SKB Supermarket PDF

PROYEK
SUPERMARKET
GSM_MART
GANI GARBADI
MEILISA GARNISIA
SUSANTO
PT GSM_MART GROUP
Berkarya Dengan Memberikan Pelayanan Yang Terbaik
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang

Siapapun tidak membantah, kondisi ekonomi nasional dan global sesungguhnya
belum pulih. Namun di tengah situasi pesimistis tersebut kiranya ada fenomena menarik.
Bisnis supermarket kini tengah menggeliat. Di Indonesia terutama kota Jakarta,
hipermarket dan supermarket baru justru banyak bermunculan. Geliat ini dapat kita amati
pada salah satu raksasa hipermarket yakni Carrefour yang asyik membangun outlet di lima
wilayah DKI Jakarta. Tidak hanya didalam negeri, itupun yang terjadi pada pasar di luar
negeri. Salah satu perusahaan dengan omset terbesar didunia adalah walmart, yaitu
perusahaan yang bergerak di bidang supermarket. Dalam peraturannya, supermarket atau
minimarket boleh melaksanakan penjualan secara eceran (satuan unit). Oleh karena itu,
masyarakat dari semua kalangan ekonomi dapat berbelanja di supermarket dengan harga
yang relatif terjangkau. Melihat dari fakta dan permintaan masyarakat yang cukup besar,
walaupun banyak cabang bisnis yang sedang lesu, bisnis hipermarket sangat menjanjikan,
mampu bersaing dan berprospek sangat baik.
1.2 Maksud dan Tujuan

Maksud dari studi ini adalah melakukan penelitian terhadap bisnis supermarket
dari berbagai aspek seperti aspek pasar dan pemasaran, teknis, manajemen, hukum dan
ekonomi, sehingga diharapkan masyarakat lebih mampu mempelajari lebih jauh mengenai
bisnis supermarket ini. Tujuannya agar para investor dapat memilih dengan baik alternatif
bisnis apa yang sebaiknya dikembangkan disaat kondisi ekonomi nasional yang masih labil
dan belum pulih serta dapat mampu bersaing dengan usaha sejenis.
1.3 Ruang Lingkup

Batasan atau ruang lingkup studi ini adalah meneliti serta mempelajari prospek
bisnis supermarket dari aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologis, aspek
manajemen, aspek hukum dan legalitas serta aspek ekonomi.
1|Page
PT GSM_MART GROUP
BAB II
ASPEK PASAR DAN PEMASARAN
2.1 Gambaran Umum Prospek Pasar Produk

Secara umum, bisnis supermarket atau hipermarket cukup sukses melakukan
negosiasi saling menguntungkan dengan para produsen dan distributor. Kalau dahulu
banyak masyarakat yang membelanjakan uangnya di pasar tradisional, maka kini mereka
lebih memilih berbelanja di supermarket atau hipermarket. Sebagai contohnya pada tahun
1996 Carrefour masuk ke Indonesia. Saat ini Carrefour di Indonesia memiliki 15 gerai (10
buah di Jakarta dan 5 buah di luar Jakarta). Makro berasal dari Belanda dan masuk ke
Indonesia pada tahun 1991. Saat ini di Jabotabek memiliki 12 gerai dan I di Bandung.
Namun, semakin banyaknya permintaan pasar, hal ini juga terjadi di kabupaten-kabupaten
yang sedang berkembang di jabodetabek, seperti di kabupaten citeureup. Citeureup adalah
kabupaten yang sedang berkembang, berpenduduk sekitar 10400 jiwa. Kabupaten ini
banyak terdapat industri-indusrti menengah serta perumahan yang cukup banyak. Pada
kabupaten ini belum terdapat hipermarket atau supermarket sejenis carrefour. Bisnis
sejenis sangat sukses diterapkan pada kabupaten tetangganya yaitu cibinong yang berjarak
sekitar 4 km dari kabupaten citeureup. Prospek Citeureup sangat menjanjikan dan
diprediksi akan mengulang kesuksesan bisnis supermarket di kabupaten cibinong.
2.2 Produk
Bentuk produk berupa supermarket yang melakukan hal yang unik, yakni
memperoleh potongan harga atau discount strategy dari hasil penjualan dan proses
pembelian langsung, ruang penjualan yang luas atau large selling space, nyaman atau
convenient, penataan ruangan, banyaknya pilihan dan perubahan harga atau price strategy
yang sangat cepat, parkir luas dan gratis, serta yang paling penting dari gedung
supermarket ini juga terdapat toko-toko perbelanjaan. Nama Supermarket yang ditawarkan
yaitu GSM_MART.
2.3 Permintaan
Pasar di Kabupaten citeureup berpenduduk 10400 jiwa, Pada kabupaten ini belum
terdapat supermarket sejenis, jelas merupakan daya tarik utama. Dari sisi permintaan
2|Page
PT GSM_MART GROUP
(demand), dengan didukung oleh populasi yang cukup besar, citeureup berpotensinya
cukup besar. Sejarah menunjukkan pada tahun 2000 - 2010 adalah Era perkembangan
Hypermarket, Factory Outlet serta perkenalan dengan c-retailing . Era Hypermarket
ditandai dengan berdirinya Continent Hypermarket dan Paserba Carrefour di tahun 1998.
Pada tahun 2002 dibuka Hypermarket Giant serta beberapa gerai hypermarket lainnya. Di
Kabupaten Citeureup sendiri dengan luas wilayah kurang lebih 36 km2 belum memiliki
supermarket sekelas hipermarket sama sekali. Melihat dari kenyataan yang ada, Kabupaten
Citeureup sangat berpotensi sebagai lokasi yang strategis dan pasar yang cukup
menjanjikan untuk didirikan supermarket. Riset yang menunjukkan orang akan berbelanja
di hipermarket atau supermarket yang berada sekitar radius 5 kilometer dari tempat tinggal
atau kantor, atau kurang lebih setengah jam perjalanan. Kalau saja diambil nilai rata-rata
berarti dalam 1 km2 terdapat 300 jiwa. Berarti 1 buah supermarket dapat digunakan oleh
kurang lebih 7500 jiwa dalam luasan 25 km2.
Jumlah Tabel Permintaan

Supermarket
2,5
1,5
0,5
0 Jiwa
0 5000 10000 15000 20000
Gambar 2. 1 Kurva Permintaan Supermarket terhadap penduduk Citeureup
2.4 Penawaran
Pada kota Citeureup, belum terdapat bisnis supermarket yang sekelas hipermarket.
Namun sudah terdapat banyak bisnis retail, seperti alfamart atau indomart. Namun hanya
terdapat dibeberapa titik saja didekat komplek atau perumahan yang ada. Terdapat pula
pasar tradisional di kabupaten ini, jarak hipermarket yang terdekat adalah 4 km yaitu
berada di kabupaten cibinong. Pendirian hipermarket berpotensi sangat baik, mengingat
pola hidup masyarakat kabupaten yang konsumtif dan juga belum didirikannya
3|Page
PT GSM_MART GROUP
supermarket sekelas hipermarket lengkap dengan toko-toko dan juga parkir yang cukup
luas dan nyaman.
2.5 Proyeksi Permintaan dan Penawaran

Kecenderungan permintaan lebih banyak dari penawaran, hal ini ditunjukkan oleh
belum adanya supermarket sekelas hipermarket yang berada di kabupaten ini dan bisnis
retail yang berada di beberapa titik pada perumahan penduduk yang menandakan masih
banyaknya permintaan masyarakat terhadap supermarket. Jadi bisnis ini sangat layak
diperhitungkan. Dari tabel permintaan supermarket terhadap penduduk Citureup, terlihat
bahwa untuk Kabupaten Citeureup sendiri dengan jumlah penduduk sekitar 10400 jiwa
masih membutuhkan kurang lebih 2 buah supermarket sejenis hipermarket untuk
mengantisipasi permintaan kebutuhan untuk barang-barang keperluan sehari-hari. Jadi
dengan dibangunnya supermarket ini jelas dapat menjadi acuan bagi kompetitor lain yang
masih ingin meramaikan kompetisi dalam bidang ini.
Berdasarkan hasil pengamatan di lapangan, didapatkan perbandingan jumlah pasar
potensial terhadap pasar total yaitu sebesar 50%. Dari aspek yang potensial itu didapatkan
bahwa pasar yang dikuasai sebesar 15%, pasar yang memenuhi syarat adalah 20%, dan
pasar yang tersedia sebesar 65%.
Gambaran Potensi Pasar Saat Ini
Pasar yang
dikuasai
15%
Pasar yang
memenuhi syarat
20%
Pasar yang
tersedia
65%
Untuk mencari lebih detail keinginan masyarakat terhadap bisnis supermarket ini, kami
mengadakan survai langsung ke lapangan terhadap 100 orang yang terdiri dari 25 orang
4|Page
PT GSM_MART GROUP
pekerja pria, 20 orang pelajar dan mahasiswa, 15 orang wanita karier, dan 40 ibu rumah
tangga. Dengan mengisi isi pertanyaan berikut ini :
1. Apa pekerjaan Anda sekarang ?

a. Mahasiswa / mahasiswi
b. Pekerja kontoran
c. Pelajar
d. Ibu rumah Tangga
e. Lainnya...................
2. Berapa rata-rata penghasilan anda setiap bulannya?
a. < Rp 500.000
b. Rp 500.000- Rp 2.000.000
c. Rp 2.000.000- Rp 4.000.000
d. > Rp 4.000.000
3. Berapa rata-rata jumlah pembelanjaan anda terhadap kebutuhan sehari-hari dalam
satu bulan?
a. < Rp 500.000
b. Rp 500.000- Rp 2.000.000
c. Rp 2.000.000- Rp 4.000.000
d. > Rp 4.000.000
4. Dimanakah anda biasanya membelanjakan kebutuhan sehari-hari tersebut ?
a. Pasar tradisional
b. Warung dekat rumah
c. Supermarket
5. Jika diberikan kesempatan memilih tempat perbelanjaan diatas ( diasumsikan harga
barang-barang yang dijual relatif sama) manakah yang anda akan pilih ?
a. Pasar tradisional
b. Warung dekat rumah
c. Supermarket
6. Setujukah anda bahwa akan dibangun sebuah supermarket dengan fasilitas harga
yang relatif murah, tempat parkir murah, serta cukup nyaman didaerah Citeureup
tepatnya pada lahan daerah hook sekitar 200 m dari gerbang tol citeureup , akses
jalan citeureup menuju gunung putri ?
5|Page
PT GSM_MART GROUP
a. Ya, alasanya.................
b. Tidak, alasannya..................
Dari survai yang dilakukan diperoleh bahwa 90% pekerja pria, 80 % pelajar dan
mahasiswa, 60 % ibu rumah tangga, 90% wanita karier lebih senang berbelanja di
supermarket
2.6 Analisis Peluang

Ada hasil riset yang menunjukkan orang akan berbelanja di hipermarket atau
supermarket yang berada sekitar radius 5 kilometer dari tempat tinggal atau kantor, atau
kurang lebih setengah jam perjalanan. Melihat dari perbandingan permintaan dan
penawaran. Letak Hipermarket terdekat dari Kabupaten Citeureup adalah 4 km yaitu pada
kabupaten Cibinong. Maka Pembangunan hipermarket ini layak diperhitungkan
2.7 Persaingan
Pada Kabupaten Citeureup, belum terdapat pesaing yang sejenis namun sudah
terdapat beberapa retail minimarket seperti alfamart atau indomart. Terdapat pula pasar
tradisional yang berjarak 500m dari lokasi yang akan dijadikan hipermarket. Namun ini
bukan merupakan persaingan yang cukup besar mengingat harga yang di tawarkan
hipermarket tidak jauh dari yang ditawarkan pasar tradisional namun hipermarket mampu
memberikan pelayanan yang lebih baik dari segi kebersihan, keamanan, dan pelayanan.
Melihat hal tersebut. Bisnis ini layak untuk diperhitungkan dan mampu bersaing. Dengan
dibangunnya supermarket ini jelas dapat menjadi acuan bagi kompetitor lain yang masih
ingin meramaikan kompetisi dalam bidang ini.
Tabel 2. 1 Tabel Pesaing
Nama Pesaing Jarak Dari Lokasi GSM_Mart
Pasar Tradisional Citeureup 500 m
Carefour Cibinong 4 km
2.8 Harga
Harga toko yang disewakan 2 juta per bulan, sedangkan harga sewa lahan atm 5
juta per bulan.
6|Page
PT GSM_MART GROUP
2.9 Distribusi
Dalam peraturannya, hanya supermarket, minimarket, department store, factory
outlet, ataupun discount store yang boleh melaksanakan penjualan secara eceran (satuan
unit) Sedangkan kategori hypermarket hanya boleh melakukan penjualan secara grosiran
(dalam jumlah banyak). Tetapi dalam prakteknya, khususnya di Indonesia, kecuali makro
hypermarket, banyak jenis hypermarket telah melakukan sistem penjualan secara eceran.
Pada hypermarket dilakukan negosiasi saling menguntungkan dengan para
produsen dan distributor. Bila supermarket sebelumnya menikmati margin laba tinggi
dengan mendikte produsen membayar tempat penjualannya ( display price ), maka
hypermarket melakukan hal yang unik, yakni memperoleh potongan harga ( discount
strategy ) dari hasil penjualan dan proses pembelian langsung.
2.10 Promosi
Media promosi yang dilakukan untuk memperkenalkan supermarket ini adalah
dengan menggunakan media elektronika seperti radio, papan iklan, dan juga selebaran
yang didistribusikan pada kompek-komplek atau perumahan di sekitar lokasi.
2.11 Strategi Pemasaran

Dari beberapa strategi, Strategi pemasaran yang diambil adalah dengan
menggunakan papan iklan dan selebaran karena lebih efisien dibandingkan dengan radio,
karena banyak warga yang jarang menggunakan radio mereka serta harga siaran yang
cukup mahal. Tools yang digunakan adalah papan iklan dan selebaran
2.12 Analisis SWOT

Tabel 2. 2 Analisis SWOT
Strength • Lokasi yang akan dibangun strategis, didaerah hook dekat dengan
jalan arteri dan perumahan.
• Fungsi owner merangkap dengan pengelola sehingga memudakan

untuk mengelola gedung supermarket GSM_mart
• Desain gedung yang akan dibangun multi fungsi, berisi supermarket

dan juga toko-toko serta memiliki lahan parkir yang luas.
7|Page
PT GSM_MART GROUP
• Parkir gratis
• Lapangan parkir luas, tempat berbelanja yang bersih dan nyaman
Opportunities • Belum terdapat supermarket dengan konsep satu gedung yang juga
meyediakan toko-toko serta lahan parkir yang cukup luas
• Kondisi ekonomi masyarakat Citeureup semakin meningkat dan juga

pola hidup yang konsumtif.
• Jarak dengan hipermarket terdekat cukup jauh yaitu sekitar 4 km
Threats • Akan ada kemungkinan berdirinya gedung-gedung supermarket baru

yang lebih menarik untuk disewa.
• Kondisi jalan pada hook yang cukup macet dalam peak hour
Weakness • Harga sewa/jual yang cukup tinggi akibat dari harga tanah di lokasi
hook
• Dekat dengan pasar tradisional yaitu sekitar 500m
Tabel 2. 3 Rencana Strategi SWOT
Strengths (S) Weaknesses (W)

1. Lokasi yang strategis 1. Harga jual tanah
Factor Internal 2. Fungsi owner relatif tinggi
merangkap pengelola 2. Dekat denga pasar
3. Desain gedung yang swalayan
multi fungsi lengkap
8|Page
PT GSM_MART GROUP
dengan toko-toko dan

External Factors parkir yang luas dan
gratis
Opportunities (O) S-O Strategies W-O Strategies

1. Masih sedikit 1. (S1, S3, O1) 1. (W1, O1)
kompetitor yang Memperindah arsitektur Menyediakan paket
mempunyai kualifikasi gedung sehingga diskon bagi penyewa.
sama. menarik market. 2. (O3, W2)
2. Pola warga konsumtif 2. (S1, S2, S3, O1, O2) Advertising yang baik
3. Jarak dengan Advertising yang baik
supermarket sejenis 3. (S2, O3)
cukup jauh yaitu sekitar BEP lebih cepat
4 km
Threats (T) S-T Strategies W-T Strategies
1. Kemungkinan adanya 1. (S1, T1) advertising 1. (W1, T1) Advertising
kompetitor yang sekelas yang baik yang baik.
2. Kondisi jalan pada hook 2. (S1, T2) Menyediakan 2. (W2, T1)
yang cukup macet pengaturan lalu-lintas Menyediakan harga
dalam peak hour yang baik. yang kompetitif
9|Page
PT GSM_MART GROUP
2.13 Keputusan Strategi

Tabel 2. 4 Keputusan Strategi
Strengths (S)
0,56
Threats (T) Opportunities
1,96
Weaknesses
Maka :
Sumbu S-W = 7,7 – 7,14 = 0,56
Sumbu O-T = 6,8 – 4,84 = 1,96
Terletak di kuadran I, Dari analisa TOWS didapat hubungan antara S-O. yaitu dengan
memakai strategi S-O
(menggunakan kesempatan untuk menambah kekuatan)
2.14 Rekomendasi
Dari data-data serta analisa yang dilakukan direkomendasikan bahwa objek studi
berdasarkan aspek pasar dan pemasaran ini dapat dinilai layak.
10 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
BAB III
ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGIS
3.1 Desain Produk

• Nama Proyek : GSM_Mart
• Lokasi : Kabupaten Citeureup
• Peruntukan : Gedung Superrmarket
• KDB : 75%
• KLB : 1,1
• Luas Tanah : 2700 m2
• Luas Bangunan Total : 1350 m2
Lahan yang digunakan untuk proyek ini ialah lahan kosong seluas 1500 m2.
Berdasarkan ketentuan peruntukan lahan (town planning), lahan ini memiliki ciri-ciri :
• Luas lahan : 2700 m2

• Luas bangunan : 1350 m2
• KDB : 75%
• KLB : 2,2
Berdasarkan ketentuan diatas, maka :
• Luas bangunan yang diizinkan = 75% x 2700 m2 = 2025 m2

• Luas bangunan keseluruhan = 1,1 x 2700 m2 = 2970 m2
Produk yang akan dibangun akan memiliki dua bagian pembangunan berbeda yakni:
 Konstruksi bangunan (1350 m2):
Konstruksi bangunan merupakan pembangunan gedung supermarket satu lantai
tersebut mulai dari pondasi bangunan hingga atap bangunan.
Untuk konstruksi bangunan, berbagai ruangan yang termasuk merupakan ruangan yang
bersifat menunjang rutinitas aktivitas supermarket dan ruangan komplementer sebagai
berikut:
1) Supermarket
11 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
2) Ruang Kompresor
3) Ruang Loading & Unloading
4) Ruang Pompa
5) Ruang Property
6) Ruang Pantry
7) Ruang Administrasi
8) Ruang Manager
9) Ruang Panel
10) Ruang Trafo
11) Ruang Genset
12) Ruang Jaga
13) Ruang Teknik
14) Ruang PLN
15) Gudang
16) Toko Independen
17) Ruang ATM
Bangunan ini merupakan area luas yang terlindung. Bentuk dari produk ini akan
berupa konstruksi struktur baja BJ-25 dengan umur layan 50 tahun. Struktur ini akan
terdiri dari kolom-kolom baja berspasi panjang dan berbentang panjang (bentang minimum
20 meter dan ketinggian kolom 9 meter). Kombinasi struktur baja yang digunakan akan
berupa struktur truss sederhana.
Untuk dinding dari bangunan supermarket ini akan menggunakan dinding beton
precast bertekstur halus siap pasang di tempat pada setiap dinding seudah terdapat instalasi
jaringan kabel (listrik, telepon, dll). Kualitas dari dinding beton berupa dinding dengan
kuat tekan 25 MPa dan tebal dinding 20 cm.
Kusen yang digunakan merupakan kusen alumunium siap pasang pada dinding. Kusen
akan dipasang disetiap jendela,pintu, celah/rongga udara pada struktur bangunan.
Pintu yang digunakan akan terbuat dari kaca dan alumunium berkualitas tinggi dengan
pintu kaca sebagai pintu masuk utama supermarket dan pintu alumunium untuk pintu
lainnya.
12 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
Seluruh lantai interior supermarket akan terbuat dari tegel putih susu local (20 cm x 20
cm) dan untuk lantai di luar bangunan akan terbuat dari marmer cokelat muda Venice (30
cm x 30 cm).
 Landscaping (1350m2):
Kegiatan landscaping merupakan kegiatan tata ruang eksternal mulai dari lahan parkir
hingga pembangunan pagar terluar supermarket.
Untuk landscaping, produk yang akan dibangun berupa:
1) Lahan Parkir
Struktur lahan parkir akan terbuat dari struktur beton aspal lengkap dengan
drainase.
2) Batas Pagar Eksternal
Batas pagar eksternal akan terbuat dari alumunium sederhana yang diletakkan
setiap panjang segmen fabrikan.
3) Lahan Tiang Bendera
Lahan tiang bendera akan terbuat dari permukaan beton polos.
3.2 Mesin dan Teknologi yang Digunakan

Teknologi yang digunakan untuk membangun struktur supermarket ini
menggunakan teknologi pembangunan Complete Precast Buildup. Teknologi ini
mengandalkan material siap pakai dimana spesifikasinya telah ditentukan terlebih dahulu.
Dan pada lapangan kerja, material precast tersebut bisa langsung dipasang ditempat sesuai
dengan acuan gambar kerja.
Mesin-mesin utama yang dibutuhkan merupakan mesin pembangun antar
komponen. Mesin ini sifatnya berfungsi pada untuk menyambung-nyambung segmen
bangunan precast yang siap pasang sehingga pada saat material precast tiba di lokasi
proyek, material tersebut langsung dipugar dan disambungkan dengan material precast
lainnya di tempat yang telah ditetapkan.
Untuk pembangunan ini dibutuhkan mesin-mesin utama berupa:
 Tower Crane dan Mobile Tower Crane:
13 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
Tower crane digunakan pada proyek konstruksi ini untuk mengangkat dan
memindahkan material-material secara tinggi dan dalam jangkauan yang cukup luas (50
m). Pembangunan supermarket ini menggunakan dua tower crane dan empat mobile crane
sehingga jangkauan keseluruhan site proyek konstruksi dapat tercapai. Tower crane yang
digunakan dapat mengangkat beban hingga 2 ton pada masing-masing tower crane. Umur
layan tower crane ini adalah 20 tahun. Pengoperasian alat ini dilakukan oleh satu orang
operator yang bersertifikat.
Gammbar 3. 1 Tower Crane
Gambar 3. 2 Mobile Tower Crane
 Generator Set (utama & portatil):
Generator Set Utama berfungsi sebagai cadangan sumber suplai listrik proyek
konstruksi. Meskipun proyek ini menggunakan suplai listrik dari PLN, terdapat dua
generator set terpisah di lapangan proyek. Masing-masing generator set berbahan bakar
solar dan terletak di sisi barat dan timur bangunan konstruksi. Generator set portatil
terdapat di lantai kerja dan digunakan untuk suplai listrik bagi alat vibrator beton.
Generator set portatil ini berbahan bakar solar. Generator ini memiliki umur layan sekitar
10 tahun dan dapat dioperasikan oleh para pekerja siapa pun.
14 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
Gambar 3. 3 Generator Set

 Teodolit
Alat ini digunakan untuk mengukur elevasi dan kerataan lantai kerja pada saat
pemasangan dinding precast dan lantai. Alat ini dioperasikan minimal oleh duaorang: satu
orang mengoperasikan teodolit dan satu orang yang memegang mal pengukur.Teodolit
juga berfungsi untuk mengukur kerataan vertikal kolom baja. Teodolit butuh perlindungan
dari pancaran sinar matahari langsung agar pembacaan teodolit tidak memiliki bias terlalu
besar. Umur layan teodolit ini bisa mencapai 50 tahun.
Gambar 3. 4 Teodolit
 Hydraulic Jack
Hydarulic jack digunakan untuk mengangkat struktur truss baja untuk rangka atap
precast bangunan. Hydraulic jack ini memiliki dapat mengangkat beban hingga 1 ton.
Batas pemakaian (umur guna) jack ini adalah hingga 250 kali pemakaian.
15 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
Gambar 3. 5 Hydraulic Jack

 Power Tools
Peralatan ini adalah peralatan untuk menyambung segmen-segmen precast dan struktur
baja lainnya. Peralatan ini termasuk drill, screwdriver, grinders, dan saw. Alat ini
menggunakan tenaga listrik dan memiliki umur layan 25 tahun.
Gambar 3. 6 Power Tools

3.3 Lokasi Produk
GSM_MART berlokasi di Citereup, Cibinong Jawa Barat. Supermarket ini terletak dekat
dengan pintu tol Jagorawi antara Bogor dan Jakarta juga berada sekitar 500 meter dari
pertigaan Cileungsi-Sentul. Tempat ini sangat strategis karena tempatnya berada di sudut
pertigaan jalan. Jalan ini sangat sering dilewati oleh kendaraan angkutan pribadi maupun
kendaraan umum (04 dan 64). Lokasi ini sangat dekat dengan kawasan pertokoan serta
perumahan Karang Asem yang berpenduduk sekitar 1000 orang.
16 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
Jakarta
Cibinong
Bogor
Sentul
Gambar 3. 7 Peta lokasi supermarket
17 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
3.4 Lay Out Produk

Produk bangunan ini berupakan satu bangunan utuh dengan isi supermarket, toko-
toko, dan ruangan penunjang lainnya. Layout dari supermarket yang akan dibangun dapat
dilihat di gambar berikut:
Gambar 3. 8 Lay Out Proyek Supermarket
Gambar 3. 9 Layout sisi barat bangunan supermarket
18 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
Gambar 3. 10 Layout sisi selatan bangunan supermarket
Gambar 3. 11 Layout sisi utara bangunan supermarket
19 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
• Bagian supermarket berada di tengah-tengah bangunan

• Lokasi toko-toko (berjumlah delapan toko) akan berada di sepanjang dinding
selatan bangunan tepat langsung didepan kasir-kasir supermarket
• Lokasi bongkar muat barang terletak di sisi utara-barat bangunan dimana terdapat
gudang penyimpanan disebelahnya
• Ruangan utlitas (PLN, pompa, panel, trafo, dll) terletak di dinding barat bangunan.
Ruangan tersebut akan berada dijangkauan ruang teknisi.
• Ruangan kantor (administrasi, manajer, pantry, dll) berada disisi barat area
supermarket.
• Lahan parkir akan berada di sekeliling bangunan supermarket dan memiliki
kapasitas parkir hingga 70 mobil. Lahan parkir di bagian barat bangunan
merupakan lahan parkir pegawai, sedangkan lahan parkir konsumen terletak
dibagian timur dan selatan.
• Gerbang masuk utama supermarket terletak di sisi barat laut bangunan.
3.5 Rekomendasi
Berdasarkan pertimbangan dari aspek teknis dan teknologi yang telah dipaparkan,
pembangunan supermarket ini layak secara teknis dan teknologi karena unsur dan fasilitas
utama bangunan sudah termasuk, peralatan dan mesin tersedia, ruangan baik untuk
personel dan barang telah tersedia, lokasi produk yang strategis didaerahnya, dan layout
produk yang optimal.
20 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
BAB IV
ASPEK MANAJEMEN DAN SUMBER DAYA MANUSIA
Aspek manajemn dan sumber daya manusia membahas tentang analisis

stakeholder, struktur organisasi, job analysis dan job description, proses rekutment dan
seleksi, serta sistem manajemen informasi, yang akan memberikan rekomendasi apakah
proyek “GSM_MART” layak untuk dibangun atau tidak.
4.1 Analisis Stakeholder

Stakeholder adalah semua pihak yang secara langsung terlibat dalam pelaksanaan
proyek. Dalam analisis stakeholder dilakukan identifikasi terhadap semua pihakyang
terkait dalam proyek , tujuan yang ingin dicapai masing-masing stakeholder, kewajiban
dan tanggung jawab stakeholder atas proyek, serta hubungan keterkaitan antara proyek dan
stakeholder. Pada pembangunan “GSM_MART” stekeholder yang terlibat antara lain:
 Investor (owner)
Merupakan pihak yang akan menanamkan modal pertama kali terhadap
proyek. Yang diharapkan oleh investor adalah berapa lama uang yang mereka
investasikan akan kembali. Pihak investor juga bertindak sebagai pemilik usaha.
Untuk proyek “GSM_MART”, yang bertindak sebagai pihak investor adalah PT.
Sukses Jaya.
 Lenders
Merupakan pihak yang akan memberikan bantuan modal dengan bunga
yang telah disepakati. Lenders harus mengetahui apakah proyek yang akan
dibangun layak atau tidak, dengan melihat cash flow pengembalian pinjaman yang
diajukan oleh pihak peminjam. Untuk proyek “GSM_MART”, yang bertindak
sebagai lender adalah Bank Mandiri.
 Asuransi
Merupakan pihak yang akan menjamin keberlangsungan proyek pada tahap
konstruksi. Pihak asuransi akan mengganti semua kerugian yang mungkin terjadi
selama pelaksanaan proyek, sesuai dengan kesepakatan yang dibuat pada tahap
perencanaan proyek antara pihak asuransi dengan pihak investor. Pihak asuransi
akan mendapatkan persentasi dari nilai bangunan, sesuai dengan kesepakatan yang
21 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
dibuat sebelum proses konstruksi dimulai. Untuk proyek “GSM_MART”, yang

bertindak sebagai pihak asuransi adalah PT Asure You.
 Kontraktor
Merupakan pihak yang akan melaksanakan atau membangun suatu proyek
yang telah disetujui oleh pemilik modal (owner) yang ditunjuk melalui proses
tender. Kontraktor dituntut untuk melaksanakan proyek sesuai dengan waktu yang
telah ditentukan oleh owner. Sistem yang digunakan pada proyek ini adalah sistem
Complete Precast Buildup.
 Konsultan
Merupakan pihak perencana dan pengawas yang ditunjuk oleh pemilik
modal untuk membuat suatu desain dengan konsep yang menarik tentang produk
yang akan dipasarkan, membuat estimasi biaya tentang produk tersebut, serta
melakukan pengawasan terhadap pelaksanaan konstruksi dari pihak kontraktor.
Pada proyek “GSM_MART”, yang bertindak sebagai konsultan perencana adalah
PT. Tiga Sekawan Engineering dan konsultan pengawas adalah PT.Setia Cahya.
 Kompetitor
Merupakan pihak yang turut meramaikan peta persaingan. Kompetitor yang
akan dianalisis adalah yang mempunyai kualifikasi yang sama karena
memungkinkan untuk merebut pangsa pasar. Di Citeureup hanya telah terdapat satu
supermarket, yakni Carrefour Citeurup.
 Regulator
Merupakan pihak yang membuat dan mengeluarkan peraturan yang
berhubungan dengan tata ruang suatu wilayah, termasuk penempatan suatu tempat
usaha. Pada proyek “GSM_MART”, yang bertindak sebagai regulator adalah Dinas
Tata Kota Pemerintahan Kota Cibinong.
22 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
Konsumen
Hipermarket
GSM_mart
Tiga Sekawan Tiga Sekawan

Engineering Karya
Konsultan Perencana Konsultan FS
& pengawas Kontraktor
PT. Sukses
Jaya
Owner
Bank Asuransi
Mandiri PT Asure You
Bagan 4. 1 Struktur Hubungan Stakeholder
4.2 Struktur Organisasi

Pemilik usaha harus membuat struktur organisai yang berfungsi untuk menunjang
pelaksanaan usaha agar dapat berjalan dengan lancar. Stuktur organisasi “GSM-MART”
adalah sebagai berikut:
23 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
GENERAL
MANAGER
HUMAN
FINANCE & OPERATIONAL
RESOURCES
MARKETING MANAGER
MANAGER
ACCOUNTING & MARKETING OPERATIONAL REQIUREMENT

SERVICE COOR.
FINANCE COOR. COOR. COOR. COOR
Planning &
Buying
Penjaga fasilitas Control TRAINING COOR.
Department
Department
Market Research Promotion

Team Keamanan
Department Department
Fashion
Team kebersihan Coordinator
Department
Karyawan
Team pakir
Bagan 4. 2 Struktur Organisasi GSM_MART
4.3 Job Description & Job Analysis

4.3.1 Job Description
Jabatan : Pemilik Usaha (Owner)

Tanggung jawab kepada :-
Ringkasan pekerjaan : Sebagai pihak (seseorang) yang memiliki dana
yang mengelola berjalannya usaha ritel hypermarket ini. Dia akan
berhubungan langsung dengan Wakil Pendiri (Administrasi,
Accounting, Marketing, & Financing) untuk mengelola usahanya
untuk mengendalikan dan membuat keputusan sentral usahanya.
Tugas dan tanggung jawab :
• Membuat rencana, strategi, dan kebijakan operasional
24 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
• Menjamin operasional penyewaan kios secara hukum

• Memegang kendali atas keputusan penting yang bersifat umum
termasuk regulasi dan financial
• Bertanggung jawab dalam mengembangkan usahanya
• Menangani hubungan eksternal seperti kerjasama dan negosiasi
• Pemegang kunci master infrastruktur yang ada
 Jabatan : General Manager

Tanggung jawab kepada : Pemilik Usaha
Ringkasan pekerjaan : Memimpin, mengontrol, dan mengkoordinasikan
semua hal yang berkaitan dengan perusahaan, baik dalam lingkup
internal maupun lingkup eksternal perusahaan.
Tugas dan Tanggung jawab :
• Menerima laporan dari finance and marketing manager tentang
laporan keuangan perusahaan dan pelaksanaan marketing yang telah
dilakukan, serta mendiskusikan tentang hal-hal yang diperlukan
demi mencapai keuntungan perusahaan yang lebih maksimal
• Menerima laporan dari operasional manager tentang pelaksanaan
operasional yang telah dilakukan, serta memberikan beberapa
rekomendasi dan saran untuk mencapai efektifitas dalam
pelaksanaan operasional
• Menerima laporan dari human resources manager tentang kondisi
sumber daya manusia yang ada, serta mendiskusikan hal-hal yang
diperlukan dalam mengoptimasi penggunaan sumber daya manusia
secara lebih efektif
 Jabatan : Finance & Marketing Manager

Tanggung jawab kepada : General Manager
Ringkasan pekerjaan : Mengontrol dan mengkoordinasikan tentang
pelaksanaan finansial dan marketing perusahaan.
25 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
• Bertanggung jawab terhadap pelaksanaan finansial dan marketing

perusahaan
• Berkontribusi terhadap profitabilitas dan pengembangan perusahaan
• Menerima dan menyetujui laporan keuangan perusahaan dari
accounting & financial coordinator
• Mengatur laporan keuangan periodic
• Menerima laporan pelaksanaan marketing perusahaan dari
marketing coordinator
• Melaporkan pelaksanaan finansial dan marketing kepada general
manager
• Mengkonsultasikan permasalahan bidang finansial dan marketing
dengan general manager dalam mengoptimasi kinerja perusahaan
 Jabatan : Operational Manager

Ringkasan pekerjaan : Mengontrol dan mengkoordinasikan pelaksanaan
operasional perusahaan
• Bertanggung jawab terhadap pelaksanaan operasional perusahaan
• Menerima laporan pelaksanaan operasional perusahaan dari
operasional coordinator
• Menerima laporan pelaksanaan service dari service coordinator
• Melaporkan pelaksanaan operasional perusahaan kepada general
manager
• Mengkonsultasikan permasalahan bidang operasional dengan
general manager dalam mengoptimasi kinerja perusahaan
• Memastikan semua prosedur dan standar kebijakan perusahaan
dilaksanakan
 Jabatan : Human Resources Manager

26 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
Ringkasan pekerjaan : Mengontrol dan mengkoordinasikan sumber daya

manusia yang terlibat dalam bisnis ini, sehingga adanya kejelasan
tugas untuk setiap karyawan
• Terlibat langsung dalam proses seleksi calon karyawan
• Melatih dan mengembangkan kemampuan karyawan
• Mendorong keikutsertaan karyawan agar dapat memenuhi standar
pelayanan minimum
• Menentukan susunan kebutuhan karyawan
• Menerima laporan pelaksanaan training yang telah dilakukan dari
training coordinator
• Melaporkan kinerja sumber daya manusia perusahaan kepada
general manager
• Mengkonsultasikan permasalahan bidang sumber daya manusia
dengan general manager dalam mengoptimasi kinerja perusahaan
 Jabatan : Accounting & Finance Coordinator

Tanggung jawab kepada : Finance & Marketing Manager
Ringkasan pekerjaan : Mengatur dan bertanggung jawab terhadap sirkulasi
keuangan perusahaan
• Mengatur pemasukan dan pengeluaran perusahaan
• Membuat laporan keuangan untuk suatu periode tertentu, sesuai
permintaan pihak perusahaan
 Jabatan : Marketing Coordinator

Tanggung jawab kepada : Finance & Marketing Manager
Ringkasan pekerjaan : Mengontrol pelaksanaan marketing perusahaan
• Menentukan media promosi yang efektif
• Mempromosikan produk
27 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
 Jabatan : Operational Coordinator

Tanggung jawab kepada : Operational Manager
Ringkasan pekerjaan : Mengatur dan mengontrol pelaksanaan pekerjaan
oleh karyawan, untuk setiap sub bagian pekerjaan, seperti operasional,
kebersihan, keamanan, dan lalu lintas

• Mengatur pembagian karyawan untuk setiap pekerjaan yang
berkaitan dengan operasional perusahaan
• Mengontrol pelaksanaan operasional oleh staf operasional
• Mengontrol pelaksanaan kebersihan oleh petugas kebersihan
• Mengontrol pelaksanaan keamanan oleh pihak keamanan
• Mengontrol lalu lintas disekitar perusahaan oleh petugas lalu lintas
 Jabatan :Requirement Coordinator

Tanggung jawab kepada : Human Resources Manager
Ringkasan pekerjaan : Mengatur penerimaan karyawan secara keseluruhan,
termasuk pemberitahuan penerimaan karyawan dan proses seleksi
calon karyawan
• Membuat pemberitahuan penerimaan karyawan melalui media
• Melakukan seleksi penerimaan calon karyawan baru
 Jabatan :Training Coordinator

Tanggung jawab kepada : Human Resources Manager
Ringkasan pekerjaan : Mengatur pelaksanaan traning karyawan, baik
karyawan baru maupun karyawan lama, serta mencakup penyediaan
semua keperluan yang dibutuhkan untuk pelaksanaan training
• Membuat jadwal pelaksanaan training bagi karyawan baru
• Membuat jadwal pelaksanaan training bagi karyawan lama
28 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
• Menyediakan tempat dan peralatan yang dibutuhkan pada

pelaksanaan training
• Menghubungi trainer yang akan memberikan training, sesuai dengan
jadwal pelaksanaan dan jenis karyawan yang akan mengikuti
training
 Jabatan :Buying Department

Tanggung jawab kepada : Marketing coordinator
Ringkasan pekerjaan : pembelian barang dan pemenuhan toko/kios
• Menggunakan anggaran pembelian tahunan yang disesuaikan
dengan sistem kontrol bulanan untuk mendapatkan gambaran
mengenai jumlah setiap barang yang harus dipesan
• Menentukan jenis serta jumlah pembelian dengan pemasok
• Menentukan harga penjualan yang tepat
 Jabatan :Planning and Control Department, Promotion

Department, Fashion Coordinator Department
Tanggung jawab kepada : Operational coordinator
29 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
Planning & Promotion Fashion Coor.

Control Depart. Depart. Depart.
Memberikan data mengenai Memberikan masukan Memberikan pandangan

kondisi perekonomian mengenai tema acara promosi mengenai perkembangan mode
Indonesia Sec.umum & data yang telah direncanakan yang sedang banyak diminati
keinginan,kemauan konsumen masyarakat
sec.khusus
Operational Coordinator
Market Research
Depart.
Bagan 4. 3 Tugas dan Tanggung Jawab Operational Department
 Jabatan :Karyawan
Tanggung jawab kepada : All upper level
Ringkasan pekerjaan :Berhubungan langsung dengan Wakil Pendiri, dan
atasan lainnya untuk mendapat pembaharuan informasi dan instruksi
dari Pendiri perusahaan.
• Menyambut dan berinteraksi dengan pelanggan
• Menyediakan informasi dan aturan-aturan penggunaan yang
dibutuhkan pelanggan
• Mengikuti kebijakan dan prosedur operasional yang ada
• Mengatur peminjaman fasilitas dalam promosi
• Menjaga kebersihan dan kenyamanan disekitar infrastruktur
• Melaksanakan penjagaan (ronda) di dalam dan sekitar infrastruktur
• Menjaga keamanan pengguna fasilitas
• Mengambil tindakan sementara bila terjadi suatu tindakan pidana
• Pemegang kunci fasilitas infrastruktur
30 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
4.3.2 Job Analysis

Hubungan dan pembebanan tugas dan tanggung jawab kepada masing-masing pihak untuk menjalankan usaha ini dapat dilihat pada tabel
RACI berikut:
Tabel 4. 4 Job Analysis
Pelayanan Minimum
kebijakan Marketing
Melayani Pelanggan
Pengembangan Usaha
Pemenuhan Standar
Hubungan Eksternal
Rencana, strategi
Requirement
Finansial &
Accounting
Kebersihan
Keamanan
Training
No. Jabatan
1 General Manager R,C R,C R,C R,C R,C R,C R,C R,C R,C R,C
2 Finance & Marketing Manager R,C,I R,C,I R,C,I R,C,I - - - - - -
3 Operational Manager - - R,C,I R,C,I R,C,I R,C,I R,C,I R,C,I - -
4 Human Resources Manager - - - - - - - - R,C,I R,C,I
5 Accounting & Finance Coordinator R,I,A C R - - - - - - -
6 Marketing Coordinator - R,C,I R,C,I R,C,I - - - - - -
7 Service Coordinator - - R,C,I R,C,I R,I R,C,I R,C,I R,C,I - -
8 Operational Coordinator - - R,C,I R,C,I R,C,I R,I R,I R,I - -
9 Recruitment Coordinator - - - - - - - - R,C,I -
31 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
10 Training Coordinator - - - - - - - - - R,C,I

11 Buying Department R,A,I R,A,I R - - - - - - -
12 Planning & Control Department - - R,C R,C R,C - R,C R,C - -
13 Promotional Department - - R,C,I R,C,I R,C,I R,C,I - - - -
14 Fashion Coor Department - - R,C,I R,C,I - - - - - -
15 Market Research Department - - R,C,I R,C,I - - - - - -
16 Staff Accounting & Finance A - - - - - - - - -
17 Staff Marketing - A - - - - - - - -
18 Staff Service - - - - R - - - - -
19 Staff Operational - - - - - R R R - -
20 Staff Requirement - - - - - - - - R -
16 Staff Training - - - - - - - - - R
Keterangan:
• R : Responsible
• A : Accountable
• C : Consult
• I : Inform
32 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
Tabel 4. 5 Jumlah Kebutuhan Personil

No. Jabatan Jumlah Personil Strata Pendidikan
1. General Manager 1 S1
2. Finance & Marketing Manager 1 S1
3. Operational Manager 1 S1
4. Human Resources Manager 1 S1
5. Accounting & Finance Coordinator 5 S1
6. Marketing Coordinator 5 S1
7. Service Coordinator 5 S1
8. Operational Coordinator 5 S1
9. Recruitment Coordinator 5 S1
10. Training Coordinator 3 S1
11 Buying Department 20 S1
12 Planning & Control Department 15 S1
13 Promotional Department 20 S1
14 Fashion Coor Department 10 S1
15 Market Research Department 15 S1
11. Staff Accounting & Finance 30 S1
12. Staff Marketing 40 D3
13. Staff Service 50 D3
14. Staff Operational 60 D3/SMA
15. Staff Recruitment 10 D3
16. Staff Training 10 D3
17. Kebersihan 20 SMA
18. Keamanan 15 SMA
19. Parkir 5 SMA
4.4 Proses Rekrutment dan Seleksi

Proses rekrutmen dan seleksi secara umum yang akan diterapkan di SM_MART
G, adalah sebagai berikut:

1) Pembuatan informasi lowongan kerja melalui media surat kabar, dan selebaran
2) Persiapan proses lamaran, termasuk persiapan tempat, interviewer, dan isi pertanyaan.
3) Seleksi administrasi
33 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
4) Seleksi calon karyawan, melalui proses wawancara

5) Penentuan karyawan, melalui rapat antara pihak internal pemilik usaha berdasarkan
hasil seleksi yang sudah dilakukan
6) Pengumuman karyawan yang diterima, dengan menghubungi langsung kepada calon
karyawan melalui telepon
7) Penempatan unti kerja, bagi karyawan yang diterima, sesuai dengan bidang keahlian
masing-masing karyawan
8) Pengembangan dan pelatihan, dilakukan untuk setiap periode waktu tertentu, demi
mengoptimalkan kinerja karyawan
9) Sistem kompensasi
10) Ketentuan tentang pemutusan hubungan kerja
4.5 Sistem Kompensasi dan Pengembangan

Biaya kompensasi merupakan biaya yang signifikan pada sebagian besar organisasi.
Salah satu upaya organisasi untuk mengendalikan perilaku karyawan adalah dengan
mengaitkannya pada sistem imbalan / kompensasi. Kaitan antara imbalan dengan kinerja
menentukan struktur kompensasi yang akan mempengaruhi perilaku setiap anggota
organisasi, dan mempengaruhi nilai / norma dan kultur yang berkembang di dalam organisasi.
Sistem kompensasi dalam organisasi juga dihubungkan dengan tujuan dan strategi organisasi,
dan tak terlepas dari menjaga keseimbangan antara keuntungan dan biaya pengusaha dengan
harapan para karyawan, sehingga program kompensasi dalam organisasi harus memiliki
empat tujuan, yaitu:
1) Terpenuhinya sisi legal, dengan segala peraturan dan hukum yang sesuai.
2) Efektivitas biaya untuk organisasi.
3) Keseimbangan individual, internal, eksternal untuk seluruh karyawan.
4) Peningkatan keberhasilan kinerja organisasi.
4.6 Sistem Informasi Manajemen

Dalam mengorganisir semua kinerja sumber daya secara efektif dan efisien, maka
pihak manajemen harus membuat sistem informasi manajemen secara terstruktur, baik dalam
bentuk aplikasi komputer, maupun secara manual. Aplikasi komputer yang digunakan, antara
lain:
34 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
1. Cash register (stand alone POS), digunakan untuk mencatat semua transaksi di kasir,
menggunakan software DOS 6.2.
2. Sistem penggajian karyawan dan data karyawan, diguanakan sebagai sistem
penggajian karyawan dan data karyawan, menggunakan software Zahir Accountng
Standard.
3. Aplikasi keuangan, digunakan untuk menghitung keuangan, termasuk pembayaran
pajak, menggunakan software Zahir Accountng Standard.
4. Office Automation, digunakan untuk menggunakan kebutuhan operasional sehari-
hari, seperti membuat surat, dll, menggunakan Microshoft Office.
5. Email System, digunakan untuk menunjang kebutuhan sehari-hari untuk
korespondensi.
4.7 Rekomendasi
Berdasarkan analisis aspek manajemen dan sumber daya manusia yang meninjau
analisis stakeholder, struktur organisasi, job analysis dan job description, proses rekrutmen
dan seleksi, dan sistem informasi manajemen, maka dapat disimpulkan bahwa proyek ini
layak untuk dilaksanakan.
35 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
BAB V
ASPEK HUKUM DAN LEGALITAS
5.1 Bentuk Perusahaan

Perseroan Terbatas (PT) adalah perusahaan berbadan hukum, kepemilikan, wewenang
dan tanggung jawab diatur berdasarkan kepemilikan saham atau Rapat Umum Pemegang
Saham. Perusahaan berbadan hukum PT dengan ketentuan-ketentuan tertentu dapat go-public
artinya dapat menarik modal dari masyarakat umum dengan memperjualbelikan saham.
Menilik kepada tujuan, bentuk badan hukum PT sesuai dengan tujuan dari usaha yang akan
dikembangkan. Pertimbangan secara rinci dari segi keuntungan dan kerugian bentuk hukum
perseroan terbatas adalah :
Tabel 5. 1 Keuntungan dan Kerugian Perseroan Terbatas
Keuntungan Kerugian
Manajemen perseroan yang
Peraturan pemerintah yang meluas
fleksiebel
Perencanaan pajak yang fleksibel Aktifasi dibatasi oleh hukum dan perjanjian
Pemegang saham minoritas berada dalam posisi
Kewajiban pemegang saham dalam
potensial untuk dieksploitasi oleh pemegang saham
membayar hutang terbatas.
mayoritas
Kepemilikan siap untuk Biaya untuk membuat dan menjalankan PT lebih

dipindahtangankan kapan pun. mahal berkaitan dengan dokumen dan formulir.
Keberadaan perusahaan yang

berkelanjutan
Pembiayaan yang tersedia lebih
banyak
5.2 Rencana Anggaran Dasar Perusahaan

Dalam upaya mengatur kehidupan organisasi pada masa yang akan datangg maka perlu
disusun suatu anggaran dasar atau anggaran rumah tangga. Contoh AD/ART yang dimaksud:
Nama Perusahaan : PT GSM_MART Group
36 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
Tempat & Kedudukan : Citereup– Jawa Barat

Landasan Hukum : Pancasila /UUD 1945
Tujuan : Memberikan layanan penjualan produk makanan dan
rumah tangga.
Fungsi : Memberikan kontribusi positif bagi perekonomian
bangsa
Bidang Usaha : Industri Ritel
Perlengkapan Organisasi : RUPS
Kepengurusan : Jajaran Direksi & Manajemen
Modal Usaha : Saham (modal pribadi dan pinjaman Bank)
Pembagian Keuntungan : Deviden
Jangka waktu berdiri : Tak terbatas
Pembubaran Organisasi : Mengadakan RUPS lalu dibubarkan secara resmi
Untuk lebih lengkap dan terperinci (AD/ART) akan tercantum didalam AKTA
NOTARIS
5.3 Prosedur Perizinan

Untuk mendapatkan legalitas usaha, maka organisasi harus mendapatkan perizinan
dalam melakukan operasinya. Prosedur pendirian Perseroan Terbatas adalah sebagai
berikut:
1. Membuat Akta Notaris di Notaris yang berkantor di wilayah setempat. Persyaratan
untuk membuat Akta Notaris antara lain:
A. Foto Copy KTP para pendiri perseroan
B. Draft anggaran dasar yang sudah ditandandatangani sendiri
2. Melakukan pendaftaran ke Pengadilan Negeri dengan membawa Akta Notaris yang
sudah ditantangi oleh para pendiri.
3. Menyampaikan permohonan untuk menjadi Wajib pajak badan di kantor pajak
setempat dengan menyerahkan Akta Notaris yang dilegalisasi oleh pengadilan negeri
setempat.
4. Melakukan pendaftaran ke DInas perdagangan / perindustrian dengan membawa akta
notaries yang dilegalisasi oleh pengadilan
37 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
5. Mendatangi kantor Departemen Kehakiman dan HAM RI untuk membuat izin

penggunaan nama dan pengesahan oleh menteri kehakiman dan HAM RI dengan
membawa persyaratan sebagai berikut:
A. Akta Notaris
B. NPWP
C. Fotocopy KTP pendiri
5.4 Rekomendasi
Dengan memperhatikan kelengkapan dan prasyarat pendirian perusaan berbadan
hukum dengan sistem perseroan terbatas yang dimiliki oleh PT GSM_MART GROUP, maka
perusahaan ini layak untuk didirikan sebagai perusahaan perusahaan perseroan terbatas yang
legal.
38 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
BAB VI
ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN
6.1 Perkiraan Modal Investasi Kerja

BIAYA INVESTASI PROYEK
BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN STANDARD

Luas Bangunan Koef 1 lantai HS Gedung Koefisien Pengali
1350.0000 1.08 Rp 3,000,000.00 1.1
Total Biaya
Rp 4,811,400,000.00
BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN NON STANDARD
Koefisien Pengali Total Biaya
55% Rp 2,646,270,000.00
BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN Rp 7,457,670,000.00
Keuntungan Kontraktor 10% Rp 745,767,000.00
TOTAL BIAYA KONSTRUKSI FISIK BANGUNAN Rp 8,203,437,000.00
Biaya Building Construction
Total Biaya Konstruksi Fisik Bangunan Rp 8,203,437,000.00

Biaya Pembelian Tanah 6234.0000 m2 @ Rp 1,000,000; Rp 6,234,000,000.00
TOTAL BIAYA BUILDING CONSTRUCTION Rp 14,437,437,000.00
Biaya Pre Operating
Biaya perencanaan dan studi kelayakan (FS) 1% dari Biaya Building

Construction Rp 144,374,370.00
Biaya perijinan-perijinan Rp 30,000,000.00
Biaya pemasaran dan manajemen proyek Rp 20,000,000.00
Biaya tak terduga sebesar 1 % dari Biaya Building Construction Rp 144,374,370.00
TOTAL BIAYA PRE OPERATING Rp 338,748,740.00
Biaya Depresiasi
Depresiasi Straight Line Investasi selama 20 Tahun

Depresiasi Building Rp 410,171,850.00
TOTAL \ BIAYA DEPRESIASI Rp 410,171,850.00
TOTAL BIAYA INVESTASI PROYEK Rp 8,542,185,740.00
39 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
Modal Awal
Modal Awal sebesar 50% dari biaya Investasi Rp 4,271,092,870.00
Modal Kerja sebesar Rp 1,500,000,000.00
Total Equity Rp 5,771,092,870.00
Pinjaman Bank
Pinjaman Bank sebesar 50% dari biaya investasi Rp 4,271,092,870.00
TOTAL DANA YANG DIBUTUHKAN DIAWAL Rp 10,042,185,740.00
Asumsi :
Bunga Pinjaman 15% per tahun
Kenaikan Penerimaan 10% per tahun
Kenaikan Biaya Operasional 5% per tahun
40 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
6.2 Perkiraan Penerimaan Supermarket

RENCANA PENERIMAAN
Kenaikan Penerimaan 10% pertahun
Tahun 1
No Sumber Penerimaan Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Penerimaan Bulanan Penerimaan Tahunan
1 Supermarket 2500 Rp 100,000.00 Rp 250,000,000.00
2 Sewa Lahan Toko 8 Rp 2,000,000.00 Rp 16,000,000.00
3 Sewa Lahan ATM 4 Rp 5,000,000.00 Rp 20,000,000.00
Rp 286,000,000.00 Rp 3,432,000,000.00
Tahun 2
No Sumber Penerimaan Rata2 Jumlah Kunjungan/ Toko per bulan Potensi Pembelian Per Kunjungan/sewa toko (Rp) Penerimaan Bulanan
SUBTOTAL Rp 286,000,000.00
Kenaikan Penerimaan Rp 28,600,000.00
TOTAL Rp 314,600,000.00 Rp 3,775,200,000.00
Tahun 3
SUBTOTAL Rp 286,000,000.00
TOTAL Rp 314,600,000.00 Rp 3,775,200,000.00
41 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
Tahun 4
SUBTOTAL Rp 286,000,000.00
TOTAL Rp 314,600,000.00 Rp 3,775,200,000.00
Tahun 5
SUBTOTAL Rp 286,000,000.00
TOTAL Rp 314,600,000.00 Rp 3,775,200,000.00
Tahun 6
SUBTOTAL Rp 286,000,000.00
TOTAL Rp 314,600,000.00 Rp 3,775,200,000.00
Tahun 7
SUBTOTAL Rp 286,000,000.00
42 | P a g e
PT GSM_MART GROUP

TOTAL Rp 314,600,000.00 Rp 3,775,200,000.00
Tahun 8
SUBTOTAL Rp 286,000,000.00
TOTAL Rp 314,600,000.00 Rp 3,775,200,000.00
Tahun 9
SUBTOTAL Rp 286,000,000.00
TOTAL Rp 314,600,000.00 Rp 3,775,200,000.00
Tahun 10
SUBTOTAL Rp 286,000,000.00
TOTAL Rp 314,600,000.00 Rp 3,775,200,000.00
43 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
Tahun 11
SUBTOTAL Rp 286,000,000.00
TOTAL Rp 314,600,000.00 Rp 3,775,200,000.00
Tahun12
SUBTOTAL Rp 286,000,000.00
TOTAL Rp 314,600,000.00 Rp 3,775,200,000.00
Tahun 13
SUBTOTAL Rp 286,000,000.00
TOTAL Rp 314,600,000.00 Rp 3,775,200,000.00
Tahun 14
44 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
SUBTOTAL Rp 286,000,000.00
TOTAL Rp 314,600,000.00 Rp 3,775,200,000.00
Tahun 15
SUBTOTAL Rp 286,000,000.00
TOTAL Rp 314,600,000.00 Rp 3,775,200,000.00
Tahun 16
SUBTOTAL Rp 286,000,000.00
TOTAL Rp 314,600,000.00 Rp 3,775,200,000.00
Tahun 17
SUBTOTAL Rp 286,000,000.00
TOTAL Rp 314,600,000.00 Rp 3,775,200,000.00
45 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
Tahun 18
SUBTOTAL Rp 286,000,000.00
TOTAL Rp 314,600,000.00 Rp 3,775,200,000.00
Tahun 19
SUBTOTAL Rp 286,000,000.00
TOTAL Rp 314,600,000.00 Rp 3,775,200,000.00
Tahun 20
SUBTOTAL Rp 286,000,000.00
TOTAL Rp 314,600,000.00 Rp 3,775,200,000.00
46 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
6.3 Perkiraan Pengeluaran Supermarket

6.3.1 Biaya Operasional Pegawai/Staff
No Jabatan Jumlah Orang Biaya Jumlah Biaya
1 General Manager 1 6000000 Rp 6,000,000.00
2 Finance & Marketing Manager 1 6000000 Rp 6,000,000.00
3 Operational Manager 1 6000000 Rp 6,000,000.00
4 Human Resources Manager 1 6000000 Rp 6,000,000.00
5 Accounting & finance Coordinator 1 3000000 Rp 3,000,000.00
6 Marketing coordinator 1 3000000 Rp 3,000,000.00
7 Service Coordinator 1 3000000 Rp 3,000,000.00
8 Operational Coordinator 1 3000000 Rp 3,000,000.00
9 Recruitment Coordinator 1 3000000 Rp 3,000,000.00
10 Training Coordinator 1 3000000 Rp 3,000,000.00
11 Buying Department 1 4000000 Rp 4,000,000.00
12 Planning & Control Department 1 4000000 Rp 4,000,000.00
13 Promotional Department 1 4000000 Rp 4,000,000.00
14 Fashion Coordinator Department 1 4000000 Rp 4,000,000.00
15 Market Research Department 1 4000000 Rp 4,000,000.00
16 Staff Accounting & Finance 1 1500000 Rp 1,500,000.00
17 Staff Marketing 2 1500000 Rp 3,000,000.00
18 Staff Services 10 1500000 Rp 15,000,000.00
19 Staff Operational 10 1500000 Rp 15,000,000.00
20 Staff Recrutment 1 1500000 Rp 1,500,000.00
21 Staff Training 2 1500000 Rp 3,000,000.00
22 Staff Kebersihan 10 1500000 Rp 15,000,000.00
23 Staff Keamanan 5 1500000 Rp 7,500,000.00
24 Staff Parkir 2 1500000 Rp 3,000,000.00
TOTAL Rp 126,500,000.00
Total Biaya Operasional Pegawai per tahun Rp 1,518,000,000.00
Asumsi Kenaikan pengeluaran 5% per tahun
6.3.2 Biaya Operasional Lainnya

Listrik & Air & Telekomunikasi Rp 35,000,000.00
Pemeliharaan Gedung &Kebersihan Rp 12,000,000.00
Pemasaran & Promosi Rp 15,000,000.00
Total biaya operasional pertahun Rp 62,000,000.00
Tahun 1 Rp 62,000,000.00
Tahun 2 Rp 65,100,000.00
Tahun 3 Rp 68,355,000.00
Tahun 4 Rp 71,772,750.00
Tahun 5 Rp 75,361,387.50
Tahun 6 Rp 79,129,456.88
Tahun 7 Rp 83,085,929.72
Tahun 8 Rp 87,240,226.20
Tahun 9 Rp 91,602,237.51
47 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
Tahun 10 Rp 96,182,349.39
Tahun 11 Rp 100,991,466.86
Tahun 12 Rp 106,041,040.20
Tahun 13 Rp 111,343,092.21
Tahun 14 Rp 116,910,246.82
Tahun 15 Rp 122,755,759.17
Tahun 16 Rp 128,893,547.12
Tahun 17 Rp 135,338,224.48
Tahun 18 Rp 142,105,135.70
Tahun 19 Rp 149,210,392.49
Tahun 20 Rp 156,670,912.11
Asumsi Kenaikan pengeluaran 5% per tahun

Total Pengeluaran
Tahun 1 Rp 1,580,000,000.00
Tahun 2 Rp 1,583,100,000.00
Tahun 3 Rp 1,586,355,000.00
Tahun 4 Rp 1,589,772,750.00
Tahun 5 Rp 1,593,361,387.50
Tahun 6 Rp 1,597,129,456.88
Tahun 7 Rp 1,601,085,929.72
Tahun 8 Rp 1,605,240,226.20
Tahun 9 Rp 1,609,602,237.51
Tahun 10 Rp 1,614,182,349.39
Tahun 11 Rp 1,618,991,466.86
Tahun 12 Rp 1,624,041,040.20
Tahun 13 Rp 1,629,343,092.21
Tahun 14 Rp 1,634,910,246.82
Tahun 15 Rp 1,640,755,759.17
Tahun 16 Rp 1,646,893,547.12
Tahun 17 Rp 1,653,338,224.48
Tahun 18 Rp 1,660,105,135.70
Tahun 19 Rp 1,667,210,392.49
Tahun 20 Rp 1,674,670,912.11
TOTAL Rp 32,410,089,154.38
48 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
6.4 Proyeksi Laporan Keuangan

6.4.1 Cash Flow
Tabel 6. 1 Cash Flow
Periode
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Konstruksi
Initial Balance 2009-2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
0 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
SALDO AWAL
1,435,933,607 45,000,000 45,000,000 892,298,621 2,355,892,415 3,660,915,815 4,821,268,123 5,849,091,388 6,754,873,876 7,547,528,804
CASH INFLOW
Pendapatan Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Supermarket - 3,432,000,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000
Rp
Pinjaman Bank
4,271,092,870
Rp
Modal Awal (Equity)
5,771,092,870
TOTAL Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
PENERIMAAN 10,042,185,740 3,432,000,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000
CASH OUTFLOW
Rp
Investasi Proyek
8,542,185,740
Rp
Provisi Bank
42,710,929
Rp
Biaya Administrasi
21,355,464
Pembiayaan Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Supermarket - 1,580,000,000 1,583,100,000 1,586,355,000 1,589,772,750 1,593,361,388 1,597,129,457 1,601,085,930 1,605,240,226 1,609,602,238 1,614,182,349
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Bunga Pinjaman
- 640,663,931 316,930,488 103,128,316 - - - - - - -
Kenaikan PBB Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
(20%) - 28,874,874 34,649,849 41,579,819 49,895,782 59,874,939 71,849,926 86,219,912 103,463,894 124,156,673 148,988,008
49 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
TOTAL Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
PENGELUARAN 8,606,252,133 2,249,538,805 1,934,680,336 1,731,063,134 1,639,668,532 1,653,236,326 1,668,979,383 1,687,305,841 1,708,704,120 1,733,758,910 1,763,170,357
Laba/Rugi Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
(Sal.Awal+Inf-Out) 1,435,933,607 2,618,394,802 1,885,519,664 2,089,136,866 3,027,830,088 4,477,856,088 5,767,136,431 6,909,162,282 7,915,587,268 8,796,314,966 9,559,558,447
Biaya Depresiasi
- (410,171,850) (410,171,850) (410,171,850) (410,171,850) (410,171,850) (410,171,850) (410,171,850) (410,171,850) (410,171,850) (410,171,850)
EBIT
1,435,933,607 2,208,222,952 1,475,347,814 1,678,965,016 2,617,658,238 4,067,684,238 5,356,964,581 6,498,990,432 7,505,415,418 8,386,143,116 9,149,386,597
Rp Rp
Pengembalian Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
(2,158,222,95 (1,425,347,81
Pinjaman (687,522,104) - - - - - - -
2) 4)
EBT
1,435,933,607 50,000,000 50,000,000 991,442,912 2,617,658,238 4,067,684,238 5,356,964,581 6,498,990,432 7,505,415,418 8,386,143,116 9,149,386,597
Pajak (10%)
(5,000,000) (5,000,000) (99,144,291) (261,765,824) (406,768,424) (535,696,458) (649,899,043) (750,541,542) (838,614,312) (914,938,660)
Laba Bersih
1,435,933,607 45,000,000 45,000,000 892,298,621 2,355,892,415 3,660,915,815 4,821,268,123 5,849,091,388 6,754,873,876 7,547,528,804 8,234,447,938
Minimum Saldo
50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000
Saldo Akhir
1,435,933,607 45,000,000 45,000,000 892,298,621 2,355,892,415 3,660,915,815 4,821,268,123 5,849,091,388 6,754,873,876 7,547,528,804 8,234,447,938
Rp Rp
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Jumlah Pinjaman (4,271,092,870 (2,112,869,91
(687,522,104) - - - - - - - -
) 8)
50 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Initial Balance 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
132 144 156 168 180 192 204 216 228 240
SALDO AWAL
8,234,447,938 8,821,529,111 9,313,176,141 9,712,268,929 10,020,100,770 10,236,278,990 10,358,584,007 10,382,780,668 10,302,374,269 10,101,587,502
CASH INFLOW
Pendapatan Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Supermarket 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000
Pinjaman Bank
Modal Awal (Equity)
TOTAL Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
PENERIMAAN 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000 3,775,200,000
CASH OUTFLOW
Investasi Proyek
Provisi Bank
Biaya Administrasi
Pembiayaan Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Supermarket 1,618,991,467 1,624,041,040 1,629,343,092 1,634,910,247 1,640,755,759 1,646,893,547 1,653,338,224 1,660,105,136 1,674,670,912 1,674,670,912
Bunga Pinjaman
- - - - - - - - - -
Kenaikan PBB (20%)
178,785,609 214,542,731 257,451,277 308,941,532 370,729,839 444,875,807 533,850,968 640,621,162 768,745,394 922,494,473
TOTAL Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
PENGELUARAN 1,797,777,076 1,838,583,771 1,886,794,369 1,943,851,779 2,011,485,598 2,091,769,354 2,187,189,192 2,300,726,297 2,443,416,306 2,597,165,385
Laba/Rugi Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
(Sal.Awal+Inf-Out) 10,211,870,862 10,758,145,339 11,201,581,771 11,543,617,150 11,783,815,172 11,919,709,636 11,946,594,815 11,857,254,371 11,634,157,963 11,279,622,117
Biaya Depresiasi
(410,171,850) (410,171,850) (410,171,850) (410,171,850) (410,171,850) (410,171,850) (410,171,850) (410,171,850) (410,171,850) (410,171,850)
51 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
EBIT
9,801,699,012 10,347,973,489 10,791,409,921 11,133,445,300 11,373,643,322 11,509,537,786 11,536,422,965 11,447,082,521 11,223,986,113 10,869,450,267
Pengembalian
Pinjaman
EBT
9,801,699,012 10,347,973,489 10,791,409,921 11,133,445,300 11,373,643,322 11,509,537,786 11,536,422,965 11,447,082,521 11,223,986,113 10,869,450,267
Pajak (10%)
(980,169,901) (1,034,797,349) (1,079,140,992) (1,113,344,530) (1,137,364,332) (1,150,953,779) (1,153,642,296) (1,144,708,252) (1,122,398,611) (1,086,945,027)
Laba Bersih
8,821,529,111 9,313,176,141 9,712,268,929 10,020,100,770 10,236,278,990 10,358,584,007 10,382,780,668 10,302,374,269 10,101,587,502 9,782,505,240
Minimum Saldo
50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000
Saldo Akhir
8,821,529,111 9,313,176,141 9,712,268,929 10,020,100,770 10,236,278,990 10,358,584,007 10,382,780,668 10,302,374,269 10,101,587,502 9,782,505,240
Jumlah Pinjaman
- - - - - - - - - -
CASHFLOW PROYEK SUPERMARKET

Saldo Awal Saldo Akhir Total Penerimaan Total Pengeluaran
Rp15.000.000.000
Rp10.000.000.000
RUPIAH
Rp5.000.000.000
Rp-
2010 2015 2020 2025 2030 2035
TAHUN
Grafik 6. 1 Cash Flow Proyek
52 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
6.4 Penilaian Investasi

6.4.1 Present Worth Analysis
Tabel 6. 7 Perhitungan Laba Bersih dan NPV proyek
Tahun 1 2 3 4 5
Laba Bersih (Rp) 45,000,000.00 45,000,000.00 892,298,620.67 2,355,892,414.56 3,660,915,814.50
PV (Rp) 32,142,857.14 22,959,183.67 325,181,713.07 613,258,125.41 680,690,302.87
Tahun 6 7 8 9 10
Laba Bersih (Rp) 4,821,268,123.04 5,849,091,388.40 6,754,873,876.27 7,547,528,804.23 8,234,447,937.58
PV (Rp) 640,314,107.41 554,871,166.07 457,712,696.05 365,302,343.25 284,678,147.64
Tahun 11 12 13 14 15
Laba Bersih (Rp) 8,821,529,110.51 9,313,176,140.52 9,712,268,929.16 10,020,100,769.92 10,236,278,989.67
PV (Rp) 217,838,921.98 164,271,184.51 122,364,724.16 90,173,637.64 65,799,346.28
Tahun 16 17 18 19 20
Laba Bersih (Rp) 10,358,584,007.28 10,382,780,668.31 10,302,374,268.88 10,101,587,501.54 9,782,505,240.02
PV (Rp) 47,561,092.46 34,051,564.73 24,134,187.41 16,902,733.81 11,692,015.32
GRAFIK IRR
NPV V.S. Presentase
IDR 35.000.000.000,00
IDR 30.000.000.000,00
IDR 25.000.000.000,00
Net Present Value
IDR 20.000.000.000,00
IDR 15.000.000.000,00
IDR 10.000.000.000,00
IDR 5.000.000.000,00
IDR -
IDR (5.000.000.000,00) 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%
IDR (10.000.000.000,00)
Presentase
Grafik 6. 2 Grafik IRR (NPV VS Presentase)
53 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
GRAFIK IRR
Waktu V.S. Presentase
Suku Bunga IRR
30% BEP
25%
Presentase
20%
15%
10%
5%
0%
0 5 10 15 20 25
Tahun
Grafik 6. 3 Grafik IRR (Waktu VS Presentase) untuk BEP

6.5 Sensitivity Analysis
Sensitivity Analysis kali ini akan meperhitungkan beberapa alternative permodalan
proyek yang dimungkinkan. Dengan sensitivity analysis ini maka akan didapat perbandingan
dari jumlah presentase permodalan yang terbaik yang perlu ditanggung oleh pihak owner.
Dengan demikian, kombinasi dari perhitungan financial yang didapat dapat dipaparkan untuk
diperbandingkan sehingga owner mendapat gambaran jelas mengenai kondisi financial yang
terbaik baginya.
Kombinasi modal yang akan diperhitungkan kali ini akan menggunakan:
• KOMBINASI A: 25% modal owner + 75% modal pinjaman

• KOMBINASI B: 50% modal owner + 50% modal pinjaman
• KOMBINASI C: 75% modal owner + 25% modal pinjaman
IRR yang dihasilkan pada setiap kombinasi adalah sebagai berikut:
• KOMBINASI A: 20.82%
• KOMBINASI B: 27.46%
• KOMBINASI C: 35.92%
IRR yang dihasilkan dari setiap kombinasi masih diatas nilai suku bunga yang
diperhitungkan dalam proyek, maka semua kombinasi layak dipertimbangkan.
54 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
55 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
TOTAL PENGELUARAN PROYEK SUPERMARKET

Kombinasi A Kombinasi B Kombinasi C
IDR 3.000.000.000,00
IDR 2.500.000.000,00
IDR 2.000.000.000,00
Jumlah
IDR 1.500.000.000,00
IDR 1.000.000.000,00
IDR 500.000.000,00
IDR -
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Tahun
Berdasarkan pengolahan data terhadap berbagai kombinasi yang mungkin diambil

oleh owner, maka kombinasi B merupakan pilihan yang netral, karena tidak terlalu agresif
dalam mengeluarkan dana untuk proyek dan juga tidak terlalu konservatif dalam
menginvestasikan dananya dalam proyek.
6.6 Rekomendasi
Berdasarkan hasil analisa pilihan terhadap nilai investasi yang diperlukan untuk
pembangunan proyek ini, maka proyek pembangunan supermarket ini layak untuk dilakukan
secara financial.
56 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
BAB VII
KESIMPULAN
7.1 Hasil Analisis Aspek Kelayakan

Berdasarkan uraian dan analisa studi kelayakan yang telah dijabarkan pada bab-bab
sebelumnya, maka dapat disimpulkan bahwa:
1. Segi pasar, Berdasarkan analisis dari aspek pasar dan pemasaran yang meninjau dari
gambaran umum prospek pasar produk. Sektor ekonomi dibidang ritel (perdagangan,)
merupakan hal yang paling diminati masyarakat Citereup sehingga menambah
pendapatan daerah pula. Lokasinyapun strategis. Kondisi perekonomian masing-masing
keluarga rata-rata pada tingkat keluarga sejahtera, sehingga apabila dilihat dari daya beli
masyarakat keputusan strategi yang akan dijalankan guna menjangkau segmen pasar
yang menjadi target pasar, menjadi cukup tepat, maka dapat disimpulkan bahwa proyek
ini layak untuk dilaksanakan.
2. Berdasarkan pertimbangan dari aspek teknis dan teknologi yang telah dipaparkan,
pembangunan supermarket ini layak secara teknis dan teknologi karena unsur dan
fasilitas utama bangunan sudah termasuk, peralatan dan mesin tersedia, ruangan baik
untuk personel dan barang telah tersedia, lokasi produk yang strategis didaerahnya, dan
layout produk yang optimal.
3. Aspek manajemen dan sumber daya manusia, berdasarkan analisis aspek manajemen dan
sumber daya manusia yang meninjau analisis stakeholder, struktur organisasi, job
analysis dan job description, proses rekrutmen dan seleksi, dan sistem informasi
manajemen, maka dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan.
4. Aspek hukum, dengan memperhatikan kelengkapan dan prasyarat pendirian perusaan
berbadan hukum dengan sistem perseroan terbatas yang dimiliki oleh PT GSM_MART
GROUP, maka perusahaan ini layak untuk didirikan sebagai perusahaan perusahaan
perseroan terbatas yang legal.
5. Berdasarkan hasil analisa pilihan terhadap nilai investasi yang diperlukan untuk
pembangunan proyek ini, maka proyek pembangunan supermarket ini layak untuk
dilakukan secara financial
57 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
7.2 Penutup
Demikianlah studi kelayakan yang kami buat untuk dijadikan pedoman dalam
pelaksanaan kegiatan operasional sehari-hari dan mudah-mudahan studi kelayakan ini dapat
dilaksanakan dengan baik. Terimakasih.
58 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
DAFTAR ISI
BAB I ................................................................................................................................. 1
PENDAHULUAN ............................................................................................................. 1
1.1 Latar Belakang ..................................................................................................................... 1

1.2 Maksud dan Tujuan.............................................................................................................. 1
1.3 Ruang Lingkup..................................................................................................................... 1
BAB II................................................................................................................................ 2
ASPEK PASAR DAN PEMASARAN.............................................................................. 2
2.1 Gambaran Umum Prospek Pasar Produk ............................................................................. 2

2.2 Produk .................................................................................................................................. 2
2.3 Permintaan ........................................................................................................................... 2
2.4 Penawaran ............................................................................................................................ 3
2.5 Proyeksi Permintaan dan Penawaran ................................................................................... 4
2.6 Analisis Peluang................................................................................................................... 6
2.7 Persaingan ............................................................................................................................ 6
2.8 Harga .................................................................................................................................... 6
2.9 Distribusi .............................................................................................................................. 7
2.10 Promosi .............................................................................................................................. 7
2.11 Strategi Pemasaran ............................................................................................................. 7
2.12 Analisis SWOT .................................................................................................................. 7
2.13 Keputusan Strategi ........................................................................................................... 10
2.14 Rekomendasi .................................................................................................................... 10
BAB III ............................................................................................................................ 11

ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGIS.......................................................................... 11
3.1 Desain Produk .............................................................................................................. 11

3.2 Mesin dan Teknologi yang Digunakan .............................................................................. 13
3.3 Lokasi Produk .................................................................................................................... 16
3.4 Lay Out Produk .................................................................................................................. 18
59 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
3.5 Rekomendasi ...................................................................................................................... 20
BAB IV ............................................................................................................................ 21
ASPEK MANAJEMEN DAN SUMBER DAYA MANUSIA ....................................... 21
4.1 Analisis Stakeholder .......................................................................................................... 21

4.2 Struktur Organisasi ............................................................................................................ 23
4.3 Job Description & Job Analysis......................................................................................... 24
4.3.1 Job Description ........................................................................................................... 24

4.3.2 Job Analysis ................................................................................................................ 31
4.4 Proses Rekrutment dan Seleksi .......................................................................................... 33

4.5 Sistem Kompensasi dan Pengembangan ............................................................................ 34
4.6 Sistem Informasi Manajemen ............................................................................................ 34
4.7 Rekomendasi ...................................................................................................................... 35
BAB V ............................................................................................................................. 36
ASPEK HUKUM DAN LEGALITAS ............................................................................ 36
5.1 Bentuk Perusahaan ............................................................................................................. 36

5.2 Rencana Anggaran Dasar Perusahaan ............................................................................... 36
5.3 Prosedur Perizinan ............................................................................................................. 37
5.4 Rekomendasi ...................................................................................................................... 38
BAB VI ............................................................................................................................ 39
ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN........................................................................ 39
6.1 Perkiraan Modal Investasi Kerja ........................................................................................ 39

6.2 Perkiraan Penerimaan Supermarket ................................................................................... 41
6.3 Perkiraan Pengeluaran Supermarket .................................................................................. 47
6.3.1 Biaya Operasional Pegawai/Staff ............................................................................... 47

6.3.2 Biaya Operasional Lainnya ......................................................................................... 47
6.4 Proyeksi Laporan Keuangan .............................................................................................. 49
6.4.1 Cash Flow ................................................................................................................... 49
6.4 Penilaian Investasi ............................................................................................................. 53
6.4.1 Present Worth Analysis............................................................................................... 53
60 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
6.5 Sensitivity Analysis ........................................................................................................... 54

6.6 Rekomendasi ...................................................................................................................... 56
BAB VII ........................................................................................................................... 57

KESIMPULAN ................................................................................................................ 57
7.1 Hasil Analisis Aspek Kelayakan........................................................................................ 57

7.2 Penutup .............................................................................................................................. 58
61 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
TABEL
Tabel 2. 1 Analisis SWOT ......................................................................................................... 7

Tabel 2. 2 Rencana Strategi SWOT ........................................................................................... 8
Tabel 2. 3 Keputusan Strategi .................................................................................................. 10
Tabel 4. 1 Job Analysis ............................................................................................................ 31

Tabel 4. 2 Jumlah Kebutuhan Personil .................................................................................... 33
Tabel 5. 1 Keuntungan dan Kerugian Perseroan Terbatas ....................................................... 36
Tabel 6. 1 Perhitungan Biaya Building Construction .............. Error! Bookmark not defined.
Tabel 6. 2 Biaya Pre-Operating ............................................... Error! Bookmark not defined.
Tabel 6. 3 Perkiraan Biaya Investasi........................................ Error! Bookmark not defined.
Tabel 6. 4 Biaya Operasional ................................................... Error! Bookmark not defined.
Tabel 6. 5 Rencana Penerimaan ............................................... Error! Bookmark not defined.
Tabel 6. 6 Cash Flow ............................................................................................................... 49
62 | P a g e
PT GSM_MART GROUP
GAMBAR
Gambar 3. 1 Tower Crane ........................................................................................................ 14

Gambar 3. 2 Mobile Tower Crane ........................................................................................... 14
Gambar 3. 3 Generator Set....................................................................................................... 15
Gambar 3. 4 Teodolit ............................................................................................................... 15
Gambar 3. 5 Hydraulic Jack..................................................................................................... 16
Gambar 3. 6 Power Tools ........................................................................................................ 16
Gambar 3. 7 Lay Out Proyek Supermarket .............................................................................. 18
Gambar 3. 8 Layout sisi barat bangunan supermarket ............................................................. 18
Gambar 3. 9 Layout sisi selatan bangunan supermarket.......................................................... 19
Gambar 3. 10 Layout sisi utara bangunan supermarket ........................................................... 19
Grafik 6. 1 Cash Flow Proyek.................................................................................................. 52
63 | P a g e

SKB Supermarket PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

SKB Supermarket PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PROYEK

1.1 Latar Belakang

1.2 Maksud dan Tujuan

1.3 Ruang Lingkup

2.1 Gambaran Umum Prospek Pasar Produk

Jumlah Tabel Permintaan

Gambar 2. 1 Kurva Permintaan Supermarket terhadap penduduk Citeureup

2.5 Proyeksi Permintaan dan Penawaran

Gambaran Potensi Pasar Saat Ini

1. Apa pekerjaan Anda sekarang ?

2.6 Analisis Peluang

Tabel 2. 1 Tabel Pesaing

Nama Pesaing Jarak Dari Lokasi GSM_Mart

Pasar Tradisional Citeureup 500 m

2.11 Strategi Pemasaran

2.12 Analisis SWOT

• Fungsi owner merangkap dengan pengelola sehingga memudakan

• Desain gedung yang akan dibangun multi fungsi, berisi supermarket

• Lapangan parkir luas, tempat berbelanja yang bersih dan nyaman

• Kondisi ekonomi masyarakat Citeureup semakin meningkat dan juga

• Jarak dengan hipermarket terdekat cukup jauh yaitu sekitar 4 km

Threats • Akan ada kemungkinan berdirinya gedung-gedung supermarket baru

• Dekat dengan pasar tradisional yaitu sekitar 500m

Tabel 2. 3 Rencana Strategi SWOT

Strengths (S) Weaknesses (W)

dengan toko-toko dan

Opportunities (O) S-O Strategies W-O Strategies

2.13 Keputusan Strategi

3.1 Desain Produk

• Luas lahan : 2700 m2

Berdasarkan ketentuan diatas, maka :

• Luas bangunan yang diizinkan = 75% x 2700 m2 = 2025 m2

3.2 Mesin dan Teknologi yang Digunakan

Gammbar 3. 1 Tower Crane

Gambar 3. 2 Mobile Tower Crane

 Generator Set (utama & portatil):

Gambar 3. 3 Generator Set

Gambar 3. 5 Hydraulic Jack

Gambar 3. 6 Power Tools

Gambar 3. 7 Peta lokasi supermarket

3.4 Lay Out Produk

Gambar 3. 8 Lay Out Proyek Supermarket

Gambar 3. 9 Layout sisi barat bangunan supermarket

Gambar 3. 10 Layout sisi selatan bangunan supermarket

Gambar 3. 11 Layout sisi utara bangunan supermarket

• Bagian supermarket berada di tengah-tengah bangunan

Aspek manajemn dan sumber daya manusia membahas tentang analisis

4.1 Analisis Stakeholder

dibuat sebelum proses konstruksi dimulai. Untuk proyek “GSM_MART”, yang

Tiga Sekawan Tiga Sekawan

Bagan 4. 1 Struktur Hubungan Stakeholder

4.2 Struktur Organisasi

ACCOUNTING & MARKETING OPERATIONAL REQIUREMENT

Market Research Promotion

Bagan 4. 2 Struktur Organisasi GSM_MART

4.3 Job Description & Job Analysis

Jabatan : Pemilik Usaha (Owner)

• Menjamin operasional penyewaan kios secara hukum

 Jabatan : General Manager

 Jabatan : Finance & Marketing Manager

• Bertanggung jawab terhadap pelaksanaan finansial dan marketing

 Jabatan : Operational Manager

 Jabatan : Human Resources Manager