Anda di halaman 1dari 36

Bab 16: Kompleks Apartemen

Alih bahasa oleh Indra Wijaya (15/Penilai 3-03) & Muhammad Munadhir (22/Penilai 3-03)

Bab ini menunjukkan prosedur langkah demi langkah yang diterapkan dalam sebuah
analisis pasar untuk kompleks apartemen residensial. Konsep dan terminologi keunikan pasar
properti residensial ditinjau dan proses analitik disajikan dalam format studi kasus.
Bangunan apartemen adalah properti hunian yang masuk dalam kategori real estat yang
menghasilkan pendapatan. Properti-properti ini berada di bawah divisi perumahan luas dari
rumah keluarga tunggal dan rumah-rumah multi-keluarga. Properti mutlifamily biasanya
didefinisikan sebagai properti hunian dengan setidaknya empat unit per bangunan. Analisis pasar
dari subdivisi dan kondominium banyak keluarga tunggal tidak disajikan di sini, tetapi akan
mencakup sebagian besar konsep dan langkah prosedural yang sama. Analisis pasar untuk
subdivisi berbeda dari analisis pasar untuk membangun apartemen terutama dengan cara-cara
berikut:
• Data disegmentasikan untuk perumahan keluarga tunggal daripada perumahan multi-
keluarga.
• Di beberapa pasar seperti kota-kota resor, sumber permintaan keluarga tunggal dapat
mencakup permintaan non-residensial lebih sering daripada dalam penilaian properti
multi-keluarga.
• Beberapa atribut peringkat yang digunakan untuk memperkirakan pengambilan subjek
berbeda.
Analisis pasar kondominium tidak dibahas dalam bab ini karena dianggap hanya bentuk
kepemilikan dan hunian lain dari unit-unit multi-keluarga. Kondominium properti biasanya unit
mewah yang ditempati pemilik, sedangkan apartemen juga bisa menjadi unit mewah dan satu-
satunya perbedaan adalah apartemen ditinggali si penyewa, tetapi keduanya dianggap
menggunakan lahan multi-keluarga. Perbedaan utama biasanya berkisar pada keterjangkauan
pembiayaan bagi kondominium untuk membeli dibandingkan dengan sewa dan kualitas unit.
kedua jenis produk multi-keluarga ini menggunakan prosedur analisis pasar yang sama.
Pasar Hunian
Properti hunian adalah blok bangunan komunitas. Karena manfaat sosial yang
menjangkau jauh yang diperoleh dari komunitas yang stabil, pemerintah secara tradisional
mempromosikan kepemilikan rumah, terutama dengan memberikan penghapusan pajak
penghasilan untuk bunga hipotek rumah pribadi. Pembangunan perumahan real estat adalah
sumber utama ekonomi, sehingga organisasi pemerintah telah lama bekerja untuk memperbaiki
kondisi di pasar perumahan sebagai sarana untuk merangsang pertumbuhan ekonomi secara
umum.
Sebagai komoditas ekonomi, properti perumahan memiliki karakter pasar ganda seperti
kebanyakan real estat lainnya, karena beroperasi di pasar untuk pengguna lahan dan sebagai aset
investasi. Secara tradisional, properti perumahan telah dianggap sebagai barang konsumsi,
sarana untuk memuaskan kebutuhan dasar untuk tempat tinggal dan kenyamanan. Namun, pada
masa inflasi dan ketika biaya pendanaan relatif murah dianggap sebagai instrumen investasi. Di
Amerika Serikat dari 2003 hingga 2007, pembiayaan murah membantu mendorong investor
berinvestasi tidak hanya di blok kondominium dan proyek apartemen tetapi juga di perumahan
keluarga tunggal, yang menyebabkan gelembung perumahan tahun 2006 dan berkontribusi pada
keruntuhan keuangan pada tahun 2008. Pasar perumahan nilai-nilai, seperti nilai pasar di pasar
real estat komersial, secara historis selalu kembali ke ekonomi pengguna, yaitu, seberapa banyak
pengguna dapat dan akan membayar untuk properti.
Perspektif sejarah diperlukan untuk memahami siklus pasar real estat perumahan. Pada
pertengahan abad kedua puluh, karakter pembangunan perumahan mengalami transformasi
yang mendalam. Depresi ekonomi, yang hampir membuat konstruksi macet pada 1930-an, dan
pengalihan sumber daya nasional ke upaya perang pada awal 1940-an menciptakan kekurangan
perumahan yang parah setelah perang. Tuntutan besar dan cepatnya laju pembentukan rumah
tangga setelah Perang Dunia II memicu ledakan bangunan yang belum pernah terjadi sebelumnya.
Walaupun terjadi kontraksi siklik yang singkat di permukiman perumahan, tingkat kegiatan
pembangunan pascaperang telah dipertahankan hingga hari ini.
Pembangunan pascaperang berpusat di daerah pinggiran kota. Pola khas pembangunan
perumahan menggabungkan lahan kavling dengan pembangunan rumah-rumah untuk
menghasilkan paket unit lengkap, masing-masing terdiri dari rumah keluarga tunggal jadi pada
lahan yang dikembangkan.
Selama tahun 1950-an dan 1960-an, subdivisi terdiri dari rumah-rumah keluarga tunggal
yang terpisah. Pada 1970-an, beberapa faktor membawa perubahan dalam pola pembangunan.
Kepedulian terhadap dampak lingkungan dari pembangunan dan konservasi energi serta
peningkatan biaya menyebabkan pembangunan perumahan yang lebih intensif, tercermin dalam
rumah yang lebih kecil, unit yang lebih terpasang, dan rencana klaster. Teknik desain yang
canggih digunakan untuk menjaga privasi dan individualitas unit dan melestarikan fasilitas lain
yang terkait dengan perumahan berkepadatan rendah.
Selama tahun 1980-an, biaya pembiayaan murah dan persyaratan pembangunan yang
lemah dari deregulasi tabungan dan pinjaman bank mendorong pembangunan rumah keluarga
tunggal, kondominium, dan apartemen. Kegiatan ini diikuti oleh kehancuran pasar utama yang
dihasilkan dari skandal tabungan dan pinjaman pada masa itu. Akhir 1990-an sampai tahun-
tahun awal setelah tahun 2000 mengantar ekonomi bangkit dan suku bunga rendah. Hal ini
membawa lonjakan baru dalam pembangunan perumahan keluarga tunggal karena tingkat bunga
yang rendah memungkinkan banyak rumah tangga baru untuk membeli kepemilikan rumah,
yang membangun gelembung perumahan 2007. Tingkat bunga rendah dan standar pinjaman
memberikan tekanan kuat pada pembangunan apartemen karena banyak penyewa pada 2006-
2007 menemukan bahwa mereka sekarang dapat membeli rumah untuk satu keluarga. Hal ini
menyebabkan naiknya trend kondominium di pasar-pasar besar di bagian tengah dekade ini.
Kondominium dibeli tidak hanya oleh penduduk baru tetapi juga oleh pembeli di pasar
rumah kedua dan, dalam jumlah yang meningkat, di pasar rumah ketiga. Banyak rumah tangga
sekarang memiliki rumah di kota, kondominium di pantai, dan kabin di pegunungan. Investor
juga memandang pasar kondominium sebagai pasar komoditas untuk apresiasi harga dan
penjualan kembali.
Limpahan likuiditas modal juga menghasilkan permintaan yang kuat untuk investasi di
apartemen, berkontribusi pada gelembung modal yang menyebabkan beberapa tingkat
kapitalisasi terendah dalam sejarah untuk proyek apartemen. Hal ini juga menyebabkan
pembangunan yang signifikan untuk mengakomodasi permintaan yang dibuat oleh modal
berlimpah dan signifikan untuk mengejar persediaan real estat yang terbatas. Suku bunga rendah
juga mempengaruhi perumahan sewa tetapi biasanya sebaliknya. Ketika suku bunga rendah,
biaya kepemilikan rumah mulai mendekati biaya sewa apartemen, yang berarti banyak penghuni
apartemen yang memilih untuk memiliki hak kepemilikan keluarga tunggal. Kebalikannya terjadi
pada saat suku bunga tinggi. Jadi, perumahan seperti semua jenis real estat, mengalami siklus dan
seperti halnya kebanyakan tipe real estate, siklus ini terkait erat dengan pekerjaan. Namun, tidak
seperti tipe real estate lainnya, pasar perumahan tidak terikat secara eksklusif dengan liku-liku
pasar kerja.
Faktor-faktor yang Mempengaruhi Permintaan Residensial
Perubahan demografi, gaya hidup, preferensi konsumen, dan keadaan ekonomi, seperti
keterjangkauan, terus mempengaruhi permintaan untuk pembangunan perumahan.
Keterjangkauan perumahan telah disubsidi dengan keringanan pajak dan membiayai subsidi dari
pemerintah untuk menjaga tingkat pembiayaan tetap rendah. Bahkan setelah krisis keuangan di
perumahan pada tahun 2008, pasar perumahan kembali pada 2012-13 sebagian besar karena
subsidi suku bunga dari Federal Reserve dalam kebijakan pembelian obligasi selama waktu ini.
Selama dua puluh tahun terakhir, pendapatan rumah tangga rata-rata telah menurun, sehingga
subsidi pembiayaan dapat dianggap bukan cerminan sesungguhnya dari permintaan mendasar
tetapi sumber permintaan yang diinduksi.
Selama empat puluh tahun terakhir, usia rata-rata penduduk AS telah meningkat,
sementara ukuran rata-rata rumah tangga telah menurun. Konsekuensinya, kebutuhan akan
rumah keluarga tunggal yang lebih besar dapat menurun dalam jangka panjang.
Tren lain yang mengubah gaya perumahan yang diinginkan termasuk gentrifikasi dan
perubahan demografi. Gentrifikasi — proses pembaruan dan pembangunan kembali yang
menyertai masuknya orang-orang kelas menengah atau yang makmur ke daerah-daerah yang
memburuk dan yang sering menggerakkan penduduk yang lebih miskin — telah melihat
kebangkitan di banyak lingkungan metropolitan. Hasilnya adalah renovasi rumah-rumah tua, dan
konversi properti sewa multi-unit menjadi kondominium dan koperasi. Juga, proporsi orang
Amerika tunggal dalam populasi, termasuk orang-orang yang bercerai, janda, atau tidak pernah
menikah, telah meningkat. Preferensi mereka untuk unit perumahan yang lebih kecil telah
dirasakan baik di pasar pinggiran kota dan perkotaan. Masuknya perempuan ke dalam angkatan
kerja juga telah mempengaruhi pembangunan perumahan secara signifikan. Pasangan yang
bekerja menginginkan perumahan yang membutuhkan perawatan minimal dan sering
mempertimbangkan unit yang lebih kecil agar lebih efisien dan praktis. Rumah tangga
berpenghasilan ganda dengan penghasilan sekali pakai untuk memenuhi tuntutan mereka juga
mungkin membutuhkan lebih banyak fasilitas hunian.
Faktor-faktor yang Mempengaruhi Penawaran
Faktor sisi penawaran, seperti jumlah persediaan perumahan yang tersedia dan biaya
pembangunan dan konstruksi baru, juga mempengaruhi perumahan. Inventaris pasar
perumahan melacak kekosongan dan tingkat penyerapan untuk properti di pasar serta kerugian
dalam stok yang ada dan konversi properti dari penggunaan nonhunian. Data ini sangat penting
dalam memperkirakan pasokan di kota-kota Rust Belt yang lebih tua.
Biaya lahan kosong dan biaya yang terkait dengan pembangunan perumahan telah
meningkat selama dua dekade terakhir. Tiga puluh tahun yang lalu, biaya lahan mentah mewakili
sekitar 18% dari harga keseluruhan properti. Antara akhir 1970-an dan akhir 1980-an,
bagaimanapun, situs bangunan menyumbang rata-rata lebih dari 26% dari total harga jual untuk
pasar khas hari ini.
Konsep dan Terminologi
Konsep dan Terminologi
Dibandingkan dengan pasar untuk jenis properti lainnya, pasar real estat perumahan
memiliki orientasi konsumen yang sangat kuat. Ini membutuhkan penilai dan analis pasar untuk
tetap selaras dengan pergeseran dalam selera dan preferensi konsumen serta perubahan dalam
pola dan gaya formasi rumah tangga. Daya jual perumahan sangat bergantung pada aksesibilitas
ke pekerjaan dan ketersediaan fasilitas umum dan fasilitas pendukung (misalnya, sekolah, pusat
perbelanjaan, dan tempat rekreasi). Pasar perumahan memiliki dua kategori pasar yang luas —
keluarga tunggal dan multi-keluarga. Segmen pasar segmen ini biasanya dibagi ke dalam kategori
berikut:
• tempat tinggal keluarga tunggal
• apartemen sewa (bangunan dua hingga empat unit dan proyek multitenan)
• perumahan pensiun
• koperasi dan kondominium
Properti Perumahan Keluarga Tunggal
Perumahan keluarga tunggal yang terpisah masih menjadi preferensi konsumen
perumahan yang khas. Tempat tinggal keluarga tunggal adalah barang konsumsi dengan
kehidupan ekonomi yang umumnya meluas selama beberapa dekade. Permintaan perumahan
dapat dibagi menurut ukuran, usia, dan pendapatan rumah tangga. Sebagai contoh, rumah tangga
pemula dengan atau tanpa anak kecil umumnya dicirikan memiliki sarana yang terbatas. Rumah
tangga yang pindah adalah mereka yang ukurannya bertambah membutuhkan lebih banyak
ruang. Rumah tangga yang mapan adalah rumah tangga yang makmur dengan anak-anak yang
lebih tua dan dapat membeli berbagai fasilitas, dan rumah tangga kosong atau rumah tangga yang
bergerak turun adalah rumah tangga yang mencari akomodasi yang lebih kecil.
Rental Apartemen
Sewa apartemen berkisar dari kecil, dua hingga empat unit properti untuk perkembangan
multitenant. Seperti gedung perkantoran, kompleks apartemen juga dapat dibagi menjadi kelas
bangunan berdasarkan lokasi, konstruksi, kondisi, manajemen, penyewaan, dan fasilitasnya.
Kualitas ini menentukan tingkat sewa yang dapat dihasilkan gedung apartemen. Tiga kelompok
demografi utama menciptakan permintaan untuk apartemen:
1. Anak muda
2. Kelas berpenghasilan moderat, penyewa permanen
3. Penghuni kosong, yang membutuhkan lebih sedikit ruang dan ingin menjaga
pemeliharaan seminimal mungkin
Perumahan Pensiun
Pilihan perumahan pensiun termasuk rumah kota yang diperkecil, senior apartemen, dan
fasilitas hidup bersama. Kategori terakhir ini mungkin dibagi lebih lanjut ke dalam fasilitas hidup
bersama dewasa (Adult Congregate Living Facilities - ACLFs), untuk mereka yang mampu
mempertahankan gaya hidup semi-independen, dan pusat perawatan pensiun berkelanjutan
(Continuing-Care Retirement Centers - CCRCs), bagi mereka yang membutuhkan perawatan.
Koperasi dan Kondominium
Nesters kosong dan single yang kaya adalah dua kelompok pengguna utama yang
merupakan permintaan untuk koperasi dan kondominium, karena banyak kondominium yang
sarat kemudahan jauh di luar sarana rumah tangga pemula. Banyak daerah resor menemukan
bahwa pasar rumah kedua non hunian merupakan faktor utama dalam pasar kondominium

Pengukuran Residensial

Empat istilah digunakan untuk menggambarkan area properti tempat tinggal:

• Gross Living Area


• Gross Building Area
• Gross Leasable Area
• Net Leasable Area
Gross Living Area (GLA), yang kadang-kadang disebut sebagai ruang hunian kelas atas (Above Grade Living
Area - AGLA), adalah total luas ruang hunian kelas atas yang sudah jadi. Area yang belum selesai dan loteng
tidak termasuk. Gross living area adalah ukuran yang paling umum diterapkan untuk rumah.

Gross Building Area (GBA) adalah luas total dari semua tingkat lantai, diukur dari bagian luar dinding. Luas
lantai superstruktur dan ruang bawah tanah substruktur termasuk dalam area bangunan bruto.

Gross Leasable Area (GLA), juga disebut sebagai Gross Rentable Area (GRA), adalah total luas lantai yang
dirancang untuk hunian dan penggunaan penyewa, termasuk ruang bawah tanah, koridor, dan tangga.

Net Leasable Area (NLA), yang kadang-kadang disebut sebagai Net Rentable Area (NRA), adalah jumlah
ruang yang disewa untuk penyewa individu, tidak termasuk area umum seperti ruang bawah tanah, koridor,
dan tangga.

Prinsip dalam Analisis Pasar Properti Hunian


Dalam memperkirakan permintaan, seorang analis harus mempertimbangkan
karakteristik demografi dari formasi rumah tangga. Jadi, ketika menganalisis data untuk tugas ini,
seorang penilai harus menyadari berbagai faktor formasi rumah tangga. Pertama, berbagai
kelompok usia dalam suatu populasi membentuk rumah tangga dengan laju yang berbeda.
Demikian pula, tingkat pembentukan rumah tangga juga bervariasi dengan pendapatan. Sebagai
contoh, harga sewa yang tinggi dapat menghambat pembentukan rumah tangga di antara orang
dewasa muda yang belum menikah. Dengan demikian, metode tradisional membagi populasi
total dengan ukuran rumah tangga rata-rata menghasilkan perkiraan umum yang mengabaikan
tingkat pembentukan rumah tangga yang berbeda di antara kelompok-kelompok kohort. Untuk
studi pasar Level C, ini mungkin dapat diterima, tetapi, jika penilai menyadari varians yang
signifikan dalam populasi, maka analisis Tingkat D yang lebih rinci dapat dibenarkan. (Kohort:
sekelompok orang yang memiliki kira-kira usia yang sama)
Estimasi populasi area kecil (yaitu, subjek submarket) adalah landasan analisis pasar
untuk properti apartemen. Namun, penggunaan proyeksi populasi area kecil, yang biasanya
dibuat tanpa mempertimbangkan kondisi pengembangan dasar seperti utilitas, infrastruktur,
harga tanah, atau areal yang tersedia, juga dapat menyesatkan. Seorang analis harus mempelajari
proyeksi untuk area metropolitan secara keseluruhan dan apakah ada kemungkinan bahwa area
kecil yang relevan dengan analisis properti subjek benar-benar dapat menangkap pangsa
perkiraannya mengingat faktor lokasinya. Karena permintaan area kecil penting, studi kasus
dalam bab ini menekankan analisis lokasi yang terperinci.
Dalam menghitung perubahan dalam persediaan pasokan kompetitif, seorang analis
harus menyesuaikan hal-hal berikut:
• lowongan kerja
• unit yang hilang melalui pembongkaran
• perubahan usia
• fasilitas dan kondisi properti
• konversi
Kerugian dan konversi umumnya lebih tinggi di kota-kota Rust Belt yang lebih tua
daripada di kota-kota Sunbelt yang lebih baru. Namun, dalam dekade terakhir, banyak properti
kondominium di pasar yang mengalami gelembung dikonversi kembali ke apartemen sewa.
Dengan demikian, fokus pada permintaan untuk properti hunian multi-keluarga sering akan
memperhitungkan kedua jenis permintaan kepemilikan.
Banyak area seperti resor, area rekreasi, dan komunitas danau terdapat permintaan
terkuat yang datang dari bukan penduduk. Ini rumah kedua (dan rumah ketiga) populasi dapat
menjadi pemicu permintaan yang paling signifikan. Seorang analis harus melakukan penelitian
khusus untuk bidang-bidang ini karena kebanyakan perkiraan populasi tidak termasuk bukan
penduduk. Sensus sepuluh tahunan AS bertanggung jawab untuk rumah musiman, tetapi data
tentang populasi dan hunian biasanya tidak tersedia secara langsung.
Perkiraan pasar penilai harus mengidentifikasi tren jangka panjang daripada indikator
jangka pendek karena tren jangka pendek dapat menjadi prediktor yang buruk di masa depan.
Faktor jangka pendek yang dapat mendistorsi permintaan mendasar yang mendasari termasuk
yang berikut:
• suku bunga kredit saat ini
• kekosongan saat ini atau tingkat penyerapan
• persediaan pasokan kompetitif yang tersedia
• jumlah ruang yang sedang dibangun
Aktivitas pasar saat ini dapat menjadi permintaan mendasar tetapi mungkin juga
disebabkan permintaan yang disebabkan oleh suku bunga rendah atau pembiayaan
pembangunan liberal. Suku bunga hipotek sangat fluktuatif, dan tingkat lowongan kerja tidak
dapat diramalkan dengan akurasi di atas dua hingga lima tahun. Oleh karena itu, penilai
seharusnya mempertimbangkan faktor-faktor yang memengaruhi tren jangka panjang, yang
mencakup hal-hal berikut:
• basis ekonomi, yang menunjukkan potensi pertumbuhan masa depan masyarakat dan
kemungkinan siklus ekonomi
• peningkatan yang direncanakan untuk infrastruktur
• demografi, yang dalam analisis pasar adalah fondasi dari perkiraan populasi untuk area
pasar properti subjek
Penghitungan yang beralasan harus diterapkan pada data yang tersedia, bahkan jika
datanya terpecah-pecah.
Proses peramalan harus dituruti dengan kemungkinan bahwa masa depan mungkin
merupakan keberangkatan signifikan dari masa lalu atau bahkan pasar saat ini. Misalnya,
sebagian besar pasar mengalami lonjakan besar dalam pembangunan apartemen selama
beberapa tahun. Kemudian, ketika siklus pasar menurun, konstruksi apartemen mungkin
berhenti selama beberapa tahun. Bagi penilai untuk menentkan pasar naik atau turun karena
ramalan jangka panjang biasanya akan menjadi kesalahan karena rata-rata dari dua siklus lebih
mewakili tren jangka panjang. Perhatikan contoh di Exhibit 16.1, yang menunjukkan campuran
apartemen historis. Analis sekarang harus memutuskan campuran persentase mana yang akan
digunakan untuk masa depan. Exhibit 16.2 menunjukkan hasil penggunaan campuran persentase
yang berbeda untuk membuat perkiraan.

Exhibit 16.1

Exhibit 16.2
Exhibit 16.3
Jika analis menggunakan campuran apartemen saat ini berdasarkan lonjakan tinggi saat
ini di apartemen (Alternatif 2 di Tampilan 16.2), maka campuran tinggi ini akan diperkirakan
akan berlanjut di masa depan. Perbedaan antara menggunakan campuran tinggi saat ini dan
menggunakan tren historis jangka panjang (Alternatif 1 dalam Tampilan 16.2) diperparah
sebagai perkiraan yang meningkat dari 24% lebih tinggi dalam lima tahun ke perkiraan yang
lebih tinggi 37% lebih tinggi sepuluh tahun ke depan. Di sebagian besar pasar, campuran selama
lonjakan tinggi tidak berlanjut.
Proses Analisis Pasar untuk Properti Residensial Multifamily
Exhibit 16.4 menjelaskan proses untuk aplikasi studi kasus. Hanya bagian analisis pasar
dari penilaian yang disajikan dalam bab ini.

Langkah 1: Analisis Produktivitas Properti (Menentukan Produk)


1.1 Analisis atribut hukum properti.
1.2 Analisis atribut fisik properti.
1.3 Analisis atribut lokasional properti.
Langkah 2: Delineasikan Pasar (Tentukan Sumber Permintaan)
2.1 Menentukan batas-batas area pasar berdasarkan hubungan jarak-waktu. Jarak ke pekerjaan dan fasilitas
pendukung (mis., pusat perbelanjaan, sekolah) penting, seperti juga lokasi perumahan kompetitif yang
menarik bagi konsumen yang sama dengan properti subjek.
2.2 Analisis profil penyewa dari konsumen potensial untuk area pasar.
Langkah 3: Analisis Permintaan (Permintaan Prakiraan)
3.1 Melakukan analisis tren pasar yang disimpulkan. Mengkompilasi data tentang pertumbuhan umum,
tingkat hunian pasar dan tren sewa, dan riwayat subjek untuk menyimpulkan permintaan di masa depan.
3.2 Melakukan analisis fundamental dengan metode segmentasi.
3.2 (1) Memperkirakan populasi penduduk saat ini dan yang diproyeksikan dalam area pasar yang
ditetapkan.
3.2 (2) Menetapkan ukuran rumah tangga rata-rata saat ini dan yang diproyeksikan, dan membagi perkiraan
populasi dengan rata-rata ukuran rumah tangga.
3.2 (3) Mengelompokkan jumlah rumah tangga saat ini dan yang diproyeksikan berdasarkan jenis unit
perumahan.
3.2 (4) Mengelompokkan jumlah rumah tangga berdasarkan tingkat pendapatan untuk menentukan
persentase rumah tangga yang sedang atau akan
dapat memenuhi pembayaran hipotek bulanan di perumahan atau sewa bulanan pada unit sewa.
3.2 (5) Sesuaikan nomor untuk tingkat kekosongan yang normal.
3.3 Melakukan analisis fundamental dengan metode rasio.
3.4 Rekonsiliasi rekonsiliasi.
Langkah 4: Analisis Persediaan (Survei dan Persaingan Prakiraan)
4.1 Inventarisasi sifat kompetitif yang ada, properti yang sedang dibangun, properti yang direncanakan
Exhibit 16.4 Proses Enam Langkah yang Diaplikasikan pada Properti Apartemen
Studi kasus
Studi kasus melibatkan analisis pasar Level C yang disiapkan sebagai bagian dari
penugasan penilaian. Properti ini disebut Pine Grove Apartments, kompleks apartemen yang ada,
312 unit yang terletak di Leadville, lokasi pinggiran kota di daerah metropolitan utama. Penilai
akan perlu memeriksa situasi persediaan yang saat ini dan diantisipasi untuk menentukan
apakah properti akan mempertahankan, kehilangan, atau meningkatkan tingkat hunian dan
pendapatannya saat ini. Tujuan dari analisis pasar adalah untuk memberikan informasi yang
akan digunakan dalam penggunaan tertinggi dan terbaik serta tiga pendekatan untuk nilai.
Properti subjek terletak di kota pinggiran kota 46.800orang di daerah metropolitan. Kota
ini memiliki basis ekonomi lokal yang kuat, dan sejumlah besar penduduk pergi ke kota terdekat.
Kota ini telah mengalami pertumbuhan apartemen yang sangat cepat selama sepuluh tahun
terakhir. Penduduk dan pekerjaan lokal juga tumbuh secara signifikan, dan pertumbuhan lebih
banyak diperkirakan pada kecepatan yang sama.
Pasar apartemen lokal mengalami lonjakan pertumbuhan utama selama sepuluh tahun
terakhir. Saat ini sekitar 7.000 unit bersaing dengan properti subjek. Pasar secara keseluruhan,
seperti properti subjek, kelebihan pasokan dan di bawah tingkat hunian rata-rata historis jangka
panjang. Apartemen ini terletak di empat wilayah utama kota, dan semua bersaing satu sama lain
di seluruh kota. Exhibit 16.5 merangkum studi kasus.
Langkah 1: Analisis Produktivitas Properti Subjek
Seorang penilai memulai analisis pasar kompleks apartemen dengan menyelidiki atribut
hukum, fisik, dan lokasi dari properti subjek.
Studi Kasus: Langkah 1.1: Analisis Atribut Hukum dariproperti
Situs properti subjek dikategorikan untuk penggunaan perumahan multifamily, dan
bangunan yang ada memenuhi persyaratan kepadatan yang ditetapkan dalam peraturan zonasi.
Sewa pada unit apartemen berdurasi satu tahun, sehingga tidak memiliki dampak signifikan
terhadap kemampuan pasar properti. Konversi dari kompleks ke unit kondominium adalah
kemungkinan, tetapi akan membutuhkan perubahan zonasi. Kota ini memiliki satu proyek
kondominium yang tidak berhasil. Dengan demikian, proposal untuk konversi lain telah diterima
secara negatif oleh perencana kota.
Langkah 1.2: Analisis Atribut Fisik Properti
Bangunan apartemen berdiri di sebuah situs persegi panjang 14,5 hektar (631.620 kaki
persegi). Drainase dan utilitas situs memenuhi standar kode kota. Apartemen tersebut diatur
kembali dari persimpangan dua jalan umum (yaitu jalan utama, enam jalur dan jalan sekunder,
empat jalur) dandapat diakses oleh dua jalan pribadi. Kompleks apartemennya jelas terlihat dari
jalan utama, dan papan reklame di jalan sekunder membantu pengemudi menemukan kompleks
dari arah itu.

Properti Subjek
• Properti subjek adalah kompleks apartemen 312 unit yang ada.
• Kompleks ini terdiri dari delapan belas bangunan yang terpisah dan berlantai dua dan
disebut Pine Grove Apartments.
• Proyek apartemen subjek adalah 80% ditempati.
• Kompleks ini berusia enam tahun dan dalam kondisi baik.
• Masing-masing dari delapan belas bangunan di kompleks apartemen 312 unit memiliki
entri eksterior.
• Fasilitas termasuk yang berikut:
- ruang rekreasi / sosial
- Pusat kebugaran
- Konektivitas internet di semua unit
- Kolam renang dan cabana
- lapangan tenis
- Satu ruang parkir tertutup per unit
- beranda untuk setiap unit
• 312 unit apartemen di kompleks adalah tiga jenis:
- 152 unit dengan satu kamar tidur dan satu kamar mandi (678 kaki persegi dengan sewa
bulanan sebesar $ 670)
- 80 unit dengan dua kamar tidur, satu kamar mandi, dan satu kamar kecil (800 kaki
persegi dengan sewa bulanan sebesar $ 800)
- 80 unit dengan dua kamar tidur dan dua kamar mandi (907 kaki persegi dengan sewa
bulanan sebesar $ 1.100)
Lokasi
• Properti subjek terletak di bagian barat laut dari kota suburban yang tumbuh cepat yang
merupakan bagian dari suatu jurusan
daerah metropolitan.
• Kota ini memiliki 46.800 orang, yang merupakan dua kali lipat populasi sepuluh tahun
yang lalu. Pertumbuhan serupa diperkirakan untuk
sepuluh tahun ke depan dan seterusnya.
• Kota ini memiliki basis ekonomi lokal yang kuat. Namun, sejumlah besar penduduk
pulang pergi kedekat pusat kota.
Kompetisi
• Kota ini mengalami pertumbuhan apartemen yang sangat cepat selama sepuluh tahun
terakhir.
• Saat ini sekitar 7.000 unit bersaing dengan properti subjek.
• Pasar keseluruhan kelebihan pasokan.
• Apartemen terletak di empat wilayah utama kota, dan semua bersaing satu sama lain di
seluruh kota.

Exhibit 16.5 Ringkasan Studi Kasus

Masing-masing dari delapan belas bangunan di kompleks apartemen 312 unit memiliki
entri eksterior. Selain unit-unit perumahan, ada dua bangunan lain, yang salah satunya berisi
ruang kantor dan rekreasi dan yang lainnya adalah tempat mencuci pakaian. Total luas bangunan
bruto adalah 235.582 kaki persegi, dan total area yang disewakan bersih adalah 234.208 kaki
persegi. Ukuran unit rata-rata adalah sekitar 751 kaki persegi. Setiap bangunan memiliki sisi bata
dan kayu dan atap komposisi. Gaya ini digambarkan sebagai “vernakular modern.” Kondisi dan
kualitas keseluruhan unit rata-rata. Usia efektif sama dengan usia fisik — enam tahun. Fasilitas
proyek meliputi lapangan tenis, kolam renang, dan satu tempat parkir tertutup per unit.
Clubhouse apartemen kecil dibandingkan dengan kebanyakan di pasar. Setiap unit memiliki teras
atau teras. 312 unit apartemen di kompleks ini terdiri dari tiga jenis:
• 152 unit dengan satu kamar tidur dan satu kamar mandi (678 kaki persegi dengan sewa
bulanan sebesar $ 670)
• 80 unit dengan dua kamar tidur, satu kamar mandi, dan satu kamar kecil (800 kaki
persegi dengan sewa bulanan sebesar $ 800)
• 80 unit dengan dua kamar tidur dan dua kamar mandi (907 kaki persegi dengan sewa
bulanan sebesar $ 1.100)
Tujuan dari analisis produktivitas adalah untuk mengidentifikasi subpasar yang dilayani
oleh produk real estat dan daya saingnya di pasar itu. Analisis peningkatan adalah langkah
pertama dalam membuat penentuan ini dan dicapai dengan menilai properti subjek terhadap
standar industri saat ini. Bagan pemeringkatan dalam exhibit 16.6 memberikan daftar barang
untuk dipelajari dan titik awal untuk analisis atribut produktivitas properti subjek.
Perbaikan subjek umumnya dalam kondisi baik dan dapat dianggap bersaing dengan
proyek-proyek modern. Namun, kolam renang dan bangunan rekreasi di properti ini cukup
rendah dibandingkan dengan sebagian besar apartemen baru di area metropolitan. Selain itu,
nomor properti dan lokasi tempat parkir subjek memiliki peringkat di bawah sebagian besar
properti kompetitif.

Inferior Tipikal Superior


Dampak terhadap Tinggi Sedang Sedikit Rata-rata Tinggi Sedang Sedikit

Produktivitas
Desain dan tampilan properti X
Kualitas konstruksi (bahan dan X
finishing)
Kondisi perbaikan X
Ukuran ruang, tata letak, dan X
campuran
Lemari dan penyimpanan X
Plumbing (kecukupan dan kondisi) X
Listrik, teknologi, dan peralatan X
Fasilitas unit
Fasilitas proyek (kolam renang, X
pusat kebugaran, dll.)
Parkir x
Kesimpulan Rating
Jumlah item 0 1 1 8 0 0 0
Nilai kategori 0 2 4 5 6 8 10
Skor Subtotal 0 2 4 40 0 0 0
Total skor subjek 46
Persentase di atas atau (di bawah) -8%
rata-rata
Exhibit 16.6 Peringkat Subjek Apartemen

Langkah 1.3: Analisis Atribut Lokasi Properti


Lokasi properti subjek dipertimbangkan dalam hal fitur alami, tren penggunaan lahan,
keterkaitan, layanan dukungan lokal, dan kedekatan dengan pusat pekerjaan utama di wilayah
tersebut. Tidak ada fitur alami yang membedakan sektor barat laut, di mana properti subjek
berada, dari daerah lain di kota tempat proyek apartemen kompetitif ditemukan. Pola zonasi di
area pasar subjek konsisten dengan kebijakan perencanaan kota. Penggunaan lahan yang
berbatasan bersifat komplementer, dan pusat ritel terdekat, sekolah, fasilitas rekreasi, dan kantor
profesional melayani penghuni apartemen subjek secara memadai.
Perincian areal yang dikembangkan di masyarakat menunjukkan campuran penggunaan
lahan yang mendukung perumahan. Sekitar 35% dari areal yang dikembangkan di masyarakat
adalah perumahan (semua jenis), dan telah ada peningkatan 30% dalam pembangunan
perumahan dalam sepuluh tahun terakhir. Dalam menganalisis penggunaan lahan, penilai juga
telah menyelidiki tren pertumbuhan di sektor-sektor spesifik masyarakat. Leadville, kota subjek,
dibagi menjadi empat subpasar:
• Timur Laut
• Barat laut
• Barat daya
• Tenggara

Properti subjek terletak di subpasar Barat Laut. Sektor Barat Laut diperkirakan akan
tetap menjadi daerah hunian berpenghasilan moderat yang stabil dengan beberapa
pengembangan tambahan perumahan keluarga tunggal.
Sebaliknya, sektor Timur Laut memiliki fasilitas pendukung minimal dan sebagian besar belum
berkembang, sehingga kompleks multifamily yang ada di wilayah itu tidak mewakili persaingan
serius untuk properti subjek. Selain itu, karena ada sedikit kemungkinan pengembangan lebih
lanjut di sektor timur laut, itu tidak mungkin untuk bersaing dengan bidang studi di masa depan.
Sektor Barat Daya, seperti area subjek, dinilai sebagai area pertumbuhan yang baik.
Namun, terutama diklasifikasikan sebagai keluarga tunggal, dan kota telah mendorong
pengembangan apartemen lebih lanjut di daerah tersebut.
Sektor Tenggara memiliki konsentrasi proyek apartemen terbesar di masyarakat. Sektor
ini merupakan koridor pertumbuhan untuk daerah tersebut. Mal regional, pembangunan mixed-
use, dan dua gedung perkantoran semuanya baru saja selesai dibangun atau sedang dibangun.
Sektor Tenggara, oleh karena itu, merupakan kompetisi utama untuk bidang subjek.
Sektor Barat Laut memiliki hubungan akses yang baik. Jumlah lalu lintas menunjukkan
bahwa properti subjek terletak tepat di sebelah selatan salah satu jalan raya yang paling banyak
dijalani di masyarakat. Kemacetan bisa menjadi masalah bagi kompleks apartemen, tetapi
tampaknya ini tidak akan berpengaruh dalam jangka pendek. Rencana untuk mengembangkan
pusat-pusat pekerjaan di sektor tenggara kota cenderung menempatkan properti subjek pada
kerugian kompetitif.
Langkah 1.3: Rating Lokasi
Sebagai bagian dari analisis lokasi, penilai menyiapkan peringkat lokasi yang kompetitif
(lihat Exhibit 16.7). Prosedur penilaian ini terdiri dari dua langkah. Pertama, setiap daerah kota
dibandingkan dengan daerah lain sesuai dengan berbagai faktor. Misalnya, Area A dan Area B
dibandingkan untuk menentukan apakah Area A lebih baik daripada, sama dengan, atau lebih
buruk daripada Area B dengan memperhatikan masing-masing faktor spesifik. Semakin tinggi
peringkat yang diberikan ke suatu area, semakin tinggi skornya. Proses ini kemudian diulang
untuk area berpasangan lainnya. Kedua, keempat kabupaten tersebut diberi peringkat relatif
terhadap satu sama lain dengan menggunakan proses kalibrasi. Skor yang dihasilkan kemudian
dijumlahkan. (Persentase pengambilan yang digunakan dalam Langkah 3 analisis didukung,
sebagian, oleh peringkat ini.) Skor yang lebih tinggi mengidentifikasi keunggulan area. Prosedur
pemeringkatan berfokus pada karakteristik pertumbuhan umum perkotaan, bukan penggunaan
lahan tertentu. Namun demikian, pertumbuhan perkotaan sangat relevan dengan penggunaan
perumahan. Subpasar kompetitif diidentifikasi dalam menganalisis arah pertumbuhan secara
keseluruhan.
Sub pasar lead ville
Kriteria Faktor pemeringkatan Barat Timur Barat Tenggara Peringkat
Laut Laut daya
(subjek)
Kedekatan dengan pengembangan yang ada 2 1 2 3 1
Perencanaan umum dan dukungan 2 1 2 3 2
pengembangan
Lokasi di jalur pertumbuhan perumahan baru 2 1 3 4 3
Jarak ke jalan-jalan utama - kemudahan akses 1 2 1 3 7
dan visibilitas
Reputasi dan prestise daerah 2 1 2 3 9
Jarak dan kemudahan akses ke pusat 2 1 2 3 8
perbelanjaan
Jarak dan kemudahan akses ke pusat-pusat 1 1 1 2 10
pekerjaan
Estetika dan fitur alami di area 3 1 2 3 4
Kedekatan dengan area hiburan 2 1 2 2 6
Kedekatan dan reputasi sekolah di daerah 2 1 2 2 5
Total (Rata-rata skor waktu individual) 97 62 96 147
Persentase Skor Total 24% 15% 24% 37%
Exhibit 16,7 Analisis Lokasi Kompetitif Apartemen
Langkah 2: Delineasi Pasar
Area pasar dan pengguna properti harus digambarkan sebelum permintaan dan
penawaran kompetitif dianalisis. Tujuan dari delineasi pasar adalah untuk memusatkan
perkiraan permintaan dan peringkat persaingan di area pasar yang kompetitif dan pengguna
tertentu, atau submarket, dari properti subjek. Dalam langkah ini, penilai mengidentifikasi area
pasar dan karakteristik pengguna yang mungkin — misalnya, status (pemilik atau penyewa),
profil pekerjaan, dan tingkat pendapatan, yang menunjukkan kemampuan mereka untuk
membayar perumahan. Analisis permintaan yang lebih mendalam dilakukan pada Langkah 3.
Suplai kompetitif juga dipertimbangkan pada Langkah 2 sebagai indikator batas-batas area pasar.
Beberapa konsep utama dalam penggambaran pasar apartemen meliputi hal-hal berikut:
• Langkah delineasi pasar mengidentifikasi pengguna yang paling mungkin dari properti subjek
dan properti kompetitif. Dua faktor ini - permintaan pengemudi dan persaingan - menetapkan
area pasar untuk subjek.
• Pengemudi permintaan berasal
- Pertumbuhan rumah tangga baru.
- Kanibalisasi dari properti yang bersaing.
- Perubahan dalam pembiayaan keluarga tunggal menjadi lebih ketat.
- Penyewa baru berdasarkan pilihan. Kelompok penyewa ini percaya menyewa adalah
strategi superior untuk kepemilikan. Di banyak pasar pada tahun 2010 hingga 2012,
permintaan untuk unit sewa dipicu oleh rumah tangga yang tidak dapat membeli karena
kredit yang buruk, penyitaan di masa lalu, atau kebangkrutan. Penyewa baru dengan
pilihan sekarang melihat menyewa sebagai pilihan yang lebih baik daripada
mempertaruhkan pengulangan krisis kredit di masa lalu.
• Batas wilayah pasar adalah fondasi analisis pasar karena batas menggambarkan wilayah yang
akan dibuat perkiraan populasi. Perkiraan itu kemudian menetapkan jumlah rumah tangga yang
diharapkan di pasar ini. Beberapa pasar dapat memiliki sumber permintaan sekunder seperti
penghuni rumah kedua.
Studi Kasus: Langkah 2.1: Tentukan Batasan Area Pasar
Dalam studi kasus, setelah menganalisa hubungan jarak waktu dengan fasilitas
mployment dan pendukung serta area pasar untuk perumahan yang kompetitif, para penilai
menyimpulkan bahwa area pasar untuk gedung apartemen bertepatan dengan batas-batas kota
Leadville di mana terletak. Area pasar di seluruh kota sesuai dengan area di mana hampir semua
proyek kompetitif ditemukan dan merupakan area di mana calon penyewa diberitahu oleh
broker real estate untuk mencari properti. Kota Leadville diidentifikasi sebagai subpasar di
wilayah metropolitan oleh sebagian besar perusahaan riset data. Area pasar ini (yaitu, total
daerah pinggiran kota dari Leadville) juga menyediakan data permintaan yang lebih baik karena
perkiraan beberapa populasi tersedia dan area pasar cukup besar untuk menghasilkan data
perkiraan yang dapat diandalkan tetapi cukup kecil untuk fokus pada permintaan di tingkat
properti subjek submarket.
Tujuh puluh persen penduduk kota yang dituju itu bekerja di pusat kota terdekat. Panjang
perjalanan dari subjek ke pusat-pusat pekerjaan utama ini hampir sama dengan perjalanan dari
salah satu kelompok utama perumahan multi-keluarga di masyarakat. Bahkan, hubungan jarak
waktu ke pusat-pusat pekerjaan serupa untuk semua daerah perumahan di Leadville.
Batas studi pasar adalah area di mana ramalan populasi akan dibuat. Ramalan rumah
tangga untuk Leadville menetapkan jumlah tutup rumah tangga penduduk yang diharapkan di
pasar ini. Perkiraan rumah tangga untuk area pasar properti subjek harus diperiksa untuk
keandalannya dan harus didasarkan pada analisis menyeluruh dari perkiraan kerja area metro,
tren komuter, dan faktor lainnya karena area pasar properti subjek juga merupakan submarket
pasar metropolitan.
Beberapa pasar perumahan mungkin memiliki sumber permintaan sekunder seperti
wisatawan. Hal ini dapat mempengaruhi studi pasar untuk keluarga dan kondominium tunggal
dan, pada tingkat yang lebih rendah, properti sewa jangka panjang seperti properti subjek. Di
Leadville — area pasar subjek dalam studi kasus ini — tidak ada permintaan signifikan dari
wisatawan, pemilik rumah kedua, atau pengguna bisnis.
Langkah 2.2: Analisis Profil Penyewa untuk Subjek
Properti dan Lingkungan Dengan melakukan survei acak dan menganalisis catatan
manajemen, penilai mengembangkan persentase berikut rincian penyewa saat ini dari properti
subjek:
40% Profesional lajang di bawah 30 tahun
30% Pasangan yang menikah di bawah usia 30
tahun tanpa anak
20% Pasangan yang menikah di bawah usia 40
tahun dengan anak-anak
10% Pensiunan pasangan berusia di atas 60
tahun
Langkah 2.2: Penghasilan Penyewa dan Rent Affordability
Secara keseluruhan, permintaan rumah tangga untuk unit hunian harus dibagi-bagi
hingga persentase rumah tangga di kota yang mampu membayar sewa apartemen dari jenis
properti properti. Keterjangkauan rumah tangga ditentukan oleh analisis oleh perkiraan
pendapatan penyewa saat ini. Unit dalam sewa properti subjek untuk 670 hingga $ 1.100 (tidak
termasuk listrik). Secara umum diperkirakan bahwa rata-rata rumah tangga di pasar ini dapat
menghabiskan sekitar 28% dari pendapatannya untuk perumahan. Dengan demikian, kisaran
pendapatan tahunan sebagian besar penyewa diperkirakan $ 28.000 hingga $ 47.000 ($ 670 per
bulan × 12 bulan / 0,28 dan $ 1.100 per bulan × 12 bulan / 0,28).
Langkah 2.2: Pendapatan Seluruh Kota dan Segmen Penghalang Subjek
Penghasilan dan distribusi usia harus dipelajari untuk melihat berapa banyak dari
populasi saat ini jatuh dalam pendapatan dan kelas usia yang disebutkan di atas. Tabel dalam
Exhibit 16.8 dan 16.9 menunjukkan pendapatan dan perincian usia di area pasar.
Jenis penyewa yang paling mungkin akan memiliki pendapatan dalam kisaran $ 25.000
(hanya di bawah biaya subjek) hingga $ 50.000, yang menyumbang 29,3% dari rumah tangga
(11,9% + 17,4%). Namun, penghuni dengan penghasilan di atas kisaran ini juga menyewa
apartemen, sehingga jumlah segmen rumah tangga yang dapat menjadi apartemen tipe properti
subjek sebenarnya jauh lebih tinggi.
Diperkirakan bahwa rumah tangga di ujung atas kisaran pendapatan, dengan pendapatan
di atas $ 150.000, tidak akan memilih apartemen subjek. Dengan demikian, diperkirakan bahwa
total sekitar 20% rumah tangga tidak akan mampu membeli atau tidak akan memilih apartemen
jenis properti subjek karena alasan ekonomi. Meskipun diakui bahwa perkiraan top-end optimis,
review dari penyewa di properti subjek menemukan bahwa beberapa berada dalam kategori
sedang hingga tinggi. Karena kota ini tidak memiliki apartemen yang sangat tinggi, beberapa
penyewa yang lebih memilih tinggal di apartemen memilih apartemen dengan jenis properti
subjek terlepas dari pendapatan mereka yang tinggi. Dengan demikian, ujung atas mengenali
bagian dari segmen pasar ini.
Exhibit 16.8 menunjukkan data demografi utama kota yang paling banyak mempengaruhi potensi
penyewa apartemen.

Exhibit 16.8 Distribusi Pendapatan di Area Pasar Subjek

Langkah 2.2: Distribusi Umur dan Ukuran Rumah Tangga


Exhibit 16.9 memberikan rincian umur penduduk kota subjek. Sekitar 24% dari penduduk berada
dalam rentang usia 25 hingga 34, target pasar yang besar untuk apartemen di subpasar ini, yaitu,
lebih muda dari usia 35. Distribusi usia menunjukkan basis pasar yang besar untuk properti
subjek dan lebih lanjut menegaskan penghuni Profil. Namun, sekitar 23% dari populasi kota lebih
muda dari usia 14 tahun, yang menunjukkan sejumlah besar keluarga yang biasanya mencari
rumah keluarga tunggal daripada apartemen.

Exhibit 16.9 Distribusi Usia di Area Pasar Subjek


Langkah 3: Prediksi Permintaan
Pada langkah ketiga dari proses, seorang penilai mempelajari hubungan yang ada dan diantisipasi
antara permintaan dan penawaran untuk unit apartemen yang kompetitif di dalam masyarakat.
Permintaan di masa depan kemudian diramalkan menggunakan metode yang disimpulkan dan
mendasar ditunjukkan dalam Exhibit 16.10.

Metode Disimpulkan (Inferred Method)


• Tren pertumbuhan area umum
• Tren konstruksi perumahan
• Penyerapan historis
• Tren sewa historis
Metode Fundamental
• Studi perkiraan permintaan perumahan multifamily berdasarkan segmentasi pertumbuhan
penduduk antara keluarga tunggal dan keluarga multikeluarga dan kemampuan untuk membeli unit
subjek
• Metode rasio — membandingkan rasio unit apartemen dengan pekerjaan di kota

Exhibit 16.10 Teknik yang Digunakan dalam Ramalan Permintaan


Studi Kasus: Langkah 3.1: Kesimpulan Permintaan Mendatang Berdasarkan Tren
Pertumbuhan
Populasi rumah tangga kota telah meningkat dua kali lipat dalam sepuluh tahun terakhir,
menambah rata-rata 2.223 penghuni rumah tangga baru per tahun. Pada 2,6 orang per rumah
tangga, ini merupakan permintaan unit rumah baru rata-rata 855 unit per tahun. Jika 40% dari
permintaan untuk unit perumahan baru adalah untuk apartemen, permintaan baru telah rata-
rata 342 unit apartemen baru per tahun selama sepuluh tahun terakhir. Kantor perencanaan kota
berpikir pertumbuhan ini akan terus berlanjut, yang mendukung kesimpulan analis bahwa
permintaan apartemen akan meningkat dengan laju yang terus-menerus cepat untuk beberapa
waktu ke depan.
Pertumbuhan penduduk untuk kawasan pasar cukup tinggi dibandingkan dengan kota-
kota berukuran sebanding lainnya. Berdasarkan pola historis pertumbuhan populasi dan
harapan bahwa angka tersebut akan terus berlanjut, permintaan untuk penggunaan multifamily
di masa depan dianggap sangat positif. Data ini dilihat secara terpisah menunjukkan bahwa
properti subjek harus menyewakan hingga tingkat hunian penuh dalam waktu yang sangat
singkat.
Langkah 3.1: Permintaan Berdasarkan Tren Konstruksi Apartemen
Exhibit 16.11 menunjukkan aktivitas membangun perumahan multifamily selama
sepuluh tahun terakhir. Kegiatan konstruksi sangat tinggi tujuh tahun lalu, sedikit menurun tiga
tahun ke depan dan kemudian terhenti dua tahun lalu. Menurut Departemen Perencanaan
Leadville, pada tanggal penilaian, tidak ada izin konstruksi yang dikeluarkan selama tiga tahun.
Sekitar 6.495 unit dibangun di kota selama sepuluh tahun terakhir, atau rata-rata 650 unit dalam
periode sepuluh tahun yang dipelajari.
Bagan di Exhibit 16.11 menunjukkan konstruksi apartemen bersejarah.Pembangunan
yang pesat adalah hasil dari empat faktor:
• pertumbuhan populasi
• pinjaman apartemen dengan harga yang bersaing
• pasar investasi yang sangat aktif yang menginginkan proyek-proyek apartemen baru
• persyaratan kredit yang sangat tinggi untuk perumahan keluarga tunggal

Dengan overbuilding di apartemen datang periode hampir tidak ada pinjaman yang
tersedia untuk proyek-proyek baru. Juga, dalam beberapa tahun terakhir, persyaratan
peminjaman keluarga tunggal berkurang, menyebabkan beberapa migrasi apartemen ke rumah
keluarga tunggal.

Exhibit 16.11 Jumlah Unit Apartemen yang Ditambahkan Setiap Tahun


Langkah 3.1: Kesimpulan Berdasarkan Konstruksi Baru
Data izin bangunan mendukung kesimpulan bahwa permintaan untuk unit-unit ultibti
baru lemah. Tidak ada izin yang dikeluarkan selama tiga tahun terakhir, dan tidak ada surat atau
izin membangun yang dikeluarkan tahun ini. Sebelumnya overbuilding telah mengakibatkan
penurunan drastis dalam konstruksi dalam beberapa tahun terakhir. Overbuilding ini jelas
merupakan alasan tingginya tingkat kekosongan di seluruh kota. Mengingat kurangnya aktivitas
konstruksi baru-baru ini dan pertumbuhan populasi yang terus berlanjut, bagaimanapun,
tampaknya properti subjek harus tetap menyewakan pada tahun depan atau dua berdasarkan
data ini.
Langkah 3.1: Permintaan Disimpulkan oleh Tren Tarif Sewa
Exhibit 16.12 menunjukkan tarif sewa historis dalam dolar yang disesuaikan dengan
dolar saat ini. Siklus sewa tampaknya telah mulai menurun tiga tahun lalu ketika kenaikan harga
sewa mulai menurun dan mencapai titik terendah tahun lalu. Tarif saat ini meningkat, yang
merupakan tanda positif untuk pembangunan baru di daerah tersebut. Namun, persaingan baru
mungkin tidak selalu dianggap positif untuk properti subjek.

Tarif Sewa per Kaki


Tahun Persegi (disesuaikan % kenaikan
dengan dollar saat ini)
8 tahun lalu
7 tahun lalu
6 tahun lalu
5 tahun lalu
4 tahun lalu
3 tahun lalu
2 tahun lalu
Tahun lalu
Tahun ini
Exhibit 16.12 Tarif Sewa Rata-rata di Area Pasar untuk Apartemen Kelas A
Langkah 3.1: Permintaan Berdasarkan Penyerapan Historis
Indikator lain dari permintaan adalah tren saat ini dalam tingkat hunian. Layanan data
komersial lokal melakukan survei apartemen tahunan, yang dapat digunakan untuk
membedakan tingkat hunian historis. Exhibit 16.13 menunjukkan tren hunian di pasar Leadville
selama empat tahun terakhir. Tingkat hunian di Leadville untuk unit multifamily telah meningkat
dari tingkat empat tahun yang lalu, ketika dampak penuh dari overbuilding dirasakan. Selama
setahun terakhir, tingkat hunian meningkat secara moderat.
4 tahun lalu 75%
3 tahun lalu 78%
2 tahun lalu 80%
Tahun lalu 83%
Tahun ini 85%
Exhibit 16.13 Histori Hunian Apartemen di Kota
Langkah 3.1: Kesimpulan Berdasarkan Tren Absorpsi
Dibandingkan dengan beberapa tahun terakhir, permintaan untuk unit multi-keluarga
muncul menjadi meningkat. Sebuah survei yang dilakukan oleh layanan data lokal melaporkan
bahwa sekitar 500 unit diserap tahun lalu dan rata-rata 250 unit per tahun diserap selama empat
tahun terakhir. Berdasarkan peningkatan tingkat hunian dan penyerapan berikutnya,
permintaan untuk unit multi-keluarga di Leadville tampaknya sangat positif. Peningkatan
okupansi tahunan sebesar 5% untuk properti subjek dapat disimpulkan berdasarkan data ini.
Dengan demikian, dalam dua hingga tiga tahun, properti subjek harus mencapai 95% hunian
berdasarkan data yang disimpulkan ini.
Step: 3.2 melakukan analisis dasar dengan segmentation method
Ramalan tentang permintaan dasar didasari oleh premis bahwa kemampuan area pasar
dalam mendukung populasi merupakan sebuah fungsi dari jumlah masyarakat dan komposisi
rumah tangga di wilayah tersebut, baik di saat ini maupun prediksi beberapa tahun ke depan.
Untuk melakukan studi dengan tipe ini, data yang ada dan memproyeksikan permintaan di
pasar harus disederhanakan untuk mendapatkan presentase unit perumahan yang akan
menjadi apartemen dan jumlah rumah tangga dengan tingkat pendapatan yang mampu untuk
memenuhi harga sewa unit per bulan dari property tipe tersebut.
Aplikasi dari Segmentation Method
Exhibit 16.14 mengilustrasikan model yang digunakan dalam aplikasi step 3.2 (1)
sampai 3.2(5) dalam memprediksi permintaan. Diikuti dengan langkah sesuai dengan alur
dalam metode perhitungan.

Step 3.2 (1) : menestimasi populasi rumah tangga saat ini dan kedepannya
Mengukur jumlah populasi pada saat ini dan di masa yang akan datang di dalam
pasar merupakan langkah yang pertama kali diambil penilai. Dalam hal ini digunakan empat
sumber untuk mendapatkannya :

 Pemerintah setempat
 Kota Leadville
 Departemen perencanaan jalan raya Negara
 Layanan data komersial setempat

Data yang dibutuhkan untuk memprediksi permintaan masyarakat adalah populasi


rumah tangga. Total populasi termasuk individu yang berada dalam perawatan, asrama,
penjara, dan bentuk lain yang mirip perumahan.
memperkirakan jumlah populasi merupakan salah satu langkah paling penting
dalam memprediksi jumlah permintaan karena pencapaian puncak permintaan diukur dari
banyaknya orang yang menginginkan property dalam pasar pada periode studi. Dengan
demikian, tugas penilai adalah untuk menentukan jumlah unit perumahan yang akan
dibutuhkan oleh populasi tersebut, presentase tersebut yang akan menjadi apartement, dan
jumlah rumah tangga yang bisa membeli jenis properti dari unit yang tersedia di subjek
property. Exhibit 16.15 menunjukkan prediksi populasi yang didapat dari rekonsiliasi sumber
yang berbeda.
Perkiraan populasi rumah tangga yang paling baik adalah secara keseluruhan dari
sebuah kota., yang dalam hal ini adalah area pasar dari subjek property. Perkiraan untuk
populasi rumah tangga sebuah kota akan naik selama sepuluh tahun ke depan dari 14.000 –
30.000t. Rentang yang lebar tersebut mrnujukkan tipe sebuah kota yang berkembang dengan
pesat seperti Kota Leadville. Perlu diperhatikan bahwa contoh studi kasus pada bab ini hanya
akan menampilkan pehitungan permintaan untuk perkiraan kenaikan populasi rumah tangga
pada mid-range sebesar 22.000 selama sepuluh tahun kedepan. Studi pasar yang lengkap akan
menampilkan perkiraan dengan rentang rendah dan tinggi. Exhibit 16.15 memuat daftar yang
digunakan pada perkiraan.
Step 3.2 (2): Menentukan Rata-rata Ukuran Rumah Tangga Saat Ini dan di Masa Depan
Ukuran rumah tangga terus mengalami penurunan dari 2,8 anggota per rumah
pada sepuluh tahun lalu, kini menjadi 2,6 daan diperkirakan akan terus mengalami penurunan
tetapi lebih lambat. Perkiraan ukuran rumah tangga yang didapat dari vendor data komersil Site
To Do Business akan turun menjadi 2,55 lima tahun mendatang. Penurunan pada dekade
terakhir mencerminkan perubahan perumahan dan besarnya apartemen yang dibangun selama
sepuluh tahun terakhir. Keberlanjutan tren penurunan ini akan mencerminkan kalkulasi
permintaan.

Step 3.2(3): Segmen Perumahan Berdasarkan Tipe Unit


Saat ini presentase unit apartemen yang terdapat dalam kota hanya 39%. Selama
terjadi peningkatan besar pada pembanguanan apartemen dari lima hingga tujuh tahun yang
lalu, apartemen campuran naik lebih tinggi dari 40%. Secara signifikan ini lebih tinggi dari yang
tercatat di kota sepuluh tahun yang lalu, sebelum menjamurnya apartemen pada dekade
terakhir, tetapi hanya sedikit di atas target pencapaian apartemen campuran pada planning
kota di angka 35%.
Keprihatinan muncul mengenai jumlah gedung apartemen selama lebih dari satu
dekade terakhir dan pemerintah telah mengeluarkan larangan sementara untuk pembangunan
apartemen baru, terlepas dari fakta bahwa lahan kosong sudah dizonasikan untuk apartemen.
Moratorium mengenai zoning yang baru harus bisa menahan laju pembangunan apartemen.
Peraturan baru ini didasarkan pada statement untuk kembali pada planning awal kota dengan
angka apartemen 35%.
Untuk menentukan apakah ini wajar dan diharapkan dalam pasar, sebuah studi
tentang kota-kota yang sebanding di wilayah metro menyediakan analog pasar untuk
membantu prediksi jangka panjang. Kota yang sebanding ini memiliki kesamaan basis ekonomi
sebagai kota subjek dan karakter sosioekonomi yang sama. Kota tersebut juga pernah
mengalami perkembangan pesat pada apartemen di masa lalunya. Kota tersebut telah
mengalami fluktuasi anatara 33% dan 37%, dan saat ini 34%. Pada saat ini kota tersebut
memiliki tingkat populasi yang sama, dan property subjek akan tercapai di tahun depan. Dengan
demikian data pasar sebanding yang ada, sesuai dengan perencanaan yang dibuat pemerintah
dengan angka 35%.

Data sensus juga dapat digunakan untuk perkiraan campuran unit apartemen
dengan menggunakan penyewa sebagai apartmen unit proxy. Menurut data sensus dalam
Exhibit 16.16, 43,6% dari total unit apartemen telah disinggahi. Namun data tersebut tidak
membedakan antara apartemen dengan rumah keluarga tunggal. Dengan demikian jumlah
penyewa apartemen lebih rendah dari data tersebut. Data sensus lainnya dapat kita gunakan
untuk memperbaiki presentase unit apartemen yang ada. Data presentase unit per struktur
menunjukkan bahwa 35% unit dalam kota memiliki lebih dari lima unit per struktur. Dengan
demikian itu dapat diduga sebagai apartemen. Data dalam perkiraan ini didasarkan pada data
enam tahun lalu.
Menggunakan data sensus membutuhkan seorang analis untuk menangani masalah
seperti apakah benar atau tidak pembiayaan rumah saat ini adalah jangka panjang. Misalnya
presentase data penyewa dapat bervariasi ketika pembiayaan rumah tunggal atau kodominium
menjadi murah dan banyak penyewa meninggalkan pasar sewa menuju pasar kepemilikan dan
sebaliknya.
Penyesuaian untuk campuran tipe perumahan membutuhkan kesadaran akan
banyak lonjakan akibat dari naik turunnya permintaan yang disebabkan oleh factor tinggi
rendahnya pembiayaan yang tidak normal. Ketika biaya menjadi sangat mahal, maka penghuni
rumah tunggal akan memilih untuk berpindah ke apartemen yang lebih terjangkau. Ketika biaya
murah, maka penghuni apartemen akan beralih ke rumah tunggal atau kondominium.
Perhatikan bahwa ini bukan sumber berkelanjutan dari permintaan dasar di keseluruhan pasar
tetapi merupakan dampak pembiayaan bagi perumahan. Ketika pembiayaan berubah di masa
yang akan datang biasanya akan menimbulkan suatu perpindahan dari suatu jenis perumahan
ke lainnya. Ini mengapa perkiraan rata-rata jangka panjang perumahan campuran yang
berkelanjutan lebih lebih dipilih analis jika melakukan studi pasar pada masa terjadinya
lonjakan.
Step 3.2(4): Segmen Rumah Tangga menurut Tingkat Penghasilan untuk Menentukan
Persentase Rumah Tangga yang Dapat Memenuhi Pembayaran Perumahan Bulanan
Pada rumah tangga, untuk dapat membayar sewa sebesar $670 per bulan, yang
merupakan sewa terendah dalam dunia property, harus memiliki pendapatan lebih dari
$28000. Rumah tangga dengan pendapatan tinggi tidak mungkin untuk menyewa di segmen
property subjek. Dengan demikian, analis mengemukakan bahwa 20% rumah tangga tidak akan
memilih pasar property subjek untuk alasan ekonomi. Di pasar yang memiliki presentase besar
dalam perumahan kelas atas, stratifikasi yang lebih halus mungkin diperlukan, untuk
mengelminasi rumah tangga berpendapatan tinggi.
Model ini memberikan rentang penghasilan di atas $25000 untuk menjadi kandidat
perumahan multifamily. Beberapa analis membatasi rentang di ujung atas pendapatan untuk
perumahan multifamily sebagai kandidat yang tidak mungkin, khususnya untuk area pasar
dengan sebagian besar rumah tangga dengan penghasilan tinggi. Namun di studi kasus ini
pendapatan kota lebih homogen dengan presentase pendapatan tinggi rendah. Salah satu cara
untuk memperbaiki permintaan unit multifamily oleh rumah tangga kelas atas adalah dengan
metode alternative yang akan diilustrasikan kemudian di bab ini, pemilikan berdasarkan model
pendapatan rumah tangga.
Step 3.2(5): penyesuaian untuk kekosongan friksional
Pada waktu tertentu, beberapa unit akan kosong dikarenakan merupakan hunian
musiman atau keperluan untuk menambah unit baru. Tingkat kekosongan sekitar 5% sering
diterapkan pada perkiraan permintaan untuk mencerminkan kebutuhan pasar untuk
pergerakan di dalam pasar. Dalam studi pasar untuk tujuan selain penilaian, seperti analisis
kelayakan untuk peruntukan konstruksi, penyesuaian ini digunakan untuk memperkirakan
ukuran proyek yang dapat didukung. Namun dalam langkah ini, analis lebih tertarik pada
permintaan pada ruang terhuni, yang tidak memperhitungkan ruang kosong.
Jenis permintaan lainnya, move-up demand dan latent demand, harus
dipertimbangkan dan yang bukan penduduk juga bisa menghasilkan permintaan apartemen.
Move-up demand dihasilkan oleh pergerakan ke atas rumah tangga berpenghasilan rendah.
Kompleks apartemen yang dianalisis dalam studi kasus ini rata-rata adalah proyek perumahan
multifamily dan tidak mungkin menarik semua permintaan. Selain itu, apartemen tersebut tidak
terletak pada koridor pertumbuhan di bagian ternggara kota dan mungkin akan kehilangan
beberapa penyewa mereka di kota. Move-up gains dan lateral losses diharapkan membatalkan
satu sama lainnya.
Latent demand, atau juga disebut permintaan terpendam, biasanya hasil dari
underbuilding di suatu area atau tidak mereka membangun unit yang ada dalam permintaan.
Misalnya, mungkin ada permintaan yang signifikan untuk apartemen mewah. Jika pasar tidak
menyediakan produk ini, konsumen akan memilih perumahan jenis lainnya, seperti rumah
tunggal. Permintaan laten mungkin muncul jika gedung apartemen tidak mengikuti laju
peningkatan populasi atau permintaan selama beberapa tahun terakhir, tetapi tidak berlaku
untuk studi kasus ini.
Permintaan dari bukan penduduk merupakan permintaan dari wisatawan dan
penduduk rumah kedua. Permintaan ini bisa sangat signifikan untuk keluarga tunggal dan pasar
kondominium, terutama di kota-kota resor, tetapi itu tidak signifikan untuk unit sewa jangka
panjang. Property subjek yang menjadi fokus studi kasus ini tidak terpengaruh oleh permintaan
ini.
Exhibit 16.17 menyajikan perhitungan permintaan yang dijelaskan dalam Langkah 3.2 (1)
hingga 3.2 (5).

Metode Alternatif: Penguasaan dengan Model Penghasilan Rumah Tangga


Pemilikan dengan permintaan segmen model pendapatan rumah tangga menuntut cara yang
berbeda dengan metode segmentassi pasar, yang terfokus pada keterjangkauan pasar. Data Biro
Sensus AS yang digunakan dalam model ini menunjukkan penguasaan oleh setiap segmen
pendapatan. Segmen pendapatan rumah tangga yang sesuai dengan pendapatan segmen
property subjek kemudian dimasukkan ke rumah tangga yang diprediksi untuk secara langsung
menghitung permintaan untuk rumah tangga penyewa , metode ini digunakan sebagai proxy
untuk unit apartemen. Beberapa data juga tersedia untuk memperbaiki segmentasi penyewa
lebih lanjut, di mana data digabungkan dengan pemilikan berdasarkan penghasilan dan usia,
yang merupakan penyempurnaan perkiraan yang lebih rinci dengan model ini.
Seorang analis memberlakukan penilaian dalam menentukan di titik mana yang menjadi puncak
segmentasi pendapatan, mirip dengan metode estimasi permintaan lainnya dengan segmentasi
berdasarkan keterjangkauan. Metode tersebut hanya untuk menghilangkan segmen yang tidak
mampu membayar sewa subject market dan menyisakan semua pendapatan yang lebih tinggi
sebagai penyewa potensial. Untuk perbandingan, kepemilikan dengan model pendapatan rumah
tangga akan melakukan tindakan yang sama. Namun, seorang penilai harus tetap melakukan
penilaian atas permintaan yang harus dipertimbangan.
Perhatikan bahwa jika pasar disegmentasikan lebih lanjut — katakanlah, hentikan rentang
pendapatan pada, misalnya, $ 50.000, maka kalibrasi model permintaan juga membutuhkan
detail yang sama dalam analisis berikutnya di sisi penawaran untuk mengisolasi hanya proyek
apartemen dengan penyewa dengan kelompok penghasilan yang sama. Perhatikan lebih lanjut
bahwa jenis segmentasi rinci ini penawaran dan permintaan mungkin disajikan lebih presisi,
tetapi waktu yang diperlukan bisa menjadi sangat lama.
Bagan 16.18 menunjukkan data dari unit yang disewa berdasarkan pendapatan. Data ini
sekarang tidak tersedia di STDB tetapi tersedia dari Biro Sensus AS. Exhibit 16.19 menunjukkan
perhitungan permintaan berdasarkan model alternatif ini. Pemilikan dengan model pendapatan
menunjukkan lebih banyak permintaan pada Tahun 5 dan Tahun 10 (7,13% lebih) dari pada
hasil model segmentasi dengan keterjangkauan (Exhibit 16.17). Beberapa kemungkinan untuk
alasan perbedaan ini dibahas di bawah.
Model pembagian lainnya didasarkan pada perkiraan unit aktual, sementara model ini
didasarkan pada perkiraan penyewa. Dalam model 16.17, Baris 5 memperkirakan campuran
apartemen yang mirip dengan apa yang ada di kota pada masa lalu, sebelum masuk pada
lonjakan jumlah unit yang dibangun. Model ini memperkirakan campuran penyewa akan
konstan di masa depan. Jadi, untuk konsistensi, penyewa campuran di masa depan harus
disesuaikan jika itu adalah penilaian pada masa depan.

Namun, dua model yang serupa tidak akan menghasilkan hasil yang sama. Tergantung pada
kondisi pasar, komunitas perumahan campuran, dan distribusi pendapatan. Di pasar yang
seimbang dengan tipikal pembiayaan untuk rumah tunggal dan kondominium, model harus
sangat mirip dengan banyak kasus, tetapi tidak semua. Kelebihan dan kekurangan pasokan
dalam pasar, permintaan luar yang signifikan, variasi ekstrem dari sumber pembiayaan, dan
variasi serupa lainnya dapat menyebabkan campuran penyewa dan campuran unit apartemen
yang sebenarnya bervariasi.
Variasi ekstrem dari masyarakat berpenghasilan tinggi dan rendah juga dapat menyebabkan
variasi dalam model. Jika ada variasi ekstrem dalam pendapatan rumah tangga di area pasar,
maka pemilikan dengan model pendapatan rumah tangga merupakan model yang lebih akurat
(dengan asumsi bahwa campuran penyewa saat ini tidak dalam sebuah lonjakan, seperti tinggi
atau rendahnya pembiayaan)
Dalam studi kasus ini, kota tersebut memiliki campuran multifamily yang tinggi, kondisi pasar
yang tidak seimbang, dan yang paling signifikan, tidak ada presentase yang besar untuk
masyarakat perpenghasilah tinggi. Semua factor tersebut dapat mengantarkan pada kesimpulan
bahwa model tersebut sudah sangant mirip.
Step 3.3: Melakukan Analisis Fundamental dengan Metode Rasio
Metode rasio memperkirakan permintaan dengan didasarkan pada hubungan ekonomi antara
permintaan apartemen dan peningkatan pekerjaan atau populasi di daerah. Gambar 16.20
menunjukkan metode rasio terhadap arus populasi di kota dibandingkan dengan jumlah
apartemen yang terhuni pada saat ini.
Metode rasio didasarkan pada asumsi bahwa hubungan antara populasi atau pekerjaan dan
apartemen pada saat ini akan sama di masa yang akan datang. Dalam studi kasus, apartemen di
kota itu dianggap terlalu banyak dan campuran apartemen di kota berkurang dalam aplikasi
pemilikan dengan metode pendapatan. Metode rasio tidak memungkinkan untuk melakukan
penyesuaian ini. Dengan demikian, perkiraan permintaanya jadi lebih tinggi. Namun,
kesimpulan dari metode rasio ini mirip dengan kesimpulan menggunakan metode yang
ditunjukkan sebelumnya di bab ini.

Metode rasio juga dapat dikaitkan dengan sumber permintaan lain seperti pekerjaan. Metode
lain dapat dianggap independen ataupun sebagai cek menyertai metode rasio populasi. Metode
rasio pendapatan merupakan metode yang paling banyak digunakan dan dianggap sebagai yang
terbaik. Suatu pengembang apartemen nasional dapat menggunakannya untuk analisis
pengembangan bangunan baru. Model rasio pekerjaan kurang lebih sama dengan model rasio
populasi kecuali bahwa perkiraan pekerjaan biasanya untuk area pasar pekerjaan untuk para
pengguna apartemen yang lebih luas. Dalam studi kasus ini, daerah digunakan sebagai sumber
permintaan untuk rasio yang akan dikaitkan dengan permintaan hunian lokal. Asumsi
hubungan yang konstan sama dengan penerapan metode rasio populasi.
Gmabar 16.21 menujukkan hasil yang mirip dengan menggunakan metode rasio populasi.
Dengan demikian perkiraan populasi mungkin dapat diandalkan karena telah membangun
kenaiakan pekerja di daerah yang mendorong permintaan apartemen.
Metode rasio merupakan metode yang sederhana dengan kekurangan dan kelebihannya, seperti
pada gambar 16.22.

Step 4: Mengukur Suplai Kompetitif


Langkah ke empat dari analisis adalah persediaan dan suplai kompetitif. Data suplai kuantitatif
dapat diperoleh dari banyak sumber. Asosiasi apartemen, perusahaan riset, maupun
pemerintah memiliki data total unit dan apartemen yang ada, dan dinas perencanaan kota pun
bisa menyediakan data tentang suplai yang diantisipasi. Selain itu seorang penilai juga bisa
melakukan survey sendiri untuk mencari data yang tidak tersedia.
Inventarisasi Properti Kompetitif yang Ada, Properti yang Sedang Dibangun, Properti
yang Direncanakan, dan Properti yang Diusulkan
Analisis persediaan unit property kompetitif saat ini, melibatkan identifikasi semua kompleks
apartemen pada suatu wilayah yang sama yang digunakan untuk menghitung permintaan dan
apakah kompetitif dengan property subjek , terutama dalam bentuk sewa. Dalam perhitungan
permintaan yang ditunjukkan sebelumnya yang mencakup semua unit apartemen kecuali
apartemen low-end. Pada pasar ini, ada tiga puluh property berbeda yang ditemukan, dengan
sekitar 7000 unit yang kompetitif diseluruh kota yang rata-rata 83% ditempati. Unit low-end
multifamily lain di kota itu tidak dimasukkan karena tidak kompetitif dengan property subjek.
Studi Kasus : Memperkirakan Persaingan Baru
Dalam studi kasus ini, penilai belajar dari perencana kota bahwa tidak ada izin baru atau izin
bangunan untuk apartemen yang telah diajukan di tahun lalu. Kelebihan pasokan saat ini telah
membuat aktivitas pengembangan apartemen terhenti selama beberapa tahun terakhir. Dengan
demikian, persaingan baru di tahun berikutnya akan berkurang. Namun tingkat hunian dan
sewa menunjukkan peningkatan, dan permintaan naik. Hal tersebut merupakan factor yang
kuat untuk memprediksi bahwa pembangunan apartemen baru akan dimulai lagi, ketika harga
sewa memungkinkan untuk menutupi biaya pembangunan.
Sewa Diperlukan untuk pembangunan Baru
Pembangunan baru membutuhkan sejumlah factor secara bersama-sama seperti, termasuk
permintaan, pembiayaan, ketersediaan lahan, biaya bangunan, dan sewa. Berikut analisis sewa
yang digunakan untuk menganalisis apakah membangun bangunan baru itu layak atau tidak.
Salah satu data yang diperlukan untuk membuat analaisis pembangunan baru adalah tariff
keseluruhan. Untuk perkiraan jangka panjang selama sepuluh tahun, analis direkomendasikan
untuk memakai tingkat bunga yang berkelanjutan, sebagai contohnya tingkat suku bunga rata-
rata jangka panjang yang tidak terpengaruh pasar modal. Namun, dalam jangka pendek
mungkin memerlukan perhitungan kelayakan sewa lain, seperti subsidi pemerintah federal
tahun 2010 hingga 2013. Anomali ini dipasar dapat menyebabkan peningkatan pembangunan
dalam jangka pendek, tetapi mereka harus tetap mempertimbangkan keseluruhan
pambangunan yang diharapkan di pasar.

Analisis permintaan residual


Langkah selanjutnya dalam menganalisis apakah pembangunan baru mungkin diharapkan,
seorang penilai akan melakukan studi permintaan residual dengan mengecualikan konstruksi
baru untuk keperluan analisis. Teknik ini memberikan pandangan tentang pasar di masa yang
akan datang, kapankah permintaan akan mulai memuncak dan kapankah pembangunan baru
bisa untuk dipertimbangkan.

Sewa Diperlukan untuk pembangunan Baru


Dalam studi kasus, perhitungan sewa yang diperlukan untuk pembangunan baru menunjukkan
bahwa tariff sewa sekitar $ 1,20 per kaki persegi per bulan dapat mendukung pembangunan
baru. Penilai seharusnya menyadari bahwa tingkat sewa yang diperlukan bisa berubah
tergantung pada total biaya pengembangannya. Meski demikian, gambaran tersebut dianggap
paling cocok untuk tingkat sewa yang dapat mendukung pembangunan baru.
Saat ini tingkat sewa di pasar Leadville, menurut data yang didapat dari survey, mendekati
$0,95 per kaki persegi (seperti gambar 16.12). Tingkat sewa akan perlu dianikkan sebesar 25%
sebelum pembangunan baru diantisipasi di pasar tersebut. Mengingat peningkatan permintaan
dan berkurangnya pemabangunan baru belakangan ini, analis berpendapat bahwa tingkat sewa
akan naik pada rentang antara 10% sampai 20% beberpa tahun kedepan.
Tingkat sewa saat ini di pasar Leadville masih sedikit dibawah persyaratan pembangunan baru.
Dengan demikian ketika tingkat hunian di pasar mendekati 90% maka pembangunan baru
menjadi relevan untuk dilaksanakan.
Analisis permintaan residu
Dalam studi kasus, studi permintaan residual yang mengecualikan pembangunan baru dalam
perhitungannya ditemukan bahwa pada perkiraan mid-range dipasar seharusnnya
menunjukkan tingkat hunian sebesar 90% atau lebih selama lima tahun ke depan. Jadi
mengingat tren sewa yang ditunjukkan langkah sebelumnya dan hasil dari analisis permintaan
residu, analis menyimpulkan bahwa harus ada pembangunan baru dalam rentang lima sampai
tujuh tahun ke depan. Gambar 16.24 menunjukkan studi permintaan residual.
Kesimpulan perkiraan pembangunan baru
Selama sepuluh tahun terakhir, rata-rata 650 unit per tahun telah dibangun (seperti pada
gambar 6.11). Overbuilding ini tidak diharapkan untuk diteruskan ke depannya, karena telah
ada aturan baru mengenai zonasi yang lebih ketat, jadi rata-rata pembangunan 300-450 unit
baru merupakan pilihan paling memungkinkan untuk periode empat sampai sepuluh tahun
mendatang.
Berdasarkan permintaan residual, analisis sewa, dan penelitian dengan dinas perencanaan kota
dan pengembang , pembangunan baru yang signifikan akan terjadi antara lima hingga delapan
tahun mendatang. Dengan rata-rata pemabngunan 350 unit per tahun untuk tahun ke tujuh
hingga sepuluh, lebih sedikit disbanding yang dibangun sepuluh tahun terakhir.
Step 5: Mengukur analisis kondisi (menganalisi interaksi antara permintaan dan
penawaran)
Tujuan dari langkah lima ini adalah untuk menilai seberapa kompetitif pasar property subjek
dan kapan pasar akan mengalami perubahan. Missal, pembangunan property baru, kenaikan
sewa, dan beberapa kombinasi kondisi tersebut.
Studi kasus: membandingkan permintaan dan pasokan kompetitif
Gambar 16.24 menunjukkan analisis permintaan residual berdasarkan analisis yang telah
dibahas.
Exhibit 16.24 menunjukkan proyeksi penawaran dan permintaan kompetitif selama sepuluh
tahun ke depan. Pada Langkah 5.1 dan 5.2, temuan dari analisis permintaan (Langkah 3) dan
analisis penawaran kompetitif (Langkah 4.1) dimasukkan ke dalam analisis permintaan
residual. Perbedaan antara penawaran dan permintaan dihitung dari kelebihan atau
kekurangan bersih yang teridentifikasi.
Perhitungan dalam Exhibit 16.24 menunjukkan bahwa dalam waktu sekitar lima tahun pasar
akan mencapai titik ekuilibrium. Dalam penilaian properti, Analisis ekuilibrium dapat
digunakan untuk memperkirakan siklus sewa dan persaingan baru.
Step 6: perkiraan capaian subject
Langkah terakhir dalam keseluruhan studi kelaikan pasar adalah memperkirakan bagaimana
sebagian besar pasar property subjek tercapai di masa depan. Seperti perkiraan permintaan,
penentuan tingkat pencapaian melibatkan dua tingkat analisis. Tingkat pertama terdiri dari
analisis data historis seperti riwayat hunian subject dan properti sebanding dan analisis umum
tren pertumbuhan. Metode kedua dengan melibatkan penilaian property subjek terhadap
semua persaingan property dan kemudian menerapkan beberapa penilaian untuk berapa
banyak total permintaan yang terisi akan dicapai di masa depan.
Studi kasus: memperkirakan pencapaian subjek
Exhibit 16.25 meraangkum kesimpulan, dan ehibit 16.26 dan 16.27 mendemostrasikan metode
pencapaian terkuantifikasi dasar untuk studi kasus ini. Analisis tingkat pencapaian dimulai dari
kinerja actual dari properti subjek. Analisis fundamental kemudian mengambil langkah lain
dengan pemasaran spesifik melalui metode rating yang dapat dikuantifikasi.

Peringkat pendapatan kompetitif yang dapat diukur


Membutuhkan seorang analis untuk mengukur tingkat pendapatan tertentu untuk properti
subjek. Ada dua langkah prosedur:

 Pertama, tentukan tingkat pendapatan awal dengan analisis saham yang proprsional
 Kedua, menyesuaikan saham proprsional dengan kompetisi aktual dengan metode
rating yang dapat dihitung.

Langkah terakhir dalam analisis tingkat pendapatan keseluruhan adalah merekonsiliasi

Pro Rata Share capture Rate


Untuk menghitung saham proporsional dari property subjek untuk unit baru yang relevan
dengan pasar, jumlah total unit kompetitif dibandingkan dengan jumlah total unit dalam
property subjek. Seperti pada exhibit 16.26.
Actual current capture rate
Dalam studi kasus, bentuk yang lebih spesifik dari analisis saham proprsional adalah tentang
pendapatan subjek melibatkan tingkat hunian saat ini. Seluruh jumlah unit kompetitif di pasar
disesuaikan dengan kurs saat ini dan perkiraan unit terhuni dibandingkan dengan unit terhuni
aktual di properti subjek untuk mendapatkan tingkat pendapatan. Seperti pada exhibit 16.27.
Quantifiable rating as the basis for the future capture rate
Banyak metode peringkatan kuantitatif yang dapat digunakan, seperti metode ranking yang
dibahas di bab 13. Jika teknik itu diadaptasi untuk pekrjaan yang melibatkan bangunan
apartemen, property, dan fitur lokasi yang sesuai dengan factor-faktor poperti apartemen pada
langkah satu dari studi.
Prosedur pemeringkatan lainnya harus memiliki skor yang dapat diukur untuk semua faktor
yang penting bagi apartemen di pasar. System penilaian ini agak memakan waktu , seperti yang
ditunjukkan pada studi kasu berikut. Namun penilai dapat memeringkatkan semua property di
pasar dan dapat menggunakan peringkat tersebut untuk pekerjaan baru hanya dengan sedikit
penyesuaian.
Quantifiable rating method
Contoh dalam studi kasus menempatkan semua faktor pemasaran dalam tiga kelompok
kemudian menetapkan skor untuk setiapp factor yang diterapkan dalam perbandingan dengan
semua property kompetitif di kota. Tiga peringkat utamanya adalah

 Lokasi
 Kondisi properti( umur dan kondisi)
 Fasilitas properti

Dalam analisis lokasi sebelumnya pada langkah satu, bangunan apartemen dikelompokkan
berdasarkan area geografis dan diberi skala 1 sampai 4. Semakin baik lokasi semakin baik
peringkatnya. Area tersebut dinilai berdasarkan hasil penilaian lokasi di langkah 1.3 (exhibit
16.7). Sektor tenggara menerima peringkat tertinggi 4, sementara barat laut dan barat daya
keduanya dinilai 3. Karena sektor timur laut memiliki peringkat lokasi yang secara signifikan
lebih rendah, memiliki nilai 1.
Usia kompleks apartemen dinilai antara satu sampai lima. Kompleks apartemen yang dibangun
dalam tiga tahun terakhir menerima peringkat 5. Mereka yang dibangun empat sampai enam
tahun yang lalu diberi peringkat 4. Peringkat 3 diberikan untuk kompleks dibangun tujuh
hingga sembilan tahun yang lalu. Mereka yang dibangun sepuluh sampai lima belas tahun lalu
menerima peringkat 2, dan proyek yang lebih lama dari itu diberi peringkat 1.
Untuk tujuan penilaian, fasilitas dibagi dalam tiga kelompok. Pertama, penilai
mempertimbangkan fasilitas di dalam unit apartemen. Ketika fasilitas besar (misalnya
peralatan, perapian, teras) disediakan, peringkat yang lebih tinggi diberikan ke unit tersebut.
untuk kategori kedua meliputi fasilitas yang disediakan di apartemen (misalnya, kolam renang,
lapangan tenis, sauna atau bak mandi air panas). Kategori ketiga termasuk fasilitas di luar dari
kompleks apartemen (misalnya, belanja area, restoran, fasilitas rekreasi, area kerja). Setiap tiga
kategori fasilitas dinilai pada skala 1 hingga 5. Skor diberikan berdasarkan jumlah fasilitas di
setiap kategori, dan total dibagi menjadi lima kelompok dengan peringkat dari 1 hingga 5.
Cotoh, tiga puluh properti ditampilkan bersama dengan total skor mereka dalam exhibit 16.28.
Peringkat lokasi, usia, dan fasilitas ditampilkan untuk menghasilkan peringkat yang ada di tabel.
Kompleks apartemen diberi peringkat menggunakan peringkat kompetitif mereka. Properti
subjek dianggap salah satu yang terbaik di kota yang tercermin di dalam skornya. Peringkat
properti subjek kedelapan terbaik di kota dari tiga puluh proyek yang dianggap sebagai
properti Kelas A . Namun, karena semua properti di pasar serupa di usia dan fasilitas, peringkat
properti subjek tidak begitu signifikan.
Karena perkiraan permintaan di seluruh kota termasuk semua kemungkinan penghuni dengan
pendapatan yang cukup untuk membeli properti subjek( 80% dari penyewa). Maka penilai
harus mempertimbangkan kompetisi di seluruh kota yang diwakili oleh properti dengan
peringkat dan struktur sewa yang sama.
Untuk menyelesaikan analisis peringkat komparatif dari properti subjek dengan skor peringkat
20, kemudian digunakan untuk mengukur tingkat pendapatan properti subjek. Seperti pada
exhibit 16.29

Final reconciliation and conclusions of subject capture


Dalam studi kasus ini pasar danalisis dengan asumsi dan metode mendasar. Kesimpulan analisis
dari penilai dirangkum dalam exhibit 16.30.
Metode fundamental digunakan untuk memperkirakan tingkat pendapatan properti subjek,
yang kemudian digunakan pada perkiraan permintaan nyata di pasar. Nilai ini dapat dianalisis
melalui beberapa cara, tiga metode yang di tulis dalam exhibit 16.31 dan hasinya telah
direkonsiliasi.
Seperti yang tertulis dalam exhibit 16.31 cukup beralasan untuk menyimpulkan bahwa tingkat
pendapatan aktual dari property akan terus mengalir sampai muncul kompetisi baru.
Kemungkinan pertumbuhan property baru juga mengharuskan penyesuaian tingkat
pendapatan. Jika property terus bertambah 350 unit setiap tahunnya, maka pendapatannya pun
akan semakin berkurang seiring pertambahannya.

Final conclusions on Subject Marketability


Analisis sebelumnya didasarkan pada populasi mid-range dan analisisnya menggunakan
metode asumsi dan metode dasar. Metode asumsi menyatakan bahwa ada potensi untuk
mnaikkan sewa pada property subjek. Sedangkan metode dasar mnyatakan bahwa tariff sewa
propertysubjek tidak dapat menaikkan tariff.
Tujuan dari analisis ini adalah untuk memperkirakan pendapatan di masa yang akan datang
untuk penilaian nilai pasar. Kesimpulan yang diambil dari metode asumsi didasarkan pada data
historis ,dan karena data perkiraan dinilai dapat dipercaya, kesimpulan berdasarkan metode
asumsi diberi bobot lebih di dalam estimasi tingkat hunian dan sewa di masa yang akan datang.
Exhibit 16.32 dan 16.33 menunjukkan contoh dari satu kemungkinan kesimpulan analisis ini.
Penilai lain bisa memiliki kesimpulan berbeda, tetapi semuanya harus dalam batas data.