I. LATAR BELAKANG
Sejalan dengan pertubuhan penduduk Jakarta yang terus meningkat setiap tahunnya,
jumlah kebutuhan akan perumahan juga semakin meningkat. Berbagai pihak berlomba-
lomba membangun perumahan untuk memenuhi kebutuhan yang ada, namun penyediaan
tersebut masih saja tidak dapat dijangkau masyarakat berpenghasilan rendah, akibatnya
banyak yang memilih lokasi-lokasi illegal sebagai tempat tinggal dan hal tersebut secara
tidak langsung mengakibatkan penurunan kualitas lingkungan.
Dalam rangka mendukung pelaksanaan pembangunan perumahan bagi masyarakat
golongan ekonomi menengah ke bawah dan penataan kawasan kumuh di Wilayah Provinsi
DKI Jakarta, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta melalui Dinas Perumahan dan Gedung
Pemerintah Daerah merencanakan Pembangunan Rumah Susun Pulogebang yang
berlokasi di Kelurahan Pulo Gebang dan Kelurahan Penggilingan, Kecamatan Cakung, Kota
Administrasi Jakarta Timur diatas lahan seluas ± 27.000 m2.
Pada tahun anggaran 2016, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta melalui Dinas Perumahan dan
Gedung Pemda akan melakukan Pembangunan Rumah Susun Pulogebang dengan
ketinggian rencana bangunan 14 lantai, dengan unit tipe 36 m2.
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang akan ditugaskan kepada Konsultan Manajemen
Konstruksi sebagai konsultan yang memimpin/ Koordinasi pelaksanaan Konstruksi dengan
sistem Pelaksanaan Design and Build.
Hal ini mengingat dalam pelaksanaan Pembangunan Rusun Pulogebang dan Penggilingan
Jakarta Timur dengan sistem design and build tersebut akan timbul permasalahan yang
kompleks dan luas, baik berupa permasalahan teknis maupun non teknis. Maka untuk
mengatasi permasalahan yang timbul perlu disajikan pola penanganan yang menyeluruh dan
terpadu. Oleh sebab itu agar pola penanganan lebih terpadu maka diperlukan suatu jasa di
bidang Manajemen Konstruksi yang dapat mengkoordinasikan dan mengawasi proses
pembangunannya.
Pada kesempatan ini Pemerintah Provinsi DKI Jakarta melalui Dinas Perumahan dan
Gedung Pemda Provinsi DKI Jakarta bermaksud untuk bermitra dengan Konsultan
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
2
II.2. Tujuan
Pekerjaan Jasa Konsultansi Manajemen Konstruksi Pembangunan Rumah Susun yang
dimaksudkan tersebut di atas bertujuan :
a. Kegiatan Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur, terlaksana sesuai
dengan kualitas yang ditentukan (gambar dan Spesifikasi) dan diselesaikan dalam
waktu yang telah ditetapkan.
b. Terselesaikannya masalah-masalah yang timbul dalam pelaksanaan pekerjaan
Pembangunan Rumah Susun dimaksud.
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
3
III. TARGET/SASARAN
Target ataupun sasaran yang ingin dicapai terkait Pekerjaan Jasa Konsultansi Manajemen
Konstruksi Kegiatan Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur adalah
diharapkan Konsultan Manajemen Konstruksi dapat melaksanakan tanggung jawabnya
dengan baik dalam pengendalian dan pengawasan Kegiatan Pembangunan Rumah Susun
Pulogebang Jakarta Timur untuk menghasilkan keluaran yakni terbangunnya Rumah Susun
dengan ketinggian rencana bangunan 14 lantai dengan unit tipe 36 m2
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
4
Alamat :
Komplek Dinas Teknis Jatibaru No. 1, Tanah Abang, Jakarta
Pusat
c. Badan Pelayanan Pengadaan Barang dan Jasa
Alamat : Jl. Kebon Sirih No. 18 A, Blok H Lantai 20.
V. ANGGARAN PELAKSANAAN
Sumber Dana
Biaya pekerjaan Jasa Konsultansi Manajemen Konstruksi Kegiatan Pembangunan Rumah
Susun Pulogebang Jakarta Timur dibebankan pada APBD Provinsi DKI Jakarta melalui
Dokumen Pelaksanaan Anggaran (DPA) Dinas Perumahan dan Gedung Pemda Provinsi DKI
Jakarta Tahun Anggaran 2016 – 2017 (Multi Years), dengan uraian sebagai berikut :
Pembiayaan
Besarnya biaya Jasa Konsultansi Manajemen Konstruksi Kegiatan Pembangunan Rumah
Susun Pulogebang Jakarta Timur, mengacu kepada ketentuan-ketentuan dalam Peraturan
Gubenur Provinsi DKI Jakarta Nomor 142 Tahun 2013 tanggal 12 Desember 2013 dan
Perubahan Pergub 161 Tahun 2014 tentang Sistem dan Prosedur Pengelolaan Keuangan
Daerah dan Pedoman Standar Minimal Tahun 2013, Biaya Langsung Personil
(Remuneration/Billing Rate) dan Biaya Langsung Non Personil (Direct Cost) kegiatan jasa
konsultansi yang dikeluarkan oleh Dewan Pengurus Nasional Ikatan Nasional Konsultan
Indonesia (INKINDO) tahun 2013 dan sesuai dengan E-Budgeting dan E-Planning.
Perkiraan biaya untuk Jasa Konsultansi Manajemen Konstruksi Kegiatan Pembangunan
Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur sesuai dengan Dokumen Pelaksanaan Anggaran
(DPA) Dinas Perumahan dan Gedung Pemerintah Daerah Provinsi DKI Jakarta Tahun
Anggaran 2016 - 2017 adalah sebesar Rp. 2.761.482.900,00 (Dua Milyar tujuh ratus enam
puluh satu juta empat ratus delapan puluh dua ribu sembilan ratus rupiah).
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
5
Metode Pembayaran
Tata cara pembayaran Jasa Konsultansi Manajemen Konstruksi Kegiatan Pembangunan
Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur ini adalah dengan cara prosentase sesuai dengan
progres Fisik bangunan dilapangan.
Secara Rinci layanan jasa yang diharapkan dari konsultan Manajemen Konstruksi ini
dapat diuraikan sebagai berikut:
VI.1.1 Pada Tahap Perencanaan :
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
6
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
7
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
8
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
9
3. Apabila ada informasi lain yang diperlukan untuk kelancaran pelaksanaan tugas
konsultansi dapat berkonsultasi dengan pemberi tugas maupun pihak-pihak yang
terkait.
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
10
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
RENCANA TIME SCHEDULE PELAKSANAAN KEGIATAN DENGAN METODE DESIGN AND BUILD
2016 2017
NO. AKTIFITAS J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
1 Pelaksanaan Seleksi MK
2 Pelaksanaan Pekerjaan MK
3 Lelang Kontraktor Design and Build
4 Pelaksanaan Kontraktor Design and Build MASA PEMELIHARAAN
11
12
DESIGN STAGE
CONSTRUCTION STAGE
A MANAGEMENT
1 Const ruct ion Manager / Team Leader S1 - 7 Tahun 15.5
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
13
Metode yang akan digunakan untuk menentukan konsultan Manajemen Konstruksi adalah
dengan menggunakan Seleksi Umum dengan Prakualifikasi sesuai dengan Peraturan
Presiden No. 54 Tahun 2010 tentang Pengadaan Barang/ Jasa Pemerintah beserta
perubahannya.
Jenis kontrak kegiatan Jasa Konsultansi Manajemen Konstruksi Kegiatan Pembangunan
Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur ini adalah Harga Satuan.
a. Penyedia Barang/ Jasa harus memiliki Ijin Usaha Jasa Konstruksi (IUJK) dan Sertifikat
Badan Usaha (SBU) yang dikeluarkan oleh Lembaga yang berwenang berwenang sub
klasifikasi KL 403 Jasa Manajemen Proyek Terkait Konstruksi Bangunan
b. memiliki keahlian, pengalaman perencanaan gedung/ pengawasan gedung/
manajemen konstruksi gedung, kemampuan teknis dan manajerial untuk menyediakan
Barang/Jasa;
c. memperoleh paling kurang 1 (satu) pekerjaan sebagai Penyedia Barang/Jasa dalam
kurun waktu 4 (empat) tahun terakhir baik dilingkungan pemerintah maupun swasta,
termasuk pengalaman subkontrak;
d. ketentuan sebagaimana dimaksud pada huruf c, dikecualikan bagi Penyedia Barang/Jasa
yang baru berdiri kurang dari 3 (tiga) tahun;
e. memiliki sumber daya manusia, modal, peralatan dan fasilitas lain yang diperlukan
dalam Pengadaan Barang/ Jasa, (peralatan minimal komputer, printer, mesin fax)
f. dalam hal Penyedia Barang/Jasa akan melakukan kemitraan, Penyedia Barang/Jasa
harus mempunyai perjanjian kerja sama operasi/kemitraan yang memuat persentase
kemitraan dan perusahaan yang mewakili kemitraan tersebut;
g. Sebagai wajib pajak sudah memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dan telah
memenuhi kewajiban perpajakan tahun terakhir (SPT Tahun 2014).
h. secara hukum mempunyai kapasitas untuk mengikatkan diri pada Kontrak;
i. memiliki alamat tetap dan jelas serta dapat dijangkau dengan jasa pengiriman
dibuktikan dengan surat keterangan domisili;
j. Menyampaikan Surat pernyataan bersedia menghadirkan semua tenaga ahli untuk
memaparkan metodologi pelaksanaan pekerjaan pada saat evaluasi penawaran
k. Membuat surat pernyataan tidak menuntut Apabila proses pemilihan Penyedia
Barang/Jasa dibatalkan karena DIPA/DPA tidak ditetapkan atau alokasi anggaran
dalam DIPA/DPA yang ditetapkan kurang dari nilai pengadaan yang diadakan, kepada
Penyedia Barang/Jasa tidak diberikan ganti rugi
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
14
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
15
Arsitektur)
4. Bahan Penunjang
- Laporan Mingguan;
- Laporan Bulanan Pengawasan;
- Laporan Akhir Perencanaan/ Pengawasan.
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
16
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
17
- Memberi saran dan melakukan koordinasi dengan pihak - pihak yang terkait
antara lain Konsultan Perencana, Kontraktor, Pemberi Tugas dll.
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
18
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
19
- Memberi saran dan melakukan koordinasi dengan pihak - pihak yang terkait
antara lain Konsultan Perencana, Kontraktor, Pemberi Tugas dll.
XI. PELAPORAN
Dalam melaksanakan pekerjaan, pihak penyedia jasa konsultansi Manajemen Konstruksi
harus membuat laporan dan menyampaikan kepada Pejabat Pembuat Komitmen sesuai
yang dipersyaratkan pada setiap periode yang telah ditetapkan, yakni sebagai berikut :
a. Laporan review perancangan
b. Laporan pelaksanaan fisik
c. Laporan akhir Pekerjaan Manajemen Konstruksi
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
20
Pendekatan dan metodologi penyelesaian masalah yang terkait dengan Jasa Konsultansi
Manajemen Konstruksi Kegiatan Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
yakni mengacu kepada:
1. Data-data dan informasi yang tercantum dalam Kerangka Acuan Kerja (KAK), dan
Basic Design sebagai dasar acuan dalam pelaksanaan kegiatan Manajemen
Konstruksi dan penyelesaian masalah terkait kegiatan pengawasan di lapangan.
2. Apabila ada informasi lain yang diperlukan untuk kelancaran pelaksanaan jasa
konsultansi dan penyelesaian masalah terkait kegiatan pengawasan dapat
berkonsultasi dengan pemberi tugas maupun pihak-pihak yang terkait.
Hasil yang diharapkan dari Pekerjaan Jasa Konsultansi Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur adalah :
1. Tersedianya Time Schedule.
2. Terawasinya pelaksanaan pekerjaan Kegiatan Pembangunan Rumah Susun
Pulogebang Jakarta Timur Terkendalinya waktu pelaksanaan proyek sesuai jadwal
dan biaya pembangunan sebagaimana tertera dalam kontrak.
3. Terisinya Buku Harian Lapangan (BHL) tentang kemajuan Kegiatan Pembangunan
Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur.
4. Diterimanya laporan oleh Pejabat Pembuat Komitmen (PPK) dari Jasa Konsultansi
Manajemen Konstruksi Kegiatan Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta
Timur tentang kemajuan pelaksanaan Kegiatan Pembangunan Rumah Susun
Pulogebang Jakarta Timur
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
21
XV. PENUTUP
1. Apabila terdapat hal-hal yang bertentangan dengan ketentuan, peraturan dan
pedoman, maka segala yang tertera akan ditinjau kembali.
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur
22
2. Hal-hal yang belum diatur dalam kerangka acuan kerja (KAK) ini akan ditetapkan
lebih lanjut.
Demikian Kerangka Acuan Kerja ini dibuat untuk dipergunakan sebagai pedoman dalam
pelaksanaan pekerjaan Jasa Konsultansi Manajemen Konstruksi Kegiatan Pembangunan Rumah
Susun Pulogebang Jakarta Timur, untuk dipergunakan sebagaimana mestinya.
Jakarta, 2015
ttd
Kerangka Acuan Kerja (KAK)/ Term of References (TOR) Manajemen Konstruksi Kegiatan
Pembangunan Rumah Susun Pulogebang Jakarta Timur