INFORME

DE AVALÚO
Folio Tinsa 190215432 Folio entidad 98138691

DIRECCIÓN GENERAL
CALLE 12 #8-54 // LOTE 17 MANZANA 4 Fecha de visita 28/02/2019
Fecha del avalúo 04/03/2019
Departamento NARIÑO Tipo de avalúo Tasación normal
Cartagena / Barranquilla (+5) 385 8170

Municipio TUQUERRES Finalidad del avalúo Valor comercial

Barrio EL GOLGOTA Objeto del avalúo Originación
Código DANE 52838 Caja Promotora de Vivienda Militar y de
Entidad
Policía
Solicitante Pablo Mauricio Calderon Estrada
Cedula de
98138691
ciudadanía
Tipo de bien Casa
Sector Urbano
Vivienda Interés
Sí
social
Medellin (+4) 604 8654

Estrato 2
Producto Crédito Hipotecario de Vivienda

MATRÍCULA INMOBILIARIA

TIPO NÚMERO TIPO NÚMERO

Casa 254-9067
Calle 99 No. 13A – 30 Edificio FD 100 Piso 4° Bogotá D.C. PBX (+1) 746 0037

Latitud 1.08996 Longitud-77.62311

DESCRIPCIÓN DE LA GARANTÍA
.

CALIFICACIÓN DE GARANTÍA
VALOR COMERCIAL COP $ 109.361.700,00

VALOR ASEGURABLE COP $ 80.892.000,00

Carlos Enrique Quintero Gonzalez

Valuador

R.A.A. AVAL-1127948084
Inmuebles Urbanos, Obras de Infraestructura
Tinsa Colombia Ltda. Nit. 900.046.668-4, hace constar que el presente avalúo fue revisado y
aprobado por su área técnica. Este documento ha sido firmado digitalmente, con un certificado
de firma digital provisto por una entidad de certificación digital autorizada por la
Superintendencia de Industria y Comercio, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 28
de la ley 527 de 1999 y 15 del decreto 1747 de 2000. En caso de que el presente documento se
encuentre impreso, este tendrá la connotación de copia simple del original electrónico.

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ASPECTOS JURÍDICOS DESCRIPCIÓN GENERAL

La propiedad inmueble valorada en el presente informe corresponde a una
Edinson Alexander Rodriguez Acosta y casa usada, sobre un lote de disposición medianera, de dos pisos, con
Propietario
otros. nomenclatura Calle 12 #8-54 (según información catastral IGAC), localizada en
el barrio El Golgota en el casco urbano del municipio de Tuquerres - Nariño. En
Número de escritura 63
el sector se encuentra el Hotel Colonial, Iglesia de Dios Ministerial de Jesucristo
Cartagena / Barranquilla (+5) 385 8170

Fecha 09/02/2010 Internacional, Corporacion IPS Nariño (Tuquerres), Parque principal Bolivar,
entre otros. La casa, según lo evidenciado en inspección no está remodelado y
Número de notaría 1° se está usando una parte de la vivienda para uso comercial; tiene un uso
comercial aproximado de 25%. Consta de las siguientes dependencias: 1°piso=
Municipio TUQUERRES
antejardín, dos espacios destinado como talleres, patio interior, baño social,
Departamento NARIÑO cocina, zona humeda y dos alcobas. / 2°piso= cuatro alcobas y baño social.
Nota 1: El área construida en primer piso excede el área permitida por la
CHIP norma (por concepto de índice de ocupación) dando como resultado un área
construida permitida de 134.82 m2 con la que se liquida el avaluó. Nota 2:
Cédula catastral 52838010000120019000
Cuenta con los servicios básicos públicos de agua, alcantarillado, energía y gas
Tipo de propiedad No Propiedad horizontal domiciliario, con sus respectivos medidores. Nota 3: Las mediciones tomadas
en sitio NO corresponden a un levantamiento arquitectónico formal por lo
Coeficiente de copropiedad 0 % que deben considerarse aproximadas.

Licencia de construcción No aportan

INFORMACIÓN DE ÁREAS Y NORMATIVIDAD

Medellin (+4) 604 8654

Información del área

ÁREA LOTE 135.45 m²

Forma Regular Topografía Ligera

Frente 7 m Fondo 19.35 m

Calle 99 No. 13A – 30 Edificio FD 100 Piso 4° Bogotá D.C. PBX (+1) 746 0037

Relación de
1 : 2.76
frente / fondo

Normas de uso de suelo

Decreto / Acuerdo PBOT Tuquerres 2002 - 2015 OFERTA Y DEMANDA

Uso principal Residencial Altura permitida 2 Pisos
TIEMPO ESPERADO DE
Aislamiento posterior No exige Aislamiento lateral No exige
9 meses
Antejardín No exige Índice de ocupación 0.7 COMERCIALIZACIÓN

Índice de construcción 2 Comportamiento oferta y demanda

Del análisis del segmento del mercado relativo a los inmuebles comparables
Áreas construidas con el que se valora se deduce que la oferta en la zona es media, así como la
demanda. Las características constructivas del inmueble valorado son
ÁREA VALORADA 134.82 m² similares a la media del mercado competitivo.

155 m² Área 0 m²
Área medida en la
registrada en
inspección
título
Área susceptible de 134.82 m² Área 60 m²
legalización catastral
Área licencia de 0 m²
construcción

Observaciones Descripción sector, actividad inmobiliaria, vías importantes

El área de lote es tomada de lo registrado en documentos suministrados (Certificado de En el sector se encuentra el Hotel Colonial, Iglesia de Dios Ministerial de
Tradición y Libertad con FMI No.254-9067 y Escritura Pública No.63 del 09/02/2010 de la Jesucristo Internacional, Corporacion IPS Nariño (Tuquerres), Parque principal
Notaría 1 de Tuquerres). El área construida según las medidas tomadas en sitio es de 155.0 Bolivar, entre otros, El sector cuenta con buena frecuencia de buses y taxis
m2 aprox. (1°piso: 115 m2 / 2°piso: 40 m2), que una vez contrastada con la norma urbana
vigente, se determina que excede lo permitido por la misma (por concepto de índice de
ocupación), por lo que se liquida lo permitido por norma.

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SECTOR
Actualidad edificadora
En el sector donde se localiza el inmueble objeto de avalúo no se evidencia
Demanda / interés Media una actividad edificadora, se trata de un sector consolidado donde la mayoría
de las obras se remiten a la remodelación y reforma de las edificaciones ya
Uso predominante Vivienda unifamiliar existentes.

Legalidad Aprobado
Cartagena / Barranquilla (+5) 385 8170

Transporte Bueno

Impacto ambiental negativo

Aire Aguas servidas Basura Inseguridad

Ruido EDIFICACIÓN ESTRUCTURA
Estado de la construcción Usado
Observaciones

No se evidencia ningún impacto ambiental negativo

Avance (en construcción) 100 %

Estado de conservación Bueno

Número de pisos 2
Número de sótanos 0
Medellin (+4) 604 8654

Vida útil 70 Años

EQUIPAMIENTO Vida remanente 10 Años
NIVEL DE DISTANCIA APROX EN
EQUIPAMIENTO Año de construcción 1959
EQUIPAMIENTO METROS
Edad 60 Años
Áreas Verdes Abundante 100 - 200
Estructura Muros
Asistencial Suficiente 200 - 300
Material de Estructura Mampostería
Comercial Suficiente 300 - 400
Calle 99 No. 13A – 30 Edificio FD 100 Piso 4° Bogotá D.C. PBX (+1) 746 0037

Estado Bueno
Escolar Suficiente 400 - 500
Remodelado No
Estacionamientos Suficiente 300 - 400
Uso Actual Otro
Áreas recreativas Suficiente 300 - 400
Ajuste sismorresistente No disponible

INFRAESTRUCTURA Cubierta Placa concreto imp.

Vías de acceso Bueno Pavimentadas Si Fachada Pañete y pintura

Andenes Bueno Sardineles Bueno Tipo de fachada en metros De 3 a 6 metros

Acueducto Tiene Alcantarillado Tiene Estructura reforzada No disponible

Energía eléctrica Tiene Telefonía No tiene Daños previos No disponible

Gas natural Tiene Material de construcción Mampostería

Iluminación Bueno
Amoblamiento urbano
Ventilación Bueno
Alamedas Alumbrado Arborización Ciclorutas Irregularidad planta No disponible
Paradero Parques Zonas verdes Irregularidad altura No disponible

Perspectivas de valorización Comentarios de la estructura

De acuerdo a las condiciones del sector y a la dinámica de mercado del mismo, se
La estructura tiene una vetustez de 60 años aproximadamente según
consideran perspectivas de valorización medias. Se trata de un sector consolidado, con
anotaciones No.001 y No.002 del Certificado de tradición y libertad y se
una relación de oferta y demanda media, adicionalmente se encuentran algunos proyectos
encuentra en aparente buen estado de conservación
donde las transacciones de venta se dan en tiempos normales de comercialización. No se
evidencian agentes externos que puedan afectar la valorización de la zona.

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PREDIO Estado de la edificación

Servicios
TIPO CALIDAD ESTADO
Acueducto Tiene Alcantarillado Tiene
Carpintería Metálica Sencillo Bueno
Energía eléctrica Tiene Gas natural Tiene
Carpintería en Madera Sencillo Bueno
Cartagena / Barranquilla (+5) 385 8170

Telefonía Tiene
Pisos Sencillo Bueno
Muros Sencillo Bueno
Dependencias
Techos Sencillo Bueno
Alcobas 6 Alcoba de servicio 0
Cocina Sencillo Bueno
Balcón 0 Baño de servicio 0
Baños Sencillo Bueno
Baño privado 0 Baño social 2

Cocina 1 Comedor 1
DOTACIÓN COMUNAL
Estar habitación 0 Estudio 0 Valor Admón. No tiene
Jardín 0 Patio interior 1 Mensualidad
Sala 0 Terraza 1 Valor admón m²
Medellin (+4) 604 8654

1 Predio subdividido Sí Vigilancia privada No tiene

Zona de ropas
físicamente
Ascensores 0
Closet 0 Número de unidades 2

Servicios públicos No Accesos No

A.A. Central BBQ Bicicletero
independientes independientes
Bomba eyec. Calefacción Cancha multiuso

Cancha Squash CCTV Citofonía

Calle 99 No. 13A – 30 Edificio FD 100 Piso 4° Bogotá D.C. PBX (+1) 746 0037

Garajes

Club house Equipo de presión Garajes residentes

Total garajes 0 Uso exclusivo 0
Garajes visitantes Gimnasio Golfito
Bahía comunal 0 Cubierto 0
Guardería Juegos niños Piscina
Descubierto 0 Doble 0
Planta eléctrica Portería Salón comunal
Privado 0 Sencillo 0
Salón de juegos Sauna Shut basuras
Servidumbre 0
Tanque de agua Teatrino Terraza comunal
Otros
Turco Vigilancia 24 horas Zona verde

Bodega 0 Depósito 0
Otros
Tipo de depósito Local 0
No aplica.
Oficina 0

EDIFICACIÓN ACABADOS
Acabados por recinto

RECINTO ACABADOS PISOS ACABADOS MUROS

Alcobas Cerámica Pintura

Baño social Cerámica Cerámica
Cocina Cerámica Cerámica
Comedor Cerámica Pintura
Patio interior Cerámica Pintura

Sala Cerámica Pintura

Terraza Sin acabados Sin acabados
Zona de ropas Sin acabados Sin acabados

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COMPARABLES DE TERRENOS EN VENTA SEMEJANTES EN USO AL SUJETO

Investigación de comparables
Cartagena / Barranquilla (+5) 385 8170

# DIRECCIÓN UBICACIÓN FORMA ÁREA LOTE VALOR COMERCIAL FUENTE

1 CL 12 #8 -56 SAN CARLOS TUQUERRES NARIÑO COLOMBIA Medianero Irregular 110 $ 30.000.000,00 (+57) 3177350868

SUJETO 135.45

Análisis de los factores

# VALOR UNITARIO UBIC. FORM. TOP. F.NE SUP. F.HO.RE. VALOR AJUSTADO

1 $ 272.727,27 S S S 0.95 0.97 0.92 $ 251.650,67

Medellin (+4) 604 8654

Resultado de valores

$275,000 VALOR UNITARIO VALOR AJUSTADO

Mínimo $ 272.727,27 $ 251.650,67

Media $ 272.727,27 $ 251.650,67
$270,000

Máximo $ 272.727,27 $ 251.650,67

Calle 99 No. 13A – 30 Edificio FD 100 Piso 4° Bogotá D.C. PBX (+1) 746 0037

$265,000
Desviación Estándar $ 0,00 $ 0,00
$260,000 Dispersión 0 % 0 %
Coeficiente de
0 % 0 %
$255,000 variación

$250,000
1

Precio unitario Media precio unitario Valor ajustado Media valor ajustado

DIAGNÓSTICO VALORES DE REFERENCIA

Se utiliza la metodología de comparación ya que existe suficiente oferta representativa del inmueble avaluado. Para la realización de este método de valoración nos hemos basado en la
resolución 620 de 2008 del IGAC, así como en el decreto 1420 de 1998. Las ofertas que se toman para realizar el presente avalúo son del mismo sector.

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COMPARABLES DE INMUEBLES EN VENTA SEMEJANTES EN USO AL

SUJETO (TERRENO + CONSTRUCCIONES)
Investigación de comparables
EDAD
# DIRECCIÓN ÁREA LOTE ÁREA CONSTR. VALOR CONSTR. VALOR COMERCIAL FUENTE
Cartagena / Barranquilla (+5) 385 8170

(AÑOS)

1 0 . #. tuquerres TUQUERRES NARIÑO COLOMBIA 65 125 90 $ 400.000,00 $ 70.000.000,00 Sitio Web

2 0 . #. tuquerres TUQUERRES NARIÑO COLOMBIA 60 72 85 $ 520.000,00 $ 65.000.000,00 Sitio Web

0 . #. TUQUERRES TUQUERRES TUQUERRES NARIÑO

3 60 105 110 $ 520.000,00 $ 85.000.000,00 Sitio Web
COLOMBIA

SUJETO 60 135.45 155

Análisis de los factores

Medellin (+4) 604 8654

PRECIO UNITARIO VALOR AJUSTADO LOTE

# VALOR UNITARIO C/T UBIC. CONS. ACAB. F.NE EDAD. C/T F.HO.RE.
HOMOLOGADO SIN CONSTRUIR

1 $ 777.777,78 0.72 SP S S 0.97 1 0.98 1 $ 774.026,01 $ 255.200,00

2 $ 764.705,88 1.18 SP S S 0.97 1 1 1.02 $ 780.067,44 $ 261.805,56

3 $ 772.727,27 1.05 SP S S 0.98 1 1 1.02 $ 791.633,47 $ 248.571,43

Calle 99 No. 13A – 30 Edificio FD 100 Piso 4° Bogotá D.C. PBX (+1) 746 0037

SUJETO 1.14

Resultado de valores

VALOR AJUSTADO LOTE SIN

$1,000,000 PRECIO UNITARIO HOMOLOGADO
CONSTRUIR

Mínimo $ 774.026,01 $ 248.571,43

$800,000
Media $ 781.908,97 $ 255.192,33

$600,000 Máximo $ 791.633,47 $ 261.805,56

Desviación
$ 7.305,21 $ 5.402,81
Estándar
$400,000
Dispersión 1.14 % $ 2,59
Coeficiente de
$200,000 0.93 % $ 2,12
variación

$0
1 2 3

Precio unitario Media precio unitario Precio unitario hom. Media valor hom. sin garage

Valor ajustado lote sin construir Media de valor ajustado lote sin construir

DIAGNÓSTICO VALORES DE REFERENCIA

Se utilizó el método de comparación de mercado, el cual busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

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CUADRO DE VALORACIÓN TERRENO

UNIDAD DE
TERRENO DESCRIPCIÓN ÁREA VALOR UNITARIO VALOR
MEDIDA

Lote Terreno 135.45 m2 $ 250.000,00 $ 33.862.500,00

Cartagena / Barranquilla (+5) 385 8170

SUBTOTAL TERRENO 135.45 $ 33.862.500,00

CUADRO DE VALORACIÓN EDIFICACIONES

UNIDAD DE
EDIFICACIONES DESCRIPCIÓN ÁREA VALOR UNITARIO VALOR
MEDIDA

Área construida Casa 134.82 m2 $ 560.000,00 $ 75.499.200,00

134.82 $ 75.499.200,00
Medellin (+4) 604 8654

SUBTOTAL EDIFICACIONES

RESULTADO DE VALORES
VALOR COMERCIAL COP $ 109.361.700,00

VALOR ASEGURABLE COP $ 80.892.000,00

Calle 99 No. 13A – 30 Edificio FD 100 Piso 4° Bogotá D.C. PBX (+1) 746 0037

Carlos Enrique Quintero Gonzalez

Valuador
R.A.A. Inmuebles Urbanos, Obras de Infraestructura | AVAL-1127948084

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REPORTE FOTOGRÁFICO

ENTORNO COMEDOR
Cartagena / Barranquilla (+5) 385 8170
Medellin (+4) 604 8654

TERRAZA TERRAZA
Calle 99 No. 13A – 30 Edificio FD 100 Piso 4° Bogotá D.C. PBX (+1) 746 0037

COCINA ZONA DE ROPAS

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OTRO ZONA HUMEDA PISO 1

Cartagena / Barranquilla (+5) 385 8170
Medellin (+4) 604 8654

OTRO TALLER PISO 1

Calle 99 No. 13A – 30 Edificio FD 100 Piso 4° Bogotá D.C. PBX (+1) 746 0037

TALLER PISO 1 CONTADOR AGUA

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CONTADOR LUZ CONTADOR GAS

Cartagena / Barranquilla (+5) 385 8170
Medellin (+4) 604 8654

CROQUIS DE MACROLOCALIZACIÓN CROQUIS DE MACROLOCALIZACIÓN

Calle 99 No. 13A – 30 Edificio FD 100 Piso 4° Bogotá D.C. PBX (+1) 746 0037

CROQUIS ALCOBAS

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 Calle 99 No. 13A – 30 Edificio FD 100 Piso 4° Bogotá D.C. PBX (+1) 746 0037 Medellin (+4) 604 8654 Cartagena / Barranquilla (+5) 385 8170

ALCOBAS
ALCOBAS

BAÑO SOCIAL
ALCOBAS
ALCOBAS

BAÑO SOCIAL
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PATIO INTERIOR
NOMENCLATURA
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DEFINICIÓN DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS

AVALUO: Es el estudio o proceso mediante el cual se estima y documenta el valor de un bien raiz o bien inmueble, de acuerdo a la apreciación personal expresada por un profesional que
cuenta con los conocimientos técnicos, aplique normas y procedimientos generalmente aceptados en esta especialidad y cuya ética y desempeño avalen la confiabilidad de su
valuación.

VALOR COMERCIAL: Es la cantidad estimada de dinero circulante a cambio de la cual el vendedor y el comprador del bien que se valúa, estando bien informados y sin ningún tipo de
Cartagena / Barranquilla (+5) 385 8170

presión o apremio, estarían dispuestos a aceptar en efectivo por su enajenación con una promoción suficiente y adecuada a su mercado.

CONDICIONANTES Y SALVEDADES AL AVALÚO

Conforme al artículo 18 de la Resolución 620, del 23/09/2008, del IGAC; por la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1.997; en
lo referente a los avalúos de inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal; el presente avalúo se practicará únicamente para las áreas privadas que legalmente existan.
Conforme a lo determinado en el Art. 14 del Dcto. 1420 de 1998; la compañía valuadora así como el valuador no serán responsables de la veracidad de la información recibida del
solicitante, con excepción de la concordancia de la reglamentación urbanística que afecte o haya afectado al inmueble objeto del avalúo al momento de la realización de este. La
información y antecedentes de propiedad asentados en el presente Avalúo es la contenida en la documentación oficial proporcionada por el solicitante del propio Avalúo y/o
propietario del bien a valuar, la cual asumimos como correcta. Entre ella, podemos mencionar a la escritura de propiedad o documento que lo identifica legalmente, los planos
arquitectónicos y el registro catastral (boleta predial).
Los valores comerciales asignados a los inmuebles, tienen que ver directamente con el área determinada en los documentos públicos suministrados por el interesado y áreas
susceptibles de legalizar.
El presente avalúo no tiene en cuenta para la determinación del valor aspectos de orden jurídico de ninguna índole.
Se entienden incluidas dentro del valor del inmueble, como es técnica valuatoria común para inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el valor proporcional de los
Medellin (+4) 604 8654

bienes comunes.
En cuanto a la incidencia que sobre el valor pueda tener la existencia de contratos de arrendamiento o de otro género, asumimos que el titular del derecho de propiedad tiene el uso y
goce de todas las facultades que se derivan de este.
La presente tasación no constituye un dictamen estructural, de cimentación o de cualquier otra rama de la ingeniería civil o la arquitectura que no sea objeto de la valuación, por lo
tanto no puede ser utilizado para fines relacionados con esas ramas ni se asume responsabilidad por vicios ocultos u otras características del inmueble que no puedan ser apreciadas
en una visita normal de inspección física para efectos de tasación. Incluso cuando se aprecien algunas características que puedan constituir anomalías con respecto al estado de
conservación normal -según la vida útil consumida- de un inmueble o a su estructura, el valuador no asume mayor responsabilidad que así indicarlo cuando son detectadas, ya que
aunque se presenten estados de conservación malos o ruinosos, es obligación del perito realizar la tasación según los criterios y normas vigentes y aplicables según el propósito del
mismo.
Calle 99 No. 13A – 30 Edificio FD 100 Piso 4° Bogotá D.C. PBX (+1) 746 0037

Vigencia del avalúo: De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y ministerio de Desarrollo
Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un año, contado desde la fecha de expedición, siempre y cuando las condiciones físicas y normativas del inmueble
valuado, no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas del mercado inmobiliario comparable.
El profesional que firma declara que no tiene hoy, ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad valorada; ni participación en los usos que se hagan del avalúo, ni con las
personas que participen en la operación. Ha inspeccionado el inmueble y la información es la observada; los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el bien y su vecindario,
están mencionados. Además, se mantendrá un nivel de confidencialidad, acorde a las exigencias de TINSA. No es responsabilidad del valuador, el uso de este informe, para un fin
distinto al que fue solicitado.
El presente Avalúo es de USO exclusivo del(os) solicitante(s) para el destino o propósito expresado en el mismo, por lo que no podrá ser utilizado para fines distintos.

METODOLOGÍA VALUATORIA
Método Físico, Directo o enfoque de COSTOS, es el proceso técnico necesario para estimar el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al que se valúa, afectado por la
Depreciación atribuible a los factores de Edad, Estado de Conservación y Obsolescencia observados.

Método de Capitalización de Rentas o enfoque de INGRESOS, es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos por rentas que
produce o es susceptible de producir un inmueble a la fecha del avalúo durante un largo plazo (mayor a 50 años) de modo constante (a perpetuidad), descontados por una determinada
tasa de capitalización (real) aplicable al caso en estudio.

Método Comparativo o de MERCADO, es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa (sujeto) con el precio ofertado ó de
venta de cuando menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus principales factores diferenciales (homologación).

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PIN de Validación: aba40a67
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