Anda di halaman 1dari 58

EKONOMI TEKNIK

STUDI KELAYAKAN PADA PEKERJAAN PROYEK


PERUMAHAN ROYAL MANSION

DISUSUN OLEH:
EDRI RAMADANA 1523201049
YOSHAN F.S. MANALU 1523201033
M. ZENO 1523201031
ANDRIAN PRASETYO 1523201025

DOSEN PEMBIMBING:
BOBY SAMBRA S.T.,M.T.

FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR
UNIVERSITAS LANCANG KUNING
2017

i
KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kami panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah memberikan
rahmat hidayah-Nya, sehingga kami dapat menyelesaikan tugas tepat pada waktunya.
Adapun tugas ini dimaksudkan untuk memenuhi syarat mata kuliah Ekonomi Teknik.
Tugas ini tidak akan terlaksana tanpa adanya bantuan dari berbagai pihak yang telah
mendukung dalam penyusunan tugas ini. Oleh karena itu kami mengucapkan terima
kasih kepada Bapak Boby Sambra S.T., M.T. selaku dosen pembimbing kami, serta
teman-teman yang telah memberi dukungan dan membantu penulis dalam
menyelesikan tugas ini.

Akan tetapi dalam penyusunan tugas ini, kami menyadari masih jauh dari
kesempurnaan dan banyak kekurangan. Oleh karena itu kami mengharapkan kritik
dan saran yang bersifat membangun dari semua pihak. Dan pada akhirnya, kami
berharap semoga tugas ini dapat bermanfaat bagi semua pihak dan dapat menjadi
pedoman nantinya di dunia kerja.

Penulis

Pekanbaru, 2017

DAFTAR ISI

ii
KATA PENGANTAR ......................................................................................... i

DAFTAR ISI......................................................................................................... ii

BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang .......................................................................... 1
1.2 Identifikasi Masalah .................................................................. 2
1.3 Batasan Masalah ....................................................................... 2
1.4 Rumusan Masalah ..................................................................... 2
1.5 Tujuan dan Manfaat Penulisan ................................................. 2

BAB II TINJAUN PUSTAKA


2.1 Pengertian Investasi.... .............................................................. 3
2.2 Pengertian Proyek ..................................................................... 3
2.2.1 Investasi Proyek ............................................................... 4
2.2.2 Evaluasi Proyek ............................................................... 6
2.2.3 Benefit Proyek ................................................................. 7
2.2.4 Biaya Proyek .................................................................... 8
2.3 Prinsip Dasar ............................................................................. 10
2.3.1 Bunga ............................................................................... 10
2.3.2 Biaya ................................................................................ 11
2.3.3 Analisis Ekonomi Teknik ................................................ 13
2.3.4 Metode Penelitian Investasi ............................................. 14

BAB III METODE PENELITIAN


3.1 Objek Penelitian........................................................................ 18
3.2 Data Penelitian .......................................................................... 19
3.3 Cara Mengumpulkan Data dan Menganalisis Data .................. 19
3.3.1 Pengumpulan Data ........................................................... 19
3.3.2 Analisa Data..................................................................... 20
3.4 Bagan Alir Penelitian ................................................................ 23

iii
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1 Umum.... ................................................................................... 24
4.2 Data Penelitian .......................................................................... 24
4.2.1 Asumsi Perencanaan ........................................................ 24
4.2.2 Rencana Pengembangan Perumahan ............................... 25
4.2.3 Harga Penjualan Perumahan ............................................ 25
4.3 Analisis Aspek Keuangan ......................................................... 26
4.3.1 Sumber Dana dan Kebutuhan Investasi ........................... 26
4.3.2 Bunga ............................................................................... 26
4.3.3 Pajak ................................................................................ 27
4.3.4 Analisis Manfaat (Benefit) ............................................... 27
4.3.5 Analisis Biaya (Cost) ....................................................... 34
4.4 Analisis Investasi ...................................................................... 41
4.5 Depresiasi/ Penurunan .............................................................. 45
4.6 Pembahasan .............................................................................. 51

BAB V PENDAHULUAN
5.1 Kesimpulan ............................................................................... 53
5.2 Saran ......................................................................................... 53

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN

iv
BAB I
PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang


Pembangunan perumahan dewasa ini menunjukkan perkembangan yang
cukup besar, dimana hal tersebut merupakan salah satu solusi untuk memenuhi
tingginya tingkat kebutuhan perumahan dan permukiman sebagai akibat dari
meningkatnya jumlah penduduk terutama diperkotaan. Tempat tinggal merupakan
salah satu kebutuhan dasar manusia. Dalam berbagai program pembangunan,
pemerintah telah menetapkan kebijakan umum pembangunan perumahan dan
pemukiman yang relevan guna memenuhi kebutuhan dasar dan meningkatkan
harkat serta martabat masyarakat. Tujuan dan sasaran pembangunan perumahan
dan pemukiman ditata dalam suatu perencanaan yang sesuai dengan kondisi tata
ruang dan tata guna lahan, disertai dengan prasarana dan sarana fasilitas
lingkungan yang berfungsi bagi kehidupan sosial masyarakat.
Perumahan merupakan masalah pokok dan menjadi kebutuhan dasar dari
setiap manusia. Selain itu, perumahan juga merupakan sarana bagi manusia dalam
menciptakan tatanan hidup kemasyarakatan dan membantu menumbuhkan jati diri
yang sebenarnya dari manusia itu . Perumahan dengan harga yang relatif murah di
tempat stategis tentunya sangat diminati para konsumen , ataupun orang- orang
yang sedang membutuhkan tempat peristirahatan sementara.
Pembangunan perumahan ROYAL MANSION di jl.Rambutan, Kota
Pekanbaru mempertimbangkan dua aspek utama pada perancangan bangunan
komersial, yaitu efisiensi dan kenyamanan. Dua aspek ini secara keseluruhan akan
mempengaruhi keputusan sebuah rancangan perumahan. Pada akhirnya hal ini
akan berdampak pada lahirnya rancangan berbagai jenis perumahan yang berbeda
sesuai jenis target pasarnya.

1
1.2. Identifikasi Masalah
Dari latar belakang penulis mengidentifikasi permasalahan-permasalahan
antara lain :
1. Dampak sosial dan lingkungan setelah pembangunan perumahan.
2. Pembangunan perumahan belum melakukan analisis ekonomi teknik.
3. Perpaduan dalam pemanfaatan sumber daya manusia dan sumber daya buatan
dengan memperhatikan peluang di dalam dunia bisnis dan perdagangan.

1.3 Rumusan Masalah


Dari latar belakang yang dipaparkan, maka rumusan permasalahan yang
dapat kita ambil adalah bagaimana kelayakan ekonomis teknik pembangunan
perumahan Puri Sejahtera dengan menggunakan metode discounted cash flow
memakai indikator BCR (Benefit Cost Ratio), NVP (Net Present Value), IRR
(Internal Rate of Return) dan BEP (Break Event Point) dan menghitung depresiasi
dengan metode saldo menurun berganda.

1.4 Tujuan dan Manfaat Penelitian


Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menghitung kelayakan suatu
investasi ekonomi teknik pada pembangunan perumahan Puri Sejahtera dengan
Metode discounted cash flow.
Manfaat dari penulisan ini adalah :
1. Bagi mahasiswa adalah sebagai bahan referensi untuk penelitian selanjutnya
2. Bagi jasa pengembang adalah sebagai bahan evaluasi yang akan mendukung
keberhasilan proyek secara keseluruhan dan sebagai bahan pertimbangan
dalam mengambil keputusan dalam pelaksanaan investasi.
3. Sebagai referensi dan pertimbangan bagi konsumen untuk membeli
perumahan.

2
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Investasi


Investasi pada hakekatnya merupakan komitmen atas sejumlah dana atau
sumber daya lainnya yang dilakukan pada saat ini, dengan tujuan memperoleh
sejumlah keuntungan di masa datang. Investasi dikelompokkan menjadi, investasi
jangka panjang adalah investasi dimana dana yang anda masukkan akan diputar
dan baru dapat dicairkan setelah jangka waktu minimal 1 tahun. Ada banyak
bentuk investasi jangka panjang, berikut ini adalah beberapa contoh diantaranya :
Properti merupakan salah satu investasi jangka panjang yang sangat
menguntungkan. Namun ada pula yang membagi investasi jangka panjang
menjadi dua, investasi jangka menengah yaitu antara 1 (satu) tahun sampai
dengan 5 (lima) tahun dan investasi jangka panjang yang berumur lebih dari 5
(lima) tahun. Investasi jangka panjang ini dalam manajemen keuangan sering
dikaitkan dengan penganggaran modal atau capital budgeting.
Investasi jangka pendek, masa investasi tidak lebih dari satu periode
akuntansi (12 bulan), dapat dengan mudah dirubah kembali menjadi uang tunai.
Proyek investasi umumnya memerlukan dana yang besar dan jangka waktu yang
cukup panjang, karena itu perlu dilakukan studi dan analisis investasi untuk
mengetahui tingkat keuntungan yang akan diperoleh sehingga diketahui kelayakan
investasi tersebut dan tercapainya tujuan dari investasi.

2.2 Pengertian Proyek


Menurut Soeharti, I. (1995) proyek adalah suatu kegiatan sementara yang
berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya tertentu
dan dimaksudkan. Proyek atau kegiatan proyek dapat diuraikan menjadi dua
yaitu:

3
1. Komersial
Proyek-proyek yang berorientasi keuntungan terkait dengan perusahaan, jasa
dan properti.
2. Bersifat sosial benefit
Proyek-proyek yang bergerak pada sektor publik atau pemerintahan.

2.2.1 Investasi proyek


Proyek pembangunan fisik membutuhkan sejumlah dana (biasanya dana
yang dibutuhkan dalam jumlah besar) yang kelak dikatakan sebagai investasi bila
dana tersebut telah digunakan. Keputusan melaksanakan investasi berkaitan
dengan tujuan untuk memperoleh sejumlah keuntungan. Untuk berinventasi yang
berarti menanamkan sejumlah modal, banyak aspek yang perlu dijadikan
pertimbangan, antara lain :
1. Apakah proyek yang akan dilaksanakan sangat dibutuhkan.
2. Berapa besar investasi yang dibutuhkan mulai dari membangun hingga
memgoperasikannya.
3. Berapa lama proyek kontruksi dilaksanakan.
4. Berapa lama perkiraan usia pakai kontruksi.
5. Bagaimana dengan biaya pemeliharaan : berapa besar, apakah tersedia dan
apakah dilakukan secara berkala.
6. Apakah manfaat yang akan diterima sebanding dengan investasi yang
ditanamkan.
Menurut Kuswadi (2007), investasi adalah suatu keputusan yang diambil
oleh seseorang atau tim manajemen untuk mengalokasikan sumber daya pada
suatu sektor yang berupa sejumlah dana yang dimiliki saat sekarang dengan
tujuan untuk mendapatkan keuntungan atau meningkatkan nilai sumber daya
tersebut dikemudian hari. Dengan demikian, keputusan berinvestasi, berhubungan
dengan harapan untuk memperoleh sejumlah keuntungan dan manfaat dari nilai
investasi yang ditanamkan untuk suatu proyek. Masa datang tidak dapat
ditentukan pada masa sekarang. Masa yang akan datang diliputi oleh unsur
ketidakpastian tersebut. Tren peristiwa sepuluh tahun kebelakang biasanya
dijadikan pertimbangan dalam memprediksi masa akan datang. Misalnya tren

4
sepuluh tahun kebelakang tentang tingkat inflasi di Indonesia berkisar 4 % sampai
6 % setiap tahun. Maka dapat dipakai prediksi bahwa tingkat inflasi masa akan
datang juga berkisar angka tersebut. Kajian tentang investasi biasanya dilakukan
terlebih dahulu sebelum mengambil keputusan untuk berinvestasi pada proyek
tersebut. Untuk menekan resiko kerugian dikemudian hari dan agar investasi
menjadi tepat sasaran ada beberapa kajian yang dapat dilakukan antara lain :
1. Kajian konsumen atau pengguna
Proyek yang akan dilaksanakan kelak akan dimanfaatkan oleh masyarakat.
Masyarakat menjadi konsumen atau pengguna dari keberadaan suatu proyek
memiliki tipikal tersendiri. Tipikal masyarakat antara atau daerah dengan
daerah lainnya memiliki perbedaan karakter proyek dikatakan layak untuk
dilaksanakan bila manfaat yang diterima oleh konsumen dan pengguna
melebihi besarnya investasi yang akan ditanamkan.
2. Kajian lokasi proyek
Kajian ini menitik beratkan pada bahan baku/penunjang (material) dan tenaga
kerja yang tersedia dilokasi proyek. Selain itu, faktor keamanan juga penting
untuk diperhitungkan.
3. Kajian dampak lingkungan
Kehadiran sebuah proyek akan menyebabkan perubahan pada sebuah
lingkungan. Perubahan tersebut akan dirasakan oleh masyarakat disekitarnya
sehingga reaksi masyarakat terhadap kehadiran proyek dijadikan
pertimbangan. Misalnya proyek pembangunan jalan, apakah masyarakat dapat
menerima ganti rugi tanahnya dengan nilai yang ditentukan sebagai bagian
dari investasi. Ganti rugi sering menjadi masalah bagi pelaksanaan proyek
jalan sebab selain nilai yang kurang pas menurut ukuran kehendak
masyarakat, kucuran ganti rugi seperti itupun sering bermasalah karena
adanya dana yang raib tiba-tiba. Hal ini harus dipertimbangkan secermat
mungkin agar investasi yang ditanamkan tidak membengkak.
4. Kajian politik, sosial dan budaya setempat.
Keadaan politik, sosial dan budaya masyarakat ikut mempengaruhi
pertimbangan dalam berinvestasi. Jika salah satu dari ketiga unsur tersebut

5
tidak stabuk maka keputusan berinvestasi menjadi sangat riskan, sebab
memiliki resiko lebih besar.
5. Kajian ekonomi
Kajian ini menitikberatkan pada sejumlah keuntungan atau nilai manfaat yang
akan diterima pada masa akan datang atau profit yang didapatkan dari
investasi yang telah ditanamkan. Kajian ini juga mengukur kemampuan
mengembalikan investasi yang telah ditanamkan.
Masalah-masalah yang mungkin timbul dan dapat menjadikan suatu hambatan
atas keberhasilan suatu proyek antara lain :
1. Rencana pembangunan yang kurang matang dan ketersediaan dana.
2. Terjadinya suatu peristiwa ekonomi/moneter nasional, regional atau
internasional yang membawa dampak kurang menguntungkan.
3. Timbulnya gejolak politik, sosial dan pengaruh lingkungan baru.
4. Masalah-masalah yang berkaitan dengan hak paten kepemilikan.

2.2.2 Evaluasi proyek


Menurut Nabar, D (1995), evaluasi merupakan suatu proses penilaian
terhadap suatu aktivitas (proyek) yang didasarkan pada aspek-aspek tertentu
sesuai kebutuhan. Dalam pembahasan ekonomi teknik yang pada dasarnya adalah
juga termasuk evaluasi proyek, maka yang paling banyak dibahas adalah :
1. Aspek Teknis, yaitu meliputi evaluasi input dan output barang dan jasa yang
akan diperlukan atau diproduksi oleh proyek.
2. Aspek Finansial, yaitu yang menyangkut terutama perbandingan uang dengan
revenue earning, apakah proyek itu akan terjamin dana yang dikeluarkannya,
apakah proyek tersebut mampu membayar kembali dana yang diinvestasikan
dan apakah proyek itu akan berkembang sedemikian rupa sehingga secara
finansial dapat berdiri sendiri.
3. Aspek Ekonomis, perlu mendapat perhatian apakah proyek itu akan memberi
sumbangan atau mempunyai peranan positif dalam pembangunan ekonomi
secara keseluruhan dan apakah peranannya itu cukup besar untuk men-
“justify” pengguna sumber-sumber yang langka. Dalam analisis finasial perlu
diperhatikan “waktu didapatkannya pengembalian”. Sedangkan dalam analisis
ekonomi yang perlu diperhatikan adalah hasil total atau produktifitas, atau

6
keuntungan yang didapat dari semua sumber yang digunakan dalam proyek
tersebut, atau perekonomian secara menyeluruh tanpa melihat siapa yang
menyediakan sumber-sumber tersebut dan siapa dalam masyarakat yang
menerima hasil proyek tersebut. Hasil ekonomi disebut “The Social Return”
atau “The Ekonomic Return”. Dua aspek tersebut adalah sebagai berikut :
a. Harga, aspek ekonomis menggambarkan nilai sosial atau nilai ekonomis
yang sesungguhnya dari unsur-unsur biaya maupun hasil finansial selalu
memakai harga pasar.
b. Pembayaran
a) Pajak : aspek ekonomis dalam pembayaran pajak tidak akan
dikurangkan dalam benefit proyek. Pajak merupakan bagian dari hasil
bersih proyek yang diserahkan kepada pemerintah yang akan
digunakan untuk kepentingan masyarakat.
b) Subsidi : aspek ekonomis harus menyesuaikan harga pasar untuk
menghilangkan efek subsidi. Jika subsidi berupa harga pasar barang-
barang tersebut. Aspek finansial menganggap pajak sebagai biaya
proyek sehingga akan menambah keuntungan.
c) Bunga : dalam aspek ekonomis, bunga modal tidak dipisahkan atau
dikurangkan dari hasil bruto.

2.2.3 Benefit proyek


Adapun Benefit proyek terdiri dari :
1. Direct benefit (manfaat langsung)
a. Kenaikan dalam output fisik, disebabkan oleh :
a) Kenaikan dalam produksi fisik.
b) Perbaikan mutu produk.
c) Perubahan dalam lokasi dan waktu penjualan.
d) Perubahan dalam bentuk
b. Penurunan biaya, disebabkan oleh :d
a) Keuntungan dari mekanisasi
b) Penurunan biaya pengangkutan
c) Penurunan atau penghindaran kerugian
2. Indirect benefits (manfaat tidak langsung)

7
Indirect benefits disebut juga dengan secondary benefits dimasukkan sebagai
benefit yang timbul atau dirasakan di luar proyek karena adanya realisasi
suatu proyek, terdiri dari :
a. Benefit yang induced oleh proyek biasa disebut multiplier effect dari
proyek.
b. Benefit yang disebabkan karena adanya economic of scale.
c. Benefit yang ditimbulkan karena adanya dynamic secondary effects berupa
perubahan dalam produktivitas tenaga kerja yang disebabkan oleh
perbaikan kesehatan atau keahlian.
3. Intangible benefits
Benefit ini sulit dinilai dengan uang, seperti :
a. Perbaikan lingkungan hidup.
b. Perbaikan pemandangan karena adanya suatu taman.
c. Perbaikan distribusi pendapatan.
d. Integrasi nasional.
e. Pertahanan nasional.

2.2.4 Biaya proyek


Komponen biaya menurut Nabar, D. (1995) meliputi :
1. Sunk cost
Biaya ini dikeluarkan di waktu yang lampau untuk suatu proyek, atau biaya
yang sudah dikeluarkan sebelum diambil keputusan untuk menjalankan
proyek.
2. Penyusutan
Penyusutan atau depresiasi adalah pengalokasian biaya investasi suatu proyek
pada setiap tahun sepanjang umur ekonomis proyek tersebut.
Ada beberpa metode depresiasi yang dapat dipergunakan untuk menghitung
nilai peyusutan asset. Metode-metode tersebut adalah
a. Metode Garis Lurus (Straight Line Method)
b. Metode Saldo Menurun 150%
c. Metode Saldo Menurun Berganda (Double Declining Balance Method)
d. Metode Jumlah Angka Tahun (Sum of the Years Digit Method)

8
Metode yang paling banyak dipergunakan adalah metode garis lurus karena
perhitungannya lebih sederhana. Sedangkan metode saldo menurun 150% dan
metode saldo menurun berganda dapat dikategorikan sebagai penyusutanyang
dipercepat. Metode ini terus berkembang dengan pertimbangan bahwa suatu
asset lebih banyak/sering dipakai pada tahun awal perolehannya sehingg
kecepatan ausnya menjadi lebih tinggi pada awal-awal tahun pemakaiannya.
3. Pelunasan uang dan bunga
Dimasukkan atau tidaknya pengeluaran anggaran dan bunga dalam biaya
ekonomi tergantung pada apakah ada beban sosial yang dianggap harus
ditanggung oleh masyarakat sehubungan dengan pelunasan pembiayaan
proyek.
4. Engineeing and feasibility studies
Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat desain akhir dalam investasi
setelah ada keputusan bahwa proyek akan dilaksanakan.
5. Tanah
Biaya ini terjadi tanah yang digunakan untuk proyek tersebut merupakan tanah
yang memberikan hasil seperti tanah sawah/kebun.
6. Biaya konstruksi/pengadaan peralatan terdiri dari :
a. Peralatan
b. Material
c. Tenaga kerja
7. Bunga selama masa konstruksi
Biaya bunga yang harus dibayar selama masa konstruksi akibat adanya
pinjaman jangka pendek.
8. Modal kerja
Modal kerja yang terikat dalam proyek dan seharusnya dianggap sebagai biaya
ekonomis, dimasukkan sebagai biaya tahun pertama digunakan dan pada akhir
umur proyek dihitung sebagai bagian dari salvage value.
9. Biaya operasi dan pemeliharaan
Biaya rutin selama umur ekonomis proyek harus diperhitungkan, yang
meliputi :
a. Gaji dan upah ditambah segala macam tunjangan dan bonus.

9
b. Bahan bakar.
c. Air, listrik, dan telekomunikasi.
d. Bahan bakar.
e. Pembelian barang dan jasa untuk pemeliharaan dan perbaikan.
f. Biaya lainnya seperti : biaya perjalanan, jasa tenaga ahli.
10. Biaya pembaharuan atau penggantian
Biaya yang dikeluarkan untuk penggantian karena telah melewati umur
ekonomis.
11. Biaya tak terduga
Kesalahan perhitungan prediksi biaya diawal proyek menyebabkan biaya-
biaya yang dikeluarkan menjadi lebih tinggi dari perkiraan.
12. Intangible costs
Biaya ini sulit ditentukan besarnya seperti pencemaran udara, air dan udara
serta rusaknya pemandangan karena adanya jaringan listrik.

2.3 Prinsip Dasar


Pertanyaan tentang pergantian termasuk keputusan aset akan diganti atau
tetap dipertahankan. Dengan kata lain, kita harus menentukan kapan aset telah
mencapai akhir umur ekonominya. Kita berkaitan dengan umur ekonomis pada
suatu titik dimana biaya produksi untuk tingkat pelayanan tertentu adalah
minimun.
2.3.1 Bunga
Menurut Giatman. M, (2006), bunga (interest) adalah uang yang dibayar
akibat pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada
dasarnya merupakan kompensasi dari penurunan nilai uang selama waktu
peminjaman sehingga besarnya bunga relatif sama besarnya dengan penurunan
nilai uang tersebut. Oleh karena itu, seseorang yang membungakan uangnya
sebesar tingkat penurunan nilai uang (inflasi), tidak akan mendapatkan
keuntungan ekonomis terhadap uang yang dibungakan itu, tetapi hanya menjamin
nilai kekayaan yang bersangkutan relatif tetap dan stabil. Besarnya bunga adalah
selisih antara jumlah utang dibayar dengan utang semula.
Interest = Present amount owed - Original investment

10
Bunga (jumlah utang sekarang) (jumlah pinjaman semula)
1. Tingkat suku bunga (rate of interest)
Merupakan rasio antara bunga yang dibebankan per periode waktu dengan
jumlah uang yang dipinjam awal periode dikalikan 100% atau :
2. Bunga sederhana (simple interest)
Perhitungan bunga hanya didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan
bunga periode sebelumnya yang belum dibayar tidak termasuk faktor pengali
bunga.
3. Bunga majemuk (compound intersest)
Sistem perhitungan bunga dimana bunga tidak hanya dihitung terhadap
besarnya pinjaman awal, tetapi perhitungan didasarkan atas besarnya utang
awal periode yang bersangkutan, dengan kata lain bunga berbunga.
2.3.2 Biaya
Pada pelaksanaan pembangunan mulai dari ide, perencanaan, pelaksanaan
sampai pada operasi dan pemeliharan membutuhkan biaya. Pada analisis
kelayakan ekonomi teknik biaya-biaya itu dikelompokkan menjadi beberapa
komponen sehingga memudahkan analisis perhitungan. Menurut Kuiper dalam
Kodoatie (1995) semua biaya itu dikelompokkan menjadi dua yaitu biaya modal
(capital cost) dan biaya tahunan (annual cost).
1. Biaya modal (capital cost)
Defenisi dari biaya modal menurut Kuiper, (1971) dalam Kodoatie adalah
jumlah semua pengeluaran yang dibutuhkan mulai dari pra studi sampai
dengan selesai proyek dibangun. Biaya modal dibagi menjadi dua yaitu :
a. Biaya langsung (direct cost)
Biaya ini merupakan biaya yang diperlukan untuk membangun suatu
proyek. Biaya langsung yang diperlukan terdiri dari :
a) Biaya pembebasan tanah.
b) Biaya galian dan timbunan.
c) Biaya konstruksi bangunan (pondasi, balok, kolom, dinding, atap dan
lainnya)
d) Biaya konstruksi perkerasan jalan dan drainase.

11
b. Biaya tidak langsung (indirect cost)
Ada tiga komponen yaitu :
a) Kemungkinan hal tidak terduga (contingencies) dari biaya langsung.
Biasanya biaya ini merupakan suatu angka persentase dari biaya
langsung. Semakin berpengalaman pemilik ataupun perencana maka
besarnya persentase ini lebih kecil.
b) Biaya teknik (engineering cost) adalah untuk pembuatan desain mulai
dari studi awal (preliminary study), pra studi kelayakan, biaya
perencanaan dan biaya pengawasan selama waktu pelaksanaan
konstruksi.
c) Bunga (interest) berpengaruh terhadap biaya langsung, biaya
kemungkinan dan biaya teknik sehingga harus diperhitungkan. Semua
biaya inilah nantinya menjadi biaya konstruksi yang ditawarkan
kepada kontraktor kecuali biaya pembebasan tanah.
2. Biaya tahunan (annual cost)
Pada saat ini pemanfaatan proyek ini masih diperlukan biaya sampai umur
proyek selesai, biaya ini merupakan beban yang masih dipikul oleh pihak
pemilik/investor. Yang merupakan biaya tahunan (A), terdiri dari tiga
komponen yaitu :
a. Bunga
Biaya ini menyebabkan perubahan biaya modal karena adanya tingkat
suku bunga selama umur proyek, besarnya biaya berbeda dengan bunga
selama waktu dari ide sampai pelaksanaan fisik selesai. Bunga ini
merupakan komponen terbesar yang diperhitungkan terhadap biaya modal.
b. Depresiasi dan amortisasi
Dua arti ini hampir sama tetapi berbeda fungsi. Menurut Kuiper, (1971)
dalam Kodoatie depresiasi adalah turunannya/penyusutan suatu harga nilai
dari sebuah benda karena pemakaian dan kerusakan atau keusangan benda
itu. Amortisasi adalah pembayaran dalam suatu periode (tahunan),
sehingga hutang yang ada akan terbayar lunas pada akhir periode tersebut.
Menurut Kodoatie (1995) rumus yang digunakan untuk menghitung
depresiasi adalah faktor deret seragam (sinkin fund faktor).

12
c. Biaya operasional dan pemeliharaan
Untuk memenuhi umur proyek sesuai dengan yang direncanakan pada
detail desain, maka diperlukan biaya untuk operasional dan pemeliharaan
proyek tersebut.
2.3.3 Analisis ekonomi teknik
Kajian ekonomi terhadap suatu proyek kontruksi yang selanjutnya disebut
analisis ekonomi teknik mengkaji kelayakan investasi yang ditanamkan pada
sebuah proyek konstruksi, salah atu tujuan analisis tersebut adalah untuk memilih
alternative investasi mana yang telah menguntungkan misalnya :
1. Melaksanakan proyek pembangunan rumah susun dikota Jakarta yang nilai
investasinya besar tapi konsumen banyak.
2. Melaksanakan proyek rumah susun dikota Tanggerang yang tidak begitu
mahal harga pembebasan lahannya namun peminatnya sudah tentu tidak
sebanyak di Jakarta.
3. Mendepositkan dana yang ada di bank memperoleh bunga setiap bulannya
tanpa takut menghadapi resiko modal yang akan habis.
Alternatifive mana pun yang dipilih, sudah tentu sebelumnya telah
dilakukan berbagai perhitungan dan pertimbangan yang menitikberatkan pada
masalah ekonomi proyek disamping masalah-masalah yang sering dihadapi pada
pekerjaan kontruksi seperti mengukur pekerjaan dan kecepatan kerja. Ada
beberapa macam analisis ekonomi teknik yang dapat dilakukan untuk mengatasi
permasalahan yang timbul. Untuk mengukur kelayakan investasi ada dua metode
yang biasa digunakan menurut Kuswadi (2007) yaitu :
1. Metode Konvensional
a. Total profit (keuntungan absolut)
b. Marginal Efficiency of capital (MEC)
c. Accounting Rate of Return (ARR)
d. Payback Period
2. Metode Discounted Cash Flow (DCF) yang memakai indikator :
a. Net Present Value (NPV)
b. Internal Rate of Return (IRR)
c. Benefit Cost Ratio (BCR)

13
d. Break Even Point (BEP)
Proyek konstruksi tidak semuanya berbicara masalah keuntungan secara
finansial. Ada proyek-proyek yang dikerjakan bukan untuk mendatangkan
sejumlah keuntungan dengan nilai uang yang riil, misalnya pembangunan jalan
dan jembatan yang diperuntukkan bagi umum (bukan jalan tol). Jumlah investasi
yang dibutuhkan untuk membangun jembatan dan jalan sangat besar. Nilai
investasi yang ditanamkan untuk sektor tersebut tidak dapat dihitung keuntungan
finansial yang akan diperoleh karena pengguna jalan tidak akan membayar jika
mereka mengunakan jalan tersebut. Meskipun keuntungan secara finansial tidak
bisa diharapkan dari pembangunan jalan dan jembatan tersebut namun nilai dan
manfaatnya harus diperhitungkan dengan sejumlah nilai uang. Misalnya dengan
dibangunnya jalan dan jembatan maka transportasi jadi lancar sehingga terdapat
penghematan pada kendaraan bermotor yang meliputi BBM dan penyusutan
onderdil. Penghentian yang terjadi dapat dihitung dengan uang. Selain itu, dengan
keberadaan jalan dan jembatan yang dimaksud maka waktu yang dibutuhkan
untuk ke tempat tujuan dapat dipersingkat, sehingga waktu (dapat dinilai sebagai
waktu kerja produktif) tidak terbuang percuma diperjalanan. Dalam hal ini slogan
“waktu adalah uang” dapapat digunakan. Memperkecil terbuangnya waktu di
jalan berarti memperbesar waktu produktif orang yang dapat diperhitungkan
dengan sejumlah uang yang diterima bila waktu tersebut digunakan untuk bekerja
secara produktif.
Dalam adanya kenyataan diatas maka analisis ekonomi teknik tidak hanya
memperhitungkan keuntungan finansial semua namun juga harus
memperhitungkan berbagai aspek kehidupan manusia sebagai pengguna atau yang
memanfaatkan proyek pembangunan. Setiap investasi yang digunakan untuk
melaksanakan pembangunan harus memperhitungkan aspek ekonomi yang
meliputi keuntungan secara ril dan nilai manfaat (benefit) yang akan diterima. Jika
analisis ekonomi rekayasa dapat dilakukan sebelum proyek dilaksanakan atau
pada saat proyek dilaksanakan, namun alangkah bijaknya bila analisis ekonomi
teknik dilaksanakan pada saat studi kelayakan, sebelum proyek direalisasikan.

2.3.4 Metode penelitian investasi

14
Investasi memiliki resiko, sehingga untuk mengatasi hal tersebut maka
studi kelayakan investasi harus dengan cermat dilakukan sebelum kegiatan
investasi dilakukan. Untuk mengukur kelayakan investasi digunakan metode
Discounted Cash Flow yaitu PNV, IRR, BCR dan BEP. Indikator-indikator
tersebut diterangkan lebih lanjut berikut ini.
1. NPV (Net Present Value)
Menurut Kuswadi (2007) Selisih antara serangkaian penerimaan masa yang
akan datang setelah dinilai pada saat sekarang (memakai discount rate) dengan
pengeluaran investasi yang dilakukan pada masa sekarang disebut dengan
NPV (Net Present Value). Jika angka perolehan perhitungan NPV bernilai
positif maka investasi yang dihitung dapat dikatakan layak dan akan
mendatangkan sejumlah keuntungan. Indikasi dari angka perolehan
perhitungan NPV adalah :
a. NPV bernalai positif (+) berarti baik dan dapat diterima.
b. NPV bernilai negatif (-) berarti ditolak.
c. NPV sama dengan nol (0) bersifat netral, boleh diterima, bisa juga ditolak.
Penilaian NPV memiliki kelebihan yaitu :
a. Memasukkan faktor nila waktu dari uang.
b. Mempertimbangkan semua aliran kas proyek.
c. Mengukur besaran absolut bukan relatif sehingga mudah mengikutinya
terhadap usaha meningkatkan kekayaan perusahaan atau pemegang saham.
2. IRR (Internal Rate of Return)
IRR adalah tingkat pengembalian suatu investasi pada saat Net Present Value
sama dengan nol. Suatu investasi dikatakan layak menguntungkan jika nilai
IRR lebih besar dari cost of capital yang diasumsikan. Untuk memberikan
pemahanan lebih tentang IRR pengertian lain yang dapat dijadikan pegangan
adalah bahwa IRR merupakan tingkat suku bunga yang akan menjadikan
jumlah nilai sekarang dari proses yang diharapkan akan diterima (PV of future
proceeds) sama dengan jumlah nilai sekarang dari pengeluaran modal (PV of
capital outlays). Adapun petunjuk (indikator) yang dapat digunakan dalam
menentukan tingkat kelayakan adalah
a. IRR > tingkat suku bunga komersial, maka proyek diterima.

15
b. IRR < tingkat suku bunga komesil, maka proyek ditolak.

3. BCR (Benefit Cost Ratio)


BCR (Benefit Cost Ratio) adalah suatu nilai perbandingan antara nilai ekivalen
dari manfa
at (benefit) dengan nilai biaya (cost) pada suatu titik waktu yang sama.
Adapun indikator yang digunakan dalam menentukan tingkat kelayakan
adalah
a. BCR > 1 maka investasi dinilai layak untuk dilaksanakan.
b. BCR < 1 maka investasi tidak layak untuk dilaksanakan.
c. BCR sama dengan nol (0) bersifat netral, boleh diterima, bisa juga ditolak.
Metode BCR memberikan hasil yang konsisten dengan NPV atau berbanding
lurus, apabila BCR > 1 maka NPV > 0.
4. BEP
BEB (Break Even Point) dikenal juga dengan sebutan “titik impas”. BEP
merupakan suatu kegiatan usaha dalam keadaan tidak untung dan tidak
merugi. Menurut Kuswadi (2007), BEP adalah suatu kondisi pada suatu
tingkat volume tertentu dengan biaya tertentu, tidak mengalami laba atau rugi.
Keadaan impas ini terjadi saat total pendapatan (total revenue = TR) yang
diterima sama dengan total pengeluaran (total cost = TC). Dengan kata lain
apabila TR = TC.

16
Biaya TR > TC TC
TR
(untung)
VC

TR < TC

rugi FC
BE

TM Waktu

Gambar 2.1 Grafik break even Point


(sumber : Kuswandi, 2007)

17
BAB III
METODE PENELITIAN

3.1 Objek Penelitian


Penelitian ini dilaksanakan di Kota Pekanbaru, objek yang diteliti adalah
pembangunan perumahan Puri Sejahtera yang berlokasi dijalan Madya Putri.
Perumahan ini menawarkan tipe 36/108 sebanyak 112 unit.

Gambar 3.1 Peta Lokasi


(Sumber : Brosur perumahan Puri Sejahtera, 2016)

Tabel 3.1 Daftar harga jual perumahan puri sejahtera


Luas Luas
Harga
No Type Bangunan Tanah Keterangan
(M2) (M2) Rp
1 36/108 36 108 105.000.000
(Sumber : Brosur perumahan Puri Sejahtera, 2016)

3.2 Data Penelitian


Data-data diperlukan untuk kebutuhan penelitian ini yaitu berupa data-data
yang diperoleh dari pihak pengembang, hasil wawancara dan katalog dari
perumahan tersebut. Selain itu data yang diperoleh juga dari hasil observasi
dilapangan.

3.3 Cara Mengumpulkan Data dan Menganalisis Data

18
3.3.1 Pengumpulan data
Ada beberapa cara yang dipakai untuk mengumpulkan data-data yang
dibutuhkan dan selanjutnya dianalisis. Adapun data-datanya sebagai berikut :
1. Data primer
Data primer merupakan data pertama dari sumber pertama yang belum
mengalami pengolahan lebih lanjut, adapun data-data primer antara lain :
a. Observasi
Tinjauan langsung yang dilakukan untuk mengetahui situasi dan kondisi
perumahan puri sejahtera. Kegiatan yang dilakukan antara lain meninjau
langsung kelokasi yang direncanakan untuk pembangunan perumahan
tersebut. Selain itu dilakukan beberapa survei harga terhadap model
perumahan yang ditawarkan oleh pihak developer.
b. Wawancara
Wawancara dilaksanakan pada pihak-pihak terkait yang berhubungan
langsung dengna objek penelitian. Wawancara yang dilakukan ada yang
bersifat langsung. Wawancara langsung dilakukan dengan cara
menunjukkan daftar pertanyaan yang harus dijawab oleh responden
mengenai proyek yang diteliti secara tatap muka. Wawancara tidak
langsung dilakukan dengan cara mengirimkan daftar pertanyaan yang
harus dijawab oleh responden menyangkut proyek yang diteliti.
2. Data sekunder
Data sekunder merupakan data yang telah mengalami olahan lebih lanjut yang
biasanya ditampilkan dalam bentuk yang lebih ringkas berupa berkas
perjanjian, kurva dan tabel-tabel. Data sekunder yang dikumpulkan pada
penelitian ini terdiri dari :
a. Harga tanah
b. Rencana anggaran biaya
c. Harga jual
d. Bunga bank

3.3.2 Analisis data


1. Metode analisis data

19
Setelah seluruh data yang dibutuhkan terkumpul, maka data-data tersebut
selanjutnya disusun dan dianalisis dengan melakukan serangkaian perhitungan
sesuai dengan rumus-rumus yang ada. Metode analisis ekonomis yang
digunakan adalah Net Present Value (NPV), Interest Rate of Return (IRR),
Benefit Cost Ratio (BCR) dan Break Even Point (BEP) untuk menentukan
kelayakan proyek. Rumus-rumus yang digunakan pada analisis ini adalah
sebagai berikut :
a. Rumus NPV (Net Present Value)

NPV= 
t n
Bt  Ct  .................................................................................(3.1)
n 1 1  i 
t

Keterangan :
Bt = benefit pada tiap tahun
Ct = cost pada tiap tahun
T = 1, 2, 3, ...
n = jumlah tahun
i = tingkat suku bunga
b. Rumus BCR (Benefit Cost Ratio)
BCR = PWOB / PWOC atau dapat ditulis sebagai berikut :
t n t n
Bt Ct
BCR= 
1  i   1  i 
t t
......................................................................(3.2)
n 1 n 1

Keterangan :
PWOB = present worth of benefits
PWOC = present worth of cost
Bt = benefit pada tiap tahun
Ct = cost pada tiap tahun
1/(1+i)t = rumus present value
T = 1, 2, 3, ...
n = jumlah tahun
i = tingkat suku bunga
c. Rumus IRR (Internal Rate of Return)

IRR= 
t n
Bt  Ct  = 0.............................................................................(3.3)
n 1 1  i 
t

20
Keterangan :
Bt = benefit pada tiap tahun
Ct = cost pada tiap tahun
T = 1, 2, 3, ...
n = jumlah tahun
i = tingkat suku bunga
rumusan untuk mencari tingkat suku bunga dengan interpolasi :
NVP1
1= DF1   DF2  DF1  ................................................(3.4)
NPV1  NPV2 
Keterangan :
DF1 = discount factor yang menghasilkan NPV positif
DF2 = discount faktor yang menghasilkan NPV negatif
NPV1 = net present value pada DF1
NPV2 = net present value pada DF2
d. Rumus BEP (Break Even Point)
n n
TC=FC  OM  TC  TR  R ............................................................(3.5)
0 0

Keterangan
TR = total pendapatan
TC = total biaya
FC = biaya tetap
VC = biaya variabel
BE = besaran biaya saat impas
TM = waktu terjadinya impas.

e. Rumus Depresiasi
1) Metode Garis Lurus (Straight Line Method)
(Harga Perolehan−Nilai Sisa)
Nilai depesiasi =
Umur Ekonomis
2) Metode Saldo Menurun 150%
Dihitung dengan presentasi tarif depresiasi garis lurus dikalikan
dengan 150% dan presentase hasilnya menjadi faktor pengali pada

21
saldo nilai asset yang tersisa setiap tahunnya. Tahu pertama faktor
pengali tersebut dikalikan dengan nilai perolehan, dan tahun
berakhir salah saldo yang tersisa.
3) Metode Saldo Menurun Berganda (Double Declining Balance
Method)
Dihitung dengan menggunakan 2 kali tarif depresiasi garis lurus
tahunan, kemudian mengalikan faktor ini dengan harga perolehan
awal asser untuk tahun pertama dan dengan saldo yang menurun
setiap tahun berikutnya. Penyusutan terakhir adalah sejumlah saldo
yang tersisia.
4) Metode Jumlah Angka Tahun (Sum of the Years Digit Method)
Dihitung dengan menambahkan angka semua tahun dalam umur
asset. Angka total menjadi suatu penyebut pada bilangan pecahan.
Pembilangnyamewakili setiap tahun dai umur tersebut dengan
urutan terkecil.

3.4 Bagan Alir Penelitian

Mulai

Studi Pustaka

22
Rumusan Masalah

Pengumpulan Data

Analisis dan Pembahasan

Kesimpulan dan Saran

Selesai

Gambar 3.2 Bagan alir penelitian

BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1 Umum

23
PT. Asta Karya sebagai pihak pengembang pada kawasan perumahan Puri
Sejahtera membangun I (satu) tipe rumah bagi para konsumen. Spesifikasi
bangunan tipe yang akan dibangun sebagai berikut :
Rumah bangunan : 36 m2
Luas tanah : 108 m2
Harga jual : Rp. 105.000.000,-
Listrik daya PLN : 900 watt
Ruang tidur : 2 ruang
Kamar mandi : 1 ruang
Ruang tamu : 1 ruang
Untuk memberi kenyamanan para penghuni perumahan Puri Sejahtera,
maka pada perumahan ini dilengkapi dengan fasilitas umum, seperti jalan
kawasan, listrik dari PLN, air bersih (sumur) dan ruang terbuka.

4.2 Data Penelitian


Semua data yang diperoleh untuk penelitian ini akan dianalisis meliputi
rencana pengembangan perumahan, harga jual dan angsuran perumahan,
perhitungan biaya modal, dan nilai manfaat yang diperoleh dari investasi ini.

4.2.1 Asumsi perencanaan


Analisis finansial rencana pembangunan perumahan Puri Sejahtera
berdasarkan sudut pandang investor yang langsung sebagai pengembang. Dengan
mempertimbangkan beberapa asumsi-asumsi yang digunakan adalah sebagai
berikut :

Jangka waktu investasi : 3 tahun


Suku bunga pinjaman/tahun : 6,75 %
Inflasi : 10 %
Pajak (PPh) : 10 %
Perbandingan pinjaman dan modal (developer) : 60 % - 40 %

24
Asumsi penjualan unit rumah tahun ke-1 : 50 unit
Asumsi penjualan unit rumah tahun ke-2 : 36 unit
Asumsi penjualan unit rumah tahun ke-3 : 26 unit
Total unit perumahan : 112 unit
Total luas lahan : 2 Ha

4.2.2 Rencana pengembangan perumahan


Perusahaan pengembang PT. Asta Karya hanya menawarkan satu type
RSH 36/108 saja, dengan luas lahan sebagai berikut :
Tabel 4.1 Luas lahan pengembangan perumahan Puri Sejahtera
Luas Tanah Total Luas
No Uraian Unit
m2 m2
1 Type-36 112 108 12.096
2 Jalan dan fasilitas umum 7.904
Total 20.000
(Sumber : Puri Sejahtera Property, 2014)

4.2.3 Harga penjualan perumahan


Perusahaan pengembang PT. Asta Karya dalam menentukan harga jual dan
angsuran perumahan berdasarkan atas biaya-biaya yang dikeluarkan oleh
perusahaan pengembang adalah sebagai berikut :
1. Harga pokok penjaualan rumah
Tabel 4.2 Harga pokok penjualan rumah
Harga Pokok Harga Pokok Harga Pokok Harga Dasar
Type Tanah Bangunan Sarana Rumah
No
Rumah
Rp Rp Rp Rp
1 Type-36 27.000.000,00 50.263.812,00 5.400.000,00 82.663.812,00
(Sumber : Puri Sejahtera Property, 2014)
2. Biaya jasa pengembang perumahan
Tabel 4.3 Biaya jasa pengembang perumahan
Biaya Biaya Jasa
Jasa Vol
No Uraian Pekerjaan Satuan Per-unit
2
Rp Rp % (m ) Rp
1 Tanah matang 250.000,00 65.000,00 26% 108 7.020.000,00
2 Bangunan rumah 1.396.217,00 349.054,25 25% 36 12.565.953,00

25
Sarana dan
3 50.000,00 13.000,00 26% 108 1.404.000,00
prasarana
Total Biaya 20.989.953,00
(Sumber : Puri Sejahtera Property, 2014)

3. Uang muka dan angsuran rumah


Tabel 4.4 Uang muka dan angsuran rumah
Angsuran
Harga Jual Uang Muka KPR
Type 5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun
Rp Rp Rp Rp Rp Rp
T
105.000.000,00 11.000.000,00 94.000.000,00 1.923.279,00 1.128.212,00 873.668,00
36/108
15.000.000,00 90.000.000,00 1.841.438,00 1.080.203,00 836.510,00
(Sumber : Puri Sejahtera Property, 2014)

4.3 Analisis Aspek Keuangan


Analisis aspek keuangan perlu dilakukan untuk mengetahui seberapa besar
biaya yang akan dikeluarkan dan manfaat yang akan diterima sehubungan dengan
investasi yang akan dilakukan oleh pengembang dengan cara menganalisis.

4.3.1 Sumber dana dan kebutuhan investasi


Pengembang dalam merealisasikan rencana investasi membutuhkan dana
sebesar Rp. 8.232.000.000 yang berasal dari modal sendiri Rp. 3.292.800.000
(40%) dan pinjaman dari Bank Rp. 4.939.200.000 (60%), jangka waktu 3 tahun.

4.3.2 Bunga
Sebagai pengembang PT. Aska Karya dalam melakukan investasi
pembangunan perumahan Puri Sejahtera mendapatkan modal berupa pinjaman
dari Bank dengan bunga sebesar 6,75% setiap tahunnya dari sisa hutang dalam
jangka waktu 3 tahun. Berikut ini peneliti akan menyajikan tabel angsuran pokok
dan bunga yang harus dibayar oleh pengembang kepada pihak bank untuk setiap
tahunnya dengan menggunakan perhitungan bunga efektif.
Keterangan Perhitungan angsuran pokok dan bunga yang dibayar :
1. Besarnya angsuran pokok tiap tahun

26
4.939.200.000
 2.744.000.000
3
2. Besarnya bunga yang harus dibayar tiap tahun
a. 6,75% x 4.939.200.000 = 333.396.000
b. 6,75% x 1.861.804.000 = 125.671.770
Selanjutnya perhitungan bunga dapat dilihat pada tabel 4.5
Tabel 4.5 Angsuran dan bunga yang harus dibayar tiap tahun
Angsuran Modal Bunga Total Angsuran
Pinjaman Pokok
No Thn Bank (6,75%) Bank
Rp Rp Rp Rp
1 2015 4.939.200.000,00 2.744.000.000,00 333.396.000,00 3.077.396.000,00
2 2016 1.861.804.000,00 2.744.000.000,00 125.671.770,00 2.869.671.770,00
3 2017 1.007.867.770,00 2.744.000.000,00 68.031.074,48 2.675.968.925,53
(Sumber : Analisis, 2016)

4.3.3 Pajak
Pajak yang digunakan adalah pajak penghasilan menurut Undang-undang
Perpajakan No. 17 Tahun 2000 hal 122, dengan tarif pajak sebagai berikut :
Tabel 4.6 Tarif pajak penghasilan
No Besarnya Penghasilan Kena pajak Tarif Pajak
1 Rp. 0 s/d Rp. 50.000.000 10%
2 Diatas Rp. 50.000.000 s/d Rp. 100.000.000 15%
3 Diatas Rp. 100.000.000 30%
(Sumber : UU Perpajakan No. 17 Tahun 2000)

4.3.4 Analisis manfaat (Benefit)


Komponen manfaat (Benefit) yang nantinya dihitung sebagai pendapatan
dalam pembangunan perumahan Puri Sejahtera yang akan diperoleh pengembang
dari beberapa sumber diantaranya uang muka penjualan unit rumah bulan ke-1,
ke-2, ke-3 dan bulan selanjutnya, pendapatan jasa, dana bantuan dari pemerintah
(Kementerian Perumahan Rakyat) untuk perumahan RSH serta penjualan unit
rumah selama 36 bulan dengan rincian sebagai berikut :
1. Uang muka penjualan unit perumahan Puri Sejahtera
Tabel 4.7 Uang muka penjualan unit rumah

27
Uang Muka Total Harga
No Bulan Unit
Rp Rp
1 Jan-2015 6 11.000.000,00 66.000.000,00
2 Feb-2015 4 11.000.000,00 44.000.000,00
3 Mar-2015 2 11.000.000,00 22.000.000,00
4 Apr-2015 5 11.000.000,00 55.000.000,00
5 Mei-2015 4 11.000.000,00 44.000.000,00
6 Jun-2015 7 11.000.000,00 77.000.000,00
7 Jul-2015 5 11.000.000,00 55.000.000,00
8 Agu-2015 3 11.000.000,00 33.000.000,00
9 Sep-2015 2 11.000.000,00 22.000.000,00
10 Okt-2015 6 11.000.000,00 66.000.000,00
11 Nov-2015 3 11.000.000,00 33.000.000,00
12 Des-2015 3 11.000.000,00 33.000.000,00
13 Jan-2016 3 11.000.000,00 33.000.000,00
14 Feb-2016 3 11.000.000,00 33.000.000,00
15 Mar-2016 1 11.000.000,00 11.000.000,00
16 Apr-2016 3 11.000.000,00 33.000.000,00
17 Mei-2016 2 11.000.000,00 22.000.000,00
18 Jun-2016 4 11.000.000,00 44.000.000,00
19 Jul-2016 2 11.000.000,00 22.000.000,00
20 Agu-2016 3 11.000.000,00 33.000.000,00
21 Sep-2016 6 11.000.000,00 66.000.000,00
22 Okt-2016 3 11.000.000,00 33.000.000,00
23 Nov-2016 4 11.000.000,00 44.000.000,00
24 Des-2016 2 11.000.000,00 22.000.000,00
25 Jan-2017 1 11.000.000,00 11.000.000,00
26 Feb-2017 3 11.000.000,00 33.000.000,00
27 Mar-2017 2 11.000.000,00 22.000.000,00
28 Apr-2017 1 11.000.000,00 11.000.000,00
29 Mei-2017 4 11.000.000,00 44.000.000,00
30 Jun-2017 2 11.000.000,00 22.000.000,00
31 Jul-2017 2 11.000.000,00 22.000.000,00
32 Agu-2017 3 11.000.000,00 33.000.000,00
33 Sep-2017 4 11.000.000,00 44.000.000,00
34 Okt-2017 1 11.000.000,00 11.000.000,00
35 Nov-2017 2 11.000.000,00 22.000.000,00
36 Des-2017 1 11.000.000,00 11.000.000,00
Total 112 1.232.000.000,00

28
(Sumber : Analisis, 2016)
* Asumsi penjualan unit perumahan
2. Jasa pembangunan perumahan
Pengembang perumahan akan mendapat keuntungan dari jasa pematangan
lahan, jasa pembangunan unit perumahan dan jasa sarana prasarana dari
setiap unit perumahan sebesar Rp. 20.989.953,00 berdasarkan tabel 4.3.
Tabel 4.8 Jasa pembangunan perumahan

Biaya Jasa Total Harga


No Bulan Unit
Rp Rp
1 Jan-2015 6 20.989.953,00 125.939.718,00
2 Feb-2015 4 20.989.953,00 83.959.812,00
3 Mar-2015 2 20.989.953,00 41.979.906,00
4 Apr-2015 5 20.989.953,00 104.949.765,00
5 Mei-2015 4 20.989.953,00 83.959.812,00
6 Jun-2015 7 20.989.953,00 146.929.671,00
7 Jul-2015 5 20.989.953,00 104.949.765,00
8 Agu-2015 3 20.989.953,00 62.969.859,00
9 Sep-2015 2 20.989.953,00 41.979.906,00
10 Okt-2015 6 20.989.953,00 125.939.718,00
11 Nov-2015 3 20.989.953,00 62.969.859,00
12 Des-2015 3 20.989.953,00 62.969.859,00
13 Jan-2016 3 20.989.953,00 62.969.859,00
14 Feb-2016 3 20.989.953,00 62.969.859,00
15 Mar-2016 1 20.989.953,00 20.989.953,00
16 Apr-2016 3 20.989.953,00 62.969.859,00
17 Mei-2016 2 20.989.953,00 41.979.906,00
18 Jun-2016 4 20.989.953,00 83.959.812,00
19 Jul-2016 2 20.989.953,00 41.979.906,00
20 Agu-2016 3 20.989.953,00 62.969.859,00
21 Sep-2016 6 20.989.953,00 125.939.718,00
22 Okt-2016 3 20.989.953,00 62.969.859,00
23 Nov-2016 4 20.989.953,00 83.959.812,00
24 Des-2016 2 20.989.953,00 41.979.906,00
25 Jan-2017 1 20.989.953,00 20.989.953,00
26 Feb-2017 3 20.989.953,00 62.969.859,00
27 Mar-2017 2 20.989.953,00 41.979.906,00
28 Apr-2017 1 20.989.953,00 20.989.953,00
29 Mei-2017 4 20.989.953,00 83.959.812,00

29
30 Jun-2017 2 20.989.953,00 41.979.906,00
31 Jul-2017 2 20.989.953,00 41.979.906,00
32 Agu-2017 3 20.989.953,00 62.969.859,00
33 Sep-2017 4 20.989.953,00 83.959.812,00
34 Okt-2017 1 20.989.953,00 20.989.953,00
35 Nov-2017 2 20.989.953,00 41.979.906,00
36 Des-2017 1 20.989.953,00 20.989.953,00
Total 112 2.350.874.736,00
(Sumber : Analisis, 2016)
3. Dana bantuan dari Kementerian Perumahan Rakyat untuk rumah tipe RSH.
Pemerintah dalam hal ini Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera)
memberikan bantuan subsidi kepada masyarakat yang mengajukan kredit
kepemilikan rumah rype RSH dengan nominal Rp. 4.500.000,00 per unit
yang disalurkan melalui pengembang perumahan.
Tabel 4.9 Dana bantuan Kementerian Perumahan Rakyat
Bantuan
Total Biaya
No Bulan Unit Kemenpera
Rp Rp
1 Jan-2015 6 4.500.000,00 27.000.000,00
2 Feb-2015 4 4.500.000,00 18.000.000,00
3 Mar-2015 2 4.500.000,00 9.000.000,00
4 Apr-2015 5 4.500.000,00 22.500.000,00
5 Mei-2015 4 4.500.000,00 18.000.000,00
6 Jun-2015 7 4.500.000,00 31.500.000,00
7 Jul-2015 5 4.500.000,00 22.500.000,00
8 Agu-2015 3 4.500.000,00 13.500.000,00
9 Sep-2015 2 4.500.000,00 9.000.000,00
10 Okt-2015 6 4.500.000,00 27.000.000,00
11 Nov-2015 3 4.500.000,00 13.500.000,00
12 Des-2015 3 4.500.000,00 13.500.000,00
13 Jan-2016 3 4.500.000,00 13.500.000,00
14 Feb-2016 3 4.500.000,00 13.500.000,00
15 Mar-2016 1 4.500.000,00 4.500.000,00
16 Apr-2016 3 4.500.000,00 13.500.000,00
17 Mei-2016 2 4.500.000,00 9.000.000,00
18 Jun-2016 4 4.500.000,00 18.000.000,00
19 Jul-2016 2 4.500.000,00 9.000.000,00
20 Agu-2016 3 4.500.000,00 13.500.000,00

30
21 Sep-2016 6 4.500.000,00 27.000.000,00
22 Okt-2016 3 4.500.000,00 13.500.000,00
23 Nov-2016 4 4.500.000,00 18.000.000,00
24 Des-2016 2 4.500.000,00 9.000.000,00
25 Jan-2017 1 4.500.000,00 4.500.000,00
26 Feb-2017 3 4.500.000,00 13.500.000,00
27 Mar-2017 2 4.500.000,00 9.000.000,00
28 Apr-2017 1 4.500.000,00 4.500.000,00
29 Mei-2017 4 4.500.000,00 18.000.000,00
30 Jun-2017 2 4.500.000,00 9.000.000,00
31 Jul-2017 2 4.500.000,00 9.000.000,00
32 Agu-2017 3 4.500.000,00 13.500.000,00
33 Sep-2017 4 4.500.000,00 18.000.000,00
34 Okt-2017 1 4.500.000,00 4.500.000,00
35 Nov-2017 2 4.500.000,00 9.000.000,00
36 Des-2017 1 4.500.000,00 4.500.000,00
Total 112 504.000.000,00
(Sumber : Analisis, 2016)
4. Penjualan unit perumahan
Berdasarkan perhitungan dari tabel 4.4 uang muka dan angsuran rumah,
bahwa pengembang perumahan Puri Sejahtera yaitu PT. Aska karya, akan
menerima manfaat dari penjualan perumahan kepada konsumen yaitu selisih
dari harga jual dikurangi dengan uang muka sebesar Rp. 94.000.000,00 per
unit, dengan sistem KPR melalui pihak bank dengan asumsi bahwa uang
muka yang dibayarkan oleh konsumen 10% dari harga jual rumah.

Tabel 4.10 Penjualan unit rumah


Penjualan Unit
Total Biaya
No Bulan Unit Rumah
Rp Rp
1 Jan-2015 6 94.000.000,00 564.000.000,00
2 Feb-2015 4 94.000.000,00 376.000.000,00
3 Mar-2015 2 94.000.000,00 188.000.000,00
4 Apr-2015 5 94.000.000,00 470.000.000,00
5 Mei-2015 4 94.000.000,00 376.000.000,00
6 Jun-2015 7 94.000.000,00 658.000.000,00
7 Jul-2015 5 94.000.000,00 470.000.000,00
8 Agu-2015 3 94.000.000,00 282.000.000,00

31
9 Sep-2015 2 94.000.000,00 188.000.000,00
10 Okt-2015 6 94.000.000,00 564.000.000,00
11 Nov-2015 3 94.000.000,00 282.000.000,00
12 Des-2015 3 94.000.000,00 282.000.000,00
13 Jan-2016 3 94.000.000,00 282.000.000,00
14 Feb-2016 3 94.000.000,00 282.000.000,00
15 Mar-2016 1 94.000.000,00 94.000.000,00
16 Apr-2016 3 94.000.000,00 282.000.000,00
17 Mei-2016 2 94.000.000,00 188.000.000,00
18 Jun-2016 4 94.000.000,00 376.000.000,00
19 Jul-2016 2 94.000.000,00 188.000.000,00
20 Agu-2016 3 94.000.000,00 282.000.000,00
21 Sep-2016 6 94.000.000,00 564.000.000,00
22 Okt-2016 3 94.000.000,00 282.000.000,00
23 Nov-2016 4 94.000.000,00 376.000.000,00
24 Des-2016 2 94.000.000,00 188.000.000,00
25 Jan-2017 1 94.000.000,00 94.000.000,00
26 Feb-2017 3 94.000.000,00 282.000.000,00
27 Mar-2017 2 94.000.000,00 188.000.000,00
28 Apr-2017 1 94.000.000,00 94.000.000,00
29 Mei-2017 4 94.000.000,00 376.000.000,00
30 Jun-2017 2 94.000.000,00 188.000.000,00
31 Jul-2017 2 94.000.000,00 188.000.000,00
32 Agu-2017 3 94.000.000,00 282.000.000,00
33 Sep-2017 4 94.000.000,00 376.000.000,00
34 Okt-2017 1 94.000.000,00 94.000.000,00
35 Nov-2017 2 94.000.000,00 188.000.000,00
36 Des-2017 1 94.000.000,00 94.000.000,00
Total 112 10.528.000.000,00
(Sumber : Analisis, 2016)

Total manfaat dari pembangunan perumahan Puri Sejahtera meliputi :


Tabel : 4.11 Rekapitulasi pendapatan perumahan Puri Sejahtera
Bantuan Penjualan Unit Total
Uang Muka Biaya Jasa
No Bulan Kemenpera Rumah Biaya
Rp Rp Rp Rp Rp

32
1 Jan-2015 66.000.000,00 111.060.231,84 27.000.000,00 564.000.000,00 768.060.231,84
2 Feb-2015 44.000.000,00 74.040.154,56 18.000.000,00 376.000.000,00 512.040.154,56
3 Mar-2015 22.000.000,00 37.020.077,28 9.000.000,00 188.000.000,00 256.020.077,28
4 Apr-2015 55.000.000,00 92.550.193,20 22.500.000,00 470.000.000,00 640.050.193,20
5 Mei-2015 44.000.000,00 74.040.154,56 18.000.000,00 376.000.000,00 512.040.154,56
6 Jun-2015 77.000.000,00 129.570.270,48 31.500.000,00 658.000.000,00 896.070.270,48
7 Jul-2015 55.000.000,00 92.550.193,20 22.500.000,00 470.000.000,00 640.050.193,20
8 Agu-2015 33.000.000,00 55.530.115,92 13.500.000,00 282.000.000,00 384.030.115,92
9 Sep-2015 22.000.000,00 37.020.077,28 9.000.000,00 188.000.000,00 256.020.077,28
10 Okt-2015 66.000.000,00 111.060.231,84 27.000.000,00 564.000.000,00 768.060.231,84
11 Nov-2015 33.000.000,00 55.530.115,92 13.500.000,00 282.000.000,00 384.030.115,92
12 Des-2015 33.000.000,00 55.530.115,92 13.500.000,00 282.000.000,00 384.030.115,92
13 Jan-2016 33.000.000,00 55.530.115,92 13.500.000,00 282.000.000,00 384.030.115,92
14 Feb-2016 33.000.000,00 55.530.115,92 13.500.000,00 282.000.000,00 384.030.115,92
15 Mar-2016 11.000.000,00 18.510.038,64 4.500.000,00 94.000.000,00 128.010.038,64
16 Apr-2016 33.000.000,00 55.530.115,92 13.500.000,00 282.000.000,00 384.030.115,92
17 Mei-2016 22.000.000,00 37.020.077,28 9.000.000,00 188.000.000,00 256.020.077,28
18 Jun-2016 44.000.000,00 74.040.154,56 18.000.000,00 376.000.000,00 512.040.154,56
19 Jul-2016 22.000.000,00 37.020.077,28 9.000.000,00 188.000.000,00 256.020.077,28
20 Agu-2016 33.000.000,00 55.530.115,92 13.500.000,00 282.000.000,00 384.030.115,92
21 Sep-2016 66.000.000,00 111.060.231,84 27.000.000,00 564.000.000,00 768.060.231,84
22 Okt-2016 33.000.000,00 55.530.115,92 13.500.000,00 282.000.000,00 384.030.115,92
23 Nov-2016 44.000.000,00 74.040.154,56 18.000.000,00 376.000.000,00 512.040.154,56
24 Des-2016 22.000.000,00 37.020.077,28 9.000.000,00 188.000.000,00 256.020.077,28
25 Jan-2017 11.000.000,00 18.510.038,64 4.500.000,00 94.000.000,00 128.010.038,64
26 Feb-2017 33.000.000,00 55.530.115,92 13.500.000,00 282.000.000,00 384.030.115,92
27 Mar-2017 22.000.000,00 37.020.077,28 9.000.000,00 188.000.000,00 256.020.077,28
28 Apr-2017 11.000.000,00 18.510.038,64 4.500.000,00 94.000.000,00 128.010.038,64
29 Mei-2017 44.000.000,00 74.040.154,56 18.000.000,00 376.000.000,00 512.040.154,56
30 Jun-2017 22.000.000,00 37.020.077,28 9.000.000,00 188.000.000,00 256.020.077,28
31 Jul-2017 22.000.000,00 37.020.077,28 9.000.000,00 188.000.000,00 256.020.077,28
32 Agu-2017 33.000.000,00 55.530.115,92 13.500.000,00 282.000.000,00 384.030.115,92
33 Sep-2017 44.000.000,00 74.040.154,56 18.000.000,00 376.000.000,00 512.040.154,56
34 Okt-2017 11.000.000,00 18.510.038,64 4.500.000,00 94.000.000,00 128.010.038,64
35 Nov-2017 22.000.000,00 37.020.077,28 9.000.000,00 188.000.000,00 256.020.077,28
36 Des-2017 11.000.000,00 18.510.038,64 4.500.000,00 94.000.000,00 128.010.038,64

Total 1.232.000.000,00 2.073.124.327,68 504.000.000,00 10.528.000.000,00 14.337.124.327,68

(Sumber : Analisis, 2016)

4.3.5 Analisis biaya (Cost)

33
Perhitungan biaya (cost) modal yang dikeluarkan dalam melakukan
investasi pembangunan perumahan Bumi Lago Permai oleh PT. Aska Karya
berupa biaya langsung (direct cost) maupun biaya tidak langsung (indirect cost)
yang terdiri dari biaya pembebasan dan pematangan lahan, biaya kontruksi dan
biaya pembangunan sarana prasarana penunjang serta biaya operasional, data-data
yang digunakan untuk perhitungan dan analisis dengan rincian sebagai berikut :
1. Biaya pematangan lahan perumahan Puri Sejahtera
Berdasarkan tabel 4.2 harga pokok penjualan rumah, bahwa harga tanah
matang yang telah dilakukan pembebasan, pembersihan dan meratakan lahan
untuk satu unit perumahan dengan luas 108 m2, dengan nominal Rp.
13.716.000.
Tabel 4.12 Biaya pematangan lahan perumahan Puri Sejahtera
Biaya Pematangan
Total Biaya
No Bulan Unit Lahan
Rp Rp
1 Des-2017 112 27.000.000,00 3.024.000.000,00
Total 3.024.000.000,00
(Sumber : Analisis, 2016)
2. Biaya kontruksi pembangunan perumahan Puri Sejahtera
Berdasarkan tabel 4.2 biaya kontruksi pembangunan perumahan, untuk
membangun satu unit perumahan RSH type 36 dibutuhkan biaya Rp.
50.263.812, untuk pembelian material dan upah pekerja
Tabel 4.13 Biaya kontruksi pembangunan perumahan Puri Sejahtera

Biaya Konstruksi Total Biaya


No Bulan Unit
Rp Rp
1 Jan-2015 6 50.263.812,00 301.582.872,00
2 Feb-2015 4 50.263.812,00 201.055.248,00
3 Mar-2015 2 50.263.812,00 100.527.624,00
4 Apr-2015 5 50.263.812,00 251.319.060,00
5 Mei-2015 4 50.263.812,00 201.055.248,00
6 Jun-2015 7 50.263.812,00 351.846.684,00
7 Jul-2015 5 50.263.812,00 251.319.060,00
8 Agu-2015 3 50.263.812,00 150.791.436,00
9 Sep-2015 2 50.263.812,00 100.527.624,00
10 Okt-2015 6 50.263.812,00 301.582.872,00

34
11 Nov-2015 3 50.263.812,00 150.791.436,00
12 Des-2015 3 50.263.812,00 150.791.436,00
13 Jan-2016 3 50.263.812,00 150.791.436,00
14 Feb-2016 3 50.263.812,00 150.791.436,00
15 Mar-2016 1 50.263.812,00 50.263.812,00
16 Apr-2016 3 50.263.812,00 150.791.436,00
17 Mei-2016 2 50.263.812,00 100.527.624,00
18 Jun-2016 4 50.263.812,00 201.055.248,00
19 Jul-2016 2 50.263.812,00 100.527.624,00
20 Agu-2016 3 50.263.812,00 150.791.436,00
21 Sep-2016 6 50.263.812,00 301.582.872,00
22 Okt-2016 3 50.263.812,00 150.791.436,00
23 Nov-2016 4 50.263.812,00 201.055.248,00
24 Des-2016 2 50.263.812,00 100.527.624,00
25 Jan-2017 1 50.263.812,00 50.263.812,00
26 Feb-2017 3 50.263.812,00 150.791.436,00
27 Mar-2017 2 50.263.812,00 100.527.624,00
28 Apr-2017 1 50.263.812,00 50.263.812,00
29 Mei-2017 4 50.263.812,00 201.055.248,00
30 Jun-2017 2 50.263.812,00 100.527.624,00
31 Jul-2017 2 50.263.812,00 100.527.624,00
32 Agu-2017 3 50.263.812,00 150.791.436,00
33 Sep-2017 4 50.263.812,00 201.055.248,00
34 Okt-2017 1 50.263.812,00 50.263.812,00
35 Nov-2017 2 50.263.812,00 100.527.624,00
36 Des-2017 1 50.263.812,00 50.263.812,00
Total 112 5.629.546.944,00
(Sumber : Analisis, 2016)
3. Biaya sarana dan prasarana serta operasional perumahan Puri Sejahtera
Berdasarkan tabel 4.2 biaya sarana dan prasarana dan operasional, satu unit
perumahan dikenakan biaya sebesar Rp. 5.400.000, untuk biaya prasarana
jalan lingkungan dalam (jalan beton, gorong-gorong, jaringan listrik dan parit
beton), jalan lingkungan luar serta biaya operasional.
Tabel 4.14 Biaya sarana dan prasarana serta operasional
Sarana &
Total Biaya
No Bulan Unit Operasional
Rp Rp
1 Jan-2015 6 5.400.000,00 32.400.000,00

35
2 Feb-2015 4 5.400.000,00 21.600.000,00
3 Mar-2015 2 5.400.000,00 10.800.000,00
4 Apr-2015 5 5.400.000,00 27.000.000,00
5 Mei-2015 4 5.400.000,00 21.600.000,00
6 Jun-2015 7 5.400.000,00 37.800.000,00
7 Jul-2015 5 5.400.000,00 27.000.000,00
8 Agu-2015 3 5.400.000,00 16.200.000,00
9 Sep-2015 2 5.400.000,00 10.800.000,00
10 Okt-2015 6 5.400.000,00 32.400.000,00
11 Nov-2015 3 5.400.000,00 16.200.000,00
12 Des-2015 3 5.400.000,00 16.200.000,00
13 Jan-2016 3 5.400.000,00 16.200.000,00
14 Feb-2016 3 5.400.000,00 16.200.000,00
15 Mar-2016 1 5.400.000,00 5.400.000,00
16 Apr-2016 3 5.400.000,00 16.200.000,00
17 Mei-2016 2 5.400.000,00 10.800.000,00
18 Jun-2016 4 5.400.000,00 21.600.000,00
19 Jul-2016 2 5.400.000,00 10.800.000,00
20 Agu-2016 3 5.400.000,00 16.200.000,00
21 Sep-2016 6 5.400.000,00 32.400.000,00
22 Okt-2016 3 5.400.000,00 16.200.000,00
23 Nov-2016 4 5.400.000,00 21.600.000,00
24 Des-2016 2 5.400.000,00 10.800.000,00
25 Jan-2017 1 5.400.000,00 5.400.000,00
26 Feb-2017 3 5.400.000,00 16.200.000,00
27 Mar-2017 2 5.400.000,00 10.800.000,00
28 Apr-2017 1 5.400.000,00 5.400.000,00
29 Mei-2017 4 5.400.000,00 21.600.000,00
30 Jun-2017 2 5.400.000,00 10.800.000,00
31 Jul-2017 2 5.400.000,00 10.800.000,00
32 Agu-2017 3 5.400.000,00 16.200.000,00
33 Sep-2017 4 5.400.000,00 21.600.000,00

34 Okt-2017 1 5.400.000,00 5.400.000,00


35 Nov-2017 2 5.400.000,00 10.800.000,00
36 Des-2017 1 5.400.000,00 5.400.000,00
Total 112 604.800.000,00
(Sumber : Analisis, 2016)

36
4. Biaya bunga pinjaman Bank pembangunan perumahan Puri Sejahtera
Modal awal pembangunan perumahan 60% berasal dari pinjaman dari Bank
dengan biaya bunga sebesar 6,75%
Tabel 4.15 Biaya Bunga pinjaman

Biaya Bunga Total Biaya


No Bulan Unit
Rp Rp
1 Jan-2015 6 5.050.764,52 30.304.587,11
2 Feb-2015 4 5.050.764,52 20.203.058,07
3 Mar-2015 2 5.050.764,52 10.101.529,04
4 Apr-2015 5 5.050.764,52 25.253.822,59
5 Mei-2015 4 5.050.764,52 20.203.058,07
6 Jun-2015 7 5.050.764,52 35.355.351,62
7 Jul-2015 5 5.050.764,52 25.253.822,59
8 Agu-2015 3 5.050.764,52 15.152.293,55
9 Sep-2015 2 5.050.764,52 10.101.529,04
10 Okt-2015 6 5.050.764,52 30.304.587,11
11 Nov-2015 3 5.050.764,52 15.152.293,55
12 Des-2015 3 5.050.764,52 15.152.293,55
13 Jan-2016 3 5.676.982,40 17.030.947,21
14 Feb-2016 3 5.050.764,52 15.152.293,55
15 Mar-2016 1 5.676.982,40 5.676.982,40
16 Apr-2016 3 5.050.764,52 15.152.293,55
17 Mei-2016 2 5.676.982,40 11.353.964,81
18 Jun-2016 4 5.050.764,52 20.203.058,07
19 Jul-2016 2 5.676.982,40 11.353.964,81
20 Agu-2016 3 5.050.764,52 15.152.293,55
21 Sep-2016 6 5.676.982,40 34.061.894,42
22 Okt-2016 3 5.050.764,52 15.152.293,55
23 Nov-2016 4 5.676.982,40 22.707.929,61
24 Des-2016 2 5.050.764,52 10.101.529,04
25 Jan-2017 1 5.917.835,44 5.917.835,44
26 Feb-2017 3 5.050.764,52 15.152.293,55
27 Mar-2017 2 5.917.835,44 11.835.670,87
28 Apr-2017 1 5.050.764,52 5.050.764,52
29 Mei-2017 4 5.917.835,44 23.671.341,74
30 Jun-2017 2 5.050.764,52 10.101.529,04
31 Jul-2017 2 5.917.835,44 11.835.670,87
32 Agu-2017 3 5.050.764,52 15.152.293,55
33 Sep-2017 4 5.917.835,44 23.671.341,74

37
34 Okt-2017 1 5.050.764,52 5.050.764,52
35 Nov-2017 2 5.917.835,44 11.835.670,87
36 Des-2017 1 5.050.764,52 5.050.764,52
Total 112 589.963.611,66
(Sumber : Analisis, 2016)
5. Biaya inflasi
Investasi pada pembangunan perumahan Puri Sejahtera oleh PT. Aska
Sejahtera dipengaruhi oleh tingkat inflasi sebesar 10%
Tabel 4.16 Biaya Inflasi

Biaya Inflasi Total Biaya


No Bulan Unit
Rp Rp
1 Jan-2015 6 7.482.614,10 44.895.684,60
2 Feb-2015 4 7.482.614,10 29.930.456,40
3 Mar-2015 2 7.482.614,10 14.965.228,20
4 Apr-2015 5 7.482.614,10 37.413.070,50
5 Mei-2015 4 7.482.614,10 29.930.456,40
6 Jun-2015 7 7.482.614,10 52.378.298,70
7 Jul-2015 5 7.482.614,10 37.413.070,50
8 Agu-2015 3 7.482.614,10 22.447.842,30
9 Sep-2015 2 7.482.614,10 14.965.228,20
10 Okt-2015 6 7.482.614,10 44.895.684,60
11 Nov-2015 3 7.482.614,10 22.447.842,30
12 Des-2015 3 7.482.614,10 22.447.842,30
13 Jan-2016 3 8.410.344,30 25.231.032,90
14 Feb-2016 3 7.482.614,10 22.447.842,30
15 Mar-2016 1 8.410.344,30 8.410.344,30
16 Apr-2016 3 7.482.614,10 22.447.842,30
17 Mei-2016 2 8.410.344,30 16.820.688,60
18 Jun-2016 4 7.482.614,10 29.930.456,40
19 Jul-2016 2 8.410.344,30 16.820.688,60
20 Agu-2016 3 7.482.614,10 22.447.842,30
21 Sep-2016 6 8.410.344,30 50.462.065,80
22 Okt-2016 3 7.482.614,10 22.447.842,30
23 Nov-2016 4 8.410.344,30 33.641.377,20
24 Des-2016 2 7.482.614,10 14.965.228,20
25 Jan-2017 1 8.767.163,61 8.767.163,61
26 Feb-2017 3 7.482.614,10 22.447.842,30
27 Mar-2017 2 8.767.163,61 17.534.327,22

38
28 Apr-2017 1 7.482.614,10 7.482.614,10
29 Mei-2017 4 8.767.163,61 35.068.654,43
30 Jun-2017 2 7.482.614,10 14.965.228,20
31 Jul-2017 2 8.767.163,61 17.534.327,22
32 Agu-2017 3 7.482.614,10 22.447.842,30
33 Sep-2017 4 8.767.163,61 35.068.654,43
34 Okt-2017 1 7.482.614,10 7.482.614,10
35 Nov-2017 2 8.767.163,61 17.534.327,22
36 Des-2017 1 7.482.614,10 7.482.614,10
Total 112 874.020.165,42
(Sumber : Analisis, 2016)
6. Biaya pajak penghasilan
Tabel 4.17 Biaya pajak penghasilan

Biaya Pajak Total Biaya


No Bulan Unit
Rp Rp
1 Jan-2015 6 6.229.276,24 37.375.657,43
2 Feb-2015 4 6.229.276,24 24.917.104,95
3 Mar-2015 2 6.229.276,24 12.458.552,48
4 Apr-2015 5 6.229.276,24 31.146.381,19
5 Mei-2015 4 6.229.276,24 24.917.104,95
6 Jun-2015 7 6.229.276,24 43.604.933,67
7 Jul-2015 5 6.229.276,24 31.146.381,19
8 Agu-2015 3 6.229.276,24 18.687.828,71
9 Sep-2015 2 6.229.276,24 12.458.552,48
10 Okt-2015 6 6.229.276,24 37.375.657,43
11 Nov-2015 3 6.229.276,24 18.687.828,71
12 Des-2015 3 6.229.276,24 18.687.828,71
13 Jan-2016 3 7.001.611,63 21.004.834,89
14 Feb-2016 3 6.229.276,24 18.687.828,71
15 Mar-2016 1 7.001.611,63 7.001.611,63
16 Apr-2016 3 6.229.276,24 18.687.828,71
17 Mei-2016 2 7.001.611,63 14.003.223,26
18 Jun-2016 4 6.229.276,24 24.917.104,95
19 Jul-2016 2 7.001.611,63 14.003.223,26
20 Agu-2016 3 6.229.276,24 18.687.828,71
21 Sep-2016 6 7.001.611,63 42.009.669,78
22 Okt-2016 3 6.229.276,24 18.687.828,71
23 Nov-2016 4 7.001.611,63 28.006.446,52
24 Des-2016 2 6.229.276,24 12.458.552,48

39
25 Jan-2017 1 7.298.663,70 7.298.663,70
26 Feb-2017 3 6.229.276,24 18.687.828,71
27 Mar-2017 2 7.298.663,70 14.597.327,41
28 Apr-2017 1 6.229.276,24 6.229.276,24
29 Mei-2017 4 7.298.663,70 29.194.654,81
30 Jun-2017 2 6.229.276,24 12.458.552,48
31 Jul-2017 2 7.298.663,70 14.597.327,41
32 Agu-2017 3 6.229.276,24 18.687.828,71
33 Sep-2017 4 7.298.663,70 29.194.654,81
34 Okt-2017 1 6.229.276,24 6.229.276,24
35 Nov-2017 2 7.298.663,70 14.597.327,41
36 Des-2017 1 6.229.276,24 6.229.276,24
Total 112 727.621.787,71
(Sumber : Analisis, 2016)
Total biaya dari pembangunan perumahan Puri Sejahtera meliputi :
Tabel 4.18 Rekapitulasi biaya modal perumahan Puri Sejahtera
U Pematangan Biaya Prasarana dan Bunga Inflasi Total
Pajak 10%
n lahan Konstruksi Operasional 6,75% 10% Biaya
No Bulan
i
t Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp

0 Des-2014 3.024.000.000,0 - - - - - 3.024.000.000,0

1 Jan-2015 6 - 301.582.872,0 32.400.000,0 30.304.587,1 44.895.684,6 37.375.657,4 446.558.801,1

2 Feb-2015 4 - 201.055.248,0 21.600.000,0 20.203.058,1 29.930.456,4 24.917.105,0 297.705.867,4

3 Mar-2015 2 - 100.527.624,0 10.800.000,0 10.101.529,0 14.965.228,2 12.458.552,5 148.852.933,7

4 Apr-2015 5 - 251.319.060,0 27.000.000,0 25.253.822,6 37.413.070,5 31.146.381,2 372.132.334,3

5 Mei-2015 4 - 201.055.248,0 21.600.000,0 20.203.058,1 29.930.456,4 24.917.105,0 297.705.867,4

6 Jun-2015 7 - 351.846.684,0 37.800.000,0 35.355.351,6 52.378.298,7 43.604.933,7 520.985.268,0

7 Jul-2015 5 - 251.319.060,0 27.000.000,0 25.253.822,6 37.413.070,5 31.146.381,2 372.132.334,3

8 Agu-2015 3 - 150.791.436,0 16.200.000,0 15.152.293,6 22.447.842,3 18.687.828,7 223.279.400,6

9 Sep-2015 2 - 100.527.624,0 10.800.000,0 10.101.529,0 14.965.228,2 12.458.552,5 148.852.933,7

10 Okt-2015 6 - 301.582.872,0 32.400.000,0 30.304.587,1 44.895.684,6 37.375.657,4 446.558.801,1

11 Nov-2015 3 - 150.791.436,0 16.200.000,0 15.152.293,6 22.447.842,3 18.687.828,7 223.279.400,6

12 Des-2015 3 - 150.791.436,0 16.200.000,0 15.152.293,6 22.447.842,3 18.687.828,7 223.279.400,6

13 Jan-2016 3 - 150.791.436,0 16.200.000,0 17.030.947,2 25.231.032,9 21.004.834,9 230.258.251,0

14 Feb-2016 3 - 150.791.436,0 16.200.000,0 17.030.947,2 25.231.032,9 21.004.834,9 230.258.251,0

15 Mar-2016 1 - 50.263.812,0 5.400.000,0 5.676.982,4 8.410.344,3 7.001.611,6 76.752.750,3

16 Apr-2016 3 - 150.791.436,0 16.200.000,0 17.030.947,2 25.231.032,9 21.004.834,9 230.258.251,0

17 Mei-2016 2 - 100.527.624,0 10.800.000,0 11.353.964,8 16.820.688,6 14.003.223,3 153.505.500,7

18 Jun-2016 4 - 201.055.248,0 21.600.000,0 22.707.929,6 33.641.377,2 28.006.446,5 307.011.001,3

19 Jul-2016 2 - 100.527.624,0 10.800.000,0 11.353.964,8 16.820.688,6 14.003.223,3 153.505.500,7

40
20 Agu-2016 3 - 150.791.436,0 16.200.000,0 17.030.947,2 25.231.032,9 21.004.834,9 230.258.251,0

21 Sep-2016 6 - 301.582.872,0 32.400.000,0 34.061.894,4 50.462.065,8 42.009.669,8 460.516.502,0

22 Okt-2016 3 - 150.791.436,0 16.200.000,0 17.030.947,2 25.231.032,9 21.004.834,9 230.258.251,0

23 Nov-2016 4 - 201.055.248,0 21.600.000,0 22.707.929,6 33.641.377,2 28.006.446,5 307.011.001,3

24 Des-2016 2 - 100.527.624,0 10.800.000,0 11.353.964,8 16.820.688,6 14.003.223,3 153.505.500,7

25 Jan-2017 1 - 50.263.812,0 5.400.000,0 5.917.835,4 8.767.163,6 7.298.663,7 77.647.474,7

26 Feb-2017 3 - 150.791.436,0 16.200.000,0 17.753.506,3 26.301.490,8 21.895.991,1 232.942.424,2

27 Mar-2017 2 - 100.527.624,0 10.800.000,0 11.835.670,9 17.534.327,2 14.597.327,4 155.294.949,5

28 Apr-2017 1 - 50.263.812,0 5.400.000,0 5.917.835,4 8.767.163,6 7.298.663,7 77.647.474,7

29 Mei-2017 4 - 201.055.248,0 21.600.000,0 23.671.341,7 35.068.654,4 29.194.654,8 310.589.899,0

30 Jun-2017 2 - 100.527.624,0 10.800.000,0 11.835.670,9 17.534.327,2 14.597.327,4 155.294.949,5

31 Jul-2017 2 - 100.527.624,0 10.800.000,0 11.835.670,9 17.534.327,2 14.597.327,4 155.294.949,5

32 Agu-2017 3 - 150.791.436,0 16.200.000,0 17.753.506,3 26.301.490,8 21.895.991,1 232.942.424,2

33 Sep-2017 4 - 201.055.248,0 21.600.000,0 23.671.341,7 35.068.654,4 29.194.654,8 310.589.899,0

34 Okt-2017 1 - 50.263.812,0 5.400.000,0 5.917.835,4 8.767.163,6 7.298.663,7 77.647.474,7

35 Nov-2017 2 - 100.527.624,0 10.800.000,0 11.835.670,9 17.534.327,2 14.597.327,4 155.294.949,5

36 Des-2017 1 - 50.263.812,0 5.400.000,0 5.917.835,4 8.767.163,6 7.298.663,7 77.647.474,7

Total 3.024.000.000,0 5.629.546.944,0 604.800.000,0 610.773.313,7 904.849.353,6 753.287.086,9 11.527.256.698,2

Sumber : Analisis, 2016)

4.4 Analisis Investasi


Berdasarkan data diatas, dapat dianalisis kelayakan investasi ekonomi teknik
pembangunan perumahan Puri Sejahtera dengan metode-metode sebagai berikut :
1. Metode Net Value (NPV)
NPV diperoleh dengan jalan mencari selisih antara jumlah kas yang masuk ke
dalam dana proyek dengan kas yang keluar dari dana proyek tiap bulannya
dengan tingkat biaya modal (cost of capital) yang digunakan.
Bulan ke-1 = 1,000 x -3.024.00.000 = -3.024.000.000
Ke-2 = 0,994 x 346.482.446 = 344.415.950
Ke-3 = 0,988 x 230.988.297 = 228.241.186
Ke-4 = 0,982 x 115.494.149 = 113.439.953
Ke-5 = 0,976 x 288.735.372 = 281.908.433
Ke-6 = 0,971 x 230.988.297 = 224.181.656
Selanjutnya perhitungan Net Present Value (NPV) dapat dilihat pada tabel 4.14
Tabel 4.19 Perhitungan Net Present Value (NPV)

41
Benefit Cost Net OutFlow DF (*) Net Present Value
No Bulan
(Rp) (Rp) (Rp) 0,60% (Rp)
a b c d e f g=(exf)
-
0 Des-2014 - 3.024.000.000 1,000 -3.024.000.000
3.024.000.000
1 Jan-2015 782.939.718 446.558.801 336.380.917 0,994 334.374.669
2 Feb-2015 521.959.812 297.705.867 224.253.945 0,988 221.586.924
3 Mar-2015 260.979.906 148.852.934 112.126.972 0,982 110.132.666
4 Apr-2015 652.449.765 372.132.334 280.317.431 0,976 273.689.528
5 Mei-2015 521.959.812 297.705.867 224.253.945 0,971 217.645.748
6 Jun-2015 913.429.671 520.985.268 392.444.403 0,965 378.608.409
7 Jul-2015 652.449.765 372.132.334 280.317.431 0,959 268.821.648
8 Agu-2015 391.469.859 223.279.401 168.190.458 0,953 160.331.003
9 Sep-2015 260.979.906 148.852.934 112.126.972 0,948 106.249.836
10 Okt-2015 782.939.718 446.558.801 336.380.917 0,942 316.848.418
11 Nov-2015 391.469.859 223.279.401 168.190.458 0,936 157.479.333
12 Des-2015 391.469.859 223.279.401 168.190.458 0,931 156.540.092
13 Jan-2016 391.469.859 230.258.251 161.211.608 0,925 149.149.761
14 Feb-2016 391.469.859 230.258.251 161.211.608 0,920 148.260.199
15 Mar-2016 130.489.953 76.752.750 53.737.203 0,914 49.125.315
16 Apr-2016 391.469.859 230.258.251 161.211.608 0,909 146.496.962
17 Mei-2016 260.979.906 153.505.501 107.474.405 0,903 97.082.148
18 Jun-2016 521.959.812 307.011.001 214.948.811 0,898 193.006.259
19 Jul-2016 260.979.906 153.505.501 107.474.405 0,893 95.927.564
20 Agu-2016 391.469.859 230.258.251 161.211.608 0,887 143.033.147
21 Sep-2016 782.939.718 460.516.502 322.423.216 0,882 284.360.134
22 Okt-2016 391.469.859 230.258.251 161.211.608 0,877 141.332.075
23 Nov-2016 521.959.812 307.011.001 214.948.811 0,871 187.318.853
24 Des-2016 260.979.906 153.505.501 107.474.405 0,866 93.100.822
25 Jan-2017 130.489.953 77.647.475 52.842.478 0,861 45.502.332
26 Feb-2017 391.469.859 232.942.424 158.527.435 0,856 135.692.840
27 Mar-2017 260.979.906 155.294.949 105.684.957 0,851 89.922.359
28 Apr-2017 130.489.953 77.647.475 52.842.478 0,846 44.693.022
29 Mei-2017 521.959.812 310.589.899 211.369.913 0,841 177.705.851
30 Jun-2017 260.979.906 155.294.949 105.684.957 0,836 88.322.988
31 Jul-2017 260.979.906 155.294.949 105.684.957 0,831 87.796.210
32 Agu-2017 391.469.859 232.942.424 158.527.435 0,826 130.908.862
33 Sep-2017 521.959.812 310.589.899 211.369.913 0,821 173.504.125

42
34 Okt-2017 130.489.953 77.647.475 52.842.478 0,816 43.117.327
35 Nov-2017 260.979.906 155.294.949 105.684.957 0,811 85.720.333
36 Des-2017 130.489.953 77.647.475 52.842.478 0,806 42.604.539

NPV 2.551.992.303

(Sumber : Analisis, 2016)


2. Metode Benefit Cost Ratio (BCR)
Suatu proyek dikatakan layak atau bisa dilaksanakan apabila rasio antara
manfaat terhadap biaya yang dibutuhkan lebih besar dari satu.
Keuntungan Bersih (𝐵𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡)
𝐵𝐶𝑅 =
Nilai investasi (𝐶𝑜𝑠𝑡)

0
𝐵𝐶𝑅 = = 0,00
3.024.000.000

778.270.097
𝐵𝐶𝑅 = = 0,23
3.457.854.147

Selanjutnya perhitungan BCR Benefit Cost Ratio) dilihat pada tabel 4.15
Tabel 4.20 Perhitungan Benefit Cost Ratio (BCR)
Benefit Cost DF Present Value Present Value Kumulatif
No Bulan BCR
(Rp) (Rp) 0,60% Benefit Cost Benefit Cost

a B c d e f=(cxe) g=(dxe) h I j=(h/i)

0 Des-2014 - 3.024.000.000 1,00 - 3.024.000.000 - 3.024.000.000 0,00

1 Jan-2015 782.939.718 436.457.272 0,99 778.270.097,42 433.854.147 778.270.097 3.457.854.147 0,23

2 Feb-2015 521.959.812 290.971.515 0,99 515.752.218,30 287.511.032 1.294.022.316 3.745.365.179 0,35

3 Mar-2015 260.979.906 145.485.757 0,98 256.338.080,67 142.898.127 1.550.360.396 3.888.263.306 0,40

4 Apr-2015 652.449.765 363.714.393 0,98 637.023.063,29 355.114.630 2.187.383.460 4.243.377.937 0,52

5 Mei-2015 521.959.812 290.971.515 0,97 506.578.976,77 282.397.320 2.693.962.436 4.525.775.257 0,60

6 Jun-2015 913.429.671 509.200.151 0,96 881.225.854,22 491.247.824 3.575.188.291 5.017.023.080 0,71

7 Jul-2015 652.449.765 363.714.393 0,96 625.692.881,44 348.798.511 4.200.881.172 5.365.821.592 0,78

8 Agu-2015 391.469.859 218.228.636 0,95 373.176.668,85 208.030.921 4.574.057.841 5.573.852.513 0,82

9 Sep-2015 260.979.906 145.485.757 0,95 247.300.642,05 137.860.120 4.821.358.483 5.711.712.633 0,84

10 Okt-2015 782.939.718 436.457.272 0,94 737.477.063,76 411.113.678 5.558.835.547 6.122.826.312 0,91

43
11 Nov-2015 391.469.859 218.228.636 0,94 366.539.296,10 204.330.854 5.925.374.843 6.327.157.166 0,94

12 Des-2015 391.469.859 218.228.636 0,93 364.353.177,04 203.112.181 6.289.728.020 6.530.269.347 0,96

13 Jan-2016 391.469.859 224.581.269 0,93 362.180.096,46 207.778.105 6.651.908.116 6.738.047.452 0,99

14 Feb-2016 391.469.859 224.581.269 0,92 360.019.976,60 206.538.872 7.011.928.093 6.944.586.324 1,01

15 Mar-2016 130.489.953 74.860.423 0,91 119.290.913,39 68.435.677 7.131.219.006 7.013.022.001 1,02

16 Apr-2016 391.469.859 224.581.269 0,91 355.738.310,30 204.082.535 7.486.957.317 7.217.104.535 1,04

17 Mei-2016 260.979.906 149.720.846 0,90 235.744.407,09 135.243.562 7.722.701.724 7.352.348.097 1,05

18 Jun-2016 521.959.812 299.441.691 0,90 468.676.753,66 268.873.880 8.191.378.477 7.621.221.977 1,07

19 Jul-2016 260.979.906 149.720.846 0,89 232.940.732,44 133.635.129 8.424.319.210 7.754.857.106 1,09

20 Agu-2016 391.469.859 224.581.269 0,89 347.327.135,84 199.257.151 8.771.646.346 7.954.114.257 1,10

21 Sep-2016 782.939.718 449.162.537 0,88 690.511.204,45 396.137.477 9.462.157.550 8.350.251.734 1,13

22 Okt-2016 391.469.859 224.581.269 0,88 343.196.423,68 196.887.414 9.805.353.974 8.547.139.148 1,15

23 Nov-2016 521.959.812 299.441.691 0,87 454.866.035,37 260.950.847 10.260.220.009 8.808.089.995 1,16

24 Des-2016 260.979.906 149.720.846 0,87 226.076.558,33 129.697.240 10.486.296.568 8.937.787.235 1,17

25 Jan-2017 130.489.953 75.674.863 0,86 112.364.094,60 65.163.158 10.598.660.662 9.002.950.393 1,18

26 Feb-2017 391.469.859 227.024.589 0,86 335.081.793,04 194.323.534 10.933.742.455 9.197.273.927 1,19

27 Mar-2017 260.979.906 151.349.726 0,85 222.055.528,85 128.776.364 11.155.797.984 9.326.050.291 1,20

28 Apr-2017 130.489.953 75.674.863 0,85 110.365.571,00 64.004.157 11.266.163.555 9.390.054.448 1,20

29 Mei-2017 521.959.812 302.699.452 0,84 438.829.308,15 254.489.690 11.704.992.863 9.644.544.139 1,21

30 Jun-2017 260.979.906 151.349.726 0,84 218.106.017,97 126.485.930 11.923.098.881 9.771.030.068 1,22

31 Jul-2017 260.979.906 151.349.726 0,83 216.805.186,85 125.731.540 12.139.904.068 9.896.761.609 1,23

32 Agu-2017 391.469.859 227.024.589 0,83 323.268.171,24 187.472.476 12.463.172.239 10.084.234.084 1,24

33 Sep-2017 521.959.812 302.699.452 0,82 428.453.507,28 248.472.466 12.891.625.746 10.332.706.551 1,25

34 Okt-2017 130.489.953 75.674.863 0,82 106.474.529,64 61.747.631 12.998.100.276 10.394.454.181 1,25

35 Nov-2017 260.979.906 151.349.726 0,81 211.678.985,37 122.758.709 13.209.779.262 10.517.212.891 1,26

36 Des-2017 130.489.953 75.674.863 0,81 105.208.243,23 61.013.275 13.314.987.505 10.578.226.166 1,26

Total 14.614.874.736 11.323.665.594 13.314.987.505

(Sumber : Analisis, 2016)


3. Metode Internal Rate of Return (IRR)
IRR adalah tingkat bunga yang bila digunakan untuk mendiskontokan seluruh
selisih kas pada bulan-bulan operasi proyek akan menghasilkan kas yang sama
dengan jumlah investasi proyek, sehingga pada keadaan ini NPV = 0

44
t=36
0 − 3.024.000.000
NPV 0,60%= ∑ = −3.024.000 . 000
(1 + 0,60%)⋏0
𝑡=0
t=36
782.939.718 − 446.558.801
NPV 0,60%= ∑ = 231.968.839
(1 + 0,45%)⋏1
𝑡=1
t=36
521.959.812 − 297.705.867
NPV 0,60%= ∑ = 106.660.616
(1 + 0,45%)⋏2
𝑡=2
t=36
260.979.906 − 148.852.934
NPV 0,60%= ∑ = 36.779.523
(1 + 0,45%)⋏3
𝑡=3
t=36
652.449.765 − 372.132.334
NPV 0,60%= ∑ = 63.412.970
(1 + 0,45%)⋏4
𝑡=4

Selanjutnya perhitungan IRR (Internal Rate of Return) dilihat ditabel 4.16


Tabel 4.21 Perhitungan Internal Rate of Return (IRR)
Percobaan I Percobaan II
Benefit Cost Net Cash Flow
No Bulan DF NPV DF NPV

(Rp) (Rp) (Rp) 0,60% 0,60% 45% 45%

a b c d e = (c - d) f g = (e x f) h i = (e x h)

0 Des-2014 - 3.024.000.000 -3.024.000.000 1,00 -3.024.000.000 1,00 -3.024.000.000

1 Jan-2015 782.939.718 446.558.801 336.380.917 0,99 334.374.669 0,69 231.986.839

2 Feb-2015 521.959.812 297.705.867 224.253.945 0,99 221.586.924 0,48 106.660.616

3 Mar-2015 260.979.906 148.852.934 112.126.972 0,98 110.132.666 0,33 36.779.523

4 Apr-2015 652.449.765 372.132.334 280.317.431 0,98 273.689.528 0,23 63.412.970

5 Mei-2015 521.959.812 297.705.867 224.253.945 0,97 217.645.748 0,16 34.986.466

6 Jun-2015 913.429.671 520.985.268 392.444.403 0,96 378.608.409 0,11 42.225.045

7 Jul-2015 652.449.765 372.132.334 280.317.431 0,96 268.821.648 0,07 20.800.515

8 Agu-2015 391.469.859 223.279.401 168.190.458 0,95 160.331.003 0,05 8.607.110

9 Sep-2015 260.979.906 148.852.934 112.126.972 0,95 106.249.836 0,04 3.957.292

10 Okt-2015 782.939.718 446.558.801 336.380.917 0,94 316.848.418 0,02 8.187.500

11 Nov-2015 391.469.859 223.279.401 168.190.458 0,94 157.479.333 0,02 2.823.276

12 Des-2015 391.469.859 223.279.401 168.190.458 0,93 156.540.092 0,01 1.947.087

13 Jan-2016 391.469.859 230.258.251 161.211.608 0,93 149.149.761 0,01 1.287.100

45
14 Feb-2016 391.469.859 230.258.251 161.211.608 0,92 148.260.199 0,01 887.655

15 Mar-2016 130.489.953 76.752.750 53.737.203 0,91 49.125.315 0,00 204.059

16 Apr-2016 391.469.859 230.258.251 161.211.608 0,91 146.496.962 0,00 422.190

17 Mei-2016 260.979.906 153.505.501 107.474.405 0,90 97.082.148 0,00 194.110

18 Jun-2016 521.959.812 307.011.001 214.948.811 0,90 193.006.259 0,00 267.739

19 Jul-2016 260.979.906 153.505.501 107.474.405 0,89 95.927.564 0,00 92.324

20 Agu-2016 391.469.859 230.258.251 161.211.608 0,89 143.033.147 0,00 95.507

21 Sep-2016 782.939.718 460.516.502 322.423.216 0,88 284.360.134 0,00 131.734

22 Okt-2016 391.469.859 230.258.251 161.211.608 0,88 141.332.075 0,00 45.426

23 Nov-2016 521.959.812 307.011.001 214.948.811 0,87 187.318.853 0,00 41.771

24 Des-2016 260.979.906 153.505.501 107.474.405 0,87 93.100.822 0,00 14.404

25 Jan-2017 130.489.953 77.647.475 52.842.478 0,86 45.502.332 0,00 4.884

26 Feb-2017 391.469.859 232.942.424 158.527.435 0,86 135.692.840 0,00 10.105

27 Mar-2017 260.979.906 155.294.949 105.684.957 0,85 89.922.359 0,00 4.646

28 Apr-2017 130.489.953 77.647.475 52.842.478 0,85 44.693.022 0,00 1.602

29 Mei-2017 521.959.812 310.589.899 211.369.913 0,84 177.705.851 0,00 4.419

30 Jun-2017 260.979.906 155.294.949 105.684.957 0,84 88.322.988 0,00 1.524

31 Jul-2017 260.979.906 155.294.949 105.684.957 0,83 87.796.210 0,00 1.051

32 Agu-2017 391.469.859 232.942.424 158.527.435 0,83 130.908.862 0,00 1.087

33 Sep-2017 521.959.812 310.589.899 211.369.913 0,82 173.504.125 0,00 1.000

34 Okt-2017 130.489.953 77.647.475 52.842.478 0,82 43.117.327 0,00 172

35 Nov-2017 260.979.906 155.294.949 105.684.957 0,81 85.720.333 0,00 238

36 Des-2017 130.489.953 77.647.475 52.842.478 0,81 42.604.539 0,00 82

Jumlah 14.614.874.736,00 11.527.256.698,15 3.087.618.037,85 2.551.992.303,28 -2.457.910.932,15

(Sumber : Analisis, 2016)

46
Gambar 4.1 Grafik perhitungan Internal Rate of Return (IRR)
(Sumber : Analisis, 2016)

Hitungan Internal Rate of Return (IRR)

3.087.618.037,85
1=0,60% + x45%-0,60%=25,05%
3.087.618.037,85 + 2.457.910.932,15
4. Metode Break Even Point (BEP)
Tabel 4.22 Perhitungan Break Even Point (BEP)
Cost +
Benefit Cost Investasi Kumulatif
No Bulan Investasi
(Rp) (Rp) (Rp) (Rp) Benefit Cost
a b c d e f=(d+e) g h
0 Des-2014 - 3.024.000.000 3.024.000.000 3.024.000.000
-
1 Jan-2015 778.270.097 446.558.801 446.558.801 778.270.097 3.470.558.801

2 Feb-2015 515.752.218 297.705.867 297.705.867 1.294.022.316 3.768.264.669

3 Mar-2015 256.338.081 148.852.934 148.852.934 1.550.360.396 3.917.117.602

4 Apr-2015 637.023.063 372.132.334 372.132.334 2.187.383.460 4.289.249.937

5 Mei-2015 506.578.977 297.705.867 297.705.867 2.693.962.436 4.586.955.804

6 Jun-2015 881.225.854 520.985.268 520.985.268 3.575.188.291 5.107.941.072

7 Jul-2015 625.692.881 372.132.334 372.132.334 4.200.881.172 5.480.073.406

8 Agu-2015 373.176.669 223.279.401 223.279.401 4.574.057.841 5.703.352.807

9 Sep-2015 247.300.642 148.852.934 148.852.934 4.821.358.483 5.852.205.741

47
10 Okt-2015 737.477.064 446.558.801 446.558.801 5.558.835.547 6.298.764.542

11 Nov-2015 366.539.296 223.279.401 223.279.401 5.925.374.843 6.522.043.942

12 Des-2015 364.353.177 223.279.401 223.279.401 6.289.728.020 6.745.323.343

13 Jan-2016 362.180.096 230.258.251 230.258.251 6.651.908.116 6.975.581.594

14 Feb-2016 360.019.977 230.258.251 230.258.251 7.011.928.093 7.205.839.845

15 Mar-2016 119.290.913 76.752.750 76.752.750 7.131.219.006 7.282.592.595

16 Apr-2016 355.738.310 230.258.251 230.258.251 7.486.957.317 7.512.850.846

17 Mei-2016 235.744.407 153.505.501 153.505.501 7.722.701.724 7.666.356.347

18 Jun-2016 468.676.754 307.011.001 307.011.001 8.191.378.477 7.973.367.348

19 Jul-2016 232.940.732 153.505.501 153.505.501 8.424.319.210 8.126.872.849

20 Agu-2016 347.327.136 230.258.251 230.258.251 8.771.646.346 8.357.131.100

21 Sep-2016 690.511.204 460.516.502 460.516.502 9.462.157.550 8.817.647.602

22 Okt-2016 343.196.424 230.258.251 230.258.251 9.805.353.974 9.047.905.853

23 Nov-2016 454.866.035 307.011.001 307.011.001 10.260.220.009 9.354.916.854

24 Des-2016 226.076.558 153.505.501 153.505.501 10.486.296.568 9.508.422.355

25 Jan-2017 112.364.095 77.647.475 77.647.475 10.598.660.662 9.586.069.829

26 Feb-2017 335.081.793 232.942.424 232.942.424 10.933.742.455 9.819.012.254

27 Mar-2017 222.055.529 155.294.949 155.294.949 11.155.797.984 9.974.307.203

28 Apr-2017 110.365.571 77.647.475 77.647.475 11.266.163.555 10.051.954.678

29 Mei-2017 438.829.308 310.589.899 310.589.899 11.704.992.863 10.362.544.577

30 Jun-2017 218.106.018 155.294.949 155.294.949 11.923.098.881 10.517.839.526

31 Jul-2017 216.805.187 155.294.949 155.294.949 12.139.904.068 10.673.134.476

32 Agu-2017 323.268.171 232.942.424 232.942.424 12.463.172.239 10.906.076.900

33 Sep-2017 428.453.507 310.589.899 310.589.899 12.891.625.746 11.216.666.799

34 Okt-2017 106.474.530 77.647.475 77.647.475 12.998.100.276 11.294.314.274

35 Nov-2017 211.678.985 155.294.949 155.294.949 13.209.779.262 11.449.609.223

36 Des-2017 105.208.243 77.647.475 77.647.475 13.314.987.505 11.527.256.698

(Sumber : Analisis, 2016)

48
Gambar 4.2 Grafik perhitungan Break Even Point (BEP)
(Sumber: Analisis, 2016)
4.5 Depresiasi/ Penurunan
Perhitungan depresiasi dilakukan dengan metode Saldo Menurun Berganda
Nilai investasi = Rp. 2.736.761.339,01
Nilai sisa = Rp. 0
Usia ekonomis = 45 tahun
2.736.761.339,01  0
Depresiasi pertahun =
45
= 60.816.918,64
60.816.918,64
Presentase Depresiasi =
(2.736.761.339,01  0)
= 2,22%
Faktor Pengali = 2,22% x 2
= 4,44%
Nilai Penyusutan:
Tahun 1 = 2.736.761.339,01 x 4,44% = 121.512.203,5
Tahun 2 = (2.736.761.339,01 - 121.512.203,5) x 4,44% = 116.117.061,6
Selanjutnya perhitungan bunga dapat dilihat pada tabel 4.23

49
Depresisi pertahun
Nilai
Tahun - Faktor Pengali
Penyusutan
Nilai peyusutan tiap tahun
1 Rp 2.551.992.303,28 x 4,44% = 113.308.458,3
2 Rp 2.623.452.880,74 x 4,44% = 116.481.307,9
3 Rp 2.506.971.572,84 x 4,44% = 111.309.537,8
4 Rp 2.395.662.035,01 x 4,44% = 106.367.394,4
5 Rp 2.289.294.640,65 x 4,44% = 101.644.682,0
6 Rp 2.187.649.958,61 x 4,44% = 97.131.658,2
7 Rp 2.090.518.300,44 x 4,44% = 92.819.012,5
8 Rp 1.997.699.287,90 x 4,44% = 88.697.848,4
9 Rp 1.909.001.439,52 x 4,44% = 84.759.663,9
10 Rp 1.824.241.775,61 x 4,44% = 80.996.334,8
11 Rp 1.743.245.440,77 x 4,44% = 77.400.097,6
12 Rp 1.665.845.343,20 x 4,44% = 73.963.533,2
13 Rp 1.591.881.809,96 x 4,44% = 70.679.552,4
14 Rp 1.521.202.257,60 x 4,44% = 67.541.380,2
15 Rp 1.453.660.877,36 x 4,44% = 64.542.543,0
16 Rp 1.389.118.334,41 x 4,44% = 61.676.854,0
17 Rp 1.327.441.480,36 x 4,44% = 58.938.401,7
18 Rp 1.268.503.078,63 x 4,44% = 56.321.536,7
19 Rp 1.212.181.541,94 x 4,44% = 53.820.860,5
20 Rp 1.158.360.681,48 x 4,44% = 51.431.214,3
21 Rp 1.106.929.467,22 x 4,44% = 49.147.668,3
22 Rp 1.057.781.798,88 x 4,44% = 46.965.511,9
23 Rp 1.010.816.287,01 x 4,44% = 44.880.243,1
24 Rp 965.936.043,86 x 4,44% = 42.887.560,3
25 Rp 923.048.483,52 x 4,44% = 40.983.352,7
26 Rp 882.065.130,85 x 4,44% = 39.163.691,8
27 Rp 842.901.439,04 x 4,44% = 37.424.823,9
28 Rp 805.476.615,14 x 4,44% = 35.763.161,7
29 Rp 769.713.453,43 x 4,44% = 34.175.277,3
30 Rp 735.538.176,10 x 4,44% = 32.657.895,0
31 Rp 702.880.281,08 x 4,44% = 31.207.884,5
32 Rp 671.672.396,60 x 4,44% = 29.822.254,4
33 Rp 641.850.142,19 x 4,44% = 28.498.146,3
34 Rp 613.351.995,88 x 4,44% = 27.232.828,6
35 Rp 586.119.167,26 x 4,44% = 26.023.691,0
36 Rp 560.095.476,23 x 4,44% = 24.868.239,1
37 Rp 535.227.237,09 x 4,44% = 23.764.089,3
38 Rp 511.463.147,76 x 4,44% = 22.708.963,8
39 Rp 488.754.184,00 x 4,44% = 21.700.685,8
40 Rp 467.053.498,23 x 4,44% = 20.737.175,3

50
41 Rp 446.316.322,91 x 4,44% = 19.816.444,7
42 Rp 426.499.878,17 x 4,44% = 18.936.594,6
43 Rp 407.563.283,58 x 4,44% = 18.095.809,8
44 Rp 389.467.473,79 x 4,44% = 17.292.355,8
45 Rp 372.175.117,96 x 4,44% = 16.524.575,2
(Sumber: Analisis, 2016)
4.6 Pembahasan
Setelah dilakukan perhitungan analisis investasi ekonomi teknik dengan
menggunakan metode Discounted Cas Flow dengan indikator Net Present Value
(NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR) dan Break Even
Point (BEP) selama kurun waktu selama tiga puluh enam bulan. Berdasarkan hasil
analisis ekonomi teknik terhadap aspek keuangan yang ditinjau dari kriteria
penilaian ekonomi teknik terhadap aspek keuangan yang ditinjau dari kriteria
penilaian investasi dengan menggunakan metode Net Present Value (NPV),
diketahui usul investasi diterima atau layak dilaksanakan dengan nilai NPV
(2.551.992.303,28) lebih besar dari (0). Berdasarkan landasan teori hasil
perhitungan NPV (Net Present Value) investasi yang dilakukan dapat dikatakan
layak dengan indikator bernilai positif. Untuk mendapatkan nilai Internal Rate of
Return (IRR) dilakukan percobaan dengan membandingkan antara nilai NPV
bernilai positif (0,60%) bernilai (2.551.992.303,28) dan menggunakan suku bunga
yang menghasilkan NPV bernilai negatif (45%) bernilai -2.457.910.932,15
dari hasil perhitungan dan gambar grafik 4.1 perhitungan Internal Rate of Return
(IRR) maka didapat tingkat suku bunga yang aman adalah 25,05%.
Setelah dilakukan perbandingan antara nilai manfaat (benefit) dengan nilai
biaya (cost) selama jangka waktu dua belas tahun maka didapat hasil perhitungan
Benefit Cost Ratio (BCR), yang menunjukkan bahwa pada bulan kempatbelas
nilai BCR melebihi nilai satu dan pada bulan ketiga puluh enam didapat nilai 1,26
sesuai dengan perhitungan pada tabel 4.14, dan berdasarkan landasan teori bahwa
hasil perhitungan BCR dinilai layak dengan indikator bahwa nilai BCR>1. Untuk
mengetahui nilai Break Even Point (BEP) maka dilakukan perbandingan antara
nilai keuntungan (benefit) dan nilai pengeluaran (cost) yang dikomulatifkan pada
tiap bulannya, maka hasil perhitungan dan grafik yang tertera pada tabel 4.1, dapat
dilihat bahwa nilai Break Even Point (BEP) pada bulan kedelapan nilai titik

51
impasnya, setelah bulan kesembilan dapat diterima keuntungan sampai bulan
ketiga puluh enam atau sampai berakhirnya tahun tinjauan. Setelah dilakukan
serangkaian perhitungan yang menggunakan metode discounted cash flow pada
pembangunan perumahan Puri Sejahtera, maka didapat kesimpulan perumahan ini
telah memenuhi indikator-indikator diatas dan layak untuk investor menanamkan
investasinya.

52
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan
Pembangunan perumahan Puri Sejahtera Pekanbaru layak untuk dilaksanakan
karena pihak developer mendapat keuntungan besar sesuai dengan perhitungan
yang dilaksanakan. Dari perhitungan kelayakan analisis yang dilakukan dengan
metode Discounted Cash flow menggunakan indikator ekonomi diperoleh
kesimpulan dengan indikator NPV bernilai positif sebesar Rp. 2.551.992.303,28
untuk perhitungan BCR pada bulan ke-14 didapat nilai yang >1 dengan nilai
present value kumulatif benefit sebesar Rp. 7.011.928.093 dan present value
kumulatif cost sebesar Rp. 7.666.356.347 sedangkan nilai titik impas (BEP)
diperoleh pada bulan ke-17 serta nilai IRR dari hasil perhitungan didapat angka
25,05%.

5.2 Saran
Setelah dilakukan analisis investasi ekonomi teknik dengan menggunakan
metode discounted cash flow maka penulis menyarankan pengembang (PT. Aska
Karya) agar menaikkan uang muka atau nilai angsuran supaya proses
pengembalian modal yang telah diinvestasikan lebih cepat kembali dan
menyarankan bahwa pihak developer perlu melakukan kelayakan ekonomi
sebelum melakukan investasi agar mengetahui keuntungan yang didapat.

53
DAFTAR PUSTAKA

Kuswadi, 2007, Analisis Keekonomian Proyek. Yogyakarta : Andi


http://www.bi.go.id/en/moneter/inflasi/data/x

54