FIIs Guia Simples e Robusto

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Índice
Índice............................................................................................................................... 2
1 - O que são FIIs ......................................................................................................... 3
2 – Tipos de FIIs ............................................................................................................ 5
2.1 – Fundos de tijolo .............................................................................................. 5
2.2 Fundos de papel ................................................................................................ 5
3 - Vantagens dos FIIs................................................................................................. 7
4 – Escolhendo os FIIs ................................................................................................ 8
5 – Como alocar os FIIs em sua carteira de investimentos .............................. 9
6 – Rentabilidade dos FIIs ........................................................................................ 11
7 – Os FIIs e a inflação .............................................................................................. 13
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1 - O que são FIIs
Os investimentos em imóveis para aluguel sempre foram
uma forma conhecida de gerar renda. Você investe na compra
do imóvel e depois disponibiliza para aluguel e passa a receber
renda enquanto o imóvel estiver ocupado.
O problema é que para a compra de um bom imóvel é
necessária uma quantia alta. Se você tem R$100.000,00 para
investir em um imóvel para gerar renda através de aluguel não
terá muitas opções. Encontrará alguns imóveis simples na
periferia, que podem ser alugados por uma quantia não muito
alta e que tem grandes chances de o inquilino ficar
inadimplente.
Agora imagine que você se junta com um amigo que
também tem R$100.000,00. Com R$200.000,00 fica mais fácil
comprar um imóvel melhor, ou talvez dois imóveis simples para
diversificar. Se você e seu amigo se juntarem com mais oito
pessoas com R$100.000,00 teriam R$1.000.000,00 para investir
em imóveis. Poderiam investir em grandes escritórios, em
3
edifícios comerciais de luxo e alugar para grandes empresas ou
talvez comprar algumas lojas em um grande shopping center.
Assim são os FIIs, Fundos de Investimentos Imobiliários.
Uma união de vários investidores com o intuito de aplicar seus
recursos em negócios imobiliários e terem acesso a opções
melhores do que se fizessem isso sozinhos.
Os FIIs são administrados por empresas de administração
de imóveis que são os chamados gestores do fundo. O capital
é dividido em cotas e essas cotas são negociadas na Bovespa.
Pela lei os FIIs são obrigados a distribuir 95% dos lucros para os
cotistas. Você pode então comprar cotas na bolsa e quando o
fundo distribuir seus lucros você receberá na sua conta o valor
proporcional ao número de cotas que você comprou.
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2 – Tipos de FIIs
Os FIIs podem ser de “tijolos” ou de “papel”, como é dito
na linguagem do mercado. Os fundos de tijolo investem em
imóveis reais enquanto que os de papel em títulos imobiliário
como CRI por exemplo.
2.1 – Fundos de tijolo

Por ter como o foco principal o investimento em imóveis
reais esses FIIs podem comprar escritórios para alugar,
construir um imóvel especialmente para um inquilino, como
uma agência bancária (modalidade chamada built-to-suit) ou
mesmo comprar terrenos e construir imóveis para alugar ou
vender.
2.2 Fundos de papel

Os FIIs de papel tem sua renda proveniente basicamente
títulos como CRIs e LCIs.
CRI: os Certificados de Recebíveis Imobiliários da ao seu
detentor o direito de receber uma quantia em dinheiro. Este
título é emitido por uma securitizadora e é como se fosse um
5
envelope com vários recebíveis imobiliários. Estes recebíveis
dentro do envelope são geralmente prestações de imóveis que
as pessoas pagam.
LCI: as Letras de Crédito Imobiliário são empréstimos que
o investidor em LCI faz para o financiamento de imóveis. Ele
empresta um dinheiro que será destinado ao setor imobiliário e
em troca recebe a LCI que diz o quanto esse investidor irá
receber de juros e em qual prazo.
6
3 - Vantagens dos FIIs
No site já foi escrito o artigo “FIIs: Saiba 5 vantagens desta
aplicação que gera renda extra mensal” onde expliquei
algumas vantagens dos FIIs. Para simplificar vou colocar o
quadro abaixo como comparativo.
7
4 – Escolhendo os FIIs
O grande objetivo do investidor é ter uma alta
rentabilidade correndo o menor risco possível. Para isso uma
boa escolha dos ativos é fundamental.
O problema é que não há um consenso sobre como
escolher um FII afinal de contas isso não é uma ciência exata.
Não existe um critério mais importante do que outro. Todos
devem ser levados em consideração e nunca se deve comprar
um FII porque a análise de um critério em específico foi boa.
No blog existe o artigo “ATENÇÃO! Veja 5 pontos importantes
antes de escolher um FII” onde listo 5 critérios que devem ser
levados em conta na escolha do FII. Resumindo, esses critérios
são:
 Verificar se o gestor é bom;
 Evitar fundos com um único inquilino;
 Evitar fundos de um único imóvel;
 Verificar se a renda que vem sendo distribuída é
consistente;
 Evitar os fundos built-to-suit .
8
5 – Como alocar os FIIs em sua

carteira de investimentos
Uma boa carteira de investimentos deve ter uma parte do
capital alocado em renda fixa e outra parte alocada em renda
variável. Os FIIs são ativos de renda variável pois a distribuição
dos lucros pode variar de acordo com o andamento do
mercado imobiliário.
Se um inquilino deixa um imóvel do fundo certamente a
renda proveniente dos aluguéis vai baixar. Por outro lado, se
aumentar a demanda pelos imóveis o aluguel tende a subir e a
renda que o fundo paga certamente irá aumentar.
Ainda, na parte de renda variável os FIIs devem ter
somente um percentual de participação, nunca sendo 100% do
investimento pois uma boa carteira deve contar também com
ações como investimento. Segue abaixo um gráfico mostrando
como os FIIs devem ser alocados em uma carteira de ativos.
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6 – Rentabilidade dos FIIs

Para calcular a rentabilidade dos FIIs deve ser levado em
consideração o preço pago pela cota e os rendimentos
distribuídos. Se um FII foi comprado a R$100,00 e no mês você
está recebendo R$1,00 sua rentabilidade é 1% ao mês.
Vamos para um exemplo prático. Imagine que
compramos o fundo HGRE11, CSHG Real Estate Fundo de Inv.
Uma cota deste fundo está sendo negociada por volta de
R$1258,00. Supondo que compramos essa cota hoje e
pagamos R$1258,00 pela cota mais custos de corretagem
(vamos supor R$10,00), gastamos no total R$1268,00.
Quando chegou a hora do fundo distribuir o aluguel entre
os cotistas, a gestão do fundo anuncia que o valor a ser
distribuído por cota é de R$10,10 por cota. O cálculo da
rentabilidade do fundo será de 10,10/1268 = 0,8%.
SIMPLES! Neste mês que você recebeu R$10,10 sua
rentabilidade foi de 0,8%. Se você comprar outra cota por,
digamos, R$1280,00 mais R$10,00 de corretagem o que dá um
11
total de R$1290,00 sua rentabilidade será sobre o seu custo
médio que é:
(1268 (dá primeira compra) + 1290 (da segunda compra)
)/ 2 (número de cota) = R$1279,00
10,10 / 1279 = 0,078%
 a rentabilidade depende do valor que você
aplicou e do valor que recebe no provento;
 se o valor de compra sobe a rentabilidade cai;
 se o que você recebe sobe a rentabilidade
aumenta.
Os gestores divulgam as rentabilidades dos FIIs de
tempos em tempos mas pegam a cotação de um dia especifico
para o cálculo. Para você saber a sua rentabilidade deve fazer o
cálculo em cima do valor que você pagou pela cota.
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7 – Os FIIs e a inflação
No começo dos anos 2000 conseguíamos pagar por volta
de R$1,00 por 1 litro de gasolina. Hoje em dia no entando, o
preço da gasolina está beirando os R$4,00. Além da gasolina,
vários outros bens tiveram um aumento nos preços, esse
aumento se chama inflação.
Para saber a rentabilidade real do investimento devemos
descontar a inflação da rentabilidade nominal. Se aplicamos
R$100,00 em 1 ano e no outro temos R$112,00 podemos dizer
que a rentabilidade nominal foi de 12%. Se a inflação foi 6%
então devemos desconta-la da rentabilidade nominal para
saber o quanto em poder de compra ganhamos, isto é, a
rentabilidade real do investimento.
Os FIIs são ativos que estão protegidos da inflação pois
seu patrimônio é lastreado em imóveis. Quando a inflação
aumenta o preço de tudo sobe, inclusive dos imóveis e aluguéis
dos FIIs. Esse aumento reflete no preço das cotas e dos
rendimentos recebidos.
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1 - O que são FIIs

Os investimentos em imóveis para aluguel sempre foram

uma forma conhecida de gerar renda. Você investe na compra

do imóvel e depois disponibiliza para aluguel e passa a receber

renda enquanto o imóvel estiver ocupado.

O problema é que para a compra de um bom imóvel é

necessária uma quantia alta. Se você tem R$100.000,00 para

investir em um imóvel para gerar renda através de aluguel não

terá muitas opções. Encontrará alguns imóveis simples na

alta e que tem grandes chances de o inquilino ficar

Agora imagine que você se junta com um amigo que

também tem R$100.000,00. Com R$200.000,00 fica mais fácil

comprar um imóvel melhor, ou talvez dois imóveis simples para

diversificar. Se você e seu amigo se juntarem com mais oito

pessoas com R$100.000,00 teriam R$1.000.000,00 para investir

em imóveis. Poderiam investir em grandes escritórios, em

edifícios comerciais de luxo e alugar para grandes empresas ou

talvez comprar algumas lojas em um grande shopping center.

Assim são os FIIs, Fundos de Investimentos Imobiliários.

Uma união de vários investidores com o intuito de aplicar seus

recursos em negócios imobiliários e terem acesso a opções

melhores do que se fizessem isso sozinhos.

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é dividido em cotas e essas cotas são negociadas na Bovespa.

cotistas. Você pode então comprar cotas na bolsa e quando o

fundo distribuir seus lucros você receberá na sua conta o valor

proporcional ao número de cotas que você comprou.

na linguagem do mercado. Os fundos de tijolo investem em

imóveis reais enquanto que os de papel em títulos imobiliário

como CRI por exemplo.

2.1 – Fundos de tijolo

reais esses FIIs podem comprar escritórios para alugar,

construir um imóvel especialmente para um inquilino, como

uma agência bancária (modalidade chamada built-to-suit) ou

mesmo comprar terrenos e construir imóveis para alugar ou

2.2 Fundos de papel

títulos como CRIs e LCIs.

CRI: os Certificados de Recebíveis Imobiliários da ao seu

detentor o direito de receber uma quantia em dinheiro. Este

título é emitido por uma securitizadora e é como se fosse um

envelope com vários recebíveis imobiliários. Estes recebíveis

dentro do envelope são geralmente prestações de imóveis que

LCI: as Letras de Crédito Imobiliário são empréstimos que

o investidor em LCI faz para o financiamento de imóveis. Ele

empresta um dinheiro que será destinado ao setor imobiliário e

em troca recebe a LCI que diz o quanto esse investidor irá

receber de juros e em qual prazo.

3 - Vantagens dos FIIs

No site já foi escrito o artigo “FIIs: Saiba 5 vantagens desta

aplicação que gera renda extra mensal” onde expliquei

algumas vantagens dos FIIs. Para simplificar vou colocar o

quadro abaixo como comparativo.

rentabilidade correndo o menor risco possível. Para isso uma

boa escolha dos ativos é fundamental.

O problema é que não há um consenso sobre como

escolher um FII afinal de contas isso não é uma ciência exata.

Não existe um critério mais importante do que outro. Todos

devem ser levados em consideração e nunca se deve comprar

um FII porque a análise de um critério em específico foi boa.

No blog existe o artigo “ATENÇÃO! Veja 5 pontos importantes

antes de escolher um FII” onde listo 5 critérios que devem ser

levados em conta na escolha do FII. Resumindo, esses critérios