Tesis Bienes Del Estado (Ver Pag 21-25, 27-28, 31) PDF

UNIVERSIDAD RAFAEL LANDIVAR
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
“La necesidad de reformar el Decreto No. 120-96

del Congreso de la República de Guatemala, Ley
de Viviendas y Asentamientos Humanos”
TESIS
ALBA LUCILA MARTÍNEZ TOVAR

Carné 1030902
Guatemala, octubre de 2011

Campus Central
UNIVERSIDAD RAFAEL LANDIVAR
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
“La necesidad de reformar el Decreto No. 120-96

del Congreso de la República de Guatemala, Ley
de Viviendas y Asentamientos Humanos”
TESIS
Presentada ante el Consejo de la Facultad de Ciencias Jurídicas

y Sociales
Por:
ALBA LUCILA MARTÍNEZ TOVAR
Previo a optar el título de:

Abogada y Notaria
En el grado académico de:

Licenciada en Ciencias Jurídicas y Sociales
Guatemala, octubre de 2011

Campus Central
DEDICATORIA
A Dios: Por darme la vida y por permitirme seguir rodeada de

tantas bendiciones.
A mis padres,
Clara Luz y Álvaro: Por hacerme una mujer de bien y por enseñarme el
camino correcto, los amo con todo mi corazón.
A mis hermanos,
Mirna y Álvaro: Por permitirme crecer con ustedes y hacer de mi niñez
algo para recordar por siempre.
A mis abuelos: En especial a mi abuelita Coty y a mi abuelito Álvaro

por enseñarme que a pesar de las adversidades se
puede salir adelante.
A mi colochísimo
Axel Hernández: Por enseñarme a ver la vida desde otra perspectiva,
por ser mi cómplice, mi amor y esencialmente porque
te admiro por cumplir siempre lo que te propones.
A mis tíos, primos y

demás familia: Por enseñarme que la familia está primero y que es
necesario mantenerla unida.
A mis grandes amigos: Con quienes crecí, con quienes me he topado en el

camino, con quienes convivo a diario... Los valoro y
los aprecio muchísimo ya que son "pocos pero
buenos".
Gracias a todos ustedes porque desde que recuerdo me han hecho sentir sumamente
especial, los quiero a todos!
RESPONSABILIDAD: La autora es la única responsable de los contenidos y
conclusiones de la presente tesis.
RESUMEN
El presente trabajo de investigación, tuvo como objetivo general evidenciar la necesidad

de reformar la Ley de Viviendas y Asentamientos Humanos, Decreto del Congreso 120-
96; por lo que se abordaron aspectos, conceptos, doctrina y antecedentes históricos
relacionados al tema como los bienes, la propiedad, la vivienda y la pobreza y su
protección tanto a nivel nacional como internacional.
Lo anterior se complementó con el estudio y análisis de los derechos humanos que son
de gran importancia para el tema central de esta tesis, teniendo como base el Pacto
Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales.
En el análisis se determinó la capacidad del Estado de Guatemala para apoyar el

financiamiento de la construcción de viviendas y si la legislación actual y vigente con la
que cuenta el país, es suficiente de conformidad con los requerimientos y necesidades
de quienes habitan en él, con lo que quedó demostrado que es necesaria la reforma a
la ley previamente mencionada, debido a que la misma tiene deficiencias que si se
corrigen pueden mejorar indudablemente el sistema de adquisición de viviendas; o bien,
si el Congreso debe decretar una nueva Ley de Vivienda que actualmente se encuentra
como anteproyecto bajo el número 3869.
ÍNDICE
Página
Introducción i
CAPÍTULO 1
BIENES DEL ESTADO
1. Los bienes y los derechos sobre los mismos 01

1.1. Antecedentes históricos 01
1.1.1. La teoría clásica 08
1.1.2. La teoría personalista o anticlásica 08
1.1.3. La teoría ecléctica 08
1.2 Los bienes en la historia constitucional de Guatemala 09
1.3 Concepto 13
1.4 Clasificación de los bienes 15

1.4.1 Bienes muebles e inmuebles 15
1.4.2 Bienes fungibles y no fungibles 15
1.4.3 Bienes consumibles y no consumibles 15
1.4.4 Bienes divisibles e indivisibles 16
1.4.5 Bienes principales y accesorios 16
1.4.6 Bienes dentro y fuera del comercio 16
1.4.7 Bienes del Estado, municipales y de la iglesia 16
1.5 Bienes del Estado 17

1.5.1 Clasificación 19
1.5.1.a Bienes demaniales 19
1.5.1.b Bienes patrimoniales 19
1.5.2 Características 21
1.5.2. a Inalienabilidad 21
1.5.2. b Inembargabilidad 21
1.5.2. c Imprescriptibilidad 22
1.5.2. d Régimen fiscal privilegiado 22
1.5.3 Uso y goce de los bienes del Estado 23
1.5.3. a Reglado 23
1.5.3. b Unilateral 23
1.5.3. c Oneroso 23
1.5.3. d Temporal 23
1.5.3. e Personal e intransferible 23
1.5.3. f Revocable 24
1.6 Patrimonio estatal y propiedad pública 27

1.6.1 Concepto 27
1.6.2 Elementos 29
1.6.2. a Elemento subjetivo 29
1.6.2. b Elemento objetivo 29
1.6.2. c Elemento teleológico 30
1.6.2. d Elemento jurídico 30
1.6.3 Características 31
1.6.3. a Legalidad 31
1.6.3. b General y abstracta 31
1.6.3. c Reglamentable 31
1.6.3. d Fin público 31
CAPÍTULO 2
DERECHO A LA VIVIENDA
2.1 El derecho a la propiedad y la vivienda en Guatemala 32

2.2 Concepto de vivienda 35
2.2.1 Vivienda adecuada 37
2.2.1.a Seguridad jurídica de la tenencia 37
2.2.1.b Disponibilidad de servicios materiales, facilidades 38
e infraestructura
2.2.1.c Gastos soportables 38
2.2.1.d Habitabilidad 38
2.2.1.e Asequibilidad 39
2.2.1.f Lugar 39
2.2.1.g Adecuación cultural 40
2.3 El derecho a la vivienda como un derecho constitucional 40

y de derechos humanos
2.3.1 Antecedentes constitucionales del derecho a la vivienda 50
2.4 Antecedentes jurídicos de la regulación de la vivienda 53

2.5 La pobreza y su incidencia en la vivienda 61
2.6 Desplazados de la guerra y su derecho a la vivienda 70
CAPÍTULO 3
DERECHO COMPARADO, CENTROAMÉRICA Y ESPAÑA
3.1 Cuadro de Cotejo 75
CAPÍTULO 4
PRESENTACIÓN, ANÁLISIS Y DISCUSIÓN DE RESULTADOS
4. Presentación, Análisis y Discusión 88

4.1 Encuestas como unidad de análisis 92
4.2 Metodología 93
Conclusiones 102
Recomendaciones 103
Referencias 104
Anexos
Anexo 1. Encuesta a funcionarios y autoridades 115
Anexo 2. Encuesta a personas que se encuentran en pobreza
y pobreza extrema 117
Anexo 3. Gráficas de encuestas a funcionarios y autoridades 118
Anexo 4. Gráficas de encuestas a personas que se encuentran en
pobreza y pobreza extrema 121
Anexo 5. Anteproyecto de Ley de vivienda número 3869 124
INTRODUCCIÓN
Los bienes como tal, han sido incluidos a nivel internacional, dentro de la
legislación vigente de todos los países y han sido marco referencial para el
desenvolvimiento de otros temas relacionados al Derecho, desde que cobraron auge en
la antigüedad, primordialmente en la época romana.
Especialmente en Guatemala, los bienes han sido fielmente protegidos inclusive

por las Constituciones de los años 1825, 1879, 1921, 1932, 1945, 1956, 1965 y por la
de 1985 que se encuentra vigente en la actualidad; aparte de ser ampliamente
abarcados en el Decreto Ley 106, Código Civil, que los considera como cosas que
pueden ser objeto de apropiación y cuya clasificación general recae en ser bienes
muebles o inmuebles; que además, son considerados por la doctrina como aquellos
objetos que satisfacen necesidades humanas y que pueden ser de beneficio para quien
los posee, con lo que se demuestra que el ser humano al poseer un bien,
específicamente un bien inmueble y esencialmente una vivienda, se verá como alguien
capaz de cubrir una necesidad básica mínima.
Por otra parte, se trató de abordar aspectos relativos al tema de la propiedad, ya

que para poder tener acceso a una vivienda digna en el país y que la persona
necesitada de ella pueda considerarla como suya, se hace necesario comprender que
debe existir un sentido de pertenencia y certeza que sólo puede dar la seguridad
jurídica de su tenencia, que es donde el Estado de Guatemala, podría tener un papel
principal, al fomentar su construcción y otorgamiento a través de los programas que
actualmente son desarrollados por diferentes instituciones en el país.
Además, lo anterior estará completamente concatenado si se considera que la

vivienda aparte de ser un lugar de protección, habitación y abrigo, es un lugar donde un
ser humano puede desenvolverse como tal ya que es allí donde desarrolla sus
relaciones de tipo familiar e inclusive de tipo social, porque al no tener a donde acudir,
se encuentra ante un sentir de no pertenecer a un lugar, situación en la que
i
lamentablemente están miles de guatemaltecos y que día con día agranda la brecha
abismal de acceso a mejores oportunidades de crecimiento personal y de una mejor
calidad de vida.
Es precisamente por ello, que el derecho a tener una vivienda, ha sido incluido
dentro de grandes instrumentos de carácter internacional de los que Guatemala es
parte, tales como la Declaración Universal de los Derechos Humanos, el Pacto
Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales e inclusive su propia
Constitución Política de la Repúbica, por mencionar algunos, como se demuestra en la
presente investigación y que amplían en gran medida la protección especial que ya ha
sido proporcionada por la Asamblea Nacional Constituyente, al haber incluido como una
obligación del Estado de Guatemala, el fomento a su construcción para que más
guatemaltecos puedan acceder a una vivienda digna en propiedad.
Primordialmente, en la presente investigación se consideró que la pobreza es un

tema relacionado al problema del déficit habitacional en Guatemala, por lo que fue
tratada como uno de sus ejes principales y se desarrollaron aspectos relacionados a la
misma, debido a que al ser considera como aquella situación en la que un individuo no
puede satisfacer sus necesidades básicas mínimas y por consiguiente, no puede
adquirir una vivienda por sus propios medios sin la ayuda de entidades públicas o
incluso, de entidades privadas; fue necesario abarcar algunos de sus elementos y
características, sobre todo aquellos que inciden directamente en la vida de un
guatemalteco, con los que se probó la necesidad de una intervención real que se
necesita inmediatamente para subsanar en parte, tan solo una de sus carencias.
Es por la naturaleza de esta tesis, que fue necesario el análisis de todos los
aspectos relativos al marco normativo legal que existe en la actualidad en Guatemala
relacionados a la vivienda, así como la participación directa en el ámbito internacional
de su otorgamiento o no por parte del Estado, porque se considera como un Derecho
Humano fundamental tal y como quedó comprobado con el trabajo de campo
ii
respectivo, cuyos resultados se pueden visualizar y analizar con el presente desarrollo
del tema.
En relación a las preguntas de investigación que dieron origen a la necesidad de

reformar el Decreto del Congreso 120-96, Ley de Viviendas y Asentamientos Humanos,
o bien, considerar la aprobación del Anteproyecto de la Ley de Vivienda número 3869,
cabe considerar que las mismas fueron ampliamente desarrolladas y corroboradas en
relación a sus respuestas ya que las mismas consistían en verificar si es obligación del
Estado proporcionar vivienda a personas que se encuentran en pobreza y pobreza
extrema, si está normado legalmente el otorgamiento de vivienda en Guatemala, si la
ley respectiva cumple con el propósito para el que fue creada o existe la necesidad de
reformarla y si en la actualidad las personas que se encuentran en esta situación tienen
acceso a la misma.
Respecto al objetivo general, el mismo recayó en la necesidad de reformar la Ley

de Viviendas y Asentamientos Humanos, Decreto del Congreso 120-96, o bien, el de
constatar la necesidad de que el Congreso decrete la nueva Ley de Vivienda, que
actualmente se encuentra en espera de su aprobación, bajo el número 3869.
Dentro de este orden de ideas, se delimitaron como objetivos específicos, el

estudio y análisis de la legislación que existe en Guatemala, incluyendo instrumentos de
carácter internacional relacionados al otorgamiento de la vivienda; además, se tomó en
cuenta la necesidad de verificar la situación del acceso a la vivienda que tienen las
personas que se encuentran en pobreza o pobreza extrema y se incluyó la verificación
del nivel de pobreza que existe en el país y su incidencia directa en la escasez de
vivienda.
El tipo de investigación utilizado fue la monografía jurídico-descriptiva, ya que

poco a poco se fue describiendo uno a uno de los aspectos relevantes al tema principal
que servirían de base para sustentar primordialmente el derecho al acceso a la vivienda
que tienen los guatemaltecos por ser considerado como derecho humano, y además, se
iii
utilizó la monografía jurídico-propositiva, al recabar información que evidencia la
necesidad de reformas la Ley vigente o bien, la aprobación de una nueva Ley de
Vivienda.
Para delimitar la investigación que se presenta, se consideró utilizar como

parámetro el de conceptualizar los temas de los bienes, la vivienda y la pobreza en
Guatemala; sin embargo, es necesario hacer mención que se incluyó un capítulo
comparativo a nivel centroamericano de las ventajas o desventajas que presentan
países como El Salvador, Nicaragua, Costa Rica y Honduras y además, se incluyó a
España, por ser considerado como un país desarrollado del cual se puede aprender y
abarcar leyes relativas al acceso a la vivienda, sobretodo por su sentido de evolución y
por el Socialismo que impera en dicho país.
Como sujetos y unidades de análisis, se tomó en cuenta a funcionarios públicos

que se encuentran capacitados respecto al tema ya que su principal función en el
ámbito laboral, consiste en desarrollar proyectos relacionados a la adquisición de
viviendas a bajo costo, para personas que se encuentran en pobreza y pobreza
extrema, con el fin de cumplir con la indicación constitucional de fomentar la
construcción y adquisición de viviendas populares.
Además, principalmente se tomó en cuenta a aquellas personas que en verdad

necesitan vivienda y que definitivamente aún no han tenido un acceso a la misma por
encontrarse en situaciones de vulnerabilidad y fue de quienes se extrajo la importancia
de que el Estado cumpla con su obligación, para que más guatemaltecos puedan vivir
armónicamente, al ser reconocido el derecho a una vivienda digna como un derecho
humano fundamental.
Respecto al instrumento utilizado para el trabajo de campo, el mismo consistió en

una encuesta diseñada con el fin de recabar información y opiniones relacionados a
que si el Estado de Guatemala está obligado o no a proporcionar vivienda a personas
que se encuentran en pobreza y pobreza extrema y para ello fueron utilizadas dos
iv
modalidades de la misma que como previamente se mencionó, una de ellas fue dirigida
a funcionarios y empleados públicos y la otra a personas que se encuentran en pobreza
y pobreza extrema.
Dicha encuesta se representó a través de gráficas y su respectiva descripción,

por lo que se hace necesario observar las mismas para tener una idea más
generalizada respecto al tema.
Dentro de los obstáculos o límites que pudieron haber afectado la realización y

desenvolvimiento de la investigación, se destacan principalmente, el poco conocimiento
que tienen las autoridades del sector público que manejan los programas de acceso a la
vivienda en el país, específicamente en el ámbito administrativo; además, de la poca
accesibilidad que se tiene a ellos, sobretodo al momento de visitarlos y proponerles que
contestaran la encuesta perteneciente a la investigación principal y que fue base para el
trabajo de campo realizado, ya que inclusive se rehusaban a identificarse al llenar la
misma; por lo que se complicó recopilar su conocimiento, percepción y opinión en
relación al tema; sin embargo, al final fue posible siempre y cuando no fueran
identificados e individualizados como tal ya que podrían ser seriamente afectados.
Por otra parte, también se consideró que el estudio, análisis y comparación de la

Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos, Decreto del Congreso 120-96, frente al
Anteproyecto de Ley de Vivienda número 3869 que actualmente se discute en el
Congreso, fueron relevantes para poder concluir y recomendar propuestas que ayuden
a la solución de este gran problema.
Derivado de los resultados obtenidos en la investigación, se hicieron

recomendaciones, entre las que resalta recomendar al Congreso de la República de
Guatemala que modifique la Ley de Viviendas y Asentamientos Humanos, Decreto del
Congreso 120-96, o bien que si la ley vigente ya no se adecua a las necesidades de los
guatemaltecos, es necesaria la aprobación del Anteproyecto de Ley de Vivienda
v
número 3869 debido a que la ley vigente se encuentra obsoleta y con vacíos que
pueden ser abarcados con una nueva ley.
Debido a lo anterior, no está demás agregar que los alcances de esta

investigación están bien fundamentados, sobretodo porque según el estudio de campo
realizado, en el país es difícil ubicar información que reúna generalidades de la pobreza
y su influencia directa sobre la falta de vivienda, además se pretende aportar que con la
misma, el tema cobre mayor relevancia y sean tomadas en cuenta las necesidades de
una población que se encuentra carente de vivienda y la obligación que tiene el Estado
de fomentar la construcción de viviendas dignas para todos los guatemaltecos.
vi
CAPÍTULO 1
BIENES DEL ESTADO
1. Los bienes y los derechos sobre los mismos
El presente capítulo, pretende profundizar en los bienes que el Estado de

Guatemala puede otorgar en propiedad, específicamente bienes inmuebles a personas
que carecen de los mismos, por lo que a continuación se hará una breve descripción de
los bienes en general para que posteriormente se delimiten aquellos que pueden ser
otorgados, según su clasificación, no sin antes desarrollar el aspecto relativo a su
historia y su inclusión en el ordenamiento jurídico guatemalteco.
1.1 Antecedentes históricos
El Derecho Romano, como fuente importante del Derecho, dejó antecedentes

relevantes en relación a los bienes, especialmente hizo énfasis a su clasificación,
significación y regulación. Ello es plasmado, en el Derecho Canónico Romano que
inspiró el Código Napoleónico, fuente de nuestro ordenamiento civil.
En referencia Rabinovich, 1 indica que bien es sabido que los romanos

consideraban de un modo bastante particular las relaciones jurídicas provenientes de
las cosas y el mundo material exterior al sujeto e inclusive se llegaba a personificar los
objetos, especialmente aquellos con los que se establecía un nexo peculiar y casi
personal a lo que llamaban mancipio que pone de manifiesto que a pesar que todos los
pueblos de la antigüedad establecieron instituciones relativas a la apropiación, ninguno
de ellos alcanzó el nivel de teorización que obtuvo Roma y se hace bastante evidente al
alcanzar la Edad Media que si bien aportó considerables novedades, las mismas se
basaron en lo que indicaban los romanos.
1
Rabinovich-Berkman, Ricardo D. Derecho Romano. Buenos Aires, Editorial Astrea ,2001, página 329.
1
En el ámbito de los derechos reales, se tenía un claro y amplio concepto del
vocablo cosa. A este respecto Guier, 2 señala que cosa comprendía por oposición a las
diversas formas en que se manifestaba el poder y abarcaba todo lo que era objeto del
mismo y como ejemplo, se puede mencionar que las XII Tablas disponían que hasta los
hijos entraban en la categoría jurídica de cosa y es hasta que se desarrollan los
conceptos primitivos que se recalcó la cosa como lo opuesto a la persona, ya que ésta
última empezó a considerarse como sujeto de derechos y obligaciones.
Dentro de este orden de ideas, tal como lo establece Morineau, 3 para referirse a
los bienes se les denominaba cosa o res y consistía en cualquier objeto del mundo
exterior que puede producir alguna utilidad al hombre y se hacía una clara distinción
entre las cosas que se encontraban fuera del comercio –res extra commercium- y
aquellas que se encontraban dentro del comercio –res in commercium- que podían ser
apropiadas por los particulares y por ello, dentro de la clasificación res extra
commercium o cosas fuera del comercio, las cosas eran divididas por razón del derecho
divino y por razón del derecho humano. Entre las primeras se encontraban: las res
sacrae o sagradas, entre las que se encontraban terrenos, edificios y objetos
consagrados al culto, quiere decir, que este tipo de cosas, estaban dedicadas a la
adoración de los dioses y sus templos.
Según Bravo, 4 seguidamente estaban las res religiosae o religiosas, que eran
cosas que también estaban destinadas al culto doméstico como los sepulcros y los
objetos enterrados y por último las res sanctae o santas, como lo eran aquellos muros y
puertas de la ciudad, destinados a la protección de alguna divinidad; las cuales eran
consagradas a los dioses y que estaban especialmente protegidas a través de
consagraciones previo mandamiento legal.
2
Guier, Esquivel, Jorge Enrique. Historia del Derecho. Costa Rica, Editorial Universidad Estatal a Distancia, 2009,
página 208.
3
Morineau Iduarte, Marta y Román Iglesias González. Derecho Romano. 4ª. Edición, Colección Textos Jurídicos
Universitarios, México, Oxford University Press, 2009, página 112.
4
Bravo González, Agustín y Bialostosky Sara. Compendio de Derecho Romano. Editorial Pax-México, Librería
Carlos Cesarman, S. A. 1986, página 67.
2
Importante resulta resaltar, que tal como lo indica Navas, 5 por razón del derecho
humano, se encontraban las res comunes, que eran cosas cuyo uso es común a todos
los hombres, entre estas se puede mencionar el agua, el mar y el aire, y las res
publicae, que pertenecían al pueblo romano pero considerado como un ente jurídico,
entre estos se encontraban las carreteras, los puertos, los ríos, los edificios públicos y
las calles de la ciudad.
Con lo anterior se comprende que este tipo de cosas son aquellas cuyo uso y
disposición van a corresponder siempre al Estado pero pueden ser destinadas al uso
público, como por ejemplo las plazas de las ciudades.
De conformidad con lo que estipula Mayer, citado por Canasi, 6 la aplicación del
Derecho Romano mantuvo la idea originaria de que las cosas o bienes eran res extra
commercium, con lo que se estableció el principio de inalienabilidad de las cosas
públicas y por ser cosas “sin dueño” es que se les declara incapaces de ser objeto de
derecho de propiedad de cualquiera.
Por otra parte Canasi, 7 dentro de la clasificación res in commercium o cosas

dentro del comercio, se hacía una distinción entre las res manicipi que incluía a los
terrenos y casas propios de los romanos, las servidumbres de paso o acueducto que se
ubicaban en estos terrenos y a los esclavos o animales de tiro y carga, que podían ser
transmitidas solemnemente por el Derecho Civil a través de la figura de mancipatio o
mancipación y las res nec mancipi que incluye todas las cosas que no se encuentran en
la división anterior y eran simplemente transmitidas de persona a persona a través de la
figura traditio o entrega.
5
Navas Zepeda, Máximo. Apuntes de Derecho Romano. Derecho Público y Derecho Privado. México, Bibliografías
Técnicas, S. A. 1998, página 209.
6
Canasi, José. Derecho Administrativo, Volumen I, Parte General. Buenos Aires, Ediciones De Palma, 1981, página
814.
7
Loc. Cit.
3
Cabe considerar, que en cuanto a la propiedad de la tierra Guier, 8 indica que la
misma emanaba del Estado y sólo se llegaba a alcanzar por distribución (assignatio) o
por la venta que se hiciera de partes del Ager Publicus, del cual eran propietarios los
patricios en el que la posesión y el uso sólo correspondía a ellos pero debían pagar una
pequeña y modesta cantidad al Estado y era transmitido por herencia.
En general, se considera al Derecho Romano como la fuente necesaria para que

surgieran los antecedentes históricos de los bienes, por emanar de lo que se consideró
como una civilización sumamente desarrollada para su época, debido a que fueron
emergiendo conceptos que inclusive sirven en la actualidad, tal y como a grandes
rasgos se puede observar en la redacción anterior.
Al adentrarse en la Edad Media, Da Cunha 9 señala que existían diferentes

categorías de personas (nobles, hombres libres, ciervos y esclavos) por lo que se
generaron ciertas formas especiales de relación entre ellos.
En cuanto a los bienes, 10 existieron las denominadas encomendaciones

personales ya que en el momento en que se carecía de bienes inmuebles se entraba al
servicio personal del señor y a cambio se recibía protección y cuidado. Además, señala
que en esta época nace el Feudalismo, en donde un individuo podía recibir de su
soberano la posesión de rentas y tierras para administrarlas e inclusive podían ser
heredadas siempre y cuando existiera fidelidad y prestación de servicios al señor
feudal, realmente el único propietario de estas tierras continuaba siendo el soberano ya
que a los señores feudales se les transmitía el uso y goce; igualmente, la iglesia juega
un papel significativo en esta etapa histórica ya que miembros del clero y laicos
8
Guier, Esquivel, Jorge Enrique. Op. Cit., página 208.
9
Da Cunha Lopes, Teresa. Universidad Michoacana de San Nicolás de Hidalgo. Manual de Historia del Derecho.
México 2008. Disponibilidad y acceso:
http://www.themis.umich.mx/~mgraffg/teresadc/C%253A%255CDocuments+and+Settings%255CPropietario%255CM
is+documentos%255CAcademiasmateriales%255CHistoriadelderecho%255CManuaHistoriaDerechoVersionFinal%2
55CHDWEB%255C3DerechoEdadMediaweb.pdf Fecha de consulta: 30 de abril de 2011.
10
Loc. Cit.
4
cedieron todo tipo de bienes voluntariamente a órdenes religiosas y a la iglesia, al
desear que sus almas fueran salvadas.
Definitivamente la Edad Media se caracteriza por haberse integrado con “la

mezcla de los elementos étnicos y culturales de la civilización romana y de los pueblos
bárbaros, tal y como sucedió en España entre lo romano y lo visigótico”. 11
A finales del siglo XIII Echeagaray, 12 considera que el sentimiento de fe y unidad

empieza a perderse, por lo que el rey no gobierna a través de los obispos y los grandes
dignatarios hereditarios, sino que más bien se empieza a valer de una clase profesional
de funcionarios y abogados de modesto origen que adquirieron del derecho romano, los
ideales de la supremacía regia y del Estado absoluto y soberano.
Inclusive, se adopta una nueva concepción de la monarquía, 13 ya que se

considera al rey en la cúspide de la jerarquía feudal que cabe mencionar que dichos
miembros siguen ligados al rey por el juramento de fidelidad, fundamentando su poder
en la costumbre y en la voluntad de Dios y oponen la tesis de una monarquía jurídica
cuyo fundamento radica en la Ley que es la expresión de interés general por lo que
dicho poder es legítimo y objetivo, que crea a un rey soberano y omnipotente a la
cabeza de un estado centralizado en el que todos los asuntos, incluidos los de los
bienes están en manos de él y cuya ley principal es la relativa a su inalienabilidad, que
comprendía los bienes tangibles y los derechos que pueda ejercer el Estado, lo cual
recae en que el rey no está facultado para dar, ceder o vender los bienes o derechos
que integran el dominio pero se admite que pueda darlo en prenda cuando el reino
atraviese por alguna crisis de carácter financiero pero obligan al prestamista a que
entregue el dinero al contado, para conservar siempre el derecho de rescatar los bienes
pignorados.
11
Mansilla Pizá, Emiliano. Diversos modos de adquirir la propiedad. México, Universidad Autónoma de México,
Facultad de Derecho, 2009, página 24.
12
Echeagaray, José Ignacio. Compendio de Historia General del Derecho. México, Editorial Porrúa, 2002, página
159.
13
Loc. Cit.
5
Posteriormente Franch Saguer, 14 resalta que es debido a la Revolución Francesa
y consecuentemente al nacimiento del Estado de Derecho, que el dominio público
adquiere importancia ya que evoluciona como una excepción al régimen general que
conservaban los bienes de la corona, por ser bienes que habían pertenecido al
monarca y pasan a ser de la Nación.
Lo anterior es considerado por Canasi, 15 con base a la gran Ley Domínica de

1790 emitida por la Asamblea Nacional Francesa, ya que el dominio de la Corona
ostentado por el rey, era el que más interés producía debido a que redituaba más
porque se incluían dentro del mismo muchas riquezas positivas, como por ejemplo:
tierras, bosques, castillos, impuestos y bienes de toda clase que se colocan a la par de
las vías públicas y las orillas de mar por su fin económico y fiscal debido a su
importancia y es por lo que en el propio Código Civil francés no se hace diferenciación
alguna y se encuentra una sola enumeración que inclusive puede llegar a confundir
bienes del dominio privado con los bienes del dominio público.
Específicamente en América, Guier 16 considera que es a raíz de la conquista por

parte de los españoles y como consecuencia de la colonización, que surgen dos figuras
destinadas a considerar a los indios como bienes; por ejemplo, hay referencia histórica
que en el continente se encontraban muchos repartimientos de indios dedicados a
servicios personales e inclusive se menciona una carta-poder de 1509 en donde
Fernando el Católico le autoriza a don Diego Colón que haga un repartimiento de indios
y que podía cobrar por cada cabeza un peso de oro.
14
Franch Saguer, Marta y Hugo Haroldo, Morales Calderón. Manual de Derecho Administrativo, Una perspectiva
desde los ordenamientos jurídicos de Guatemala y España. Catalunya, Marques Tallers Grafics, 2002, página 451.
15
Canasi, José. Op. cit, Pág. 817.
16
Guier, Esquivel, Jorge Enrique. Op. Cit., página 520.
6
Guier al citar a Solórzano Pereira indica que se define la encomienda como: “el
derecho concedido al encomendero por merced real para percibir y cobrar así los
tributos de los indios que se encomendaban”. 17
Posteriormente, Guier cita a Leguía para aclarar conceptos y define a los

repartimientos como: “la distribución que hicieron los Reyes del territorio sojuzgado en
lotes” y la encomienda como: “la distribución de la población autóctona en grupos a los
conquistadores como premio o botín”; 18 con lo que se concluye que el repartimiento se
refiere a la tierra y la encomienda a los habitantes.
Cabe destacar que las figuras del repartimiento y la encomienda, no fueron

derogadas por ley hasta el año 1718, 19 sin embargo, está comprobado que en algunos
lugares del continente americano continuaron vigentes a pesar de que existía una
derogatoria formal y no desaparecieron sino hasta la segunda mitad del siglo XVIII.
Por otra parte, en relación al derecho de propiedad, Espín Canovas 20 considera

que surgió un grave conflicto entre el interés privado y el interés público, por tratar de
regular la situación y porque las fuentes del derecho indiano se referían a los territorios
como de nuevo descubrimiento y nueva población. El origen del conflicto deriva en el
sistema casuístico y reglamentario de dicho derecho con el que posteriormente se
demostró que no todo el derecho de propiedad privada se disfrutaba por concesiones
reales.
Indudablemente no se puede dejar de resaltar que a pesar que la sociedad ha

evolucionado y que se dejó de considerar a las personas como bienes, aún en la
actualidad, hay quienes sufren de vejámenes por ser considerados como objetos tal y
como actualmente se ve bajo la figura de la trata de personas.
17
Ibid. Página 521.
18
Loc cit.
19
Ibid. Página 524.
20
Ibid. Página 547.
7
Consecuentemente, al desarrollar los antecedentes históricos, resulta primordial
mencionar el derecho real, que según la variedad de criterios que existen, los
tratadistas lo agrupan en tres categorías entre las que se encuentran:
1.1.1. La Teoría Clásica, que Espín Canovas 21 la relaciona en cuanto a que

concibe el derecho real como un señorío inmediato sobre una cosa que puede hacerse
valer frente a todos ya que el titular del derecho real ostenta un poder inmediato sobre
la cosa y por consiguiente existe una relación directa entre la persona y la cosa.
1.1.2. Además, se encuentra la Teoría Personalista o Anticlásica, de la que

Brañas 22 refiere que surge como contraparte de la teoría anterior y fundamentalmente
indica que las relaciones jurídicas sólo existen de persona a persona y no entre
personas y cosas; que finalmente da vida a la idea de una relación personal entre el
titular del derecho real y las demás personas.
1.1.3. Por último, se encuentra la Teoría Ecléctica, en la que Puig Peña 23 indica
que frente a las posiciones extremas representadas por las teorías anteriores, se debe
llegar a una solución armónica que se aproxime a la verdad por lo que Berker afirma
que el derecho real tiene un lado externo y otro interno constituido éste por el poder
sobre la cosa y aquél por la oponibilidad erga omnes; por tanto ni cabe desconocer el
aspecto personal de la relación jurídica ni cabe identificar el deber general de
abstención de todas las personas con la obligación patrimonial.
En virtud de lo anterior, se puede considerar que la teoría más adaptable es la

que se considera como ecléctica, debido a que busca que tanto la teoría clásica como
la personalista se complementen la una a la otra; ya que por un lado, quien ostenta un
derecho real puede hacerlo valer frente a terceros pero además quien posee dicho
21
Espín Canovas, Diego. Manual de Derecho Civil Español, Madrid, Editorial Revista de Derecho Privado, 1968,
página 1.
22
Brañas, Alfonso. Manual de Derecho Civil. Guatemala, Editora Estudiantil Fénix, Cooperativa de Ciencia Política,
R. L. Universidad de San Carlos, 1996, página 295.
23
Puig Peña, Federico. Compendio de Derecho Civil. Pamplona, España, Editorial Arauzandi, 1974, página 15.
8
derecho es quien efectivamente puede utilizarlo por tener poder sobre aquello que es
denominado cosa.
En cuanto a la propiedad, 24 importante es señalar que la doctrina romana

fundamente su concepto en el conjunto de facultades que lo integran y que finalmente
influenció los códigos civiles de los países latinos ya que antiguamente era considerado
como un derecho esencialmente personalista, absoluto, exclusivo y perpetuo lo que
originaba poder sobre la cosa, que progresivamente fue perdiendo su inflexibilidad; por
lo que modernamente surge una tendencia a considerar el derecho de propiedad en su
función social porque necesita ser reconocido y ejercido en razón de no dañar a la
sociedad y es relevante en cuanto a la propiedad de los bienes inmuebles ya que en
relación a los rústicos se utilizan reformas agrarias y en relación a los urbanos, se
construyen obras que requieren las ciudades para el desarrollo.
Dentro de esas obras que se mencionan en el párrafo que antecede, muy

propiamente podrían incluirse aquellas obras que pueden ser de beneficio para la
colectividad como la construcción de viviendas a gran escala para ser otorgadas en
propiedad y que pueden ser de beneficio para quienes lo necesiten según la potestad
que tenga o no el Estado para realizar estos proyectos.
1.2 Los bienes en la historia constitucional de Guatemala
En lo que respecta a este tema, a continuación se tratará de abordar el tema de

los bienes en la historia constitucional del país, desde la Constitución del Estado de
Guatemala del año 1825, hasta la Constitución Política de la República de Guatemala
que rige en la actualidad.
24
Brañas, Alfonso. Op. Cit., página 295.
9
La Constitución del Estado de Guatemala del año 1825, 25 puntualmente indicaba
en su sección 2 los derechos particulares de los habitantes y específicamente en su
artículo 20 mencionaba el derecho de propiedad, como un derecho del hombre en
sociedad con lo cual se lograba la protección del Estado ya que inclusive indicaba que
se garantizaba la inviolabilidad de todas las propiedades y en especial, el uso libre de
los bienes de los habitantes y corporaciones.
Posteriormente, la Asamblea Nacional Constituyente en el año 1879 decreta una

nueva Constitución de Guatemala, 26 en la que igualmente es protegido el derecho a la
propiedad en su artículo 28 ya que lo considera inviolable, exceptuando causas de
interés público legalmente comprobadas; además, menciona a los bienes en el título de
las garantías constitucionales e indica que las autoridades de la República están
instituidas para mantener a los habitantes en el goce de sus derechos entre los que se
encontraban la libertad, la igualdad y la seguridad de la persona, de la honra y de los
bienes.
La Constitución Política de la República de Centroamérica decretada en 1921, 27

garantiza a los habitantes en su artículo 32, ciertos derechos y garantías como la vida,
la honra, la seguridad individual, la libertad y en especial la propiedad, de la que se
puede disponer libremente por cualquier título legal. Nuevamente se hace mención
que ninguna persona puede ser privada de sus bienes sino por causa de necesidad y
utilidad pública legalmente comprobada y previa indemnización, exceptuándose en caso
de guerra.
25
Asamblea Nacional Constituyente. Constitución del Estado de Guatemala de 1825. Revista del Colegio de
Abogados de Guatemala. Digesto Constitucional de Guatemala. Números 4-5-6-7, Guatemala, 1976, página 20.
26
Asamblea Nacional Constituyente. Constitución de Guatemala de 1879. Revista del Colegio de Abogados de
Guatemala. Digesto Constitucional de Guatemala. Números 4-5-6-7, Guatemala, 1976, página 168.
27
Asamblea Nacional Constituyente. Constitución Política de la República de Guatemala de 1921. Revista del
Colegio de Abogados de Guatemala. Digesto Constitucional de Guatemala. Números 4-5-6-7, Guatemala, 1976,
página 211.
10
Importante es señalar que es la Constitución de 1932, 28 que estuvo vigente hasta
el 28 de noviembre de 1944, la que menciona nuevamente a los bienes en el título de
las garantías constitucionales e indica lo que estableció la Constitución de 1879
respecto a los bienes.
De igual manera abordó que todos pueden disponer libremente de los mismos,
siempre y cuando no contravinieran lo que indicara la ley. En cuanto al tema de la
propiedad, se continuaba con las características de que la misma es inviolable y no era
objeto de confiscación sólo por causas de utilidad y necesidad.
Cabe considerar que la Constitución de la República de Guatemala decretada

por la Asamblea Constituyente en 1945, mantiene la posición de que: “todos podían
disponer libremente de sus bienes y es por primera vez en su artículo 90 que el Estado
reconocía la existencia de la propiedad privada como función social, sin más
limitaciones que las determinadas en las leyes, por motivos de necesidad o utilidad
pública o de interés nacional, al contrario de las Constituciones de 1956 y de 1965 ya
que en ellas no aparece ese principio”. 29
Además se hace mención, 30 que el dominio directo del Estado sobre sus bienes
es inalienable e imprescriptible a excepción de los excesos de propiedad particular, los
derechos adquiridos para los efectos de titulación y los bienes muebles, derechos y
acciones.
Por otra parte es importante recalcar que le da potestad al Estado para otorgar
en ciertas condiciones, el dominio útil de sus inmuebles rústicos con el objeto de que los
trabajen las colectividades o familias y que por causas de necesidad, utilidad pública o
28
página 271.
29
Brañas, Alfonso. Op. Cit., página 295.
30
Ibid., página 297.
11
interés social, también puede enajenar sus bienes urbanos o permutar pequeños lotes
rústicos.
Al ser la Constitución de la República de Guatemala de 1956, 31 anticomunista y

de principios liberales, se observa que en lo relacionado a los bienes y la propiedad, se
normó una mayor regulación que garantiza la propiedad privada al obligar al Estado a
asegurar al propietario condiciones indispensables para el desarrollo y utilización de sus
bienes, incluidas las adecuadas para la transformación de la tierra ociosa, la protección
del patrimonio familiar y el aprovechamiento de los recursos naturales de la Nación.
Inclusive se trata el tema relacionado a la propiedad del inventor en cuanto a gozar de
manera exclusiva su obra o invento.
Seguidamente, es en la Constitución de 1965, 32 que se incluye nuevamente

como un derecho inherente a la persona humana, la seguridad personal y la de sus
bienes. En cuanto a los bienes nacionales, se indica que sólo podían ser enajenados
en la forma fijada por la ley y siempre sujetada a limitaciones y formalidades al igual que
las tierras municipales y los bienes de las comunidades que conservan la protección
especial del Estado.
Por último, en lo que respecta a la actual Constitución Política de la República de

Guatemala del año 1985, 33 se incluye nuevamente la propiedad privada como garantía
y derecho inherente de los seres humanos; así como su libre disposición, pero agrega
que se deben crear las condiciones necesarias para alcanzar el progreso individual y el
desarrollo nacional en beneficio de todos los guatemaltecos y que por ninguna causa de
actividad o delito político puede limitarse este derecho. Inclusive es en esta
31
página 362.
32
página 389.
33
Asamblea Nacional Constituyente. Constitución Política de la República de Guatemala de 1985.
12
Constitución que se especifica cuales son los bienes y las reservas territoriales del
Estado.
Se comprende entonces que el derecho a la propiedad y a los bienes,

generalmente han estado especialmente protegidos en cada una de las Constituciones
que ha tenido el país, exceptuándose siempre aquellas veces en que ha sido necesario
expropiarlos por causas de necesidad o utilidad pública o lo que es aún más relevante,
por causas de interés social, por lo que se marca la tendencia de que el interés general
prevalecerá siempre sobre el interés particular y es a partir de este punto, que podrían
ser otorgados en propiedad a aquellos que podrían necesitarlos, tal y como más
adelante se tratará.
1.3 Concepto
La palabra “bienes” se deriva de la voz latina bene que significa “bien”. O del
latín bonus que significa “bueno” y en el verbo latino beare que significa “hacer feliz, por
hacer dichosos a los que los poseen”. 34
Primordialmente, se debe entender el concepto de la palabra “bienes”. Según

Cabanellas, los mismos son: “cosas de que los hombres se sirven y con las cuales se
ayudan. Cuanto objeto puede ser de alguna utilidad. Todos los cuerpos, en la mayor
amplitud material, útiles, apropiables y adecuados para satisfacer necesidades
humanas. Más en concreto, los que componen la hacienda, el caudal, la riqueza o el
patrimonio de las personas”. 35
34
Arteaga Carvajal, Jaime. De los bienes y su dominio. Colombia, Ediciones Rosaristas, 1994, página 8.
35
Bienes. Cabanellas, Guillermo. Diccionario de Derecho usual, tomo I. 20ª. Edición, Buenos Aires, Editorial
Heliasta,1981, página 476.
13
Ossorio 36 agrega, que bienes son: “aquellos de utilidad, beneficio, caudal y
hacienda”. Dentro de ese sentido, los bienes son de muchas clases, porque pueden
referirse a un concepto inmaterial y espiritual o a uno material.
Antes de individualizar el concepto de bienes del Estado, es necesario mencionar

que los bienes, están ampliamente protegidos en la Constitución Política de la
República de Guatemala, ya que en su artículo 39 menciona que se garantiza el
derecho a la propiedad privada como un derecho inherente a la persona y por lo tanto
puede disponer libremente de sus bienes, sin más limitaciones que las que establecen
las leyes.
Un concepto bastante escueto, pero que forma parte de la legislación nacional,

es el que está inmerso en el artículo 442 del Código Civil, 37 ya que menciona que los
bienes: “son cosas que son o pueden ser objeto de apropiación, y se clasifican en
inmuebles y muebles”.
Especial interés recae en los artículos 443 y 444 del citado cuerpo legal ya que
mencionan que: “son cosas apropiables todas aquellas que no están excluidas del
comercio por su naturaleza o por disposición de la ley” y a la vez mencionan que: “están
fuera del comercio aquellas cosas que no pueden ser poseídas exclusivamente por
ninguna persona y las que por disposición se declaran irreductibles a propiedad
particular”.
En este sentido, se comprende entonces que bienes, son todas aquellas cosas
que son susceptibles de valor y de apropiación y que pueden ser de utilidad a alguien
en particular.
36
Bienes. Ossorio, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales. 28ª ed. Buenos Aires, Heliasta,
2001, página 125.
37
Jefe de Gobierno. Decreto Ley número 106, Código Civil.
14
1.4 Clasificación de los bienes
Dentro de la clasificación de los bienes se admiten innumerables variaciones, sin

embargo, es necesario individualizar la más generalizada tal y como a continuación se
encuentra:
1.4.1 Bienes muebles que según Borda, 38 son aquellos que pueden ser
transportados de un lugar a otro, ya sea mediante si mismas o mediante una fuerza
externa como por ejemplo los semovientes y los bienes inmuebles, que son aquellas
cosas que por su naturaleza se encuentran completamente inmóviles que dicho sea de
paso, dicha inmovilidad no depende del ser humano, sino que es natural; como por
ejemplo, el suelo.
1.4.2 Bienes fungibles, 39 que son aquellas cosas en que todo individuo equivale
a otro individuo de la misma especie y que además pueden substituirse las unas por las
otras de la misma calidad y cantidad, quiere decir que son completamente
reemplazables; como por ejemplo el trigo y bienes no fungibles que son aquellos que no
pueden en definitiva reemplazarse los unos a los otros, como por ejemplo un caballo.
1.4.3 Bienes consumibles, 40 que según la doctrina son aquellos cuya existencia
termina con el primer uso y terminan para quien deja de poseerlas ya que no es posible
distinguir su individualidad, como por ejemplo los alimentos y no consumibles, aquellos
cuya existencia no depende de un solo uso; sino que al contrario, pueden seguir
utilizándose, como por ejemplo, un automóvil.
38
Borda, Guillermo A. Manual de Derecho Civil. Parte General. 8ª ed. Buenos Aires, Editorial Perrot 1976, página
385.
39
Ibid., página 388.
40
Ibid., página 392.
15
1.4.4 Bienes divisibles, 41 aquellos que pueden ser partidos por porciones como
por ejemplo la tierra; e indivisibles, son aquellos que no pueden ser partidos sin
destruirlos como un sombrero.
1.4.5 Bienes principales, 42 que son aquellos bienes que tienen una existencia
propia que está determinada por ellas mismas y sin prescindir de las demás, y
accesorios, son aquellos que tienen su existencia y naturaleza determinadas por otra
cosa de la cual dependerán siempre porque están adheridas, como ejemplo se pueden
mencionar que en un cuadro, la tela es la cosa principal y el marco será lo accesorio.
1.4.6 Bienes dentro del comercio, 43 que son aquellos cuya enajenación no está
expresamente prohibida como por ejemplo los bienes privados del Estado y bienes
fuera del comercio, que expresamente se prohíbe su enajenación como por ejemplo los
bienes públicos del Estado.
1.4.7 Esta última clasificación dependerá de la persona a la que pertenecen, 44

por lo que se divide en: Bienes del Estado que son aquellos bienes tanto públicos o
privados que pertenecen a una Nación y que más adelante serán tratados, bienes
municipales, que son aquellos que el Estado ha puesto bajo el dominio de una
municipalidad y bienes de la Iglesia, que pertenecen a las iglesias parroquiales locales.
La clasificación de los bienes, aún en la actualidad, es de gran interés porque

dentro de la misma se puede conocer qué bienes pueden ser objeto de enajenación por
parte del Estado, que es lo que resulta indispensable en la presente tesis, por lo que la
misma estará basada en la clasificación que se hace respecto a los bienes del Estado
públicos y privados tal y como a continuación se muestra.
41
Ibid., página 398.
42
Ibid., página 401.
43
Ibid., página 403.
44
Ibid., página 405.
16
1.5 Bienes del Estado
En la actualidad, al pensar en bienes del Estado, se sabe que son aquellos

bienes propios de un país; es decir, que únicamente le pertenecen al Estado y no a
particulares y por lo tanto gozan de una protección jurídica especial, principalmente por
la Constitución Política de la República de Guatemala y por normativa general, que
abarca aspectos relativos a su utilización, protección y conservación.
En cuanto al concepto de bien del Estado, Manuel Ossorio, define que: “un bien
del Estado es el que pertenece a éste, y puede tener dos modalidades: bien público y
bien privado. Por regla general se consideran bienes públicos del Estado, el mar
territorial, los mares interiores, ensenadas, bahías, puertos y ancladeros, los ríos, sus
cauces, y las demás aguas que corren por cauces naturales y toda otra agua que tenga
o adquiera la aptitud de satisfacer usos de interés general, las playas del mar y las
riberas internas de los ríos; los lagos navegables y sus lechos; las islas formadas o que
se formen en el mar territorial, en los ríos o en los lagos navegables, cuando no
pertenezcan a particulares; las calles, plazas, caminos canales, puentes y cualquier otra
obra pública construida para comodidad o utilidad común; los documentos oficiales de
los poderes del Estado y las minas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos de
interés científico”. 45
Consecuentemente, se consideran bienes privados del Estado, 46 las tierras

situadas dentro del territorio nacional que carecen de dueño, las minas de toda clase,
sin perjuicio del dominio de los particulares sobre la superficie de la tierra, los bienes
vacantes o mostrencos o de las personas que dejan vacante su herencia, los muros,
plazas de guerra, puentes, ferrocarriles y toda construcción hecha por el Estado, así
como todos los bienes adquiridos por el Estado por cualquier título y las embarcaciones
que dieren en la cosa de los ríos, sus fragmentos y los objetos de su cargamento,
siendo de enemigos o corsarios.
45
Bien del Estado. Ossorio, Manuel. Op. Cit. Página 126.
46
Bienes privados del Estado. Ibid., página 127.
17
Dentro de esta clasificación que incluye Ossorio, se considera que la distinción
entre las clases de bien del Estado que se menciona, consiste en el interés jurídico que
con respecto a la primera, el Estado actúa como persona de Derecho Público y en la
segunda, como persona de Derecho Privado.
Por otra parte, también se puede incluir dentro de este tipo de bienes a aquellos
con los que el Estado cuenta para desarrollar sus funciones, a través de sus
dependencias o entidades. Como ejemplos se pueden mencionar: los edificios,
mobiliario, equipos, vehículos, maquinaria, útiles, papelería y cualquier otro destinado
exclusivamente a ese fin.
Cabanellas, 47 menciona que son bienes de dominio público, “los destinados al

uso o destino público. Dentro de ellos existen dos categorías definidas, según la
propiedad. En el primero de los casos, nadie es dueño ni puede serlo; en el segundo,
el dominio estatal no permite la utilización libre o es de conformidad con las
reglamentaciones existentes”.
Como ejemplo se puede mencionar que en el primer grupo se encuentran los

caminos, canales, ríos, los puertos, las riberas y las playas y en el segundo los
pertenecientes originalmente al Estado que no son de uso común, pero que están
destinados a un servicio público como las reservas naturales del país.
La Constitución Política de Guatemala, 48 es más exacta ya que en forma general

enumera en su artículo 121, cuales son los bienes del Estado de Guatemala entre los
que se encuentran los bienes del dominio público, las aguas de la zona marítima de su
territorio, los lagos, ríos y arroyos y cualquier otro tipo de agua cuyo fin sea su
aprovechamiento.
47
Bienes de dominio público. Cabanellas, Guillermo. Op. Cit, Tomo I. página 480.
48
18
Además, menciona a cualquier bien que constituya patrimonio del Estado tanto
de los municipios como de las entidades descentralizadas y autónomas; inclusive la
zona marítimo terrestre, la plataforma continental y el espacio aéreo; el subsuelo, los
hidrocarburos y minerales y en general cualquier substancia orgánica e inorgánica.
Por último incluye a las frecuencias radioeléctricas, los monumentos y reliquias

arqueológicas especialmente protegidos por su propia ley y cualquier tipo de ingreso
fiscal y municipal; además, de los ingresos de carácter privativo de las entidades
descentralizadas y autónomas.
Con lo anterior, resalta que los bienes del país están especialmente protegidos
debido a que no cualquiera podría apropiarse de ellos y por lo tanto, hacen tutelar al
Estado de los mismos al obligarlo en relación a su cuidado, conservación y protección.
1.5.1 Clasificación
En cuanto a la clasificación de bienes del Estado, se hace la siguiente distinción:
1.5.1.a Bienes demaniales que según Canasi, 49 son aquellos bienes propios del
Estado en general, y que por delegación pueden ser también propios de los
municipios; cuyo fin es desenvolverse en un medio de defensa que está basado en
los poderes supremos del Estado, identificados con su propia soberanía y que son
considerados res extra comercium, ya que no se pueden enajenar ni gravar con
derechos reales, al contrario de los patrimoniales o privados del Estado, y
1.5.1.b Bienes patrimoniales o privados del Estado, 50 que son aquellos bienes de las
entidades descentralizadas administrativamente, en los que existe igualdad de goce
entre los sujetos, dicho en otras palabras, es la común ya que existe equivalencia
con los bienes de los particulares y que se diferencian de acuerdo al servicio público
que afectan y la clase de bienes de que se tratan.
49
Canasi, José. Op. cit, Pág. 824.
50
Loc. Cit.
19
Tal y como se mencionó, lo anterior no se aparta de lo que tradicionalmente se
ha considerado con el transcurso de los años, ya que el Estado conserva su derecho de
pertenencia o de propiedad.
A pesar de la clasificación anterior, se debe tomar en cuenta que en las

diferentes legislaciones que existen y tanto en el área doctrinal como en la legislativa,
varían los criterios y se encuentran diferencias, ya que por ejemplo, en Francia hay
autores que indican que los bienes de dominio público, son aquellos destinados al uso
público y los del dominio del Estado, son todos lo que no están comprendidos en esa
clasificación.
Otro ejemplo lo constituye Italia, ya que según Canasi, 51 se llega a distinguir

entre el “demanio” o de dominio público de los “beni patrimoniali” o bienes patrimoniales
que a la vez se subclasifican en “patrimonio indisponible” y “patrimonio disponible”.
Respecto al tema, Bielsa, 52 indica que: “cuando se habla de dominio público,

debe entenderse los bienes o cosas destinados a uso directo o indirecto de ellos, por
cuanto entonces no se distinguirían los bienes materiales del dominio público de los del
dominio patrimonial del Estado”. De éstos últimos se hará su mención respectivamente.
En relación a este punto, se puede indicar que en cuanto a la clasificación de los

bienes del Estado, la misma se encuentra bastante desarrollada y detallada ya que por
una parte, se considera que el Estado tiene bienes propios que como tal, no pueden ser
gravados ni enajenados ya que sin ellos el Estado no subsistiría; al contrario de
aquellos que si pueden serlo dependiendo de su origen y del uso que se les de o
pretenda darles para que dependiendo de la necesidad pública, puedan ser explotados.
51
Loc. Cit.
52
Bielsa, Rafael. Derecho Administrativo, tomo III. 6ª. edición, Buenos Aires, Editorial La Ley, 1966, página 123.
20
1.5.2 Características
Como principales características de los bienes del Estado, podemos mencionar

las siguientes:
1.5.2.a Inalienabilidad, según Canasi, “la inalienabilidad es una consecuencia

natural y habitual del dominio público pero no es inseparable de él”. 53
De esa cuenta, los bienes no pueden ser enajenados libremente. Dicho en

otras palabras, están primordialmente fuera del comercio, salvo aquellos que sí pueden
serlo que como previamente se mencionó, siempre y cuando sea por causa de utilidad
pública y necesidad.
Respecto a este tema Godínez sostiene que, este tipo de bienes “no pueden ser
enajenados libremente mientras pertenezcan al patrimonio público y tampoco pueden
ser objeto de prenda o hipoteca. Su venta, entrega en garantía o traslado por cualquier
otro título a la esfera privada únicamente es posible mediante procedimientos
especiales autorizados por ley, pues están fuera de la libertad de disposición que
54
caracterizan a la propiedad privada civil y mercantil”.
Especial mención merece el hecho que está prohibida la titulación supletoria de

los bienes situados en las reservas del Estado, según la ley de la materia, 55 en su
artículo 3.
1.5.2.b Inembargabilidad, 56 es una característica comúnmente protectora ya que no

permite que se alegue embargo sobre los bienes del Estado para preservar su
existencia.
53
Canasi, José. Op. cit, página. 820.
54
Godínez Bolaños, Rafael. El patrimonio estatal. El Estado y el derecho de propiedad. Colección Juritex 7,
Guatemala. Instituto de Investigaciones Jurídicas y Sociales, Universidad de San Carlos de Guatemala, 1998, página
2.
55
Congreso de la República de Guatemala. Decreto número 49-79, Ley de Titulación Supletoria.
21
Respecto a lo anterior, dicha protección se abarca inclusive dentro de la
legislación guatemalteca, ya que el Estado no podría subsistir si sus bienes fueran
embargados, por lo que la operatividad del mismo estaría seriamente comprometida si
se diera el caso, por lo que congruentemente se ha decidido que los mismos posean
inembargabilidad.
Además, es necesario mencionar que en el caso de Guatemala, la Ley del

Presupuesto General de Ingresos y Egresos del Estado para el ejercicio fiscal 2011, 57
indica en su artículo 10 que: “En ningún caso puede trabarse embargo sobre las
asignaciones que amparan las partidas presupuestarias, depósitos, efectivo, valores y
demás bienes muebles e inmuebles del Estado”.
1.5.2.c Imprescriptibilidad, 58 ya que el dominio y su propiedad, el Estado las

conserva por tiempo indefinido y no va a perder la potestad sobre sus bienes.
Esta característica es considerada de gran relevancia, tal y como ocurre con la

inembargabilidad ya que el simple hecho de mencionar que los bienes del Estado van a
pertenecer al mismo sin importar el transcurso del tiempo, otorga seguridad en cuanto a
su tenencia y la disposición que puede tener de los mismos.
1.5.2.d Régimen fiscal privilegiado, 59 porque están exentos del pago de impuestos,
arbitrios y contribuciones, ya que no es posible identificar a los sujetos, la parte
activa y la parte pasiva recaen en el Estado.
Lo anterior deviene, en que no es posible que quien reciba el pago del impuesto
correspondiente sea el mismo que va a pagarlo, por lo que no se cumpliría con el
56
Ibid., página 4.
57
Congreso de la República de Guatemala. Decreto número 54-2010, Ley del presupuesto general de ingresos y
egresos del Estado para el ejercicio fiscal 2011.
58
Godínez Bolaños, Rafael. Op. Cit., página 7.
59
22
requisito primordial para hacer efectivo el mismo ya que no puede recaer en la misma
persona, o en este caso, en el propio Estado.
1.5.3 Uso y Goce de los Bienes del Estado
Sobre los bienes públicos del Estado, sólo se tiene el uso y goce por los
particulares ya que según Canasi, 60 conforme a las reglamentaciones nacionales o
locales (leyes o reglamentos) que son en principio discrecionales fundados
especialmente en el poder, dichas restricciones pueden ser revocadas o modificadas,
según sean las necesidades públicas a criterio simplemente administrativo, sin que los
particulares puedan alegar, al respecto, derechos irrevocablemente adquiridos, ya que
se trata de bienes que están fuera del comercio, que impide cualquier forma de
adquisición, salvo la desafectación en casos permitidos o posibles legalmente.
Además, hay bienes públicos de uso especial, que están destinados a ser
utilizados para explotarlos, previo cumplimiento de ciertos requisitos legales y siempre
serán otorgados por plazos específicos y a través de condiciones como el pago de
tasas, entrega de regalías o compensaciones.
Como características esenciales, 61 de este tipo de uso se enumeran las

siguientes:
1.5.3.a es reglado: debido a que el titular es sometido a ciertas condiciones legales,

además de reglamentos, contratos y resoluciones que debe cumplir;
1.5.3.b es unilateral: por ser el Estado quien decide su otorgamiento;
1.5.3.c es oneroso: porque debe haber una utilidad para el Estado;
1.5.3.d es temporal: porque se otorga por tiempo determinado;
1.5.3.e es personal e intransferible: porque a quien se le otorga no puede disponer
de la autorización por alguna cesión; y
60
Canasi, José. Op. Cit., página 822.
61
23
1.5.3.f es revocable: ya que por razones de conveniencia el Estado puede dejarlo
sin efecto.
Aunado a lo anterior, se encuentra el uso común indirecto ya que los habitantes

del país no pueden utilizar dichos bienes pero sí lo hacen los funcionarios públicos en
relación a la actividad propiamente estatal que realizan y el uso común directo que
contrario al anterior, puede ser utilizado por todos pero siempre bajo restricciones de
conservación.
Entre los ejemplos más comunes del uso directo e indirecto, encontramos los
siguientes: 62
a. Aquellos bienes que dependiendo del uso que se les pretende dar se establecerán
en un contrato administrativo: Como la exploración, explotación y transporte o trasiego
de hidrocarburos o minerales, recursos naturales renovables o no renovables; y la
construcción o mantenimiento de obras públicas, como carreteras, puertos,
aeropuertos, edificios, puentes, muelles y demás.
b. Aquellos bienes que dependiendo del uso que se les pretende dar se determinarán
en resoluciones administrativas o en acuerdos gubernativos o ministeriales y en
reglamentos: Como el otorgamiento de una frecuencia de radio o televisión, una patente
de invención, el usufructo de un inmueble para una obra social o vivienda para familias
de escasos recursos, y el permitir que una línea aérea extranjera hago uso de las
instalaciones del aeropuerto nacional o que barcos extranjeros atraquen en muelles
nacionales.
Al mencionar el uso común de los bienes, se deben tomar en cuenta sus

siguientes características: 63
62
Loc. cit.
63
Ibid., página 3.
24
a) Son imprescriptibles, por permanecer en el tiempo hasta que pasa a ser
propiedad privada o hasta que desaparece;
b) Son igualitarios, porque debe usarlo cualquier habitante sin ninguna distinción y
con las mismas oportunidades;
c) Son abstractos, por no pertenecer a alguien en específico sino que es de todos;
d) Son gratuitos, ya que al utilizarlo no debe de existir un fin lucrativo a excepción
de aquellos cobros necesarios para su conservación;
e) Son libres, porque al momento de requerirlo se puede utilizar, siempre bajo
ciertas reglamentaciones; y
f) Son por tiempo indefinido, por no estar sujeto el uso a ciertas características
relacionadas a la temporalidad.
Es importante mencionar que además de la clasificación anterior se suma la

enumerada en el artículo 457 del Código Civil, 64 que establece: “los bienes del dominio
del poder público pertenecen al Estado o a los municipios y se dividen en bienes de
uso público común y de uso especial” que da a entender que los de uso especial son
los de uso no común.
A lo anterior se debe tomar en cuenta que el artículo 458 del citado cuerpo legal,
indica cuales son los bienes nacionales de uso común, entre los que se encuentran las
calles, parques, plazas, caminos y puentes que no sean de propiedad privada, los
puertos, muelles, embarcaderos y demás obras de aprovechamiento general,
construidos o adquiridos por el Estado o las municipalidades; las aguas de la zona
marítima territorial; los lagos y ríos navegables y flotables y sus riberas, los ríos,
vertientes y arroyos que sirven de límite al territorio nacional; las caídas y nacimientos
de agua de aprovechamiento industrial, y las aguas no aprovechadas por particulares y
la zona marítimo-terrestre de la República, la plataforma continental, el espacio aéreo y
la estratosfera.
64
25
Por consiguiente, el artículo 459 del Código Civil, 65 indica cuales son los bienes
de uso no común entre los que se encuentran aquellos que están destinados al servicio
del Estado, de las municipalidades y de las entidades estatales descentralizadas, y los
demás que constituyen su patrimonio; los de uso público, cuando dejen de serlo de
hecho o por virtud de una ley; los ingresos fiscales y municipales; el subsuelo, los
yacimientos de hidrocarburos y los minerales antes de ser extraídos, así como
cualquiera otra sustancia orgánica o inorgánica del subsuelo; los terrenos baldíos y las
tierras que no sean de propiedad privada; los que habiendo sido de propiedad particular
queden vacantes, y los que adquieran el Estado o las municipalidades por cualquier
título legal; los excesos de propiedades rústicas o urbanas, de conformidad con la ley y
los monumentos y las reliquias arqueológicas.
Consecuentemente, se puede observar una diferencia entre la alusión que hace

el Código Civil al llamarlos bienes nacionales y no del Estado como lo hace la
Constitución; sin embargo, al prevalecer la Constitución Política de la República de
Guatemala, 66 se interpreta que se refiere a los mismos.
Luego de la anotación que precede, se debe observar además, el artículo 461

del Código Civil, 67 ya que establece cual es el aprovechamiento que se les puede dar a
los bienes nacionales y para ello especifica que: “Los bienes de uso común son
inalienables e imprescriptibles”. Pueden aprovecharse de ellos todos los habitantes con
las restricciones establecidas por la ley pero para aprovechamientos especiales se
necesita concesión otorgada con los requisitos que establecen las leyes respectivas.
Con ello, queda una vez más protegido el adecuado aprovechamiento que le
podemos dar como habitantes del país a aquellos bienes de nuestra nación, ya que
inclusive en su artículo 462 del mismo cuerpo legal se establece que: “los bienes que
constituyen el patrimonio del Estado, de los municipios y de las entidades estatales
65
66
67
26
descentralizadas están sujetos a leyes especiales y subsidiariamente a lo dispuesto en
el Código”.
Cabe indicar, que en cuanto al uso y goce de los bienes del Estado, lo más
importante es resaltar la limitación que se hace a los particulares respecto a la
comercialización que podría dárseles a los mismos ya que inminentemente la
administración pública debe tener un dominio sobre los bienes que son propiedad
directa del Estado que si bien es cierto, a medida de lo que sea necesario, pueden ser
utilizados; no quiere decir que dichos bienes serán enajenados debido a que se les ha
dado ciertas características que debieran garantizar su perpetuidad dentro del dominio
público, tales como la imprescriptibilidad y la igualdad.
1.6 Patrimonio estatal y propiedad pública
1.6.1 Concepto
Según Godínez 68 , la terminología para identificar a los bienes del Estado,

consiste en la siguiente: “El Patrimonio del Estado, es el conjunto de bienes, derechos
reales y capital (patrimonio) que utiliza el Estado para llevar a cabo sus funciones y
obtener sus fines y para ello recibe varias denominaciones, tales como bienes públicos,
cosas públicas, bienes dominiales, bienes del poder público, bienes del Estado, bienes
estatales, propiedad oficial, propiedad de la Nación, propiedad del Estado, patrimonio
público patrimonio del Estado o patrimonio estatal, hacienda pública”.
Martínez a este respecto indica que otro concepto de “patrimonio del Estado”,
puede ser el siguiente: Universalidad de bienes, derechos y recursos financieros con
que cuenta el estado para cumplir sus atribuciones”. 69
Garrido Falla citado por Martínez, indica que para él, el patrimonio estatal es “el
conjunto de derechos de contenido económico que pertenecen al Estado”. 70
68
Ibid., página 1.
69
Martínez Morales, Rafael I. Derecho Administrativo, 3er. Y 4º. Cursos, 3ª. Edición. México, Oxford, University
Press, año 2002. página 112.
27
Además, Martínez cita a Olivera Toro debido a que conceptúa al patrimonio del
Estado como “el conjunto de bienes, recursos, e inversiones que destina o afecta en
forma permanente a la prestación directa o indirecta de los servicios públicos o a la
realización de sus objetivos o finalidades de política social o económica”. 71
Castillo menciona que la enumeración que hace el artículo 121 de la Constitución

Política de la República de Guatemala, anteriormente mencionada, “se estableció con
el fin de puntualizar qué bienes se deben considerar propiedad del Estado, ello con el
objeto de controlar el debido aprovechamiento, evitando en lo posible el
aprovechamiento desmedido, aparte de salir al paso de cualquier conflicto
administrativo y jurisdiccional que se pueda plantear alrededor de tales bienes, ya que
se debería valorar lo que indica la norma constitucional que no puede contradecir
ninguna resolución o sentencia” 72 .
Otro cuerpo legal que es necesario citar, es la Ley de Transformación Agraria, 73

en su artículo 147 que indica que: “son propiedad de la Nación, los excesos que
resulten de los terrenos de propiedad particular, cuando sean sometidos a medida o
remedida”.
Asimismo, el artículo 148 del citado cuerpo legal indica que la propiedad que la
Nación tiene sobre determinadas tierras siempre y cuando no sean empleadas en
caminos, nuevas poblaciones, puertos, arsenales, plazas, jardines, parques o cualquier
otro uso público, específicamente las siguientes:
a) las que habiendo sido de propiedad o posesión particular queden vacantes;

b) las de uso público, cuando dejen de serlo por virtud de ley o acuerdo
gubernativo;
70
Loc. Cit.
71
Loc. Cit.
72
Castillo González, Jorge Mario. Derecho Administrativo. Teoría General y Procesal. 19ª. Edición. Guatemala,
Editorial Impresiones Gráficas, 2009, página 521.
73
Congreso de la República de Guatemala. Decreto número 1551, Ley de Transformación Agraria.
28
c) las que forman parte del patrimonio del Estado y las que adquiera por
cualquier título, cuando así se disponga de acuerdo con la ley; y
d) los excesos de los inmuebles de propiedad particular.
Además, hace mención que los terrenos de la Nación pueden ser enajenados a
las municipalidades e instituciones del Estado y a las nuevas poblaciones por acuerdo
gubernativo y en forma gratuita. Inclusive incluye a las asociaciones de carácter
particular con fines benéficos ya sean bienes inmuebles rústicos o urbanos.
1.6.2 Elementos
En cuanto a los elementos que distinguen la propiedad pública, una vez más el
licenciado Godínez, 74 menciona lo siguiente:
1.6.2.a Se incluyen en el elemento subjetivo, a las personas públicas oficiales a quienes

pertenece el dominio director de los bienes como por ejemplo: El Estado, las
municipalidades, las entidades autónomas (Universidad de San Carlos, Instituto
Guatemalteco de Seguridad Social, entre otras); las entidades descentralizadas
(Instituto Nacional de Electrificación, Instituto Nacional para la Transformación y el
Instituto Nacional de Comercialización Agrícola) las empresas del Estado (lo que aún
queda de la Empresa Guatemalteca de Telecomunicaciones y de Ferrocarriles de
Guatemala, por ejemplo).
Cabe mencionar, que las mismas no pueden pasar a dominio privado sin cumplir
con ciertos requisitos que establece en esencia, la Ley de Contrataciones del Estado. 75
1.6.2.b Dentro del elemento objetivo, se mencionan a los bienes sobre los que recae el
dominio estatal, siendo estos: los inmuebles (suelo, subsuelo, espacio aéreo y sus
74
75
Congreso de la República de Guatemala. Decreto número 57-92, Ley de Contrataciones del Estado.
29
frutos); los muebles y semovientes de cualquier naturaleza corpórea o material y los
derechos reales sobre los mismos que tengan naturaleza abstracta o incorpórea.
1.6.2.c A la vez, se encuentra el elemento teleológico o finalista, que abarca la utilidad

que tienen los bienes públicos en beneficio de la colectividad ya que servirán para llevar
a cabo las funciones del Estado y de las entidades públicas oficiales.
Lo anterior será válido a través de uso directo o indirecto que los habitantes
hacen de los bienes ya que su fin es satisfacer las necesidades de todos mediante su
utilización en servicios públicos y sociales.
1.6.2.d Además, se encuentra el elemento jurídico, que consiste en la totalidad de

normas legales de tipo constitucional, ordinarias y reglamentarias; que regulan la
existencia de los bienes del Estado y las relaciones que se derivan de los mismos ya
sea de tipo interórganicas o dentro de la dependencia que tiene a su cargo el bien
público; intraorgánicas o bien dentro de los órganos del Estado e interinstitucionales o
dicho en otras palabras, entre el Estado y las entidades públicas oficiales o con los
particulares individuales o colectivos, nacionales o extranjeros.
Dada la importancia de los elementos que distinguen la propiedad pública, no

puede dejarse de evidenciar la necesidad de abarcar los mismos debido a que es a
través de ellos, que se puede diferenciar o no cuando un bien pertenece al Estado, por
ejemplo, mediante su subjetividad se indica quien es el encargado de su dominio,
mediante su objetividad se precisan los bienes que pueden ser de dominio estatal,
mediante su finalidad, se sabe que utilidad pueden tener o no tener frente a la sociedad
y mediante su juridicidad se cuenta con una protección legal destinada a su
conservación.
30
1.6.3 Características
Por último, a continuación se hace referencia de las características de la

propiedad pública, 76 siendo éstas las siguientes:
1.6.3.a Legalidad, ello se debe a que la propiedad pública estará siempre determinada
por las normas legales que dispondrán su uso, goce, adquisición, mantenimiento y
desafectación o traslado a la propiedad privada;
1.6.3.b General y abstracta, debido a que será oponible frente a todos erga omnes,
pues pertenece a toda la colectividad;
1.6.3.c Reglamentable, ya que su existencia faculta a las entidades del Estados a
normar su uso; y
1.6.3.d fin público, porque está destinada a cumplir este fin para interés de la
colectividad.
De lo redactado en el presente capitulo, se establece que es de suma

importancia desarrollar los aspectos relacionados a los bienes en general, desde su
historia, conceptos y características por mencionar algunos de sus elementos; debido
que es a partir de la disposición que tiene el Estado de Guatemala de sus bienes, que
los mismos pueden ser entregados en propiedad a aquellas personas que a través de
los análisis respectivos evidencien la necesidad de acudir al mismo por no poseer los
medios suficientes para adquirirlos.
Con lo anterior se puede simplificar el camino para que quien lo requiera pueda
disponer del bien otorgado y así poseer una vivienda, por lo que a continuación se
procede a abarcar el tema central de la presente investigación que se desarrollará en el
siguiente capítulo y que tratará aspectos relacionados a la vivienda en general y el
derecho del ser humano a tenerla.
76
Ibid., página 6.
31
CAPÍTULO 2
DERECHO A LA VIVIENDA
Como quedo reflejado en el capítulo anterior a continuación se abarcaran

aspectos relacionados al tema de la vivienda en general y el derecho del ser humano a
tenerla, por lo que con el presente capítulo se pretende analizar la legislación que existe
en Guatemala incluyendo instrumentos de carácter internacional relacionados al
otorgamiento y protección de la vivienda; no sin antes establecer una breve reseña
histórica, su concepto y otras características que pueden ser de utilidad, sin olvidar la
incidencia directa que tiene la pobreza en la escasez de la misma.
2.1 El derecho a la propiedad y la vivienda en Guatemala
Guier 77 indica que el sentido de propiedad, tal como las civilizaciones cristianas
lo entienden, no existía en América derivado de ello la tierra se trabajaba en grupos
con participación directa de las utilidades y había un dominio privado respecto de los
bienes muebles. La propiedad de la tierra era comunal, la defendían con valentía y
fortaleza y tenían igualdad de derechos, en cuanto a explotación y posesión de la tierra
se refiere y por ello las viviendas se asentaban en estas propiedades comunales.
Cabe recordar, que como lo indica Flores, 78 la propiedad o dominio es concebida

como la más importante de las relaciones que el hombre guarda con las cosas y
muchas veces es calificada como el punto clave del mundo patrimonial; sin embargo, en
el tipo de civilización que se gestaba en Guatemala, no era concebido como tal debido
a que no pertenecía al cien por ciento a los habitantes de esas épocas y no se
manifestaba como un derecho absoluto, exclusivo y perpetuo que son caracteres a los
que la doctrina civilista se apegaba.
77
Guier Esquivel, Op. Cit., página 489.
78
Flores Juárez, Juan Francisco. Los Derechos Reales en la Legislación Guatemalteca. Guatemala, Universidad de
San Carlos de Guatemala, Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales, 1982, página 25.
32
Por ello es que Guier 79 recuerda que al momento de la conquista española
existían en Centroamérica diferentes pueblos y culturas indígenas con distintos grados
de desarrollo socioeconómico que iban desde grupos de recolectores y cazadores,
hasta señoríos indígenas con estructuras sociales bien complejas A raíz de ello, se
establecieron dos grupos culturales, uno que cubría la mayor parte del territorio
centroamericano, llamado mesoamericano y el otro ubicado en el norte de dicha línea,
llamado circuncaribe. Al grupo mesoamericano pertenecieron los mayas, kiches, pipiles,
chorotentas, nicaraos y otro gran número de cacicazgos menores, como los
pocomames, mames, kakchiqueles, etcétera.
Como ya se indicó anteriormente, 80 es escasa la información que se tiene sobre

la propiedad en el Istmo y el Caribe, aunado a ello se sabe que sólo existía virtualmente
el dominio privado respecto de los bienes muebles y que la propiedad de la tierra era
comunal y por ello los quiches, pueblo heredero directo de los antiguos mayas y que iba
a la cabeza de la civilización istmeña, tenían reglamentado que la propiedad inmobiliaria
debía regirse conforme a la concepción del Calpulli Azteca, o sea, el de unidades
sociales a las que podríamos llamar actualmente barrios y que el jefe principal o
anciano que gobernaba, junto con el Consejo integrado por los otros ancianos del
barrio, repartía la tierra tomando en cuenta la calidad social del que las recibía y sus
posibilidades de labrarlas bien y si el Consejo estaba de acuerdo con la cantidad y lugar
de las tierras adjudicadas, se procedía a su entrega en propiedad, que a la vez podían
trasmitir por sucesión a sus descendientes y una vez transmitida la propiedad de la
tierra a determinada persona, no podía traspasarse a otro que a la vez se perdía sólo
por motivos especiales como el abandonarla.
En relación a la vivienda y sus formas arquitectónicas, Vossberg, 81 menciona que

no se conoce mucho sobre ellas, pero si se conocen en la actualidad los grandes
79
Guier Esquivel, Jorge Enrique. Op. Cit., página 489.
80
81
Vossberg Maldonado, Enrique Guillermo. La legislación y la vivienda rural guatemalteca. Guatemala, 1976. Tesis
de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad de San Carlos de Guatemala. Página 6.
33
monumentos que dejaron, debido a que han perdurado en la historia y específicamente
en relación a la vivienda se tiene conocimiento que se construían bastante parecidas
en cuanto a tamaño a las actuales, ya que eran rectangulares y medían de 6.70 a 7.30
metros de largo por 3.65 a 4.35 metros de ancho; de ello cabe resaltar que las mismas
sólo tenían acceso a través de una puerta, no tenían ventanas y el techo era de palma
o paja lo que hacía un ambiente mucho más fresco y ésta es precisamente la razón por
la que se considera que las mismas no han variado en años.
Con la conquista, Guier 82 recalca que los españoles establecieron una forma de
feudalismo degenerado, desde que arribaron a la nueva tierra conquistada, ya que
trataron de convertirse en los señores de tierras y de hombres y echaron mano de una
institución que al menos en sus orígenes fue de carácter estrictamente feudal: la
encomienda. Lamentablemente es hasta muchos años después que la Corona
Castellana comienza a legislar decididamente a favor del indio entregado, como
resultado de la intensa y enardecida propaganda impulsada por Fray Bartolomé de las
Casas. De tal modo, la época colonial es una época de feudalismo adaptado a las
nuevas circunstancias y se conoce como la concepción de la edad media europea
adulterada.
Es así que con la Conquista y en el caso particular del Reino de Guatemala, los
españoles en el año 1525 arriban a territorio guatemalteco y empiezan a asentarse en
tierras por medio de campamentos, hasta que en el año 1527 inician la construcción de
viviendas con materiales locales, según lo indica un informe de Antonio de Remesal: “El
capitán don Pedro de Alvarado y los suyos comenzaron a hacer casas y la abundancia
de los materiales de aquel tiempo y no poco usados, que con horcones para los postes,
caña y lodo para las paredes y heno para los tejados, con ayuda de los indios
83
mexicanos y naturales”.
82
83
Vossberg Maldonado, Enrique Guillermo. Op. Cit., página 8.
34
Posteriormente y luego de la explotación a la que eran destinados los pueblos
indígenas de esa época, De León Peláez 84 señala que hay un cambio relativo ya que se
empieza a sustituir el tejado vegetal por el de barro, se comienza a utilizar el adobe en
vez de la caña y el lodo y posteriormente se introduce la piedra pegada con mezcla de
cal, arena y tierra. Una innovación importante que se introduce a la vivienda tradicional,
en el año 1540, es la de sustituir el techo vegetal por el tejado de barro; luego, se
sustituyó la caña y el lodo ya que a partir del año 1600 se hace uso de la piedra pegada
con mezcla de cal, arena y tierra.
Con el transcurso del tiempo y mientras el guatemalteco se va adentrando a la

época moderna, la construcción de viviendas se empieza a expandir ya que hoy en día,
pueden visualizarse modernas construcciones especialmente en la ciudad, sin
embargo, son más los lugares en los que existen viviendas precarias construidas con
pocos materiales entre los que lamentablemente se encuentran láminas, tal y como
consta en las estadísticas que miden el nivel de vida de los habitantes y que
demuestran el hacinamiento en el que también conviven.
2.2 Concepto de vivienda
Según el diccionario de la Real Academia Española, la palabra “vivienda” viene

del latín vivienda, de la raíz vivere, cuyo significado es “vivir”. A su vez, la define como
“un lugar cerrado y cubierto, construido para ser habitado por personas”. 85
La definición anterior es bastante simple, ya que se debe considerar que la

vivienda es mucho más que un lugar, en sí la vivienda, es un lugar de protección y
abrigo; pero además y como previamente se ha mencionado, es un lugar en donde un
ser humano se puede desarrollar y desenvolver.
84
De León Pelaez, Carlos. Enfoque sobre la vivienda rural en el medio guatemalteco. Guatemala, 1969. Tesis de la
Facultad de Arquitectura de la Universidad de San Carlos de Guatemala, página 9.
85
Vivienda. Real Academia Española. Diccionario de la Real Academia Española. España, 2011. Disponibilidad y
acceso: www.rae.es, fecha de consulta: 24 de mayo de 2011.
35
Manuel Ossorio 86 la define como:”la habitación, la casa que se habita”; o bien, es
la expresión equivalente a “morada”, en el sentido de vivienda o lugar en que habita una
persona.
Por otra parte, Cabanellas, define a la vivienda como: “habitación, casa, morada,
lugar habitado o habitable”. 87
Especial atención merece la descripción que hace de la vida y la vivienda, 88 ya

que indica que para la supervivencia del hombre ya sea individual o colectivamente y
además del imperativo absoluto que la alimentación constituye; se agrega desde los
primeros estadios de la vida humana sobre el planeta, la necesidad de poseer cada
grupo íntimamente relacionado –la familia como expresión más típica- un lugar en torno
del cual giran las actividades personales con cierta estabilidad y con un mínimo de
independencia y de seguridad frente a los demás y ante otras contingencias que es lo
que ha constituido y lo que en esencia sigue constituyendo para cada hombre y para
todos los hombres su casa, la vivienda.
Según Cabanellas, una de las primeras razones de índole social a favor de la

vivienda, “recae en el instinto de reproducción que lleva al hombre y a la mujer a unirse
cuando conduce al fruto de una nueva vida y que es la que inspira a la mujer al hábito
de proseguir allí donde da a luz por los caracteres de estabilidad y familiaridad que la
acompañarán con el transcurso del tiempo”. 89
La vivienda, es un lugar cuya función principal consiste en ofrecer habitación y

refugio a las personas, al protegerlas de cualquier situación que se pueda vivir en la
calle e inclusive protege de cualquier inclemencia de tipo natural como por ejemplo el
frío, la lluvia o el calor.
86
Vivienda. Ossorio, Manuel. Op. Cit., página 1025.
87
Vivienda. Cabanellas, Guillermo. Op. Cit., página 409.
88
Loc. Cit.
89
Loc. Cit.
36
2.2.1 Vivienda adecuada
Resulta necesario indicar que el derecho a una vivienda adecuada incluido en el

Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, no debe estar
sujeto a ningún tipo de discriminación, ya que según la Organización de las Naciones
Unidas 90 en la actualidad al hablar de una vivienda adecuada para sí y su familia se
debe comprender que todas las personas, tengan familia o no, independientemente de
su situación económica, edad, posición social y cualquier otra característica; tienen
derecho a la misma y por ningún motivo puede estar sujeta a algún tipo de
discriminación.
Por lo anterior, es la Comisión de Asentamientos Humanos que identifica ciertos

aspectos que debe tener una vivienda y que deben ser tomados en cuenta,
independientemente de factores sociales, económicos, climatológicos o culturales.
Dichos principios se describen a continuación:
2.2.1. a La seguridad jurídica de la tenencia
A pesar de que la tenencia de la vivienda, 91 adopta varias formas como por

ejemplo el alquiler, la vivienda en cooperativa, la propia ocupación por el propietario, o
inclusive los asentamientos informales, no importando el tipo de tenencia; todos los
seres humanos deben de gozar de cierto grado de seguridad que garantice una
protección de tipo legal contra el desahucio, hostigamiento o cualquier otra amenaza,
por lo que los Estados Partes deben adoptar las medidas necesarias para conferir
seguridad legal de tenencia y que aquellas personas que aún carecen de dicha
protección deben ser consultadas y tomadas en cuenta, porque están siendo afectadas.
90
Organización de las Naciones Unidas. Observación General Número 4. Organización de las Naciones Unidas.
Disponibilidad y acceso:
http://www.unhchr.ch/tbs/doc.nsf/(Symbol)/CESCR+Observacion+general+4.Sp?OpenDocument#3%2F%20V%C3%
A9ase%2C%20por%20ejemplo%2C%20el%20p%C3%A1rra Fecha de consulta: 25 de junio de 2011.
91
Loc. Cit.
37
2.2.1. b Disponibilidad de servicios materiales, facilidades e infraestructura
Con lo anterior, se quiere dar a entender que una vivienda adecuada, 92 debe
contener ciertos servicios indispensables para la salud, la seguridad, la comodidad y el
desarrollo de la persona, entre los que se deberían de incluir: el acceso permanente a
recursos naturales y comunes, acceso a agua potable, energía eléctrica, alumbrado,
instalaciones sanitarias y de aseo, eliminación de desechos, drenaje y servicios de
emergencia.
2.2.1. c Gastos soportables
Dichos gastos de adquisición y mantenimiento de un hogar, 93 deberían ser de

cierto nivel que no impidieran ni comprometieran el logro y la satisfacción de otras
necesidades básicas como por ejemplo, la alimentación, para ello los Estados Partes
podrían crear subsidios de vivienda para aquellos que no puedan costearla, así como
también podrían crear formas para que los materiales de construcción sean mucho más
accesibles.
2.2.1 d Habitabilidad
A la par del significado de vivienda adecuada, debe de ir el significado de

vivienda habitable, en el sentido de ofrecer espacio adecuado a sus ocupantes y
protegerlos de las inclemencias del tiempo como el frío, la lluvia, el calor o el viento.
Dentro de este mismo orden de ideas, se debe exhortar al cumplimiento de los

Principios de Higiene de la Vivienda elaborados por la Organización Mundial de la
Salud, entre los que se encuentran los siguientes: “1. Principio de protección contra las
enfermedades transmisibles, 2. Principio contra los traumatismos, intoxicaciones y
enfermedades crónicas, 3. Principio de mejora del entorno habitacional, 4. Principio de
reducción al mínimo de los factores de estrés psicológicos y sociales, 5. Principio de
92
Loc. Cit.
93
Loc. Cit.
38
uso adecuado de la vivienda y 6. Principio de protección de las poblaciones
especialmente expuestas; porque se considera que una vivienda y unas condiciones de
vida inadecuadas siempre se asociarán a tasas más altas de morbilidad y mortalidad.” 94
2.2.1 e Asequibilidad
Por ser un derecho humano social, 95 la vivienda debe concederse a los grupos
en situación de desventaja; de igual manera si el Estado no tiene la posibilidad de
otorgarla a un cien por ciento o no está obligado a ello, podría fomentar el acceso y
garantizar cierto grado de consideración prioritaria a los grupos desfavorecidos como
los adultos mayores, los incapacitados físicos, los que sufran de alguna enfermedad
que les impida acceder a ella, las víctimas de desastres naturales y cualquier persona
que no está en condiciones de adquirirla por sus propios medios, con lo que se lograría
que el Estado apoyara el derecho de todos a un lugar seguro para vivir en paz y
dignidad incluido el acceso a la tierra como derecho.
2.2.1 f Lugar
La vivienda para considerarse adecuada, 96 debe estar ubicada en un lugar que

permita entre otras cosas: el acceso a las fuentes de empleo, a los servicios de salud, a
los centros de atención para niños como escuelas y otros servicios de tipo social. Sin lo
anterior, se está ante la disyuntiva que las viviendas más alejadas son las que imponen
exigencias excesivas en los presupuestos familiares. Además, es entendible que la
vivienda en principio, no debe construirse en lugares contaminados ni en la proximidad
de fuentes de contaminación que amenacen el derecho a la salud.
94
Organización Mundial de la Salud. Principios de Higiene de la Vivienda. Ginebra 1990. Disponibilidad y acceso:
http://www.bvsde.paho.org/eswww/fulltext/vivienda/principi/principi.html Fecha de consulta: 11 de julio de 2011.
95
Organización de las Naciones Unidas. Observación General Número 4. Organización de las Naciones Unidas.
http://www.unhchr.ch/tbs/doc.nsf/(Symbol)/CESCR+Observacion+general+4.Sp?OpenDocument#3%2F%20V%C3%
A9ase%2C%20por%20ejemplo%2C%20el%20p%C3%A1rra Fecha de consulta: 25 de junio de 2011.
96
Loc. Cit.
39
2.2.1 g Adecuación cultural
Que indica que la manera en que se construye la vivienda, 97 los materiales

utilizados en su construcción y las políticas en que se apoyan no deben olvidar la
expresión de la identidad cultural y la diversidad de la vivienda.
Debe considerarse el derecho a la vivienda como aquel derecho a vivir con

seguridad, paz y dignidad y así debe tratarse por estar vinculado a otros derechos
humanos, como por ejemplo la dignidad inherente al ser humano, de la que derivan los
derechos del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales y que
exige que el término vivienda sea garantía para todos; por lo que se puede considerar
que vivienda adecuada es un lugar donde se puede aislar el ser humano si así lo desea
y que además comprende espacio y seguridad adecuada, iluminación y ventilación, una
infraestructura básica y una situación adecuada en relación con el trabajo y los servicios
básicos, a un costo razonable.
2.3 El derecho a la vivienda como un derecho constitucional y de derechos

humanos
Es después de la Segunda Guerra Mundial, aproximadamente hace setenta

años, que se empiezan a reconocer los derechos económicos, sociales y culturales que
van inmersos junto a los demás derechos que reconoce la Constitución; los mismos son
gestados a partir del siglo XIX y alcanzan gran importancia a partir del siglo XX.
Según Recasens, 98 en América Latina es México quien en ese sentido, abre la

brecha con su Constitución de 1917 y en Europa, Alemania dio gran amplitud a los
derechos sociales con su Constitución de Weimar que a la vez ejerce una gran
influencia sobre otras constituciones, como la de España de 1931 que poco a poco van
97
Loc. Cit.
98
Recasens Siches, Luis. Tratado General de Filosofía del Derecho. México, Editorial Porrúa, S. A., 1970, página
603.
40
exigiendo justicia social y que se ha ido manifestado en casi todas las nuevas
constituciones que se han realizado desde 1945, así como en instrumentos de carácter
internacional como la Declaración Universal de los Derechos del Hombre y la Carta de
San Francisco.
Entre este tipo de derechos, suelen incluirse entre otros, los relacionados a las
condiciones justas de trabajo y a la protección contra el paro o desempleo; los que
mencionan la seguridad social en casos de accidente, enfermedad, invalidez o vejez, el
derecho a la educación, pero Recasens indica que especial mención merecen los de
tipo económico, que para él deben abarcar un nivel decoroso de vida en cuanto a la
alimentación, el vestido, la vivienda y la asistencia médica y además menciona que los
derechos sociales, económicos y culturales, “tienen por objeto actividades positivas del
Estado, del prójimo y de la sociedad para suministrar al hombre ciertos bienes o
condiciones por lo que se dice que el contenido de los mismos, consiste en un hacer, un
contribuir y un ayudar por parte de los órganos estatales”. 99
Además, Castellanos menciona 100 que lo que caracteriza a los derechos

económicos, sociales y culturales, es que el Estado se erige en protector de los
elementos débiles de la sociedad, al hacer uso de su función normativa y reguladora
con lo que se pretende lograr una igualdad entre los seres humanos desde el punto de
vista de sus condiciones de vida.
Por otra parte, se considera que su razón de ser es que: “debido a que la
mayoría de la población se encuentra amenazada por peligros, cohibidos por la escasez
y la angostura de la vida, y frustrados por falta de medios por situaciones que no son
imputables a ellos, sino que por el contrario son el resultado de desajustes sociales que
deben ser remediados o por lo menos aliviados por la propia sociedad, con lo que se
99
Ibid., página 601.
100
Castellanos Howell, Álvaro. Derecho Constitucional, la técnica de la libertad. Guatemala, Universidad Rafael
Landívar, Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales, Programa de Fortalecimiento Académico de las Sedes
Regionales, 1998, página 30.
41
indica que la seguridad social es una obligación de justicia que la sociedad tiene para
con los individuos que así lo necesitan”. 101
Primordialmente, no se puede apartar el hecho que a diferencia de los derechos

individuales que reconocen, respetan y garantizan una esfera de acción propia,
independiente, autónoma e inviolable; 102 los derechos sociales tienen como objeto un
comportamiento de cooperación positiva por parte de otros pero en especial, por parte
de una sociedad organizada y se llaman así porque tratan sobre aportaciones,
contribuciones, asistencias, ayudas o condiciones que son suministradas por el Estado;
por lo que su justificación recae en que todos los seres humanos tienen derecho a que
el orden jurídico de la sociedad les suministre condiciones y servicios de seguridad, de
educación y de igualdad de oportunidades, con lo que se considera que el Estado y sus
demás instituciones deben crear los supuestos, las condiciones y los servicios para
realizar las exigencias de la justicia social en la esfera personal y en el campo material
o económico.
Relacionado a lo anterior, De León Carpio indica que los Derechos Humanos

Sociales, 103 son todos aquellos que la Constitución Política de la República de
Guatemala reconoce a las personas, por el simple hecho de ser seres humanos, pero
no en forma individual sino como miembros de la sociedad y a la vez son el conjunto de
obligaciones que la misma Constitución impone al Estado, con el fin de que tanto los
derechos como las obligaciones, protejan efectivamente a los diferentes sectores de la
población, quienes dicho sea de paso, se encuentran en condiciones desiguales, tanto
económicas como sociales, familiares y culturales; ya que mientras que unos tienen
acceso a la educación, a la asistencia médica, a una vivienda o casa propia, por
mencionar algunos ejemplos, otra gran parte no tiene recursos económicos y por lo
101
Ibid., página 31.
102
Recasens Siches, Luis. Op. Cit., página 605.
103
De León Carpio, Ramiro. Catecismo Constitucional. Guatemala, instituto de Investigación y Capacitación
Atanasio Azul, 1995, página 107.
42
tanto, necesita que el Estado garantice dichos derechos sociales, que son propios de la
persona humana y que el Estado debe de proporcionar.
Es por ello, que la Constitución Política de la República de Guatemala, da

prioridad a los derechos humanos sociales y los clasifica en diez secciones, entre las
que se nombran: la familia, la cultura, las comunidades indígenas, la educación, las
universidades, el deporte, la salud, seguridad y asistencia social, el trabajo, los
trabajadores del Estado y el régimen económico y social y es precisamente en este
último donde se encuentra inmerso como obligación del Estado, el fomentar la
construcción de viviendas populares.
Además, no se debe olvidar que previamente es la propia Constitución que en su

artículo 105 la que abarca el aspecto de que todos los trabajadores tienen el derecho a
tener una vivienda adecuada y que llene las condiciones de salubridad con lo que se
obliga a apoyar la planificación y construcción de viviendas para los trabajadores.
De esta suerte, se evidencia que es la propia Constitución que incluye dentro de

su cuerpo legal, los términos de vivienda adecuada y condiciones de salubridad que
permiten que su inclusión pueda irse desarrollando dentro del ordenamiento jurídico
guatemalteco, a pesar que es considerado como un derecho programático como más
adelante se desarrollará.
Cabe destacar que debido a que el régimen económico y social de Guatemala

está fundamentado en el principio de la justicia social, 104 que no es más que a todos los
miembros de la sociedad se les debe de tratar de forma justa en cuanto a su trabajo y
en cuanto a las demás condiciones de vida humana, que deben ser justas en relación a
la vivienda, salud, educación y demás derechos del ser humano, el Estado es el
indicado para velar por el libre acceso a todo lo anterior.
104
De León Carpio, Ramiro. Op. Cit., página 136.
43
En el ámbito internacional según Cabanellas, 105 es desde que la Organización
Internacional del Trabajo inicia sus obras de tipo laboral y social que el problema de la
vivienda empieza a ser objeto de numerosos estudios, informes y resoluciones en
general entre las que se pueden mencionar la Declaración de Filadelfia de 1944 que
establece las siguientes bases: a) proveer una vivienda decente y a costo razonable
como uno de los elementos esenciales para lograr el adecuado nivel de vida de los
trabajadores, b) ejecutar programas de vivienda como contribución al mantenimiento
del pleno empleo, c) aumentar la productividad en la industria de la edificación como
medio de conseguir más viviendas a menor costo, d) mejorar las condiciones de trabajo
en la industria de la edificación y e) prestar asistencia técnica en materia de vivienda a
los países menos industrializados.
En ese orden de ideas, la Declaración Universal de los Derechos Humanos 106 ,

en su artículo 1, establece que: “Todos los seres humanos nacen libres e iguales en
dignidad y derechos y dotados como están de razón y conciencia, deben comportarse
fraternalmente los unos con los otros”; además, su artículo 3, contempla que: “todo
individuo tiene derecho a la vida, a la libertad, y a la seguridad de su persona” y
posteriormente en el artículo 25, especifica que: “Toda persona tiene derecho a un nivel
de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar y en
especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios
sociales necesarios…” con lo que claramente queda plasmado el derecho que tienen
los seres humanos a obtener medios suficientes para subsistir, incluida la vivienda.
Tal y como ya se había hecho mención, es precisamente que el derecho a la

vivienda por ser un componente a la dignidad del ser humano, está ampliamente
protegido por instrumentos como la Declaración Universal de Derechos Humanos, que
han sido reconocidos por la mayoría de países.
105
Cabanellas, Guillermo. Op. Cit., página 413.
106
Organización de las Naciones Unidas –ONU-. Declaración Universal de los Derechos Humanos. Disponibilidad y
acceso: http://www.un.org/es/documents/udhr/, fecha de consulta: 17 de junio de 2011.
44
Por otra parte, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y
Culturales 107 , afirma en su artículo 11, numeral 1º. que: “Los Estados Partes en el
presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para
sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora
continua de las condiciones de existencia”; con lo que nuevamente se encaminan las
medidas que los Estados Partes deben tomar para asegurar la efectividad de este
derecho, reconociendo para el efecto lo importante que es la cooperación internacional.
Sin embargo, debe reconocerse que los derechos contenidos en este Pacto, son
derechos que según la doctrina van a depender de programas o planes que pueda
permitirse el Estado realizar, según sus posibilidades.
Al respecto Rodríguez, 108 indica que: “los derechos económicos, sociales y

culturales, pueden ser vistos como derechos prestacionales en el entendido de que
nacen de una situación de desequilibrio social por lo que su finalidad es la de buscar un
equilibrio basado en el principio de igualdad material que suponen de parte del Estado,
una plataforma necesaria que incluye dotación de presupuesto, reglamentación de
leyes, construcción de infraestructura, contratación y capacitación de personal para la
implementación de servicios públicos, por lo que los mismos se violan no por una
acción, sino por una omisión por parte del Estado que no ha proveído de los
instrumentos, instituciones, presupuesto o condiciones adecuadas para que estos
derechos sean realizables mediante políticas públicas”.
Lo anterior resulta de gran importancia, ya que indiscutiblemente para que los

derechos contenidos en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y
Culturales, además de ser reconocidos por el Estado de Guatemala, sean
implementados como tal debe existir por lo menos la disposición de fondos para que los
107
Oficina del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Derechos Humanos. Pacto Internacional de
Derechos Económicos, Sociales y Culturales. Disponibilidad y acceso: http://www2.ohchr.org/spanish/law/cescr.htm,
fecha de consulta: 17 de junio de 2011.
108
Rodríguez Rescia, Víctor. Los derechos económicos, sociales y culturales en el marco del Sistema
Interamericano: Mecanismos para su protección. Disponibilidad y acceso:
http://www.pj.gov.py/ddh/docs_ddh/Los_DESC_en_el_marco_del_Sist_interamericano.pdf, fecha de consulta: 07 de
octubre de 2011.
45
mismos sean incluidos dentro de sus políticas públicas ya que se considera que al no
haber fondos que sean destinados para ello, no hay forma de solucionar la problemática
existente en el país como la escasez de vivienda.
Al profundizar más en el tema, se puede constatar que existen otros

instrumentos internacionales especializados, que buscan proteger las condiciones
mínimas necesarias a las que debe tener acceso una persona, tal y como se demuestra
en el artículo 14, numeral 2, inciso h de la Convención sobre la eliminación de todas las
formas de discriminación contra la mujer 109 , ya que brinda una protección especial al
ámbito femenino al establecer que: los Estados Partes le asegurarán a la mujer el
derecho a: “h) Gozar de condiciones de vida adecuadas, particularmente en las esferas
de la vivienda, los servicios sanitarios, la electricidad y el abastecimiento de agua, el
transporte y las comunicaciones”.
De este modo, se comprende que el derecho a la vivienda, 110 está consagrado

en varios instrumentos internacionales ya que es a partir de la década de 1990 que
logra un reconocimiento mayor y es aproximadamente en 1996 que muchos gobiernos
adoptan o revisan sus políticas de vivienda para incluir el derecho a la misma en
diversas dimensiones de los derechos humanos. Un ejemplo lo constituye la Segunda
Conferencia de las Naciones Unidas sobre los Asentamientos Humanos que obtuvo
como resultado la Declaración de Estambul y el Programa Hábitat que se vinculan al
ejercicio de los derechos humanos en general y al derecho de la vivienda en particular.
Por otra parte, en relación a los asentamientos humanos y a raíz de una

recomendación de la Conferencia de las Naciones Unidas sobre los Asentamientos
Humanos del año 1976, 111 es que la Asamblea General de la Organización de las
109
Organización de las Naciones Unidas –ONU-. Convención sobre la eliminación de todas las formas de
discriminación contra la Mujer. Disponibilidad y acceso:
http://www.un.org/womenwatch/daw/cedaw/text/sconvention.htm, fecha de consulta: 17 de junio de 2011.
110
Organización de las Naciones Unidas –ONU-. Disponibilidad y acceso:
http://www.un.org/spanish/ag/habitat/10.htm, de consulta: 21 de junio de 2011.
111
Departamento de Información Pública de las Naciones Unidas. El ABC de las Naciones Unidas. Naciones Unidas,
Nueva York, 1995. Página 130.
46
Naciones Unidas, decide que partir del año 1977 el Comité de Vivienda, Construcción y
Planificación se llamaría Comisión de Asentamientos Humanos y logra en el año 1978
establecer el Centro de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos –
UNHABITAT- para que cumpla funciones de coordinación de medidas relativas a los
asentamientos humanos en el sistema de Naciones Unidas por lo que deben ser un
centro de cooperación técnica con los programas gubernamentales, deben reunirse con
expertos, así como realizar seminarios y ciclos de capacitación y divulgación de
documentos técnicos para que la información esté a disposición de cualquier habitante.
Entre los proyectos más importantes que tienen con países en vías de desarrollo,
incluido Guatemala, 112 se abarcan los asentamientos humanos, la planificación urbana
y regional, la construcción de viviendas y el establecimiento de infraestructura en
medios rurales y urbanos, el mejoramiento de los barrios de tugurios y los planes de
terrenos con servicios, la tecnología de construcción de bajo costo, las técnicas para el
abastecimiento de agua a zonas urbanas y rurales y el fortalecimiento de las
instituciones oficiales vinculadas a los asentamientos humanos que hay en los países.
Sin embargo, estas actividades deben redirigirse a contribuir con los objetivos generales
del sistema de las Naciones Unidas de reducir la pobreza, promover el desarrollo
sustentable y estimular a los gobiernos a alcanzar las metas 10 y 11 del Objetivo 7 de
los Objetivos de Desarrollo del Milenio; ya que la Meta 11 debe mejorar para el año
2020 las condiciones de vida de por lo menos 100 millones de habitantes en
asentamientos precarios y la Meta 10 debe reducir a la mitad para el año 2015, el
porcentaje de personas que carezcan de acceso sostenible a agua y saneamiento.
Además de los instrumentos internacionales que previamente se han

mencionado y que son relevantes en el tema de la vivienda, existen otros relacionados
entre los que se encuentran: la Convención sobre los Derechos del Niño, en su artículo
27 numeral 3 que indica que: “los Estados Partes de acuerdo con las condiciones
nacionales y con arreglo a sus medios, adoptarán medidas apropiadas para ayudar a
112
Organización de las Naciones Unidas. ONU-HABITAT, por un mejor futuro urbano. Organización de las Naciones
Unidas. Disponibilidad y acceso: www.onuhabitat.org Fecha de consulta: 11 de junio de 2011.
47
los padres y a otras personas responsables a dar efectividad al derecho de un nivel de
vida adecuado y en caso necesario, proporcionarán asistencia material y programas de
apoyo, particularmente con respecto a la nutrición, el vestuario y la vivienda”, 113 la
Convención Internacional sobre la Eliminación de todas las Formas de Discriminación
Racial en su artículo 5 literal e) que menciona: “los Estados partes se comprometen a
prohibir y eliminar la discriminación racial en todas sus formas y a garantizar el derecho
de toda persona a la igualdad ante la ley, sin distinción de raza, color y origen nacional
o étnico, particularmente en el goce de los derechos económicos, sociales y culturales,
en particular… iii) el derecho a al vivienda”, 114 y el párrafo 61 del Programa Hábitat de
la Segunda Conferencia de las Naciones Unidas sobre los Asentamientos Humanos en
donde se explican las medidas que pueden adoptar los gobiernos cuyo objetivo sea
promover la realización del derecho a una vivienda adecuada.
Este último programa, 115 está encargado de promover, proteger y garantizar la

realización plena y progresiva del derecho a una vivienda adecuada y es guía en cuanto
a la prestación de asistencia a los gobiernos y a otros interesados para colocar a los
derechos humanos en el centro de la formulación y aplicación de políticas en el sector
vivienda, sin embargo, no significa una obligación de otorgar la vivienda de manera
gratuita sino que se trata de establecer un entorno en el que se apoye la capacidad y el
potencial de las familias en el proceso de su construcción.
En cuanto al tema de la propiedad, en los siguientes instrumentos, está protegido

dicho derecho que está íntimamente relacionado con el derecho a una vivienda
adecuada: la Declaración Universal de los Derechos Humanos, el Pacto Internacional
de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales, el Pacto Internacional de los
Derechos Civiles y Políticos, la Convención sobre la eliminación de todas las formas de
113
Oficina del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Derechos Humanos. Convención sobre los
Derechos del Niño. Disponibilidad y Acceso: http://www2.ohchr.org/spanish/law/crc.htm, fecha de consulta: 04 de
octubre de 2011.
114
Oficina del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Derechos Humanos. Convención Internacional
sobre la Eliminación de todas las Formas de Discriminación Racial. Disponibilidad y Acceso:
http://www2.ohchr.org/spanish/law/cerd.htm, fecha de consulta: 04 de octubre de 2011.
115
Organización de las Naciones Unidas –ONU-. Disponibilidad y acceso:
http://www.un.org/spanish/ag/habitat/10.htm, de consulta: 21 de junio de 2011.
48
discriminación contra la mujer; la Declaración y Programa de Acción de Viena,
aprobados por la Conferencia Mundial de Derechos Humanos; la Declaración y
Plataforma de Acción de Beijing, aprobados por la Cuarta Conferencia Mundial sobre la
Mujer; la Declaración de Copenhague sobre Desarrollo Social; el Programa de Acción
de la Cumbre Mundial sobre Desarrollo Social y además, otros que contemplan la
vivienda como: la resolución 1997/19 sobre la mujer y el derecho a una vivienda
adecuada y a la tierra y la propiedad, la Resolución 1998/15 sobre la mujer y el derecho
a la tierra, la propiedad y la vivienda adecuada, la Resolución 1999/15 sobre la mujer y
el derecho al desarrollo, la Resolución 42/1 sobre discriminación en materia de
derechos humanos y derechos sobre la tierra y la Resolución 2000/13 sobre la igualdad
de las mujeres en materia de propiedad, acceso y control de la tierra y la igualdad de
derechos a la propiedad y a una vivienda adecuada.
Lo que quiere decir, que a nivel internacional el aspecto relativo a la vivienda y

esencialmente lo relativo a una vivienda adecuada, es abarcado para que inclusive los
grupos que se encuentran en desventaja, puedan acceder a la misma, tal y como ocurre
con las mujeres y los niños o inclusive los adultos mayores y no sólo eso, sino que
inclusive los tratados y convenios a nivel internacional tratan lo relacionado al tema de
la propiedad, que tal y como se observó en el primer capítulo, guarda relación con el
objetivo de ser poseedor de un bien propio a pesar de no poseer los recursos
económicos necesarios.
Aunado a lo anterior, el Centro de Estudios Urbanos y Regionales indica que “La

vivienda como valor de uso, cumple la misma función para cualquier clase social y
juega un papel importante dentro de la satisfacción de necesidades fundamentales para
la formación social en su conjunto: a la par de que establece íntima relación con los
sectores productivos, asegura el desenvolvimiento de la vida familiar, con la
reproducción de la fuerza de trabajo y de allí que su tenencia en condiciones
adecuadas, constituya un derecho inalienable de todo ser humano, tal como lo
reconoce la actual Constitución Política de la Republica”. 116
116
Centro de Estudios Urbanos y Regionales. Vivienda y política en Guatemala, boletín número 16. Guatemala,
Universidad de San Carlos de Guatemala, Noviembre 1992, página 1.
49
Por ello se habla de la función social de la vivienda, debido a la proyección social
que un hogar posee, 117 genéricamente puede incluirse el anhelo del ser humano con
respecto a la consecución y disfrute de la vivienda propia; así como la independencia, la
seguridad y las satisfacciones naturales que de ello derivan, además, cumple la función
de que si es propia, se encuentra inmerso un ahorro que permite utilizarlo en la
elevación del nivel de vida personal o familiar y que si al contrario, es alquilada satisface
objetivos sociales porque se cuenta con un hogar. Precisamente por eso, el hogar,
cuya expresión material es la vivienda, no se reduce al simple alojamiento de individuos
sino que integra una estructura orgánica compleja o una especie de micro sociedad que
fundan un hombre y una mujer y que complementan los hijos, todos ellos bajo un mismo
techo, lo que conduce a que el reconocimiento de todos esos valores de proyección
social encuentren una recompensa en la organización pública al proponer que se
transforme en un servicio público al menos para los sectores de la sociedad carentes de
medios económicos para tener acceso a ella.
Por otra parte, también se considera que la tenencia de la tierra y los derechos
de propiedad, 118 son fundamentales para el abrigo y el sustento y como tales son una
importante base para la realización de los derechos humanos y la reducción de la
pobreza, los mismos son especialmente importantes porque ayudan a cambiar tres
tipos de problemas: la discriminación de género, la exclusión social de grupos
vulnerables y las desigualdades sociales y económicas.
2.3.1 Antecedentes constitucionales del derecho a la vivienda
Indistintamente del derecho a la propiedad contenido desde las primeras

Constituciones de Guatemala, 119 tema que se abarcó en el primer capítulo, el derecho a
117
118
ONU-HABITAT. Derechos seguros al suelo para todos. Organización de las Naciones Unidas, Kenya, 2008.
Página 7.
119
Asamblea Nacional Constituyente. Constitución del Estado de Guatemala de 1825. Revista del Colegio de
50
la vivienda no es tratado en el ámbito constitucional como un derecho, sino que
únicamente se hace mención de que la casa de un ciudadano es un asilo sagrado que
no puede ser violado sin crimen, exceptuando los casos establecidos, tal y como lo
indica el artículo 32 de la Primera Constitución del Estado de Guatemala del año 1825.
Cabe destacar, que en la Ley Constitutiva de la República de Guatemala, 120

decretada por la Asamblea Nacional Constituyente en 1879, no se encuentra alguna
referencia de la vivienda o de la casa de los habitantes del país y se deja por un lado el
derecho a la inviolabilidad a la vivienda tratado en la primera Constitución.
Posteriormente, es en la Constitución Política de la República de Centroamérica

decretada el 9 de septiembre de 1921, 121 en donde por primera vez se trata el tema de
la vivienda, ya que en el artículo 171 claramente se indica que debía establecerse un
Centro Técnico llamado “Instituto de Reformas Sociales” que entre sus atribuciones y
deberes se encontraban el de armonizar las relaciones entre capital y trabajo, promover
y estimular la fundación de sociedades de producción, ahorro y consumo, proteger el
matrimonio y la familia como base y fundamento de la sociedad y en especial la de
atender la fundación de cooperativas para la construcción de casas higiénicas y
baratas.
No es hasta la Constitución de la República de Guatemala decretada por la

Asamblea Constituyente de 1945, 122 que por primera vez se utiliza la frase “Se
fomentará la construcción de viviendas baratas y colonias para los trabajadores” en la
sección relativa al trabajo dentro de las garantías sociales; con lo que se logra que el
Estado se obligue a fomentar dicha construcción en beneficio de los habitantes del país.
120
Asamblea Nacional Constituyente. Ley Constitutiva de la República de Guatemala de 1879. Revista del Colegio
de Abogados de Guatemala. Digesto Constitucional de Guatemala. Números 4-5-6-7, Guatemala, 1976, página 167.
121
Asamblea Nacional Constituyente. Constitución Política de la República de Centroamérica de 1921. Revista del
página 230.
122
Asamblea Nacional Constituyente. Constitución de la República de Guatemala de 1945. Revista del Colegio de
51
Además, el mismo artículo 67 de la Constitución citada anteriormente, 123 indica
que la administración pública debía dictar medidas tendientes a que las viviendas de los
trabajadores indígenas en fincas rústicas formaran aldeas dentro de la misma propiedad
con el objeto de que disfrutaran de los beneficios culturales y sanitarios de los centros
urbanizados con lo que el Derecho Indígena es tomado en cuenta al declarar que es de
utilidad e interés nacional el desarrollo de una política integral para el mejoramiento
económico, social y cultural de los grupos indígenas.
Es en la Constitución promulgada por la Asamblea Constituyente el 2 de febrero

de 1956, 124 en donde se abarca por primera vez un apartado especial relacionado a los
derechos humanos, con lo que se logra desarrollar el aspecto relativo a que en el país
todos los seres humanos son libres e iguales en dignidad y derechos ya que se debe
recordar que la misma es de corte anticomunista y de principios liberales.
Nuevamente se hace mención de la obligación del Estado de fomentar la

construcción de viviendas baratas y colonias para los trabajadores, pero se agrega una
nueva disposición al indicar que deben llenar las condiciones necesarias para la
salubridad.
Con el transcurso de los años se promulga una nueva Constitución en el año

1965, 125 se indica en su artículo 115 que el Estado velará porque las viviendas de los
trabajadores sean adecuadas y llenen las condiciones necesarias de salubridad y
nuevamente se incluye el fomento a la construcción de casas y el establecimiento de
colonias para los trabajadores.
123
124
125
52
Cabe considerar por otra parte, que es dentro del Régimen Económico y Social
que abarca la Constitución previamente mencionada, cuando por primera vez se incluye
la obligación fundamental del Estado de auspiciar la construcción de viviendas para que
el mayor número de guatemaltecos las adquieran en propiedad; sin embargo, es en la
Constitución del año 1985, que nuevamente se cambia la redacción y se indica que es
obligación del Estado fomentar con prioridad la construcción de viviendas populares,
mediante sistemas de financiamiento adecuados a efecto que el mayor número de
familias guatemaltecas las disfruten en propiedad, Constitución que permanece vigente
en la actualidad.
Lo anterior cambia completamente el panorama, ya que luego de que el Estado

se obligaba a auspiciar o dicho en otras palabras, patrocinar viviendas a los
guatemaltecos, se decide cambiar dicha obligación a la de fomentar o promover su
construcción lo que permite que el gobierno se libere de la obligación contraída y se
respalde en que en la actualidad sea únicamente un impulsor.
2.4 Antecedentes jurídicos de la regulación de la vivienda
Según Vossberg, 126 históricamente la primera referencia legal que se puede

mencionar relativa a la vivienda, son unos Acuerdos Gubernativos que fueron emitidos
a la posterioridad de la destrucción de la ciudad ocurrida por los terremotos de los años
1917 y 1918. Dichos terremotos crearon varios problemas, entre ellos los de tipo
habitacional y es en ese momento que se ve la necesidad de comprar las siguientes
fincas: El Gallito, La Palmita, El Llano de Palomo y la Recolección, el fin de esa compra
era llevar a cabo una lotificación que posteriormente iba a ser entregada a personas de
escasos recursos.
Posteriormente, en el año 1948 se aprueba el Decreto 415 que contenía la Ley

de Bancos de Ahorro y Préstamos para la Vivienda Popular, 127 lamentablemente la
126
Vossberg Maldonado, Enrique Guillermo. Op. Cit., página 33.
127
Ibid., página 35.
53
misma nunca fue positiva ya que no se logró la creación de alguna institución que se
encargara de la aplicación de la misma. Con el transcurso del tiempo, se emite la Ley
Orgánica del Instituto Nacional de Fomento de la Producción, regulada en el decreto
533 y el fin era concentrar en una sola institución las actividades relacionadas a la
construcción de viviendas económicas. Además, en esa misma época fue emitido el
Decreto 1041, con el que se autorizaba al Crédito Hipotecario Nacional para que
otorgara un préstamo al Gobierno con el que se debía concluir la construcción de las
Colonias Labor y la de Empleados de Correos, de conformidad con las obligaciones
contraídas a través de los Decretos 121, 513 y 669 del Congreso de la República.
Es primordial mencionar que fue en el año de 1952 que se crea la Comisión de la

Vivienda, 128 cuyas principales funciones era las siguientes: a) el estudio de las bases y
lineamientos para la política nacional en materia de habitación para las clases
populares, b) la elaboración de un anteproyecto de ley para la creación de una
institución encargada de planificar y realizar programas de viviendas, c) el estudio de la
legislación actual relacionada con la vivienda, y c) la creación de una formulación de un
programa de acción inmediata, mientras se creaba una entidad específica. Luego, en el
año 1954, Guatemala celebra con Estados Unidos, un Convenio General de
Cooperación Técnica, con el que se logra fundar el Instituto Cooperativo Interamericano
de la vivienda que debía construir casas económicas a través de los sistemas
denominados “Esfuerzo propio” y “Ayuda mutua”. Dicho instituto funcionó hasta el año
1965 debido a que se crea el Instituto Nacional de la Vivienda a través del Decreto Ley
345, Instituto que fue creado como una entidad descentralizada con personalidad
jurídica y patrimonio propio, que debía planificar y ejecutar programas de viviendas y
realizar un plan general destinado para familias de ingresos moderados.
Es hasta el año 1973, que a través del Decreto 2-73 se deroga el Decreto Ley
345, el principal objetivo del mismo fue crear el extinto Banco Nacional de la Vivienda,
128
Ibid., página 37.
54
que dentro de sus principales funciones debía coadyuvar a la solución del déficit
habitacional existente en el país.
Con la normativa anterior, queda de manifiesto que no es hasta la Revolución de

Octubre, 129 que empieza a surgir la preocupación por el problema de vivienda en el país
y que se toman algunas medidas para buscar una solución ya que históricamente este
movimiento popular se nutrió de un gran contenido político, social y económico,
encaminándose a la solución de los problemas de las mayorías y entonces resurgieron
inquietudes que pretendían lograr el desarrollo del país; lamentablemente existe
referencia de proyectos de construcción de casas en terrenos nacionales que a pesar
de haber sido diseñadas para personas de escasos recursos, estaban fuera de su
alcance ya que su costo era bastante alto y fueron adquiridas por familias de la clase
media. 130
Actualmente es la Constitución Política de la República de Guatemala, 131 la que

hace énfasis en la obligación del Estado de fomentar la construcción de viviendas
populares mediante sistemas de financiamiento adecuados a efecto que el mayor
número de familias guatemaltecas las disfruten en propiedad.
Además, incluye dentro de su cuerpo legal otros artículos que están relacionados
a este derecho, por ejemplo, el artículo 1 de la Constitución, indica que el Estado se
organiza para proteger a la persona y a la familia y debe alcanzar el bien común,
posteriormente en su artículo 2, se obliga a garantizar a los habitantes la vida, la
libertad, la justicia, la seguridad, la paz y el desarrollo integral de la persona con lo que
necesariamente se deben considerar aquellos derechos que son inherentes a la
persona, aunque no estén especificados dentro del texto, así como también que el
interés social prevale sobre el particular, tal como lo indica el artículo 44 y que si bien es
cierto que el país cuenta con normativa propia e interna para establecer parámetros,
129
Ibid., página 42.
130
Ibid., página 53.
131
55
existe un principio general que indica que en materia de derechos humanos, los
tratados y convenciones que son aceptados y ratificados por Guatemala, tendrán
siempre preeminencia sobre el derecho interno con lo que se puede indicar que una
obligación del Estado es la de fomentar con prioridad la construcción de viviendas
populares, mediante sistemas de financiamiento adecuados a efecto que el mayor
número de familias guatemaltecas las disfruten en propiedad, pero siempre ligado a lo
que indica el artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos, 132 en
el que se persigue que toda persona tenga derecho a un nivel de vida adecuado que le
asegure tanto a ella como a su familia la salud y el bienestar pero en especial la
alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales
necesarios.
A nivel nacional, también se cuenta con otras leyes que van desarrollando el
derecho a la vivienda como por ejemplo los artículos 18 y 19 del Decreto 80-96, Ley de
Protección a las Personas de la Tercera Edad, 133 que especifica que el Estado
promoverá a nivel público y privado, programas de vivienda en los que se considere al
anciano como sujeto de crédito. Además, que en la planificación de complejos
habitacionales se tomen en cuenta las necesidades físicas y psicológicas de las
personas de la tercera edad para su vida física y social en ambientes sanos y
adecuados a su realidad económica. O bien, que el Estado promoverá la creación de
albergues temporales para cuando el anciano lo necesite, y los asilos necesarios, los
cuales serán gratuitos y cuya responsabilidad estará a cargo de la Gobernación
Departamental y de las municipalidades donde sean ubicados.
Por otra parte, el Estado de Guatemala se ha preocupado en emitir normativa

legal específica relacionada al otorgamiento de viviendas, con lo que a primera vista se
podría deducir que el Estado sí cumple con la obligación de fomento de construcción de
viviendas.
132
Organización de las Naciones Unidas. Declaración Universal de los Derechos Humanos. Disponibilidad y Acceso:
http://www.un.org/es/documents/udhr/, fecha de consulta: 04 de octubre de 2011.
133
Congreso de la República de Guatemala. Decreto número 80-96 Ley de Protección a las Personas de la Tercera
Edad.
56
Dentro de la normativa mencionada, se puede recalcar el Decreto 84-2002, Ley
de Adjudicación de Bienes Inmuebles Propiedad del Estado, el Gobierno o la Nación, a
favor de Familias en Situación de Pobreza y Extrema Pobreza, 134 y ell Decreto 26-2007,
Ley de Adjudicación, Venta o Usufructo de Bienes Inmuebles propiedad del Estado de
Guatemala, o de sus entidades Autónomas, descentralizadas y de las Municipalidades,
con fines habitacionales para Familias Carentes de Vivienda, 135 que tenían como
objetivo que los inmuebles cuyo dominio esté inscrito a favor del Estado o de las
municipalidades, que estén siendo ocupados por familias en situación de pobreza
económica, puedan ser adjudicados a título oneroso a favor de dichas familias, sin
embargo, el primer decreto tuvo vigencia dos años y el segundo aproximadamente tres.
Con ello se comprueba que dichos decretos han sido emitidos dependiendo del
acontecer nacional y con fines políticos; a excepción del Decreto 3-97, 136 que autoriza
al Organismo Ejecutivo, las municipalidades y las entidades descentralizadas y
autónomas para vender lotes o fracciones de terreno de fincas rústicas o urbanas que
estuvieren registradas a su favor para que con los fondos obtenidos por dichas ventas,
pasara a formar parte del Fondo Guatemalteco para la Vivienda –FOGUAVI- que debe
ser destinado a financiar obras de beneficio para las familias que se encuentran en
pobreza y pobreza extrema y en donde el trámite debe ser realizado ante el Ministerio
de Comunicaciones, Infraestructura y Vivienda si los terrenos son propiedad del Estado
o ante la autoridad ejecutiva si son propiedad de las entidades descentralizadas y
autónomas o de las municipalidades.
Entre su estructura, cuenta con el Fondo Guatemalteco para la Vivienda –

FOGUAVI-, que entre sus principales funciones debe apoyar, fortalecer, fomentar y
regular la acciones, orientadas a resolver la problemática habitacional del país y
134
Decreto del Congreso de la República de Guatemala. Decreto número 84-2002. Ley de Adjudicación de Bienes
Inmuebles Propiedad del Estado, el Gobierno o la Nación, a favor de Familias en Situación de Pobreza y Extrema
Pobreza.
135
Decreto del Congreso de la República de Guatemala. Decreto número 26-2007 Ley de Adjudicación, Venta o
Usufructo de Bienes Inmuebles propiedad del Estado de Guatemala, o de sus entidades Autónomas,
descentralizadas y de las Municipalidades, con fines habitacionales para Familias Carentes de Vivienda.
136
Decreto del Congreso de la República de Guatemala. Decreto número 3-97.
57
proponer al Despacho Ministerial las políticas tendientes a dotar de soluciones
habitacionales a la población de escasos recursos. Dicho fondo fue creado mediante
Acuerdo Gubernativo número 759-92, que especifica lo siguiente: “se crea el Fondo
Guatemalteco para la Vivienda –FOGUAVI-, que se manejara por uno o varios
fideicomisos, como fondo privativo. Su objeto será financiar programas y proyectos
urbanos y rurales para proveer soluciones habitacionales a familias de bajos y
medianos ingresos, incluyendo lotes con o sin servicios, compra, construcción,
ampliación y mejoramiento de viviendas.” 137
Además, mediante Acuerdo Gubernativo número 305-2004, 138 se crea la

Comisión Nacional de la Vivienda –CONAVI-, que es el órgano consultivo del ente
rector de la vivienda, cuyas principales funciones son: a) Realizar propuestas para la
instrumentación e implementación de la Política Nacional de Vivienda y Asentamientos
Humanos y sus necesarios ajustes conforme a las realidades sociales y económicas del
país, b) Asesorar al ente rector de la vivienda en materia habitacional, proponiendo las
acciones legislativas y ejecutivas necesarias tendientes a asegurar una sostenibilidad
en el transcurso del tiempo, c) Proponer los contenidos de los estudios necesarios para
el desarrollo de alternativas en las fuentes de financiamiento, públicas y privadas,
nacionales e internacionales, que incrementen las inversiones previstas en vivienda,
infraestructura de servicios y desarrollo sostenido de los asentamientos humanos y c)
Proponer y desarrollar acciones de coordinación entre los diferentes actores de vivienda
y los asentamientos humanos, con los correspondientes organismos públicos y privados
competentes y responsables.
Para establecer un parámetro del significado de familias en pobreza y pobreza

extrema, es la Ley de Viviendas y Asentamientos Humanos, 139 cuyo principal objetivo
consiste apoyar, fortalecer, fomentar y regular las acciones del Estado y los habitantes
del país, con el fin de desarrollar al sector vivienda y asentamientos humanos para
137
Consejo de Ministros. Acuerdo Gubernativo número 759-92.
138
Presidencia de la República de Guatemala. Acuerdo Gubernativo número 305-2004.
139
Congreso de la República de Guatemala. Decreto número 120-96, Ley de Viviendas y Asentamientos Humanos.
58
establecer bases que permitan a las familias a acceder a una solución habitacional
digna y adecuada, la que a nivel nacional establece principios rectores que tienen
carácter de orden público e interés social, a los que todos se deben sujetar y que por
consiguiente nadie los puede menoscabar o desconocer, entre los que se encuentran:
a) el derecho a una vivienda adecuada, constituye un derecho humano fundamental,
por lo que el Estado debe facilitarla, b) los asentamientos humanos constituyen una
base insustituible para el desarrollo del país por lo que se debe promover su desarrollo,
c) el Estado debe promover el desarrollo del sector vivienda y asentamientos humanos
en forma subsidiaria, d) debe propiciar sistemas accesibles para el financiamiento de la
vivienda a todos los guatemaltecos, e) debe garantizar el reconocimiento legal y el
ejercicio del derecho de propiedad sobre la vivienda, f) las municipalidades deben
cumplir eficazmente sus funciones en esta materia y por último, g) el Estado y sus
habitantes deben velar porque en el desarrollo de los asentamientos humanos se
preserve racional y eficazmente la tierra, los recursos naturales y el medio ambiente con
el fin de garantizar su sustentabilidad.
La misma, también define pobreza y la considera como: “aquella situación en la

que un individuo o familia no puede satisfacer el conjunto de necesidades básicas para
su sostenimiento y “pobreza extrema” como la situación de penuria de un individuo o
familia que se encuentra desposeída de la mínima cantidad de los satisfactores
indispensables para su sobrevivencia”; vivienda adecuada como: “el área construida
para fines habitacionales que llene las características de seguridad jurídica de la
propiedad, disponibilidad de infraestructura y servicios básicos así como la proximidad a
equipamientos comunitarios” y vivienda de interés social como: “la solución habitacional
que forma parte de un proyecto o que aisladamente se constituye en la residencia de
una familia en situación de pobreza o pobreza extrema”. 140
140
59
Otra norma relacionada al tema, es el Decreto del Congreso de la República
número 25-04, 141 mediante el cual se adjudican bienes inmuebles ubicados en
proyectos del extinto Banco Nacional de la Vivienda a favor de las familias que se
encuentran en situaciones de pobreza y pobreza extrema.
A partir del mismo es creada la Unidad de Vivienda Popular –UDEVIPO-

mediante el Acuerdo Ministerial 1031-2002, 142 que tiene por objeto lograr una adecuada
administración de los bienes, resultado de las operaciones efectuadas por dicho banco,
así como de los fondos que se asignen para el desarrollo de programas y proyectos de
Vivienda Popular; además, tiene la obligación de concluir los procesos de los proyectos
habitacionales iniciados por el Banco dentro de los que se incluye la recuperación de
la cartera crediticia, adjudicaciones y legalizaciones de terrenos y consolidación de
proyectos de vivienda que estén ocupados por familias en situación de pobreza o
extrema pobreza.
Inclusive, el mismo Código de Salud, Decreto 90-97, contiene un capítulo

dedicado a la urbanización y vivienda ya que en su artículo 109 menciona que: “el
Ministerio de Salud en coordinación con la Comisión Nacional del Medio Ambiente y la
corporación municipal correspondiente, deberán aprobar de acuerdo a los reglamentos
y normas urbanísticas y sanitarias, las solicitudes para la formación de nuevas
urbanizaciones, extensión del área de las existentes e instalaciones de lugares de
recreación o concurrencia del público, en el plazo establecido en los reglamentos
respectivos y que además las municipalidades en coordinación con el Ministerio de
Salud, pueden ordenar modificaciones o reparaciones a viviendas, edificios o
construcciones deficientes, que representen riesgos para la vida y la salud y como
consecuencia, se prohíbe la construcción de viviendas y urbanizaciones en áreas
141
Congreso de la República de Guatemala. Decreto número 25-04, Ley de Adjudicación de bienes inmuebles
ubicados en proyectos ejecutados por el extinto Banco Nacional de la Vivienda, a favor de familias en situación de
pobreza y extrema pobreza.
142
Ministerio de Comunicaciones, Infraestructura y Vivienda. Acuerdo Ministerial número 1031-2002.
60
declaradas de alto riesgo; con lo que queda plasmada la importancia de la vivienda y lo
que debiera representar para el ser humano en general.” 143
Respecto a lo anteriormente redactado, se puede deducir que Guatemala cuenta

con una serie de Decretos y Acuerdos Gubernativos que van protegiendo y
relacionando el derecho a la vivienda dentro de su ordenamiento jurídico, por lo que se
debe tomar en cuenta la importancia que dicho derecho conlleva, ya que cuenta con
suficiente base legal que podrían impulsar su cumplimiento por parte del Estado.
2.5 La pobreza y su incidencia en la vivienda
Cabanellas, 144 indica que es aproximadamente en el siglo XVIII y debido a la

concentración de los trabajadores en la ciudad, el éxodo rural y el encarecimiento de la
construcción y la reducción de edificaciones lo que se considera como el origen del
problema de la vivienda.
Ello es así, porque con la revolución industrial, 145 surgieron las emigraciones
internas desde el campo a las ciudades que empezaron a recibir personas en masa
para las que no había capacidad de alojamiento suficiente o en condiciones adecuadas,
que tienen como resultado las viviendas miserables en los suburbios de las grandes
ciudades y que se empiezan a construir con materiales apenas suficientes para soportar
las inclemencias, con hacinamiento de padres e hijos y otros en una misma habitación.
Definitivamente como causas de la escasez de vivienda, se pueden encontrar

varias; sin embargo, a continuación se desarrollará específicamente la relacionada a la
pobreza, ya que una vez más, incide directamente sobre la población guatemalteca y su
forma de vida.
143
Congreso de la República de Guatemala. Decreto número 90-97, Código de Salud.
144
145
Loc. Cit.
61
En su acepción más común, según el Diccionario de la Real Academia Española,
pobreza significa: cualidad de pobre, falta o escasez. Además, pobre significa:
necesitado, que no tiene lo necesario para vivir. 146
Manuel Ossorio en su diccionario lo define así: “pobre es aquel quien no tiene

medios bastantes para sustento material en límites siquiera estrictos o es aquel que
padece muchas privaciones en su vida ordinaria, por recursos económicos muy
reducidos” 147 .
Por otra parte, se debe considerar a la pobreza extrema que según el

Diccionario de la Real Academia Española la considera como: “aquella necesidad en la
que el individuo no tiene lo necesario para vivir en su grado más excesivo” 148 y a la que
Manuel Ossorio, la denomina con la palabra pauperismo al indicar que: “es aquella
clase de pobreza muy extendida”. 149
Por ejemplo, en Guatemala, la población en situación de pobreza es aquella

cuyos hogares no logran reunir en forma relativamente estable los recursos necesarios
para satisfacer las necesidades básicas de sus miembros y según el Banco
Interamericano de Desarrollo BID, la definición oficial de pobreza en Guatemala, “es
aquella que indica que los pobres son aquellos grupos familiares cuyos ingresos son
inferiores a cuatro salarios mínimos al mes con lo que si se toma como base este
criterio, se podría decir que alrededor del 88 por ciento de la población urbana está en
esta categoría”. 150
146
Pobreza, Pobre. Real Academia Española. Diccionario de la Real Academia Española. España, 2011.
Disponibilidad y acceso: www.rae.es, fecha de consulta: 20 de junio de 2011.
147
Pobre. Ossorio, Manuel. Op. Cit., página: 763.
148
Pobreza extrema. Real Academia Española. Diccionario de la Real Academia Española. España, 2011.
Disponibilidad y acceso: www.rae.es, fecha de consulta: 20 de junio de 2011.
149
Pobreza extrema. Ossorio, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales. 26a edición, Buenos
Aires, 1999, página 763.
150
Drummond Lewis, Sandra. El acceso legal a la tierra para los pobres en el área metropolitana de la ciudad de
Guatemala. Estudios Sociales número 62. Guatemala, Universidad Rafael Landívar, Instituto de Investigaciones
Económicas y Sociales, 1999, página 83.
62
Como resultados obtenidos por el Instituto Nacional de Estadística, a raíz de la
elaboración de la Encuesta Nacional de Condiciones de Vida y a través de trazarse
objetivos específicos como por ejemplo el conocer y evaluar las condiciones de vida de
la población y los factores que la determinan, el aportar información para el diseño de
estrategias de reducción de la pobreza, programas sociales y procesos de
modernización y descentralización del Estado y el generar información para el
mejoramiento de los mecanismos de focalización del gasto público, el presupuesto y las
inversiones; se puede mencionar que se considera a la pobreza extrema, 151 como aquel
nivel de pobreza en el que se encuentran las personas que no alcanzan el costo de
consumo mínimo de alimentos, lo que representa Q3, 206.00 por persona al año y
pobreza no extrema, como el nivel en el que se clasifica a las personas que alcanzan a
cubrir el costo del consumo mínimo de alimentos pero no el costo mínimo adicional
calculado para otros bienes y servicios básicos, lo que representa Q6,574.00 por
persona al año.
Lamentablemente con esta encuesta ha quedado en evidencia que

aproximadamente dos millones de guatemaltecos se encuentran actualmente en estos
niveles, tal y como se demuestra en el siguiente cuadro.
151
Instituto Nacional de Estadística. Encuesta Nacional de Condiciones de Vida. Guatemala, 2006, página 10.
Disponibilidad y acceso: http://www.ine.gob.gt/np/encovi/ENCOVI2006/PRESENTACION.pdf fecha de consulta: 12 de
julio de 2011.
63
Con lo anterior, se puede observar que solo en el Departamento de Guatemala
hay aproximadamente 486,405 personas que se encuentran dentro de las clasificación
de pobres y pobres extremos lo cual quiere decir que si el nivel de vida continua en
detrimento y la falta de oportunidad laboral crece, al concluir el año 2011 la brecha entre
los pobres y no pobres seguirá creciendo debido a que no contarán con recursos
suficientes inclusive para su alimentación e incidirá directamente en el tipo de vivienda
que se posee, el material que se adquiere para su construcción o inclusive el tipo de
sanitario que se utiliza, ya que se puede constatar, que la mayoría de los pobres viven
en casas improvisadas, ranchos, y cuartos de alquiler; mientras que los no pobres viven
en apartamentos o casas de su propiedad lo que también se refleja en la construcción
debido que mientras los pobres construyen con lepa, palo o caña, bajareque y láminas,
los no pobres lo hacen con block y concreto; tal y como lo demuestra el cuadro 10.1 de
la Encuesta Nacional de Condiciones de Vida.
64
De igual forma ocurre con el acceso al abastecimiento porque la mayoría de
personas que se encuentran en situación de pobreza accede a la misma a través del
agua de lluvia, los ríos, lagos y manantiales y los chorros públicos, mientras que los no
pobres a través de tuberías fuera y dentro de la vivienda y en relación al servicio
sanitario que poseen los pobres, o no lo tienen o poseen letrinas o pozos ciegos y los
no pobres cuentan con sanitarios conectados a una red de drenajes con lo que se
evidencia una amplia diferencia.
Según López Rivera, 152 es necesario mencionar que la pobreza ha sido

considerada como una causa y como una consecuencia de violaciones a los derechos
humanos por lo que se ha constituido como una de las mayores luchas libradas por los
Estados y por sus habitantes y ello se debe a que las personas a quienes se les niegan
152
López Rivera, Oscar A. La complejidad conceptual y las implicaciones metodológicas de la pobreza. Guatemala,
Facultad Latinoamericana de Ciencias Sociales. Guatemala, 2003, página 14. Disponibilidad y acceso:
http://www.rlc.fao.org/iniciativa/cursos/Curso%202004/doc2.pdf, fecha de consulta: 12 de julio de 2011.
65
sus derechos serán siempre propensas a ser más pobres que aquellas que no lo son
porque será más difícil participar en sociedad e indiscutiblemente en el mercado laboral
y productivo.
Un esfuerzo para erradicar la pobreza extrema, lo constituye el proyecto de la

Organización de las Naciones Unidas, denominado: Los Objetivos de Desarrollo del
Milenio 153 , que bajo el lema “somos la primera generación que puede acabar con la
pobreza extrema en todo el mundo, y nos negamos a dejar pasar esta oportunidad”,
quiere movilizar a quien sea necesario tanto a nivel nacional como internacional con el
fin de lograr la erradicación de la pobreza extrema para el año 2015. Con ello, se
pretende fomentar la captación de recursos y voluntades a través de alianzas entre
países ricos y pobres y en donde los Estados alcancen dos metas: la primera consiste
en reducir a la mitad, el porcentaje de personas con ingresos inferiores a un dólar, y la
segunda consiste en reducir a la mitad, el porcentaje de personas que padecen de
hambre; sin embargo, actualmente se considera que será imposible lograrlo por ser un
proyecto demasiado ambicioso y porque aún son incontables las personas que se
encuentran en esta situación.
El Centro de Estudios Urbanos y Regionales –CEUR- considera que entre las

causas coyunturales de la problemática de la vivienda se encuentran: “a) las crisis
económicas, b) la dolarización de la economía ante la caída del poder adquisitivo
externo del quetzal, c) la desvalorización de los salarios que genera en la mayoría de la
población poca capacidad de ahorro, d) los bajos niveles de financiamiento, e) el tipo de
política tributaria en relación con la tierra urbana e inmuebles en general y g) las
concepciones marginalistas que sobre la situación de la vivienda tienen las fracciones
políticas gobernantes y la debilidad de sus políticas de vivienda.” 154
153
Organización de las Naciones Unidas. Objetivos de desarrollo del milenio de la ONU. Disponibilidad y acceso:
http://www.un.org/spanish/millenniumgoals , fecha de consulta: 12 de julio de 2011.
154
Centro de Estudios Urbanos y Regionales. Vivienda y política en Guatemala. Boletín número 16, Guatemala,
Universidad de San Carlos de Guatemala, noviembre 1992, página 3.
66
Según este estudio, 155 el Estado puede tomar medidas de cualquier orden en la
vida social, lo que significa su intervención a través de instituciones con lineamientos
que deben responder a planes de desarrollo nacional y sectorial en donde la misma
puede llevarse a cabo a través de: a) Organismos del Estado como el Ejecutivo y sus
Ministerios, el Congreso a través de sus comisiones y el Organismo Judicial a través de
los tribunales específicos, b) Instituciones autónomas y/o descentralizadas como el
extinto Banco Nacional de la Vivienda, el Banco Nacional de Desarrollo, el Crédito
Hipotecario Nacional, el Comité de Reconstrucción Nacional y el Instituto de Fomento
de Hipotecas Aseguradas, y c) otros agentes sociales. Dicha intervención puede darse
por a) acciones económicas: como la inversión en la compra de tierras, producción de
viviendas o materiales de construcción, subsidios a personas o a grupos de pobladores
para la adquisición de vivienda, créditos a instituciones financieras o promotoras de
vivienda, b) acciones jurídicas: como la regulación de las relaciones sociales a través
de legislación sobre la propiedad de la tierra urbana y tierras ociosas, contribución por
mejoras tendientes a recuperar parte de la valorización de terrenos o inmuebles por
inversión pública, venta y/o alquiler de la vivienda y sistemas de ahorro y préstamo y c)
acciones políticas: como la reubicación de pobladores, la defensa del derecho de
propiedad y la formulación y ejecución de políticas integrales de vivienda.
No obstante, lo anterior ha sido bastante cuestionado, ya que ha menudo se

vuelve motivo de descontento por parte de la población guatemalteca el encontrarse en
situación de pobreza y en el tema que compete a la presente investigación, el no tener
acceso a la vivienda, tal y como lo demuestran las constantes manifestaciones que se
realizan frente al Congreso los guatemaltecos que no tienen acceso a la vivienda, o
inclusive el descontento que abarcan los medios de comunicación que cuestionan el
actuar de las instituciones encargadas de programas de tipo social, entre los que se
incluirían los de acceso a la vivienda, ya que en repetidas ocasiones se tiene
conocimiento de proyectos como los de FOGUAVI que no son concluidos.
155
Loc. Cit.
67
Como muestra de lo anterior, constantemente se publican en los diarios del
país, 156 noticias que indican que las unidades habitacionales ofrecidas por el Fondo
Guatemalteco para la Vivienda –FOGUAVI-, no son construidas debido a que las
empresas encargadas del proyecto, incumplen con los contratos que tienen a pesar de
que reciben millones de quetzales y que debido a este tipo de anomalías, la Fiscalía
contra la Corrupción del Ministerio Público ha acumulado denuncias en contra de las
constructoras, con las que se logra establecer la responsabilidad penal de los
propietarios y representantes legales. Sin embargo, los procesos se tornan demasiado
lentos ya que muchas veces no hay evidencia de ilícitos, o bien se llega a un acuerdo
con la constructora y la propia entidad desiste de las denuncias cuando las
construcciones se han regularizado.
Respecto al tema, además de los constantes problemas que se tienen con las
constructoras, el Fondo Guatemalteco para la Vivienda, 157 también es criticado en torno
al tema ambiental debido a que se tienen quejas de que los proyectos contaminan los
ríos a raíz de que las plantas de tratamiento de agua no funcionan. Un caso en
específico es el del proyecto Prados del Carmen ubicado en Palín, Escuintla, que fue
habilitado para los damnificados de la Tormenta Tropical Agatha y el Volcán de Pacaya,
en el que habitan aproximadamente 500 familias y la mayoría de ellas lo hace en
champas o en viviendas improvisadas. En este proyecto, no funcionan los drenajes ni
la planta de tratamiento por lo que los vecinos tiran sus desechos a los riachuelos sin
que ninguna autoridad intervenga. Sin embargo, es aún más lamentable saber que en
la actualidad se considera como un proyecto fallido ya que no cumple con los requisitos
mínimos para la construcción de viviendas, las casas son de lámina o en última
instancia de block y no cuentan con baños ni drenajes, lo que al final representa
problemas ambientales y de salud para todos.
156
López Ovando, Olga. Prensa Libre. “MP sigue 87 casos de obra abandonada”. Guatemala, 2010. Disponibilidad
y acceso: http://www.prensalibre.com/edicion_impresa/pdf/ diario de fecha 23 de agosto de 2010. Fecha de consulta:
25 de julio de 2011.
157
Choc, Diana. El Periódico. “Proyecto de FOGUAVI, contamina los ríos”. Guatemala, 2011. Disponibilidad y
acceso: http://www.elperiodico.com.gt/es/20110419/pais/194392/ diario de fecha 19 de abril de 2011. Fecha de
consulta: 25 de julio de 2011.
68
Desafortunadamente es la pobreza la que según Cabanellas, 158 la que trae como
una de sus consecuencias la carencia de vivienda y es un factor detonante para que
existan invasiones de propiedad ajena, o bien, instalación de moradas en lugares
inhabitables como tugurios (en donde también se abusa de la propiedad privada o la
pública) lo cual es comprobante de que la situación habitacional depende de matices
económicos y sociales porque se vive como sinónimo de habitar en pésimas
condiciones que puede repercutir en otro tipo de problemas de inadaptación o de
degeneración en lo social como lo son la promiscuidad, la falta de higiene y salud, la
disolución de nexos familiares por buscar niveles adecuados de mejoramiento personal.
Una posible solución a esta problemática lo constituye el Estado Social llamado

también Estado de Bienestar, “que es aquel Estado que dependiendo de la forma en
que va evolucionando se puede transformar en un Estado de carácter
intervencionista.” 159
En sí la intervención que podría proporcionar el Estado y tal como lo especifica

Ossorio, no es más que aquella facultad que tiene el Estado de tomar parte en un
160
asunto o de interponer su autoridad. Por lo que con ello, estaría dando libre acceso
a servicios esenciales para mantener un nivel de vida adecuada entre los que se
podrían mencionar el acceso a la salud, la vivienda, la educación o inclusive el trabajo a
través de la consigna de implementación de la solidaridad.
Castillo indica que Bobbio, 161 apoya la vigencia del Estado de Bienestar ya que
afirma que “con la trasformación del Estado de Derecho en puro Estado Social o de
Bienestar, se toma en cuenta la multiplicación de los servicios públicos, el crecimiento
de la población, y la pobreza y marginalidad para aprovechar los recursos humanos y
materiales y racionar los que ya se tienen disponibles”.
158
159
Castillo González, Jorge Mario. Op. Cit. página 170.
160
Ossorio, Manuel. Op. Cit., página: 532.
161
Castillo González, Jorge Mario. Op. Cit. página 172.
69
Sin embargo, una vez más se encuentran críticas a este sistema porque muchos
consideran que si el Estado se obliga a darle todo al habitante, así debe ser en la
posterioridad y se convierte en una carga para el propio Estado ya que no obtiene
ninguna retribución a cambio. Todo dependerá del nivel de vida que lleve la población y
la evolución del propio Estado, lo cual es evidente en determinados países como
Francia, Noruega, Irlanda o España en donde si funciona pero ello se debe a que son
países desarrollados, al contrario de lo que sucede en Guatemala, en donde
indiscutiblemente debe tomarse en cuenta que hasta los factores bajo los que
evolucionan son diferentes, como la carga tributaria.
2.6 Desplazados de la guerra y su derecho a la vivienda
Es importante recalcar que como consecuencia del conflicto armado, muchos

guatemaltecos se desplazaron para refugiarse fuera de su lugar de origen o bien, fuera
del país. Estos desplazados, constituyen una población vulnerable que requiere
integrarse a la sociedad por lo que se considera que el acceso a una vivienda digna es
determinante para lograr ese objetivo.
Como producto de lo anterior, 162 surgen organizaciones étnicas o bien, que

fueron víctimas de la violencia, que están dedicadas a su reivindicación ya que aquellos
que fueron desplazados, huían de la violencia o de las masacres realizadas en los años
80 y la mayoría de ellos eran guatemaltecos campesinos indígenas que se desplazaron
y resistieron a la represión que constantemente mantenía el ejército y trajo como
consecuencia que en la década de los años 90, atrajeran la atención de la comunidad
nacional e internacional para que fueran reconocidos como una población civil
desplazada no beligerante, con el fin de que se les otorgaran garantías para poder
retornar a su lugar de origen lo cual ocurrió hasta que se crearon las Comisiones de
Representantes de Refugiados, quienes se encargaron de su representación en las
162
Guatemala a grandes rasgos. Associació d´Amistat amb el Poble de Guatemala. Historia, movimiento popular y
acuerdos de paz. Barcelona, 2011. Disponibilidad y acceso:
http://www.aapguatemala.org/05_brigades/descarregues/dossier1_historia.pdf Fecha de consulta: 28 de julio de
2011.
70
negociaciones para el retorno a su país de origen; sin embargo, no es hasta después
del año 1992 que esas negociaciones avanzan ya que se intensifican los contingentes
de retornados, siendo el año 1994 uno de los más relevantes debido a la firma del
Acuerdo Sobre el Reasentamiento de las Poblaciones Desarraigadas por el
Enfrentamiento Armado, suscrito en Oslo, Noruega, con el que paulatinamente se ha
logrado el retorno de la mayoría y cuyo camino concluye con la firma definitiva de los
Acuerdos de Paz el 29 de diciembre de 1996; lamentablemente, bien es sabido que en
la actualidad aquellos que decidieron retornar enfrentan varios obstáculos entre los que
se encuentran: la carencia de tierra para cultivar y de fondos para comprarla, la
militarización del país en los lugares en donde se encuentran ubicados, la carencia de
servicios de salud, vivienda y educación entre otros.
Aunado a lo anterior, poco se ha logrado en este aspecto, 163 ya que por ejemplo,
en el periodo 1996-2000, fueron asignados recursos para 624 viviendas dirigidas a
viudas, desplazados internos y desmovilizados de la ex guerrilla en varios
departamentos, de la mano del programa Techo-Piso del Fondo Nacional para la Paz y
a pesar que las solicitudes iniciales sumaban 1222, el Fondo informó posteriormente
que ya no disponía de fondos suficientes por lo que ya no podrían ser cubiertas.
Según los Acuerdos de Paz, la política de vivienda es uno de los pilares del
desarrollo humano integral y por tal razón el Estado de Guatemala, 164 se comprometió a
llevarla a cabo a través de de fomentar con prioridad la vivienda popular, de
conformidad con el Acuerdo Sobre Aspectos Socioeconómicos y Situación Agraria
(ASESA) en el que además se abarcan otros compromisos adquiridos en relación al
financiamiento y facilidades para la adquisición de la vivienda ya sea mediante
mecanismos de promoción en el mercado de valores o de subsidio directo, en el que
también se incluían normas de salubridad y seguridad.
163
Misión de Verificación de las Naciones Unidas en Guatemala. “La política de la vivienda en el marco de los
acuerdos de paz”. Guatemala, 2001, página 2.
164
Ibid., página 5.
71
Para la adecuada implementación de la política nacional de vivienda, el Estado
además se comprometió a: 165 a) articularla con políticas de ordenamiento territorial y
protección ambiental que permitan el acceso a la vivienda en condiciones
ecológicamente viables, b) el fortalecimiento de las instancias de financiamiento para
elevar su capacidad de otorgar créditos a la población en situación de pobreza y
extrema pobreza, c) la creación y fortalecimiento de sistemas de participación
comunitaria y d) la regularización de terrenos en el ámbito urbano y rural; sin embargo,
una vez más ha quedado demostrado que se incumple con la mayoría de compromisos
adquiridos ya que por ejemplo, hace unos años con el apoyo del Fondo Guatemalteco
para la Vivienda –FOGUAVI- se logró legalizar 157 lotes urbanos sin vivienda, que
estaban destinados a internos desplazados, pero los mismos no disponen de los
servicios básicos mínimos al contrario de lo que sucedió con terrenos ubicados en
Quetzaltenango, Chimaltenango, Petén, Quiché y Sacatepéquez en donde se logró
construir 700 viviendas para las familias de los retornados y desmovilizados del país.
Como bien lo indicó en una reciente entrevista Rosalina Tuyuc, quien dirigiera el
Programa Nacional de Resarcimiento en su oportunidad: “a pesar que el programa fue
creado como una recomendación del Informe de la Comisión del Esclarecimiento
Histórico para resarcir a las víctimas del conflicto armado interno, el mismo está a punto
de concluir y por el momento el resarcimiento cultural, económico, material y psicosocial
aún no ha sido posible y en general sólo se ha atendido a los desplazados
superficialmente y hay gente a la que le quemaron su casa, su cosecha y su vivienda
que ni siquiera ha sido tomado en cuenta”. 166
Con lo anterior, queda demostrado como ya se había mencionado, que los

desplazados son vulnerables respecto al tema, ya que a pesar que su derecho está
contemplado en instrumentos legales en donde el Estado se obliga a asistirlos y
165
Ibid., página 17.
166
Váldez, Sandra. Prensa Libre. “Vemos con mucha indignación al PNR”. Guatemala, 2011. Disponibilidad y
acceso: http://www.prensalibre.com/noticias/Vemos-mucha-indignacion-PNR_0_490750961.html diario de fecha 31
de mayo de 2011. Fecha de consulta: 20 de agosto de 2011.
72
reestablecerlos en su lugar de origen, después de más de 15 años aún no lo ha
logrado, tal y como lo demuestran las constantes manifestaciones que se ven en el país
de quienes no han tenido acceso a un resarcimiento digno.
De lo redactado en el presente capítulo se concluye que la vivienda es una

necesidad para el ser humano en general desde tiempos inmemorables, por lo que el
haber profundizado en el tema desde sus antecedentes, su conceptualización y su
inclusión en el ámbito jurídico como un derecho constitucional y de derechos humanos,
sirvió para verificar la situación del acceso a la vivienda que tienen las personas que se
encuentran en pobreza y pobreza extrema en Guatemala; además, se logró establecer
el nivel de pobreza que existe en el país y su incidencia directa en la escasez de
vivienda.
Indiscutiblemente, es el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y

Culturales, la parte central de la protección del derecho a la vivienda o no, por parte del
Estado de Guatemala, ya que los derechos que se incluyen dentro del mismo, son
considerados como programáticos, debido a que dependerá mucho de los aportes
económicos que como Nación puedan ser destinados para la implementación de
programas destinados a dichos derechos, en especial al de la vivienda, ya que si los
mismos no son reconocidos e incluidos dentro de las políticas públicas de un país,
difícilmente serán cumplidos a pesar de estar reconocidos como tal.
No está demás agregar que el haber analizado los aspectos sociales

relacionados a la vivienda en el país, sirven de base para adentrarse en la situación que
Guatemala vive a nivel mundial por lo que en el siguiente capítulo se desarrollará lo
relativo al derecho comparado en Centroamérica y España.
73
CAPÍTULO 3
DERECHO COMPARADO CENTROAMERICA Y ESPAÑA
El presente capítulo pretende determinar el acceso que tienen las personas que
se encuentran en pobreza y pobreza extrema a una vivienda digna y adecuada en los
países centroamericanos y España para compararlos con Guatemala y verificar si a
nivel internacional el país se encuentra en ventaja o desventaja frente a otros países
que tienen características parecidas en cuanto a ubicación geográfica, población y
territorio entre otras.
Relacionado a ello, la objetividad de este capítulo se basa en hacer mención de

la inclusión de este derecho humano en la legislación de países similares al nuestro,
que como bien se indicó anteriormente, es un derecho humano social que se encuentra
inmerso en varias legislaciones incluida la española 167 ya que se menciona como un
derecho regulado dentro de los principios rectores de la política social y económica y
que con el Estado Social de Derecho, se empieza a incluir junto a los demás derechos
sociales para desarrollarse dentro de una dimensión pública que anteriormente no
existía.
Lo anterior se tomará en cuenta, debido a que es posible que en los demás

países, exista una gran evolución respecto a políticas de vivienda y por consiguiente se
podrían tomar como puntos de partida o como bases para cambiar la situación que
viven millones de guatemaltecos en la actualidad; o por el contrario, puede ocurrir que
el déficit habitacional en determinados países, esté atravesando por una brecha igual o
mayor ya que en cuanto a niveles de desarrollo en el ámbito Centroamericano,
Guatemala se encuentra muy por debajo del nivel que han alcanzado otros países
como Costa Rica, que cuenta con un mejor nivel de vida por ser un país que se ha
posicionado mejor que los demás.
167
Constitución Española. Congreso de España. Disponibilidad y acceso:
http://www.congreso.es/consti/constitucion/indice/sinopsis/sinopsis.jsp?art=47&tipo=2 fecha de consulta: 30 de
agosto de 2011.
74
3.1 CUADRO DE COTEJO
Unidades de
Análisis
Guatemala El Salvador Costa Rica Honduras Nicaragua España
Indicadores
Artículo 39. Artículo 2. Artículo 45. Artículo 61. Artículo 5. Artículo 33.
Propiedad Toda persona La propiedad La constitución Son principios de la Derecho a la

privada. Se tiene derecho es inviolable, agarantiza a los nación nicaragüense: propiedad.
garantiza la a la vida, a la nadie puede hondureños y la libertad, la justicia,
propiedad integridad privarse de la extranjeros el respeto a la 1. Se reconoce
privada como física y moral, suya sino es residentes en el dignidad de la el derecho a la
un derecho a la libertad, a por interéspaís, el derecho persona humana, el propiedad
inherente a la la seguridad, público a la pluralismo político, privada y a la
persona al trabajo, a la legalmente inviolabilidad de social y ético, el herencia.
Reconocimiento humana. propiedad y comprobado la vida, y a la reconocimiento a
Constitucional posesión y a previa seguridad las distintas formas 2. La función
del Derecho de Toda persona ser protegida indemnización individual, a la de propiedad, la social de estos
Propiedad puede disponer en la conforme a la libertad, a la libre cooperación derechos
libremente de conservación y ley… igualdad ante la internacional y el delimitará su
sus bienes de defensa de los ley y a la respeto a la libre contenido, de
acuerdo con la mismos. Por motivos propiedad. autodeterminación… acuerdo con las
ley. de necesidad leyes.
Artículo 11. pública podrá Artículo 104. Las diferentes
El Estado la Asamblea formas de 3. Nadie podrá
garantiza el Ninguna Legislativa… El derecho a la propiedad: pública, ser privado de
ejercicio de este persona puede imponer a la propiedad no privada, asociativa, sus bienes y
derecho y ser privada del propiedad perjudica el cooperativa y derechos sino
deberá crear las derecho a la limitaciones de dominio comunitaria deberán por causa
condiciones que vida, a la interés social. eminente del ser garantizadas y justificada de
faciliten al libertad, a la Estado. estimuladas sin utilidad pública o
propietario el propiedad y discriminación para interés social,
uso y disfrute de posesión ni producir riquezas y mediante la
75
sus bienes, de de cualquier todas ellas dentro de correspondiente
manera que se otro de sus su libre indemnización y
alcance el derechos… funcionamiento de conformidad
progreso deberán cumplir una con lo dispuesto
individual y el función social. por las leyes.
desarrollo Artículo 22.
nacional en Artículo 44.
beneficio de Toda persona
todos los tiene derecho Se garantiza el
guatemaltecos. a disponer derecho de la
libremente de propiedad privada
sus bienes de los bienes
conforme a la muebles e
ley. inmuebles… En
virtud de la función
Artículo 103. social de la
propiedad, éste
Se reconoce y derecho está sujeto
garantiza el por causa de utilidad
derecho a la pública o de interés
propiedad social, a las
privada en limitaciones y
función social. obligaciones que en
cuanto a su ejercicio
le impongan las
leyes.
Artículo 67. Artículo 119. Artículo 65. Capítulo IX de Artículo 64. Artículo 47.
la vivienda.
Protección a las Se declara de El Estado Los nicaragüenses Derecho a la
Reconocimiento tierras y las interés social promoverá la Artículo 178. tienen derecho a una vivienda.
Constitucional cooperativas la construcción vivienda digna,
del Derecho a agrícolas construcción de viviendas Se reconoce a cómoda y segura que Utilización del
Proporcionar indígenas. Las de viviendas. populares y los hondureños garantice la suelo.
Vivienda tierras de las creará el el derecho de privacidad familiar.
cooperativas, El Estado patrimonio vivienda digna. Todos los
76
comunidades procurará que familiar del El Estado promoverá españoles tienen
indígenas el
o mayor trabajador. El Estado la realización de este derecho a
cualesquiera número de formulará y derecho. disfrutar de una
otras formas de familias ejecutará vivienda digna
tenencia salvadoreñas, programas de y adecuada.
comunal lleguen a ser
o vivienda de Los poderes
colectiva propietarias de
de interés social. públicos
propiedad su vivienda. promoverán las
agraria, así La Ley regulará condiciones
como Fomentará
el el necesarias y
patrimonio que todo arrendamiento establecerán las
familiar propietario de
y de viviendas normas
vivienda fincas rústicas locales, la pertinentes para
popular, proporcione a utilización del hacer efectivo
gozarán los
de suelo urbano y este derecho,
protección trabajadores la construcción regulando la
especial residentes
del de acuerdo con utilización del
Estado, habitación
de el interés suelo de acuerdo
asistencia higiénica y general. con el interés
crediticia y de cómoda, e general para
técnica instalaciones Artículo 179. impedir la
preferencial, adecuadas a especulación.
que garanticen los El Estado
su posesión y trabajadores promoverá, La comunidad
temporales, y
desarrollo, a fin apoyará y participará en las
de asegurar a al efecto regulará la plusvalías que
todos facilitará
los al creación de genere la acción
habitantes una pequeño sistemas y urbanística de
mejor calidad depropietario los mecanismos los entes
vida. medios para la públicos.
necesarios. utilización de los
Artículo 119.- recursos
Obligaciones internos y
del Estado. Son externos a ser
obligaciones canalizados
fundamentales hacia la
del Estado: solución del
77
problema
d) Velar por la habitacional.
elevación del
nivel de vida de Artículo 180.
todos los
habitantes del Los créditos y
país, préstamos
procurando el internos o
bienestar de la externos que el
familia… Estado obtenga
para fines de
g) Fomentar vivienda serán
con prioridad la regulados por la
construcción de ley en beneficio
viviendas del usuario final
populares, del crédito.
mediante
sistemas de Artículo 181.
financiamiento Créase el
adecuados a “Fondo Social
efecto que el para la
mayor número Vivienda”, cuya
de familias finalidad será el
guatemaltecas desarrollo
las disfruten en habitacional en
propiedad… las áreas
urbana y rural.
j) Impulsar
activamente Una ley especial
programas de regulará su
desarrollo rural organización y
que tiendan a funcionamiento.
incrementar y
diversificar la
producción
nacional con
base en el
78
principio de la
propiedad
privada y de la
protección al
patrimonio
familiar.
Decreto del No tiene. Ley Número Decreto 53-97. Ley Número 677. Cuentan con
Congreso 120- Únicamente 1788. Ley Ley del Fondo Ley Especial para el políticas de
96, Ley de cuenta con Orgánica del Social para la Fomento de la vivienda y leyes
Viviendas y Anteproyecto Instituto Vivienda. Construcción de dependiendo de
Ley especifica Asentamientos de Ley de Nacional de Vivienda y de Acceso la Comunidad.
de vivienda Humanos. Vivienda de Urbanismo. a la Vivienda de Ejemplo: Ley
Interés Social. Interés Social. Reguladora del
Ley del Derecho a la
Sistema Vivienda en
Financiero Andalucía.
para la
Vivienda.
Acuerdo No tiene. Decreto Reglamento de Decreto Ejecutivo

Gubernativo Ejecutivo la Ley del Número 50-2009.
Reglamento 286-98, Número 2. Fondo Nacional
específico de Reglamento de Reglamento para la
vivienda la Ley de para la Vivienda.
Vivienda y adjudicación
Asentamientos nacional de
Humanos. vivienda.
79
Del estudio del análisis del cuadro de cotejo anterior, es necesario mencionar
que Guatemala, El Salvador, Honduras, Nicaragua, Costa Rica y España; cuentan y
protegen dentro de su Carta Magna, el derecho a la propiedad y el derecho a una
vivienda adecuada, situación que merece especial atención debido a que si dichos
derechos están protegidos, será mucho más fácil que se les de relevancia a través de la
aprobación de Decretos y Acuerdos que regulen en un país.
Aunado a lo previamente mencionado, se debe tomar como referencia que si

cada país cuenta con un reconocimiento constitucional de dicho derecho, debido a que
si está plasmado como tal dentro de su legislación, se tienen mayor probabilidad de que
existan programas de apoyo al otorgamiento de viviendas a personas que realmente lo
necesiten.
Especialmente, cada una de las Constituciones previamente analizadas en su

parte dogmática, incluyen dentro de su cuerpo legal, ya sea el acceso a una vivienda
digna; o bien, una vivienda popular, mediante la obligación o el fomento por parte del
Estado interesado, con lo que queda plasmada la importancia que conlleva este
derecho humano adoptado por leyes y tratados, inclusive de carácter internacional.
Sin embargo, es necesario mencionar que a pesar que dicho derecho está
especialmente reconocido, la situación del acceso a la vivienda en cada uno de los
países mencionados, abarca diferentes aspectos que a continuación se mencionan.
Por ejemplo, en Guatemala, a pesar que se cuenta con una base constitucional
que fomenta la construcción de viviendas populares en el país y que inclusive cuenta
con una Ley de Viviendas y Asentamientos Humanos, 168 creada en el marco de la firma
de los Acuerdos de Paz 169 y que debe ser parte de la ejecución del Acuerdo sobre el
Reasentamiento de las Poblaciones Desarraigadas, el acceso a la misma aún está
168
169
Secretaría de la Paz. Avances sobre el cumplimiento de los Acuerdos de Paz, Informe 2009. Presidencia de la
República de Guatemala, 2009, página 38.
80
distante de ser un fomento adecuado y reconocido debido a que hay mucha escasez de
viviendas y miles de guatemaltecos no tienen acceso a algo digno que supla sus
necesidades habitacionales.
Por otra parte, la vivienda en El Salvador, a pesar de ser tomado en cuenta como
un indicador de bienestar general, económico y de desarrollo social 170 y que ha sido
promovido por la legislación de dicho país como el equivalente de estabilidad; la propia
escasez de ofertas apropiadas para tener acceso a la vivienda, han generado un déficit
habitacional que se ha calculado en 544,820 viviendas y que anualmente crece en
32,000 viviendas más.
Dicho país cuenta con el reconocimiento constitucional que hace necesaria la

construcción de viviendas por ser de interés social, 171 sin embargo, hasta el momento
aún no ha sido aprobado el Anteproyecto de Vivienda de Interés Social, por lo que
carece de Ley específica en la materia y por consiguiente, no cuenta con un reglamento
que regule el tema.
En lo que respecta a Costa Rica, 172 es a mitad de los años ochenta que el
gobierno se traza objetivos específicos, nuevas políticas y estrategias de trabajo
destinadas a resolver el problema que representaban algunas familias que vivían en
condiciones bastante limitadas que dicho sea de paso, no contaban con un techo
propio, los que realmente han permitido resolver dichas necesidades debido a que las
metas propuestas se han alcanzado poco a poco y cuenta con una estructura
institucional adecuada para apoyar en cuanto a lineamientos se refiere.
170
Banco Multisectorial de Inversiones. El experto opina. El Salvador, 2011. Disponibilidad y acceso:
https://www.bmi.gob.sv/portal/page?_pageid=38,94849&_dad=portal&_schema=PORTAL fecha de consulta: 24 de
agosto de 2011.
171
Congreso de El Salvador. El Salvador, 2011. Disponibilidad y acceso:
http://www.sccportal.org/Programas/Vivienda/Archivo-noticias-vivienda.aspx?M=News&PID=1317&NewsID=4000
fecha de consulta: 24 de agosto de 2011.
172
Organización Panamericana de la Salud. Op. Cit., página 5.
81
Además, se debe recordar que Costa Rica protege ampliamente el ámbito de los
derechos humanos ya que inclusive su marco constitucional y legal son fieles garantes
de los mismos, 173 debido al posicionamiento que tiene la persona como tal y la
colocación de sus derechos como centro de atención, el trato igualitario sin distinción y
la no discriminación, constituyen elementos de carácter fundamental para asegurar la
tutela y el respeto de dichos derechos.
Dentro de la estructura institucional mencionada con anterioridad, vale la pena

destacar el Instituto Nacional de Urbanismo, que fuera creado mediante la Ley número
1788, 174 dedicado específicamente a proporcionar a los costarricenses, los medios para
obtener alojamiento adecuado para contar con la posibilidad de ocupar una vivienda,
subsanando de esta forma el problema de las personas que no cuentan con recursos
económicos para obtenerla.
Además, a través de la Ley del Sistema Nacional Financiero para la Vivienda, 175
se le brindó un marco legislativo que de manera coherente apoya al sistema
habitacional, lo que logró que ya no existiera dispersión respecto al tema, facilitó la
concentración de esfuerzos para que aquellos que tuvieran acceso a la vivienda
pudieran hacerlo y lo que es más importante, propició la movilización masiva de
recursos destinados a la construcción de viviendas, con lo que se considera que Costa
Rica es un país que ha desarrollado adecuadamente las soluciones al problema del
acceso a la vivienda.
173
Badilla, Ana Elena. Derechos Humanos y Derechos Fundamentales en Costa Rica. Costa Rica, 2007, Masther
Litho, página 152.
174
Asamblea Legislativa de la República de Costa Rica. Costa Rica, 2011. Disponibilidad y acceso:
http://www.asamblea.go.cr/Centro_de_Informacion/Consultas_SIL/Pginas/Detalle%20Leyes.aspx?Numero_Ley=1788
fecha de consulta: 25 de agosto de 2011.
175
Organización Panamericana de la Salud. Red Interamericana de Centros de Salud en la Vivienda. Diagnóstico
Salud en la Vivienda en Costa Rica. Instituto Tecnológico de Costa Rica, Agosto 2009, página 13.
82
Cabe destacar que Honduras, es el único país centroamericano que dedica
dentro del cuerpo de su Constitución, 176 un capítulo destinado específicamente al tema
de la vivienda que está incluido dentro del título de las Declaraciones y Garantías.
Es específicamente en su artículo 178 que menciona que se reconoce el derecho

de vivienda digna a los hondureños y que el Estado es el encargado de formular y
ejecutar programas de vivienda de interés social. Además, de mencionar que será una
ley específica la que regulará el arrendamiento de viviendas locales, la utilización del
suelo urbano y la construcción de acuerdo con el interés de la mayoría de la población.
Posteriormente a lo mencionado, indica que el Estado debe promover, apoyar y

regular la creación de sistemas y mecanismos para la utilización de los recursos
internos y externos que deben ser canalizados hacia la solución del problema
habitacional; con la creación del “Fondo Social para la Vivienda” cuya finalidad es
desarrollar las áreas urbanas y rurales en el ámbito habitacional.
Sin embargo, la realidad de la población hondureña es distinta a lo plasmado en

su Constitución, 177 debido a que el país también se encuentra dentro de los países cuya
brecha habitacional es bastante amplia, ya que según el Programa Nacional de las
Naciones Unidas para el Desarrollo, existe un déficit habitacional de 749,000 viviendas
de las cuales el 72 por ciento representan necesidades de mejoramiento y el porcentaje
restante, tiene una necesidad de vivienda nueva a lo que debe sumarse un déficit
acumulativo de 25,000 viviendas anuales; situación que se agrava mayormente porque
la población vive con ingresos de $2.00 al día por persona y son más de 3 millones los
que viven en extrema pobreza que consecuentemente no tienen acceso a una vivienda
ni a alternativas para su situación y además son víctimas de la exclusión de los
sistemas que impulsa el sector privado o inclusive el propio Estado.
176
Constitución de la República de Honduras. Decreto numero 131 Asamblea Nacional Constituyente. 11-01-1982
Actualizada preparado por: Abogado Darlan Esteban Matute López. Compilador, Editor.
177
Benítez Salem, Alberto. El problema de la vivienda en Honduras. Programa Nacional de las Naciones Unidas
para el Desarrollo. Honduras, 2007. Disponibilidad y acceso:
http://www.habitat.org/lac/noticias/2007/03_16_2007_situaciondelavivienda_hphhonduras_doc.aspx, fecha de
consulta: 26 de agosto de 2011.
83
Actualmente, la intención del gobierno del Presidente Porfirio Lobo, 178 es crear la
Secretaría de Vivienda, con lo que las posibilidades de acceso de los hondureños a las
viviendas podrían mejorar; sin embargo, para ello se requieren reformas a la Ley del
Fondo Social para la Vivienda, debido a que se podrían financiar a través de compañías
privadas las que a su vez podrían construir en tres años aproximadamente tres mil
viviendas y para que se tuviera acceso a ellas, se discute la posibilidad de bajar la tasa
de interés social para aquellos que perciben por lo menos un salario mínimo puedan
adquirir una vivienda social.
En el caso de Nicaragua, 179 también se debe hablar de la situación que atraviesa

en la actualidad, ya que si bien es cierto que en su Constitución, específicamente en su
artículo 64, está plasmado el derecho de los nicaragüenses a tener una vivienda digna,
cómoda y segura que garantice la privacidad familiar, en donde el principal actor para
promover este derecho es el Estado y que además cuenta con una ley específica para
fomentar este derecho, llamada Ley Especial para el Fomento de la Construcción de
Vivienda y de Acceso a la Vivienda de Interés Social, 180 la situación en el país es
bastante precaria, por los pocos ingresos que obtiene la mayor parte de la población,
que demás se relaciona directamente con la desigualdad en la distribución de la riqueza
y que a su vez inciden en el acceso a una vivienda adecuada.
Por lo anterior, se considera que dos situaciones son las que agravan aún más la
situación de la vivienda en dicho país: 181 la primera, consiste en las deficiencias de tipo
178
El Heraldo de Honduras. “Analizan creación de Secretaría de Vivienda”. Honduras, 2011. Disponibilidad y
acceso: http://www.elheraldo.hn/Ediciones/2011/02/04/Noticias/Analizan-creacion-de-secretaria-de-vivienda, diario de
fecha 03 de febrero de 2011. Fecha de consulta: 28 de agosto de 2011.
179
Hábitat para la Humanidad. Información clave sobre la situación actual de la vivienda social en Nicaragua.
Nicaragua, Enero 2008. Disponibilidad y acceso: http://www.habitat.org/lac/pdf/situacion_vivienda_nicaragua.pdf.
Fecha de consulta: 28 de agosto de 2011.
180
Asamblea Legislativa de la República de Nicaragua. Nicaragua, 2011. Disponibilidad y acceso:
http://www.asamblea.gob.ni/index.php?option=com_wrapper&view=wrapper&Itemid=327 Fecha de consulta: 27 de
agosto de 2011.
181
Hábitat para la Humanidad. Información clave sobre la situación actual de la vivienda social en Nicaragua.
Nicaragua, Enero 2008. Disponibilidad y acceso: http://www.habitat.org/lac/pdf/situacion_vivienda_nicaragua.pdf.
Fecha de consulta: 28 de agosto de 2011.
84
habitacional a las que se suman la formación de nuevos núcleos familiares y la
necesidad de renovar las ya existentes y la segunda, que consiste en que la inversión
en este sector no es suficiente ya que por parte del Gobierno de Nicaragua existe poca
preocupación por priorizar las viviendas sociales, con lo que ha simple vista, se puede
comprender que Nicaragua también es parte de los países con grandes déficit en el
tema que compete a la presente investigación.
Por último, es concerniente agotar el tema de Derecho comparado, en relación a

España, porque tal y como ya previamente se mencionó, el mismo es un país
desarrollado y desde el ámbito legal puede que algunas de sus políticas habitacionales
puedan ayudar a encontrar vías alternas para la solución del problema en países como
Guatemala, Honduras, Nicaragua y El Salvador.
No obstante existen diversos puntos de vista, como por ejemplo el que indica que
aproximadamente un 20 por ciento de la población no tiene acceso a una vivienda
digna lo cual trajo como consecuencia que el Relator Especial sobre la Vivienda
Adecuada de la Comisión de los Derechos Humanos de las Naciones Unidas, en un
informe publicado y relacionado al tema haya expresado lo siguiente: “Una de mis
recomendaciones principales es que los Gobiernos en todo el mundo y, especialmente,
en el caso de los Gobiernos europeos tienen que poner más énfasis para promover una
vivienda accesible y alejarse de la visión de la vivienda como una mercancía. Debería
verse como un derecho humano y social.” 182
Lo anterior se refleja en una época en que España actualmente atraviesa una de

las crisis más graves de su historia, consecuencia de la explosión inmobiliaria y la
construcción excesiva de viviendas sin respaldo económico y por ello la crisis ha
llegado a tal punto que muchas personas han perdido su vivienda ya que por ejemplo,
“desde el año 2007 en que se originó el problema, hasta finales del año 2010; se han
iniciado 271,570 ejecuciones hipotecarias y lo que es más lamentable muchas otras
182
Miloon Kothary. Informe sobre la situación de la vivienda en España. Organización de las Naciones Unidas.
España, 2008. Disponibilidad y acceso: http://www.canalsolidario.org/noticia/acceso-a-una-vivienda-digna-derecho-
exigible-ya/25742, fecha de consulta: 29 de agosto de 2011.
85
personas carecen de una vivienda digna ya que según un censo realizado, hay
aproximadamente 1,500,000 infraviviendas y 38,000 personas más se encuentran en la
situación de que carecen de ella”. 183
Sin embargo, es de considerar que España está por encima del nivel de acceso
a una vivienda digna que se tiene en los países centroamericanos, porque hay que
recordar que dicho país pertenece a los denominados Estados de Bienestar, que
conllevan políticas públicas de vivienda mucho más actuales.
Lo anterior, contaría con un mayor respaldado si se aprobara el anteproyecto de

Ley denominado Ley de garantía del Derecho Ciudadano a una Vivienda Digna 184 que
inclusive tiene como fin primordial la garantía del derecho social de la ciudadanía, a
acceder a una vivienda digna a precios razonables, para que la falta de ella no se
constituya en un obstáculo para disfrutar otros derechos y obligaciones constitucionales
y en la que inclusive se menciona que el ciudadano puede exigirle al ayuntamiento la
satisfacción directa de este derecho y cuando el mismo no haya sido satisfecho, se
pueda exigir al Gobierno su satisfacción subsidiaria con lo que se eleva aún más el
derecho humano del acceso a una vivienda digna a nivel internacional.
En este sentido se comprende que de lo redactado en el presente capítulo, Costa

Rica es el único país a nivel centroamericano que regula políticas públicas de vivienda
que podrían considerarse como las únicas que han sido desarrolladas como tal, ya que
indiscutiblemente se considera que es un país que va a la vanguardia respecto a la
protección de los derechos humanos.
Lo anterior sirvió para abarcar el objetivo específico de verificar la situación del

acceso a la vivienda que tienen las personas que se encuentran en pobreza y pobreza
183
Amnistía Internacional. La Constitución debe reformarse para que el derecho a la vivienda y a la salud puedan
exigirse en los tribunales. España, 2011. Disponibilidad y acceso: http://www.es.amnesty.org/temas/derechos-
economicos-sociales-y-culturales/noticias-relacionadas/articulo/la-constitucion-debe-reformarse-para-que-el-derecho-
a-la-vivienda-y-a-la-salud-puedan-exigirse-en-l/. Fecha de consulta: 28 de agosto de 2011.
184
Editorial. Diario Público. El Gobierno Vasco quiere que la vivienda sea un derecho exigible. España, 2011.
Disponibilidad y acceso: http://www.publico.es/espana/357446/el-gobierno-vasco-quiere-que-la-vivienda-sea-un-
derecho-exigible, fecha de consulta: 29 de agosto de 2011.
86
extrema pero ya no a nivel nacional sino a nivel Centroamérica para que con ello,
quedara plasmada la situación que actualmente vive el país frente a sus similares y se
decidió incluir a España para que sea tomada como ejemplo de un país desarrollado.
87
CAPITULO 4
PRESENTACIÓN, ANÁLISIS Y DISCUSIÓN DE RESULTADOS
De lo redactado en la presente tesis se logró establecer que era necesario

determinar los bienes del Estado, específicamente los inmuebles, que podían ser
otorgados en propiedad para que si es necesario, fueran transmitidos a aquellas
personas que así lo necesitaran por encontrarse en situaciones precarias que les
dificultaba el camino para adquirir una vivienda.
Para ello, fue necesario desarrollar la historia de los bienes en general desde la
época romana hasta en la actualidad, debido a que era indispensable profundizar en los
mismos para conocer su clasificación y así determinar que dentro de la misma se
ubican específicamente los Bienes del Estado que a su vez fueron desarrollados para
conocer aún más los aspectos relativos a sus características, su uso y goce y sus
elementos.
Consecuentemente, se consideró que una parte medular recaería en abordar el

tema de los bienes en la historia constitucional del país, desde la Constitución del
Estado de Guatemala del año 1825, hasta la Constitución Política de la República de
Guatemala que rige en la actualidad.
En ese sentido, y como previamente se mencionó, se logró individualizar el

concepto de bienes, para luego abordar aspectos relacionados específicamente a los
Bienes del Estado.
De lo anterior se pudo establecer que es el Derecho Romano una de las fuentes

más importante del Derecho ya que dejó antecedentes bastante relevantes en relación
a los bienes, especialmente al hacer énfasis en su clasificación, significación y
regulación que a su vez fue plasmado en el Derecho Canónico Romano que inspiró el
Código Napoleónico, fuente de nuestro ordenamiento civil y de los antecedentes
88
históricos de los bienes, por emanar de lo que se consideró como una civilización
sumamente desarrollada para su época, debido a que emergieron conceptos que
inclusive sirven en la actualidad.
Además, indudablemente se determinó que el derecho a la propiedad y a los

bienes, generalmente han estado especialmente protegidos en cada una de las
Constituciones que ha tenido el país, exceptuándose siempre aquellas veces en que ha
sido necesario expropiarlos por causas de necesidad o utilidad pública o lo que es aún
más relevante, por causas de interés social, por lo que se marca la tendencia de que el
interés general prevalecerá siempre sobre el interés particular.
Además, fue individualizado el concepto de las palabra bienes, al considerarlos

como todas aquellas cosas que son susceptibles de valor y de apropiación y que
pueden ser de utilidad a alguien en particular; y que bienes del Estado, son aquellos
bienes propios de un país que únicamente le pertenecer al mismo y no a particulares,
que gozan de una protección particular por considerársele como jurídica especial ya
que inclusive son tratados por la Constitución Política de la República de Guatemala y
por normativa general, que abarca aspectos relativos a su utilización, protección y
conservación.
Al ser los bienes una parte medular del estudio del Derecho, fue necesario
incluirlos dentro de la presente tesis ya que se logró determinar los bienes que pueden
ser objeto de enajenación por parte del Estado, por lo que indiscutiblemente se indica
que aquellos que pueden ser objeto de dicha enajenación, son aquellos que se
encuentran dentro de la clasificación de bienes del Estado de propiedad privada que
dependiendo de la necesidad a la que está sujeta su población, pueden ser objeto de
repartición a aquellos que están requiriendo de los mismos; sin embargo, no se debe
olvidar que los mismos gozan de una protección especial y que por lo tanto no pueden
ser comercializados libremente por encontrarse fuera del comercio, salvo aquellos que
sí pueden serlo por causa de utilidad pública y necesidad.
89
Teniendo el panorama claro sobre lo que debería considerarse como bienes del
Estado que podían ser enajenados, se procedió a abordar el aspecto relativo a la
vivienda siguiendo la misma línea del primer capítulo ya que se trataron aspectos
relativos al derecho a la propiedad y la vivienda en Guatemala, el concepto de vivienda
y vivienda adecuada junto a sus características, así como el análisis respectivo desde
un punto de vista constitucional y derechos humanos, teniendo como base el Pacto
Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales.
Además, se procedió a analizar el derecho a la vivienda desde el ámbito

constitucional e inclusive se trataron aspectos relativos a su inclusión en la legislación
guatemalteca, así como una breve referencia de sus antecedentes constitucionales y
jurídicos.
Consecuentemente se trató la incidencia directa que causa la pobreza en la falta

de vivienda en nuestro país y se abordó la situación de los desplazados de la guerra y
su derecho a la vivienda.
De lo analizado, se pudo establecer que se debe considerar que la vivienda es

mucho más que un lugar, en sí la vivienda, es un lugar de protección y abrigo; pero
además es un lugar en donde un ser humano se puede desarrollar y desenvolver ya
que su función principal consiste en ofrecer habitación y refugio a las personas, al
protegerlas de cualquier situación que se pueda vivir en la calle e inclusive protege de
cualquier inclemencia de tipo natural como por ejemplo el frío, la lluvia o el calor.
Por consiguiente, el derecho a la vivienda es aquel derecho a vivir con seguridad,

paz y dignidad y así debe tratarse por estar vinculado a otros derechos humanos y
vivienda adecuada es un lugar donde se puede aislar el ser humano si así lo desea y
que además comprende espacio y seguridad, iluminación y ventilación, una
infraestructura básica y una situación adecuada en relación con el trabajo y los servicios
básicos, a un costo razonable.
90
Acertadamente en la actualidad, el hecho de que el ser humano tenga derecho a
procurar una vida digna y que por consiguiente pueda satisfacer su necesidad de
acceso a la vivienda, está inmerso dentro de los pactos de carácter internacional de los
que Guatemala es parte y que previamente se desarrollaron y comentaron, tales como
la Declaración Universal de los Derechos Humanos y el Pacto Internacional de los
Derechos Económicos, Sociales y Culturales, entre otros; que son considerados como
preeminentes por la Constitución Política de la República de Guatemala, por tratar
temas relacionados a los derechos humanos.
De esta suerte, se evidencia que es la propia Constitución que incluye dentro de

su cuerpo legal, los términos de vivienda adecuada y condiciones de salubridad que
permiten que su inclusión pueda irse desarrollando dentro del ordenamiento jurídico
guatemalteco a pesar que es considerado como un derecho programático.
Lo que quiere decir, que a nivel nacional e internacional el aspecto relativo a la

vivienda y esencialmente lo relativo a una vivienda adecuada, es abarcado para que
inclusive los grupos que se encuentran en desventaja, puedan acceder a la misma, tal y
como ocurre con las mujeres y los niños o inclusive los adultos mayores y no sólo eso,
sino que inclusive los tratados y convenios a nivel internacional tratan lo relacionado al
tema de la propiedad, guarda relación con el objetivo de ser poseedor de un bien propio
a pesar de no poseer los recursos económicos necesarios.
Se puede indicar que Guatemala cuenta con una serie de Decretos y Acuerdos
Gubernativos que van protegiendo y relacionando el derecho a la vivienda dentro de su
ordenamiento jurídico, por lo que se debe resaltar la importancia que dicho derecho
conlleva, ya que cuenta con suficiente base legal que podría impulsar su cumplimiento
por parte del Estado pero que en la actualidad necesita de una reforma que actualice el
andamiaje público que permita su efectiva implementación.
De esta suerte, el panorama cambió completamente a partir de la promulgación

de la Constitución Política de la República de Guatemala de 1985 ya que luego de que
el Estado se obligaba a auspiciar viviendas a los guatemaltecos como ocurría con la
91
Constitución anterior, se decide cambiar dicha obligación a la de fomentar o promover
su construcción lo que permite que el gobierno se libere de la obligación contraída y se
respalde en que en la actualidad sea únicamente un impulsor.
Lo anterior resulta de gran importancia, ya que indiscutiblemente para que los

derechos contenidos en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y
Culturales, además de ser reconocidos por el Estado de Guatemala, sean
implementados como tal, deben existir fondos públicos para ser incluidos dentro de las
políticas públicas de la Nación ya que se considera que al no haber fondos que sean
destinados para ello, no hay forma de solucionar la problemática existente en el país
como la escasez de vivienda.
4.1 Encuestas como unidad de análisis
Como apoyo a lo redactado anteriormente, específicamente en lo relativo al

otorgamiento de vivienda por parte del Estado en Guatemala, fue necesario realizar un
trabajo de campo que serviría de base a la investigación realizada por lo que a
continuación se presenta el resultado del mismo.
El trabajo de campo, consistió en elaborar una encuesta dirigida a funcionarios

de la administración pública y otra dirigida a personas que se encuentran en pobreza o
pobreza extrema, para que con preguntas sencillas y directas, se lograra recopilar
información, percepciones o inclusive soluciones al problema habitacional en el país;
por lo que se hizo necesario dividir la misma en dos tipos de instrumento, siendo estos
los siguientes:
Los perfiles de las personas encuestadas fueron los siguientes:
A) Funcionarios y autoridades. Empleados y funcionarios de la administración

pública, cuya principal actividad laboral se desenvuelve en el ámbito de la solución
habitacional en el país y que tienen una perspectiva generalizada en relación a las
posibilidades de acceso a la vivienda a las que pueden acceder los guatemaltecos.
92
Entre las instituciones donde laboran las personas encuestadas se encuentran:
el Fondo Nacional para la Paz -FONAPAZ- específicamente quienes trabajan en el
Programa de Vivienda Mínima -PROVIMI-, el Fondo Guatemalteco para la Vivienda -
FOGUAVI-, el Instituto Nacional de Estadística -INE-, específicamente quienes trabajan
en la Unidad de Estadísticas Sociales, la Unidad para el Desarrollo de la Vivienda
Popular -UDEVIPO-, y el Fondo de Tierras -FONTIERRAS-.
B) Personas que se encuentran en pobreza. Personas que actualmente

atraviesan una crisis habitacional y que no cuentan con los medios necesarios para
adquirir una vivienda debido a la situación económica en la que se encuentran y que
constantemente buscan salidas alternas para solucionar su situación.
4.2 Metodología
Como primer paso se establecieron las personas a encuestar, luego se elaboró

la encuesta con preguntas abiertas y cerradas, se les entregó la encuesta
personalmente con el fin de recopilar criterios que cada uno de los encuestados podría
proporcionar y se procedió a procesar la información.
Para lo anterior, se utilizaron dos modelos de encuesta que se diseñaron

dependiendo de la persona hacia la cual se iba a dirigir. Dichos modelos se encuentran
en el apartado destinados a los anexos de la presente investigación.
4.3 Presentación de resultados de las encuestas
Encuesta A. Funcionarios y autoridades.
Pregunta 1. ¿Considera usted que el Estado de Guatemala está obligado a

proporcionar vivienda a personas que se encuentran en pobreza?
93
Código de la Frecuencia de
respuesta Respuesta Respuesta
1 Porque es un derecho amparado por las leyes de 2

Guatemala
Siempre y cuando el Estado cree las condiciones
2 necesarias para adquirirlas a través de préstamos o 1
créditos bancarios a bajo costo.
En relación a esta pregunta abierta, la mayoría de los encuestados coincide que

el Estado de Guatemala, no tiene la obligación de proporcionar vivienda a las personas
que se encuentran en pobreza, ya que el 71 por ciento opinó que no es su obligación, al
contrario del 29 por ciento que dijo que sí.
Dentro del 29 por ciento que opinó que sí es obligación del Estado proporcionar
vivienda a personas que se encuentran en pobreza, la frecuencia de respuesta se ubicó
en que la mayoría coincide que sí es su obligación por ser un derecho amparado por las
leyes de Guatemala.
Pregunta 2. ¿En la actualidad considera que el Estado de Guatemala cumple con

proporcionar vivienda a personas que se encuentran en pobreza?
En lo que respecta a la pregunta 2, el 57 por ciento 185 de los encuestados

coincidió en que el Estado no cumple con proporcionar vivienda a personas que se
encuentran en pobreza, al contrario del 43 por ciento que opinó que sí cumple el
Estado, debido a que tiene programas destinados a ello.
Pregunta 3. ¿Considera que en Guatemala, existen facilidades para adquirir

vivienda en propiedad, a bajo costo?
185
Anexo 3, gráfica 2.
94
Los funcionarios que contestaron a la pregunta que precede, opinaron a gran
escala, que el país no cuenta con facilidades para adquirir vivienda en propiedad a bajo
costo, ya que según la tabulación realizada, el 71 por ciento 186 opinó que no existen
dichas facilidades, frente al 29 por ciento que opinó que sí.
Pregunta 4. ¿Conoce usted de alguna institución encargada de estudiar y analizar

casos de familias carentes de vivienda, para encontrarles una solución?
1 Fondo Guatemalteco para la Vivienda 5
-FOGUAVI-.
2 Unidad de Vivienda Popular -UDEVIPO-. 3
3 Fondo de Tierras -FONTIERRAS -. 2
4 Fondo Nacional para la Paz -FONAPAZ-. 1
En lo que respecta a esta pregunta, el 71 por ciento opinó que si conocía de

alguna institución encargada de estudiar y analizar casos para encontrarles una
solución, al contrario del 29 por ciento que opinó que no conoce ninguna institución a
pesar de ser considerados como funcionarios públicos que laboran en alguna de las
instituciones que tienen proyectos relacionados a la vivienda.
Mediante lo anterior, se pudo visualizar que la mayoría de los encuestados,

consideró que la institución encargada de estudiar y analizar casos de familias carentes
de vivienda para encontrarles una solución, es el Fondo Guatemalteco para la Vivienda,
cuya misión es, según lo que opinaron ellos, facilitar a las familias guatemaltecas en
186
95
condición de pobreza extrema, el acceso a una solución habitacional digna y adecuada
por medio de un subsidio, sin embargo, consideraron que los esfuerzos de esta
institución no son visibles, quizá por la falta de presupuesto adecuado u otras razones
que implicaría evaluar su accionar.
Por otro lado, se tomaron en cuenta además como instituciones para encontrarle
una solución a la problemática de vivienda en Guatemala, a la Unidad de Vivienda
Popular – UDEVIPO-, al Fondo de Tierras -FONTIERRAS - y al Fondo Nacional para la
Paz -FONAPAZ-.
Pregunta 5. ¿Cuál cree usted que es la mejor manera de encontrarle una solución
a la problemática existente en el país relacionada a la vivienda?
1 Vivienda a bajo costo 5
2 Préstamos bancarios 2
3 Oportunidad de adquirir la tierra donde está 3

establecida la persona
4 Otras 0
En relación a la última pregunta de la encuesta realizada a funcionarios y

autoridades, la mayoría de ellos contestaron que la mejor manera de encontrarle una
solución a la problemática existente en el país relacionada a la vivienda, es a través de
la posibilidad de adquirir las viviendas a bajo costo ya que el interesado abarcaría
determinado porcentaje y a su vez el Estado proporcionaría una especie de subsidio,
96
para cumplir de esa forma con su obligación de fomentar la construcción de viviendas
en Guatemala.
Encuesta B. Personas que se encuentran en pobreza.
Pregunta 1. ¿Posee un lugar adecuado para vivir?
En lo que respecta a esta pregunta, realizada dentro de la encuesta dirigida a

personas que se encuentran en extrema pobreza, la mayoría de los encuestados,
específicamente el 55 por ciento 187 dijo que no posee un lugar adecuado para vivir, al
contrario del 45 por ciento que opinó que sí lo consideraban adecuado por alguna que
otra mejora que le han realizado con su propio esfuerzo y a pesar de que el lugar no era
de su propiedad.
Pregunta 2. ¿El lugar en donde usted vive, es de su propiedad?
Lamentablemente, es en esta pregunta donde se visualizó a grandes rasgos, la

necesidad de adquirir vivienda a bajo costo, ya que el 100 por ciento 188 de los
encuestados indicó que el lugar en donde habitan no es de su propiedad, lo que
evidencia que en el país millones de guatemaltecos no cuentan con un lugar propio
para vivir.
Pregunta 3. ¿Si el lugar donde usted vive, no es de su propiedad, ha pensado en

adquirir una vivienda?
Nuevamente se puede apreciar que la totalidad 189 de los encuestados, ha

pensado en adquirir una vivienda cuando el lugar en donde han vivido o viven no es de
su propiedad, lo que pone de manifiesto que a pesar de la situación en que se
187
188
189
97
encuentran, aún les queda la esperanza de algún día poder adquirir una vivienda con el
fin de satisfacer sus necesidades básicas.
Pregunta 4. ¿Considera que en Guatemala, es posible adquirir una vivienda a bajo

costo?
Mediante la pregunta que precede, se estableció que el 82 por ciento 190 de las
personas que se encuentran en extrema pobreza, consideró que no es posible adquirir
una vivienda a bajo costo en Guatemala, al contrario de 18 por ciento que indicó que sí.
Ello se debe, a los altos precios relacionados a los materiales de construcción o bien, a
la escasez de fondos suficientes para adquirirla.
Pregunta 5 ¿Ha recibido orientación de alguna institución acerca de la posibilidad

de adquirir una vivienda?
Código de la respuesta Frecuencia de

Respuesta Respuesta
1 Una inmobiliaria particular 2
2 Un asesor de ventas 1
3 Otras 0
Por último, la mayoría de los encuestados, específicamente el 82 por ciento,

coincidió que no ha recibido ninguna orientación acerca de la posibilidad de adquirir una
vivienda, al contrario del 18 por ciento que dijo que sí.
Sin embargo, ninguno de ellos comentó que hubiera sido el Estado o alguna de
sus instituciones la encargada de orientarlos en la posibilidad de adquirir una vivienda.
190
98
Al hacer un análisis de los resultados que se obtuvieron mediante la presente
investigación, puede concluirse que el Estado no tiene la obligación de proporcionar
vivienda a las personas que se encuentran en pobreza; sin embargo, sí debe cumplir
con un mandato de carácter constitucional que indica que el Estado está obligado a
fomentar con prioridad la construcción de viviendas populares mediante sistemas de
financiamiento adecuados a efecto que el mayor número de familias guatemaltecas las
disfruten en propiedad.
Con lo anterior, se hace constar que si bien el Estado no debe obligadamente

proporcionar una vivienda a aquella persona que no cuenta con los recursos
económicos para adquirirla, sí debe procurar incluir dentro de sus políticas públicas su
cumplimiento, verificando la correcta administración de los recursos que le son
asignados a las instituciones encargadas que tienen como objetivo el fomento a la
construcción de viviendas, para que un mayor número de guatemaltecos puedan
disfrutarlas en propiedad a efecto de que el índice de pobreza habitacional que existe
actualmente disminuya y se logre una mejora en la calidad de vida de los habitantes de
la Nación.
En cuanto a la necesidad de verificar si Guatemala cuenta con normativa que

abarque y apoye el acceso a una vivienda digna en el país, se debe mencionar que
efectivamente sí cuenta con la misma, sin embargo en la actualidad se considera que
son necesarias las reformas al Decreto del Congreso número 120-96, a Ley de Vivienda
o Asentamientos Humanos; o bien, se necesita de una nueva ley tal y como lo propone
el Anteproyecto de Ley de Vivienda con número de registro 3869 y que fuere
presentado ante el Congreso como iniciativa de Ley por la Universidad de San Carlos
de Guatemala, que si se tomara en cuenta y fuera decretada como ley, podría
solucionar en parte la problemática existente en el país; que si bien es cierto, una nueva
ley no soluciona los problemas que han sido constantes con el transcurso de los años,
si puede reestructurar el funcionamiento de las instituciones públicas del país, para que
la implementación de políticas públicas sean mayores y para que la verificación del
destino de los recursos se pueda fiscalizar de una mejor manera.
99
Lo anterior, es debido a que a través de la presente investigación, se llegó a la
conclusión que es un anteproyecto que contiene objetivos bastante específicos que si
son tomados con la seriedad respectiva y en cuenta por las autoridades encargadas de
cumplirlos y se enfocan en el mandato constitucional de fomentar la construcción de
viviendas populares para que un mayor número de guatemaltecos puedan acceder a
ellas, se lograría una disminución en la amplia brecha de déficit habitacional por el que
se atraviesa en la actualidad.
Dentro de estos objetivos vale la pena recalcar el objetivo de asegurar el acceso

a una vivienda digna, adecuada y saludable que cumpla con condiciones de
habitabilidad, acceso a servicios, equipamiento urbano y seguridad de la tenencia a
cada una de las familias que están necesitadas de ella, el objetivo de asegurar la
descentralización en la gestión de adquirir vivienda, en su planificación y en el
desarrollo habitacional ya que se lograría con ello que más personas tuvieran acceso a
la adquisición de una vivienda, pero no solo una simple vivienda, sino que una que sea
considerada como digna por poseer niveles mínimos de construcción y adecuación para
quienes estén interesados en ella y el objetivo de incrementar el gasto público enfocado
en la vivienda, apoyándose en la eficiencia, transparencia y focalización de la inversión
para la población en situación de pobreza y grupos vulnerables y desfavorecidos ya que
se lograría que los recursos destinados para tal inversión, sean completamente
enfocados en la adquisición de viviendas.
Al analizar el anteproyecto de Ley de Vivienda número 3869, y compararlo con la

normativa actual, resulta de gran importancia mencionar que esta última tiene
deficiencias y vacíos que deben subsanarse ya que la situación en Guatemala se ha
agravado aún más desde que la misma fuera aprobada en el año 1996 y que
posteriormente fuera auxiliada por una ley del año 1997 en donde se establecieron
parámetros de carácter técnico, financiero e institucional que permitirían a los
guatemaltecos que se encontraban necesitados de ello, el tener una vivienda saludable,
adecuada y digna que permitiera cumplir con los parámetros en los que se basa la ley,
como por ejemplo el de considerar que la vivienda además de ser un derecho humano
100
fundamental, contribuye a crear condiciones favorables para el nivel de vida y seguridad
jurídica de la familia o el que menciona que para abordar la problemática habitacional,
las carencias y el deterioro de los asentamientos humanos es necesario que los
actores, instituciones y procesos interactúen y se complementen.
Sin embargo, lo anterior no ha sido posible ya que a pesar que han transcurrido
aproximadamente quince años, el Estado únicamente se consolidó como un productor
que no logra cubrir ciertas necesidades básicas, como la salud y la seguridad, sino que
únicamente las soluciona parcialmente; sin embargo, con el anteproyecto de Ley de
Vivienda número 3869 se podría lograr que el Estado permanezca como promotor,
supervisor, regulador y facilitador de la vivienda, siempre y cuando se logre fiscalizar el
actuar de los funcionarios públicos, autoridades e instituciones que intervengan en los
programas que se proponen.
Con lo anterior, se lograría una unificación de criterios pero lo que es más

importante, se lograría la unificación de toda la estructura relacionada a la solución de la
problemática habitacional en un solo ente ya que propone la creación de un Ministerio
de Vivienda y además, se estabilizaría dentro de un marco integral de desarrollo
sostenible con visión a corto, mediano y largo plazo para promover y garantizar el
respeto a la diversidad de habitantes en el país, con la posibilidad que ello se realice a
través de proponer fuentes financieras anuales mínimas para dar continuidad a las
políticas, programas y proyectos que sean emprendidos con una nueva ley.
101
CONCLUSIONES
1. Los bienes que pueden ser objeto de enajenación por parte del Estado, son
aquellos que se encuentran dentro de la clasificación de bienes del Estado de
propiedad privada que dependiendo de la necesidad a la que está sujeta su
población, pueden ser objeto de repartición a aquellos que están requiriendo de
los mismos por causas de utilidad pública y necesidad.
2. El panorama del acceso a la vivienda en Guatemala, cambió completamente a

partir de la promulgación de la Constitución Política de la República de
Guatemala de 1985 ya anteriormente el Estado se obligaba a auspiciar viviendas
a los guatemaltecos pero en la actualidad su obligación recae en fomentar o
promover su construcción, lo que permite que el gobierno se libere de la
obligación contraída y se respalde en que en la actualidad sea únicamente un
impulsor.
3. Para que los derechos contenidos en el Pacto Internacional de Derechos

Económicos, Sociales y Culturales, además de ser reconocidos por el Estado de
Guatemala, sean implementados como tal, deben existir fondos públicos para ser
incluidos dentro de las políticas públicas de la Nación ya que se considera que al
no haber fondos que sean destinados para ello, no hay forma de solucionar la
problemática existente en el país, como la escasez de vivienda.
4. Guatemala cuenta con una serie de Decretos y Acuerdos Gubernativos que

protegen y relacionan el derecho a la vivienda dentro de su ordenamiento
jurídico, por lo que tiene suficiente base legal que podría impulsar su
cumplimiento por parte del Estado pero que en la actualidad necesita de una
reforma que actualice el andamiaje público que permita su efectiva
implementación.
102
RECOMENDACIONES
1. Al Congreso de la República de Guatemala: modificar la Ley de Viviendas y

Asentamientos Humanos, Decreto del Congreso 120-96, para lograr una mejor
implementación de la ley en el ámbito público para que más personas tengan
acceso a una vivienda digna en Guatemala.
2. Al Organismo Ejecutivo: Profundizar en el aspecto económico, para que no haya

fuga de los recursos proporcionados, sino que en verdad estén destinados a la
solución del déficit habitacional.
3. Al Congreso de la República de Guatemala: Si la ley vigente ya no se adecua a

las necesidades de los guatemaltecos, es necesaria la aprobación del
Anteproyecto de Ley de Vivienda número 3869 por ser un proyecto muy bien
estructurado con objetivos específicos que se podrían adecuar para el efectivo
cumplimiento de la Ley.
103
LISTADO DE REFERENCIAS
1. Bibliográficas
1.1 Arteaga Carvajal, Jaime. De los bienes y su dominio. Colombia, Ediciones

Rosaristas, 1994.
1.2 Badilla, Ana Elena. Derechos Humanos y Derechos Fundamentales en Costa Rica.
Costa Rica, Masther Litho, 2007.
1.3 Bielsa, Rafael. Derecho Administrativo. 6ª. edición, tomo III, Buenos Aires, Editorial
La Ley, 1966.
1.4 Borda, Guillermo A. Manual de Derecho Civil. Parte General. 8ª ed. Buenos Aires,
Editorial Perrot, 1976.
1.5 Brañas, Alfonso. Manual de Derecho Civil. Guatemala, Editora Estudiantil Fénix,
Cooperativa de Ciencia Política, R. L. Universidad de San Carlos, 1996.
1.6 Bravo González, Agustín; y Sara Bialostosky. Compendio de Derecho Romano.

México, Editorial Pax-México, Librería Carlos Cesarman, S. A., 1986.
1.7 Cabanellas, Guillermo. Diccionario de Derecho usual, tomo I. 20ª. Edición, Buenos
Aires, Editorial Heliasta, 1981.
1.8 Canasi, José. Derecho Administrativo, Volumen I, Parte General. Buenos Aires,
Ediciones De Palma, 1981.
1.9 Castillo González, Jorge Mario. Derecho Administrativo. Teoría General y Procesal,
19ª. Edición actualizada. Guatemala, Editorial Impresiones Gráficas, 2009.
104
1.10 Castellanos Howell, Álvaro. Derecho Constitucional, la técnica de la libertad.
Guatemala, Universidad Rafael Landívar, Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales,
Programa de Fortalecimiento Académico de las Sedes Regionales, 1998.
1.11 De León Carpio, Ramiro. Catecismo Constitucional. Guatemala, Instituto de

Investigación y Capacitación Atanasio Azul, 1995.
1.12 Drummond Lewis, Sandra. El acceso legal a la tierra para los pobres en el área
metropolitana de la ciudad de Guatemala. Guatemala, Universidad Rafael Landívar,
Instituto de Investigaciones Económicas y Sociales, 1999.
1.13 Echeagaray, José Ignacio. Compendio de Historia General del Derecho. México,
Editorial Porrúa, 2002.
1.14 Espín Canovas, Diego. Manual de Derecho Civil Español. Madrid, Editorial Revista
de Derecho Privado, 1968.
1.15 Flores Juárez, Juan Francisco. Los Derechos Reales en la Legislación

Guatemalteca. Guatemala, Universidad de San Carlos de Guatemala, Facultad de
Ciencias Jurídicas y Sociales, 1982.
1.16 Franch Saguer, Marta y Hugo Haroldo, Morales Calderón. Manual de Derecho
Administrativo, Una perspectiva desde los ordenamientos jurídicos de Guatemala y
España. Catalunya, Marques Tallers Grafics, 2002.
1.17 Guier, Esquivel, Jorge Enrique. Historia del Derecho. Costa Rica, Editorial
Universidad Estatal a Distancia, 2009.
1.18 Godínez Bolaños, Rafael. El patrimonio estatal. El Estado y el derecho de

propiedad. Colección Juritex 7, Guatemala. Instituto de Investigaciones Jurídicas y
Sociales, Universidad de San Carlos de Guatemala, 1998.
105
1.19 Mansilla Pizá, Emiliano. Diversos modos de adquirir la propiedad. México,
Universidad Autónoma de México, Facultad de Derecho, 2009.
1.20 Morineau Iduarte, Marta y Román Iglesias González. Derecho Romano. Colección
Textos Jurídicos Universitarios, 4ª. Edición. México, Oxford University Press, 2009.
1.21 Navas Zepeda, Máximo. Apuntes de Derecho Romano. Derecho Público y

Derecho Privado. México, Bibliografías Técnicas, S. A. 1998.
1.22 Ossorio, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales. 28ª ed.
Buenos Aires, Heliasta, 2001.
1.23 Puig Peña, Federico. Compendio de Derecho Civil. España, Editorial Arauzandi,
1974.
1.24 Rabinovich-Berkman, Ricardo D. Derecho Romano. Buenos Aires, Editorial

Astrea 2001.
1.25 Recasens Siches, Luis. Tratado General de Filosofía del Derecho. México,
Editorial Porrúa, S. A., 1970.
2. Normativas
2.1 Asamblea Nacional Constituyente. Constitución Política de la República de

Guatemala de 1985.
2.2 Asamblea Nacional Constituyente. Constitución Política de la República de Costa

Rica.
2.3 Asamblea Nacional Constituyente, Decreto 131. Constitución de la República de

Honduras.
106
2.4 Asamblea Nacional Constituyente. Constitución Política de la República de El
Salvador.
2.5 Asamblea Nacional de la República de Nicaragua. Constitución Política de la

República de Nicaragua.
2.6 Congreso de la República de Guatemala. Decreto número 90-97, Código de Salud.
2.7 Congreso de la República de Guatemala. Decreto número 120-96, Ley de

Viviendas y Asentamientos Humanos.
2.8 Congreso de la República de Guatemala. Decreto número 54-2010, Ley del

Presupuesto General de Ingresos y Egresos del Estado para el ejercicio fiscal 2011.
2.9 Congreso de la República de Guatemala. Decreto número 49-79, Ley de Titulación

Supletoria.
2.10 Congreso de la República de Guatemala. Decreto número 1551, Ley de

Transformación Agraria.

adjudicación de bienes inmuebles ubicados en proyectos ejecutados por el extinto
Banco Nacional de la Vivienda, a favor de familias en situación de pobreza y extrema
pobreza.

protección a las personas de la tercera edad, Decreto del Congreso 80-96.

Contrataciones del Estado.

Adjudicación de Bienes Inmuebles Propiedad del Estado, el Gobierno o la Nación, a
favor de Familias en Situación de Pobreza y Extrema Pobreza.

Adjudicación, Venta o Usufructo de Bienes Inmuebles propiedad del Estado de
Guatemala, o de sus entidades Autónomas, descentralizadas y de las Municipalidades,
con fines habitacionales para Familias Carentes de Vivienda.
2.16 Congreso de la República de Guatemala. Decreto número 3-97.
2.17 Congreso de la República de Guatemala. Decreto número 90-97, Código de Salud.
107
2.18 Presidencia de la República de Guatemala. Acuerdo Gubernativo número 305-
2004.
2.19 Jefe del Gobierno de la República. Código Civil, Decreto Ley número 106.
2.20 Consejo de Ministros. Acuerdo Gubernativo número 759-92.
2.21 Ministerio de Comunicaciones, Infraestructura y Vivienda. Acuerdo Ministerial

número 1031-2002.
3. Electrónicas
3.1 Amnistía Internacional. La Constitución debe reformarse para que el derecho a la

vivienda y a la salud puedan exigirse en los tribunales. España, 2011. Disponibilidad y
acceso:
http://www.es.amnesty.org/temas/derechos-economicos-sociales-y-culturales/noticias-
relacionadas/articulo/la-constitucion-debe-reformarse-para-que-el-derecho-a-la-ivienda-
y-a-la-salud-puedan-exigirse-en-l/
3.2 Asamblea Legislativa de la República de Costa Rica. Costa Rica, 2011.

http://www.asamblea.go.cr/Centro_de_Informacion/Consultas_SIL/Pginas/Detalle%20Le
yes.aspx?Numero_Ley=1788
3.3 Asamblea Legislativa de la República de Nicaragua. Nicaragua, 2011.

http://www.asamblea.gob.ni/index.php?option=comwrapper&view=wrapper&Itemid=327
3.4 Banco Multisectorial de Inversiones. El experto opina. El Salvador, 2011.

https://www.bmi.gob.sv/portal/page?pageid=38,94849&_dad=portal&_schema=PORTAL
108
3.5 Benítez Salem, Alberto. El problema de la vivienda en Honduras. Programa
Nacional de las Naciones Unidas para el Desarrollo. Honduras, 2007. Disponibilidad y
acceso:
http://www.habitat.org/lac/noticias/2007/03_16_2007_situaciondelavivienda_hphhondur
as_doc.aspx
3.6 Centro Nacional de Análisis y Documentación Judicial. Constitución Política de la

República de Guatemala. Disponibilidad y acceso:
http://www.oj.gob.gt/masterlex/default.asp
3.7 Congreso de El Salvador. El Salvador, 2011. Disponibilidad y acceso:

http://www.sccportal.org/Programas/Vivienda/Archivonoticiasvivienda.aspx?M=News&PI
D=1317&NewsID=4000
3.8 Constitución Española. Congreso de España. Disponibilidad y acceso:

http://www.congreso.es/consti/constitucion/indice/sinopsis/sinopsis.jsp?art=47&tipo=2
3.9 Choc, Diana. El Periódico. “Proyecto de FOGUAVI, contamina los ríos”. Guatemala,
2011. Disponibilidad y acceso:
http://www.elperiodico.com.gt/es/20110419/pais/194392/
3.10 Da Cunha Lopes, Teresa. Universidad Michoacana de San Nicolás de HIdago.

Manual de Historia del Derecho. México 2008. Disponibilidad y acceso:
http://www.themis.umich.mx/~mgraffg/teresadc/C%253A%255CDocuments+and+Settin
gs%255CPropietario%255CMis+documentos%255CAcademiasmateriales%255CHistori
adelderecho%255CManuaHistoriaDerechoVersionFinal%255CHDWEB%255C3Derecho
EdadMediaweb.pdf
3.11 Editorial. Diario Público. El Gobierno Vasco quiere que la vivienda sea un derecho
exigible. España, 2011. Disponibilidad y acceso:
109
http://www.publico.es/espana/357446/el-gobierno-vasco-quiere-que-la-vivienda-sea-un-
derecho-exigible
3.12 El Heraldo de Honduras. “Analizan creación de Secretaría de Vivienda”.

Honduras, 2011. Disponibilidad y acceso:
http://www.elheraldo.hn/Ediciones/2011/02/04/Noticias/Analizan-creacion-de-secretaria-
de-vivienda, diario de fecha 03 de febrero de 2011.
3.13 Guatemala a grandes rasgos. Associació d´Amistat amb el Poble de Guatemala.

Historia, movimiento popular y acuerdos de paz. Barcelona, 2011. Disponibilidad y
acceso:
http://www.aapguatemala.org/05_brigades/descarregues/dossier1_historia.pdf
3.14 Hábitat para la Humanidad. Información clave sobre la situación actual de la

vivienda social en Nicaragua. Nicaragua, Enero 2008. Disponibilidad y acceso:
http://www.habitat.org/lac/pdf/situacion_vivienda_nicaragua.pdf.
3.15 Instituto Nacional de Estadística. Encuesta Nacional de Condiciones de Vida.

Guatemala, 2006. Página 10. Disponibilidad y acceso:
http://www.ine.gob.gt/np/encovi/ENCOVI2006/PRESENTACION.pdf
3.16 López Ovando, Olga. Prensa Libre. “MP sigue 87 casos de obra abandonada”.
Guatemala, 2010. Disponibilidad y acceso:
http://www.prensalibre.com/edicion_impresa/pdf/ diario de fecha 23 de agosto de 2010,
página 4.
3.17 López Rivera, Oscar A. La complejidad conceptual y las implicaciones

metodológicas de la pobreza. Facultad Latinoamericana de Ciencias Sociales.
Guatemala, 2003. Página: 14. Disponibilidad y acceso:
http://www.rlc.fao.org/iniciativa/cursos/Curso%202004/doc2.pdf
110
3.18 Miloon Kothary. Informe sobre la situación de la vivienda en España. Organización
de las Naciones Unidas. España, 2008. Disponibilidad y acceso:
http://www.canalsolidario.org/noticia/acceso-a-una-vivienda-digna-derecho-exigible-
ya/25742
3.19 Oficina del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Derechos Humanos.
Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. Disponibilidad y
acceso: http://www2.ohchr.org/spanish/law/cescr.htm
3.20 Organización de las Naciones Unidas –ONU-. Disponibilidad y acceso:

http://www.un.org/spanish/ag/habitat/10.htm
3.21 Organización de las Naciones Unidas –ONU-. Convención sobre la eliminación de

todas las formas de discriminación contra la Mujer. Disponibilidad y acceso:
http://www.un.org/womenwatch/daw/cedaw/text/sconvention.htm
3.22 Organización de las Naciones Unidas –ONU-. Declaración Universal de los

Derechos Humanos. Disponibilidad y acceso: http://www.un.org/es/documents/udhr/
3.23 Organización de las Naciones Unidas. Objetivos de desarrollo del milenio de la

ONU. Disponibilidad y acceso: http://www.un.org/spanish/millenniumgoals
3.24 Organización de las Naciones Unidas. Observación General Número 4.

Organización de las Naciones Unidas. Disponibilidad y acceso:
http://www.unhchr.ch/tbs/doc.nsf/(Symbol)/CESCR+Observacion+general+4.Sp?OpenD
ocument#3%2F%20V%C3%A9ase%2C%20por%20ejemplo%2C%20el%20p%C3%A1rr
a
3.25 Organización de las Naciones Unidas. ONU-HABITAT, por un mejor futuro urbano.
Organización de las Naciones Unidas. Disponibilidad y acceso: www.onuhabitat.org
111
3.26 Organización Mundial de la Salud. Principios de Higiene de la Vivienda. Ginebra
1990. Disponibilidad y acceso:
http://www.bvsde.paho.org/eswww/fulltext/vivienda/principi/principi.html
3.27 Real Academia Española. Diccionario de la Real Academia Española. España,

2011. Disponibilidad y acceso: www.rae.es
3.28 Rodríguez Rescia, Víctor. Los derechos económicos, sociales y culturales en el

marco del Sistema Interamericano: Mecanismos para su protección. Disponibilidad y
acceso:
http://www.pj.gov.py/ddh/docs_ddh/Los_DESC_en_el_marco_del_Sist_interamericano.p
df.
3.29 Valdez, Sandra. Prensa Libre. “Vemos con mucha indignación al PNR”.
Guatemala, 2011. Disponibilidad y acceso:
http://www.prensalibre.com/noticias/Vemos-mucha-indignacion-PNR_0_490750961.html
4. Otras referencias
4.1 Anteproyecto de Ley de Vivienda, Registro Número 3869 de fecha 13 de agosto del
2008, presentado por la Universidad de San Carlos de Guatemala.
4.2 Centro de Estudios Urbanos y Regionales. Vivienda y política en Guatemala.

Boletín número 16, Universidad de San Carlos de Guatemala, Noviembre 1992.
4.3 De León Pelaez, Carlos. Enfoque sobre la vivienda rural en el medio guatemalteco.
Guatemala, 1969. Tesis de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de San Carlos
de Guatemala.
4.4 Departamento de Información Pública de las Naciones Unidas. El ABC de las

Naciones Unidas. Naciones Unidas, Nueva York, 1990.
112
4.5 Misión de Verificación de las Naciones Unidas en Guatemala. “La política de la
vivienda en el marco de los acuerdos de paz”. Guatemala, Naciones Unidas, 2001.
4.6 ONU-HABITAT. Derechos seguros al suelo para todos. Kenya, Organización de las
Naciones Unidas, 2008.
4.7 Organización Panamericana de la Salud. Red Interamericana de Centros de Salud

en la Vivienda. Diagnóstico Salud en la Vivienda en Costa Rica. Instituto Tecnológico
de Costa Rica, Agosto 2009.
4.8 Revista de Colegio de Abogados de Guatemala. Digesto Constitucional de

Guatemala. Números 4-5-6-7. Guatemala, 1976.
4.9 Secretaría de la Paz. Avances sobre el cumplimiento de los Acuerdos de Paz,

Informe 2009. Presidencia de la República de Guatemala, 2009.
4.10 Vossberg Maldonado, Enrique Guillermo. La legislación y la vivienda rural

guatemalteca. Guatemala, 1976. Tesis de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales
de la Universidad de San Carlos de Guatemala.
113
ANEXOS
114
ANEXO 1
ENCUESTA A FUNCIONARIOS Y AUTORIDADES
ENCUESTA
A continuación se le presenta una encuesta que será utilizada para el estudio de

análisis de resultados de la tesis titulada: “La necesidad de reformar el Decreto 120-96,
Ley de Viviendas y Asentamientos Humanos”, para lo cual usted deberá expresar su
opinión en forma clara y concisa.
1. ¿Considera usted que el Estado de Guatemala está obligado a proporcionar

vivienda a personas que se encuentran en extrema pobreza?
SI NO
¿Si su respuesta fue afirmativa Por qué?
2. ¿En la actualidad, considera que el Estado de Guatemala cumple con

proporcionar vivienda a personas que se encuentran en extrema pobreza?
SI NO
3. ¿Considera que en Guatemala existen facilidades para adquirir vivienda en

propiedad, a bajo costo?
SI NO
4. ¿Conoce usted de alguna institución encargada de estudiar y analizar casos de

familias carentes de vivienda, para encontrarles una solución?
SI NO
¿Cuáles?
115
5. ¿Cuál cree usted que es la mejor manera de encontrarle una solución a la
problemática existente en el país relacionada a la vivienda?
Vivienda a bajo costo
Prestamos bancarios
Oportunidad de adquirir la tierra donde

está establecida la persona
Otra
Indique:________________________________________________________
Nombre:
_________________________________________________________________
Lugar de trabajo:
_________________________________________________________________
Cargo que ocupa:

_________________________________________________________________
Fecha:
_________________________________________________________________
116
ANEXO 2
ENCUESTA A PERSONAS QUE SE ENCUENTRAN EN POBREZA Y POBREZA

EXTREMA
ENCUESTA
A Continuación se le presenta una encuesta que será utilizada para el estudio de

análisis de resultados de la tesis titulada: “La necesidad de reformar el Decreto 120-96,
Ley de Viviendas y Asentamientos Humanos”, para lo cual usted deberá expresar su
opinión en forma clara y concisa.
1. ¿Posee un lugar adecuado para vivir?
SI NO
2. ¿El lugar donde usted vive, es de su propiedad?
SI NO
3. ¿Si el lugar donde usted vive no es de su propiedad, ha pensado en adquirir una

vivienda?
SI NO
4. ¿Considera que en Guatemala es posible adquirir una vivienda a bajo costo?
SI NO
5. ¿Ha recibido orientación de alguna institución acerca de la posibilidad de adquirir

una vivienda?
SI NO
Si su respuesta es afirmativa que institución le brindo la información
Nombre: _______________________________________________________________
Fecha:________________________________________________________________
117
ANEXO 3
GRÁFICAS DE ENCUESTAS A FUNCIONARIOS Y AUTORIDADES
1. ¿Considera usted que el Estado de Guatemala está obligado a proporcionar vivienda

a personas que se encuentran en extrema pobreza?
1. ¿En la actualidad, considera que el Estado de Guatemala cumple con proporcionar

vivienda a personas que se encuentran en extrema pobreza?
118
3. ¿Considera que en Guatemala existen facilidades para adquirir vivienda en
propiedad, a bajo costo?
4. ¿Conoce usted de alguna institución encargada de estudiar y analizar casos de

familias carentes de vivienda, para encontrarles una solución?
119
5. ¿Cuál cree usted que es la mejor manera de encontrarle una solución a la
problemática existente en el país relacionada a la vivienda?
120
ANEXO 4
GRÁFICAS DE ENCUESTAS A PERSONAS QUE SE ENCUENTRAN EN POBREZA

Y POBREZA EXTREMA
1. ¿Posee un lugar adecuado para vivir?
2. ¿El lugar donde usted vive, es de su propiedad?
121
3. ¿Si el lugar donde usted vive no es de su propiedad, ha pensado en adquirir una
vivienda?
4. ¿Considera que en Guatemala es posible adquirir una vivienda a bajo costo?
122
5. ¿Ha recibido orientación de alguna institución acerca de la posibilidad de adquirir
una vivienda?
123
ANEXO 5
ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA, NÚMERO 3869
124
PROPUESTA DE ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
La Constitución Política de la República de Guatemala del año 1985 estableció en la literal
“g”, del Artículo 119, como obligación fundamental del Estado: fomentar con prioridad la
construcción de viviendas populares, mediante sistemas de financiamiento adecuados a
efecto que el mayor número de familias guatemaltecas las disfruten en propiedad.
Posteriormente el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, que

es un tratado multilateral adoptado por la Asamblea General de las Naciones Unidas y
ratificado por el Estado de Guatemala, el 19 de mayo de l988, el cual en su parte medular
menciona los Derechos Económicos, Sociales y Culturales que posibilitan un nivel de vida
adecuado para las personas, dentro de estos se encuentra el derecho a una vivienda
digna. Además en el Artículo 2, establece: cada uno de los Estados Parte se comprometen
a adoptar medidas, tanto por separado como mediante la asistencia y la cooperación
internacional, especialmente económicas y técnicas, hasta el máximo de los recursos de
que disponga, para lograr progresivamente, por todos los medios apropiados, inclusive en
particular la adopción de medidas legislativas, la plena efectividad de los derechos aquí
reconocidos.
En Guatemala, hasta la primera mitad de la década de los noventa, el marco legal y

regulatorio que regía el sector vivienda se caracterizó por su debilidad; un sistema
financiero rígido; y prevalecía la ausencia de políticas e instituciones adecuadas y
eficientes, para hacer frente a la problemática habitacional que afectaba a un alto
porcentaje de la población. Con el propósito de superar las deficiencias anteriores, el
Congreso de la República aprobó en noviembre de 1996 el Decreto No. 120-96 del
Congreso de la República, Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos, modificada
posteriormente por el Decreto 74-97 del Congreso de la República. Esta ley estableció las
bases institucionales, técnicas y financieras que deberían permitir a toda familia
guatemalteca el acceso a una vivienda digna, adecuada y saludable. En materia
3
institucional reformó el papel del Estado, de productor y financiador directo a regulador,

supervisor, promotor y facilitador de la vivienda.
El marco institucional, técnico y financiero creado a través de la Ley de Vivienda y

Asentamientos Humanos, fue influido posteriormente por los compromisos adquiridos por
el Estado a través de los Acuerdos de Paz, firmados en diciembre de 1,996.
Específicamente en el Acuerdo sobre Aspectos Socioeconómicos y Situación Agraria
señala llevar a cabo una estrecha articulación con políticas de ordenamiento territorial;
reformar la normativa actual que garantice la calidad y seguridad de la vivienda;
incrementar la oferta; crear nuevos mecanismos de financiamiento; fomentar la
participación comunitaria; promover la regularización de la tenencia de la tierra; y dedicar a
partir de 1997, para la política de fomento de la dotación de vivienda, el equivalente de no
menos del 1.5% del presupuesto de ingresos tributarios, con prioridad al subsidio de la
demanda de soluciones de tipo popular.
En respuesta a una de las funciones específicas del Ente Rector establecidas en la Ley de
Vivienda y Asentamientos Humanos en agosto del año 2000, el Ministerio de
Comunicaciones, Infraestructura y Vivienda (MICIV), inició un proceso para la formulación
de la Política Nacional de Vivienda y Asentamientos Humanos (PNVAH), a través de
propuestas, mesas de trabajo y talleres, con diferentes actores involucrados en la temática,
del Gobierno Central, las municipalidades, el sector privado, la sociedad civil, el sector
académico y la cooperación internacional. Este proceso finalizó a inicios del 2001 con la
elaboración de un documento de la Política Nacional de Vivienda y Asentamientos
Humanos, consensuado entre los diferentes sectores. Sin embargo la Política fue ratificada
como Política de Estado hasta el mes de julio del año 2004. La Política establece las líneas
de acción necesarias para orientar la formulación de planes, programas y proyectos
habitacionales, en forma integrada y congruente con los planes socioeconómicos del país.
4
Su objetivo general es propiciar el acceso a una vivienda adecuada para las familias
guatemaltecas, dando prioridad a familias que se encuentran en situación de pobreza y
grupos vulnerables y desfavorecidos.
Actualmente la institucionalidad del sector estatal de vivienda está completamente

atomizada, el Fondo Guatemalteco de la Vivienda (FOGUAVI) en el Ministerio de
Comunicaciones, Infraestructura y Vivienda; el Instituto de Fomento de Hipotecas
Aseguradas (FHA) en el Ministerio de Economía; el Departamento de Asentamientos
Humanos y Vivienda (DAHVI) en la Secretaria Ejecutiva de la Presidencia de la República;
los Fondos Sociales con sus departamentos de construcción y desarrollos habitacionales
dependiendo directamente de la presidencia de la república, entre otros. Debiéndose
orientar a políticas de integralidad, complementariedad y progresividad en desarrollos
habitacionales, aportando la asistencia técnica y económica necesaria para lograr sus
objetivos. La estructura administrativa actual del sector vivienda en el Estado no facilita un
sistema de información, cuestión esencial para ofrecer programas y proyectos de vivienda
digna, adecuada y saludable, con las características que la información fiable y confiable
aporte.
A más de una década de que fue creada la Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos, en
congruencia con la política que establece que se deberá fortalecer el marco legal,
institucional, financiero, tecnológico, se hace necesario reformar el marco legal existente
para asegurar: el acceso a una vivienda digna, adecuada y saludable, que cumpla con
condiciones de habitabilidad, acceso a servicios, equipamiento urbano y seguridad de la
tenencia, a todas las familias guatemaltecas con prioridad a las familias en situación de
pobreza y grupos vulnerables y desfavorecidos. Una planificación del territorio ligada a los
desarrollos habitacionales, servicios y equipamiento. La descentralización en la gestión,
planificación y desarrollo habitacional. El fortalecimiento del Ente Rector y la consolidación
del sector. El fomento a la participación ciudadana en la priorización, formulación,
ejecución administración y fiscalización de programas habitacionales. En el tema
5
financiero, un incremento y continuidad en el gasto público en vivienda, eficiencia,

transparencia y focalización de la inversión para la población en situación de pobreza y
grupos vulnerables y desfavorecidos.
Además, el sector vivienda en el país se ha caracterizado por una rectoría débil, por
funcionar en forma dispersa y con una baja coordinación entre los actores involucrados en
el sector vivienda y en general una baja capacidad técnica y administrativa de la mayoría
de municipalidades del país para ordenar y regular el crecimiento urbano. La aplicación de
esta ley y su reglamento compete al organismo ejecutivo por medio de un Ente Rector, el
cual es necesario crearlo mediante reformas a la ley del Organismo Ejecutivo, Decreto No:
114-97 del Congreso de la República.
Por todo lo anterior se hace necesaria una ley que de manera integral supere las carencias
actuales y que facilite a la población las condiciones para alcanzar una vida digna.
DECRETO NÚMERO:
EL CONGRESO DE LA REPÚBLICA DE GUATEMALA
CONSIDERANDO
Que el Artículo 105 de la Constitución Política de la República de Guatemala declara que

el Estado, a través de entidades especificas, apoyará la planificación y construcción de
conjuntos habitacionales.
CONSIDERANDO
Que es obligación fundamental del Estado fomentar con prioridad la construcción de

viviendas populares mediante sistemas de financiamiento adecuados a efecto de que el
mayor número de familias guatemaltecas las disfruten en propiedad. Cuando se trate de
viviendas emergentes o en cooperativa, el sistema de tenencia podrá ser diferente.
CONSIDERANDO
Que el Artículo 67 de la Constitución Política de la República indica que la dotación de

vivienda popular gozará de protección especial del Estado, de asistencia crediticia y de
6
técnica preferencial, que garantice su posesión y desarrollo a fin de asegurar a las familias
guatemaltecas una mejor calidad de vida.
CONSIDERANDO
Que el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales forma parte del
ordenamiento jurídico guatemalteco y en el Artículo 11 indica: Los Estados Parte
reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia,
incluso alimentación, vestido y vivienda adecuada. Además se establece que los Estados
Parte tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho.
CONSIDERANDO
Que el Acuerdo sobre Aspectos Socioeconómicos y Situación Agraria es uno de los

Acuerdos de Paz, siendo Acuerdos de Estado y que en la Literal D de la Sección II, se
indica: De acuerdo con el mandato constitucional se reconoce la necesidad de llevar a
cabo una política de fomento de la construcción de vivienda popular, mediante sistemas de
financiamiento adecuados a efecto de que con prioridad el mayor número de familias
guatemaltecas la disfruten en propiedad. Para ello el gobierno se compromete a: a) Llevar
a cabo una articulación con políticas de ordenamiento territorial, planificación urbana y
protección ambiental, que permita el acceso de los pobres a la vivienda con servicios y en
condiciones de higiene y sostenibilidad ambiental. b) Actualizar las normas de salubridad
y seguridad aplicables a la construcción y supervisar su cumplimiento; coordinar con las
municipalidades del país para que existan normas homogéneas, claras y sencillas para la
construcción y supervisión, persiguiendo la buena calidad y adecuada seguridad de la
vivienda.
POR TANTO
En el ejercicio de las atribuciones que le confiere la Literal a) del Artículo 171 de la

Constitución Política de la República de Guatemala.
DECRETA, la siguiente:
LEY DE VIVIENDA
TÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
7
CAPÍTULO ÚNICO
PRINCIPIOS Y OBJETO
Artículo 1. Objeto: La presente ley tiene por objeto, regular y fomentar las acciones del
Estado, desarrollando coherentemente el sector vivienda, su ordenamiento territorial,
servicios y equipamiento social. Para ello se establecerán las bases institucionales,
técnicas, sociales y financieras, que permitan a la familia guatemalteca el acceso a una
vivienda digna, adecuada y saludable, con equipamiento y servicios.
Artículo 2.- Principios Generales. Para los efectos de la presente ley, el Estado y los
habitantes de la república deben sujetarse a los principios de carácter público y de interés
social siguientes:
a) El Derecho a una vivienda digna, adecuada y saludable, como derecho humano

fundamental, cuyo ejercicio el Estado debe garantizar;
b) La solución del problema de la vivienda debe promoverse dentro de un marco de

desarrollo integral y sostenible; es decir que involucre aspectos económicos,
sociales, financieros, técnicos, jurídicos y ambientales.
c) Los programas y proyectos que se impulsen, deben garantizar el desarrollo

sostenible, económico y ambiental de los procesos de producción habitacional, sus
servicios, equipamiento comunitario y el ordenamiento territorial con el propósito de
preservar los recursos con visión de futuro.
d) El desarrollo de planes, programas y proyectos de vivienda enmarcados en las

políticas de ordenamiento territorial, dotación de infraestructura, equipamiento
básico y adecuados espacios públicos, así como la disponibilidad, frecuencia y
continuidad en los servicios;
e) La densificación de las áreas urbanas a través de la construcción en altura,

utilizando de manera más intensiva las áreas subutilizadas, maximizando los
servicios básicos existentes, y disminuyendo los graves problemas que ocasiona la
expansión horizontal desordenada.
f) La participación de la ciudadanía en la priorización, formulación, ejecución,

administración y fiscalización de programas y proyectos habitacionales, servicios y
su equipamiento;
g) Las personas que no constituyan un matrimonio, unión de hecho o familia funcional,

pero con familiares dependientes, tendrán beneficios establecidos en la presente
ley. Gozarán de derechos establecidos en esta ley, de manera preferente las
8
madres y los padres solteros, las madres y los padres viudos, las personas de
tercera edad, y aquellas con capacidad diferenciada.
h) La Obligación del Estado a través de sus instituciones:
• de garantizar a todas las personas guatemaltecas el derecho a la tenencia

de vivienda digna, adecuada y saludable, en sus diversas modalidades,
principalmente en propiedad privada.
• de proporcionar a las personas residentes en asentamientos humanos

precarios la opción de tener una vivienda digna, adecuada y saludable, de
conformidad con los fines establecidos en la presente ley;
• de dar prioridad a programas y proyectos diseñados y ejecutados para

atender a los sectores menos favorecidos a través de sistemas financieros
accesibles, sencillos, oportunos y favorables;
• de propiciar sistemas accesibles de financiación para adquisición de

vivienda a todos las personas guatemaltecas en condiciones de pobreza.
• de velar en conjunto con las familias guatemaltecas, por el desarrollo

habitacional, en armonía con la preservación racional y eficaz de la tierra,
los recursos naturales y el medio ambiente con el propósito de garantizar su
sostenibilidad y sustentabilidad;
Artículo 3. Naturaleza: Los principios enunciados en el artículo anterior, tienen el carácter

de orden público e interés social; por consiguiente, nadie puede desconocerlos o
menoscabarlos y constituyen un conjunto de garantías mínimas e irrenunciables
susceptibles de ser mejoradas de conformidad con el mandato constitucional.
Artículo 4. Interpretación: La interpretación de las disposiciones de esta ley deberá

realizarse en armonía con las garantías establecidas en la Constitución Política de la
República de Guatemala.
Artículo 5. Aplicación. La aplicación de esta ley y sus reglamentos compete al

Organismo Ejecutivo por medio del Ente Rector, cuyas funciones se establecen en la Ley
del Organismo Ejecutivo.
Artículo 6. Derecho a vivienda digna, adecuada y saludable; a su ordenamiento

territorial con servicios y equipamiento: Los personas guatemaltecas como parte de su
ejercicio de ciudadanía tienen derecho a una vivienda digna, adecuada y saludable, con
seguridad jurídica, disponibilidad de infraestructura, servicios básicos y proximidad a
equipamientos comunitarios, lo cual constituye un derecho humano fundamental, sin
9
distinción de etnia, edad, sexo o condición social o económica, siendo responsabilidad del
Estado promover y facilitar su ejercicio, con especial protección para la niñez, madres
solteras por diversas situaciones y personas de la tercera edad.
Artículo 7. Definiciones. Para los fines y efectos de aplicación de esta ley, se tendrán en
consideración las siguientes definiciones:
a) Asentamiento humano precario: conjunto de familias en condiciones de pobreza

y pobreza extrema que habitan en áreas con deficiencias en vivienda, servicios,
equipamiento y que generalmente se encuentra asentado en terrenos no aptos y
sin dominio legal de la propiedad.
b) Autoconstrucción de vivienda: el proceso de construcción o edificación de la

vivienda realizada directamente por sus propios usuarios, en forma individual,
familiar o colectiva.
c) Autoproducción de vivienda: el proceso de gestión de suelo, construcción y

distribución de vivienda, bajo el control directo de las personas usuarias de forma
individual o colectiva, la cual puede desarrollarse mediante la contratación de
terceras personas o por medio de procesos de autoconstrucción, cumpliendo con
las disposiciones de esta ley.
d) Concertación. Acuerdos que conllevan un consentimiento generalizado por parte

de las personas o grupos en torno a temáticas relacionadas con la vivienda digna,
su ordenamiento territorial, servicios y equipamiento.
e) Desarrollo: Es el proceso de interacción de las personas sobre su hábitat a través

de la aplicación de recursos humanos, materiales y financieros, que tiene como
característica la satisfacción de las necesidades humanas y el mejoramiento de la
calidad de vida, haciendo un uso sostenible de los recursos naturales para que las
futuras generaciones puedan hacer uso de ellos.
f) Desarrollo humano: Proceso por el que una sociedad mejora las condiciones de
vida de la población a través de un incremento de los bienes con los que puede
cubrir sus necesidades básicas y complementarias, y de la creación de un entorno
en el que se respeten los derechos humanos de todos ellos.
g) Desarrollo Integral: La realización de programas y proyectos que deben ser

técnica y económicamente eficientes y factibles, articulados en un marco de
desarrollo urbano, dotados con servicios básicos, equipamiento comunitario y
localización adecuada de fuentes de empleo;
h) Desarrollo regional: Es el proceso de crecimiento social y económico de

determinadas unidades geográficas para garantizar la funcionalidad rural-urbana y
10
el mejoramiento de la calidad de vida de la población, la preservación del medio

ambiente y la conservación y reproducción de los recursos naturales.
i) Desarrollo urbano: La adecuación y orientación ordenada y planificada del

proceso de urbanización y ocupación del espacio urbano en sus aspectos físicos,
económicos y sociales, que implica la transformación espacial y demográfica.
Proceso que tiende al mejoramiento de la calidad de vida de la población, la
conservación del medio ambiente y el mantenimiento de las ciudades en
condiciones de funcionalidad.
j) Ente Rector: Es la dependencia pública que orientará y llevará a cabo una política
integral de vivienda, coordinando los distintos esfuerzos en los ejes del sector
vivienda, equipamientos, servicios y ordenamiento territorial.
k) Equipamiento social: Es la infraestructura y edificación conformada para prestar

los servicios que generan los satisfactores urbanos en educación, salud,
recreación, deportes y seguridad, así como guarderías y centros culturales.
l) Gestión participativa. Intervención conjunta de la sociedad y el gobierno,

compartiendo decisiones, responsabilidades, costos y beneficios en la ejecución de
proyectos.
m) Ordenamiento territorial: Es el proceso de regulación del uso y ocupación del

suelo, mediante el cual, se estudia y se promueve que el territorio sea utilizado en
forma eficiente, para un desarrollo equilibrado habitacional digno, en función de sus
características biofísicas, ambientales, socioeconómicas, culturales y político
administrativas e institucionales, con el propósito de fomentar y mantener el
desarrollo sostenible económico y social de los habitantes, buscando la armonía
entre sus relaciones de vecindad, multietnicidad, pluriculturalidad y multilingüismo,
organizado en búsqueda del bien común.
n) Participación ciudadana: agrupación de las personas en organizaciones a nivel

de la sociedad civil para la defensa de sus intereses sociales, con la posibilidad real
de participar en condiciones equitativas en busca de un bien común.
o) Pobreza: La situación en la que una persona o familia, no puede satisfacer el

conjunto de necesidades básicas para el sostenimiento de una vida digna y una
participación plena en la vida social. Para su determinación se tomará como
referencia el costo de la Canasta Básica Vital.
p) Pobreza extrema: La situación de penuria de una persona o familia, que se

encuentra desposeída de la mínima cantidad de los satisfactores indispensables
para su sobrevivencia. Para su determinación se tomará como referencia el costo
de la Canasta Básica de Alimentos.
11
q) Producción social de vivienda: la que se realiza bajo el control de

autoproductores y autoconstructores que operan sin fines de lucro y que se orienta
prioritariamente a atender las necesidades habitacionales de la población de bajos
ingresos, incluye aquella que se realiza por procedimientos autogestivos y
solidarios que dan prioridad al valor de uso de la vivienda por sobre la definición
mercantil, mezclando recursos, procedimientos constructivos y tecnologías con
base en sus propias necesidades y su capacidad de gestión y toma de decisiones.
r) Productor social de vivienda: la persona individual o jurídica que produce

vivienda sin fines de lucro en forma individual o colectiva.
s) Sector vivienda: El conjunto de organismos e instituciones públicas centralizadas,

descentralizadas, autónomas, semiautónomas, municipalidades, instituciones
privadas, organizaciones no gubernamentales, cooperativas de vivienda,
organizaciones comunitarias y de pobladores, cuya competencia u objeto es la
gestión de procesos que permitan el acceso a la vivienda digna y saludable, o
realicen actividades dentro de la temática del ordenamiento territorial.
t) Servicios básicos: Conjunto de trabajos de infraestructura necesaria que

complementan las características de habitabilidad de una vivienda adecuada, digna
y saludable. Entre la infraestructura y servicios se incluyen: conducción de agua
potable, drenajes, energía eléctrica, manejo de desechos, vialidad y transporte.
Estos resuelven las necesidades básicas de la población, necesarios para procurar
el bienestar de quienes las habitan.
u) Subsidio comunitario: es el aporte otorgado por el Estado a una comunidad

organizada, destinado a la instalación de un proceso productivo comunitario de
materiales para vivienda y/o servicios. Dirigido a aquellas comunidades en
situación de pobreza o extrema pobreza, a través del FOPAVI.
v) Subsidio directo: es el aporte otorgado por el Estado y destinado a crear la

capacidad económica familiar para poder adquirir terreno con servicios y
equipamiento, o vivienda digna, o mejoramiento cualitativo de una solución
habitacional de las familias en situación de pobreza y pobreza extrema, a través del
Fondo para la Vivienda (FOPAVI).
w) Uso del suelo: es la actividad que se desarrolla en cualquier área del suelo rural o
urbano. El suelo urbano es para uso residencial, institucional, industrial, recreativo,
comercial y de servicios de la población del área urbana y de la del radio de
influencia del área rural a la que sirve. El suelo rural es para uso de reserva y
protección del ecosistema y la biodiversidad, forestal, agrícola, silvícola pecuario o
minero, según su grado de compatibilidad con el suelo y demás condiciones que
aseguren la sostenibilidad ambiental.
12
x) Vivienda digna adecuada y saludable: Se concibe la vivienda digna, adecuada y

saludable, aquella que funciona como espacio de refugio seguro y agente de salud
para garantizar la apropiada calidad de vida a sus habitantes, protegiéndolos de la
intemperie y cubriendo satisfactoriamente sus necesidades básicas, para realizar
cómodamente y con privacidad familiar, las actividades vitales humanas de:
descanso, alimento, reproducción, aseo, higiene, convivencia y ocio, a través de
contar con:
• los espacios habitables funcionales, higiénicos y confortables suficientes en

proporción al número de las personas que los habitan, con posibilidades de
futuras ampliaciones;
• el valor estético de un diseño formal de calidad adecuado para desarrollar la

salud y actitud física y mental de sus habitantes, a la vez de proteger el
ecosistema;
• la seguridad estructural en su edificación, la adecuación al clima con

criterios de sostenibilidad ambiental, eficiencia energética y prevención para
enfrentar a factores de riesgo a desastres;
• los servicios de agua potable, energía eléctrica, evacuación de aguas

residuales y desechos sólidos que contribuyan a disminuir los vectores de
enfermedades, garantizando a la vez que la evacuación de los desechos se
realice sosteniblemente para no contaminar el ecosistema;
• la ubicación, orientación, adecuación, adaptación o integración con armonía

visual paisajística a las características del entorno contextual ambiental, que
incluye lo cultural, lo patrimonial, lo natural y lo urbano;
• la seguridad en la tenencia de la propiedad;
• la accesibilidad para tener en un radio de acción adecuado, el equipamiento

básico de espacios públicos con diseños de calidad en: vialidad, salud,
educación, recreación, deporte, comercio, transporte y servicios;
• la facilidad para un adecuado uso, manejo y mantenimiento de la misma y

su entorno;
• la garantía de que la tecnología utilizada, los materiales de construcción y

sistemas constructivos se producen con respeto y protección de la salud
humana y el ambiente.
13
Artículo 8. Participación ciudadana. El Estado fomentará la participación ciudadana

organizada en la priorización, formulación, ejecución, administración, fiscalización de
programas y proyectos habitacionales; de desarrollo urbano y rural; de ordenamiento
territorial, a través del papel protagónico de las personas para trabajar a favor de su propio
desarrollo. Asimismo, facilitará los procesos de participación popular en la gestión
habitacional y su articulación al desarrollo municipal, a través de un proceso de
planificación participativa.
TÍTULO II
DEL SISTEMA INSTITUCIONAL
CAPÍTULO I
SECTOR VIVIENDA Y CONSEJO NACIONAL
Artículo 9. El Sector vivienda, ordenamiento territorial, equipamiento y servicios: La

estructuración del sector está constituida por el conjunto de instituciones públicas,
privadas e instancias de población organizada, que por designación, delegación o
representación, asumirán conforme a las disposiciones de esta ley, las funciones de
rectoría, coordinación, dirección, administración, operatividad y seguimiento de los diversos
procesos de desarrollo de vivienda digna y de su ordenamiento territorial, equipamiento y
servicios.
Artículo 10. Consejo Nacional. Se crea El Consejo Nacional para la Vivienda,

Ordenamiento Territorial, Equipamiento y Servicios (CONAVI), en adelante llamado solo
Consejo Nacional para la Vivienda. Este se constituye en una instancia consultora y
asesora del Ente Rector y tendrá como función ser un órgano deliberativo, consultivo y
asesor, con las responsabilidades de proponer, concertar y dar seguimiento a las políticas,
estrategias y planes, emitir opiniones, hacer propuestas e impulsar iniciativas en cuanto a
la ejecución de programas, proyectos y acciones de los desarrollos habitacionales y su
ordenamiento territorial, de sus servicios y equipamiento. Sus acciones deberán estar
integradas entre si, para la planeación, formulación e instrumentación conjunta e integral.
Artículo 11. Integración del Consejo Nacional para la Vivienda -CONAVI-. Se

conforma por un representante titular y un representante suplente de las entidades
siguientes:
a) Organismo Ejecutivo:
• Vicepresidencia o su representante, quien lo presidirá;
14
• El Ente Rector de la Vivienda por medio de su representante legal, quien

fungirá como secretario;
• Fondo para la Vivienda, FOPAVI;
• Secretaría de Coordinación Ejecutiva de la Presidencia;
• Secretaría General de Planificación (SEGEPLAN);
• Instituto de Fomento Municipal (INFOM);
• Fondo de Tierras de Guatemala (FONTIERRAS);
• Instituto Geográfico Nacional (IGN);
• Registro General de la Propiedad;
• Registro de Información Catastral (RIC);
b) Organismo Legislativo:
• Presidencia de la Comisión de Vivienda, Infraestructura y servicios del

Congreso de la República;
c) Municipalidades:
• Asociación Nacional de Municipalidades (ANAM);
d) Sector privado:
• Asociación de Constructores de Vivienda (ANACOVI); de la Cámara de

Construcción, adscrita al Comité Coordinador de Asociaciones Agrícolas
Comerciales Industriales y Financieras (CACIF);
• Federación Nacional de Cooperativas de Vivienda (FENACOVI);
• Organizaciones No Gubernamentales -ONG´s- relacionadas con el tema de

la vivienda;
• Organización de productores y constructores de Vivienda Social.
15
e) Sector financiero:
• Asociación de Bancos de Guatemala, que financian desarrollos

habitacionales o entidades intermediarias financieras;
• Crédito Hipotecario Nacional;
• Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA).
f) Sector académico y profesional:
• Universidad de San Carlos de Guatemala (USAC);
• Universidades privadas del país;
• Asamblea de Presidentes de los Colegios Profesionales.
g) Pobladores:
• Organizaciones de pobladores legalmente constituidas.
Artículo 12. Opinión técnica: Cuando lo considere oportuno, el Consejo Nacional para la
Vivienda, CONAVI, solicitará opinión técnica y apoyo de universidades, profesionales
expertos en temas de su competencia, o con los ministerios o instituciones estatales
rectoras del sector, de donde se requiera la experticia.
Artículo 13. Organización. El Consejo Nacional para la Vivienda contará con su

reglamento interno, que podrá ser modificado con las dos terceras partes de sus
miembros.
Artículo 14. Atribuciones. El Consejo Nacional para la Vivienda, CONAVI, tiene las
siguientes atribuciones:
a) Ser agentes de concertación y de conducción de iniciativas departamentales y

locales, proponiendo políticas, estrategias, planes, programas y proyectos en el
ámbito del respectivo departamento o región;
b) Establecer mecanismos de auditoria y seguimiento de sus planes aprobados

relativos a la vivienda digna, su ordenamiento territorial, servicios y equipamiento
comunitario;
c) Establecer la planificación estratégica y darle seguimiento en los municipios y

departamentos, definiendo mecanismos de coordinación y articulación con las
16
demás entidades involucradas en el proceso de generación de la vivienda, su

ordenamiento territorial, servicios y equipamiento, generando acuerdos estratégicos
entre las mismas;
d) Brindar asesoría al Ente Rector en la ejecución y evaluación de las Políticas que le

atañen, así como en la elaboración de estrategias y planes nacionales de vivienda
popular y de la búsqueda de instrumentos ágiles para su eficiente y eficaz
articulación entre si y con aquellas Instituciones que se relacionan con su quehacer;
e) Coadyuvar en la política nacional de vivienda, en congruencia con la presente ley;

así como la integración al Sistema Nacional de Consejos de desarrollo en sus cinco
diferentes niveles de participación;
f) Formular directrices para la ejecución de la Política Nacional de Vivienda y su

Ordenamiento Territorial, Servicios y Equipamiento;
g) Facilitar y coadyuvar para lograr una ágil Coordinación con los organismos de la
administración pública y municipalidades en la ejecución de la política nacional de
vivienda;
h) Evaluar y supervisar la ejecución de la política nacional de vivienda;
i) Conocer de los informes y estudios que se elaboren sobre el avance y

cumplimiento de las metas de los planes del Ente Rector en materia de vivienda, su
ordenamiento; servicios y equipamiento.
j) Proponer los procesos y sistemas financieros, así como gestionar los recursos
necesarios para lograr financiamientos para desarrollos habitacionales integrales de
forma subsidiaria;
k) Coadyuvar a las reorientaciones de instituciones financieras de Gobierno y la

promoción para el establecimiento de instituciones financieras que coadyuven al
desarrollo habitacional;
l) Velar por el estricto cumplimiento de la legislación nacional relacionada con

vivienda y su ordenamiento territorial, servicios y equipamiento;
m) Promover la cooperación técnica y financiera, nacional e internacional, para

gestionar la obtención de los recursos necesarios para desarrollos habitacionales
dignos e integrales;
n) Desarrollar un sistema nacional de información y monitoreo de vivienda y su

ordenamiento territorial, servicios y equipamiento;
17
o) Desarrollar un sistema definido, justo y simplificado sobre la regulación, seguridad

en la tenencia en cualquiera de sus formas y legalización de la tierra para fines
habitacionales y de su ordenamiento territorial, servicios y equipamiento;
p) Elaborar las propuestas de reglamentos que correspondan conforme a la presente

ley y elevarlas al ministerio para lo que corresponda (aprobación y publicación) y
q) Realizar el monitoreo constante y sistemático de todas las acciones realizadas por

el Ente Rector.
r) Dar cumplimiento a otras atribuciones que le sean señaladas por la presente ley y
reglamentos complementarios.
CAPITULO II
ENTE RECTOR Y DIRECCIONES GENERALES
Artículo 15. Ente Rector. El Ente Rector y supervisor del sector, ejercerá la función de
promotor y facilitador del desarrollo habitacional del país y su ordenamiento territorial,
velando por dotar de servicios y equipamiento. El Ente Rector deberá de prever dentro de
su presupuesto los recursos necesarios para el eficaz y eficiente funcionamiento del
CONAVI.
Artículo 16. Participación del Ente Rector en el Consejo Nacional de Desarrollo

Urbano y Rural: El Ente Rector se organizará internamente para integrarse con sus
delegados en el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano y Rural, así como se articulará
con los Consejos Departamentales de Desarrollo Urbano y Rural para presentar
permanentemente las pautas y orientaciones técnicas en las temáticas de vivienda,
ordenamiento territorial, servicios y equipamiento.
Artículo 17. Apoyo a las mancomunidades: El Ente Rector apoyará a mancomunidades

organizadas que tengan entre sus fines, atender la problemática habitacional dándoles
asesoría y promoviendo redes de apoyo nacionales e internacionales.
Artículo 18. Articulación: El Ente Rector debe promover la vinculación de los Consejos
Departamentales de Desarrollo con las mancomunidades en relación a la vivienda,
ordenamiento territorial, servicios y equipamiento; y para el efecto podrá designar personal
especial para concertar a entidades e instituciones.
Artículo 19. Reunión anual: Todos los representantes de los Consejos departamentales
de desarrollo urbano y rural que se encuentren integrados a la temática de vivienda, su
ordenamiento territorial, servicios y equipamiento, el Ente Rector, así como con la
representación de las autoridades municipales y de la sociedad civil, realizarán una
18
asamblea nacional durante el mes de noviembre de cada año, misma que será dirigida por
el Ente Rector con el CONAVI, donde evaluarán el trabajo del año y propondrán directrices
y acciones para el siguiente año.
Artículo 20. Creación de tres direcciones generales dentro del Ente Rector. Para los
fines operativos y técnicos del proceso de ordenamiento territorial, servicios y
equipamiento, se crean tres Direcciones Generales: Dirección General de Vivienda,
Dirección general de Ordenamiento Territorial, Dirección General de Equipamiento y
Servicios, todas dependientes del Ente Rector, siendo sus funciones de ejecución,
coordinación técnica, sincronización de acciones en la elaboración y contenidos de sus
instrumentos técnicos y la relación con el sistema de consejos de desarrollo urbano y rural
en sus diferentes niveles, también con las otras entidades y unidades del sector público,
municipalidades y del sector privado, así como con las organizaciones de la sociedad civil,
conforme a las atribuciones descritas en el artículo siguiente. Por la naturaleza del área de
conocimiento técnico, cada una de las direcciones generales debe contar con los servicios
de al menos un profesional de la arquitectura.
Artículo 21. Atribuciones. Por disposición de esta ley, corresponde al Ente Rector, por
medio de sus direcciones generales las siguientes atribuciones, referente a la integración
de información y coordinación de iniciativas y de apoyo técnico las cuales se desarrollarán
de conformidad con los procedimientos que establecerá el reglamento de esta ley:
a) Ser responsable de establecer la organización, gestión, administración, operación y

mantenimiento de la infraestructura del sistema nacional de información de
vivienda, su ordenamiento territorial, servicios y equipamiento social, que permita el
manejo de información y su eficiente articulación y coordinación con el CONAVI,
consejos de desarrollo urbano y rural, y demás entidades del sector, sobre todos
los aspectos relativos a su área de su competencia, incluyendo información
gerencial, promocional y ciudadana;
b) Recopilar, integrar y coordinar técnicamente las iniciativas e información

provenientes del CONAVI y de los diferentes niveles del sistema de los consejos de
desarrollo urbano y rural, para analizar, estudiar y formular las propuestas técnicas
del área de su competencia conforme a los instrumentos y escalas establecidos;
c) Ejecutar las propuestas técnicas, derivadas de sugerencias e iniciativas de los

Consejos de Desarrollo Urbano y Rural y del CONAVI;
d) Brindar apoyo técnico amplio al sistema de los consejos de desarrollo urbano y

rural en sus diferentes niveles, para el análisis de la información y la preparación de
los informes de avance y de evaluación de acciones y de resultados, para
retroalimentar a las distintas instancias público-privadas de la temática que es
responsable;
19
e) Actuar de centro de enlace técnico con el sistema de los Consejos de Desarrollo

urbano y rural en sus diferentes niveles, así como con todas aquellas
organizaciones tanto geográficas territoriales, como las sectoriales;
f) Apoyar técnicamente los procesos de concertación que lleve a cabo el sector

brindando todo el apoyo y seguimiento de las acciones para el logro de los
objetivos y del bien común;
g) Coordinar con otras dependencias estatales y municipales, así como articular

actividades con organismos Internacionales, del sector privado y organizaciones de
la sociedad civil;
h) Establecer convenios de cooperación o de prestación de servicios técnicos con

otros entes como Institutos de investigación y Universidades, así como para el
manejo de información; y,
i) Otras atribuciones afines que se determine por las autoridades competentes.
Artículo 22. Atribuciones específicas de coordinación y cooperación. Además de lo

establecido en el artículo anterior, también les corresponde a las Direcciones Generales:
a) Para el caso de la Dirección General de Ordenamiento Territorial del Ente Rector

promoverá la coordinación con el Instituto Geográfico Nacional (IGN), el Registro de
información catastral (RIC) y el Registro General de la Propiedad Inmueble (RGPI)
como apoyo técnico y legal del ordenamiento territorial relativo a la vivienda; y,
b) Para el caso de la Dirección General de Equipamiento y Servicios promoverá la

coordinación para establecer cooperación con municipalidades, instituciones,
organizaciones públicas y privadas, nacionales como Internacionales sobre el tema
del equipamiento urbano, agua, desechos sólidos y desechos líquidos y transporte,
así como los servicios de infraestructura para desarrollos habitacionales dignos:
calles, banquetas, bordillos, señalización y otros.
CAPÍTULO III
DE LA PARTICIPACIÓN DE LAS MUNICIPALIDADES
Artículo 23. De la participación de las municipalidades: La participación de las

municipalidades del país en la gestión del desarrollo habitacional y de su ordenamiento
territorial, servicios y equipamiento, tendrá como propósitos:
a) Velar porque se apliquen las normas de orden general relacionadas con la vivienda,
su ordenamiento territorial, servicios y equipamiento, siendo potestad y
20
responsabilidad de las Corporaciones Municipales por medio de sus consejos, la

creación y control de las normativas específicas, en congruencia con las
disposiciones de la presente ley;
b) Coordinar con las municipalidades la elaboración de programas de desarrollo

habitacional dignos, su ordenamiento territorial, servicios y equipamiento,
estableciendo alianzas estratégicas con aportaciones de tierras, asesorías,
financiamientos, subsidios, materiales y tecnología, entre otros;
c) Armonizar sus planes y programas de vivienda digna, su ordenamiento territorial,

servicios y equipamiento, con las normas generales contenidas en esta ley y con
las políticas, planes y programas que establezca el Ente Rector en armonía con la
autonomía municipal y el Código Municipal; y,
d) Promover la complementariedad en las acciones estratégicas de desarrollo

habitacional con los planes de desarrollo municipal.
Artículo 24. Armonización de los planes municipales. Las Municipalidades tienen la

responsabilidad de armonizar sus planes de vivienda, su ordenamiento territorial, servicios
y equipamiento municipales, con la que establezca el Ente Rector, así como la
planificación sectorial y los planes de régimen especial nacional y con el plan de nación, en
los aspectos tales como:
a) La promoción de actividades relacionadas a los programas y proyectos sectoriales

de vivienda, su ordenamiento, servicios, equipamiento y otros; y,
b) El desarrollo de actividades para activar la producción local equilibrada con el

ambiente, y otras relacionadas al marco de la autonomía municipal contempladas
en la constitución política de la república y el código municipal.
Artículo 25. Apoyo y promoción al proceso de descentralización. El Ente Rector

apoyará la descentralización y promoverá la toma de decisiones por parte de entidades
territoriales autónomas, como lo son las municipalidades, cuando se trata de la conducción
de sus intereses privativos, el manejo de sus recursos y solución de sus problemas,
tomando en cuenta las circunstancias siguientes:
a) Vigencia de la autonomía municipal;
b) Reconocimiento del carácter multiétnico, pluricultural y multilingüe de las

poblaciones;
c) El derecho inalienable y el interés de gestionar lo propio;
21
d) La inmediatez, que permite identificar problemas y plantear soluciones en forma

más rápida, eficiente y eficaz; y
e) La conveniencia y racionalidad en la aplicación y asignación de recursos.
Artículo 26. Promoción en la participación ciudadana. Se establece la participación

ciudadana como un proceso por el cual una comunidad organizada, con fines económicos,
sociales o culturales, participa en la planificación, ejecución, auditoria social, monitoreo y
control integral en los procesos de desarrollo habitacional digno, su ordenamiento
territorial, servicios y equipamiento; y de las gestiones de gobierno dentro del contexto
siguiente:
a) Como expresión del ejercicio de las libertades y los derechos democráticos;
b) Como fortalecimiento del proceso de control político y moderación de la acción

gubernamental en la gestión de los asuntos de interés público, en cuyo caso la
población de los municipios podrán organizarse para realizar auditorias sociales
que garanticen el cumplimiento de este precepto;
c) Como mecanismo de concertación, aportando decisiones equilibradas para integrar

y compartir la visión del país y consecuentemente para establecer las
responsabilidades, los compromisos y el apoyo de la sociedad en la ejecución de
todas las acciones contempladas en esta ley;
d) Como mecanismo de impulsar el proceso de vinculación público-privada con el fin

de coadyuvar a dinamizar estratégicamente el desarrollo económico equitativo y
sostenible;
e) Como mecanismo para armonizar, vincular, complementar y potenciar la inversión

pública y la inversión privada, en armonía con la planificación definida previamente;
f) Como mecanismo de respeto a la autoridad y a las leyes, y,
g) Como mecanismo de transparencia en el uso de los recursos. En su accionar las

organizaciones de la sociedad civil que ejercen su derecho a la participación
ciudadana buscará el consenso, el acuerdo, el compromiso equitativo, el derecho a
obtener información, y la pronta solución de los problemas y conflictos conforme los
procedimientos que establece la ley.
22
TÍTULO III
DE LA GESTIÓN HABITACIONAL
CAPÍTULO I
DE LA PLANIFICACIÓN HABITACIONAL Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL
Artículo 27. Planes, programas y proyectos: Todos los planes, programas y proyectos
de vivienda y Asentamientos humanos, que elabore, apruebe o ejecute cualquier persona,
institución pública o privada deben adecuarse a lo dispuesto en la presente ley, demás
leyes y reglamentos aplicables. Para el caso de las municipalidades que no cuenten con
reglamentos de planificación habitacional específicos deberán utilizar las normas y
procedimientos que el Ente Rector, emita para el caso.
Artículo 28. Planificación adecuada. Todos los desarrollos habitacionales deberán de

ser objeto de una planificación adecuada, que asegure la utilización sostenible de sus
componentes y una equilibrada relación con los elementos naturales que le sirven de
soporte y entorno. Para el efectivo cumplimiento del presente artículo, se debe tomar en
consideración un equilibrado ordenamiento territorial, tales como las tendencias de
crecimiento poblacional, la expansión física de la urbanización y desarrollo habitacional, los
límites de uso del ambiente como proveedor de recursos o receptor de desechos y la
corrección de todos aquellos factores que deterioren el ambiente. De igual manera se debe
contemplar la planificación y dotación de servicios básicos y equipamiento, incorporación
de la infraestructura, servicios y equipamientos comunitarios.
Artículo 29. Principios del ordenamiento territorial. Para la elaboración de los planes
de ordenamiento territorial en relación al desarrollo habitacional a que se refiere el Código
Municipal, y tomando en cuenta la protección de los recursos naturales, culturales y la
prevención de desastres, deberá observarse lo siguiente:
a) La identificación del espacio territorial con las características adecuadas de

habitabilidad, con los usos del suelo más convenientes, de acuerdo a las
potencialidades de las diferentes áreas del territorio nacional;
b) La naturaleza y características de las diferentes regiones del país; tomando en

cuenta su multietnicidad, pluriculturalidad y multilingüismo, sus identidades, valores,
trascendencia histórica, compromisos y legados con las generaciones futuras;
c) La localización de los principales asentamientos humanos y planificación del

desarrollo urbano y rural que permita construir un Estado democrático, de paz y
lograr un desarrollo sostenible con equidad, a través de un proceso dinámico y
amplio de participación y corresponsabilidad social en el desarrollo de propuestas,
23
incidencia, verificación y evaluación de la eficacia, eficiencia, transparencia y

probidad de la gestión pública efectuada por el Estado y las municipalidades;
d) El impacto que tiene la dinámica habitacional en el desarrollo urbano y rural de los

centros poblados, el papel y funciones que desempeñan las viviendas en los
procesos de urbanización;
e) La planificación de la provisión de servicios públicos, equipamiento, el sistema vial

y de transporte; y,
f) Las condiciones de gobernabilidad que fortalezcan la capacidad de la sociedad

para articular intereses, cumplir sus compromisos y solucionar sus conflictos para
lograr una integración justa y la convivencia armónica y democrática. El Estado, las
Municipalidades y las organizaciones sociales deben integrar las necesidades, la
visión y las propuestas de la sociedad en las decisiones políticas y planes
nacionales relativos al desarrollo de las comunidades, con el propósito que Estado-
Sociedad sean corresponsables de la construcción de una Nación con
oportunidades y bienestar igualitarios.
Artículo 30. Gestión del ordenamiento territorial. El Ente Rector de la vivienda deberá
determinar los principios y normas generales que orienten y faciliten el ordenamiento
territorial en relación al desarrollo habitacional en los diferentes niveles regionales,
departamentales y municipales, a partir de las normas, fundamentos y objetivos contenidos
en esta ley.
Artículo 31. Desarrollos de parcelamientos: Las personas interesadas en desarrollar

proyectos de urbanización o de vivienda, deben cumplir con las disposiciones en materia
de ordenamiento territorial emitidas por la municipalidad respectiva, las contenidas en la
presente ley, y en otras leyes y reglamentos aplicables. El Ente Rector, dentro de los seis
meses posteriores a la entrada en vigencia de esta ley, deberá promover la adecuación de
las leyes y reglamentos vigentes, Ley de Parcelamientos Urbanos, Ley Preliminar de
Urbanismo, y mantener una comisión de especialistas con participación ciudadana para la
actualización y propuestas de ley y reglamentos sobre vivienda, ordenamiento territorial,
servicios y equipamiento, y de cualquier otra disposición legal que se oponga o tergiverse
el contenido de esta ley.
CAPÍTULO II
DE LA VIVIENDA DIGNA Y SALUDABLE, SERVICIOS Y EQUIPAMIENTO
Artículo 32. Del ejercicio del derecho a la vivienda: Todas las familias guatemaltecas
tienen derecho a disponer de formas seguras, con certeza jurídica de acceder a una
vivienda digna, adecuada y saludable como un derecho humano universal. El Ente Rector
24
de la vivienda velará para que la dotación de una vivienda digna, adecuada y saludable se
realice en forma eficiente y ágil.
Artículo 33. Calidad habitacional. Todo proyecto habitacional deberá cumplir los
requerimientos establecidos en la presente ley y demás leyes, así como lo que contengan
los reglamentos aplicables para el diseño y construcción, con especial atención a los
dictámenes de habitabilidad y los estudios de impacto ambiental.
Artículo 34. Modalidades de vivienda: Para los efectos de la presente ley, el acceso a
vivienda digna, adecuada y saludable, considera las siguientes opciones:
a) Según las características físicas:
• Lotes con servicios básicos (para construir vivienda por autoconstrucción o

ayuda mutua);
• Vivienda individual, en conjunto habitacional, multifamiliar u otras;
• El mejoramiento de viviendas existentes.
b) Según las formas de gestión:
• Individual;
• Cooperativa;
• Otros grupos asociativos.
c) Según las formas de adquisición:
• En propiedad individual;
• En propiedad individual con áreas comunes en copropiedad;
• En copropiedad;
• En propiedad horizontal;
• En arrendamiento con o sin opción de compra;
• En usufructo;
• Propiedad colectiva, uso y habitación.
25
Artículo 35. De la dotación de los servicios básicos: El Ente Rector de la vivienda

velará en coordinación con las municipalidades, porque:
a) Exista una adecuada planificación territorial para la dotación de los servicios

básicos en zonas habitacionales;
b) Todos los proyectos habitacionales nuevos y existentes, cuenten con servicios

necesarios para cubrir la demanda en concordancia con el ambiente, preservando
los recursos naturales con visión de futuro;
c) promover financiamiento para la dotación y mantenimiento de los servicios básicos;
d) Impulsar la investigación, monitoreo y evaluación de la operación de los servicios

básicos.
Artículo 36. Del equipamiento comunitario: El Ente Rector de la vivienda deberá:
a) Velar porque los proyectos habitacionales nuevos y los existentes, garanticen el

acceso a los equipamientos necesarios para posibilitar el desarrollo integral
humano y comunitario. Este acceso deberá preservar los recursos naturales con
visión de futuro;
b) Velar por el fiel cumplimiento de la legislación referente a las áreas e instalaciones

necesarias para el acceso a los equipamientos comunitarios y sociales necesarios
para su desarrollo integral y sostenible;
c) Promover sistemáticamente la investigación, análisis de la operación del

equipamiento existente y propuestas.
CAPÍTULO III
CALIDAD Y PRODUCCIÓN SOCIAL DE VIVIENDA
Artículo 37. Condiciones para una vivienda digna. El ente rector en el desarrollo de las
acciones habitacionales en sus diferentes modalidades, debe velar por el desarrollo de
viviendas dignas definidas en esta ley, con el objeto de garantizar calidad de vida a sus
ocupantes. Para ello el Ente Rector de forma coordinada y articulada con las autoridades
de gobierno, entidades autónomas, semiautónomas, los municipios y organizaciones
legalmente constituidas de la sociedad civil, verificarán que se dé cumplimiento a lo
dispuesto en esta ley.
Artículo 38. Vigilancia de la aplicación normativa. El Ente Rector de la vivienda y su

ordenamiento territorial, servicios y equipamiento, con base en el modelo normativo que al
efecto formule, promoverá que las autoridades competentes expidan, apliquen y
26
mantengan en vigor y permanentemente actualizadas, disposiciones legales, normas

oficiales, códigos de procesos de edificación y reglamentos de construcción que contengan
los requisitos técnicos que garanticen la seguridad estructural, habitabilidad, la eficiencia y
sustentabilidad, de toda vivienda con su ordenamiento territorial, servicios y equipamiento.
Aquellas localidades que no cuenten con las disposiciones previstas en el párrafo anterior,
tomarán como referente el modelo formulado para el efecto por el Ente Rector.
Artículo 39. Autogestión habitacional. Con la finalidad de promover una adecuada

convivencia social, la administración y mantenimiento de conjuntos habitacionales y en
general de la vivienda multifamiliar, sea esta en propiedad horizontal, comunitaria, privada
u otra, quedará a cargo o bajo dirección de las familias, conforme a las disposiciones
aplicables en las leyes y reglamentos. El Ente Rector emitirá la normativa general y
promoverá que las autoridades locales expidan instrumentos normativos que regulen
dichos conjuntos y sus diversos regímenes de propiedad, atendiendo a las distintas
regiones, tipos y condiciones culturales y urbanas de la población. El Ente Rector podrá
emitir opiniones, cuando las Municipalidades se lo soliciten, respecto a la implementación
de programas y acciones que permitan elevar la calidad de la vivienda y hacer eficientes
sus procesos productivos.
Artículo 40. Responsabilidad compartida. El Ente Rector promoverá, prestará sus

mejores oficios y dará seguimiento a cualquier acuerdo y convenio que se celebre entre los
diversos sectores privado, social y público, que tengan por objeto:
a) mejorar las condiciones de convivencia;
b) impulsar la dotación y administración de la infraestructura, los equipamientos y los

servicios urbanos necesarios;
c) financiar compartidamente para el adecuado mantenimiento sustentable de las

unidades y desarrollos habitacionales.
Artículo 41. La productividad en el sector vivienda. El Ente Rector fomentará la

participación de los sectores público, social y privado en esquemas de financiamiento
dirigidos al desarrollo y aplicación de eco técnicas y de nuevas tecnologías en vivienda y
saneamiento, principalmente de bajo costo y alta productividad, que cumplan con
parámetros de certificación y cumplan con los principios de una vivienda digna y saludable.
Asimismo, promoverá que las tecnologías, sean acordes con los requerimientos sociales,
regionales y a las características propias de la población, estableciendo mecanismos de
investigación y experimentación tecnológicas, en coordinación con institutos de
investigación y las universidades legalmente autorizadas para funcionar en el país, y del
extranjero.
Artículo 42. Promoción de materiales de bajo costo. El Ente Rector de la vivienda y su

ordenamiento territorial, servicios y equipamiento promoverá la celebración de acuerdos y
27
convenios con productores de materiales básicos para la construcción de vivienda a

precios preferenciales. Asimismo, promoverá la celebración de convenios para el
otorgamiento de asesoría y capacitación a los adquirentes de materiales para el uso
adecuado de los productos, sobre sistemas constructivos y prototipos arquitectónicos, así
como para la obtención de licencias y permisos de construcción necesarios. Lo anterior se
promoverá en especial para:
a) La atención a programas de vivienda emergente para las familias damnificadas

derivados de desastres;
b) El apoyo de programas de producción social de vivienda, particularmente aquellos

de autoproducción, autoconstrucción y mejoramiento de vivienda para familias en
situación de pobreza y extrema pobreza;
c) La conformación de paquetes de materiales, favorables para las familias en

situación de pobreza y extrema pobreza.
Artículo 43. Promoción de diversas formas productivas. El Ente Rector promoverá en

consenso con la sociedad civil y las Municipalidades del país, con el apoyo de los centros
de investigación y universidades el uso de materiales y productos que contribuyan a evitar
cualquier tipo de contaminación ambiental. Así como aquellos que propicien ahorro de
energía, uso eficiente de agua, un ambiente más confortable y saludable dentro de la
vivienda de acuerdo con las características climáticas de la región.
Artículo 44. Creación de condiciones para la producción social. El Ente Rector de la

Vivienda digna y su ordenamiento territorial, servicios y equipamiento deberá apoyar toda
la producción social de vivienda en sus diversos tipos y modalidades, mediante el
desarrollo de instrumentos jurídicos, programáticos, financieros, administrativos y de
fomento.
Artículo 45. Estímulos a la autoconstrucción. El Ente Rector fomentará, en

coordinación con otras dependencias del Estado, municipios, entidades internacionales,
organizaciones de la sociedad civil y sector privado, el desarrollo de programas de suelo y
vivienda dirigidos a:
a) Autoproductores y autoconstructores, individuales o colectivos, para sus distintos

tipos, modalidades y necesidades de vivienda, y;
b) Otros productores y agentes técnicos especializados que operen sin fines de lucro
tales como los organismos no gubernamentales, cooperativas, asociaciones
gremiales e instituciones de asistencia privada, otras.
28
Artículo 46. Apoyo a poblaciones vulnerables. Las políticas y programas dirigidos al

estímulo y apoyo de la producción social de vivienda y a la vivienda de las comunidades
rurales e indígenas deberán:
a) Reconocer y atender a las comunidades rurales e indígenas, con tecnología

apropiada y adaptada a sus propias características culturales, respetando sus
formas de asentamiento territorial y favoreciendo los sistemas constructivos
acordes con el entorno bioclimático ambiental de las regiones, así como sus modos
de producción de vivienda;
b) Atender preferentemente a los grupos vulnerables, marginados o en situación de

pobreza y extrema pobreza;
c) Ofrecer apoyos y asistencia técnica, social, jurídica y financiera que combine el

ahorro, el crédito y el subsidio con el trabajo de las familias beneficiadas en los
distintos tipos y modalidades de vivienda;
d) Considerar la integralidad y progresividad en la solución de las necesidades

habitacionales, con visión de mediano y largo plazo, continuidad y
complementariedad de la asistencia integral y de los apoyos materiales o
financieros que se les proporcionen;
e) Focalizar preferentemente a la mujer sostén de la familia, en las acciones de

fomento y apoyo, otorgándoles el apoyo crediticio y de subsidio; y
f) Atender las distintas formas legales de propiedad y posesión de la tierra, ya sean

en tenencia individual o colectiva, en propiedad privada o no, adecuando los
diversos instrumentos y productos financieros al efecto.
Artículo 47. Mejoramiento de los ingresos de las familias beneficiadas. El Ente

Rector, en coordinación con otras dependencias del Estado, municipios, entidades
internacionales, organizaciones de la sociedad civil y sector privado, fomentará en los
programas y proyectos de producción social de vivienda la inclusión de los pobladores
promoviendo el incremento de los ingresos monetarios en sus respectivos hogares.
Artículo 48. Investigación en la producción de vivienda. Como apoyo al desarrollo de

la producción social de vivienda, el Ente Rector de la Vivienda fomentará la realización de
convenios de capacitación, investigación y desarrollo tecnológico con universidades,
organismos no gubernamentales y consultores especializados, entre otros.
Artículo 49. Disminución de las diferencias territoriales. Las acciones y recursos que
el Ente Rector de Vivienda destine para el fomento y estímulo a la producción social de
vivienda, deberán guardar proporcionalidad y equidad entre las distintas regiones del país,
29
atendiendo a distintos tipos, modalidades y necesidades de vivienda, en búsqueda de

obtener vivienda digna de menor costo posible.
Artículo 50. Apoyo a actores en la producción de vivienda digna. Serán objeto de

acciones de fomento por parte de la administración pública: las organizaciones de la
sociedad civil, los autoproductores y autoconstructores, los productores y agentes técnicos
especializados, organismos no gubernamentales, fundaciones, asociaciones gremiales e
instituciones de asistencia privada y las organizaciones cooperativas de vivienda que
operen sin fines de lucro y que se constituyan con objeto de construir, adquirir, arrendar,
mejorar, mantener, administrar o financiar viviendas, o de producir, obtener o distribuir
materiales básicos de construcción para sus socios. Asimismo en los Registros de la
Propiedad, se buscarán trámites eficaces para la inscripción por parte de autoproductores
y autoconstructores, y otros productores y agentes técnicos especializados que operen sin
fines de lucro tales como los organismos no gubernamentales, asociaciones gremiales e
instituciones de asistencia privada, cooperativas, otras.
Artículo 51. Acceso a la información sobre vivienda digna. Toda persona tendrá
derecho al acceso a la información pública sobre vivienda, como se establece en la
Constitución Política de la República para garantizar la transparencia, ética en el ejercicio
del poder, participación y cumplimiento para poder realizar adecuadamente la auditoria
social por medio del libre acceso a la Información pública gubernamental, logrando la
eficiencia y eficacia de toda la labor publica y privada relacionada con la vivienda y su
TÍTULO IV
FINANCIAMIENTO
CAPÍTULO I
FACTORES CONDICIONANTES
Artículo 52. Asignación de recursos. Para el buen funcionamiento y gastos de inversión

del Ente Rector del sector, el Estado le asignará los recursos financieros necesarios y
suficientes derivados del Presupuesto de Ingresos Tributarios del Estado. Una buena parte
de esa asignación deberá destinarse para la financiación y administración de créditos para
la población en extrema pobreza.
Artículo 53. Modernización del sistema financiero. El Ente Rector velará porque las
inversiones habitacionales sean eficientes, competitivas, sólidas, solventes y con
transparencia. Asimismo el Estado propondrá la modernización financiera del sector
vivienda, incluyendo el cumplimiento de las normas internacionales sobre requerimientos
de capital, el manejo contable y la recuperación de la cartera. De igual manera deberá
30
llevar una coordinación con el Crédito Hipotecario Nacional para dar cumplimiento con los
postulados de la presente ley.
CAPÍTULO II
SISTEMA DE REPAGO DE CRÉDITOS
Artículo 54. Flexibilización de los sistemas de repago de créditos. El Estado deberá

elaborar nuevas modalidades de repago y fortalecer las existentes. Entre las opciones de
repago de crédito deberán considerarse, entre otras, las siguientes modalidades: a) Cuotas
escalonadas; b) Plazos variables; y, c) Amortización variable de capital e intereses.
Artículo 55. Reducción de tasas de interés. En materia de vivienda, el Estado impulsará

políticas públicas que procuren la baja de las tasas de interés.
Artículo 56. Segmentación de la vivienda. El Estado deberá segmentar el mercado de

la vivienda a través de una adecuada identificación, cuantificación y caracterización de los
diferentes sectores económicos de la población. Esto con el objetivo definido de beneficiar
a los sectores sociales de menores ingresos.
Artículo 57. Inversión. El Estado deberá incentivar la amplia participación de

inversionistas privados a fin de asegurar la complementariedad con la inversión pública en
vivienda y su ordenamiento territorial, servicios y equipamiento, debiendo evaluar la
implementación de mecanismos que disminuyan el riesgo cambiario del inversionista
extranjero. Para tal efecto, el Estado deberá:
a) Incentivar la aplicación de mecanismos, que hagan atractivo a la banca privada la

inversión, de parte de sus recursos, en préstamos hipotecarios y micro créditos
para el mejoramiento de la vivienda, tomando en cuenta que las cuotas y plazo del
crédito deben ajustase al principio de capacidad de pago;
b) Ampliar la disponibilidad de recursos financieros para financiar vivienda;
c) Reservar un porcentaje de los bonos hipotecarios de vivienda como base de

inversiones obligatorias del sistema bancario en el Banco de Guatemala;
d) Liberar la obligación de encaje de depósitos en un dos por ciento (2%) para

vivienda;
e) Promover la captación de financiamiento externo en condiciones compatibles en

apoyo al crédito habitacional, de conformidad con los fines de esta ley;
f) Fortalecer el mercado de capitales por medio de operaciones bursátiles;
31
g) Integrar los diferentes niveles de dirección y operación del Ente Rector y el Crédito
Hipotecario Nacional, para que cumplan sus funciones de manera articulada,
eficiente y con una visión de Estado;
h) Aportar el diferencial cambiario, cuando el capital que se importa sea destinado

para la construcción de viviendas dignas, al momento de retirar el capital del País,
una vez cumpla con todo lo que se establezca en la reglamentación específica que
se emitirá para el efecto.
Artículo 58. Sistema financiero convencional. Para garantizar el sistema financiero

convencional a que se refiere la presente ley, el Estado deberá:
a) Promover el mercado secundario de hipotecas, a fin de acelerar la disponibilidad de

recursos para vivienda;
b) Promover la titularización de activos hipotecarios que dispongan de un entorno

macroeconómico estable y seguro, que sea promovido a través de fideicomisos u
otras formas apropiados de inversión;
c) Dinamizar la actividad de las administradoras de cartera, que administren carteras

de terceros mediante la identificación de clientes, proceso de solicitudes,
evaluación de sujetos de crédito y prestación de servicios jurídicos y
administrativos, vinculados a la emisión de la cédula hipotecaria. Para tal efecto, se
contará con la supervisión de la Superintendencia de Bancos;
d) Fomentar la inversión en instituciones financieras calificadas que promuevan el uso

de servicios de calificación de carteras, valores, cédulas hipotecarias u otros títulos
hipotecarios;
e) Apoyar financieramente a instituciones especializadas en materia de vivienda que

realicen contratos de administración de recursos;
f) Garantizar que los Planes de Pensiones puedan proveer al sector de un flujo de

fondos continuos, que permita el financiamiento de soluciones habitacionales a
mediano y largo plazo, de acuerdo con la capacidad de pago de los usuarios y la
seguridad y rentabilidad adecuadas de los títulos de inversión; y,
g) Capitalizar el Fondo para la Vivienda, FOPAVI, que se describe en el Capítulo III,

por medio de aportaciones periódicas, del empleador (patrono) y el empleado.
Dicho Fondo servirá para la construcción de viviendas dignas y será regulado en el
reglamento que se emitirá para el efecto.
Artículo 59. Sistema financiero no convencional. Para garantizar el sistema financiero

no convencional a que se refiere la presente ley, el Estado deberá:
32
a) Incentivar la participación, como intermediarios financieros, de instituciones, ONG’s,

fundaciones, asociaciones sociales, sociedades de producción social de viviendas y
cooperativas, que cuenten con estructura de mayor cobertura y accesibilidad a los
estratos de menores ingresos de la población en todo el país;
b) Establecer mecanismos y sistemas financieros no bancarios, innovadores y

flexibles, que permitan beneficiar a los sectores de menores ingresos y al sector
informal, tales como micro créditos, fondos rotativos, garantías flexibles, créditos
sucesivos en pequeños montos y a corto plazo, créditos solidarios, depósitos
semanales que contribuyan a ampliar el plazo de los créditos, mejorar las garantías
y movilizar recursos adicionales para financiar el mejoramiento y la ampliación de la
vivienda;
c) Aumentar el préstamo hipotecario para que familias en situación de pobreza y

extrema pobreza puedan acceder a viviendas adecuadas, esto por medio del
Crédito Hipotecario Nacional y se deberá incentivar al sistema bancario nacional
para que busque alternativas que le permitan atender a dichas familias;
d) Utilizar como mecanismo, para facilitar el acceso a una vivienda digna y saludable a
los sectores de menores ingresos, el sistema financiero integrado a que se refiere
más adelante; y,
e) Promover el desarrollo del arrendamiento con opción a compra, como opción para
aquellas familias que no pueden ser propietarias a corto plazo, debido a su baja o
nula capacidad de ahorro.
Artículo 60. Sistema financiero integrado. El acceso a vivienda digna para las familias
en situación de pobreza y extrema pobreza, se facilitará por medio del sistema integrado o
subsidio directo, que tiene como componentes esenciales los siguientes:
a) Aporte previo de la persona solicitante, como requisito indispensable para solicitar

el subsidio directo. Dicho aporte puede ser en efectivo y depositarse en las
entidades intermediarias que participen en el sistema, o en aporte de materiales o
aporte de mano de obra;
b) Subsidio directo otorgado por el Estado, una sola vez, a familias en situación de
pobreza y pobreza extrema, el cual se establecerá por medio de la reglamentación
que se emitirá para el efecto;
c) Préstamo en condiciones de mercado. Este lo otorgarán las instituciones

intermediarias que participen en el sistema financiero, para complementar el
financiamiento de la solución habitacional;
33
d) Préstamos que por medio del Crédito Hipotecario Nacional establezca el Ente
Rector, dirigidos a las familias en extrema pobreza, para complementar el
financiamiento de la solución habitacional;
Artículo 61. Tipología del subsidio directo: Existen dos tipos de subsidio directo que
serán canalizados a través del Fondo para la Vivienda, FOPAVI, que se describe en el
Capítulo III: el familiar y el colectivo o comunitario.
a) Subsidio directo familiar: Es el aporte otorgado por el Estado, por una sola vez,
sin obligación a restituirlo, siempre y cuando las partes involucradas, hayan
cumplido todas las condiciones que dicta la presente Ley y los reglamentos
específicos y deberá ser destinado a crear la capacidad económica familiar para
poder adquirir terreno con servicios y equipamiento, y gozar de la seguridad jurídica
de tenencia en sus diversas modalidades; adquisición o autoconstrucción de
vivienda digna; o aplicarlo al mejoramiento cualitativo de una solución habitacional
de las familias en situación de pobreza, pobreza extrema y grupos vulnerables.
b) Subsidio comunitario: Es el aporte otorgado por el Estado a una comunidad

organizada, por una sola vez, sin obligación a restituirlo, siempre y cuando, las
partes involucradas hayan cumplido con las condiciones que dicta la presente Ley y
los reglamentos específicos y deberá ser destinado para crear la capacidad
económica de la comunidad que le permita adquirir terreno con servicios y
equipamiento y gozar de la seguridad jurídica de tenencia en sus diversas
modalidades; o adquirir vivienda digna, o aplicarlo al mejoramiento cualitativo de la
solución habitacional que posean; o destinarlo a la instalación de un proceso
productivo comunitario de materiales para sus viviendas. Este podría destinarse a
la dotación de equipamiento, infraestructura y/o servicios básicos. Las familias
beneficiarias serán aquellas que se encuentren en situación de pobreza y pobreza
extrema.
Artículo 62. Racionalización del subsidio directo. El subsidio directo deberá

racionalizarse y focalizarse priorizando:
a) Subsidios directos con carácter colectivo o subsidios comunitarios sobre subsidios

individuales;
b) Reestablecer el equilibrio entre subsidio dirigido a nuevas viviendas y subsidios

dirigidos al mejoramiento de viviendas existentes;
c) Mejoramiento de infraestructura básica y disminución de riesgo ambiental;
d) Entrega de recursos a entidades intermediarias que presenten proyectos eficientes,

viables e integrales y que cumplan con los requisitos aprobados por el FOPAVI,
para que en casos de familias con capacidad de ahorro, se pueda otorgar
34
financiamiento complementario o adicional al subsidio que se de a las familias a

ser beneficiadas. En el caso de familias en pobreza y extrema pobreza podrá
existir la posibilidad de financiamiento complementario a través de los nuevos
sistemas financieros que se implementarán entre el Ente Rector con el Crédito
Hipotecario Nacional.
CAPÍTULO III
FONDO PARA LA VIVIENDA -FOPAVI-
Artículo 63. Creación y objeto. Se crea el Fondo para la Vivienda, que puede abreviarse
con las siglas FOPAVI, como una institución financiera de segundo piso, en forma adscrita
al Ente Rector, con el objeto de otorgar subsidio directo y facilitar el acceso al crédito a las
familias en situación de pobreza y extrema pobreza que carecen de una solución
habitacional adecuada, a través de las entidades intermediarias aprobadas.
Artículo 64. Funciones. El FOPAVI tiene las siguientes funciones:
a) Obtener y administrar recursos financieros de conformidad con la presente ley y

reglamentos respectivos;
b) Crear procedimientos necesarios para el otorgamiento del subsidio;
c) Constituir fideicomisos o contratos de administración financiera con entidades

intermediarias aprobadas para el financiamiento de soluciones habitacionales;
d) Supervisar y monitorear la utilización de los recursos fideicometidos en las

entidades intermediarias aprobadas;
e) Participar en el mercado de capitales para la colocación de títulos valores en base a

la cartera hipotecaria que se genere con los recursos fideicometidos;
f) Administrar o dar en contrato de administración títulos valores emitidos por el

Estado para canalizar fondos a programas de vivienda;
g) Crear procedimientos que promuevan la participación de capitales privados,

nacionales y extranjeros en el financiamiento de vivienda;
h) Fomentar el ahorro interno, por medio de las entidades intermediarias, para el

financiamiento de vivienda;
i) Propiciar la creación de procedimientos necesarios que permitan el

aprovechamiento del ahorro a largo plazo;
35
j) Establecer los instrumentos para el manejo de los fondos del Estado en

administración;
k) Evaluar y emitir Bonos, cumpliendo con lo que se establece en la ley de la materia,

para el desarrollo de proyectos habitacionales dignos, dentro de un adecuado y
equilibrado ordenamiento territorial, con su infraestructura, servicios y equipamiento
necesario, así como para el mejoramiento habitacional, infraestructura, servicios y
equipamiento social;
l) Elaborar los reglamentos, manuales y normas técnicas que correspondan; y,
m) En general, todas aquellas funciones que de manera específica se le atribuyan en

la presente ley y reglamentos respectivos.
Artículo 65. Organización. El FOPAVI se organiza de la siguiente forma: a) Junta

Directiva; b) Dirección Ejecutiva y c) Unidades Administrativas.
Artículo 66. Atribuciones de la Junta Directiva. La Junta Directiva, tendrá un vínculo

con los Consejos de Desarrollo Departamental y con las municipalidades para:
a) Aprobar las solicitudes de subsidio directo de los Municipios;
b) Autorizar las operaciones de fideicomisos dentro de los Municipios y fijar las

condiciones de dichos recursos fideicometidos en las entidades intermediarias de
los municipios.
La Junta Directiva tiene las atribuciones siguientes:
a) Aprobar el plan anual de inversiones, el presupuesto de ingresos y egresos y la

ejecución presupuestaria;
b) Aceptar las concesiones, derechos y donaciones;
c) Fijar las condiciones de los recursos fideicometidos en las entidades intermediarias;
d) Nombrar y remover al Director Ejecutivo;
e) Aprobar la emisión de títulos valores;
f) Elaborar los reglamentos que correspondan; y,
g) En general, todas aquellas funciones que de manera específica se le atribuyan en

la presente ley y reglamentos respectivos.
36
Artículo 67. Integración de la Junta Directiva. La Junta Directiva se integra con

representantes de las entidades que se indican en este artículo. Cada entidad deberá
nombrar a un titular y un suplente utilizando sus propias reglas para la elección o
designación que corresponda. Las titularidades serán representadas por la máxima
autoridad o representante legal de la entidad: ministros, gerentes, directores, quien en su
ausencia designará al segundo funcionario de alta jerarquía con poder de decisión,
viceministros, subgerentes o subdirectores.
a) Organismo ejecutivo:
• El Ente Rector, quien la preside;
• El Ministerio de Finanzas Públicas;
• La Secretaría General de Planificación -SEGEPLAN-;
• El Instituto de Fomento Municipal -INFOM-.
b) Sector privado:
• Organización de productores y constructores de vivienda social;
• Federación Nacional de Cooperativas de Vivienda, FENACOVI, R. L.;
• Entidad legal coordinadora de los organismos no gubernamentales

relacionados a la actividad de vivienda social.
c) Sector financiero:
• Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas -FHA-;
• Entidades intermediarias financieras;
• Crédito hipotecario nacional.
d) Municipalidades:
• Asociación Nacional de Municipalidades -ANAM-.
e) Pobladores:
37
• Federación de organizaciones de pobladores legalmente constituida, que

incluye la representación de los asentamientos precarios debidamente
organizados y legalmente reconocida.
Artículo 68. Fuentes de financiamiento. Las fuentes de financiamiento del FOPAVI

están constituidas así:
a) Un aporte inicial del Organismo Ejecutivo de setenta millones de quetzales

(Q.70,000,000.00) y las asignaciones que se incluyan en el presupuesto anual del
Ministerio de Vivienda;
b) Los activos netos provenientes del traspaso de bienes, derechos y carteras de

préstamo del extinto Banco Nacional de la Vivienda y del Fondo Guatemalteco para
la Vivienda, FOGUAVI;
c) El traslado de los fideicomisos del Estado constituidos en el Banco Nacional de la

Vivienda;
d) Las recuperaciones de los recursos fideicometidos en las instituciones

intermediarias;
e) Los recursos derivados de la colocación de títulos valores que emita el FOPAVI,

con garantía del Estado;
f) Los recursos provenientes de préstamos y empréstitos, nacionales o

internacionales, para vivienda, su ordenamiento territorial, servicios y equipamiento;
g) Las donaciones de organismos financieros nacionales o internacionales y de

cualquier otra fuente;
h) Los recursos provenientes de conversión de deuda por inversiones en materia de

vivienda, su ordenamiento territorial, servicios y equipamiento;
i) Otras fuentes de recursos que permitan financiar programas de vivienda, su

Artículo 69. Garantías. Las obligaciones que contraiga el FOPAVI, provenientes de la

contratación de préstamos internos y externos tienen la garantía del Estado.
Artículo 70. Fiscalización. Las operaciones financieras y contables que realice el

FOPAVI, están sujetas a la fiscalización de la Superintendencia de Bancos y la Contraloría
General de Cuentas. El FOPAVI debe pagar los costos de vigilancia e inspección de tales
operaciones, de acuerdo a la cuota anual que fije la Junta Monetaria.
38
Artículo 71. Clases de operaciones. El FOPAVI puede realizar las siguientes

operaciones:
a) Constituir fideicomisos en las entidades intermediarias aprobadas para financiar

soluciones habitacionales ó contratos de administración financiera con entidades
intermediarias no bancarias;
b) Emitir, colocar y administrar títulos valores con garantía del Estado y de los
recursos fideicometidos;
c) Realizar operaciones en fideicomiso como fideicomitente o fiduciario; En este último

caso, previa autorización de la Junta Monetaria; y,
d) En general todas aquellas operaciones necesarias para el logro de su objeto.
Artículo 72. Clases de entidades intermediarias. Las entidades intermediarias, deben

estar legalmente constituidas, demostrar fehacientemente responsabilidad y capacidad,
aplicar correctamente los recursos y estar sujetas a la supervisión del FOPAVI y de la
Superintendencia de Bancos. El Estado procurará todas las facilidades para crear y
fortalecer sistemas de participación y organización comunitaria con objetivos de procurar
vivienda social para población en situación de pobreza y pobreza extrema. Las entidades
intermediarias que pueden operar con recursos del FOPAVI son:
a) Bancos y sociedades financieras;
b) Cooperativas de vivienda, mutuales, organizaciones no gubernamentales y

sociedades de vivienda de interés social.
Artículo 73. Procedimientos financieros. Las entidades intermediarias a que se refiere

el artículo anterior, deben establecer programas de amortización de créditos, sobre bases
que permitan ajustar las cuotas durante la vigencia de los mismos.
Artículo 74. Destino de los recursos. Los recursos proporcionados por el FOPAVI, por
medio de las entidades intermediarias, deben ser utilizados por las personas beneficiarias
exclusivamente para financiar vivienda digna, adecuada y saludable; su ordenamiento
territorial, servicios y equipamiento. Para el debido cumplimiento del presente artículo, las
alternativas que pueden ser objeto de financiamiento son cualquiera de las siguientes:
a) Adquisición de lote con servicios básicos;
b) Construcción o adquisición de vivienda digna, adecuada y saludable;
c) Mejoramiento, ampliación y reparación de vivienda;
39
d) Introducción de servicios básicos de apoyo a la vivienda;
e) Complemento del equipamiento social de la vivienda;
f) Instalación de un proceso productivo comunitario de materiales para vivienda, de

servicios y/o equipamiento social, siempre que la comunidad esté debidamente
organizada, compruebe su situación de pobreza o extrema pobreza y cumpla con el
respectivo reglamento que se emitirá para el efecto a través del FOPAVI.
Artículo 75. Grupos asociativos de gestión de soluciones habitacionales. Con el

objeto de tener acceso a una solución habitacional digna y saludable con su ordenamiento
territorial, servicios y equipamiento, las personas individuales en situación de pobreza o
extrema pobreza, pueden organizarse en grupos asociativos, que gozan de personalidad
jurídica de acuerdo a la presente ley. Los grupos asociativos a que se refiere el presente
artículo, pueden constituirse mediante acta levantada por el Alcalde Municipal o por Acta
Notarial, y deben cumplir con las disposiciones que de manera específica se les atribuya
en el reglamento respectivo.
Artículo 76. Apoyo de las instituciones del Estado. Todas las instituciones del Estado,
de acuerdo con sus políticas, deben apoyar preferentemente los programas de vivienda y
de su ordenamiento territorial, servicios y equipamiento, que promueva el FOPAVI.
CAPÍTULO IV
CRÉDITOS PARA VIVIENDA
Artículo 77. Créditos para vivienda. Los créditos hipotecarios de mediano y largo plazo
para compra de solución habitacional para familias de menores ingresos, el Estado por
medio del Ente Rector, creará un fondo específico, con su reglamento y procedimientos
que se operarán por medio del banco Crédito Hipotecario Nacional.
Artículo 78. Garantías de créditos para vivienda. Los créditos hipotecarios de mediano
y largo plazo para la adquisición de una vivienda digna, adecuada y saludable, para
familias de menores ingresos, las cédulas hipotecarias y cualquier otro título o documento
que exprese una garantía hipotecaria para vivienda, pueden ser garantizados por el
Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas o por garantía de pago que emitan las
compañías aseguradoras o afianzadoras legalmente autorizadas, siempre y cuando tales
entidades estén sujetas a la fiscalización de la Superintendencia de Bancos. Los créditos,
documentos o títulos a que se refiere el presente artículo, están sujetos al monto mínimo
del patrimonio requerido a las instituciones bancarias, conforme a la ley de la materia y
gozan de los mismos derechos y privilegios fiscales que la ley confiere a los créditos,
préstamos o cédulas hipotecarias que cuentan con el seguro hipotecario del Instituto de
Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), exceptuando la garantía ilimitada del Estado.
40
TÍTULO V
SANCIONES
CAPÍTULO ÚNICO
SANCIONES
Artículo 79. Sanciones: Los y las funcionarias públicas que intervengan en programas de
vivienda, ordenamiento territorial, servicios y equipamiento que utilicen indebidamente su
posición, para beneficiarse o favorecer a terceras personas en los procesos de producción
y adquisición de vivienda, construcción de obras de infraestructura o en operaciones
inmobiliarias, subsidios, financiamientos o cualquiera de los sistemas financieros que
ponga a disposición el Ente Rector, serán sancionados siguiendo el debido proceso
conforme a lo establecido en la legislación acerca de las responsabilidades administrativas,
civiles y penales correspondientes.
TÍTULO VI
DISPOSICIONES DEROGATORIAS, TRANSITORIAS Y FINALES
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Artículo 80. Programas y proyectos en ejecución. Todas las unidades ejecutoras del
sector público que actualmente realizan programas y proyectos de vivienda y
asentamientos humanos, quedan adscritas al Ente Rector.
Artículo 81. Emisión de reglamentos. Los reglamentos que procedan deben ser
emitidos en un término no mayor de ciento ochenta días a partir de la vigencia de la
presente ley.
Artículo 82. Operaciones del FOPAVI. A partir de la vigencia de la presente ley, el

FOPAVI deberá realizar sus operaciones reguladas por la presente ley.
CAPÍTULO II
DISPOSICIONES FINALES Y DEROGATORIAS
Artículo 83. Leyes especiales. La presente ley rige aún para los casos regulados por
leyes y normas especiales en materia habitacional, las que se entienden derogadas
cuando sean contradictorias con la presente ley.
41
Artículo 84. Legislación de aplicación supletoria. Todas las leyes y normas vigentes
en materia habitacional son de aplicación supletoria con relación a la presente ley, en todo
aquello que no haya sido modificado por ésta.
Artículo 85. Derogatoria. Se deroga el Decreto No. 120-96 del Congreso de la República,
Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos.
42

Tesis Bienes Del Estado (Ver Pag 21-25, 27-28, 31) PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Tesis Bienes Del Estado (Ver Pag 21-25, 27-28, 31) PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

UNIVERSIDAD RAFAEL LANDIVAR

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

“La necesidad de reformar el Decreto No. 120-96

ALBA LUCILA MARTÍNEZ TOVAR

Guatemala, octubre de 2011

“La necesidad de reformar el Decreto No. 120-96

Presentada ante el Consejo de la Facultad de Ciencias Jurídicas

Previo a optar el título de:

En el grado académico de:

Guatemala, octubre de 2011

A Dios: Por darme la vida y por permitirme seguir rodeada de

A mis abuelos: En especial a mi abuelita Coty y a mi abuelito Álvaro

A mis tíos, primos y

A mis grandes amigos: Con quienes crecí, con quienes me he topado en el

El presente trabajo de investigación, tuvo como objetivo general evidenciar la necesidad

En el análisis se determinó la capacidad del Estado de Guatemala para apoyar el

1. Los bienes y los derechos sobre los mismos 01

1.2 Los bienes en la historia constitucional de Guatemala 09

1.4 Clasificación de los bienes 15

1.5 Bienes del Estado 17

1.6 Patrimonio estatal y propiedad pública 27

2.1 El derecho a la propiedad y la vivienda en Guatemala 32

2.3 El derecho a la vivienda como un derecho constitucional 40

2.4 Antecedentes jurídicos de la regulación de la vivienda 53

4. Presentación, Análisis y Discusión 88

Especialmente en Guatemala, los bienes han sido fielmente protegidos inclusive

Por otra parte, se trató de abordar aspectos relativos al tema de la propiedad, ya

Además, lo anterior estará completamente concatenado si se considera que la

Primordialmente, en la presente investigación se consideró que la pobreza es un

En relación a las preguntas de investigación que dieron origen a la necesidad de

Respecto al objetivo general, el mismo recayó en la necesidad de reformar la Ley

Dentro de este orden de ideas, se delimitaron como objetivos específicos, el

El tipo de investigación utilizado fue la monografía jurídico-descriptiva, ya que

Para delimitar la investigación que se presenta, se consideró utilizar como

Como sujetos y unidades de análisis, se tomó en cuenta a funcionarios públicos

Además, principalmente se tomó en cuenta a aquellas personas que en verdad

Respecto al instrumento utilizado para el trabajo de campo, el mismo consistió en

Dicha encuesta se representó a través de gráficas y su respectiva descripción,

Dentro de los obstáculos o límites que pudieron haber afectado la realización y

Por otra parte, también se consideró que el estudio, análisis y comparación de la

Derivado de los resultados obtenidos en la investigación, se hicieron

Debido a lo anterior, no está demás agregar que los alcances de esta

BIENES DEL ESTADO

1. Los bienes y los derechos sobre los mismos

El presente capítulo, pretende profundizar en los bienes que el Estado de

1.1 Antecedentes históricos

El Derecho Romano, como fuente importante del Derecho, dejó antecedentes

En referencia Rabinovich, 1 indica que bien es sabido que los romanos

Por otra parte Canasi, 7 dentro de la clasificación res in commercium o cosas

En general, se considera al Derecho Romano como la fuente necesaria para que

Al adentrarse en la Edad Media, Da Cunha 9 señala que existían diferentes

En cuanto a los bienes, 10 existieron las denominadas encomendaciones

Definitivamente la Edad Media se caracteriza por haberse integrado con “la

A finales del siglo XIII Echeagaray, 12 considera que el sentimiento de fe y unidad

Inclusive, se adopta una nueva concepción de la monarquía, 13 ya que se

Lo anterior es considerado por Canasi, 15 con base a la gran Ley Domínica de

Específicamente en América, Guier 16 considera que es a raíz de la conquista por

Posteriormente, Guier cita a Leguía para aclarar conceptos y define a los

Cabe destacar que las figuras del repartimiento y la encomienda, no fueron

Por otra parte, en relación al derecho de propiedad, Espín Canovas 20 considera

Indudablemente no se puede dejar de resaltar que a pesar que la sociedad ha

1.1.1. La Teoría Clásica, que Espín Canovas 21 la relaciona en cuanto a que

1.1.2. Además, se encuentra la Teoría Personalista o Anticlásica, de la que