Tasacion Comercial Con Fotografias

TASACION
COMERCIAL
Puno, noviembre del 2015

Arq. JUAN CARLOS CACERES OLAZO JARA
TASACION COMERCIAL DE PREDIO

URBANO
1.0 MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. NOMBRE DEL PROPIETARIO:

AUTOMOTRIZ INCAMOTOR S.A.C.
1.2. NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACION:

AUTOMOTRIZ INCAMOTOR S.A.C.
Sr augusto Gonzales Zambrano
1.3. PROPIETARIO DEL TERRENO

SRA STEPHANY DAYDANIA GARCIA RAMOS
1.4. OBJETO DE LA TASACION Y METODOLOGIA O REGLAMENTACION:

Para fines búsqueda de valor dable.
La reglamentacion empleada es la REGLAMENTO NACIONAL DE

TASACIONES DEL PERU, por el método de la Tasación Directa,
aprobado, modificada y publicada mediante, RESOLUCION
MINISTERIAL, N° 266-2012-VIVIENDA del 28 de noviembre del 2012
1.5. FECHA A LA QUE ESTA REFERIDA LA TASACION

El 05 de noviembre del 2015
1.6. FECHA DE INSPECCION OCULAR

El 25 de octubre del 2015
1.7. UBICACIÓN:
DEPARTAMENTO : PUNO
PROVINCIA : PUNO
DISTRITO : PUNO
BARRIO : Santiago de Chejoña
DIRECCION : Av Panamericana Nº460-lote 01
VIA HACIA EL CENTRO DE LA

CIUDAD, URB. CHANUCHANU
OTROS
VIA DE INTEGRACION
NACIONAL
INCAMOTOR
VIA HACIA SALCEDO,

BOLIVIA Y OTROS
1.8. LINDEROS Y PERIMETRO:
POR EL FRENTE ESTE: Colinda con propiedad de Sr Aldo Quenta, Av

Panamericana por medio, en línea recta de un tramo de 18.63 metros lineales.
POR EL LADO DERECHO NORTE: Con La Propiedad Del Seguro Social, pasaje
en medio en línea recta de un tramo, con 37.50 metros lineales.
POR EL LADO IZQUIERDO SUR, Con el con la propiedad de Kola Real, en línea
quebrada de dos tramos de este a oeste en 17.90 metros lineales y 19.20 ml.
POR EL FONDO OESTE, Con el Srta Heidy P Garcia Ramos, en línea recta de un
tramo, con 20.88 metros lineales.
1.9. PERIMETRO:
El predio tiene un perímetro de 114.11 ml.
1.10. AREA
El Inmueble tiene en total 700.76 m2.
Los datos de linderos, perímetro y área se tomaron del levantamiento y plano de ubicación y perimétrico
realizado por el arquitecto Rolando Pari Núñez copias anexas al presente documento
LAGUNA DE TRATAMIENTO
DE AGUAS SERVIDAS DE LA
CIUDAD DE PUNO
Distancia 600.00 ml aprox
BAHIA DEL LAGO

CONTAMINADA
INCAMOTOR
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO

1.11. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL TERRENO:

ZONIFICACION: Según el Plan de Desarrollo Urbano 2008-2012- el
predio se ubica en la ZONA RESIDENCIAL -2
Zona residencial media (unifamiliar-bifamiliar) – R2

Normas para habilitación Aportes : 30%
Recreación: 20%
Educación: 5%
Comunal: 5%
Lote Normativo mínimo: 100m².
Frente Normativo mínimo de Lote: 8-10 metros lineales
Normas para edificación Área Libre: 30%
Coeficiente de Edificación: 1-2.8
Altura máxima de Edificación: 4 pisos más azotea
Estacionamiento mínimo: 1 cada 2 vehículos
Según el plan de desarrollo de la

municipalidad está considerado como R-2
ósea residencial 2 que solo se pueden
construir hasta cuatro niveles
Según la clasificación la densidad bruta es de

160-400 Hab/ha (habitantes por hectárea)
A la fecha existe una edificación de 2 niveles,

sin que se nos presente ningún tipo de licencia
de construcción
USO ACTUAL DEL PREDIO: COMERCIO.
1.12. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL

PREDIO
La zona y el área Urbano en el que se encuentra ubicado el Inmueble, materia de la

presente valuación, se encuentran Consolidada, es decir, cuenta con los siguientes
servicios urbanos:
Obras de Habilitación Urbana: Distribucion de agua y recoleccion de desague,

distribucion de energia e iluminación pública, Distribución de telefonía e internet,
pavimento y veredas de concreto.
El predio está al lado sur del centro de la ciudad. Sobre una avenida principal como es
la Av Panamericana la misma que en ese punto forma un cuello de botella de desfogue
de Puno hacia el lado Sur.
1.12.1. Descripción del predio

El predio a tasar es de forma irregular en la actualidad es utilizada para venta de autos
por lo que se ha distribuido en el lado sur una construcción de material noble de dos
niveles utilizada para exhibición y venta en el primer nivel y ambientes abandonados y
dormitorio en el segundo nivel
Al lado norte ubicamos una plataforma de concreto destinada para exhibición de

vehículos nuevos, ingresando a todo el predio por la parte central por un portón
metálico, y por una vía de tierra asentada
1.12.2. Características del terreno

El nivel freático del agua es de 0.80 ml sobre el nivel actual del terreno
aproximadamente, esto por su cercanía al lago Titicaca, que indica que su capacidad
portante ósea resistencia del terreno es menor a 0.7kg/cm2, esto se puede verificar
revisando el mapa de suelos de la ciudad de Puno, por lo que no es recomendable para
la construcción por el alto costo del mismo en cimentaciones y estructuras.
Por ello se recomienda que cualquier tipo de construcción de más de dos niveles se
haga un estudio de mecánica de suelos para pilotear, o buscar soluciones de plateas u
otros.
1.13. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO
ACCESIBILIDAD: El predio tiene el acceso principal por la Av. el Ejército desde el

centro de la ciudad, ubicado sobre una vía rápida como es la carretera panamericana.
Que una vía principal de integración de Puno ciudad con el sur del departamento y
Bolivia.
DEL ENTORNO URBANO: Se encuentra en una zona eminentemente residencia pero

dentro de un ámbito de 600 ml lineales encontramos básicamente talleres de metal
mecánica, venta de repuestos automotrices, comercio minorista, pero sobre todo se
encuentra a 50.00 metros lineales de un grifo.(Grifo Veracruz)
Las construcciones aledañas son

precarios de baja calidad de
construcción, en un promedio de dos
niveles de altura, sin acabados en
sus fachadas. Y toda la zona es
terreno de relleno.
Vista desde la carretera Panamericana hacia unos metros del terreno se observa como
se ha ido rellenando y aprovechando la baja constante del Lago Titicaca, y como los
vecinos ocupan zonas de reserva natural.
Como entorno inmediato tenemos a la LAGUNA DE TRATAMIENTO DE AGUAS

SERVIDAS situada en la zona de espinar, a 600ml de distancia del terreno a tasar, que
a la fecha está saturada de lodos. El actual funcionamiento de esta laguna y la falta de
oxígeno para los procesos biogeoquímicos ocasionan olores que son percibidos en las
tardes de temperaturas tibias, la mayoría de los ingresos de aguas servidas de la
ciudad van por el sistema de desagües a la laguna de espinar, siendo esta área la que
recibe la mayor presión de contaminación siendo los vecinos los sufren por la
contaminación del agua: donde se incorporación al agua de materias extrañas, como
microorganismos, productos químicos, residuos industriales, y de otros tipos o aguas
residuales. Estas materias deterioran la calidad del agua y la hacen inútil para los usos
pretendidos.
Pero lo que afecta a los vecinos es la Contaminación del aire que la adición
dañina a la atmósfera de gases tóxicos, CO, u otros que afectan el normal desarrollo de
plantas, animales y que afectan negativamente la salud de los humanos.
El entorno urbano inmediato más importante del terreno es el lago Titicaca, de

acuerdo con los registros del Servicio de Hidrografía Naval, en el año 1986 se tuvo “el
máximo nivel extraordinario” que alcanzó a los 3.812 metros sobre el nivel del mar
(msnm). Esta es la misma altura en la que se encuentra en la actualidad el terreno a
tasar, por lo que el nivel freático es alto
1.14. SITUACIÓN ECONÓMICA DE LOS TERRENOS EN PUNO PARA EL

AÑO 2015
Se ha hecho una búsqueda de los informes de las diferentes instancias

involucradas en el sector inmobiliario, en entre ellos la Cámara de comercio que opino
de la siguiente forma:
Los precios de venta de los inmuebles en la Ciudad bajaron un 30 a 35 por ciento

del pico máximo alcanzado.
“El tema de la crisis económica está afectando a todos los sectores económicos
de la región de Puno, esto ocasionó que muchas de las actividades estén deprimidas
respecto al boom que durante los años 2011 y 2012. Todo el tema del negocio de
compra y venta de terrenos ha caído bastante y los precios bajaron”, expresó, el
presidente de la Cámara de Comercio de la ciudad de Juliaca, Miguel Ocampo
Portugal, Recuperación. Indicó que el presente año no habrá una recuperación con
respecto a la venta de los inmuebles, puesto que la economía del país está pasando
por un momento difícil.
“Se habla de un crecimiento que no va a llegar más allá del 3.5 por ciento con
correcciones mensuales hacia a la baja, esto hace prever que va ser un año donde no
se pueda esperar una recuperación”.
Por otro lado, manifestó que el tema de la minería informal también afectó a este
sector ya que hasta la fecha no se logra la formalización de la actividad que entre los
años 2010 y 2011 fue lo que dinamizó fuertemente la economía de la región.
Dato. La minería en los años 2011 y 2012 llegó a mover más de mil 200 millones
de dólares en la región, actualmente se redujo a un 25%.
Todos estos datos son necesarios para sustentar el costo del terreno
considerando los aspectos positivos y negativos.
1.15. ANÁLISIS TÉCNICO DE LA CONSTRUCCIÓN EXISTENTE
1.15.1. DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS
El objeto de materia de Inspección se encuentra ubicado en dos niveles considerando

que el primer nivel es de atención y exhibición de autos al mismo que se ingresa por el
medio y por la parte posterior a la edificación.
EL PRIMER NIVEL tiene un área construida de 87.78 m2. Y está distribuida en 01

recepción, 01 servicio de atención al cliente, 01 área de exhibición de autos, 01 servicio
higiénico con área 3.34 m2, y caja de escaleras de área: 1.77 m2
AREA DE RECEPCION tiene dos ingresos por el patio del local comercial, CUMPLE
CON EL TITULO III-XIV-2 DEL RNC
AREA DE EXHIBICIÓN INTERIOR Y ÁREA DE ATENCIÓN AL PUBLICO
Se ha verificado la altura del salón de exhibiciones que el volumen de ocupación por persona
es de 5.6 m3/p. La misma que CUMPLE CON EL TITULO III-XIII-6 DEL RNC.
Servicio Higiénico Espacio

acondicionado debajo de las escaleras.
La misma que no cumple con los
requisitos mínimos solicitados por
defensa civil
Adicionalmente la puerta de ingreso está

por debajo de los estándares mínimos
requeridos tiene una altura aproximada
de 1.60ml
El segundo nivel tiene un Área total 90.10m2 se encuentran distribuido con los
siguientes ambientes: 06 ambientes, uno de ellos usado como dormitorio, Hall, caja de
escaleras. Área de ambientes ambiente 01: 18.00 m2, ambiente 02 2.50 m2, ambiente
03:8.40 m2, ambiente 04 y hall: 16.05 m2, ambiente 05: 6.32 m2, ambiente 06:19.06 m2
usado como dormitorio por el arrendatario, cuyas condiciones de uso no son las
recomendadas.
INGRESO AMBIENTE Se observa las

bajas condiciones de confortabilidad de
uso del ambiente en mención, Falta de
acabado.
Se observa Muros sin acabado así como

la exposición del material de
construcción.
RECOMENDACIONES: Se recomienda realizar

acabados correspondientes y la demolición para
mejor uso del espacio
1.15.2. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION: la edificación solo

consta del muro perimétrico en la fachada.
DESCRIPCION DE MUROS
PERIMETRICOS:
La edificación solo cuenta con

muro perimétrico en la fachada
principal, Indican los arrendatarios
que no cuentan con muro
perimétrico en el resto del terreno
Y que la fachada fue instalada por
el arrendatario
CIMENTACION: Zapatas de Concreto Armado las cuales se observa asentamiento de

las mismas debido a la falta de asistencia técnica al momento de la construcción.
MUROS Y COLUMNAS: Se observa Columnas de 0.25 x 0.35 deterioradas por la

exposición y falta de acabado, muros de soga ladrillo artesanal sin acabado. Así mismo
la losa aligerada se muestra con ladrillo artesanal.
MUROS:
Se observa muros del segundo nivel con evidente desgasto por el paso del tiempo así
como por la falta de acabado
COLUMNAS:
Se observa columnas del segundo nivel deterioradas por el tiempo así como la
exposición del material.
TECHOS Y COBERTURAS: Tiene losas aligeradas horizontal cuyo material es ladrillo

artesanal en evidente estado de deterioro. Así como la falta de acabado
TECHO:
Se observa el desgaste del mismo por el tiempo de
construcción.
Se observa la loza del techo del segundo nivel con

presencia de vegetación y parte de residuos
De material de construcción.
Se observa Evidencia de humedad en el techo del

segundo nivel
PISOS Y CONTRAPISOS: en la tienda el piso es de cerámico de 40 x40 de color, el

servicio higiénico Tiene cerámico con diseño, con sócalo y contra sócalo de color e
inodoro y lava manos de color acondicionado por el arrendatario.
CONTRAZOCALOS Y REVESTIMIENTOS: el revestimiento es de yeso, cemento

(según corresponda) está concluido solo en primer nivel; los contra zócalos son de
cemento de una altura de 1.20 mt.
SEGUNDO NIVEL
Se observa falta de acabado en el segundo nivel
Escaleras : cuenta con 01 caja de escaleras del primer nivel y segundo nivel
CAJA DE ESCALERAS PRIMER NIVEL
Se observa la caja de escaleras cuyo

acceso mide 0.90 m2 el cual incumple el
reglamento nacional de edificaciones
debido a que sis pasos están con 22 cm y
sus contrapasos en 20cm
Incumplimiento del reglamento nacional de

edificaciones y defensa civil por la falta de
barandas y por que los anchos útiles están por
debajo de los 0.90m
Se observa deterioro por la falta de mantenimiento y que

la estructura esta vaciada con las gradas de forma
irregular.
CARPINTERIA DE PUERTAS, VENTANAS, REJAS, BARANDAS, ETC.: se observa

que los vidrios se encuentran fisurados debido al asentamiento de la losa esto a causa
de la baja calidad del terreno la misma que genera asentamiento diferencial.
Evidencia de quiebre del vidrio debido al

asentamiento de la estructura
VIDRIOS: Vidrio semi doble transparente

PINTURAS: Pintura latex
CERRAJERÍA: Cuenta con cerrajería tipo bola
para interiores, Cerradura de pulsador para
puerta corrediza de ingreso.
INSTALACIONES SANITARIAS: inodoro de tanque bajo de color acondicionada por el

arrendatario.
INSTALACIONES ELECTRICAS: cuenta con conexión domiciliaria, monofásico
INSTALACIONES TELEFONICAS: Cuenta con conexión.
1.16. ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION
Según el propietario la antigüedad es de 10 años en promedio

1.17. ESTADO DE CONSERVACION
Malo A Regular
1.18. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACION REGISTRAL
Cuenta con inscripción registral, la edificaciones cuenta con licencia de

obra.
1.19. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACION REGISTRAL
Cuenta con inscripción registral, la edificaciones cuenta con licencia de

obra.
2.0 VALUACION
2.1. VALOR DEL TERRENO (VT)

Considerando el Reglamento Nacional de Tasaciones en su Articulo II. C.
20, para tasaciones comerciales.
Estudio de Mercado (Base de Datos):

Teniendo en consideración el estudio de mercado inmobiliario de la zona
donde se ubica el predio, su acceso a vías principales, zonificación,
infraestructura, localización y equipamiento urbano, se asigna un valor
unitario comercial de S/. 896.00 nuevos soles a un tipo de cambio del 3.20
nuevos soles nos da US$ 280,00/m2.
Por lo tanto:
Valor del terreno (VT) = Valor de mercado x Area
Valor del terreno (VT) = S/. 896.00 X 700.76 m2.
Valor del terreno (VT) = S/. 627880.96
VALOR DEL TERRENO ES DE:

SEISCIENTOS VEINTISIETE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA CON
96/100 NUEVOS SOLES
VT = Valor de mercado x Area

VT = US$ 280.00/m2 X 700.76 m2.
VT = US$ 196000.00
AL CONVERTIR A PRECIO EN DOLARES AL PRECIO DE CAMBIO DE

S/. 3.20 (TRES con 20/100 NUEVOS SOLES) TENEMOS:
S/. 627880.96 / S/. 3.20 = $. 196000.00
SON CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL CON 00/100 DOLARES
AMERICANOS.
2.2. VALOR DE EDIFICACIÓN (VE)

Por criterios de valuacion la edificacion solo tiene uso de deposito de
materiales de reciclaje que en su mayor parte no tiene tratamiento ni
seguridad pertinente, por ello declaro a la edificacion sin valor
ÁREA TOTAL DE LA EDIFICACION VIVIENDA ES DE 344.35 m2

TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO CON 35/100 METROS
CUADRADOS .
VALORES UNITARIOS DE EDIFICACIONES DE LA SIERRA PARA EL
EJERCICIO FISCAL 2015 SEGÚN R.M. Nº 367-2014-VIVIENDA DEL 29
OCTUBRE DEL 2014.
VALORACION DE LA EDIFICACION DEL PRIMER NIVEL
VALOR
DESCRIPCION CATEGORIA UNITARIO
1 MUROS Y COLUMNAS
C 209.38
PLACAS CONCRETO E=10 A 15 CM ,ALBAÑILERÍA ARMADA, LADRILLO O
SIMILAR CON COLUMNAS Y VIGAS DE AMARRE DE CONCRETO ARMADO.
2 TECHOS
C 121.35
ALIGERADO O LOSAS DE CONCRETO ARMADO HORIZONTALES
3 PISOS
PARQUET DE 2da LASETA VENECIANA 30*30, LAJAS DE CEMENTO CON E 65.49
CANTO RODADO
4 PUERTAS Y VENTANAS
VENTANAS DE FIERRO O ALUMINIO INDUSTRIAL, PUERTAS CONTRAPLACADAS
E 55.38
DE MADERA (CEDRO O SIMILAR) PUERTAS MATERIAL MDF O HDF, VIDRIO
SIMPLE TRANSPARENTE
5 REVESTIMIENTOS
F 60.60
TARRAJEO, FROTACHADO Y/O YESO MOLDURADO, PINTURA LAVABLE.
6 BAÑOS
C 39.96
BAÑOS COMPLETOS NACIONALES BLANCOS CON MAYÓLICA BLANCA
7 INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS
E 42.14
AGUA FRÍA Y CALIENTE, CORRIENTE MONOFÁSICA Y TELÉFONO.
VALOR UNITARIO X M2 DE EDIFICACIÓN 594.30
SON QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO CON 30/100 NUEVOS SOLES
VALORACION DE LA EDIFICACION DEL SEGUNDO NIVEL

VALOR
DESCRIPCION CATEGORIA
UNITARIO
1 MUROS Y COLUMNAS
C 209.38
PLACAS CONCRETO E=10 A 15 CM ,ALBAÑILERÍA ARMADA, LADRILLO O
SIMILAR CON COLUMNAS Y VIGAS DE AMARRE DE CONCRETO ARMADO.
2 TECHOS
C 121.35
ALIGERADO O LOSAS DE CONCRETO ARMADO HORIZONTALES
3 PISOS
G 25.23
CEMENTO PULIDO, LADRILLO CORRIENTE ENTABLADO CORRIENTE
4 PUERTAS Y VENTANAS
VENTANAS DE FIERRO O ALUMINIO INDUSTRIAL, PUERTAS CONTRAPLACADAS
E 55.38
DE MADERA (CEDRO O SIMILAR) PUERTAS MATERIAL MDF O HDF, VIDRIO
SIMPLE TRANSPARENTE
5 REVESTIMIENTOS
I 0.00
SIN REVESTIMIENTO EN LADRILLO, ADOBE O SIMILAR
6 BAÑOS
H 0.00
SIN APARATOS SANITARIOS
7 INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS
G 16.14
AGUA FRIA CORRIENTE MONFASICA SIN EMPOTRAR
VALOR UNITARIO X M2 DE EDIFICACIÓN 427.48
SON CUATROCIENTOS VEINTISIETE CON 48/100 NUEVOS SOLES
EL VALOR DE LA EDIFICACIÓN SE OBTIENE MULTIPLICANDO EL ÁREA DE

CONSTRUCCIÓN (A.C.) POR EL VALOR UNITARIO DE CONSTRUCCIÓN (VU)
Y POR EL VALOR DE DEPRECIACION.
V.E. = A.C. X V.U. X 1-P/100 = VALOR DE VALUACION

V.E. = 87.78 X 594.30 X 0.70 = 36,517.36 PRIMER NIVEL
V.E. = 90.10 X 427.48 X 0.70 = 26,961.16 SEGUNDO NIVEL
TOTAL 63,478.52
VALOR DE LA EDIFICACIÓN PROYECTADA ES DE:
SESENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y OCHO CON
52/100 NUEVOS SOLES
S/. 63478.58 / S/. 3.20 = $. 19837.06
SON DIEZ Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE CON
06/100 DOLARES AMERICANOS.
VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

Nos referimos en este punto a las obras que ejecutadas en las áreas
exteriores como son la losa de concreto para exhibición de carros y el
toldo con estructura metálica.
DESCRIPCION DE OBRAS AREA m2 Precio unitario Precio Total

COMPLEMENTARIAS S/. S/.
Área de losa de concreto 64.00 80.00 5120.00
Área de estructura metálica con toldo 160.00 40.00 6400.00
Detalles exteriores en fachada 15000.00
TOTAL 26520.00
VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS ES DE:

VEINTE UN MIL QUINIENTOS VEINTE CON 00/100 NUEVOS SOLES
S/. 21520.00 / S/. 3.20 = $. 6725.00
SON SEIS MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO CON 00/100 DOLARES
AMERICANOS.
Este monto no se considera en la tasación debido a que este monto es

invertido por el arrendatario
2.5. CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES

Según el Articulo II.E.l.34. El valor total del predio se obtiene aplicando la
siguiente formula:
VTP = VT+VE+VI+VOC
Donde:
VTP = valor total del predio
VT = valor del terreno
VE = valor de la edificación
VI = valor de las instalaciones fijas del predio
VOC = valor de las obras complementarias
VT VE VI VOC
VALOR S/ 627880.96 S/ 63478.52 0.00 0.00
VTP = 627880.96 + 63478.52
VTP = S/. 691359.48
VALOR TOTAL DEL PREDIO ES = S/. 691359.48
SEISCIENTOS NOVENTA Y UN MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y

NUEVE CON 48/100 NUEVOS SOLES

S/. 691359.48 x 3.20 = $. 216049.84
SON DOSCIENTOS DIEZ Y SEIS MIL CUARENTAY NUEVE CON 84/100
DOLARES AMERICANOS.
VALOR TOTAL DEL PREDIO ES = $. 216049.84
Por lo expuesto se ha procedido a valorar el Inmueble, Ubicado en Av.

Panamericana Nº460-lote 01, Distrito de Puno Provincia y Departamento
de Puno, valorado en la suma de SEISCIENTOS NOVENTA Y UN MIL
TRESCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE CON 48/100 NUEVOS SOLES,
Convertido en dólares nos da DOSCIENTOS DIEZ Y SEIS MIL
CUARENTAY NUEVE CON 84/100 DOLARES AMERICANOS.
a) Valor De Realización Resultante VRM

VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM)
(RESOLUCIÓN S.B.S N° 808-2003 Y R.M. N° 126-2007-VIVIENDA)
El Valor de Realización inmediata en el mercado, es el Valor Neto del

inmueble, que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual
venta del bien, en la situación como está, descontando los castigos y cargos
por los conceptos indicados a continuación:
Deducciones a aplicar
Gastos de publicidad 2.00%
Gastos de tasación para realización 0.20%

Comisiones de ventas 5.00%
Mantenimiento 2.00%
Para realizaciones el inmueble en u plazo de 180 días, 10.80%
consideramos un ajuste en el valor para vender el
inmueble en ese plazo
TOTAL DE DEDUCCIONES 20.00%
POR LO TANTO
VRM = VTPx0.80
VRM = S/. 691359.48 x 0.80
VRM = S/. 553087.58
VRM = S/. 550000.00 (REDONDEO)
Valor De Realización Resultante = S/. 550000.00 (REDONDEO)
SON: QUINIENTOS CINCUENTA MIL CON 00/100 NUEVOS SOLES
Tipo de Cambio: 3.20 NUEVOS SOLES
FECHA, Noviembre del 2015
ATTE.
Puno noviembre del 2015
-------------------------------------------------------
Arq. Juan Carlos Cáceres Olazo Jara
CAP 8171
ANEXO FOTOGRAFICO
FOTO 01: Se observa la accesibilidad al predio directo hacia una calle intermedia
FOTO 02: Se observa una vista del acceso hacia las oficinas
FOTO 03: Se observa las gradas hacia el segundo y tercer nivel
FOTO 04: Se observa los acabados del servicio higiénico del primer nivel con
acabados de cerámico.
FOTO 05: Se observa la falta de acabado en el segundo nivel
FOTO 06: Se observa en la losa que techa el segundo nivel
FOTO 07: Se observa rajadura de la columna en el segundo nivel

FOTO 08: Se observa moho en estructura
FOTO 09: Se observa exposición de instalaciones
FOTO 10: Se observa rajadura de muro exterior e interior


Tasacion Comercial Con Fotografias

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Tasacion Comercial Con Fotografias

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

TASACION

Puno, noviembre del 2015

TASACION COMERCIAL DE PREDIO

1.1. NOMBRE DEL PROPIETARIO:

1.2. NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACION:

1.3. PROPIETARIO DEL TERRENO

1.4. OBJETO DE LA TASACION Y METODOLOGIA O REGLAMENTACION:

La reglamentacion empleada es la REGLAMENTO NACIONAL DE

1.5. FECHA A LA QUE ESTA REFERIDA LA TASACION

1.6. FECHA DE INSPECCION OCULAR

VIA HACIA EL CENTRO DE LA

VIA HACIA SALCEDO,

1.8. LINDEROS Y PERIMETRO:

POR EL FRENTE ESTE: Colinda con propiedad de Sr Aldo Quenta, Av

Distancia 600.00 ml aprox

BAHIA DEL LAGO

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL PREDIO

1.11. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL TERRENO:

Zona residencial media (unifamiliar-bifamiliar) – R2

Según el plan de desarrollo de la

Según la clasificación la densidad bruta es de

A la fecha existe una edificación de 2 niveles,

USO ACTUAL DEL PREDIO: COMERCIO.

1.12. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL

La zona y el área Urbano en el que se encuentra ubicado el Inmueble, materia de la

Obras de Habilitación Urbana: Distribucion de agua y recoleccion de desague,

1.12.1. Descripción del predio

Al lado norte ubicamos una plataforma de concreto destinada para exhibición de

1.12.2. Características del terreno

1.13. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

ACCESIBILIDAD: El predio tiene el acceso principal por la Av. el Ejército desde el

DEL ENTORNO URBANO: Se encuentra en una zona eminentemente residencia pero

Las construcciones aledañas son

Como entorno inmediato tenemos a la LAGUNA DE TRATAMIENTO DE AGUAS

El entorno urbano inmediato más importante del terreno es el lago Titicaca, de

1.14. SITUACIÓN ECONÓMICA DE LOS TERRENOS EN PUNO PARA EL

Se ha hecho una búsqueda de los informes de las diferentes instancias

Los precios de venta de los inmuebles en la Ciudad bajaron un 30 a 35 por ciento

1.15. ANÁLISIS TÉCNICO DE LA CONSTRUCCIÓN EXISTENTE

1.15.1. DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS

El objeto de materia de Inspección se encuentra ubicado en dos niveles considerando

EL PRIMER NIVEL tiene un área construida de 87.78 m2. Y está distribuida en 01

Servicio Higiénico Espacio

Adicionalmente la puerta de ingreso está

INGRESO AMBIENTE Se observa las

Se observa Muros sin acabado así como

RECOMENDACIONES: Se recomienda realizar

1.15.2. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION: la edificación solo

La edificación solo cuenta con

CIMENTACION: Zapatas de Concreto Armado las cuales se observa asentamiento de

MUROS Y COLUMNAS: Se observa Columnas de 0.25 x 0.35 deterioradas por la

TECHOS Y COBERTURAS: Tiene losas aligeradas horizontal cuyo material es ladrillo

Se observa la loza del techo del segundo nivel con

Se observa Evidencia de humedad en el techo del

PISOS Y CONTRAPISOS: en la tienda el piso es de cerámico de 40 x40 de color, el

CONTRAZOCALOS Y REVESTIMIENTOS: el revestimiento es de yeso, cemento

CAJA DE ESCALERAS PRIMER NIVEL

Se observa la caja de escaleras cuyo

Incumplimiento del reglamento nacional de

Se observa deterioro por la falta de mantenimiento y que

CARPINTERIA DE PUERTAS, VENTANAS, REJAS, BARANDAS, ETC.: se observa

Evidencia de quiebre del vidrio debido al

VIDRIOS: Vidrio semi doble transparente

INSTALACIONES SANITARIAS: inodoro de tanque bajo de color acondicionada por el