Indonesian Bond (Obligasi) Project

PT Agung Podomoro Land (APL) Tbk. (APLN)

Kelompok 1
15121810002 – Felicia Hendra Wibowo
15121810021 – Happy Kurniawan Santosa
15121810018 – Ricky Noviyandi
15121810023 – Vino Rinaldy

PROFIL PERUSAHAAN

PT Agung Podomoro Land (APL) Tbk. merupakan perusahaan pelopor pembangunan

kawasan pemukiman dengan konsep real estate. Perusahaan ini bergerak dalam bidang real
estate dan properti seperti hunian (perumahan, apartemen, townhouse), komersial (mall, ruko),
perkantoran, dan superblock yang dibangun di seputar kawasan bisnis yang menjanjikan. Agung
Podomoro pertama kali didirikan oleh Anton Haliman pada tahun 1969 dengan proyek
pertamanya yang dibangun di kawasan Simprug, Jakarta Utara. Pada proyek pertamanya,
perusahaan ini belum menggunakan konsep real estate. Baru pada proyek selanjutnya di tahun
yang sama pada pembangunan kawasan pemukiman di wilayah Sunter, Jakarta Utara.
Perusahaan ini menggunakan konsep hunian yang saat ini banyak diadopsi dan dimodifikasi oleh
pengembang lain. Beberapa project highlights Agung Podomoro Land antara lain: Kuningan
City, Central Park, Senayan City, Vimalla Hills, Podomoro City dan lain-lain.

Agung Podomoro Land didirikan pada 30 Juli 2004 di bawah nama PT Tiara
Metropolitan Jaya. Pada tahun 2010, para pemegang saham melakukan perubahan total dari
struktur organisasi, bersama dengan 6 perusahaan lain, membentuk konsorsium PT Agung
Podomoro Land, yang merupakan anak perusahaan dari Agung Podomoro Group. Pemegang
saham yang memiliki 5% atau lebih saham Agung Podomoro Land Tbk, antara lain: PT Indofica
(pengendali) (64,76%), PT Prudential Life Assurance-Ref (6,73%), Saham Treasuri (5,54%) dan
PT Simfoni Gema Lestari (5,07%).

1
 Pada tahun 2015 ini Agung Podomoro Land menduduki peringkat no. 1 dari 10
pengembang properti terbaik di Indonesia versi BCI Asia dan juga Properti Data, dan hingga
tahun 2017 selalu masuk dalam top 10 pengembang property terbaik di Indonesia versi BCI
Asia. Salah satu contoh lain penghargaan yang didapat adalah “Indonesia Most Admired
Companies” yang dianugerahi oleh Warta Ekonomi pada tahun 2013, 2014, dan 2015.
Penghargaan tersebut dinilai berdasarkan corporate image, financial image, human resource
image, dan product/service image. Hal tersebut menunjukkan perusahaan–perusahaan yang
masuk dalam 10 besar berhasil dalam menanamkan citra yang sangat baik, tidak hanya pada
orang-orang yang bekerja di sektor masing-masing, tapi juga di luar sektor industrinya.

Berdasarkan Anggaran Dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan APLN meliputi usaha
dalam bidang real estat, termasuk pembebasan tanah, pengembang, dan penjualan tanah, baik
tanah untuk perumahan, maupun tanah untuk industri, serta penjualan tanah berikut
bangunannya. Kegiatan usaha yang dijalankan APLN meliputi pembebasan tanah, pengembang
real estat, persewaan dan penjualan tanah berikut bangunannya atas apartemen, pusat
perbelanjaan dan perkantoran dengan proyek Mediterania Garden Residence 2, Central Park,
Royal Mediterania Garden, Garden Shopping Arcade, Gading Nias Emerald, Gading Nias
Residence, Grand Emerald, Gading Nias Shopping Arcade, Madison Park dan Garden Shopping
Arcade 2 serta melakukan investasi pada entitas anak dan asosiasi.

Pada tanggal 1 Nopember 2010, APLN memperoleh pernyataan efektif Bapepam – LK

untuk melakukan Penawaran Umum Perdana Saham APLN (IPO) kepada masyarakat sebanyak
6.150.000.000 saham dengan nilai nominal Rp100,- per saham serta harga penawaran Rp365,-
per saham. Pada tanggal 11 Nopember 2010, saham tersebut telah dicatatkan pada Bursa Efek
Indonesia.

2
Sejarah Pencatatan Saham

Jenis Pencatatan Saham Tgl Pencatatan

Saham Perdana @ Rp365,- 6.150.000.000 11-Nop-2010

Pencatatan Saham Pendiri (Company Listing) 14.350.000.000 11-Nop-2010

Konversi MSOP (2012) 900

Pada tahun 2013, PT. Agung Podomoro Land mengeluarkan obligasi berkelanjutan, yang
akan digunakan sebagai pelengkap biaya ekspansi perseroan sepanjang 2013. Target 15 proyek
akan dilaksanakan APLN, termasuk akuisisi lahan-lahan baru untuk dibangunnya hotel, mal,
strata sales, dan kawasan industri. Waktu pengembangan mulai dari tiga sampai 32 tahun yang
lokasinya bermacam-macam, dari Jakarta, Karawang, Bandung, Bali, Kalimantan, dan Sulawesi.
Dengan proyek yang ambisius tersebut, dibutuhkan obligasi berkelanjutan sebesar total Rp. 2,5
Triliun untuk membiayai belanja modal perusahaan.

Ditahun 2013, PT Agung Podomoro Land Tbk juga menganggarkan belanja modal
senilai Rp 4 triliun-Rp 4,5 triliun. Dana belanja modal digunakan untuk pengembangan usaha di
Green Bay, pembangunan apartemen di Jakarta dan proyek di Balikpapan. Perseroan juga akan
mengembangkan mal dan super blok di Balikpapan. Selain itu, dana belanja modal akan
didapatkan dari presales, kas dan pinjaman bank. Perseroan juga masih memiliki obligasi sekitar
Rp 400 miliar-Rp 450 miliar. Sementara itu, perseroan memperkirakan belanja modal dapat
terserap Rp 2,9 triliun -Rp 3 triliun pada 2012.

Sebagai informasi, perseroan mencatatkan penjualan mencapai Rp 5,8 triliun pada 2012.
Penyumbang terbesar antara lain proyek Green Bay sebesar Rp 2,1 triliun atau 37,4%, pocy
extension Rp 1,04 triliun atau 18%, Parahyangan Residences Rp 719 miliar atau 12,4%, Vimala
Hills Rp 463 miliar atau 8%, dan Podomoro City Rp 385 miliar atau 6,6%. Selain itu, perseroan
juga menargetkan pendapatan tumbuh 10%-15% pada 2013. Sedangkan laba bersih ditargetkan
naik 15%-20%. Disebutkan, untuk penjualan 2013, ditargetkan sebesar Rp 6 triliun pada 2013,
yang disumbangkan dari proyek baru.

3
 Wakil Direktur Utama PT Agung Podomoro Land Tbk Indra Widjaja pernah
mengatakan, penyumbang marketing sales itu lebih banyak dari proyek baru mencapai lima
proyek dan proyek baru itu akan menyumbang 30%-40% pada 2013. Lebih lanjut, kata Indra,
penyumbang penjualan juga akan didapatkan dari proyek Podomoro City sebesar Rp 1 triliun
dan Vimala Hills Rp 1 triliun.

Obligasi Berkelanjutan I

PT Agung Podomoro Land Tbk. (APLN) menerbitkan Obligasi Berkelanjutan I,

berdasarkan data diatas dibagi menjadi empat tahap yaitu:

1. Tahun 2013 dengan nominal dana yang dihimpun sebesar Rp 1.2 triliun dengan bunga
9.25% dan peringkat A berjangka waktu 5 tahun.
2. Tahun 2014 dengan nominal dana yang dihimpun sebesar Rp 750 milliar dengan bunga
12.25% dan peringkat A berjangka waktu 5 tahun.
3. Tahun 2014 dengan nominal dana yang dihimpun sebesar Rp 451 milliar dengan bunga
12.5% dan peringkat A berjangka waktu 5 tahun.
4. Tahun 2015 dengan nominal dana yang dihimpun sebesar Rp 99 milliar dengan bunga
11.25% dan peringkat A berjangka waktu 5 tahun.

Secara peringkat Obligasi yang diterbitkan oleh APLN adalah A dimana peringkat A
didefinisikan oleh Pemeringkat Efek Indonesia (PEFINDO) adalah sebagai berikut:

“Efek utang jangka panjang dengan peringkat idA mengindikasikan bahwa kemampuan obligor
untuk memenuhi komitmen keuangan jangka panjang atas efek utang tersebut, dibandingkan
dengan Obligor lainnya di Indonesia, adalah kuat. Walaupun demikian, kemampuan obligor
mungkin akan terpengaruh oleh perubahan buruk keadaan dan kondisi ekonomi, dibandingkan
dengan efek utang yang peringkatnya lebih tinggi”

4
OBLIGASI BERKELANJUTAN I TAHAP IV
Cost Vs. Benefit Analysis

Dari laporan keuangan 2015, diketahui bahwa PT Agung Podomoro Land memiliki
peningkatan pendapatan dan laba dari tahun sebelumnya, dengan total asset Rp. 24.559 M dan
kas akhir tahun sebesar 2.894 M, sedangkan Persero masih memiliki utang Bank Rp. 1760 M dan
utang obligasi Rp. 4554 M.

5
Alternatif Pendanaan

Untuk memenuhi ekspansi bisnis property yang hendak dilakukan oleh PT Agung
Podomoro Land harus mencari sumber dana, karena dari laporan keuangan 2012 tidak
mencukupi untuk melakukan semua rencana yang hendak dibangun. Aternatif pendanaan yang
ada adalah:

1. Kredit dari Bank

Dari data Bank Indonesia, suku kredit pinjaman investasi di tahun 2012-2015
terlampir di table bawah ini

2. Penjualan Saham

6
 Gambar tersebut adalah pergerakan saham Agung Podomoro Land dari tahun 2014
hingga 1 Februari 2019. Market cap terbaru yaitu di angka IDR 3,66T dengan IDR
189 per lembar sahamnya. Di tahun 2 Januari 2015, saham PT APL di angka IDR 337
untuk per lembar sahamnya. Bila mau mendapatkan sumber dana dari penjualan
saham, maka APL harus menjual sahamnya lagi dengan persentase cukup besar, yaitu
kurang lebih 295 juta lembar saham untuk mendapatkan tambahan dana IDR 99M,
dan hal ini akan membuat Equity perusahaan akan menurun yaitu kurang lebih 1,5%,
dan dapat menyebabkan harga saham di pasar akan menurun.

3. Obligasi
PT Agung Podomoro Land dengan mengeluarkan obligasi (dalam hal ini Obligasi
Berkelanjutan I Tahap IV) akan lebih menguntungkan karena suku bunga yang lebih
rendah dari suku bunga pinjaman kredit investasi Bank dan Equity tetap terjaga.

7
Proses Detil Emisi Obligasi

Obligasi ini dikeluarkan oleh PT. Agung Podomoro Land Tbk. Obligasi ini merupakan
obligasi lanjutan dari Obligasi Berkelanjutan I Agung Podomoro Land yang aktif pada 19 juni
2013.

Dengan nilai obligasi Rp. 99.000.000,- yang didistribusikan pada 25 Maret 2015. Jangka
waktu untuk obligasi ini 5 tahun sejak tanggal emisi dengan tingkat bunga tetap 11.25% per
tahun. Bunga Obligasi dibayarkan setiap 3 bulan dengan jadwal terlampir dan jatuh tempo
obligasi pada 25 Maret 2020.

Obligasi ini dijamin berupa 192 (seratus sembilan puluh dua) hak milik atas satuan rumah
susun (non hunian) yang terletak di Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Kelurahan Tanjung
Duren Selatan, Kecamatan Grogol Petamburan, setempat dikenal sebagai Mall Central Park
Komplek Central Park, Jalan Let. Jend. S. Parman Kav. 28 Jakarta Barat yang berdiri di atas
tanah Hak Guna Bangunan Nomor 3448/Tanjung Duren Selatan, seluas 85.697 m2 (delapan
puluh lima ribu enam ratus sembilan puluh tujuh meter persegi) terdaftar atas nama Perseroan.

8
 Proses Emisi “Obligasi Berkelanjutan I Agung Podomoro Land Tahap IV Tahun 2015”
melalui Penjamin Emisi Obligasi yaitu “PT. Bahana Securities” yang menawarkan obligasi ini
kepada masyarakat.

Obligasi ini didaftarkan di KSEI berdasarkan Perjanjian Pendaftaran Obligasi di KSEI

No. SP-0011/PO/KSEI/0315 tanggal 6 Maret 2015.

Selanjutnya obligasi ditarkan ke masyarakat oleh PT. Bahana Securities pada Masa
Penawaran Umum Berkelanjutan I Tahap IV yang dimulai pada pada tanggal 19 Maret 2015 dan
ditutup pada tanggal 20 Maret 2015 pada jam kerja yaitu pukul 09.00 WIB - 16.00 WIB. Pada
masa ini, pemesanan pembelian obligasi harus menggunakan Form Pengajuan Pembelian
Obligasi (FPPO) yang dapat diperoleh di PT. Bahana Securities. Pemesanan pembelian Obligasi
dilakukan dalam jumlah sekurang-kurangnya satu satuan perdagangan yaitu sebesar Rp5.000.000
(lima juta Rupiah) dan/atau kelipatannya.

Apabila jumlah keseluruhan Obligasi yang dipesan melebihi jumlah Obligasi yang
ditawarkan, maka penjatahan akan ditentukan oleh kebijaksanaan masing-masing Penjamin
Emisi Obligasi sesuai dengan porsi penjaminannya masing-masing. Tanggal Penjatahan adalah
tanggal 23 Maret 2015.

Distribusi Obligasi secara elektronik dilakukan pada tanggal 25 Maret 2015, Perseroan
wajib menerbitkan Sertifikat Jumbo Obligasi untuk diserahkan kepada KSEI dan memberi
instruksi kepada KSEI untuk mengkreditkan Obligasi pada Rekening Efek Penjamin Pelaksana
Emisi Obligasi di KSEI.

9
Rencana Penggunaan Dana

Dana yang diperoleh dari Penawaran Umum Berkelanjutan I Tahap IV ini, setelah
dikurangi dengan biaya-biaya emisi, akan digunakan oleh Perseroan untuk pengembangan usaha
di bidang properti di Jakarta, Karawang, Bandung, Bali dan Balikpapan, baik melalui Perseroan
maupun melalui Entitas Anak, yang dapat dilakukan dengan pengembangan proyek properti,
maupun akuisisi lahan dan/atau akuisisi perusahaan yang telah memiliki proyek properti dan/atau
yang telah memiliki lahan untuk dikembangkan dan/atau yang telah memiliki izin
pengembangan suatu lahan. Penyaluran dana kepada Entitas Anak akan diberikan oleh Perseroan
dalam bentuk pinjaman dengan tingkat bunga wajar yang berlaku pada saat pinjaman diberikan
dan/atau melalui penyertaan modal.

Apabila dana yang dipinjamkan oleh Perseroan kepada Entitas Anak dikembalikan, maka
Perseroan akan menggunakan dana tersebut sebagai modal kerja, antara lain untuk biaya
operasional Perseroan, yang diantaranya terdiri dari gaji karyawan, biaya umum administrasi
serta biaya konsultan dan/atau kontraktor.

Tantangan yang Dihadapi

Nilai suku bunga yang tinggi saat pelaksanaan emisi obligasi yaitiu di awal tahun 2015.
Yang menyebabkan emiten harus memberikan bunga yang lebih tinggi agar dapat menarik minat
dan diterima oleh investor.

Pelunasan dan pembayaran bunga obligasi dilakukan oleh KSEI.

Analisa Kuantitatif & Kualitatif

• Sisi Emiten
Dari sisi Emiten – detail sudah dibahas di bagian Alternatif Pendanaan – mengeluarkan
obligasi dengan bunga tinggi pun masih merupakan opsi yang lebih menguntungkan ketimbang
melakukan sindikasi ke pihak Bank dilihat dari pertimbangan assesment faktor resiko, floating
interest dan jangka waktu pengembalian dana.

10
 Bicara soal resiko, emiten beresiko terkena imbas dari dampak fluktuasi pada Industri
Properti di Indonesia. Beberapa di antaranya adalah ketidak pastian dalam hal perijinan lahan
dan pembangunan.

Contoh paling signifikan untuk PT Agung Podomoro Land (APL) Tbk. adalah ketidak
pastian perijinan untuk reklamasi pembuatan pulau Pluit City di utara Jakarta. Meski sudah
mengantongi ijin reklamasi pada 7 Januari 2015 (Keputusan Gubernur Provinsi DKI Jakarta
Nomor 2238 Tahun 2014), namun proyek ini masih menuai protes dan sengketa dari Kementrian
Kelautan dan Perikanan di bawah Susi Pudjiastuti dan Wahana Lingkungan Hidup Indonesia
(Walhi). Hingga akhirnya penghentian segala proyek reklamasi oleh Gubernur DKI Jakarta,
Anies Baswedan pada 26 September 2018. Andaikata porsi pendapatan yang diharapkan dari
proyek Pluit City ini cukup signifikan pada penilaian kinerja perusahaan, yang salah satu
ujungnya adalah kemampuan perusahaan melaksanakan kewajiban pembayaran interest dan dana
investor pemilik obligasi.

Indikator dari kemampuan ini ditetapkan dalam bentuk rating yang dikeluarkan PT.
Pemeringkat Efek Indonesia (Perfindo), yang mana pada 11 Maret 2016 pernah menurunkan
peringkat Obligasi APL dari idA menjadi idA-. Penyebabnya jelas yaitu banyaknya target yang
ditetapkan oleh perseroan yang tidak tercapai dikarenakan masalah perijinan proyek yang belum
dikantongi. Di sisi lain PT. APL harus mempersiapkan dana yang cukup besar untuk proyek
mereka, akibatnya pendapatan turun tapi hutang meningkat.

• Sisi Investor
Dari sisi Investor, Obligasi Berkelanjutan Tahap IV sendiri diemisikan pada 26 Maret
2015. Pada saat itu, BI rate adalah sebesar 7.5%. Sedangkan Obligasi yang dikeluarkan APLN
pada tahap IV ini mempunyai bunga sebesar 11.25%, jauh di atas rate yang ditentukan oleh Bank
Indonesia.

11
 Sedangkan dari sisi investor nilai total Future Value yang diharapkan pada saat periode
berakhir adalah sebesar:

Dimana tipe pembayaran Coupon adalah Quarter-annual/bayar tiap triwulan.

Berikut adalah Simulasi Perhitungan Full Price (Clean Price + Accrued Interest) untuk Transaksi
Jual Beli Bond Minimal yaitu Rp. 5,000,000,- per hari ini 4 February 2019.

n = 15

FV = 5jt

PMT = (11.25%/4) * 5jt

PV Des 2018 = FV + n * PMT

= 5jt + 15 * 140,625

= 7,109,375

Clean Price = PV Des 2018 = 7,109,375

Accrued Interest = (selisih hari antara pembayaran bunga di 25 Des 2018 dan 4 Feb 2019)
/ (selisih hari antara 25 Des 2018 dan 4 Feb 2019)
x PMT
= (41 / 90) x 140,625 = 64,062.5

Full Price surat Obligasi Rp. 5.000.000,- per hari ini adalah Clean Price ditambah Accrued
Interest yaitu Rp. 7,173,437.50

Bicara tentang resiko, Investor pembeli obligasi terpapar resiko tidak likuidnya obligasi
yang ditawarkan dalam penawaran umum yang antara lain disebabkan karena tujuan pembelian
sebagai investasi jangka panjang. Hal ini berarti kemungkinan sulitnya melakukan penarikan
dana sewaktu-waktu sebelum jatuh tempo obligasi.

12
REFERENSI
http://britama.com/index.php/2012/05/sejarah-dan-profil-singkat-apln/

http://www.neraca.co.id/article/25908/danai-akuisisi-lahan-agung-podomoro-terbitkan-
obligasi-rp-25-triliun

http://www.pefindo.com/index.php/fileman/file?file=SiaranPers/2018-04-12-APLN-id.pdf

https://agungpodomoroland.com/pages/download.php?downloadartikel=176

https://economy.okezone.com/read/2016/03/11/278/1333168/peringkat-obligasi-turun-pefindo-
bukan-berarti-apln-bisa-gagal-bayar

https://finance.detik.com/bursa-dan-valas/d-1879366/bangun-15-proyek-baru-agung-podomoro-
jual-surat-utang-rp-1-triliun

https://market.bisnis.com/read/20170724/92/674490/daya-serap-jadi-tantangan-emisi-obligasi-
korporasi

https://www.beritasatu.com/properti/133670-agung-podomoro-ekspansi-empat-proyek-ke-luar-
jawa.html

https://www.bi.go.id/seki/tabel/TABEL1_26.pdf

https://www.cnbcindonesia.com/market/20180927111255-17-34985/anies-setop-proyek-
reklamasi-saham-apln-dilepas-investor

https://www.idnfinancials.com/id/APLN/PT-Agung-Podomoro-Land-Tbk

https://www.reuters.com/finance/stocks/chart/APLN.JK

13