Soal :

Pak Budi seorang Apoteker bermaksud akan mendirikan apotek di lokasi yang cukup
strategis, setelah melakukan study kelayakan diperlukan biaya sebagai berikut :

Biaya Investasi Jumlah

Biaya sewa ruko Rp. 80.000.000,-
Biaya Inventaris Rp. 116.050.000,-
Biaya Perijinan Rp. 10.000.000,-
Biaya Renovasi Rp. 80.000.000,-
Modal (Persediaan) Rp. 200.000.000,-
Total Investasi Rp. 486.050.000,-

Untuk mendapatkan biaya tersebut diatas, Pak Budi memperoleh pinjaman Bank “X“ dengan
bunga sebesar 15% per tahun.
Dengan bantuan data laporan R/L di bawah ini, bantulah Pak Budi untuk membuat analisa
keuangannya dengan cara menghitung menggunakan :
a. Metode analisis Payback Periode (PP)
b. Metode analisis Return On Investment (ROI).
c. Metode analisis NPV (arus kas yang akan diterima)
d. Metode analisis Internal Rate of Return (IRR).
e. Setelah dilakukan analisa keuangan di atas, apakah Pak Budi sebaiknya melanjutkan
pembuatan apoteknya atau membatalkan.

Tabel 1. Laporan Laba/Rugi

Tahun Biaya Laba Bersih
Total Omzet HPP Laba Kotor Pajak (10%)
ke Operasional Setelah Pajak
1 Rp 2,511,964,000 Rp 2,009,556,800 Rp 278,500,000 Rp 223,889,200 Rp 22,388,920 Rp 201,500,280
2 Rp 3,014,335,200 Rp 2,411,468,160 Rp 304,150,000 Rp 298,717,040 Rp 29,871,704 Rp 268,845,336
3 Rp 3,767,919,000 Rp 3,014,335,200 Rp 332,225,000 Rp 421,328,800 Rp 42,132,880 Rp 379,195,920
4 Rp 4,709,898,750 Rp 3,767,919,000 Rp 363,055,000 Rp 578,824,750 Rp 57,892,475 Rp 521,032,275
5 Rp 5,651,878,500 Rp 4,521,502,800 Rp 396,813,725 Rp 733,561,975 Rp 73,356,198 Rp 660,105,778
6 Rp 6,499,660,275 Rp 5,199,728,220 Rp 433,820,984 Rp 866,111,071 Rp 86,611,107 Rp 779,499,964
Jawaban :

a. Payback Periode (PP)

PP = Waktu yang dibutuhkan untuk menutup seluruh biaya investasi.
Semakin kecil PP dari bunga bank  semakin baik.

∑ 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖
𝑃𝑃 = 𝑥 1 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛
∑ 𝑦𝑎𝑛𝑔 𝑚𝑎𝑠𝑢𝑘 𝑝𝑒𝑟 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛

𝑅𝑝. 486.050.000
𝑃𝑃 = 𝑥 1 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛 = 2,41 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛
𝑅𝑝. 201500280

Target bank  6 tahun

Jadi, PP < target bank
PP< target bank Terima
2,41 tahun < 6 tahun terima PP> target bank Tolak
PP= target bank Terima / Tolak

b. Return On Investment (ROI).

ROI = Untuk mengukur % kembalian yang akan diperoleh selama periode investasi.

𝐿𝑎𝑏𝑎 𝐵𝑒𝑟𝑠𝑖ℎ
𝑅𝑂𝐼 = 𝑥 100%
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖

𝑅𝑝. 201.500.280
𝑅𝑂𝐼 = 𝑥 100% = 41,46%
𝑅𝑝. 486.050.000

Bunga bank  15%

ROI <bunga bank Tolak
Jadi, ROI > bunga bank ROI >bunga bank Terima
ROI = bunga bank Tolak / Terima
41,46% > 15%  proyek diterima

c. NPV (Arus kas yang akan diterima)

∆𝑁𝑃𝑉 = 𝑁𝑃𝑉2 − 𝑁𝑃𝑉1
 Tahun Laba Bersih NPV
df 15%
Ke- Setelah Pajak Cash in Flow

0 (-)486,050,000 1 (-)486,050,000 NPV 1

1 201,500,280 0.8696 175224643.5
2 268,845,336 0.7561 203273958.5
3 379,195,920 0.6575 249321317.4
4 521,032,275 0.5718 297926254.8
5 660,105,778 0.4972 328204592.8
6 779,499,964 0.4323 336977834.4
NPV 2 1590928602
Δ1 1,104,878,602

∆𝑁𝑃𝑉 = 1,590,928,602 − 468,050,000

= 1,104,878,602
Hasil NPV menunjukkan nilai positif yaitu 1,104,878,602 sehingga dapat disimpulkan bahwa
proyek apotek ini dapat dilanjutkan.

d. Metode analisis Internal Rate of Return (IRR).

 NPV dengan df 20%

Tahun Laba Bersih NPV

NPV 1 df 20%
Ke- Setelah Pajak Cash in Flow

486,050,000 1 201,500,280 0.8333 167910183.3

2 268,845,336 0.6944 139921794.4
3 379,195,920 0.5787 116608212
4 521,032,275 0.4823 97183585.04
5 660,105,778 0.4019 80982962.53
6 779,499,964 0.3349 67482443.77
NPV 2 670089181.1
Δ2 184,039,181

 NPV dengan df 46%

Tahun Laba Bersih NPV
NVP 1 df 46%
Ke- Setelah Pajak Cash in flow
486,050,000 1 201,500,280 0.685 1529769863
2 268,845,336 0.469 1271432351
3 379,195,920 0.321 1103966536
4 521,032,275 0.22 956670993.7
5 660,105,778 0.151 792161615.5
6 779,499,964 0.103 626288356.9
 6,280,289,717
NPV 2

5,794,239,717
Δ2

Laba Bersih
Tahun NPV
NPV 1 Setelah df 15% Δ1+Δ2 IRR
Ke- Cash in flow
Pajak
486,050,000 1 201,500,280 0.8696 175224643.5
2 268,845,336 0.7561 203273958.5
3 379,195,920 0.6575 249321317.4
4 521,032,275 0.5718 297926254.8 6,899,118,319
5 660,105,778 0.4972 328204592.8
6 779,499,964 0.4323 336977834.4
NPV 2 1,590,928,602
Δ1 1,104,878,602 0.160147797 19,96%

Maka nilai IRR yang diperoleh berdasarkan rumus adalah 20,14%

(∆2)
IRR = df 1 + [ x (df 2 – df 1) ]
(∆1+ ∆2)

e. Setelah dilakukan analisa keuangan di atas, apakah Pak Budi sebaiknya melanjutkan
pembuatan apoteknya atau membatalkan.

Berdasarkan analisis studi kelayakan dari poin a-d maka proyek apotek pak Budi dapat
terus dilanjutkan karena memenuhi syarat kelayakan. Beberapa alasan yang
mendukungnya antara lain:
1.) Hasil analisa Payback Periode (PP) menunjukkan bahwa target usaha 6 tahun namun
modal sudah dapat kembali pada tahun ke-2 4 bulan sejak usaha tahun ke-0 dimulai.
2.) Hasil analisa Return On Investment (ROI) menunjukkan bahwa nilai ROI lebih besar
daripada bunga bank, yaitu 41,46% > 15%.
3.) Hasil analisa metode NVP menunjukkan bahwa hasil yang diperoleh adalah positif
dengan nilai 1,104,878,602, sehingga dapat disimpulkan proyek diterima.
4.) Hasil analisa metode IRR menunjukkan bahwa tabel perolehan IRR Minimum lebih
besar dari Bunga Pinjaman. Karena berdasarkan Indikator, Bila IRR Minimum > Bunga
Pinjaman, maka proyek layak dilaksanakan. (Bunga Pinjaman 15%, IRR 19,96%).