Anda di halaman 1dari 13

Equity Valuation

6 November 2013
Target Harga
Pembangunan Jaya Ancol, Tbk Terendah Tertinggi
Laporan Utama 1.340 1.500
Pariwisata dan Properti
Property

Kinerja Saham
IHSG PJAA
5,500 2000
1800
5,000 1600
1400
4,500 1200
1000
4,000 800
600
3,500 400
IHSG PJAA
Ekspansi dan Inovasi Untuk Mendukung Pertumbuhan
200
3,000 0

Sumber: Bloomberg

Informasi Saham IDR

Kode Saham PJAA


Harga saham per 4 November 2013 1.050
Harga Tertinggi 52 minggu terakhir 1.770
Harga Terendah 52 minggu terakhir 740
Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 minggu
2.832
(miliar)
Kapitalisasi Pasar Terendah 52 minggu
1.184
(miliar)

Market Value Added & Market Risk


MVA Market Risk
1 700
0.9 600
0.8
500
0.7
0.6 400

0.5 300
0.4 200
0.3
100
0.2
0.1 0

0 -100
December-11 December-12 June-13

Market Value Added Market risk

Sumber: Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing


Sejarah Ancol dimulai tahun 1967 saat Binaria dan Pantai Ancol dibuka
Pemegang Saham (%) untuk umum. Tahun 1973, hotel pertama di kawasan Ancol, yaitu Putri
Pemerintah DKI Jakarta 72,00 Duyung Ancol, diresmikan oleh Gubernur DKI Jakarta H. Ali Sadikin. Di
PT Pembangunan Jaya 18,01 tahun 1974, Gelanggang Samudera (Ocean Dream Samudra) dan
Publik (masing-masing dibawah 5%
9,99 Gelanggang Renang (Atlantis Water Adventure), mulai beroperasi. Di
kepemilikan)
1985, taman bermain terbesar di Indonesia Dunia Fantasi (DuFan)
dibuka. Di awal pembangunan, PT Pembangunan Jaya (JAYA) ditunjuk
oleh Pemerintah DKI Jakarta untuk mengembangkan kawasan Ancol.
JAYA berganti nama menjadi PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (PJAA)
saat go public di tahun 2004. Selain fasilitas-fasilitas diatas, Ancol juga
memiliki pusat seni dan kerajinan, klub olahraga eksekutif, kawasan
Kontak :
kuliner, dan area serbaguna (Eco Park). Untuk menarik wisatawan, PJAA
Equity & Index Valuation Division berencana membangun area indoor theme park di DuFan. PJAA juga
Phone : (6221) 7278 2380 masuk ke bisnis property dengan membangun berbagai perumahan
info-equityindexvaluation@pefindo.co.id
seperti De’Cove, Townhouse Puri Marina, and The Green. Mereka juga
“Pernyataan disclaimer pada halaman akhir membangun apartemen yaitu Northland Ancol Residence. Dengan
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari fasilitas yang terintegrasi, ekspansi dan inovasi, kami percaya Ancol tetap
dokumen ini” menjadi tujuan wisata utama di Jakarta di masa yang akan datang.
www.pefindo.com

Halaman ke 1 dari 13 halaman


Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

PARAMETER INVESTASI
Kemampuan Menarik Kunjungan Wisatawan
Dengan estimasi populasi yang mencapai 245 juta di tahun 2013, industri
pariwisata dipastikan akan tetap tumbuh. Ditambah lagi dengan
peningkatan pendapatan per kapita hingga melebihi USD3.500 di tahun
2013, menciptakan permintaan untuk berpariwisata bagi orang-orang
Indonesia. Selain itu, kedatangan turis manca negara yang mencapai 5,6
juta di Januari – Agustus 2013, atau naik 8,28% year-on-year (YoY). PJAA
mengambil kesempatan ini dengan strategi harga dasar dan inovasi melalui
pembuatan sistem komputerisasi tiket masuk, yang membuat jumlah
wisatawan yang masuk melalui gerbang utama naik hingga 7,3 juta di
1H13.
Ekspansi di Beberapa Lini Bisnis
Di bisnis properti, PJAA berencana berekspansi dengan membangun
apartemen dan hotel, yaitu North Land Apartment dan Ancol Courtyard
Marriot Hotel. Jalan tol dan pembangunan Kawasan Ekonomi Khusus
Marunda juga ada di rencana ekspansi PJAA. PJAA juga telah
menyelesaikan pembangunan Music Stadium dan Ecovention. Kami percaya
PJAA telah memperoleh pendapatan dari pembangunan gedung tersebut,
karena beberapa konser musik telah dilaksanakan di Music Stadium di
tahun 2012, serta pembangunan Ecovention telah meningkatkan
pendapatan dari makanan dan minuman secara signifikan sebesar 48,8%
YoY di tahun 2012 dan terus naik 30,6% YoY di 1H13.

Kondisi Keuangan yang Tetap Aman Setelah Memperoleh Pinjaman


Baru
PJAA menarik Rp70 miliar pinjaman dari total Rp200 miliar fasilitas
pinjaman baru di Maret 2013. PJAA juga menerbitkan dua tipe obligasi
senilai total Rp300 miliar untuk mendanai rencana ekspansinya. Hal ini
mengakibatkan rasio interest bearing debt to equity (DER) menjadi 42,8%
di 1H13, lebih tinggi secara signifikan dari tahun 2011 yang hanya
mencapai 14,4%. Namun, kami tetap melihat bahwa peningkatan utang ini
tidak membahayakan kondisi keuangan PJAA, dibuktikan dengan rasio total
kewajiban terhadap ekuitas nya yang hanya mencapai 88,8% di 1H13,
lebih rendah dari batas 200% yang ditetapkan di covenant.

Prospek Usaha
Meskipun kami memprediksi pertumbuhan ekonomi Indonesia akan
melambat menjadi 5,9% YoY, kami percaya bahwa industri pariwisata tetap
akan kuat. Prediksi kami didasarkan pada pertumbuhan turis mancanegara
yang mencapai 8,28% YoY di delapan bulan pertama tahun ini dan
pertumbuhan pendapatan per kapita penduduk Indonesia. Peluang ini,
ditambah dengan ekspansi dan inovasi yang dilakukan akan membuat
Ancol tetap menjadi tujuan wisata utama di Jakarta. Di sektor properti,
rencana PJAA untuk membangun hotel dan apartemen sudah tepat
mengingat tingkat permintaan dari jenis ini tetap tinggi di Jakarta. Selain
itu, investasi di pembangunan jalan tol dan Kawasan Ekonomi Ekslusif
Marunda membuat kami percaya bahwa pendapatan PJAA dapat tumbuh
10% CAGR di tahun 2012 – 2017.

Tabel 1 : Ringkasan Kinerja


2010 2011 2012 2013P 2014P
Pendapatan [Rp miliar] 922 933 1.054 1.084 1.178
Laba sebelum pajak [Rp
miliar]
187 209 239 243 265
Laba bersih [Rp miliar] 142 162 178 183 199
EPS [Rp] 89 101 111 114 125
Pertumbuhan EPS [%] 3,2 14,2 10,0 13,1 8,9
P/E [x] 9,5 9,9 6,6 9,2* 8,4*
P/BV [x] 1,0 1,4 0,9 1,2* 1,0*
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
*) Berdasarkan harga saham PJAA tanggal 4 November 2013 – Rp 1.050/saham
“Pernyataan disclaimer pada
halaman akhir merupakan
bagian tak terpisahkan dari
dokumen ini”
www.pefindo.com

6 November 2013 Halaman ke 2 dari 13 halaman


Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

GROWTH-VALUE MAP

Growth-Value Map memberikan gambaran akan ekspektasi pasar untuk


perusahaan-perusahaan yang tercatat di BEI. Metrik Current Performance (“CP”),
sumbu horisontal, adalah bagian dari nilai pasar saham saat ini yang dapat
dihubungkan dengan nilai perpetuitas dari kinerja profitabilitas perusahaan.
Metrik Growth Expectations (“GE”), sumbu vertikal, merupakan perbedaan antara
nilai pasar saham saat ini dengan nilai current performance. Kedua metrik
tersebut dinormalisasikan dengan nilai buku perusahaan.

Growth-Value Map membagi perusahaan-perusahaan ke dalam empat klaster,


yaitu:

 Excellent Value Managers (Q-1)


Pasar memiliki ekspektasi terhadap perusahaan-perusahaan di Q-1
melebihi benchmark mereka dalam hal profitabilitas dan pertumbuhan.

 Expectation Builders (Q-2)


Pasar memiliki ekspektasi yang relatif rendah terhadap profitabilitas
perusahaan-perusahaan di Q-2 dalam jangka pendek, tetapi memiliki
ekspektasi pertumbuhan yang melebihi benchmark.

 Traditionalists (Q-3)
Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap pertumbuhan
perusahaan-perusahaan di Q-3, walaupun mereka menunjukkan
profitabilitas yang baik dalam jangka pendek.

 Asset-Loaded Value Managers (Q-4)


Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap profitabilitas dan
pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-4.

Gambar 1: Growth-Value Map


(PJAA, Restoran, Hotel dan Sektor Pariwisata)

6
Q-2 Q-1
5

4
Growth Expectations

3 FAST

2 BUVA
PGLI
1

0 MAMI
PUDP PSAB
-1 PJAA PANR

Q-4 Q-3
-2
0 1 2 3 4

Current Performance (CP)

Sumber :Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

PJAA saat ini berada di klaster Traditionalist (Q-3). Kinerja Perusahaan saat ini
lebih tinggi dari ekspektasi pasar, tetapi masih belum terlihat oleh pasar. Oleh
karenanya, dibutuhkan upaya pemberian informasi yang lebih sering agar
investor menyadari potensi Perusahaan. Pertumbuhan perusahaan saat ini belum
melewati batas yang diharapkan, tetapi PJAA memiliki potensi untuk
melewatinya, saat area indoor di DuFan, Ancol Courtyard Marriot Hotel, Northland
Ancol Residence Apartment dan Coasta Villa selesai dibangun.
“Pernyataan disclaimer pada
halaman akhir merupakan
bagian tak terpisahkan dari
dokumen ini”
www.pefindo.com

6 November 2013 Halaman ke 3 dari 13 halaman


Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

INFORMASI BISNIS
Profil Usaha
PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk (PJAA), sebelumnya dikenal sebagai
PT Pembangunan Jaya (JAYA), adalah pengembang area rekreasi Ancol Taman
Impian, atau lebih dikenal dengan Ancol. JAYA didirikan tahun 1966 untuk
kemudian berganti nama menjadi PJAA saat Perusahaan go public tahun 2004.
Area Ancol berdiri diatas tanah seluas 552 ha untuk rekreasi, dan 81 ha untuk
pengembangan properti. Dari hanya mengoperasikan satu area pantai – Pantai
Marina – PJAA mengembangkan Ancol hingga menjadi area terintegrasi yang
komplit dengan area rekreasi, pasar seni, wilayah kuliner, resort, perumahan,
klub olahraga eksekutif, dan area multifungsi yaitu EcoPark, yang merupakan
hasil konversi dari Ancol Golf Course. Bersama PT Jaya Real Properti (JPRO),
PJAA berinvestasi pada perusahaan joint venture yang membangun dan
mengoperasikan Apartment Seafront. PJAA juga berinvestasi pada perusahaan
yang membangun dan mengoperasikan jalan told dan Kawasan Ekonomi Khusus
Marunda.
PJAA memliki empat anak perusahaan, yaitu:
 PT Taman Impian Jaya Ancol (TIJA)
TIJA adalah perusahaan pariwisata dan rekreasi yang 99,99% dimiliki PJAA.
TIJA mengoperasikan dan membangun kawasan rekreasi Ancol. Unit bisnis
nya meliputi Dunia Fantasi (DuFan), Ocean Dream Samudra, Atlantis Water
Adventure Park, gerbang utama Ancol, Putri Duyung Ancol, Marina dan Ocean
EcoPark.

 PT Seabreez Indonesia (Seabreez)


Seabreez adalah anak perusahaan langsung dengan kepemilikan 95,27% oleh
PJAA. Aktivitasnya meliputi konstruksi, pertanian, percetakan, pemeliharaan
dan pengelolaan fasilitas rekreasi dan hiburan.

 PT Sarana Tirta Utama (STU)


STU adalah anak perusahaan langsung PJAA dengan kepemilikan 65%. STU
aktif di perdagangan dan jasa, industri dan konstruksi.

 PT Jaya Ancol (JA)


JA adalah perusahaan perdagangan dan jasa yang 99% dimiliki oleh PJAA. JA
spesialisasi adalah pengelolaan pertunjukan lumba-lumba dan anjing laut di
Siou Tien Park, Vietnam, serta pengelolaan bisnis infrastruktur.

Selain itu, PJAA juga memiliki empat perusahaan asosiasi, yaitu:


 PT Kawasan Ekonomi Khusus Marunda (KEK)
KEK aktif di bisnis konstruksi dan jasa.

 PT Jakarta Tollroad Development (JTD)


JTD aktif di bisnis konstruksi, perdagangan dan jasa.

 PT Philindo Sporting Amusement and Tourism Corporation (Philindo)


Phillindo mengelola area penyewaan bagi restoran yang ada di kawasan
kuliner Ancol, serta pengelolaan gedung HAILAI. PJAA memiliki 50% saham
Phillindo.

 PT Jaya Bowling Indonesia (Jaya Bowling)


Jaya Bowling adalah perusahaan pengelolaan area olahraga yang 16,75%
dimiliki oleh PJAA.

“Pernyataan disclaimer pada


halaman akhir merupakan
bagian tak terpisahkan dari
dokumen ini”
www.pefindo.com

6 November 2013 Halaman ke 4 dari 13 halaman


Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Gambar 2: Anak Perusahaan dan Perusahaan Asosiasi


PJAA, Juni 2013

PJAA

Seabreez TIJA STU JA


95.27 99.95
65% 99%
% %

KEK JTD PHILINDO JAYA BOWLING


25.64 16.75
25% 50%
% %

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

PJAA mengelola area rekreasi Ancol, yang terdiri dari beberapa area theme park
(DuFan, Atlantis Water Adventure, Ocean Dream Samudra, dan Ocean Eco Park),
area outbound, wilayah kuliner (Jimbaran Resto dan Bandar Djakarta), resort
(Putri Duyung Ancol), dan multifungsi area (Eco Park). PJAA berencana
membangun wahana Hello Kitty dan Kontiki di kawasan Indoor DuFan, yang kami
percaya dapat menarik banyak wisatawan.
Portfolio properti PJAA di kawasan Ancol saat ini meliputi beberapa komplek
perumahan seperti Marina Coast Royal Residence, De’Cove, Puri Jimbaran,
Jimbaran Residence, Tugu Permai dan Marina Coast The Green, The Bukit dan
The Forest. PJAA berencana untuk lebih meningkatkan pendapatan dari sektor
properti dengan membangun Northland Ancol Holiday (apartemen untuk kelas
menengah), East Berlian Townhouse (24 unit perumahan untuk kelas kelas atas),
Carnaval Apartemen (300 unit bagi masyarakat menengah ke kelas atas kelas),
perluasan The pesisir (600 unit apartemen bagi masyarakat menengah ke kelas
atas kelas), serta pengembangan sebesar 8,44 ha Carnaval pantai untuk
kegiatan komersial. Memanfaatkan pengalaman dalam mengoperasikan Putri
Duyung, PJAA berencana untuk membangun 316 kamar Hotel Ancol Courtyard
Marriot.

Sektor Pariwisata di 2013: Tetap Kuat ditengah Ketidakpastian


Industri pariwisata Indonesia terbukti kuat di waktu-waktu krisis ekonomi.
Selama tahun 2008 saat terjadi perlambatan ekonomi global, pariwisata global
merosot 3,8%, namun pariwisata Indonesia tetap tumbuh walau hanya sedikit. Di
tahun 2010 – 2011, pariwisata global tumbuh 4% - 5%, sementara pertumbuhan
turis mancanegara ke Indonesia tumbuh 10% di tahun 2010 dan 9% di tahun
2011. Di tahun 2012, ditengah ketidakpastian krisis ekonomi, turis mancanegara
yang datang tetap tumbuh 5%. Dan dari Januari – Agustus 2013, jumlah turis
mancanegara yang datang sudah mencapai 5,6 juta, atau naik 8,28% YoY.

Gambar 3: Pertumbuhan Turis Mancanegara,


2010 – Agustus 2013

12%
10%
10% 9%
8.28%
8%

6% 5%

4%

2%

0%
“Pernyataan disclaimer pada 2010 2011 2012 Aug-13
halaman akhir merupakan
Pertumbuhan turis (%)
bagian tak terpisahkan dari
dokumen ini” Sumber: Badan Pusat Statistik, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
www.pefindo.com

6 November 2013 Halaman ke 5 dari 13 halaman


Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Faktor-faktor yang menyebabkan hal ini adalah: (i) liburan dan perjalanan telah
menjadi kebutuhan dasar, (ii) pertumbuhan penduduk middle-class dan first-time
travellers dari negara-negara berkembang.
Secara nasional, mempertimbangkan jumlah penduduk Indonesia dan pasar,
pertumbuhan kelas menengah serta konektivitas yang semakin baik karena
perbaikan infrastruktur, semakin banyaknya budget airlines, dan pertumbuhan
turis domestik menyebabkan ekspektasi perjalanan naik menjadi 245 juta
perjalanan pada 2013.

Gambaran Industri Apartemen dan Hotel di Jakarta: Masih Banyak


Ruang Untuk Tumbuh
Kami melihat prospek properti apartemen tetap cerah di tahun ini. Selama 1H13,
penyerapan apartemen sudah mencapai 8.000 unit, dan kami memperkirakan
akan melebihi 14.500 unit pada akhir tahun ini - rekor penjualan baru. Tahun
lalu, 12.500 unit apartemen terjual, merupakan rekor tertinggi hingga saat ini.
Rekor penjualan ini didukung oleh fundamental yang kuat dari perekonomian
Indonesia dan peningkatan yang signifikan di harga rumah, membuat orang
menyadari bahwa apartemen adalah solusi sempurna untuk kepemilikan rumah
serta untuk investasi. Peraturan baru mengenai uang muka minimal 30% tidak
mempengaruhi permintaan untuk apartemen, sebagaimana dibuktikan oleh
Rp11,42 triliun kredit kepemilikan apartemen tercatat pada Mei 2013, jauh lebih
tinggi dari Juni 2012 yang mencapai Rp6,56 triliun.
Prospek industri perhotelan di Jakarta saat ini juga positif. Tingkat hunian rata-
rata hotel berbintang di Jakarta hingga Juli 2013 adalah 57,2%, stabil seperti
periode yang sama tahun lalu. Namun, tingkat sewa rata-rata pada Januari - Juli
2013 adalah USD168/malam, lebih tinggi dari USD151/malam tahun lalu. Pada
tahun 2014, tingkat hunian diperkirakan akan meningkat karena adanya
Pemilihan Umum.

Gambar 4: Tingkat Okupansi Hotel Berbintang,


Jan’12 – Juli’13
(dalam %)

60 59.19 59.24
58.5858.81 58.6 58.7
57.91 57.76
58 57.26
56.89
55.96
56 54.9954.91

54
51.98
52

50

48

Sumber: Badan Pusat Statistik, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Masih Menjadi Tujuan Pariwisata Utama di Jakarta


Dengan sekitar 15 juta wisatawan yang berkunjung di tahun 2012, Ancol dapat
mengklaim bahwa mereka telah menjadi tujuan wisata pertama di Jakarta selama
satu dekade. Sebanyak sekitar 30 juta wisatawan mengunjungi berbagai tempat
wisata di Jakarta tahun itu, yang berarti Ancol meraih 50% dari pasar wisatawan.
Selama 1H13, jumlah wisatawan yang berkunjung ke Ancol mencapai 7,3 juta.
Mengingat musim liburan yang biasanya terjadi pada bulan Juni dan Desember,
kami percaya bahwa total jumlah kunjungan wisatawan akan setidaknya sama
dengan jumlah wisatawan tahun 2012.

“Pernyataan disclaimer pada


halaman akhir merupakan
bagian tak terpisahkan dari
dokumen ini”
www.pefindo.com

6 November 2013 Halaman ke 6 dari 13 halaman


Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Gambar 5: Jumlah Turis per Tujuan Wisata, Tahun


2012

148,118 50,818 396,253


1,418,469 32,067

4,283,895

15,848,956

7,888,787

Ancol Taman Mini Indonesia Indah Kebon Binatang Ragunan


Monumen Nasional Museum Nasional Museum Satria Mandala
Museum Sejarah Jakarta Pelabuhan Sunda Kelapa

Sumber: Central Bureau of Statistics, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Pembangunan Properti Baru Untuk Menjaga Pertumbuhan


Dengan meningkatnya permintaan untuk apartemen dan tingkat hunian hotel
yang relatif stabil, kita melihat rencana PJAA untuk mengembangkan apartemen
dan hotel cukup tepat. Properti-properti yang sedang dikembangkan itu adalah
North Land Apartment dan Ancol Courtyard Marriot Hotel. PJAA juga akan
mengembangkan rumah toko yang dikenal sebagai Ruko Pademangan untuk
menambah added value bagi North Land Apartment. Perkembangan ini penting
untuk mempertahankan pertumbuhan PJAA di masa depan, terutama di sektor
properti, didasarkan pada kenyataan bahwa persediaan properti PJAA juga mulai
menipis.

Tabel 2: Persediaan Properti PJAA, 2012

Nama Proyek Total Unit Unit Tersisa


Apartment North Land 1,002 732
Ruko Pademangan 42 42
Puri Jimbaran Residence 152 1 unit tanah
"The Bukit" 143 20
"The Forest" 73 1
De'Cove 21 1
Coasta Villa 105 40
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Inovasi Membuat Turis Tetap Datang


Pada 1H13, jumlah wisatawan yang mengunjungi theme park Ancol – yaitu
DuFan, Ocean Dream Samudra dan Atlantis Water Adventure - mencapai masing-
masing 1,0 juta, 637.000, dan 361.000. Jumlah wisatawan yang datang melalui
pintu gerbang Ancol pada periode tersebut sebesar 7,3 juta. Berdasarkan ini,
kami percaya bahwa pada akhir tahun 2013, jumlah wisatawan yang berkunjung
ke Ancol setidaknya akan sama dengan tahun lalu yang mencapai 15 juta orang,
mengingat bahwa Idul Fitri dan liburan Tahun Baru yang masih akan ada di
semester kedua tahun ini. Inovasi oleh PJAA, seperti sistem komputerisasi untuk
tiket masuk, acara pameran tingkat internasional, strategi seasonal price based
untuk theme park, dan strategi harga tetap untuk gerbang utama, memberikan
kontribusi terhadap prestasi ini.

“Pernyataan disclaimer pada


halaman akhir merupakan
bagian tak terpisahkan dari
dokumen ini”
www.pefindo.com

6 November 2013 Halaman ke 7 dari 13 halaman


Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Gambar 6: Jumlah Wisatawan, 2012 – 1H13

18,000,000
15,848,965
16,000,000
14,000,000
12,000,000
10,000,000
8,000,000 7,276,066

6,000,000
4,000,000
2,043,598
2,000,000 1,032,797 975,574 1,316,584
361,203 637,047
-
Gerbang Utama Dunia Fantasi Atlantis Water Ocean Dream
Adventure Samudra

2012 1H13

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Bisnis Makanan dan Minuman yang Terus Tumbuh


Sejalan dengan renovasi hotel PJAA (Putri Duyung Ancol), mulai beroperasi
secara komersial dari Ecovention (ruang perjamuan di Eco Park) pada Juni 2012,
serta tingginya jumlah pengunjung, membuat pendapatan PJAA dari makanan
dan minuman meningkat. Pendapatan dari restoran dan sewa ruang dari PJAA
juga meningkat. Secara total, pendapatan PJAA dari restoran tumbuh sebesar
48,8% YoY di tahun 2012, dan terus tumbuh sebesar 30,6% YoY di 1H13.

Gambar 7: Pendapatan dari Restoran, 2011 – 1H13

60.0
49.3
50.0

40.0
33.1
30.2
30.0
23.1
20.0

10.0

0.0
2011 2012 1H12 1H13

Pendapatan dari restoran (Rp, miliar)


Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

“Pernyataan disclaimer pada


halaman akhir merupakan
bagian tak terpisahkan dari
dokumen ini”
www.pefindo.com

6 November 2013 Halaman ke 8 dari 13 halaman


Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

KEUANGAN
Peningkatan Pendapatan dari Restoran dan Jumlah Turis Masuk dari
Gerbang Utama Mendorong Pendapatan PJAA
Dengan inovasi untuk menarik lebih banyak wisatawan yang datang melalui pintu
gerbang utama Ancol, renovasi Putri Duyung Ancol, serta ruang perjamuan baru
diresmikan pada bulan Juni 2012, total pendapatan PJAA di 1H13 tumbuh sebesar
2% YoY menjadi Rp459,7 miliar. Pendapatan dari tiket di gerbang utama dan
restoran merupakan mesin utama pertumbuhan selama periode ini.

Gambar 8: Sumber Pendapatan PJAA, 1H12 vs 1H13

Rp, miliar
200 181
180 167
160
140
120 110
100 88
80 76
80 67 63
60
40 30
23
13 12
20 1 1
0
Pendapatan Pendapatan Pendapatan Pendapatan Pendapatan Pendapatan Lainnya
dari properti dari theme dari gerbang dari kapal dari restoran dari kamar
park utama hotel

1H12 1H13

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Investasi Baru
PJAA telah membuat investasi baru di perusahaan joint venture, perusahaan
asosiasi, dan properti investasi sejak 2012. Total investasi di perusahaan joint
venture dan perusahaan asosiasi sebesar Rp160,2 miliar pada 2012, untuk
kemudian naik hingga Rp414,3 miliar pada 1H13. Namun, properti investasi
sedikit turun menjadi Rp177 miliar pada 1H13 dari Rp181,3 miliar pada 2012.
Investasi baru ini terkait dengan rencana PJAA untuk mendiversifikasi sumber
pendapatannya. Investasi di perusahaan joint venture dilakukan untuk proyek
Apartemen Pesisir bekerja sama dengan PT Jaya Real Property (JRP) , ditandai
dengan pelepasan 38.600 m2 lahan reklamasi pada tahun 2012. PJAA juga
melakukan investasi pada entitas asosiasi , yaitu PT Jakarta Akses Tol Priok,
PT Jakarta Tollroad Development, PT Philindo, PT Kawasan Ekonomi Khusus
Marunda, PT Anugerah Genggam Lumbung Kuliner, dan PT Jaya Lestari Kuliner,
untuk masuk ke bisnis jalan tol, manajemen pelabuhan, dan bisnis reklamasi
lahan. Pada saat yang sama, peningkatan properti investasi terjadi karena
penyelesaian dan pengalihan bangunan Stadion Musik untuk PT Wahana Agung
Indonesia Propertindo (WAIP) berdasarkan metode Build, Operate and Transfer.

Memperoleh Pinjaman Berbunga yang Baru, tetapi Tetap Aman


Di tahun 2012, PJAA memperoleh fasilitas pinjaman baru sebesar Rp200 miliar,
dan di Maret 2013 PJAA memperoleh fasilitas pinjaman baru sebesar Rp200
miliar, dimana Rp70 miliar diantaranya telah ditarik. PJAA juga menerbitkan dua
tipe obligasi di 2012 dengan total Rp300 miliar untuk mendanai ekspansinya. Hal
tersebut membuat rasio interest bearing debt to equity (DER) PJAA naik menjadi
42,8% di 1H13, lebih tinggi signifikan dari tahun 2011 yang hanya 14,4%.
Namun, kami percaya jumlah utang PJAA tetap dalam level yang aman, karena
rasio total liabilities to total equity masih 88,8% di 1H13, lebih rendah dari batas
200% yang ditetapkan di covenant.

“Pernyataan disclaimer pada


halaman akhir merupakan
bagian tak terpisahkan dari
dokumen ini”
www.pefindo.com

6 November 2013 Halaman ke 9 dari 13 halaman


Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Gambar 9: Utang Berbunga, Interest


Bearing Debt to Equity Ratio, Total Liabilities to
Equity Ratio, 2011 – 1H13

% Rp, miliar
100% 600
90%
80% 500
70% 400
60%
50% 300
40%
30% 200
20% 100
10%
0% 0
2011 2012 Jun-13
Interest bearing debt to equity ratio (%) Total liabilities to equity ratio (%)
Utang berbunga (Rp, miliar)

Sumber : PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

ANALISA SWOT

Tabel 3: Analisa SWOT

Kekuatan (Strengths) Kelemahan (Weaknesses)

 Pengalaman panjang sebagai operator  Lamanya jangka waktu (beberapa


taman rekreasi. tahun) agar diversifikasi bisnis yang
 Tetap menjadi tujuan wisata utama di dilakukan mulai beroperasi.
Jakarta.  Portfolio PJAA saat ini hanya ada di
 Wahana baru di DuFan. lokasi Ancol.
 Dukungan dari Pemerintah Daerah.  PJAA’s portfolio currently only
 Di jalur yang tepat dalam melakukan located in Ancol
diversifikasi.
 Land bank yang cukup untuk
pertumbuhan di masa datang.

Peluang (Opportunities) Ancaman (Threats)

 Peningkatan harga tanah yang cepat.  Kompetisi yang ketat antara


 Wahan baru di DuFan akan menarik perusahaan properti.
wisatawan.  Banyaknya kawasan rekreasi
 Tingginya barrier to entry. lainnya seperti Trans Studio dan
 Tingginya permintaan apartemen di Kidzania, meningkatkan kompetisi.
Jakarta.

“Pernyataan disclaimer pada


halaman akhir merupakan
bagian tak terpisahkan dari
dokumen ini”
www.pefindo.com

6 November 2013 Halaman ke 10 dari 13 halaman


Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

TARGET HARGA

VALUASI

 Metodologi

Kami menerapkan Discounted Cash Flow (DCF) sebagai metode penilaian


utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah
pengendali nilai PJAA bukan pertumbuhan aset.

Kami tidak mengkombinasikan perhitungan DCF ini dengan metoda Guideline


Company (GCM) karena tidak ada perusahaan sejenis yang memenuhi syarat
untuk dibandingkan dengan PJAA di BEI.

Penilaian ini didasarkan pada harga 100% saham tanggal 4 November 2013,
dengan menggunakan laporan keuangan PJAA tanggal 30 Juni 2013, sebagai
dasar dilakukannya analisa fundamental.

 Estimasi Nilai

Kami menggunakan Cost of Capital 9,22% dan Cost of Equity of 10,91%


berdasarkan asumsi berikut:

Tabel 4: Asumsi
Risk free rate (%)* 7,83
Risk premium (%)* 2.98
Beta (x)* 1,03
Cost of Equity (%) 10,91
Marginal tax rate (%) 25,00
Interest Bearing Debt to Equity Ratio 0,88
WACC (%) 9,22
Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Catatan: * per tanggal 4 November 2013

Target harga saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi valuasi pada tanggal
4 November 2013 menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat
diskonto 9,22% adalah berkisar Rp1.340 hingga Rp1.500 per saham.

Tabel 5: Ringkasan Penilaian Metode DCF


Konservatif Moderat Agresif
PV of Free Cash Flows – [Rp, 449 473 496
miliar]
PV Terminal Value – [Rp miliar] 1.993 2.098 2.203
Non-Operating Assets – [Rp, 260 260 260
miliar]
Net Debt – [Rp, miliar] (567) (567) (567)
Total Equity Value – [Rp miliar] 2.442 2.571 2.699
Number of Share, [juta saham] 1.599 1.599 1.599
Fair Value per Share, [Rp] 1.340 1.420 1.500
Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

“Pernyataan disclaimer pada


halaman akhir merupakan
bagian tak terpisahkan dari
dokumen ini”
www.pefindo.com

6 November 2013 Halaman ke 11 dari 13 halaman


Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

Tabel 6: Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasi Gambar 10: P/E dan P/BV
P/E P/BV
(Rp miliar)
12.0 1.6
2010 2011 2012 2013P 2014P
1.4
Pendapatan 10.0
922 933 1.054 1.084 1.178
1.2
Biaya penjualan (535) (513) (597) (618) (664)
8.0
Laba kotor 387 420 457 466 514
1.0

Biaya operasional (188) (217) (214) (219) (246) 6.0 0.8

0.6
Laba operasional 198 204 243 248 268 4.0
Pendapatan (biaya) lain 0.4
(12) 5 (4) (5) (4)
2.0
Laba sebelum pajak 187 209 239 243 265 0.2
Pajak (45) (47) (61) (61) (66) 0.0 0.0
Hak minoritas (0,1) (0,0) 0,3 0,9 0,9
2010 2011 2012
P/E P/BV
Laba bersih 142 162 178 183 199
Sumber : PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Gambar 11: ROA, ROE dan TAT
Tabel 7: Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian ROA (%), ROE(%) TAT (x)
(Rp miliar) 16.00 0.70
2010 2011 2012 2013P 2014P 14.00 0.60

12.00
0.50
Aset 10.00
0.40
Kas dan setara kas 328 400 553 307 419 8.00
0.30
Piutang 248 148 138 94 102 6.00
Persediaan 11 10 6 7 7
0.20
Aset jk pendek lain 24 21 23 24 26 4.00
Aset keuangan dimiliki 0.10
- 1 1 1 1 2.00
hingga jatuh tempo
Piutang jangka panjang - 20 24 22 22 - 0.00
Investasi di perusahaan 2010 2011 2012
- 105 165 420 420
lain
ROA (%) ROE (%) TAT (x)

Aset tetap 645 828 994 1.208 1.260 Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Aset real estate 244 179 240 322 350


Investasi properti - 1 181 182 211 Tabel 8: Rasio Kunci
Aset tidak lancar lain 70 25 62 98 106

Total Aset 1.569 1.737 2.388 2.685 2.925 Rasio 2010 2011 2012 2013P 2014P

Pertumbuhan [%]

Kewajiban Pendapatan 2,6 1,2 12,9 2,9 8,6


Hutang dagang 85 33 56 64 69
Laba operasional 6,4 2,8 19,2 1,9 8,3
Pinjaman jk panjang
yang jatuh tempo dalam - 120 60 60 60 EBITDA 3,5 11,4 21,6 6,9 6,3
1 tahun
Kewajiban jk pendek 220 273 344 356 382 Laba bersih 3,2 14,2 10,0 2,8 8,9

Utang jangka panjang 120 50 437 487 487


Kewajiban jk panjang 66 82 181 202 212 Profitabilitas [%]
Total Kewajiban 491 558 1.078 1.169 1.210
Laba Kotor 41,9 45,1 43,4 43,0 43,6
Total Ekuitas 1.078 1.179 1.310 1.516 1.716
Laba Operasi 21,5 21,8 23,1 22,8 23,3

Marjin EBITDA 29,7 32,7 35,2 36,5 35,7


Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
Laba bersih 15,4 17,4 16,9 16,9 17,4

ROA 9,0 9,3 7,5 6,8 6,8

ROE 13,6 13,7 13,6 12,7 12,2

Solvabilitas [X]

Debt to Equity 0,5 0,5 0,8 0,8 0,7

Debt to Asset 0,3 0,3 0,5 0,4 0,4

Likuiditas [X]

Current ratio 2,0 1,4 1,6 0,9 1,1

Quick ratio 1,9 1,3 1,5 0,8 1,0


“Pernyataan disclaimer pada
halaman akhir merupakan
Sumber: PT Pembangunan Jaya Ancol Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing
bagian tak terpisahkan dari
dokumen ini”
www.pefindo.com

6 November 2013 Halaman ke 12 dari 13 halaman


Pembangunan Jaya Ancol, Tbk

DISCLAIMER

Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan,
Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya, Dengan demikian kami tidak
bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini, Adapun asumsi,
opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penil aian (cut-off date),
dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu.

Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini,
Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan, Laporan ini bukan merupakan
rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu, Laporan ini mungkin tidak sesuai
untuk beberapa investor, Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun
sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per
tanggal diterbitkan laporan ini, Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan
dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin
mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan, Investasi didefinisikan
sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yan g
akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi, Untuk saham Perseroan yang penyajian
laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang
tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal, Informasi
dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi .

Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar,
dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang -undangan yang
berlaku.

Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing bukan
merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu s aham tertentu, dan tidak dapat
dianggap sebagai nasehat investasi oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan
dengan cakupan Jasa Pefindo kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten,
penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan,
dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut .

Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi
terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu
atau suatu strategi investasi, Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan
untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondi si dan, jika dibutuhkan, mintalah
bantuan penasehat keuangan.

PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga
independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis, PEFINDO telah menetapkan
kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non-publik tertentu yang diterima
sehubungan dengan proses analitis, Keseluruhan proses, metodologi dan database yang digunakan dalam
penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan
proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan .

Laporan ini dibuat dan disiapkan Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing dengan tujuan untuk
meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia, Laporan ini juga bebas
dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai, Pefindo Divisi Valuasi
Saham & Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp. 20.000.000, - masing-masing dari Bursa Efek
Indonesia dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun, Untuk keterangan lebih
lanjut, dapat mengunjungi website kami di http://www,pefindo,com

Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing, Di Indonesia Laporan ini
dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia .

“Pernyataan disclaimer pada


halaman akhir merupakan
bagian tak terpisahkan dari
dokumen ini”
www.pefindo.com

6 November 2013 Halaman ke 13 dari 13 halaman