STUDI KELAYAKAN PROYEK

“RUMAH KOS MAWAR DI DAERAH GALUNGGUNG MALANG ”

LAPORAN

UNTUK MEMENUHI TUGAS MATAKULIAH

Studi Kelayakan dan Evaluasi Proyek

Yang dibina oleh Drs. Ir. Yohanes Hadi Soesilo,S.Th.,M.Div,ME

Oleh

Hani Puspitasari (150432607303)

UNIVERSITAS NEGERI MALANG

FAKULTAS EKONOMI

JURUSAN EKONOMI DAN STUDI PEMBANGUNAN

November 2017
 Kata pengantar

Puji dan syukur kami panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah
melimpahkan rahmat dan hidayahnya selama berlangsungnya proses penyusunan
evaluasi proyek hingga tersusunnya laporan lengkap ini.

Laporan ini dibuat sebagai salah satu syarat dalam mata kuliah Studi
kelayakan dan Evaluasi proyek. Saya berharap dengan penyusunan laporan evaluasi
proyek ini dapat menambah wawasan,pengetahuan dan kreatifitas. Dalam
penyusana laporan ini tidak terlepas dari bantuan, bimbingan serta dukungan dari
berbagai pihak. Oleh karena itu dalam kesempatan ini penulis ingin menyampaikan
terima kasih kepada :

1. Bapak Yohanes Hadi Soesilo selaku dosen mata kuliah Studi kelayakan dan
Evaluasi proyek Fakultas Ekonomi Universitas Negeri Malang
2. Teman-teman fakultas ekonomi yang tidak sekurang-kurangnya
memberikan motivasi untuk pengerjaan laporan ini.
Dalam penyusunan laporan ini sangat menyadari bahwa laporan evalusi
proyek ini masih jauh dari kesempurnaan. Oleh sebab itu saran dan kritik yang
sifatnya membangun akan penulis terima dengan segala kerendahan hati. Mudah-
mudahan dapat bermanfaat khususnya bagi penulis umumnya bagi kita semua.

Malang, 21 November 2017

Penulis

i
 Daftar Isi

KATA PENGANTAR ................................................................................ ii

DAFTAR ISI ............................................................................................. iii

BAB I PENDAHULUAN .......................................................................... 1

1.1 Latar Belakang ............................................................................. 1

1.2 Aspek Hukum ............................................................................ 2

1.3 Tujuan dan manfaat proyek ........................................................ 2

BAB II Aspek Manajemen dan organisasi ................................................ 3

BAB III Aspek Teknis ............................................................................... 4
BAB IV Aspek Pasar dan Pemasaran ........................................................ 8
BAB V Aspek Sosial,Ekonomi dan Budaya .............................................. 9
BAB VI Aspek Finansial ........................................................................... 10
KESIMPULAN .......................................................................................... 21
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................ 22

ii
 BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Kota malang merupakan kota yang berada di kabupaten malang
dengan prospek perkembangan dan pertumbuhan yang cukup baik bila
dibandingkan dengan kota lainnya yang berada di daerah sekitarnya.
Pertumbuhan dan perkembangan tersebut didukung oleh jumlah penduduk,
pendidikan, pertumbuhan ekonomi & industri dan sektor lainnya.
Berkembangnya kota malang tidak terlepas dari dunia pendidikan
terutama kualitas serta sarana dan prasarana dikota malang yang
disediakan oleh pemerintah kota malang. Hal ini mengakibatkan kota
Malang dikenal sebagai kota para pelajar yang dimulai dari mahasiswa
baik dari perguruan tinggi negeri maupun swasta,pelajar yang dimulai dari
smp dan sma yang berasal dari luar kota namun banyak juga bagi para
mahasiswa yang sudah lulus kuliah mereka langsung melanjutkan kerja
dikota malang. Hal ini seperti terjadi di salah satu universitas negeri yang
ada di Malang yaitu Universitas Negeri Malang (UM) yang setiap
tahunnya menerima kurang lebih 7000 mahasiswa yang menyebabkan
permintaan terhadap kamar kos mahasiswa mengalami peningkatan itupun
hanya disalah satu universitas di negeri malang saja belum termasuk
universitas lainnya.
Paradigma mahasiswa saat ini menginginkan suatu tempat hunian
kos dengan harga yang terjangkau dan mendapat fasilitas yang baik
dengan latar belakang tersebut bahwa saya melihat sebidang tanah yang
memiliki luas 147 m2 hektare dipinggir jalan yang menurut saya cocok
untuk dijadikan rumah kos. Lokasi tersebut berada dijalanan menuju
kampus, yang berlokasi di jalan galunggung nomor 15 b kecamatan
lowokwaru kota malang jawa timur, serta akses-akses yang lain yang
berdekatan dengan pusat kota dan pastinya berdekatan dengan sekolah
dan kampus yang menjadi primadona bagi para penghuni kos di kota
malang untuk itu saya berencana membangun rumah kos-kosan.

1
B. Aspek Hukum
Aspek hukum merupakan aspek legaliatas yang penting dalam
mendirikan sebuah bangunan diatas tanah dan juga yang menentukan dan
menjamin akan kelangsungan sebuah usaha jika mendirikan sebuah usaha.
Sebuah usaha dapat ditutup atau dilikuidasi oleh pemerintah yang terkait
karena melanggar ketentuan perundang-undangan dan peraturan yang
berlaku. Terdapat beberapa surat izin yang telah dimiliki antara lain :
 Sertifikat tanah dan hak milik,
 Surat izin tempat usaha (SITU)
 IMB(Izin mendirikan bangunan) nomor 648/095/B/2017
 Surat ijin gangguan tempat usaha bukan perusahaan industri, No
503/2904/BI/WAS/VI/2017
 NPWP : 31.194 886.3-122.000
Untuk mendirikan rumah kos-kosan saya sudah memiliki surat
perizinan tersebut.
C. Tujuan dan manfaat proyek
Untuk tujuan pembangunan proyek rumah kos-kosan dimaksudkan
agar para pelajar yang dimulai dari mahasiswa,pelajar smp dan sma dan
para karyawan yang bekerja mampu menghuni sebuah kamar kos yang
nyaman.Untuk manfaat pembangunan proyek rumah kos-kosan :
 Dapat memberikan lapangan pekerjaan bagi mereka yang bekerja
sebagai kuli bangunan.
 Bagi penghuni kamar kos mendapatkan kamar kos yang nyaman.
 Bagi pemilik usaha akan mendapatkan profit dan bagi pemerintah
dapat membantu penerimaan daerah berupa pajak.

2
 BAB II
ASPEK MANAJEMEN DAN ORGANISASI

A. Bentuk Organisasi

Usaha Rumas kos “Mawar” ini yang didirikan merupakan usaha

perseorangan. Usaha yang dimiliki, dikelola dan dipimpin oleh seseorang yang
bertanggung jawab penuh terhadap resiko dan aktivitas perusahaan. Usaha Rumah
kos ini akan kami legalitaskan dengan mendaftarkan pada notaris dengan asumsi
agar mendapatkan perlindungan dari hukum-negara.
 Struktur Organisasi
1. Pemilik rumah kos
2. Manajer
3. Bendahara
4. Tukang bersih-bersih
5. Keamanan
Tugas, Wewenang dan Tanggung Jawab
1. Pemilik rumah kos : mengatur dan memimpin jalannya rumah kos ini
serta menetapkan kebijakan.
2. Manajer: Merencanakan program dan kebijakan, bertanggung jawab
kepada pemilik atas segala kegiatan yang dilakukan, mengkoordinir
segala kegiatan, bertanggung jawab atas semua kegiatan, menerima
laporan keuangan dari bendahara dan membuat pembukuan besar serta
menyimpan surat-surat berharga
3. Bendahara: Sebagai contac person (cp), bertanggung jawab terhadap
keuangan, pendataan jumlah konsumen, menerima pembayaran dari
konsumen, membuat laporan keuangan bulanan yang kemudian
diserahkan kepada manajer.
4. Tukang bersih-bersih : membersihkan area rumah kos baik didalam
kamar maupun luar.
5. Keamanan : memberikan pelayanan rasa aman kepada penghuni rumah
kos.

3
 BAB III
ASPEK TEKNIS

A. Aspek sumber dan ketersediaan bahan baku dan bahan pembantu

Ketersediaan bahan baku yang digunakan untuk membangun
proyek ini cukup berada didalam negeri seperti semen, pasir, bata,
beton, urugan, keramik, plesteran,acian, genteng, atap galvalum,
plafond gypsum dan cat, batu alam dan lain-lain.
B. Energi listrik dan persediaan air
Sarana listrik dan kebutuhan air sumur sebagai pendukung utama
kemajuan pembangunan proyek telah tersedia sesuai dengan
standarisasi.
C. Fasilitas
Fasilitas yang disediakan Rumah kos “Mawar” : sofa, TV, tempat
tidur, lemari, meja, AC, peralatan masak, wastafel, garansi kendaraan,
keamanan 24 jam.
D. Lokasi usaha
Rumah kos yang akan kami dirikan terletak di Jalan Galunggung,No
15 b kota Malang, Jawa Timur karena letaknya yang strategis dimana
tidak jauh dari akses jalan raya, dan kampus Universitas negeri malang
serta kampus-kampus lainnya. Hal ini memungkinkan lokasi ini menjadi
tempat yang strategis baik bagi karyawan atupun mahasiswa sebagai
tempat tinggal sementara yang nyaman dan mendukung aktifitas
mereka.
E. Model Bangunan (luas bangunan)
Rumah kos “Mawar” akan dibangun bangunan diatas tanah seluas 147
m2 berbentuk rumah kos berlantai 2. Bangunan itu terdiri dari 14 unit
kamar kos dengan luas bangunan perunit 3,1 m x 2.85 m = 8.835 m2,
wc/km dan dapur luas bangunan perunit 2m x 2.85 m = 5,7 m, ruang
santai dengan luas bangunan 2,9 m x 2,8 m = 8,12 m , 1 unit garasi
didepan rumah yang dapat menampung 14 motor. Berikut rancangan
desain rumah kos.

4
F. Layout proyek rumah kos

5
G. Teknik Operasional
Untuk aspek operasional dari rumah kos meliputi pemesanan
kamar bisa dilakukan secara manual dengan datang ke alamat pemilik
rumah kost yaitu di Jl. Galunggung No 15 b Kota Malang. Juga dapat
lewat telepon atau sms melalui hotline di 08**********. Pemesanan
kamar disesuaikan dengan ketersediaan kamar yang ada.

6
 BAB IV
ASPEK PASAR DAN PEMASARAN

Bisnis kos-kosan memang cukup menjanjikan, terlebih di kota-kota pusat

perdagangan atau di kota-kota pelajar dan industri. Sudah banyak yang merasakan
bahwa penghasilannya terus mengalir dari usaha kos-kosan. Perkembangan usaha
rumah kos yang cukup meyakinkan, diantaranya disebabkan oleh:
a. Lokasi yang strategis (dekat dengan berbagai akses )
b. Dekat dengan pusat kota
c. Lingkungan perkampungan yang asri
d. Bersih dan nyaman
Selain penghasilan yang terus mengalir setiap bulannya, sebagai usaha
jangka panjang, pemilik kos-kosan bisa menikmati keuntungan dari terus naiknya
nilai tanah dan bisa juga membuka usaha dirumah kos tersebut yang dapat menjadi
nilai tambah bagi pemilik kos. Karena untuk rumah kos ini memiliki lantai dasar
dan lantai 2 untuk penghuni kos. Menurut hasil pengamatan, rumah kos yang
banyak diminati adalah rumah kelas menengah ke bawah. Hal ini dikarenakan harga
sewa yang terjangkau oleh mahasiswa atau karyawan. Rumah kost kelas menengah
kebawah akan lebih cepat terisi penuh / laku dibandingkan rumah kost menengah
ke atas.
Untuk itu dengan semakin banyaknya pesaing rumah kos maka kami
melakukan beberapa langkah yang kompetitif yaitu :
a. Meningkatkan kualitas bangunan serta pelayanan
b. Menyediakan fasilitas selengkap mungkin seperti TV dan AC
c. Memberikan fasilitas yang bermanfaat seperti ruang dapur dan ruang
santai bagi penghuni kos
Keuntungan investasi rumah kost selain permintaan pasar cukup tinggi,
menghasilkan pendapatan tambahan rutin juga mempunyai nilai tambah jangka
panjang, maka masyarakat khususnya mahasiswa masih banyak membutuhkan
rumah kost, kondisi pasar inilah yang dibidik dalam pembangunan rumah kost ini.
Selain motivasi investasi diharapkan banyak calon penyewa yang berniat untuk
menghuni rumah kost yang baru akan dibangun ini. Berdasarkan data diatas ditinjau

7
dari faktor permintaan, keadaan potensi pasar, keadaan persaingan, dan prospek
pasar usaha rumah kost ini dinyatakan layak dilaksanakan.

8
 BAB V
ASPEK SOSIAL,EKONOMI DAN BUDAYA

Letak rumah kos mawar sangat strategis yaitu berada di pusat kota,
berdekatan dengan akses jalan raya, masjid, sekolah, pertokoan, pasar tradisonal,
kampus universitas negeri malang serta kampus lainnya. Dibangunnya rumah kos-
kosan ini, maka akan berdampak pula jumlah penduduk di daerah tersebut.
Dengan demikian, diharapkan bertambahnya jumlah penduduk dapat
semakin menggiatkan roda ekonomi yaitu dengan bertambahnya jumlah konsumen
khususnya bagi pertokoan dan pasar tradisional. Juga letaknya yang tidak jauh dari
sekolah dan kampus serta akses dua jalan raya (Jl terusan surabaya dan Jl
bendungan sutami), diharapkan mempermudah aktivitas sehari-hari para penghuni
kos.
Selain itu, karena letaknya di tengah perkampungan di pusat kota,
diharapkan penghuni kos dapat bersosialisasi, bergaul, serta membina hubungan
yang baik dan sehat dengan masyarakat. Dengan demikian, para penghuni kos dapat
memberikan kontribusi bagi kegiatan masyarakat baik kegiatan di kampung atau
masjid setempat. Dilain pihak pemerintah juga mendapatkan keuntungan seperti
melalui sektor pajak yang dikenakan. Dengan demikian, kehadiran rumah kost ini
tidak hanya keuntungan pribadi bagi pemilik kos tapi juga dapat bermanfaat bagi
masyarakat sekitar.

9
 BAB IV
ASPEK FINANSIAL

A. Rancangan pembiayaan investasi pembangunan rumah kos

No. keterangan Jumlah
1. tanah (7 x 21 ) = 147 m2 (147m2 x Rp 110,250,000
Rp 1,500,000)
2. Pembersihan dan penimbunan Rp 1.120.468
(135,61 m2)
3. Inventaris kantor Rp 45.600.000

4. Mobil Rp 120.000.000
5. Perizinan dan konsultasi Rp 10.000.000
6. Gaji pekerja untuk tukang 3 orang Rp 199.700.000
Untuk helper 3 orang
Jumlah Rp 486,670,468
Pembangunan diperkirakan selesai 7 bulan.
B. Biaya kontruksi
NO PEKERJAAN HARGA TOTAL
A PEKERJAAN PERSIAPAN Rp 14,559,914
B PEKERJAAN TANAH & PONDASI Rp 58,404,835
C PEKERJAAN BETON Rp 151,460,691
D PEKERJAAN PASANGAN Rp 205,053,457
E PEKERJAAN ATAP & PLAFOND Rp 61,088,966
F PEKERJAAN PENGECATAN Rp 43,442,956
G PEKERJAAN PINTU DAN JENDELA Rp 79,875,000
H PEKERJAAN SANITASI Rp 64,555,758
I PEKERJAAN LISTRIK Rp 27,388,935
J PEKERJAAN SEPTICTANK dan RESAPAN Rp 15,816,870
Rp 721,647,381.46
L= 263.00
Rp 2,743,906.39

C. Biaya fasilitas tambahan

1. Pemasangan listrik 1300 Kwh x 14 kamar = Rp 2,000,000.00 per 1300
Kwh jadi 1300 x 14 kamar = Rp 28,000,000.00

10
 2. Pemasangan PDAM = Rp 4,000,000.000
Total biaya fasilitas tambahan adalah Rp 3,500,000.00
Sehingga total biaya investasi sebesar Rp 1,211,817,849.46
D. Rancangan biaya operasional dan perawatan
No Keterangan Biaya/perbulan Pertahun
1. Biaya gaji meliputi
: Rp 2.500.000 Rp 30.000.000
a. Manajer (1
orang ) Rp 2.500.000 Rp 30.000.000
b. Bendahara(1
orang ) Rp 1.000.000 Rp 12.000.000
c. Tukang
bersih- Rp 1.000.000 Rp 12.000.000
bersih (2
orang)
d. Keamanan
(2 orang)
2. Biaya air Rp 1.500.000 Rp 18.000.000
3. Biaya pemeliharaan Rp 1.000.000 Rp 12.000.000
4. Biaya lain-lain Rp 500.000 Rp 6.000.000
(pajak)
Jumlah Rp 10.000.000 Rp 120.000.000

 Tahun pertama : 14 kamar x 1.500.000 = Rp 25,000,000/perbulan

: Rp 25,000,000 x 12 bulan = Rp 300,000,000
Rumah kos ini membutuhkan modal sebesar Rp 1,211,817,849.46
yang sebagian diperoleh dari modal sendiri dan kredit dari bank
swasta dengan rincian :
 Modal sendiri : Rp 711,817,849.46
 Pinjaman bank : Rp 500,000,000 dengan bunga 5 % pertahun
dalam jangka waktu 5 tahun.
E. Rancangan perkiraan benefit

11
 Tahun Tahun ke Jumlah Jumlah
peningkatan (%) pendapatan
2018 1 - 300,000,000
2019 2 3 309,000,000

2020 3 5 324,450,000
2021 4 5 340,672,500
2022 5 5 357,706,125
2023 6 10 393,476,738
2024 7 10 432,824,411
2025 8 10 476,106,852
2026 9 10 523,717,538
2027 10 10 576,089,291
2028 11 15 662,502,685
2029 12 15 761,878,088
2030 13 15 876,159,801
2031 14 15 1,007,583,771
2032 15 15 1,158,721,337
2033 16 20 1,390,465,604
2034 17 20 1,668,558,725
2035 18 20 2,002,270,470
2036 19 20 2,402,724,564
2037 20 20 2,883,269,477

F. Rancangan perkiraan cost

Biaya investasi dikeluarkan untuk biaya pembelian tanah/lahan,
pembersihan dan penimbunan, inventaris kantor, mobil, perizinan dan
konsultasi dan gaji pekerja.
Biaya operasional yang dikeluarkan untuk rumah kos “Mawar” ini
dilakukan dan dihitung setiap bulan. Biaya operasional lain akan dihitung
naik 5% setiap tahunnya.

12
 Perkiraan rencana biaya usaha rumah kos “Mawar” selama 20 tahun
Tahun Tahun Biaya investasi (Rp) Biaya operasional Total biaya
ke- (Rp) (Rp)
2018 0 Rp1,211,817,849.46 - Rp 1,211,817,849.46
2019 1 - 120,000,000 120,000,000
2020 2 - 134,820,000 134,820,000
2021 3 - 141,561,000 141,561,000
2022 4 - 148,639,050 148,639,050
2023 5 - 156,071,002.5 156,071,002.5
2024 6 - 163,874,552.6 163,874,552.6
2025 7 - 172,068,280.2 172,068,280.2
2026 8 - 180,671,694.212 180,671,694.212
2027 9 - 189,705,278.9226 189,705,278.9226
2028 10 - 208,675,806.8148 208,675,805.81486
6
2029 11 - 219,109,597.1556 219,109,597.155603
03
2030 12 - 230,065,077.0133 230,065,077.013383
832 2
2031 13 - 241,568,330.8640 241,568,330.864052
524 4
2032 14 - 253,646,747.4072 253,646,747.407255
55
2033 15 - 266,329,084.7776 266,329,084.777617
178 8
2034 16 - 279,645,539.0164 279,645,539.016498
987 7
2035 17 - 293,627,815.9673 293,627,815.967323
236 6
2036 18 - 308,309,206.7656 308,309,206.765689
898 8

13
2037 19 - 323,724,667.1039 323,724,667.103974
743 3
2038 20 - 339,910,900.4591 339,910,900.459173
73

14
 Tabel Analisa Finansial usaha pendirian rumah kos mawar

DF
tahun benefit cost net benefit DF (5%) NPV (10%) NPV
0 1,211,817,849.46 -1,211,817,849.46 1 -1,211,817,849.46 1.00 -1,211,817,849.46
1 300,000,000 120,000,000 180,000,000 0,952 171,360,000 0,909 163,620,000
2 309,000,000 134,820,000 174,180,000 0,907 157,981,260 0,826 143,872,680
3 324,450,000 141,561,000 182,889,000 0,863 157,833,207 0,751 137,349,639
4 340,672,500 148,639,050 192,033,450 0,822 157,851,495.90 0,683 131,158,846.35
5 357,706,125 156,071,002.50 201,635,123 0,783 157,880,301.31 0,620 125,013,776.26
6 393,476,738 163,874,552.60 229,602,185 0,746 171,283,230.01 0,564 129,495,632.34
7 432,824,411 172,068,280.20 260,756,131 0,710 185,136,853.01 0,513 133,767,895.20
8 476,106,852 180,671,694.21 295,435,158 0,676 199,714,166.81 0,466 137,672,783.63
9 523,717,538 189,705,278.92 334,012,259 0,644 215,109,690.80 0,424 141,621,197.82
10 576,089,291 208,675,806.81 367,413,484 0,613 225,224,465.69 0,385 141,454,191.34
11 662,502,685 219,109,597.16 443,393,088 0,584 258,941,563.39 0,350 155,187,580.80
12 761,878,088 230,065,077.01 531,813,011 0,556 295,688,034.12 0,318 169,116,537.50
13 876,159,801 241,568,330.86 634,591,470 0,530 336,333,479.10 0,289 183,396,934.83
14 1,007,583,771 253,646,747.41 753,937,024 0,505 380,738,197.12 0,263 198,285,437.31
15 1,158,721,337 266,329,084.78 892,392,252 0,481 429,240,673.21 0,239 213,281,748.23
16 1,390,465,604 279,645,539.02 1,110,820,065 0,458 508,755,589.77 0,217 241,047,954.11
17 1,668,558,725 293,627,815.97 1,374,930,909 0,436 599,469,876.32 0,197 270,861,389.07
18 2,002,270,470 308,309,206.77 1,693,961,263 0,415 702,993,924.15 0,179 303,219,066.08
19 2,402,724,564 323,724,667.10 2,078,999,897 0,395 821,204,959.32 0,163 1,274,426,936,861
20 2,883,269,477 339,910,900.46 2,543,358,577 0,376 959,302,824.95 0,148 376,417,069.40
5,880,225,943 1,226,780,959.371

15
 Net Present Value (NPV) berdasarkan tabel diatas dengan tingkat
5% dapat diketahui besarnya Net Present Value(NPV) = Rp
5,880,225,943 berarti NPV > 0. Maka rencana usaha rumah kos
“Mawar” layak untuk dilaksanakan.
 Net benefit cost ratio (Net B/C)
Berdasarkan tabel diatas diketahui besarnya NPV positif = Rp
5,880,225,943+ Rp 1,211,817,849.46 = Rp 7,092,043,792.46 dan
NPV negatif Rp 1,211,817,849.46 hitunganya sebagai berikut :
∑ 𝑁𝑃𝑉 𝑛𝑒𝑔𝑎𝑡𝑖𝑓 1,211,817,849.46
Net B/C = ∑ 𝑁𝑃𝑉 𝑝𝑜𝑠𝑖𝑡𝑖𝑓
= 7,092,043,792.46 = 0,17

Berdasarkan perhitungan Net B/C = 0,17 berarti dinyatakan tidak

layak untuk dilaksakan
 IRR (Internal Rate of Return)
Berdasarkan tabel diatas diketahui :
I0 = 5%
I1= 10%
NPV 0= Rp 5,880,225,943
NPV1= Rp 1,226,780,959.371
Hitungannya sebagai berikut :
𝑁𝑃𝑉
0
IRR = I0+ (I1-I0) 𝑁𝑃𝑉 −𝑁𝑃𝑉 =
0 1

5,880,225,943
5%+5% 4,653,444,983.629 =

5%+ 5% x Rp 1,263
5%+ 0.06315= 5,631%
Berdasarkan perhitungan diketahui besarnya IRR = 5,631%.
Sedangkan tingkat yang berlaku sebesar 5%. Berarti IRR > tingkat
bunga yang berlaku (5%) sehingga rencana pelaksanaan proyek
rumah kos “Mawar” layak untuk dilaksanakan.

16
 Analisis pay back period (PBP)

net benefit
tahun benefit cost net benefit kumulatif
0 1,211,817,849.46 -1,211,817,849.46 -1,211,817,849.46
1 300,000,000 120,000,000 180,000,000 -1,031,817,849.46
2 309,000,000 134,820,000 174,180,000 -857,637,849.46
3 324,450,000 141,561,000 182,889,000 -674,748,849.46
4 340,672,500 148,639,050 192,033,450 -482,715,399.46
5 357,706,125 156,071,002.50 201,635,123 -281,080,276.96
6 393,476,738 163,874,552.60 229,602,185 -51,478,091.56
7 432,824,411 172,068,280.20 260,756,131 209,278,039
8 476,106,852 180,671,694.21 295,435,158 504,713,197
9 523,717,538 189,705,278.92 334,012,259 838,725,456
10 576,089,291 208,675,806.81 367,413,484 1,206,138,940
11 662,502,685 219,109,597.16 443,393,088 1,649,532,028
12 761,878,088 230,065,077.01 531,813,011 2,181,345,039
13 876,159,801 241,568,330.86 634,591,470 2,815,936,509
14 1,007,583,771 253,646,747.41 753,937,024 3,569,873,533
15 1,158,721,337 266,329,084.78 892,392,252 4,462,265,785
16 1,390,465,604 279,645,539.02 1,110,820,065 5,573,085,850
17 1,668,558,725 293,627,815.97 1,374,930,909 6,948,016,759
18 2,002,270,470 308,309,206.77 1,693,961,263 8,641,978,022
19 2,402,724,564 323,724,667.10 2,078,999,897 10,720,977,919
20 2,883,269,477 339,910,900.46 2,543,358,577 13,264,336,496

17
  Analisis payback periode dengam menggunakan metode net benefit cumulative dengan rumus sebagai berikut :
𝑠𝑖𝑠𝑎 ℎ𝑢𝑡𝑎𝑛𝑔
PBP = Tp-1 𝑛𝑒𝑡 𝑏𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡 𝑠𝑒𝑡𝑒𝑙𝑎ℎ 𝑠𝑖𝑠𝑎 ℎ𝑢𝑡𝑎𝑛𝑔 𝑥12 𝑏𝑢𝑙𝑎𝑛
51,478,091.56
PBP = 6 + 𝑋 12 𝑏𝑢𝑙𝑎𝑛
260,756,131

PBP = 6 + 2,369
PBP= 6 tahun 2 bulan
Waktu yang dibutuhkan proyek ini untuk mengembalikan modal keseluruhan adalah selama 6 tahun 2 bulan . hal ini berarti waktu
yang dibutuhkan untuk mengembalikan modal lebih cepat daripada umur proyek yang umurnya 20 tahun. Dengan demikian
berdasarkan hasil payback periode rencana usaha pembangunan rumah kos mawar masih dapat dinyatakan layak untuk dilaksanakan.
 Analisis Break Even Poin (BEP)

Berdasarkan hasil perhitungan pada Tabel dibawah ini dapat dihitung besarnyan Break Even Point (BEP) dengan perhitungan sebagai
berikut:
∑ 𝑐𝑜𝑠𝑡 𝑠𝑒𝑏𝑒𝑙𝑢𝑚 𝐵𝐸𝑃−∑ 𝑏𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡 𝑠𝑒𝑏𝑒𝑙𝑢𝑚 𝐵𝐸𝑃
BEP = Tp -1+ x 12bulan
𝐵𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡 𝑝𝑎𝑑𝑎 𝑠𝑎𝑎𝑡 𝐵𝐸𝑃
2,076,783,454.56−2,025,305,363
BEP = 6 + x 12 bulan
432,824,411

BEP = 6 + 0,118 bulan jadi BEP = 6 tahun 3 hari

18
Waktu yang dibutuhkan Rumah kos mawar untuk mendapatkan keuntungan bersih adalah pada saat setelah BEP terjadi dan BEP
terjadi dalam waktu 6 tahun 3 hari. Waktu yang dibutuhkan relatif cepat dibandingkan dengan umur proyek. Namun melebihi masa
pinjaman bank 5 tahun. Dengan demikian dapat dinyatakan layak untuk dilaksanakan namun dengan perbaikan dana.

tahun benefit cost benefit kumulatif cost kumulatif

0 1,211,817,849.46 1,211,817,849.46
1 300,000,000 120,000,000 300,000,000 1,331,817,849.46
2 309,000,000 134,820,000 609,000,000 1,466,637,849.46
3 324,450,000 141,561,000 933,450,000 1,608,198,849.46
4 340,672,500 148,639,050 1,274,122,500 1,756,837,899.46
5 357,706,125 156,071,002.50 1,631,828,625 1,912,908,901.96
6 393,476,738 163,874,552.60 2,025,305,363 2,076,783,454.56
7 432,824,411 172,068,280.20 2,458,129,774 2,248,851,734.76
8 476,106,852 180,671,694.21 2,934,236,626 2,429,523,428.97
9 523,717,538 189,705,278.92 3,457,954,164 2,619,228,707.89
10 576,089,291 208,675,806.81 4,034,043,455 2,827,904,514.71
11 662,502,685 219,109,597.16 4,696,546,140 3,047,014,111.87
12 761,878,088 230,065,077.01 5,458,424,228 3,277,079,188.88
13 876,159,801 241,568,330.86 6,334,584,029 3,518,647,519.74
14 1,007,583,771 253,646,747.41 7,342,167,800 3,772,294,267.15
15 1,158,721,337 266,329,084.78 8,500,889,137 4,038,623,351.93
16 1,390,465,604 279,645,539.02 9,891,354,741 4,318,268,890.94
17 1,668,558,725 293,627,815.97 11,559,913,466 4,611,896,706.91

19
18 2,002,270,470 308,309,206.77 13,562,183,936 4,920,205,913.68
19 2,402,724,564 323,724,667.10 15,964,908,500 5,243,930,580.78
20 2,883,269,477 339,910,900.46 18,848,177,977 5,583,841,481.24
18,848,177,977 5,583,841,481.24

20
KESIMPULAN

Berdasarkan hasil analisis dan pembahasan yang telah dilakukan

pembangunan rumah kos “Mawar” dari Kriteria Investasi dngan Net Present
Value sebesar Rp 5,880,225,943, menunjukkan NPV >0 berarti rencana Rumah
Kos ‘Mawar” layak untuk dilaksanakan. Berdasarkan Net Benefit Cost Ratio
sebesar 0,17 menunjukan bahwa Net B/C < 1 berarti rencana pembangunan rumah
kos “Mawar” tidak layak untuk dilaksanakan. Berdasarkan Internal Rate Of
Return sebesar 5,631% mununjukan bahwa IRR > tingkat bunga yang berlaku
(5%) berarti rencana pembangunan rumah kos “Mawar” layak untuk
dilaksanakan. Dengan demikian berdasarkan kriteria investasi rencana
pembangunan rumah kos “Mawar” dinyatakan layak untuk dilaksanakan.
Berdasarkan hasil analisis Pay Back Period diketahui bahwa waktu yang
dibutuhkan untuk mengembalikan modal usaha adalah 6 tahun 2 bulan. Hal ini
menunjukan bahwa waktu yang dibutuhkan untuk dapat pengembalian modal
relatif lebih singkat di banding dengan umur proyek (20 tahun), berarti rencana
usaha pembangunan rumah kos “Mawar” layak untuk dilaksanakan. Berdasarkan
hasil analisis kualitatif dari berbagai aspek yang digunakan untuk menentukan
kelayakan bisnis yaitu aspek teknis, aspek pasar dan pemasaran, aspek hukum,
aspek manajemen dan organisasi, dan, aspek ekonomi,sosial dan budaya dapat
disimpulkan bahwa pembangunan rumah kos mawar layak untuk dilaksanakan.
Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa rencana untuk mendirikan usaha
rumah kos mawar layak untuk dilaksanakan.

21
 DAFTAR PUSTAKA

Ibrahim, H.M.Yacob. 2003. Studi Kelayakan Bisnis. Edisi Revisi. Jakarta. Rineka
Cipta.
Ibrahim, H.M.Yacob. 2009. Studi Kelayakan Bisnis. Edisi Revisi. Jakarta. Rineka
Cipta.
Kasmir, dan Jafkar. 2009. Studi Kelayakan Bisnis. Edisi kedua. Jakarta. Kencana.
Sinaga,Dadjim.2009. Studi kelayakan bisnis dalam ekonomi global(teori dan
aplikasinya dalam evaluasi proyek.Jakarta:Mitra wacana media.

22