Direito de Preferência

ODireito de Preferência na Alienação de fiuinhão em Imóvel

Integrante de Condomínio Necessário
ROBSON DE OLIVEIRA
Advogado. Pós-Graduado em Direito Imobiliário. Militante na Área de Direito Imobiliário do
Escritório Demarest Advogados. Especialista em Direito Imobiliário.

COLABORAÇÃO: CHRYSTIANE DOMINGOS

Militante na Área de Direito Imobiliário do Escritório Demarest Advogados.

Primeiramente, cumpre definir o instituto do condomínio, situação por

meio da qual dois ou mais indivíduos são proprietários do mesmo bem. No
entender do ilustre Jurista Caio Mário da Silva Pereira, define-se condomínio da
seguinte forma:
Dá-se condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, ca-
bendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de
suas partes. [. ..] A cada condômino é assegu rada uma quota ou fração ideal da
coisa, e não uma parcela material desta. Cada cota ou fração não significa que a
cada um dos coproprietários se reconhece a plenitude dominial sobre um frag-
mento físico do bem, mas que todos os comunheiros têm direitos qual itativamen-
te iguais sobre a totalidade dele, limitados, contudo, na proporção quantitativa
em que concorre com os outros coproprietários na titularidade sobre o conjunto. 1

Já no que diz respeito à a li enação de quota-parte a terceiros, cumpre ob-

servar que, primeiramente, o coproprietário deverá comunicar sua intenção aos
demais consortes, para que estes exerçam seu direito de preferência, conforme
o disposto no art. 504 do Código Civil Brasileiro, in verbis:
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a es-
tranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se
.I der con hecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte
• vendida a estran hos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de
decad~cia.

I
\
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. 18. ed . Rio de Janeiro: Forense, 2003.
p. 175/176.
10 . .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...... ... .. ..... .. . . . ....... . ... . . . . . . . . .ROl N' 21- Maio-Jun/2014- ASSUNTO ESPECIAL- DOUTRINA ROl N' 21 - Maio-Jun/2014- ASSUNTO I

Apenas para corroborar tal entendimento, o eg. Superior Tribunal de Jus- que possam exerce
tiça manifesta-se no mesmo sentido, conforme se vê: nulidade do ato juri
do ato, impondo-s~
Civil. Recurso especial. Condomínio. Alienação de parte ideal por condômino. tratada na petição i
Estado de indivisão do bem. Direito de preferência dos demais condôminos.
Na hipótese de o bem se encontrar em estado de indivisão, seja ele divisível ou Importante obsen
indivisível , o condômino que desejar alienar sua (ração ideal do condomíni o art. 504 do Código Civ
deve obrigatoriamente notificar os demais condôminos para que possam exercer anulável no momento e1
o direito de preferência na aquisição, nos termos do art. 1.139 do CC 1916. transação.
Precedentes da Quarta Turma . Neste momento, •
Recurso especial conhecido e provido. lidade de ajuizar uma a
compulsória, devendo c
(STJ, REsp 489.860, Reiª Min. Nancy Andrighi , j. 27.1 0.2004) reivindi car para si a que

Neste mesmo sentido é o entender do ca l. Tribunal do Estado do Paraná, Além disso, na r

in verbis: ser enviada aos demais
preferência na aqui siçãc
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE PREFERÊNCIA CUMULADA COM DEPÓSITO não defina prazo especí
JUDICIAL DO PREÇO- COMPRA E VENDA- CONDOMÍNIO PRO INDIVISO
prazo razoáve l.
-QUOTA IDEAL- NECESSIDADE DE CONSENTIMENTO DOS DEMAIS CON-
DÓMINOS E DIREITO DE PREFERÊNCIA- APLICAÇÃO DO ART. 504 DO CÓ- Neste sentido é c
DIGO CIVIL DE 2002 (ART. 1 .139 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916) -SENTENÇA Pontes de Miranda, con
CASSADA - REMESSA DOS AUTOS À ORIGEM - RECURSO CONHECIDO E A falta de previsão
PROVIDO- Em se tratando de condomínio pro indiviso, ou seja, em que os con- nas seguintes teses:
dôminos são proprietários de porções ideais, que não foram previamente defini- resposta aos outros
das, embora o imóvel seja faticamente divisível (área superior ao módulo rural), zoável à reflexão d
para que haja a divisão da coisa comum faz-se necessário, primeiramente, o dias. O efeito da ir
consentimento dos demais condôm inos, bem como que seja observado o direito rência que se lhes é
de preferência destes, o que não ocorreu no caso em tela. Ante a inobservância
do direito de preferência, a sentença deve ser cassada, devendo os autos retorna- Não obstante o q
rem à origem para o prosseguimento do feito, inclusive com a citação do terceiro o Código Civil Brasileirc
adquirente do imóvel, o qual é litisconsorte necessário, nos termos do art. 47 do
aquele não inferior a tr
Código de Processo Civil.
arts. 303, 592, 1.081, §
(TjPR, 18ª C.Cív., Rei. Luiz Mateus de Lima, Data de julgamento: 05.10.2005)
Com relação à h
("Lei das 5/A"), em seu ê
Assim, é de fácil constatação a obrigatoriedade da oferta da quota-parte
direito de preferência er
aos demais proprietários do bem em condomínio.
Importante analo
Na hipótese de a ali enação ocorrer sem que haja a notificação dos de-
("Lei de Locações"), a q1
mais cqtldôm inos para exercer ou não a preferência, a jurisprudência entende
sido notifi cado, para o I
pela núlidade do ato jurídi co.
.
Assim é o entendimento do ilt).stre Desembargador Luiz César Nicolau,
As sim, concluím•
como premissa indispe1
integrante do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná , nos autos da Apela-
ção nº 419.059:
,A fa lta de comunicação/notificação do condômino interessado em alienar a sua
2 PONTES DE MIRANDA. Din
cota-parte na comunhão de qualquer bem imóvel aos demais comunheiros, para Carús Guedes, Otávio Luiz R•
~014- ASSUNTO ESPECIAL- DOUTRINA
iuperior Tribunal de Jus-
arte ideal por condômino.
s demais condôminos.
visão, seja ele divisível ou
ção ideal do condomínio
s para que possam exercer
rt. 1.139 do CC 1916.
). 2004)
tal do Estado do Paraná,
ULADA COM DEPÓSITO
)OMÍNIO PRO INDIVISO
TO DOS DEMAIS CON-
iO DO ART. 504 DO CÓ-
IL DE 1916)- SENTENÇA
ECURSO CONHECIDO E
, ou seja, em que os can-
foram previamente defini-
uperior ao módulo rural ),
essário, primeiramente, o
te seja observado o direito
tela. Ante a inobservânc ia
devendo os autos retorna-
! com a citação do terce iro
'• nos termos do art. 47 do
Jlgamento: 05.1 0.2005)
la oferta da quota-parte
a a notificação dos de-
juri sprudência entende
/ sido notificado, para o locatário exercer o seu direito de preferência .
lor Luiz César Nicolau ,
'lá, nos autos da Apela-
em alienar a•sua
ROl N" 21 - Maio·Jun/2014- ASSUNTO ESPECIAl- DOUTRINA .......................................................................................................... 11
que possam exercer o direito de preferência, via de consequência, importa na
nulidade do ato jurídi co, bem assim do próprio documento público formalizador
do ato, impondo-se, desse modo, o aco lhimento da pretensão desenvolvida re-
tratada na petição inicial.
Importante observar que, considerando o prazo de 180 dias previsto no
art. 504 do Código Civil, o negódo jurídico deixará de ser nulo e passará a
anulável no momento em que os condôminos interessados tomarem ciência da
transação.
Neste momento, os coproprietários terão, no prazo de 180 dias, a libera-
lidade de ajuizar uma ação judicial , tecnicamente conhecida por adjudicação
compulsória, devendo depositar o valor estipulado do negócio, com o fim de
reivindicar para si a quota-parte alienada a terceiro estranho.
Além disso, na hipótese de a notificação da ali enação da quota-parte
ser enviada aos demais coproprietários, estes deverão manifestar seu direito de
preferência na aquisição. Nesse caso, embora o Código Civil, em seu art. 504,
não defina prazo específico para tal manifestação, esta deverá ser realizada em
prazo razoável.
Neste sentido é o entender dos atualizadores da obra do ilustre jurista
Pontes de Miranda, conforme demonstra-se:
A falta de previsão no Código, a melhor forma de suprir a lacuna do art. 504 está
nas seguintes teses: (a) o condómino-ali ena nte é livre para assinar um prazo de
resposta aos outros coproprietários; (b) esse período deveria conferir tempo ra-
zoável à reflexão dos afrontados, assim entendido um prazo não inferior a trinta
dias. O efe ito da inércia dos demais condóminos é a perda do direito de prefe-
rência que se lhes atribuiu o art. 504. 2
Não obstante o quanto anteriormente exposto, importante salientar que
o Código Civil Brasileiro, em diversos temas, considerou como prazo razoável
aque le não inferior a trinta dias, conforme se pode comprovar na leitura dos
arts. 303, 592, 1 .081, § 1º, 1.1 09, 1 .145 e 1 .481 e, taxativamente, o art. 1 .807.
Com relação à legislação esparsa, encontramos na Lei nº 6.404/1976
(" Lei das S/A "), em seu art. 171 , § 4º, previsão de que o prazo para exercício do
direito de preferência em caso de venda de quotas é de, no mínimo, 30 dias.
Importante analogia, por fim, encontra-se ainda na Lei nº 8.245/1991
("Lei de Locações"), a qual prevê, em seu art. 28, o prazo de trinta dias, após ter
Assim, con~uímos que (i) a venda de quota-parte de condomínio tem
como premissa indhpensável à sua va lidade a notificação dos demais condô-
2 PONTES DE MIRANDA. Direito das coisas: condomínio, edifício de apartamentos. Atualizado por Jefferson
Carús Guedes , Otávio Luiz Rodrigues Júnior. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012.
 12 ... . . . .... . . .. ................... . ....... .................................. ....... . . . 801 N' 21 - Maio-Ju!V2014- ASSUNTO ESPECIAL- DOUTRINA

minas para que possam exercer ou não o seu direito de preferência; (ii) o prazo
para resposta, embora não assinalado pela lei deve ser um prazo considerado
razoável para que o notificado tenha a oportunidade de avaliar a proposta re-
cebida pelo condômino, assim como os documentos relativos à proposta ven-
da; (iii) entendem a doutrina e a jurisprudência que um prazo razoável não
seria inferior a trinta dias; (iv) a falta de notificação dos demais condôminos
Direito de Preferê1
para que exerçam o direito de preferência acarreta a nulidade do ato de venda;
(v) o condômino preterido no seu direito de preferência tem o direito de, no
LUANA Cl
prazo de 180 dias após tomar conhecimento da venda, depositar o preço pago
Advogada
pelo terceiro e requerer a adjudicação compulsória para si do quinhão vendido;
lntegrada1
e (vi) da data em que o condômino tomar conhecimento da venda até o final do
prazo de 180 dias que se seguem, o ato de venda passa a ser anulável.

RESUMO: ODireito de PrefE

REFERÊNCIAS nação do imóvel para que E
AGHIARIAN , Hércules. Curso de direito imobiliário. 7. ed. Rio de janeiro: Lumen )uris, para que não configure um
2008.
PALAVRAS-CHAVE: Direito
CENEVIVA, Walter. Lei dos registras públicos comentada. 19. ed . São Paulo: Saraiva,
2009 . SUMÁRIO: Introdução; 1 E•
NERY JUNIOR, Nelson. Código Civil comentado. Nelson Nery )unior, Rosa Maria de gal; 2.1 O artigo 27 da Lei 1
Andrade Nery. S. ed. rev., ampl. e atual. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007 . n° 8.245/1991; 2.4 Do artig
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. 18. ed. Rio de janeiro: 32 da Lei n° 8.245/1991; 2
Forense, 2003. Conclusão; Referências.

PONTES DE MIRANDA. Direito das coisas: condomínio, edifício de apartamentos.

Atualizado por Jefferson Carús Guedes, Otávio Luiz Rodrigues júnior. São Paulo: Revis-
ta dos Tribunais, 2012. Coleção Tratado de Direito Privado: Parte Especial; 12.
INTRODUÇÃO
_ _ . Direito das coisas: usufruto. Uso. Habitação. Renda sobre imóvel. Atualizado O Direito de
por Nelson Nery junior e Luciano de Camargo Penteado. São Paulo: Revista dos Tribu- para resguardar o d
nais, 2012. Coleção Tratado de Direito Privado: Parte Especial; 19. quando o locador qt
_ _ . Direitos reais limitados. Enfiteuse. Servidões. Atualizado por Nelson Nery
Por isso, o loc
junior e Luciano de Camargo Penteado. 1. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012.
Coleção Tratado de Direito Privado: Parte Especial; 18. realizar a proposta a
formas de pagament•
_ _ .Pretensões e ações imobiliárias dominicais: perda da propriedade imobiliária.
Atualizado por Jefferson Carús Guedes e Otávio Luiz Rodrigues júnior. São Paulo: Re- ça seu direito, em su
vista dos Tribunais, 2012. Coleção Tratado de Direito Privado: Parte Especial ; 14.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. 14. ed. São Paulo: Atlas, 2014. 1 EVOLUÇÃO HISTÓRICA
Coleção Direito Civil; v. S.
No Brasil, o [
__ I . Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei n2 8.24S, de 18.10.1991.
12. ed. São Paulo: Atlas, 2013 .
.
WALD, Arn<?ldo. Direito das coisas. 1 \· ed. rev., aum. e atual. com a colaboração dos
estabelecia este dire
em pagamento, ou !
de locações não visl1
Professores Alvaro Villaça Azevedo e Véra Fradera. São Paulo: Saraiva, 2002.
preceitos legais de c
Lei n2 6.404, de 1S de dezembro de 1976, que dispõe sobre a sociedade por ações.
momento da alienaç
\
I Devido à om
art. 1.149, que precE