Anda di halaman 1dari 4

O fator de fonte para casas nesse mercado imobiliário é de 90%, e o Fato de comercialização

é unitário.

Existe um ponto máximo na área de 349 m²

Os dados não foram entregues com fotografia

O laudo de avaliações foi entregue na modalidade completa.

Questionamentos:

1. Ordene as variáveis explicativas em ordem decrescente em função de sua


importância no modelo. Justificar o critério.
A importância de uma variável no modelo é verificada através do numero de
(t) de Student.
Variável Explicativa “t” de student
Área construída -8,43
Setor 7,13
Padrão 5,69
Ross/Heidecke -4,44
Área Lote 4,26
Suíte 3,87
Qs+ Bwc -1,49

2. Como você poderia determinar matematicamente o ponto de máximo e verificar se


ele seria máximo e não de mínimo? Não precisa mostrar cálculos apenas descrever
passo a passo.

Utilizaria a equação VALOR UNITÁRIO X ÁREA COSNTRUÍDA, depois deriva-se igualando


a zero, resolve a equação e deriva-se novamente, se a função derivada for menor que zero
deverá ser ponto de máximo, caso contrário ponto de mínimo.

3. A norma descreve nível de significância quando a “probabilidade de rejeitar a


hipótese nula quando ela for verdadeira”. Sobre o nível de significância dos
regressores e do modelo, responda:
• O que são regressores?

Regressores são os coeficientes atrelados as variáveis explicativas na equação de


regressão linear. Ex: ( ∗ í ∗ ã ∗ )
, os regressores são os números
representados pelas letras (A,B,C) no exemplo.

• Qual o nível de significância do modelo? Por que é costume dos Engenheiros


de Avaliação se falar que o teste de significância do modelo seja inútil?

A significância do modelo é de 0,01 %. Pois pior que seja o modelo, ele tende a ser melhor
que a reta dos valores médios, já que se está assumindo que uma reta diferente da reta
horizontal média explicaria melhor o comportamento dos preços.

4. Sobre extrapolação, responda.


• Seria possível verificar se haveria extrapolação apenas com as figuras dadas?
Se sim, quais seriam os procedimentos?
Sim, ao analisar a figura 1 verifica-se os valores mínimos e máximos, se o valor não estiver
neste intervalo possivelmente houve a extrapolação.

• O imóvel que foi avaliado por este modelo poderia ser avaliado se tivesse
uma área construída de 90 m²? Se sim, qual seria seu valor? Se não, por que
não?

Sim, pode-se avaliar por que a área construída de 90m², está entre o intervalo mínimo de 54m²
e o máximo de 320m². Caso não estivesse poderia se estender o limite através da
extrapolação, para mínimo (50%) -> 54*0,5=27m² e para máximo (100%) 320*2-> 640m².

Para cálculo do valor substitui-se os valores das variáveis na função estimativa da regressão
linear:

Regressor Variável Independente Resultado


+6,452143929 +6,452143929
+0,000635870636 X ÁREA LOTE = X 360 +0,2289133296
-0,002864686543 X ÁREA CONST = X 90 -0,25782178887
+0,2919730392 X ln(SETOR) = X ln(240) +1,60019880321
+0,1734613602 X PADRÃO = X 3 +0,5203840806
-0,3065580284 / QS + BWC = / 5 -0,06131160568
+0,08568788783 X SUÍTE = X 1 +0,08568788783
-54,31381022 / ROSS-HEIDECKE = /100 -0,5431381022
Σ 8,025056533

,
Valor Unitário = = 3056,59; logo Valor Total = 3056,59 * 90m² = 275.093,47

• O imóvel avaliado por este modelo poderia ter sido avaliado se tivesse um
padrão 1? Se sim, qual seria seu valor? Se não, por que não?

Não, porque a variável padrão é dicotômica, e variáveis deste tipo não podem ser
extrapoladas.

5. Baseando nos preços observados, qual taxa de valores unitários deveria ser fixada
para que esse modelo tivesse uma melhor aderência mercadológica? Utilizando essa
faixa, qual seria aproximadamente, a variação do valor unitário dos imóveis
estimados por este modelo?

Deve-se analisar o gráfico de aderência e primeiramente determinar uma faixa de valores,


trace duas linhas verticais no gráfico limitando os valore mínimos e máximos na região com
maior densidade dos dados. Após traçar as faixas, meça a distância entre as retas de regressão
e a reta bissetriz.
6. O que são pontos atípicos? O modelo apresentou pontos atípicos? Como se verifica a
ocorrência dos pontos atípicos? Como se proceder quando identificar um ponto
atípico?

Pontos atípicos são aqueles que se encontram distante da massa de dados. A norma
estabelece os outliers e os pontos influenciadores. Os influenciadores por recomendação
devem ser retirados da amostra. Os outliers podem não alterar significativamente o modelo,
por isso a retirada não é obrigatória; mas caso seu percentual seja maior que 5% deve-se fazer
uma análise mais apurada.

7. Um dos pressupostos da regressão linear é que os erros tenham variância constante.


Qual o nome do modelo que apresenta variância constante (ou não tendenciosa) nos
erros? Se um modelo não apresentar variância constante deve ser descartado? Por
que?

Modelo Homocedastico, não, por que se o modelo apresentar heterocedasticidade


significa como uma forte dispersão dos dados em torno do modelo de regressão, apesar de
não ser o indicado deve ser feita uma analise aprofundada por que no caso de muitos dados na
amostra não será necessária o descarte, mas em caso de poucos dados no modelo a retirada
dos dados pode ser necessária.

8. A norma exige as especificações dos laudos, exceto os de uso restrito (quando de


comum acordo entre as partes alguns requisitos obrigatórios da norma podem ser
dispensados). Determine:

• Qual o grau de precisão da avaliação do imóvel? Descreva todos os cálculos


e critérios com os quais você chegou ao grau de precisão da avaliação.
' (% )á+#,% − ' (% )í.#,%
! "#$ã% =
' (% )é #%
342886,50 − 317693,99
! "#$ã% = = 7,63%
330049,97
Ou soma-se as amplitudes máxima e mínimas, 3,74% + 3,89%= 7,63%

Valor de 7,63%<30%, grau III de precisão.

• Qual o grau de fundamentação da avaliação do imóvel? Descreva todos os


cálculos e critérios com os quais você chegou ao grau de fundamentação da
avaliação.
ITEM GF JUSTIFICATIVA
1 II Não foram utilizadas todas as variáveis
2 III 6(7+1) = 48; 48 < 151
3 I ou II Não há fotografias
4 III Não houve extrapolação
5 II A Σ%sig= 13,87% <20%
6 III Significância do modelo de 0,01%
- Σ= 14 ou 15  Grau de fundamentação II

• Qual o valor de mercado que você poderia poder apontar para o imóvel
avaliando. Justifique a resposta.

' (% ) " % = ' (% )é #% ∗ ; <% ;%.<


' (% ) " % = 330049,97 ∗ 0,9 = 297044,97
Atribua um valor usual, com limite de 1% para mais ou menos, logo pode-se atribuir um
valor de mercado de 300000,00.

9. Explique a razão pela qual mesmo que todos os itens da tabela de fundamentação se
enquadrassem no grau III, esta avaliação ainda sim não atingiria esse valor.

Uma avaliação jamais chegará ao grau III com a utilização do campo de arbítrio, neste
modelo só foram utilizados dados de oferta com isso foi necessário a utilização do campo
de arbítrio.

10. Explique a razão pela qual se prioriza a estimativa de tendência central pela moda.

Por que no enfoque de comparação, desejamos que os valores se repitam ou sejam


muito próximos.

11. Estimar o valor do terreno a partir dos dados e das figuras disponibilizadas.

Pode-se utilizar o valor do PVG e multiplicar pela área do lote,

!' ∗ Á>?@ ABC? = 240 ∗ 360 = 86400,00


Atribua um valor usual, com limite de 1% para mais ou menos, logo pode-se atribuir um
valor de mercado de 86000,00.