“Año del Diálogo y la Reconciliación Nacional”

UNIVERSIDAD NACIONAL JOSÉ FAUSTINO

SÁNCHEZ CARRIÓN

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

“PERITO TASADOR”

CURSO : INGENIERÍA DE VALUACIONES Y TASACIONES

CICLO : IX

DOCENTE: ING. VALVERDE FIGUEROA JEAN JESÚS

ALUMNOS:

 CHECYA ARIZA DENNIS SONELI

 COLÁN NISHIMOTO JOE

 MARIN PERFECTO GIANCARLOS

 MANRIQUE TREBEJO JULIÁN

2018
Perito tasador

INGENIERÍA DE VALUACIONES Y TASACIONES

Contenido
INTRODUCCIÓN........................................................................................................................................ 4
PERITO TASADOR .................................................................................................................................... 5
Importancia de las Tasaciones .................................................................................................................. 5
Definición de Tasación: ............................................................................................................................ 5
Definición de Perito:................................................................................................................................. 5
¿Qué es un perito tasador? ........................................................................................................................ 6
¿Qué tipos de peritos tasadores hay? ........................................................................................................ 6
Perito tasador inmobiliario: .................................................................................................................. 6
Perito tasador de seguros: ..................................................................................................................... 7
Perito tasador de vehículos: .................................................................................................................. 7
Perito tasador judicial: .......................................................................................................................... 7
¿Qué se necesita para ser un perito tasador?............................................................................................. 8
Competencia del Perito Tasador ............................................................................................................... 8
Reglamento del Registro de Peritos en el Perú ......................................................................................... 9
TASACIÓN DE BIENES........................................................................................................................... 11
Bienes ..................................................................................................................................................... 11
Tangibles ............................................................................................................................................ 11
Intangibles .......................................................................................................................................... 12
Métodos para la tasación de un bien ....................................................................................................... 12
Método de comparación ..................................................................................................................... 13
Método residual .................................................................................................................................. 13
Método de capitalización .................................................................................................................... 13
TASACIÓN INMOBILIARIA ................................................................................................................... 13
Clases De Inmuebles .............................................................................................................................. 13
Inmuebles urbanos: ............................................................................................................................. 13
Inmueble industrial: ............................................................................................................................ 14
Inmuebles rústicos: ............................................................................................................................. 14
Predio Urbano......................................................................................................................................... 14
Tasación de Predio Urbano de Manera Reglamentaria....................................................................... 14
Tasación Comercial de Predio Urbano ............................................................................................... 14
Valor De Realización Inmediata......................................................................................................... 15
Formato de Una Tasación de Bienes Urbanos .................................................................................... 16
Importancia Y Uso ................................................................................................................................. 17
Reglamento Nacional de Tasaciones y sus modificaciones: ................................................................... 18
Generalidades ..................................................................................................................................... 18
La valuación o tasación .......................................................................................................................... 19
Criterios para la tasación ........................................................................................................................ 20
Paso a paso de la tasación ................................................................................................................... 20
Factores A Tener En Cuenta A La Hora De Hacer Una Tasación:......................................................... 21
Estado del edificio .............................................................................................................................. 21
Ubicación de la vivienda: ................................................................................................................... 21
 Superficie: .......................................................................................................................................... 21
Iluminación:........................................................................................................................................ 21
Distribución: ....................................................................................................................................... 21
Ascensor y buenas ventanas: .............................................................................................................. 21
¿Cómo fija el tasador el valor de la vivienda? ........................................................................................ 22
Formula De Calculo Para Tasación De Inmuebles: ................................................................................ 22
Valorización De Terrenos: ................................................................................................................. 22
Valor De Construcción: ...................................................................................................................... 22
CONCLUSIONES...................................................................................................................................... 23
BIBLIOGRAFÍA: ....................................................................................................................................... 24
ANEXOS .................................................................................................................................................... 24
Ejemplo N° 1 .......................................................................................................................................... 24

INTRODUCCIÓN
Se entiende como tasación al hecho de poner valor monetario a un bien. Acá la
discusión es muy amplia en cuanto a si es o no un sinónimo de valor, la diferencia
radica que, en el valor, esta ponderación no siempre es cuantitativa y es más
cualitativa. Erróneamente cuando se inquiere sobre el valor de un bien,
necesariamente se deriva en el precio, pero el ejemplo objetivo que se da sirve
para hacer este deslinde. El valor de un inmueble que ha pertenecido a nuestra
familia por generaciones, es muy alto en el rincón de nuestras emociones y
podría calculársele, inestimable; la tasación en cambio fríamente, de acuerdo a
sus características físicas, antigüedad y estado de conservación establece un
precio coherente con el mercado de oferta y demanda. Sin embargo, seguiremos
usando en nuestros documentos el término valorización reemplazando en
algunos casos al de tasación, pero la aclaración está dada.

La tasación es una actividad que la realizan los peritos, es decir, personas

idóneas para esta función. La importancia de ella radica en el hecho de que nos
permite encontrar un valor, que no siempre es exacto, pero está muy cerca de él
a efectos de realizar, operaciones de compra– venta, avales bancarios,
garantías, revaluación de activos para efectos tributarios, dilucidar conceptos en
procesos judiciales, o simplemente para tener una noción del precio de un bien
mueble o inmueble.
 PERITO TASADOR
Se puede definir perito tasador, como un profesional experto en un campo, en el
que puede realizar la valoración de un bien, mobiliario o inmobiliario.

El objetivo de la valoración es establecer de forma justificada el valor de un bien,

siguiendo unos criterios previamente establecidos y desarrollando
una metodología adecuada al fin propuesto.

Las valoraciones están sujetas a una normativa legal que, establece los criterios
y metodología para realizarla, y también establece que profesionales están
cualificados para hacerla.

Pero antes que nada es imprescindible tener un concepto de lo que es Tasación

y Perito.

Importancia de las Tasaciones

La tasación es una actividad que la realizan los peritos, es decir, personas

idóneas para esta función. La importancia de ella radica en el hecho de que nos
permite encontrar un valor, que no siempre es exacto, pero está muy cerca de él
a efectos de realizar, operaciones de compra– venta, avales bancarios,
garantías, revaluación de activos para efectos tributarios, dilucidar conceptos en
procesos judiciales, o simplemente para tener una noción del precio de un bien
mueble o inmueble.

Definición de Tasación:

La palabra tasación define la acción de asignarle valor a un objeto, es una

especie de documento elaborado por un profesional capacitado para ello, en
donde establece de manera justificada el valor de un bien, de acuerdo con unos
principios previamente estipulados y desarrollando una metodología apropiada
al objetivo propuesto. En el ámbito inmobiliario, la tasación se define como
el informe destinado a precisar el valor de un inmueble dentro del mercado, en
relación con la oferta y la demanda en un momento determinado.

Definición de Perito:

Un perito o experto es una persona reconocida como una fuente confiable de un

tema, técnica o habilidad cuya capacidad para juzgar o decidir en forma correcta,
justa o inteligente le confiere autoridad y estatus por sus pares o por el público
en una materia específica. En forma más general, un experto es una persona
con un conocimiento amplio o aptitud en un área particular del conocimiento. Los
expertos son requeridos para dar consejos sobre su tema de especialización,
aunque no siempre coinciden en sus apreciaciones con las opiniones aceptadas
sobre ciertos temas específicos de su tema de estudio. Se cree que un experto
puede, gracias a su entrenamiento, educación, profesión, trabajos realizados
o experiencia, tener un conocimiento sobre un cierto tema que excede el nivel
de conocimiento de una persona común, de manera tal que otros puedan confiar
en la opinión del individuo en forma oficial y legal.

Es tentador definir al experto simplemente como el que conoce sobre un campo

delimitado del saber. Pero este enfoque encuentra rápidamente sus límites, en
cuanto se reconoce la necesidad de diferenciar el experto del científico o incluso
del especialista. El experto se define en efecto menos en sí mismo, que como el
vector de una respuesta a una solicitud de conocimiento.

¿Qué es un perito tasador?

Se puede definir perito tasador, como un profesional experto en un campo, en el

que puede realizar la valoración de un bien, mobiliario o inmobiliario.

El objetivo de la valoración es establecer de forma justificada el valor de un bien,

siguiendo unos criterios previamente establecidos y desarrollando
una metodología adecuada al fin propuesto.

Las valoraciones están sujetas a una normativa legal que, establece los criterios
y metodología para realizarla, y también establece que profesionales están
cualificados para hacerla.

¿Qué tipos de peritos tasadores hay?

Tomando como base la definición anterior, los campos en los que se puede
realizar la valoración, los peritos tasadores más contratados habitualmente son
las siguientes:

Perito tasador inmobiliario:

Son los que realizan la valoración de un bien inmueble (piso, casa, local, …)
Perito tasador de seguros:

son los expertos que actúan en nombre de una compañía de seguros y valoran
el bien o bienes que han sido objeto de un siniestro, como puede ser un peritaje
de incendio, inundación, etc.

Perito tasador de vehículos:

Son los profesionales que realizan la valoración de un vehículo, generalmente

después de que se haya producido un accidente.

Perito tasador judicial:

son expertos que realizan informes técnicos necesarios para ayudar a aclarar un
proceso judicial. Pueden actuar de parte del demandante, del demandado o a
petición del juzgado.

Generalmente los peritos tasadores de seguros y los de vehículos son los

mismos profesionales, que realizan los trabajos para las compañías de Seguros.

¿Qué se necesita para ser un perito tasador?

El perito tiene que ser una persona certificada o reconocida su

profesionalidad por lo que es necesario que aporte un título oficial en todo tipo
de disciplinas. Además, ha de acreditar experiencia en el campo en el que va a
realizar el dictamen.

Los requisitos para ser perito tasador inmobiliario son los mismos que para
cualquier otro perito. Habitualmente se da por entendido que un perito tasados
inmobiliario ha de ser un arquitecto o ingeniero civil, pero la realidad es que hay
muchos más profesionales, expertos en edificación, que pueden realizar la
valoración. Los honorarios de un perito tasador son libres, cada profesional oferta
el precio que considera. Hay una excepción, los peritos tasadores
judiciales tienen unos honorarios tabulados cuando actúan como peritos para
demandantes de justicia gratuita.

Competencia del Perito Tasador

Partiendo de la premisa de que un perito es un experto en determinados

aspectos del conocimiento científico o tecnológico, y que debe dar cuenta al
empleador, banco o juzgado cuando éste le encarga expresar su opinión en
asuntos específicos compatibles con su profesión, se pueden considerar las
siguientes áreas de la ingeniería en las cuales se desenvuelve estos, a saber:

Ing. Aeronáutica Ing. Agronomía y Agrícola

Ing. Civil Ing. Eléctrica

Ing. Electrónica Ing. Mecánica

Ing. Naval Ing. Pesquera, etc.

Además, están habilitados para realizar este tipo de actividades los economistas,
los contadores y toda aquella profesión en la que exista un análisis económico
de los bienes.

El desarrollo de estas áreas, requieren del perito:

 Sólidos conocimientos conceptuales de ingeniería y buena literatura

relativa al tema.
 Experiencia acumulada.
 Conocimiento y tratamiento de normas de uso en vigencia.
 Selección e interpretación de resultados de ensayos técnicos.
 Elaboración cuidadosa del informe final de manera que sea claro, preciso,
completo y en el lenguaje entendible para el profano, a fin de no dar pie a
aclaraciones.

Reglamento del Registro de Peritos en el Perú

Se trata del Reglamento del Registro de Peritos Adscritos, Procedimiento

Administrativo de Inscripción de Peritos y los Servicios de Tasaciones Prestados
en Exclusividad de esta cartera, aprobado mediante el Decreto Supremo N° 025-
2017-VIVIENDA.

Lineamientos

Para la inscripción en el Registro de peritos adscritos al sector Vivienda a efectos

de aquellas tasaciones, se considerará a todo profesional colegiado hábil, con
un mínimo de cinco años en el ejercicio de la profesión con capacitaciones
acreditadas y experiencia en tasaciones compatible con la carrera profesional.

Corresponderá al perito inscrito efectuar la tasación del bien que le asigne este
portafolio dentro del plazo establecido y de forma personal, atendiendo a que
deberá absolver oportunamente las observaciones o consultas sobre el informe
técnico de tasación. .

La tasación de bienes muebles será de tres tipos: A para muebles, enseres,

equipos de oficina, repuestos y chatarra; B para vehículos, equipos y maquinaria
liviana; y C para equipos y maquinaria pesada o de mayor complejidad.

El plazo máximo para la tasación será de 15 días hábiles, computados desde la

fecha de recepción del expediente. .

Para los bienes inmuebles, la tasación será comercial, cuando se utilicen valores
de libre mercado aplicando métodos directos e indirectos u otros sustentados; y
reglamentaria cuando se usen valores correspondientes a los valores
arancelarios de terrenos y valores unitarios oficiales de edificación. .

Ambas podrán realizarse para los predios urbanos, rústicos y terrenos eriazos, y
el plazo máximo para efectuar cada una será de 20 días hábiles desde la
recepción del expediente. .

Prohibiciones

No podrán inscribirse como peritos adscritos los condenados en el país o en el

extranjero mediante sentencia consentida o ejecutoriada por delitos de
corrupción, tráfico de influencias, entre otros. Tampoco podrán inscribirse los que
como funcionarios, servidores o directivos públicos tengan sanción disciplinaria
e inhabilitaciones ordenadas por el Poder Judicial, ni los que estén inhabilitados
en el colegio profesional correspondiente. La norma reglamentaria fija requisitos
para las solicitudes de tasaciones de bienes, según sean muebles o inmuebles.

Apuntes

El plazo para determinar el valor de tasación con fines de adquisición o

expropiación de bienes inmuebles será de 2 meses, contados a partir de la fecha
de la designación del perito. .

En tanto que el plazo para la tasación orientada a fijar el valor estimado del
inmueble con fines de adquisición o expropiación será de hasta 30 días
computados desde la fecha de designación del perito. .

La citada norma reglamentaria establece los requisitos y el formato del formulario

para la inscripción de los peritos tasadores. .

Corresponderá a la Dirección de Construcción evaluarlos para proponer al sector

Vivienda la inscripción en la nómina.
 TASACIÓN DE BIENES
La tasación de un bien debe cumplir ciertas normas legales, a fin
de poder precisar los criterios y la metodología para realizarla, de esta manera
asignarle validez al valor de la tasación que se calcula.

Cuando un individuo desea solicitar un préstamo al banco, y coloca como

garantía un inmueble, normalmente el banco desea saber el valor de dicho bien,
por lo tanto requiere que se le entregue un informe con la valoración de dicho
inmueble, en este caso se estaría hablando de una tasación hipotecaria, este
informe es elaborado por un arquitecto, que además debe ser miembro de una
sociedad de tasación de bienes, inscrita en el ministerio de la vivienda. La
finalidad de la tasación hipotecaria es servir de garantía para el préstamo
hipotecario.

Entre los factores que influyen en el valor de la tasación de un inmueble están:

la ubicación, los servicios públicos más cercanos (escuelas, supermercados,
hospitales, zonas recreacionales, etc.), la calidad de los materiales con que se
construyó la vivienda, la antigüedad.

Bienes

Es el objeto que uno se adjudica como patrimonio. Pueden ser:

Tangibles

Son los objetos que podemos distinguir con nuestros sentidos. Son objetivos.

Los bienes tangibles pueden ser muebles e inmuebles. Para aclarar este
concepto citaremos fielmente los que están contenidos en el Reglamento
Nacional de Tasaciones en actual vigencia.

Para los efectos de este reglamento y según lo dispuesto en el art. 885 del código
civil son bienes inmuebles:

 El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.

 El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua, y las
aguas vivas o estanciales.
 Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.
 Las naves y aeronaves.
 Los diques y muelles.
 Los pontones, plataformas y edificios flotantes.
 Las concesiones para explotar servicios públicos.
  Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
 Las estaciones, vías de ferrocarriles y el material rodante afecto al
servicio.
 10) Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
 11) Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad

Para los efectos de este reglamento y según lo dispuesto en el art. 886 del código
civil son bienes muebles:

 Los vehículos terrestres de cualquier índole.

 Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación.
 Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
 Los materiales de construcción o procedentes de una demolición sino
están unidos al suelo.
 Los títulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la
adquisición de créditos o derechos personales.
 Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres
y marcas y otros similares.
 Las rentas o pensiones de cualquier clase.
 Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o
asociaciones, aunque a éstas pertenezcan bienes inmuebles.
 Los demás bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
 Los demás bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.

Intangibles

Son los bienes figurativos aquellos que no son objetivos o palmarios, es decir no
se pueden tocar, sentir, ni ver. Estos pueden ser:

 Nombres. Ejemplo: Coca Cola, D’onofrio, etc

 Siglas. Ejemplo: SIMA, SAGA, CAPECO, etc.
 Colores (mezclas o combinaciones). Ejemplo: el partido PPC utiliza los
colores verde y rojo en líneas. En la heraldica el color de los escudos
familiares, Telefónica (verde y azul)
 Frases. Ejemplo: no nos ganan (Ferrando), siempre contigo (banco de
Crédito), bebida de sabor nacional (Inca Kola), etc.

Métodos para la tasación de un bien

Existen diversos métodos que se emplean a la hora de calcular el valor de un

bien en el mercado, estas son:
Método de comparación

es el que más se utiliza, y consiste en valorar el bien comparándolo con otros de

igual característica y valor.

Método residual

cuando es imposible el cálculo por comparación, ya que no se logró ubicar

inmuebles con características similares, entonces se recurre al método residual,
este consiste en calcular el valor del inmueble con el que tendría la construcción
una vez lista y deducir los gastos a los que se debe incurrir para que la vivienda
llegue a ese estado.

Método de capitalización

cuando el inmueble es capaz de generar rentas, y su precio se puede estimar de

forma lógica, entonces se utiliza el método de capitalización. En este caso se
calcula el valor del inmueble a través de la actualización a la fecha de tasación
de todas las rentas netas que producirá el bien por medio de fórmulas
económicas.

TASACIÓN INMOBILIARIA
Una tasación inmobiliaria, valoración inmobiliaria o avalúo inmobiliario
corresponde a la tasación comercial de un bien raíz, generalmente es un
documento elaborado por un valuador profesional, agente de la propiedad
inmobiliaria o corredor de propiedades. Además del avalúo comercial, contiene
información sobre el avalúo fiscal, títulos de dominio, contribución, ubicación,
tamaño, calidad de construcción y vida útil de la edificación que se desea
comprar, construir, ampliar, reparar o mejorar.

El valor está dado en moneda nacional y está referido a una fecha específica
tomando en cuenta las condiciones y superficie de la vivienda, así como de la
zona que le rodea.

Clases De Inmuebles

Los inmuebles de acuerdo a su ubicación o su función, pueden ser:

Inmuebles urbanos:

Son los que están ubicados en área urbana o zona comprendida dentro de los
planes o proyectos de urbanización de las municipalidades provinciales.
Inmueble industrial:

Son aquellos que, siendo urbanos, cumplen ciertos requisitos de dimensiones e

instalaciones especiales requeridas para su funcionamiento.

Inmuebles rústicos:

Son aquellos que no están ubicados en área urbana por ende están en el campo.

Predio Urbano

Se considera un predio urbano al que está ubicado en centro poblado o está

incluido dentro de los proyectos de expansión urbana que el municipio distrital
inicia, con la aprobación del Consejo Provincial y finalmente de la Dirección
General de Urbanismo. Para ser considerado así debe tener todas o las
principales obras de habilitación urbana.

Tasación de Predio Urbano de Manera Reglamentaria

Es la tasación de un predio urbano que utiliza como datos del valor del terreno y
valor de unidades constructivas, los índices señalados por la Dirección Nacional
de Construcción (antes CONATA). Estos valores sirven para hallar un valor
oficial que usa el municipio para poder calcular el impuesto predial anual. Luego
este valor es compulsado y no se rige para nada con la ley de la oferta y la
demanda. Este valor también puede usarlo el estado cuando desea imponer una
expropiación o un juez en el caso de un peritaje judicial cuando las circunstancias
del litigio así lo exigen.

Tasación Comercial de Predio Urbano

Es este caso los valores usados para el terreno, corresponden a un estudio de

mercado realizado en la zona o por comparación con el valor de otros predios de
similar ubicación y extensión. Otro dato importante lo brindan los bancos de
datos de las empresas de corretaje, declaraciones notariales y avisos
clasificados de los periódicos de la ciudad.

Para el caso de la edificación, los valores por partidas son extraídos de revistas
especializadas, ejemplos: Costos o de las publicaciones mensuales que realiza
la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) además de la experiencia del
profesional perito.
En ambos casos oficial y comercial se utilizan las tablas de depreciación
contenidas en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, pudiendo
variarse éstas a criterio del perito, previa justificación incluida en el informe de
peritaje.

Valor De Realización Inmediata

Es el valor hallado a solicitud de las empresas bancarias. Constituye el valor

comercial hallado, deducido en un porcentaje que muchas veces está
reglamentado en cada banco o si no éste deja a criterio del perito este
porcentaje. Normalmente se usa el que anotamos a continuación:

PARA INMUEBLES

a) Gastos Directos

- - Gastos por pérdida y deterioro : 2.00%

- Gastos de valuación para realización : 0.20%

- Depreciación durante la ejecución : 4.00%

- Mantenimiento : 2.00%

SUB TOTAL : 8.20%

b) Otros: Para realizar el inmueble, en un plazo prudencial de 180 días y

estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la demanda
para este tipo de inmuebles consideramos un ajuste en el valor para cualquier
fin.

- Publicidad para la venta : 1.00%

- Oferta y demanda : 2.50%

- Sucesiones recesivas y expectantes : 3.30%

- Urgencia de la venta : 5.00%

: 11.80%
EL TOTAL DE DEDUCCIONES SERÁ DEL 20% DEL VALOR COMERCIAL.

Formato de Una Tasación de Bienes Urbanos

Ya sea la tasación del tipo oficial o comercial, ésta debe tener tres partes:

- Memoria Descriptiva

- Valuación

a) Valorización del terreno

b) Valuación de las edificaciones
c) Valuación de las obras complementarias
d) Valuación de instalaciones fijas y permanentes
e) Valuación de intangibles si las hubiera

- Anexos fotográficos y otros

La memoria descriptiva debe comprender los siguientes puntos:

o Nombre del propietario o posesionario

o Nombre de la persona que solicita la tasación
o Objeto de la tasación
o Metodología o reglamentación empleada
o Fecha a la cual está referida la tasación
o Ubicación
o Linderos
o Perímetros
o Áreas
- Del terreno
- De la edificación
o Metrado de las obras complementarias
o Zonificación o uso actual del predio
o Infraestructura de servicios urbanos
o Características del entorno del predio
o Descripción de las distribuciones de las plantas
o Descripción de la edificación
o Antigüedad de la construcción
o Estado de conservación
o Servidumbres si las hubiere
o Gravámenes
o Análisis de la documentación registrada
o Observaciones
En la descripción de la edificación es conveniente agrupar los elementos
constructivos bajo tres rubros principales:

o Estructuras
o Acabados
o Instalaciones

De esta forma se ordenará la enumeración de características del predio. La

antigüedad será tomada de documentos fehacientes

Importancia Y Uso

La estimación inmobiliaria sirve para tomar decisiones al comprar la vivienda que

más convenga en cuanto a ubicación, calidad y precio. También es un
documento necesario para tramitar créditos, ya que ahí se inicia el valor de la
vivienda, información que se utiliza para determinar el valor de la operación de
crédito y le permite a la institución donde se tramita, conocer el valor de la
garantía. En algunas entidades federativas, las autoridades solicitan para la
escrituración un avalúo catastral para el cálculo del impuesto de traslado de
dominio. Por lo que antes de adquirir una vivienda se necesita saber si es
requerida. Esto lo realiza un especialista en el área de tasación, mediante una
metodología capaz de tomar variables específicas para determinar dicho valor.

Por lo tanto, es bueno conocer el avalúo y revisarlo antes de decidir si se compra,

construye, amplía, repara o mejora una vivienda; o si se desea pagar el pasivo
de una vivienda, ya que su información servirá para tomar decisiones.
Reglamento Nacional de Tasaciones y sus modificaciones:

Mediante la Resolución Ministerial nº 172-2016-Vivienda se aprueba el nuevo el

Reglamento Nacional de Tasaciones, en el cual se han incorporado lineamientos
y procedimientos técnicos acordes con los cambios producidos en el mercado
de bienes, permitiendo establecer la tasación de bienes inmuebles, muebles e
intangibles, así como la tasación de inmuebles en los procesos de adquisición y
expropiación, en el marco del Decreto Legislativo Nº 1192, Decreto Legislativo
que aprueba la Ley Marco de Adquisición y Expropiación de inmuebles,
transferencia de inmuebles de propiedad del Estado, liberación de Interferencias
y otras medidas para la ejecución de obras de infraestructura.

Generalidades

En términos generales se puede hacer un comentario de sus primeros artículos:

La finalidad del Reglamento es establecer criterios para que el Perito Tasador

pueda efectuar la tasación de bienes; dentro de los que se encuentran los Bienes
Inmuebles Urbanos y Rústicos.

Se debe entender por tasación o valuación, el procedimiento, las cualidades y

características de un bien inmueble, para establecer su justiprecio de acuerdo a
las Normas Vigentes.

La aplicación del Reglamento es el oficial y de acuerdo a sus Normas, es

obligatorio en los casos que se trate de practicar una tasación en la que el Estado
interviene en alguna medida como parte interesada como dirimente.

Perito Tasador, es aquel que en razón de sus estudios profesionales o su

experiencia, está técnicamente capacitado para tasar un bien inmueble. El perito
debe ser profesional colegiado en su defecto un técnico con experiencia, en
actividades relacionadas con la apreciación del valor de bienes de naturaleza de
la que es materia a la fecha de tasación. Ejemplo de esto último son los expertos
en balística, armeros, grafo técnico, etc.

 Es importante tener en cuenta que la tasación debe formularse con

carácter retrospectivo, debiéndose aplicar documentación referida a la
fecha pertinente.
 El documento que contiene la tasación de un bien inmueble constituye un
informe técnico, firmado por el profesional o técnico responsable según el
caso, debe constar de: Memoria Descriptiva, Valorización y Anexos
 El Reglamento alcanza en materia de tasación, los bienes que por su
propia naturaleza pueden que, los valores fijos establecidos por las
normas obligatorias o de aceptación general del mercado, sirvan para
establecer por comparación el valor de otros bienes.
  Existen normas para diferentes tipos de bienes que pueden ser objeto de
tasación en todas las condiciones mencionadas anteriormente.

La valuación o tasación

En relación a los bienes inmuebles se ha establecido diferencias en cuanto a la

tasación de predios urbanos y predios rústicos. Haciendo también distinciones
especiales para la tasación de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común, tasación de isla rústica y terreno rústico
en zona de expansión urbana, tasación de predios eriazos y otros bienes
agropecuarios.

En cuanto al procedimiento para fijar el valor de todos los componentes del

predio urbano, se ha señalo los mismos criterios del Reglamento anterior en
cuanto a la composición de la valorización: terreno, edificaciones, obras
complementarias e instalaciones fijas y permanentes

Respecto a la valorización de un predio rústico éste comprende:

 Terrenos rústicos.
 Terrenos eriazos y eriazos ribereños al mar.
 Construcciones, obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes.
 Plantaciones.

Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito

tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características en

determinada fecha para establecer la estimación del valor razonable y justo del

bien de acuerdo a las normas del RNT. (ARTICULO I.02).

Criterios para la tasación

Hoy en día para comprar o vender una vivienda es muy habitual solicitar una
tasación para conocer el valor del inmueble o para determinar un valor de cara
a pedir una hipoteca.

Describiremos todo el proceso completo para explicar en qué se fija un tasador

para valorar una casa y cómo se hace la tasación. Los factores que más influyen
para determinar el valor son: la ubicación, la superficie, la iluminación, el estado
de conservación o la distribución de la vivienda

Paso a paso de la tasación

Cuando se solicita una tasación por un particular o una empresa, la tasadora

envía un presupuesto al cliente y si se llega a un acuerdo con el solicitante se
comienza a trabajar. El tasador lo primero que hace es pedir una nota simple al
registro de la propiedad para comprobar que la información facilitada por el
interesado casa con la información que hay registrada. Además, solicita una
copia de la escritura de la vivienda y coteja los datos con el catastro y el
ayuntamiento correspondiente.
Factores A Tener En Cuenta A La Hora De Hacer Una Tasación:

Estado del edificio:

Si el edificio está rehabilitado o no influye a la hora de valorar la vivienda. El

tasador también se fija en si el edificio ha pasado la inspección técnica de los
edificios (ite) y en el aspecto exterior: balcones, fachada, etc.

Ubicación de la vivienda:

Es esencial para vender o comprar una vivienda. Si la casa está ubicada en una
buena zona se reflejará en la tasación y tendrá más posibilidades de venderse.
“Si la casa está en una zona de bares sabrás que habrá más movimiento
nocturno, aunque esté bien aislada, pero en verano al abrir los balcones entrará
el ruido”.

Superficie:

Es importante este factor, aunque no todos los metros cuadrados valen lo mismo,
pues depende de si está reformado, bien conservado o si la distribución es buena
o no

Iluminación:

La orientación de la vivienda es muy importante. No es lo mismo que el piso esté

orientado al sur, al norte o al levante. Un piso con mucha luz natural tendrá una
mejor valoración que un piso que no la tenga y lo mismo ocurre si tiene buenas
vistas

Distribución:

El tasador mira que la vivienda tenga una distribución razonable o al uso para lo
que demanda el mercado o no. “A veces tienes pisos grandes y buenos per con
pasillos muy largos o estancias ciegas, es decir, con poco atractivo por su
distribución”.

Ascensor y buenas ventanas:

Cada vez es más frecuente que los pisos tengan las ventas de climalit, con lo
que esto gana enteros a la hora de querer vender una vivienda. Que el edificio
cuente con ascensor también es un aspecto a tener en cuenta por el tasador
¿Cómo fija el tasador el valor de la vivienda?

El tasador analiza el mercado de viviendas a la venta que hay en el entorno de

la vivienda a tasar. Busca pisos en venta para llamar, hacer una simulación de
compra, y así enterarse de las características de la casa y del precio al que se
vende. “Vas haciendo un muestreo del mercado más comparable y anotas
diferentes ofertas de manera que luego tienes material suficiente para fijar el
valor de la casa” comenta el tasador de sociedad de tasación. También se apoya
en portales inmobiliarios para conocer las pretensiones de los vendedores de la
zona

Una vez que se tiene contemplado el valor de la vivienda, el tasador prepara el

informe al que incluye todo tipo de referencias municipales. Firma la tasación
digitalmente y se lo envía a la tasadora para que revise que está todo correcto.
Abel navarro, coordinador técnico de sociedad de tasación, recuerda que desde
la compañía revisan que el informe enviado por el tasador esté acorde según
normativa y según unos índices de calidad

Formula De Calculo Para Tasación De Inmuebles:

Las columnas señaladas con amarillo son las que el Valor a consignarse está
determinado por el criterio del perito y son variables que deben ser definidas
luego de la inspección y la investigación posterior efectuada.

Las variaciones en la determinación de estos valores son los que afectan y

determinan los valores a obtenerse en cada caso.

Valorización De Terrenos:

De acuerdo a la ubicación del terreno y su entorno, así como a la oferta y

demanda de terrenos similares en la zona, el perito determina el valñoe del
terreno.:

Valor De Construcción:

Para la determinación de la Valorización se toma en cuenta los precios unitarios

de construcción vigentes recopilados de revistas especializadas como
Construcción e Industria publicada por la Cámara Peruana de la Construcción,
S10 Costos e Ingeniería y Construcción, etc.; así como de presupuestos de obra
compilados de la basta experiencia en tasaciones realizadas a nivel naciona
 CONCLUSIONES

- Un perito o experto es una persona reconocida como una

fuente confiable de un tema, técnica o habilidad cuya capacidad
para juzgar o decidir en forma correcta, justa o inteligente le
confiere autoridad y estatus por sus pares o por el público en
una materia específica. En forma más general, un experto es
una persona con un conocimiento amplio o aptitud en un área
particular del conocimiento.

- La tasación es una actividad que la realizan los peritos, es decir,

personas idóneas para esta función. La importancia de ella
radica en el hecho de que nos permite encontrar un valor, que
no siempre es exacto, pero está muy cerca de él a efectos de
realizar, operaciones de compra– venta, avales bancarios,
garantías, revaluación de activos para efectos tributarios,
dilucidar conceptos en procesos judiciales, o simplemente para
tener una noción del precio de un bien mueble o inmueble.

- Una tasación de propiedad es un documento escrito que

muestra una opinión de cuánto vale una propiedad. La tasación
le da información útil acerca de la propiedad. Describe lo que la
hace valiosa y puede mostrar cómo se compara con otras
propiedades en el vecindario. Una tasación de propiedad ayuda
a asegurarle a usted y a su prestamista que el valor de la
propiedad se basa en hechos, no simplemente en la opinión del
vendedor.
Lima, Mayo del 2008

BIBLIOGRAFÍA:
 https://elcomercio.pe/economia/peru/tasacion-determina-inmueble-
212540
 http://www3.vivienda.gob.pe/dnc/archivos/valuaciones/normas_interes/R
_N_T.pdf
 http://www3.vivienda.gob.pe/dnc/archivos/difusion/eventos/2010/tasacio
nes_arequipa/CRITERIOS%20PARA%20LA%20ELABORACION%20D
E%20INFORME%20DE%20TASACION.pdf
 https://www.consumerfinance.gov/es/obtener-respuestas/que-es-la-
tasacion-de-una-propiedad-y-por-que-necesito-fijarme-en-ellas-es-167/

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2013/04/17/606791-como-
se-hace-una-tasacion-de-una-vivienda

ANEXOS
Ejemplo N° 1

TASACION DE PREDIO URBANO DEDICADO A LABORES EDUCATIVAS UBICADO

EN EL JR. RIO NAZCA N° 156 MZ. B SUB LOTE 3, COMPRENSION DEL DISTRITO
DE SAN LUIS, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO Club De Leones de La Victoria

1.02 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

Los propietarios

1.03 OBJETO DE LA TASACIÓN

Conocer el valor comercial del inmueble.

1.04 METODOLOGIA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La presente valorización se realiza por el método de la TASACIÓN DIRECTA,

ajustándose en todos sus puntos a lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES DEL PERU, aprobado por R.M. N° 126-2007-VIVIENDA de fecha 13-05-
07 en actual vigencia.
1.05 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIÓN

Mayo del 2008

1.06 UBICACIÓN

El inmueble se ubica en la Urbanización Centro Industrial y Comercial Castilla, Calle Río

Nazca N° 156 Mz. B Sub Lote 3 en el distrito de San Luis, provincia y departamento de
Lima.

1.07 LINDEROS

El terreno sobre el cual se levanta la construcción posee los siguientes linderos:

Por el frente, a Jr. Río Nazca, en línea recta que mide 20.90 ml.

Por la derecha entrando a propiedad de terceros, con una línea recta que mide 65.50
ml.

Por la izquierda entrando a propiedad de terceros en una línea recta que mide 70.00 ml.

Por el fondo a propiedad de terceros en una línea recta que mide 20.00 ml.

1.08 PERIMETRO

Estos linderos suman un perímetro de 176.40 ml.

1.09 AREAS

a) Del terreno : 1,282.65 m²

b) De la edificación (2 blocks)

Primer piso : 693.76 m²

Segundo piso : 693.76 m²

Tercer piso : 165.62 m²

Área total edificada: 1,553.14 m²

c) De las Obras complementarias

- Muro frontal : 17.02 ml

- Muro perimétrico del patio : 49.48 ml

- Muro del jardín posterior : 28.98 ml

- Puerta principal sobre listada: 11.04 m²

- Cisterna : 10.00 m³
- Tanque elevado : 2.00 m³. (rotoplast)

- Losa del patio : 494.80 m²

1.10 ZONIFICACION

El predio se halla enclavado en una zona calificada como I- C II (Industrial – Comercial

II) en el Plano Catastral de Zonificación del Consejo Distrital de La Victoria.

1.11 USO ACTUAL

Actualmente el inmueble es usado como centro educativo particular.

1.12 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

El predio se ubica en una zona urbana consolidada como tal posee todas las obras de
infraestructura que le son inherentes, esto es veredas y pistas asfaltadas, alumbrado
público y privado, conexión a la red troncal de agua y desagüe, acceso a conexiones de
telefonía, de internet y cable que el predio puede o no usufructuar.

1.13 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO

El entorno está compuesto de establecimientos comerciales industriales y algunas

viviendas. El acceso está facilitado por las avenidas Nicolás Arriola y San Juan.

1.14 DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCIÓN

Se trata de una edificación de tres plantas, levantada para funcionar como centro
educativo, con 2 blocks, anterior y posterioren medio de los cuales se ubica el patio. La
distribución detallada es como sigue:

a) Block delantero

- Primera Planta

A ella se accede trasponiendo la puerta del muro frontal de 2 hojas. Inmediatamente a

la izquierda un jardín formado por el retiro y a la derecha, espacio libre triangular, que
sigue el lindero frontal del terreno. Por la parte central, avanzando hacia adentro, un hall
que, termina en un pasaje perpendicular, en cuyo frente está la escalera que da acceso
al nivel superior y a los costados izquierdo y derecho respectivamente, la entrada a 2 y
1 aulas con ventanales hacia el sector delantero las primeras, y al patio la tercera. En
los extremos de este pasadizo 2 ambientes formados por tabiques provisionales,
destinados a tópico y depósito respectivamente. Por el sector derecho avanzando hacia
el fondo, otro pasadizo que desemboca en el patio y en cuyo lado derecho se ubican 4
ambientes para baños, dedicados a varones y mujeres 2 a 2. Estos SS.HH. cuentan con
batería de 2 WC, 1 lavatorio, distinguiéndose uno de ellos (de varones) por contar con
ducha y urinario de pie.

- Segunda Planta

La escalera entrega a un pasadizo, típico en forma y extensión al de la primera planta,

que da acceso al ambiente para dirección y 2 aulas en cada ala del pasadizo.
completando un total de 4 y un ambiente al final de cada ala del pasadizo formada por
tabiquería provisional.

b) Block posterior

- Primera Planta

Atravesando el patio, llegamos al block posterior, cuya entrada es un pasaje, que a

mano derecha ubica a 2 servicios higiénicos para el alumnado, varones y mujeres. Cada
uno cuenta con una batería de 4 WC, teniendo el de varones adicional, un urinario de
pie. Este pasaje termina con otro pasadizo perpendicular que a mano derecha da acceso
a un aula y a la izquierda, a la escalera de acceso a niveles superiores, contiguo,
ambiente que ocupa la caja de escalera para guardar material deportivo y a otras 2 aulas
ubicadas frente a frente, en el extremo, tabique provisional de por medio, a un ambiente
para guardar instrumentos de música.

En la parte central del pasaje, perpendicular, otro pasadizo que desemboca finalmente
el jardín posterior y patio de

- Segunda planta

La escalera entrega a otro pasadizo típico con el primero. Este pasadizo accede a 4
aulas repartidas a los costados derecho e izquierdo 2 a 2. Al centro una habitación
destinada a sala de profesores.

- Tercera planta

La escalera entrega a un sector sin techo o terraza que ocupa todo el lado derecho. A
la izquierda un pasadizo que distribuye a 2 aulas ubicadas a ambos lados del pasaje. Al
fondo del depósito un ambiente para baño no implementado.

1.15 DESCRIPCION DE LA EDIFICACIÓN Para esta descripción separamos de

acuerdo a lo siguiente:

Estructuras:

Construcción con cimientos corridos armados y estructura aporticada con vigas,

columnas, escaleras y dinteles de concreto armado, muros de ladrillo de cabeza y soga
asentadas con mortero de cemento arena. Los techos del tipo aligerado y los falsos
pisos de concreto simple.

Acabados

Los muros frotachados tarrajeados con mortero en proporción

5 a 1 y pintados con material lavable. En los baños enchape de mayólica blanca 15 x 15

de segunda a una altura de 1.50 mts. Los pisos en los salones de clase, en pasadizos
y en el patio general de cemento pulido, con bruñas y junturas de dilatación. En la
dirección existe piso vinílico, laminado, semejando madera.

En los baños, existen sanitarios blancos de losa vitrificada, con grifería cromada simple,
los lavaderos comunes y urinarios de pie, de mampostería con enchape de mayólica
blanca.
Las puertas, a excepción de la principal que es de fierro sobrelistado, de 2 hojas con
puerta peatonal, la que da acceso al jardín que es de varillas de fierro también de 2
hojas el resto es de madera apanelada con cerraduras de vaivén. Los marcos de las
ventanas son de fierro angular con vidrios simples y transparentes en la estructura. Las
ventanas que dan al patio, tienes además, rejas de protección de fierro para los vidrios.
Las escaleras son de concreto con cemento pulido en pasos y contrapasos, con
pasamanos de fierro tubular anclado a las paredes.

Instalaciones

La instalación sanitaria empotrada, con tubería PVC, con sistema para agua fría y
caliente, posee cisterna de 10,000 litros para almacenamiento de agua, bomba de
1.5 HP y tubería de fierro para almacenar agua en tanque Rotoplas de 2000 litros.

La instalación eléctrica del tipo monofásico, totalmente empotrada, con llaves y

tomacorrientes de bakelita tipo TICINO y tablero general con llaves del tipo
termomagnético.

1.16 DESCRIPCION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS Muro frontal

Muro construido con cimientos corridos de concreto reforzados con columnas y vigas,
cobertura de ladrillo king kong, tartajeado, frotachado y pintado con material lavable a
una altura de 3 mts.

Muro perimétrico del patio

Muros con columnas y viga solera en acabado caravista a una altura de 3.15 mts.

Muro del jardín posterior

Muro con columnas de concreto armado, en acabado caravista a una altura de 2.95 mts.

Puerta principal sobre listada

Puerta de dos hojas de medidas 3.68 x 2.85 mts., y puerta auxiliar peatonal. Cerraduras
de armella y candado y cerradura de cañón en el sector peatonal.

Cisterna

Construida en el sub suelo con paredes de ladrillo con columnas de refuerzo tartajeados
y frotachados. Los pisos y el techo son losa de concreto simple.

Tanque elevado

Tanque plástico comercial del tipo ROTOPLAS.

Losa del patio

Losa de concreto simple con superficie pulida con junturas de dilatación.

1.17 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN

El inmueble tiene una antigüedad de 13 años.

1.18 ESTADO DE CONSERVACIÓN

El inmueble al momento de la inspección tiene un estado de conservación puede

calificarse como BUENO.

1.19 DEPRECIACION

RUBRO ANTIGÜEDAD ESTADO DEPRECI ACIÓN FACTOR

Todas el pedio 13 Bueno 20% 0.80

1.20. SERVIDUMBRES No tiene

1.21 GRAVAMENES No se le conoce ninguno.

1.22 SERVIDUMBRES No tiene

1.23 GRAVAMENES No se le conoce ninguno.

1.24 OBSERVACIONES

La inspección se realizó sin inconvenientes, habiendo tomado las áreas de construcción

respectivas, de los planos de distribución confeccionados y firmados por el Arq.
Colegiado Alejandro Espinal Hinojosa CAP 1639.

2.00 VALORIZACION COMERCIAL

2.01. DEL TERRENO (VT)

Este rubro no es materia de valorización.

2.02. DE LA EDIFICACION (VE)

Los valores asignados, comprenden del estudio de valotes por partidas que publica
CAPECO en su boletín mensual correspondiente al mes de Abril del presente año.
Según esto:

VE = 1553.14 m² x US$ 300.00/ m² x 0.80 VE = US$

372,753.60

VALOR TOTAL DE LA EDIFICACIÓN US$ 372,753.60

2.03. DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) Muro frontal

VOC1 = 17.02 ml x US$ 60.00/ml x 0.80 VOC1 = US$ 816.96

Muro del patio

VOC2 = 49.48 ml x US$ 75.00/ml x 0.80 = US$ 2,968.80

Muro posterior

VOC3 = 28.98 m² x US$ 65.00/m² x 0.80 = US$ 1,506.96

Portón

VOC4 = estimado = US$ 350.00

Cisterna

VOC5 = 10.00 m³ x US$ 180.00/m³ x 0.87 = US$ 1,566.00

Tanque elevado

VOC6 = estimado = US$ 80.00

Losa del patio

VOC7 = 494.80 m² x US$ 20.00/m² x 0.87 = US$ 8,609.52

TOTAL, OBRAS COMPLEMENTARIAS = US$ 15,898.24

2.07 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VCI) Estará dado por la fórmula.

VCI = VE + VOC

Reemplazando por sus valores en la fórmula:

VCI = US$ 372,753.60 + 15,898.2416 VCI = US$ 388,681.84

SON: TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y

UNO CON 84/100 DOLARES AMERICANOS.