617
BERBAGAI MASALAH HUKUM BERSANGKUTAN DENGAN
RUMAH SUSUN DAN PEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN*)
' -_ _ _ _ _ _ _ Oleh : Prof. Boedi Harsono, S.H. _ _ _ _ _ _ __
Undang-undang Rumah Susun dan Ber-
bagai Permasalahannya
Pada tanggal 31 Desember 1985
diundangkan Undang-undang Nomor
16 Tahun 1985 tentang Rumah Susu n
dalam LN RI 75/1985. Penjelasannya
dimuat dalam TLN RI Nomor 3317.
Dalam kepustakaan hukum Undang-
undang' tersebut merupakan " undang-
undang kondominium Indonesia" (dari
co dan dominium, yang berarti: pernio
Ukan bersama ata u benda yang dimiliki
bersama).
Masalah kondominium mengenai ba-
ngunan-bangonan gedung yang terdiri
atas bagian-bagian yang dapat ditem-
pati atau dihuni secara terpisah , di
samping bagian-bagian lainnya serta ta -
nah di atas mana bangunan yang ber-
sangkutan berdiri, yang karena fungsi-
nya harus digunakan bersama. Di
Indonesia hampir semua bagian-bagian
tersebut masih digunakan atas dasa r
sewa yang yuridis tidak menimbulkan
masalah_ Baru timbul masalah hukum
jika pemakai mengi ngink an memiliki-
oya secara individual.
Dengan berlakunya Undang-undang
Rumah Susun mulai tanggal terse but
*) Disusun untuk Seminar Rumah Susun
dan Peningkaran Kualitas Hidup di Ja-
lcarta, tanggal25 Oktober 1986.
di at as berbagai masalah hukum yang
sebelum itu dipertentangkan dan dira-
gukan pemecahannya mendapat jawab-
an yang pasti .
Pe rtanyaan di bidang hukum meli-
puti an tara lain:
a. Apakah dalam hukum kita dimung-
kinkan bagian -bagian yang dimak-
sudkan itu (yang lazim disebut
apartement) dimiliki secara indivi-
dual? Kalau dimungkinkan maka
siapa yang boleh memilikinya ?
b. Bagaimana dengan pemilikan bagi-
an-bagian lain yang karena fungsi-
nya hams digunakan bersama (se-
perti lorong, tangga dan lain-Iain-
nya)? Dan bagaimana dengan tanah-
nya?
c. Apa yang merupakan tanda bukti
pemilikan apartemen dan bagian-
bagian yang lain serta tanah terso-
but?
d. Apakah hak pemilikan atas aparte-
men tersebut dapat dialihkan ?
e. Apakah dapat dijadikan jaminan
hutang?
f. Bagaimana cara memperolehnya ?
g. Apakah perlu kehidupan bersama
dalarn bangunan gedung terse but
diatur ?
Satuan Rumah Susun Dapat Dimiliki
Secara Individual
Semula karena terasa ada kebutuh-
an akan jawaban atas pertanyaan-per-
Desember 1986
618
tanyaan tersebut sehubungan dengan
telah mulai banyak dibangunnya ba·
ngunan·bangunan gedung bertingk~t
sebagai yang dimaksudkan di atas, oleh
Menteri Dalam Negeri diterbitkan 3
Peraturan yang didasarkan atas tafsir-
an bahwa menu rut hukum kita, khu-
susnya Hukum Tanah yang didasarkan
pada Hukum Adat yang menggunakan
asas pemisahan horisontal, dimungkin-
kan pemilikan bagian-bagian yang da-
pat digunakan secara terpisah tersebut
seca ra individuaL Disediakan 3 landas-
an hukum untuk pemberian surat tan -
da-bukli pemilikan, yaitu :
a_ Peraturan Menteri Dalam Negeri
Nomor 14 Tahun 1975_
b. Peraturan Menteri Dalam Negeri
Nomor 4 Tahun 1977.
c, Peraturan Menteri Dalam Negeri
Nomor 10 Tahun 1983.
Surat tanda-bukti hak yang diter-
bitkan itu merupakan sertifikat hak
tanah yang dilengkapi dengan penca-
tatan bagian-bagian tertentu dari ba-
ngunan yang berdiri di atas tanah yang
bersangkutan, berupa suatu gambar-
pembantu yang menggambarkan denah
tingkat bangunan dan letak bagian
yang dimiliki. Karena merupakan
serlifikat hak tanah maka pembuatan-
nya didasarkan pada Peraturan Peme-
rintah Nomor 10/1961 tentang Pen-
daftaran Tanah. Dalam Penjelasan
PMDN 14/1975 tersebut dinyatakan,
bahwa:
Hukum Tanall kita yang meng-
anut apa yang disebut "asas pemi-
sahan horisontal" karena memakai
dasar Hukum Adat, memungkinkan
adanya pemilikan secara terpisah
dari bagian-bagian bangunan yang
dimaksudkan itu. Oleh karena itu
moka peraturan in; bukan mencip-
takan hukum materiil baru, melain-
Huhum dan PembangunGn
kan hanya menyempumakan dan
melengkapi ketentuan-ketentuan
mengenai penyelenggaraan penda}
taran tanall yang diatur di da/am
Peraturan Pemerintah Nomar 10
Tahun 1961 untuk memenuhi ke-
butuhan masyarakat dewasa ini.
Kesempatan untuk memperoleh su-
rat tanda-bukti pemilikan atas bagian-
bagian bangunan yang dimaksudkan di
atas telah digunakan oleh para peng-
usaha yang telah membeli ruangan-
ruangan temp at berusaha dalam ba-
ngunan-bangunan gedung pertokoan di
Simpang Lima, Semarang.
Dalam pada itu orang masill tetap
mempertanyakan kebenaran tafsiran
Menteri Dalam Negeri tersebut. De-
ngan adanya Undang-undang Rumah
Susun maka apa yang semula diragu-
kan memperoleh peneguhan dalam
bentuk undang-undang. Berbagai hal
rnernperoieh pengaturan, biarpun be-
lum secara lengkap dan terinci.
Demikianlah maka pertanyaan apa -
kah apartemen-apartemen dapat dimi-
liki secara individual mendapat jawab-
an positif dalam rumusan pengertian
"Rumah Susun" sebagai yang dimuat
dalam Pasal 1 (1 J :
Dalam undang-undang ini yang
dimaksudkan dengan Rumah Susun
adaiall bangunan gedung bertingkat
yang dibangun do/am suatu ling-
kungan, yang terbagi dalam bagion-
bagian yang distrukturkan secara
[ungsional dalam arah horisontal
maupun veTtikal dan merupakan sa-
tuan-satuan yang masing-masing da-
pat dimiliki dan digunakan secara
te)pisah, teru tama untuk tempat
hunian, yang dilengkapi dengall ba-
gian-bersama, benda-bersama dan
tanah-bersama.
Rumoh SU.un
Bagian yang dapat dimiliki secara
individual terse but diberi sebutan:
satuall IUmah susun (SRS). Bahwa
SRS·SRS terse but dapat dimiliki seca-
ra individual ditegaskan lagi dalam
PasaI8(1)dall (2), yaitu bahwa:
1. SRS dimiliki oleh perseorangan
atau badan hukum yang meme-
nuhi syarat sebagai pemegang
hak atas tanah.
2. Hak milik atas SRS adalah hak
milik atas saruall yang bersifat
perseorangan dan terpisah,
Hak milik atas SRS yang dimak·
sudkan itu meliputi hak atas bagian'
bersama, benda·bersama. dan tanah-
bersama, yang semuanya merupakan
satu kesatuan yang tidak terpisahkan
dengan SRS yang bersangkutan (Pasal
8 ayat 3). Ketentuan ini berpangkal
pada ketentuan hukum yang dikenal
dalam Hukum Adat. Pemilikan ba-
ngunan (dalam hal ini bagian tertentu
dari bangunan) menciptakan pemilik-
an (dalam hal ini hak sebesar suatu
bagian tertentu) atas tanall-bersama.
Diciptakan hak individu atas tanah·
bersama.
Adapun yang disebut bagian·bersa-
ma adalah bagian rumah susun (RS)
yang dimiliki secara tidak terpisah un·
tuk pemakaian bersama. Benda-bersa-
rna adalah bendayang bukan merupa-
kan bagian dari RS, tetapi yang dimi-
liki bersama secara tidak terpisah un·
tuk pemakaian bersama, seperti ba·
ngunan pertamanan, tempat bermain,
bangunan saraoa sosial, temp at parkir
dan lain·lain yang sifatnya terpisah da . •
ri struktur bangunan RS. Sedang tao
nah-bersama adalah tanah yang digu- c. Pertelaan mengenai besarnya bagian
nakan atas dasaT hak bersama (artinya
merupakan milik bersama) secara tidak
lerpisah yang di atasnya berdiri RS
619
yang bersangkutan.
Bagian-bersama, benda-bersama dan
lanah·bersama lersebul merupakan mi·
lik ·bersama para pemilik SRS dalam
bangunan gedung RS yang bersangkut·
an, masing-masing untuk sekian bagian
tertentu. Menurul Pasal8 (4) hak atas
bagian-bersama, benda-bersama dan ta-
nah·bersama itu didasarkan alas luas
atau nilai SRS yang bersangkutan
pada waktu saluan lersebul diperoleh
pemiliknya yang pertama. Bagian ter·
sebut untuk selanjutnya tidak akan
berubah, sekalipun misalnya SRS yang
bersangkutan kemudian bertambah ni·
lainya karena diadakan perbaikan oleh
pemiliknya.
Sertifikat Hak Milik Alas SRS (pasa!
9)
Dalam rangka menjamin kepastian
hak bagi pemilikan SRS kepada para
pemiliknya diberikan alai pembuklian
yang kuat berupa apa yang disebut,
Sertifikat hak milik alas SRS . Serti·
flkat ini merupakan suatu kreasi baru,
karena berbeda dengan sertifikat pemi-
likan yang dapat dilerbitkan berdasar·
kan ketiga PMDN tersebut di atas ser·
tifikal hak milik atas satuan rumah su·
sun bukan seTtifikat hak tanah.
Sertifikat hak milik atas SRS terdi-
ri atas :
a. Salinan buku·tanah dan surat·ukur
atas hak tanah·bersama, yang diter·
bitkan menurut ketentuan PP 10/
1961 ;
b. Gambar denah tingkat RS yang beT'
sangkutan, yang menunjukkan SRS
yang dimiliki;
hak alas bagian·bersama, benda·
bersama dan lanah·bersama yang
bersangkutan.
Desember 1986
620
Yang kesemuanya merupakan satu
kesatuan yang tidak terpisahkan dan
dijilid dalam satu sampul dokumen.
Sertifikat hak milik atas SRS ha-
rus sudah ada sebelum SRS yang ber-
sangkutan dapat dijual. Dalam hal
terjadi pewarisan atau pemindahan
hak, sertifikat itu diberikan kepada
pemiliknya yang bam, setelah dilaku-
kan peneatatan peratihan haknya di
Kantor Agraria Kabupaten/Kotamadya
yang bersangkutan. Sertifikat tersebut
penerbitannya dilakukan oleh Kantor
Agraria Kabupaten/Kotamadya.
SRS Dapat Beralih dan Dialihkan
Ditegaskan dalam Pasal 10 bahwa
hak milik at as SRS dapat beralih de-
ngan cara pewarisan atau pemindahan
hak.
Pewarisan adalah peralihan hak
yang terjadi karena hukum dengan me-
ninggalnya pemilik SRS. Pemindahan
hak adalah perbuatan hukum yang di-
lakukan untuk mengalihkan hak milik
atas SRS kepada pihak lain, misalnya
dengan cara jual-beli, tukar-menukar
atau hibah.
Sebagai bukti bahwa telah dilaku-
kan pemindahan hak atas suatu SRS
diperlukan akta Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT). Karena pemindahan
hak terse but merupakan perbuatan hu-
kum yang sifatnya "tunai", maka hak
milik atas SRS yang bersangkutan ber-
pindah kepada pihak yang menerima-
nya pada saat selesainya dibuat akta
PPAT. Untuk memperoleh tanda bukti
yang kuat, khususnya dalam hubung-
annya dengan pihak ketiga pemindah-
an hak tersebut harus didaftarkan di
Kantor Agraria Kabupaten/Kotamadya
yang bersangkutan, untuk dieatat pada
buku tanah dan sertifikat hak milik
Hukum dan PernbanfUnan
atas SRS yang haknya dipindahkan
itu.
Dalam hal terjadi pemindahan hak
secara lelang eksekusi tidak diperlukan
akta PPAT, melainkan eukup dibukti-
kan dengan satinan berita aeara lelang
yang dibuat oleh Kepala Kantor Le-
lang yang melaksanakan lelangnya, di-
ikuti dengan pendaftarannya di Kantor
Agraria Kabupaten/Kotamadya yang
bersangkutan.
Karena peralihan hak karena pewa-
risan terjadi karena hukum maka tidak
diperlukan ada pembuktiannya dengan
akta PPA T. Pendaflaran peralihan
haknya cukup dilakukan berdasarkan
surat keterangan kematian pemilik
SRS dan surat wasiat atau surat
keterangan waris sesuai ketentuan
hukum yang berlaku.
Segala sesuatunya tidak beda de-
ngan aeara peralihan dan pemindahan
hak atas tanah berikut bangunan yang
ada di atasnya yang diatur dalam PP
10/1961.
Karena hak milik atas SRS meliputi
juga hak bersama atas bagian-bersama,
benda-bersama dan tanah-bersama, rna-
ka peratihan dan pemindahan hak
terse but dengan sendirinya meliputi
juga hak bersama atas bagian-bersama,
benda-bersama dan tanah-bersama yang
bersangkutan. Tidak mungkin hak mi-
lik atas SRS dipindahkan terlepas dari
hak bersama terse but.
Dapat Dijadikan Jaminan Hutang
Dalam Pasal 13 dinyatakan bahwa
hak milik atas SRS dapat dijadikan
jaminan hutang dengan dibebani hipo-
tik kalau tanah di mana RS yang ber-
sangkutan berdiri berstalUs Hak Milik
atau Hak Guna-Bangunan. Sedang ka-
lau tanahnya berstatus Hak Pakai yang
 Rumoh Suwn
621

diberikan oleh Negara dapat difidusia-

kum positif dan dinyatakan dapat
kan_ digunakan untuk hak milik atas SRS
Hipotik adalah hak tanggungan jika tanahnya berstatus Hak Pakai
yang selama belum dilengkapi dengan yang diberikan oleh Negara_ Pengguna-
undang-undang yang dimaksud dalam an fidusia dibatasi hanya jika tanah-
Pasal 51 Undang-undang Pokok Agra- bersama yang bersangkutan berstatus.
ria (UUPA) lnenggunakan ketentuan- Hak Pakai yang diberikan oleh Nega-
ketentuan hipotik dalam Kitab Un- ra, karena jika tanahnya berstatus
dang-undang Hukum Perdata Indone- Hak Milik atau HGB sudah ada lemba-
sia_ Undang-undang RS memberikan ga jaminannya yang diatur dalam un-
berbagai penegasan/peneguhan dan dang-undang, yaitu hak tanggungan_
. pengaturan barn mengenai hak tang- Tanah Hak Pengelolaan tidak dapat di-
jadikan jaminan utang karena tidak
gungan/hipotik (Pasai 14, 16 dan 1 7l.
dapat dijual-belikan_ Tanah hak sewa
Pemberian hipotikdilakukan dengan
akta PPAT, yang kemudian wajib di- dan lain-Iainnya juga tidak ditunjuk
daftarkan di Kantor Agraria Kabupa-sebagai objek fidusia karena tidak ber-
ten/Kotamadya, untuk dieatat pada sertmkat. Sebagaimana dimaklumi ta-
buku-tanah dan sertifikat hak miliknah Hak Pakai yang diberikan oleh
atas SRS yang bersangkutan. Acara- Negara didaftar dan bersertifikat (PMA
nya sarna dengan pembebanan hak Nomor 1/ 1966).
tanggungan/hipotik atas tanah berikut Semula ada yang meragukan apakah
tanah dapat difidusiakan, karena di
bangunan yang ada di atasnya. Kepada
Negeri Belanda (negara tempat kelahir-
kreditur diberikan sertifikat hipotik
yang bersangkutan. an lembaga fidusia tersebut) fidusia
hanya digunakan untuk benda-benda
Adapun yang disebutfidusia adalah
hak jaminan yang berupa penyerahan bergerak saja. Putusan Mahkamah
hak atas suatu benda tertentu. Penye-
Agung Indonesia Nomor 372/K/Sip/
rahan hak kepada kreditur tersebut 1970 memperkuat keragu-raguan terse-
dimaksudkan semata-mata sebagai ja-but. Di Negeri Belanda fidusia tidak di-
minan bagi pelunasan piutang kre- gunakan untuk tanah karena untuk
ditur, bukan untuk benar-benar mem-itu sudah ada lembaga hipotik, semua
bikin kreditur menjadi pemiliknya tanah dapat dihipotikkan. Berbeda hal-
nya dengan di Indonesia. Ada tanah-
yang baru. Lembaga fidusia diciptakan
tanah yang memenuhi syarat untuk
oleh masyarakat untuk memenuhi dijadikan jaminan hutang tetapi tidak
kebutuhan nyata yang belum ada per- dapat dihipotikkan (atau dieredietver-
aturannya dalam undang-undang. Wa- bandkan) karena tidak ditunjuk oleh
laupun tidak diatur dalam peraturan undang-undang. Misalnya tanah-tanah
perundang-undangan lembaga terse but Hak Grant yang dulu pada zaman Hin-
dibenarkan dan dikukuhkan oleh yu- dia Belanda dikenal di Medan dan seki-
risprudensi. Oleh Undang-undang RS . tamya. Jika tanah-tanah Hak Grant
fidusia tersebut , yang memang meru- tersebut dijadikan jaminan hutang ma-
pakan lembaga hukum yang hidup dan ka dulu digunakan lembaga fidusia.
dalam kenyataannya diperlukan oleh Dalam Hukum Tanah Nasional kita
masyarakat, dikukuhkan menjadi hu- dijumpai tanah-tanah Hak Pakai yang

Desember 1986
622 Hukum don Pembangunan

memenuhi syarat untuk diiadikan ia. Pembangunan Rumah Susun

minan hutang tetapi tidak dapat di· Siapa yang Boleh Membangun ?
be bani hak tanggungan, karena tidak
ditentukan demikian dalam UUPA. Menurut ketentuan PasalS (2) pem·
Maka ketentuan dalam PasalI2 dan 13 bangunan RS dapat diselenggarakan
yang memungkinkan penggunaan fi· oleh Badan Usaha Milik Negara atau
dusia kalau tanah yang bersangkutan Daerah, Koperasi, Badan. Usaha Milik
Swasta yang bergerak dalam bidang
berstatus Hak Pakai yang diberikan
itu, dan Swadaya Masyarakat.
oleh Negara merupakan pengisian ke·
kosongan dalam hukum perundang·un.
dangan kita yang patut kita sambu t Pemilihan Lokasi dan Status Tanah·
nya
dengan gembira. Kemungkinan pengo
gunaan lembaga fidusia tidak perlu Pembangunan RS harus memenuhi
diragukan lagi. persyaratan teknis dan administratif,
Pemberian fidu sia dilakukan dengan diantaranya mengenai lokasi dan status
akta PPAT, yang kemudian waiib di· tanahnya.
ikuti dengan pendaftarannya di Kan· Setelah diptlih lokasi yang tepat
tor Agraria Kabupaten/Kotamadya dan diperoleh izin untuk mengguna·
ya ng bersangkutan. Adanya fidusia ter· kannya, penguasaan tanahnya perlu
sebut dieatat pada buku·tanah dan ser· diselesaikan. Menurut ketentuan Pasal
lifikat haknya. Untuk fidu sianya sen· 7 RS hanya dapat dibangun di atas
diri tidak diterbitkan surat tanda· tanah Hak Milik, Hak Guna·Bangunan
bukti khusus berupa sertifikat, seperti (HGB), Hak Pakai atas' tanah Negara
halnya hipotik dan credietverband. atau Hak Pengelolaan. Cara memper·
Adanya fidusia dibuktikan oleh akta oleh tanah yang diperlukan untuk
PPAT dan peneatatannya pada buku membangun RS yang bersangkutan su·
tanah dan sertifikat haknya terse but dah ada pengaturannya dalam peratur·
di atas. Keberatan utama terhadap an perundang-undangan agraria yang
penggunaan lembaga fidusia atas ben· berlaku: permohonan hak yang sesuai
da·benda bergerak adalah, bahwa pi. kalau tanah terse but berstatus tanah
hak ketiga tidak mudah dapat menge· Negara, jual-beli at au pembebasan hak
tahui bahwa benda·benda terse but teo kalau berstatu s tanah·hak.
lah difidusiakan, karena tidak didaf· Sebelum dapat memulai memba·
tar. Pada~aI publisitas merupakan sa .. ngun RS yang direneanakan tanahnya
lah satu syarat utama bagi sahnya harus sudah bersertifikat.
suatu hak iaminan. Dalam hal fidusia Hak atas tanah yang mana yang pa·
at as tanah Hak Pakai yang diberikan ling tepat untuk RS yang akan diba·
oleh Negara atau atas hak milik atas ngun bergantung pada status penye·
SRS keberatan tersebut tidak berlaku lenggara pembangunan dan kepada sia.
karena tanall dan SRS yang bersang: pa SRS·SRS yang bersangku tan akan
kutan sudah bersertifikat. Adanya fi. dijual, Menurut peraturan perundang-
dusia dengan mudah dapat diketahui und angan agraria yang berlaku Hak Mi·
dari buku.tanah dan sertifikatnya ka. lik misalnya hanya dapat dipunyai
rena dieatat di d'alamnya. oleh warganegara Indonesia yang ti.
dak memiliki kewarganegaraan ganda

serta badan-badan hukum yang dimak-
sudkan dalam Peraturan Pemerintah
Nomor 38 Tahun 1963 _ Hak Pengelo-
laan hanya dapat dimiliki oleh Perum
Perumnas_ Maka ada ketentuan bahwa
sebelum boleh memulai menjual SRS-
SRS yang ada, wajib diselesaikan per-
mintaan dan status HGB di atas Hak
Pengelolaan yang bersangkutan (Pasal
7). HGB dan Hak Pakai dapat dipunyai
oleh Badan-badan hukum, tetapi pada
prinsipnya jangka waktu Hak Pakai
tidak cukup lama. Maka kiranya hak
atas tanah yang paling sesuai untuk
pembangunan RS adalah HGB dengan
jangka waktu 30 tahun yang dapat di-
perpanjang sampai 50 tahun. HGB da-
pat dipunyai perorangan warganega ra
Indonesia dan badan-badan hukum In-
donesia. Kalau RS yang bersangkutan
misalnya dibangun oleh suatu Bank
milik Negara dengan maksud untuk
dijual SRS-SRS-nya kepada para kar-
yawannya yang berkewarganegaraan
Indonesia tunggal, tanah yang bersang-
kutan bisa Hak Milik.
Izin Mendirikan Bangunan dan Per-
syaratan Teknis
Sebelum dapat memulai memba-
ngun sudah barang tentu peflu diper-
oleh lebili dulu Izin Mendirikan Ba-
ngunan (1MB) dari Pemda. 1MB bam
akan diberikan setelah persyaratan-
persyaratan teknis yang ditentukan di-
penuhi, an tara lain mengen ai struktur
bangunannya, keamanan, keselamatan,
kesehat an, kenyamanan dan lain-lain
yang berhubungan dengan rancang ba-
ngun, termasuk kelengkapan prasarana
dan fasilitas lingkungan yang harus di-
sediakan.
623
Kredit Konstruksi dengan Tanah
Serta Bangunan RS yang Bersang-
kutan Sebagai Jaminannya
Menumt Pasal 12 kalau sudah sele-
sai dibangun, RS berikut tanah tempat
bangunan itu berdiri serta benda-ben-
da lainnya yang merupakan satu kesa-
tuan dengan tanah terse but dapat di-
jadikan jaminan hutang, dengan dibe-
bani hipotik, kalau tanahnya tanah
Hak Milik atau HGB dan fidusia kalau
tanahnya tanah Hak Pakai.
Sebagaimana halnya dengan keten-
tuan Pasal 13 mengenai kemungkinan
SRS dihipotikkan atau difidusiakan
berikut bagian-bersama, benda-bersa-
rna dan tanah-bersam 3 yang merupa-
kan satu kesatuan dengan SRS terse-
but, ketentuan Pasal 12 ini merupa-
kan suatu kreasi baru dalam hukum
nasional kita yang tertulis. Yang dike-
nal sebelum berlakunya Undang-un-
dang RS adalah hak tanggungan
(hipotik/credietverband) atas tanah be-
rikut bangunan yang ada di atasnya
dan yang merupakan satu kesatuan
dengan tanah yang bersangkutan. Se-
bagaimana telah dikemukakan dalam
angka (6) di atas dalam Hukum Adat
dikenal ketentuan hukum ya ng me-
mungkinkan pemilikan bangunan at au
pohon tanaman keras "menarik" tanah
yang bersangkutan. Oleh karena itu
ketentuan kedua pasaJ tersebut dalam
hukum nasional kit a bukan merupa-
kan sesJjatu yang asing benar.
Untuk meningkatkan kemampuan
pembangunan RS diberikan kemung-
kinan bagi penyelenggara pembangun-
an untuk memperoleh kredit konstruk-
si, bahkan sebelum gedung RS yang
bersangkutan dimulai. Dalam Pasal 12
(2) dimuat ketentuan bahwa hipotik
atau fidusia dapat juga dibebankan
Desember 1986
624
atas tanah tempat gedung RS yang
bersangleutan akan dibangun beserta
RS yang bersangkutan, sebagai jamin-
an pelunasan kredit konstruksi yang
pagunya telah disepakati dan pendiri-
annya dilakukan secara bertahap sesuai
dengan nilai dan hasil perkembangan
pembangunan RS tersebut. Dengan
adanya ketentuan tersebut maka dike-
nal dalam hukum tertulis kita apa
yang disebut bouw hipotik dan bouw
fidusio, yang sepanjang yang menge-
nai hipotik merupakan pengesahan
atau peneguhan praktek yang sudah
dijalankan selama ini.
Pemberian bouw hipotik yang di-
maksud dalam Pasal 12 oya! (2) di-
lakukan sebelum bangunan gedung
yang bersangleutan ada, yaitu dengan
rumusan ketentuan dalam akta pembe-
rian hipotiknya bah wa "hipotik yang
diberikan meliputi juga bangunan dan
tanaman milik pemberi hipotik yang
akan dibangun dan berdiri serta tum-
buh di atas tanah yang dibebani hipo-
tik terse but".
Karena fidusia merupakan perbuat-
an hukum penyerahan hak kepada
kreditur, maka pada bouw fidusia
yang mula-mula dapat difidusiakan ha-
nyalah tanahnya saja dalam keadaan
kosong. Baru setelah bangunan yang
bersangleutan selesai dibangun diikuti
fidusia yang kedua mengenai bangun-
an tersebu t. Pada waktu fidusia
yang pertama bangunan itu belum ada_
Maka tidak mungkin turut sefta difi-
dusiakan.
Persyaratan yang Harus Dipenuhi
Sebelum Boleh Memulai Menjual
SRS-SRS
Dalam rangka melindungi kepenting-
an para pembeli SRS 3 hal yang wajib
Hullum dan Pcmkn,unClll
dilakukan oleh penyelenggara pemba-
ngunan.
Pertama: Harus dimintakan apa
yang disebut "izin layak huni" pada
Pemerintah Daerah. Ketentuan Pasol
18 int dimaksudkan untuk menjamin
keselamatan. keamanan, ketenteraman
serta ketertiban para pemilik/penghuni
dan pihak lainnya. Izin diberikan sete-
lah dari pemeriksaan yang diadakan
terbukti segala persyaratan dan keten-
tuan dalam 1MB dipenuhi. Surat kete-
rangan layak huni terse but merupakan
salah satu syarat bagi penerbitan serti-
fikat hak milik atas SRS-SRS yang ber-
sangkutan .
Kedua: Penyelenggara pembangun-
an wajib mengadakan splilsing, yaitu
memisahkan RS 'atas SRS-SRS dan
bagian-bagian-bersama dalam bentuk-
gambar dan uraian (sebaiknya secara
notarial) yang memberikan kejelasan
mengenai:
a. Batas dari SRS-SRS yang bersang-
kutan;
b. Batas dan uraian mengenai bagian.
bersama dan benda-bersama yang
akan menjadi haknya masing-ma-
sing milik SRS;
c. Batas dan uraian mengenai tanah-
bersama dan besarnya bagian yang
menjadi hak masing-masing pemilik
SRS.
Akta pemisahan tersebut memerlu -
kan pengesahan oleh Pejabat yang
masih akan ditunjuk. Kiranya untuk
itu akan ditunjuk pejabat dari Pemda.
lsi akta terse but yang mempunyai
d.ya mengikat para pemilik SRS,
untuk selanjutnya tidak boleh diu bah.
Ketiga: Untuk liap SRS wajib di-
mintakan sertifikat pad a Kantor Agra-
ria Kabupaten, Katamadya yang ber-
sangkutan_ Semuanya diterbitkan atas
nama penyelenggara pembangunan.
Rumah Su,un
Juga dalam rangka melindungi ke-
penlingan para pembeli SRS, khusus
bagi para penyelenggara pembangunan
yang membangun RS di alas lanah
yang . dikuasainya dengan Hak Penge-
lolaan (dhL Perum Perumnas), sebe-
lum boleh menjual SRS-SRS · yang
betfangkulan ada kewajiban unluk
meminta dan menyelesaikan secara
tunlas HeB di alas Hak Pengelolaan
lersebul, dalam arli bahwa lanah-ber-
sarna yang merupakan bagian dari hak
milik alas SRS-SRS memperoleh sla-
Ius HeB. Dengan demikian maka ser-
tifikal-serlifikal hak inilik alas SRS-
SRS lersebul melipuli lanah-bersama
yang sudah berslalus HeR. Kelenluan
ini sehubungan dengan apa yang telah
disinggung dalam angka (21) di alas
bahwa Hak Pengelolaan hanya dapal
dipunyai oleh badan-badan hukum.!er-
lenlu , dan lidak dapal dipunyai oleh
perorangan. Padahal pemilikan SRS
melipuli juga hak bersama alas lanah
bersama yang bersangkulan.
Penjualan dan Pembelian SRS
Siapa yang 80leh Membeli
Karena pemilikan SRS meliputi ju -
ga hak-bersarna atas tanah-bersama rna-
ka sebagaimana ditenlukan dalam Pa-
SIll 8 SRS hanya dapal dimiliki oleh
perseorangan dan badan-hukum yang
memenu hi syaral sebagai pemegang
hak alas lanah-bersama yang bersang-
kulan. Menurul UUP A lanah milik
hanya dapal dipunyai oleh perorang-
an warganegara Indonesia lunggal dan
badan-badan hukum yang disebul da-
lam PP 38/ 1963. HeB dapal dipunyai
oleh perorangan warganegara Indone-
sia dan badan-badan hukum yang didi-
rikan menu rut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia. Sedang _
625
Hak Pakai dapal dipunyai juga oleh
orang-o rang asing dan badan-badan hu-
kum asing yang mempunyai perwakil-
an di Indonesia (UUPA Ps. 21,36 dan
42).
Dengan adanya kelentuan lersebul
maka dengan sendirinya yang boleh
membeli SRS-SRS juga harus meme-
nuhi persyaralan sebagai pemegang
hak-bersama atas lanah-bersama yang
bersangkulan.
Dalam Undang-undang RS tidak
ada kelenluan jib sualu SRS beralih
karena pewarisan tanpa wasiat kepada
orang yang lidak me menu hi syaral
sebagai pemegang hak lersebut. Alau
jib pemilik SRS yang semula berke-
warganegaraan Indonesia kernudian
rnenjadi warganegara negara asing. Ki-
ranya dalam hal yang demikian dapal
diberlakukan kelenluan Pasal 21 (3)
dan Pasal 36 (2) UUPA, yang mewa-
jibkan pemilik SRS yang tidak atau
lidak lagi memenuhi syarat ilu meng-
alihkan haknya kepada pihak yang
memenuhi syarat, dalam waklu I la-
hun sejak saal lidak dipenuhinya sya-
ral oleh yang bersangkulan. Unluk ilu
perlu diadakan pengalurannya dalam
Peraluran Pemerinlah pelaksanaan Un-
dang-un dang RS yang masih akan di-
benluk ..
Tala Cara Pembelian
Telah diuraikan dalam angka (II)
di alas bahwa penjualan dan pembelian .
SRS Iiarus dilakukan di hadapan PPAT
yang wilayah-kerjanya meliputi lempal
lelak RS yang bersangkulan. Akla
yang dibual oleh PPAT lersebut meru -
pakan landa-bukli pembelian yang
dilakukan ilu.
Dengan selesainya ditandatangani
akla lersebul hak milik alas SRS yang
Desember 1986
626
bersangkutan berpindab kepada pem-
beli berikut hak bersama atas bagian-
bersama, benda·bersama dan tanab-
bersama yang bersangkutan. Kemudian
dilakukan pendaftaran pemindaban
hak milik atas SRS itu di Kantor Ag-
raria Kabupaten/Kotamadya yang ber-
sangkutan, berupa pencatatannya da·
lam buku tanah dan sertifIkat hak
milik at as SRS yang dibeli itu. Sertifi·
kat yang sudab dibubuhi catatan ter-
sebut diserabkan kepada pembeli sela-
ku pemilik baru SRS yang bersangkut-
an.
Kredit Pemilikan Rumab (KPR)
dan "Roya Partial"
Dalam Pasa! 11 dimuat suatu "pe-
rintab" untuk memberikan kemudab-
an bagi golongan masyarakat yang
berpenghasilan rendab untuk dapat
memperoleh dan memiliki SRS. Kemu-
dab an terse but an tara lain pemberian
KPR jangka panjang dengan bunga
yang rendab.
Adapun yang dijadikan jaminan ba-
gi pembayaran kembali KPR tersebut
adalah SRS yang bersangkutan. Maka
diadakanlah ketentuan dalam Pasa! 13
bahwa hak milik atas SRS dapat dibe·
bani hipotik atau fidusia, sebagai yang
telab diuraikan dalam angka (14)
di atas.
Dalam hubungan pemberian KPR
dengan SRS yang dibeli dengan kredit
tersebut sebagai jaminannya, Undang-
undang RS menciptakan suatu·lemba·
ga baru dalam Pasa! 16 yang memung-
kinkan roya atau penghapusan hipotik
atau fidusia atas bangunan gedung RS
yang diberikan oleh penyelenggara
pembangunan secara partia!. Roya par-
tial terse but semula dianggap tidak
mungkin diadakan, sehubungan de-
Hultum dan PembaR,unan
ngan adanya ketentuan Pasa! 1163
Kitab Undang-undang Hukum Per-
data Indonesia bahwa hipotik ada-
lab ondeelbaar.
Menurut ketentuan Pasal 16 terse-
but dalam pemberian hipotik dan fidu-
sia oleh penyelenggara pembangunan
dapat diperjanjikan babwa pelunasan
hutang yang dijamin dengan hipotik
atau fidusia itu dapat dilakukan de·
ngan cafa angsuran , sesuai dengan
tabap penjualan SRS-SRS yang ber-
sangkutan, yang besamya sesuai de-
ngan nUai SRS yang terjua!. Jika uang
KPR yang dibayarkan oleh pembeli
digunakan oleh penyelenggara pemba-
ngunan untuk mengangsur hutangnya,
maka SRS yang harganya telah dUu-
nasi itu terbebas dari hipotik atau fi-
dusia yang semula membebaninya.
SRS yang tidak lagi dibe bani hipotik
atau fidusia terse but kemudian dapat
dibebani hipotik atau fidusia baru
bagi kepentingan kreditur pemberi
KPR.
Selanjutnya RS yang bersangkutan
hanya dibebani hipotik atau fidusia
pad a bagian yang belum terj ual untuk
menjamin sisa hutang ya ng belum di-
lunasi.
Terang kiranya bahwa ketentuan
Pasal 16 tersebut menguntungkan se-
mua pihak yang berkepentingan, yaitu
penyelenggara pembangunan RS. kre -
ditumya, pembeli SRS dan kreditur
pemberi KPR.
Perhimpunan Penghuni dan Ba-
dan Pengelola (Pasal 19)
Untuk terselenggaranya ketertiban
dan keselarasan dalam penghunian RS
serta penggunaan dan pengelolaan ba-
gian-bersama, benda-bersama dan ta -
nab-bersama yang merupakan milik-

bersama itu, Undang-undang RS me-
wajibkan para pengbuni membentuk
Perhimpunan Pengbuni yang diberi '
kedudukan oleh Undang-undang ter-
sebut sebagai badan hukum. Perhim-
punan Pengbuni tersebut berkewajiban
mengurus kepentingan bersama para
pemilik dan pengbuni yang bersang-
kulan dengan pemilikan dan pengbu·
niannya.
Perhimpunan Pengbuni dapat mem-
bentuk atau menunjuk Badan Penge-
lola yang bertugas untuk menyeleng·
garakan pengelolaan yang meliputi
pengawasan terhadap penggunaan ba-
gian-bagian-bersama, benda·benda·ber·
sarna dan tanah-bersama, berikut pe-
meliharaan dan perbaikannya.
Ketentuan lebih lanjut mengenai
Perhimpunan Pengbuni dan Badan Pe-
ngelola terse but akan diatur dengan
Peraturan Pemerintah.
Pengaturan secara terinci hak dan
kewajiban para penghuni serta tugas
kewajiban Badan Pengelola, yang di-
sertai ketegasan dalam pelaksanaannya
sungguh diperlukan bagi keberhasilan
penyajian bangunan-bangunan gedung
bertingkat dengan sistem kondomi-
nium. Para penghuni memerlukan wak·
tu dan keikhlasan untuk membiasakan
diri berkehidupan bersama dalam RS.
Gedung Bertingkat dengan Sis-
tern Kondominium Bukan Tem-
pat Hunian
Dalam kenyataannya bangunan ge·
dung bertingkat dengan sistem kon-
dominium peruntukan dan pengguna-
annya tidak terbatas sebagai tempat .
hunian saja. Banyak juga yang diper-
untukkan tempat perkantoran, perto-
koan dan tempat usaha lainnya. Bah-
kan dalam bangunan gedung yang
diperuntukkan temp at hunian pun di-
627
jumpai bagian-bagian yang digunakan
untuk tempat berusaha di bidang·bi.
dang yang diperlukan para penghuni,
seperti pertokoan, apotik, salon dan
.sebagainya.
Maka dalam Pasal 24 ditentukan,
bahwa dengan penyesuaian·penyesuai-
an yang diperlukan menurut kepen-
tingannya, ketentuan Undang·undang
RS dinyatakan berlaku juga, terhadap
RS yang bukan untuk hunian. Pelak-
sanaannya akan diatur dengan Peratur-
an Pemerintah.
Kesimpulan
Undang-undang RS memberikan
penegasan, hingga tidak diragukan la-
gi, bahwa dalam hukum nasional kita
dapat diselesaikan pembangunan ge-
dung-gedung bertingkat dengan sistem
kondominium. Bagian-bagiannya yang
dapat digunakan secara terpisah dan
disebut SRS dapat dimiliki secara in-
dividual untuk tempat hunian atau
usaha.
Bahwa hak milik atas SRS terse·
but meliputi juga pemilikan bersama
apa yang disebut bagian·bersama, ben-
da-bersarna dan tanah·bersama sebagal
sato kesatuan yang tidak terpisahkan.
Bahwa pemilikan SRS tersebut di-
buktikan dengan sertifikat hak milik
atas SRS yang merupakan alat pem·
buktian yang kuat.
Bahwa hak milik atas SRS dapat
beralih dan dialihkan kepada pihak
lain.
Bahwa baik gedung RS berikut ta-
nah di alas mana bangunan terse but
berdiri, maupun SRS-SRS yang ber·
sangkutan dapat dijadikan jaminan hu-
tang dengan dibebani hipotik atau
fidusia (bergantung pada status tanah-
nya).
Desember 1986
628 Hukum ddn Pemban,unon

Dimungkinkan pemberian iaminan hipotik/fidusia baru bagi kreditur

kepada kreditur berupa bouw hipotik
atau bouw fidusia.
Bahwa kepentingan para pembeli
SRS mendapat perlindungan yang me·
muaskan dengan adanya ketentuan :
a. Bahwa yang dibelinya adalah SRS
yang sudah iadi.
b. Bahwa sebelum SRS·SRS yang ber·
sangkutan boleh diiual harus sudah
diperoleh "Izin layak huni".
c. Bahwa tiap SRS harus sudah ada
sertiftkatnya.
d. Bahwa untuk meniamin pengem·
balian KPR yang digunakan untuk
membayar lunas harga SRS yang
dibeli dimungkinkan dilakukan "ro·
ya partial" dari hipotik/fldusia yang
membebani bangunan RS . dan tao
nah yang bersangkutan, hingga SRS
yang dibeli terbebas dari hipOlik/fi·
dusia lersebul dan dapal dibebani
pemberi KPR.
e. Bahwa akan diadakan pengaturan
mengenai kehidupan bersama da-
lam RS yang dihuninya, hingga da·
pat terselenggara kehidupan yang
arnan, serasi dan menyenangkan.
Dengan adanya ketentuan terse but
leranglah kiranya bahwa kepenlingan
para pembeli SRS dalam sislem kon·
dominium rnenuru t Undang-undang
RS memperoleh iaminan hukum yang
lebih baik daripada para pembeli
rumah biasa di lingkungan pemukiman
Perum Perumnas atau perusahaan real
eslate pada umumnya. .
Dalam pada itu berbagai hal masih
memerlukan pengaluran lebih laniut
dalam Peraluran·peraturan Pemerintah
pelaksansan Undang-undang tersebul.

Daftar Kepustakaan
1. Ali Afandi, Hak Milik A tas Apartemen di dalam Gedung Bertingkat Flat
(Himpunan karya ilmiah lima puluh tahun pendidikan hukum di In·
donesia (1974).
2. Boedi Harsono, Catatan Mengenai Hukum yang Berlaku Terhadap Bangunan
dan Pemilikan Bangunan Menurut Hukum yang Berlaku Sekarang Ini
(Maialah Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 1975).
3. - --------, Masalah Hipotik dan Credietverband (Seminar tentang hi·
potik dan lembaga-lembaga iaminan lainnya, 1978).
4. - -- - - -- - - , Masalah Hukum Tanah (Hukum Agraria) dalam Sistem
Kondominium (Seminar Kondominium REI, 1978).
5. - - ------- , Penggunaan dan Penerapan Asas·asas Hukum Adat pada
Hak Milik Atas Tanah (Simposium hak milik atas tanah menu rut UUPA,
1983).
6. --- - -----, Hukum Agraria Indonesia (Himpunan Peraturan-peraturan
Hukum Tanah).
7. Fockema Andreae, Rechtsgeleerd Kandwoordenboek (1951).
8. Kluwers Wetboeken, Burgerlijk Wetboek/Van Appartementsrechten, 1985 .
9. Kratovil, Robert, Real Estate Law (1974).
10. Mok Vew Fun, The Concept of Condominium and its Relevancy to Indone-
sia (Seminar Condominium REI, 1978).
Rumah Sl..IIIun
629

II. Sri Soedewi.Pembebanan Hipotik Atas Bangunan di Atas Tanah Milik Bersa-
ma (Seminar kondominium REI, 1978).
12. Stein, P.A., Zekerheidsrechten (Hypotheek), 1966 .
13. Undang-undang, Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
14. Pemerintah RI, Jawaban Pemerintah atas Pemandangan Umum DPR RI
Mengenai RUU R1 ten tang Rumah Susun, 1985.
15 . Laporan Seminar, Aspek Hukum dan Sosial Budaya Pembangunan Gedung
Bertingkat dengan Sistem Kondominium (BPHN-UNIKA Atma Jaya,
1985).

Desember 1986