Laudo de avaliação de imóvel rural após desapropriação parcial

CLAREL PERÍCIAS
Engenharia de Avaliações & Perícias Judiciais

Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220
www.clarelpericias.com.br
Clarel da Cruz Riet, Engenheiro Civil inscrito no

CREA-RS sob n.º 66.891-D, a pedido da Sucessão de
Clêncio Braz da Silva, representada por Antonio Braz
da Silva Neto, tendo procedido aos estudos e
diligências que se fizeram necessários, vem
apresentar as conclusões a que chegou,
consubstanciado no seguinte,
LAUDO DE
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
CNPJ: 05.423.670/0001-34 / CREA 66.891/ Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP 96.200-310 / Rio Grande-RS 1
CLAREL PERÍCIAS
Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220
SUMÁRIO
1. SOLICITANTE ................................................................................................................. 03
2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO ............................................................................................... 03
3. PRELIMNARES ................................................................................................................ 03
4. PRINCÍPIOS E RESSALVAS ............................................................................................... 03
5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO .......................................... 04
5.1. REGIÃO .......................................................................................................................... 04
5.2. TERRENO ....................................................................................................................... 04
5.3. BENFEITORIAS ............................................................................................................... 04
6. REGISTRO FOTOGRÁFICO ............................................................................................... 04
7. PROCEDIMENTOS APLICADOS ......................................................................................... 06
7.1. INTRODUÇÃO ................................................................................................................. 06
7.2. METODOLOGIA ............................................................................................................... 07
7.3. MODELO MATEMÁTICO ................................................................................................... 09
8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO .......................................................................................... 09
9. DATAS DE REFERÊNCIA .................................................................................................. 09
10. RESULTADO ................................................................................................................... 10
10.1. VALOR ESTIMADO ANTES DA DESAPROPRIAÇÃO .............................................................. 10
10.2. VALOR ESTIMADO APÓS A DESAPROPRIAÇÃO .................................................................. 10
10.3 DIFERENÇA ENTRE O VALORES ESTIMADOS "ANTES" E "APÓS" A DESAPROPRIAÇÃO, 10

REPRESENTATIVO DA ÁREA ATINGIDA ............................................................................
11. CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................................ 11
ANEXO I - PESQUISA DE DADOS

ANEXO II - IMÓVEL AVALIANDO E TRATAMENTO DOS DADOS
ANEXO III – ART- (CREA/RS): n.º 5.952.931
CLAREL PERÍCIAS
Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220
1. SOLICITANTE
Sucessão de Clêncio Braz da Silva, representada por Antonio Braz da Silva Neto
2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
Obtenção do valor de mercado de uma gleba localizada na rodovia BR-392, trecho Rio
Grande-Pelotas, entre o Km 26 e o Km 27, Vila da Quinta, com uma área superficial de 15ha
5.789m2, nas condições antes e após a desapropriação em curso imposta pela União, para as
obras de duplicação da BR-392, através do DNIT, englobando o trecho compreendido entre o
Km 26+614,02 e o Km 27+252,52, totalizando a área atingida de 43.968,92m2.
3. PRELIMINARES
A Lei brasileira, segundo o texto primitivo do DL 3.365, de 21/06/1941, determinava que

indenização fosse realmente fixada segundo o valor do bem expropriado à época da declaração
de utilidade pública ("Art. 26 – No valor da indenização, que será contemporâneo da declaração
de utilidade pública, não se incluirão direitos de terceiros contra o expropriado").
Entretanto, tal redação foi alterada pela Lei n.º 2.786, de 21/05/1956, a partir da qual o
valor indenizatório passou a ser contemporâneo da avaliação ("Art. 26 – No valor da
indenização, que será contemporâneo da avaliação, não se incluirão direitos de terceiros contra
o expropriado").
Assim, extrair preços de informações fiscais, via de regra, não condizentes com a
realidade ou se basear em anúncios de jornais não leva a um critério científico, dado a
disparidade entre os imóveis ofertados, não só no que diz respeito a localização, mas,
sobretudo, com a metragem, potencialidade, condições de acesso e outros, devendo
principalmente, ser levado em conta, a vocação econômica do terreno remanescente.
4. PRINCÍPIOS E RESSALVAS
O Laudo atende as especificações e critérios estabelecidos pelas Normas de Avaliação

NBR 14653-1:2001 e NBR 14653- 2:2004 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas,
além das exigências impostas por Leis federais, estadual e municipal e foi elaborado com a
estrita observância dos postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA -
Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do Instituto de Engenharia Legal.
Na elaboração deste trabalho foram utilizados dados e informações assumidas como
corretas, fornecidas por terceiros, sendo as fontes referidas no presente, na forma de
entrevistas verbais e documentos, os quais incluem o Registro de Imóveis de Rio Grande, jornal
Informativo de Imóveis, jornal Mercado de Imóveis, Secretaria Municipal da Fazenda, o site
www.procuraseimovel.com.br, imobiliárias locais, proprietários de terrenos e lotes vizinhos entre
outros.
No melhor conhecimento e crédito do consultor, as análises, opiniões e conclusões
expressadas no presente relatório são baseadas em dados, diligências, pesquisas e
levantamentos verdadeiros e corretos.
O relatório apresenta todas as condições limitativas impostas pelas metodologias
adotadas, que afetam as análises, opiniões e conclusões contidas no mesmo, enquadrando-se o
Laudo como Parecer Técnico.
CLAREL PERÍCIAS
Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220
Para efeito de projeção partimos do pressuposto da inexistência de ônus ou gravames de

qualquer natureza, judicial ou extrajudicial, atingindo o ativo objeto do trabalho em questão.
Os honorários profissionais da Clarel Perícias Ltda não estão, de forma alguma, sujeitos
às conclusões deste trabalho técnico.
Nosso trabalho foi desenvolvido unicamente para o uso do solicitante, visando o objetivo
já descrito, não devendo, portanto, ser utilizado para outra finalidade que não a já mencionada,
sem aprovação prévia e por escrito da Clarel Perícias Ltda.
5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

5.1. REGIÃO
A vistoria ocorreu no dia 20/07/2011, às 14:00 horas.

Região urbana, com predominância de habitações residenciais unifamiliares, relevo em
forma de planície, padrão sócio econômico cultural nível baixo, topografia em nível, solo
predominantemente arenoso permeável da classe das areias quartzosas marinhas distróficas,
com algumas zonas constituídas de relativa parcela de argila de atividade alta1.
A Infra estrutura urbana possui sistema viário, transporte coletivo, água potável, energia
elétrica e telefone.
As atividades existentes incluem comércio e serviços de profissionais autônomos, sendo
baixo como um todo o nível do mercado de trabalho.
Os serviços comunitários disponíveis compreendem escola municipal, segurança, posto
de saúde e igrejas.
É interessante observar que a Vila da Quinta viu, nos últimos 10 anos, uma grande
mudança acontecer em seu entorno. O Censo de 2000, que contabilizou 7.541 moradores, pulou
para 9.331 em 2010.
A população, tanto radicada, quanto flutuante, fez com que novas moradias e até
loteamentos, como é o caso do Nova Quinta, proliferassem-se dos dois lados da rodovia. São
trabalhadores do Pólo Naval e da duplicação da BR-392, que escolheram o Distrito exatamente
por sua localização e pelo acesso mais rápido aos seus locais de trabalho.
5.2. TERRENO
Um terreno de forma irregular, situado na rodovia BR-392, trecho Rio Grande-Pelotas,

entre o Km 26 e o Km 27, Vila da Quinta, com área superficial de 15ha 5.789m2.
5.3. BENFEITORIAS
Não existem benfeitorias.
6. REGISTRO FOTOGRÁFICO
Para efeito de melhor entendimento e precisão dos trabalhos periciais, junta-se a

documentação fotográfica comentada a seguir, obtida no ato da inspeção.
1
Projeto RADAM (IBGE,1986) e Cunha e Silveira (FURG, 1995)
CLAREL PERÍCIAS
Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220
Foto 1- Conforme representado na imagem obtida por satélite, através do site do Google, a
gleba, a qual atualmente possui 15ha 5789m2 de área, em função da desapropriação que
atingirá 43.968,92m2, restará dividida em duas glebas remanescentes, somando a área
superficial de 11ha 1.820,08m2, sofrendo prejuízo a sua vocação econômica, com a modificação
do regime urbanístico no local, sobretudo devido ao receio de habitação. Ademais, da simples
visualização da imagem, nota-se uma zona mais escura, abrangendo aproximadamente 25% da
gleba remanescente maior, constituída de zonas 'baixas' com alagadiços, reduzindo ainda mais
seu valor de mercado, aliado ao fato de que, após a desapropriação, haverá uma enorme
diminuição das áreas de acesso (testadas).
CLAREL PERÍCIAS
Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220
Foto 2- Vista da parte posterior da gleba, com frente para a Rua João Moreira. Observa-se a os
trilhos da antiga linha férrea e a rede de energia elétrica passando no local.
7. PROCEDIMENTOS APLICADOS
7.1. INTRODUÇÃO
A avaliação de glebas urbanizáveis é considerada pelos profissionais avaliadores como

um problema de complexa resolução, em grande parte devido a inexistência de dados de outras
glebas, em oferta ou transacionadas, no mesmo mercado imobiliário, em quantidade suficiente
para a elaboração de estudo científico comparativo desta tipologia.
A NBR 14.653-2, no item 11.3.1. preconiza que a avaliação das glebas urbanizáveis deve
ser feita preferivelmente com a utilização do Método Comparativo Direto de dados de mercado,
ficando como opção alternativa, o emprego do Método Involutivo.
O Método Comparativo Direto é o mais utilizado e recomendado por permitir a
determinação do valor levando em consideração as diferentes tendências e flutuações do
mercado imobiliário, onde são pesquisadas glebas assemelhadas, com características intrínsecas
e extrínsecas e atributos que exercem influência na formação dos preços e, conseqüentemente,
no valor, sendo estes ponderados por Inferência Estatística, entretanto, muitas vezes, não é
possível sua utilização, devido a inexistência de elementos amostrais na região, em número
suficiente.
Desta forma, comumente têm-se optado pela utilização do método involutivo, que busca
identificar o valor de mercado de um bem considerando seu aproveitamento eficiente,
baseando-se num modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica.
Este método consiste na elaboração de projeto de hipotético empreendimento para a
gleba com vistas a verificar o melhor e máximo aproveitamento, considerando a receita provável
da comercialização dos lotes com base nos valores obtidos em pesquisa imobiliária, as despesas
de urbanização, impostos, despesas com vendas, lucro do empreendedor, despesas financeiras,
entre outras. O objetivo é o de definir o valor máximo que pode ser atribuído à gleba através de
cenários diversos para que seja economicamente viável seu aproveitamento2.
2
Dantas, R.A. Uma Introdução à Metodologia Científica – São Paulo- Pini, 1998
CLAREL PERÍCIAS
Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220
A dificuldade de aplicação deste método é que os modelos produzidos são

determinísticos e bastante sensíveis às taxas utilizadas e prazos considerados, ou seja, mesmo
alterações mínimas nas taxas e prazos de comercialização podem resultar em alterações
significativas de valor para o avaliando, podendo induzir a erros consideráveis que na maioria
das vezes serão percebidos a longo prazo, gerando prejuízos para aqueles que daquele valor
dependem para tomada de decisão.
Alia-se ao fato que a melhor vocação para uma gleba nem sempre é a de
desmembramento em lotes menores ou a de loteamento, ante a legislação de uso e
parcelamento do solo municipal vigente na data da avaliação. Além disso, muitas glebas
encontram-se em regiões com vocação industrial ou rural, quando o estudo pelo método
involutivo não seria adequado visto sua destinação.
7.2. METODOLOGIA
pelo acima exposto, considerando a insuficiência de elementos amostrais, optamos por

realizar um trabalho que propiciasse um caminho que melhor traduzisse as forças de mercado,
de modo a possibilitar a estimativa do real valor do bem, de forma fundamentada.
Assim, nos inspiramos no Método do Índice de Equivalência3, apresentado no XXIII
Congreso Panamericano de Valuación, pelo Eng. Francisco Maia Neto, cuja proposta foi trazer à
discussão, a possibilidade de adoção de uma metodologia avaliatória, cujo princípio é a
determinação do valor de um bem à partir da análise de um coeficiente percentual, calculado
em função da relação entre o valor do bem em análise e de outro, que a ele esteja
indiretamente relacionado, denominado Índice de Equivalência.
Francisco Maia Neto observa que a aplicação desta metodologia tem sentido amplo,
desde que identifiquemos o índice de equivalência, ou seja, uma variável dependente,
caracterizada por um coeficiente que refletirá a relação percentual entre o valor do bem
avaliando e de outro a ele ligado indiretamente.
Seguindo esta linha, este trabalho optou pela utilização do Método Comparativo Direto
de Dados de Mercado, porém com a elaboração de um modelo, com a inclusão de dados de
mercado imobiliário de zonas vizinhas com o objetivo de ampliar a quantidade de observações
na tipologia em estudo. Frisamos, também, que a elaboração do modelo pressupôs a definição
da variável de localização relativa entre as zonas estudadas, quando optamos por utilizar critério
que minimiza a subjetividade da definição desta, baseado no Critério dos Lotes Influenciantes.4
Este critério trata-se de um processo comparativo indireto, que se fundamenta na inter-
relação existente entre glebas e lotes diretamente influenciantes, ou seja, parte-se do princípio
que o valor médio dos lotes vizinhos a uma gleba, influencia diretamente na determinação do
valor unitário da gleba avalianda, de forma que, o valor unitário de uma gleba é diretamente
proporcional ao valor unitário de um lote próximo.
Assim, o presente trabalho avaliatório foi alicerçado no Método dos Lotes Influenciantes,
e no Método do Índice de Equivalência5, ambos aceitos e recomendados à publicação nos anais
dos referidos conclaves, cujo princípio é a determinação do valor de um bem à partir da análise
3
Neto, Francisco Maia – Método do Índice de Equivalência – Apresentado no XXIII Congreso
Panamericano de Valuación, de 15 a 18 de Abril de 2008, em San José/Costa Rica.
4
Zeni, André Maciel e Portinho, Luiz Fernando R. - Avaliação de Glebas Urbanas pelo Critério dos Lotes
Influenciantes (1978) Apresentado no III Congresso Brasileiro de Engenharia e Avaliações – 1980/RJ,
no I Congresso Mundial de Avaliações – 1981/SP, no XII Congresso Panamericano de Valuciones –
Lima/Peru e no I Ciclo de Estudos de Engenharia de Avaliações e Perícias 1981 – IGEL –Porto
Alegre/RS e Método Avaliatório para Glebas inserido na NBR 8951 – Norma Brasileira para Avaliação
de Glebas Urbanizáveis da ABNT, em 1985.
Neto, Francisco Maia – Método do Índice de Equivalência – Apresentado no XXIII Congresso
5
Panamericano de Valuación, de 15 a 18 de Abril de 2008, em San José/Costa Rica.
CLAREL PERÍCIAS
Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220
de um coeficiente percentual, calculado em função da relação entre o valor do bem em estudo e

de outro, que a ele esteja indiretamente relacionado
Desta forma, a determinação do valor unitário (por metro quadrado) da gleba foi
calculado em função de seu coeficiente de paridade com os lotes vizinhos, que a influenciam,
devidamente justificado e interpretado por regressão estatística.
O Coeficiente de paridade, conforme definido pela antiga NBR-8951, é a,
"(...) relação entre os preços unitários apropriados exclusivamente a

partir de dados de mercado, visando a composição de modelos cuja
representatividade, restrita ao local pesquisado, é função de exame estatístico
específico.".
No caso das glebas urbanizáveis, esta relação está muito bem consolidada e definida
pelo Método dos Lotes Influenciantes, onde o coeficiente que representa o Índice de
Equivalência, ou variável dependente do modelo de regressão estatística, é aquele calculado
entre o valor unitário da gleba e o valor unitário dos lotes vizinhos, que sobre ela exercem
influência.
A respeito da influência de pólos valorizantes, H. W. Richardson em sua obra "Economia
Urbana", cita:
"(...) o preço do terreno é uma função inversa (tipicamente uma função

exponencial negativa) da distância ao centro da cidade."
"O preço unitário do terreno é uma função direta da qualidade do meio

ambiente e amenidades da área e uma função inversa da distância ao centro da
cidade."
As citações de Richardson permitem ampliar o conceito genérico de terreno, tomando-o

como lote e gleba, de forma que a comprovação técnica da influência do posicionamento urbano
de pólos atrativos, da área superficial e vizinhança urbana, no valor de glebas urbanas, pode ser
verificada através de algumas conclusões estatístico-mercadológicas, como as a seguir;
9 O valor unitário de uma gleba é diretamente proporcional ao valor unitário de um lote

próximo, "Coeteris Paribus"5;
9 Os aspectos positivos ou negativos que afetam as glebas afetam também os lotes

que as influenciam;
9 O valor unitário de glebas urbanas decresce a medida em que aumenta sua área
superficial "Coeteris Paribus".6;
9 O índice Gleba/Lote 7 é inversamente proporcional à área superficial da gleba8;
9 Existe regressão dos pares de pontos (índice x área) a um modelo matemático

decrescente.
6
"Coeteris Paribus" – mantendo todas as demais influências constantes
7
Índice Gleba/Lote: Valor unitário da gleba/valor unitário dos lotes que a influenciam
8
Zeni, André Maciel -Influência da testada no valor de glebas urbanas- 1981 - Trabalho apresentado
no II Ciclo de EStudos de Engenharia de Avaliações e Perícias - 1982 - IGEL-Porto Alegre/RS
CLAREL PERÍCIAS
Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220
7.3. MODELO MATEMÁTICO
A utilização da Inferência Estatística é feita a partir de um modelo matemático adequado,

conhecido como Modelo de Regressão, que permite uma avaliação com grande isenção de
subjetividade, e que, submetido a diversos testes previstos em norma, transmite à avaliação a
confiabilidade dos graus de fundamentação e precisão estatísticos previstos em norma.
Após a pesquisa e coleta dos dados das glebas e lotes considerados que as influenciam,
agrupamos aos pares o índice Gleba/Lote e a Área superficial da gleba.
Em estudos elaborados por Zeni e Portinho4, foi constatado que as funções mais
freqüentes, com melhor correlação estatística entre as variáveis consideradas são, além da
exponencial negativa (citada por Richardson), as da forma potencial negativa (como a definida a
seguir, neste trabalho) e logarítmica recíproca.
Função potencial: Y= a Xb (com b< 0)
onde;
Y: é a variável dependente que representa o índice (gleba/lote) inferido por regressão;

X: é a variável independente que representa a área da gleba;
a, b: coeficientes determinados pela regressão.
Assim, a partir dos "n" pares, ajustamos os pontos a um modelo representativo, pelo
processo dos "mínimos quadrados" e obtemos a seguinte curva matemática através de
regressão simples;
Y= 0,660771912 X0,040827989
Observações:
Este modelo é diretamente aplicável para glebas "normais", ou seja, aquelas com áreas
cuja relação frente/profundidade estejam contidas no intervalo 1/3 a 1/6, com a média de 1/4,5.
A amostragem que serviu de insumo as conclusões estatísticas, apresentou cerca de
80% dos dados de frente e profundidade dentro do intervalo de "normalidade".
8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO
O mercado imobiliário local nesta época está funcionando de forma satisfatória, com
perspectivas de valorização média em curto prazo, concedendo ao imóvel em questão, boa
facilidade de venda.
9. DATAS DE REFERÊNCIA
Vistoria: 20/07/2011
Avaliação: 22 e 23/07/2011
Laudo: 29/07/2011
CLAREL PERÍCIAS
Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220
10. RESULTADO
10.1. VALOR ESTIMADO ANTES DA DESAPROPRIAÇÃO
Utilizando a equação do item 7.3. MODELO MATEMÁTICO, do Laudo;
Y= 0,660771912 X0,040827989
Onde,
X= 15ha 5.789m2
Y= (Valor Gleba) / (valor Lote)= 1,08
Considerando o valor médio dos lotes na vizinhança, dentro de um intervalo de confiança de

80%, no valor de R$112,65/m2, obtemos,
Valor da Gleba atual= 1,08*112,65*155.789= R$18.953.601,31
Valor estimado da gleba atual/M2= R$121,66/m2 (Cento e vinte e um reais e sessenta e

seis centavos), por metro quadrado, equivalente a 0,107835 CUB’s Projeto Padrão R1-N,
tomando como base o mês de junho/2011, com o CUB cotado em R$1.128,20/m2.
10.2. VALOR ESTIMADO APÓS A DESAPROPRIAÇÃO
Utilizando a equação do item 7.3. MODELO MATEMÁTICO, do Laudo;
Y= 0,660771912 X0,040827989
Onde,
X= 11ha 1.820,08m2
Y= (Valor Gleba) / (valor Lote)= 1,08
Considerando o valor médio dos lotes na vizinhança, dentro de um intervalo de confiança de

80%, no valor de R$112,65/m2 e uma depreciação de 25%, obtemos,
Valor das Glebas remanescentes = 1,08*112,65*111.820,08*0,75= R$10.203.190,92
Valor estimado da gleba após a desapropriação/M2= R$91,24/m2 (Noventa e um reais

e vinte e quatro centavos), por metro quadrado, equivalente a 0,080872 CUB’s Projeto Padrão
R1-N, tomando como base o mês de junho/2011, com o CUB cotado em R$1.128,20/m2.
10.3. DIFERENÇA ENTRE OS VALORES ESTIMADOS "ANTES" E "APÓS" A

DESAPROPRIAÇÃO, REPRESENTATIVO DA ÁREA ATINGIDA
Valor estimado da gleba atingida= R$18.953.601,31 - R$10.203.190,92= R$8.750.410,39

(Oito milhões, setecentos e cinqüenta mil, quatrocentos e dez reais e trinta e nove centavos),
equivalente a 7.756,080827 CUB’s Projeto Padrão R1-N, tomando como base o mês de
junho/2011, com o CUB cotado em R$1.128,20/m2.
CLAREL PERÍCIAS
Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220
11. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Observando a pesquisa de mercado feita na região nota-se uma tendência de muitas

ofertas com preços acima do real valor de mercado. Este fenômeno, o qual acometeu de um
modo geral todos os imóveis de Rio Grande, aumentando significativamente os valores
praticados no mercado imobiliário, de certa forma, especulativa, foi em decorrência das obras
de grande porte instaladas em nossa cidade, com o conseqüente aumento de procura por
habitação.
Não perdemos neste momento a noção que o valor de mercado é definido como aquele
em que um vendedor desejoso de vender, mas não compelido, vende a um comprador desejoso
de comprar, mas também não compelido, de forma que o valor estimado do imóvel encontra-se
dentro dos padrões reais de mercado.
Vai o presente Laudo, desenvolvido em 11 (onze) folhas impressas em um só lado, todas

rubricadas, sendo a última datada e assinado acompanhado dos seguintes documentos,
totalizando 14 (catorze) folhas.
Anexo I- Pesquisa de Dados (01 fl.).

Anexo II- Imóvel Avaliando e Tratamento dos Dados (01 fl.).
Anexo III- ART- (CREA/RS): n.º 5.952.931 (01 fl.).
Rio Grande, 25 de julho de 2011.
----------------------------------------
Clarel da Cruz Riet
Eng. Civil – CREA 66.891-D
Perito - IBAPE 1.047/99
CLAREL PERÍCIAS
Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220
ANEXO I
PESQUISA DE DADOS
1. DADOS COLETADOS
A coleta dos elementos amostrais foi efetuada na zona do imóvel avaliando, procurando
a melhor representatividade, através da comparação com dados de mercado assemelhados
quanto às características intrínsecas e extrínsecas.
A seguir, o quadro com os dados coletados;

F P V T
R R A I
E O L P
N.º VALOR FONTE DATA LOCAL AREA N F O O
T U R
E N x
D. M2
(R$) (m2) (m) (m_ (R$/m2)

Liony Perto dos
1 1.000.000,00 Carvalho 27/07/11 Carreiros 14.000 70 200 71,43 Gleba
Liony Lot. Nova
2 25.000,00 Carvalho 27/07/11 Quinta 300 10 30 83,33 Terreno
BR-392
3 1.500.000,00 Jornal Agora 27/07/11 Km 20 9.000 - - 166,67 Gleba
Contrato BR-392
Compra e 01/03/10 n.º 484
4 13.000,00 Venda 100 8 12,5 130,00 Terreno
R. Cel.
Secret. Virgílio FR: LD:
Municipal da 113 485
Fazenda 06/04/10 Porciun- FU: LE:
5 6.265.924,00 Cula 94.938,25 324 384 66,00 Gleba
Morador Sítio Sta
6 80.000,00 local 23/04/10 Cruz 1.200 24 50 66,67 Terreno
Site de
Marcos 28/07/11 Povo
Otero Novo
7 145.000,00 Imóveis 1.000 - - 145,00 Gleba
Jornal Vila da
8 75.000,00 Agora 27/07/11 Quinta 500 10 50 150,00 Terreno
Registro Rua FR: LD:
Imóveis Rio Trajano 31,65 32,60
Grande Lopes- FU: LE:
9 100.000,00 Mat. 62.282 22/07/10 Quinta 1.040,75 32,20 32,60 96,08 Gleba
Processo
Desapropria
ção n.º BR- 392
10 60.000,00 5001405- 14/07/11 Vila da 450,3 - - 133,24 Terreno
25.2010.404 Quinta
.7101- Just.
Fed.
CNPJ: 05.423.670/0001-34 / CREA 66.891/ Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP 96.200-310 / Rio Grande-RS
CLAREL PERÍCIAS
Fone/Fax: (53) 2125-7900 / 9966-6220
ANEXO II
IMÓVEL AVALIANDO E TRATAMENTO DOS DADOS
1. AVALIANDO
Imóvel Localização ÁREA (M2)

Área Construída
Gleba na Descrito nos itens 2. Objetivo da Avaliação e 6. Registro 15ha 5.789m2
condição atual Fotográfico, do Laudo.
Gleba após a Descrito nos itens 2. Objetivo da Avaliação e 6. Registro 11ha 1.820,08m2
desapropriação Fotográfico, do Laudo.
2. TRATAMENTO
ÍNDICE= (Valor Gleba / Valor terreno) ÁREA (M2) LN (ÍNDICE) LN (AREA)

Y X
0,857142857 14.000 -0,15415068 9,546812609
1,282051282 9.000 0,248461359 9,104979856
0,989999921 94.938,25 -0,010050416 11,46098196
0,966666667 1.000,00 -0,033901552 6,907755279
0,721114581 1.040,75 -0,326957235 6,947696886
CNPJ: 05.423.670/0001-34 / CREA 66.891/ Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP 96.200-310 / Rio Grande-RS

Laudo de avaliação de imóvel rural após desapropriação parcial

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Laudo de avaliação de imóvel rural após desapropriação parcial

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

CLAREL PERÍCIAS

Engenharia de Avaliações & Perícias Judiciais

Clarel da Cruz Riet, Engenheiro Civil inscrito no

2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO ............................................................................................... 03

4. PRINCÍPIOS E RESSALVAS ............................................................................................... 03

5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO .......................................... 04

5.1. REGIÃO .......................................................................................................................... 04

5.2. TERRENO ....................................................................................................................... 04

5.3. BENFEITORIAS ............................................................................................................... 04

6. REGISTRO FOTOGRÁFICO ............................................................................................... 04

7. PROCEDIMENTOS APLICADOS ......................................................................................... 06

7.1. INTRODUÇÃO ................................................................................................................. 06

7.2. METODOLOGIA ............................................................................................................... 07

7.3. MODELO MATEMÁTICO ................................................................................................... 09

8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO .......................................................................................... 09

9. DATAS DE REFERÊNCIA .................................................................................................. 09

10. RESULTADO ................................................................................................................... 10

10.1. VALOR ESTIMADO ANTES DA DESAPROPRIAÇÃO .............................................................. 10

10.2. VALOR ESTIMADO APÓS A DESAPROPRIAÇÃO .................................................................. 10

10.3 DIFERENÇA ENTRE O VALORES ESTIMADOS "ANTES" E "APÓS" A DESAPROPRIAÇÃO, 10

ANEXO I - PESQUISA DE DADOS

A Lei brasileira, segundo o texto primitivo do DL 3.365, de 21/06/1941, determinava que

O Laudo atende as especificações e critérios estabelecidos pelas Normas de Avaliação

Para efeito de projeção partimos do pressuposto da inexistência de ônus ou gravames de

5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

A vistoria ocorreu no dia 20/07/2011, às 14:00 horas.

Um terreno de forma irregular, situado na rodovia BR-392, trecho Rio Grande-Pelotas,

Não existem benfeitorias.

Para efeito de melhor entendimento e precisão dos trabalhos periciais, junta-se a

A avaliação de glebas urbanizáveis é considerada pelos profissionais avaliadores como

A dificuldade de aplicação deste método é que os modelos produzidos são

pelo acima exposto, considerando a insuficiência de elementos amostrais, optamos por

Panamericano de Valuación, de 15 a 18 de Abril de 2008, em San José/Costa Rica.

de um coeficiente percentual, calculado em função da relação entre o valor do bem em estudo e

"(...) relação entre os preços unitários apropriados exclusivamente a

"(...) o preço do terreno é uma função inversa (tipicamente uma função

"O preço unitário do terreno é uma função direta da qualidade do meio

As citações de Richardson permitem ampliar o conceito genérico de terreno, tomando-o

9 O valor unitário de uma gleba é diretamente proporcional ao valor unitário de um lote

9 Os aspectos positivos ou negativos que afetam as glebas afetam também os lotes

9 O índice Gleba/Lote 7 é inversamente proporcional à área superficial da gleba8;

9 Existe regressão dos pares de pontos (índice x área) a um modelo matemático

7.3. MODELO MATEMÁTICO

A utilização da Inferência Estatística é feita a partir de um modelo matemático adequado,

Função potencial: Y= a Xb (com b< 0)

Y: é a variável dependente que representa o índice (gleba/lote) inferido por regressão;

Utilizando a equação do item 7.3. MODELO MATEMÁTICO, do Laudo;

Considerando o valor médio dos lotes na vizinhança, dentro de um intervalo de confiança de

Valor da Gleba atual= 1,08*112,65*155.789= R$18.953.601,31

Valor estimado da gleba atual/M2= R$121,66/m2 (Cento e vinte e um reais e sessenta e

10.2. VALOR ESTIMADO APÓS A DESAPROPRIAÇÃO

Utilizando a equação do item 7.3. MODELO MATEMÁTICO, do Laudo;

Considerando o valor médio dos lotes na vizinhança, dentro de um intervalo de confiança de

Valor das Glebas remanescentes = 1,08*112,65*111.820,08*0,75= R$10.203.190,92

Valor estimado da gleba após a desapropriação/M2= R$91,24/m2 (Noventa e um reais

10.3. DIFERENÇA ENTRE OS VALORES ESTIMADOS "ANTES" E "APÓS" A

Valor estimado da gleba atingida= R$18.953.601,31 - R$10.203.190,92= R$8.750.410,39

11. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Observando a pesquisa de mercado feita na região nota-se uma tendência de muitas

Vai o presente Laudo, desenvolvido em 11 (onze) folhas impressas em um só lado, todas

Anexo I- Pesquisa de Dados (01 fl.).

Rio Grande, 25 de julho de 2011.

A seguir, o quadro com os dados coletados;

Valor da Gleba atual= 1,08112,65155.789= R$18.953.601,31

Valor das Glebas remanescentes = 1,08112,65111.820,08*0,75= R$10.203.190,92