Tesis
Oleh:
Nama : NELLIANA
Nim : 02181320032
2016
TESIS
Oleh :
NELLIANA
NIM : 0218132003232
Telah diuji oleh Tim Penguji pada Ujian Tesis dan Dinyatakan
ii
TIM PENGUJI
iii
PERNYATAAN ORISINALITAS TESIS
Nama : Nelliana
Nim : 0218132003232
Alamat : Jalan Ki Merogan No.1804, Rt.30, Rw.06, Kelurahan
Kemang Agung, Kertapati Kota Palembang
Asal istansi : Magister Kenotariatan Universitas Sriwijaya
1 Karya tulis saya dalam bentuk tesis ini adalah asli dan belum pernah
diajukan untuk mendapatkan gelar akademik (M.Kn) baik di Universitas
Sriwijaya maupun di perguruan tinggi lain.
2
Karya tulis ini adalah murni gagasan, rumusan dan penelitian saya sendiri dan
mendapat pengarahan pembimbing.
3 Dalam karya tulis ini tidak terdapat karya atau pendapat yang telah
dituliskan atau dipublikasikan orang lain, kecuali secara tertulis dengan
jelas dicantumkan sebagai acuan dalam naskah dengan menyebutkan
nama pengarang dan judul buku/dokumen aslinya yang dicantumkan
dalam daftar pustaka
4
Pernyataan ini saya buat dengan sesungguhnya. Apabila dikemudian hari
terdapat ketidakbenaran dalam pernyataan ini, maka saya bersedia
menerima sanksi akademik berupa pencabutan gelar dan/atau predikat
yang telah saya peroleh berdasarkan karya tulis ini, serta sanksi lainnya
sesuai dengan norma yang berlaku
Nelliana
Nim.0218132003232
iv
TESIS
Oleh :
NELLIANA
NIM : 0218132003232
Menyetujui,
Pembimbing I Pembimbing II
Mengetahui,
Ketua Program Studi Magister Kenotariatan
v
UCAPAN TERIMA KASIH
Bismillahirrohmanirrohm,
vi
1. Bapak Prof. Dr. Ir, H. Anis Saggaff, MSCE. selaku Rektor Universitas
Sriwijaya .
ini.
Universitas Sriwijaya;
7. Bapak Abdullah Gofar, S.H., M.H, selaku Wakil Dekan III Fakultas
8. Bapak Dr. Firman Muntaqo, S.H., M.Hum, selaku Ketua Prodi Program
10. Tenaga Pengajar atau Dosen yang namanya tidak dapat disebutkan
vii
12. Keluarga Besarku terima kasih atas dukungan dan doa yang telah
diberikan.
13. Seluruh pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu-persatu yang
kepada kita semuanya, dan serta menjadi amal jariah kepada pihak-
Palembang, 2016
Penulis
Nelliana
viii
PERSEMBAHAN
Motto :
ix
KATA PENGANTAR
Bismillahirrohmaanirrahim,
karena itu, penulis mengharapkan kritik dan saran dari semua yang
x
Akhirnya penulis mengucapkan terima kasih pada semua pihak
Palembang, 2016
Penulis
xi
AKTA PERNYATAAN PEMBATALAN AKTA JUAL BELI YANG
DIBUAT PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) SETELAH
MELALUI PUTUSAN PENGADILAN NEGERI PALEMBANG
Abstrak
xii
STATEMENT OF CANCELLATION DEED SALE OF WIHCH
ARE MADE OFFICIAL LAND BUILDERS (PPAT) THROUGH
AFTER COURT RULING PALEMBANG
Abstract
xiii
DAFTAR ISI
Halaman
Halaman Muka………………………………………………………………. i
Halaman Pengesahan………………………………………………………. ii
Kata Pengantar……………………………………………………………… iii
Ucapan Terima Kasih…………………………………………………….... v
Abstrak………………………………………………………………………. viii
Abstract……………………………………………………………………… ix
Daftar Isi…………………………………………………………………….. x
BAB I. PENDAHULUAN
BAB II. KAJIAN TEORITIK TENTANG AKTA, TANAH, DAN JUAL BELI
A. AKTA
1. Pengertian Akta………….…………………………………… 32
2. Jenis Akta……..………………………………………………… 34
3. Fungsi Akta…………………………………………………….. 38
xiv
B. TANAH
1. Pengertian Tanah……….…………………………………….. 38
2. Jenis Hak Atas Tanah………………………………………….. 41
C. JUAL BELI
1. Pengertian Jual Beli…………………………………………….. 46
2. Pengertian Perjanjian……..,…..……………………………….. 49
3. Unsur-unsur Perjanjian…………………………………………... 53
4. Asas-asas Perjanjian……………………………………………… 53
5. Pengertian Jual Beli Tanah Sebelum UUPA……………………. 58
6. Pengertian Jual Beli Tanah Sesudah UUPA…………………….. 61
A.Kesimpulan…………………………………………….......... 103
B. Saran………...…………………………………………………. 105
xv
BAB 1
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
1
beberapa cara, yaitu permohonan hak, pemindahan hak.
cara jual beli tetapi bisa berupa hibah, tukar-menukar sesuai peraturan
2
Kepala BPN Nomor 8 Tahun 2012. Perkataan jual beli dalam
1
Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok
Agraria, Isi dan Pelaksanaanya, Hukum Tanah Nasional Jilid 1, Jakarta: Djambatan, 2003
2
John Salindeho, Masalah Tanah Dalam Pembangunan, Jakarta: Sinar
Grafika, 1987, hal.37.
1
tunai”. Jual–beli dalam hukum tanah dengan pembayaran harganya
3
pada saat yang bersamaan secara tunai.
pengalihan hak atas tanah kepada pihak lain/orang lain yang berupa
bangunan yang ada diatas tanah tersebut dari penjual kepada pembeli
4
tanah.
jual beli, tetapi pengalihan hak pemilikan ini juga terjadi karena hibah,
meninggal dunia. Karena itu beralihnya hak milik atas tanah apabila
kita lihat dari segi hukum dapat terjadi karena suatu tindakan hukum
5
(antara lain perbuatan hukum) atau karena suatu peristiwa hukum.
berbunyi :
3
Harun Al–Rashid, Sekilas Tentang Jual–Beli Tanah Berikut Peraturan–
Peraturanya, Jakarta: Ghalia Indonesia, 1986), hal 51
4
Ibid, hlm 54.
5
Ibid, hlm. 62
2
“ Jual-beli itu dianggap telah mencapai sepakat tentang
kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu
sebelum diserahkan, maupun harganya belum dibayar”.
adalah :
dan merupakan bukti yang kuat terhadap pihak ketiga. Dalam hal ini
pemegang hak atas tanah akan mendapatkan suatu tanda bukti hak atas
3
Lembaran Negara Nomor 3696) selanjutnya dituis PP No.24 Tahun 1997.
pendaftaran yakni :
pendataan atas suatu hak atas tanah. Pendataan ini wajib dilakukan agar
hal penguasaan hak atas tanah. Selain itu, dalam pendaftaran tanah
terhadap hak milik atas tanah dengan segala sesuatu yang berdiri dan
6
maupun Pemerintah.
6
Dr. Urip Santoso, SH., MH., Perolehan Hak Atas Tanah, Jakarta, Kencana, 2013,
hlm. 47
4
tanahnya berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau dan asas
maka hal tersebut akan menjadi lebih aman secara hukum sebab
7
tanah tersebut.
diwariskan dari orang tua atau keluarga harus di daftarkan agar dapat
menjadi hak milik yaitu dengan malalui peralihan hak atas tanah
dimiliki oleh lebih dari satu orang dan masing-masing orang sama-
sama memiliki sertifikat atas tanah tersebut. Apabila hal ini terjadi, akan
7
Ibid, hlm.53
5
mengakibatkan kerugian materiil maupun immateriil, seperti tersitanya
8
mengantisipasi dan bahkan meniadakan masalah tersebut.
8
Ibid, hlm.54
6
pelaksanaan tanah agar dipersiapkan berupa peralatan yang lengkap
data yang ada pada Kantor Pertanahan sesuai dengan kenyataan pada
fisik.
Dalam hal jual beli tanah, jual beli telah dianggap terjadi
1961 secara jelas menentukan bahwa akta yang dibuat Pejabat Pembuat
9
Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, Jual Beli, PT. Raja Grafindo Persada,
Jakarta, 2003, hal. 48
7
Akta Tanah adalah suatu alat bukti dan tidak menyebut bahwa akta itu
adalah syarat mutlak tentang sah atau tidaknya suatu jual beli.
dengan akta dimuka dan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah untuk
terjadinya perjanjian jual-beli ini cukup jika kedua belah pihak sudah
berupa apa saja, baik bentuknya, isinya dan pada siapa perjanjian itu
10
Ibid, hlm. 52
8
disimpulkan dari Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata yang berbunyi :
bahwa pada umumnya suatu perjanjian itu dapat dibuat secara bebas
hak atas tanah diperlukan suatu akta otentik yang dibuat oleh seorang
pejabat umum yang disebut dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang
tidak melanggar kode etik dan peraturan jabatan Pejabat Pembuat Akta
Tanah.
hukum dari apa yang mereka nyatakan, hal ini kemudian dituangkan
9
melakukan suatu tindakan hukum yang menyimpang dari apa yang
11
seharusnya terjadi.
adanya tipu muslihat yang dipakai oleh salah satu pihak, sehingga
pihak lainnya secara sedemikian rupa dan nyata tidak akan membuat
tanah harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan
11
Ratna Artha Windari, SH., MH., Hukum Perjanjian, Yogyakarta, Graha Ilmu,
2014, hlm.27
10
dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
yang berbunyi:
”Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun
melalui jual–beli, tukar–menukar, hibah, pemasukan data
perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak karena
lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang
dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan
perundang–undangan yang berlaku”.
1998, tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Pasal 2 ayat
Jadi jual beli Hak atas Tanah harus dilakukan dihadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan dituangkan dalam suatu akta otentik.
Hal demikian sebagai bukti bahwa telah terjadi jual beli antara pihak
penjual dan pembeli beserta semua hak yang melekat padanya atas
11
Balik Nama pada Kantor Pertanahan setempat sesuai dengan lokasi
12
tanah.
bahwa dalam hukum adat perbuatan pemindahan hak (jual beli, tukar-
beli tanah dalam hukum adat adalah perbuatan hukum pemindahan hak
pembeli dan pembayaran harganya kepada penjual pada saat jual beli
dilakukan, perbuatan jual beli itu selesai, dalam arti pembeli telah
13
menjadi pemegang haknya yang baru.
12
Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, Op.Cit, hlm 61
13
Boedi Harsono, Penggunaan dan Penerapan Asas-asas Hukum Adat pada Hak
Milik Atas Tanah, Paper disampaikan pada Simposium Hak Milik Atas Tanah Menurut
UUPA, Bandung-Jakarta, 1983.
12
Dalam jual beli tanah, obyeknya (yang diperjual belikan)
beli tanah. Tetapi secara hukum yang benar adalah jual beli hak atas
tanah, karena obyek jual belinya adalah hak atas tanah yang akan
dijual. Memang benar bahwa tujuan membeli hak atas tanah ialah
Tetapi yang dibeli (dijual) itu bukan tanahnya, tetapi hak atas tanahnya.
14
Dari sisi ini pelaksanaan jual beli tanah menjadi menarik untuk
beli tanah mengandung hak dan kewajiban dari para pihak yang
akta jual beli apabila dilanggar atau tidak dipenuhi oleh para pihak
dibatalkan secara sepihak oleh salah satu pihak atau atas kesepakatan
kedua belah pihak. Bahkan jual beli tanah tersebut dapat pula
14
Effendi Peranginangin, Praktek Hukum Agraria (Esa Study Club), hal. 9
13
Jual Beli yang dibuat secara otentik dihadapan Pejabat Pembuat Akta
tanah yang dilakukan dengan cara jual beli tanah harus dilakukan
dihadapan pejabat umum yang berwenang, baik itu jual beli. Dalam
dibuktikan melalui akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
akta jual beli tanah yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat
14
tersebut atas sebidang tanah berikut Bangunan di atasnya atas nama
Pada saat NURLELA BINTI CIK NAM selaku istri Almarhum Tuan
hilang dan sudah tidak ada lagi di tangan Tuan HAIRUDIN, karena
merasa ada yang tidak benar dan akhirnya diselidiki sertifikat hak
milimk tersebut telah di jual oleh istri Tuan HAIRUDIN yang bernama
Nyonya HAMIDAH ALIAS IDA BINTI H.ABUL GANI kepada orang lain
pura menjadi Tuan SYAFRUDDIN sebagai pemilik tanah agar dia dapat
15
menjual tanah tersebut. Nyonya HAMIDAH yang saat itu telah menjual
Sertifikat tanah tersebut kepada Tuan SANDY melalui transaksi jual beli
yang disahkan dalam bentuk Akta Jual Beli No.165/2011 yang dibuat
kembali haknya dan hak-hak anaknya sebagai ahli waris yang sah dari
(tiga) bulan.
16
Nyonya HAMIDAH telah terbukti bersalah dan dijatuhi hukuman oleh
S.H., tetap tidak mau membuat Akta Pembatalan mengenai jual beli
17
membuatkan Akta Pembatalan Jual Beli tersebut dan memerintahkan
Akta Tanah tidak mau melanggar kode etik maka Nyonya RUMIATI
18
Jual Beli Yang Dibuat Di Hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah Setelah
B.Perumusan Masalah
C.Tujuan Penelitian
Dengan kata lain pembatalan akta dianalisi baik dari segi yuridis
19
perjanjian dibuat oleh dua orang pihak dihadapan Pejabat
D. Manfaat Penelitian
1. Segi Teoritis
2. Segi Praktis
20
PPAT guna lebih teliti dan waspada dalam melaksanakan tugas
undang Akta yang sudah di buat oleh PPAT tidak pernah batal,
E.Kerangka Pemikiran
Pembuat Akta Tanah. Hal demikian sebagai bukti bahwa telah terjadi
jual beli sesuatu hak atas tanah dan selanjutnya Pejabat Pembuat Akta
tanah.
langkah awal dari para pihak yang membuat perjanjian maka timbul
21
tersebut. Ada beberapa teori yang menyatakan kapan terjadinya
tersebut;
perjanjian tersebut;
dalam masyarakat.
ada kata yang sah apabila kata sepakat itu diberikan dengan paksaan
22
menjadi jual beli jika syarat-syarat telah terpenuhi dan obyek
15
yang diperjualbelikan telah beralih kepada pembeli.”
diatur di dalam undang – undang. Dalam pasal 1338 ayat (1) secara
bentuk dan isi dari perjanjian. Bentuk perjanjian berupa kata sepakat
15
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta: Penerbit
Universitas Indonesia, 1986, hal. 52.
23
Adapun mengenai isi dari sebuah kontrak, para pihak pada dasarnya
pada ketentuan Pasal 1338 KUH Perdata, serta dengan adanya asas
pemerintah.
24
dimungkinkan sekali pihak yang punya kedudukan yang lemah pada
yang dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang sejauh ini
16
penelitian.
F. Metode Penelitian
1) Jenis Penelitian
25
dibahas. Data yang terkumpul kemudian dianalisis secara sistematis
17
Amiruddin dan Zainal Asikin, Pengantar Metodelogi Penelitian Hukum,
Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2003, hlm. 118.
18
Ibid, hlm.121
19
Otje Salman dan Anton F.Susanto, Teori Hukum : Mengingat, Mengumpulkan,
Dan Membuka Kembali, Bandung : PT.Refika Aditama, 2004, Hlm.81
20
Bernand Arief Sidharta, Disiplin Hukum Tentang Hubungan Antara Ilmu
Hukum, Teori Hukum, dan Filsafat Hukum (State Of The Arts), (Jakarta: Makalah
disampaikan dalam Rapat Tahunan Komisi Disiplin Ilmu Hukum, 2001), Hlm 9
26
2) Sumber Bahan Penelitian
27
a. Bahan hukum primer, yaitu mengenai ketentuan-ketentuan
28
a) Dokumen-dokumen yang ada di Kantor Pertanahan
Agraria
21
Prof. Dr. H. Zainuddin Ali, M.A., Metode Penelitian Hukum, Jakarta, Sinar
Grafika, 2014, hlm. 47
29
Teknik analisis yang dilakukan adalah analisis deskriptif, diawali
hubungan antara satu aspek yang satu dengan yang lainnya dan
22
gambaran hasil yang utuh.
23
Arief Sidharta , yaitu dengan menstrukturkan, mendeskripsikan dan
sistem hukum yang kohereh. Data yang diperoleh kemudian diolah dan
22
Bahder Johan Nasution, Halaman 174.
23
Ibid
30
yang pokok, difokuskan pada hal-hal yang penting untuk kemudian
24
diambil kesimpulan.
24
Lexy Moleong, Metodologi Penelitian Kualitatif (Bandung Penerbit Remaja
Rosdakarya: 2000) Hlm 103
31
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
1. Pengertian Akta
“ Suatu akta autentik ialah suatu akta yang dibuat dalam bentuk
yang ditentukan undang-undang oleh atau dihadapan Pejabat
Umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat”.
Mengenai akta autentik juga diatur dalam Pasal 165 HIR, yang
“Akta autentik adalah suatu akta yang dibuat oleh atau dihadapan
pejabat yang diberi wewenang untuk itu, merupakan bukti yang
lengkap antara para pihak dari para ahli warisnya dari mereka
yang mendapat hak dari padanya tentang yang tercantum di
dalamnya dan bahkan sebagai pemberitahuan belaka, akan tetapi
yang terakhir ini hanya diberitahukan itu berhubungan langsung
dengan perihal pada akta itu” .
akta ini ada dua pendapat. Pertama mengartikan akta sebagai surat dan
32
25
orang untuk keperluan siapa surat itu dibuat”.
maka menurut ketentuan dalam Pasal 1868 KUH Perdata, akta yang
itu harus dibuat “oleh” (door) atau “di hadapan” (tenoverstaan) seorang
26
pejabat umum.
27
autentik (Akta Jual Beli, Akta Perjanjian Kredit).
sengaja diperbuat sebagai alat bukti, ada juga yang menyatakan bahwa
25
Pitlo. 1986.Pembuktian dan Daluwarsa. Jakarta: Internusa. Hlm. 52.
26
Victor M. Situmorang dan Cormentyna Sitanggang, Grosse Akta. Jakarta:
Rineka Cipta. Hlm. 29.
27
Ibid, hlm. 31
28
R. Subekti dan Tjitrosudibio. 1980. Kamus Hukum.Jakarta: Pradnya Paramita.
Hlm. 9.
33
suatu perbuatan. Menurut R. Subekti menyatakan kata “akta” pada
29
“acte” yang artinya adalah perbuatan.
alat bukti.
2. Jenis Akta
Pasal 285 RBg memuat definisi akta otentik, yang berbunyi sebagai
berikut:
29
R. Subekti. Pokok-Pokok Hukum Perdata. Op. Cit. Hlm. 29.
30
M.U. Sembiring. 1997. “Teknik Pembuatan Akta”, Tesis, Tidak Diterbitkan.
Medan: Program Pendidikan Spesialis Notaris Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara, hlm. 3.
34
saja, tetapi yang tersebut kemudian itu hanya sekedar yang
diberitahukan itu langsung berhubung dengan pokok dalam akta
itu”.
Akta para pihak (partij akte) adalah akta yang berisi keterangan
tentang apa yang dia lihat dan saksikan dihadapannya. Jadi akta
ini hanya memuat keterangan dari satu pihak saja, yakni pihak
35
Akta kematian, Kartu tanda penduduk, Surat izin mengemudi;
akta di bawah tangan tidak disangkal oleh Para Pihak, maka berarti
36
para pihak dalam dokumen yang dibuat oleh para pihak dan
31
kumulatif. Unsur-unsur tersebut, yaitu :
31
Urip Santoso, 2001, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Kencana
Prenada Media Group, Jakarta, hlm.352.
37
3. Akta dibuat oleh pejabat umum dalam daerah (wilayah) kerjanya
3. Fungsi Akta
Fungsi yang paling penting dari sebuah akta adalah sebagai alat
(formalitas causa) dan fungsi alat bukti (probationis causa). Fungsi formil
akta. Fungsi alat bukti (probationis causa) akta itu dibuat semula dengan
32
tetapi agar dapat digunakan sebagai alat bukti dikemudian hari.
1. Pengertian Tanah
agronomis, tanah ialah lapisan lepas permukaan bumi yang paling atas.
32
Sudikno Mertokusumo, 1999, Mengenal Hukum Suatu Pengantar, Liberty,
Yogyakarta, hlm.121-122
38
Yang dapat dimanfaatkan untuk menanami tumbuh-tumbuhan disebut
dalam pengertian “bumi” itu termasuk pula “tanah dan tubuh bumi di
bawahnya serta yang berada di bawah air” (UUPA Pasal 4 ayat (1) jo
(1) menegaskan bahwa “Dalam pada itu hanya permukaan bumi saja,
34
yaitu yang disebut tanah, yang dapat di miliki oleh seseorang”.
35
dalam batas-batas yang tidak menghilangkan kepentingan individu.
33
Iman Sudiyat, Beberapa Masalah Penguasaan Tanah di Berbagai Masyarakat
Sedang Berkembang, BPHN, 1982, hal. 1.
34
Y.W. Sunindhia dan Ninik Widiyanti, Pembaharuan Hukum Agraria
(Beberapa Pemikiran, Jakarta, PT. Dina Aksara, 1988, hal.8.
35
Ibid, hlm. 18
39
Dapat dipahami bahwa permasalahan tanah ini semakin hari
36
rintangan dan hambatannya.
36
Herman Soesang Obeng, S.H. Pengaruh Rationalisasi Hukum Tanah
Terhadap Perkembangan Masyarakat Hukum Desa, penerbit FHPM Universitas
Brawijaya Malang, 1975 halaman 1.
40
2. Jenis Hak Atas Tanah
pengertian yaitu di satu pihak pengertian tentang hak dan di pihak lain
bumi (tanah) dikuasai tertinggi oleh Negara. Dikuasai dalam hal ini
37
Poerwardaminta WJS; Kamus Umum Bahasa Indonesia, PN Balai
Pustaka, Jakarta 1976 halaman 339.
41
Hak menguasai dari Negara ini adalah untuk mencapai sebesar-
Nomor 5 Tahun 1961 juga mengatur bahwa atas dasar menguasai dari
tersendiri karena ada hak atas tanah yang pada asasnya tidak dapat
dipunyai oleh badan hukum yaitu hak milik menurut Pasal 21 ayat (2).
secara langsung atau pun tidak langsung bersumber pada hak bangsa
meliputi:
a) Hak Milik
Menurut Pasal 20 UUPA yang dimaksud dengan Hak Milik
adalah:
38
Budi Harsono, S.H. Undang-Undang Pokok Agraria, bagian pertama jilid
kedua, Djambatan Jakarta 1971 halaman 171.
42
sosial, yang dapat beralih dan dialihkan kepada
pihak lain”.
39
Hak Eigendom.
berbunyi :
didirikan.
39
Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan, Pemberian Hak Atas Tanah
Negara, Sertifikat dan Permasalahan, Jakarta, Prestasi Pustaka, 2002, Hlm.5-6.
43
Sehubungan dengan hal tersebut, Pasal 37 UUPA
d) Hak Pakai
Hak Pakai dapat dipunyai oleh Warga Negara
e) Hak Sewa
f) Hak Membuka Lahan
g) Hak Memungut Hasil Hutan Hak-hak yang lain termasuk
dalam hak-hak tersebut di atas akan ditetapkan dengan
Undang-Undang serta hak-hak yang sifatnya sementara
40
Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan, Jakarta, Prestasi Pustaka, 2002,
Hlm.31.
44
2. Hak-hak atas air dan ruang angkasa sebagaiamana yang
merupakan hak yang paling kuat atas tanah, yang memberikan kembali
suatu hak lain di atas bidang tanah Hak Milik yang dimilikinya tersebut
warganya. Hak ini, meskipun tidak mutlak sama, tetapi dapat dikatakan
41
menyatakan bahwa,“Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.
41
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2003, Hak-Hak Atas Tanah, Kencana
Prenada Group, Jakarta, hal. 30
45
Untuk mengetahui hak milik dapat dilihat dari beberapa hal yang
42
Notonagoro, Prof. Drs. S.H. Politik Hukum dan Pembangunan Agraria di
Indonesia CV Pancuran Tujuh, Jakarta, 1974, halaman 79.
46
”suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan
dirinya untuk menyerahkan hak atas suatu barang dan pihak
yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan”.
Perdata (BW) ini bersifat Obligatoir yanq artinya bahwa perjanjian jual
be1i baru meletakkan hak dan kewajiban timbal balik antara kedua
harga yang telah disetujui dan disisi lain meletakkan kewajiban kepada
dengan perkataan lain bahwa jual beli yang dianut Hukum Perdata jual
43
beli belum memisahkan hak milik.
43
Sudaryo Soimin, Status Tanah Dan Pembebasan Tanah, Jakarta: Sinar
Grafika, 1994, hal. 94-95
47
Pengertian Jual beli tanah pada hakekatnya merupakan salah
satu pengalihan hak atas tanah kepada pihak lain/orang lain yang
pemilikan atas tanah ini tidak hanya melaiui jual beli saja, tetapi
harta warisan sejak saat orang tersebut meninggal dunia. Karena itu
beralihnya hak milik atas tanah apabila kita lihat dari segi hukum dapat
44
hukum misalnya karena pewarisan.
adalah perbuatan hukum pemindahan hak yang bersifat tunai. Jual beli
44
Ibid, hlm. 97
48
pembeli dan pembayaran harganya kepada penjual pada saat jual-beli
dilakukan, perbuatan jual beli itu selesai dalam arti pembeli telah
45
menjadi pemegang hak yang baru.
2. Pengertian Perjanjian
definisi dari perjanjian pengikatan jual beli. Oleh karena itu pengikatan
46
definisi dan pemikiran yang relevan dengan perjanjian.
45
Boedi Harsono, Hukum. Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-
Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya, Hukum Tanah Nasional Jilid 1, (Jakarta:
Djambatan, 2003), hal. 333.
46
Ratna Artha Windari, SH., MH., Hukum Perjanjian, Yogyakarta, Graha Ilmu,
2014, hlm.31
49
R. Subekti, mengemukakan pendapatnya tentang pengertian
47
R. Subekti, Op. Cit, hal. 10.
48
J. Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian, PT. Citra
Aditya Bakti, Bandung. 1995. hal 5.
50
Rumusan dalam Pasal 1313 KUHPerdata tampaknya kurang
dimana kedua belah pihak saling mengikatkan diri satu sama lain,
49
R. Setiawan, Pokok-pokok Hukum Perikatan, Bina Cipta, Bandung, 1994, hal.
49.
50
Rutten dalam Purwahid Patrik, Dasar-Dasar Hukum Perikatan (Perikatan Yang
Lahir Dari Perjanjian dan Dari Undang-Undang), Mandar Maju, Bandung, 1994, hal. 46.
51
mempunyai cakupan yang lebih luas daripada perjanjian. Mengenai
perikatan itu sendiri diatur dalam buku III KUH Perdata, sebagaimana
sepihak dan juga sangat luas karena istilah perbuatan yang dipakai
51
akan mencakup juga perbuatan melawan hukum.
menurut Pasal 1313 KUH Perdata itu tidak lengkap dan terlalu luas.
52
dalam mana satu pihak berhak untuk menuntut pelaksanaan janji itu.
definisi Pasal 1313 KUH Perdata sebagai berikut, bahwa yang disebut
perjanjian adalah suatu persetujuan dengan mana dua orang atau lebih
53
lapangan harta kekayaan.
51
R. Setiawan, Op. Cit, hal. 49.
52
R. Wiryono Projodikoro, Asas-asas Hukum Perjanjian, Sumur, Bandung, 1993,
hal. 9.
53
Abdul Kadir Muhammad, Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti,
Bandung,1992, hal. 78.
52
Menurut Abdul Kadir Muhammad. Pengertian perjanjian terdapat
54
beberapa unsur, yaitu :
harta antara dua orang atau lebih yang memberikan kenikmatan hak
55
pada pihak lain untuk menunaikan suatu prestasi.
3. Unsur-unsur Perjanjian
a. Unsur Esensialia
perjanjian tak mungkin ada. Misalnya dalam perjanjian yang riil, syarat
54
Ibid, hal. 31
55
Yahya Harahap, Hukum Perjanjian di Indonesia, Djambatan, Jakarta, 1992,
hal. 82
56
Ratna Artha Windari, SH., MH., Op.Cit, hlm. 33
53
penyerahan objek perjanjian merupakan essensialia, sama seperti
b. Unsur Naturalia
oleh para pihak dapat disingkirkan atau diganti. Di sini unsur tersebut
c. Unsur Accidentalia
57
dikecualikan.
4. Asas-Asas Perjanjian
perjanjian berupa apa saja, baik bentuknya, isinya dan pada siapa
57
J. Satrio, Op. Cit. hal. 67-68.
54
Asas ini dapat disimpulkan dari Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata
itu dapat dibuat secara bebas untuk membuat atau tidak membuat
undang-undang.
55
dengan kata-kata yang banyak dalam undang-undang tetapi seluruh
58
hukum perdata kita didasarkan padanya.
2. Asas konsensualisme
dengan itikad baik. Itikad baik dalam pengertian yang subyektif dapat
58
Patrik Purwahid, Asas Itikad Baik dan Kepatutan dalam Perjanjian, Semarang,
Badan Penerbit UNDIP, 1986, hal. 4.
59
A. Qiram Syamsudin Meliala, Pokok-pokok Hukum Perjanjian Beserta
Perkembangannya, Liberty, Yogyakarta, 1985, hal. 20.
56
dimaksudkan untuk pihak ketiga. Maksud dari asas ini dalam suatu
membuatnya tak ada pengaruhnya bagi pihak ketiga kecuali yang telah
60
diatur dalam undang-undang, misalnya perjanjian untuk pihak ketiga.
yang telah tersebut di atas dengan satu azas, yaitu Azas Kepribadian.
tak seorang dapat mengikatkan diri pada atas nama sendiri atau
61
meminta ditetapkannya suatu janji dari pada untuk dirinya sendiri.
60
Ibid, hal. 19.
61
Mucdarsyah Sinungan, Kredit Seluk Beluk dan Pengelolaannya, Tograf,
Yogyakarta, 1990, hal.42
57
5. Pengertian Jual Beli Tanah Sebelum UUPA
bahwa masih berlaku dua macam hukum yang menjadi dasar bagi
hukum pertanahan kita, yaitu hukum adat dan hukum barat. Sehingga
terdapat juga dua macam tanah yaitu tanah adat (tanah Indonesia) dan
62
tanah barat (tanah Eropa).
sebagian) tanah tersebut kepada penjual. Sejak itu, hak atas tanah telah
beralih dari penjual kepada pembeli. Dengan kata lain bahwa sejak
saat itu pambeli telah mendapat hak milik atas tanah tersebut. Jadi “jual
bahwa “jual beli” menurut hukum adat itu bersifat “tunai” (kontan) dan
63
“nyata” (konkrit).
bahwa dalam hukum adat perbuatan pemindahan hak (jual beli, tukar-
62
A.P. Parlindungan, Berbagai Aspek Pelaksanaan UUPA, Bandung, Alumni,
1973, hal. 40.
63
K. Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah, Jakarta, Ghalia Indonesia, 1973, hal.
30.
58
manukar, hibah) merupakan perbuatan hukum yang bersifat tunai. Jual
beli tanah dalam hukum adat adalah perbuatan hukum pemindahan hak
pembeli dan pembayaran harganya kepada penjual pada saat jual beli
dilakukan, perbuatan jual beli itu selesai, dalam arti pembeli telah
64
menjadi pemegang haknya yang baru.
yang dianut KUHPerdata. Menurut sistem KUHPerdata jual beli hak atas
menjadi abyek jual beli itu, yaitu pihak penjual untuk menjual dan
65
membayar harganya.
64
Boedi Harsono, Penggunaan dan Penerapan Asas-asas Hukum Adat pada
Hak Milik Atas Tanah, Paper disampaikan pada Simposium Hak Milik Atas Tanah
Menurut UUPA, Bandung-Jakarta,1983.
65
Bachtiar Effendie, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan-Peraturan
pelaksanaannya, Bandung, Alumni, 1993, hal. 86
59
tersebut “levering” merupakan suatu perbuatan yuridis guna
66
memindahkan hak milik (“transfer of ownership”).
Pasal 145 KUHPerdata menyatakan bahwa jual beli tanah adalah sesuatu
66
R. Subekti, Hukum Perjanjian, PT. Intermasa, Jakarta, 1963, hal. 11
67
Wiryono Prodjodikoro, Hukum Perdata tentang Persetujuan-persetujuan
Tertentu, Bandung, Sumur, 1974, hal. 13.
68
Hartono Soerjopratiknjo, Aneka Perjanjian Jual Beli, Cetakan 1, Yogyakarta,
Seksi Notariat FH UGM, 1982, hal. 5.
60
Selanjutnya Pasal 1458 KUHPerdata mengatakan : “Jual beli telah
dikatakan oleh Pasal 1459 KUHPerdata: “Hak milik atas barang yang
bahwa jual beli menurut Hukum barat terdiri atas dua bagian yaitu :
sudah selesai, biasanya dengan suatu akta notaris, tetapi kalau yang
kedua belum dilakukan, maka status tanah masih milik penjual, karena
69
disini akta notaris hanya bersifat obligatoir.
tersebut bersama-sama.
69
K. Wantjik Saleh, Op. cit, hal. 32.
70
Achmad Chulaemi, Op. cit, hal. 89.
61
Seperti ketentuan Pasal 26 ayat (1) UUPA, hanya manyatakan, jual
Pemerintah.
asas-asas hukum adat, maka pengertian jual beli tanah sekarang harus
pembeli, yang pada saat itu juga menyerahkan harganya pada penjual.
71
yang menyatakan: bilamana kita perhatikan jual beli menurut UUPA ini
sebelum UUPA berlaku, maka dari saat terjadinya persetujuan jual beli
71
Boedi Harsono, UUPA,Sejarah Penyusunan, Isi, Pelaksanaan Hukum Agraria,
Bagian I dan II Jilid I, Jakarta, Djambatan, 1972.
62
sekali caranya beserta formalitas lainya adalah lebih mirip kepada jual
72
beli eigendom dari jual beli tanah dengan Hak Milik Indonesia.
kalimat demikian adalah tidak cocok dengan sistem hukum adat yang
73
kontan ini.
beli tanah. Tetapi secara hukum yang benar adalah jual beli hak atas
tanah, karena obyek jual belinya adalah hak atas tanah yang akan
dijual. Memang benar bahwa tujuan membeli hak atas tanah ialah
Tetapi yang dibeli (dijual) itu bukan tanahnya, tetapi hak atas tanahnya.
74
72
Saleh Adiwinata, Pengertian Hukum Adat Menurut UUPA, Bandung, Alumni,
1976.
73
Achmad Chulaimi, Op. cit, hal. 91.
74
Effendi Peranginangin, Praktek Hukum Agraria (Esa Study Club), hal. 9.
63
Sesuai dengan pernyataan tersebut di atas adalah pendapat
perjanjian jual beli tidak hanya barang berwujud akan tetapi juga
barang tidak berwujud. Pada umumnya semua hak dapat dijual, akan
hak absolut (hak cipta, hak pengarang dan hak atas merek) dan
75
selanjutnya hak-hak persoonlijk (pribadi).
Nomor 5 Tahun 1961 ialah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna
Usaha, Hak Pakai, Hak sewa, Hak Membuka Tanah, Hak Memungut
Hasil Hutan, Hak Guna Air, Hak Pemeliharaan dan Penangkapan Ikan,
Hak Guna Ruang Angkasa dan hak-hak lain yang bersifat sementara
(Pasal 53 UUPA).
merumuskan :
Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang
dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat bahwa hak
itu mempunyai fungsi sosial.
75
Hartono Soerjopratinjo, Op. cit, hal. 45.
64
Sedangkan menurut pendapat R. Susanto, Hak milik adalah hak
segi hukum dapat terjadi karena suatu tindakan hukum (istilah lain
76
karena peristiwa hukum misalnya karena pewarisan.
76
Dr.Urip Santoso, SH., M.H, Peralihan Hak Atas Tanah, Jakarta, Kencana
Persada, 2013, hlm.58
65
hak tersebut berpindah pada pihak lain. Sedangkan karena peristiwa
77
ahli warisnya.
77
Dr. Habib Adjie, SH., M.Hum., Pembuktian Sebagai Ahli Waris Dengan Akta
Notaris ( Dalam Bentuk Akta Keterangan Ahli waris ), Bandung, Mandar Maju, 2008,
hlm. 78
66
BAB III
PEMBAHASAN
oleh kedua belah pihak mengenai tanah yang akan dijual dengan
kesepakatan harga yang telah ditentukan. Pada saat jual beli dilakukan
maka terjadi pengalihan hak atas tanah tersebut, dari penjual kepada
78
pembeli.
melalui jual beli, tetapi pengalihan hak pemilikan ini juga terjadi
menjadi milik orang lain saat orang tersebut meninggal dunia. Karena
itu beralihnya hak milik atas tanah apabila kita lihat dari segi hukum
79
hukum) atau karena suatu peristiwa hukum.
78
Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, Jual Beli, PT. Raja Grafindo Persada,
Jakarta, 2003, hlm.49-50
79
Ibid, hlm 52.
67
Berdasarkan Pasal 1320 KUH Perdata syarat sahnya suatu
perjanjian yaitu :
a. Cakap
b. Sepakat
c. Hal tertentu
68
obyek perjanjian. Jika syarat obyektif ini tidak dipenuhi, maka
tanah, dengan demikian jual beli tersebut terjadi atas kehendak kedua
hukum jual beli tersebut dituangkan dalam sebuah akta otentik yang
80
Tanah dan disaksikan oleh para saksi.
selanjutnya disebut Akta adalah akta autentik yang dibuat oleh atau
dihadapan Notaris menurut bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam
Undang-undang ini. Adapun ciri-ciri atau sifat (Nature) dari suatu Akta
80
Effendi Perangin, Op.Cit, hal.77
69
2. Dibuat dihadapan pejabat umum yang berwenang (Pasal 1868
KUH Perdata)
otentik mengenai perbuatan hukum tertentu hak atas tanah atau Hak
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi
70
pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh
a) Jual Beli
b) Tukar-Menukar
81
Subekti, Aneka Perjanjian, Bandung: Alumni, 1975, hal 54
71
c) Hibah
72
e) Pembagian Hak Bersama
73
sesuatu dalam perjanjian mengenai tanah tersebut tidak
bertentangan dengan ketentuan undang-undang”.
74
SKMHT wajib memasang Akta Pemberian Hak Tanggungan
82
(APHT) Surat kuasa ini dibuat dengan akta Notaris/PPAT.
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) PPAT juga membuat Surat Kuasa
Tanggungan.
82
http://raypratama.blogspot.co.id/2012/02/pengertian-surat-
kuasa-membebankan-hak.html
75
Penulisan Tesis ini mengkaji, mengutararakan serta menjelaskan
Kasus Akta jual beli hak atas tanah yang terjadi dengan memalsukan
identitas, pemilik Sertifikat Hak Milik No. 929/pipa reja, atas nama
SYAFRUDDIN.
Propinsi Sumatera Selatan. Dalam hal ini pada saat Tuan SYAFRUDIIN
bukan hilang melainkan telah di jual oleh istri Tuan HAIRUDIN yang
76
1. Mardiana, umur 25 tahun
2. Muhammad Rudi Yansah, umur 24 tahun
3. Novitasari, umur 23 tahun
2005, Rukun Tetangga 024, Rukun Warga 007, Kelurahan Pipa Reja,
S.H., selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah yang membuat Akta Jual Beli
dengan tujuan Nyonya RUMIATI LAILA bisa membatalkan Akta Jual Beli
83
menyatakan pembatalan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
77
membuktikan Tuan SYAFRUDDIN tidak pernah menjual tanah tersebut
HAIRUDIN.
84
. Petikan Putusan No : 1739/Pid.B/2013/PN.PLG.
78
tanggal 03 Mei 2011 sebagai syarat untuk pengurusan balik
nama asli sertifikat Nomor : 929/2000/pipa reja dari pemilik
semula atas nama SYAFRUDIN kepada SANDY SOETANTO selaku
pemilik yang baru di Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota
Palembang.
6. Benar bahwa Almarhum Tuan SYAFRUDIN atau Nyonya NURLELA
BINTI CEK NAM tidak pernah menjual atau menjaminkan
sertifikat asli Nomor : 929/2000/pipa reja, kepada HAIRUDIN.
7. Benar bahwa kenyataannya tanda tangan almarhum Tuan
SYAFRUDIN di dalam akta jual beli Nomor :165/2011 TANGGAL
03 Mei 2011 yang mengatas namakan Tuan SYAFRUDIN itu palsu,
sesuai dengan Berita Acara Pemeriksaan Laboratoris
Kriminalistik Nomor.LAB :531/DTF/2013 tanggal 06 Maret 2013
yang dibuat dan di tanda tangani oleh Ajun Komisaris Besar Polisi
Drs.Bambang Priyo Wardhono Pelaksana Harian Kepala
Laboratoris Forensik Polri cabang Palembang dengan
kesimpulan : “ Tanda tangan bukti QT mempunyai bentuk umum
(general design) yang berbeda terhadap tanda tangan
pembanding KT, atau dengan kata lain tanda tangan atas nama
SYAFRUDIN bukti yang dipersoalkan pada satu berkas akta jual
beli Nomor : 165/2011 tanggal 03 Mei 2011 TERSEBUT PADA
BUKTI I.A merupakan tanda tangan karangan (Spurious
Signature).
8. Benar bahwa Nyonya HAMIDAH terbukti bersalah sebagimana
perbuatan tersebut diancam pidana dalam Pasal 263 ayat (1)
KUHP Jo Pasal 55 ayat (1) KUHP : “ Bahwa ia terdakwa HAMIDAH
ALIAS IDA BINTI H.ABDUL GANI pada waktu dan tempat seperti
tersebut dalam dakwaan kesatu diatas, menyuruh memasukkan
keterangan palsu kedalam suatu akta otentik mengenai sesuatu
hal yang kebenarannya harus dinyatakan oleh akte itu, dengan
79
maksud untuk memakai atau menyuruh orang lain memakai kata
itu seolah-olah keterangannya sesuai dengan kebenaran,
perbuatan mana yang dilakukan oleh terdakwa dengan cara-cara
seperti tersebut dalam dakwaan.
9. Benar bahwa terdakwa Nyonya HAMIDAH mengakui
kesalahannya dan merasa sangat menyesal.
keterangan palsu dalam sebuah akta otentik yaitu akta jual beli dengan
serta Akta jual beli yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
85
batalkan karena cacat hukum.
85
. Petikan Putusan Nomor : 1739/Pid.B/2013/PN.PLG.
80
kebenaran identitas para penghadap tersebut adalah palsu dan
jual beli tersebut dengan alasan bahwa dalam Putusan Pidana Nomor :
87
menggugat empat (4) pihak yaitu:
1. NYONYA HAMIDAH
3. RUMIATI LAILA, SH
86
Ibid
87
Hasil Wawancara dengan Firman Freddy Busroh, SH., M.Hum, Sub Kasi Sengketa
BPN Kota Palembang, pada tanggal 12 Februari 2016, pada pukul 08.30 WIB
81
Dalam gugatan perdata tersebut, Nyonya NURLELA menjelaskan
88
duduk perkaranya yaitu :
88
Petikan Putusan Nomor : 145/Pdt.G/2014/PN.PLG.
82
6. Bahwa benar Nyonya NURLELA menggugat agar dibatalkannya
Akta Jual Beli No.165/2011 antara tergugat I dan Tergugat II yang
dibuat pada tanggal 03 Mei 2011 di dihadapan Pejabat Pembuat
Akta tanah (PPAT) Nyonya RUMIATI LAILA, SH yang beralamat di
Macan Lindungan.
7. Akta Jual Beli No.165/2011 yang dibuat pada tanggal 03 Mei 2011
Nyonya NURLELA selaku Penggugat memohon kepada Majelis
Hakim agar sertifikat hak milik no.929/pipa reja/2000 di
kembalikan padanya.
(PPAT) RUMIATI LAILA, S.H untuk dibuatkan Akta otentik berupa Akta
Jual Beli atas sertifikat hak milik No.929/pipa reja, atas nama
membuat Akta Pembatalan atas Akta Jual Beli No.165/2011 begitu juga
83
sertifikat Hak Milik No.929/pipa reja, yang sebelumnya atas nama
89
SYAFRUDDIN tidak bisa ditarik kembali atau hilang.
Pengadilan
89
Hasil Wawancara dengan Notaris Rumiati Laila, SH., berkantor di
Macan Lindungan pada tanggal 12 Januari 2016, pada pukul 13.45 WIB
84
Setelah dikeluarkannya Putusan No.145/Pdt.G/2014/PN.Plg,
Beli No.165/2011 yang di buat pada tanggal 03 mei 2011 dengan syarat
90
Keterangan Waris.
atau perbuatan hukum atas tindakan hukum atau perbuatan hukum atas
85
macam kemungkinan alasan yaitu pembatalan karena tidak memenuhi
adalah :
NURLELA)
86
perjanjian jual beli tanah yang diikat dengan akta jual beli yang
tersebut sudah bisa dilakukan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah karena
87
B. KEWENANGAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DALAM
MEMBUAT AKTA PERNYATAAN PEMBATALAN AKTA JUAL
BELI TANAH
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang akan dijadikan dasar bagi
mengenai hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang
membuat akta otentik seperti Akta Jual Beli, Akta Hibah, Akta
88
Pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Tanah Hak Milik
91
dan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) .
Tahun 2006 mengenai hak Pejabat Pembuat Akta Tanah yaitu PPAT
mempunyai hak :
1. Cuti
perundang-undangan pertanahan
PPAT
91
Transkripsi Hasil Wawancara dengan Firman Freddy Busroh, SH., M.Hum,
Sub Kasi Sengketa BPN Kota Palembang. Kamis, 12 Februari 2016, pada pukul 08.30
WIB
89
c) menyampaikan laporan bulanan mengenai akta yang dibuatnya
perjanjian jual beli tanah meskipun telah memiliki akta jual beli dari
perdata dan perkara pidana. Sengketa yang timbul dari perjanjian jual
beli tanah meskipun si pembeli telah memiliki akta jual beli tanah dari
Pejabat Pembuat Akta tanah dan jual beli itu dilakukan dengan sah,
90
dibuktikan. Akta jual beli yang dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat Akta
Tanah juga dijadikan sebagai alat bukti yang sah dan juga alat bukti
dalam isi gugatan pidana yang nantinya akan dijadikan alas hak untuk
92
mengajukan gugatan perdata dan akan di nilai oleh hakim.
93
menurut hukum.
92
Transkip Hasil Wawancara Dengan Bapak Rudi Indawan., SH., Mkn., Wakil
Sekretaris Pengadilan Negeri Palembang. Kamis, 29 Oktober 2015, pada pukul 14.45
WIB.
93
Dr. Habib Adjie, SH., M.Hum, Kebatalan dan Pembatalan Akta Notaris,
Bandung, Refika Aditama, 2011, hlm.45
91
pihak yang oleh peraturan perundang-undangan dibenarkan untuk
pembatalan perjanjian jual beli tanah yang diikat dengan akta jual beli
94
d. Pembatalan oleh pihak ketiga atas dasar action paulina;
perjanjian jual beli tanah yang diikat dengan akta jual beli yang
KUH Perdata;
94
Ibid, hlm. 48
92
c. Kebatalan perjanjian karena tidak memenuhi syarat objektif sahnya
beli;
Jual beli tanah, maka faktor-faktor pembatalan perjanjian jual beli tanah
meskipun telah memiliki Akta Jual Beli Tanah dari PPAT harus
95
memperhatikan hal-hal:
tanah;
95
Dr. Habib Adjie, SH., M.Hum dan Dr. Sjaifurrachman, SH., MH, Aspek
Pertanggungjawaban Notaris Dalam Pembuatan Akta, Jakarta, Mandar Maju, 2011,
hlm.91
93
Suatu akta pada dasarnya memiliki ragam fungsi berkenaan
pembentukan dan fungsi sebagai alat bukti. Dilihat dari segi fungsinya
pembuatan akta jual beli tanah dengan konstruksi pembuatan akta jual
96
oleh para pihak dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah
96
Ibid, hlm. 94
94
dirinya. Apabila dalam melakukan kewenangannya Pejabat Pembuat
Bea Perolehan Hak Atas Tanah, Pejabat pembuat Akta Tanah yang
setiap pelanggaran.
gugatannya.
95
hukum maka akta jual beli tanah setelah melalui Putusan Pengadilan
pembatalan akta jual beli dapat dilakukan serta gugatan dapat diterima
97
pemalsuan identitas.
beli ditinjau dari segi aspek hukum perdata adalah bentuk gugatan
pejabat umum terlibat dalam proses pembuatan akta jual beli tanah
sendiri dengan cara menipu pembeli agar mau membeli tanah tersebut
97
Transkripsi Hasil Wawancara Dengan Bapak Rudi Indawan., SH., Mkn.,
Wakil Sekretaris Pengadilan Negeri Palembang. Kamis, 29 Oktober 2015, pada pukul
14.45 WIB.
96
dan menyerahkan uang seharga pembayaran pembelian tanah tersebut
98
yang telah disepakati oleh penjual dan pembeli.
apabila putusan pidana telah final dan putusan pidana yang telah
untuk mengajukan gugatan perdata agar hak milik atas tanah tersebut
Negeri akan memutuskan bahwa akta jual beli atas tanah tersebut
dibatalkan dan jual beli tersebut dianggap tidak sah dan batal demi
suatu perjanjian 1320 KUH Perdata yaitu syarat subjektif causa yang
99
diterbitkan sertifikat yang baru.
98
Transkip Hasil Wawancara Dengan Bapak H.Iwan Sarjana P., SH., MH.,
Wakil Panitera Pengadilan Negeri Palembang, pada tanggal 28 Oktober 2015, pada
pukul 10.45 WIB
99
Transkripsi Hasil Wawancara Dengan Bapak H.Iwan Sarjana P., SH., MH.,
Wakil Panitera Pengadilan Negeri Palembang. Rabu, 28 Oktober 2015, pada pukul
10.45 WIB
97
berbentuk batal demi hukum atau dapat dibatalkan. Apabila akta
perjanjian ), dan syarat objektif ( suatu hal tertentu dan sebab yang
100
Pengadilan Negeri Palembang.
memiliki Akta Jual Beli Tanah dari PPAT harus memperhatikan hal-hal ;
menjual tanah;
98
d) Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006
e) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 3 tahun 1997
f) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 9 tahun1999
g) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik
IndonesiaNomor 3 tahun 2006
h) Peraturan Kepala Badan Pertanahan nasional Republik Indonesia
Nomor 3 tahun 2011
bentuk jual beli atau pemidahan hak milik lainnya dilakukan melalui
saksi yang mmenuhi syarat dan mengenai bentuk, isi, serta pembuatan
membuat akta dan juga membatalkan akta jual beli setelah memenuhi
99
1. Memperhatikan fakta-fakta yang ada dalam persidangan, apakah
mempunyai alas hak untuk menjual. Akta Jual Beli yang telah
100
BAB IV
PENUTUP
A. Kesimpulan
hukum
101
Akta Tanah tidak berani/ragu untuk membuat akta
mengenai Hak Milik Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
a. Jual Beli
b. Tukar-Menukar
c. Hibah
102
f. Pemberian Hak Tanggungan
B. Saran
sebagai berikut :
103
mengenai pembuatan akta saja, dan apabila salah satu pihak
terbukti bersalah dan terdapat unsur pidana maka akta yang telah
104
DAFTAR PUSTAKA
1. Buku-buku
105
----------2003, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-
Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya, Hukum Tanah Nasional
Jilid 1, Jakarta: Djambatan.
John Salindeho, Masalah Tanah Dalam Pembangunan Jakarta: Sinar
Grafika,1987
K.Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah, Jakarta: Ghalia Indonesia, 1977
Prof. Dr. H. Zainuddin Ali, M.A., Metde Penelitian Hukum, Jakarta,
Sinar Grafika, 2014.
Purwahid patrik, Dasar-Dasar Hukum Perikatan (Perikatan yang lahir
dari perjanjian dan dari Undang-Undang), Bandung : Mandar
Maju, 1994.
R. Subekti, Hukum Pembuktian, Jakarta, Pradnya Paramita 1979
R.Setiawan, Pokok-pokok Hukum Perikatan, Bandung : Bina Cipta, 1994.
Saleh Adiwinata,Bunga Rampai Hukum Perdata dan Tanah 1, Cetakan
Pertama (Jakarta : Raja Grafindo Persada, 1984
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Penerbit
Universitas Indonesia (UI – Press), Jakarta, 1986.
Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, PT Alumni Bandung,
2005.
Ratna Artha Windari, SH., MH., Hukum Perjanjian, Yogyakarta, Graha
Ilmu, 2014.
2. Peraturan Perundang-undangan
106