Anda di halaman 1dari 17

BPHTB |1

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang


Tempat tinggal berupa tanah dan bangunan adalah kebutuhan pokok bagi setiap
manusia. Oleh karenanya, hampir semua orang akan atau pernah melakukan transaksi
pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan.. Filosofi utama yang melandasi pajak ialah
peran serta masyarakat dalam pembangunan dan meningkatkan kesejahteraan serta
kemakmuran rakyat melalui peningkatan penerimaan negara dengan cara pengenaan
pajak. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan dikenakan terhadap orang atau
badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Perolehan atas suatu hak atas
tanah dan atau bangunan ini bisa diartikan bahwa orang atau badan tersebut mempunyai
nilai lebih atas tambahan atau perolehan hak tersebut, di mana tidak semua orang
mempunyai kemampuan lebih untuk mendapatkan tanah dan atau bangunan. Setiap kali
mendengar kalimat transaksi jual beli rumah, Anda mungkin bertanya-tanya dalam benak,
bagaimanakah prosedur pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan? Apakah setiap
transaksi pengalihan hak atas tanah dan bangunan dikenakan pajak? Berapakah
besarannya?.
Oleh karena itu, dalam makalah ini menjelaskan informasi mengenai Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan atau Bangunan (BPHTB).

1.2. Rumusan Masalah


Dari topik pembahasan dalam makalah ini, dapat ditarik beberapa rumusan masalah,
yakni:
- Apa yang dimaksud dari BPHTB?
- Bagaimana Dasar Hukum BPHTB?
- Apa saja yang menjadi objek dan subjek BPHTB?
- Bagaimana sistem tarif BPHTB?
- Bagaimana bentuk sanksi-sanksi dalam BPHTB?
BPHTB |2

1.3.Tujuan Makalah
Telah dijelaskan sebelumnya bahwa makalah ini berisi tentang informasi segala
ketentuan yang diatur dalam BPHTB. Oleh karena itu, penyaji makalah sangat berharap
kepada para pembaca dapat memahami dan mampu menarik informasi-informasi penting
yang di sajikan dalam makalah ini, sehingga makalah ini dapat menjadi referensi bagi
para pembaca dan juga para peserta diskusi. Sehingga, secara tidak langsung dapat
mengajak peserta diskusi menjadi warga negara yang taat pajak.
BPHTB |3

PEMBAHASAN

2.1. Pengertian BPHTB

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pungutan
atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya
hak atas dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.

Hak atas tanah adalah hak atas tanah termasuk hak pengelolaan, berserta
bangunan di atasnya sebagaimana dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-undang Nomor 16 tentang
Rumah Susun dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang lainnya.

Awalnya, BPHTB dipungut oleh pemerintah pusat, tetapi sesuai dengan


amanat Undang-undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah (PDRD), mulai 1 Januari 2011, BPHTB dialihkan menjadi pajak daerah yang
dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota.

2.2. Dasar Hukum BPHTB

Dasar hukum Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah :
 Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dengan
Undang-undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan.Undang-undang ini menggantikan Ordonasi Bea Balik Nama
Staatsblad 1924 Nomor 291.
 Peraturan Pemerintah No.111 Tahun 2000 tentang Pengenaan BPHTB karena
waris dan hibah
 Peraturan Pemerintah No.112 Tahun 2000 tentang Pengenaan BPHTB karena
pemberian Hak Pengelolaan
 Peraturan Pemerintah No.113 Tahun 2000 tentang Penentuan Besarnya
NPOPTKP BPHTB.
BPHTB |4

 KMK Nomor : 630/KMK.04/1997 Tentang Badan atau Perwakilan Organisasi


Internasional Yang Tidak Dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan

Dengan diterapkannya undang-undang ini, maka :


o Dapat mengkompensasikan penurunan penerimaan daerah karena
diberlakukannya UU mengenai Pajak dan Retribusi Daerah karena 99%
penerimaan BPHTB dikembalikan kepada daerah.
o Meningkatkan kepastian hukum dan keadilan.
o Menciptakan sistem perpajakan yang sederhana tanpa mengabaikan
pengawasan dan pengamanan keuangan negara

2.3. Objek BPHTB dan yang Tidak termasuk Objek Pajak

A. Objek BPHTB

Pada dasarnya objek dari bea perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah
setiap upaya pemindahan hak atau pemberian hak atas tanah dan bangunan yang
diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari:

1. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;


2. atau perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta
perubahannya.
Objek Pajak BPHTB dapat dijabarkan sebagai berikut:
a. Pemindahan hak , karena :
1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Hibah, yaitu penetapan wasiat yang khusus mengenai pemberian hak atas
tanah atau bangunan kepada orang pribadi atau badan hukum tertentu
4. Hibah wasiat, yaitu suatu penetapan wasiat yang khusus mengenai
pemberian hak atas tanah dan atau bangunan kepada orang pribadi atau
badan hukum tertentu, yang berlaku setalah pemberi hibah meninggal
dunia
5. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, yaitu pengalihan
hak atas tanah dan atau bangunan dari orang pribadi atau badan kepada
BPHTB |5

Perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya sebagai penyertaan modal


pada Perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya tersebut;
6. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, yaitu pemindahan sebagian
hak bersama atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan
kepada sesama pemegang hak bersama;
7. Penunjukan pembeli dalam lelang, yaitu penetapan pemenang lelang oleh
Pejabat Lelang sebagaimana yang tercantum dalam Risalah Lelang;
8. Pelaksanaan keputusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap,
yaitu adanya peralihan hak dari orang pribadi atau badan hukum sebagai
salah satu pihak kepada pihak yang ditentukan dalam putusan hakim
tersebut;
9. Hadiah, yaitu suatu perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah
dan bangunan yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan hukum
kepada penerima hadiah
10. Waris, yaitu pengalihan hak yang dilakukan terhadap tanah dan atau
bangunan dalam garis keturunan lurus
11. Penggabungan usaha, yaitu penggabungan dari dua badan usaha atau lebih
dengan cara tetap mempertahankan berdirinya salah satu badan usaha dan
melikuidasi badan usaha lainnya yang menggabung
12. Peleburan usaha, yaitu penggabungan dari dua atau lebih badan usaha
dengan cara mendirikan badan usaha baru dan melikuidasi badan-badan
usaha yang bergabung tersebut
13. Pemekaran usaha, yaitu pemisahan suatu usaha menjadi dua usaha atau
lebih dengan cara mendirikan badan usaha baru dan mengalihkan sebagian
aktiva dan pasiva kepada badan usaha baru tersebut yang dilakukan tanpa
likuidasi badan usaha yang lama.
b. Pemberian hak baru, karena :
1. Kelanjutan pelepasan hak, yaitu pemberian hak baru kepada orang pribadi
atau badan hukum dari Negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak
2. Di luar pelepasan hak, yaitu pemberian hak baru atas tanah kepada orang
pribadi atau badan hukum dari negara atau dari pemegang hak milik
menurut peraturan perundang-undang yang berlaku
BPHTB |6

c. Jenis-jenis hak-hak atas tanah adalah :


1.) Hak milik, yaitu hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai
orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh
Pemerintah;
2.) Hak guna usaha (HGU), yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan oleh
perundang-undangan yang berlaku;
3.) Hak guna bangunan (HGB), yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka
waktu yang ditetapkan dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.
4.) Hak pakai, yaitu hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah
yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang
memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam
perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa
atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu sepanjang tidak bertentangan
dengan jiwa dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
5.) Hak milik atas satuan rumah susun, yaitu hak milik atas satuan yang bersifat
perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi juga
hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya
merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang
bersangkutan
6.) Hak pengelolaan, yaitu hak menguasai dari Negara yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain,
berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan tanah
untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah
tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.

Berdasarkan aturan baru tersebut maka transaksi berupa Perjanjian Pengikatan


Jual Beli (PPJB) tanah dan/atau bangunan sudah terutang PPh Final walaupun belum
dibuat Akte Jual Beli.
BPHTB |7

B. Obyek pajak yang diperoleh karena waris, hibah wasiat dan hak pengelolaan

1. Untuk obyek pajak yang diperoleh karena waris, hibah wasiat untuk memberikan rasa
keadilan karena :
 hibah wasiat merupakan penetapan wasiat khusus yang berlaku pada saat
pemberi wasiat meninggal dunia
 pada umumnya penerima hibah wasiat adalah orang pribadi yang tidak mampu
atau badan sebagai penghargaan.

Sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 111 tahun 2000, BPHTB yang
terhutang adalah sebesar 50 % dari yang seharusnya.

2. Untuk obyek pajak yang diperoleh karena hak pengelolaan yang merupakan hak di
luar Undang-Undang Pokok Agraria (UU PA), pengenaannya sesuai Peraturan
Pemerintah No. 112 tahun 2000 adalah sebesar :
 0 % dari BPHTB yang seharusnya terhutang dalam hal penerima HPL adalah
Departemen, Lembaga Negara Non Departemen, Pemerintah
Propinsi/Kota/Kanupaten, lembaga pemerintah lainnya dan Perum Perumnas.
 50 % dalam hal penerima HPL adalah selain angka 1 di atas.

C. Obyek Pajak yang tidak dikenakan BPHTB

Objek Pajak yang tidak termasuk dalam BPHTB adalah Obyek pajak yang diperoleh :

 Perwakilan diplomatik, konsulat dengan asas timbal balik


 Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan
pembangunan guna kepentingan umum.
 Badan / perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan
Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan
kegiatan di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut.
 Orang pribadi/badan karena konversi hak/perbuatan hukum lain tanpa perubahan
nama.
 Orang pribadi atau badan karena wakaf.
 Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah
BPHTB |8

2.4. Subjek BPHTB dan yang Tidak Termasuk dalam Subjek BPHTB

A. Subjek bea perolehan hak atas tanah dan bangunan

Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas
tanah dan atau bangunan. Subjek BPHTB yang dikenakan kewajiban membayar
BPHTB menurut perundang-undangan perpajakan yang menjadi Wajib Pajak.

B. Pihak yang dikecualikan dari kewajiban melunasi bea perolehan hak atas tanah
dan bangunan

Untuk pihak yang Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan


Pajak yang diatur dalam Pasal 6 PP Nomor 34 Tahun 2016 adalah:
 orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena
Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan
jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta
rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;
 orang pribadi yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/ atau bangunan
dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu
derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badansosial termasuk yayasan,
koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang
ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang
hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau
penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
 badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dengan
cara hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk
yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil,
yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan,
sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan,
kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
 pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan karena waris; badan yang
melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dalam rangka
penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yang telah ditetapkan Menteri
Keuangan untuk menggunakan nilai buku;
BPHTB |9

 orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan harta berupa bangunan
dalam rangka melaksanakan perjanjian bangun guna serah, bangun serah guna,
atau pemanfaatan barang milik negara berupa tanah dan/ atau bangunan.

2.5. Syarat Mengurus BPHTB

Untuk jual beli, persyaratannya antara lain sebagai berikut:

1. SSPD BPHTB
2. Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan
3. Fotokopi KTP Wajib Pajak
4. Fotokopi STTS/ Struk ATM Bukti pembayaran PBB untuk 5 Tahun Terakhir (Untuk
tahun 2013 hanya 3 tahun terakhir yaitu tahun 2011, 2012, dan 2013)
5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah (Sertifikat, Akta Jual Beli, Letter C/ atau Girik)

Jika untuk hibah, waris atau jual beli waris sebagai berikut:

1. SSPD BPHTB
2. Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan
Fungsi : untuk mengecek kebenaran Data NJOP pada SSPD BPHTB.
3. Fotokopi KTP Wajib Pajak
4. Fotokopi STTS/Struk ATM Bukti pembayaran PBB untuk 5 Tahun Terakhir
(Untuk tahun 2013 hanya 3 tahun terakhir yaitu tahun 2011, 2012, dan 2013)
Fungsi : untuk mempermudah melakukan penagihan, jika masih ada piutang PBB,
karena Biasanya pembeli tidak mau ditagih pajaknya sebelum tahun dialihkan.
5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah (Sertifikat, Akta Jual Beli, Letter C/ atau Girik)
Fungsi : untuk mengecek ukuran luas tanah, luas bangunan, tempat/ lokasi tanah
dan atau bangunan, dan diketahui status tanah yang akan dialihkan.
6. Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah
Fungsi : dibutuhkan untuk memberikan pengurangan pada setiap transaksi.
7. Fotokopi Kartu Keluarga.

Tempat pajak terutang adalah di wilayah Kabupaten, Kota, atau


Propinsi yang meliputi letak tanah dan atau bangunan.
B P H T B | 10

Sedangkan untuk Tempat Pembayarannya adalah Bank Badan


Usaha Milik Daerah (BUMD), Kantor Pos atau Giro, atau tempat
pembayaran lain yang ditunjuk oleh menteri keuangan.

2.6. Saat terutangnya BPHTB


Menurut ketentuan pasal 9 ayat (1) UU BPHTB No. 20 Tahun 2000
menyatakan bahwa saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan adalah sebagai berikut :

Pajak terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak, dengan kata
lain saat terutang pajak BPHTB adalah merupakan saat untuk wajib membayar pajak.
B P H T B | 11

2.7. Tarif Pajak

Dalam penentuan tarif BPHTB ada beberapa istilah yang perlu dipahami, yakni:

a. Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)

NPOP bisa juga diartikan sebagai nilai transaksi atau nilai kesepakatan
harga antara penjual dan pembeli. NPOP dijadikan pedoman atau dasar dalam
penentuan harga pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan. Dasar pengenaan
Pajak BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Bajak atau disingkat menjadi NPOP.
NPOP dapat berbentuk harga transaksi dan nilai pasar. Jika nilai NPOP tidak
diketahui atau lebih kecil dari NJOP PBB, maka NJOP PBB dapat dipakai sebagai
dasar pengenaan pajak BPHTB. Jika nilai NPOP lebih besar dari NJOP, yang
dijadikan sebagai dasar pengenaan PPh dan BPHTB adalah NPOP. Akan tetapi,
jika NPOP lebih kecil dari NJOP, yang dijadikan dasar untuk perhitungan PPh dan
BPHTB adalah NJOP.

Banyak faktor yang mempengaruhi nilai NPOP, seperti perkembangan yang


luar biasa di suatu daerah dalam waktu singkat sehingga harga tanah meningkat
dengan cepat. Daerah seperti ini nilai NPOP bisa jauh lebih besar dari NJOP.

Sebaliknya, ada daerah yang nilai NPOP-nya lebih rendah dari nilai NJOP
seperti daerah yang direncanakan akan dijadikan tempat pembuangan sampah,
daerah yang berdekatan dengan area pemakaman, lokasi yang berada di dekat
saluran udara tegangan ekstra tinggi atau sutet, daerah dengan potensi konflik, atau
sengketa di kemudian hari.

Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Obyek Pajak (NPOP) yang
berupa :

a. Harga Transaksi untuk : 1. Jual beli


2. Penunjukan pembeli dalam lelang
b. Nilai Pasar, untuk : 1. Tukar menuka

2. Hibah
B P H T B | 12

3. Hibah wasiat

4. Waris

5. Pemberian hak baru, dan lain-lain

b. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

Dalam perhitungan tarif BPHTB juga dikenal NJOP sebenarnya


merupakan bentuk dari NPOP tetapi dalam kegiatan hukum lainnya (hibah,
warisan, tukar – menukar dan lain – lain). Apabila Nilai Perolehan Objek
Pajak tidak diketahui atau lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pajak
Bumi dan Bangunan (PBB) yang ditetapkan pada tahun terjadinya pemindahan
hak, maka yang digunakan sebagai dasar perhitungan pengenaan pajak adalah
Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan. Sebaliknya, apabila Nilai Perolehan
Objek Pajak (NPOP) lebih besar dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), maka yang
digunakan sebagai dasar perhitungan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak
(NPOP). Perlu diketahui bahwa kebijakan penentuan Nilai Jual Objek Pajak
(NJOP) bersifat regional, artinya setiap pemerintah daerah memiliki kebijakan
masing – masing.

Tetapi baik NJOP maupun NPOP sama-sama digunakan dalam pedoman


tarif BPHTB.

c. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

Besarnya NPOPTKP ini berbeda tiap daerah, sebagai contoh untuk DKI
Jakarta NPOPTKP adalah Rp80 juta, sedangkan untuk daerah Bogor, Depok,
Tangerang, dan Bekasi adalah Rp60 juta. Untuk daerah lain di Indonesia,
sebaiknya ditanyakan ke kantor pajak atau Pertanahan atau ke Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) setempat.

Tetapi secara umum biasanya menggunakan tarif:

1. Rp60.000.000,- untuk semua jenis perolehan hak atas tanah dan


bangunan
B P H T B | 13

2. Kecuali untuk hak karena Waris atau Hibah Wasiat sebesar


Rp300.000.000,-

Catatan: Dengan catatan NPOPTKP diberikan sekali pada setiap


wajib pajak dalam satu tahun.

d. Cara Menentukan Besarnya Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan /
BPHTB

1. Tarif BPHTB adalah sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena
Pajak.
2. Nilai perolehan objek pajak atau NPOP tidak kena pajak ditetapkan sebesar
Rp. 60.000.000 (tiga puluh juta rupiah) yang sewaktu-waktu besarnya dapat
dirubah oleh peraturan pemerintah. Sedangkan khusus untuk perolehan karena
hak waris dalam satu dahar, sedarah atau keturunan garis lurus satu derajat ke
atas atau ke bawah dengan pemberian hibah termasuk istri atau suami
NJOPTKP atau Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak adalah sebesar Rp.
300.000.000.
3. Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) adalah nilai perolehan
objek pajak (NPOP) dikurangi dengan nilai perolehan onjek pajak tidak kena
pajak.
4. Besar pajak terutang BPHTB adalah didapat dengan cara mengalikan tarif
pajak dengan nilai perolehan onjek pajak kena pajak (NPOPKP).

Secara Matematis dapat dituliskan dengan rumus:


BPHTB = (NPOP/NJOP – NJOPTKP) x 5%

Contoh Perhitungan BPHTB

1. Diperjual-belikan sebidang tanah kosong di Jakarta Selatan dengan data-data


sebagai berikut:
- Luas= 1.000m2
- NJOP = 1.000.000,-/meter
- NJOPTKP adalah Rp80.000.000,- (DKI Jakarta)
B P H T B | 14

- Harga kesepakatan antara penjual dan pembeli adalah


Rp2.000.000,/meter

Maka nilai NPOP (Nilai Transaksi) = 1.000 x 2.000.000,- =Rp2.000.000.000,-


Besarnya PPh dan BPHTB adalah sebagai berikut:

- PPh = 5 % x NPOP
- Besarnya PPh = 5 % x Rp2.000.000.000,- = Rp100.000.000,-

BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

= 5 % x (Rp2.000.000.000 – Rp80.000.000) = Rp96.000.000,-

Maka, besarnya BPHTBnya adalah Rp 96.000.000,-.

2. Pada tanggal 28 Juli 2006, Tuan”S” mendaftarkan warisan berupa tanah dan
bangunan yang terletak di Kota “BB” dengan NJOP PBB Rp. 400.000.000,00.
NPOPTKP untuk perolehan hak karena waris untuk Kota “BB” ditetapkan
sebesar Rp. 300.000.000,00. Besarnya NPOPKP adalah Rp. 400.000.000,00
dikurangi Rp. 300.000.000,00 sama dengan Rp. 100.000.000,00, maka
perolehan hak tersebut terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
BPHTB = 50% x 5 % x (Rp. 400- Rp. 300) juta
= 50% x 5% x ( Rp. 100) juta
= Rp. 2,5 juta.

2.8. Sanksi Tidak Membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan / BPHTB

Apabila WP diketahui kurang bayar BPHTB maka Dirjen Pajak dapat


menerbitkan Surat Ketetapan BPHTB (SKBKB) beserta denda sebesar 2% perbulan
untuk jangka waktu maksimal 24 bulan dihitung mulai saat terhutang pajak sampai
diterbitkan SKBKB. Dirjen Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan BPHTB kurang
Bayar (SKBKBT) jika ditemukan data baru atau data yang sebelumnya tidak terungkap
yang mengakibatkan menambahnya jumlah pajak terutang setelah SKBKB terbit, maka
dapat dikenakan denda sanksi administrasi sebesar 100% dari kekurangan pajak tersebut
kecuali WP melaporkan sendiri sebelum adanya tindakan pemeriksaan.
B P H T B | 15

Contoh Soal:
Bapak Krosbin Simatupang membeli sebidang tanah di Surabaya pada tanggal
5 Januari 2003 dengan harga perolehan menurut PPAT sebesar Rp.300.000.000,- dan
BPHTBnya telah dibayar lunas pada tanggal tersebut. Berdasarkan pemeriksaan yang
dilakukan oleh Kantor Pelayanan PBB Surabaya Satu pada tanggal 7 Pebruari 2003,
ternyata NJOP PBB atas tanah tersebut adalah sebesar Rp.350.000.000,-. Pada tanggal
1 Maret 2003 diperoleh data baru (novum), ternyata transaksi yang benar atas tanah
tersebut adalah sebesar Rp400.000.000,- Atas temuan-temuan tersebut diatas Kepala
Kantor Pelayanan PBB Surabaya Satu telah menerbitkan SKBKB pada tanggal 7
Februari 2003 dan SKBKBT. pada tanggal 1 Maret 2003. Berapa BPHTB yang harus
dibayar oleh Bapak Krosbin Simatupang tersebut berdasarkan SKBKB dan SKBKBT
yang diterbitkan oleh Kepala Kantor Pelayanan PBB tersebut bila NPOPTKP
ditentukan sebesar Rp50.000.000,-?
Jawab :
1. BPHTB yang telah dibayar pada tanggal 5 Januari 2003 adalah :
5% x (300.000.000 - 50.000.000) = Rp12.500.000,-

2. BPHTB yang seharusnya terutang pada tanggal 7 Pebruari 2003 :


5% x (350.000.000 - 50.000.000) = Rp15.000.000,-
BPHTB yang telah dibayar = Rp12.500.000,-
BPHTB kurang bayar = Rp 2.500.000,-
Denda : 2 x 2% x Rp2.500.000,- = Rp 100.000,-
SKBKB = Rp 2.600.000,-

3. BPHTB yang seharusnya terutang pada tanggal 1 Maret 2003 :


5% x (400.000.000 - 50.000.000) = Rp17.500.000,-
BPHTB yang telah dibayar = Rp15.000.000,-
BPHTB kurang bayar = Rp 2.500.000,-
Sanksi administrasi ( 100% ) = Rp 2.500.000,-
SKBKBT = Rp 5.000.000,-
B P H T B | 16

PENUTUPAN

3.1. Kesimpulan

BPHTB atau bea perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah pajak yang
dikenakan atas perolehan perolehan hak atas tanah dan bangunan. Perolehan hak atas
tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan
diperolehnya atau dimilikinya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang
perseorangan pribadi atau badan. Objek pajak BPHTB adalah perolehan hak atas
tanah dan atau bangunan. Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang
memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan.DPP / Dasar pengenaan Pajak BPHTB
adalah Nilai Perolehan Objek Bajak atau disingkat menjadi NPOP. NPOP dapat
berbentuk harga transaksi dan nilai pasar. Jika nilai NPOP tidak diketahui atau lebih
kecil dari NJOP PBB, maka NJOP PBB dapat dipakai sebagai dasar pengenaan pajak
BPHTB.
BPHTB yaitu merupakan pajak yang harus dibayar akibat perolehan hak atas
tanah dan bangunan meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak
pakai, hak milik atas satuan rumah susun dan hak pengelolaan.

3.2. Saran

Pemerintah akan terus memberikan perubahan berkenaan dengan pajak,


dengan memperhatikan kebutuhan masyarakat serta pastinya dengan melihat
kemampuan masing-masing. Sebenarnya segala pungutan atay retribusi tidak
memberatkan, akan tetapi masih ada saja tangan-tangan atau pihak-pihak yang tidak
bertanggung jawab yang berani ikut campur dalam pemungutan retribusi tersebut,
apalagi jika berkenaan dengan pungutan daerah yang biasanya politik money dalam
pungutan tersbut sangat terlihat. Oleh karena itu, pemerintah pusat harus mampu
menetapkan dan mengembangkan sanksi atau hukum yang membuat jera para pihak
tersebut.
B P H T B | 17

DAFTAR PUSTAKA

Google.com.2008.Dasar Hukum Pengertian Penjelasan BPHTB.(online).


http://sania-lg.blogspot.co.id/2008/12/dasar-hukum-pengertian-
penjelasan.html.Diakses: 14 November 2016

__________.2009.Pelayanan Pajak. (online).


http://pelayanan-pajak.blogspot.co.id/2009/04/bphtb.html. Diakses: 16 November
2016.

__________.201a2.BPHTB.(online).
http://jovi-joe.blogspot.co.id/2012/01/blog-post.html.Diakses: 14 November 2016

__________.2012b.Subjek dan Objek


BPHTB.(online).http://pajaktaxes.blogspot.co.id/2012/01/subjek-dan-objek-
bphtb.html. Diakses: 16 November 2016.

___________.2016a.BPHTB.(online).http://dpp.jakarta.go.id/bphtb/.Diakses: 14 November
2016

___________.2016b.BPHTB.(online).https://id.wikipedia.org/wiki/Bea_Perolehan_Hak_atas
_Tanah_dan_Bangunan.Diakses: 14 November 2016.

___________.2016c.Pengertian Dasar Hukum dan Syarat Mengurus


BPHTB.(online).https://www.cermati.com/artikel/bphtb-pengertian-dasar-hukum-dan-
syarat-mengurusnya.2016. Diakses: 14 November 2016.

___________.2016d.Perhitungan BPHTB
Terbaru.(online).http://lawyer.fahrul.com/2016/08/perhitungan-bphtb-terbaru-sesuai-
pp.html.Diakses: 14 November 2016

___________.2016e.Perspektif Pajak sebagai Sarana Pendukung Pembangunan.(online).


https://eddiwahyudi.com/perspektif-pajak-sebagai-sarana-pendukung-
pembangunan/bea-perolehan-hak-atas-tanah-dan-bangunan-bphtb/. Diakses: 16
November 2016.

Madiasmo.2011.Perpajakan Edisi Revisi Tahun 2011.Andi Yogyakarta:Yogyakarta.