Há três classes de direitos reais sobre coisas alheias.

Na primeira, temos os
direitos reais de uso e fruição; na segunda, os direitos reais de garantia; na terceira, os
direitos reais de aquisição.
I- Direitos reais de gozo ou fruição
1. Os direitos reais de gozo ou fruição são situações reais em que há a divisão
dos atributos relativos à propriedade ou domínio (propriedade restrita ou limitada). Como
o próprio nome indica, transmite-se a outrem o atributo de gozar ou fruir a coisa, com
maior ou menor amplitude.
2. Tais direitos “visam conferir ao titular da situação jurídica a possibilidade
de realizar algum tipo de função utilidade sobre o bem objeto de propriedade de outro
sujeito de direito.
3. Os direitos reais de gozo ou fruição encontram-se tipificados no art. 1.225,
inc. II a VI do CC, totalizando cinco espécies: a superfície; as servidões; o usufruto; o uso
e a habitação.
4. Os quais, são regulados nos seguintes artigos do CC:
Superfície – art. 1.369 a 1.377;
Servidão – art. 1.378 a 1.389;
Usufruto – art. 1.390 a 1.411;
Uso – art. 1.412 a 1.413;
Habitação – art. 1.414 a 1.416.

II- Direitos reais de aquisição

5. Os direitos reais de aquisição conferem ao seu titular a faculdade de
adquirir coisa alheia. O direito real do promitente comprador caracteriza uma espécie do
gênero aqui indicado, sendo uma das quatro hipóteses de aplicação dos direitos reais de
aquisição:
I- promessa irretratável de compra e venda de imóvel;
II- retrovenda;
III- direito de remancipação do devedor fiduciante;
IV- direito de preferência do condômino, do enfiteuta, do
superficiário, do vendedor e do locatário.
6. Todos são direitos reais de aquisição, por terem as características de
direitos reais: oponibilidade erga omnes e sequela, caracterizando verdadeiros direitos
reais, mesmo que nem todos constem no rol do art. 1.225 do CC.
7. Consigne-se que o CC/2002 consolidou o tratamento do direito do
promitente comprador em seus arts. 1.417 e 1.418.
III- Direitos reais de garantia
8. Os direitos reais de garantia consubstanciam-se na vinculação de certo bem
do devedor ao pagamento de obrigação, sem que o credor possua a fruição do bem em si.
Dessa forma, uma pessoa toma empréstimo e, para assegurar o credor de que pagará a
dívida, oferece bem em garantia. O credor terá, então, direito real sobre esse bem. Vale
dizer que, enquanto o devedor não saldar sua obrigação, seus direitos de propriedade
sobre o bem será limitado. Se por acaso alienar o bem a terceiro, o direito do credor o
acompanhará, por força da sequela. Inadimplida a obrigação, o bem voltará ao credor das
mãos de quem quer que seja.
9. Vale ressaltar, que os direitos reais de garantia não se confundem com as
garantias pessoais ou fidejussórias, eis que no primeiro caso um bem garante a dívida por
vínculo real (art. 1.419 do CC); enquanto que no último a dívida é garantida por uma
pessoa (exemplo: fiança). Como garantias que são, os institutos têm nítida natureza
acessória, aplicando-se o princípio da gravitação jurídica (o acessório segue o principal).
10. São direitos reais de garantia sobre coisa alheia o penhor, a hipoteca e a
anticrese, que têm regras gerais entre os arts. 1.419 e 1.430 do CC. Seguem, após essa
teoria geral dos direitos reais de garantia, as suas regras específicas e detalhadas.
11. Cumpre esclarecer, que a alienação fiduciária em garantia não é, em
verdade, direito real de garantia, mas espécie de propriedade resolúvel com escopo de
garantia.

Will Hermeson Dantas