Anda di halaman 1dari 9

BAB 1

PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
1.1.1 Kota Pontianak sebagai Kota Tujuan Investasi
Dalam beberapa tahun terakhir, pembangunan Kota Pontianak
sedang dalam kondisi optimal. Perkembangan Kota Pontianak yang pesat
berdampak positif terhadap kuantitas investasi yang masuk ke Kota
Pontianak. Nilai investasi di kota Pontianak mencapai Rp 1,5 triliun
sampai Rp 2 triliun per tahun, terutama pada sektor properti 1. Tingginya
nilai investasi tersebut juga dikarenakan letak Kota Pontianak yang
strategis. Kota Pontianak disinggahi banyak pelaku bisnis untuk menuju
Jakarta atau wilayah-wilayah lain, dan Kota Pontianak menjadi Kota
transit menuju Singapura, Kuala Lumpur, Sarawak, dll. 2
Pertumbuhan properti didukung dengan pembangunan infrastruktur
jalan, keberadaan pelabuhan, serta pembangunan bandar udara
internasional Supadio yang baru sehingga menarik perhatian investor
kepada Kota Pontianak yang sedang berkembang. Dengan kondisi seperti
ini, investasi untuk pembangunan mixed-use building sangat
memungkinkan, terlebih lagi karena belum ada bangunan serupa di Kota
Pontianak.

1.1.2 Kebutuhan Bangunan Residensial di Kota Pontianak


Jumlah penduduk Kota Pontianak pada tahun 2010, sesuai data
sensus lima tahunan oleh Badan Pusat Statistik Kota Pontianak, adalah
sebanyak 554.764 jiwa, dan meningkat sebanyak 52.674 jiwa menjadi
607.438 jiwa pada tahun 2015 3. Ditambah lagi dengan migrasi neto yang

1
Sumber: http://nasional.kompas.com/read/2011/05/13/17305342/Nilai.Investasi.Properti.di.
Pontianak.Rp.2 .Triliun.Per.Tahun (diakses tanggal 26 Oktober 2017, pukul 07.01)
2
Sumber: http://properti.kompas.com/read/2014/08/12/182536221/Pembangunan.Hotel
.di.Pontianak. Semakin.Semarak (diakses tanggal 26 Oktober 2017, pukul 07.19)
3
Sumber: https://pontianakkota.bps.go.id/linkTableDinamis/view/id/15 (diakses tanggal 26
Oktober 2017, pukul 08.21)

1
2

masuk ke Kota Pontianak sejumlah 11.814 jiwa. 4 Berdasarkan data


kependudukan tersebut, Kota Pontianak membutuhkan ketersediaan
bangunan tempat tinggal yang besar. Meskipun Kota Pontianak sudah
memiliki cukup banyak hotel dengan total kamar mencapai 4.150 kamar 5,
Kota Pontianak membutuhkan hunian jangka menengah-jangka panjang.
Bangunan hunian yang sesuai untuk dapat menampung penghuni dalam
jumlah besar namun tetap efisien adalah pembangunan hunian vertikal.
Bangunan apartemen merupakan hunian vertikal yang sesuai untuk
jangka menengah-jangka panjang karena fleksibilitas kepemilikan unit.
Kebutuhan akan bangunan hunian vertikal ini juga menjadi salah satu isu
yang diperhatikan oleh pemerintah Kota Pontianak, sehingga pemerintah
mendorong pembangunan hunian secara vertikal, karena pengembangan
horizontal semakin tidak memungkinkan karena keterbatasan lahan. Tidak
hanya mengimbau untuk adanya pembangunan apartemen, pemerintah
kota juga memberikan dorongan dengan kemudahan berupa insentif pajak
untuk merangsang investor apartemen. 6

1.1.3 Potensi Bangunan Retail di Kota Pontianak


Pada tahun 2014, Produk Domestik Regional Bruto Kota Pontianak
mencapai 21,17 triliun rupiah. Empat sektor dominan yang berpengaruh
tinggi terhadap pembentukkan PDRB Kota Pontianak adalah sektor
perdagangan, hotel, dan restoran, sektor pengangkutan dan komunikasi,
sektor bangunan, dan sektor jasa-jasa. Keempat sektor tersebut
berkontribusi sebesar 17,48 triliun rupiah, 82,86 persen PDRB Kota
Pontianak. Pertumbuhan sektor bangunan terjadi karena pembangunan

4
Sumber: https://kalbar.bps.go.id/statictable/2015/03/30/108/migrasi-risen-recent-migration-
tahun-2010.html (diakses tanggal 26 Oktober 2017, pukul 08.22)
5
Pernyataan dari ketua umum Persatuan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) Kalimantan Barat,
Yuliardi Kamal. Sumber: https://kalbar.antaranews.com/berita/343662/phri-pertumbuhan-hotel-
di-pontianak-kian-pesat (diakses tanggal 26 Oktober 2017, pukul 08.50)
6
Sumber: http://humas.pontianakkota.go.id/berita-228-wali-kota-ajak-investor-bangun-
condotel-dan-apartemen.html (diakses tanggal 27 Oktober 2017, pukul 05.36)
3

fasilitas publik seperti perumahan, kantor, pusat perbelanjaan, sarana


hiburan, rumah sakit, dll. 7

Diagram 1.1 Kontribusi Pertumbuhan Sektoral PDRB Pontianak Tahun 2014


Sumber: BPS Kota Pontianak Tahun 2014.
Bangunan retail merupakan salah satu elemen yang bersangkutan
dengan sektor-sektor tersebut. Kondisi ekonomi masyarakat Kota
Pontianak masih memungkinkan untuk adanya pembangunan bangunan
retail. Pihak-pihak swasta juga telah memiliki rencana pengembangan
bangunan ritel, misalnya PT Transmart bersama dengan PT Bumi Raya
Group yang akan membangun wahana permainan Trans Studio Mini dan
Transmart Carrefour di Kubu Raya-Pontianak. Pihak Pengembang
menyatakan telah dari lama menargetkan Pontianak dan Kubu Raya
karena pertumbuhan ekonominya yang selalu melampaui pertumbuhan
ekonomi nasional dalam beberapa tahun terakhir, ia menyatakan bahwa
daerah Kubu Raya-Pontianak memiliki potensi ekonomi dan bisnis yang
baik. 8

1.1.4 Optimalisasi penggunaan lahan


Kondisi demografi dan ekonomi yang tinggi membutuhkan banyak
pembangunan fasilitas-fasilitas publik, bangunan hunian, dan infrastruktur
lainnya. Kebutuhan bangunan yang tinggi tidak sebanding dengan

7
Sumber: http://bappeda.pontianakkota.go.id/statis-18-perekonomiankota.html (diakses tanggal
27 Oktober 2017, pukul 06.20)
8
Sumber: http://www.pontianakpost.co.id/transmart-dan-trans-studio-hadir-di-kubu-raya
(diakses tanggal 27 Oktober 2017, pukul 06.39)
4

ketersediaan lahan untuk membangun. Ketersediaan lahan kosong di


Pontianak hanyalah sekitar 30% dari luas total 107,82 kilometer persegi,
dari lahan kosong 30% tersebut juga tidak dapat digunakan untuk
bangunan sepenuhnya karena ada yang digunakan untuk lahan konservasi
dan hutan lindung. 9 Salah satu solusi yang efektif untuk menjawab
kebutuhan bangunan yang tinggi namun minim lahan adalah mixed-use
building yang menggabungkan fungsi bangunan retail dan bangunan
apartemen secara vertikal. Pembangunan secara vertikal juga merupakan
salah satu bagian dari Rencana Pembangunan Jangka Menengah Kota
Pontianak 2015-2019 pada bagian Tata Ruang dan Infrastruktur
Perkotaan. 10
Dengan menggabungkan kedua fungsi retail dan apartemen, lahan
yang digunakan akan lebih efisien, dibandingkan membangun bangunan
retail dan hunian secara horizontal dengan building footprint yang lebih
besar. Lahan yang digunakan menjadi sangat optimal karena bisa
mengakomodir banyak pengguna untuk fungsi jamak.

1.2. Rumusan Permasalahan


1.2.1 Permasalahan Non Arsitektural
Bagaimana mixed-use building dapat menjadi solusi untuk menjawab
kebutuhan akan retail dan hunian berkualitas tinggi dan menyediakan
ruang terbuka yang atraktif di tengah-tengah kepadatan Kota Pontianak.

1.2.2 Permasalahan Arsitektural


Beberapa permasalahan khusus/permasalahan arsitektural yang ada
antara lain:
a) Fungsi
Bagaimana menghasilkan ruang-ruang fungsi retail dan hunian yang
fungsional dan nyaman.

9
Sumber: https://economy.okezone.com/read/2017/10/25/470/1802459/lahan-kosong-
terbatas-harga-tanah-di-pontianak-jadi-mahal (diakses tanggal 27 Oktober 2017, pukul 06.56)
10
Lampiran Perda No. 6 Tahun 2014 tentang Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah
Kota Pontianak Tahun 2015-2019
5

Bagaimana menggabungkan fungsi retail dan apartemen dengan baik


tanpa menyebabkan konflik fungsi.
b) Sirkulasi
Bagaimana mengelola sirkulasi pedestrian-kendaraan yang baik
pada tapak terbangun.
c) Privasi
Bagaimana rancangan dapat mewadahi ruang dan aktivitas-aktivitas
publik dan privat tanpa mengurangi tingkat privasi yang dicapai.
d) Citra
Bagaimana rancangan mixed-use building dapat meningkatkan citra
dan kualitas ruang di lingkungan sekitarnya.

1.3. Tujuan dan Sasaran


1.3.1 Tujuan
Tujuan dari pembahasan mixed-use building di Kota Pontianak
dengan pendekatan integrasi ruang dalam dan ruang luar adalah untuk
memberi pemahaman dan ide konsep bangunan yang dapat menjawab
permasalahan-permasalahan arsitektural maupun non-arsitektural melalui
tata fungsi, tata sirkulasi, tata zonasi, tata massa, bentuk bangunan, utilitas
bangunan, dll.

1.3.2 Sasaran
Sasaran dari pembahasan mixed-use building di Kota Pontianak
dengan pendekatan integrasi ruang dalam dan ruang luar adalah untuk
menstrukturkan pemikiran dan didukung oleh literatur yang relevan
menjadi sebuah konsep rancangan yang dapat menjawab kebutuhan
bangunan residensial dan retail di Kota Pontianak yang inovatif dan
strategis.

1.4. Lingkup Pembahasan


Tulisan ini membahas perencanaan dan perancangan mixed-use
building dalam aspek arsitektur, di dalamnya tercakup analisis luasan
6

bangunan, organisasi ruang, hubungan ruang, hubungan fungsi bangunan


secara horizontal dan vertikal, tata massa, tata zonasi, tata sirkulasi,
orientasi bangunan, sistem struktur dan utilitas bangunan.
Pendekatan integrasi ruang dalam dan ruang luar membahas strategi
perancangan yang terdapat pada seluruh aspek perancangan, yang mana
akan mempengaruhi keputusan desain bentuk dan massa bangunan,
orientasi, ruang indoor-outdoor melalui alternatif-alternatif perancangan.
Melalui proses pembuatan alternatif-alternatif desain, akan didapatkan
desain mixed-use building yang memiliki konfigurasi ruang dalam dan
ruang luar yang paling baik bagi pengguna bangunan dan masyarakat Kota
Pontianak.

1.5. Metode Pembahasan


1.5.1 Metode Pengumpulan Data
a) Studi Literatur
Mengumpulkan dan mempelajari informasi-informasi dari literatur-
literatur yang relevan, seperti definisi istilah-istilah khusus, standar-
standar desain, dasar-dasar perancangan, preseden-preseden desain,
aturan-aturan hukum yang mengatur tata kota dan bangunan di Kota
Pontianak, yang bersumber dari buku, hasil tulisan karya ilmiah, artikel,
jurnal, skripsi, presentasi, data-data lembaga pemerintahan, yang diakses
secara fisik maupun dari internet.

b) Studi Kasus
Analisis dan membandingkan karya-karya retail, apartemen, dan
mixed-use building maupun bangunan-bangunan lain, di Indonesia
maupun di luar negeri, dengan literatur dan permasalahan yang telah
dirumuskan.

c) Observasi Lapangan
Mengunjungi lokasi dan survey secara langsung untuk
mengumpulkan data-data lokasi yang lebih komprehensif.
7

d) Analisis Data
Mengorganisasikan data-data yang telah didapatkan dari berbagai
sumber, mereview dan mengambil kesimpulan-kesimpulan yang akan
diolah lebih lanjut melalui proses desain.

1.5.2 Metode Penyelesaian Masalah


Data-data yang telah terstruktur dianalisis dan disintesis menjadi
basis untuk penyusunan konsep desain yang menjadi acuan perancangan
seluruh aspek arsitektur bangunan.

1.6. Sistematika Penulisan


BAB 1 PENDAHULUAN
Pemaparan mengenai kondisi latar belakang seputar kebutuhan
masyarakat Kota Pontianak akan bangunan residensial dan retail yang
inovatif, bona fide, dan berdampak positif bagi aspek spasial kawasan
kota, rumusan permasalahan arsitektural dan non-arsitektural, tujuan dan
sasaran, lingkup pembahasan, metode pembahasan, sistematika penulisan,
keaslian penulisan, dan kerangka berpikir.

BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA


Pemaparan mengenai tipologi bangunan retail, tipologi bangunan
apartemen, tipologi mixed-use building, dan tinjauan preseden. Pada setiap
tipologi bangunan terdapat pembahasan mengenai definisi, jenis-jenis,
dasar perancangan, dan preseden tipologi.

BAB 3 TINJAUAN LOKASI


Pemaparan hasil tinjauan dan analisis site dari skala makro dan
skala mikro yang juga menjelaskan deskripsi kondisi eksisting site dan
sekitarnya dari aspek fisik dan sosial. Tinjauan lokasi juga memuat alasan
pertimbangan pemilihan site.
8

BAB 4 PENDEKATAN KONSEP PERANCANGAN


Pemaparan pendekatan konsep perancangan yang berupa
pendekatan integrasi ruang dalam dan ruang luar yang mencakup tinjauan
ruang secara umum, dan integrasi ruang dalam dan ruang luar yang
meliputi definisi integrasi, penjelasan hubungan-hubungan antar ruang,
dan cara-cara mengintegrasikan ruang.

BAB 5 KONSEP PERANCANGAN


Pemaparan konsep perancangan yang merupakan kelanjutan dari
pendekatan konsep perancangan, yang dijabarkan menjadi konsep makro
dan konsep mikro. Konsep makro menyelesaikan permasalahan secara
umum, sementara konsep mikro menyelesaikan permasalahan-
permasalahan spesifik dan diselesaikan melalui konsep tata massa, tata
zonasi, tata sirkulasi, tata fungsi, tata lansekap, dan pemrograman
arsitektur.

1.7. Keaslian Penulisan


Fokus pada tulisan ini adalah pembahasan perancangan mixed-use
building di Pontianak dengan pendekatan integrasi ruang dalam dan ruang
luar. Terdapat judul-judul karya tugas akhir mahasiswa lain yang serupa
untuk dapat dibandingkan untuk pembuktian keaslian penulisan:
a) Judul Karya: “Commercial Mixed - Use Development Melalui
Pendekatan Konsep "Urban Oasis" Di Kawasan BSD City
Tangerang Selatan”
Penulis: Ferdian Hanmi (12/330234/TK/39500)
b) Judul Karya: “Children Square dengan Penekanan pada
Integrasi Ruang Dalam dan Ruang Luar”
Penulis: Putri Santi (04/176355/TK/29283)
c) Judul Karya: “Apartemen dan Shopping Mall di Semarang
Pendekatan Integrasi Ruang dan Fungsi”
Penulis: Anastasia Afa Viananda (10/298070/TK/36556)
9

1.8. Kerangka Berpikir

Gambar 1.1 Kerangka Berpikir


Sumber: Analisis Penulis