Administración de Edificios y Condominios

Conceptos Básicos

Condominio y Edificio

Usualmente, el término “condominio” en Chile se utiliza para describir una agrupación de casas
donde existen espacios y bienes comunes como jardines, plazas, estacionamientos o portones,
entre otros. Sin embargo, al analizar la definición del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU),
podemos darnos cuenta de que el término “condominio” engloba mucho más.

Analicemos esta definición:

“Son los terrenos o construcciones (por ejemplo, un conjunto de viviendas), donde coexisten
bienes que son de todos y bienes que son de cada propietario. Por lo general corresponden a
edificios de departamentos o de casas que se han construido sobre un terreno común.

También existen condominios donde coexisten terrenos de propiedad común y de propiedad

exclusiva, éstos corresponden a condominios en extensión y están constituidos por casas.”

En primer lugar, habla de que pueden ser terrenos o construcciones, por lo que no se limita solo a
los terrenos como normalmente asumimos.

En segundo lugar, habla de la coexistencia de bienes que son “de todos”, o sea introduce el
concepto de “bien común” (que revisaremos más en detalle en un próximo capítulo) y bienes de
propiedad exclusiva. Esto se da normalmente en edificios de departamentos o efectivamente en
agrupaciones de casas que se han construido sobre un terreno de propiedad común.

Finalmente explica que, en algunos condominios, incluso existen terrenos de propiedad exclusiva
en conjunto con terrenos de propiedad común, como suele pasar en condominios de casas de
mayor tamaño o parcelas de agrado.

En resumen, el concepto de Condominio incluye, cualquier agrupación donde coexistan bienes

inmuebles de dominio o propiedad común y de dominio o propiedad exclusiva. En este concepto,
por lo tanto, se consideran tanto los condominios de casas como de departamentos u oficinas.
Por su parte el término “edificio” no se refiere a la propiedad, sino a la construcción en si misma y
se relaciona al tamaño de una construcción y a sus objetivos.

¿Por qué es importante entender esto? Porque en el mercado de la administración estamos

acostumbrados a utilizar las palabras “condominio” y “edificio” de forma separada, centrándonos
en su interpretación popular: condominio para casas, edificio para departamentos.

¿Qué es la Copropiedad?

Como vimos en el capítulo anterior, la definición de Condominio habla sobre la coexistencia de

bienes de dominio propio con bienes que "son de todos", estos bienes, cuya propiedad se
distribuye entre un grupo de personas se conocen como bienes comunes y a la manera en que se
distribuye su propiedad se le llama Copropiedad.

Por lo tanto cuando hablamos de Copropiedad nos referimos a la propiedad colectiva de los bienes
comunes del condominio.

El ser propietario de un bien común, o en este caso un "Copropietario", implica derechos sobre los
bienes comunes y a la vez, deberes y responsabilidades, los cuales están indicados en la Ley de
Copropiedad Inmobiliaria 19.537, la que trataremos en profundidad en el Módulo II.

La Ley de Copropiedad no es el único instrumento que sirve para normar la vida en comunidad.
También cada condominio redactará un reglamento de copropiedad que indica las normas
especificas de convivencia que se aplican a ese condominio en particular.

Como verás, la copropiedad es una manera de distribuir la propiedad de un bien, pero lo más
importante es entender que ser copropietario trae derechos y responsabilidades que se deben
cumplir.

Si te interesa profundizar en este tema puedes leer en nuestro blog los siguientes artículos:

Las 3 preguntas más frecuentes respecto a una copropiedad

12/11/17 - Categoría: Hogar

Si usted planea mudarse a una copropiedad; es decir, condominio o edificio, es necesario tener
claro ciertos aspectos legales y de convivencia.

Usted pasará a compartir espacios, tiempos, responsabilidades y pagos en conjunto con otros
propietarios, que tendrán los mismos derechos y deberes que usted.

Siempre existen desacuerdos respecto al reglamento interno de la copropiedad. Para evitar

problemas es mejor conocer los alcances de la Ley de Copropiedad del MINVU, cuándo y a quiénes
rige.

Las preguntas más frecuentes entre los nuevos vecinos que llegan a vivir a una copropiedad tienen
que ver con situaciones relativamente simples y comunes.

Siempre será determinante la palabra del comité de administración de la copropiedad al momento

de resolver conflictos o dudas.

De todas formas siempre es mejor comenzar la vida en copropiedad informado para poder
integrarse a la comunidad en buenos términos y cultivar buenos lazos con los vecinos.

Éstas son las 3 preguntas más frecuentes respecto a una copropiedad

¿Me pueden cortar la luz si me atraso en el pago de los gastos comunes?

Sí, el administrador puede suspender el servicio eléctrico si un copropietario se encuentra moroso

en tres o más cuotas, con el acuerdo del comité de administración del condominio.

¿Puedo tener animales?

Es posible tener animales si el reglamento de la comunidad lo permite.

¿Quién resuelve los problemas de la comunidad?

Los juzgados de policía local. También puede recurrirse a jueces árbitros. Asimismo, la
municipalidad posee atribuciones para resolver extrajudicialmente los conflictos.
La importancia de contar con un reglamento de copropiedad

El Comité de Administración está conformado para buscar formas que faciliten el orden y
administración del condominio, como asimismo imponer las multas contempladas en el
reglamento de copropiedad a quienes infrinjan las obligaciones que dicho reglamento de
copropiedad.

Edifito.cl busca informar a nuestros usuarios y al público en general sobre la importancia de contar
con un reglamento interno en cada comunidad, condominio o edificio.

Por esta razón, en nuestro Blog repasaremos en qué consiste esta normativa legal y los alcances
que su correcto funcionamiento implica.

El Reglamento de copropiedad

La vida en comunidad requiere la existencia de una normativa aún más específica que la contenida
en la ley de copropiedad inmobiliaria y su reglamento y es por esta razón, que la Ley Nº 19.537 no
sólo permite, mas exige, la dictación de un reglamento de copropiedad inmobiliaria que será
acordado por el Comité de Administración del edificio o condominio.

Así, este conjunto de normas regula aspectos importantes de la vida en comunidad, según las
materias mínimas que señala el artículo 28 de la ley.

Funciones del reglamento de copropiedad inmobiliaria

La primera gran función que cumple esta normativa es que un requisito necesario para que un
terreno, construcción o proyecto se acoja al régimen de copropiedad inmobiliaria.

Además, el reglamento de copropiedad inmobiliaria fija con precisión los derechos y obligaciones
de los copropietarios, impone limitaciones, señala las unidades que integran el condominio, los
sectores en que se divide y las áreas comunes.

En relación a los bienes comunes, el reglamento determina los derechos que corresponden a cada
unidad sobre éstos, como también la cuota con que el propietario de cada unidad deberá
contribuir al pago de los gastos comunes.
En materia de administración, el reglamento establece las facultades del Comité de Administración
y del administrador.

Los bienes y áreas comunes

Ya tenemos claridad sobre lo que es un condominio y el concepto de copropiedad. En ambos

capítulos hablamos sobre los bienes comunes como parte fundamental de un condominio y a
quienes se aplica la modalidad de copropiedad, por lo tanto será especialmente importante
entender ¿Qué es un bien común?

De acuerdo a la Ley de sobre Copropiedad Inmobiliaria en su artículo 2, los bienes de Dominio

Común son:

Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y
conservación del condominio, tales como terrenos de dominio común, cimientos, fachadas, muros
exteriores y soportantes, estructura, techumbres, ascensores, tanto verticales como inclinados o
funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas, así como todo tipo de instalaciones
generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado,
de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques.

Aquellos que permitan a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de
su dominio exclusivo, tales como terrenos de dominio común diferentes a los indicados en la letra
a) precedente, circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o
parte sirvan de techo a la unidad del piso inferior, dependencias de servicio comunes, oficinas o
dependencias destinadas al funcionamiento de la administración y a la habitación del personal.

Los terrenos y espacios de dominio común colindantes con una unidad del condominio, diferentes
a los señalados en las letras a) y b) precedentes;

Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el

esparcimiento comunes de los copropietarios, y

Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el reglamento de copropiedad o que los
copropietarios determinen, siempre que no sean de aquellos a que se refieren las letras a), b), c) y
d) precedentes.”
¿Te fijaste que la ley habla tanto de bienes muebles como inmuebles?. En el concepto de bien
común entonces se incluyen tanto los bienes como las áreas comunes, como por ejemplo
quinchos, salas de eventos, gimnasios, lavanderías, parques, recepción, entre muchos otros.

La obtención y mantención de estos bienes y áreas comunes son los que generan los llamados
"gastos comunes", los que revisaremos en profundidad en un siguiente capítulo.

Uso y gestión de Instalaciones

Una de las ventajas de vivir en un condominio (especialmente en edificios) es poder acceder a

áreas comunes de propiedad compartida como por ejemplo quinchos, salas de lavandería, salones
de internet, entre muchas otras.

También dentro del condominio existen una serie de equipos que son necesarios para su
funcionamiento, como por ejemplo los ascensores, instalaciones eléctricas, grupos electrógenos,
entre muchos otros.

Estos Ítems se suelen denominar como "Instalaciones" y es fundamental para el administrador

llevar un catastro de todas y cada una de las que existan en el condominio ya que su mantención
es imprescindible para la operación.

En resumen: Las instalaciones son el conjunto de redes y equipos fijos que permiten el suministro
y operación de los servicios que ayudan a los edificios a cumplir las funciones para las que han sido
diseñados.

No basta con que el administrador identifique las instalaciones con las que dispone el condominio
en que trabaja, luego de esto es importante enfocarse en estos dos puntos:

1. El Uso:

Las normas de uso de las instalaciones debieran estar registradas en el reglamento de

copropiedad, indicando con claridad cuáles son los requisitos que debe cumplir un copropietario
cuando quieran usarlas.

2. Las Mantenciones:
Cada Instalación requerirá de diferentes cuidados, por lo que es muy importante para el
administrador identificar las necesidades de mantención de cada una y realizar la planificación de
estas. Abarcaremos las necesidades de mantención y certificación de instalaciones con mucho más
detalle en el módulo III de este curso.

El Gasto Común

Podemos desprender de la ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria que los gastos comunes son
todos aquellos gastos generados por el condominio con el objeto de administrar, mantener,
reparar, usar o consumir los bienes de dominio común, además de aquellos destinados a generar
nuevas obras comunes.

El artículo 2 de la ley de copropiedad, separa los Gastos comunes en dos tipos: los ordinarios, o
pagos que se generan para mantención, administración, reparación y uso de la copropiedad. Y los
extraordinarios, que son los recursos destinados a nuevas obras, es decir, nuevos proyectos que
los copropietarios deseen realizar.

En detalle, los gastos comunes ordinarios se dividen en 4 categorías:

Administración: Para pago de remuneraciones y previsión del personal de servicio, administrador y

conserjes.

Mantención: Tienen como objetivo asegurar el buen funcionamiento de bienes comunes, como
ascensores e iluminación, además de adquirir insumos como artículos de aseo, entre otros.

Reparación: Para arreglar los desperfectos que sufren equipos de uso común y/o comprar
repuestos de los mismos.

De uso o consumo: Estos se aplican cuando existen servicios utilizados por toda la comunidad,
como la calefacción, agua potable u otros

Cabe destacar que todos los copropietarios deben contribuir a los gastos comunes ordinarios y
extraordinarios, de acuerdo al derecho que le correspondan sobre los bienes comunes. Este
derecho se calcula tomando en cuenta el avalúo fiscal de la propiedad o unidad.
Los cobros individuales y la colilla de cobro

1. Los cobros individuales

Como hemos expuesto en el capítulo anterior, los gastos comunes incluyen costos de
administración (remuneraciones, gastos generales de honorarios de impuestos); gastos de
mantención o contratos de mantenimiento de equipos y dispositivos (cambios de ampolletas, el
aseo con sus útiles y materiales); Gastos de reparación a todos los equipos y dispositivos del
edificio; y gastos de uso y consumo de luz, gas, agua u otras cuentas similares de los espacios
comunes.

Existe una confusión general respecto a lo que son los gastos comunes, ya que en la colilla de
cobro mensual que recibimos no sólo se cobra el gasto común, sino también otros ítems. A estos
ítems adicionales se les llaman cobros individuales y fondo de reserva.

Los cobros individuales son los que le corresponde pagar a cada copropietario de forma
independiente y de acuerdo a su uso personal, como por ejemplo la electricidad, el agua, el gas, la
calefacción u otros cobros específicos como el uso de instalaciones o multas.

Por otra parte, el fondo de reserva corresponde a un porcentaje adicional sobre el gasto común
definido en el reglamento de copropiedad, cuyo propósito es que el condominio cuente con
ahorros destinados a reparaciones, certificaciones u otros gastos imprevistos. Hablaremos más
sobre el fondo de reserva en un próximo capítulo.

Es importante recalcar que, ni los cobros individuales ni los aportes al fondo común de reserva, se
consideran como gastos comunes.

2. La colilla de cobro

Para solicitar el pago de los gastos comunes a cada copropietario, se emite una colilla de cobro o
un detalle donde se indica el monto a pagar y el desglose. En esta colilla se indica el monto
correspondiente a la proporción del gasto común que le corresponde a esa unidad, más sus
respectivos cobros individuales y aportes al fondo de reserva
Servicios Básicos

El SERNAC define los Servicios Básicos como "los servicios por los que todos pagamos mes a mes,
necesarios en la vida de las familias para cubrir, por ejemplo: el agua, la electricidad, el gas, la
telefonía."

La definición anterior habla de la vida de las familias, pero también es aplicable a la vida en
condominio, ya que las áreas comunes y el personal también utiliza los servicios básicos
constantemente.

Por eso la relación con el proveedor de servicios básicos en condominios es gestionada por la
administración, la que se encarga de pagar las cuentas y cobrar lo que corresponda a cada uno de
los copropietarios, tanto según su proporción sobre los gastos comunes, como de su consumo
individual cuando corresponda.

Una de las preguntas recurrentes de los copropietarios es si la administración del condominio

tiene las atribuciones para cortar el suministro de los servicios básicos en caso de atraso en el
pago de los gastos comunes. La ley de copropiedad indica que solo se podrá solicitar el corte del
suministro de electricidad y solo cuando un copropietario deba 3 o más meses de gasto común
(sin importar si son o no consecutivos).

El fondo de reserva

La Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria 19.537 en su artículo 7mo indica que:

En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de

reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica
de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o
funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes
urgentes o imprevistos. Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre
los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el
producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los
aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común a que alude el
inciso segundo del artículo 13.

Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una
cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de
capitales, previo acuerdo del Comité de Administración. Esta cuenta podrá ser la misma a que se
refiere el inciso sexto del artículo 23