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Oponibilidad del pacto de reserva de propiedad

Artículo 1584.- La reserva de la propiedad es oponible a los acreedores del
comprador sólo si consta por escrito que tenga fecha cierta anterior al
embargo.
Si se trata de bienes inscritos, la reserva de la propiedad es oponible a
terceros siempre que el pacto haya sido previamente registrado.

COMENTARIO
▪En este caso la oponibilidad es del permutante que hizo la reserva de
propiedad, frente a los acreedores del otro permutante.
▪La norma solo es aplicable cuando existe un conflicto de derecho de crédito
y de propiedad.
▪Ejm: En una permuta con saldo de un bien, el permutante no termina de
entregar el bien faltante y le embargan el bien recibido, entonces el
permutante que hizo reserva de propiedad puede oponerse puesto que aun
no se a terminado de dar el saldo.

Reserva de propiedad en arrendamiento - venta

Artículo 1585.- Las disposiciones de los artículos 1583 y 1584 son
aplicables a los contratos de arrendamiento en los que se convenga
que, al final de los mismos, la propiedad del bien sea adquirida por el
arrendatario por efecto del pago de la merced conductiva pactada.

COMENTARIO:
Acá se aplica la permuta con reserva de propiedad (ARTÍCULOS
1583 y 1584) a los contratos de arrendamiento en los que se
convenga que, al final de los mismos, la propiedad del bien sea
adquirida por el arrendatario por efecto del alquiler. Para hacer de
aplicación el ARTÍCULO 1585 al contrato de permuta, tendríamos
que imaginar un contrato de arrendamiento en el cual la merced
conductiva no consista en el pago de una determinada cantidad de
dinero, sino en la entrega de cierta cantidad de bienes. Dentro de tal
orden de ideas, es que podríamos imaginar la existencia de un
contrato al que se podría llamar alquiler permuta.

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Pacto de Retroventa
Artículo 1586.- Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho
de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión
judicial.

COMENTARIO:
En este caso tendríamos que imaginar la eventual existencia de
un pacto llamado de "retropermuta". Entendiendo que por la
"retropermuta", uno de los permutantes (o incluso ambos)
adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin
necesidad de decisión judicial.

Nulidad de estipulaciones en el contrato de Retroventa

Artículo 1587.- Es nula la estipulación que impone al vendedor,
como contrapartida de la resolución del contrato, la obligación
de pagar al comprador una cantidad de dinero u otra ventaja
para éste. También es nula, en cuanto al exceso, la
estipulación que obliga al vendedor a devolver, en caso de
resolución del contrato, una suma adicional que no sea la
destinada a conservar el valor adquisitivo del precio.

COMENTARIO:
En este caso si uno de los permutantes tendría las mismas
facultades que este articulo e señala al vendedor también serian
nulas las estipulaciones.

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Plazo para ejercitar el derecho de resolución

Artículo 1588.- El plazo para ejercitar el derecho de resolución es de dos
años tratándose de inmuebles y de un año en el caso de muebles, salvo que
las partes estipulen un plazo menor.
El plazo se computa a partir de la celebración de la compraventa. Si las
partes convienen un plazo mayor que el indicado en el primer párrafo de este
artículo o prorrogan el plazo para que sea mayor de dos años o de un año,
según el caso, el plazo o la prórroga se consideran reducidos al plazo legal.
El comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor le
reembolse las mejoras necesarias y útiles.

COMENTARIO:
En este caso el plazo se computa desde la celebración del contrato de
permuta. Y la parte que se ve expuesta a la resolución del contrato por el otro
contratante, tendrá derecho a retener el bien hasta que este último le
reembolse las mejoras necesarias y útiles.

Retroventa en bienes indivisos

Artículo 1589.- Los que han vendido conjuntamente un bien indiviso
con pacto de retroventa, y los herederos del que ha vendido con el
mismo pacto, no pueden usar su derecho separadamente, sino
conjuntamente.

COMENTARIO:
Si un grupo de personas ha celebrado en calidad de copermutantes
un contrato de permuta, obligándose a transferir a su contraparte
(otro permutante) la propiedad de un bien indiviso, habiendo pactado
una cláusula de "retropermuta"; o se tratara de los herederos del
permutante que han asumido su obligación de transferir la propiedad
de un bien con el mismo pacto, en ambos casos, dichos contratantes
no podrían usar su derecho de manera separada, sino
conjuntamente.

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Retroventa en venta separada

Artículo 1590.- Cuando los copropietarios de un bien indiviso
hayan vendido separadamente sus cuotas en la copropiedad con
pacto de retroventa, cada uno de ellos puede ejercitar, con la
misma separación, el derecho de resolver el contrato por su
respectiva participación.

COMENTARIO:
Esta norma podría ser entendida en la eventualidad de que los
copropietarios de un bien indiviso hayan permutado
separadamente sus cuotas en la copropiedad, con pacto de
"retropermuta", caso en el cual cada uno de ellos podría ejercitar
con la misma separación el derecho de resolver el contrato por su
respectiva participación.

Oponibilidad de la retroventa

Artículo 1591.- El pacto de retroventa es oponible a terceros

cuando aparece inscrito en el correspondiente registro.

COMENTARIO:
Aplicado a la permuta, podría ser interpretado en el sentido de que
el pacto de "retropermuta" es oponible a terceros cuando aparezca
inscrito en el correspondiente Registro.

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Derecho de Retracto
Artículo 1592.- El derecho de retracto es el que la ley otorga a
determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y
en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.
El retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y
gastos pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados.
Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.

COMENTARIO:
El tema de la eventual aplicación de las normas del derecho de
retracto al contrato de permuta es un punto muy discutido en
doctrina. Parece criterio casi unánime que no son de aplicación al
contrato de permuta las normas relativas a los derechos de
preferencia, entre los cuales está el derecho de retracto, debido a
una razón fundamental: el retrayente no puede ofrecer al enajenante
la misma prestación que el otro permutante.

Retracto en dación en pago

Artículo 1593.- El derecho de retracto también procede en la
dación en pago.

COMENTARIO:
La dación en pago es aquella causa de extinción de las
obligaciones por la que acreedor y deudor pactan la transmisión
del domino por parte de este último de ciertos bienes a favor del
primero, que los acepta en pago, quedando extinguida la
obligación primitiva, sea cual fuere la prestación a que se hubiere
obligado el deudor.

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Procedencia del derecho de retracto

Artículo 1594.- El derecho de retracto procede respecto de bienes
muebles inscritos y de inmuebles.

COMENTARIO:
Este articulo sería aplicable íntegramente al contrato de permuta, ya que
para el caso correspondería reiterar que el derecho de retracto procede
respecto de bienes muebles inscritos y de inmuebles.

Irrenunciabilidad e intrasmisibilidad
Artículo 1595.- Es irrenunciable e intrasmisible por acto entre
vivos el derecho de retracto.

COMENTARIO:
Para el caso del contrato de permuta, sería irrenunciable e
intrasmisible por acto entre vivos el derecho de retracto.

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Plazo para ejercer derecho de retracto

"Artículo 1596.- El derecho de retracto debe ejercerse dentro del
plazo de treinta días contados a partir de la comunicación de fecha
cierta a la persona que goza de este derecho.
Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse
la comunicación mediante publicaciones en el diario encargado de
los avisos judiciales y en otro de mayor circulación de la localidad,
por tres veces con intervalo de cinco días entre cada aviso. En
este caso, el plazo se cuenta desde el día siguiente al de la última
publicación.“

COMENTARIO:
Este articulo es plenamente aplicable al contrato de permuta.

Plazo especial para ejercer derecho de retracto

"Artículo 1597.- Si el retrayente conoce la transferencia por
cualquier medio distinto del indicado en el artículo 1596, el plazo
se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. Para este caso,
la presunción contenida en el artículo 2012 sólo es oponible
después de un año de la inscripción de la transferencia.“

COMENTARIO:
Este articulo es plenamente aplicable al contrato de permuta.

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Garantía en retracto
Artículo 1598.- Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es
obligatorio el otorgamiento de una garantía para el pago del precio
pendiente, aunque en el contrato que da lugar al retracto no se hubiera
convenido.

COMENTARIO:
Si es posible celebrar un contrato de permuta en el cual una de las partes
se obligue a transferir a la otra periódicamente bienes o partes de un
bien. En ese sentido si una de las partes se hubiera obligado a dar el bien
o bienes a plazos, sería obligatorio el otorgamiento de una garantía para
asegurar la entrega del bien o bienes que todavía tenga pendientes de
cumplimiento, aunque en el contrato de permuta que da lugar al
retracto ello no se hubiera convenido.

Titulares del derecho de retracto

Artículo 1599.- Tienen derecho de retracto:
1.- El arrendatario, conforme a la ley de la materia. (derogado)
2.- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.
3.- El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo
judicialmente.
4.- El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
5.- El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.
6.- Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no
puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien
a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.
7.- El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca
rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o
cuando aquélla y ésta reunidas no excedan de dicha unidad.

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Orden de prelación de los retrayentes

Artículo 1600.- Si hay diversidad en los títulos de dos o más que
tengan derecho de retracto, el orden de preferencia será el indicado
en el artículo 1599.

COMENTARIO:
Esta norma devendría en aplicable a la permuta, entendiéndose que
si hay diversidad en los títulos de dos o más que tengan derecho de
retracto, el orden de preferencia será el indicado en el ARTÍCULO
1599. Debemos anotar, sin embargo, que la diversidad de los títulos
de las personas a que se hace referencia, no tendría por qué ser de
la misma naturaleza; así, podríamos tener, entremezcladas, personas
que tengan derecho a retracto por cualquiera de las causales
establecidas en el ARTÍCULO 1599, ya sea porque el bien sobre el
cual tienen dicho derecho ha sido vendido, permutado o dado en
pago.

Retracto en enajenación sucesiva

Artículo 1601.- Cuando se hayan efectuado dos o más enajenaciones
antes de que expire el plazo para ejercitar el retracto, este derecho se
refiere a la primera enajenación sólo por el precio, tributos, gastos e
intereses de la misma. Quedan sin efecto las otras enajenaciones.

COMENTARIO:
Esta norma resultaría aplicable al contrato de permuta, entendiendo
que cuando se hayan efectuado dos o más enajenaciones (se trate de
compraventas, permutas o daciones en pago) antes de que expire el
plazo para ejercitar el retracto, este derecho se refiere a la primera
enajenación solo por el precio (en caso sea una compraventa, o valor del
bien permutado, si se tratara de una permuta), tributos, gastos e
intereses de la misma; quedando sin efecto las otras enajenaciones.

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• JURISPRUDENCIA

"La permuta es un contrato bilateral y conmutativo como la compraventa por el

cual se promete una cosa o derecho a cambio de otra, diferenciándose de la
compraventa en que no hay precio pero ambos contratantes son propietarios de
los bienes a permutarse. Por consiguiente, en la permuta rigen las disposiciones
de la compraventa en lo que le sean aplicables". (Exp. N° 1338•94La Libertad.
Ledesma Narváez, Marianella, Ejecutorias Supremas Civiles(1993•1996), p.428)

RECOMENDACIONES DE MODIFICACION
Artículo 1529º.- Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la
propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero.

Artículo 1529º.- Noción Por la compraventa el vendedor transfiere o se obliga a

transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en
dinero.

Artículo 1534°.- En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el
contrato queda sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.

Artículo 1534°.- Compraventa de bien futuro En la compraventa de bien futuro, si

el bien no llega a existir ulteriormente, y las partes no han querido concluir un
contrato aleatorio, la compraventa es ineficaz y el comprador tiene derecho a la
restitución del precio pagado. La transferencia de propiedad del bien está
supeditada a que éste llegue a tener existencia.

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RECOMENDACIONES DE MODIFICACION
Artículo 1535º.- Si el comprador asume el riesgo de la cuantía y calidad del bien
futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condición suspensiva de que
llegue a tener existencia. Empero, si el bien llega a existir, el contrato
producirá desde ese momento todos sus efectos, cualquiera sea su cuantía y
calidad, y el comprador debe pagar íntegramente el precio.

Artículo 1535º.- Riesgo de cuantía y calidad Lo dispuesto en el artículo 1534° es

de aplicación también para el caso en que el comprador asume el riesgo de la
cuantía y calidad del bien futuro. Empero, si el bien llega a existir, el contrato
producirá todos sus efectos, cualquiera sea su cuantía y calidad, y el comprador
debe pagar íntegramente el precio.

( Mediante esta modificación, se estan reguladas las tres modalidades posibles de

Compraventa de Bien Futuro de manera separada: la Compraventa de Bien Futuro
con contenido íntegramente conmutativo (artículo 1534°), la Compraventa de Bien
Futuro con contenido parcialmente conmutativo y aleatorio a la vez (artículo 1535°)
y la Compraventa de Bien Futuro con contenido íntegramente aleatorio (artículo
1536°). Asi ya no se generarán confusiones tanto en la teoría como en la práctica
sobre estas tres modalidades de Compraventa de Bien Futuro.)

RECOMENDACIONES DE MODIFICACION

Artículo 1569º.- En el caso de compraventa de bienes por peso, número o medida,

se aplicará el artículo 1568º si, encontrándose los bienes a su disposición, el
comprador no concurre en el momento señalado en el contrato o determinado por
el vendedor para pesarlos, contarlos o medirlos, siempre que se encuentren a su
disposición.

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