LEGAL

A. Perjanjian kredit merupakan perjanjian yang timbul akibat adanya kesepakatan pinjam
meminjam antara kreditur dan debitur. Terdapat dua perjanjian yang timbul dari
kesepakatan krediat antara kreditur (BANK) dengan debitur (NASABAH)

1. Perjanjian utama = Perjanjian Hutang Piutang antara pihak kreditur dengan

debitur.
2. Perjanjian Asesoir = Perjanjian ikutan yang mendukung perjanjian pokok, perjanjian
aksesoir digunakan untuk mengikat jaminan atas perjanjian pokok. Jika perjanjian
pokok berakhir maka perjanjian aksesoir akan berakhir pula.
Jenis Perjanjian Aksesoir :
a. Hak Tanggungan (HT) adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah
berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan
dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
(Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan)
b. Fidusia adalah pengalihan kepemilikan terhadap suatu benda atas dasar
kepercayaan dimana benda tetap dibawa oleh penguasa terhadap benda.
c. Gadai adalah hak yang diperoleh oleh pihak yang berpiutang terhadap suatu benda
yang diserahkan kepadanya oleh pihak debitur dan memberikan kekuasaan
terhadap pihak kreditur untuk mengambil pelunasan terhadap hutang yang dimiliki
debitur.

3. Jenis-jenis Pengikatan
a. Pengikatan notarial
Perjanjian yang dibuat dan ditandatangani dihadapan notaris. Dimana notaris
bertanggung jawab terhadap isi PK dan tanggal pengikatan.
b. Pengikatan legalisasi
Perjanjian yang dibuat secara dibawah tangan yang ditandatangani dihadapan
notaris dan dicatat dalam buku notaris.
c. Pengikatan secara waarmeking
Perjanjian yang dibuat secara dibawah tangan dan kemudian didaftakan di notaris
dan sudah ditandatangani oleh para pihak dan kemudian dicatatkan dalam buku
notaris.

B. Proses pemasangan Hak Tanggungan, Fidusia, dan Gadai

1. Proses Pemasangan Hak Tanggungan
a. Penandatangann Perjanjian Kredit
b. PPAT membuat APHT
c. Pendaftaran HT ke kantor Pertanahan (7 Hari setelah penandatanganan APHT)
d. Pembuatan SHT oleh BPN
e. SHT diberikan ke pemegang HT (Kreditur)
2. Proses Fidusia
a. Penandatangan Perjanjian Kredit
b. Penandatangan Akta Jaminan Fidusia (Akta Notariil)
c. Pendaftaran Jaminan Fidusia pada kantor pendaftaran Fidusia (Departemen
Kehakiman)
d. Kantor Fidusia menerbitkan Sertifikat Jaminan Fidusia.
e. Kantor Fidusia menyerahkan Sertifikat Fidusia ke pemengang hak.
3. Proses Gadai
a.Penandatangan Perjanjian Kredit.
b.Penandatangan Perjanjian Gadai

C. Jual Beli
Proses Jual Beli
1. Debitur melengkapi identitas penjual (KTP, KK, NPWP)
2. Melengkapi PBB untuk pembuatan transaksi jual beli untuk mendapatkan harga jual beli
a. PBB harus sudah divalidasi oleh kantor pajak
 3. Melengkapi pajak penjual dan pembeli
PBB dan Pajak Penjual/Pembeli dibayar didepan sebagai pengaman bilamana nanti
setelah jual beli ada perubahan besaran pajak maka pajak yang masih merlaku adalah
pajak yang sudah dibayarkan.
4. Melakukan pengecekan sertifikat asli ke BPN
JUAL BELI
a. Penandatangan Akta Jual beli
1) Penjual dan pembeli melengkapi dan membawa identitas asli.
2) Jika identitas benar maka dilakukan penandatangan Akta Jual beli oleh penjual
dan pembeli
3) Setelah dilakukan penandatangan selanjutnya Akta Jual beli ditandatangani.
4) Setelah penandatangan dilakukan penomeran akte jual beli oleh PPAT
5) Dalam tempo paling lambat 7 hari harus didaftarkan oleh PPAT ke BPN untuk
balik nama.

Pengikatan Kredit Jual Beli

Jaminan Tanah/Bangunan yang baru dibeli

1. notaris melakukan pengecekan identitas debitur (KTP, KK, NPWP)
2. pembacaan perjanjian kredit oleh bank (pembacaan per point)
3. notaris membacakan jaminan termasuk didalamnya pembacaan akta jual beli
4. setelah penandatangan perjanjian kredit dilakukan penandatangan SKMHT
5. notaris mengeluarkan covernote dan kuitansi pengikatan.
6. Setelah pengikatan pihak bank melakukan pengecekan kelengkapan setelah
pengikatan.
7. Berkas diserahkan ke admin kredit

D. Take Over
take over merupakan pengalihan Kredit seorang debitur dari satu bank ke bank lainnya
contoh : ( Putu memiliki kredit di bank ABC kemudian Putu melunasi Kreditnya di Bank ABC
dengan meminjam kredit di bank XYZ dengan memberikan agunan berupa agunan yang
sebelumnya dijaminkan di bank ABC)

Bagiamana PROSES Take Over?

1. Pihak Legal melakukan pengecekan pada Bank yang akan dilakukan pengecekan.
Berkas yang harus dicek antara lain (Sertipikat Hak Milik asli, Sertipikat Hak
Tanggungan Asli, Surat Roya Asli, Bukti lunas).
2. Memastikan besaran pelunasan yang harus dibayar jika dilakukan pelunasan pada
tanggal yang ditentukan.
3. Memastikan perolehan Sertipikat Hak Milik, Sertipikat Hak Tanggungan, Surat Roya
serta Bukti lunas dapat diperoleh kapan pasca pelunasan.
4. AKAD KREDIT dan REALISASI KREDIT
5. setelah dilakukan Akad dan Realisasi selanjutnya terhadap realisasi tersebut digunakan
untuk melakukan pelunasan kredit debitur pada bank sebelumnya.
6. Setelah dilakukan pelunasan selanjutnya pihak bank pengTake Over mengambil
Sertipikat Hak Milik, Sertipikat Hak Tanggungan, serta Surat Roya serta bukti lunas yang
telah disepakati untuk diberikan kepada Bank peng Take Over.
7. Terhadap Sertipikat yang didapatkan kemudian dilakukan peroyaan terhadap Hak
Tanggungan yang masih melekat atas nama pemegang hak yaitu bank sebelumnya.
8. Setelah dilakukanperoyaan kemudia dilakukan penandatangan SKMHT dan APHT untuk
kemudian dilakukan pemasangan Hak Tanggungan atas nama Bankpeng Take Over.

E. Pemecahan
Pemecahan dapat dilakukan melalui dua cara
1. Pemecahan dengan ROYA
pemecahan yang dilakukan dengan ROYA merupakan pemecahan yang umum dilakukan
yang dilakukan dengan penghapusan Hak Tanggungan pada sertipikat Hak tanggungan
 sehingga terhadap sertipikat yang akan dipecah tidak terikat oleh Hak Tanggungan lagi
sehingga dapat dilakukan pemecahan.
Selanjutnya terhadap sertipikat tersebut dapat dilakukan pemecahan di BPN dibantu
oleh PPAT jika dilakukan peROYAan maka bank tidak memilki HAK terhadap Agunan,
maka apa menjadi jaminan terhadap bank jika dilakukan Pemecahan dengan ROYA?

 Cover dengan addendum perjanjian kredit yang didalamnya terkandung pernyataan

pada pasal 2
Pasal 2

Bahwa Para Pihak sepakat terhadap bidang tanah yang sedang dijaminkan tersebut
disepakati untuk dilaksanakan pemecahan diri sendiri, untuk itu dilaksanakan peroyaan
yang semata-mata untuk kepentingan pelaksanaan pemecahannya. Setelah hasil
pemecahan selesai, tetap menjadi jaminan BANK oleh karenanya PEMINJAM berjanji
untuk menandatangani semua dokumen yang berkaitan dengan syarat serta
ketentuan-ketentuan yang berlaku untuk tercapainya pembebanan Hak Tanggungan.
Bilamana ketentuan tersebut dilanggar oleh PEMINJAM, maka PEMINJAM bersedia
dituntut secara Perdata maupun Pidana.

 Cover dengan penandatangan SKMHT. Penendatanganan SKMHT dilakukan untuk

menjamin jika tidak jadi dilakukan pemecahan sementara telah dilakukan peROYAan
maka terhadap sertipikat tersebut dapat dilakukan pemasangan Hak Tanggungan
Kembali.

2. Pemecahan tanpa Roya

pemecahan tanpa ROYA merupakan pemecahanyang dilakukan tanpa menghapus Hak
Tanggungan terhadap setipikat yang dijaminkan.
Apakah bank aman jika dilakukanpemecahan tanpa dilakukan peroyaan?
AMAN, karena pemecahantanpa peroyaan maka hak tanggungan terhadap sertipikat
masih atas nama BANK sehingga bank akan tetap aman.
Bagaimana melakukan pemecahan tanpa melakukan peROYAan?
Pihak bank menghitung kembali nilai Hak Tanggungan dari masing-masing rencana hasil
pemecahan sesuai dengan blok plan yang dicantumkan dalam addendum perjanjian
kredit sehingga dapatdiketahui nilai masing masing Hak Tanggungan dari masing
masing sertipikat hasil pecah nantinya.
Membuat order Notaris yang menginstruksikan pemecahan tanpa peroyaan dimana
didalam order dicantumkan nilai hak tanggungan dari masing masing hasil pecah
sehingga jika telah selesai proses pecah dapat diketahui masing masing hak
tanggungannya.