Anda di halaman 1dari 44

LAPORAN PENILAIAN ASET

TANAH BANGUNAN
&
MESIN-MESIN DAN PERALATANNYA

Untuk Kepentingan

PT FAJAR SURYA WISESA, Tbk.


Lokasi Aset:
Jalan Sumput
Desa Sumput, Kec. Driyorejo, Kab. Gresik
Propinsi Jawa Timur 61177
No. Laporan : 1057/IDRBDG/PEN/IX/2018 Bandung, 20 September 2018

Kepada Yth.
PT FAJAR SURYA WISESA, Tbk.
Jl Jendral Sudirman Kav 54-55
RT.10/RW.11, Karet Tengsin
Jakarta Pusat, DKI Jakarta 12190

Up : Direksi
Perihal : Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk.

Dengan hormat,
Memenuhi permintaan PT Surya Fajar Wisesa, Tbk. perihal penilaian aset sesuai Surat Perjanjian Kerja No. 089/IDR-
SPK/PEN-BDG/VII/2018 tertanggal 11 Juli 2018 dan dalam batas-batas kemampuan kami sebagai Kantor Jasa Penilai
Publik yang merupakan penilai independen resmi (berdasarkan Ijin Usaha No. 2.09.0047, Kep. Menkeu No.
552KM.1/2009 tertanggal 13 April 2009 dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia), kami telah melaksanakan
peninjauan dan pemeriksaan terhadap Objek Penilaian berupa:

 Tanah dengan bentuk kepemilikan tunggal berupa 2 (dua) buah dokumen Sertipikat Hak Guna Bangunan dengan
luas tanah total kurang lebih 85.050 meter persegi terdiri dari Bangunan-Bangunan yang berlokasi di Jalan
Sumput, Desa Sumput, Kec. Driyorejo, Kabupaten Gresik, Propinsi Jawa Timur 61177.

 Mesin-mesin dan Peralatannya yang terletak di Jalan Sumput, Desa Sumput, Kec. Driyorejo, Kabupaten Gresik,
Propinsi Jawa Timur 61177.

Kami telah mengadakan pemeriksaan, penelitian serta analisa terhadap properti / aset tersebut dengan memperhatikan
faktor-faktor utama yang berpengaruh terhadap nilai aset, antara lain:

 Lokasi dan keadaan fisik dari tanah;


 Spesifikasi dan keadaan fisik bangunan;
 Peruntukan penggunaan tanah dan keadaan lingkungan;
 Spesifikasi dan keadaan fisik aset mesin-mesin dan peralatannya
 Legalitas / Dokumen Kepemilikan berupa Sertipikat Tanah, IMB, serta dokumen – dokumen pendukung lainnya.

STATUS PENILAI
Penilai Publik Bunga Budiarti, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.) merupakan Penilai independen yang bernaung dalam
KJPP Iwan Bachron dan Rekan berdasarkan ijin Penilai Publik No. P-1.17.00500, STTD OJK No. STTD.PPB-
27/PM.2/2018, bertindak untuk melakukan penilaian secara objektif, independen, berintegritas, tidak ada benturan
kepentingan dengan objek dan subjek penilaian (tidak memiliki kepentingan atau dipengaruhi oleh orang lain) atau
menjunjung tinggi objektivitas, menjaga kerahasiaan, professional dan tidak memihak dan untuk penilaian objek
dalam laporan ini tidak diperlukan bantuan tenaga ahli dari luar.

TANGGAL DAN TUJUAN PENILAIAN


Peninjauan lapangan dilakukan pada tanggal 12 Juli 2018 sampai dengan 14 Juli 2018 dengan tujuan penilaian ini
untuk memberikan opini / pendapat Nilai Pasar dari aset yang dinilai per tanggal 30 Juni 2018 untuk kepentingan
Rencana Transaksi Jual Beli Aset milik PT Surabaya Agung Industri Pulp & Kertas Tbk. (“SAIPK”), yang berupa
Pabrik Kertas yang berlokasi di Driyorejo, Gresik, Jawa Timur oleh PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. (“FSW”) melalui
anak perusahaannya yaitu oleh PT Dayasa Aria Prima.

Penilaian ini dilakukan dengan berpedoman kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VI-2015 yang
dikeluarkan oleh MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia) dan Peraturan Nomor VIII.C.4. tentang Pedoman
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.

Sehubungan dengan kemungkinan perubahan yang terjadi terhadap kondisi pasar dan kondisi aset tersebut, maka
laporan penilaian ini hanya dapat merepresentasikan tentang opini Nilai Pasar pada saat tanggal penilaian. Kami
berasumsi bahwa kondisi aset tersebut pada saat tanggal penilaian sama dengan pada saat investigasi lapangan.

KEJADIAN-KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)


Berdasarkan pengetahuan kami atas penugasan penilaian, dengan ini kami menyatakan bahwa tidak terdapat
kejadian-kejadian penting setelah tanggal penilaian, baik yang diketahui maupun yang patut diketahui sampai
dengan Tanggal Laporan Penilaian.

PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN


- Pemberi Tugas : PT Fajar Surya Wisesa, Tbk.
Bidang Usaha : Industri & Perdagangan Kertas
Alamat Kantor : Jalan Abdul Muis No. 30, Petojo Selatan, Gambir, Jakarta Pusat, DKI
Jakarta 10160
Telepon : 021 – 344 1316 – 344 8887
Fax : 021 – 345 7643 – 344 8889
Email : ir@fajarpaper.com - Website: www.fajarpaper.com

- Pengguna Laporan : PT Fajar Surya Wisesa, Tbk.


Bidang Usaha : Industri & Perdagangan Kertas
Alamat Kantor : Jalan Abdul Muis No. 30, Petojo Selatan, Gambir, Jakarta Pusat, DKI
Jakarta 10160
Telepon : 021 – 344 1316 – 344 8887
Fax : 021 – 345 7643 – 344 8889
Email : ir@fajarpaper.com - Website: www.fajarpaper.com

2
Pemberi tugas memastikan bahwa dalam waktu yang bersamaan (dalam kurun waktu 1 bulan), aset atau objek
penilaian tersebut tidak sedang atau telah dilakukan penilaian lain untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan
tanggal penilaian yang sama atau berdekatan.

ISI DAN JENIS LAPORAN


Laporan penilaian ini adalah laporan terperinci terdiri atas:
 Surat Pengantar yang mengidentifikasi Aset dan merinci hasil dari pemeriksaan kami.
 Pernyataan Penilai.
 Asumsi serta syarat-syarat pembatasan.
 Daftar Isi.
 Penilaian Aset.
 Lampiran Foto dan Kertas kerja.

DASAR NILAI
Nilai Pasar (Market Value) Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-
masing bertindak atas nama pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI Edisi VI-2015, SPI
101-3.1).

Nilai Pasar (Market Value) adalah perkiraan jumlah uang pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date), yang dapat
diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan (Peraturan Nomor VIII.C.4)

JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN


Kami menilai aset dimaksud dengan menggunakan mata uang Rupiah. Kami mengingatkan bahwa penggunaan nilai
tukar selain yang tercantum dalam laporan ini tidak berlaku.

TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI


- Proses pengumpulan, verifikasi dan analisis data dilakukan baik secara desk study maupun secara langsung
pada objek penilaian.
- Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke lokasi obyek penilaian termasuk data yang harus
disediakan oleh pemberi tugas dan/atau pihak terkait lainya.
- Segala sesuatu yang membatasi pekerjaan penilaian ini akan dicatatkan sebagai bagian yang mengikat atas
hasil penilaian yang dilakukan.
- Inspeksi dan laporan tidak dimaksudkan sebagai survey Bangunan dan Sarana Pelengkap dan asumsi
berkenaan dengan bagian yang tidak dapat dijangkau dan kerusakan permanen, termasuk karat dan bahaya

3
yang ada, atau teknik dan bahan yang tidak sesuai.

SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN


Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui untuk digunakan sepanjang
sumber data tersebut diyakini kebenarannya. Sumber data tersebut antara lain:
- Hasil diskusi dan wawancara dengan pihak PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. dan PT Surabaya Agung Industri Pulp
& Kertas Tbk. mengenai hal-hal yang terkait dengan aset Perseroan serta alasan, latar belakang, dan hal-hal
lain yang terkait dengan penilaian ini;
- Bank Indonesia;
- Badan Pusat Statistik;
- Sumber data pembanding yang diperoleh dari lapangan berasal dari agen properti, masyarakat dan Pejabat di
lingkungan setempat;
- Media cetak dan elektronik resmi;
- Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan pihak-pihak yang yang relevan untuk penugasan.

ASUMSI UMUM DAN KHUSUS


Dalam penilaian ini kami membuat beberapa asumsi yang sangat penting sehubungan dengan metode yang kami
gunakan dalam penentuan nilai, yaitu :
1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan adalah benar adanya dan sesuai dengan
pengetahuan dan itikad baik dari Penilai.
2. Dalam hal penelitian dan penyelidikan yang ada hubungan dengan kebenaran legalitas kepemilikan aset serta
hutang piutang yang mengakibatkan kerugian atas aset yang dinilai, bukan merupakan ruang lingkup pekerjaan
penilai, pekerjaan tersebut merupakan pekerjaan Konsultan Hukum, dan oleh sebab itu dalam penilaian ini
kami berasumsi bahwa aset yang dinilai tersebut telah bebas dari segala tuntutan hukum.
3. Dalam penilaian ini kami beranggapan bahwa Aset tersebut di atas dapat diperjualbelikan, bebas dari sengketa
atau ikatan-ikatan lainnya, dan kepemilikan dari Aset tersebut dapat dipindahtangankan.
4. Bahwa obyek penilaian yang ditunjukkan Pemberi Tugas kepada kami adalah benar merupakan properti dalam
penilaian.
5. Kami mengasumsikan bahwa semua data dan informasi yang kami terima dari pemberi tugas yaitu PT Fajar
Surya Wisesa, Tbk. adalah benar dan akurat.

PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan yang umum digunakan dalam penilaian ini dapat dijelaskan sebagai berikut :

Pendekatan Pasar (Market Approach)


Pendekatan ini menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik
atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia (SPI Edisi VI-2015 - KPUP 17.1).

4
Pendekatan Pasar (Market Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang menggunakan data transaksi atau
penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian yang didasarkan pada suatu proses
perbandingan dan penyesuaian. (Peraturan Nomor VIII.C.4)).

Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari
transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat
dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset
yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama
dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila
terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan
digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang
ditransaksikan dan yang dinilai (SPI Edisi VI-2015 - KPUP 17.2).

Pendekatan Pendapatan (Income Approach)


Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa yang akan datang ke nilai
kini. (SPI Edisi VI-2015 - KPUP 18.1).

Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan
menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal
dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau
beberapa kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan
atau kepemilikan suatu aset. (SPI 2015 - KPUP 18.2).

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang didasarkan pada pendapatan dan
biaya dari obyek penilaian per periode tertentu, yang dapat dihasilkan oleh obyek penilaian, yang kemudian
dikapitalisasikan. (Peraturan Nomor VIII.C.4)).

Pendekatan Biaya (Cost Approach)


Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana pembeli tidak akan
membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada
saat pembelian atau konstruksi. (SPI Edisi VI-2015 - KPUP 19.1).

Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai obyek penilaian
berdasarkan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New),
pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date) setelah dikurangi dengan Penyusutan. (Peraturan Nomor VIII.C.4)).

Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar untuk aset yang akan dinilai,
tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak
wajar, ketidaknyamanan, resiko atau faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan
faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini,

5
diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang
diperlukan (SPI Edisi VI-2015 - KPUP 19.2).

Penyusutan merupakan pengurangan nilai yang meliputi:


 Kerusakan Fisik (Physical Deterioration)
Penyusutan kondisi fisik yang berhubungan dengan umur Aset, akibat dari pemeliharaan, cara penggunaan
dan hal lain yang mengakibatkan kerusakan fisik pada Aset yang dinilai, seperti rusak, lapuk, retak, mengeras
atau kerusakan pada strukturnya.

 Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence)


Penyusutan akibat kemajuan teknologi, rancang bangun dan konstruksi perencanaan yang kurang baik,
ketidakseimbangan atau kelebihan dan kekurangan yang bertalian dengan ukuran, model, bentuk, dan lain-lain.

 Kemunduran Ekonomi (Economic Obsolescence)


Penyusutan yang berhubungan dengan faktor-faktor eksternal dari obyek penilaian seperti perubahan
lingkungan, situasi pasar, peraturan- peraturan pemerintah dan lain-lain.

Dari ketiga pendekatan penilaian tersebut di atas, dengan pertimbangan sebagai berikut:
1. Properti yang dimaksud dalam penilaian adalah Real Properti dan Personal Properti;
2. Data pasar pembanding ada yang tidak tersedia dan ada yang tersedia dilapangan;
3. Properti dapat diproduksi kembali dengan spesifikasi yang sama.

Maka sesuai dengan SPI Edisi VI-2015 - SPI 300 dan Peraturan Nomor VIII.C.4, dalam penilaian ini digunakan
Pendekatan Pasar dan/atau Pendekatan Biaya dalam menentukan Nilai Pasar atas aset-aset dinilai.

Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi karena
adanya transaksi jual – beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI 101- 3.3) dan
Peraturan Nomor VIII.C.4.

PEDOMAN PENILAIAN
Dalam penilaian ini kami berpedoman pada Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VI - 2015 dan Kode Etik
Penilaian Indonesia (KEPI) 2015 serta Peraturan Nomor VIII.C.4.

6
LINGKUP PENUGASAN
Lingkup Penugasan meliputi :
- Identifikasi status penilai
- Identifikasi Pemberi tugas dan Pengguna laporan
- Maksud dan Tujuan penilaian
- Identifikasi objek penilaian
- Identifikasi bentuk kepemilikan
- Dasar Nilai
- Tanggal dan Tujuan Penilaian
- Jenis mata uang yang digunakan
- Tingkat kedalaman investigasi
- Sifat dan sumber informasi yang dapat diandalkan
- Konfirmasi bahwa penilaian dilakukan berdasarkan SPI dan Peraturan Nomor VIII.C.4

URAIAN PROSES PENILAIAN


Proses dari penilaian adalah sebagai berikut :
- Melakukan analis mengenai sifat, fakta, obyek penilaian dan kondisi rencana untuk mengklarifikasi kebutuhan
data dan melakukan diskusi dengan pemberi tugas guna memperoleh kesepahaman atas tugas penilaian yang
profesional serta mengidentifikasi, mengumpulkan, dan menganalisa data serta menentukan pendekatan
penilaian yang akan digunakan.
- Melakukan penilaian secara tidak berpihak, obyektif dan tanpa mengakomodasi kepentingan pribadi atau pihak
tertentu.
- Menganalis seluruh aspek obyek penilaian.
- Melakukan inspeksi terhadap obyek penilaian.
- Membuat dan memelihara kertas kerja penilaian properti.
- Membuat dan memelihara dokumentasi pendukung.

7
KESIMPULAN NILAI:

Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VI – 2015 dan Peraturan Nomor VIII.C.4, setelah melakukan
pengumpulan data dan pemeriksaan terhadap aset yang dinilai kemudian dilanjutkan dengan melakukan analisa dan
pengolahan data dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami berpendapat Nilai
Pasar dari aset, yang dinilai berdasarkan mata uang rupiah per tanggal 30 Juni 2018, adalah sebagai berikut:
Nilai Pasar:

Rp. 110.071.000.000,-
( Seratus Sepuluh Miliar Tujuh Puluh Satu Juta Rupiah )

Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari Aset yang kami nilai serta
nilai yang kami laporkan, baik pada saat ini maupun di masa yang akan datang. Demikian penilaian aset ini
disampaikan secara obyektif dan bebas dari konflik kepentingan dalam kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai
Publik.

Siapapun yang mendapatkan laporan ini, atau tembusan daripadanya, tidak ada hak untuk mengumumkan atau
mempergunakannya untuk keperluan apapun tanpa izin tertulis dari KJPP Iwan Bachron & Rekan, izin inipun hanya
diberikan dengan syarat-syarat yang layak. Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan dan
stempel kantor (office seal) dari KJPP Iwan Bachron & Rekan.

Hormat kami,
KJPP IWAN BACHRON & REKAN
Appraisers and Consultants

Bunga Budiarti, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)


Rekan
Penilai Properti
Izin Penilai Publik : P-1.17.00500
MAPPI No. 11-S-02732
STTD No. STTD.PPB-27/PM.2/2018

8
PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan serta pemahaman kami sebagai penilai, yang bertanda tangan di bawah
ini menyatakan bahwa:

1. Kami telah memenuhi persyaratan pendidikan professional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan oleh
Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
2. Keterangan-keterangan dan pernyataan dalam laporan ini, sebatas pengetahuan kami adalah benar dan
akurat.
3. Analisis dan kesimpulan dalam laporan ini hanya dibatasi dan telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan
syarat-syarat pembatas serta kondisi yang dilaporkan.
4. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup penilaian meliputi : identifikasi masalah, inspeksi lapangan,
pengumpulan data & wawancara, analisis data, estimasi nilai menggunakan pendekatan penilaian dan
penulisan laporan.
5. Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam Laporan Penilaian Properti.
6. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap aset milik PT Surabaya Agung Industri Pulp &
Kertas Tbk. dan PT Capital Management Indonesia pada tanggal penilaian yang ditentukan yaitu 30 Juni
2018 untuk kepentingan PT Fajar Surya Wisesa Tbk.
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri yang
dinilai.
8. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun terhadap properti yang dinilai dan imbalan jasa yang kami
terima tidak terkait dengan hasil penilaian yang dilaporkan.
9. Laporan ini disusun mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VI 2015 dan telah memenuhi
ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) serta Peraturan Nomor VIII.C.4 tentang Pedoman Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.
10. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati
sebelumnnya dengan Pemberi Tugas.
11. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku termasuk Peraturan Nomor VIII.C.4.
12. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan bantuan
profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.
13. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan.
14. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai
kesimpulan Nilai.
15. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam Laporan dapat dipertanggungjawabkan.

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. 9


Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi analisa,
pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini. .

No. NAMA TANDA TANGAN

1. Penanggung Jawab :
Bunga Budiarti, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.).
Izin Penilai Publik No. P-1.17.00500
MAPPI No. 11-S-02732
STTD No. STTD.PPB-27/PM.2/2018 ………………….

2. Supervisor :
Agus Gunawan, S.Hum
MAPPI No. 14-P-04847 ..…………………

3. Penilai :
Yogie Pujiramadhan S.
MAPPI No. 15-P-06140 ………………….

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. 10


CURRICULUM VITAE

Nama : Bunga Budiarti, SE., M.Ec. Dev., MAPPI (Cert.)


Tempat/ Tanggal Lahir : Sukabumi, 24 April 1983
Alamat : Margahayuraya J-II No. 46 Kelurahan Sekejati Kecamatan Buah Batu
Bandung, Jawa Barat
No. Anggota MAPPI : 11 – S – 02732
Spesialisasi : - Appraisal (Properti dan Bisnis)
- Feasibility Study
- Monitoring and Supervision Project
- Property Management
- Research and Planning
- Due Dilligence and Corporate Restructuring
Pendidikan Formal : - Economic Faculty Majoring Management, dari ATMA JAYA
Catholic University Jakarta, Lulus tahun 2006
- Magister Economic Development, dari Universitas Gadjah
Mada Jakarta
Pendidikan Non Formal : - P1 - P2 & P3 - P4 Property Valuation, MAPPI Jakarta, 2009
- PDP 1 - PDP 2 & PLP 1 - PLP 2 Business Valuation, UGM –
MAPPI Jakarta, 2011
- Business Valuer Certification, MAPPI Jakarta, 2015
- Workshop Penilaian Bisnis, MAPPI Jakarta, 2016
- Workshop Feasibility Study, MAPPI Jakarta, 2016
- Pendidikan Profesi Lanjutan, 30 SKP di Bidang Pasar Modal,
Forum Penilai Pasar Modal, 2016
- Asia Pacific Valuation Conference, MAPPI – RICS, 2016
- Workshop Review Proyeksi Dalam Penilaian Bisnis dan Aset
- Pendidikan Profesional Lanjutan Penilai Publik, MAPPI, 2017
- Property Valuer Certification, MAPPI Jakarta, 2017
- Workshop Penilaian Properti dan Bisnis dan Review Laporan
Proforma Perusahaan dalam Rangka Akuisisi Emiten di Pasar
Modal, Forum Penilai Pasar Modal, 2017
- Pendidikan Profesional Lanjutan (PPL) Penilai Publik 5 SKP
Bidang Pasar Modal, Forum Penilai Pasar Modal & OJK,
Jakarta, 2018
- PKP 366 untuk Tujuan Lelang

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. 11


Pengalaman Kerja :

2004 - 2006 : Valuer, PT BINAMITRA CONSULINDOTAMA, (Appraisal & Consultant)


2006 - 2007 : Account Manager, PT Bank Panin, Tbk, Jakarta
2008 – 2009 : Treasures Relationship Manager Academy, PT Bank DBS Indonesia, Tbk
2009 – 2011 : Branch Manager, KJPP Arief & Rekan (Appraisal & Consultant)
2012 – Sekarang : Branch Manager, KJPP Iwan Bachron & Rekan (Appraisal & Consultant)

....................00O00...................

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. 12


CURRICULUM VITAE

Nama : AGUS GUNAWAN

Tempat/ Tanggal Lahir : Kuningan, 20 Mei 1989

Alamat : Dusun Bungur 01, RT. 001 / RW. 001, Desa Bungurberes, Kecamatan
Cilebak, Kabupaten Kuningan, Jawa Barat 45585

No. Anggota MAPPI : 14 – P - 04847

Spesialisasi : Appraisal (Properti)

Pendidikan Formal : S 1 (S. Humaniora), UIN Sunan Gunung Djati Bandung, lulus

Tahun 2011

Pendidikan Non Formal : - Telah mengikuti dan lulus Pendidikan Dasar Penilaian
(PDP 1 PROPERTI), diselenggarakan MAPPI JABAR (Bandung),
tahun 2013

- Telah mengikuti dan lulus Pendidikan Dasar Penilaian


(PDP 2 PROPERTI), diselenggarakan MAPPI PUSAT (Bandung),
tahun 2014

- Telah mengikuti Pendidikan Lanjutan Penilaian (PLP 1),


diselenggarakan MAPPI JABAR (Bandung) tahun 2017

- Telah mengikuti Pendidikan Khusus Penilaian (PKP) 366 untuk


Tujuan Lelang, diselenggarakan MAPPI JABAR (Bandung) tahun
2018

- Telah mengikuti Pendidikan Dasar Penilaian (PDP 1) Bisnis,


diselenggarakan MAPPI PUSAT (Jakarta) tahun 2018

Pengalaman Kerja :
2011 - 2012 - Penilai, KJPP Sugianto dan Rekan
2012 - Sekarang - Manager Teknis, KJPP Iwan Bachron dan Rekan

....................00O00...................

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. 13


CURRICULUM VITAE

Nama : Yogie Pujiramadhan S

Tempat/ Tanggal Lahir : Bandung, 09 Juni 1985 Mei 1989

Alamat : Komplek Pasirlaung, Jalan Pasirlayung Timur III, No. B-42, RT.
003/002, Kel. Pasirlayung, Kec. Cibeunying Kidul, Kota Bandung
40192

No. Anggota MAPPI : 15 – P - 06140

Spesialisasi : Appraisal (Properti)

Pendidikan Formal : STIE INABA Bandung

Pendidikan Non Formal : - Telah mengikuti dan lulus Pendidikan Dasar Penilaian
(PDP 1 PROPERTI), diselenggarakan MAPPI JABAR (Bandung),
tahun 2015

- Telah mengikuti Pendidikan Dasar Penilaian (PDP 2 PROPERTI),


diselenggarakan MAPPI PUSAT (Bandung), tahun 2017

- Telah mengikuti Workshop Perbandingan Data Dalam Penilaian


Real Properti, yang diselenggarakan MAPPI JATENG – KPSPI
(Solo) tahun 2018

- Telah Mengikuti PWP-01, Pengembangan Wawasan Penilaian -01


yang diselenggarakan MAPPI PUSAT (Bandung), Tahun 2017

Pengalaman Kerja :
2013 - Sekarang - Penilai, KJPP Iwan Bachron & Rekan

....................00O00...................

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. 14


RINGKASAN EKSEKUTIF PENILAIAN ASET MILIK
PT FAJAR SURYA WISESA, Tbk.

Status Penilai : Penilaian Dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Publik Iwan Bachron dan Rekan
dengan kualifikasi Penilai Properti
Pemberi Tugas dan : PT Fajar Surya Wisesa, Tbk.
Pengguna Laporan : PT Fajar Surya Wisesa, Tbk.
Maksud dan Tujuan Penilaian : Memberikan Opini Nilai Pasar untuk kepentingan Rencana Transaksi Jual Beli
Aset
Bentuk Kepemilikan : Bentuk kepemilikan tunggal dengan legalitas berupa 2 (dua) buah dokumen
Sertipikat HGB No. 6 dan HGB No. 2336
Objek Penilaian : Tanah, Bangunan-bangunan, serta Mesin-mesin dan Peralatannya.
Uraian Objek Penilaian :
 Tanah dengan bentuk kepemilikan tunggal berupa 2 (dua) buah dokumen Sertipikat Hak Guna
Bangunan dengan luas tanah total kurang lebih 85.050 meter persegi terdiri dari Bangunan-Bangunan
yang berlokasi di Jalan Sumput, Desa Sumput, Kec. Driyorejo, Kabupaten Gresik, Propinsi Jawa Timur
61177.

 Mesin-mesin dan Peralatannya yang terletak di Jalan Sumput, Desa Sumput, Kec. Driyorejo, Kabupaten
Gresik, Propinsi Jawa Timur 61177.

Dasar Nilai : Nilai Pasar


Tanggal Inspeksi : 12 Juli 2018 sampai dengan 14 Juli 2018
Tanggal Penilaian : Per 30 Juni 2018
Jenis Mata Uang : Rupiah
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pasar dan/atau Pendekatan Biaya
Asumsi Pokok : Penilaian disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku
sampai dengan tanggal penilaian. Kami juga mengasumsikan bahwa dari
tanggal penilaian sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak
terjadi perubahan apapun yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-
asumsi yang digunakan dalam penilaian.

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. 15


REKAPITULASI NILAI :

NO. URAIAN INDIKASI NILAI PASAR


Tanah Bangunan Pabrik, serta Mesin dan Peralatannya
Jalan Sumput, Desa Sumput, Kec. Driyorejo, Kabupaten Gresik, Propinsi
Jawa Timur 61177
I. TANAH
Tanah SHGB No. 6 Rp. 51.004.800.000,-
Tanah SHGB No. 2336 Rp. 21.942.900.000,-
Sub Total Tanah Rp. 72.947.700.000,-

II. BANGUNAN
1 Koperasi & Parkir Luas : ± 1.080 m² Rp. 187.200.000,-
2 Power Plant Area Luas : ± 3.478 m² Rp. 3.260.600.000,-
Sub Total Bangunan Rp. 3.447.800.000,-

III. MESIN DAN PERALATANNYA


1 Gas Turbin Rp. 29.838.599.000,-
2 Heat Recovery Boiler Rp. 3.836.866.000,-
Sub Total Mesin dan Peralatannya Rp. 33.675.465.000,-
TOTAL Rp. 110.070.965.000,-
PEMBULATAN Rp. 110.071.000.000,-

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. 16


DAFTAR ISI

SURAT PENGANTAR ....................................................................................................................................... 1


PERNYATAAN PENILAI ................................................................................................................................... 9
CURRICULUM VITAE PENILAI ....................................................................................................................... 11
RINGKASAN EKSEKUTIF ............................................................................................................................... 15
REKAPITULASI NILAI ....................................................................................................................................... 16
DAFTAR ISI ....................................................................................................................................................... 17
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATASAN .......................................................................................................... 19

BAB I URAIAN UMUM


I.1. Pendahuluan .................................................................................................................................. I-1
I.1.1. Gambaran Umum Perusahaan....................................................................................................... I-1
I.1.2. Obyek Penilaian ............................................................................................................................. I-1
I.2. Tinjauan Pasar ............................................................................................................................... I-2
I.2.1. Perekonomian Tahun 2018 ............................................................................................................ I-2
I.2.2. Ekspor Migas dan Nonmigas.......................................................................................................... I-3
I.2.3. Industri Kertas ................................................................................................................................ I-5

BAB II PENILAIAN ASET


II.1. Penilaian Tanah Bangunan Pabrik.......................................................................................... II-1
II.1.1. Identifikasi Objek ........................................................................................................................ II-1
II.1.1.1. Lokasi & Aksesbilitas .................................................................................................................. II-1
II.1.1.2. Data Tanah................................................................................................................................. II-1
II.1.1.3. Lingkungan & Fasilitas Umum .................................................................................................... II-2
II.1.1.4. Peraturan Pemerintah dan Peruntukan Lahan ........................................................................... II-2
II.1.1.5. Analisa Dampak Lingkungan ...................................................................................................... II-2
II.1.1.6. Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) ..................................................... II-3
II.1.2. Uraian Penilaian ............................................................................................................................ II-4
II.1.2.1. Penilaian Tanah Dengan Menggunakan Pendekatan Pasar ........................................................ II-4
II.1.2.2. Penilaian Bangunan Dengan Menggunakan Pendekatan Biaya ................................................... II-5
II.1.3. Proses Penilaian ........................................................................................................................... II-6
II.1.3.1. Penilaian Tanah dengan Metode Perbandingan Data Pasar ........................................................ II-6
II.1.3.2. Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap dengan Pendekatan Biaya ................................... II-10
II.1.3.2.1. Bangunan - Bangunan ................................................................................................................ II-10
II.1.4. Kesimpulan Nilai....................................................................................................................... .. II-12

BAB III PENILAIAN ASET


III.1. Penilaian Mesin dan Peralatannya ............................................................................................... III-1
III.1.1. Lokasi Objek Penilaian ................................................................................................................. III-1
III.1.2. Data Objek Penilaian.................................................................................................................... III-1
III.2. Proses Penilaian .......................................................................................................................... III-2
III.2.1. Uraian Penilaian Mesin dan Peralatannya ................................................................................... III-4
III.3. Kesimpulan Nilai........................................................................................................................... III-5

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. 17


LAMPIRAN - LAMPIRAN :
KERTAS KERJA
FOTO-FOTO (PETA LOKASI, LAYOUT TANAH DAN BANGUNAN)
LEGALITAS/DOKUMEN KEPEMILIKAN
VALIDASI MAPPI

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. 18


ASUMSI-ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS

1. Laporan penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.

2. Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.

3. Penilaian dan Laporan Penilaian disusun hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan
pada laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi Tugas dimaksud.
Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala resiko yang timbul.

4. Kami bertanggungjawab atas pelaksanaan penilaian ini.

5. Data dan informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam
laporan Penilaian dianggap layak dan dapat dipercaya, dan divalidasi oleh Asosiasi Profesi Penilai.

6. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang merupakan bagian dari
obyek yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam
laporan Penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya
kesalahan.

7. Kami bertanggungjawab atas laporan penilaian ini dan kesimpulan nilai akhir.

8. Kami berasumsi bahwa obyek yang dinilai tersebut telah bebas dari segala tuntutan hukum.

9. Laporan penilaian ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang terdapat rahasia yang dapat
mempengaruhi operasional Perseroan.

10. Penilai yang melakukan penilaian atas properti tertentu tidak otomatis wajib memberikan kesaksian dan
kehadiran dalam pengadilan atau instansi lainnya yang berhubungan dengan properti tersebut kecuali telah
ada perjanjian sebelumnya.

11. Jika dikemudian hari Penilai diminta untuk memberikan penjelasan dan pemaparan yang dilakukan diluar
wilayah kerja kantor kami. maupun kepada pihak selain pemberi tugas dan pengguna jasa. maka segala
bentuk biaya yang timbul menjadi beban pemberi tugas.

12. Kami telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari Perseroan.

13. Laporan Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan Pimpinan dan stempel kantor (office
seal) dari KJPP IWAN BACHRON DAN REKAN.

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. 19


BAB I
URAIAN UMUM

I.1. PENDAHULUAN
I.1.1. Gambaran Umum Perusahaan
PT Fajar Surya Wisesa Tbk. (“Perusahaan”) didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 20 tanggal 13 Juni
1987 dari Lenny Budiman, S.H., notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah disahkan oleh Menteri
Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. C2-1737-HT.01.01.TH.88 tanggal 29 Pebruari
1988 dan diumumkan dalam Berita Negara No. 36, Tambahan No. 1623 tanggal 4 Mei 1990. Anggaran
Dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan Akta Notaris No. 18
tanggal 19 Mei 2015 dari M. Nova Faisal, SH., M.Kn, notaris di Jakarta, mengenai perubahan alamat
lengkap Perseroan. Akta perubahan tersebut telah memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak
Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-0935931.AH.01.02. Tahun 2015
tanggal 27 Mei 2015.

Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan Perusahaan meliputi usaha
manufaktur kertas. Perusahaan memulai operasi komersialnya pada tahun 1989 dan saat ini
menghasilkan kertas industri seperti containerboard (liner dan corrugating medium) dan boxboard yang
digunakan untuk kemasan produk-produk konsumen dan barang-barang industri. Hasil produksi
Perusahaan dijual kepada pelanggan dalam negeri dan diekspor ke negara-negara di Asia dan Afrika.
Persentase penjualan dalam negeri dan ekspor terhadap penjualan bersih untuk periode enam bulan yang
berakhir 30 Juni 2017 masing-masing sebesar 97% dan 3%. Perusahaan memiliki kapasitas produksi
sebesar 1.300.000 ton per tahun.

PT Fajar Surya Wisesa Tbk. atau FajarPaper adalah perusahaan masa depan terutama dalam hal cara
berpikir yang diterapkan dalam menjalankan usahanya, yaitu melalui konservasi energi dan lingkungan di
sekitar perusahaan berada. Setiap produk yang dihasilkan berasal dari 100% kertas daur ulang, dan
kebutuhan energi untuk kelima mesin kertas Perusahaan juga dapat dipenuhi sendiri melalui pembangkit
listrik bertenaga gas alam yang dimiliki Perusahaan.
Sumber: Lapkeu PT Fajar Surya Wisesa Tbk. 2017 & www.fajarpaper.com

I.1.2. Obyek Penilaian


Obyek yang dinilai dalam penilaian ini adalah sebagai berikut:

1. Tanah dengan bentuk kepemilikan tunggal berupa 2 (dua) buah dokumen Sertipikat Hak Guna
Bangunan dengan luas tanah total kurang lebih 85.050 meter persegi terdiri dari Bangunan-
Bangunan yang berlokasi di Jalan Sumput, Desa Sumput, Kec. Driyorejo, Kabupaten Gresik,
Propinsi Jawa Timur 61177.

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. I-1


2. Mesin-mesin dan Peralatannya yang terletak di Jalan Sumput, Desa Sumput, Kec. Driyorejo,
Kabupaten Gresik, Propinsi Jawa Timur 61177.

I.2. Tinjauan Pasar


I.2.1. Perekonomian Tahun 2018
SPIME triwulan II-2018, mengindikasikan bahwa perekonomian Indonesia triwulan II-2018 diprakirakan
meningkat 5,14% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 5,06% (yoy) pada triwulan I-2018. Optimisme responden
diindikasi berlanjut pada triwulan III-2018 sebagaimanatercermin dari prakiraan pertumbuhan ekonomi sebesar
5,16% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 5,06% (yoy) prakiraan pada triwulan sebelumnya. Responden
memprakirakan peningkatan kinerja perekonomian akan terus meningkat hingga triwulan IV-2018, yang tercermin
dari prakiraan pertumbuhan sebesar 5,18% (yoy).

Gambar 1. Prakiraan PDB Triwulanan, 2017-2019

Tekanan kenaikan harga pada triwulan III-2018 diprakirakan meningkat. Responden memprakirakan inflasi pada
triwulan III-2018 sebesar 3,64% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 3,12% (yoy) realisasi pada triwulan II-2018
(Grafik 2). Diprakirakan tekanan kenaikan harga ini akan berlanjut hingga akhir tahun, dengan inflasi pada
triwulan IV-2018 sebesar 3,66% (yoy).

Gambar 2. Prakiraan Inflasi Triwulanan, 2017-2019

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. I-2


Berdasarkan hasil SPIME triwulan II-2018, perekonomian pada akhir tahun 2018 diprakirakan tumbuh 5,17%
(yoy), lebih tinggi dari 5,07% (yoy) realisasi tahun 2017. Prakiraan pertumbuhan ekonomi tahun 2018 tersebut
berada pada kisaran 5,1-5,5% prakiraan pertumbuhan ekonomi tahun 2018 Bank Indonesia, namun lebih rendah
dari 5,4% asumsi makro APBN 2018. Responden menyatakan peningkatan kinerja perekonomian 2018 didukung
oleh peningkatan investasi domestik dan asing, membaiknya perekonomian dunia dan peningkatan daya beli
masyarakat.

Responden SPIME memprakirakan inflasi pada akhir tahun 2018 sebesar 3,66% (yoy), lebih tinggi dibandingkan
3,61% (yoy) realisasi pada tahun 2017. Responden menyatakan peningkatan tekanan kenaikan harga
dipengaruhi oleh kenaikan harga komoditas internasional, pelemahan nilai tukar rupiah dan peningkatan harga
barang yang diatur pemerintah. Meskipun demikian, inflasi diprakirakan masih terkendali dan berada pada
kisaran 3,5±1% sasaran inflasi 2018.

Nilai tukar Rupiah terhadap USD pada akhir tahun 2018 diprakirakan akan mengalami pelemahan dibandingkan
tahun sebelumnya. Responden memprakirakan nilai tukar pada akhir tahun 2018 sebesar Rp13.876,00 per USD,
melemah dibandingkan Rp13.548,00 per USD realisasi pada akhir tahun 2017, dipengaruhi oleh kondisi ekonomi
global yang menguat, dan penurunan kinerja neraca pembayaran. Prakiraan tersebut lebih lemah jika
dibandingkan dengan asumsi makro dalam APBN 2018 sebesar Rp13.400,00 per USD.

I.2.2. Ekspor Migas dan Nonmigas


Ekspor nonmigas pada triwulan I 2018 tercatat sebesar USD 40,3 miliar, turun 2,3% (qtq) dibandingkan dengan
ekspor nonmigas triwulan IV 2017 yang tercatat sebesar USD41,2 milliar karena turunnya ekspor riil di tengah
melambatnya pertumbuhan harga. Secara tahunan, ekspor nonmigas triwulan I 2018 tumbuh melambat menjadi
9,4% (yoy) dari 12,3% (yoy) pada triwulan sebelumnya Perlambatan tersebut terutama dipengaruhi oleh
perlambatan harga ekspor.

Gambar 3. Pertumbuhan Ekspor Nonmigas

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. I-3


Gambar 4. Ekspor Nonmigas Menurut Kelompok Barang

Melambatnya pertumbuhan ekspor nonmigas triwulan I 2018 juga tercermin dari perlambatan pertumbuhan
ekspor sepuluh komoditas utama yang menjadi 5,1% (yoy) dari 10,8% (yoy) pada triwulan sebelumnya.
Perlambatan pertumbuhan ekspor tersebut disebabkan oleh menurunnya kinerja pertumbuhan ekspor riil
dan harga ekspor pada sebagian komoditas utama.

Ekspor batubara pada triwulan I 2018 menjadi komoditas ekspor nonmigas utama Indonesia
menggantikan minyak nabati, dengan pangsa mencapai 14,9%. Pada triwulan I 2018 pertumbuhan ekspor
batubara tercatat sedikit melambat menjadi 26,4% (yoy) dari 27,2% (yoy) pada triwulan sebelumnya.
Perlambatan ini disebabkan oleh perlambatan harga yang cukup dalam, melebihi peningkatan
pertumbuhan ekspor riil yang tercatat sebesar 5,5% (yoy) setelah pada periode sebelumnya mengalami
kontraksi. Perlambatan ekspor batubara utamanya terlihat untuk negara tujuan Jepang dan Korea Selatan,
bahkan untuk tujuan India mengalami kontraksi, dengan pangsa ketiga negara tersebut mencapai 40,3%
dari total ekspor batubara Indonesia.

Di sisi lain, ekspor barang dari logam tidak mulia pada periode laporan mencatat peningkatan
pertumbuhan menjadi 50,6% (yoy) karena akselerasi pertumbuhan ekspor riil dan harga. Meningkatnya
pertumbuhan ekspor ini terutama terlihat pada ekspor ke negara tujuan Jepang dan Thailand.

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. I-4


Tabel I.2 Perkembangan Ekspor Komoditas Nonmigas Utama

Sumber: bi.co.id dan diolah

I.2.3. Industri Kertas


Badan pusat statistik pada tahun 2017 memaparkan bahwa ekonomi Indonesia tumbuh sebesar 5,01
persen. Dari data mentahan tersebut sebenarnya masih banyak celah dan harapan Indonesia untuk
menaikkan double digit pertumbuhan ekonomi di tahun 2018. Meskipun Bank Dunia telah memprediksi
pertumbuhan perekonomian di Indonesia tahun 2018 tetap bertahan dalam jangka waktu tiga tahun ke
depan. Indonesia memiliki dua sektor andalan ekspor yang berasal dari sektor agroindustri, yaitu sawit dan
pulp kertas. Kedua sektor tersebut juga sangat berpengaruh dalam perdagangan nasional.

Prestasi yang luar biasa tidak hanya memiliki kontribusi dari sisi nasional. Industry pulp Indonesia berada
pada peringkat 10, sedangkan kertas pada posisi ke 6 di kancah Internasional. Untuk tingkat Asia, industri
pulp dan kertas menduduki peringkat ke-3, sementara di tingkat ASEAN, Indonesia paling dominan.

Data 2015 menunjukkan, kontribusi ekspor pulp senilai US$ 1,7 miliar, sementara ekspor kertas US$ 3,5
miliar. Jika total nilai ekspor kedua komoditas tadi dirupiahkan, angkanya mencapai Rp 67 triliun.
Sedangkan pada tahun 2016, peranan industri pulp dan kertas dalam perolehan devisa sebesar USD3,79
miliar atau menduduki peringkat ke-7 sebagai penyumbang devisa terbesar dari sektor nonmigas.

Pertumbuhan teknologi yang semakin berkembang dan fenomena peperless tidak sama sekali memiliki
pengaruh negatif terhadap pertumbuhan industri pulp dan kertas di dunia maupun di Indonesia. Bahkan
kebutuhan kertas dunia sekitar 394 juta ton, dan diperkirakan akan meningkat menjadi 490 juta ton pada
2020. Secara estimasi, kebutuhan kertas dunia akan tumbuh sebesar 2,1 persen dan 4,1 persen untuk
negara berkembang.

Proses berkelanjutan produk tentu saja harus di perhatikan, mengingat tidak sedikit masyarakat Indonesia
menggantungkan hidupnya dari industri kertas ini. Industri pulp dan kertas mampu membuka lapangan
pekerjaan sebanyak 260 ribu orang tenaga kerja langsung, dan tenarga kerja tidak langsung sebanyak 1,1
juta orang. Dengan kondisi jumlah industri pulp dan kertas nasional sebanyak 84 perusahaan. Sehingga,

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. I-5


perlu strategi dan perencanaan matang untuk menjadikan Industri kertas terus berkelanjutan dan
berkembang, diantaranya adalah:

 Penambahan tenaga kerja atau penambahan pabrik kertas.


Kelanggengan suatu hal terutama bisnis di tentukan dengan terusnya berinovasi. Indonesia salah
satu negara yang memiliki kontribusi besar dalam mensuplai kebutuhan dunia. Semacam simbiosis
mutualisme dari kedua belah pihak. Akan tetapi, Indonesia harus mulai memikirkan jangka panjang
tentang tantangan dan prediksi ke depan.

Kebutuhan kertas naik menjadi 2 persen pertahun. Sehingga, jika di brack down bersama dari
paparan di atas (84 perusahaan mampu memproduksi 7,93 juta ton pulp dan 12,98 juta ton kertas)
dengan total tenaga langsung 260 ribu. Sehingga, setiap satu pabrik rerata akan memilki tenaga
kerja langsung 3.095 yang mampu produksi 94.404 ton pulp dan 154.523 ton pulp. Sehingga, jika
per tahun naik 2% maka per pabrik harusnya ada 3.156 pekerja atau naik 62 pekerja. Analisa ini
memang matematis, sehingga perlu adanya penelitian lanjutan yang mendalam dari segi kondisi
pabrik (luas pabrik, topografi, lingkungan, teknologi) dan kondisi lainya yang mendukung. Jika
pabrik yang dimiliki 84 dan mampu produksi 7,93 juta ton. Sehingga jika naik 8,167 juta ton pulp.
Maka pertahun, harusnya 86 industri atau seharusnya memiliki penambahan 2 pabrik.

 Kebijakan pemerintah dari hulu ke hilir


Pengembangan sektor Industri kertas ini tidak bisa begitu saja di lakukan mandiri, karena bahan
baku pulp dan kertas adalah kayu. Luas daratan Indonesia hanya 1,3% dari luas daratan
permukaan bumi, namun keanekaragaman hayati yang ada di dalamnya sangat luar biasa, meliputi
11% spesies tumbuhan dunia, 10% spesies mamalia, dan 16% spesies burung. Sebagian besar
dari spesies ini berada di dalam hutan Indonesia. Forest Watch Indonesia (FWI) mengatakan laju
deforestasi atau menyempitnya kawasan hutan akibat pembukaan lahan dari tahun ke tahun di
Indonesia termasuk yang tertinggi di dunia. Sehingga, perlu adanya solusi untuk menjadikan
industri kertas terus berkembang. Solusi yang paling handal salah satunya adalah menjaga
keberlanjutan pengelolaan hutan dengan menerapkan prinsip – prinsip keberlanjutan dan upaya
mitigasi perubahan iklim. Salah satu cara yang dilakukan dengan bekerja sama dengan
perusahaan Hutan Tanaman Industri (HTI).

 Kerja sama dengan akademisi atau peneliti


Menyambung dari solusi sebelumnya dengan melibatkan kebijakan pemerintah yang berfokus
menjaga kelestarian hutan. Kemudian muncullah pertanyaan besar yang melintasi kita semua
tentang bahan baku kertas. Kayu merupakan salah satu sumber daya alam yang memang bisa di
perbaruhi. Akan tetapi, tanaman ini tergolong tanaman menahun. Sehingga, menurut opini pribadi
memang sangat perlu untuk menanam kembali. Akan tetapi, jangka pendek perlu di
perhatikan. Teknologi dan penelitian yang sudah sangat apik telah banyak di lahirkan di Indonesia.

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. I-6


Tentu saja, inilah saatnya untuk memberikan peran masing – masing. Banyak penelitian yang
menjelaskan bahwa bisa mengurangi deforestasi dan degradasi hutan.

Gambar 5. Permintaan di Indonesia, Tahun 2000 – Tahun 2020

Sumber: www.qureta.com, www.mongabayco.id dan diolah

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. I-7


BAB II
PENILAIAN ASET

II.1. PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN PABRIK

II.1.1. IDENTIFIKASI OBJEK


II.1.1.1. Lokasi & Aksesibilitas
Aset Tanah dan Bangunan Pabrik yang berlokasi di Jl. Sumput, Desa Sumput, Kec. Driyorejo, Kab. Gresik, Propinsi
Jawa Timur. Jalan menuju lokasi dapat di akses dari Jalan Raya Driyorejo. (Aksesibilitas jalan menuju lokasi untuk
lebih jelasnya dapat dilihat pada lampiran Peta Lokasi). Titik koordinat properti pada Google Maps / Google Earth
7°21'48.5"S 112°36'16.0"E.

Jalan didepan properti mempunyai lebar jalan ± 6 meter, dilengkapi drainase terbuka di kedua sisinya, ruas badan
jalan terdiri dari 1 (satu) jalur dengan lalu lintas kendaraan dua arah, sedangkan untuk intensitas arus kendaraan
yang lewat frekwensinya sedang.

II.1.1.2. Data Tanah


Tanah yang dinilai terdiri dari Aktiva atas 2 (dua) bidang tanah dengan legalitas SHGB, dengan Luas tanah
keseluruhan adalah 85.050 m². Adapun rincian dokumen tanah tersebut adalah sebagai berikut:

Dokumen Tanggal Nomor Luas


No Pemegang Hak
Kepemilikan Penerbitan Berakhir GS/SU (m²)
PT SURABAYA AGUNG INDUSTRI
1 SHGB No. 6 02 Mei 1995 24 September 2024 1433/1995 57,960
PULP & KERTAS
PT CAPITAL MANAGEMENT
2 SHGB No. 2336 30 Juli 2013 29 April 2043 829/02.09/2013 27,090
INDONESIA
Luas Total 85,050

Properti mempunyai bentuk yang „menyerupai persegi panjang‟ dengan kondisi tanah yang datar dan properti berada
pada posisi tengah dimana lebar depan (muka tanah) menghadap jalan (frontage) ± 365 m dan panjang rata-rata ke
belakang Sekitar ± 233 m. Berdasarkan informasi hingga saat ini lokasi aset yang dinilai belum pernah mengalami
banjir maupun longsor.

Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas dari aset tanah yang tersebut diatas.
Berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan penunjukan oleh pendamping survey dari pihak pemberi tugas,
maka kami beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang
dinyatakan dalam salinan surat Sertipikat tanah yang kami terima dari pemberi tugas merupakan keterangan tanah
aset dimaksud. Pendamping dan penunjukkan batasan – batasan dilapangan adalah Bpk. Kenny, Bpk. Budi Santoso
dan Bpk. Budiyono. (Bentuk tanah untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada lampiran gambar layout tanah).

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. II - 1


Batas-batas tanah adalah sebagai berikut:
 Sebelah Barat : Jalan Desa Sumput
 Sebelah Timur : Pabrik
 Sebelah Utara : Pabrik
 Sebelah Selatan : Selokan/Pabrik

II.1.1.3. Lingkungan & Fasilitas Umum


Bangunan – bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari Bangunan Gudang, Bangunan Pabrik
Pemukiman. Bangunan – bangunan yang terletak dekat dengan properti dinilai dan dapat digunakan sebagai
petunjuk antara lain:
 PT MIWON
 PT WINGS SURYA
 PT PANJI MAS TEXTILE

Fasilitas yang sudah tersedia di sekitar objek adalah; fasilitas umum jalan, jaringan listrik dari PLN, Penerangan
Jalan, Jaringan TELKOM, dan Air Bersih.

Kami juga mengidentifkasi faktor penambah dan faktor pengurang dari aset yang dinilai.

Faktor Penambah:
- Properti berada di Kawasan Perdagangan Jasa dan Industri.

Faktor Pengurang:
- Peruntukan tanah yang dimiliki oleh SHGB No. 2336 terbatas penggunaannya.

II.1.1.4. Peraturan Pemerintah Dan Peruntukan Lahan


Berdasarkan data yang diperoleh melalui situs layanan pemerintah
http://gresikkab.go.id/profil/dinas_perkerjaan_umum_dan_tata_ruang yang sudah kami konfirmasi kepada pegawai
dinas pupr kabupaten gresik dengan No. Telepon 031 – 3953278, bahwa daerah tersebut diperuntukkan sebagai
daerah Kawasan Perdagangan Jasa dan Industri. Dari hasil analisa, kami berkesimpulan bahwa realisasi atas
pembangunan tersebut masih dalam batas-batas yang ditetapkan pada Peta Peruntukan Tata Ruang Wilayah
Kabupaten Gresik.

II.1.1.5. Analisa Dampak Lingkungan


Berdasarkan pengamatan kami di lapangan bahwa properti yang dinilai dipergunakan sebagai Tanah dan Bangunan
- Bangunan yang terdiri dari Bangunan Pabrik. Hal-hal yang berkaitan dengan kegiatan yang bersifat kontaminatif
atau memiliki efek terjadinya kontaminasi lingkungan kami asumsikan sudah diantisipasi sesuai dengan peraturan
yang berlaku dan masih dalam batas kewajaran, sehingga kami beranggapan tidak adanya masalah tersebut. Kami
juga tidak menganalisa segala bentuk perijinan terkait kegiatan industri tersebut secara intensif.

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. II - 2


II.1.1.6 . Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)
Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sebagai penggunaan yang paling
mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diijinkan, secara finansial layak,
dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 12.1)

Analisis pemanfaatan tertinggi dan terbaik atas tanah dengan kondisi Bangunan Pabrik yang terbangun saat ini (as
improved) adalah sebagai berikut:

1. Penggunaan Secara Fisik


Dengan memperhatikan tanah seluas 85.050 m² dan bangunan dengan total seluas 4.558 m² dengan
pertimbangan sebagai berikut:

- Memperhatikan permukaan tapak yang hampir sejajar dengan jalan.


- Memperhatikan bahwa tapak merupakan jenis tanah matang.
- Mempertimbangkan lahan dengan lebar muka menghadap ke Jalan kurang lebih 365 meter dengan
bentuk lahan menyerupai Persegi Panjang.
- Memperhatikan Properti yang dinilai memilik lebar jalan 6 meter dua arah.
- Memperhatikan properti yang dinilai memiliki aksesibilitas pinggir jalan.

Berdasarkan pertimbangan diatas, memperhatikan luas tanah sebesar kurang lebih 85.050 m² dan luas kotor
pengembangan sebesar kurang lebih 4.558 m² dimana penggunaan atas properti tersebut adalah untuk
melakukan kegiatan usaha telah memenuhi penggunaan yang layak secara fisik dimungkinkan.
2. Penggunaan Secara Hukum
Memperhatikan lokasi lahan objek kajian adalah sebagai berikut:

- Memiliki izin IMB No. 503.647/837/403.15/1999 Mendirikan Bangunan dan Memperluas Bangunan
Gudang.
- Peruntukan: Zona Jasa dan industri.
- Koefisien Dasar Bangunan (KDB): Max 60%. Tapak yang boleh terbangun: 60% x 85.050 m2 = 51.030
m2. Tapak fisik obyek = 4.558 m²
- Koefisien Lantai Bangunan (KLB): max 2
(maka luas total lantai yang boleh terbangun: 2 x 85.050 m2 = 170.100 m2)
Luas total lantai obyek = 4.558 m²
- Ketinggian Maksimum Bangunan: max 2-3 lantai
Ketinggian obyek: 1 - 3 lantai di setiap bangunannya
- Koefisien Dasar Hijau (KDH): min 10%

Berdasarkan informasi yang kami terima diatas, maka penggunaan/pemanfaatan tanah saat ini telah sesuai
dengan peruntukan dan atau peraturan yang berlaku/secara legal diijinkan.
3. Penggunaan Secara Finansial
Obyek Penilaian adalah Aset Tanah Bangunan Pabrik yang mana pada saat ini sedang tidak beroperasi.

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. II - 3


4. Penggunaan Berdasarkan Nilai Tertinggi
Saat ini, obyek penilaian digunakan sebagai Bangunan Pabrik. Dengan memperhatikan lokasi sekitar,
peraturan-peraturan yang berlaku, situasi pasar, dan pengembangan di sekelilingnya, maka pengembangan
sebagai Pabrik diperkirakan memberikan nilai yang tertinggi.

Mengingat uraian-uraian diatas dan memperhatikan penggunaan tanah di sekitarnya, menurut hemat kami
penggunaan/pemanfaatan tanah sebagai Industri Pabrik merupakan penggunaan/pemanfaatan yang tertinggi dan
terbaik dari tanah tersebut.

II.1.2. URAIAN PENILAIAN


Berdasarkan dengan Peraturan Nomor VIII.C.4 angka 10 poin D, menerangkan bahwa; “..dapat menggunakan satu
pendekatan penilaian sebagaimana dimaksud pemilihan metode penilaian – dalam hal melakukan, yang dimana
salah satunya adalah penilaian Properti Industri yang tidak memiliki data pasar”. Dalam penilaian ini kami
menggunakan satu pendekatan karena kami beranggapan aset tersebut merupakan Properti Industri yang tidak
memiliki data pasar.

II.1.2.1. Penilaian Tanah dengan Menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar


Metode Perbandingan Data Pasar adalah metode penilaian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas
properti yang sebanding dan sejenis dengan komponen Obyek Penilaian yang didasarkan pada suatu proses
perbandingan dan penyesuaian.

Metode Perbandingan Data Pasar digunakan dalam penilaian ini dengan memperhatikan dan mempertimbangkan
data penjualan dan atau data penawaran properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik,
pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang atau pejabat-pejabat dan pemilik-pemilik
properti lainnya yang mengetahui benar mengenai nilai-nilai properti, harga transaksi serta harga penawaran yang
sebanding. Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan penyesuaian-penyesuaian/adjustment terhadap
perbedaan dan kesamaan karakteristik antara Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan untuk menghasilkan nilai pasar komponen Obyek Penilaian.

Prosedur Penilaian
Sesuai dengan pendekatan dan metode penilaian yang telah diuraikan di atas, untuk menentukan nilai pasar
komponen Obyek Penilaian yang berupa tanah berdasarkan pendekatan pasar, kami melakukan perhitungan
berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang dijelaskan dalam uraian berikut ini.

1. Mengumpulkan Data Penawaran/Transaksi Properti Pembanding


Data penawaran atau transaksi atas properti pembanding yang sejenis dan sebanding yang tersedia di pasar
dan memiliki kesamaan karakteristik dengan komponen Obyek Penilaian yang berupa tanah harus dikumpulkan
terlebih dahulu untuk dapat melakukan proses penilaian selanjutnya.

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. II - 4


2. Penyesuaian (Adjustment)
Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan perbedaan dan kesamaan
karakteristik dalam hal fisik, antara komponen Obyek Penilaian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan.
3. Nilai Pasar
Nilai pasar komponen Obyek Penilaian yang berupa tanah diperoleh dengan membandingkan data transaksi
atau penawaran yang tersedia di pasar atas properti yang sebanding dan sejenis kemudian dilakukan
penyesuaian atas komponen Obyek Penilaian yang berupa tanah dengan memberikan pembobotan untuk
masing-masing perbedaan karakteristik antara Obyek Penilaian yang berupa tanah dengan properti
pembanding.

II.1.2.2. Penilaian Bangunan dengan Menggunakan Pendekatan Biaya

Pendekatan biaya adalah pendekatan penilaian untuk mendapatkan nilai pasar Obyek Penilaian yang berupa
bangunan, berdasarkan biaya reproduksi baru (reproduction cost new) atau biaya pengganti baru (replacement cost
new) pada tanggal penilaian (cut off date) setelah dikurangi dengan penyusutan.

Pada pendekatan ini, nilai pasar Obyek Penilaian yang berupa bangunan dan sarana pelengkap lainnya diperoleh
dengan terlebih dahulu mengestimasi biaya reproduksi baru (BRB) Obyek Penilaian yang berupa bangunan dan
sarana pelengkap lainnya dengan menggunakan metode meter persegi (square meter method) yang dihitung
dengan mengacu pada data standar BRB per meter persegi bangunan di Propinsi Kalimantan Tengah (diperoleh dari
MAPPI), yang kemudian disesuaikan dengan mempertimbangkan bahan-bahan bangunan yang digunakan pada
bangunan. Setelah disesuaikan, BRB tersebut kemudian dikurangi dengan penyusutan/depresiasi fisik, fungsional,
dan eksternal dari bangunan. Dalam penggunaan metode meter persegi telah dipertimbangkan hal-hal sebagai
berikut:

1. Menghitung estimasi biaya pembangunan dengan memperhatikan harga kontrak atau biaya pembangunan dari
properti pembanding yang sebanding dan sejenis yang baru selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama
satu tahun sejak tanggal penilaian (cut off date),
2. Melakukan penyesuaian terhadap data properti pembanding yang sebanding dan sejenis, dalam hal terdapat
perbedaan data secara signifikan antara Obyek Penilaian dan properti pembanding yang sebanding dan sejenis
yang dapat mempengaruhi nilai,
3. Melakukan penyesuaian estimasi biaya pembangunan terhadap kecenderungan perubahan biaya pembangunan
pada tanggal kontrak atau tanggal konstruksi sampai dengan tanggal penilaian (cut off date), dan
4. Menghitung estimasi biaya pembangunan yang dapat diambil dari biaya pembangunan properti pembanding
yang sebanding dan sejenis atau biaya pembangunan properti yang baru selesai dibangun dalam jangka waktu
paling lama satu tahun sebelum tanggal penilaian (cut off date), dalam hal biaya pembangunan pada tanggal
kontrak atau tanggal konstruksi tidak diketahui, sepanjang memenuhi persyaratan sebagai berikut:

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. II - 5


a. Properti pembanding yang sebanding dan sejenis memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik
(highest and best use),
b. Properti pembanding yang sebanding dan sejenis dalam kondisi pasar yang stabil, dan
c. Nilai lokasi (site value) dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis dapat diketahui.

Nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan terlebih dahulu mengestimasi BRB Obyek Penilaian dengan
menggunakan metode indeks biaya (cost indexing method) yang dihitung berdasarkan biaya pembangunan dari
Obyek Penilaian atau properti pembanding yang sebanding dan sejenis. BRB tersebut kemudian dikurangi dengan
penyusutan/depresiasi fisik, fungsional, dan eksternal.

Dengan demikian, berdasarkan pendekatan biaya, nilai pasar Obyek Penilaian yang berupa bangunan dapat dihitung
dengan formula sebagai berikut:

Nilai Pasar = BRB – (BRB x Penyusutan/Depresiasi)

Prosedur Penilaian
Sesuai dengan pendekatan dan metode penilaian yang telah diuraikan di atas, untuk menentukan nilai pasar Obyek
Penilaian yang berupa bangunan pabrik. Berdasarkan pendekatan biaya kami melakukan perhitungan berdasarkan
kondisi pasar dengan prosedur yang dijelaskan dalam uraian berikut ini.
1. Biaya Reproduksi Baru (BRB)
BRB Obyek Penilaian yang berupa bangunan dan sarana pelengkap lainnya diestimasi dengan menggunakan
metode meter persegi yang dihitung dengan mengacu pada data standar BRB per meter persegi bangunan
Propinsi Kalimantan Tengah (diperoleh dari MAPPI), yang kemudian disesuaikan dengan mempertimbangkan
bahan-bahan bangunan yang digunakan pada bangunan.
2. Penyusutan/Depresiasi
Penyusutan/depresiasi atas Obyek Penilaian yang berupa bangunan, sarana pelengkap lainnya, serta mesin-
mesin dan peralatannya diestimasi menggunakan metode breakdown yaitu dengan mempertimbangkan kondisi
fisik, fungsional, dan ekonomis dari Obyek Penilaian.
3. Nilai Pasar
Nilai pasar Obyek Penilaian yang berupa bangunan diperoleh dengan mengurangkan penyusutan/depresiasi
terhadap BRB Obyek Penilaian yang berupa bangunan dan sarana pelengkap lainnya.

II.1.3. PROSES PENILAIAN


II.1.3.1. Penilaian Tanah dengan Metode Perbandingan Data Pasar
Berdasarkan hasil inspeksi di lapangan nilai pasar tanah diperoleh berdasarkan “Metode Perbandingan Data Pasar”,
dengan mempertimbangkan kelebihan dan kekurangan dari aset yang di nilai. Pada saat dilakukan peninjauan
Obyek Penilaian, kami mendapatkan beberapa data penawaran dan informasi mengenai harga pasar tanah di
wilayah tersebut dari masyarakat / agen properti disekitar lokasi yang kami anggap relevan untuk dijadikan sebagai
data pembanding.

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. II - 6


Data pembanding untuk tanah yang digunakan dalam pendekatan ini adalah sebagai berikut:

SHGB 6
DATA 1
Jns. Properti : Pabrik Transaksi =

Level Bng. : 1 Lantai

Legalitas : SHGB Penawaran = 170,000,000,000

Sumber : Bpk. Beni Discount = 20.00%


Hp / Telp. : 085100000100 Harga Jadi = 136,000,000,000
Kondisi Bng/Tanah = Cukup
Alamat : Jl. Deiyorejo Dibng/Renv. = 1990
Kab. Gresik Di survey = 2018
Posisi aset : Tengah Um. Manfaat = 40
Bentuk tnh. : Tidak Beraturan Perawatan = 40.00%
Row Jln. Dpn. : 10 M Penyusutan = 70.00%
Jarak terhdp. : ± 700 m Sisa Umur = 70.00%
aset di nilai ke Utara Hrg. Br. Bng. (Rp/m²) = 2,400,000
Elevasi Tanah : Diatas Jalan Stlh. Penyusutan = 1,680,000

Ls. Bng. = 35,000 Hrg. Total bangunan = 58,800,000,000


Ls. Tanah = 62,000 Hrg. Total Tanah = 77,200,000,000
Lokasi & Aksesib ilitas = Baik
Harga Tanah (Rp/m) = 1,245,161

DATA 2
Jns. Properti : Pabrik Transaksi =
Level Bng. : 1 Lantai
Legalitas : SHGB Penawaran = 220,000,000,000
Sumber : Ibu Christine Discount = 25.00%
Hp / Telp. : 081259529388 Harga Jadi = 165,000,000,000
Kondisi Bng/Tanah = Baik
Alamat : Jl. Driyorejo Dibng/Renv. = 1990
Kab. Gresik Di survey = 2018
Posisi aset : Tengah Um. Manfaat = 40
Bentuk tnh. : Tidak Beraturan Perawatan = 35.00%
Row Jln. Dpn. : 10 M Penyusutan = 70.00%
Jarak terhdp. : ± 1200 m Sisa Umur = 65.00%
aset di nilai ke Selatan Hrg. Br. Bng. (Rp/m²) = 2,400,000
Elevasi Tanah : Diatas Jalan Stlh. Penyusutan = 1,560,000

Ls. Bng. = 35,000 Hrg Total Bangunan = 54,600,000,000


Ls. Tanah = 100,000 Hrg. Total Tanah = 110,400,000,000
Lokasi & Aksesib ilitas = Baik
Harga Tanah (Rp/m) = 1,104,000

DATA 3
Jns. Properti : Pabrik Transaksi =
Level Bng. : 1 Lantai Oktob er 2007
Legalitas : SHGB Penawaran = 80,000,000,000
Sumber : Ibu Christine Discount = 20.00%
Hp / Telp. : 081259529388 Harga Jadi = 64,000,000,000
Kondisi Bng/Tanah = Baik
Alamat : Jl. Diryorejo Dibng/Renv. = 1990
Kab.Gresik Di survey = 2018
Posisi aset : Tengah Um. Manfaat = 40
Bentuk tnh. : Tidak Beraturan Perawatan = 30.00%
Row Jln. Dpn. : 10 M Penyusutan = 70.00%
Jarak terhdp. : ± 1500 m Sisa Umur = 60.00%
aset di nilai ke Utara Hrg. Br. Bng. (Rp/m²) = 2,400,000
Elevasi Tanah : Diatas Jalan Stlh. Penyusutan = 1,440,000

Ls. Bng. = 12,129 Hrg Total Bangunan = 17,465,760,000


Ls. Tanah = 33,750 Hrg. Total Tanah = 46,534,240,000
Lokasi & Aksesib ilitas = Baik
Harga Tanah (Rp/m) = 1,378,792

Dari data tersebut di atas, kami melakukan beberapa penyesuaian terhadap faktor-faktor seperti lokasi, ukuran,
bentuk, legalitas dan lain-lain antara data pembanding dengan Obyek Penilaian, sebagai berikut.

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. II - 7


Aset Dinilai Data 1 Data 2 Data 3
Tanah Bangunan
Keterangan Pabrik Pabrik % Pabrik % Pabrik %
Jl. Ray a Driy orejo KM.
25, Desa Sumput, Kec. Jl. Deiy orejo Jl. Driy orejo Jl. Diry orejo
Kab. Gresik Kab. Gresik Kab.Gresik
Harga Tanah (Rp/m²) Not Value 1,245,161 1,104,000 1,378,792
Jarak terhadap ± 700 m ± 1200 m ± 1500 m
Aset di Nilai ke Utara ke Selatan ke Utara
* ROW Jalan Depan Lokasi 6M 10 M -4% 10 M -4% 10 M -4%
* Lokasi & Akssesibilitas Cukup Baik -10% Baik -10% Baik -10%
* Legalitas Tanah SHGB SHGB 0% SHGB 0% SHGB 0%
* Luas Tanah ( m² ) 85,050 62,000 -7% 100,000 4% 33,750 -15%
* Bentuk Tanah Tidak Beraturan Tidak Beraturan 0% Tidak Beraturan 0% Tidak Beraturan 0%
* Elevasi Tanah Diatas Jalan Diatas Jalan 0% Diatas Jalan 0% Diatas Jalan 0%
* Posisi Tengah Tengah -9% Tengah -9% Tengah -9%
Jumlah Prosentase -30% -19% -38%
4.61 -2.99 10.3
Nilai Prosentase (Rp.) (370,752) (205,405) (525,035)
Indikasi Nilai (Rp.) 874,409 898,595 853,757

Pembobotan 100.00% 29.57% 47.32% 23.12%

NILAI TANAH / M² ( Rp. ) 881,078 258,526 425,177 197,375


Dibulatkan ( Rp. ) 880,000

SHGB No. 2336


DATA 1
Jns. Properti : Tanah Kosong Transaksi =
Level Bng. : -
Legalitas : SHM Penawaran = 24,300,000,000
Sumber : Bpk. Ibnu Discount = 25.00%
Hp / Telp. : 081216201930 Harga Jadi = 18,225,000,000
Kondisi Bng/Tanah = Baik
Alamat : Jl. Driyorejo, Krikilan Dibng/Renv. (Visual) = 2018
Kb. Gresik Di survey = 2018
Posisi aset : Tengah Um. Manfaat = 30
Bentuk tnh. : Tidak Beraturan Perawatan = 0.00%
Row Jln. Dpn. : 10 M Penyusutan = 0.00%
Sisa Umur = 100.00%
Hrg. Br. Bng. (Rp/m²) = -
Elevasi Tanah : Dibawah Jalan Stlh. Penyusutan = -

Ls. Bng. = - Hrg. Total bangunan = -


Ls. Tanah = 9,720 Hrg. Total Tanah = 18,225,000,000
Lokasi & Aksesib ilitas = Leb ih Baik
Harga Tanah (Rp/m) = 1,875,000
DATA 2
Jns. Properti : Tanah Kavling Transaksi =
Level Bng. : 1 Lantai
Legalitas : SHM Penawaran = 11,700,000,000
Sumber : Ibu Christine Discount = 25.00%
Hp / Telp. : 081259529388 Harga Jadi = 8,775,000,000
Kondisi Bng/Tanah = Baik
Alamat : Jl. Banjaran, Driyorejo Dibng/Renv. = 1990
Kab. Gresik Di survey = 2018
Posisi aset : Tengah Um. Manfaat = 30
Bentuk tnh. : Tidak Beraturan Perawatan = 35.00%
Row Jln. Dpn. : 5M Penyusutan = 93.33%
Sisa Umur = 41.67%
Hrg. Br. Bng. (Rp/m²) = 2,400,000
Elevasi Tanah : Dibawah Jalan Stlh. Penyusutan = 1,000,000

Ls. Bng. = - Hrg Total Bangunan = -


Ls. Tanah = 6,500 Hrg. Total Tanah = 8,775,000,000
Lokasi & Aksesib ilitas = Baik
DATA 3 Harga Tanah (Rp/m) = 1,350,000
Jns. Properti : Gudang Transaksi =
Level Bng. : 1 Lantai Oktob er 2007
Legalitas : SHM Penawaran = 15,000,000,000
Sumber : Bpk. Antonio Discount = 30.00%
Hp / Telp. : 085289567346 Harga Jadi = 10,500,000,000
Kondisi Bng/Tanah = Baik
Alamat : Jl. Banjaran, Driyorejo Dibng/Renv. = 2005
Kab.Gresik Di survey = 2018
Posisi aset : Tengah Um. Manfaat = 30
Bentuk tnh. : Tidak Beraturan Perawatan = 30.00%
Row Jln. Dpn. : 5M Penyusutan = 43.33%
Sisa Umur = 86.67%
Hrg. Br. Bng. (Rp/m²) = 2,400,000
Elevasi Tanah : Diatas Jalan Stlh. Penyusutan = 2,080,000

Ls. Bng. = 1,800 Hrg Total Bangunan = 3,744,000,000


Ls. Tanah = 3,945 Hrg. Total Tanah = 6,756,000,000
Lokasi & Aksesib ilitas = Baik
Harga Tanah (Rp/m) = 1,712,548

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. II - 8


Dari data tersebut di atas, kami melakukan beberapa penyesuaian terhadap faktor-faktor seperti lokasi, ukuran,
bentuk, legalitas dan lain-lain antara data pembanding dengan Obyek Penilaian, sebagai berikut
Aset Dinilai Data 1 Data 2 Data 3

Keterangan Tanah Bangunan Pabrik Tanah Kosong % Tanah Kavling % Gudang %


Jl. Ray a Driy orejo KM. 25,
Desa Sumput, Kec. Jl. Driy orejo, Krikilan Jl. Banjaran, Driy orejo Jl. Banjaran, Driy orejo
Kb. Gresik Kab. Gresik Kab.Gresik
Harga Tanah (Rp/m²) Not Value 1,875,000 1,350,000 1,712,548
Jarak terhadap ± 1000 m ± 900 m ± 1100 m
Aset di Nilai ke Utara ke Utara ke Utara
* ROW Jalan Depan Lokasi 5 10 M -5% 5M 0% 5M 0%
* Lokasi & Akssesibilitas Baik Lebih Baik -20% Baik -20% Baik -20%
* Legalitas Tanah SHGB SHM -1% SHM -1% SHM -1%
* Luas Tanah ( m² ) 27,090 9,720 -21% 6,500 -25% 3945 -28%
Menyerupai Persegi
* Bentuk Tanah Panjang Tidak Beraturan 1% Tidak Beraturan 1% Tidak Beraturan 1%
* Elevasi Tanah Diatas Jalan Dibawah Jalan 1% Dibawah Jalan 1% Diatas Jalan 0%
* Posisi / Marketability Tengah/restric penggunaan Tengah -5% Tengah -5% Tengah -5%
Jumlah Prosentase -50% -49% -53%
3.474 4.118 4.63
Nilai Prosentase (Rp.) (943,854) (664,226) (903,663)

Indikasi Nilai (Rp.) 931,146 685,774 808,885

Pembobotan 100.00% 33.59% 34.37% 32.04%

NILAI TANAH / M² ( Rp. ) 807,644 312,771 235,673 259,200


Dibulatkan ( Rp. ) 810,000

Rekapitulasi Nilai Tanah :


TANAH
Tanah SHGB No. 6 57,960 m² Rp. 51,004,800,000.-
Tanah SHGB No. 2336 27,090 m² Rp. 21,942,900,000.-

Sub Total Tanah Rp. 72,947,700,000.-

Berdasarkan beberapa data pembanding yang kami dapatkan, dan atas pertimbangan dari beberapa faktor yang
berhubungan dengan penilaian tanah ini, maka kami berpendapat bahwa Indikasi Nilai Pasar dari tanah seluas
85.050 meter persegi yang berlokasi di Jl. Sumput, Desa Sumput, Kec. Driyorejo, Kab. Gresik, Propinsi Jawa Timur,
per tanggal 30 Juni 2018 adalah:

_______________Rp.72.947.700.000,-_______________
(Tujuh Puluh Dua Miliar Sembilan Ratus Empat Puluh Tujuh Juta Tujuh Ratus Ribu Rupiah)

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. II - 9


II.1.3.2. Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap dengan Pendekatan Biaya
II.1.3.2.1. Bangunan-Bangunan
Berdasarkan hasil inspeksi di lapangan nilai pasar bangunan diperoleh berdasarkan Pendekatan Biaya melalui
metode biaya reproduksi baru terdepresiasi, dengan mempertimbangkan biaya reproduksi baru (reproduction cost
new) atau biaya pengganti baru (replacement cost new) pada tanggal penilaian (cut off date) setelah dikurangi
dengan penyusutan. Pada saat dilakukan peninjauan Obyek Penilaian, kami melakukan pengukuran atas bangunan-
bangunan yang terdapat di hamparan tanah seluas 85.050 meter persegi tersebut. Uraian lengkap bangunan-
bangunan tersebut adalah sebagai berikut:
1. Bangunan Koperasi dan Parkir
 Fungsi Bangunan : Koperasi
 Konstruksi Bangunan : Rangka Baja
 Pondasi : Beton Bertulang
 Tahun Dibangun : 1990
 Lantai : Rabat Beton dan Keramik
 Dinding : Pasangan batu bata di cat.
 Penutup Atap : Asbes Gelombang
 Luas efektif Bangunan : 1.080 m²

Kondisi Fisik : Kurang


Nilai Pasar : Rp. 187.200.000,-

2. Bangunan Power Plant Area


 Fungsi Bangunan : Power Plant
 Konstruksi Bangunan : Rangka Baja
 Pondasi : Beton Bertulang
 Tahun Dibangun : 1990
 Lantai : Rabat Beton
 Dinding : Pasangan batu bata di cat.
 Pintu : Rangka Kayu
 Penutup Atap : Seng Gelombang
 Luas efektif Bangunan : 3.478 m²
Kondisi Fisik : Cukup
Nilai Pasar : Rp. 3.260.600.000,-

Rekapitulasi Bangunan - Bangunan :

NO. URAIAN INDIKASI NILAI PASAR

1 Tanah Bangunan Pabrik


Jalan Sumput, Desa Sumput, Kec. Driyorejo, Kabupaten Gresik,
Provinsi Jawa Timur

BANGUNAN
1 Koperasi & Parkir Luas : ± 1,080 m² Rp. 187,200,000.-
2 Power Plant Area Luas : ± 3,478 m² Rp. 3,260,600,000.-
Sub Total Bangunan Rp. 3,447,800,000.-

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. II - 10


Berikut adalah rincian atas penilaian bangunan dan sarana pelengkap yang menggunakan Pendekatan Biaya dengan metode Biaya Reproduksi Baru Terdepresiasi, dimana Biaya
Reproduksi Baru atas bangunan dan sarana pelengkap kami peroleh dari BTB (Biaya Teknis Bangunan) MAPPI Tahun 2018 dan Jurnal Harga Satuan Bahan Bangunan Konstruksi
dan Interior:
URAIAN SPESIFIKASI TAHUN DEP. UMUR NILAI LUAS RCN Jakarta PENGGANTIAN PENYUSUTAN / DEPRESIASI (VDB) NILAI PASAR NILAI
BERDIRI VISUAL FUNGSI EKONOMISSALVAGE (M2) Rp/m2 BARU TYPE FISIK FUNGSI EKONOMI TOTAL TOTAL Rp/m2 LIKUIDASI
Koperasi & Parkir 1990 1992 0.0% 30 0% 1,080.00 1,300,000 1,404,000,000 Stright Line 86.67% 0.00% 0% 86.67% 187,200,000 173,333 131,000,000
Power Plant Area 1990 1993 0.0% 40 0% 3,478.00 2,500,000 8,695,000,000 Stright Line 62.50% 0.00% 0% 62.50% 3,260,600,000 937,493 2,282,400,000
SUB TOTAL BANGUNAN 4,558.00 10,099,000,000 3,447,800,000 34.14% 2,413,400,000

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. II - 11


Kami berpendapat bahwa Indikasi Nilai Pasar bangunan - bangunan, yang berlokasi Jl. Sumput, Desa Sumput,
Kec. Driyorejo, Kab. Gresik, Propinsi Jawa Timur per tanggal 30 Juni 2018 adalah:

________________Rp. 3.447.800.000,-______________
(Tiga Miliar Empat Ratus Empat Puluh Tujuh Juta Delapan Ratus Ribu Rupiah)

II.1.4 KESIMPULAN NILAI

Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VI-2015 dan mengacu kepada Peraturan Nomor VIII.C.4, dan
setelah melakukan pengumpulan data dan pemeriksaan terhadap aset yang dinilai kemudian dilanjutkan dengan
melakukan analisa dan pengolahan data dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka
Indikasi Nilai Pasar properti / aset yang dinilai berupa Tanah dan Bangunan - Bangunan berdasarkan mata uang
Rupiah per tanggal 30 Juni 2018, adalah sebagai berikut :

Indikasi Nilai Pasar :


___________________ RP. 76.396.000.000,-____________________

(Tujuh Puluh Enam Miliar Tiga Ratus Sembilan Puluh Enam Juta Rupiah )

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. II - 12


BAB III
PENILAIAN ASET

III.1. PENILAIAN MESIN DAN PERALATANNYA


III.1.1. Lokasi Objek Penilaian
Penilaian aset Mesin dan Peralatannya yang merupakan aset operasional Perseroan atas nama atau untuk
kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. Pada saat inspeksi dilakukan, aset yang dinilai berada di Pabrik yang
berlokasi di Jalan Sumput, Desa Sumput, Kec. Driyorejo, Kabupaten Gresik, Propinsi Jawa Timur 61177.

III.1.2. Data Objek Penilaian


Dalam melakukan penilaian terhadap aset Mesin dan Peralatannya ini kami menggunakan data yang diberikan
berupa list aktiva/aset beserta kontrak pembelian mesin-mesin yang diberikan oleh PT Fajar Surya Wisesa, Tbk.
Rincian atas Objek Penilaian ini berupa:

 1 set Gas Turbine


Turbin gas merupakan salah satu unit pembangkit listrik yang dimanfaatkan untuk menunjang proses
produksi. Turbin gas / Gas Turbine Generator adalah suatu alat yang memanfaatkan gas sebagai fluida
untuk memutar turbin dengan memanfaatkan kompresor dan mesin pembakaran internal. Di dalam
turbin gas, energi kinetik dikonversikan menjadi energi mekanik melalui udara bertekanan yang
memutar sudu turbin sehingga menghasilkan daya. Sistem turbin gas terdiri dari tiga komponen utama,
yaitu kompresor, ruang bakar dan turbin.

Turbin gas digunakan sebagai penggerak generator listrik. Agar turbin dapat berputar, dibutuhkan
beberapa komponen yang lain. Turbin gas merupakan serangkain komponen yang dirangkai menjadi
kesatuan yang dinamakan siklus brayton. Siklus ini terdiri dari kompresor,combuster, dan turbin. Agar
turbin gas dapat beroperasi dengan baik dan seefisien mungkin, turbin gas diperlukan peralatan-
peralatan lain seperti lubrication system, control system, cooling system, fuel system, dan lain-lain. Pada
pembangkit listrik, turbin gas tidak hanya digunakan untuk menggerakkan generator listrik. Akan tetapi
turbin gas ini juga digunakan sebagai pemanas ada HRSG (Heat Recovery Steam Generator).
Temperatur pada sisi exhaust turbine masih cukup tinggi. Apabila gas sisa dari turbin gas dibuang ke
atmosfir akan sia-sia.

 1 set Heat Recovery Boiler


Gas buang dari turbin gas yang temperaturnya masih tinggi (sekitar 550 0C) dialirkan masuk ke Heat
Recovery Steam Generator / “HRSG” untuk memanaskan air di dalam pipa-pipa pemanas, kemudian
gas buang ini dibuang ke atmosfir melalui cerobong dengan temperatur yang sudah rendah (sekitar
130 0C). Air didalam pipa-pipa yang berasal dari drum sebagian berubah menjadi uap karena

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. III - 1


pemanasan tersebut. Campuran air dan uap ini selanjutnya masuk kembali ke dalam drum. Di dalam
drum, uap dipisahkan dari air menggunakan separator. Uap yang terkumpul kemudian diarahkan untuk
memutar turbin uap, sedangkan air nya dikembalikan kedalam drum untuk disirkulasikan lagi kedalam
pipa-pipa pemanas bersama dengan air pengisi yang baru. Demikian proses ini terjadi berulang-ulang
selama HRSG beroperasi. Agar dapat memproduksi uap yang banyak dalam waktu yang relatif cepat,
maka perpindahan panasnya dilakukan dengan aliran berlawanan atau cross flow, dan sirkulasi airnya
harus cepat.

Pada prinsip Heat Recovery Steam Generator dan boiler adalah sama, yaitu suatu peralatan pemindah
panas yang digunakan untuk mengubah air menjadi uap dengan bantuan panas. Perbedaan utama
terletak pada sumber panas yang digunakan dan susunan pipa pemanasnya. Sumber panas untuk
membangkitkan uap pada Heat Recovery Steam Generator berasal dari energi panas yang terkandung
didalam gas buang PLTG. Sedangkan pada boiler (ketel), sumber panas untuk membangkitkan uap
berasal dari pembakaran bahan bakar didalam ruang bakar (furnace) boiler. Pada boiler pipa-pipa
pemanas disusun menjadi dinding ruang bakar, sedangkan pada HRSG pipa-pipa pemanas disusun
tegak lurus terhadap aliran gas buang.
Sumber:
https://rakhman.net/power-plants-id/heat-recovery-steam-generator-hrsg/ dan diolah
http://puballattack.blogspot.com/2014/06/turbin-gas.html dan diolah

III.2. PROSES PENILAIAN


Dalam hal menggunakan pendekatan penilaian atas aset Mesin dan Peralatannya kami menggunakan 1 (satu)
pendekatan yaitu Pendekatan Biaya. Berdasarkan dengan Peraturan Nomor VIII.C.4, angka 10 tentang
Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian, dan Prosedur Penilaian, point D, menerangkan bahwa dapat
menggunakan satu pendekatan penilaian sebagaimana dimaksud pemilihan metode penilaian – dalam hal
melakukan, yang dimana salah satunya adalah penilaian Properti Industri termasuk mesin dan peralatannya
yang tidak memiliki data pasar. Dalam penilaian aset Mesin dan Peralatannya untuk kepentingan PT Fajar Surya
Wisesa, Tbk. kami menggunakan satu pendekatan yaitu dengan menggunakan Pendekatan Biaya.

Pendekatan biaya adalah pendekatan penilaian untuk mendapatkan nilai pasar Obyek Penilaian berdasarkan
biaya reproduksi baru (reproduction cost new) atau biaya pengganti baru (replacement cost new) pada tanggal
penilaian (cut off date) setelah dikurangi dengan penyusutan.

Pada pendekatan ini, nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan terlebih dahulu mengestimasi biaya
pengganti baru atas Obyek Penilaian yang diperoleh di pasar dan kemudian disesuaikan. Setelah disesuaikan,
kemudian dikurangi dengan penyusutan/depresiasi fisik dan fungsional.

Dengan demikian, berdasarkan pendekatan biaya, nilai pasar Obyek Penilaian dapat dihitung dengan formula
sebagai berikut:

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. III - 2


Nilai Pasar = Biaya Pengganti Baru – (Biaya Pengganti Baru x Penyusutan/Depresiasi)

Prosedur Penilaian
Sesuai dengan pendekatan dan metode penilaian yang telah diuraikan di atas, untuk menentukan nilai pasar
komponen Obyek Penilaian yang berupa Mesin dan Peralatannya berdasarkan pendekatan biaya, kami
melakukan perhitungan berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang dijelaskan dalam uraian berikut ini.
1. Biaya Pengganti Baru
Biaya Pengganti Baru Obyek Penilaian yang berupa mesin dan peralatannya diestimasi berdasarkan biaya
perolehan atas aset yang mendekati Objek Penilaian yang sedang dipasarkan, yang kemudian disesuaikan
dengan mempertimbangkan kondisi harga, jenis serta kondisi objek di pasar. Biaya pengganti baru tersebut
kemudian dikurangi dengan penyusutan/depresiasi fisik dan fungsional atas masing-masing kondisi aset.
2. Penyusutan/Depresiasi
Penyusutan/depresiasi atas Obyek Penilaian diestimasi dengan mempertimbangkan kondisi fisik,
keusangan fungsional, dan keusangan ekonomis. Untuk mesin-mesin kami kenakan umur ekonomis
berkisar antara 10-12 tahun.
3. Nilai Pasar
Nilai pasar Obyek Penilaian diperoleh dengan mengurangkan penyusutan/depresiasi terhadap Biaya
Pengganti Baru Obyek Penilaian.

Pendekatan biaya dilakukan dengan menganalisa data dalam menentukan biaya reproduksi baru/biaya
pengganti baru dihitung dengan mempertimbangkan kemungkinan pemotongan harga serta biaya-biaya yang
dikeluarkan untuk pengadaan suatu aset termasuk semua pengeluaran standar. Pada penilaian ini kami
melakukan perhitungan dengan menggunakan nilai tukar kurs (tengah) pada 30 Juni 2018 adalah 1 USD =
Rp.14.404,-.

Berdasarkan perhitungan yang diperoleh, dan atas pertimbangan dari beberapa faktor yang berhubungan
dengan penilaian mesin dan peralatannya, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dari aset yang dinilai
adalah:

III.2.1. Uraian Penilaian Mesin dan Peralatannya

QTY URAIAN INDIKASI NILAI PASAR

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. III - 3


1 - Gas Turbine Electric Generator Rp 29.838.599.000,-
Terdiri dari : 1 Generator
Model : 6A3 (D203T25)
Kapasitas 45.300 Kva, pf. 0.46, 11.5 KV, 2274
amper, 5105 rpm
Digerakan oleh:
1 Gas Turbine
Tipe : Heavy duty 3 tingkat, 5300 rpm, gas alam
kap. 38.3 MW
Lengkap dengan:
1 Starting generator Detroit
1 Lubricating Oil System
2 Gas Compressor, digerakan motor listrik 45 Kw
Cooling Water System; 3 water pump, 2 fan, 1
1
water filter
1 Washing System
Unit lengkap dengan kontrol panel, sistem
pemipaan, isntalasi listrik, filter udara dan
peralatan standar lainnya untuk operasional
normal
Kondisi : Cukup

1 - Heat Recovery Boiler Rp 3.836.866.000,-


Model/Buatan Ahlstrom
Tipe : TF 82
Kapasitas : 150ton/jam
Lengkap dengan:
1 Diverter unit
1 Cerobong asap
2 Feed water pump
1 Air compressor
1 Pressure tank
Konstruksi baja, dilapis rockwool & aluminium
plate, panjang 12 m x lebar 5 m x tinggi 12 m,
tiope pipa air, temperatur kerja 550° C
Unit lengkap dengan peralatan standar lainnya
untuk operasional normal
Kondisi : Cukup
TOTAL Rp 33.675.465.000,-
PEMBULATAN Rp 33.675.000.000,-

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. III - 4


Biaya Reproduksi Baru Terdepresiasi untuk Mesin dan Peralatannya:
Tahun Tahun Perawatan Umur Umur Sisa Umur Penyusutan Total Sisa
Visual Penilaian 0% Penyusutan Ekonomis Manfaat Fisik Fungsi Ekonomi Penyusutan Kondisi Kondisi
2010 2018 0% 8 10 2,00 80% 0% 0% 80,00% 20,00% Cukup

2009 2018 0% 9 12 3,00 75% 0% 0% 75,00% 25,00% Cukup

III.3. KESIMPULAN NILAI

Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VI-2015 dan mengacu kepada Peraturan Nomor VIII.C.4,
dan setelah melakukan pengumpulan data dan pemeriksaan terhadap aset yang dinilai kemudian dilanjutkan
dengan melakukan analisa dan pengolahan data dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi
nilai, maka Nilai Pasar aset yang dinilai berupa Mesin dan Peralatannya berdasarkan mata uang Rupiah per
tanggal 30 Juni 2018, adalah sebagai berikut :

Nilai Pasar :
___________________ RP. 33.675.000.000,-____________________
( Tiga Puluh Tiga Miliar Enam Ratus Tujuh Puluh Lima Juta Rupiah )

Penilaian Aset Untuk Kepentingan PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. III - 5