Anda di halaman 1dari 42

SUMMARY

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT


Direktorat Jenderal Pembiayaan Perumahan
Direktorat Pendayagunaan Sumber Pembiayaan Perumahan

executive

ANALISIS KRITERIA PORTOFOLIO


LEMBAGA JASA KEUANGAN
DALAM PELAKSANAAN PROGRAM
PEMBIAYAAN PERUMAHAN
Prakata
Executive Summary kegiatan Analisis Kriteria Portofolio Lembaga Jasa
Keuangan dalam Pelaksanaan Program Pembiayaan Perumahan mencakup
latar belakang, profil program pembiayaan perumahan, daftar perbankan di
Indonesia, hasil kunjungan lapangan, Analisis SWOT, Kriteria Willingness,
Kriteria Ablity dan hasil penilaian perbankan dalam pelaksanaan program
pembiayaan perumahan.

Executive Summary ini dimaksudkan untuk digunakan sebagai acuan


bagi pemerintah pusat dalam melakukan analisis kriteria portfolio lembaga
jasa keuangan dalam pelaksanaan program pembiayaan perumahan dalam
mendukung pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak huni bagi
Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

Kami menyadari bahwa Executive Summary kegiatan Analisis Kriteria


Portofolio Lembaga Jasa Keuangan dalam Pelaksanaan Program Pembiayaan
Perumahan ini masih memiliki kekurangan dalam materi dan kerangka
penyajian. Tentunya segala apresiasi dalam bentuk kritik dan saran dapat
menjadi masukan berharga dalam penyempurnaan petunjuk teknis ini
selanjutnya

Jakarta, November 2018

PT. INDOMAS MULIA


Konten

01 03 06

09 13 15

21 26 34
latar belakang
Lembaga Jasa Keuangan menurut UU No. 21/ 2011 tentang Otoritas Jasa
Keuangan, didefinisikan sebagai lembaga yang melaksanakan kegiatan di sektor
Perbankan, Pasar Modal, Perasuransian, Dana Pensiun, Lembaga Pembiayaan,
dan Lembaga Jasa Keuangan Lainnya. Definisi Lembaga Pembiayaan adalah
badan usaha yang melakukan kegiatan pembiayaan dalam bentuk penyediaan
dana atau barang modal. Perbankan merupakan lembaga jasa keuangan yang
memiliki program atau pembiayaan yang saat ini mulai merambah kepada sektor
properti. Kendati dapat menjadi alternatif pembiayaan bagi masyarakat
berpenghasilan rendah melalui proses yang cepat dan mudah, namun KPR yang
disalurkan perbankan ini perlu diawasi secara ketat.

ISU PERMASALAHAN PEMBIAYAAN Pemerintah memberikan ruang


PERUMAHAN kepada lembaga jasa keuangan
• Lembaga Jasa Keuangan belum untuk menjadi bagian yang dapat
mengidentifikasi LJK yang sudah menyediakan sumber
melaksanakan pembiayaan pembiayaan bagi MBR.
perumahan dalam menyalurkan KPR
Program, KPR Komersial serta lingkup
kegiatan pembiayaan perumahan URGENSI
Iainnya. Perlu didukung pedoman terkait
• Persyaratan KPR dari perbankan cukup
dengan “Analisis Kriteria
ketat apalagi jika KPR tersebut
disalurkan untuk pekerja informal yang Portofolio Lembaga Jasa
tidak memiliki pendapatan tetap. KeuanPegan Dalam Pelaksanaan
• Keterbatasan akses MBR terhadap Program Pembiayaan
sumber pembiayaan perumahan Perumahan.”

DASAR HUKUM
1. UUD 1945 7. UU No. 21/ 2008 tentang
2. UU No. 39/ 1999 tentang Hak Asasi Perbankan Syariah
Manusia. 8. UU No. 4/ 2016 tentang
3. UU No. 1/ 2011 tentang Perumahan Tabungan Perumahan Rakyat.
dan Kawasan Permukiman. 9. Perpres No. 7/ 2015 tentang
4. UU No. 13/ 1968 tentang Bank Organisasi Kementerian Negara.
Sentral 10. Perpres No. 15/ 2015 tentang
5. UU No. 23/ 1999 tentang Bank Kementerian Pekerjaan Umum
Indonesia dan Perumahan Rakyat
6. UU No. 21/ 2011 tentang Otoritas 11. Peraturan BI No.
Jasa Keuangan 14/27/PBI/2012 tentang
Kegiatan Usaha dan Jaringan
Kantor Berdasarkan Modal Inti
Bank
01 Executive Summary
latar belakang
kerangka pikir

Lembaga Keuangan
berfungsi menyediakan
pembiayaan dalam
bidang perumahan baik
untuk pengembang
maupun pembeli rumah.

Executive Summary 02
pembiayaan perumahan
Guna mewujudkan pencapaian Program Sejuta Rumah dan sebagai wujud upaya
Pemerintah untuk memastikan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)
mendapat hunian yang layak, Kementerian Pekerjaan Umum dan Pekerjaan
Rumah (PUPR) melalui Ditjen Pembiayaan Perumahan menawarkan bantuan
pembiayaan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Subsidi melalui 3 jenis skema,
yaitu Fasilitas Likuditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), Subsidi Selisih Bunga
(SSB) atau Subsidi Selisih Margin (SSM), dan skema Subsidi Bantuan Uang Muka
(SBUM). Ketiga jenis skema ini diimplementasikan melalui kerja sama antara Biro
Layanan Umum Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (“BLU PPDPP”)
dengan pihak perbankan sebagai ujung tombak penyalur dan pemasar KPR (“Bank
Pelaksana”) untuk skema FLPP, dan antara Satuan Kerja dengan Bank Pelaksana
untuk skema SSB/SSM dan Skema SBUM.

Fasilitas Likuditas Pembiayaan Perumahan ( FLPP )


FLPP bertujuan untuk menyediakan Dana KPR Sejahtera (KPRS)
dana dalam mendukung merupakan gabungan antara dana
kredit/pembiayaan pemilikan rumah FLPP dan dana Bank Pelaksana
sederhana sehat (KPRSh) bagi MBR, dengan proporsi tertentu. Hal ini
atau dapat juga disebut sebagai KPR dilakukan untuk menerbitkan KPR
Sejahtera, terdiri dari: Sejahtera dengan tingkat suku bunga
a. KPR Sejahtera Tapak; kredit/marjin pembiayaan yang
b. KPR Sejahtera Syariah Tapak; terjangkau dan bersifat tetap selama
c. KPR Sejahtera Susun; dan jangka waktu kredit/pembiayaan.
d. KPR Sejahtera Syariah Susun

Gambar 1. Diagram Sistem Pembiayaan Program KPR FLPP

03 Executive Summary
Tabel 1. Realisasi Jumlah Unit Rumah dari Penyaluran Dana FLPP Tahun 2010-
2018 berdasarkan Bank Pelaksana (data per 31 Juli 2018)

Sumber: situs web www.ppdpp.id

Subsidi Selisih Bunga (SSB)


Kredit Pemilikan Rumah Subsidi Selisih Bunga, yang selanjutnya disingkat KPR
SSB adalah kredit pemilikan rumah yang diterbitkan oleh Bank Pelaksana secara
konvensional yang mendapat pengurangan suku bunga melalui Subsidi Bunga
Kredit Perumahan, sedangkan Pembiayaan Pemilikan Rumah Subsidi Selisih
Marjin yang selanjutnya disingkat KPR SSM adalah pembiayaan pemilikan rumah
yang diterbitkan oleh Bank Pelaksana dengan prinsip syariah yang mendapat
pengurangan marjin melalui Subsidi Bunga Kredit Perumahan.

Gambar 2. Diagram Sistem Pembiayaan Program KPR SBB

Executive Summary 04
Subsidi Bunga Kredit Perumahan SSB dan SSM tersebut disalurkan melalui KPR
SSB dan KPR SSM. KPR SSB/SSM terdiri atas:
a. KPR SSB/SSM Tapak; atau
b. KPR SSB/SSM Susun

Bank Pelaksana yang menyalurkan KPR SSB dan/atau KPR SSM bertanggung
jawab untuk menyediakan seluruh pokok kredit/pembiayaan KPR SSB dan/atau
KPR SSM. Bank Pelaksana dapat melaksanakan KPR SSB/akad pembiayaan KPR
SSM) selama anggaran APBN masih tersedia.

Subsidi Bantuan Uang Muka Perumahan (SBUM)


Subsidi Bantuan Uang Muka Perumahan (SBUM) adalah subsidi Pemerintah yang
diberikan kepada masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dalam rangka
pemenuhan sebagian/seluruh uang muka perolehan rumah. Dana SBUM hanya
diberikan pada KPR Tapak atau KPR Syariah Tapak.

Besaran SBUM ditetapkan dengan Keputusan Menteri. Jika uang muka yang
dipersyaratkan oleh Bank Pelaksana lebih dari yang ditetapkan Keputusan Menteri
tersebut, maka penerima SBUM harus menambah kekurangan uang muka.
Sedangkan jika uang muka yang dipersyaratkan oleh Bank Pelaksana kurang dari
yang ditetapkan ditetapkan Keputusan Menteri tersebut, seluruh SBUM yang
diterima oleh kelompok sasaran digunakan untuk membayar uang muka sehingga
mengurangi pokok kredit.

Gambar 3. Diagram Sistem Pembiayaan Program KPR SBUM

05 Executive Summary
daftar bank di Indonesia
Guna mewujudkan pencapaian Program Sejuta Rumah dan sebagai wujud upaya
BI mengkelompokkan Bank-Bank yang beroperasi di Indonesia adalah sebagai
berikut:

Bank Persero
Bank persero adalah bank yang seluruh atau sebagian besar sahamnya dimiliki
oleh Pemerintah Indonesia melalui Kementerian Badan Usaha Milik Negera
(BUMN).
1. Bank Mandiri (Persero), Tbk.
2. Bank Negara Indonesia (Persero), Tbk.
3. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk.
4. Bank Tabungan Negara (Persero), Tbk.

Bank Umum Swasta Nasional


Bank Umum Swasta Nasional adalah bank yang didirikan oleh pihak swasta
nasional dan seluruh atau sebagian besar sahamnya dimiliki oleh perorangan
warga negara Indonesia (WNI) atau badan hukum Indonesia atau dikendalikan
oleh WNI atau badan hukum Indonesia.
1. Bank Rakyat Indonesia Agroniaga, 18. Bank Intemasional Indonesia. Tbk
Tbk 19. Bank QNB Kesawan, Tbk
2. Bank Antar Daerah 20. Bank Maspion Indonesia
3. Bank Artha Graha Internasional, Tbk 21. Bank Mayapada Internasional. Tbk
4. Bank BNl Syariah 22. Bank Mega, Tbk
5. Bank Bukopin,Tbk 23. Bank Mestika Dharma
6. Bank Bumi Arta 24. Bank Metro Ekspress
7. Bank ICB Bumiputera Indonesia, Tbk 25. Bank Mualamat Indonesia
8. Bank Central Asia , Tbk 26. Bank Mutiara, Tbk
9. Bank CIMB Niaga. Tbk 27. Bank Nusantara Parahyangan, Tbk
10.Bank Danamon IndonesiaTbk 28. Bank OCBC NISP, Tbk
11.Bank Ekononomi Raharja. Tbk 29. Pan Indonesia Bank, Tbk
12.Bank Ganesha 30. Bank Permata Tbk
13.Bank Hana 31. Bank Sinarmas, Tbk
14.Bank Himpunan Saudara 1906, Tbk 32. Bank Of India Indonesia, Tbk
15.Bank ICBC Indonesia 33. Bank Syariah Mandiri
16.Bank Index Selindo 34. Bank Syariah Mega Indonesia
17.Bank SBI Indonesia 35. Bank UOB Indonesia

Executive Summary 06
Bank Umum Swata Nasional Non Devisa
Secara definisi kepemilikan sama dengan Bank Umum Swasta Nasional, tetapi
bank ini yang hanya melakukan kegiatan usaha dalam mata uang Rupiah saja
1. Angiomas Internasional Bank 17. Bank Panin Syariah
2. Bank Artos Indonesia 18. Prima Master Bank
3. Bank BCA Syarìah 19. Bank Pundi Indonesia, Tbk
4. Bank Bisnis internasional 20. Bank Royal Indonesia
5. Bank Jasa Jakarta 21. Bank Sahabat Purba Danarta
6. Bank Kesejahteraan Ekonomi 22. Bank Sinar Harapan Bali
7. Bank Ina Perdana 23. Bank Andara
8. Bank Harda Internasional 24. Bank Syariah BRI
9. Bank Fama Internasional 25. Bank Syariah Bukopin
10.Bank Sahabat Sampoerna 26. Bank Tabungan Pensiunan
11.Centratama Nasional Bank Nasional, Tbk
12.Bank Dinar Indonesia 27. Bank Victoria Internasional, Tbk
13.Bank Mayora 28. Bank Victoria Syariah
14.Bank Mitra Niaga 29. Bank Yudha Bhakti
15.Bank Multi Arta Sentosa (Mas) 30. Bank Jabar Banten Syariah
16.Bank Nationalnobu (Aifindo
Sejahtera)

Bank Campuran
Bank campuran adalah bank yang didirikan secara bersama-sama oleh perorangan
atau badan hukum Indonesia dan pihak asing.
1. Bank Agris 10. Bank Mizuho Indonesia
2. Bank ANZ Indonesia 11. Bank Rabobank International
3. Bank BNP Paribas Indonesia Indonesia
4. Bank Capital Indonesia, Tbk 12. Bank Resona Perdania
5. Bank Chinatrust Indonesia 13. Bank Sumitomo Mitsui Trust Bank
6. Bank Commonwealth Limited
7. Bank DBS Indonesia 14. Bank Wìndu Kentjana Internasional,
8. Bank KEB Indonesia Tbk.
9. Bank Maybank Syariah Indonesia 15. Bank Woon Indonesia

07 Executive Summary
Kantor Cabang Bank Asing
Adalah bank yang beroperasi di Indonesia namun merupakan cabang dari bank
asing yang berkedudukan di luar Indonesia.
1. Bank Of America, N A 7. Deutsche Bank Ag
2. The Royal Bank Of Scotland NV 8. JP. Morgan Chase Bank, NA
3. Bangkok Bank PcI 9. The Bank Of Tokyo-Mitsubishi UFJ
4. Citibank N.A LTD
5. The Hongkong & Shanghai BC, LTD 10. Standard Chartered Bank
6. Bank Of China Limited

Bank Pembangunan Daerah


Bank Pembangunan Daerah adalah bank yang seluruh atau sebagian besar
sahamnya dimiliki oleh Pemerintah Daerah. Walaupun sebagian besar BPD masih
secara eksklusif dimiliki oleh pihak terbatas, beberapa BPD telah terdaftar sebagai
emiten di lantai bursa.
1. Bank Aceh 15. BPD Nusa Tenggara Barat
2. BPD Bali 16. BPD Nusa Tenggara Timur
3. BPD Bengkulu 17. BPD Papua
4. Bank DKI 18. BPD Riau Kepri
5. BPD Jambi 19. BPD Sulawesi Tenggara
6. BPD JawaTengah 20. BPD Sulawesi Selatan dan Sulawesi
7. BPD Jawa Barat dan Banten Barat
8. BPD Jawa Timur 21. BPD Sulawesi Tengah
9. BPD Kalimantan Timur 22. BPD Sulawesi Utara
10.BPD Kalimantan Tengah 23. BPD Sumatera Barat
11.BPD Kalimantan Barat 24. BPD Sumatera Selatan dan Bangka
12.BPD Kalimantan Selatan Belitung
13.BPD Lampung 25. BPD Sumatera Utara
14.BPD Maluku 26. BPD Yogyakarta

Executive Summary 08
kunjungan lapangan
JAWA BARAT
Sejak program KPR Subsidi Jika dilihat dari lokasi penyaluran, maka
diberlakukan pada tahun 2010, Jawa lima besar Provinsi dengan angka
Barat merupakan provinsi dengan penyaluran terbesar adalah Jawa Barat
tingkat penyaluran KPR Subsidi (oleh (246.984 unit rumah), Banten (68.287),
bank) tertinggi secara akumulasi dari Jawa Timur (43.296), Kalimantan
skema FLPP, SSA/SSB, dan SBUM. Selatan (39.587), dan Jawa Tengah
Berdasarkan data yang diperoleh dari (35.435).
Kementerian PUPR, Dalam kurun waktu
tahun 2010 hingga Oktober 2017, Sejak tahun 2015 hingga Oktober
jumlah rumah yang berhasil dijual oleh 2017, porsi yang dicapai FLPP, SSB,
pihak perbankan melalui KPR Subsidi dan SBUM di Provinsi Jawa Barat relatif
adalah sebanyak 685.105 unit rumah, tidak terpaut jauh (gambar4). SSB
dan sebanyak 246.984 unit rumah atau paling banyak direalisasikan dengan
sebanyak 36% disalurkan di provinsi total 39,75%, disusul FLPP sebesar
Jawa Barat (hasil pengolahan data, 32%, dan SBUM sebanyak 28%. Namun
2018). demikian, skema SBUM mengalami
lonjakan yang cukup tinggi per
Lebih jauh, sejak tahun 2015 hingga tahunnya, di mana tahun 2015 hanya
Oktober 2017 di mana skema subsidi menyalurkan 6 unit rumah (0,02%
sudah bervariasi (FLPP, SSA/SSB, dan keseluruhan), hingga tahun 2017
SBUM) di mana secara total (nasional) menyalurkan 41.287 unit rumah
jumlah unit rumah yang disalurkan (28,19%), lonjakan tertinggi di antara
adalah sebanyak 457.209 Unit, Jawa skema lainnya. Sebagai dampaknya, di
Barat masih merupakan provinsi sisi lain, maka tingkat penyaluran FLPP
dengan jumlah penyaluran terbanyak dan SSB relative mengalami penurunan
yaitu 146.451 unit rumah atau 32%. (Tabel 2)

Tabel 2. Tabel Perkembangan Penyaluran Skema KPR Subsidi di provinsi Jawa Barat
(Tahun 2015 – Oktober 2017)

(Sumber: Pengolahan data dari Kementerian PUPR)

09 Executive Summary
Gambar 4. Dinamika jumlah penyaluran Skema KPR Subsidi di provinsi Jawa Barat

(Sumber: Pengolahan data dari data PUPR)

(Sumber Foto: Dokumentasi humas.jabarprov.go.id)

Executive Summary 10
JAWA TIMUR
Jawa TImur merupakan provinsi dengan Jika dilihat dari lokasi penyaluran, maka
tingkat penyaluran KPR Subsidi (oleh lima besar Provinsi dengan angka
bank) tertinggi ke-3 setelah Jawa Barat penyaluran terbesar adalah Jawa Barat
dan Banten, secara akumulasi dari (246.984 unit rumah), Banten (68.287),
skema FLPP, SSA/SSB, dan SBUM. Jawa Timur (43.296), Kalimantan
Berdasarkan data yang diperoleh dari Selatan (39.587), dan Jawa Tengah
Kementerian PUPR, Dalam kurun waktu (35.435).
tahun 2010 hingga Oktober 2017,
jumlah rumah yang berhasil dijual oleh Sejak tahun 2015 hingga Oktober
pihak perbankan melalui KPR Subsidi 2017, porsi yang dicapai FLPP, SSB,
adalah sebanyak 685.105 unit rumah, dan SBUM di Provinsi Jawa Timur relatif
dan sebanyak 43.296 unit rumah atau tidak terpaut jauh (gambar 5) SSB
sebanyak 6,3% disalurkan di provinsi paling banyak direalisasikan dengan
Jawa Timur (hasil pengolahan data, total 41,42%, disusul SBUM sebesar
2018). 31,46%, dan FLPP sebanyak 27,13%.
Namun demikian, skema SBUM
sejak tahun 2015 hingga Oktober 2017 mengalami lonjakan yang cukup tinggi
di mana skema subsidi sudah bervariasi per tahunnya, di mana tahun 2015
(FLPP, SSA/SSB, dan SBUM) di mana hanya menyalurkan 65 unit rumah
secara total (nasional) jumlah unit (1,5% keseluruhan), hingga tahun 2017
rumah yang disalurkan adalah sebanyak menyalurkan 7.760 unit rumah
457.209 Unit, Jawa Timur masih (31,46%), lonjakan tertinggi di antara
merupakan provinsi dengan jumlah skema lainnya. Sebagai dampaknya, di
penyaluran ke-3 terbanyak yaitu 24.670 sisi lain, maka tingkat penyaluran FLPP
unit rumah atau 5,4%. dan SSB relative mengalami penurunan
(Tabel 3).

Tabel 3. Tabel Perkembangan Penyaluran Skema KPR Subsidi di provinsi Jawa Timur
(Tahun 2015 – Oktober 2017)

(Sumber: Pengolahan data dari Kementerian PUPR)

11 Executive Summary
Gambar 5. Dinamika jumlah penyaluran Skema KPR Subsidi di provinsi Jawa Timur

(Sumber: Pengolahan data dari data PUPR)

(Sumber Foto: Dokumentasi www.indonesia-tourism.com)

Executive Summary 12
Analisis SWOT
Analisis SWOT pada kajian ini mengidentifikasi sejumlah aspek-aspek utama yang
merupakan dan dapat dikategorisasi sebagai kekuatan (strengths/S), kelemahan
(weaknesess/W), peluang (opportunity/O), dan tantangan (threats/T). S dan W
bersumber dari aspek internal yang diartikan sebagai bagian dari pengelolaan
kebijakan pembiayaan perumahaan di dalam negeri yang dalam hal ini adalah
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahaan Rakyat. O dan T diidentifikasi
bersumber dari eksternal dimana perilaku dan kebijakannya tidak secara langsung
dapat dipengaruhi oleh Kementerian PUPR. Identifikasi hanya dilakukan pada tiga
hingga lima aspek dominan pada masing-masing kategori yang dikombinasikan
antara temuan lapangan, data sekunder dan studi pustaka yang telah dijelaskan
secara rinci pada bagian sebelumnya.

13 Executive Summary
Tabel 4. Matriks SWOT Portofolio Perbankan pada Pembiayaan Perumahan

Faktor Internal
Strenghts Weaknesses
1. Jaminan tingkat kepastian 1. FLPP, SSB dan SUM
dukungan pembiayaan merupakan program yang
perumahaan dari aspek baru digulirkan beberapa
regulasi pemerintah pusat tahun sehingga masih
2. Potensi permintaan mengalami banyak kendala
konsumen relative tinggi dalam operasionalnya.
karena pertumbuhan jumlah 2. Tidak semua bank besar
penduduk masih positif. memiliki passion di bidang
3. Dana yang sediakan oleh pembiayaan perumahaan.
pemerintah merupakan 3. Belum tersedianya sistem
sumber dana murah bagi satu data untuk pembiayaan
perbankan. perumahan bersubsidi
4. Rumah merupakan khususnya data nasabah
kebutuhan pokok dan 4. Perbankan butuh investasi
sangat diminati lebih dari SDM dan sistem untuk
bentuk asset lainnya bagi berpartisipasi aktif pada
masyarakat Indonesia. pembiayaan perumahaan.
5. Indonesia memiliki BTN 5. Miss match antara
sebagai asset untuk permintaan perumahaan
mempermudah knowledge dengan lokasi perumahaan.
transfer bagi bank-bank
lainnya
Opportunities Strategi S/O Strategi W/O
1. Potensi perkembangan 1. Pengembangan sistem 1. Diperlukan pembelajaran
teknologi finansial dapat berbasis ICT untuk melalui benchmarking
disinergikan dengan mengelola perilaku pasar (dapat dilakukan ke negara
pembiayaan perumahaan perumahan bersubsidi yang lain) untuk menemukenali
bersubsidi. dapat diakses real time oleh mekanisme yang sukses
2. Perkembangan teknologi konsumen dan perbankan. untuk program pembiayaan
yang cepat saat ini. 2. Menjadikan BTN sebagai perumahaan.
3. Adanya kolaborasi dengan jangkar utama 2. Adanya sistem berbasis ICT
institusi terkait yakni pengembangan SDM dan yang dapat menjawab
Otoritas Jasa Keuangan sistem pembiayaan kebutuhan, penyediaan,
(OJK) dan Bank Indonesia. perumahaan di Indonesia. serta ketersediaan mitra
pembiayaan perumahan
Threats Strategi S/T Stategi W/T
1. Perhitungan cost of fund 1. Regulasi pada tingkat makro 1. Mendorong kehadiran
Faktor bagi perbankan pada penting untuk dipantau pemerintah daerah dan
Eksternal daerah-daerah beresiko hingga akar rumput stakehholdernya sehingga
tinggi. sehingga menjadi masukan mempermudah perbankan
2. Variasi dukungan review dengan sasaran masuk untuk mendukung
pemerintah daerah. penurunan cost of fund bagi program.
3. Ketidakpastian jaminan perbankan ketika 2. Penting melakukan
kestabilan harga untuk memutuskan berkolaborasi elaborasi dari perspektif
bahan konstruksi. dengan program pembiyaan bisnis properti untuk
perumahaan bersubsidi. mengukur potensi
2. Lakukan mapping rantai suskesnya program di
pasok bahan konstruksi daerah.
pada program pembiyaan
rumah bersubsidi sehingga
dapat diperhitungkan
ambang batas toleransi
terkait dengan penentuan
harga rumah bersubsidi.

Executive Summary 14
kriteria willingness
Willingness atau dalam Bahasa Pemerintah tentunya hanya akan
Indonesia yaitu “kesediaan” atau bekerja sama dengan pihak bank yang
“kemauan”, menjadi sebuah kriteria memang memiliki kesediaan dan
penting bagi sebuah institusi kemampuan yang memadai untuk
perbankan dalam kaitannya dengan menjadi mitra pemerintah dalam
partisipasi institusi tersebut dalam menyalurkan dan menerima dana
mensukseskan KPR subsidi (KPR Pemerintah untuk KPR Program.
Program) yang dicanangkan oleh
Pemerintah. Kriteria ini menunjukkan Dalam implementasinya, parameter
pada dasarnya bagaimana sebuah yang mengindikasikan bahwa sebuah
institusi perbankan memiliki dan bank memiliki willingness yang kuat
melaksanakan inisiatif-inisiatif jangka dalam partisipasinya sebagai bank
panjang maupun jangka pendek, yang penyalur KPR Program di antaranya
mengarah kepada suksesnya insititusi adalah:
tersebut dalam melaksanakan KPR 1. Pencantuman/inklusi kegiatan
Program. pada Rencana Bisnis Bank (RBB)
2. Kesediaan atas pengikatan
Kriteria willingness ini merupakan hal komitmen (secara tertulis) dengan
yang penting juga bagi Pemerintah, Pemerintah.
mengingat pentingnya KPR Program 3. Kondisi existing penyaluran KPR
dalam rencana Pemerintah terkait subsidi, selanjutnya disebut
pemenuhan penyediaan perumahan, parameter Penyaluran KPR
dan sentralnya peran perbankan dalam Program.
rencana tersebut.

Tabel 5. Parameter Level of Willingness

Parameter (Tahap) Status Level


Internal None/RBB 1
MoU 2A
Administrasi
PKO 2B
Rendah 3A
Penyaluran KPR Program Sedang 3B
Tinggi 3C

Tabel di atas akan digunakan untuk mengidentifikasi dan menandai sudah sejauh
mana masing-masing bank menjalani proses-proses dalam penyaluran KPR
Subsidi. Dari baris “Status” atas hingga ke bawah merupakan alur proses yang
harus dilakukan oleh bank. Semakin tingginya tingkat “Level”, semakin dapat
dibuktikan juga tingkat willingness dari sebuah bank.

15 Executive Summary
Parameter Internal: Rencana Bisnis Bank (RBB)
Parameter Internal merupakan tahap tersebut kecuali memang berdasarkan
yang dilakukan oleh masing-masing atas beberapa hal khusus yang tidak
bank, yaitu pencantuman kegiatan dapat diubah serta tidak ada jalan
atau program terkait penyaluran KPR keluar lain selain mengubah rencana
Subsidi dalam rencana bisnis bank bisnisnya.
(RBB). Tahap ini merupakan komitmen
awal dan kesediaan dari masing- Bagi bank umum, terutama bank
masing bak untuk melakukan bisnis Persero, rencana bisnis bank sangat
KPR Subsidi, di mana pada RBB mungkin diintervensi dengan kekuatan
tersebut tercantum besaran unit kebijakan Pemerintah Pusat. Adanya
maupun nilai Rupiah yang menjadi tuntutan visi dan misi dari masing-
target dalam tahun berjalan. Bank yang masing bank yang kuat harus
sudah melakukan atau berada pada dipadukan dengan adanya mandatory
tahap ini menyandang Level 1. policy yang kuat dari Pemerintah Pusat
untuk menjembatani fokus yang
Peraturan Bank Indonesia Nomor berbeda. Portofolio perbankan untuk
12/21/PBI/2010 dan Peraturan OJK KPR masih dapat dimasukkan dalam
No 5/POJK.03/2016 menyebutkan review rencana bisnis yang dilakukan
bahwa Rencana Bisnis Bank (RBB) sekitar Bulan Juni setiap tahunnya.
adalah dokumen tertulis yang Pada proses awal pelibatan perbankan
menggambarkan rencana kegiatan dalam penyaluran KPR bersubsidi,
usaha Bank jangka pendek (satu Direktorat Jenderal Pembiayaan
tahun) dan jangka menengah (tiga Perumahan memberitahukan atau
tahun), termasuk rencana untuk mengundang pihak perbankan untuk
meningkatkan kinerja usaha, serta menjadi Bank Pelaksana.
strategi untuk merealisasikan rencana
tersebut sesuai dengan target dan Sebuah bank akan resmi menjadi Bank
waktu yang ditetapkan, dengan tetap Pelaksana setelah: (1)
memperhatikan pemenuhan ketentuan menandatangani kesepakatan
kehati-hatian dan penerapan bersama atau memorandum of
manajemen risiko. understanding (MoU) dengan Direktur
Jenderal Pembiayaan Perumahan atau
Rencana bisnis bank (RBB) yang pejabat Kementerian Pekerjaan Umum
realistis diperlukan juga bagi otoritas dan Perumahan Rakyat yang ditunjuk
moneter sebagai pertimbangan dalam oleh Menteri; dan (2) menandatangani
menetapkan kebijakan dan melakukan perjanjian kerjasama operasional
pengawasan macro prudential dan (KSO) atau memorandum of
menjadi salah satu acuan bagi agreement (MoA) dengan: Pejabat
pengawas bank dalam menyusun PPDPP yang berwenang untuk
rencana pengawasan berdasarkan penyaluran KPR Sejahtera; dan/atau
risiko yang optimal dan efektif. Diatur Pejabat Perbendaharaan Satker untuk
pula bahwa bank yang telah penyaluran KPR SSB, KPR SSM,
mengajukan rencana bisnis mereka dan/atau SBUM.
tidak dapat mengubah rencana bisnis
Executive Summary 16
Sebelumnya, terdapat syarat-syarat 7. mampu bertanggung jawab atas
bagi pihak perbankan untuk dapat ketepatan sasaran secara legal
menjadi Bank Pelaksana program KPR formal, dan bersedia diaudit oleh
bersubsidi baik dalam skema FLPP, aparat pengawasan intern
SSB/SSM, dan SBUM yaitu: Kementerian Pekerjaan Umum dan
1. mengajukan surat pernyataan Perumahan Rakyat dan/atau
minat menjadi Bank Pelaksana pengawas eksternal sesuai dengan
dalam rangka penyaluran KPR peraturan perundang-undangan.
Bersubsidi (FLPP, SSB/SSM) dan 8. bagi Bank Pelaksana yang
SBUM kepada Direktur Jenderal menyalurkan KPR Sejahtera,
Pembiayaan Perumahan; mampu untuk menyediakan
2. memiliki program dan target sebagian pendanaan
tahunan untuk penerbitan KPR kredit/pembiayaan KPR Sejahtera
Sejahtera, KPR SSB/SSM, sesuai dengan proporsi pendanaan
dan/atau KPR SSM untuk tahun KPR Sejahtera.
berjalan yang tercantum di dalam 9. bagi Bank Pelaksana yang
Rencana Bisnis Bank (RBB); menyalurkan KPR SSB dan/atau
3. memiliki infrastruktur dalam rangka KPR SSM, mampu untuk
pengelolaan kredit/pembiayaan menyediakan seluruh pokok
KPR paling kurang: kredit/pembiayaan KPR SSB
• memiliki Standard Operational dan/atau KPR SSM.
Procedure (SOP) untuk
kredit/pembiayaan pemilikan
rumah;
• memiliki organisasi unit kerja
pengelola kredit/pembiayaan
pemilikan rumah;
• memiliki personil pengelola
kredit/pembiayaan pemilikan
rumah;
• memiliki teknologi informasi
pengelolaan kredit/pembiayaan
pemilikan rumah;
4. memiliki nilai kesehatan bank
paling rendah Peringkat Komposit
Tiga (PK-3) sesuai peraturan
perundang-undangan;
5. memiliki pengalaman dalam
penerbitan kredit/pembiayaan
pemilikan rumah (KPR) paling
sedikit 2 (dua) tahun;
6. memiliki jaringan pelayanan yang
memadai di tingkat provinsi
dan/atau nasional;

17 Executive Summary
Parameter Adminsitrasi
Parameter Adminsitrasi merupakan Prosedur hingga terbentuknya MoU
tahap lebih lanjut yang dilakukan oleh adalah sebagai berikut:
masing-masing bank, yaitu • Bank mengajukan Surat Pernyataan
bekerjasama dengan Pemerintah, Minat untuk menjadi Bank
terkait penyaluran KPR Program. Tahap Pelaksana penyalur KPR Bersubsidi
ini merupakan komitmen lanjut dan kepada Direktur Jenderal
kesediaan dari masing-masing bank Pembiayaan Perumahan.
untuk meresmikan penyaluran KPR • Direktur Jenderal Pembiayaan
Program melalui pengikatan secara Perumahan menugaskan
administratif dengan Pemerintah yang pejabat/pegawai di lingkungannya
dituangkan secara tertulis. Bank yang untuk melakukan verifikasi
sudah berkomitmen di tahap ini dokumen pernyataan minat yang
menyandang Level 2, di mana Level 2 diajukan oleh bank tersebut, untuk
ini terdiri atas dua tahap: Bank selanjutnya menyampaikan laporan
menjalin Memorandum of hasil pengecekan dokumen
Understanding dengan Pemerintah pernyataan minat kepada Direktur
(Level 2A), dan lanjutannya yaitu Bank Jenderal Pembiayaan Perumahan
mengikatkan diri melalui Perjanjian dengan tembusan Pejabat
Kerjasama Operasional (PKO) dengan Perbendaharaan Satker terkait.
Pemerintah (Level 2B). • Bank yang memenuhi persyaratan
melaksanakan penandatanganan
Kesepakatan Bersama atau
Memorandum of Understanding memorandum of understanding
A. Prosedur MoU (MoU) penyaluran KPR Bersubsidi
MoU untuk untuk penyaluran KPR SSB, bagi MBR.
KPR SSM, dan/atau SBUM pada • Kesepakatan Bersama tersebut
dasarnya merupakan perjanjian ditandatangani oleh Direktur
pendahuluan yang menandakan Jenderal Pembiayaan Perumahan
kesepahaman atas maksud dan tujuan atau pejabat Kementerian Pekerjaan
masing-masing pihak yang terlibat, Umum dan Perumahan Rakyat yang
yaitu Pihak Pejabat yang berwenang ditunjuk oleh Menteri, dengan
dengan Pihak Bank, sebelum Direksi Bank yang berwenang
membuat perjanjian yang lebih berdasarkan Anggaran Dasar bank
terperinci dan mengikat para Pelaksana.
pihak pada nantinya, mengenai • Direktur Jenderal Pembiayaan
penyaluran kemudahan dan/atau Perumahan menyampaikan
bantuan perolehan rumah bagi Kesepakatan Bersama kepada
masyarakat berpenghasilan rendah Pejabat PPDPP dan Satker
(MBR). Perbendaharaan untuk
ditindaklanjuti dengan perjanjian
kerjasama operasional (KSO).

Executive Summary 18
B. Bagian-Bagian MoU • Realisasi Kegiatan,
Secara umum hal yang terdapat di • Jangka Waktu,
dalam MoU adalah pernyataan bahwa • Biaya Penyelenggaraan Kegiatan
kedua belah pihak secara prinsip • Aturan Peralihan
sudah memahami dan akan
melakukan sesuatu untuk tujuan 4. Penutup MoU
tertentu sesuai isi dari MoU tersebut. Bagian ini merupakan bagian akhir
MoU secara umum memiliki bagian dari MoU dan dirumuskan dengan
atau anatomi yang terdiri atas sebagai kalimat yang sederhana.
berikut:
1. Judul MoU
Judul ditentukan oleh para pihak. Perjanjian Kerjasama Operasional
Dari judul yang ditentukan akan (PKO)
dapat diketahui para pihak dalam A. Prosedur PKO
MoU tersebut, antara siapa dengan Perjanjian Kerjasama Operasional
siapa, serta sifat MoU itu. Judul (PKO) merupakan memorandum of
hendaknya menggunakan kalimat agreement atau (MoA) yang ber-bentuk
yang singkat, padat, dan perjanjian yang lebih terperinci dan
mencerminkan apa yang menjadi mengikat para pihak, mengenai
kehendak para pihak dalam hal penyaluran kemudahan dan/atau
Program Pembiayaan Perumahan bantuan perolehan rumah bagi
Subsidi. masyarakat berpenghasilan rendah
(MBR).
2. Pembukaan MoU
Pembukaan terdiri dari: Hal-hal penting terkait penanda-
• Pencantuman hari, tanggal, tanganan PKO adalah sebagai berikut:
bulan, tahun, dan tempat 1. Perjanjian kerjasama operasional
penandatanganan saat (PKO) untuk penyaluran KPR
terjadinya MoU dibuat. Sejahtera ditandatangani oleh
• Jabatan para pihak, Pejabat PPDPP atau Pejabat yang
menggambarkan kedudukan berwenang dengan Direksi yang
dan kewenangan bertindak atas berwenang berdasarkan Anggaran
nama instansi. Dasar untuk mewakili bank
• Konsiderans atau Pelaksana.
pertimbangan, memuat uraian 2. Perjanjian kerjasama operasional
singkat mengenai pokok-pokok untuk penyaluran KPR SSB, KPR
pikiran yang menjadi latar SSM dan/atau SBUM
belakang dan alasan ditandatangani oleh Pejabat
pembuatan MoU. Perbendaharaan Satker atau
Pejabat yang berwenang dengan
3. Substansi MoU Direksi yang berwenang
Pada umumnya substansi MoU berdasarkan Anggaran Dasar untuk
memuat hal-hal sebagai berikut: mewakili bank umum, BUS, atau
• Maksud atau Tujuan, UUS.
• Ruang Lingkup Kegiatan,

19 Executive Summary
1. Perjanjian kerjasama operasional Perjanjian Kerjasama Operasional
dilakukan berdasarkan Penyaluran KPR Subsidi paling sedikit
Kesepakatan Bersama (MoU) yang mencakup hal-hal sebagai berikut:
telah ditandatangani oleh para 1. Para Pihak;
pihak sebelumnya. 2. Dasar Perjanjian;
2. Perjanjian kerjasama operasional 3. Definisi;
harus diperbaharui setiap tahun 4. Maksud dan Tujuan;
anggaran selama jangka waktu KPR 5. Ruang Lingkup;
Bersubsidi. 6. Hak dan Kewajiban para pihak
3. Lingkup pengaturan perjanjian (termasuk di dalamnya target
kerjasama operasional disusun jumlah unit rumah atau nilai uang
berdasarkan kesepakatan Bank yang akan disalurkan);
Pelaksana dan Pejabat PPDPP atau 7. Pelaksanaan Program;
Pejabat yang berwenang. 8. Monitoring dan Evaluasi;
4. Lingkup pengaturan perjanjian 9. Sanksi;
kerjasama operasional disusun 10. Pemberitahuan;
berdasarkan kesepakatan Bank 11. Force Majeure;
Pelaksana dan Pejabat 12. Jangka waktu;
Perbendaharaan Satker atau 13. Pengakhiran Perjanjian;
Pejabat yang berwenang. 14. Perselisihan;
15. Ketentuan Penutup.
B. Bagian-Bagian PKO
Perjanjian Kerjasam Operasional Parameter Penyaluran KPR Program
merupakan langkah lebih lanjut dari Parameter Penyaluran KPR Program
MoU yang sudah ditandatangani merupakan parameter yang
sebelumnya. Perjanjian ini bersifat menandakan komitmen bank pada
mengikat terhadap para pihak dan perjanjian yang sudah terjalin dengan
harus diperbaharui setiap tahun Pemerintah. Seperti telah diungkapkan
anggaran selama jangka waktu KPR di bagian sebelumnya, pada PKO
Bersubsidi. Lingkup pengaturan tercantum target yang harus
perjanjian kerjasama operasional dilaksanakan oleh bank terkait
sebagaimana dimaksud disusun penyaluran KPR Program (unit rumah
berdasarkan kesepakatan para pihak. atau nilai nominal Rupiah). tahap ini
terbagi menjadi tiga, yaitu Level 3A, di
mana level ini akan disandang oleh
bank dengan capaian target
penyaluran KPR Programnya masih
tergolong rendah (jauh di bawah
target), Level 3B akan disandang oleh
Bank dengan penyaluran KPR Program
mendekait target, dan Level 3C, di
mana level ini akan disandang oleh
bank yang telah berhasil mencapai
dan/atau melampaui target yang
dicanangkan dalam PKO.

Executive Summary 20
kriteria ability
Dalam konteks kajian portofolio KPR program ini, ‘ability’ didefinisikan sebagai
kemampuan Bank dalam melaksanakan KPR program dapat berjalan secara baik,
tepat sasaran, namun tetap dapat menjaga tingkat profitabilitasnya sembari
mampu mengelola resiko inheren di dalamnya.

Untuk mengukur tingkat ability Bank dalam melaksanakan KPR program, kita
membuat beberapa indikator variabel kuantitatif, yang mana variabel itu kita
turunkan dari metode Risk-Based Bank Rating yang dibuat oleh Bank Indonesia
untuk mengukur tingkat kesehatan Bank. Indikator variabel ini kemudian kita
tambahkan dengan indicator lain yang spesifik dalam pengelolaan KPR.

Ada 5 faktor ability yang kami 5. Kemampuan tata kelola organisasi,


identifikasi, untuk mengukur termasuk di dalamnya SOP, sistem
kemampuan Bank dalam menyalurkan informasi, serta SDM, yang diukur
KPR subsidi, yaitu: dengan peringkat Good Corporate
1. Kemampuan mengelola risiko, Governance (GCG)
diukur dengan variabel non
performing loan (NPL) dan loan to Dalam menentukan variabel-variabel di
debt ratio (LDR) atas, kami menentukan beberapa
2. Kemampuan pendanaan, diukur batasan antara lain:
dengan variabel capital adequacy 1. Variabel sebisa mungkin bersifat
ratio (CAR) dan diversifikasi objektif, dan meminimalisir bias
pendanaan subjektif pihak Bank
3. Kemampuan menciptakan 2. Nilai variabel dapat dihitung atau
profitabilitas, diukur dengan didapatkan dengan relatif mudah
variabel Return on asset (ROA) dan atau sudah terpublikasi
net interest margin (NIM)
4. Kemampuan mengelola KPR diukur
dengan besarnya portofolio KPR
Komersil, dan persentase alokasi
KPR terhadapt total kredit Bank
tersebut.

21 Executive Summary
Tabel 6. Indikator Ability

Indikator Variabel Bobot Indikator Nilai Skor


Peringkat 1 100
Peringkat 2 80
NPL 7,50% Peringkat 3 60
Peringkat 4 40
Peringkat 5 20
Resiko
Peringkat 1 100
Peringkat 2 80
LDR 7,50% Peringkat 3 60
Peringkat 4 40
Peringkat 5 20
Peringkat 1 100
Peringkat 2 80
ROA 20% Peringkat 3 60
Peringkat 4 40
Peringkat 5 20
Profitabilitas
Peringkat 1 100
Peringkat 2 80
NIM 20% Peringkat 3 60
Peringkat 4 40
Peringkat 5 20
Peringkat 1 100
Peringkat 2 80
CAR 12,50% Peringkat 3 60
Peringkat 4 40
Pendanaan Peringkat 5 20
Peringkat 1 100
Peringkat 2 75
Diversifikasi 12,50%
Peringkat 3 50
Peringkat 4 25
Peringkat 1 100
Peringkat 2 75
Portofolio KPR Alokasi Kredit KPR 10%
Peringkat 3 50
Peringkat 4 25
Peringkat 1 100
Peringkat 2 80
Tata Kelola GCG 10% Peringkat 3 60
Peringkat 4 40
Peringkat 5 20

Sumber: Hasil Analisis, 2018


Executive Summary 22
Kemampuan mengelola Risiko Kemampuan Pendanaan
Kemampuan mengelola Risiko diukur Diukur dengan dua variabel, yaitu CAR
dengan menggunakan dua rasio yaitu: dan Diversifikasi Pendanaan, terutama
A. Non-Performing Loan atau kredit untuk akses dana-dana murah.
bermasalah, yang dihitung dengan
formula sebagai berikut: A. Indikator untuk Permodalan adalah
angka CAR (Capital Adequacy Ratio)
𝑲𝒓𝒆𝒅𝒊𝒕 𝑩𝒆𝒓𝒎𝒂𝒔𝒂𝒍𝒂𝒉 yaitu rasio perbandingan rasio
𝑵𝑷𝑳 = 𝒙 𝟏𝟎𝟎 % modal terhdap Aktiva Tertimbang
𝑻𝒐𝒕𝒂𝒍 𝑲𝒓𝒆𝒅𝒊𝒕
Menurut Risiko (ATMR). Dalam
Sedangkan hasilnya dapat melakukan perhitungan
diklasifikasikan sebagai berikut: Permodalan, Bank wajib mengacu
pada ketentuan Bank Indonesia
Tabel 7. Matriks Klasifikasi Rasio NPL yang mengatur mengenai
Kewajiban Penyediaan Modal
Minimum bagi Bank.

Formula perhitungannya adalah


sebagai berikut:
𝑴𝒐𝒅𝒂𝒍
𝑪𝑨𝑹 = 𝒙 𝟏𝟎𝟎 %
𝑨𝒌𝒕𝒊𝒗𝒂 𝒕𝒆𝒓𝒕𝒊𝒎𝒃𝒂𝒏𝒈 𝒎𝒆𝒏𝒖𝒓𝒖𝒕 𝑹𝒆𝒔𝒊𝒌𝒐
Sumber : Surat Edaran BI No. 6/ 23/ DPNP Th. 2004
Sedangkan hasilnya dapat
diklasifikasikan sebagai berikut:
B. Loan to Deposit Ratio (LDR) atau
aspek likuiditas, yang dihitung Tabel 9. Matriks Klasifikasi Rasio CAR
dengan formula sebagai berikut:

𝑲𝒓𝒆𝒅𝒊𝒕
𝑳𝑫𝑹 = 𝒙 𝟏𝟎𝟎 %
𝑫𝒂𝒏𝒂 𝑷𝒊𝒉𝒂𝒌 𝑲𝒆𝒕𝒊𝒈𝒂

Sedangkan hasilnya dapat


diklasifikasikan sebagai berikut:
Sumber : www.bi.go.id
Tabel 8. Matriks Klasifikasi Rasio LDR
B. Diversifikasi Pendanaan
Perbankan perlu mencari sumber
dana jangka panjang guna
menekan risiko mismatch dan
mengurangi biaya dana.
Sebagaimana diketahui, DPK (dana
pihak ketiga) dalam ketentuan yang
Sumber : Surat Edaran BI No. 6/ 23/ DPNP Th. 2004
berlaku, berasal dari tabungan, giro,
dan deposito sebagai simpanan.

23 Executive Summary
Selain itu bank dapat melakukan A. Return on Asset (ROA).
diversifikasi sumber dana, terutama Uraian dan tata cara perhitungan
sumber dana jangka panjang, indikator ini serupa dengan
seperti surat utang dan pinjaman indikator yang sama pada metode
sebagai sumber dana untuk CAMEL yang diuraikan sebelumnya.
membiayai ekspansi kredit. Ini akan Namun pada pengkalsifikasian
membantu bank dalam mengurangi hasilnya adalah sebagai berikut:
risiko missmatch, karena sumber
dana perbankan yang berasal dari Tabel 10. Matriks Klasifikasi Rasio ROA
DPK bersifat jangka pendek dan
sampai saat ini masih dominan.

Untuk mengukur diversifikasi


sumber pendanaan bank, kami
menggunakan rasio antara nilai
DPK dengan total liability bank.
Semakin besar rasionya, artinya
Sumber : www.bi.go.id
DPK semakin dominan, yang bisa
diartikan sumber dana bank kurang
terdiversifikasi. Begitu juga B. Net Interest Margin (NIM), yaitu
sebaliknya. rasio yang mengukur kemampuan
bank dalam menghasilkan
𝑰𝒏𝒅𝒆𝒌𝒔 𝑫𝒊𝒗𝒆𝒓𝒔𝒊𝒇𝒊𝒌𝒂𝒔𝒊 𝑫𝒂𝒏𝒂 𝑩𝒂𝒏𝒌 = pendapatan bunga bersih atas
𝑫𝑷𝑲 pengolahan besar aktiva produktif,
𝒙 𝟏𝟎𝟎 %
𝑻𝒐𝒕𝒂𝒍 𝑳𝒊𝒂𝒃𝒊𝒍𝒊𝒕𝒚 yang dihitung dengan:

𝑷𝒆𝒏𝒅𝒂𝒑𝒂𝒕𝒂𝒏 𝑩𝒖𝒏𝒈𝒂 𝑩𝒆𝒓𝒔𝒊𝒉


𝑵𝑰𝑴 = 𝒙 𝟏𝟎𝟎 %
Kemampuan menghasilkan 𝑹𝒂𝒕𝒂 − 𝒓𝒂𝒕𝒂 𝑨𝒌𝒕𝒊𝒗𝒂 𝑷𝒓𝒐𝒅𝒖𝒌𝒕𝒊𝒇

Profitabilitas
Sedangkan hasilnya dapat
diklasifikasikan sebagai berikut:
Analisis rasio rentabilitas bank adalah
alat ukur untuk mengukur tingkat Tabel 11. Matriks Klasifikasi Rasio NIM
efisiensi usaha dan profitabilitas yang
dicapai oleh bank yang bersangkutan.
Salah satu tujuan utama suatu bank
pada umumnya adalah untuk
memperoleh keuntungan. Untuk
mengukur kinerja suatu bank salah
satu caranya adalah dengan mengukur
kemampuan suatu bank untuk
memperoleh keuntungan (profit). Sumber : www.bi.go.id
Indikator Earning ini terbagi menjadi
dua, yaitu:

Executive Summary 24
Kemampuan Pengelolaan KPR Kemampuan Tata Kelola
Kredit Perumahan Rakyat (KPR) dalam Kemampuan tata kelola organisasi
portofolio kredit perbankan, dianggap yang dimaksud termasuk di dalamnya
sebagai bagian dari kredit konsumsi. adalah SOP, sistem informasi, serta
Karakteristik paling menonjol dari KPR SDM. Good Corporate Governance
adalah sifatnya yang jangka panjang, (GCG) atau Tata Kelola Perusahaan
bisa dari 5-20 tahun. Oleh karena itu, merupakan penilaian terhadap kualitas
pengalaman Bank yang telah terbiasa manajemen Bank atas pelaksanaan
melakukan kredit KPR akan sangat prinsip-prinsip GCG. Prinsip-prinsip
membantu dalam pelaksanaan GCG dan fokus penilaian terhadap
penyaluran KPR subsidi yang dalam pelaksanaan prinsip-prinsip GCG
praktiknya akan sedikit lebih rumit. berpedoman pada ketentuan Bank
Indonesia mengenai Pelaksanaan GCG
Untuk mengukur ini, kita dapat bagi Bank Umum dengan
menghitung dari rasio nilai KPR memperhatikan karakteristik dan
existing dibandingkan dengan total kompleksitas usaha Bank.
kredit outstanding bank.
Tabel 12. Matriks Klasifikasi Rasio CAR
𝑵𝒊𝒍𝒂𝒊 𝑲𝑷𝑹 𝑬𝒌𝒔𝒊𝒔𝒕𝒊𝒏𝒈
𝑨𝒍𝒐𝒌𝒂𝒔𝒊 𝑲𝑷𝑹 = 𝒙 𝟏𝟎𝟎 %
𝑻𝒐𝒕𝒂𝒍 𝑲𝒓𝒆𝒅𝒊𝒕 𝑶𝒖𝒕𝒔𝒕𝒂𝒏𝒅𝒊𝒏𝒈

Semakin besar nilai rasio alokasi KPR,


kita dapat berkesimpulan kalau bank
tersebut memiliki kemampuan dalam
mengelola kredit KPR nya.
Sumber : www.bi.go.id

25 Executive Summary
analisis kriteria portofolio perbankan
pada Pembiayaan Perumahaan
Selain dari pengelompokkan Bank umum dan BPD, juga lebih rinci dalam
pengelompokkan berdasarkan besar equity Bank atau yang biasa lebih dikenal
dengan istilah resmi Bank Umum Kelompok Usaha (BUKU). Berdasarkan modal inti
yang dimiliki, Bank dapat dikelompokkan dalam 4 kelompok usaha (Bank Umum
Kelompok Usaha – BUKU) sebagai berikut:
a. BUKU 4, Bank dengan modal inti di atas Rp. 30 Triliun.
b. BUKU 3, Bank dengan modal inti Rp. 5 Triliun sampai dengan kurang dari Rp.
30 Triliun;
c. BUKU 2, Bank dengan modal inti Rp. 1 Triliun sampai dengan kurang dari Rp.
5 Triliun;
d. BUKU 1, Bank dengan modal inti kurang dari Rp. 1 Triliun;

3C

3B Mau tapi Punya Kemauan


Kurang Mampu Dan Kemampuan
WI LLI NGNESS

3A

2B

2A Belum Mau & Belum Mau


Kurang Mampu Tapi Mampu
1

40 60 80 100

A BI LITY

Gambar 6. Matriks Willingness dan Ability

Executive Summary 26
Segmentasi Bank Umum

Tabel 13. Hasil Perhitungan kelompok Perbankan Umum BUKU – 4

Sumber: Hasil Analisis, 2018

Gambar 7. Matriks Willingness dan Ability Perbankan Umum BUKU 4

27 Executive Summary
Tabel 14. Hasil Perhitungan kelompok Perbankan Umum BUKU – 3

Sumber: Hasil Analisis, 2018

Gambar 8. Matriks Willingness dan Ability Perbankan Umum BUKU 3

Executive Summary 28
Tabel 15. Hasil Perhitungan kelompok Perbankan Umum BUKU – 2

Sumber: Hasil Analisis, 2018

Gambar 9. Matriks Willingness dan Ability Perbankan Umum BUKU 2


29
Tabel 16. Hasil Perhitungan kelompok Perbankan Umum BUKU – 1

Sumber: Hasil Analisis, 2018

Gambar 10. Matriks Willingness dan Ability Perbankan Umum BUKU 1

Executive Summary 30
Segmentasi BPD

Tabel 17. Hasil Perhitungan kelompok Perbankan BPD BUKU – 3

Sumber: Hasil Analisis, 2018

Gambar 11. Matriks Willingness dan Ability Perbankan BPD BUKU 3

31 Executive Summary
Tabel 18. Hasil Perhitungan kelompok Perbankan BPD BUKU – 2

Sumber: Hasil Analisis, 2018

Gambar 12. Matriks Willingness dan Ability Perbankan BPD BUKU 2

Executive Summary 32
Tabel 19. Hasil Perhitungan kelompok Perbankan BPD BUKU – 1

Sumber: Hasil Analisis, 2018

Gambar 13. Matriks Willingness dan Ability Perbankan BPD BUKU 1

33
strategi peningkatan kapasitas
portofolio perbankan
Berdasarkan hasil dari perhitungan segmentasi willingness dan ability-nya,
perbankan tersegmentasi menjadi 36 segmen, yang memberikan gambaran
tentang tingkat willingness dan ability-nya masing-masing. Kondisi (stadium) paling
ideal dan diharapkan untuk dapat berkontribusi signifikan dalam penyaluran KPR
Subsidi adalah stadium sangat “Willing & Able” (pojok kanan atas gambar,
selanjutnya diberi warna hijau) sementara stadium yang paling tidak diharapkan
adalah Not willing & not able (pojok kanan bawah gambar, selanjutnya diberi warna
merah). Pemerintah, dalam hal ini adalah Kementerian PUPR, dapat berperan
untuk secara bertahap meningkatkan stadium masing-masing bank: meningkatkan
Ability serta Willingness.;

Gambar 14. Matriks segmentasi perbankan hasil dari perhitungan


segmentasi willingness dan ability

Dengan kondisinya masing-masing, Obyek dari masing-masing strategi


perlu pendekatan dan strategi yang tersebut dapat diilustrasikan pada
berbeda pula dari Kementerian PUPR Gambar 15, di mana untuk
untuk meningkatkan stadium dari mempermudah, Strategi Akselerasi
bank-bank terkait. Untuk itu, terdapat diberi warna hijau, Strategi Regulasi
empat strategi utama yang dapat diberi warna kuning, Strategi
dilakukan: Pendampingan diberi warna biru, dan
1. Strategi Akselerasi, strategi pasif diberi warna merah.
2. Strategi Regulasi
3. Strategi Pendampingan, dan
4. Strategi Pasif.
Executive Summary 34
Gambar 15. Penempatan strategi pada segmentasi stadium bank-bank

Strategi Akselerasi
Strategi ini bertujuan sebagai stimulus 2) Menjadikan BTN sebagai jangkar
atau insentif bagi perbankan, untuk utama pengembangan SDM dan
mempertahankan dan meningkatkan sistem pembiayaan perumahaan di
kinerja dari bank-bank dan stakeholder Indonesia.
terkait dalam penyaluran KPR Subsidi. 3) Sistem insentif dari Kementerian
Pemerintah tidak hanya bertugas PUPR dan OJK untuk Pengembang
sebagai regulator tetapi juga sebagai dibutuhkan demi menjamin
akselerator yang sangat penting dalam ketersediaan pasokan rumah
mendukung keberhasilan subsidi, berupa bantuan prasarana,
pembangunan perumahan khususnya sarana dan utilitas (PSU) seperti
rumah bagi MBR. Alternatif strategi jalan lingkungan, saluran air dan
yang dapat dilakukan, di antaranya: penerangan jalan umum di
1) Pengembangan sistem berbasis ICT perumahan susidi yang dibangun.
(data center) untuk mengelola .
perilaku pasar konsumen
perumahan bersubsidi yang dapat
diakses real time oleh konsumen
dan perbankan, sehingga dapat
mendorong terciptanya iklim bisnis
perumahan subsidi yang sehat.

35 Executive Summary
Strategi Regulasi Strategi Pendampingan
Strategi Regulasi dapat menjadi Tidak seluruh bank yang memiliki
strategi untuk mendorong faktor willingness tinggi, ditopang juga
willingness dari bank-bank yang secara dengan kondisi internal yang cukup
kapasitas internal sudah dan mendukung. Beberapa bank memiliki
cenderung “Able” untuk menyalurkan tingkat ability yang cukup mampu dan
KPR subsidi, namun belum bersedia kurang mampu (tingkat kesehatan
atau bahkan belum tertarik untuk bank belum mencukupi), namun
menjadi bank pelaksana. Kemampuan memiliki willingness yang kuat untuk
bank-bank ini sangat potensial menjadi bank penyalur KPR bersubsidi.
seandainya bersedia bekerja sama dan Untuk hal tersebut, strategi
menjalin Kerja Sama Operasi (KSO) “Pendampingan” dapat dijadikan
dengan Pemerintah. Strategi ini bahan pertimbangan yang dapat
merupakan cara yang dapat ditempuh dilakukan.
untuk menggiring perbankan pada
stadium ini, melalui kebijakan strategis Alternatif strategi Pendampingan ini di
Pemerintah. antaranya:
1) Diperlukan pembelajaran melalui
Alternatif strategi regulasi yang dapat benchmarking (dapat dilakukan ke
dilakukan, di antaranya: negara lain) untuk menemukenali
1) Melakukan regulasi pada tingkat mekanisme yang sukses untuk
makro yang mendorong perbankan program pembiayaan perumahan.
untuk menjadi bank penyalur, dan 2) Adanya sistem berbasis ICT yang
dipantau hingga akar rumput dapat menjawab kebutuhan,
sehingga menjadi masukan review penyediaan, serta ketersediaan
dengan sasaran penurunan cost of mitra pembiayaan perumahan.
fund dan penyederhanaan prosedur 3) Coaching clinic dari Bank-bank best
administrasi bagi perbankan ketika practices untuk mendampingi
memutuskan berkolaborasi dengan khususnya untuk bank yang
program pembiayaan perumahaan berkomitmen tinggi untuk
bersubsidi. menyalurkan KPR Subsidi.
2) Lakukan mapping rantai pasok
bahan konstruksi pada program
pembiyaan rumah bersubsidi
sehingga dapat diperhitungkan
ambang batas toleransi terkait
dengan penentuan harga rumah
bersubsidi.
3) Intervensi terhadap ketersediaan
pasokan lahan dan stabilitas harga
lahan untuk rumah subsidi, di mana
kesulitan Pengembang
mendapatkan lahan dengan harga
yang cocok terus menjadi kendala
konstan dalam tahap
pembangunan rumah subsidi.
. 36
Strategi Pasif
Strategi “Pasif” dapat menjadi bentuk Bagi bank yang sudah mencantumkan
respon Pemerintah dalam menindak program KPR subsidi dalam RBB-nya,
lanjuti bank-bank yang masih lemah peran Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
dalam willingness dan ability sangat penting dalam mengawal
Pemerintah pada prinsipnya sangat implementasi dari RBB tersebut. OJK
ingin untuk bekerja sama dengan bersama-sama dengan Kementerian
seluruh pihak perbankan dalam PUPR dapat membuat suatu strategi
menyalurkan KPR subsidi, serta tidak Benchmarking antara bank yang
membatasi pihak perbankan untuk berada pada stadium ini dengan bank
menjalan program KPR bersubsidi, jika yang tinglat Ability-nya sudah bagus.
ada Bank yang memenuhi kriteria Benchmarking dapat dilakukan pada
untuk melakukan pembiayaan indikator-indikator penunjuk Ability:
perumahan maka akan dipermudah. Risiko (NPL dan LDR), profitabilitas
(ROA dan NIM), pendanaan (CAR dan
Untuk bank-bank non-BUMN dan non- Diversifikasi), portofolio KPR, dan tata
Pemerintah yang belum memasukkan kelola (GCG).
program KPR subsidi di dalam
dokumen Rencana Bisnis Bank, dalam Selain itu, diperlukan strategi
kondisi normal tidak mudah pendukung untuk mendorong proses
mendorong bank-bank tersebut untuk benchmarking di atas, di antaranya:
segera berpindah stadium selama 1) Mendorong kehadiran Pemerintah
strategi selama kebijakan internal dari Daerah dan Stakeholdernya
bank-bank tersebut tidak mengarah sehingga mempermudah
kepada bisnis KPR subsidi. Selama perbankan masuk untuk
belum ada kebijakan Pemerintah yang mendukung program.
mengharuskan perbankan untuk 2) Penting melakukan elaborasi
berpartisipasi dalam penyaluran KPR berupa business forum antara
subsidi, Pemerintah dalam hal ini Kementerian PUPR, OJK, dan
dapat terus mengevaluasi dan Perbankan dari perspektif bisnis
memperbaiki “iklim” bisnis dan properti untuk mengukur potensi
kerjasama operasi KPR subsidi, suskesnya program di daerah dan
dengan tujuan bank-bank dalam membangun kesamaan visi dalam
stadium ini akan menyusun strategi program pembiayaan perumahan.
internalnya supaya dapat segera
menjalin KSO dengan Pemerintah .
sebagai bank penyalur.

37 Executive Summary
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
Direktorat Jenderal Pembiayaan Perumahan
Direktorat Pendayagunaan Sumber Pembiayaan Perumahan