Inversión en tierra ▼

Inversión en tierra
Las tierras de cultivo son una atractiva inversión a largo plazo, que ofrece 
ingresos corrientes, y la revalorización del capital, una cobertura contra la
inflación y la diversificación favorable, y se correlaciona negativamente
con las clases de activos tradicionales. Con el desarrollo del capitalismo,
crece sin cesar el precio de la tierra, lo cual se debe, por una parte, a la
tendencia decreciente de la tasa de interés y, por otra parte, al incremento
de la renta del suelo en todos sus aspectos. El crecimiento de la renta, a
su vez, se halla condicionado por la creciente demanda de productos
agrícolas y por la ampliación de las superficies de tierra cultivadas. El
aumento del precio de la tierra significa que del consumo productivo se
sustrae una parte cada vez mayor de la plusvalía, parte que los
terratenientes no utilizan de manera productiva. De hecho, desde el final
de la Segunda Guerra Mundial tierras de cultivo en los Estados Unidos ha
experimentado un aumento constante en el valor de todos los años,
excepto cuatro (1983, '85-'87). La mayoría de los inversores han
experimentado caídas dolorosas en el valor de sus carteras últimamente,
pero los que tienen una asignación en las tierras agrícola se beneficiaron
de una menor volatilidad y retornos positivos para compensar las pérdidas
de las otras clases de activos.

BIENVENIDOS A AGROIDUSTRIAL ACARAY  S.A.

En Agroindustrial Acaray S.A. , nuestro objetivo es el de identificar, adquirir

y gestionar las mejores tierras agrícolas que el Paraguay tiene para ofrecer
a nuestros clientes inversores. Paraguay Farmland Partners S.A. realiza
estas tareas para sus inversores, que beneficiosamente adquieren las
tierra en el marco de una Sociedad Anónima propia que ponemos a
disposición de cada inversor. 
Agroindustrial Acaray S.A. actúa como gerente general y utiliza su amplia
red de productores agrícolas y ganaderos probados para obtener
alquileres atractivos en efectivo o compartir los cultivos por
arrendamiento Agroindustrial Acaray S.A. cuenta con los mejores
inquilinos, y desea mejorar la estructura y construcciones rurales para
aumentar los valores de propiedad.   Agroindustrial Acaray S.A.   se
esfuerza por ser administrador respetuoso de la tierra que gestiona y
utiliza técnicas de conservación de suelos en la mayor medida posible.
También buscamos oportunidades alternativas de energía como la
producción materia prima para biocombustibles.
Este documento está diseñado para introducir a los inversores y socios
comerciales en la realidad del mercado de tierras, y para que puedan tener
una mejor comprensión de las ventajas que ofrece Agroindustrial Acaray
S.A.  y los beneficios de nuestra estrategia de inversión.

FUNDAMENTOS PARA INVERTIR

Ingresos Corrientes
Las Tierras han producido consistentemente ingresos por venta de
productos agropecuarios de entre el 15% y el 25% anual, dependiendo del
clima y los precios internaciones de los commodities,   además de las
rentas agrícolas.

Apreciación de Capital
Un componente importante de la rentabilidad total en tierras de cultivo es
la revalorización del capital.   Como la demanda de productos agrícolas
aumenta y la oferta de tierras de cultivo adecuado para la agricultura
disminuye, se observa un importante aumento en el valor de las tierras
agrícolas. 

Cobertura contra la inflación

La Tierra tiene una correlación positiva con la inflación y se considera una
cobertura clásica contra la inflación. De hecho, muchos inversores ven
como más favorable que otros activos tangibles como el oro, porque las
tierras agrícolas producen un flujo de caja positivo mientras protege de los
nocivos efectos de la inflación. 

Diversificación favorable
Las Tierras de cultivo se correlacionan negativamente con las clases de
activos más tradicionales como acciones y bonos, y está sólo un poco
correlacionado con los bienes raíces comerciales.   Esto proporciona la
estabilidad de la cartera durante volatilidad de los mercados al tiempo que
mejora la rentabilidad ajustada de riesgo de una cartera. 
Fundamentos favorables

Se vaticina buenos beneficios en la inversión de las tierras, los

fundamentos macroeconómicos son favorables y están a punto de
aumentar los valores de las tierras agrícolas en los próximos años.

La demanda de alimentos

La población mundial sigue creciendo y se prevé que aumente de los

actuales 6,7 mil millones a más de 9 mil millones en 2040 . Este aumento
de la población exigirá cada vez mayor producción agrícola para bastecer
alimentos. Además, al aumentar los ingresos en los mercados
emergentes muy poblados, habrá una mayor demanda de una mejor dieta
que normalmente significa más carne. La carne requiere más materia
prima de grano en comparación con el consumo humano directo de
cereales. Por ejemplo, una libra de carne requiere siete libras de materia
prima de grano y una libra de pollo se necesita dos libras de grano.

La demanda de energía alternativa

El aumento de la conciencia sobre el calentamiento global ha llevado a

una mayor demanda de fuentes alternativas de energía, y los dueños de
las tierras agrícolas están en una posición única para beneficiarse de este
desarrollo. Actualmente, la materia prima para los biocombustibles en los
Estados Unidos es el maíz y la soja para la producción de biodiesel etanol.
La eficiencia del etanol basado en el maíz está mejorando
exponencialmente a medida que se revela en un estudio reciente
publicado en la revista Journal of Industrial Ecology . Con el tiempo, la
tecnología permitirá la adición de celulosa biocombustibles elaborados a
partir de mijo , tallos de maíz o de otras materias primas alimenticias
fibrosas, pero todavía se necesita tierras de cultivo y de los agricultores
para plantar, mantener y cosechar los cultivos alternativos. Además, el
reciente interés en la energía eólica dará lugar a un aumento de la
demanda de tierras para ubicar aerogeneradores.

LIMITACIONES DE LA OFERTA

La oferta de tierra cultivable, capaz de proveer todos los factores optimos

para cultivos agrícolas es limitado, y en Paraguay la oferta se está
reduciendo. Además, los suministros mundiales de agua dulce para la
producción agrícola se están agotando rápidamente. Los avances
tecnológicos que permiten una mayor producción de rendimiento de las
tierras agrícolas existentes ayuda al desequilibrio entre la oferta, pero
estos avances también aumentan los ingresos por hectárea de tierras de
cultivo existentes y por lo tanto aumentar su valor

Filosofía de Inversión
Agroindustrial Acaray S.A. pretende proveer el principal servicio de gestión
de compra y administración de activos agrícolas a los inversores que de
otra manera no tendrían acceso a esta clase de activos rentables que está
correlacionado con los activos tradicionales. Agroindustrial Acaray
S.A.  cree que la mejor forma de inversión es a través de la compra directa
por el inversor de propiedad en Paraguay, de manera a contar con una
cartera, que también permite a los inversores a participar en las ganancias
de revalorización de tierras.
Paraguay Farmland Partners S.A. cree que la decisión de compra es crítico
y busca identificar las fincas infravaloradas que generan flujos de caja
positivos. El riesgo se reduce cuando una finca se compra al precio justo
con múltiples fuentes de rentabilidad. Agroindustrial Acaray S.A. también
busca mejorar sus fincas lo que aumenta el valor a largo plazo de la
propiedad y obliga a un alquiler más alto. Agroindustrial Acaray
S.A. gestiona activamente cada finca y selecciona un agricultor probada
de su actual red de productores preferentes que desean expandirse a
medida que Agroindustrial Acaray S.A. adquiere más tierra de cultivo para
sus inversores. El resultado es una asociación que beneficia tanto al
propietario / inversor y el productor.

VISIÓN
Agroindustrial Acaray S.A. ve un mayor papel de las tierras como activos
en las carteras de inversión,   tanto de los individuales como de los
institucionales. Los ingresos de las tierras por producción o
arrendamiento es particularmente atractivo porque proporciona ingresos
anuales. Las Tierras de cultivo se beneficiarán del incremento de la
demanda de granos, la demanda medioambiental de las energías
alternativas y el impacto de la globalización.
Los factores que se beneficiarán inversiones en tierras agrícolas son:
- Demografía global aumenta la demanda de alimentos
- La demanda creciente de la proteína por la clase media asiática 
- La demanda de energía alternativas para el etanol, el biodiesel y el viento
- La disminución de la oferta mundial de tierras de cultivo
- Paraguay tiene una ventaja comparativa en la agricultura
- Agricultura / Tierras correlacionados con las acciones y los bonos

Fuentes de retorno

Agroindustrial Acaray S.A. busca generar un rendimiento atractivo para los

inversores a través de la adquisición y la gestión de las tierras agrícolas de
alta productividad.   Los ingresos se proporciona mediante el
arrendamiento de las propiedades con productores probados y capaz. 
Hay principalmente dos medios si es que se adquirió una estancia
ganadera formada con todas las infraestruturas e instalaciones que
requiere, la figura Capitalizacion o Arrendamiento ambos estan
contemplados en la ley 2421/04 de IMAGRO Impuestos a las actividades
agropecuarias

Y para los campos aptos para cultivo de soja la  Aparcería agrícola, que
puede establecerse un monto anual, o por producción, por ejemplo el valor
de media tonelada de soja por cada hectárea.
Los modelos de los 3 contratos serán descriptos en otros materiales.
Además de los ingresos corrientes, un componente importante de la
rentabilidad total es la apreciación en el valor de las propiedades que
tendrá en cartera. 

Agroindustrial Acaray S.A. busca lograr la producción de ingresos más

alto de cada tierra que está en consonancia con el enriquecimiento a largo
plazo del valor de la finca.

Perfil de la empresa
Agroindustrial Acaray S.A.   es una sociedad anónima constituida para
servir como administrador de inversiones y tomar la dirección general de
ranchos, campos, estancias, bosques del nuevo propietario que es nuestro
inversor. Agroindustrial Acaray S.A. gestiona y cuenta con una cartera de
inmuebles, destinados a arrendamiento, o a la espera de su futura venta.
Es una cartera agrícola diversificada, orientado a las tierras agrícolas del
Paraguay. La finca adquirida es propiedad exclusiva de sus inversores y
genera rendimientos de los ingresos corrientes, así como la apreciación
en el valor de su propiedad.

Características clave de la empresa incluyen:

- Gestionamos una cartera diversificada en tierras de cultivo

- Montaje, estructuración de Sociedades de inversión en Paraguay
(Sociedad Anónima) vehiculo para la inversión en tierras. Múltiples
beneficios.
- Arrendamientos agrícolas a favor de los propietarios de varios años con
vencimientos escalonados y estructuras diversificadas de alquiler.
- Total transparencia para inversores, incluyendo los estados financieros
auditados de sus ingresos.
- Realiza asamblea general de accionistas, memoria del directorio.

VARIOS INVERSORES EN UNA SOCIEDAD ANÓNIMA

En caso de que inversores individuales no cuenten con suficiente capital
para adquirir una finca Agroindustrial Acaray S.A. tiene como estrategia la
inversión colectiva a través de una Sociedad Anónimas, donde distintos
inversores aportan capital a la S.A. como accionistas, y una ves que se
integre el capital necesario para la compra de una finca, se concreta la
inversión
Cada inversor comparte los ingresos generados por estas explotaciones,
así como la apreciación de las propiedades "de valor proporcional a la
cantidad de su inversión de capital. El beneficio para los inversores es que
comparten los beneficios de una cartera gestionada diversificada de
tierras de cultivo que ofrece la renta corriente elevada, un crecimiento
significativo y baja correlación con las clases de activos tradicionales.

Aparte de los modelos financieros, ¿cómo evaluar la calidad de una

tierra?

Nos fijamos en los tipos de suelo, la pendiente del suelo, altura,

porcentaje de hectáreas cultivables y el diseño de campos. Tratamos de
maximizar hectáreas cultivables y comprar fincas con pendiente mínima
porque estas cuestiones son incorregibles. Sin embargo, le asesoramos
en compras de fincas de diferentes tipos de suelo y elevación, ya que
todavía pueden ser granjas productivas, es sólo una cuestión del precio
que se va a pagar para comprar y qué nivel de ingresos producirán.

¿Cómo se determina la calidad del suelo, el tipo de cultivo más adecuado

para el país, y las eficiencias potenciales que se pueden conseguir?

Examinamos datos de suelo en la Facultad de Ciencias Agrarias que da el

porcentaje de todos los suelos que llevamos, analizando su capacidad
para rendimiento de maíz, soja y trigo. 
Si las tierras productoras de granos, o campos para producción ganadera
tienen un aspecto positivo, ¿por qué se está vendiendo?
Rara vez compramos fincas de un ganadero existente.   Generalmente
estamos comprando las tierras de, la viuda u otro familiar que han
heredado la tierra y no tienen interés en la agricultura, de los sucesores,
de personas que se han adjudicado durante la dictadura Stronista del ex
Instituto de Bienestar Rural (I.B.R) hoy Instituto de Desarrollo Rural
(I.N.D.E.R.T). que hasta hoy están ociosa e improductiva, que han
adquirido por precios irrisorios, y hoy están ofertando a precio de
mercado, que con nuestro asesoramiento sensato el inversor puede
comprar a precio infravalorado.  Se trata de un cambio generacional que
se está produciendo y que con el tiempo se agota la propiedad de tierras
agrícolas, que esta comenzando a concentrar en las grandes empresas.

¿Qué factores macroeconómicos globales crees que están impulsando la

demanda de materias primas y tierras de cultivo?
Hay cuatro acontecimientos macro globales que ocurren, que nos llevó a
invertir en tierras de cultivo inicialmente y que siguen siendo factores que
impulsan: (1) "demanda" de alimentos de la creciente clase media de Asia
y los mercados emergentes, (2) los biocombustibles, ( 3) el agotamiento
de tierras cultivables para la producción de la agricultura, y (4) la inflación
renaciente .... en este orden.   Expertos en la materia de commodities
subestiman la demanda mundial de alimentos y que va a aumentar las
exportaciones de granos America del Sur. La creciente clase media de las
economías emergentes quieren comer como los americanos y cuando la
gente mejora su nivel de vida, una de las primeras cosas que quieren
hacer es mejorar su dieta lo que significa comer más proteínas.   Se
destina 0,91 kilogramos de grano para producir 1 kilo de pollo, 1,81
kilogramos de grano por cada 0,45 kilogramos de carne de cerdo y 3,18
kilogramos de grano para producir 1 kilo de carne de res. China ya es el
mayor consumidor de carne de cerdo y soja en el mundo, sino que
también sólo se convirtió en un importador neto de maíz en mayo de
2008. Además, como el dólar se debilita frente al yuan chino, nuestras
exportaciones son más baratas en la moneda local y la demanda china de
nuestros productos alimenticios aumentará.

¿Qué pasa si el etanol deja de ser empujado por el gobierno federal de

los EEUU y es sustituido por gas natural o la electricidad? 

A: El etanol es sólo una fuente de energía alternativa que se necesita para

satisfacer las demandas globales de expansión de la energía. Etanol a
base de maíz no es la panacea para nuestras necesidades de energía,
pero también tiene atributos más positivos que lo que la prensa se ha
centrado en los últimos tiempos.   Por ejemplo, el etanol produce un
subproducto, granos de cebada, que es una proteína de alta y remanente
germen que es la alimentación excepcional para animal, pero rara vez se
incluye en la economía de etanol. La eficiencia del etanol basado en el
maíz está mejorando exponencialmente a medida que pasa el tiempo,
que se revela en un estudio reciente publicado en la revista Journal of
Industrial Ecology  .Con el tiempo, la tecnología permitirá la adición de
celulosa biocombustibles elaborados a partir de mijo , tallos de maíz o de
otras materias primas alimenticias fibrosas, pero todavía se necesita
tierras de cultivo y a los agricultores para plantar, mantener y cosechar los
cultivos alternativos.

¿Cómo decidimos pagar por los precios de las tierras agrícolas?

En términos generales,   Agroindustrial Acaray S.A.   paga menos por

hectarea la tierra que otras explotaciones en las mismas áreas. Esto se
debe al hecho de que las propiedades son a menudo traídos a nuestra
atención por nuestra red de contactos antes de que esten oficialmente en
la lista con un agente de bienes raíces.  Por último, a veces podemos
comprar una gran extensión de tierras de cultivo a un costo general más
bajo en comparación con alguien que esté dispuesto a pagar un precio
más alto por una pequeña parcela dentro de esta la misma, una
concesión se otorga al comprador a gran escala a través de nuestra
estrategia de inversión en colectivo integrando capital como accionista
una Sociedad Anónima que tiene un mismo objetivo para todos los
inversionistas.

¿Los inversionistas están comprando de la cartera de Paraguay

Farmland Partners los campos? 

Los inversores están comprando de la cartera diversificada ya existente

de Agroindustrial Acaray S.A. . propiedades que en la actualidad consta
de más de 100.000 hectáreas y en expansión con cada nuevo inversor y
cada oferta recibida.

¿Cuál es el universo objetivo invertible en las tierras? Son sólo las tierras
más grandes un ajuste apropiado para este tipo de cartera?

  El universo objetivo consiste en millones de hectáreas de tierras de

cultivo primordial en Paraguay. Continuamos siguiendo nuestra estrategia
de adquisición, que es la compra con valores que van desde las fincas de
100 hectáreas a mas de 1.000 hectáreas. Las atractivas oportunidades de
adquisición de tierras no se limitan únicamente a las explotaciones de
mayor tamaño. No vemos ningún problema de capacidad en cuanto a las
posibles inversiones o adquisiciones agrícolas. Nuestras relaciones y la
reputación de la construcción y de habilitación en el Chaco Paraguayo nos
permite ganar socios y acceso a un número cada vez mayor de la mejores
ofertas infravaloradas  para obtener oportunidades de compra de tierras
de cultivo.

¿Podría explicar lo que sucede en materia fiscal, si el valor de los activos

aumenta prudente cada año, pero no hay retiros? 

Los inversores no se exponen directamente al fisco, debido a que integran

la Sociedad Anónima y esta hace frente como persona jurídica su
obligación tributaria, si explota las tierras ante el IMAGRO por utilización
de capital, trabajo y tierra, y se arriendan las tierras, estancias es
contribuyente del IRACIS Impuesto a la Renta de Actividades Comerciales
Industriales y Servicios, generalmente habrá obligación tributaria para los
ingresos anuales por el arrendamiento, pero hay algunas cosas tales
como la depreciación de equipos de riego y otras mejoras que servirán
para reducir deuda tributaria, existen muchos gastos deducibles que
establece la ley 2421/04 que contempla de la cual se encargara nuestro
equipo de contadores públicos calificados para esta materia. Las
ganancias derivadas de la apreciación del valor de la tierra sólo pueden
someterse a imposición cuando la propiedad se vende y esto
generalmente serán las ganancias de capital a largo plazo, considerando
que en Paraguay el importe de transferencia es del 1.5 % sobre el valor
fiscal establecido por el Ministerio de Hacienda y que es el mas bajo de la
region y no esta a corde del valor de mercado y es infima en comparación,
normalmente los montos de transferencia es infravalorados asi evitan
pagar altos impuestos, atención se “evita” no es que se “evade” esto
debido a que la ley lo establece asi. Por eje:

10.000 has en Alto Paraguay

valor de mercado                                                                                                    
   US$ 4.000.000
valor fiscal establecido por Dirección Nacional Catastro del Ministerio de
Economía    US$ 150.000
Impuesto a la transferencia se paga sobre US$ 150.000, porque eso es lo
que normalmente hacen figurar en el titulo, pero si el inversionista desea
que figure el monto del valor del mercado deberá pagar sobre US$
4.000.000
 Pero aquí esta nuestra gran estrategia, como la estancia o campo se
compro a nombre de la Sociedad Anonima, y el objeto unico de la S.A. era
la inversion en tierra para su posterior venta, se venden el 100% de las
acciones, y el campo pasa con la S.A. a manos de los nuevos inversores,
asi nuestra venta sera mas competitiva dentro de algunas decadas
cuando se decida vender, los nuevos compradores, ya tendran un
sociedad a disposición, y proyectamos que para aquel entonces el
ministerio de hacienda ya actualizara su precio con los valores de
mercado, entonces si ya sera elevado los importes a pagar por la
transferencia, y ademas con el retiro y la venta de la S.A, el inversor inicial
pondra otro precio mas elevado a la S.A. por su antigüedad, trayectoria,
nombre y llave, que sera otro ingreso adicional y amortizara su gasto
inicial.
Más allá de este breve resumen, los inversores  podrán hablar, consultar
con nuestro abogado / asesor fiscal sin ningún costo alguno.

¿ Se puede producir una disminución significativa en el valor tierras de

cultivo? ¿Cuál es la probabilidad de que esa disminución pueda ocurrir?

El valor de la tierra se ve afectado directamente por la cuantía de los

ingresos que se pueden producir en esa tierra. Actualmente la oferta de
soja y carne y la demanda, esta a favor de los agricultores, ganaderos y
propietarios de tierras, ya la demanda externa de alimentos y la demanda
interna han agotado las existencias, que apoyarán o aplicaran presión al
alza sobre los precios en los próximos años. Sin embargo, si nada altera
dramáticamente el equilibrio de oferta y demanda, que tendrá un impacto
en los precios de la tierra. Por ejemplo, si la retórica proteccionista latente
se incrementa hasta un punto en que el comercio internacional se ve
afectado materialmente, entonces esto podría causar una interrupción en
la demanda que podría llevar a una disminución en los valores de las
tierras agrícolas. Pero a que esta situación de baja probabilidad e incluso
si ocurre, un descenso visto a mediados de 1980 no se espera porque los
agricultores se encuentran en una posición mucho mejor
económicamente con bajos niveles de deuda.
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