Planejamento e Controle de Obras de Edifícios Multipavimentos - A Experiência Da Cyrela

Planejamento e controle de obras de
edifícios multipavimentos
- A experiência da Cyrela -
Cyrela Construtora
Antonio Carlos ZORZI
A participação da ENGENHARIA
CYRELA no negócio da CYRELA
BRAZIL REALTY
Gestão de Obras Imobiliárias –

5 Pilares de Eficiência para Empresas de Construção
O ciclo do negócio e a participação da Engenharia Cyrela
terrenos incorporação engenharia

INÍCIO CONCLUSÃO OBRAS E
AQUISIÇÃO DESENVOLVIMENTO DO LANÇAMENTO DO INÍCIO DA ENTREGA PARA O
DO TERRENO EMPREENDIMENTO OBRA CLIENTE
PRODUTO
ASSISTÊNCIA
VENDAS TÉCNICA
ORÇAMENTO ORÇAMENTO PARA REVISÃO

PARAMETRIZADO VIABILIDADE DE ORÇAMENTO DE
DO CUSTO LANÇAMENTO LANÇAMENTO
CONSTRUÇÃO ASSISTÊNCIA
PARA FINS DE PROJETOS PRÉ-EXECUTIVOS DESENVOLVIMENTO DOS GESTÃO DA OBRA
(construção; controle custo, de prazo e TÉCNICA
VIABILIDADE / COMPATIBILIZAÇÃO DE PROJETOS EXECUTIVOS E
PROJETOS / SUPORTE DE PRODUÇÃO da qualidade; suprimentos; segurança;
TÉCNICO E FINANCEIRO sustentabilidade; Habite-se)
ANÁLISE/ASSESSORIA
TÉCNICA/FINANCEIRA DO
PRODUTO

UMA PRIMEIRA CONCLUSÃO
 A Engenharia participa ou tem potencial de participar de
maneira efetiva e fundamental para o bom resultado do
empreendimento.
 Uma Engenharia bem estruturada não é o problema e,
sim, a solução.
NOS ESTOUROS DE CUSTO E DE PRAZO DE CONSTRUÇÃO OCORRIDOS EM

OBRAS RECENTES, EM MUITOS CASOS CONSTATA-SE QUE TAIS
EMPREENDIMENTOS SAÍRAM, JÁ NA VIABILIDADE DE LANÇAMENTO, COM O
CUSTO E O PRAZO DE CONSTRUÇÃO ERRADOS.
NA TOMADA DE DECISÃO DE UMA VIABILIDADE, OS EXECUTIVOS ENVOLVIDOS

NA DECISÃO NECESSARIAMENTE TÊM DE TER UMA VISÃO DE LONGO PRAZO,
OBJETIVANDO A PERENIDADE DA EMPRESA.
DECISÕES PRECIPITADAS E QUE OBJETIVAM ATENDER À METAS DE CURTO
PRAZO COLOCAM EM SÉRIO RISCO OS RESULTADOS FUTUROS DA EMPESA.

UM PRIMEIRO QUESTIONAMENTO
Tendo a Engenharia uma participação tão

importante, como fazer para que tudo funcione
corretamente, sem erros, em todas as etapas
de atuação desta Engenharia? Quais são os
caminhos?
Quem souber a resposta favor entrar em contato com

antonioz@cyrela.com.br

Tendo a Engenharia da Cyrela a
participação apresentada no negócio,
qual a estrutura desta para atender à
demanda dos produtos Cyrela, Living
e Desenvolvimento Urbano?

Estrutura da Engenharia Cyrela / Living / Desenvolvimento Urbano
Diretor
Corporativo de
Engenharia
Planejamento e
Instalações Suprimentos
Orçamento
Corporativo Corporativo
Corporativo
Diretor de
Engenharia
Regional
Gerenciamento de
Obras com Sócios
Planejamento, Qualidade, Operações

Desenvolvimento Assistência
Projetos Orçamento e Instalações (Produção Suprimentos
Tecnológico e Técnica (Dtas)
Controle Obras)
Sustentabilidade
back office produção back office

Departamentos da Construtora Cyrela
PLANEJAMENTO, ORÇAMENTO E
CONTROLE

Planejamento, orçamento e controle
 “Centro nervoso” de uma construtora

 Deste departamento normalmente saem os números do
custo e do prazo de construção
 Se o custo de construção for estimado para mais, a
viabilidade do empreendimento corre risco
 Se o custo de construção for estimado para menos, a
rentabilidade do empreendimento está comprometida
 Departamento com dinâmica forte pois tem de atender
às demandas de Terrenos, Incorporação e Construtora
 Normalmente opera sob forte pressão das áreas que
atende

- PRINCIPAIS ATIVIDADES -
 Orçamento de viabilidade de compra de terreno
 Orçamento de viabilidade de lançamento
 Revisão do orçamento de lançamento (em parceria com a
obra)
 Controle de custos incorridos e a incorrer
 quem orça também controla
 Programação e Controle Físico
 Project + Fênix
 Determinação de prazos de obras em parceria com Operações
 Orçamento e controle modificações – Personalização e kits

- Orçamentos dos custos de construção -
1) Na viabilidade de compra de terrenos
2) Na viabilidade de lançamento
3) Na revisão do orçamento de lançamento
4) Na validação do orçamento de obras que
são construídas por sócios
Sempre de responsabilidade do departamento de
Planejamento, Orçamento e Controle da
Construtora

- Orçamentos -
1 - Na viabilidade de compra de terreno
1.1) Estudo fornecido por projetista arquitetônico,
contendo no mínimo:
 quadro de áreas (terreno, privativa e construída) para cada
pavimento
 nº de unidades e respectivas áreas privativas (computáveis
e não-computáveis)
 nº de torres
 nº de vagas
 nº de pavimentos
 eficiência
 Implantação, planta e corte do pavimento tipo
 outros dados

Orçamento do Custo de Construção
- na viabilidade de compra de terrenos -


1.2) Informações do projetista de fundação:

 tipo de fundação prevista
 tipo de contenção prevista
1.3) Informações da própria Cyrela:
 nº de elevadores
 volume de terraplanagem
 fundações (quando não for possível obter do projetista)
 valores para: projetos, instalações provisórias, máquinas e
equipamentos, administração e operação de canteiro, contas e consumos
 prazos
 fatores relacionados à geometria das torres
 planta do pavimento tipo e padrão do empreendimento
(referenciado a outro empreendimento Cyrela)
 outros ajustes (SMT, DEPAVE, descolamentos, etc.)

Com os dados citados, com a planta do tipo e através de parametrizações das áreas comuns
baseadas no histórico de obras da Cyrela, é feito o orçamento parametrizado

Custo de construção e prazo

preliminar de obra para fins de
aquisição de terreno

- Orçamentos -
2 - Na viabilidade de lançamento
 Processo contínuo ao de compra de terrenos , levando-se em
consideração as alterações ocorridas no produto e/ou prazo e
considerando os aspectos abaixo, nesta etapa já disponíveis:
 disponibilidade de projetos pré executivos (elétrica / hidráulica / estrutura /
fundação)
 projetos legais (PM, SMT, diretrizes, etc.)
 dimensionamento de rede (Sabesp, Comgás)
 consulta ao corpo de bombeiros
 cálculo de tráfego elevadores
 imagens, maquetes e paisagismo

- na viabilidade de lançamento -
 Orçamento de viabilidade de lançamento tem de
representar fielmente a metodologia construtiva da empresa
e ser apresentado da maneira como se compra e/ou se
contrata os materiais, serviços e equipamentos
Orçamento de viabilidade de lançamento também tem de
representar fielmente o planejamento de início e de
execução da obra. Este planejamento é definido em
conjunto entre a área de planejamento e orçamento e a
área de operações (produção de obras)
 Todas as premissas do briefing do produto tem de ser
atendidas
- na viabilidade de lançamento-
Levantamento de quantidades em planilhas padronizadas

Estabelecimento de prazos em cada etapa de serviço (cronograma macro – planejamento)

Estabelecimento de histograma de mão de obra – eventuais alterações ao longo do

tempo devem ser acordadas e aprovadas com a área de planejamento

Lançamento no sistema Fenix e obtenção de valores finais

Sistema
Fênix / SAP
Quantitativos por
locais, lançados
diretamente no
sistema
Critério de
levantamento e de
apresentação do
orçamento é
exatamente o
mesmo critério de
contratação e de
pagamento do
serviço e/ou material

Projeto de canteiro e logística da obra são considerados no orçamento

de viabilidade de lançamento

- Orçamentos -
3 – Na revisão do orçamento de viabilidade de
lançamento
 revisão do orçamento de viabilidade feita pela equipe do canteiro de obra, no prazo
de até três meses após o início dos serviços no campo
 quantidades levantadas pela equipe de obra (projetos executivos disponíveis) são
comparadas com as quantidades da viabilidade de lançamento
 os preços unitários da viabilidade são comparados com os preços praticados em
outras obras da empresa
 as diferenças são discutidas e a revisão termina com as quantidades e os preços
unitários validados pela obra e pela área de planejamento/orçamento/controle
 todos os levantamento de obra são feitos em planilhas padronizadas, as mesma
utilizadas pela equipe de orçamento

- controle durante a execução da obra -
Como ter o controle do

orçamento na fase de
execução?

Controle centralizado: um único departamento controla
todo processo de maneira global
Ao longo da execução do empreendimento, qualquer alteração no
orçamento deverá ser aprovada pelo departamento de orçamento e controle:
 itens não orçados / variação de quantitativos e/ou preços

 aditivos contratuais
 equipes de mão de obra própria: histograma de mão de obra em número de
funcionários e liberação de tarefas
 cronograma – o detalhamento do cronograma é feito pela engenharia da obra,
respeitando os limites do cronograma macro
Toda e qualquer liberação de verba não prevista no orçamento só pode ser
assumida com a liberação do departamento. Sem verba no orçamento,
nenhum serviço pode ser oficialmente contratado

Sistema Fênix /
SAP
1ª Barreira: Controle de
requisições baseado em
quantidades.
2ª Barreira: Controle de
compra baseado em
preço unitário e/ou verba
orçamentaria.
Eventuais distorções são

validadas em conjunto
Obra x Planejamento

Personalização de unidades
Sistema
Fênix
Orçamento de kits
e personalizações

PROJETOS

Projetos
A IMPORTANCIA DA COMPATIBILIZAÇÃO E DA
RETROALIMENTAÇÃO DE PROJETOS NA PREVENÇÃO DE ERROS DE OBRA
Eng.º Oliver R. Andrade
Gerente de Projetos
Cyrela Brazil Realty
2014
Projetos
GESTÃO DE PROJETOS
Gerência de
Projetos
Projeto Projetos Projetos para

legal e Executivos Produção
projetos
pré
executivos

33
Projetos
PROJETO PARA PRODUÇÃO
“Conjunto de informações que define completamente todas as
atividades necessárias para produção”
• Definição de materiais e componentes

• Definições relacionadas com o planejamento da execução
• Técnicas e métodos construtivos
• Equipamentos
• Quantitativos
• Sequencia de produção
• Logística
• Equacionamento das interferências
• Métodos de controle
• Produtividade, etc.
• Definição de parâmetros para gestão e controle do processo de produção

Projetos
PROJETOS PARA PRODUÇÃO
 Fôrmas de madeira
 Vedações
 Kits hidráulicos
 Piso
 Fachada
 Impermeabilização

Projetos
Fôrmas de madeira
Produção de pilares

Projetos
Vedações
Elevações de alvenaria

Projetos
Kits hidráulicos
Detalhamento quadros

Projetos
Piso
Detalhamento das interfaces

Projetos
Fachada
Locação de balancins e arames

Projetos
Impermeabilização
Planta de áreas impermeabilizadas

QUALIDADE, SUSTENTABILIDADE
E DESENVOLVIMENTO
TECNOLÓGICO

Qualidade, sustentabilidade e desenvolvimento tecnológico
 Responsável pela implementação e integridade do

sistema de gestão da empresa
 Conduz o desenvolvimento tecnológico de materiais e
métodos construtivos
 Realiza o processo para implantação de inovações
tecnológicos
 Dá suporte técnico para as obras e departamentos da
empresa
 Coordena a sistemática de gestão de resíduos
 Coordena as ações de sustentabilidade da construtora

Sistema de gestão informatizado com armazenamento de todos os

procedimentos da empresa (hoje mais de 400), 13 módulos customizados
para gestão de processos

Permite o controle eletrônico de todos os treinamentos, inclusive de

terceiros

Módulo para monitorar a

entrega das unidades em
tempo real


Gestão de Resíduos

Módulo do Autodoc que controla toda saída de resíduos, inclusive solo

- Sustentabilidade -
Tratamento de resíduos em
obra piloto para utilização na
produção de argamassas

SUPRIMENTOS

Suprimentos
 Diretrizes centralizadas dos processos de compra

 Compra centralizada de determinados materiais e
equipamentos
 Fornecedores parceiros
 Processo de qualificação de novos fornecedores
 Avaliação permanente de fornecedores
 Participação do departamento de desenvolvimento
tecnológico para avaliação do desempenho dos
produtos
 Indicadores para acompanhamento da negociação e
dos prazos de compra e entrega do material
Suprimentos
Planejamento de
Suprimentos – Cronograma
de contratações

Suprimentos
Plataforma operacional
Requisições/Fenix
Pedidos
Pagamentos

Suprimentos
Processo de compras
Orçamento obra cadastrado no Fênix/SAP com
preços unitários e quantidades determinadas
Obra requisita via Fenix exatamente o que está

no orçamento
Suprimentos contrata e emite o pedido
Pedidos possuem alçadas de aprovação, que

variam em função do valor contratado

OPERAÇÕES
- Produção de obras -

Operações

Operações
Alguns requisitos que consideramos FUNDAMENTAIS para a boa gestão da
produção nos canteiros de obras
 projetos com alto índice de informações: engenharia da obra não precisa buscar
outras fontes de informações que não seja o projeto; não é necessário “deduzir o que o
projeto quer dizer”; não é necessário fazer contas para obter informações necessárias à
execução da atividade; não é necessário improvisar; que possuam informações para o
planejamento e para o controle da produção
 trajetória de execução que garanta total terminalidade de cada etapa de serviço
 independência entre serviços: sistema construtivo que garanta que um determinado
serviço possa ser iniciado e concluído sem que, para esta conclusão, dependa de outro
serviço a ser executado em etapa futura do cronograma
 terminalidade dos serviços: quando uma atividade vai ser iniciada, o serviço anterior
está totalmente concluído e aceito. Os serviços são realizados sem deixar qualquer
pendência para as atividades subsequentes
 procedimentos padronizados de execução e de recebimento serviços
 mão de obra treinada e capacitada: de produção e de gerenciamento (para controlar
a execução e realizar o recebimento)
 processos industrializados: reduzir o artezanato é fundamental
 suprimentos: gestão eficiente e que garanta o correto abastecimento das obras

Operações

Operações
Dois destaques da área de Operações
- Gestão de “tirar a obra do chão”
- Protótipos

Operações
Destaque para a gestão de “tirar a obra do chão”
- Nem sempre se dá a atenção devida para a

gestão de início da obra
- A falta de “pegada” inicial pode comprometer

todo o planejamento de entrega do
empreendimento e, consequentemente, seu
custo final

Operações
Gestão de “tirar a obra do chão”
ESPECIALISTA
TODO O PLANEJAMENTO PARA INÍCIO DO EMPREENDIMENTO É
DE RESPONSABILIDADE DE UM PROFISSIONAL ESPECIALIZADO
 Estudos Preliminares
 Verificação da documentação necessária para início de obra
 Projeto de canteiro
 Cronograma de obra
 Contratação dos Serviços Iniciais

Operações
Gestão de “tirar a obra do chão” – Projeto de Canteiro
Central de forma
Área de vivência
Estoque
de aço
Lava Rodas
Montagem
de aço
Estoque de
madeira
Materiais
diversos

Operações

Operações
Sequência executiva contenção
Máquina 1
Máquina 2
Máquina 3

Operações
Rua São Carlos do Pinhal
Avenida Paulista

Operações

Operações
Protótipos

Operações
Protótipos
Fôrmas
Instalações

Operações
Aceitação dos serviços por Ficha de Verificação do Serviço
- FVS -
Liberação da medição associada à aceitação do serviço pela FVS

ASSISTÊNCIA TÉCNICA

Assistência técnica
Área também estratégica de uma construtora
Uma gestão eficiente na assistência técnica pode fazer

toda a diferença no humor dos clientes (incluindo
problemas referentes ao passado e ao presente)
Também pode fazer toda a diferença nos resultados de

empreendimentos futuros com um eficiente processo
de retroalimentação

Assistência técnica
Problema identificado durante a

execução da obra: fixação da coluna
do tanque x tubulação do gás

Construtora CYRELA
Sistemática de Controle
- Gestão por Indicadores -

Gestão por Indicadores
- Objetivos -
 Estabelecer sistemas de controle para os principais

objetivos da empresa: cumprimento do custo da
viabilidade, entrega do produto dentro do prazo
previsto e dentro dos padrões de qualidade
 Estabelecer indicadores – para todos os departamentos da

Engenharia - que efetivamente sinalizem desvios para
permitir a tomada de ações e retroalimentação do

sistema de gestão

Gestão por Indicadores
Sistema de gestão de indicadores (Cockpit) – indicadores para todos os

processos em sistema informatizado com apresentação do gestor da obra

Gestão por indicadores – CUSTO DE CONSTRUÇÃO
INDICADOR MENSAL DA PROJEÇÃO DO CUSTO DE CONSTRUÇÃO POR EMPREENDIMENTO
Pagamentos efetuados (SAP)
Contas a Pagar (SAP)(SAP)
Saldos de contratos (SAP)
Requisições pendentes (SAP)
Saldos de Orçamento (Fênix)
CUSTO DE CONSTRUÇÃO APURADO

Exemplo de planilha para controle da Evolução do Custo de Obra - EVCO

Gestão por indicadores – ANDAMENTO FÍSICO
INDICADOR MENSAL DA PROJEÇÃO DO ANDAMENTO FÍSICO POR EMPREENDIMENTO

Construtora CYRELA
Mão de obra

Qualificação da mão de obra
Em uma mesma Construtora, com uma sólida gestão de seus

processos e sistema construtivo, dois canteiros de obras
distintos podem apresentar resultados bem diferenciados em
função da qualificação dos profissionais que atuam nestes
canteiros de obra.
Fundamental o investimento de programa de qualificação e

capacitação profissional, incluindo desde o simples operário
da produção até os altos executivos da empresa.
Cada vez mais processos industrializados, com o

consequente aumento da produtividade e redução de
desperdícios, estarão presentes no sistema construtivo.

Qualificação da mão de obra
Nunca descuide da mão de obra. Ela realmente é muito criativa

Queremos LÍDERES, não CHEFES

Obrigado pela sua atenção
Antonio Carlos Zorzi

antonioz@cyrela.com.br
fim


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Gestão de Obras Imobiliárias –

terrenos incorporação engenharia

ORÇAMENTO ORÇAMENTO PARA REVISÃO

Gestão de Obras Imobiliárias –

NOS ESTOUROS DE CUSTO E DE PRAZO DE CONSTRUÇÃO OCORRIDOS EM

NA TOMADA DE DECISÃO DE UMA VIABILIDADE, OS EXECUTIVOS ENVOLVIDOS

Gestão de Obras Imobiliárias –

Tendo a Engenharia uma participação tão

Quem souber a resposta favor entrar em contato com

Gestão de Obras Imobiliárias –

Gestão de Obras Imobiliárias –

Planejamento, Qualidade, Operações

back office produção back office

Gestão de Obras Imobiliárias –

Gestão de Obras Imobiliárias –

 “Centro nervoso” de uma construtora

Gestão de Obras Imobiliárias –

Gestão de Obras Imobiliárias –

Gestão de Obras Imobiliárias –

Gestão de Obras Imobiliárias –

Gestão de Obras Imobiliárias –

Gestão de Obras Imobiliárias –

1.2) Informações do projetista de fundação:

Gestão de Obras Imobiliárias –

Gestão de Obras Imobiliárias –

Custo de construção e prazo

Gestão de Obras Imobiliárias –

Gestão de Obras Imobiliárias –

Levantamento de quantidades em planilhas padronizadas

Gestão de Obras Imobiliárias –

Estabelecimento de prazos em cada etapa de serviço (cronograma macro – planejamento)

Gestão de Obras Imobiliárias –

Estabelecimento de histograma de mão de obra – eventuais alterações ao longo do

Gestão de Obras Imobiliárias –

Lançamento no sistema Fenix e obtenção de valores finais

Gestão de Obras Imobiliárias –

Gestão de Obras Imobiliárias –

Projeto de canteiro e logística da obra são considerados no orçamento

Gestão de Obras Imobiliárias –

Gestão de Obras Imobiliárias –

Como ter o controle do

Gestão de Obras Imobiliárias –

 itens não orçados / variação de quantitativos e/ou preços

Gestão de Obras Imobiliárias –

Eventuais distorções são

Gestão de Obras Imobiliárias –

Gestão de Obras Imobiliárias –

Gestão de Obras Imobiliárias –

Projeto Projetos Projetos para

Gestão de Obras Imobiliárias –

• Definição de materiais e componentes

• Definição de parâmetros para gestão e controle do processo de produção

Gestão de Obras Imobiliárias –

PROJETOS PARA PRODUÇÃO

Gestão de Obras Imobiliárias –

Gestão de Obras Imobiliárias –

Gestão de Obras Imobiliárias –

Gestão de Obras Imobiliárias –

Detalhamento das interfaces

Gestão de Obras Imobiliárias –

Locação de balancins e arames

Gestão de Obras Imobiliárias –