LA CRISIS INMOBILIARIA EN ESTADOS UNIDOS

La crisis inmobiliraria acontecida en los Estados Unidos ha sido la peor desde la Gran
Depresión de los años treinta. Históricamente, la globalización y la liberalización han
resultado de las grandes crisis del capitalismo.

En este sentido, los procesos de globalización, flexibilización de los mercados de trabajo,

liberalización comercial, desregulación financiera, así como la fundación de un régimen de
acumulación cuyo principal pilar lo ha constituido el capital financiero han sido la respuesta
de los sectores productivos y del gobierno para restablecer las vías de reproducción del
capital y de modificación de las relaciones capitaltrabajo en aras de una mayor tasa de
ganancia. (Barcelata Chávez, 2010)

El modelo de acumulación basado en el desarrollo del sector financiero en detrimento del

productivo, se ha convertido en el background de la crisis inmobiliaria actual. Ello
evidentemente significó un cambio en la lógica de reproducción del capital, donde la esfera
financiera establece sus necesidades de alta rentabilidad a corto plazo más que la
perspectiva productiva de largo plazo, por tanto la economía real queda supeditada a la
búsqueda de esos objetivos.

Antecedentes
La economía estadounidense representó el 25% de la producción mundial y durante el
período de 1985 al 2008 su posición financiera neta respecto al resto del mundo fue
deficitaria en un porcentaje cercano al 20% (accounts, 1976-2008), lo cual explica la
naturaleza global de la actual crisis financiera.

La inestabilidad financiera es característica del capitalismo moderno y su frecuencia y

magnitud tienden a incrementarse cuando los mercados financieros actúan sin regulación
del banco central y cuando el sector financiero crece en mayor proporción que la economía
real y el empleo.

Un acontecimiento de lo más irracional en los últimos tiempos lo constituye las hipotecas

subprime, que surgieron como una de las innovaciones más importantes del sector
financiero durante la década de los noventa.

Con el objetivo de incrementar las ganancias de corto plazo y a partir de una liberación de
los programas gubernamentales de apoyo a la vivienda, diversas instituciones financieras
otorgaron créditos a millones de ciudadanos que anteriormente no hubieran calificado para
ningún crédito.
Para muchos estadounidenses la concesión de créditos hipotecarios significó una valiosa
oportunidad de hacerse de su casa, pero que también se tradujo en el aumento de los
delitos de cuello blanco, el abuso de las condiciones crediticias y la bancarrota. Los
préstamos subprime se definieron como de alto riesgo, en virtud del pobre perfil financiero
de quienes los contrataron (estas familias apenas si contaban con las rentas mensuales a
bajos intereses).

El historial crediticio del solicitante era evaluado por FICO (Fair Issac Company) mediante
puntajes; aquellos sujetos de crédito que obtuvieran menos de 620 puntos eran calificados
como altamente riesgosos, razón por la cual se le descartaba como cliente de un préstamo
prime.

Según los expertos en crédito hipotecario, un pobre historial crediticio ocurría cuando
familia obtenía un bien inmueble con apenas una calificación de 350 puntos al nivel de tasas
de interés vigente.

En comparación a los préstamos prime, los préstamos subprime mantenían una relación
mayor entre el crédito y el valor de la casa, o sea que la participación del crédito era mayor
al valor del inmueble lo cual ponía al deudor como altamente riesgoso en caso de
insolvencia económica (Reyes Guzmán, 2007-2009). Estas hipotecas subprime llegaron a
representar el 15% del total de hipotecas en los Estados Unidos.

El desastre financiero se desarrolló en torno a los activos subprime y el aumento

desmesurado del precio de las casas existentes, mientras durante el período 1975-1995 los
precios reales de las casas se incrementaron en promedio por año un 10%, en la década de
1995-2004 este indicador fue del 36%.

Tan solo entre 1997 y 2006, los precios de las casas se incrementaron vertiginosamente un
93%, en tanto que en los cien años precedentes los precios inmobiliarios fluctuaron entre
el 10 y el 20%. El aumento real en los precios de las casas estimuló significativamente el
auge del crédito y el consumo, el cual terminó en junio de 2007 cuando los índices de
morosidad de las hipotecas promovieron la crisis financiera internacional.

El desempeño económico de los Estados Unidos durante 2001 y 2002 fue posible gracias al
boom de las inversiones inmobiliarias y a la existencia de menores tasas de interés. La
atracción de capitales extranjeros sostuvo el crecimiento del consumo privado, las
importaciones y el mantenimiento de las tasas de inversión.

El auge de las inversiones hipotecarias permitió soportar a la economía después de que los
estadounidenses, hartos del mercado de acciones, mostraron una enorme euforia por los
bienes raíces.
En el caso particular de los Estados Unidos, los bienes raíces incrementaron su valor
significativamente al grado de que las familias aumentaron sus inversiones inmobiliarias.

En este sentido, el valor de la propiedad en bienes inmobiliarios en manos de los

estadounidenses se incrementó cerca de 10 billones (trillions) de dólares en 2000, cifra que
se incrementó a 20 billones en 2005, evidenciando la presencia de una importante burbuja
inflacionaria en la historia moderna de los Estados Unidos. Durante el bienio 2000-2002, los
precios de las casas se incrementaron en promedio anual un 7.5%, es decir más del doble
de la cifra registrada en años precedentes.

En 2006 cerca del 70% de las familias en Estados Unidos eran propietarias de sus bienes
raíces, contra el 64% en 1994 y 44% en 1940 (Guillén, 2009). Al término del boom
inmobiliario, al saturarse el mercado, es cuando se canalizan los préstamos subprime los
cuales en su mayoría fueron concedidos sin garantías y con elevados riesgos.

La burbuja inflacionaria fue impulsada por una política monetaria expansiva aplicada por la
reserva federal (Fed) para evitar que la economía se hundiera en una deflación
generalizada. Esto aceleró el aumento del endeudamiento y fomentó la innovación en
nuevos instrumentos financieros, de bonos, obligaciones e instrumentos derivados.

Crisis Hipotecaria
El boom por invertir en casas se terminó en el 2005, cuando los precios de los bienes raíces
comenzaron a descender rápidamente. De hecho, en agosto del mismo año , se comentó la
predicción acerca de una caída cercana al 40% en los precios de los bienes raíces en Estados
Unidos.

Sin embargo, fue a inicios del 2007 cuando se evidenció la disminución de las ventas de
casas con respecto a las vendidas en 2006. Los primeros indicios de crisis se observaron con
las hipotecas subprime, debido a que se registraron crecientes carteras vencidas con este
tipo de créditos otorgados sin análisis de garantías y con elevados riesgos.

La crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos se desarrolló hasta poner en riesgo
real de quiebra a todo el sistema financiero y además provocó la mayor recesión a nivel
mundial poniendo en riesgo no sólo al sistema financiero sino también al sistema
productivo de cada país.

Sin embargo las crisis subprime y bancaria fueron realmente las consecuencias del deterioro
de las variables económicas y no al revés. Después de la crisis de 2001, las bajísimas tasas
de interés estimularon el endeudamiento a corto plazo (apalancamiento) que permitió
financiar la demanda de hipotecas a su vez impulsada por las mismas tasas de interés.
A finales de 2007 la Fed, de acuerdo con la evaluación de su Comité Federal de Mercado
Abierto (FOMC, por sus siglas en inglés) consideró que los riesgos derivados de las hipotecas
subprime eran más equilibrados con respecto al mes anterior. Pero a tres semanas de
diferencia la situación parecía ser otra.

Ben Bernanke economista y político estadounidense anunció al Congreso de Estados Unidos

que el mercado inmobiliario comenzaría a sufrir una desaceleración por un mayor tiempo
del pronosticado.

Posteriormente, Henry Paulson, secretario del Tesoro de Estados Unidos también realizó la
advertencia de que el mercado hipotecario de mala calidad tendría un serio debacle.

Instituciones hipotecarias como New Century Financial, Nova Star, Country Wide Financial,
Washington Mutual, entre otras, comenzaron a mostrar dificultades en sus posiciones
financieras, lo que vino a agregarse a la ya menor tasa de ganancia reportada en la industria
automotriz apremiada por la agresiva competencia de las empresas japonesas y europeas.

De acuerdo con Vanoli (2008) las sociedades financieras otorgaban créditos hipotecarios
poco transparentes a diversos sectores de la población norteamericana los cuales, dado el
déficit corriente y fiscal de la economía estadounidense, eran pactados a tasas de interés
bajas pero variables. Cuando estas sociedades decidieron vender la cartera de créditos
hipotecarios a la banca, transfirieron el riesgo inherente mientras obtenían su respectiva
comisión como generadores de los créditos.

El Auge de Crédito
Como ya se mencionó, las bajas tasas de interés impulsaron el auge del crédito que a su vez
se alimentó mutuamente con la dinámica misma del auge inmobiliario y las
refinanciaciones.

Cuando las tasas llegaron a niveles mínimos, la corriente de créditos finalmente alcanzó a
las familias de menores ingresos y escaso o nulo historial crediticio (segmento subprime).

El auge en los préstamos subprime fue impulsado por prácticas laxas de crédito, como la
exigencia mínima de requisitos o el no requerimiento de pruebas de ingresos, esquemas de
pagos iniciales mínimos que no reducían los montos adeudados, y otras prácticas de
relajación en la evaluación de riesgo de los deudores, que se amparaban en los precios al
alza de las garantías.

Pero las hipotecas subprime fueron en su mayoría contratadas a tasas variables (ARMs-
Adjusted Rates Mortgages), lo que exponía a los deudores a la reversión en los precios del
dinero y de las viviendas.
Las hipotecas subprime fueron a su vez promovidas por la aplicación de una amplia gama
de nuevos productos que ofrecían protección contra el default, los cuales partían de
procesos de titularización que permitían a los bancos sacar de sus balances, créditos más
riesgosos y así evitarse constitución de reservas de saneamiento o requerimientos de
capital.

Al tiempo que contribuyeron a proteger los balances bancarios, la titularización y los otros
productos hicieron posible la obtención de recursos frescos para continuar concediendo
créditos. La proporción de hipotecas subprime y near-prime titularizadas, pasaron de un 9%
en 2001 a 40% en 2006. (Osorio, 2008)

En Estados Unidos las propiedades son de “otro nivel” y su valor oscila entre los 200 mil,
hasta los millones de dólares. Y como los bancos comenzaron a otorgar créditos sin
regulación y control y tampoco hubo una intervención regulatoria por parte del estado,
todos los ciudadanos empezaron a pedirlos.

Estos créditos fueron con intereses variables (podían aumentarlos o disminuirlos sin previa
consulta), entonces comenzó a ser imposible para millones de personas, tanto como de
clase media, como de clase media-alta, pagarlo (ej.: las cuotas aumentaban de mil a cuatro
mil dólares). Por esta causa las propiedades comenzaron a ir de regreso a los bancos.

El colapso llego cuando, enormes bancos como Lehman Brothers y Merryl Lynch, los más
grandes prestamistas, como también pequeños bancos nacionales, se declaran en quiebra,
no tenían flujo de capital pero tenían las propiedades de los ciudadanos que las habían
perdido, las cuales terminaron rematándolas a bajos precios.

La forma en que este problema afecta al resto del mundo es en el valor de las monedas, el
dólar revienta frente a las monedas nacionales haciendo que inversiones de todos lados se
cancelen hasta que las bolsas de valores se estabilicen.

Sin embargo, el sistema entra en crisis por la confluencia de estos dos factores:

 El mercado inmobiliario empieza a presentar signos de agotamiento, los precios de

las viviendas ya no suben tan rápidamente, se estabilizan o, inclusive, bajan en
algunos casos.
 La Reserva Federal americana sube la tasa de interés del 1 al 5% para frenar la
tendencia al crecimiento de la inflación que precisa y paradójicamente había
contribuido a alimentar el sector de la construcción.
La Diseminación del Riesgo
El auge inmobiliario atrajo al negocio a grandes bancos de inversión que vieron una
oportunidad formidable de ganancias y además aplicaron nuevas herramientas de
ingeniería financiera para empaquetar los créditos subprime y dividirlos en segmentos,
algunos de los cuales fueron posteriormente calificados como de bajo riesgo por las
agencias calificadoras.

Como describe Tustain (2007), los prestamistas hipotecarios se deshicieron del riesgo de
impago (default) de los deudores subprime, empacando las hipotecas en bonos llamados
MortgageBacked Securities (MBS) que vendieron a otras organizaciones financieras. (Vega,
2009)

La gama de instrumentos, sus agrupaciones y denominaciones, categorías hipotecarias,

instituciones involucradas, es mucho más amplia y compleja de lo que se plantea en este
apartado, por lo que la situación del mercado y los instrumentos derivados se volvió difícil
de esclarecer incluso para los especialistas financieros.
 CRISIS INMOBILIARIA EN ESTADOS UNIDOS Y SUS EFECTOS EN
HONDURAS
El hecho de tener a Estados Unidos como el principal socio comercial repercutió en forma
directa y casi inmediata sobre Honduras. Fue en el último trimestre de 2008 cuando
comenzó a manifestarse el mayor impacto de la crisis económica de Estados Unidos en la
región.

La menor demanda por sus productos se manifestó en una caída de sus exportaciones a
Estados Unidos de 1,9% respecto del mismo trimestre de 2007. (Comisión Económica para
América Latina y el Caribe (CEPAL) , 2009).

La crisis internacional afectó al país en un momento en el cual la coyuntura económica

nacional ya había perdido dinámica a lo largo del 2008. Ya desde el año 2007 la economía
hondureña se estaba enfriando, pasando de un crecimiento de 6,3% en el 2007 a un
crecimiento de 3,8% en el 2008.

Dada esta tendencia, para el 2009 un crecimiento igual o menor al del 2008 era de esperar.

Un shock externo afecto a la economía nacional a través de aquellos canales económicos

que tienen relación con el exterior. Ellos son: comercio exterior, remesas familiares,
inversión extranjera directa e inversión pública (determinada por disponibilidad de créditos
externos).

Lecciones de la Crisis
Como reconoce el Fondo Monetario Internacional - FMI en su informe “Perspectivas de la
Economía Mundial” del mes de abril de 2008, “la innovación reciente de los mercados de
financiamiento de la vivienda agudizó el impacto de la política monetaria en los precios de
la vivienda”.

Se menciona que la distensión monetaria de comienzos de la década parece haber

estimulado el aumento de los precios de la vivienda y de la inversión residencial en Estados
Unidos, aunque probablemente hayan ampliado ese efecto, la relajación de las normas
crediticias y la toma excesiva de riesgos por parte de los prestamistas.

El informe sugiere que la política monetaria debe tener en cuenta el nivel de desarrollo de
los mercados hipotecarios, dados los efectos de las tasas de interés en las burbujas de
precios de los activos.
Pero además matiza que la carga de reaccionar frente a posibles burbujas no puede recaer
completamente en la política monetaria, también a la política regulatoria le corresponde
un papel crítico para evitar que una relajación de las normas de otorgamiento de crédito,
como la ocurrida en el mercado estadounidense, pueda alimentar fluctuaciones extremas
de los precios de la vivienda.

A nivel de agentes económicos y mercados, existió subvalúo de los riesgos vinculado con la
falta de información, la anteposición de los deseos de beneficios por sobre la prudencia
financiera y la experiencia histórica de que tanto los períodos de tasas bajas, como de
revalorizaciones continuas de activos tarde o temprano se revierten.
Bibliografía
accounts, I. E. (1976-2008). Catalog of major revisions to the U.S. International Accounts. Obtenido
de http://www.bea.gou/international/index.htm#bop

Barcelata Chávez, H. (Abril de 2010). LA CRISIS FINANCIERA EN ESTADOS UNIDOS. Obtenido de

http://www.eumed.net/ce/2010a/hbc.htm

Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL) . (31 de Marzo de 2009).
ENFRENTANDO LA CRISIS ISTMO CENTROAMERICANO Y REPÚBLICA DOMINICANA:
EVOLUCIÓN ECONÓMICA EN 2008 Y PERSPECTIVAS PARA 2009. Obtenido de
http://www.cepal.org/publicaciones/xml/4/35814/l904.pdf

Guillén, A. (2009). Crisis global: de las Hipotecas a la recesión generalizada. Artículo de análisis, no.
2.

Osorio, J. A. (30 de Mayo de 2008). La Burbuja Inmobiliaria en Estados Unidos . Obtenido de

http://www.bcr.gob.sv/bcrsite/uploaded/content/category/1910288814.pdf

Reyes Guzmán, G. (2007-2009). Las causas de la recesión en los Estados Unidos de America.
Puebla: departamento de Economía y Negocios de la Universidad Iberoamericana.

Tustain, P. (05 de Mayo de 2007). Subprime mortgage collapse: why Bear Stearns is just the start.
Obtenido de http://www.moneyweek.com/file/31699/subprime-mortgage-collapse-why-
bear-stearns-is-just-the-start.html

Vanoli, A. (2008). Análisis de la situación actual del mercado de capitales. Obtenido de

http://www.cnv.gov.ar/CursosCNV/Analisis%20de%20la%20Situacion%20Actual%20del%2
0Mercado%20de%20Capitales_Vanoli.pdf

Vega, C. -E.-M. (2009). Causas, Mecanismos y Consecuencias. Obtenido de

http://geocrisisemergentes.blogspot.com/2009/07/ya-no-hay-escusa-para-entender-
las.html