemos y
obtendremos nuestra libertad financiera.

Mi plan será dirigido al sector inmobiliario en la ciudad de Ica, Ya que en los últimos 7
años ha tenido un gran crecimiento. Esta vez me enfocaré en la compra de inmuebles
para el alquiler, financiadas por el banco mediante un crédito hipotecario.
 Evaluar el sub-mercado inmobiliario, que gira alrededor de la ciudad universitaria,
para hallar un inmueble que me produzca un flujo de efectivo positivo.

 Calcular la valuación de la propiedad mediante su flujo de efectivos.

 Calcular el periodo de retorno de la inversión y las ganancias futuras.

LA UNICA

La ciudad universitaria UNICA desde años atrás ha sido un punto muy atractivo para el
comercio y sobre todo para el alquiler de cuartos a los estudiantes, esto crea una alta
demanda a excepción en los meses de vacaciones y cuando se producen tomas de
local donde se produce bajas considerables.

LA REGION ICA

Ica como región ha crecido su PBI, lo cual es un indicador muy bueno al igual que la tasa
de empleo. Esto genera que los provincianos de los diferentes departamentos de la sierra
migren a la ciudad para trabajar y/o estudiar.
CREDITO HIPOTECARIO

El crecimiento del mercado inmobiliario y las mayores inversiones en el país, hacen que las
tasas de interés de crédito hipotecario bajen en los bancos. Pero ojo, esto dependerá de
la negociación y del bajo riesgo que se presenta al prestamista que es el banco. En este
caso conseguimos por este negocio una tasa anual del 10%.

Las entidades financieras en los modelos de crédito hipotecario nos financia un 90% de la
propiedad, por ende el 10% tendré que cubrirlo yo mismo o a través de otros métodos de
financiamiento personal.
ALQUILER DE CUARTOS

Estará determinado por del tamaño del cuarto, la oferta y demanda; normalmente las
habitaciones están variando entre 120 - 180 soles para un estudiante, que comprenden
espacios para su cama, mesa y para guardar sus cosas; esto varía de 7 a 10 metros.

Además los primeros pisos se alquilan como departamentos y/o se colocan pequeños
negocios comerciales.

PRECIOS DE VENTA QUE OFRECEN LOS DUEÑOS

De acuerdo al análisis de una propiedad con la información suficiente y verídica, se

calculara su valor actual en función a su flujo de efectivo, siendo esta mi oferta.

A veces la oferta no coincide con el del dueño, pero es la mejor forma de evaluar y
aprovechar una buena oportunidad de negocio.
Estos son algunos principios sobre invertir en propiedades que debemos aclarar de
inmediato:

 El precio de venta anunciado es irrelevante

 Tú determinas el valor de la propiedad lo cual se convierte en tu oferta.
 Cuando hay múltiples unidades el valor de la propiedad se basa en el flujo de efectivo
actual de la propiedad.

VERIFICA EL INGRESO DE LA PROPIEDAD

La vivienda tentativa a comprar es de 3 niveles, con 8 habitaciones en los 2 niveles

superiores y en el primer piso un departamento más un espacio para un negocio como
restaurante.

Los alquileres de cada habitación se cotizan en S/.150 soles y el primer piso por S/.1 200
soles. Por ende resulta lo siguiente:

16 habitaciones X S/. 150 = S/. 2 400

1 piso X S/. 1200 = S/. 1 200

Renta bruta esperada = S/. 3 600 MENSUALES

INGRESO

Nuestra Proyeccion

Renta Bruta Esperada S/. 43 200

Menos: Vacantes 10% S/. 4 320
Ingreso por Renta Neta S/. 38 880
Mas Otros Ingresos -
Ingreso Total S/. 38 880
VERIFICA LOS GASTOS

GASTOS
Nuestra Proyección
Reparaciones y mantenimiento S/. 350
Servicios S/. 1,320
Impuesto sobre la propiedad S/. 300
Reserva para Reemplazo S/. 500
Gastos Totales S/. 2,470

DETERMINA EL INGRESO OPERATIVO NETO

INGRESO OPERATIVO NETO

Nuestra Proyeccion
Ingreso Total S/. 38 880
(Menos ) Gasto Total S/. 2 470
Ingreso Operativo Neto S/. 36 410

ENCUENTRA LA TASA DE CAPITALIZACIÓN Y VALUACIÓN

La tasa de capitalización es el ingreso operativo neto dividido entre el precio de compra

de la vivienda.

Valor de la propiedad y precio de oferta = 36 410 / 0.161 = S/. 226 149.10

Por tanto mi precio de oferta es de: S/. 226 200.00

CALCULA EL PAGO DEL PRÉSTAMO Y TU RENDIMIENTO SOBRE LA INVERSIÓN

CUOTAS MENSUALES A PAGAR

Nuestra Proyeccion
Precio de la propiedad S/. 226 200
Cuota Inicial 10% S/. 22 620
Monto a financiar S/. 203 580
Tasa de Interes Anual 10%
Tiempo de financiamiento 120 meses
Cuotas Mensuales S/. 2 679.60

CUOTAS MENSUALES A COBRAR: 36410/12 = S/. 3 034.20

Flujo de Efectivo (positivo) = 3 034.20 – 2 679.60 = S/. 354.60

Hallamos la rentabilidad sobre lo invertido:

Rentabilidad = 354.60/22 620 x 100% = 1.56 % ¿es bueno o malo?

Calculamos el periodo de recuperación del capital Invertido

PRC = 22 620 / 354.60 = 64 meses equivalente a (5 años más 4 meses)

Que sucede en los 10 años que cancelo mi deuda:

Obtendré dos tipos de ganancia:

 Ganancias de flujo de efectivo

 Ganancias de capital o plusvalía.

Hasta los 10 años tendré ingresos netos de: 354.60 x 56 meses = S/. 19 857. 60

Luego mi flujo de efectivo neto mensual será de: S/. 3 034 (S/. 36 408 soles anual)
 El flujo de efectivo de la propiedad es de S/. 354.60 mensuales, lo cual nos da una
rentabilidad de 1.56% sobre la inversión de S/. 22 620; lo cual personalmente me
parece muy bajo, esto debido a la sobre ofertas en el mercado, pero de todos
modos es muy atractivo para otras personas que recuperaran su inversión después
de 5 años, es decir una inversión a largo plazo.
 Se aplicado la tasación por flujo de efectivo, permitiendo valorar la propiedad desde
el punto de vista de un inversionista a diferencia de la tasaciones relativas que la
gran mayoría hace en el mercado, y solo esperan obtener ganancias de capital, en
donde uno no lleva el control.
Se ha demostrado, que con una matemática básica y sencilla se pueden evaluar
viviendas con fines de inversión.

 Se recomienda que antes de adquirir una propiedad, se dé el tiempo suficiente para

conocer el mercado; ya que en el mundo de las inversiones es más importante el
mercado que la propiedad, Así que preferimos invertir el tiempo primero y luego el
dinero.
 Para analizar la propiedad, se pide al dueño toda la información necesaria sobre los
alquileres de por lo menos los 12 anteriores meses; además de hacer una inspección
visual de toda la propiedad y detectar defectos estructurales, arquitectónicos que
influirán en el precio. Y no olvidar el tema legal atreves de su copia literal de la
propiedad (que este saneada).
 Se recomienda ampliar nuestra visión en el mundo de bienes raíces, como el pensar
en grandes edificios de alquiler, que cuestan millones de soles, pero pueden llegar a
ser menos riesgosas y muy rentables, les dejo como tema de investigación.