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MANUAL
de Uso y Mantención
de Espacios Comunes
de Condominios
C A M A R A C H I L E N A D E L A C O N S T R U C C I O N A. G.
PRESENTACIÓN E
ste manual, preparado por la Cámara
Chilena de la Construcción, permitirá
al comprador o usuario de una
vivienda, junta de vigilancia, comité
de administración y administradores
de edificios y condominios en
extensión contar con un documento
a través del cual podrá conocer con
mayor detalle la legislación vigente y
las características de su condominio,
permitiéndole su mejor uso y
mantención y ejercer las garantías
para sus distintos componentes.
I N D I C E
1
5.1.2 Uso de iluminación natural 16 7.1 Instalaciones 25
5.1.3 Pinturas colores claros 16 7.1.1 Instalaciones Sanitarias 25
5.1.4 Ubicación de las lámparas 16 7.1.2 Instalaciones eléctricas y corrientes 28
débiles
7.1.3 Corrientes débiles 30
5.2 Artefactos domésticos 16
7.1.4 Calefacción central 31
5.2.1 Elección de un artefacto doméstico 16
7.1.5 Sistema de Agua Caliente 33
5.2.2 Uso eficiente de artefactos 17
domésticos Centralizado
7.1.6 Ascensores 36
7.1.7 Instalaciones Prevención de incendio 37
5.3 Calefacción y aire acondicionado 17
7.1.8 Sistema de Recolección de basuras 39
7.1.9 Sistema de Aguas lluvias 40
5.4 Aislación térmica 18
5.4.1 Reglamentación Térmica 18
7.2 Equipamiento 41
5.4.2 Ventanas termopanel o dobles 18
7.2.1 Sala de lavado y secado 41
ventanas
7.2.2 Jardines 42
5.4.3 Control de filtraciones de aire 18
7.2.3 Piscinas 43
5.5 Agua potable 19
5.5.1 Consumo de agua potable 19 7.3 Otras partidas 44
5.5.2 Riego de jardines 19 7.3.1 Cierros perimetrales 44
7.3.2 Portón automático de acceso 45
de vehículos
5.6 Energía renovable 19
7.3.3 Puertas y ventanas 45
7.3.4 Pinturas 47
6. Generalidades 20
2
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
1
Condominios
S
e define como Condominios a las construcciones
o los terrenos acogidos al régimen de copropiedad
existan simultáneamente sitios que pertenezcan
en dominio exclusivo a cada copropietario y
inmobiliaria regulado por la ley. Estos pueden ser terrenos de dominio común de todos ellos.
del tipo A y B.
Las unidades que conforman un Condominio son
Condominios Tipo A: Las construcciones divididas las viviendas, oficinas, locales comerciales,
en unidades, emplazadas en un terreno de bodegas, estacionamientos con exclusión de los
dominio común. de visitas, recintos industriales, sitios y otros
inmuebles que forman parte de un condominio
Condominios Tipo B: Los predios, con y sobre los cuales es posible constituir dominio
construcciones o con proyectos de construcción exclusivo.
aprobados, en el interior de cuyos deslindes
3
2
Leyes y reglamentos
E
l administrador, propietarios, usuarios y miembros
Los inmuebles que integran un condominio y
sobre los cuales es posible constituir dominio
exclusivo, pueden ser viviendas, oficinas, locales
comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos
industriales, sitios y otros.
2.1 Ley Nº 19.537, Ley Copropiedad La Ley Nº 19.537 fue promulgada el 5 el diciembre
Inmobiliaria de 1997 y publicada el 16 de diciembre del
mismo año.
2.1.1 Generalidades
La Ley Nº 19.537 fue modificada por la ley Nº
Esta ley regula un régimen especial de propiedad 20.168 publicada el 14 de febrero de 2007 esta
inmobiliaria, con el objeto de establecer modificación tiene por objetivo facilitar la
condominios integrados por inmuebles divididos organización y administración de los condominios
en unidades sobre las cuales se pueda constituir de viviendas sociales.
dominio exclusivo a favor de distintos propietarios,
manteniendo uno o más bienes en el dominio La ley Nº 19.537 se encuentra disponible en la
común de todos ellos. página web del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
4
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
5
Son obligaciones del copropietario • Velar por la debida iluminación de espacios
de circulación interiores y perimetral del
• Conocer y cumplir con las disposiciones condominio.
legales y reglamento de copropiedad.
• Velar por la seguridad y limpieza de las vías
• Cumplir con los acuerdos de las Asambleas. de acceso a los sitios de dominio exclusivo
• Cumplir con las indicaciones que imparta el de los propietarios de un condominio de esta
Comité de Administración. naturaleza.
• Asistir a las reuniones de Asambleas. • Rendir cuenta documentada de su administración
• Pagar oportunamente los gastos comunes. en las épocas que se le hayan fijado o cada
• Pagar los valores que se le hayan fijado por vez que se le solicite.
uso y goce de determinado bien común.
Son facultades del Comité de Administración
• Asegurar su vivienda y la proporción que le
corresponda de los bienes de dominio común
• Reemplazar a la Junta de Vigilancia del anterior
contra el riesgo de incendio.
cuerpo legal (Ley Nº 6071, modificada por la
• Dar facilidades para reparaciones que afecten
Ley Nº 19.537, la que a su vez fue modificada
a otros departamentos o los bienes comunes
por la Ley Nº 20.168).
del usuario.
• Designar un Administrador, siempre que tenga
Son obligaciones del Administrador la representación de la Asamblea con todas
sus facultades.
• Cuidar los bienes comunes, realizándoles
mantenimiento preventivo y correctivo 2.3 Ley Nº 20.016 Modificación de
necesario, tales como: áreas verdes, aguas la Ley General de Urbanismo y
lluvias, sistemas de seguridad. Construcciones Relativas a la
• Ejecutar los actos de administración y Calidad de la Construcción
conservación y los de carácter urgente, sin
acuerdo previo de la asamblea, sin perjuicio La ley Nº 20.016 modifica normas del Decreto
de su posterior ratificación. con Fuerza de Ley Nº 458 de 1975, Ley General
de Urbanismo y Construcciones, relativas a la
• Representar en juicio, activa y pasivamente, a
calidad de la construcción, fue publicada el 27
los copropietarios, en las causas concernientes
de mayo de 2005.
a la administración y conservación del
condominio.
El articulo Nº 18 de la Ley General de Urbanismo
• Cobrar y recaudar los gastos comunes y sus y Construcciones establece los plazos de
incrementos por concepto de fondo común responsabilidad de las diferentes partidas de una
de reserva, multas, intereses y primas de vivienda, estos son:
seguro.
6
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
1. Diez años, en el caso de fallas o defectos La Ley Nº 20.296 agrega a las leyes mencionadas
que afecten a la estructura soportante del en el párrafo anterior disposiciones para instalación,
inmueble. mantención e inspección periódica de ascensores.
7
Asimismo, los propietarios deberán acreditar, Artículo 7. En la administración de todo
mediante un certificado emitido por una entidad condominio deberá considerarse la formación de
de certificación inscrita en la categoría un fondo común de reserva para atender a
correspondiente del registro a que se refiere el reparaciones de los bienes de dominio común,
inciso anterior, que los ascensores, tanto verticales a la certificación periódica de las instalaciones
como inclinados o funiculares, montacargas, de gas y certificación de ascensores tanto
escaleras y rampas mecánicas han sido verticales como inclinados o funiculares,
adecuadamente mantenidas y se encuentran en montacargas y escaleras o rampas
condiciones de seguir funcionando. Los plazos mecánicas y sus instalaciones o a gastos
y condiciones de la certificación y el contenido comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se
del certificado, serán establecidos en la Ordenanza formará e incrementará con el porcentaje de
General de Urbanismo y Construcciones en recargo sobre los gastos comunes que, en sesión
función de la capacidad de transporte de la extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios;
instalación y el destino de las edificaciones. con el producto de las multas e intereses que
deban pagar, en su caso, los copropietarios, y
En la instalación, mantención y certificación, deberá con los aportes por concepto de uso y goce
darse cumplimiento a las normas técnicas chilenas exclusivos sobre bienes de dominio común a
vigentes sobre esta materia. Dichas normas que alude el inciso segundo del artículo 13.
deberán ser actualizadas permanentemente.
Los recursos de este fondo se mantendrán en
Las certificaciones a que se refiere el inciso depósito en una cuenta corriente bancaria o en
precedente deberán ser colocada en un lugar una cuenta de ahorro o se invertirán en
visible del ascensor tanto vertical como inclinado instrumentos financieros que operen en el
o funicular, e ingresadas y registradas, en la mercado de capitales, previo acuerdo del Comité
oportunidad que establezca la ordenanza General, de Administración. Esta cuenta podrá ser la misma
a la Dirección de Obras Municipales respectiva. a que se refiere el inciso tercero del artículo 23.
El no ingreso oportuno deberá ser puesto en
conocimiento del Juzgado de Policía Local, por Artículo 14 Bis. Al final de este se agrega:
la Dirección de Obras Municipales. Asimismo las alteraciones o transformaciones
que afecten a las instalaciones de ascensores
En caso de incumplimiento de las obligaciones tanto verticales como inclinados o funiculares,
derivadas del presente artículo se aplicará lo previsto montacargas y escaleras o rampas mecánicas
en los artículos 20 y 21 de la presente ley. sean en bienes de dominio común o en las
unidades de los condominios, deberán ser
2.4.3 Modificación Ley Nº 19.537 sobre ejecutadas por empresas o personas que
Copropiedad Inmobiliaria cuenten con una inscripción vigente en el
registro de instaladores, mantenedores y
En lo principal lo relacionado con la administración certificadores del Ministerio de Vivienda y
se modifican o agregan los siguientes artículos. Urbanismo y contar con el acuerdo de la
asamblea de copropietarios y el permiso de
8
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
9
El administrador estará obligado a rendir cuenta En lo referente a la administración de un
documentada de su administración en las épocas Condominio, se debe tener presente los siguientes
que se le hayan fijado y, además, cada vez que artículos, siendo necesario que el Administrador
se lo solicite la asamblea de copropietarios o el conozca la totalidad del Reglamento.
Comité de Administración, en su caso, y al término
de su gestión. Este Reglamento se encuentra en la página web
del Ministerio de Salud.
Para estos efectos, los copropietarios tendrán
acceso a la documentación correspondiente. 2.5.2 Artículos de interés para la
Administración
Artículo transitorio de interés de las
Administraciones Artículo 4. La apertura y puesta en marcha de
las piscinas a que se refiere este reglamento,
Artículo 1. Las modificaciones introducidas por requiere de autorización de funcionamiento emitida
esta ley, también se aplicarán para la mantención por el Servicio de Salud competente. Sólo podrán
y certificación de instalaciones existentes a su solicitar esta autorización aquellas piscinas cuyos
entrada en vigencia y comenzarán a regir cuando proyectos de construcción hayan sido aprobados
entre en funcionamiento el Registro a que se en conformidad con el artículo 3°.
refiere el artículo 3°, o en un plazo máximo de
dos años. En la autorización de funcionamiento se señalará
su calificación como piscina de uso público
2.4.4 Modificación de la O.G.U.C. general o restringido y la carga diaria máxima de
bañistas que le corresponde. Para el control
Para adecuar la Ordenanza a la Ley 20.296 se efectivo de dicha carga, las piscinas de uso
modificarán varios artículos, que a julio de 2009 público general deberán contar con un sistema
se encuentran en estudio. Se debe tener presente confiable de control de ingreso que permita
una vez publicado en el Diario Oficial el decreto comprobar el número efectivo de personas que
correspondiente. entran, cuyo total diario deberá inscribirse en el
libro de registro. En el caso de piscinas de uso
2.5 Decreto Nº 209 Minsal, público restringido será responsabilidad del
Reglamento de Piscinas administrador controlar que no se supere la carga
de Uso Público máxima de bañistas.
10
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
11
Artículo 33. Los propietarios de las instalaciones permanentemente disponible, para uso de los
interiores de gas, deberán contratar entidades copropietarios, especialmente para casos de
de certificación de instalaciones de gas autorizadas emergencia o accidente.
por la Superintendencia, para la certificación de
tales instalaciones, y en cada oportunidad que le Artículo 37. Para un correcto y seguro
realicen alguna modificación o su respectiva funcionamiento de las instalaciones interiores de
inspección periódica, de acuerdo al gas, los propietarios de éstas deberán
“Procedimiento de Certificación e Inspección de encomendar su mantenimiento e intervención, a
Instalaciones Interiores de Gas”, establecido por personal competente e instaladores de gas de
la Superintendencia. la clase correspondiente, con licencia vigente
otorgada por la Superintendencia, ya sea de la
Artículo 34. Los propietarios de las instalaciones Empresa Distribuidora de Gas o Servicio Técnico
interiores de gas, una vez efectuada la inscripción de los artefactos o equipos a gas.
de su Declaración en la Superintendencia, deberán
velar por su buen estado de conservación, Artículo 38. Los propietarios, usuarios y
incluyendo las protecciones de los cilindros de Administrador de edificio(s) o condominio(s) con
GLP y conjuntos medidor o regulador de servicio instalaciones interiores de gas, a las cuales se
y medidor, según corresponda. les haya detectado defecto(s), en el procedimiento
citado en el artículo 33 precedente, deberán
Artículo 35. Sin perjuicio de las facultades informar por escrito a la Superintendencia, la
otorgadas por la ley 19.537 sobre copropiedad solución que adoptarán para corregir dicho(s)
inmobiliaria, administradores y comités de defecto(s) y regularizar ante ésta tales instalaciones,
administración de los inmuebles sujetos a régimen de acuerdo a los requerimientos establecidos en
de copropiedad inmobiliaria, en su calidad de dicho procedimiento.
representantes de la comunidad de copropietarios,
son responsables de mantener en buen estado Artículo 39. El propietario o consumidor deberá
las instalaciones interiores de gas de uso común otorgar las facilidades correspondientes a la
de dichos inmuebles, según corresponda, para Superintendencia, Entidades de Certificación de
lo cual deberá solicitar su Inspección Periódica, Instalaciones de Gas, Organismos de Certificación
de acuerdo con el procedimiento establecido de medidores, empresas de gas, para comprobar
para tal efecto por la Superintendencia. el estado de las instalaciones de gas o verificar
sus condiciones operacionales.
Artículo 36. El Administrador del edificio o
condominio deberá mantener una copia de la Nota: El contenido completo de las Leyes y
inscripción de la Declaración de la Instalación Decretos se encuentran en los documentos
Interior de Gas y de la documentación detallada oficiales.
en el artículo 32 precedente, la que deberá estar
12
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
3 Ampliaciones o
modificaciones de la
vivienda
En el caso de llevar a cabo alguna
modificación o ampliación, se deberá
consultar previamente a un profesional
calificado que revise los planos de cálculo
e instalaciones, ya que de otra forma se
corre el riesgo de dañar la estructura de la
vivienda o intervenir el circuito de alguna
instalación.
E
sta vivienda ha sido construida y recibida de
acuerdo a un proyecto aprobado por la respectiva
Es necesario tener en cuenta también, que no
serán imputables al propietario primer vendedor:
Dirección de Obras Municipales de acuerdo con • Los defectos o fallas que se presenten a causa
las exigencias de: de trabajos de adecuación, ampliación o
transformación efectuados en la propiedad
• Ley y Ordenanza General de Urbanismo y con posterioridad a la fecha señalada en la
Construcciones. escritura de compraventa del inmueble.
• Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria y
D.S./MINVU 46/1998. • Los defectos o fallas que se presenten en los
• Instrumentos de Planificación vigentes. bienes muebles, y las cosas de comodidad
u ornato de acuerdo a lo que señala el artículo
Toda obra de ampliación o modificación 572 del Código Civil.
debe ser ejecutada con la respectiva
autorización municipal, mediante un Permiso Todas las modificaciones deben ser realizadas
de Obra Menor o un Permiso de Alteración, por personal calificado y cumplir con las normas
Reparación o Reconstrucción. de prevención de riesgo.
13
4
Recomendaciones
básicas de seguridad
L
a ejecución de cualquiera de los trabajos de
mantención o reparación requieren ser realizados
• Utilizar guantes en caso de trabajos que ponga
en riesgo las manos.
considerando algunas medidas básicas de • Utilizar herramientas adecuadas.
seguridad, sea un trabajo realizado por personal
• Conocer el uso y las precauciones antes de
contratado y especialmente si es personal de la
utilizar una herramientas.
Administración del condominio, ya que este último
• Utilizar antiparras en cualquier trabajo de picado
no tiene el espertis para su realización.
o con peligro para los ojos.
• Utilizar escaleras adecuadas, en buen estado. • Tomar precauciones con el uso de productos
abrasivos.
• Utilizar andamios en caso que no sea suficiente
una escalera. • No someterse a esfuerzos mayores para los
que está preparado.
• Utilizar cinturón de seguridad en trabajos en
altura.
14
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
5
5.1 Iluminación
D
Una ampolleta clásica puede ser reemplazada
por una de bajo consumo de potencia entre 4 y
ada la situación energética mundial y en particular 5 veces menor para lograr la misma iluminación,
en nuestro país, además de la necesidad de además estas últimas tiene una vida útil mayor.
proteger el medio ambiente, el ahorro de energía
que cada habitante pueda hacer es de vital Por ejemplo:
importancia.
Ampolleta de bajo Ampolleta incandescente
El uso inteligente y eficiente de la energía permite =
consumo de 9 Watts tradicional de 40 Watts
además de ahorrar, disminuir la dependencia
energética, reducir la contaminación, y reducir
Esto significa que con la energía consumida por
los gastos a los usuarios de una vivienda.
una ampolleta tradicional se puede iluminar 4.4
veces utilizando una ampolleta de bajo consumo.
También se debe considerar además del ahorro
de energía, el uso de energía renovable como
complemento a la primera.
15
5.1.2 Uso de iluminación natural 5.2 Artefactos Domésticos
Los colores claros en paredes y cielos reflejan la Este etiquetado fue creado para entregar
luz, producto de esto, para el mismo confort de información clara sobre la eficiencia energética
iluminación se requiere menos energía y un menor al consumidor al momento de comprar un artefacto
número de horas de iluminación artificial. doméstico. Su clasificación va entre las letras “A”
a la “G”, siendo la primera la más eficiente.
16
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
17
5.4 Aislación Térmica 5.4.3 Control de filtraciones de aire
Sello de filtración
de aire
18
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
Placa solar
Salida de agua
caliente consumo
Caldera
de apoyo
19
Por lo tanto, es fundamental, durante el primer
6
año favorecer el secado de los muros y otros
elementos de humedad incorporada en su
construcción. Para ello, debe ventilar su vivienda
diariamente y en forma generosa; igualmente,
debe preocuparse de emplear calefacción seca
o, si no es esto posible, no exagerar en el uso
de estufas a parafina y gas.
Descripción
20
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
• Revisión periódica de techos, canaletas y obstrucción del drenaje pueden constituir fuente
bajadas de aguas lluvias. de humedad interior.
Recomendaciones Mantención
• Las personas que suban a los techos (para • Limpiar tubería de desagüe de terrazas, y
su revisión o para colocar antenas de televisión, verificar funcionamiento.
ventilaciones u otros), deben cuidar de no • Soltar frecuentemente la tierra vegetal para
dañar planchas de techo, tejas o canales de favorecer el drenaje del agua de riego.
aguas lluvias, al caminar sobre ellas. Es
recomendable usar tablones o placas para Recomendaciones
repartir el peso, y utilizar medidas de seguridad
para evitar accidentes personales. • Colocar una capa de ripio de canto rodado
• Nunca subirse a la techumbre durante una en la parte inferior de la jardinera, sobre ésta
lluvia, o cuando la techumbre se encuentra un geotextil y luego la tierra en la jardinera,
húmeda. con el fin de contar con un drenaje adecuado.
• Dejar al menos 10 cm. de altura libres de tierra
Del predio desde el borde de la jardinera.
• No picar con herramientas punzantes los
• Limpieza de canaletas de evacuación de
bordes de las jardineras, ya que puede dañar
aguas superficiales que llevan las aguas fuera
su impermeabilización.
de los límites del predio.
• Revisar que las raíces de las plantas no tapen
• Mantener la efectividad de los pozos de
el dren o despiche.
infiltración, evitando que se depositen en ellos
• El riego de jardín nunca deberá proyectarse
residuos que terminan embancándolos.
hacia los muros y ventanas.
• En el caso de existir alcantarillado de aguas
• Evitar humedad excesiva, en zona de jardines
lluvias, colaborar, con las autoridades
de adosados a muros y medianeros de la
municipales, en la limpieza de los sumideros
vivienda.
existentes, en la calzada frente a su casa,
con el fin de asegurar su buen funcionamiento. • Las terrazas y logias que cuentan con
despiches, son exclusivamente para evacuar
6.1.1.3 Humedad de jardineras, terrazas y eventuales salpiques de lluvias. Queda
loggias expresamente prohibido baldear o manguerear
las terrazas y logias, o regar en exceso las
Descripción jardineras.
21
6.1.2 Condensación y humedad Este problema se debe, en parte, a una falta de
intradomiciliaria ventilación, al tipo de calefacción usado y a los
hábitos de uso de la vivienda.
Descripción
Recomendaciones
Durante los meses de otoño e invierno, las paredes
y vidrios pueden mojarse, especialmente por las • No usar en forma prolongada estufas a parafina
mañanas y, con mayor frecuencia, en días de y gas, ni encender estufas por las noches
baja temperatura exterior. Esta agua es producto mientras duerme.
de un fenómeno llamado condensación. • Si tiene alguna estufa encendida, mantener
en alguna parte de la habitación, alguna
La condensación se produce en el interior de la ventana entreabierta que permita la libre
vivienda, debido a que la humedad del aire se circulación del aire.
transforma en agua al contacto con las superficies
• Secar a primera hora de la mañana todos los
frías de los muros o vidrios de las ventanas. A
vidrios que aparecen mojados.
mayor diferencia de temperatura, entre el aire
• Ventilar en forma diaria, abriendo parcialmente
interior y el exterior, se tienen muros perimetrales
ventanas para que produzcan alguna corriente
más fríos, los que se condensarán con mayor
de aire.
facilidad. Este problema se acentúa en los muros
de la vivienda con orientación sur. • No tapar celosías de ventilación en cielos,
puertas, ventanas o muros.
La condensación en general tiene consecuencias • Mantener limpias las perforaciones que existen
graves, ya que mancha y suelta las pinturas, daña en la parte inferior de las ventanas correderas.
los papeles murales y se favorece la formación • Ventilar los baños, durante y después de haber
de zonas con hongos, que pueden incluso ser tomado duchas calientes.
dañinos para la salud.
NO SI
22
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
23
6.3 Fijaciones a muros y cielos
Descripción
Recomendaciones
• Para hacer perforaciones en cerámicas, éstas • No fijar elementos de gran peso a estos
se deben hacer con taladro sin percusión tabiques.
utilizando una broca muy fina para romper la • Evitar colgar elementos en cielos falsos. Si no
superficie vítrea de la cerámica sin trizar la es posible evitarlo, verifique que la fijación sea
palmeta. Una vez perforado el primer agujero, a un elemento de madera o metálico de la
se puede introducir una broca del diámetro estructura. La estructuración del cielo falso
del tarugo a utilizar. Nunca perforar la cerámica está diseñada para resistir el peso propio de
directamente con un clavo, ya que ésta se las planchas de yeso cartón, y no para
trizará. En zonas húmedas (tinas y duchas), lámparas u otros elementos de mayor peso.
rellenarlas con silicona.
Fijaciones a muros de hormigón o
Fijaciones en tabiques y cielos de yeso- albañilería estucadas
cartón.
• Para hacer perforaciones en superficies de
• Para perforar tabiques de yeso cartón se debe hormigón o albañilería estucadas, utilice brocas
usar un solo tamaño de broca que coincida para concreto y tarugos plásticos.
con el diámetro especificado del tarugo. Los
tarugos para tabiques de yeso cartón son Fijación a losas de hormigón
especiales, en el mercado se le denomina
«tarugo murito» ó «tarugo mariposa ó paloma». • Verificar que la perforación, no coincida con
• Evite fijar los soportes de cortinas a tabiques, el tendido de la red de cañerías de la
prefiera fijarlos al cielo si éste es una losa de calefacción u otro tipo de instalación que
hormigón. La manipulación de las cortinas pudiera dañarse al ser esta efectuada.
24
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
7 Uso y mantención
de espacios comunes
7.1
7.1.1
Descripción
Instalaciones
Instalaciones Sanitarias
L
potable, planta elevadora, matrices, remarcadores,
matrices de agua caliente, remarcadores y redes
a prolongación de su vida útil requiere de una internas de cada vivienda, estas últimas se tratan
preocupación constante de sus usuarios. Esta en capítulos anteriores; un sistema de alcantarillado
debe expresarse mediante la aplicación de aguas servidas normalmente compuesto por
permanente de un conjunto de medidas una red de cañerías, cámaras y eventualmente
preventivas de mantención, reposición y reparación por una planta elevadora.
desde el inicio de uso del Condominio
Además de estos sistemas generales los edificios
Debe tenerse en cuenta además, que no serán cuentan con baños de personal, kittcheness,
imputables al propietario primer vendedor los centros de lavado cuyas instalaciones se deben
defectos o fallas que sean producto de un uso tratar como si fueran de una vivienda y su
inadecuado del inmueble o por falta de descripción, mantención y recomendaciones se
mantenimiento. encuentra en capítulos anteriores.
25
7.1.1.1 Estanque de Agua Potable está formada normalmente por 3 o más bombas,
siempre una stand by, uno o más estanques
Descripción hidropack, un tablero de comando, manifold,
válvulas de corte y retención; y manómetros.
Los estanques de agua potable en un edifico
son estructuras de hormigón y su objetivo es Mantención
almacenar agua para el uso del edificio, son
alimentados desde la red pública. • Operar en forma alternadas las bombas.
• Efectuar mantención periódica por un
En general se proyectan dos estanques separados
especialista.
contiguos de forma de siempre poder abastecer
• Revisar si existen fugas en el sistema.
a los usuarios mientras se efectúa mantención
en uno de ellos.
Recomendaciones
Mantención
• Ante ruidos diferentes a los normales detener
• Revisión de válvulas de corte automático. la bomba con problemas y avisar al servicio
técnico.
• Limpiar y desinfectar el interior del estanque.
• No manipular los equipos por personas no
• Revisar y reparar impermeabilización.
especializadas, ya que son equipos eléctricos
en zonas húmedas, con los que se debe
Recomendaciones
tomar precauciones para su intervención.
26
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
27
• Revisar las tapas de cámara, si se encuentran stand by, un tablero de comando, manifold,
quebradas reemplazar por nuevas. válvulas de corte y retención.
Recomendaciones Mantención
Recomendaciones
7.1.2.1 Tableros
Descripción
28
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
sustituir elementos en mal estado y/o dañados • Mantención por servicio técnico según
(termomagnéticos, diferenciales, fusibles, indicaciones del fabricante.
conductores, barras, conectores, etc.).
Recomendaciones
Recomendaciones
Descripción
Los edificios cuentan con un sistema de
iluminación de emergencia, según la nueva
Algunos edificios cuentan con un grupo generador reglamentación cada foco debe ser energizado
de energía eléctrica, estos son en su mayoría en forma independiente por baterías, de forma
motores petroleros estacionarios conectados a que aun con el grupo electrógeno fuera de
un generador. funcionamiento, en una emergencia el edificio
pueda ser evacuado con seguridad.
• Revisión de niveles.
• Generar cortes de energía para verificar el
funcionamiento del equipo.
29
7.1.3 Corrientes débiles Mantención
Mantención
Recomendaciones
Mantención
30
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
31
Caldera
Bomba
Serpentín
calefacción
Piso radiante
Sobrelosa
hormigón liviano
Aislante
Losa hormigón
armado
Enlucido cielo
Cielo radiante
Losa hormigón
armado
Serpentín
calefacción
Enlucido cielo
Radiadores
32
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
33
Mantención Recomendaciones
• La mantención de la caldera solo debe realizarla • No permitir acceso al recinto a personas ajenas
un servicio técnico especializado con la a los operadores.
periocidad que indique el proveedor.
7.1.5.3 Válvulas y remarcadores
Recomendaciones
Descripción
• No permitir acceso al recinto de caldera a
personas ajenas a los operadores. En el shaft de distribución hacia los departamentos,
• Debe existir en el edifico en todo momento se encuentran los remarcadores, válvulas manuales
una persona capacitada y con su credencial de corte.
vigente para operar calderas.
• Mantener los termostatos de la sala de caldera Mantención
a las temperaturas indicadas por los
instaladores del sistema. • Revisar y repara filtraciones en la unión de
piezas especiales o cañerías.
7.1.5.2 Termo- acumulador
Recomendaciones
Descripción
• Efectuar mantención solo por servicio técnico
Artefacto que almacena agua, eleva o mantiene autorizado.
la temperatura de esta. En general estanque
cilíndrico térmicamente aislado con un 7.1.5.4 Cobro de consumo en gastos
intercambiador de calor en su interior. comunes
34
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
Chimenea
Losa
Remarcador
Centro de
Centro de consumo
consumo
Recirculación
Entrada de retorno de
recirculación
Bomba de
recirculación
Caldera Entrada de
agua fría de la red
Bomba
Termo acumulador
(cilindro de agua caliente)
35
7.1.6 Ascensores entrar en vigencia (a la fecha de redacción de
este Manual).
Descripción • La mantención debe ser contratada a un
Servicio Técnico especializado, a partir de la
Los edificios de más de cuatro pisos están vigencia de la ley Nº 20.296 que “establece
obligados por la Ordenanza General de Urbanismo disposiciones para la instalación, mantención
y Construcciones a tener uno o más ascensores. e inspección periódica de los ascensores y
otras instalaciones similares”, esta mantención
deberá ser realizada por especialistas inscritos
Los ascensores son accionados por motores
en el Registro de Instaladores, Mantenedores
eléctricos; sus sistemas electromecánicos y
y Certificadores de Ascensores del MINVU,
electrónicos son de alta complejidad.
en la clase de Mantenedores.
• Una vez que entre en vigencia la Ley
Los ascensores son accionados por motores Nº 20.296, se deberá certificarse la
eléctricos; sus sistemas electromecánicos y mantención, por un Certificador inscrito en el
electrónicos son de alta complejidad. Registro de Instaladores, Mantenedores y
Certificadores de Ascensores del MINVU, en
Mantención la clase de Certificadores.
36
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
Mantención
Los extintores son equipos de extinción de fuego,
para ser utilizados en el inicio de un incendio por
• Revisar que estén operativa las válvulas y
el personal del edifico o un residente.
siempre cerradas.
37
Mantención conectado a una central que indica el punto
donde se activó el sensor, conjunto con este
• Revisar que la presión indicada en el aviso a la central activa las sirenas.
manómetro este en el tramo verde.
Existen sistemas sencillos hasta muy sofisticados
• Recargar en las fechas indicadas.
que en pantalla muestra un plano que indica la
zona donde se ha activado el sistema.
Recomendaciones
Mantención
• Mantener los extintores en sus bases y con
las fijaciones originales, de modo que sea fácil • Se debe solicitar a servicio técnico la verificación
su retiro. del sistema, dedo que es un trabajo que
• Mantener a la vista un instructivo de uso. requiere personal calificado.
• Capacitar al personal de conserjería para su uso. • En esta visita se debe verificar el funcionamiento
de cada sensor, estado de las palancas
Manómetro manuales, sirenas.
• Se debe limpiar los sensores para garantizar
su funcionamiento en caso de incendio.
Fecha de
Vencimiento
Recomendaciones
7.1.7.5 Presurización
Descripción
38
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
39
Recomendaciones 7.1.9 Sistema de Aguas Lluvias
40
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
El dren tradicional es una excavación que se ha • Mantener el terreno aportante libre de hojas y
rellenado con bolones dentro de la cual va una basuras.
tubería ranurada que reparte las aguas
recolectadas por el sistema de aguas lluvias al Recomendaciones
terreno, previo paso por cámaras decantadoras.
Recomendaciones
• Limpiar piletas y mantener rejillas libres de
hojas o basuras que impidan el ingreso de
las aguas. • No sobrecargar las maquinas lavadoras y
secadoras.
• Reemplazar rejillas de sumideros que se
encuentren en malas condiciones. • Ventilar el recinto de lavandería.
41
NO
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Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
Los jardines son una combinación de zonas de • El revestimiento de una piscina puede ser
césped, plantas, arbustos, árboles y elementos variado, estuco pintado, cerámica en muros,
decorativos. fibra de vidrio o marble dust, este último es
un producto en base a arena de cuarzo,
Mantención cemento blanco y polímeros, viene en colores
blanco, gris o jaspeado.
• Mantener los jardines, árboles, juegos,
mobiliario urbano es responsabilidad de todos Mantención
los copropietarios. Esta responsabilidad se
manifiesta mediante la colaboración personal, Mantención periódica:
en los casos que sea necesaria, y la vigilancia • Consiste en la limpieza de fondo y muros,
del cumplimiento de las obligaciones del limpieza de bomba, lavado de filtro, nivel de
Administrador. cloro y ph y relleno si es necesario, esta
mantención periódica si bien se puede optar
Recomendaciones por varios planes que ofrecen la empresas
del rubro, lo normal es realizar mantención
• Debe contarse con personal calificado para dos veces por mes entre abril y octubre y
la mantención de áreas verdes, que además cuatro veces por mes entre noviembre y marzo.
tenga conocimiento del cuidado que debe
tenerse con las instalaciones subterráneas.
Mantención esporádica:
• Dadas las condiciones climáticas de la zona,
• La piscina se debe repintar cada cierto tiempo,
el buen cuidado y mantención de áreas verdes
el plazo es diferente según el recubrimiento,
depende de la oportunidad y cantidad del
lo norma es hacerlo cada 5 años.
riego, especialmente durante la época de
verano. • El revestimiento de fibra de vidrio tiene una
duración del color de 10 años y se puede
aplicar en piscinas que tengan alguna filtración
7.2.3 Piscinas
menor, ya que es impermeable, si se requiere
pintar se debe utilizar pinturas poliuretano de
Descripción
dos componentes y su aplicación debe regirse
por la ficha técnica del producto.
Una piscina es una construcción destinada a
• El revestimiento marble dust es de larga
retener agua y poder practicar el baño o la
duración y solo se debe limpiar con escobilla,
natación, normalmente están compuestas por un
no se pinta.
estanque construido en hormigón o fibra, un
43
Recomendaciones Mantención
Descripción
44
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
7.3.2 Portón automático de acceso de Las ventanas incluyen vidrios simples, dobles o
vehículos cristales termopaneles instalados con sellos
perimetrales por la cara exterior de los muros y
Descripción junquillo de remate por la cara interior de los
recintos.
El acceso vehicular al condominio o vivienda,
puede estar cerrado por un portón automático Mantención
accionado por un control remoto.
• Barnizar o pintar con productos adecuados
Mantención periódicamente las puertas y ventanas para
prolongar su vida útil. Debe siempre cerciorarse
• Realizar la mantención recomendada por el que al efectuar el re-barnizado o repintado
proveedor son un servicio técnico autorizado de mantenimiento tanto para puertas y
ventanas, este se efectúe en los cantos no
• Revisar ajuste del portón, limpiar zona de
vistos, es decir superior e inferior.
ruedas, cambiar si los rodamientos se
encuentra en mal estado.
Recomendaciones
Recomendaciones
• Es importante no golpear las puertas al
cerrarlas ya que estas se deterioran.
• Si la cerradura se endurecen coloque
lubricante de silicona. No use aceite. • Cuando una puerta presenta dificultad para
cerrar, es necesario saber si el problema se
• En el caso de portones de abatir no someterlos
debe a la humedad o a que está descolgada
a cargas concentradas en la punta.
de la bisagra.
• Ante la existencia de una considerable
7.3.3 Puertas y ventanas humedad ambiental dentro de la vivienda, es
probable que la madera se hinche y las puertas
7.3.3.1 Puertas y ventanas de madera se aprieten. En este caso no es conveniente
rebajar y recorrer con cepillo la puerta ya que
Descripción cuando esta humedad desaparezca, la puerta
volverá a su volumen normal.
Las puertas y ventanas de madera han sido • El riego del jardín no debe apuntar hacia las
ejecutadas con maderas secas y terminadas con puertas o ventanas.
barniz o pinturas que las protegen de las lluvias, • Evitar el golpe de la ventana contra el marco
la humedad y el calor. cuando sean cerradas.
• Limpiar las partes inferiores de las ventanas
cuando sean trabajados los macizos o jardines
aledaños.
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• Evitar el riego de terrazas con mangueras o • Limpiar las canales inferiores de las ventanas
balde que puedan derramar agua en los alfeizer y los orificios de drenaje antes de la temporada
de las ventanas. de lluvias y verificarla durante esta.
• Limpiar los cristales con productos certificados • Revisión de carros, reemplazarlos en caso
para este uso. El producto deberá ser aplicado necesario.
sobre un paño húmedo y no directamente
sobre los cristales para evitar generación de Recomendaciones
manchas en la madera.
• No golpear las puertas o ventanas al cerrarlos,
7.3.3.2 Puertas y ventanas de aluminio ya que esto deteriora el muro o tabique que
las soporta.
Descripción • Cuidar el funcionamiento de los pestillos y
cierres, ya que son los elementos que más
Fabricadas con perfiles de aluminio de distintas sufren con el uso y mal trato.
dimensiones de acuerdo a la norma. Los perfiles • En las puertas y ventanas de corredera de
pueden ser anodizados o pintados. aluminio, deben mantenerse limpios los perfiles
inferiores evitando así dañar los carros de
Mantención desplazamiento.
• Si es necesario corregir algún defecto, usar
• Revisar el sello de las ventanas en el encuentro sellante de siliconas adecuada (no ácida) o
de los marcos con muros y el sello de tornillos. similares.
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Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
• Limpie las superficies de aluminio con agua • El accionar suave de hojas y el cuidado
tibia pura. del funcionamiento de los pestillos y cierres,
• No pula las superficies de aluminio para no son aspectos que favorecen un buen
rallar la capa de protección. Mantenga limpio funcionamiento de puertas y ventanas de PVC.
los rieles de los ventanales para una operación
suave y así evitar que se dañe el marco del 7.3.3.4 Ventanas, Marcos y Puertas de fierro
ventanal. Los lubricantes funcionan bien para
estos rieles. Descripción
7.3.4 Pinturas
Recomendaciones
Descripción
• Estas ventanas requieren medidas mínimas
de mantención, ya que al no ser afectadas
Las pinturas que se han aplicado a los cielos,
por influencias climáticas extremas, mantienen
paredes, puertas y otros elementos de maderas
su buena apariencia en forma prolongada.
y fierro, tienen una duración definida que depende
Las reocupaciones deben se referirse
del adecuado uso de la vivienda y su mantención.
a mantenerlas libres de tierra acumulada
y suciedad, para obtener un buen
En general, se debe considerar que las distintas
funcionamiento.
superficies deben volver a pintarse periódicamente,
47
ya que por efectos del tiempo, el sol y 7.3.4.2 Pinturas Interiores
especialmente de la humedad las pinturas se
envejecen, pierden colorido y brillo, e incluso Mantención
pueden llegar a desprenderse.
• Pintar muros con pinturas recomendadas
7.3.4.1 Pinturas Exteriores para cada uso, antes retirar toda la pintura
suelta o humedecida.
Mantención
Recomendaciones
• Pintar muros con pinturas para exteriores,
antes retirar toda la pintura suelta o • En caso de pinturas lavables, las de manchas
humedecida. se pueden lavar suavemente, usando jabón
neutro y la menor cantidad de agua posible.
Recomendaciones Evitar los limpiadores y paños abrasivos, o los
cepillos de fibras duras. Las pinturas opacas
• Es normal que la pintura exterior se decolore muestran las marcas de lavado más fácilmente
debido a los efectos del sol y la lluvia A fin de que las brillantes.
mantener los muros secos y protegerlos de
la absorción de humedad, en especial los 7.3.4.3 Pinturas de elementos metálicos
muros de orientación sur.
• Utilizar pinturas de acuerdo a recomendación Mantención
de especialistas.
• Las estructuras deben pintarse con anticorrosivo
y esmalte, previa limpieza de oxido.
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Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
7.4.1.1 Pavimentos
• Revisar estado de rejilla de sumideros.
49
Recomendaciones Mantención
• Mantener en buen estado las rejillas para evitar • Revisar al menos en periodo de verano el
accidentes a los peatones y automóviles. estado de la cámara y retirar material
acumulado.
7.4.1.3 Cámaras decantadoras • Revisar estado de las tapas de registro.
Descripción
Recomendaciones
50
Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios
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8
8.1
Partida
Instalaciones sanitarias
Programa de mantención y agenda
Frecuencia E F M A M J J A S O N D
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Partida Frecuencia E F M A M J J A S O N D
Calefacción
Caldera central Cada año mantención x
Válvulas y remarcadores Cada año mantención x
Ascensores
Ascensores Cada mes mantención x x x x x x x x x x x x
Aguas lluvias
Techumbre Cada año revisar x
Bajadas de agua Cada año limpiar x
Drenajes (Cámaras decantadoras) Cada año limpiar x x x x x x x
Canaletas y rejillas permanente limpiar x x x x x x x
Jardines
Riego automático (regadores) Cada 6 meses revisar x x
Riego automático Cada 3 meses programar x x x x
Iluminación
Luminarias (ampolletas) semanal revisar
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8.2 Listado de Subcontratistas que ejecutaron la instalación
Ascensores
Instalaciones Eléctricas
Instalaciones de Gas
Instalaciones Sanitarias
Instalaciones de Bombas
Sistema de Basura
Instalación de Calefacción
Presurización
Piscina
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55
Notas
56
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El Manual de Uso y Mantención de Espacios
Agosto 2009
C A M A R A C H I L E N A D E L A C O N S T R U C C I O N A . G.