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Buenas tardes.

Antes de comenzar nuestra exposición quisiéramos agradecer a nuestros docentes y a esta


honorable casa de estudios por brindarnos la posibilidad de iniciarnos en el ámbito de la
investigación e incentivarnos a compartir nuestra experiencia con Uds. en un marco tan rico como
lo son estas Primeras Jornadas de Derechos Reales de la Universidad Católica Argentina.-

Nuestra investigación se centró en el análisis y comparación de los derechos reales regulados en


Roma y los incorporados por nuestra legislación actual, tratando de determinar si algunas
instituciones del derecho antiguo se asemejan o puede llegar a ser fuente de lo que hoy
conocemos como “propiedad horizontal”.

Haciendo honor a la brevedad y dado el escaso tiempo que tenemos para la exposición, damos por
ya reproducidos conceptos tales como el dominio, codominio y sus respectivos antecedentes en
las explicaciones y conclusiones brindadas por nuestros compañeros; y resaltamos que
los romanos no elaboraron una teoría general sobre la propiedad, debido al carácter práctico –
casuístico- del ius, (lo que no quiere decir que desconocieran el concepto y crearan varias clases
de propiedad, sino que no se caracterizaban por la elaboración de teorías por un mero afán
doctrinario).-

Ninguna duda cabe, que el régimen de la propiedad horizontal, tal como se exterioriza en los
últimos cuarenta años, no reconoce antecedentes remotos, al punto de poder reputárselos
“históricos”.

En general, de las investigaciones efectuadas en ese sentido, se comprueba que las búsquedas
sólo han permitido detectar algunas referencias aisladas, que demostrarían que la noción
conceptual de una casa dividida en propiedades separadas, no fue totalmente extraña a las
antiguas civilizaciones.

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En el derecho argentino, como así lo enuncia Lorenzetti en el comentario que realiza acerca del
Título V del Libro Cuarto del nuevo Código Civil y Comercial, podemos seguir su historia desde la
expresa prohibición impuesta por el Código de Vélez art. 2617. “El propietario de edificios no
puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última
voluntad.”
En 1948 la propiedad horizontal adquiere su carta de ciudadanía con la ley 13.512, en esta ley
especial su tratamiento se configuraba pretendiendo llenar sus lagunas a partir de las soluciones
que brindaban los derechos reales clásicos con los que compartían elementos configurativos,
como si fueran solamente una combinación del dominio individual con el condominio de indivisión
forzosa, desmereciendo su autonomía como derecho real.

De allí en adelante todos los intentos de reforma proyectaron la inclusión de esta institución en la
codificación, por constituir una necesidad que estuviera regulado en el Código Civil como el
derecho real que es, completando los pocos artículos de la ley con la jurisprudencia interpretativa
que es mucha y rica.

En 2015 cuando se sanciona la nueva codificación en materia Civil y Comercial Argentina, se


incorpora este título (V - Libro Cuarto) y a su vez se agregan ciertos aspectos no regulado en la ley
anterior:

 Concepto de unidad funcional


 Consorcio: carácter de persona jurídica consignado expresamente, con sus órganos:
Asamblea, Administrador y Consejo de propietarios.
 Inclusión del Reglamento
 Incorporación de la figura del sub-consorcio: sólo como administración interna.
 Pre-horizontalidad.

Si bien esto será debidamente explicado en la exposición siguiente, queremos mencionar que en la
actualidad el derecho real de Propiedad horizontal se regula desde el artículo 2037 que brinda:

 su definición,
 delimitación de su objeto
 facultades del titular
 especificación de los sectores del inmueble sobre los que se ejerce –privativas y comunes,
en interdependencia funcional, material y jurídica-
 y enumeración de las fuertes de tales facultades –ley y reglamento-

hasta el artículo 2072, pasando por una pluralidad de capítulos que hacen a esta figura legal,
única, específica, democrática, autónoma y sumamente susceptible de aplicación práctica real, tal
y como la soñaron los romanos tantos siglos atrás.