Anda di halaman 1dari 94

TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN

2017
KAWASAN PARIWISATA

LATAR BELAKANG
Dalam Undang-Undang No.10 tahun 2009 tentang Kepariwisataan diuraikan bahwa
Kepariwisataan bertujuan untuk: a. meningkatkan pertumbuhan ekonomi; b.
meningkatkan kesejahteraan rakyat; c. menghapus kemiskinan; d. mengatasi
pengangguran; e. melestarikan alam, lingkungan, dan sumber daya; f. memajukan
kebudayaan; g. mengangkat citra bangsa; h. memupuk rasa cinta tanah air; i.
memperkukuh jati diri dan kesatuan bangsa; dan j. mempererat persahabatan
antarbangsa (Pasal 4). Kemudian pada Pasal 5 dijelaskan prinsip penyelenggaraan
kepariwisataan, yaitu: a. menjunjung tinggi norma agama dan nilai budaya sebagai
pengejawantahan dari konsep hidup dalam keseimbangan hubungan antara
manusia dan Tuhan Yang Maha Esa, hubungan antara manusia dan sesama
manusia, dan hubungan antara manusia dan lingkungan; b. menjunjung tinggi hak
asasi manusia, keragaman budaya, dan kearifan lokal; c. memberi manfaat untuk
kesejahteraan rakyat, keadilan, kesetaraan, dan proporsionalitas; d. memelihara
kelestarian alam dan lingkungan hidup; e. memberdayakan masyarakat setempat; f.
menjamin keterpaduan antarsektor, antardaerah, antara pusat dan daerah yang
merupakan satu kesatuan sistem dalam kerangka otonomi daerah, serta
keterpaduan antarpemangku kepentingan; g. mematuhi kode etik kepariwisataan
dunia dan kesepakatan internasional dalam bidang pariwisata; dan h. memperkukuh
keutuhan Negara Kesatuan Republik Indonesia.
Tujuan dan prinsip penyelenggaraan kepariwisataan tersebut dilaksanakan agar
fungsi kepariwisataan efektif bekerja yaitu: memenuhi kebutuhan jasmani, rohani,
dan intelektual setiap wisatawan dengan rekreasi dan perjalanan serta
meningkatkan pendapatan negara untuk mewujudkan kesejahteraan rakyat.
Dengan demikian, pengembangan pariwisata memiliki dimensi a) pemenuhan
kebutuhan wisatawan melalui kegiatan rekreasi dan perjalanan wisata; dan b)
mewujudkan kesejahteraan rakyat melalui peningkatan pendapatan negara.
Pembangunan kepariwisataan dilakukan berdasarkan rencana induk pembangunan
kepariwisataan yang terdiri atas rencana induk pembangunan kepariwisataan
nasional, rencana induk pembangunan kepariwisataan provinsi, dan rencana induk
pembangunan kepariwisataan kabupaten/kota. Penyusunan rencana induk
pembangunan kepariwisataan sebagaimana dimaksud tersebut merupakan bagian
integral dari rencana pembangunan jangka panjang nasional (Pasal 8).
Pembangunan kepariwisataan diwujudkan melalui pelaksanaan rencana
pembangunan kepariwisataan dengan memperhatikan keanekaragaman, keunikan,
dan kekhasan budaya dan alam, serta kebutuhan manusia untuk berwisata, meliputi
pembangunan: a. industri pariwisata; b. destinasi pariwisata; c. pemasaran; dan d.
kelembagaan pariwisata.
Kawasan pariwisata yang secara formal biasa dikenal dengan daerah tujuan
pariwisata atau destinasi pariwisata adalah hamparan permukaan bumi yang
berada dalam satu atau lebih wilayah administratif (pemerintahan) yang di
dalamnya terdapat 1) daya tarik wisata (attraction), 2) fasilitas umum, fasilitas
pariwisata (amenitases), dan 3) aksesibilitas (accessibility), serta 4) masyarakat
yang saling terkait dan melengkapi terwujudnya kepariwisataan. Hal tersebut
memberikan pemahaman bahwa pengembangan kepariwisataan memerlukan
kelengkapan prasarana dan sarana yang bersifat atraksi, kenyamanan dan
aksesibilitas, dalam satu kesatuan penyediaan agar wisatawan mendapatkan
pengalaman wisata yang diidamkannya dan penyelenggaraan yang didukung
kegiatan promosi dan sadar wisata akan mendukung kepariwisataan berlangsung
secara berkelanjutan.
Dilihat dari jenis dan luasannya, kawasan pariwisata atau destinasi wisata juga beragam mulai dari bagian dari
suatu provinsi atau wilayahnya meliputi lebih dari satu kabupaten/kota, kawasan wisata berupa taman rekreasi di
dalam suatu kabupaten/kota atau bagian wilayah kota/kabupaten, hingga taman rekreasi maupun taman pada
sekala kawasan pemukiman/perumahan. Namun kesemuanya
BUKU II 1
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

jenis dan luasannya tersebut, untuk berhasil menarik wisatawan, perlu memiliki
unsur atraksi, amenitas, dan aksesibilitas yang memadai ditengah masyarakat yang
sudah sadar wisata, serta promosi yang gencar dan sesuai.
Unsur atraksi dapat bersifat bentang alam atau daya tarik yang bersifat alami seperti
pemandangan, air terjun, danau, hutan, perkebunan, dan dapat juga bersifat buatan
berupa konstruksi bangunan untuk dilihat seperti bangunan bersejarah, tugu, maupun
konstruksi untuk pertunjukan, seperti: teater, atau sarana aktifitas wisatawan, seperti:
jetcoaster, flyingfox, rumah pohon, ayunan, kursi dan bangku taman. Untuk maksud
pengembangan destinasi/kawasan pariwisata, elemen atraksi ini perlu dijaga
konsistensi dan keserasian antar daya tariknya, karena itu upaya pengembangannya
perlu mengenali:
a)keadaan daya tarik wisata yang ada sekarang di dalam kawasan pariwisata
bersangkutan maupun di sekitarnya, dan b) potensi daya tarik wisata yang perlu
atau dapat dikembangkan di dalam kawasan maupun di sekitarnya, c) serta
kegiatan atau keadaan yang dapat mengancam keberadaan dan pesona daya tarik
yang sudah ada dan atau akan dikembangkan;
Unsur amenitas/kenyamanan meliputi fasilitas umum dan fasilitas sosial penunjang
pariwisata, seperti: klinik, rumah sakit, pasar cinderamata, sarana akomodasi:
hotel/losmen, rumah makan, toilet, pos dan personel polisi pariwisata, penyewaan
kendaraan, yang didukung SDM pariwisata yang melayani para wisatawan berikut
prasarana dan sarana pendididkan dan pelatihannya. Untuk maksud
pengembangan destinasi/kawasan pariwisata, elemen amenitas ini perlu
dikembangkan secara proporsional untuk memenuhi kebutuhan pariwisata masa
kini maupun masa depan. Untuk itu perlu ditelaah secara teliti dan matang
kelengkapan dari jenis layanan elemen amenitas ini maupun keadaannya secara
kuantitas dan kualitas. Sebagai ilustrasi, pengembangan klinik di sekitar desa
wisata perlu disesuaikan secara spesifik dengan kemungkinan kecelakaan akibat
keterlibatan wisatawan dalam salah satu atraksi pariwisata yang tersedia.
Unsusr aksesibilitas meliputi prasarana transportasi (jalan, lapangan terbang,
stasiun dan dermaga), dan sarana angkutan (darat, laut dan udara) transportasi
wisatawan menuju kawasan pariwisata, maupun di dalam kawasan pariwisata. Perlu
ditelaah keadaan sekarang mengenai kesesuaian kuantitas dan kualitas prasarana
dan sarana angkutan menuju kawasan wisata, maupun di dalam kawasan
pariwisata, serta peningkatan kebutuhan ke depan serta optimasi jangkauan
layanannya.
Dengan demikian pembangunan kepariwisataan adalah membangun memelihara
dan merawat prasarana dan sarana pariwisata dalam bentuk atraksi, amenitas dan
aksesibilitas agar tercipta kegiatan dan perjalanan wisata yang dapat memenuhi
kebutuhan rekreasi dan perjalanan wisatawan serta meningkatkan kesejahteraan
masyarakat.
Berdasarkan pemahaman tersebut, maka untuk maksud pengembangan
destinasi/kawasan pariwisata
Selanjutnya, perlu ditelaah secara cermat jumlah wisatawan yang datang dengan
keadaan atraksi, amenitas dan akses yang ada sekarang ini, dengan kondisi
pengelolaan (elemen atraksi, amenitas, akses dan promosi) yang tersedia, secara
seksama. Kemudian mempelajari target-target terkait pengembangan pariwisata di
wilayah bersangkutan, maupun target untuk wilayah yang lebih luas (target
pemerintah kabupaten/kota, target pemerintah provinsi maupun target nasional),
yang ditetapkan secara resmi oleh pemerintah dan menjadi tanggungjawab
pemerintah.
Berdasarkan sandingan keadaan layanan pariwisata yang ada dan target yang
ditetapkan dapat ditelusuri kendala yang dihadapi dalam pemenuhan target yang
perlu dicapai. Langkah selanjutnya menelaah keadaan anggaran pemerintah dalam
mencapai target yang dimaksud. Informasi yang tersedia atas kajian tersebut dapat
memberikan gambaran mengenai peluang yang tersedia untuk percepatan
pembangunan bila terdapat investasi swasta dalam bentuk KPBU untuk
pengembangan / pembangunan kawasan pariwisata yang dimaksud.

BUKU II 2
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

Dengan demikian, sudah dapat dijelaskan dengan proporsional kedudukan KPBU


kawasan pariwisata yang dimaksud dalam maksud meningkatkan wisatawan di wilayah
tersebut maupun dalam maksud mencapai tujuan pembangunan pariwisata
pemerintah, melalui perbaikan pengelolaan dan pembangunan berikut pemeliharaan
elemen atraksi, amenitas dan aksesibiltas pariwisata.
Untuk penyelenggaraan dan pengembangan kawasan/destinasi pariwisata, baik
dikenali para pemangku kepentingan yang perlu menjalin hubungan dengan baik
dan berinteraksi sesuai fungsi dan kedudukannya agar terlaksana penyelenggaraan
kepariwisataan yang berkembang sehat dan berkelanjutan.
Selanjutnya, sebelum pembahasan lebih dalam, untuk menghindari
kesalahpahaman serta kesesuaian dengan peraturan yang berlaku hendaknya
diperhatikan peristilahan dan dasar-dasar ketentuan dalam bidang pariwisata
sebagaimana diuraikan dalam Undang-Undang nomor 10 tahun 2009 tentang
Kepariwisataan, berikut peraturan pelaksanaannya.
Peraturan KPBU secara spesifik memperbolehkan pengadaan infrastruktur
kepariwisataan menggunakan model KPBU. Infrastruktur kepariwisataan, pada
hakekatnya, berupa sarana dan prasarana sehubungan dengan atraksi, amenitas,
dan akses pariwisata, yang mana ketiga elemen tsb. secara utuh saling mendukung
memberikan kenyamanan dan pengalaman wisata bagi wisatawan. Ketiga elemen
tersebut dapat hadir dalam satu kesatuan pengadaan, maupun pengadaan secara
terpisah namun dalam satu koordinasi yang efektif. Dengan demikian, jenis
bangunan (konstruksi) yang diinvestasikan dapat berupa infrastruktur terkait
dengan elemen atraksi, amenitas dan akses, sebagai berikut, (pasal 3, Peraturan
Menteri PPN/Bappenas nomor 4 tahun 2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan KPBU
dalam Penyediaan infrastruktur):
a. infrastruktur transportasi, antara lain: 1. penyediaan dan/atau pengelolaan
fasilitas dan/atau pelayanan jasa kebandarudaraan, termasuk fasilitas
pendukung seperti terminal penumpang dan kargo; 2. penyediaan dan/atau
pengelolaan fasilitas dan/atau pelayanan jasa kepelabuhanan; 3. sarana
dan/atau prasarana perkeretaapian; 4. sarana dan prasarana angkutan
massal perkotaan dan lalu lintas; dan/atau 5. sarana dan prasarana
penyeberangan laut, sungai, dan/atau danau.
b. infrastruktur jalan, antara lain: 1. jalan arteri, jalan kolektor dan jalan lokal; 2.
jalan tol; dan/atau 3. jembatan tol.
c. infrastruktur sumber daya air dan irigasi, antara lain: 1. saluran pembawa air
baku; dan/atau 2. jaringan irigasi dan prasarana penampung air beserta
bangunan pelengkapnya, antara lain waduk, bendungan, dan bendung.
d. infrastruktur air minum, antara lain: 1. unit air baku; 2. unit produksi;
dan/atau 3. unit distribusi.
e. infrastruktur sistem pengelolaan air limbah terpusat, antara lain: 1. unit
pelayanan; 2. unit pengumpulan; 3. unit pengolahan; 4. unit pembuangan
akhir; dan/atau 5. saluran pembuangan air, dan sanitasi.
f. infrastruktur sistem pengelolaan air limbah setempat, antara lain: 1. unit
pengolahan setempat; 2. unit pengangkutan; 3. unit pengolahan lumpur tinja;
4. unit pembuangan akhir; dan/atau 5. saluran pembuangan air, dan sanitasi.
g. infrastruktur sistem pengelolaan persampahan, antara lain: 1. pengangkutan;
2. pengolahan; dan/atau 3. pemrosesan akhir sampah.
h. infrastruktur telekomunikasi dan informatika, antara lain: 1. jaringan
telekomunikasi; 2.. infrastruktur pasif seperti pipa saluran media transmisi
kabel (ducting).

BUKU II 3
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

i. infrastruktur energi dan ketenagalistrikan, termasuk infrastruktur energi


terbarukan, antara lain: infrastruktur ketenagalistrikan, termasuk: a)
pembangkit listrik; b) transmisi tenaga listrik; c) gardu induk; dan/atau d)
distribusi tenaga listrik.
j. infrastruktur konservasi energi, antara lain: 1. penerangan jalan umum;
dan/atau 2. efisiensi energi.
k. infrastruktur ekonomi fasilitas perkotaan, antara lain: 1. saluran utilitas
(tunnel); dan/atau 2. pasar umum.
l. infrastruktur kawasan, antara lain: 1. kawasan pengembangan ilmu
pengetahuan, teknologi dan inovasi termasuk pembangunan science and
techno park; dan/atau 2. kawasan industri.
Dalam penyusunan toolkit kawasan pariwisata ini terdapat pilihan untuk
mengangkat suatu destinasi wisata menjadi contoh dalam penyusunan KPBU
kawasan pariwisata. Perlu dicermati penerapan KPBU pada beberapa peluang di
sektor pariwisata, dengan uraian sebagai berikut.
1. Penerapan KPBU pada Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Pariwisata
Ciri khas penyelengaraan KEK adalah dengan menyerahkan pengelolaan suatu
kawasan tanpa penduduk untuk dikembangkan oleh swasta melalui sektor
ekonomi tertentu. Prasarana dan sarana yang diperlukan untuk menunjang
pengembangan KEK di luar wilayah KEK akan didukung oleh pemerintah,
sedangkan di dalam wilayah KEK sepenuhnya dalam pengelolaan swasta dengan
memenuhi persyaratan dari kementerian yang terkait. Dengan demikian
diharapkan, pengelolaan internal KEK sesuai dengan minat investor dan
pemerintah dapat mengalokasikan sumber dana pembangunan untuk hal-hal di
luar wilayah KEK.
Dengan demikian, peluang penerapan KPBU pada prasarana dan sarana
penunjang KEK yang berada di luar KEK tersebut antara lain: jalan tol menuju
wilayah KEK, rest area pada jalan tol, pengadaan sistem air minum secara
utuh: penyediaan prasarana intake dari air baku, pembangunan prasarana
dan sarana pengolahan air minum, dan pipa distribusi utama menuju wilayah
KEK ataupun subsistemnya, hanya bagian dari sistem yang utuh tersebut. Hal
yang sama dapat dilakukan untuk pengadaan tenaga listrik, dan sistem
telekomunikasi. Pengembangan pada prasarana dan sarana amenitas yang
dapat sekaligus dimaksudkan untuk melayani masyarakat di luar wilayah KEK
seperti, rumah sakit, prasarana dan sarana pendidikan dan pelatihan, dan
lain sebagainya.
Pengembangan KPBU di dalam wilayah KEK masih dimungkinkan dengan
dasar terdapat tanah yang sepenuhnya dimiliki pemerintah dan akan
dimanfaatkan untuk prasarana dan atau sarana umum. Namun demikian,
dukungan pendanaan dari pemerintah perlu memperhatikan maksud dan
ketentuan dalam pemberian KEK tersebut kepada swasta.

2. Penerapan KPBU pada Badan Otorita Pariwisata


Badan Otorita Pariwisata adalah Badan yang dibentuk oleh pemerintah dan
mendapatkan kewenangan pada suatu kawasan tertentu untuk dikelola
sesuai mandat yang diperolehnya. Dengan demikian, badan otorita adalah
bagian dari lembaga pemerintah maka kerja sama yang dilakukan badan
otorita dapat disejajarkan dengan peran PJPK di sektor tersebut.
Bidang yang dapat dikerjasamakan dengan KPBU tentu semua infrastruktur
(prasarana) dan sarana yang dimungkinkan berdasarkan ketentuan yang
berlaku. Sedangkan peran Badan Otorita sebagai PJPK perlu mandat dari
Kementerian terkait.

3. Penerapan KPBU Kawasan Pariwisata pada pemerintah daerah

BUKU II 4
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

Kepala pemerintah daerah adalah PJPK yang dapat menerapkan KPBU sesuai
ketentuan yang berlaku. Perlu dicermati bahwa pola umum kegiatan wisata
adalah perjalanan menuju destinasi pariwisata, melakukan perjalanan dan
atau menikmati atraksi wisata, bisa jadi pada beberapa lokasi atau terkumpul
dalam satu lokasi dan kemudian kembali ke tempat tinggalnya, semakin lama
perjalanan wisata maka semakin besar peluang pemasukan di sektor
pariwisata, maka untuk itu disediakan akomodasi dan kenyamanan lainnya.
Dengan demikian, dapat ditelusuri bahwa pola umum penerapan KPBU
kawasan pariwisata, adalah pengadaan investasi pada sarana dan prasarana
yang diperlukan pada elemen atraksi, amenitas dan aksesibitas secara
optimal untuk menerima manfaat dari bertambah banyaknya wisatawan yang
berkunjung.

4. Pola umum penerapan KPBU pada penyelenggaraan pariwisata pada suatu


kawasan/destinasi pariwisata, adalah penerapan kerja sama pemerintah dan
badan usaha sehubungan dengan kegiatan investasi untuk prasarana dan sarana
elemen atraksi, amenitas, dan aksesibilitas pariwisata yang kemudian dikelola
dan dikembangkan untuk memperbanyak kunjungan wisatawan pada
masyarakat yang sadar wisata, didukung kegiatan promosi yang sesuai dan
proporsional. Pola umum tersebut berlaku pada destinasi/kawasan wisata yang
lebih kompleks (KEK Pariwisata; Badan Otorita Pariwisata) atau pun yang jauh
lebih sederhana, seperti penataan pantai dengan contoh Pantai Losari di
Makassar, atau Ancol di Jakarta, maupun pembangunan atraksi edukasi berupa
Taman Lalulintas, pembangunan wisata air ataupun sekedar kolam renang
umum, dan lainnya namun tentu perlu dilakukan penyesuaian. Penyesuaian
utama yang perlu dilakukan adalah: a) peran dan dukungan PJPK,
b) jenis dan porsi prasarana dan sarana untuk pengembangan atraksi,
amenitas dan akses pariwisata, maupun promosinya, serta c) bentuk KPBU
sesuai dengan pengelolaan barang milik negara dan nilai strategis
pengembangan kawasan wisata yang diselenggarakan tsb. Sedangkan
kesamaan pada setiap jenis KPBU tersebut adalah tanah destinasi/kawasan
pariwisata adalah tanah yang dikuasai oleh pemerintah
(kementerian/lembaga, pemerintah daerah provinsi, dan pemerintah daerah
kabupaten/kota)

Dalam penyusunan toolkit kawasan pariwisata, akan dipilih kawasan pariwisata


sebagai contoh pelaksanaan skema KPBU untuk infrastruktur pariwisata dengan
pertimbangan seperti diuraikan di bawah ini:
a. Penyelenggaraan kawasan wisata meliputi pengadaan, pengelolaan
(operasionalisasi, pemeliharaan dan perawatan) elemen atraksi, amenitas, dan
akses, serta promosi (3A+P), agar kegiatan pariwisata wisatawan terlaksana
secara berkelanjutan;
b. Dengan memilih KPBU kawasan pariwisata maka diharapkan dapat memberikan
gambaran yang representatif untuk dimanfaatkan bagi semua variasi dari
penyelenggaraan pariwisata yang dapat dilaksanakan dengan skema KPBU.
Karena pada hakekatnya kegiatan penyelenggaraan pariwisata lainnya adalah
kombinasi dari 3 elemen tersebut dilengkapi dengan kegiatan promosi (3A+P),
hanya kuantitas dan atau jenis pada tiap-tiap elemen tersebut yang berubah,
dan bisa jadi sangat spesifik dan unik perubahannya. Namun demikian, pola
umum penyelenggaraan pariwisata meliputi penyelenggaraan dan pengelolaan
unsur-unsur tersebut (3A+P)
Dengan melihat peluang dan kondisi seperti diuraikan diatas, maka
penyelenggaraan Kawasan Pariwisata melalui skema KPBU bisa menjadi salah satu
upaya dalam rangka meningkatkan kualitas dan kuantitas destinasi wisata melalui
penyediaan elemen atraksi, amenitas, dan aksesibiliti pariwisata yang memadai dan
berkelanjutan.

BUKU II 5
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

TUJUAN TOOLKIT KPBU


Sebagai amanat dari Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015, Menteri
Perencanaan Pembangunan Nasional/Kepala Badan Perencanaan Pembangunan
Nasional telah menerbitkan Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas Nomor 4 Tahun
2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha
dalam Penyediaan Infrastruktur. Peraturan Menteri ini merupakan panduan umum
(guideline) bagi pelaksanaan KPBU. Dalam peraturan menteri ini telah disediakan
tata cara proses perencanaan, penyiapan dan transaksi proyek kerjasama. Panduan
Umum tersebut bertujuan untuk:
1. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dan
pemangku kepentingan mengenai tata cara pelaksanaan KPBU dalam rangka
mendorong partisipasi Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur; dan
2. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah untuk
mengatur tata cara pelaksanaan KPBU sesuai dengan kewenangan masing-
masing.
Sebagai pendukung panduan umum tersebut, diperlukan perangkat-perangkat
(tools) untuk memudahkan PJPK dalam mengimplementasikan pengaturan panduan
umum tersebut menjadi dokumen pra studi-kelayakan. Perangkat tersebut dapat
berupa Toolkit atau petunjuk pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan
Usaha.
Toolkit (petunjuk pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha
Berbasis Website diharapkan dapat:
1) Mempermudah para pemangku kepentingan dalam memahami Peraturan
Menteri PPN No. 4 Tahun 2015 dalam bentuk yang lebih ramah bagi para
pengguna (user friendly)
2) Mempermudah akses dalam memperoleh informasi karena Toolkit dibuat
berbasiskan website
3) Toolkit yang dibuat per sektor diharapkan dapat memperjelas pengguna
dalam menentukan tingkat kedalaman kajian yang diperlukan dalam
penyusunan dokumen Pra-Studi Kelayakan (Pre-Feasibility Study/Pre-FS).

PENERIMA MANFAAT
Penerima manfaat dari Toolkit berbasis website ini diantaranya adalah:
1. Kementerian/lembaga/pemerintah daerah
• Kementerian Pariwisata
• Kementerian Perencanaan Pembangunan Nasional/Bappenas
• Kementerian Pendidikan dan Kebudayaan
• Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
• Kementerian Perhubungan
• Kementerian Keuangan
• Pemerintah Daerah (Provinsi, Kabupaten, dan Kota)
• Dinas-dinas dan UPT Pariwisata
• Instansi yang akan menjadi Penanggung Jawab Proyek Kerjasama
(PJPK)
• Dan lain-lain

BUKU II 6
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

2. Badan Usaha
• Badan Usaha yang ingin menjadi pemrakarsa
• Badan usaha yang ingin mengikuti proses pengadaan Badan Usaha
Pelaksana
• Perbankan dan institusi pembiayaan lainnya
3. Pemangku kepentingan lainnya
• Lembaga donor
• Konsultan penyiapan KPBU
• Dll.

MANFAAT KERJASAMA PEMERINTAH DAN BADAN USAHA


Skema KPBU menjadi salah satu prioritas skema pembiayaan infrastruktur dengan
berbagai pertimbangan sebagai berikut:
• Adanya keterbatasan anggaran Pemerintah untuk pembangunan infrastruktur;
• Skema KPBU menjadi alternatif sumber pendanaan dan pembiayaan dalam
penyediaan infrastruktur atau layanan publik;
• Skema KPBU memungkinkan pelibatan swasta atau badan usaha dalam
penentuan proyek yang layak untuk dikembangkan;
• Skema KPBU memungkinkan bagi Pemerintah untuk memilih dan memberi
tanggung jawab kepada pihak swasta yang benar-benar memiliki kapasitas
untuk melakukan pengelolaan yang efisien terhadap fasilitas atau infrastruktur
yang dibangun;
• Melalui skema KPBU, Pemerintah dapat memilih dan memberi tanggung jawab
kepada pihak swasta untuk melakukan pemeliharaan secara optimal terhadap
infrastruktur yang dikerjasamakan, sehingga layanan publik dapat digunakan
secara berkelanjutan.

INFRASTRUKTUR KPBU
Sesuai dengan Peraturan Presiden No. 38 tahun 2015 tentang Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur, infrastruktur
yang dapat dikerjasamakan merupakan infrastruktur sosial dan infrastruktur
ekonomi yang mencakup 19 infrastruktur sektor, yaitu:
1) Infrastruktur transportasi 11) Infrastruktur konservasi energi
2) Infrastruktur jalan 12) Infrastruktur fasilitas perkotaan
3) Infrastruktur sumber daya air dan 13) Infrastruktur kawasan
irigasi
14) Infrastruktur pariwisata
4) Infrastruktur air minum
15) Infrastruktur fasilitas pendidikan
5) Infrastruktur sistem pengelolaan air
16) Infrastruktur fasilitas sarana olahraga
limbah terpusat
17) Infrastruktur kesehatan
BUKU II 7
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN KAWASAN
2017
PARIWISATA

6) Infrastruktur sistem pengelolaan air 18) Infrastruktur pemasyarakatan


limbah setempat
19) Infrastruktur perumahan rakyat
7) Infrastruktur sistem
pengelolaan persampahan
8) Infrastruktur
telekomunikasi dan
informatika
9) Infrastruktur energi dan
ketenagalistrikan;
10) Infrastruktur minyak dan gas bumi

RUANG LINGKUP TOOLKIT


Ruang lingkup Toolkit KPBU Kawasan Pariwisata adalah:
1. Proyek KPBU yang diusulkan merupakan proyek yang diprakarsai Pemerintah
(solicited).;
2. Penyelenggaraan kawasan pariwisata yang dimaksud adalah
penyelenggaraan suatu kawasan yang meliputi elemen atraksi, amenitas dan
aksesibilitas dengan kelengkapan prasarana dan sarananya secara utuh,
termasuk di dalamnya upaya pengelolaan: pembangunan (baru),
pemeliharaan /perawatan, dan pemasaran.
3. Penyelenggaraan pariwisata pada suatu kawasan pariwisata, walaupun format
Toolkit ini dapat juga digunakan untuk destinasi/kawasan wisata yang lebih
kompleks (KEK Pariwisata; Badan Otorita Pariwisata) atau pun yang jauh lebih
sederhana, seperti penataan pantai dengan contoh Pantai Losari di Makassar,
pembangunan atraksi edukasi berupa Taman Lalulintas, pembangunan wisata air
ataupun sekedar kolam renang umum, dan lainnya namun tentu perlu dilakukan
penyesuaian. Penyesuaian utama yang perlu dilakukan adalah: a) peran dan
dukungan PJPK, b) jenis prasarana dan sarana untuk pengembangan atraksi,
amenitas dan akses pariwisata, serta c) bentuk KPBU sesuai dengan pengelolaan
barang milik negara dan nilai strategis pengembangan kawasan wisata yang
diselenggarakan tsb.
4. Kegiatan dalam Toolkit ini secara khusus diarahkan pada Rencana
Pengembangan Kawasan Pariwisata.

TEMPLATE PRA-STUDI KELAYAKAN


Dalam pembahasan selanjutnya akan diuraikan mengenai isi Prastudi Kelayakan
untuk keperluan penyiapan Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha untuk
infrastruktur kawasan pariwisata. Secara umum, isi prastudi kelayakan meliputi:
Ringkasan Eksekutif
Bab 1 : Pendahuluan
Bab 2 : Kajian Kebutuhan dan Kepatuhan
Bab 3 : Kajian Teknis
Bab 4 : Kajian Ekonomi dan Komersial
Bab 5 : Kajian Hukum dan Kelembagaan
Bab 6 : Kajian Lingkungan dan Sosial

BUKU II 8
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

Bab 7 : Kajian Bentuk KPBU


Bab 8 : Kajian Risiko
Bab 9 : Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah
Bab 10 : Kajian Mengenai Hal-hal yang Perlu Ditindaklanjuti (Outstanding
Issues)
Bab 11 : Kajian Pengadaan
Lampiran-lampiran
• Info Memorandum
• Bahan Market Sounding
• Real Demand Survey
• Kajian Lingkungan (KA-ANDAL dan/atau lainnya)
• Lain-lain

BUKU II 9
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

RINGKASAN EKSEKUTIF

Dokumen Pra-Studi Kelayakan harus diawali oleh Ringkasan Eksekutif yang


merupakan ringkasan dari Dokumen Pra-Studi Kelayakan yang akan menjadi titik
perhatian (highlight) perencanaan bisnis atau tesis dari rencana bagi pengambil
keputusan dalam proses KPBU ini. Tujuan Ringkasan Eksekutif adalah untuk
memberikan gambaran perencanaan pelaksanaan KPBU kepada pembaca.
Ringkasan Eksekutif harus berisi gambaran singkat tentang latar belakang
diperlukan proyek ini dan tujuannya, serta rencana untuk mencapai tujuan tersebut.
Terakhir memasukkan jumlah dan tujuan pinjaman atau investasi, jangka waktunya,
kelayakan pendanaan dan pernyataan pembayaran bagi pihak Penanggung Jawab
Proyek Kerjasama (PJPK) maupun Badan Usaha Pelaksana (BUP) serta manfaat bagi
semua pihak.
Dalam membuat Ringkasan Ekskutif gunakan kata kunci dengan menjawab 6
pertanyaan yaitu: Siapa, Apa, Dimana, Kapan, Mengapa dan Bagaimana. Adapun
pembuatan ringkasan eksekutif secara lengkap harus meliputi sebagai berikut :
1. Pengantar.
Awali Ringkasan Eksekutif dengan latar belakang diperlukannya proyek serta
mengapa perlunya proyek ini dilakukan dengan skema KPBU. Jelaskan apakah
ini merupakan proyek solicited atau unsolicited dan siapa yang menjadi
pemrakrasanya.
2. Lokasi Proyek
Mendefinisikan rencana lokasi pelaksanaan proyek, mulai dari provinsi,
kabupaten/kota, kecamatan, kelurahan/desa serta cakupan pelayanannya.
Secara rinci baik dijelaskan jenis dan lokasi elemen atraksi, elemen amenitas –
seperti akomodasi penginapan, rumah makan, serta fasilitas keamanan dan
kesehatan yang sudah siap mendukung maupun yang diperlukan.
3. Peluang Pasar
Mendefinisikan dengan jelas peluang pasar dari proyek KPBU di sektor
pariwisata (khususnya bidang usaha kawasan pariwisata) yang direncanakan
berdasarkan hasil analisa pasar yang dilakukan.
4. Skema Kerjasama yang ditawarkan
Mendefinisikan secara ringkas skema KPBU terpilih yang akan ditawarkan
beserta dengan alokasi risikonya bagi pihak PJPK dan BUP.
5. Rencana Investasi
Menjelaskan rencana investasi, terutama nilai CAPEX yang diperlukan dari pihak-
pihak yang terlibat dalam pembiayaan investasi (PJPK, BUP dan institusi lainnya
bila ada) mencakup Laba Rugi (Income Statement Projection), penghasilan yang
diharapkan (Expected Revenue), biaya (Expense) dan proyeksi laba bersih (net
profit projection) selama masa kerjasama.
6. Struktur Organisasi
Menjelaskan para pemangku kepentingan yang akan terlibat dalam KPBU.
Penjelasan dapat dilakukan cukup melalui skema organisasi disertai dengan
keterangannya.
7. Kesiapan Proyek
Menjelaskan prosedur yang telah dilewati serta kebutuhan apa saja yang
sudah maupun belum terpenuhi, seperti misalnya ketersediaan lahan, izin
lingkungan, dan sebagainya.

BUKU II 1
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

8. Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah


Menjelaskan diperlukan atau tidaknya serta kesiapan dari Dukungan
Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah dalam proyek KPBU yang akan
dilaksanakan.

BUKU II 2
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

BAB 1. PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang


Menguraikan secara umum latar belakang diperlukannya proyek KPBU Kawasan
Pariwisata yang dimaksud. Perlu ditelusuri dan diuraikan kebutuhan rintisan
pengembangan, pengembangan, maupun revitalisasi kawasan pariwisata yang akan
dikembangkan melalui KPBU. Penelusuran dapat dilakukan melalui pencarian atau
penemuan langsung destinasi wisata di lapangan, maupun yang direkomendasikan
oleh lembaga resmi atau ternama, serta dapat pula penelusuran dari pemenuhan
target-target pembangunan pariwisata melalui dokumen resmi kementerian,
pemerintah daerah provinsi dan kabupaten/kota, seperti RPJMN, Renstra
Kementerian, RPJMD provinsi/kabupaten/kota, dan rencana induk pengembangan
pariwisata nasional maupun daerah (provinsi/kabupaten/kota), serta
masterplan/rencana induk suatu kawasan pariwisata.
Beberapa poin penting untuk dapat dimasukkan dalam Latar Belakang ini antara
lain meliputi:
1. Kondisi penyelenggaraan destinasi/kawasan pariwisata secara nasional, beserta
data-data pendukungnya. Misalkan secara keseluruhan jumlah wisatawan
mancanegara (wisman) dan wisatawan nusantara (wisnu) dan
perkembangannya, kemudian secara spesifik porsi jumlah wisman dan wisnu
yang yang datang pada wilayah destinasi wisata yang akan dikembangkan.
2. Uraian target Pemerintah dalam meningkatkan kunjungan wisatawan dan
penyelenggaraan pariwisata secara nasional kemudian dirinci menurut provinsi
dan kabupaten lokasi destinasi wisata yang dimaksudkan akan dikembangkan
kawasan wisatanya.
3. Kondisi umum layanan dan pengelolaan pariwisata di Provinsi atau
Kabupaten/Kota bersangkutan secara umum, meliputi kondisi sarana dan
prasarana pariisata meliputi elemen atraksi, amenitas dan aksesibiltas dan
promosi pariwisata..
4. Peluang peningkatan wisman dan wisnu sebagai akibat pengembangan kawasan
pariwisata yang dimaksud dan akan diuraikan pra studi-kelayakannya ini.
5. Upaya dan kebijakan pemerintah pusat maupun daerah bersangkutan dalam
maksud peningkatan jumlah wisman dan wisnu di wilayah kerjanya.
6. Kendala yang dihadapi dalam pembiayaan dalam meningkatkan kualitas
penyediaan dan/atau penyelenggaraan pariwisata di wilayah kerjanya.
7. Kesimpulan akan adanya kebutuhan pembiayaan untuk meningkatkan kualitas
dan kualitas destinasi pariwisata (elemen atraksi dan/atau amenitas dan/atau
aksesibilitas pariwisata) dalam rangka peningkatan jumlah dan lama tinggal
wisatawan, melalui penyelenggaraan kawasan pariwisata dengan melibatkan
pihak swasta melalui skema KPBU.

1.2. Maksud dan Tujuan


Dalam sub-bab ini diuraikan tentang maksud dan tujuan dari penyusunan Pra-Studi
Kelayakan tersebut.

1.2.1. Maksud
Mendefinisikan maksud penyusunan Prastudi Kelayakan proyek KPBU. Contoh
dari maksud tersebut antara lain sebagai berikut:

BUKU II 3
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

• Mengkaji kelayakan proyek KPBU dan mendorong minat swasta untuk


berinvestasi dalam pembiayaan penyediaan ataupun penyelenggaraan
kawasan/destinasi pariwisata secara utuh maupun bagian dari
sarana/prasarana elemen atarksi, amenitas, aksesibilitas pariwisatanya
• Mengembangkan struktur pembiayaan penyediaan ataupun
penyelenggaraan kawasan/destinasi pariwisata melalui skema KPBU.
• Menyampaikan kajian kelayakan pembiayaan penyediaan ataupun
penyelenggaraan kawasan/destinasi pariwisata melalui skema KPBU.
• Memberikan informasi awal dan langkah-langkah penyiapan KPBU bidang
pariwisata, khususnya KPBU tentang kawasan wisata dengan penyusunan
studi kelayakan awal
• Memberikan kajian kelayakan pembiayaan penyediaan ataupun
penyelenggaraan elemen pariwisata (salah satu atau kesemuanya :
elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas, plus promosi) dalam rangka
peningkatan jumlah wisatawan, lama tinggal serta belanja wisata di suatu
kawasan /destinasi wisata.

1.2.2. Tujuan
Mendefinisikan tujuan penyusunan Prastudi Kelayakan proyek KPBU ini.
Contoh dari tujuan tersebut antara lain:
• Memberikan pemahaman akan kelayakan dalam penyediaan dan/ataupun
penyelenggaraan kawasan/destinasi pariwisata melalui skema KPBU.
• Memastikan peningkatan kualitas penyelenggaraan kawasan pariwisata.
• Terciptanya transfer teknologi maupun kemampuan manajerial dalam
memberikan pelayanan dan fasilitas pada kawasan/destinasi pariwisata di
wilayah proyek.
• Meningkatkan kinerja pemerintah daerah dalam pelayanan pariwisata
melalui pengembangan kawasan wisata.
• Dan/atau lain-lain.

1.3. Sistematika Pembahasan


Menjelaskan sistematika pembahasan dokumen Prastudi Kelayakan beserta
uraian singkat isi dari tiap-tiap bab dalam Pra-Studi Kelayakan, yaitu:
Ringkasan Eksekutif
Bab 1 : Pendahuluan
Bab 2 : Kajian Kebutuhan dan Kepatuhan
Bab 3 : Kajian Hukum dan Kelembagaan
Bab 4 : Kajian Teknis
Bab 5 : Kajian Ekonomi dan Komersial
Bab 6 : Kajian Lingkungan dan Sosial
Bab 7 : Kajian Bentuk KPBU
Bab 8 : Kajian Risiko
BUKU II 4
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

Bab 9 : Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah


Bab 10 : Kajian Mengenai Hal-hal yang Perlu Ditindaklanjuti (Outstanding
Issues)
Bab 11 : Kajian Pengadaan

BUKU II 5
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

BAB 2. KAJIAN KEBUTUHAN DAN KEPATUHAN

2.1. Analisis Kebutuhan


Dalam Sub-Bab analisis kebutuhan ini perlu diterangkan mengenai:
a. Kepastian bahwa peningkatan kuantitas dan/atau kualitas penyelenggaraan
kawasan/destinasi pariwisata melalui skema KPBU memiliki dasar pemikiran
teknis dan ekonomi.
b. Penjelasan terkait kebutuhan daerah akan adanya peningkatan kualitas dan
kuantitas penyelenggaraan kawasan/destinasi pariwisata dilihat dari
ketidakcukupan pelayanan yang ada saat ini baik dari segi kelengkapan,
kuantitas dan kualitas dari salah satu atau kesemuanya sehubungan dengan
elemen atraksi, amenitas, dan aksisibilitas pariwisata, berdasarkan analisis
data-data sekunder yang ada.
c. Penjelasan mengenai komitmen pemerintah pusat maupun pemerintah
daerah setempat berdasarkan hasil diskusi dengan pihak-pihak terkait
ataupun berdasarkan hasil Konsultasi Publik.

2.2. Kriteria Kepatuhan


Dalam sub-bab Kriteria Kepatuhan, dokumen Pra-Studi Kelayakan harus dapat
menjelaskan mengenai hal-hal berikut:
a. Siapakah yang akan menjadi PJPK dan apa dasar hukumnya.
b. Adakah peraturan yang mendukung atau sebaliknya melarang pelaksanaan
penyelenggaraan pengembangan destinasi/kawasan pariwisata melalui
skema KPBU?
c. Apa saja rencana pengembangan di sektor pariwisata, khususnya terkait
wilayah/destinasi wisata bersangkutan, yang terdapat di dalam RPJMN?
d. Apa saja rencana pengembangan di sektor pariwisata, khususnya terkait
destinasi/kawasan pariwisata yang dimaksud, yang terdapat di dalam RPJMD
pemerintah daerah provinsi?
e. Apa saja rencana pengembangan di sektor pariwisata, khususnya terkait
destinasi/kawasan pariwisata yang dimaksud, yang terdapat di dalam RPJMD
pemerintah daerah kabupaten/kota bersangkutan?
f. Apa saja rencana di sektor pariwisata, khususnya
pengembangan pariwisata kawasan/destinasi terdapat di dalam Rencana
yang dimaksud, yang Strategis Kementerian
Pariwisata?
g. Dari aspek tata ruang, perlu dikaji kesesuaian lokasi kawasan pariwisata yang
akan dikerjasamakan terhadap perencanaan tata ruang wilayah sehingga
diharapkan lokasi yang diusulkan tidak melanggar fungsi kawasannya.
h. Apa saja rencana pengembangan di sektor pariwisata, khususnya sektor
elemen pariwisata (atraksi, amenitas, aksesibilitas) yang akan dikembangkan
(infrastruktur yang dapat dikembangkan melalui KPBU), yang terdapat di
dalam dokumen rencana pembangunan Provinsi dan Kabupaten/Kota
bersangkutan (dokumen RPJMD, Renstra SKPD, RKPD)?
BUKU II 6
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

2.3. Kesimpulan
Berdasarkan kajian-kajian terhadap perencanaan yang telah diuraikan diatas, maka
dalam sub-bab ini harus bisa menjelaskan sejauh mana kesesuaian rencana proyek
KPBU pengembangan destinasi/kawasan pariwisata yang akan dilakukan sesuai
dengan kebutuhan serta peraturan dan perencanaan yang ada.

BUKU II 7
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

BAB 3. KAJIAN HUKUM DAN KELEMBAGAAN

3.1. Kajian Hukum


Sub-Bab Kajian Hukum ini bertujuan untuk memastikan bahwa rencana
pengembangan penyelenggaraan destinasi/kawasan pariwisata melalui skema KPBU
telah sesuai dengan peraturan perundangan yang terkait. Beberapa hal yang perlu
dibahas setidaknya meliputi:

3.1.1. Analisis Peraturan Perundangan


Analisa peraturan perundang-undangan akan mengkaji berbagai peraturan
perundang-undangan yang terkait dengan Kerjasama Pemerintah dan Badan
Usaha (KPBU) di sektor pengembangan penyelenggaraan destinasi/kawasan
pariwisata, terutama penyelenggaraan di lokasi yang diajukan. Perlu
dipastikan bahwa rencana proyek KPBU ini tidak menyalahi peraturan
perundangan yang ada. Beberapa peraturan yang perlu dikaji dalam
Dokumen Pra-FS ini meliputi:
a. Peraturan KPBU
Memastikan bahwa pengembangan infrastruktur penyelenggaraan
destinasi/kawasan pariwisata yang dimaksud termasuk dalam infrastruktur
yang masuk dalam daftar infrastruktur yang dapat di-KPBU-kan. Peraturan ini
mengacu pada Perpres No. 38/2015 dan Permen PPN No. 4/2015. Beberapa
point penting yang perlu dibahas meliputi:
• Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dapat bekerjasama dengan
Badan Usaha dalam penyediaan infrastruktur destinasi/kawasan
pariwisata dengan skema KPBU (Kerjasama Pemerintah Badan
Usaha);
• Penjelasan pengembangan destinasi/kawasan pariwisata (meliputi
elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas pariwisata) termasuk
dalam infrastruktur yang dapat dikerjasamakan melalui skema
KPBU sebagai infrastruktur ekonomi dan infrastruktur sosial;
• Pelaksanaan pengembangan infrastruktur destinasi/kawasan
pariwisata dapat dilakukan dengan skema KPBU dengan
menggabungkan dengan lebih dari satu jenis infrastruktur atau
gabungan dari beberapa jenis infrastruktur.
• Pasal atau ayat terkait penetapan Penanggung Jawab Proyek
Kerjasama (PJPK) untuk proyek KPBU yang diusulkan serta
bagaimana pengaturan pengembalian investasi yang meliputi
penutupan biaya modal, biaya operasional, dan keuntungan Badan
Usaha Pelaksana.
b. Peraturan terkait penyelenggaraan destinasi/kawasan pariwisata.
Memastikan bahwa pengembangan infrastruktur destinasi/kawasan
pariwisata didukung oleh peraturan yang terkait penyelenggaraan
destinasi/kawasan pariwisata, khususnya destinasi/kawasan pariwisata di
lokasi yang diusulkan. Beberapa peraturan yang dapat menjadi acuan
diantaranya adalah:
• Undang Undang Nomor 10 Tahun 2009 tentang Kepariwisataan.
Kajian terhadap Undang-Undang Kepariwisataan sebagai landasan
hukum penyelenggaraan kepariwisataan mencakup hal-hal yang
berkaitan dengan azas, fungsi dan tujuan kepariwisataan,
pengaturan tentang prinsip penyelenggaraan

BUKU II 8
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

kepariwisataan dan pembangunan kepariwisataan. Di samping itu,


kajian juga meliputi keselarasan dengan pengaturan tentang usaha
pariwisata, serta standarisasi dan SDM kepariwisataan agar
mendukung terciptanya penyelenggaraan destinasi/kawasan
pariwisata yang baik.
• Standar Nasional Indonesia
Mengkaji tentang pengaturan standar sarana kawasan pariwisata
meliputi elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas yang meliputi
perabot, peralatan kepariwisataan, kelengkapan keselamatan
pariwisata untuk menikmati atraksi wisata maupun kelengkapan
peralatan/perabot untuk dapur terkait kepariwisataan, akomodasi
dlsb. untuk menunjang proses penyelenggaraan kawasan
pariwisata yang berkelanjutan. Di samping itu, juga mengkaji
standar prasarana terkait elemen atraksi, amenity dan aksesibilitas
yang meliputi luasan lahan, luasan ruang, luas fasilitas olahraga
dan bermain, yang diperlukan untuk menunjang kegiatan
kepariwisataan yang berkelanjutan.
• Peraturan Kementerian terkait standar pelayanan prasarana, sarana
dan layanan terkait kawasan Pariwisata meliputi elemen atraksi,
amenitas dan aksesibilitas.
c. Undang Undang Pemerintahan Daerah
Menjelaskan pembagian urusan pemerintahan bidang kepariwisataan
sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang
Pemerintahan Daerah Lampiran A sebagai berikut:
PEMBAGIAN URUSAN PEMERINTAHAN BIDANG PARIWISATA
NO SUB PEMERINTAH DAERAH DAERAH
URUSAN PUSAT PROVINSI KABUPATEN/ KOTA
1 Destinasi • Penetapan daya • Pengelolaan • Pengelolaan daya
daya tarik
Pariwisata tarik wisata, tarik wisata wisata
kawasan strategis provinsi. kabupaten/kota.
pariwisata, dan • Pengelolaan • Pengelolaan
kawasan
destinasi kawasan strategis pariwisata
pariwisata. strategis
• Pengelolaan daya pariwisata kabupaten/kota.
tarik wisata provinsi. • Pengelolaan
destinasi
nasional. • Pengelolaan pariwisata
• Pengelolaan destinasi kabupaten/kota.
kawasan strategis pariwisata • Penetapan tanda
pariwisata provinsi. daftar usaha
nasional.
• Pengelolaan • Penetapan tanda pariwisata
destinasi daftar usaha kabupaten/kota.
pariwisata
nasional. pariwisata lintas
• Penetapan tanda Daerah
daftar usaha kabupaten/kota
pariwisata lintas dalam 1 (satu)
Daerah provinsi. Daerah provinsi.
2. Pemasaran Pemasaran Pemasaran Pemasaran pariwisata
pariwisata
Pariwisata dalam dan luar pariwisata dalam dalam dan luar negeri
negeri
daya tarik, destinasi dan luar negeri daya tarik, destinasi
daya dan
dan kawasan tarik, destinasi kawasan strategis
strategis dan
pariwisata nasional. kawasan strategis pariwisata
pariwisata kabupaten/kota.
provinsi.

BUKU II 9
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR 2017
KEPARIWISATAAN
KAWASAN PARIWISATA

3 Pengembanga Pengembangan Pengembangan Pengembangan


n ekonomi
Ekonomi ekonomi kreatif ekonomi kreatif kreatif nasional yang
Kreatif melalui nasional yang nasional yang ditetapkan dengan
Pemanfaatan ditetapkan dengan ditetapkan kriteria.
dengan
dan kriteria. kriteria.
Perlindungan
Hak Kekayaan
Intelektual
4 Pengembanga Pengembangan, Pengembangan, Pengembang
n an,
Sumber Daya penyelenggaraan penyelenggaraan penyelenggaraan
dan dan
Pariwisata dan peningkatan dan peningkatan peningkatan
kapasitas kapasitas
Ekonomi sumber daya kapasitas sumber sumber daya
manusia manusia
Kreatif pariwisata dan daya manusia pariwisata dan
ekonomi
ekonomi kreatif pariwisata dan kreatif tingkat ahli.
tingkat ahli. ekonomi kreatif
tingkat ahli.

d. Peraturan Terkait Pendirian Badan Usaha


Peraturan Menteri Pariwisata nomor 3 Tahun 2017 tentang Pelaksanaan
pelayanan Terpadu satu Pintu Bidang Pariwisata di Badan Koordinasi
penanaman Modal
Kajian terhadap Peraturan Menteri Pariwisata no 3 tahun 2017 sebagai
dasar bagi pelaksanaan dan penyelasaran dengan hal izin
usaha/pendaftaran usaha, yang secara implisit menjamin keselarasan
dengan peraturan lainnya sehubungan dengan penyelengaraan usaha
kawasan pariwisata.
e. Peraturan Daerah Provinsi/Kabupaten/Kota
Mengkaji tentang peraturan daerah yang terkait dengan kepariwisataan,
termasuk penyelenggaraan usaha kepariwisataan untuk jenis kawasan
pariwisata. Keberadaan Perda memperkuat landasan untuk
terselenggaranya kerjasama sektor infrastruktur Pariwisata yang terdiri
dari prasarana dan sarana elemen atraksi, amenity dan aksesibilitas
pariwisata.
f. Peraturan Terkait Lingkungan
Berisi kajian terhadap peraturan-peraturan yang terkait dengan aspek
lingkungan dan dilakukan penetapan tingkat kajian lingkungan yang perlu
dilakukan terkait dengan besaran proyek KPBU yang akan dilakukan,
apakah AMDAL, UKL/UPL atau Izin Lingkungan. Peraturan tersebut antara
lain:
1) Undang-undang No. 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan
Pengelolaan Lingkungan Hidup
2) Peraturan Pemerintah No. 27 tahun 2012 tentang Izin Lingkungan
3) Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. 5 tahun 2015 tentang
Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki Analisis
Mengenai Dampak Lingkungan
g. Peraturan Terkait Pembiayaan Daerah
Sub-bab ini akan membahas beberapa peraturan terkait pembiayaan
infrastruktur oleh Pemerintah Daerah, khususnya Peraturan Menteri
Dalam Negeri No. 13 tahun 2006 tentang Pengelolaan Keuangan Daerah,
yang telah diperbaharui oleh Peraturan Menteri

BUKU II 10
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

Dalam Negeri No. 59 tahun 2007 dan Peraturan Menteri Dalam Negeri No.
21 tahun 2011. Bisa juga dilakukan pengkajian tentang kemungkinan
dilakukannya pinjaman daerah dengan merujuk pada PP no. 30 tahun
2011 tentang Pinjaman Daerah.
h. Peraturan Terkait Pengadaan
Sub-bab ini akan membahas beberapa peraturan terkait pengadaan BUP
terutama untuk menentukan tahapan proses pengadaan, apakah
pengadaan dilakukan secara satu tahap atau dua tahap dengan melihat
spesifikasi keluaran proyek KPBU.
Peraturan yang perlu dikaji setidaknya adalah Peraturan Kepala LKPP No.
19 tahun 2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan Pengadaan Badan Usaha
Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan
Infrastruktur.
i. Peraturan Terkait Penanaman Modal
Berisikan kajian mengenai penanaman modal usaha dalam
pengembangan infrastruktur SMKN melalui skema KPBU dengan mengacu
pada Peraturan Presiden Nomor 44 Tahun 2016 tentang Daftar Bidang
Usaha yang Tertutup dan Bidang Usaha yang Terbuka dengan Persyaratan
di Bidang Penanaman Modal. Berdasarkan peraturan presiden tersebut,
perlu dilihat batas kepemilikan modal asing untuk bidang usaha
penyediaan sarana dan atau prasarana penyelenggaraan kawasan
pariwisata yang meliputi sarana dan prasarana elemen ataraksi, amenitas
dan aksesibilitas pariwisata.
j. Peraturan Terkait Persaingan Usaha
Berisikan kajian kesesuaian proyek pengembangan dan penyelenggaraan
kawasan pariwisata dengan peraturan persaingan usaha diantaranya
yaitu Undang-Undang No. 5 Tahun 1999 tentang Larangan Praktek
Monopoli dan Persaingan Usaha Tidak Sehat dan peraturan
pelaksanaannya.
k. Peraturan Terkait Ketenagakerjaan
Dilakukan kajian terkait tenaga kerja atau pegawai yang akan terlibat
dalam pengembangan dan penyelenggaraan kawasan pariwisata melalui
skema KPBU, baik pada saat konstruksi maupun saat pengoperasiannya.
Kajian ini dapat mengacu salah satunya pada Undang-Undang No. 13
Tahun 2003 Tentang Ketenagakerjaan dan peraturan pelaksanaan di
bawahnya.
l. Peraturan Terkait Pengadaan Tanah
Bila proyek pengembangan dan penyelenggaraan kawasan pariwisata
melalui skema KPBU ini memerlukan tanah, maka perlu dilakukan kajian
terhadap proses pengadaan tanah yang harus mengacu pada:
• UU No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum.
• Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden No. 40 Tahun
2014, Peraturan Presiden No. 99 Tahun 2014 dan Peraturan Presiden
No. 30 Tahun 2015.
• Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 2012
tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah sebagaimana
telah diubah dengan Peraturan

BUKU II 11
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.


6 Tahun 2015.
• Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 72 Tahun 2012 tentang Biaya
Operasional dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang Bersumber dari
Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah.
• Peraturan Menteri Keuangan No. 13/PMK.02/2013 tentang Biaya
Operasional dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang Bersumber dari
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara.
m. Peraturan Terkait Pemanfaatan Barang Milik Negara/Barang Milik Daerah
Pada bagian ini dianalisa kemungkinan pemanfaatan Barang Milik
Negara/Barang Milik Daerah dalam proyek pengembangan dan
penyelenggaraan kawasan pariwisata dengan mengacu pada:

• Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang


Milik Negara/Daerah

• Peraturan Menteri Keuangan No. 246/PMK.06/2014 tentang Tata Cara


Pelaksanaan Penggunaan Barang Milik Negara sebagaimana telah
diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan No. 87/PMK.06/2016
tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Keuangan Republik
Indonesia No. 246/PMK.06/2014.

• Peraturan Peraturan Menteri Keuangan No. 164/PMK.06/2014 tentang


Tata Cara Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara Dalam
Rangka Penyediaan Infrastruktur sebagaimana telah diubah dengan
Peraturan Menteri Keuangan No. 65/PMK.06/2016.

n. Peraturan Terkait Perpajakan


Pada bagian ini dilakukan analisa terhadap peraturan perundang-
undangan yang berkaitan dengan perpajakan khususnya yang berkaitan
langsung dengan pengembangan dan/atau pengelolaan kawasan
pariwisata oleh Badan Usaha. Pada bagian ini diharapkan dapat
teridentifikasi kemungkinan pemberian insentif perpajakan kepada Badan
Usaha jika diperlukan.
o. Peraturan Terkait Dukungan Pemerintah
Dalam pelaksanaan skema KPBU, Pemerintah dapat memberikan
dukungan pemerintah terhadap badan usaha pelaksana dalam
pelaksanaan KPBU. Berkaitan dengan pemberian dukungan pemerintah
atas sebagian biaya konstruksi, perlu dilakukan analisa terhadap
Peraturan Menteri Keuangan No. 223/PMK.011/2012 Pemberian Dukungan
Kelayakan Atas Sebagian Biaya Konstruksi Pada Proyek Kerjasama
Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam Pelaksanaan Infrastruktur.
p. Peraturan Terkait Jaminan Pemerintah
Dalam pelaksanaan skema KPBU, pemerintah dapat memberikan jaminan
pemerintah dalam bentuk penjaminan infrastruktur. Jaminan pemerintah
dapat diberikan oleh Menteri Keuangan melalui PT. Penjaminan
Infrastruktur Indonesia (Persero) selaku badan usaha penjaminan
infrastruktur. Jaminan pemerintah diberikan dengan memperhatikan
prinsip pengelolaan dan pengendalian risiko keuangan dalam APBN.

BUKU II 12
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

Pada bagian ini dilakukan analisa terhadap proses pemberian jaminan


pemerintah oleh
PT. Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero) yang diatur dalam:

• Peraturan Presiden Nomor 78 Tahun 2010 tentang Penjaminan


Infrastruktur dalam Proyek Kerjasama Pemerintah dengan Badan
Usaha yang Dilakukan Melalui Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur;
dan

• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 260/PMK.011/2010 tentang


Petunjuk Pelaksanaan Penjaminan Infrastruktur dalam Proyek
Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha, sebagaimana telah
diubah dengan PMK No 8/PMK/08/2016 tentang Perubahan Peraturan
Menteri Keuangan Nomor 260/PMK.011/2010 tentang Petunjuk
Pelaksanaan Penjaminan Infrastruktur dalam Proyek Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha

• Peraturan Menteri Keuangan No. 265/PMK.08/2015 tentang Fasilitas dalam


Rangka Penyiapan dan Pelaksanaan Transaksi Proyek KPBU dalam
Penyediaan Infrastruktur

3.1.2. Risiko Hukum dan Strategi Mitigasi


Dalam sub-bab ini, dokumen Pra-Studi Kelayakan perlu menguraikan isu-isu
hukum yang berpotensi memberikan pengaruh/dampak pada penyiapan,
transaksi, maupun pelaksanaan proyek KPBU berdasarkan kajian hukum yang
telah dilakukan di sub-bab sebelumnya, serta menjabarkan strategi mitigasi
untuk meminimalisasi kemungkinan terjadi dan besaran dampaknya.
Misalnya, risiko yang diakibatkan dari diterbitkannya peraturan baru.

3.1.3. Kebutuhan Perijinan


Pada sub-bab ini akan diuraikan perijinan-perijinan yang diperlukan untuk
pelaksanaan pengembangan dan penyelenggaraan kawasan pariwisata serta
rencana strategi untuk memperoleh perijinan-perijinan tersebut, baik
perijinan sebelum proses pengadaan maupun setelah proses pengadaan.
Sebagai contoh adalah perijinan AMDAL, Izin Lingkungan, Surat Penetapan
Lokasi dari Gubernur, persetujuan prinsip dukungan dan/atau jaminan
pemerintah (jika dibutuhkan), dan sebagainya yang diperlukan sebelum
proses pengadaan. Sementara Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan
sebagainya diperlukan setelah proses pengadaan dan penandatangan
kerjasama.

3.1.4. Rencana dan Jadwal Pemenuhan Persyaratan Peraturan dan Hukum


Dalam sub-bab ini perlu diuraikan rencana dan jadwal pemenuhan
persyaratan peraturan dan hukum disesuaikan dengan rencana dan jadwal
penyiapan, transaksi, serta pelaksanaan proyek KPBU.

3.2. Kajian Kelembagaan


Sub-Bab Kajian Kelembagaan ini bertujuan untuk menjelaskan kelembagaan yang
akan terlibat dalam pengembangan dan penyelenggaraan kawasan pariwisata,
struktur kelembagaannya, tugas dari masing-masing institusi yang terlibat serta
mengkaji permasalahan dan rencana mitigasi

BUKU II 13
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

permasalahan di aspek kelembagaan. Pada bagian ini, analisis kelembagaan akan


dilaksanakan dengan mengikuti langkah-langkah sebagai berikut:
a. Memastikan kewenangan institusi yang akan bertindak sebagai PJPK dalam
melaksanakan KPBU termasuk penentuan PJPK dalam proyek multi
infrastruktur (jika ada);
b. Melakukan pemetaan pemangku kepentingan (stakeholders mapping) dengan
menentukan peran dan tanggung jawab lembaga-lembaga yang berkaitan
dalam pelaksanaan KPBU;
c. Menentukan peran dan tanggung jawab Tim KPBU berkaitan dengan kegiatan
penyiapan Prastudi Kelayakan, serta menentukan sistem pelaporan Tim KPBU
kepada PJPK;
d. Menentukan dan menyiapkan perangkat regulasi kelembagaan; dan
e. Menentukan kerangka acuan pengambilan keputusan.
Uraian kajian kelembagaan ini meliputi:

3.2.1. Struktur Organisasi KPBU


Pada sub-bab ini digambarkan skema atau struktur organisasi dari instansi-
instansi yang akan terlibat dalam KPBU beserta dengan penjelasan
umumnya.

3.2.2. Penanggung Jawab Proyek Kerjasama


Pada bagian ini menguraikan institusi mana yang menjadi PJPK serta
dilakukan analisa mengenai kewenangan institusi yang menjadi PJPK dalam
melaksanakan proyek KPBU yang diusulkan. Penanggung Jawab Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur Pariwisata
yang terdiri dari parasarana dan sarana elemen atraksi, amenitas dan
aksesibilitas pariwisata, memperhatikan pembagian urusan antara
Pemerintah Pusat dan Daerah Provinsi dan Daerah Kabupaten/Kota
sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 23 tahun 2014 tentang
Pemerintahan Daerah. Berdasarkan undang-undang tersebut ditetapkan
pengelolaan kawasan pariwisata yang dimaksud menjadi kewenangan
kementerian/Badan, pemerintah daerah provinsi, atau pemerintah daerah
kabupaten/kota sehingga PJPK untuk proyek KPBU infrastruktur kawasan
wisata tersebut dapat ditentukan: terdiri dari PJPK tunggal atau menyangku
beberapa PJPK yang kemudian perlu menetapkan PJPK gabungannya.
Dalam bagian ini juga perlu diuraikan apakah PJPK akan dibantu oleh Badan
Penyiapan atau Tim KPBU.

3.2.3. Pemetaan Peran dan Tanggungjawab Pemangku Kepentingan


(Stakeholder Mapping)
Dalam sub-bab ini akan diuraikan peran dan tanggung jawab dari masing-
masing lembaga terkait dengan proyek pengembangan penyelenggaraan
SMKN, diantaranya meliputi:
a. Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK)
Menguraikan tugas dan tanggung jawab PJPK serta apa yang perlu
disiapkan oleh PJPK, serta menentukan peran dalam skema pengambilan
keputusan.
b. Tim KPBU
Menguraikan apakah Tim KPBU sudah terbentuk atau belum dan juga
berisikan penjelasan mengenai pembentukan Tim Teknis KPBU
berdasarkan Surat

BUKU II 14
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

Penetapan/Surat Keputusan dari PJPK, menguraikan tugas dan tanggung


jawab Tim KPBU, serta menentukan peran dalam skema pengambilan
keputusan.
c. Badan Usaha Pelaksana-BUP (Special Purpose Company - SPC)
Menguraikan tugas dan tanggung jawab BUP, serta menentukan peran
dalam skema pengambilan keputusan.
d. Kementerian Pariwisata
Menguraikan peran dan tanggungjawab Kementerian Pariwisata dalam
proyek kerjasama yang diusulkan, meliputi diantaranya:
• Perumusan, penetapan, dan pelaksanaan kebijakan di bidang
kepariwisataan;
• Pengelolaan barang milik/kekayaan negara yang menjadi tanggung
jawab Kementerian Pariwisata;
• Pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan Kementerian
Pariwisata;
• Pelaksanaan bimbingan teknis dan supervisi atas pelaksanaan urusan
Kementerian Pariwisata di daerah;
• Pelaksanaan kegiatan teknis yang berskala nasional; dan
• Pelaksanaan kegiatan teknis dari pusat sampai ke daerah.
e. Pemerintah Daerah Provinsi
Menguraikan tugas dan peran Pemerintah Daerah Provinsi dalam
mendukung pelaksanaan proyek KPBU ini sesuai dengan urusan
pemerintah daerah provinsi di sektor pariwisata, khususnya
pembangunan dan penyelenggaraan kawasan pariwisata.
f. Pemerintah Kabupaten/Kota
Menguraikan tugas dan peran Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota dalam
mendukung pelaksanaan proyek KPBU ini sesuai dengan urusan
pemerintah daerah di sektor pariwisata, khususnya pembangunan dan
penyelenggaraan kawasan pariwisata.
g. Kementerian/Lembaga Non Kementerian Terkait
Menguraikan kewenangan dan tanggungjawab kementerian/lembaga non
kementerian yang tugas dan fungsinya terkait dengan aspek perencanaan
dan pengembangan infrastruktur kepariwisataan meliputi prasarana dan
sarana elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas pariwisata yang sedang
disusun, seperti misalnya Bappenas, Kemenkeu, dan sebagainya.
h. PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero)
Menguraikan tugas dan tanggung jawab PT Penjaminan Infrastruktur
Indonesia (Persero) apabila proyek KPBU yang direncanakan memerlukan
Jaminan Pemerintah.
i. Badan Lainnya
Menguraikan tugas dan tanggung jawab badan-badan atau lembaga-
lembaga lain yang akan terlibat dalam proyek KPBU yang direncanakan.

3.2.4. Perangkat Regulasi Kelembagaan


BUKU II 15
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

Berdasarkan analisa terhadap peran dan tanggung jawab pemangku


kepentingan (stakeholder) terkait dan Tim KPBU, pada bagian ini dilakukan
analisa kebutuhan regulasi untuk mendukung peran dan tanggungjawab
lembaga terkait sebagaimana dimaksud diatas.

3.3. Kerangka Acuan Pengambilan Keputusan


Berdasarkan analisa terhadap peraturan perundang-undangan serta peran dan
tanggung jawab pemangku kepentingan (stakeholder) terkait, pada bagian ini
dilakukan analisa kerangka acuan pengambilan keputusan terkait pelaksanaan
Proyek KPBU. Kerangka acuan ini menjelaskan institusi mana yang akan
bertanggungjawab untuk kegiatan tertentu, seperti contoh dibawah ini:
Jenis Keputusan Penerbit/Penanggung Persyaratan/Catatan
Jawab
Konfirmasi kesiapan Panitia Pengadaan Checklist kelengkapan
proyek
dokumen telah memenuhi
Penetapan Pemenang PJPK Penetapan berdasarkan
Lelang usulan
dari Panitia Pengadaan
Surat Penunjukan BUP PJPK Penerbitan dalam jangka
Pemenang Lelang waktu 10 (sepuluh) hari
kerja
setelah surat pemenang
lelang
diterbitkan.
Dan lain-lain
BUKU II 16
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

BAB 4. KAJIAN TEKNIS

4.1. Kondisi Eksisting


Sub-bab kondisi eksisting ini ditujukan untuk menguraikan kondisi
destinasi/kawasan penyelenggaraan wilayah perencanaan. Beberapa
pariwisata, di diuraikan kondisi eksisting yang perlu
diantaranya meliputi:

4.1.1. Kondisi Geografis Lokal


Menceritakan kondisi geografis lokal secara umum wilayah kabupaten/kota
sampai dengan kondisi geografis di rencana lokasi pengembangan dan
penyelenggaraan kawasan pariwisata yang akan dikembangkan. Bahasan
termasuk, sebaran elemen atraksi dan amenitas dan aksesibilitas pariwisata.

4.1.2. Kondisi Sosial, Ekonomi dan Budaya


Kondisi sosial ekonomi dan budaya mnerupakan faktor penting untuk melihat
potensi pengembangan dan penyelenggaraan kawasan pariwisata yang akan
dikembangkan. Beberapa kondisi sosial ekonomi yang perlu ditinjau antara
lain :
• Besaran kunjungan wisatawan menurut jumlah, lama menetap dan
perkiraan belanja wisatawan secara time-series;
• Sebaran, jumlah dan jenis atraksi bagi wisatawan dan pendapatan
yang dihasilkan, secara time-seires;
• Sebaran, jumlah dan jenis layanan amenitas bagi wisatawan dan
frekuensi pemanfaatannya oleh wisatawan, secara time series;
• Jenis dan jumlah prasarana dan sarana angkutan yang tersedia dan
porsi aktivitas bagi wisatawan
• Tingkat pendapatan ekonomi rumah tangga
• PDRB dan porsi sektor pariwisata
• Pola pertumbuhan PDRB
• Proyeksi PDRB

4.1.3. Kondisi Kawasan Pariwisata


Menjelaskan mengenai lokasi, jumlah, jenis, kondisi dan daya tampung
kawasan pariwisata yang ada saat ini dan jumlah kunjungan wisatawan yang
ada saat ini.

4.2. Tinjauan Tata Ruang


Tinjauan tata ruang berisikan mengenai kondisi eksisting tata ruang wilayah
kabupaten/kota bersangkutan dan juga secara lebih mendetail di rencana lokasi
pengembangan dan penyelenggaraan kawasan wisata yang akan dikerjasamakan.
Tinjauan tersebut meliputi:
• Struktur tata ruang
• Rencana detil tata ruang
BUKU II 17
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

• Peraturan zonasi
• Rencana pengembangan
Dalam kajian ini perlu disimpulkan bagaimana kesesuaian rencana lokasi kawasan
pariwisata yang akan dikerjasamakan dilihat dari aspek tata ruang

4.3. Aspek Utilitas


Pada bagian ini diuraikan mengenai kondisi utilitas di wilayah kabupaten/kota
bersangkutan secara umum dan juga kondisi utilitas di rencana lokasi kawasan
pariwisata. Kajian tersebut meliputi:

4.3.1. Sumber Tenaga Listrik


Menguraikan ketersediaan pasokan listrik secara umum dan juga di wilayah
lokasi kawasan pariwisata, sehingga dapat disimpulkan kesiapan utilitas
listrik untuk pengembangan kawasan pariwisata yang akan dikerjasamakan.

4.3.2. Sumber Air Bersih


Menguraikan sumber air bersih yang digunakan oleh masyarakat secara
umum, termasuk juga cakupan lokasi pelayanan air minum perpipaan yang
ada. Akan sangat baik jika disampaikan dalam bentuk peta.

4.3.3. Pengelolaan Limbah


Menguraikan sistem pengelolaan limbah cair dan limbah padat yang saat ini
berlangsung di wilayah perencanaan, termasuk juga cakupan pelayanan,
sistem pengelolaan, sistem pembuangan limbah, dan sebagainya.

4.3.4. Sistem Transportasi


Menguraikan sistem transportasi yang tersedia dil wilayah perencanaan,
termasuk didalamnya sistem transportasi berupa angkutan kota, bis, MRT,
LRT, dan sebagainya bila ada.

4.4. Kajian Kebutuhan


Dalam sub-bab diuraikan kebutuhan akan infrastruktur kawasan wisata yang terdiri
dari elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas pariwisata, berdasarkan proyeksi
kunjungan wisatawan berdasarkan umur, besar grup dan belanja wisata, terutama
yang sejenis, maupun yang complementary (saling melengkapi) dengan kawasan
pariwisata yang akan dikerjasamakan, kapasitas dan daya tarik wisatawan, serta
potensi penyerapan wisatawan baru, dan sebagainya.

4.4.1. Proyeksi Wisatawan


Bagian ini menguraikan proyeksi jumlah wisatawan (wisman dan wisnu),
berdasarkan jumlah dan perkembangan atraksi, keadaan amenitas dan akses
pariwisata.
BUKU II 18
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

4.4.2.Potensi Pengembangan Kawasan Pariwisata.


Menjelaskan tentang potensi pengembangan dan penyelenggaraan kawasan
pariwisata yang terdiri dari elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas
pariwisata yang baru , sebagai pelengkap atraksi yang sudah ada maupun
sebagai atraksi baru.

4.4.3. Kebutuhan Fasilitas Pemenuhan Elemen Amenitas Pariwisata


Bagian ini menjelaskan tentang kebutuhan fasilitas umum dan sosial, dan
ekonomi termasuk prasarana dan sarana akomodasi (penginapan, hotel,
bungalow dlsb.) yang diperlukan untuk mengimbangi perkembangan elemen
atraksi dan potensi peningkatan wasatawan.

4.4.4.Potensi Penyebarluasan Pemasaran Kawasan Pariwisata


Bagian ini menjelaskan tentang potensi peningkatan wisatawan melalui
kegiatan promosi kawasan pariwisata, berdasarkan pada program promosi
yang sesuai dan proporsional pada lokasi yang terbukti memiliki calon
wisatawan yang sesuai dengan kawasan pariwisata yang akan
dikembangkan.

4.4.5.Dukungan Masyarakat dan Dunia Usaha


Menjelaskan tentang adanya dukungan masyarakat dan dunia usaha/industri
terhadap rencana pengembangan dan penyelenggaraan kawasan pariwisata
yang akan dikerjasamakan.

4.5. Rancang Bangun Awal


Dalam sub-bab ini akan diuraikan identifikasi infrastruktur pariwisata yang terdiri
dari sarana dan prasarana elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas pariwisata
yang diperlukan untuk pengembangan kawasan pariwisata yang dimaksud. Setelah
itu penyediaan rancang bangun awal infrastruktur fasilitas pariwisata tersebut yang
akan dikerjasamakan, mulai dari desain sampai dengan serah terima aset. Dalam
hal pengembangan kawasan pariwisata, rancang bangun awal dapat terdiri dari
beberapa prasarana dan sarana yang secara teknis perlu memperhatikan standar
dan spesifikasi pembangunan sesuai ketentuan dari kementerian dan atau SKPD
yang bersangkutan. Hal-hal yang perlu dikaji dan diuraikan dalam sub-bab ini
adalah seperti di bawah ini.

4.5.1. Pola Perjalanan Wisatawan


Pada bagian ini dijelaskan pola perjalanan wisatawan pada keadaan atraksi,
amenitas dan aksesiblitas pariwisata yang tersedia. Cermati pesona atraksi yang
membuat wisatawan berkunjung dan telaah upaya penguatan daya tarik/pesona
dan/atau dukungan amenitas dan aksesibilitas yang diperlukan untuk
penambahan kapasitas wisatawan berkunjung (peningkatan kuantitas: jumlah
wisatawan dan lama menetap wisatawan, serta belanja wisatawan; maupun
kualitas pengalaman wisatawan yang berhasil terekam tidak terlupakan).
Berdasarkan keadaan dan lokasi elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas
pariwisata yang tersedia, dilengkapi dengan potensi pengembangan atraksi
pariwisata yang dapat dikembangkan maka tentukan pilihan investasi pada
elemen atraksi , amenitas dan aksesibilitas pariwisata yang diperhitungkan
dapat membuat peningkatan jumlah wisatawan. Hal tersebut kemudian
dirumuskan dalam skenario perjalanan wisatawan (wisnu dan wisman),
secara rombongan (dalam grup) atau individual, kembali cermati penguatan
daya

BUKU II 19
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

tarik dan penambahan atraksi pariwisata yang dapat ditambahkan, serta


jenis dan kuantitas serta kualitas prasarana dan sarana elemen amenitas dan
aksesibilitas pariwisata, kemudian terjemahkan dalam bentuk investasi
prasarana dan sarana pariwisata.

4.5.2.Visi dan Misi


Pada bagian ini berdasarkan kondisi keadaan dan penyelenggaraan
destinasi/kawasan pariwisata yang ada serta peluang dan tantangan masa
depan kepariwisataan dan hubungannya dengan kawasan pariwisata yang
akan dibangun, maka dirumuskan dan diuraikan diuraikan visi dan misi
pengembangan dan penyelenggaraan kawasan wisata yang dimaksud.

4.5.3. Lokasi Kawasan Pariwisata


Pada bagian ini diuraikan tentang lokasi kawasan pariwisata secara detail,
termasuk peta lokasi dan peta orientasi lokasi. Pada peta lokasi juga dimuat
elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas yang sudah tersedia, serta
posisinya dengan investasi sarana dan prasarana maupun kegiatan di dalam
kawasan pariwisata yang akan dikembangkan dalam kerjasama ini.
Dijelaskan juga mengenai pemilihan lokasi dengan mempertimbangkan
ketentuan dan pertimbangan-pertimbangan lainnya seperti:
• Rencana Induk Pembangunan Pariwisata Nasional, Provinsi dan
Kabupaten terkait.
• Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi dan Rencana tata Ruang Wilayah
Kabupaten/Kota
• Mengacu pada peraturan zonasi.
• Mengacu pada perundangan tentang pencemaran air.
• Mengacu pada perundangan tentang baku mutu kebisingan.
• Mengacu pada perundangan tentang pencemaran udara.
• Mengacu pada rencana/target peningkatan wisatawan yang tertuang
dalam RPJMD, Renstra SKPD terkait. maupun rencana perjalanan
wisatawan.

4.5.4.Jumlah Wisatawan dan Kapasitas Layanan


Pada bagian ini diuraikan perkiraan jumlah wisatawan yang perlu ditampung
menikmati atraksi wisata, serta prasarana, sarana elemen amenitas dan
aksesibilitas yang diperlukan dan kapasitasnya memadai untuk ditampung
dalam kawasan wisata yang akan dibangun.

4.5.5.Prasarana Kawasan Pariwisata


A. Lahan
Dapat terhampar dalam satu kawasan maupun terpisah-pisah sesuai
elemen atraksi yang diusung serta layanan amenitas dan
sirkulasi/transportasi wisatawannya.
B. Bangunan Gedung untuk elemen atraksi dan aminiti dan aksesibilitas
pariwisata, (termasuk TIC)
BUKU II 20
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

Termasuk dalam elemen atraksi adalah bangunan gedung pertunjukan,


bangunan untuk oleh raga, termasuk dalam elemen amenitas adalah
penginapan, rumah makan, layanan kesehatan (klinik dan pos kesehatan)
dan keamanan (pos dan asrama stapam, dlsb.). .
C. Bangunan Prasarana dan Sarana Elemen Atraksi Ruang Luar Pariwisata
Termasuk dalam hal ini prasarana dan sarana rekreasi, permainan
(flyingfox, komedi putar, jetcoaster dlsb.) dan olah raga di luar ruangan,
D. Pola dan Jenis Ruang terbuka hijau, berikut jenis Flora dan
Fauna. Termasuk dalam hal ini berbagai jenis taman, atraksi
flora dan fauna.
E. Jaringan dan Konstruksi Jalur dan Layanan Transportasi,
Termasuk stasiun, terminal, dermaga/pelabuhan, bandara, prasarana dan
sarana parkir dan sewa moda transportasi.
F. Jaringan dan Konstruksi Sistem penyediaan Air Minum
Saluran in-take, bangunan pengolahan air minum dan sistem jaringan
distribusi dan kelengkapan sambungannya.
G. Jaringan dan Konstruksi Sistem Penanganan Limbah (padat dan Cair).
Penanganan sampah melalui bak penampung sampah, Tempat
Pembuangan Sementara dan Tempat Pembuangan Akhir serta Bangunan
Pengolahan sampah dan atau pembakaran sampah.
Penanganan limbah cair domestik meliputi saluran limbah domestik dan
bangunan pengolahan limbah cair hingga efluent mencapai syarat yang
ditentukan.
H. Jaringan dan Konstruksi Sistem jaringan tenaga listrik dan generator listrik
cadangan.
Sistem pembangkit dan jaringan tenaga listrik, terdiri dari bangunan
tempat pembankit tenaga listrik serta saluran distribusi tenaga listrik
secara bertahap sehingga dapat dimanfaatkan pada tegangan yang
ditentukan.
I. Jaringan dan Konstruksi Sistem jaringan telekomunikasi
Termasuk dalam hal ini adalah sistem jaringan kabel dan instalasinya,
maupun menara antene untuk transmisi data.
J. Jaringan dan Konstruksi Sistem jaringan gas domestik
Infrastruktur tersebut, dirancang dan dibangun untuk memenuhi kuantitas dan
kualitas prasarana dan sarana elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas pariwisata
yang dibangun di kawasan pariwisatayang akan diselenggarakan melalui KPBU.
Komponen yang dibangun tentu terbatas pada komponen yang diperlukan dalam
rangka meningkatkan jumlah wisatawan melalui pembangunan kawasan pariwisata
yang dimaksud. Untuk itu diperlukan masterplan atau Rencana Induk Kawasan
Pariwisata yang memuat lokasi dan jenis konstruksi dan jaringan ke semua
parasaran dan sarana elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas pariwisata yang
akan di bangun. Dengan demikian perkiraan investasi pembangunan kawasan
pariwisata sudah dapat ditentukan.
Dengan penyusunan masterplan tersebut, sudah dapat dirinci dan memadai untuk
penyusunan detail engineering design (DED) sebagai rujukan teknis pembangunan
prasarana dan sarana melalui lelang pengadaan.

BUKU II 21
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

BAB 5. KAJIAN EKONOMI DAN KOMERSIAL


Pada bab ini perlu dilakukan kajian secara ekonomi yang meliputi analisis
permintaan (demand), analisis pasar dari sisi investor, analisis struktur pendapatan,
serta analisis biaya dan manfaat sosial (ABMS). Selain itu juga dilakukan kajian
finansial yang meliputi asumsi analisis keuangan, pendapatan pelaku usaha, biaya
Capex dan OPEX, indikator keuangan, proyeksi kinerja keuangan, analisis
sensitivitas, serta analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money).

5.1. Kajian Ekonomi

5.1.1. Analisis Permintaan (Demand)


Kajian ini berisi ringkasan dari Survai Kebutuhan Nyata (Real Demand Survey
– RDS) yang akan memuat proporsi minat investasi di kawasan pariwisata,
kemudian dipertajam dengan proporsi investasi kawasan wisata di lokasi
yang dimaksud relatif terhadap lokasi lainnya di kabupaten/kota yang sama
maupun tetangganya..
A. Metodologi
Dalam sub bab ini dijelaskan mengenai metodologi yang diterapkan dalam
melakukan Survai Kebutuhan Nyata/RDS. Beberapa hal penting yang perlu
dimasukkan dalam metodologi mencakup :
a. Metoda penetapan responden, responden ditetapkan adalah wisatawan
yang berkunjung untuk mengetahui pesona atraksi yang mereka
senangi dilengkapi dengan karakteristik sosial ekonomi nya untuk
perluasan responden di lokasi asal wisatawan, maupun lokasi
tetangganya sepanjang karakteristik responden dapat dikenali dalam
kelompok sosial ekonomi yang sama.
b. Metode pengumpulan data, misalnya dilakukan melalui wawancara
kepada responden dengan menggunakan daftar pertanyaan atau
kuesioner. Kuesioner
memuat pertanyaan menyangkut karakteristik responden dan
pertanyaan menyangkut kawasan pariwisata yang akan dibangun.
c. Metode Analisis, misalnya metode analisis deskriptif, analisis
crosstabs, dan/ataupun analisis multinomial logistic regression.
B. Pelaksanaan Survei dan Pengolahan Data Survei
Pada sub-bab ini diterangkan pelaksanaan survai yang telah dilakukan,
yang mencakup diantaranya:
• Jumlah sampel serta cara penentuan sampel jumlah responden beserta
persentase karakteristik respondennya.
• Kegiatan pelatihan enumerator untuk penguasaan kuesioner dan metode
mewawancarai rensponden.
• Waktu dan lokasi pelaksanaan survei.
• Receiving dan batching terhadap dokumen hasil survai yang berupa
kuesioner.
• Proses editing dan pengkodean (coding).
• Tata cara data entry dan perangkat lunak yang digunakan untuk
keperluan pengolahan data.

BUKU II 22
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

C. Analisis
Pada sub-bab ini diuraikan hasil analisis secara deskriptif. Beberapa hal
yang perlu diuraikan antara lain namun tidak terbatas pada:
a. Responden wisatawan yang berkunjung
• Informasi kelompok usia responden.
• Informasi domisili responden.
• Keinginan responden untuk kembali ke kawasan wisata
• Ekspektasi Pesona atraksi dan komponen amenity yang perlu
ditinngkatkan.
b. Responden calon wisatawan di lokasi asal atau wilayah tetangga
• Informasi kelompok usia responden.
• Informasi domisili responden.
• Informasi tentang kebiasaan berwisata dan frekuensi berwisata;
• Informasi tentang pengetahuan responden akan lokasi kawasan
pariwisata yang akan dikembangkan;
• Minat responden mengunjungi lokasi kawasan pariwisata
• Ekspektasi Pesona atraksi dan komponen amenity yang akan
ditemui di lokasi kawasan pariwisata.
• Hambatan untuk mengunjungi kawasan lokasi wisata

5.1.2.Analisis Pasar (Market)


Dalam subbab ini diuraikan tentang minat dunia usaha pada proyek KPBU
infrastruktur pariwisata berupa kawasan/destinasi pariwisata . Beberapa hal
yang perlu dimasukkan adalah sebagai berikut:
• Tanggapan dan pendapat investor potensial terhadap rencana proyek
KPBU yang diperoleh dari hasil penjajakan minat (market sounding),
diantaranya mencakup ketertarikan investor potensial atas tingkat
pengembalian investasi yang ditawarkan, risiko utama yang menjadi
pertimbangan investor, kebutuhan akan Dukungan Pemerintah dan/atau
Jaminan Pemerintah.
• Tanggapan dan pendapat dari lembaga keuangan nasional dan/atau
internasional terhadap bankability rencana proyek KPBU, termasuk
indikasi besaran pinjaman, jangka waktu, tingkat suku bunga, dan
persyaratan perolehan pinjaman yang dapat disediakan, serta risiko
utama yang menjadi pertimbangan.
• Tanggapan dan pendapat dari lembaga penjaminan terhadap rencana
proyek KPBU, diantaranya mencakup risiko-risiko yang dapat dijaminkan,
persyaratan dan prosedur perolehan penjaminan, dan lainnya.
• Identifikasi strategi untuk mengurangi risiko pasar dan meningkatkan
persaingan yang sehat dalam pengadaan proyek KPBU.
BUKU II 23
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

• Identifikasi struktur pasar untuk mendapatkan gambaran mengenai


tingkat kompetisi dari proyek-proyek KPBU sektor infrastruktur
kepariwisataan.

5.1.3. Analisis Struktur Pendapatan KPBU


Berisikan uraian detail potensi-potensi sumber pendapatan proyek KPBU
selama masa perjanjian kerjasama. Untuk sektor infrastruktur pariwisata
berupa sarana dan prasarana elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas
pariwisata, pendapatan dari Tipping fee yang dibayarkan pemerintah (atau
institusi yang diberi otoritas) kepada Badan Usaha Pelaksana. Perlu dilihat
kemungkinan adanya sumber pendapatan dari operasional (operating
revenue) dan non-operational (non operating revenue).
Pada sub-bab ini diidentifikasi juga dampak terhadap pendapatan jika terjadi:
• kenaikan biaya KPBU (cost over run);
• pembangunan KPBU selesai lebih awal;
• pengembalian KPBU melebihi tingkat maksimum yang ditentukan.
• pemberian insentif atau pemotongan pembayaran dalam hal
pemenuhan kewajiban.

5.1.4. Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS)


Analisis Biaya Manfaat Sosial(ABMS) atau Social Cost and Benefit Analysis
(SCBA) merupakan alat bantu untuk membuat keputusan publik dengan
mempertimbangkan kesejahteraan masyarakat. ABMS membandingkan
kondisi dengan ada proyek KPBU dan tanpa ada proyek KPBU. Hasil ABMS
digunakan sebagai dasar penentuan kelayakan ekonomi proyek KPBU serta
kelayakan untuk dukungan pemerintah. Hal lain yang perlu diperhatikan juga
adalah bahwa hasil perhitungan ABMS akan menjadi rujukan bagi pemerintah
dalam menentukan besaran dukungan pemerintah. Beberapa hal yang perlu
diuraikan dalam Prastudi Kelayakan ini meliputi:
A. Asumsi umum
• Periode evaluasi;
• Faktor konversi;
• Dan asumsi lain yang diperlukan.
B. Manfaat
Pada sub-bab ini diuraikan berbagai manfaat yang didapatkan dari
kegiatan proyek KPBU pengembangan kawasan pariwisata. Manfaat
dikuantifikasi dan dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
C. Biaya
• Biaya penyiapan KPBU;
• Biaya modal;
• Biaya operasional;
• Biaya pemeliharaan;
BUKU II 24
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

• Biaya lain-lain yang timbul dari adanya proyek.


Biaya yang diperhitungkan merupakan biaya konstan di luar biaya
kontijensi dan pajak.
Biaya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
D. Parameter Penilaian
Pada sub-bab ini diuraikan beberapa parameter penilaian ekonomi dari
proyek KPBU yang akan dilaksanakan. Parameter tersebut meliputi:
• Economic Internal Rate of Return (EIRR);
• Economic Net Present Value (ENPV);
• Economic Benefit Cost Ratio (BCR).
E. Analisis sensitivitas
Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian
pelaksanaan KPBU terhadap tingkat kelayakan ekonomi proyek, misalnya:
• Perubahan nilai social discount rate;
• Penurunan/kenaikan komponen biaya;
• Penurunan/kenaikan komponen manfaat

5.2. Kajian Keuangan


Pada sub-bab ini diuraikan secara ringkas analisis keuangan dari proyek KPBU yang
akan dijalankan.
Beberapa hal yang perlu diuraikan dalam analisis keuangan ini antara lain meliputi:

5.2.1. Asumsi analisis keuangan


Asumsi yang digunakan dalam melakukan perhitungan analisa keuangan
proyek KPBU infrastruktur kawasan pariwisata adalah antara lain sebagai
berikut :
• Tingkat inflasi per tahun
• Persentase pembiayaan sendiri terhadap pinjaman serta tingkat bunga
pinjaman pertahun
• Jumlah wisatawan
• Jumlah pegawai dan tenaga bersertifikat yang akan terlibat beserta
penyesuaian gaji sesuai indeks inflasi per tahunnya
• Tarif pajak
• Biaya kontingensi yang juga merupakan biaya mitigasi risiko, biaya
perijinan, pemeliharaan lingkungan dan biaya lainnya.
• Jangka waktu pengembalian pinjaman termasuk masa tenggangnya
• Periode kerja sama

5.2.2.Pendapatan
BUKU II 25
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

Menguraikan jenis-jenis pendapatan yang bisa diperoleh dari proyek KPBU.


Proyeksi pendapatan disiapkan berdasarkan struktur pendapatan KPBU yang
telah dianalisis sebelumnya.

5.2.3. Biaya
Menguraikan biaya-biaya yang perlu dikeluarkan selama masa kerjasama
mulai dari tahap konstruksi hingga pengoperasian dan pemeliharaannya.
Unsur biaya yang perlu dikaji meliputi:
• Biaya investasi (CAPEX)
Berisikan ringkasan biaya investasi, baik oleh PJPK, Badan Usaha maupun
secara total. Ringkasan ini juga terdiri dari dua harga, yaitu harga konstan
dan harga berlaku. Ringkasan biaya investasi ini di-breakdown per tahun.
Untuk biaya investasi (CAPEX) sektor infrastruktur kawasan pariwisata ini
antara lain meliputi :
- Biaya investasi untuk Fasilitas bangunan dan lahan;
- Biaya investasi untuk sarana dan prasarana atraksi dan amenitas
pariwisata;
- Biaya investasi untuk pembangunan infrastruktur kawasan,
termasuk jalan akses, tempat parkir, dll.
Selain itu juga ada working capital yang timbul dari pengoperasian
proyek investasi ini, pihak manajemen memperkirakan adanya biaya lain-
lain yang mencakup biaya perizinan, biaya kunjungan pihak manajemen
ke lokasi proyek, biaya bantuan hukum, biaya peresmian, dan biaya
pemasaran.
• Biaya operational dan pemeliharaan (OPEX)
Dalam perhitungan biaya OPEX ini, selain asumsi tersebut diatas, perlu
juga asumsi tentang biaya-biaya operasional, yang antara lain:
- Biaya pegawai dan tenaga bersertifikat
- Biaya perbaikan dan pemeliharaan infrastruktur kawasan pariwisata
- Biaya listrik, bahan bakar, dan utilitas
- Biaya penyusutan
- Biaya asuransi
- Biaya bunga hutang
- Biaya lainnya

5.2.4. Indikator Keuangan


Dalam Sub Bab ini membahas beberapa indikator penting yang akan
menentukan layak tidaknya proyek ini dijalankan oleh Badan Usaha
Pelaksana. Beberapa indikator keuangan tersebut adalah:
• IRR, NPV dan DSCR dari proyek dan modalitas.
BUKU II 26
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

• Perbandingan FIRR proyek terhadap WACC. Jika FIRR lebih besar dari
WACC maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
• Jika NPV yang dihasilkan lebih besar dari 0 maka Proyek KPBU dinilai
LAYAK.
• Jika FIRR ekuitas dibandingkan dengan Minimum Attractive Rate of Return
(MARR) masih lebih besar maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
• Jika DSCR lebih besar dari 1 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK

5.2.5. Proyeksi Kinerja Keuangan Badan Usaha Pelaksana


Pada sub-bab ini akan dikaji proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha
Pelaksana dengan menggunakan asumsi-asumsi seperti dibahas diatas.
Proyeksi keuangan yang perlu dimasukkan dalam Prastudi Kelayakan:
• Proyeksi laba rugi (income statement)
• Proyeksi neraca (balance sheet)
• Proyeksi arus kas (cash flow)

5.2.6.Analisis Sensitivitas
Pada sub bab ini akan dikaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU
terhadap tingkat kelayakan keuangan proyek, misalnya:
• Penurunan/kenaikan biaya;
• Penurunan/kenaikan permintaan

5.3. Analisis Value for Money (Nilai Manfaat Uang)


Tujuan dari Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money – VFM) adalah untuk
membandingkan dampak finansial dari proyek KPBU (perkiraan penawaran badan
usaha) terhadap alternatif penyediaan infrastruktur secara tradisional oleh
Pemerintah (Public Sector Comparator – PSC). Nilai Manfaat Uang (VFM) merupakan
selisih Net Present Value (NPV) PSC dengan NPV KPBU (PPP Bid). Jika Nilai VFM
adalah positif, maka proyek tersebut memberikan nilai manfaat. Sebaliknya, jika
VFM negatif, maka skema tersebut tidak dipilih.

BUKU II 27
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN KAWASAN
2017
PARIWISATA

Competitive neutrality
Value for Money

Risk
Risk
Ancillary cost
Ancillary cost
Financing
Financing

Base cost Base cost

PSC KPBU

5.3.1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost)


Menguraikan perbandingan biaya yang dibutuhkan oleh Pemerintah dan
KPBU dalam menyediakan infrastruktur dan pelayanan yang sama.
Untuk Pemerintah : CAPEX dan OPEX
Untuk KPBU : CAPEX, OPEX, dan profit

5.3.2.Pembiayaan (Financing)
Menguraikan perbandingan antara total pembiayaan proyek melalui KPBU
dan oleh Pemerintah. Biasanya total pembiayaan dengan skema KPBU lebih
tinggi daripada dengan skema biasa oleh Pemerintah karena Badan Usaha
memperoleh pinjaman dengan suku bunga yang lebih tinggi.

5.3.3. Biaya Lain-lain (Ancillary Cost)


Menjelaskan biaya lain-lain yang timbul dari pelaksanaan proyek namun tidak
terkait langsung dengan proyek, seperti biaya manajemen proyek dan biaya
transaksi.

5.3.4.Risiko
Sub-bab ini menguraikan risiko-risiko yang ditanggung oleh Pemerintah. Pada
PSC seluruh risiko ditanggung oleh Pemerintah sedangkan pada KPBU
sebagian risiko ditransfer kepada Badan Usaha.

5.3.5.Competitive Neutrality
Sub-bab ini menguraikan competitive neutrality yang menghilangkan
keuntungan dan kerugian kompetitif yang dimiliki oleh publik. Beberapa
biaya, seperti pajak atau asuransi tertentu, yang terdapat pada base cost
mungkin tidak dihitung pada komponen base cost dari PSC yang
menimbulkan kesalahpahaman. Oleh karena itu, untuk menetralkan hal
tersebut, competitive neutrality ditambahkan ke dalam PSC.

BUKU II 28
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

5.3.6.Kesimpulan
Merekapitulasi perhitungan dari setiap komponen untuk memperoleh
gambaran besaran VFM dari proyek KPBU.

BUKU II 29
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

BAB 6. KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL


Pada bab ini akan dibahas secara ringkas dari hasil studi lingkungan yang telah
dilakukan. Beberapa hal yang perlu masuk dalam bab ini meliputi:

6.1. Pengamanan Lingkungan


Pada Dokumen Pra-studi Kelayakan kajian lingkungan hidup yang dilakukan
merupakan kajian awal lingkungan (Initial Environmental Examination – IEE). Berikut
adalah hal-hal yang perlu dikaji dan disampaikan pada kajian awal lingkungan:
1. Latar belakang dan gambaran kegiatan, termasuk namun tidak terbatas pada
latar belakang, tujuan dan ruang lingkup kajian awal lingkungan, serta
gambaran kegiatan pada setiap tahapan proyek ((i) perencanaan/desain, (ii)
konstruksi, (iii) operasi, (iv) end-of-life;
2. Lokasi terkena dampak;
3. Kebijakan dan prosedur lingkungan yang diatur oleh peraturan perundang-
undangan;
4. Evaluasi potensi dampak lingkungan -- matriks dampak proyek:
• Susun daftar potensi dampak;
• Identifikasi dan pertimbangkan daftar berdasarkan kelas/tipe dampak;
• Prediksi dan karakterisasi potensi dampak (besaran, arah
(menguntungkan/merugikan), jangkauan, durasi, frekuensi, reversibilitas,
kemungkinan terjadi);
5. Rekomendasi aksi penentuan dan mitigasi, termasuk pengawasan dan
evaluasi.

6.2. Pengamanan Sosial dan Pengadaan Lahan


Sebagian potensi dampak sosial yang ditimbulkan dari proyek KPBU serta rencana
mitigasinya telah dibahas pada kajian lingkungan hidup. Namun, jika dampak sosial
yang ditimbulkan cukup besar maka perlu diperjelas atau dirinci pada bagian ini.
Selain itu, bagian ini juga berfokus pada kegiatan pengadaan tanah untuk tapak
proyek KPBU.
Berikut adalah hal-hal yang perlu dikaji pada kajian ini:
1. Mengidentifikasi pihak-pihak yang terkena dampak beserta status lahannya;
2. Mengidentifikasi karakteristik sosial dan ekonomi dari pihak-pihak yang
terkena dampak;
3. Mengidentifikasi aksi yang harus dilakukan untuk kebutuhan tapak proyek
KPBU, apakah pengajuan izin pemanfaatan, pembelian tanah, sewa, atau
lainnya;
4. Mengidentifikasi nilai/harga lahan yang akan dibebaskan;
5. Menentukan kompensasi yang akan diberikan kepada pihak-pihak yang
terkena dampak dengan mempertimbangkan kapasitas PJPK dalam
menyediakan kompensasi tersebut;
6. Menunjuk lembaga atau membentuk tim yang bertanggung jawab untuk
pengadaan tanah dan/atau pemukiman kembali;
7. Melaksanakan konsultasi publik kepada pihak-pihak yang terkena dampak;
8. Menyusun jadwal pelaksanaan kegiatan pengadaan tanah dan/atau
pemukiman kembali.

BUKU II 30
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

Bersamaan dengan penyusunan Dokumen Pra-Studi Kelayakan, PJPK juga harus


menyediakan dokumen pendukung terkait kajian lingkungan dan sosial yang
dipersyaratkan oleh peraturan perundang-undangan di bidang lingkungan hidup.
Berikut adalah hal-hal yang perlu diperhatikan oleh PJPK:
1. Identifikasi persyaratan dokumen yang perlu disiapkan (wajib AMDAL atau UKL-
UPL atau SPPL) untuk memperoleh izin lingkungan berdasarkan Peraturan
Menteri Lingkungan Hidup No. 5 Tahun 2012 tentang Jenis Rencana Usaha
dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki Analisis Mengenai Dampak Lingkungan
Hidup.
2. Dalam menyusun dokumen pendukung (AMDAL ataupun UKL-UPL atau SPPL)
PJPK dapat menunjuk konsultan atau tim penyusun. Untuk Tim Penyusun AMDAL
diatur oleh Peraturan Menteri Lingkungan Hidup No. 7 Tahun 2010.

BUKU II 31
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

BAB 7. KAJIAN BENTUK KPBU


Pada bab ini akan dibahas alternatif-alternatif skema kerjasama yang dapat
diterapkan sampai dengan penetapan skemanya. Beberapa hal yang dikaji dalam
bab ini meliputi:

7.1. Alternatif Skema Kerjasama


Pada sub-bab ini berisikan karakteristik alternatif-alternatif skema KPBU berikut
dengan keuntungan dan kerugian/kelemahan dari masing-masing alternatif
tersebut, seperti misalnya BOT, BTO, BOO, kontrak manajemen, kontrak sewa, dan
sebagainya.

7.2. Penetapan Skema KPBU


Berisikan pertimbangan-pertimbangan dalam menetapkan skema KPBU yang akan
diterapkan. Beberapa pertimbangan dapat meliputi pertimbangan hukum dan
peraturan, kelembagaan, ketersediaan infrastruktur yang ada, waktu untuk
ketersediaan infrastruktur, kemampuan (teknis dan finansial) pemerintah,
optimalisasi investasi oleh Badan Usaha pelaksana, kemungkinan pembiayaan dari
sumber lain serta pembagian risikonya dan kepastian adanya pengalihan
keterampilan manajemen dan teknis dari sektor swasta kepada sektor publik.
Sub-bab ini juga menguraikan skema struktur kelembagaan penjelasan alur
tanggung jawab masing-masing lembaga.

7.2.1. Lingkup kerjasama KPBU


Berisikan pembagian tanggung jawab antara PJPK dan Badan Usaha
Pelaksana (BUP). Dalam menentukan lingkup kerjasama ini perlu melihat
peraturan yang berlaku, termasuk tupoksi dari lembaga-lembaga terkait.
Misalkan bahwa BUP hanya menyediakan peralatan elemen amenitas saja
atau juga hingga membangun bangunan pertunjukkan dan kegiatan outdoor
untuk pemenuhan elemen atraksi pariwisata, dan yang lainnya disediakan
PJPK, atau sebaliknya dan lain sebagainya.
Dalam lingkup ini juga perlu diuraikan faktor-faktor kritis yang akan
menentukan suksesnya proyek KPBU, seperti misalnya komitmen, proses
pengadaan yang efektif, alokasi dan manajemen risiko, kejelasan spesifikasi
keluaran, dan sebagainya.
Peran dan tanggung jawab instansi terkait perlu diuraikan secara lebih
mendetail dalam sub-bab ini, seperti misalnya peran PJPK, Badan Usaha
Pelaksana, dan sebagainya, berdasarkan struktur KPBU yang akan
diterapkan.

7.2.2. Jangka Waktu dan Pentahapan KPBU


Penentuan jangka waktu mempertimbangkan tingkat dan jangka waktu
pengembalian investasi yang ditanamkan Badan Usaha. Diuraikan pula
rencana kegiatan proses penyiapan transaksi KPBU dengan memperhatikan
kondisi permintaan ataupun pertimbangan lainnya.

7.2.3. Keterlibatan Pihak Ketiga


Keterlibatan pihak ketiga perlu diidentifikasi termasuk peran, tanggung jawab,
kompensasi /pembayaran (jika ada), serta kebutuhan perjanjian. Terdapat
kemungkinan salah satu elemen

BUKU II 32
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

atraksi alam berada dalam kawasan hutan, maka ijin dari pemangku kawasan
hutan menjadi penting dan perlu disebutkan, dan lain sebagainya.

7.2.4.Penggunaan aset daerah


Dalam sub-bab ini akan dikaji aset-aset pemerintah daerah atau
BUMN/BUMD, maupun instansi lainnya di daerah yang akan digunakan untuk
kerjasama ini berikut sistem pemakaian yang akan diterapkan. Aset ini juga
termasuk dengan aset-aset institusi lain seperti misalnya aset jalan akses,
aset jaringan listrik, gedung dan sebagainya.

7.2.5.Alur Finansial Operasional


Pada sub-bab ini diuraikan mengenai aliran keuangan yang direncanakan
setelah proyek KPBU diimplementasikan. Perlu dipertimbangkan
pembentukan badan khusus pengelola proyek dari sisi PJPK dengan
mempertimbangkan legalitas badan usaha tersebut dalam mengelola alur
finansial operasional. Badan usaha tersebut bisa saja dalam bentuk Badan
Layanan Umum Daerah (BLUD) atau bentuk lainnya.

7.2.6.Status Kepemilikan Aset dan Pengalihan Aset


Sub-bab ini menguraikan status kepemilikan aset yang dikuasai BUP selama
jangka waktu perjanjian kerjasama dan mekanisme pengalihan aset setelah
berakhirnya perjanjian kerjasama.

BUKU II 33
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

BAB 8. KAJIAN RESIKO


Risiko adalah kemungkinan terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan selama
kelangsungan suatu proyek. Risiko tersebut dapat dinilai secara kualitatif ataupun
kuantitatif. Proses analisis risiko terdiri atas identifikasi risiko, alokasi risiko,
penilaian risiko, dan mitigasi risiko. Tujuan analisis risiko adalah agar stakeholder
dapat memperoleh manfaat finansial sebesar-besarnya melalui proses pengelolaan
risiko yang meliputi menghilangkan, meminimalkan, mengalihkan, dan
menyerap/menerima risiko tersebut.

8.1. Identifikasi Resiko


Identifikasi risiko dilakukan untuk mengetahui jenis risiko yang mungkin timbul di
dalam proyek.
Untuk sektor pariwisata, risiko-risiko tersebut biasanya antara lain meliputi:
a. Risiko Lokasi, risiko pencemaran ke lingkungan sekitar lokasi, keresahan
masyarakat, dan sebagainya.

b. Risiko Desain, Konstruksi dan Uji Operasi risiko keterlambatan
penyelesaian konstruksi dan kenaikan biaya, kesalahan desain atau desain
yang tidak lengkap, ketidaksesuaian peralatan layanan pariwisata,
ketidakjelasan spesifikasi output, risiko uji operasi, dan sebagainya.
c. Risiko Sponsor, bila terdapat anggota konsorsium pembentuk BUP yang tidak
dapat memenuhi kewajiban kontraktualnya serta kinerja kontraktor EPC dan
OPC yang buruk.
d. Risiko Finansial, risiko tidak tercapainya perolehan biaya proyek (financial
close), terjadinya fluktuasi nilai mata uang dan tingkat bunga pinjaman,
perubahan tingkat inflasi yang signifikan, dan sebagainya.
e. Risiko Operasional, risiko terjadinya perubahan biaya operasi & pemeliharaan
prasarana dan sarana elemen atraksi, amenitas dan aksesibilitas pariwisata
termasuk perlengkapan / peralatan layanan pariwisata, kerusakan peralatan,
kenaikan biaya energi, tidak tersedianya tenaga bersertifikat/pegawai yang
memadai, dan sebagainya.
f. Risiko Pendapatan, risiko kegagalan penetapan retribusi awal, kegagalan
penyesuaian retribusi sesuai rencana dalam model finansial, perubahan
volume output proyek, ketidaksiapan availability payment dan sebagainya.
g. Risiko Politik, risiko perubahan politik yang signifikan, pemutusan kerjasama
akibat perubahan regulasi, risiko mata uang asing (repatriasi, ekspropriasi,
dan konversi).
h. Risiko Kahar, risiko kahar politik akibat perang dan sebagainya, risiko
bencana alam.
i. Risiko Kepemilikan Aset, risiko hilang atau rusaknya aset, buruknya kondisi
aset saat serah terima, dan sebagainya.

8.2. Prinsip Alokasi Risiko


Dalam sub-bab ini diuraikan mengenai prinsip-prinsip alokasi risiko, dimana dalam
pelaksanaan proyek KPBU, pendistribusian atau alokasi risiko harus dapat dilakukan
secara optimal dengan cara mengalihkan risiko kepada pihak yang memang dapat
mengelola risiko-risiko tersebut secara lebih efisien dan efektif.

BUKU II 34
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

Prinsip alokasi risiko lazimnya adalah “Risiko sebaiknya dialokasikan kepada pihak
yang relatif lebih mampu mengelolanya atau dikarenakan memiliki biaya terendah
untuk menyerap risiko tersebut. Jika prinsip ini diterapkan dengan baik, diharapkan
dapat menghasilkan premi risiko yang rendah dan biaya proyek yang lebih rendah
sehingga berdampak positif bagi pemangku kepentingan proyek tersebut.
Dalam transaksi proyek KPBU, penentuan kewajiban PJPK dalam Perjanjian
Kerjasama (yang dilakukan setelah melakukan analisis risiko sebagai bagian dari
studi kelayakan proyek) perlu memenuhi prinsip Alokasi Risiko. Upaya menghasilkan
suatu skema alokasi risiko yang optimal penting demi memaksimalkan nilai manfaat
uang (value for money).

8.3. Metode Penilaian Risiko


Dalam menentukan risiko yang paling besar kemungkinannya terjadi serta
pengaruhnya yang paling signifikan terhadap kelangsungan proyek KPBU ini,
disusun suatu kriteria penilaian risiko yang dilihat dari peringkat kemungkinannya
untuk terjadi dan peringkat konsekuensi risiko.

Peringkat Kemungkinan Terjadi Risiko


Peringkat Keterangan
Hampir Pasti Terjadi Ada kemungkinan kuat risiko ini akan terjadi sewaktu-waktu seperti
yang telah
terjadi di proyek lainnya.
Mungkin Sekali Terjadi Risiko mungkin terjadi sewaktu-waktu karena adanya riwayat
kejadian kasual
Mungkin Terjadi Tidak diharapkan, tapi ada sedikit kemungkinan terjadi sewaktu-
waktu
Jarang Terjadi Sangat tidak mungkin, tetapi dapat terjadi dalam keadaan luar
biasa. Bisa terjadi,
tapi mungkin tidak akan pernah terjadi
Hampir Tidak Mungkin Risiko ini secara teoritis dimungkin terjadi, namun belum pernah
didapati terjadi
Terjadi di proyek lainnya.
BUKU II 35
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN 201
KAWASAN PARIWISATA 7
Pemeringkatan Dampak Risiko

Peringk Dampa Keselamata Penunda Kinerja Hukum Politik


at k n an
Keuang
an
Tidak Varian Tidak ada/ hanya < 3 bulan Sesuai tujuan, tetapi Pelanggaran Perubahan dan
Penting <5% cidera pribadi, ada dampak kecil Kecil dampak kecil
terhadap Pertolongan terhadap unsur- terhadap proyek
unsur
anggaran Pertama non-inti
dibutuhkan
tetapi
tidak ada
penundaan hari
Ringan Varian 5%- Cidera ringan, 3 – 6 bulan Sesuai tujuan, tetapi Pelanggaran Perubahan
10% perawatan medis ada kerugian prosedur/ memberikan
terhadap dan penundaan sementara dari sisi pedoman dampak yang
anggaran beberapa hari layanan, atau internal signifikan
kinerja
unsur-unsur non-inti terhadap proyek
yang berada
dibawah
standar
Sedang Varian Cidera: 6 – 12 bulan Kerugian sementara Pelanggaran Ketidakstabilan
10%-20% Kemungkinan unsur proyek inti, kebijakan/ situasi
atau berdampak
terhadap rawat inap dan standar kinerja peraturan pada keuangan
unsur
anggaran banyak inti yang menjadi pemerintah dan kinerja.
penundaan
hari berada di bawah
standar
Besar Varian Cacat sebagian 1 – 2 tahun Ketidakmampuan Pelanggan Ketidakstabilan
20%_30% atau penyakit untuk memenuhi lisensi atau berdampak
pada
terhadap jangka panjang unsur inti, dan hukum, keuangan dan
secara
anggaran atau beberapa signifikan pengenaan kinerja
menjadikan
cidera serius proyek dibatalkan penalti
Serius Varian Kematian atau >2 tahun Kegagalan total Intervensi Ketidakstabilan
30%-50% cacat permanen proyek peraturan atau menyebabkan
terhadap tuntutan, penghentian
anggaran pengenaan layanan
penalti

Metode penilaian risiko tersebut akan dimasukan dalam matriks peta risiko sebagai berikut:

Matriks Peta Risiko


Kemungkin Konsekuens
an i
Tidak Ringan Sedang Besar Serius
Penting
Hampir Pasti Menengah Menengah Tinggi Tinggi Tertinggi

Mungkin Rendah Menengah Menengah Tinggi Tertinggi


Sekali

Mungkin Rendah Menengah Menengah Tinggi Tinggi


Jarang Rendah Rendah Menengah Menengah Tinggi

Hampir Tidak Rendah Rendah Rendah Menengah Menengah


Mungkin

BUKU II 36
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

8.4. Mitigasi Risiko


Mitigasi risiko bertujuan untuk memberikan cara mengelola risiko terbaik dengan
mempertimbangkan kemampuan pihak yang mengelola risiko dan juga dampak
risiko. Mitigasi risiko ini berisi rencana-rencana yang harus dilakukan pemerintah
dalam kondisi preventif, saat risiko terjadi, ataupun paska terjadinya risiko. Mitigasi
risiko ini dapat berupa penghapusan risiko, meminimalkan risiko, mengalihkan risiko
melalui asuransi atau pihak ketiga lainnya, atau menerima/menyerap risiko
tersebut.
Berikut disampaikan contoh dari matriks risiko proyek KPBU di sektor infrastruktur
Kawasan Parwisata.

BUKU II 37
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN 201
KAWASAN PARIWISATA 7
Contoh Matriks Risiko Proyek KPBU Kawasan Pariwisata

Kategori Risiko dan Deskripsi PJPK BU Bersama Strategi Mitigasi Sesuai Best Kondisi Spesifik terkait
Persitiwa Risiko Practice Alokasi Risiko
1. RISIKO LAHAN
Keterlambatan dan kenaikan Keterlambatan dan kenaikan Pemerintah menyediakan lahan
biaya pembebasan lahan Biaya akibat proses    proyek sebelum proses pengadaan
pembebasan lahan yang
berkepanjangan
Lahan tidak dapat Kegagalan perolehan lokasi    Status hukum lahan dan prosedur Kejelasan status hukum dan
dibebaskan lahan proyek karena proses yang jelas dalam pembebasan tata ruang lahan bisa menjadi
pembebasan lahan yang sulit lahan proyek kendala
Proses pemukiman kembali Keterlambatan dan kenaikan    Kompensasi yang wajar dan Dampak sosial relatif luas bila
yang rumit biaya karena rumitnya isu komunikasi yang baik dengan pihak lahan di perkotaan dan
proses pemukiman kembali yang terkena dampak sifatnya masih produktif
Kesulitan pada kondisi Keterlambatan karena    Data historis penggunaan lahan
lokasi yang tak terduga ketidakpastian kondisi lokasi dan penyelidikan tanah
Kerusakan artefak dan    Data historis penggunaan lahan
barang kuno pada lokasi dan penyelidikan tanah
Gagal menjaga keselamatan    Implementasi prosedur
dalam lokasi keselamatan kerja yang baik
Kontaminasi/polusi ke    Kesesuaian dengan studi Amdal
lingkungan lokasi yang baik
2. RISIKO DESAIN, KONSTRUKSI, DAN UJI OPERASI
Risiko design brief Kerugian akibat tidak Konsultan desain yang
jelasnya/tidak lengkapnya  berpengalaman dan baik
design brief
Kesalahan desain Menyebabkan ekstra/revisi  Konsultan desain yang Biasanya teridentifikasi saat uji
desain yang diminta operator berpengalaman dan baik operasi teknis
Terlambatnya penyelesaian Dapat termasuk terlambatnya    Kontraktor yang handal dan klausul
konstruksi pengembalian akses lokasi kontrak yang standar
Kenaikan biaya konstruksi    Kesepakatan faktor eskalasi harga
tertentu dalam kontrak

BUKU II 38
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN 201
KAWASAN PARIWISATA 7

Kategori Risiko dan Deskripsi PJPK BU Bersama Strategi Mitigasi Sesuai Best Kondisi Spesifik terkait
Persitiwa Risiko Practice Alokasi Risiko
Risiko uji operasi Kesalahan estimasi waktu/ biaya    Koordinasi kontraktor dan operator
dalam uji operasi teknis yang baik
3. RISIKO SPONSOR
Kinerja subkontraktor yang    Proses pemilihan sub-kontraktor
buruk yang kredibel
Kegagalan/ default dari sub-    Proses pemilihan sub-kontraktor
kontraktor yang kredibel
Kegagalan/default dari Default Badan Usaha yang Konsorsium didukung sponsor yang
Badan Usaha mengarah ke terminasi/step-in    kredibel dan solid
oleh Financier
Kegagalan/default dari Default pihak sponsor (atau    Proses PQ untuk memperoleh
sponsor proyek anggota konsorsium) sponsor yang kredibel
4. RISIKO FINANSIAL
Kegagalan mencapai Tidak tercapainya financial close Koordinasi yang baik dengan Bisa juga karena conditions
financial close karena ketidakpastian kondisi    potential lenders precedence tidak terpenuhi
pasar
Risiko struktur finansial Inefisiensi karena struktur modal Konsorsium didukung
proyek yang tidak optimal    sponsor/lender yang kredibel dan
solid
Risiko nilai tukar mata uang fluktuasi (non ekstrim) nilai tukar    Instrumen lindung nilai
mata uang
Risiko tingkat inflasi Kenaikan (non ekstrim) tingkat Faktor indeksasi tarif;
inflasi terhadap asumsi dalam   
life-cycle cost
Risiko suku bunga Fluktuasi (non ekstrim) tingkat    Lindung nilai tingkat suku bunga
suku bunga
Risiko asuransi (1) Cakupan asuransi untuk risiko Konsultansi dengan Khususnya untuk cakupan
tertentu tidak lagi tersedia dari    spesialis/broker asuransi asuransi risiko terkait keadaan
penyedia asuransi di pasaran kahar
Risiko asuransi (2) Kenaikan substansial tingkat Konsultansi dengan
premi terhadap estimasi awal    spesialis/broker asuransi

BUKU II 39
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN 201
KAWASAN PARIWISATA 7

Kategori Risiko dan Deskripsi PJPK BU Bersama Strategi Mitigasi Sesuai Best Kondisi Spesifik terkait
Persitiwa Risiko Practice Alokasi Risiko
5. RISIKO OPERASI
Ketersediaan fasilitas Akibat fasilitas tidak terbangun    Kontraktor yang handal
Buruk atau tidak tersedianya Akibat fasilitas tidak bisa    Operator yang handal; Spesifikasi
layanan beroperasi output yang jelas
Aksi industry Aksi mogok, larangan kerja,dsb    Kebijakan SDM dan hubungan Bisa oleh staf operator,
industrial yang baik subkontraktor atau penyuplai
Kenaikan biaya O&M Akibat kesalahan estimasi biaya    Operator yang handal;
atau kenaikan tidak terduga Faktor eskalasi dalam kontrak
Kesalahan estimasi biaya    Kesepakatan/kontrak dengan
life cycle supplier seawal mungkin
Kecelakaan lalu lintas atau    Asuransi kewajiban pihak ketiga
isu keselamatan
6. RISIKO PENDAPATAN
Kegagalan mengajukan Akibat BU(P) tidak mampu Kinerja operasi yang baik dan jelas;
penyesuaian tarif memenuhi standar minimal yang   
disepakati
Penyesuaian tarif periodic Pada indeksasi tarif terhadap    Kinerja operasi yang baik dan jelas;
terlambat tingkat inflasi
Tingkat penyesuaian tarif khususnya setelah indeksasi    Kinerja operasi yang baik dan jelas;
lebih rendah dari proyeksi tarif dan rebasing tariff
Kesalahan perhitungan    Survai user affordability and
estimasi tarif willingness yang handal
7. RISIKO ATRAKSI DAN AMENITAS PARIWISATA
Atraksi Pariwisata tidak Kerusakan atau elemen atraksi ▪
Standar kinerja operasi dan
berfungsi pariwisata tidak berfungsi atau    pengawasan yang baik;

gagal dinikmati wisatawan. Perubahan rute perjalanan wisata
dan atau atraksi pariwisata.
Amenitas Pariwisata Layanan amenitas tidak    ▪
Standar kinerja operasi dan
berfungsi secara baik karena pengawasan yang baik;
terganggu oleh fungsi tenaga

BUKU II 40
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN 201
KAWASAN PARIWISATA 7

Kategori Risiko dan Deskripsi PJPK BU Bersama Strategi Mitigasi Sesuai Best Kondisi Spesifik terkait
Persitiwa Risiko Practice Alokasi Risiko

kerja, peralatan, utilitas Alih layanan pada unit layanan
terganggu dlsb. pendukungnya atau unit layanan
induknya/yang lebih besar.
8. RISIKO POLITIK
Mata uang asing tidak dapat Mata uang asing tidak • Pembiayaan domestic
dikonversi tersedianya dan/atau tidak bisa    • Akun pembiayaan luar negeri
dikonversi dari Rupiah • Penjaminan dari bank sentral
Mata uang asing tidak dapat Mata uang asing tidak bisa • Pembiayaan domestik
direpatriasi ditransfer ke negara asal    • Akun pembiayaan luar negeri
investor • Penjaminan dari bank sentral
Risiko ekspropriasi Bisa juga akibat default PJPK    • Mediasi
• Penjaminan pemerintah
Perubahan regulasi (dan   
pajak) yang umum
Perubahan regulasi (dan Provisi kontrak yang jelas termasuk
pajak) yang diskriminatif dan    kompensasinya
spesifik
Keterlambatan perolehan Hanya jika dipicu keputusan Provisi kontrak yang jelas termasuk
persetujuan perencanaan sepihak /tidak wajar dari otoritas    kompensasinya
terkait
Gagal/terlambatnya Hanya jika dipicu keputusan Provisi kontrak yang jelas termasuk Biasanya terkait isu selain
perolehan persetujuan sepihak /tidak wajar dari otoritas    kompensasinya Perencanaan
terkait
9. RISIKO KAHAR
Bencana alam    Asuransi, bila dimungkinkan
Kahar politis Peristiwa perang, kerusuhan, Asuransi, bila dimungkinkan
gangguan keamanan   
masyarakat
Cuaca ekstrim    Asuransi, bila dimungkinkan
Kahar berkepanjangan Jika di atas 6-12 bulan,dapat Setiap pihak dapat mengakhiri Terutama bila asuransi tidak
mengganggu aspek ekonomis    kontrak KPBU dan memicu tersedia untuk risiko tertentu
pihak yang terkena dampak prosedur terminasi proyek

BUKU II 41
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN 201
KAWASAN PARIWISATA 7

Kategori Risiko dan Deskripsi PJPK BU Bersama Strategi Mitigasi Sesuai Best Kondisi Spesifik terkait
Persitiwa Risiko Practice Alokasi Risiko

10. RISIKO KEPEMILIKAN ALAT


Risiko nilai aset turun Kebakaran, ledakan, dsb    Asuransi

BUKU II 42
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

BAB 9. KAJIAN KEBUTUHAN DUKUNGAN


PEMERINTAH DAN/ATAU JAMINAN
PEMERINTAH

Bab ini menguraikan kebutuhan Dukungan Pemerintah serta cakupan kebutuhan


Jaminan Pemerintah berdasarkan hasil kajian ekonomi dan komersial serta kajian
risiko, proses dan strategi untuk mendapatkan Dukungan Pemerintah dan/atau
Jaminan Pemerintah, serta kajian kesiapan proyek untuk mendapatkan Dukungan
Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah

9.1. Kajian Kemampuan PJPK


Dalam sub-bab ini dikaji kemampuan PJPK dalam membiayai porsi pembiayaan yang
menjadi tanggung jawabnya dan juga kemampuan pemerintah daerah dalam
memberikan subsidi dan/atau availability payment. Hal ini bisa dikaji dari kapasitas
fiskal pemerintah daerah dan laporan keuangan daerah selama 5 hingga 10 tahun
ke belakang.
Selain kemampuan finansial, hal yang perlu dikaji juga adalah kemampuan sumber
daya manusia untuk dapat menyelenggarakan proyek KPBU dan juga menjalankan
fasilitas yang akan di-KPBU-kan

9.2. Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah


Pemberian Dukungan Pemerintah dalam bentuk VGF (Viability Gap Fund) diatur
melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 223/PMK.011/2012 dimana disebutkan
bahwa Dukungan Kelayakan adalah Dukungan Pemerintah dalam bentuk kontribusi
fiskal yang bersifat finansial yang diberikan terhadap Proyek Kerja Sama. Proyek
yang dapat diberikan dukungan kelayakan memiliki total biaya investasi paling
kurang senilai Rp100.000.000.000,- (seratus miliar rupiah).
Walaupun proyek KPBU tidak memerlukan Dukungan Pemerintah dalam bentuk VGF,
sub-bab ini tetap perlu dibahas dengan memberikan klarifikasi mengapa tidak perlu
VGF. Misalnya karena nilai proyek yang kurang dari seratus milyar rupiah dan tidak
mengaplikasikan prinsip “pengguna membayar”.
VGF diberikan dalam bentuk tunai sebagai bagian dari biaya konstruksi dengan
porsi yang tidak mendominasi keseluruhan biaya konstruksi (maksimal 49%).
Dalam sub-bab ini diuraikan pemenuhan kriteria untuk mendapatkan VGF. Beberapa
hal yang perlu dijawab dalam sub-bab ini diantaranya adalah:
a. Apakah proyek secara ekonomi layak namun secara finansial belum layak?
b. Apakah proyek didasarkan pada “prinsip pengguna membayar”
c. Apakah pemilihan investor swasta dilakukan melalui proses tender yang
terbuka dan kompetitif dibawah skema KPBU?
d. Apakah draft perjanjian kerjasama telah memuat skema peralihan aset dan/
atau manajemen aset dari investor ke PJPK pada akhir masa konsesi?
e. Apakah dalam studi kelayakan telah menunjukkan:
• Alokasi risiko yang optimal antara investor dan PJPK
BUKU II 43
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

• Menyimpulkan bahwa proyek layak secara ekonomis dan akan layak


secara finansial apabila diberikan VGF
f. Apakah sektor yang akan di-KPBU-kan termasuk dalam sektor yang
disebutkan dalam Perpres No. 38 tahun 2015?

9.3. Kajian Kebutuhan Jaminan Pemerintah


Jaminan Pemerintah juga dapat diberikan kepada proyek infrastruktur dengan
tujuan untuk mengurangi risiko yang dibebankan kepada Badan Usaha.Jaminan
Pemerintah ini diberikan oleh Menteri Keuangan dan/atau Badan Usaha Penjaminan
Infrastruktur sesuai dengan peraturanperundang-undangan yang berlaku.
Pada sub-bab ini dikaji mengenai ketentuan mengenai jaminan pemerintah, risiko
infrastruktur yang dapat diberikan penjaminan, kajian penjaminan yang mengacu
pada PMK No 8/PMK/08/2016, rencana pengusulan Jaminan Pemerintah, dan
sebagainya.

BUKU II 44
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR KEPARIWISATAAN
2017
KAWASAN PARIWISATA

BAB 10.KAJIAN MENGENAI HAL-HAL YANG


PERLU DITINDAKLANJUTI
(OUTSTANDING ISSUES)

Pada bab ini akan diuraikan hal-hal kritis yang perlu ditindaklanjuti dengan isi sub-
bab sebagai berikut:

10.1. Identifikasi Hal-Hal Kritis


Sub-bab ini akan menguraikan hal-hal kritis yang perlu diselesaikan pada tahap
penyiapan proyek
KPBU dan juga sebelum dimulainya tahap transaksi KPBU, seperti misalnya
penyelesaian studi
Amdal, perizinan, ekspose kepada DPRD, dan sebagainya.

10.2. Rencana Penyelesaian Hal-Hal Kritis


Sub-bab ini menguraikan strategi, rencana, jadwal dan penanggung jawab
penyelesaian hal-hal kritis yang perlu diselesaikan. Hal ini dijabarkan dalam bentuk
matriks.
BUKU II 45
TOOLKIT KPBU INFRASTRUKTUR PENDIDIKAN DAN 201
LITBANG
SEKOLAH MENENGAH KEJURUAN NEGERI 7

BAB 11. KAJIAN PENGADAAN


Dalam bab ini perlu diuraikan beberapa hal berikut

11.1. Landasan Hukum Pengadaan KPBU


Menguraikan berbagai landasan hukum yang harus digunakan dalam melakukan
pengadaan Badan Usaha Pelaksana

11.2. Pembentukan Panitia Pengadaan


Menguraikan surat keputusan pembentukan Panitia Pengadaan, serta tugas dan
tanggung Panitia Pengadaan.

11.3. Tahapan Dalam Pengadaan KPBU


Menguraikan tahapan pengadaan Badan Usaha Pelaksana, yaitu apakah perlu
dilakukan pelelangan satu tahap atau pelelangan dua tahap, beserta dengan
berbagai pertimbangannya.
Pemilihan Badan Usaha Pelaksana dengan Pelelangan Satu Tahap, dilakukan untuk
Proyek KPBU yang memiliki karakteristik:
a. Spesifikasi dari Penyediaan Infrastruktur dapat dirumuskan dengan jelas; dan
b. Tidak memerlukan diskusi optimalisasi teknis dalam rangka mencapai output
yang optimal.
Pemilihan Badan Usaha dengan Pelelangan Dua Tahap dilakukan untuk Proyek KPBU
yang memiliki karakteristik:
a. Spesifikasi dari Penyediaan Infrastruktur belum dapat dirumuskan dengan
pasti karena terdapat variasi inovasi dan teknologi; dan
b. Memerlukan optimalisasi penawaran teknis dalam rangka mencapai output
yang optimal.

11.4. Progres Pengadaan


Menjelaskan proses pengadaan secara umum, sesuai dengan tahapan pengadaan
seperti tertuang pada sebelumnya.

11.5. Jadwal dan Kontak


Menguraikan perkiraan jadwal proses pengadaan Badan Usaha dan juga
menguraikan alamat sekretariat Panitia Pengadaan
BUKU III 46