LAPORAN

Tugas Manajemen Keuangan (Kelas B)

Analisa Laporan Keuangan Sektor Properti dan Real Estate

PT. PP Properti Tbk dan PT Perdana Gapuraprima Tbk

Disusun Oleh:

(Kelompok 3)

Mirna Nur Cahyani 150810301015

Muhammad Novrisal 150810301018

Lutfa Fitria Ningsih 150810301047

Arnalistan Eka Cahyani 150810301058

Program Studi S1 Akuntansi

Fakultas Ekonomi dan Bisnis

Universitas Jember

2016
A. ANALISIS MODAL KERJA PERUSAHAAN

1. Kas

Asumsi :

 Menggunakan metode Baumol

 Biaya transaksi perolehan kas 0,15%
 Kebutuhan kas perbulan Rp 73.270.115,90 (PT PP Properti Tbk)
 Kebutuhan kas perbulan Rp 17.887.546 (PT Perdana Gapuraprima Tbk)

PT PP Properti Tbk

Sehingga dengan demikian saldo kas optimal yaitu C= Rp 69.079.727.746 per bulan
(Perhitungan Terlampir). Kemudian pada PT PP Property ini didapatkan perputaran kas
sebesar 5,1.

PT Perdana Gapuraprima Tbk

Sehingga dengan demikian saldo kas optimal yaitu C= Rp 16.864539.869 per bulan
(Perhitungan Terlampir). Kemudian pada PT Perdana Gapuraprima Tbk ini didapatkan
perputaran kas sebesar 5,8.

Kesimpulan analisa: PT. PP Properti Tbk Memiliki saldo kas optimal yang dibutuhkan
lebih besar dibandingkan dengan PT Perdana Gapuraprima Tbk per bulannya. Selain itu
bila dilihat dari perputaran kas nya PT PP Properti Tbk memilik perputasan kas yang lebih
kecil dibandingkan PT Perdana Gapuraprima Tbk. Ini berarti bahwa kas yang dimiliki oleh
PT PP Properti Tbk lebih besar dan ini mencerminkan ada over investment dalam kas,
begitupun sebaliknya. Karena jumlah kas yang dimilik oleh PT Perdana Gapuraprima Tbk
relatif lebih kecil maka menyebabkan tingkat perolehan perputaran kas yang lebih tinggi.

 Surat Berharga

*keterbatasan : dalam kedua PT tersebut, tidak ada surat berharga yang berasal
dari obligasi, hanya dari saham biasa saja.

1. metode price earning ratio (PER) digunakan untuk menentukan nilai intrinsik atau
harga wajar suatu saham dengan mengetahui berapa banyak estimasi return yang
akan diperoleh jika investor membeli saham
 2. metode Price to book Value (PBV) menggambarkan seberapa besar pasar para
investor menghargai nilai buku saham perusahaan. Dapat diartikan bahwa
semakin tinggi rasio PBV, maka akan semakin tinggi juga apresiasi pasar terhadap
prospek perusahaan, namun di sisi lain kenaikan atau tingginya rasio PBV, juga
dapat berarto meningkatnya risiko bagi investor.

PT PP Properti Tbk, Dari perhitungan yang telah dilakukan PER yaitu 50,38 kali dan PBV
sebesar 7,84

PT Perdana Gapuraprima Tbk, Price Earning Ratio yaitu 10 kali dan PBV sebesar 1,0.

Kesimpulan Analisa : dari data diatas terlihat bahwa PER yang lebih menarik adalah PT
Perdana Gapuraprima Tbk. Sedangkan dari metode PBV PT PP Properti Tbk lebih unggul
dibandingkan PT Perdana Gapuraprima Tbk. Ini berarti bahwa semakin tinggi rasio PBV
maka semakin tinggi juga apresiasi pasar terhadap prospek perusahaan. Namun disisi lain
dapat berarti pula meningkatnya risiko bagi investor.

1.2 Piutang

Keterbatasan :

 Dalam menghitung perputaran piutang, tidak mengetahui jumlah penjualan

kreditnya. Sehingga yang digunakan adalah penjualan bersih.

PT PP Properti Tbk

Dalam pengawasannya terhadap piutang usaha dengan perhitungan Day Sales Outsanding
menyatakan rasio piutang terhadap penjualan hariannya yaitu 291 Hari. Skedul Umur Piutang
menyatakan proporsi piutang yang jatuh tempo melewati >90 Hari sebesar 0,27%. Dengan
perputaran piutang 1,89 kali.

PT Perdana Gapuraprima Tbk

Dalam pengawasannya terhadap piutang usaha dengan perhitungan Day Sales Outsanding
menyatakan rasio piutang terhadap penjualan hariannya 170 Hari. Skedul Umur Piutang
menyatakan proporsi piutang yang jatuh tempo melewati >360 Hari sebesar 31,78%. Dengan
perputaran piutang sebesar 2,08 kali.
Kesimpulan: PT Perdana Gapuraprima Tbk lebih berisiko dalam piutang tidak
tertagihnya dibandingkan dengan PT PP Properti Tbk. Akan tetapi bila dilihat dari segi
perputaran piutangnya, membuktikan bahwa bagian penagihan piutang PT Perdana
Gapuraprima Tbk bekerja cukup baik. Dengan hasil perputaran yang lebih tinggi. tentu saja
hal ini dapat meningkatkan kinerja perusahaan menjadi lebih baik.

1.3 Persediaan

PT PP Properti Tbk

Seperti yang terlihat pada hitungan (lampiran) persediaan, terjadi penurunan persediaan pada
tahun 2015. Dimana salah satu penyebab penurunan tersebut yaitu karena ada beberapa
persediaan yang telah terjual (terpasarkan) diantaranya ruang perkantoran dan perumahan.
Penurunan persediaan tersebut sebesar Rp 31.019.802.641. walaupun terjadi penurunan
persediaan, Biaya penyimpanan yaitu asuransi mengalami kenaikan sebesar Rp
2.021.163.159 (dari Rp 481.120.781 (2014) menjadi Rp 2.502.283.941(2015)). Untuk
perputaran persediaan nya yaitu 0,698 sedangkan jumlah hari penjualan dalam persediaan
adalah 517,13 hari.

PT Perdana Gapuraprima Tbk

Untuk persediaan PT Perdana Gapuraprima Tbk terjadi kenaikan pada tahun 2015. Dimana
kenaikan tersebut disebabkan karena adanya tambahan investasi aset lancar berupa
persediaan sebesar Rp 239.235.600.007. tambahan investasi tersebut salah satunya pada
apartemen dan kantor. Perputaran persediaan sebesar 0,194 sedangkan jumlah hari penjualan
dalam persediaan adalah 2116,07 hari.

Kesimpulan: Secara umum, semakin besar perputaran persediaan, maka semakin efektif dan
efisien perusahaan mengelola persediaannya. Dari data diatas dapat disimpulkan bahwa PT
PP Properti Tbk lebih mampu mengelola persediaannya dibandingkan dengan PT Perdana
Gapuraprima Tbk. Dan dari segi jumlah hari penjualan dalam persediaan, semakin rendah
jumlah hari penjualan dalam persediaan maka semakin baik. Sehingga PT PP Properti Tbk
lebih unggul dalam mengolah persediaan dibandingkan PT Perdana Gapuraprima Tbk yang
walaupun PT PP Properti Tbk mengalami penurunan persediaan pada tahun 2015.
 1.4 Pembiayaan Spontan dan Jangka Pendek

Pembiayaan spontan merupakan jenis pembiayaan yang berubah otomatis dengan berubahnya
tingkat persediaan.

PT Perdana Gapuraprima Tbk

Pembiayaan spontan PT Perdana Gapuraprima Tbk terdiri dari utang usaha sebesar Rp
70.129849.817, utang lain- lain Rp 32.769421.629 dan beban masih harus dibayar
Rp12.636.706.179. sehingga besar pembiayaan spontan keseluruhan PT Perdana
Gapuraprima yaitu Rp 115.535.977.625 .
PT PP Properti Tbk

Pembiayaan spontan PT PP Properti Tbk terdiri dari utang usaha sebesar Rp

658.505.685.327, utang lain- lain Rp 517.090.949.940 dan beban yang masih harus dibayar
Rp 90.169.115.921. sehingga besar pembiayaan spontan keseluruhan PT PP Properti Tbk
yaitu Rp 1.265.765.751.188.
Kesimpulan Analisa: dari data diatas dapat disimpulkan bahwa PT PP Properti Tbk memiliki
pembiayaan spontan yang lebih besar dibandingkan PT Perdana Gapuraprima Tbk. Sehingga
dengan demikian PT PP Properti Tbk harus mampu mengelola modalnya dengan baik karena
akan banyak dana yang dikeluarkan untuk membayar utang jangka pendek (untung yang
segera jatuh tempo).

B. Analisis Struktur Modal Kerja Dan Perhitungan Biaya Modal

Asumsi : Kd 12% (PT Perdana Gapuraprima Tbk) dan Kd 8% (PT PP Properti Tbk)

Keterbatasan : Informasi mengenai presentase pajak.

PT PP Properti Tbk

Struktur modal kerja memberikan informasi tentang proporsi dana dari Perseroan
diakuisisi dari hutang jangka panjang dan saham. Struktur modal adalah salah satu hal yang
penting karena struktur permodalan mempengaruhi nilai perusahaan. PT PP Properti Tbk
pada tahun 2014 pembiayaan dengan susunan ekuitas lebih besar dari kewajiban jangka
panjang untuk mendapatkan Rasio hutang terhadap ekuitas 57%. Dan untuk tahun 2015, PT
PP Properti Tbk menggunakan komposisi yang sama, ekuitas lebih besar dari kewajiban
jangka panjang untuk mendapatkan Debt to Equity Ratio sebesar 47%. Perbedaan dari 2014,
di tahun 2015 proporsi dana dari ekuitas lebih rendah. Artinya bahwa ada pengurangan rasio
Utang terhadap ekuitas dalam perusahaan. Dapat disimpulkan bahwa komposisi dana PT PP
Properti Tbk besar Diperoleh dari ekuitas dengan mengeluarkan saham kewajiban jangka
panjang (saham inordinary, yaitu 100% saham biasa dengan harga per saham Rp 100).

Ketika membahas mengenai WACC, pada tahun 2015 WACCnya sebesar 12%. Dengan
asumsi Kd=8%, T=25%, Krf = 6%, RPm = 8% dan bu = 1,5. Apabila dalam hasil WACC
mengalami peningkatan dari tahun ketahun, maka hal ini menunjukkan bahwa tingkat
pengembalian investasi yang ditanamkan oleh investor diharapkan meningkat juga. Namun
disisi lain peningkatan WACC juga mewakili meningkatnya risiko kembalinya uang atau
modal yang telah ditanamkan oleh investor.

PT Perdana Gapuraprima Tbk

PT Perdana Gapuraprima Tbk pada tahun 2014 pembiayaan dengan susunan ekuitas
lebih besar dari kewajiban jangka panjang untuk mendapatkan Rasio hutang terhadap ekuitas
30%. Dan untuk tahun 2015, PT Perdana Gapuraprima Tbk menggunakan komposisi yang
sama, ekuitas lebih besar dari kewajiban jangka panjang untuk mendapatkan Debt to Equity
Ratio sebesar 20%. Perbedaan dari 2014, di tahun 2015 proporsi dana dari ekuitas lebih
rendah. Artinya bahwa pengurangan rasio hutang terhadap ekuitas dalam perusahaan.Dapat
disimpulkan bahwa komposisi dana PT Perdana Gapuraprima Tbk besar Diperoleh dari
ekuitas dengan mengeluarkan saham kewajiban jangka panjang (saham inordinary, yaitu
100% saham biasa dengan harga per saham Rp 100). Setelah itu, diketahui juga WACC PT
Perdana Gapuraprima sebesar 11%. Dengan asumsi Kd=12%, T=25%, K rf = 6%, RPm = 4%
dan bu = 1,5.

C. REKOMENDASI UNTUK STRUKTUR MODAL YANG OPTIMAL

Struktur modal yang optimal dapat diartikan sebagai struktur modal yang dapat
meminimalkan biaya penggunaan modal keseluruhan atau biaya modal rata-rata (k o),
sehingga akan memaksimalkan nilai perusahaan (Martono dan Harjito, 2005:240). Menurut
Brigham dan Houston (2011:171) “Struktur modal yang optimal merupakan struktur yang
akan memaksimalkan harga saham perusahaan, dan struktur ini pada umumnya meminta
rasio utang yang lebih rendah daripada rasio yang memaksimalkan EPS yang diharapkan.”
Menurut Margaretha (2011:112) “Struktur modal optimal adalah struktur modal yang
mengoptimalkan keseimbangan antara risk dan return sehingga memaksimalkan harga
saham”. Berdasarkan beberapa pendapat tersebut, pada dasarnya struktur modal yang optimal
adalah struktur modal yang meminimumkan biaya modal secara keselurahan yang akan
memaksimalkan nilai perusahaan.

Komposisi struktur modal yang optimal dalam perusahaan akan tercapai apabila
perusahaan menetapkan struktur modal dengan mendasarkan pada prinsip hati-hati. Menurut
Riyanto (2010:293) “Kalau kita mendasarkan pada prinsip hati-hati, maka kita mendasarkan
pada aturan struktur finansiil yang konservatif dalam mencari struktur modal yang optimal.”
Struktur finansiil konservatif ini artinya perusahaan tidak boleh mempunyai jumlah hutang
yang lebih besar daripada jumlah modal sendiri. Oleh karena itu perusahaan harus
menetapkan struktur modal yang optimal agar jumlah modal yang dijamin (hutang) tidak lebih
besar dari modal yang menjadi jaminannya (modal sendiri).
Menurut Riyanto (2010:294) “Apabila kita mendasarkan pada konsep cost of capital
maka kita akan mengusahakan dimilikinya struktur modal yang optimum dalam artian struktur
modal yang dapat meminimumkan biaya penggunaan modal rata-rata (average cost of
capital).” Besar dan kecilnya average cost of capital nantinya akan tergantung pada proporsi
masing-masing sumber dana beserta biaya dari masing-masing komponen sumber pendanaan
tersebut. Jadi, penting bagi suatu perusahaan dalam menetapkan struktur modal optimal yang
meminimalkan biaya modal rata-rata tertimbang dan memaksimalkan laba sebagai sasaran.

PT PP Properti Tbk

Struktur permodalan yang optimal dapat dengan meminimalisir WACC dan memaksimalkan
harga saham. Kami membuat 2 pilihan untuk memperkirakan struktur modal yang optimal
dengan asumsi D/A 10% dan 50%. Kami membuat assumtion Kd untuk setiap pilihan konstan
pada 8% dan bu= 1. Kemudian, menghitung Ks kami membuat assumtion itu KRf = 10%,
T=25% dan RPM = 5%. Dari perhitungan, kami memiliki 2 hasil pilihan dengan harga yang
berbeda dan WACC. Dari opsi, kita tahu bahwa WACC terendah terjadi ketika komposisi
dana di perusahaan sebesar 10% dari utang dan 90% dari ekuitas. Selain itu, dalam WACC
terendah kita mendapatkan hasil bahwa harga lebih tinggi.
Jadi, dari hasil ini kita dapat menyimpulkan bahwa PT. PP Properti Tbk harus memilih
pilihan nomor 2, dengan proporsi dana adalah 10% utang dan 90% ekuitas mencapai struktur
modal yang optimal. Dan WACC saat ini (pada tahun 2015) yang kita hitung dari PT PP
Properti Tbk menunjukkan bahwa hasil yang sama dengan perhitungan dari rekomendasi
kami (12%). Kita dapat menyimpulkan bahwa struktur modal PT PP Properti Tbk optimal.
PT Perdana Gapuraprima Tbk

Struktur permodalan yang optimal dapat dengan meminimalisir WACC dan memaksimalkan
harga saham. Kami membuat 2 pilihan untuk memperkirakan struktur modal yang optimal
dengan asumsi D/A 40% dan 50%. Kami membuat assumtion Kd untuk setiap pilihan konstan
pada 12% dan bu= 1. Kemudian, menghitung Ks kami membuat assumtion itu KRf = 6%,
T=25% dan RPM = 4%. Dari perhitungan, kami memiliki 2 hasil pilihan dengan harga yang
berbeda dan WACC. Dari opsi, kita tahu bahwa WACC terendah terjadi ketika komposisi
dana di perusahaan sebesar 40% dari utang dan 60% dari ekuitas. Selain itu, dalam WACC
terendah kita mendapatkan hasil bahwa harga lebih tinggi.
Jadi, dari hasil ini kita dapat menyimpulkan bahwa PT. Perdana Gapuraprima Tbk harus
memilih pilihan nomor 1, dengan proporsi dana adalah 40% utang dan 60% ekuitas mencapai
struktur modal yang optimal. Dan WACC saat ini (pada tahun 2015) yang kita hitung dari PT
Perdana Gapuraprima Tbk menunjukkan bahwa hasil yang sama dengan perhitungan dari
rekomendasi kami (11%). Kita dapat menyimpulkan bahwa struktur modal PT Perdana
Gapuraprima Tbk optimal.
LAMPIRAN – LAMPIRAN