Anda di halaman 1dari 160

BAHAN AJAR

TEORI DASAR PENILAIAN

PROGRAM DIPLOMA III KEUANGAN


SPESIALISASI PAJAK/PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

ENDARTO JUDOWINARSO

SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA


TAHUN 2011
2

KATA PENGANTAR

Sesuai dengan Surat Tugas dari Direktur Sekolah Tinggi Akuntansi Negara Nomor : ST-
131/AK/2011 tanggal 25 April 2011 tentang kegiatan penyusunan bahan ajar untuk Teori Dasar
Penilaian dan SK Direktur STAN Nomor : 018A/AK/2011 tentang Kegiatan Penyusunan Bahan
Ajar di Lingkungan STAN Tahun Akademis 2011 khususnya Mata Pelajaran Teori Dasar
Penilaian, maka perlu disusun buku bahan ajar Teori Dasar Penilaian. Bahan ajar ini kami
rangkum dari referensi buku-buku yang saya dapat/diperoleh dari pengalaman saya sebagai
Penilai, Pejabat Negara sewaktu saya sebagai Pegawai Negeri Sipil di Direktorat Jenderal
Pajak, maupun sebagai siswa di Land Reform Training Institut di Taiwan, Lincoln Institut
Amerika atau di Faculty Geoinformation Science and Engineering University Technology
Malaysia. Disamping itu kami juga menetapkan kode etik yang seharusnya dilaksanakan oleh
para Penilai Indonesia yang mengacu pada Kode Etik Penilaian Indonesia Tahun 2007 MAPPI.
Kami menyadari bahwa keterbatasan waktu yang hanya 3 bulan serta halaman yang
hanya dibatasi sebesar 175 halaman maka kami minta maaf bila nanti terpaksa lebih agar
bahan ajar ini dapat sedikit mencukupi memperoleh ruang yang agak memadai. Kami juga
sadar bahwa bahan ajar ini kurang sempurna , untuk itu kritik dan saran akan dengan segala
kerendahan hati kami terima, dengan harapan semoga dapat menambah materi dan
kesempurna tujuan penulisan bahan ajar ini.
Kepada Bapak-bapak, Ibu-ibu, Rekan Sejawat, Sahabat, teman-teman dan Para
Mahasiswa yang sudi dan berkenan menyumbangkan pendapat, masukan, gambar,
kesempatan dan sarannya sehingga dapat menjadi bahan ajar yang sesuai dengan tujuan kita
perkenankan kami mengucapkan terimakasih semoga budi baik Bapak/Ibu sekalian
mendapatkan balas rachmad dari Tuhan Yang Maha Esa.
Demikian sebagai akhir kata serta besar harapan kami bahwa bahan ajar ini dapat
dimanfaatkan oleh para Guru, Widyaiswara, Mahasiswa yang membutuhkan dalam Teori Dasar
Penilaian. Sekian salam dan terimakasih.

Penyusun :

Endarto Judowinarso
3

DAFTAR ISI
halaman
BAB 1 PENDAHULUAN 4
LATAR BELAKANG 4
BAB 2 PENGERTIAN UMUM, DEFINISI NILAI DAN
PENILAIAN 7
A. Pengertian Nilai, Harga, Biaya 7
B. Ciri- Ciri Nilai 12
C. Faktor-faktor yang menciptakan dan mempengaruhi Nilai 14
D. Konsep Dasar Penilaian 18
E. Prinsip-prinsip Penilaian 22
F. Jenis dan Tujuan Penilaian. 26
G. Pengertian Properti dan Klasifikasi Properti 28
H. Penerapan dan Metode Penilaian dan Rekonsiliasi Nilai 31
I. Pengumpulan Data dan Pe yajian Data 33
BAB 3 SUMBER-SUMBER INVESTASI 37
A. Pengenalan Investasi 37
B. Perbedaan Investasi Properti, Saham, Stock, Bond dsb. 39
C. Karakteristik Investasi Properti 42
D. Kriteria Investasi 45
E. Keuntungan dan Kelemahan Investasi Properti 57
BAB 4 MATEMATIKA PENILAIAN 59
A. Perkiraan dan Penggunaan Uang 59
B. Prinsip Time Value of Money 60
C. Perhitungan Bunga Tunggal 61
D. Perhitungan Bunga Berganda 67
E. Annutity Pembayaran Angsuran Pinjaman dan Penyusutan 68
BAB 5 PROSES PENILAIAN 72
A. Pendahuluan 72
B. Pendekatan Data Pasar 73
C. Pendekatan Biaya 85
D. Pendekatan Pendapatan 127
E. Pembuatan Laporan Penilaian 148
4

BAB
PENDAHULUAN
1
Tujuan Instruksional Khusus :
Setelah mengikuti kuliah ini diharapkan para peserta didik dapat memahami,
menjelaskan dan melaksanakan proses kegiatan dalam memahami, menjelaskan :
1. Latar belakang ilmu Penilaian di Indonesia ;
2. Sejarah singkat Penilaian di Indonesia.

LATAR BELAKANG.

Pengetahuan penilaian tergolong dalam pengetahuan yang masih baru, bahkan


perkembangannya dapat dikatakan merupakan ilmu yang sedang banyak dibutuhkan
masyarakat diawal abad ke 20 saya katan baru karena bila dibandingkan dengan ilmu
akuntansi penilaian masih ketinggalan jauh. Penilaian dan profesi penilai baru dirasakan
manfaat dan keperluannya dalam dunia bisnis maupun pemerintahan pada awal-awal abad
belakangan ini, sehingga merupakan sesuatu yang sangat menentukan dalam perniagaan yang
ada sangkutannya dengan property ataupun objek lainnya.
Sesungguhnya di Indonesia telah mulai menggunakan ilmu penilaian sejak zaman
penjajahan Belanda , yang penggunaan dan pemanfaatannya telah tersebar diberbagai bidang
bisnis dan Pemerintahan Penjajahan Belanda pada masa itu. Khususnya dibidang perpajakan
dan bisnis hadirnya ilmu penilaian sangat kental kita rasakan dan telah sama-sama kita ketahui,
misalnya pada masa pelaksanaan Landrente / Pajak Bumi atau Pajak Hasil Bumi atau Pajak
Tanah , Kita di Indonesia sejak Zaman Pajak Bumi atau Land rente dulu di setiap Kantor
Cabang Jawatan Pajak Bumi telah mempunyai Mantri Klasir yaitu jabatan bagi seorang Mantri
kalau sekarang katakanlah sebagai Pegawai dengan Pangkat Golongan II c atau II d sebagai
penilai tanah baik Sawah ataupun Tegalan dan Pekarangan. Waktu itu seorang Mantri Klasir
merupakan jabatan lulusan SMA ditambah 2 tahun kursus penilaian dan surveyor. Metoda yang
digunakan adalah pendekatan data pasar dan pendekatan pendapatan dan khususnya mereka
menggunakan sawah percobaan dengan menghitung hasil yang dikapitalisasi dari sawah
percobaan. Tanah sawah dibagi menjadi 9 tingkat dengan menggunakan kelas satu dari bawah
untuk sawah / tanah yang paling cengkar, dua dari bawah sampai dengan sembilan dari bawah
untuk kelas tanah yang palaing subur.
5

Asuransi dan Perbankan. Sedangkan dalam hukum perdata, dagang serta waris
penggunaan ilmu ini masih terasa hadir dengan istilah bila diperlukan. Hal ini ditandai dengan
belum maraknya penggunaan nilai atas harta baik untuk harta tetap maupun harta bergerak
yang dalam peralihan penguasaannya masih belum lazim untuk dinilai terlebih dulu. Profesi
atau keahlian penilaian belum nyata dan berdiri tegak dalam jajaran ilmu pengetahuan tetapi
masih dikatagorikan sebagai art atau seni yang dalam penerapan dan penggunaannya adalah
seni anggapan atau estimasi / perkiraan atas suatu nilai harta. Sungguh sangat disayangkan
bahwa ilmu ini kemudian tidak diterus-kembangkan pada masa itu karena dianggap tidak terlalu
penting dan hanya merupakan pelengkap saja khususnya di Indonesia. Namun kemudian
setelah tahun 1970-an baru ilmu penilaian dicoba untuk dipelajari kembali dengan antusias
bahkan ditingkatkan secara ilmu pengetahuan, karena sangat dirasakan kebutuhannya bahkan
dikembangkan sedemikian rupa sesuai dengan perkembangan zaman baik dalam
penyelenggaraan pemerintahan maupun perniagaan. Sekarang dengan adanya Direktorat
Jenderal Pajak dan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara di Kementerian Keuangan seta
kebutuhan masyarakat tentan nilai atas properti, MAPPI dan GAPPI terasa ilmu penilaian
dirasakan manfaatnya , hal ini ditandai dengan dibentuknya Direktorat Penilaian di Direktorat
Jenderal Kekayaan Negara.
Di Luar Negeri ilmu penilaian atau appraisal / valuation study telah menjadi suatu
cabang ilmu tersendiri yang terpisah dari disiplin ilmu yang lain. Keahlian menilai atas harta
telah disadari merupakan suatu profesi atau suatu ilmu yang dipelajari dalam suatu jurusan ilmu
yang diajarkan di fakultas atau universitas dengan kurikulum tersendiri. Kita lihat di Inggris atau
Eropa, Amerika , Australia/ New Zealand, bahkan di Asia seperti Taiwan, Jepang, Korea dan
Malaysia telah ada Fakultas jurusan penilaiannya dalam bidang studi yang dikembangkan di
Universitas-universitas di Negara-negara tesebut. Sebagai contoh di Malaysia Tugas Penilaian
untuk seluruh negeri dilayani sebuah Direktorat Jenderal yang kalau di Indonesia setingkat
Esselon I. Di Negara maju tenaga penilai merupakan lulusan pendidikan formal yang
diselenggarakan melalui jenjang akademik setingkat diploma III sampai dengan strata 2 Penilai
atau Properti Manajemen atau Property Surveyor. Di Amerika Serikat dimulai kerjasama
akademik antara Appraisal Institute, Lembaga Induk beberapa Organisasi Penilai dengan
Universitas yang menghasilkan dual degree, dan kemudian mempunyai hak untuk Member
Appraisal Institute (MAI) dan Gelar Akademik Master in Real Estate (MRE). Di Indonesia
perkembangan ilmu penilaian ini mulai berkembang ditandai dengan mulai maraknya
Perusahaan-perusahaan Penilai , dan lebih dikukuhkan lagi sekitar tahun 1976 untuk pertama
kali didirikan suatu Organisasi Penilai yang disebut Asosiasi Penilai Indonesia atau disingkat
dengan API. Kemudian setelah itu didirikan pula sebuah organisasi yang lebih menjurus pada
pengukuhan diri yaitu Gabungan Profesi Penilai Indonesia atau disingkat GAPINDO pada
tahun 1979, yang kemudian pada tahun 1980 organisasi–organisasi tersebut meleburkan diri
6

dalam suatu wadah yang disebut Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia (GAPPI) yaitu
merupakan gabungan perusahaan-perusahaan dan profesi penilai di Indonesia. Disamping itu
juga ada organisasi perorangan yang dibentuk dalam suatu wadah atau wahana berserikat
dibidang profesi yaitu Masyarakat Profesi Penilai Indonesia atau disingkat MAPPI yang juga
berdiri tahun 1980. Hingga saat ini baru kita rasakan perkembangan kiprah profesi penilai ini di
Indonesia dengan berkembang pesat yang pada tahun 1985 hingga era tahun 1990-an mulai
menyelenggarakan pendidikan-pendidikan Penilai jangka pendek berupa penataran-penataran,
kursus-kursus dan seminar. Kemudian era tahun 1990-an hingga tahun (1998) telah mulai
menyelenggarakan program diploma penilai, bahkan Pendidikan Strata I maupun Strata II
seiring dengan dikirimkannya putra-putri Muda Indonesia ke Luar Negeri.
Organisasi Profesi Penilai di Dunia sesuai dengan Wilayah Kerja masing-masing
mereka menjadi anggota Asosiasi Profesi dan untuk Wilayah ASEAN para Penilai tersebut di
Jakarta tergabung dalam Sekretariat Jederal ASEAN Valuation Conggress. Beberapa Asosiasi
Profesi Penilai di Dunia :
Indonesia: API(Asosiasi Penilai Indonesia,1976), GAPINDO/GAPPI (1979/1980), MAPPI
(1980); Amerika : Appraiser, Organisasi Penilai : SREA (Society of Real Estate Appraisers) ;
Inggris : Valuer, RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) ;Australia : AIVLE (Australian
Institute of Valuers and Land Economy).
Kemudian dari pada itu dengan terbentuknya pasar modal di Indonesia yang mendapat
sambutan baik dari kalangan dunia swasta dan perusahaan-perusahaan besar untuk menjual
sahamnya kepada masyarakat umum, maka Pemerintah menetapkan dengan persyaratan
yang harus dipenuhi bila akan menjadi public company, perusahaan tadi harus melakukan
penilaian kembali kekayaan perusahaannya melalui perusahaan penilai yang ditunjuk
pemerintah sesuai dengan Surat Keputusan Menteri Keuangan No.Kep-1677/ MK/II/12/1976.
Lahirnya Undang-undang Pajak Bumi dan Bangunan tahun 1985 Melalui UU No.12
tahun 1985 dan terakhir telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang
Perubahan Undang-undang PBB, juga merupakan pemicu kebangkitan profesi penilai dan
pengembangan ilmu penilaian sehingga menjadi lebih bergairah dan berkembang seperti
sekarang ini. Kemudian sangat terasa perkembangan kiprah profesi penilai di Indonesia
dengan dilahirkannya Surat Keputusan Menteri Keuangan No.57/KMK.017/1996 tentang Jasa
Penilai, yang dalam ketentuannya memberikan penjelasan mengatur tentang apa dan
bagaimana profesi Penilai dan pelayanan jasa penilai dilaksanakan di bumi Indonesia. Lebih-
lebih dengan adanya Direktorat Jenderal Kekayaan Negara yang membina para Penilai
Profesional maupun dengan adanya Penilai Pemerintah maka kami yakin profesi Penilaian
akan lebih maju berkembang sejajar dengan ilmu keuangan lainnya.
7

BAB
PENGERTIAN UMUM,

2
DEFINISI NILAI DAN PENILAIAN.

Tujuan Instruksional Khusus :


Setelah mempelajari Bab ini mahasiswa mampu :
a) Memahami dan menjelaskan pengertian Nilai, Harga, Biaya
b) Menjelaskan Ciri-ciri Nilai
c) Menjelaskan Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai

A. Definisi Nilai, harga dan Biaya.


Orang pada umumnya atau awam sering tidak dapat membedakan pengertian atau
definisi atau perbedaan antara nilai dan harga, bahkan sering orang menganggap bahwa harga
adalah nilai dan nilai adalah harga. Pengertian semacam ini telah meluas terdapat dikalangan
awam atau masyarakat bahkan para pejabat pemerintahan atau para peniaga.
Sering juga terlempar suatu pertanyaan, apakah semua benda atau barang itu
mempunyai nilai ? Dalam ilmu penilaian kita semua tahu bahwa tidak semua benda atau
barang mempunyai nilai yang sama meskipun barangnya sama berada pada waktu tertentu
disuatu tempat/ruang tertentu, untuk orang atau badan tertentu. Perlu dicatat bahwa sesuatu
benda / properti baru mempunyai nilai, apabila benda tersebut atau orang tersebut mempunyai
manfaat, kegunaan atau akan mendatangkan harapan keuntungan dikelak kemudian hari.
“The services of a valuer may besought by anyone with an interest in, or contemplating
a transaction involving land and building. For example a valuer maybe required to advise a
vendor on the price he should ask for his property, a prospective tenant on annual rent he
should pay, mortgage on the value of the security and on the mortgage loan he can advance
and a person dispossessed under compulsory powers on the compensation he can claim”
(William Britton, Keith Davies, Tony Johnson, Modern Methods Of Valuation, 1980)*. Pelayanan
seorang Penilai diberikan kepada seseorang dengan harapan keuntungan atau
dihitung/diperkirakan dari transaksi atas tanah dan bangunan. Misalnya nilai jual Properti atas
permohonan atau nasehat/perkiraan kepada penjual tentang harga/perkiraan nilai properti, atau
prospektif sewa yang akan disewa atas properti yang akan mendatangkan hasil sewa dikelak
kemudian hari, atau nilai gadai, hipotik, dari security bond, atau nilai utang/piutang yang kelak
dapat diperhitungkan atau ditagih atas angsuran beserta bunganya.
8

Praktek Penilaian yang saat ini telah tumbuh dan berkembang dengan pesat, pada
dasarnya bekerja berkisar pada seperangkat prinsip-prinsip yang sama dengan aksioma-
aksioma penggunaan matematik. Prinsip-prinsip ini dibangun dari aturan-aturan atau bukti-bukti
yang ada dan dipercaya keberadaannya sebagai hal yang mendasar bagi terbangunnya teori
Penilaian. Hal ini berkembang sejalan dengan tumbuhnya pengetahuan Penilaian dan definisi-
definisinya telah disesuaikan dari waktu ke waktu. Di dalamnya juga mencerminkan sikap dan
perilaku manusia sebagai satu kelompok, terhadap hak dan kepemilikan atas tanah dan semua
sarana pelengkap yang melekat terhadap tanah.
Prinsip-prinsip Penilaian tersebut, khususnya Penilaian real properti atau Penilaian real
estat didasari oleh pemahaman dan pengakuan manusia secara universal, apakah ditinjau dari
segi fisik-geografis, sosial maupun ekonomi, diakui kebenarannya dibelahan dunia manapun.
Sekalipun satu negara memilih sistim hukum dan ekonomi yang berbeda dengan negara
lainnya, hubungan fundamental antara manusia dengan propertinya sama diseluruh dunia.
Sistem politik diberbagai negara mungkin menggambarkan kebebasan fungsi dari prinsip-
prinsip terrsebut, namun prinsip-prinsip itu sendiri selalu valid dimanapun dan kapanpun.
Dalam beberapa tahun terakhir MAPPI bersama dengan GAPPI, melalui Standar Penilaian
Indonesia (SPI) 2000, dan terakhit tahun 2007, tanah di bumi ini diakui secara universal sabagai
dasar bagi semua kegiatan kemasyarakatan dan ekonomi manusia, baik sebagai komoditas
fisiknya maupun sebagi sumber kekayaan. Oleh karena itu begitu berpengaruhnya tanah
terhadap hajat hidup orang banyak maka tanah menjadi demikian penting dan menjadi kajian
serta melibatkan berbagai bidang disiplin ilmu, termasuk didalamnya, ilmu hukum, ekonomi,
sosiologi dan geografi yang memiliki konsep sendiri-sendiri. Dalam ilmu hukum, khususnya
hukum tanah, terkait hak kepemilikan dan penggunaan tanah. Ilmu sosial mengkonsentrasikan
tanah terhadap dua hal mendasar dalam bentuk keadaan alami tanah yang terkait dengan
kehidupan manusia; Tanah sebagai sumber daya alam untuk dimanfaatkan bersama dan;
Tanah sebagai sebuah komoditas yang dapat dimiliki, diperjualbelikan dan dimanfaatkan oleh
perorangan. Ilmu geografi mengkhususkan diri kepada keadaan fisik tanah dan hubungannya
dengan pemanfaatan tanah oleh manusia. Bagi para ekonom, tanah dipahami sebagai salah
satu agen dari empat agen produksi. Apapun konsep yang dimiliki oleh masing-masing disiplin
ilmu mengenai tanah, namun secara universal semua ilmu sama-sama mengakui akan adanya
atribut-atribut yang melekat terhadap tanah yakni bahwa :
 Setiap bidang tanah adalah unik, baik dari segi komposisi fisik maupun lokasi; (unique).
 Tanah secara fisi tidak dapat dipindahkan (immobile) ;
 Tanah merupakan benda yang tahanlama (durable) ;
 Persediaaan tanah terbatas (finite);
 Tanah berguna untuk manusia (useful).
9

Para Penilai real estat mempempertimbangkan unsur-unsur yang melekat terhadap tanah
tersebut sebagai dasar nilai real estat. Didalam dunia nilai dan Penilaian telah lama dikenal
adanya empat agen produksi yang secara simultan menghasilkan dan memelihara nilai. Jumlah
keseluruhan nilai dari agen-agen ini sama dengan pendapatan kotor yang dihasilkan oleh agen-
agen tersebut yang bekerja secara bersama. Keempat agen produksi ini biasanya dinyatakan
secara berurutan sesuai dengan klaim yang dikaitkan dengan nilai atau pendapatan kotor yang
dihasilkan yaitu :

a. Tenaga kerja (labor) ;


b. Koordinasi (coordination) ;
c. Modal (capital) ;
d. Tanah (land) ;

telah diterima oleh umum bahwa manusia memberikan tenaganya, dan pada saat yang
bersamaan muncul kebutuhan yang harus dipenuhi oleh para pekerja. Para pekerja
membutuhkan makanan, pakaian dan tempat tinggal untuk keperluan sehari-hari. Sesuai
dengan sistem politik yang berlaku, hukum dan perundang-undangan yang berkaitan dengan
tenaga kerja dimanapun mengatur pembayaran untuk pemenuhan kebutuhan tersebut,
pembayaran upah pertama kali dibayarkan kepada pekerja proyek-proyek pembangunan fisik
real estat. Diantara mereka ada yang dibayar harian, mingguan ataupun bulanan. Pada
umumnya makin berkurang ketrampilannya atau makin tidak terjamin kelangsungan kerjanya,
maka makin cepat dia dibayar. Kordinasi merupakan klaim berikutnya atas pendapatan kotor.
Kordinasi merupakan fungsi kewiraswastaan yang menjadi cikal bakal perusahaan, yang
mengikutsertakan agen-agen produksi lainnya beroperasi. Dalam prakteknya, kordinasi
melibatkan perencanaan proyek, rekruitmen tenaga kerja; perancangan fasilitas umum;
penyediaan material; pembayaran upah; dan mengerjakan semua hal yang terkait dengan
keperluan sebuah pembangunan dan pengembangan real estat yang sukses. Tidak tertutup
kemungkinan terjadi perdebatan-perdebatan bahwa kordinasi hanya merupakan bentuk lain
dari tenaga kerja, namun dalam pekerjaan Penilaian, kedua terminologi tersebut dibedakan.
Walaupun antara Penilai dan ekonom menggunakan bahasa yang sama, kata-kata yang sama
mungkin memiliki makna yang berbeda. Sebagai contoh, modal (capital) bagi ekonom bisa
berupa mesin, bangunan, bahan mentah, barang inventaris dan benda-benda fisikal lainnya
yang diperlukan untuk menghasilkan sesuatu barang atau jasa. Didalam pekerjaan Penilaian,
modal diartikan sebagai ‘uang’, dan semua hal yang dimaksud dalam definisi para ekonom.
Ketika seorang Penilai mengatakan ‘biaya modal’, maka yang ia maksud adalah ‘biaya uang’
(cost of money ). Artinya bahwa yang ia maksudkan adalah interest rate atau the rate of return
yang diharapkan oleh investor dalam pembangunan real estat. Bagi para ekonom, tanah
dipahami sebagai salah satu agen dari empat agen produksi.
10

Setelah tenaga kerja, kordinasi dan modal dipenuhi pembayarannya, maka sisanya
merupakan penghasilan yang di klaim oleh tanah. Hal ini merupakan sisa penghasilan, yang
menentukan harga yang dapat dibayar atas setiap bidang tanah pada setiap investasi real
estate, yang sekaligus juga mengindikasikan nilai tanah tersebut. Nilai maksimum diperoleh
ketika keempat agen produksi berada dalam keadaan seimbang dan tanah dikembangkan
sesuai dengan hasil analisis kegunaan yang tertinggi dan terbaiknya (the highest and the best
use). Dalam pengertian di atas terdapat istilah memiliki, yang dalam arti sehari-hari biasanya
adalah hak pernguasaan atas suatu benda / barang , namun dalam hal ini pengertiannya
adalah tidak semata-mata selalu berarti pemilikan atau penguasaan secara phisik, tetapi dapat
juga berarti pemilikan hak atas benda yang tak berujud. Pengertian manfaat atau daya guna
adalah orang atau badan yang menguasai atau mengelola akan mendapat keuntungan atau
pertambahan nilai ekonomis atau pulangan (return) atau hasil dari harta tersebut. Kemudian
pengertian dapat dipindahtangankan , artinya bahwa sesuatu benda yang untuk sementara
berada dalam penguasaan hak seseorang , dan kemudian pada suatu saat ada fihak lain atau
orang lain yang mempunyai minat atau keinginan untuk memiliki / menguasai benda tersebut ,
maka apabila ada kesepakatan tertentu atau antara kedua belah pihak setuju, maka benda /
barang tadi dapat dialihkan hak penguasaannya. Disamping itu pengertian dalam jumlah
terbatas, artinya bahwa untuk memperoleh atau memliki benda / barang tersebut harus ada
pengorbanan atau imbalan tertentu atau pengganti dalam sejumlah uang / harga dan daya
tertentu. Nilai mempunyai beberapa definisi dan pengertian yang tergantung pada tujuan dan
penggunaan nilai, dan harus selalu dibedakan terhadap biaya (cost), dan harga (price). Secara
umum nilai dapat diartikan sebagai suatu perkiraan atau penghargaan terhadap sesuatu
barang / benda atau objek. Dalam penilaian terhadap suatu harta tetap atau property, nilai
selalu dinyatakan dalam satuan uang atau monotary unit, yang dapat dihitung dengan
sejumlah uang yang ditetapkan dalam sebuah harga atau dihargai (worth) sama dengan harta
tetap atau barang yang dimiliki oleh seseorang yang dinilai tersebut, dengan harapan dapat
memberikan keuntungan dalam jumlah tertentu. Apabila kita lihat pengertian–pengertian di atas
Nilai adalah sesuatu yang sifatnya subyektif dan berlainan bagi seseorang sesuai dengan
ruang, waktu dan kebutuhan atau makna / arti dari harta teresebut. Sehingga jamak bagi kita
mengatakan bahwa nilai itu dipengaruhi subjektiftas dari Penilai. Namun tentunya sampai
seberapa jauh subjektifitas tadi dalam penerapannya mempengaruhi objektifitas nilai, maka
agar tidak terlalu dominand maka perlu pembatasan yaitu dengan memberikan batasan
toleransi perbedaan antar penilai, misalnya pada zaman Belanda dulu perbedaan antar Mantri
Klasir tidak bileh lebih besar dari 2%. Tetapi kalau sekarang seorang Fungsional Penilai
Direktorat Jenderal Pajak dalam menentukan NJOP sebagai penentuan NIR tidak boleh lebih
dari 5% sampai dengan 10%.
11

Definisi nilai dalam ilmu penilaian ada beberapa macam :

1). Suatu perkiraan dalam jumlah atas semua hak kebendaan atau harta dengan semua
harapan keuntungan yang akan datang, baik berujud maupun tidak berujud yang
timbul karena pemilikan atas suatu harta tetap atau property.
2).Makna atau arti (worth) sesuatu barang atau benda itu terhadap manusia atau orang
yang membutuhkan atau mengangap punya arti.
3).Semua hak yang ada pada saat sekarang atas semua harapan keuntungan terhadap
suatu properti baik berujud atu tak berujud yang timbul dari suatu harta tetap.
4).Disamping itu ada yang berpendapat bahwa Nilai adalah harga yang dibayarkan oleh
pembeli yang mampu , bersedia, dalam waktu yang cukup dan berkelayakan
membeli dari penjual yang bersedia , berkelayakan dan mempunyai hak untuk
menjualnya.

Definisi harga adalah :


Sejumlah uang yang disepakati atau terjadi karena suatu transaksi atau pertukaran
dengan suatu barang yang terjadi di pasar antara penjual dan pembeli mempunyai
pengetahuan yang layak mengenai fakta yang relevan dan tidak dibawah pengaruh (tidak ada
hubungan khusus), tekanan atau paksaan, dan terjadi secara wajar.
Berdasarkan pengertian di atas kita melihat bahwa harga adalah kesepakatan,
persetujuan atas kerelaan dalam penyerahan barang dan digantikan dengan menerima
sejumlah uang tanpa paksaan atau tekanan.

Definisi Biaya adalah :


Sejumlah uang yang dikeluarkan dalam pembuatan atau pembangunan suatu property
atau harta tetap. Dalam suatu penilaian seorang penilai akan mencari berapa sebenarnya nilai
dari harta tetap tersebut, yang dalam beberapa hal sifat-sifat membatasi pengertian dasar nilai
adalah adanya perbedaan penafsiran dalam jumlah nilai uang untuk suatu harta tetap yang
sama.
Nilai bukanlah karakter dari suatu property, namun lebih banyak ditentukan oleh
kehendak manusia dan bersifat subjektif sesuai dengan ruang dan waktu sebagaimana
kehendak manusia itu sendiri.
Untuk mengetahui perbedaan antara nilai, harga dan / atau biaya, baiklah kami sajikan
contoh sebagai berikut:
 Seorang karyawan dahulu berdiam dalam rumah pribadi dan bekerja di kota Madiun
sebagai pegawai golongan IIIa. Kemudian ia dipindahkan oleh dinas ke kota Bandung
dalam jabatan yang sederajat. Karena terpaksa atau dipaksa oleh dinas dan dengan
12

pertimbangan bahwa dikota Madiun telah tidak ada lagi keluarga atau sanak familinya,
rumah yang selama ini didiami dan dinikmati dijual dengan harga rata-rata tanpa dapat
meningkatkan harga untuk memperoleh keuntungan yang lebih besar, karena paksaan
keadaan dan waktu yang mendesak harga jelas tidak dapat lebih tinggi dari harga rata-
rata bahkan cenderung lebih murah. Maka bila diamati bagi karyawan tersebut nilai rumah
yang dijual tadi mempunyai nilai yang lebih tinggi dari harga transaksi apabila ia masih
bertugas di kota Madiun.
 Dua bangunan toko dibangun bersamaan dengan bentuk, arkitektur dan kelengkapan dan
komponen yang sama, namun lokasi yang berbeda yaitu yang satu berada ditengah kota
dan yang satunya lagi dibangun dipinggir kota. Meskipun kedua bangunan tadi
menghabiskan biaya (cost) yang sama, atau harga per-unit / satuan bangunan dalam
jumlah rupiah yang dikeluarkan juga sama, tetapi nilai bangunan tersebut lebih tinggi /
besar yang berada ditengah kota karena mempunyai kelebihan ekonomis yang lebih besar
bila dibandingkan dengan harta tetap yang dibangun diluar kota tersebut.
Dari contoh tersebut di atas dapatlah kita simpulkan harga itu adalah nilai , tetapi nilai
belum tentu harga , dan apabila dirumuskan adalah :
Harga = ( Biaya + / - Kepentingan ) dan Pasar.
(Sumber : Abd. Rachman bin HM Noor dan Kawan-kawan, Penilaian Harta Tanah, ITM MARA, Malaysia, 1992).

B. Ciri-ciri Nilai.
Berbicara tentang Nilai atau harga maka dapat dipastikan selalu berhubungan / berkait
bahkan terjadi oleh pasar. Oleh karena itu berbicara tentang Nilai sesuatu objek maka kita
harus tahu tentang Ciri-ciri Nilai, yaitu suatu karakter yang terdapat pada sesuatu properti,
Sesuatu objek / barang/ Benda/ Properti baru akan ada nilainya pabila benda tersebut
mempunyai ciri-ciri tertentu. Budi Harjanto yang menulis dalam tahun 1999 dari bukunya Eldred
Gary dalam bukunya yang berjudul Real Estate Analysis and Strategy mengatakan ada
beberapa ciri-ciri yang sangat menentukan, yaitu :
1. Demand .
Analisis demand merupakan analisis orang atau pembeli yang ingin menjual atau
membeli, dengan menyatakan keinginannya atau kebutuhannya dan kemampuan
keuangannya untuk membayar sebagai pengganti objek yang diinginkan.
Analisis demand ini meliputi :
 Pertumbuhan kota (city Growth)
Sumber daya apa saja dari populasi, pendapatan dan kekayaan yang
mempengaruhi market area.
 Berapa jumlah pembeli potensial dan apa saja preferensi, selera, dan ekspektasi
mereka ? (market segmentation)
 Bagaimana kemampuan untuk meminjam dana ? (mortgage affordability).
13

 Bagaimana kondisi dan kualifikasi untuk memperoleh pinjaman ? (mortgage


availability).
Jika semua kondisi tersebut dapat menciptakan keinginan dan kemampuan untuk
membayar properti oleh para pembeli potensial/penyewa maka akan tercipta efektive
demand. Untuk dapat mengidentifikasikan pembeli potensia, seoranganalis
propertidapat melakukan studi pasar yang mendalamtidak hanya berdasarkan atas
secondary data saja.
2. Kegunaan ( utility), suatu kemampuan untuk membangkitkan keinginan untuk
memiliki properti dimaksud karena diharapkan dapat memberikan keuntungan/
bermanfaat.. Utility merujuk pada keuntungan (benefits) dari sebuah properti dan sejauh
manakah sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan dari pembeli
potensial, karena tidak ada satu propertipun yang dapat memenuhi kebutuhan semua
pembeli. Oleh Karena itu hal yang perlu diperhatikan dalam analisis utilitas adalah
sebagai berikut :
 Peraturan dan hukum apa saja yang terikat pada penggunaan properti ;
 Hak dan batasana apa saja yang dapat diterapkan pada properti ;
 Seberapa nyamankah lokasi dari properti, dan bagaimanakah lingkungannya ?
 Bagaimana ukuran, bentuk, dan kapasitas tanah dari lahan Properti ? Type
bangunan dan pembangunan apa saja yang mungkin untuk sebuah lahan
properti ? Bagaimana servis dan fasilitas penunjang kawasan properti tersebut ?
3. Kelangkaan (scarcity), jumlah atau persediaan yang terbatas. Konsep ini menunjuk
pada relatifitas tingkat pemasokan properti (suply) yang dapat memenuhi kebutuhan
pembeli potensial. Jika pembeli potensial memiliki banyak pilihan, maka nilai properti
cenderung relatif rendah, sebaliknya semakin besar tingkat scarcity dengan asumpsi
memiliki derajat kesamaan dengan properti lain semakain besar nilai properti. Analisis
kelangkaan properti ini berarti analisis kompetitor yaitu menghitung jumlah ataua
besarnya subsitusi properti. Tanpa scarcity banyak dari suplier/developer/investor akan
menderita kerugian. Hal yang perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah sebagai
berikut :
 Sumber potensial dari suply ;Faktor-faktor yang menntukan suply ;
 Identifikasi kompotitor langsung ;
 Faktor-faktor yang menentukan suply.
4. Dapat dialihkan (transferbility), hak penguasaannya dapat dipindah tangankan
kepada Subjek lain. Merujuk pada proses transfer hak properti dari satu fihak ke fihak
lain. Proses ini terdiri dri marketing, negotiating, and closing transaksi properti. Salah
satu alasana mengapa proses transfer dianggap penting, karena antara pembeli dan
penjual memiliki kesulitan dalam menemukan kesepakatan. Hal ini terjadi karena fihak
14

pembeli sulit untuk mengidentifikasi nilai properti yang sesungguhnya dari fihak penjual.
Demikian sebaliknya pihak penjual sulit untuk menentukan nilai jual yang
sesungguhnya. Hal yang perlu diperhatikan adalah :
 Pera Broker dalam menentukan harga properti ;
 Konsep promosi dan prinsip yang perlu diperhatikan dalam mempertemukan titik
temu antara pembeli dan penjual dalam proses negosiasi;
 Type kontrak yang dipergunakan dalam tranfer properti, sewa, jual atau tukar-
menukar;
 Biaya transaksi dan detail lain yang termasuk ketika proses transaksi berakhir.
5. Dapat dinyatakan dalam bentuk sejumlah uang atau dibandingkan dengan barang
berharga lainnya yang sepadan. Pengertian ini merujuk pada Nilai atau harga dari
properti tersebut yang dalam kegunaan diganti dengan barang atau sejumlah uang yang
dipakai sebagai pengganti nilai properti.
Ciri-ciri tersebut diatas harus diwujudkan secara bersamaan pada sebuah benda sebelum
nilainya dapat diwujudkan. Sebagai contoh adalah tanah di sesuatu lokasi tertentu yang
tidak dikendaki oleh seseorang tidak/kurang nilainya karena lokasi tertentu tersebut tidak
dikehendaki (tak demand). Udara betapa pentingnya untuk kehidupan namun karena
banyak dan dimanapun di dunia ini dapat dengan mudah didapatkan tanpa susah payah
maka bagi orang sehat/normal nilainya menjadi rendah atau tidak ada.
C. Faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai.
Nilai suatu properti tidak akan terjadi baik dalam keseharian atau bisnis dan begitu saja
terjadi. Nilai akan terbentuk apabila suatu properti apabila ada beberapa faktor yang dapat
menunjang terciptanya nilai properti. Harta tanah adalah satu dari komoditi ekonomi yang
terbatas persediannya, namun peminatnya adalah orang yang ingin menguasai atau
memiliki sangat banyak, maka itu nilainya amat tergantung pada persaingan alokasi tanah
lahan untuk berbagai kebutuhan serta kegunaannya. Permintaan terhadap tanah bermula
dari kebutuhan penduduk yang sangat berkehendak untuk memenuhi aktivitas manusia
misalnya kebutuhan akan tempat tinggal, berniaga/ekonomi, Sosial dan lain sebagainya
Semakin banyak pertambahan penduduk maka semakin tinggi permintaan terhadap tanah
pada hal diatas telah ditunjukkan bahwa tanah sangat terbatas. Orang yang ingin memiliki
tanah mempunyai dua pilihan yaitu memiliki sebagai pembeli dengan segala hak
perolehannya yang berupa Hak Milik atau menguasai dengan hak perolehan yang terbatas
seperti sewa, hak guna bangunan atau hak pakai.Tentu kepemilikan yang berupa hak milik
karena bersifat kekal nilainya akan lebih tinggi bila dibandingkan dengan hak-hak yang
terbatas. Ada beberapa faktor yang sangat mempengaruhi Nilai/harga, antara lain adalah :
1. Faktor Politik :
15

Yang termasuk dalam kelompok ini adalah kejadian atau peristiwa politik yang
berpengaruh langsung atau tak langsung dan mengakibatkan perubahan pada nilai.
Seorang investor agak sukar untuk meramalkan perubahan undang-undang yang akan
terjadi khususnya dalam policy atau kebijakan dalam menentukan kegunaan
tanah.Harta tanah seringkali nilainya menjadi turun bahkan tidak berharga atau
sebliknya akan menjadi sangat tinggi karena kebijakan keguanaan yang diciptakan
undang-undang atau peraturan Daerah setempat.
Satu hal yang tercakup di dalam masalah ini adalah kebijaksanaan pemerintah
atau policy yang diterapkan dan dituangkan dalam perumusan keputusan Pemerintah /
Pemerintah Daerah , misalnya peruntukan / zoning untuk wilayah tertentu yang hanya
boleh dibangun untuk bisnis area, Daerah sabuk hijau, perumahan, perkantoran dan
lain-lain.
Sebagai contoh :
Di Kawasan segitga emas Jakarta, Jl Gatot Subroto, Sudirman, Thamrin, Kuningan,
Sampai dengan Gajah Mada Hayam Wuruk, tidak boleh dibangun bangunan dengan
batasan sebagai berikut :
Luas Tanah : kurang dari 1.500 m2;
Bangunan : - hanya untuk bangunan yang mendatangkan pendapatan Hotel, Mall,
Perkantoran atau Producing Income Use, atau disebut Bussnis Area ;
- Tidak boleh kurang dari 4 lantai ;
- Bangunan tidak boleh untuk Perumahan ;
2. Faktor Ekonomi :
Perubahan atau keadaan yang diakibatkan oleh adanya pertambahan atau
pengurangan income perkapita, bunga bank / deposito, naik atau turunnya harga bahan
pokok produksi atau minyak, naik / turunnya nilai tukar uang, yang terjadi di Masyarakat.
Laju Inflasi seringkali menjadi masalah atas semua investasi. Di dalam kasus sekuriti
bunga tetap kekurangan nilai yang terjadi jauh melebihi agregat faedah yang diterima
dalam jangka waktu yang sama. Masalah ini akan dapat dilihat pada kasus harta tanah
yang dipersewakan dengan hasil sewa yang tetap adalah jumlah sewa akan diterima
semasa dalam jangka waktu yang telah ditetapkan, maka nilainya akan menjadi turun
karena tergerus oleh inflasi. Nilai kini tidak sama dengan nilai yang akan datang.
Kita dapat melihat dengan adanya krisis moneter tahun 1998 seluruh persewaan
gedung di Jl Sudirman, Thamrin, Gatot Subroto, Kuningan bahkan sekitar blok M kena
dampak ditinggalkan tenant sehingga dalam beberapa tahun banyak gedung kosong
tanpa penghuni.
Faktor Pasar dalam berbagai kepentingan yang dimiliki oleh para pemain yang
terlibat dalam transaksi jual beli selalu lebih kuat mempengaruhi harga pasar.
16

Disamping itu juga keuntungan yang menjadi tujuan utama dari Pembangun dan
peniaga ingin mendapatkan keuntungan yang paling maksimal bila dibandingkan
dengan biaya yang dikeluarkan untuk pembangunan.
Bila harga yang telah disepakati tadi merupakan uang yang sebagai pengganti nilai
yang telah disepakati maka dapat dikatakan bahwa nilai itu adalah apa yang sepatutnya
dibayar oleh seorang pembeli atau diterima oleh seorang penjual dalam suatu transaksi.
Nilai merupakan sejumlah uang yang sepatutnya diterima saat ini (present worth) atas
bebrbagai manfaat atau keuntungan yang akan diperoleh pada masa dating merupakan
future benefit.
3. Faktor sosial :
Perubahan sosial yang terjadi dalam Masyarakat karena pola hidup yang berubah,
Pertumbuhan penduduk, Migrasi dan atau trgansmigrasi, Pendidikan dan pengetahuan
masyarakat dan lain-lain sangat berpengaruh terhadap nilai tanah. Nilai suatu harta
tanah dapat dipengaruhi oleh pembangunan yang sedang dilaksanakan atau
direncanakan oleh Pemerintah atau Fihak Pembina Swasta di kawasan atau
Lingkungan Wilayah yang berdekatan atau Blok bahkan Kelurahan atau Desa.
Contoh :
a. Rencana pembangunan jalan toll atau jalan raya, Bandara, Pelabuhan Laut atau
pembuangan tempat sampah sangat berpengaruh terhadap niali harta ;
b. Rencana pembangunan kaasan Industri akan berpengaruh terhadap perumahan
disekitarnya yang mengakibatkan nilai perumahan menjadi turun, tetapi harga tanah
sekitar kawasan industri cenderung naik karena perkembangan kawasan untuk
industri pendukung ;
c. Penambahan suatu unit pertokoan dengan disain dan ukuran tertentu di suatu
kawasan akan merubah nilai toko- toko lainnya yang berada dikawasan yang sama
atau berdekatan;
d. Pembangunan suatu kompleks Perguruan tinggi di suatu kawasan akan
mempengaruhi nilai harta tanah sekitarnya dengan bangunan penunjang baik untuk
kegiatan bisinis pondokan/asrama, ataupun perubahan lahan pertanian di sekitar
komplek pendidikan tersebut.
e. Pembangunan Tempat Pembuangan Sampah, Pengolahan Tinja, Kuburan untuk
rakyat biasa bukan kuburan yang untuk bisnis, Menara atau Gardu Listrik tegangan
tinggi, Pabrik Semen, Pabrik Aspal, Pabrik Batu-bara, menurunkan nilai tanah
sekitar kawasan.
4. Faktor Alam :
Perubahan lingkungan terutama alam karena sesuatu hal yang terjadi secara mendadak
di luar perhitungan manusia seperti bencana alam, erosi atau mungkin juga suatu
17

wilayah yang dulu subur karena terlalu dieksploitasi dan sekarang menjadi tandus
bahkan mungkin menjadi hancur karena tidak adanya Reboisasi, Renovasi atau
Pemeliharaan atau Perawatan ulang. Setelah Jatuh Tempo dan wilayah atau daerah
ditinggalkan operatornya tanpa rekondisi ulang atau Reboisasi maka daerah tersebut
akan menjadi wilayah yang hancur tak dapat digunakan manusia sehingga
harganya/nilainya akan runtuh.

Rangkuman :
Nilai adalah suatu pengakuan atas hak property yang dimiliki atau dikuasai dengan
harapan keuntungan dimasa yang akan dating. Sedangkan Harga adalah kesepakatan atas
sejumlah uang antara fihak I dan Fihak ke II sebagai nilai pengganti Properti dalam transaksi
jual beli yang terjadi di pasaran terbuka dan wajar tanpa adanya paksaan, penipuan dan sama-
sama mengetahui kondisi, situasi dan waktu yang lega untuk terjadinya tawar menawar.
Sehingga dalam hal ini dapat dikatakan nilai belum tentu harga tetapi harga adalah nilai. Biaya
adalah sejumlah daya dan dana yang dibayarkan atau dikeluarkan untuk membuat suatu hasil
produk baik atas benda berwujud maupun tidak berwujud.
Agar tercipta Nilai maka kita harus tahu Ciri-ciri nilai, Yaitu :
1). Ada Kebutuhan atau Demand/ Permintaan ;
2). Properti mempunyai kegunaan atau utility ;
3). Barang tersebut langka / Scarcity ;
4). Dapat dialihkan / Transferbility.
5). Penguasaannya dapat diganti dengan sejumlah uang.
Faktor Yang mempengaruhi Nilai :
1). Faktor politik ;
2). Faktor Ekonomi ;
3). Faktor Sosial;
4). Faktor Alam atau Fisik Properti.

Latihan Soal :
1). Jelaskan apa yang dimaksud dengan Nilai ?
2). Mengapa Harga adalah dan Nilai belum tentu Harga. Jelaskan !
3). Cobalah jelaskan pengertian biaya dan kaitkan dengan Properti Nilaian .
4). Sebutkan Ciri-ciri Nilai dan uraikan dengan jelas.
5). Apa saj yang mempengaruhi nilai properti ? uraikan dengan jelas.
18

BAB

KONSEP DASAR PENILAIAN


3
Tujuan Instruksional Khusus :
Setelah mengikuti kuliah mata pelajaran ini Mahasiswa diharapkan
dapat :
1. Memahami dan menjelaskan Konsep Dasar Penilian ;
2. Memahami dan menjelaskan tentang Permintaan (demand) dan
Penawaran (Suply)
3. Memahami dan menjelaskan jenis nilai
4. Memahami dan menjelaskan tujuan penilaian
5. Memahami klasifikasi penilaian.

Penilaian adalah suatu penafsiran dan pendapat atas nilai dari suatu harta tanah atau
kekayaan oleh seorang penilai yang didasari interpretasi dari fakta-fakta dan keyakinan
pada waktu atau tanggal tertentu. Penafsiran atau pendapat merupakan merupakan
gabungan ilmu pengetahuan dan seni dalam menentukan nilai. Ilmu Pengetahuan dalam
arti kata menggunakan metoda dan rumus tertentu guna memperkirakan nilai manakala
seni dalam arti kata menggunakan pengalaman dan pancaindera untuk memperkirakan
nilai atas tanah tersebut. Objek Penilaian dapat berupa harta tetap ataupun harta bergerak
bahkan dapat pula diperkirakan/memperhitungkan untuk barang tidak berwujud ataupun
surat berharga seperti misalnya goodwill, hypotik, dan lain-lainya.
Penilai dilakukan oleh Penilai Ahli yaitu orang yang telah lulus dari suatu pendidikan
khusus penilaian secara formal atau orang yang sudah diberikan pelatihan dan pendidikan
yang diakui oleh Dewan Masyarakat Profesi Penilai di sebuah Negara, di Indonesia
penentuan atau sertifikasi Penilai diuji dan ditentukan oleh MAPPI. Nilai yang ditentukan
oleh Penilai tersebut dianggap Valid dan berlaku pada waktu tertentu karena sesuai
dengan perubahan nilai atau harga atas benda yang berlaku karena berlalunya
waktu/masa.
Bila ditinjau dari aspek hukum properti sering diartikan sebagai konsep hukum yang
mencakup kepentingan, hak, dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan.
Properti selalu dibebani suatu hak yang dalam hal ini adalah hak seseorang untuk
melakukan sesuatu kegiatan taua kepentingan tertentu (specific interest) atas properti
tersebut misalnya hak-hak yang tertuang dalam Pasal 16 Undang-undang Nomor 5 Tahun
1960 tentang Undang-undang Pokok Peraturan Agraria (UUPA 1960).
Secara umum Properti dikelompokkan dalam beberapa katagori yaitu :
19

1. Properti Riel (real property) ;


Adalah hak perorangan atau badan untuk memiliki/menguasai tanah dan atau
bangunan yang didirikan di atasnya. Dalam praktek istilah Real Property seringkali
diartikan sama dengan istilah real estate namun dalam arti yang sesungguhnya hal
itu sangat berbeda. Berdasarkan terminologi yang seharusnya real estate
cenderung diartikan sebagai penguasaan secara fisik atas tanah dan atau
bangunan.
2. Properti Personal (personal property);
Diartikan sebagai penguasaan secara hukum (yuridis) yang dilandasi atas suatu hak
atas tanah dan atau bangunan.
Secara lengkap penggolongan jenis properti dapat kami sajikan sebagai diagram dibawah ini :

Real Property
Tanah, Bangunan & Pengembangannya

Properti -Mesin & Peralatannya


Properti Berwujud -Fixture & Furniture
-Moveable /Kendaran bermotor
-Operational equipment
-Jewelery / Antik / Art

Personal
Property
Properti tak
Berwujud
Properti Properti Non
Komersial Komersial

-Saham
-Goodwill Surat
-Investasi
-Hak Patent Berharga
-Deposito
-Franchisess
-Obligasi
-Trade Mark
-Hak Cipta

A. Konsep Permintaan dan Penawaran.


Tanah dan bangunan yang dalam hal ini disebut sebagai property yang mempunyai
potensi ekonomi merupakan factor produksi dan seperti property yang lain selalu ditentukan
oleh keperluan orang dan persediaan yang ada atau diadakan. Bila kita mengacu pada
Pasar maka selalu harga ditentukan oleh pertemuan antara persediaan dan permintaan.
Harga atau sewa yang terbentuk oleh pertemuan antara permintaan dan penawaran tadi
merupakan ujud dari nilai atas penguasaan atas property atau memiliki property dengan
harapan keuntungan kelak dikemudian hari / masa hadapan/ hasil sewa. Dalam semua
20

kasus persewaan factor permintaan terhadap property perniagaan ditentukan oleh upaya /
usaha produksi barang dan jasa sesuai dengan kebutuhannya. Misalnya seorang petani
baik besar maupun petani gurem memerlukan tanah pertanian untuk memproduksi dengan
jalan menanami tanah tersebut yang digunakan untuk lading atau sawah. NIlai dari tanah
untuk pertanian ditentukan oleh hasil pertasnian yang dihasilkannya. Demikian juga bila
tanah tersebut digunakan untuk Pabrik, Perumahan atau Bisnis area, tentu nilanya sesuai
dengan hasil pendapatan yang diterima. Permintaan terhadap sesuatu factor adalah
permintaan yang berasal (derived demand) dari permintaan barang/jasa yang diproduksi.
Maka sedemikian besar atau pentingnya penguasaan atau kepemilikan atas tanah produksi
adalah sesuai dengan hasil produksi dari barang dan atau jasa yang diproduksi.
Penguasaan atau kepemilikan atas tanah untuk produksi tentu sangat menentukan nilai
sewa. Lebih jelasnya bahwa Penyewa atas property perniagaan nilai sewanya ditentukan
oleh kelebihan harapan keuntungan dari hasil usahanya. Sehingga dengan demikian maka
factor usaha perniagaan atas tanah persewaan atau kepemilikan ditentukan oleh dua factor
penting yang disebut dengan penawaran dan permintaan. Perobahan yang terjadi pada
penawara atau sebaliknya permintaan yang berubah akan merubah ongkos atau biaya
usaha dan hal itu akan mempengaruhi hasil produksi dan juga akan merubah nilai harta
atau property.
Aliran permintaan yang menentukan tingkat umum nilai sewa pada saat tertentu
dipengaruhi oleh beberapa factor yang mempengaruhi hasil yaitu :
1). Hasil lebih yang didapat atas property yang berbeda;
Kelebihan property bila dibandingkan dengan property lainnya pada bidang
usaha yang sama pada lokasi yang berbeda dapat menyebabkan nilai yang berbeda
pula. Perbedaan ini disebabkan oleh produktivitas dan biaya produksi sehingga
menimbulkan keinginan atau permintaan atas proeprti dalam penguasaan atau
kepemilikan denganharga yang lebih besar dibandingkan dengan property yang
hasilnya kurang.
2). Nilai suatu property tergantung pada efisiensi bangunan dengan kebutuhan yang
dikehendaki sesuai dengan kegunaan barang dan jasa. Penyesuaian tataguna
property dengan biaya, kenyamanan, dan konstruksi dapat menghemat biaya
Operasional.
3). Lokasi merupakan factor yang paling dominan dalam menentukan hasil usaha. Jauh
dekatnya dengan keramaian usaha sangat menentukan besarnya hasil usaha dan
sekaligus menetukan aliran pendapatan atas hasil usaha. Lokasi adalah masalah
yang paling kritis dalam harta perniagaan karena factor ini sangat menentukan
kemudahan, biaya perjalanan, biaya operasional usaha barang dan jasa.
21

4) Fasilitas atau perlengkapan / peralatan sebagai penunjang usaha ikut menentukan


besarnya hasil usaha, tidak jarang terjadi suatu usaha bangkrut karena Toko
tersebut tidak nyaman karena AC tidak dihidupkan, atau tempat parker terlalu
sempit dan lain-lain.
5). Monopoli ;
Apabila di suatu wilayah perumahan hanya satu Toko Kelontong (Rupa-rupa
Keperluan Rumah Tangga) maka apabila tidak ada saingan, barang dan jasa dari
toko tersebut akan laris selalu dibeli dan butuhkan warga perumahan tersebut
meskipun pelayanannya kurang bagus misalnya took tidak ada AC.
Dari penjelasan tersebut di atas jelas bahwa ada hubungan yang menetukan antara
aliran pendapatan dengan harga pasar yang terbentuk oleh permintaan dan penawaran barang
dan jasa. Mahasiswa diharapkan harus lebih jeli lagi untuk memahami permintaan dan
penawaran ini dalam arti adanya perubahan atas price elasticity / elastisitas (mulur-mungkret)
harga yang terjadi karena perubahan pergerakan harga sebagai akibat permintaan dan
penawaran.
Price elasticity adalah ukuran % perobahan dalam jumlah diminta atau ditawarkan yang
berakibat pada % perubahan harga barang dan jasa.
Formula :

% perubahandalamjumlah
PE (Price Elasticity) =
% perubahandalamh arg a
Sebagai contoh bila sesuatu barang mempunyai harga yang elastic atas suatu kesatuan (unity)
maka jumlah barang yang diminta akan berubah dengan proporsi yang sama atas harga dalam
satu satuan (unity). Maka dengan demikian elastisitas harga barang dalam unity itu sangat
tergantung pada harga satuan. Pengaruh yang utama dalam elastisitas harga barang adalah
ketersediaan barang dalam jangka panjang. Hal ini jelas terlihat pada hubungan antara
permintaan dan ketersediaan barang dalam penentuan nilai barang.
Persediaan Properti untuk persewaan adalah tergantung pada jumlah ruang yang
ditawarkan di pasaran pada suatu saat tertentu dalam waktu/masa tertentu. Adalah penting
untuk membedakan persediaan dari jumlah stok (ruang yang tersedia siap untuk dipersewakan)
pada suatu saat tertentu pada masa tertentu. Stok adalah aliran dalam pasaran sewa terhadap
hak untuk menguasai dan atau membeli/dengan cara memiliki atau kedua-duanya dari ruang/
bangunan yang ditawarkan untuk dikontrakkan (pertama kali) atau bangunan baru yang
ditawarkan pertama kali. Stok property dianggap penting karena berpengaruh terhadap
persediaan yang ada di pasaran dalam jangka panjang dan seterusnya tingkat nilai harta
secara umum ditentukan ioleh waktu/ masa dalam perniagaan perseqwaan . Dalam jangka
panjang persediaan tergantung kepadastok tetapi dalam jangka pendek bisa berubah
tergantung kepada kebutuhan / permintaan sebagai akibat dari stok yang terbatas.
22

Disamping itu hubungan persediaan dan penawaran juga dipengaruhi oleh besarnya
volume transaksi setiap hari atau setiap minggu terhadap satuan / unity yang dengan bebas
merubah stok sebagai akibat keputusan investor untuk menjual atau membeli sesuatu unit
sebagai akibat /respon atas perubahan variable lain seperti inflasi atau kadar bunga Bank . Hal
ini juga merupakan respon dari investor yang mungkin kurang bisa dilihat apabila perubahan
stok dalam hari atau minggu tetapi apabila itu terjadi pada jangka panjang sangat berpengaruh
terhadap biaya, perbelanjaan barang/jasa, atau tingkat kegiatan ekonomi. Analisis lebih
mendalam harus dilakukan karena fakta di lapangan yang terjadi dalam suatu masa tidak sama
antara stok fisik property dengan stok hak pengontrak (kemauan untuk menyewa). Stok untuk
menyewa atau untuk memiliki property dapat saja berubah karena keadaan ekonomi yang
terjadi saat itu ( misalnya Krisis ekonomi berdampak domino) sehingga dengan seketika
merubah kemauan dari Penyewa atau Pembeli property, dan tentu saja hal inisangat besar
pengaruhnya terhadap nilai atau harga.
B. Prinsip-Prinsip Penilaian
Penilaian merupakan proses kegiatan baik secara perseorangan maupun bersama-
sama antara dua orang atau lebih dengan Penguasa / Pemilik harta disamping ilmu
pengetahuan penilaian, maksud / tujuan dan pengetahuan yang luas tentang objek yang dinilai.
Untuk itu penilai perlu mengetahui Prinsip-prinsip Dasar Penilaian sebagai pedoman agar
hasil yang dicapai optimal. Sebagaimana dijelaskan dalam Bukunya Ir Benny Soeprianto MSc,
Rekayasa Penilaian, MAPPI, 1999, ada beberapa Prinsip Penilaian yang digunakan sebagai
dasar pemikiran dan alas an dalam penilaian, antara lain adalah sebagai berikut:
1) PRICIPLE OF HIGHEST AND BEST USE.
DEFINISI dari HBU adalah :
“THE REASONABLE PROBABLE AND LEGAL USE OF VACANT LAND AND
IMPROVED PROPERTY, WHICH IS PHISICALLY POSSIBLE, APPROPRIATELY
SUPPORTED, FINANCIALLY FEASIBLE AND THAT RESULTS IN THE HIGHEST
VALUE” (Clive Darlow, Valuation and Development Appraisal,London,1988).
Penggunaan tertinggi dan terbaik atas manfaat objek yang dinilai merupakan
perhatian yang utama pada properti dan dipergunakan secara optimal. Pemahaman
mengenai perilaku pasar adalah penting dalam memahami konsep kegunaan tertinggi
dan terbaik. Karena kekuatan pasar akan menciptakan nilai pasar sehingga interaksi
diantara kekuatan pasar dan kegunaan tertinggi dan terbaik adalah sangat penting.
Analisis kegunaan tertinggi dan terbaik adalah identifikasi kegunaan yang paling
menguntungkan dari kegunaan kompetitif yang diizinkan. Berdasarkan asumsi bahwa
tanah seolah-olah kosong maka kegunaan yang menciptakan nilai dalam suatu pasar
dapat teridentifikasi dan penilai dapat menilai untuk memilih properti pembanding serta
mengestimasi nilai.
23

Ketika jangkaan atau ramalan yang rasional dari HBU atas suatu properti
mengidentifikasi sebuah perubahan dalam waktu dekat maka HBU saat ini adalah
dipertimbangkan sebagai INTERIM USE atau Kegunaan Sementara.
Contoh :
HBU sebuah kebun yang terdapat pada kawasan pertumbuhan kota akan
menjadi interim use sebuah kebun dengan kegunaan potensial tertinggi dan terbaik
sebagai perumahan dimasa yang akan datang.
Terkait dengan kegunaan yang seharusnya pada property yang telah
ada/terbangun di atas tanah tersebut sejlan dengan perkembangan zaman atau
harapan keuntungan di amsa depan yang lebih baik atau lebih besar .
Contoh :
Apakah sebuah Hotel yang telah berumur 30 tahun tetap dipertahankan seperti
sedia kala, atau perlu direnovasi, dikembangkan atau sebagian dibongkar ? Atau
memungkinkan untuk diganti jenis dan intensitas penggunaan yang lain ? Misalnya
Apartemen, kondominium, Perkantoran atau Hotel Baru yang lebih mewah dan
bertingkat tinggi.
2).PRINCIPLE OF SUBTITUTION .
Nilai suatu barang atau properti tidak akan dapat melampaui nilai properti
pengganti yang diterima bila properti tersebut tersedia. Prinsip ini menganggap bahwa
seseorang hanya bersedia membayar sejumlah uang untuk sebuah properti dengan
nilai tidak lebih dari nilai properti pengganti. Nilai Pasar suatu property cenderung
ditentukan oleh biaya untuk memperoleh property yang sejenis dan sebanding dengan
asumsi tidak ada hambatan yang akan dihadapi pada saat penggantian.
3). PRINCIPLE OF COMFORMITY.
Kesesuaian beberapa faktor yang mempengaruhi nilai properti sangat menentukan
dalam proses penilaian. Misalnya sebuah rumah mewah yang dibangun di lokasi /
wilayah kumuh atau dekat pembuangan limbah akan mengakibatkan nilainya menjadi
turun atau lebih rendah bila dibangun di daerah yang representatif / lebih baik ( sesuai
dengan semestinya ). Rumah yang tidak / kurang dirawat dan berada di lingkungan
perumahan yang mewah, teratur rapi akan mendapatkan keuntungan dari kesan
keindahan yang diberikan oleh lingkungan sekitar, sehingga dengan demikian kesan
untuk menilai merupakan pandangan yang dibentuk oleh penilai memberikan sudut
pandang atas objek. Rumah mewah akan sesuai dengan nilainya apabila berada
ditempat yang sesuai dengan lingkungannya.

4). PRINCIPLE OF ANTICIPATION.


24

Yaitu prinsip keuntungan yang diharapkan dari properti, disini nilai adalah
harapan akan keuntungan dimasa yang akan datang atas penggunaan dan manfaatnya.
Harapan pemilik property tergantung pada jenis dan atau type property yang mereka
miliki atau kuasai. Misalnya seseorang yang membeli rumah tinggal dengan tujuan
semata-mata untuk ditinggali ( tidak semata sebagai House tetapi juga HOME), hal ini
berbeda perlakuannya bila seseorang membeli rumah untuk tujuan bisnis. Keuntungan
yang didapat dan harapan pendapatannya tentu berbeda. Untuk sebagian orang ada
yang tidak menyadari tentang harapan keuntungan yang di dapat dari property yang
dimiliki dan baru disadari bila property tadi sudah atau sedang dijual. Properti manjadi
asset yang berharga Karena seseorang membelinya dengan harapan nilainya akan naik
dimasa yang akan dating. Antisipasi dari naiknya nilai di masa dating terjadi karena
penawaran akan jumlah property yang cenderung tetap, sedangkan permintaan naik
terus, tetapi hal ini juga dapat berubah menjadi turun bila karena sesuatu peraturan
tentang tataguna tanah dirubah oleh Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah yang
tidak mnguntungkan, maka nilai atau harga property akan menjadi turun.
5). PRINCIPLE OF SUPLY AND DEMAND.
Nilai suatu properti ditentukan oleh adanya interaksi antara dua unsur kekuatan
yaitu persediaan, dan permintaan yang terjadi di Pasar bebas pada saat penilaian
dilaksanakan. Perimbangan antara besarnya penawaran terhadap permintaan atau
sebaliknya perubahan yang terjadi atas permintaan sangat mempengaruhi nilai atau
harga pasar. Karena besarnya pengaruh penawara dan permintaan terhadap harga
pasar maka anlisis terhadap perimbangan ini memerlukan evaluasi, check and recheck
data pasar yang lebih mendalam.
6). PRINCIPLE OF BALANCE.
Prinsip kseimbangan ini menilai harta dengan berdasarkan asumsi bahwa nilai
akan maximum bila faktor-faktor produksi harta tersebut dalam keadaan seimbang.
Beberapa factor seperti Land dalam pengertian tanah apa adanya belum di develop,
modal, tenaga kerja dan skill, serta management, berpengaruh untuk menentukan nilai
atau harga tanah. Apabila faktor-faktor tersebut tersedia dalam keadaan seimbang
secara proporsional maka nilai akan terbentuk pada harga yang paling menguntungkan
sesuai dengan kebutuhan dan penggunaannya.
7). PRINCIPLE OF CHANGE .
Nilai suatu harta cepat atau lambat akan selalu berubah sesuai dengan hukum
alam atau perubahan. Tidak ada kondisi fisik atau kondisi ekonomi yang selalu tetap
tidak berubah sepanjang masa. Terjadinya perubahan cuaca, bencana alam ataupun
ausnya pemakaian, rusaknya alat karena tidak berfungsinya benda atau alat,
mempengaruhi nilai pasar atau permintaan dan penawaran. Untuk penilai harus selalu
25

memperhatikan perubahan yang terjadi dalam saat melakukan penilaian atas kejadian
masa lampau taupun yang akan terjadi.
8). PRINCIPLE OF COMPETITION.
Dalam dunia yang penuh persaingan Nilai properti cenderung menyesuaikan diri
dengan sifat persaingan properti di Pasar. Misalnya keuntungan yang berlebihan akan
mendorong peningkatan persaingan yang pada gilirannya akan meningkatkan
penawaran dan akibatnya harga akan turun karena permintaan tetap. Properti yang
dapat menghasilkan pendapatan pada umumnya selalu terkena dampak adanyan
persaingan.
9). PRINCIPLE OF INCREASING AND DECREASING RETURNS atau LAW OF
DIMINISING RETURNS .
Ketika suatu tambahan secara berturut-turut dari sebuah factor propduksi
terhadap factor produksi lainnya yang sudah ada akan memberikan pengembalian yang
meningkat hingga satu titik dimana pengembalian menjadi maksimum dan
pengembalian tersebut akan menjadi turun jika tambahan dilakukan kembali setelah titik
maksimum itu. Prinsip penambahan dan pengurangan ini berasumsi bahwa
penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah penghasilan
return / pulangan. Contoh sebuah bangunan perumahan yang disewakan pondokan,
hasil sewa pada mula buka adalah Rp 350.000 per bulan dengan kondisi kamar satu
tempatb tidur dan kasur busa biasa, satu meja belajar dan lemari pakaian 2 pintu, kamar
mandi berada di luar kamar, dan Pemilik Pondokan mempunyai 20 kamar. Pemilik
merenovasi kamar dengan membuat kamar mandi dan WC di dalam kamar berupa
duce dan WC jongkok dengn 10 % dari biaya keseluruhan kamar. Untuk itu sewa kamar
dapat ditingkatkan menjadi Rp 400.000 per bulan. Para pemondok dengan senang hati
menyambut gembira dan pondokan penuh. Pada kesempatan kedua Pemilik ingin
menambah AC disetiap kamar dengan sewa menjadi Rp 750.000 perbulan. Ternyata
para pemondok banyak yang keluar pindah pondokan dan kamar yang tersewa hanya
tinggal 4 kamar, sehingga penghasilan bahkan menjadi turun.
10). PRINCIPLE OF CONSISTENT USE .
Properti seharusnya dinilai berdasarkan penggunaan yang tetap / tidak berubah
sesuai dengan penggunaan atau fungsinya. Prinsip ini menyatakan bahwa penggunaan
tetap dari suatu property harus dinilai dengan suatu kegunaan dari keseluruhan
property. Penggunaan yang di dasarkan pada objek yang parsial misalnya antara tanah
dan bangunannya akan menimbulkan keuntungan yang tidak optimal bahkan cenderung
merugikan. Sebagai contoh bangunan yang berada di Kota / Glogok Jakarta, sebuah
property perumahan yang berada di sekelilingnya berdiri property komersial, secara fisik
26

bangunan perumahan tadi masih kelihatan baik tetapi bila umur ekonomisnya telah
habis maka hal itu akan menjadi factor yang negatif.
C. Jenis dan Tujuan Penilaian
Kondisi dan tujuan dari nilai sangat menentukan cara penilaian, metode, dan kegunaan
dari nilai. Nilai memang tergantung pada tujuan penggunaan atas properti yang dinilai.
Ada beberapa jenis nilai dan sesuai dengan maksudnya juga dipergunakan untuk
tujuan-tujuan yang berbeda, misalnya seperti berikut :
1. Nilai Modal (Capital Value), adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak milik dari
suatu property harta tanah dan bangunan.
2. Nilai Pasar ( Market Value), menurut Standar Penilaian Indonesia adalah jumlah
pengakuan dari penilai untuk suatu aktiva yang dapat ditukar atau penyelesaian
kewajiban antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi
bebas ikatan. Nilai Pasar secara umum dapat diartikan merupakan estimasi atas sejumlah
uang pada saat penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil
penukaran suatu property. Nilai dalam jual beli property sering dikontaminasi dengan etika
yang kurang baik sehingga sering harga atau nilai diarahkan pada kemauan atau tujuan
untuk mendapatkan keuntungan sefihak. Nilai atau harga semacam ini tidak dapat
dijadikan standar atau estimasi nilai harta untuk tujuan yang sifatnya legal. Berbeda
denagn Nilai Pasar Wajar, adalah nilai yang terbentuk atau ditentukan oleh Penilai pada
saat tanggal penilaian yang diperoleh dasri transaksi jual beli atau penukaran yang bebas
ikatan dan dilakukan secara layak, dengan prinsip kehati-hatian, sesuai dengan
pemahaman yang sama tanpa adanya ancaman ataupun penipuan.
3. Nilai Sewa (Rental Value), Nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak menggunakan
harta dalam jangka waktu tertentu dilokasi / tempat tertentu.
4. Nilai Penjualan (Sale Value), Nilai yang ditetapkan oleh penjual dalam menawarkan
harga properti.
5. Nilai Potensi (Potential Value), adalah nilai yang didasarkan pada potensi Pendapatan
sebagai pulangan yang dimiliki oleh property tersebut pada masa yang akan datang.
6. Nilai Sisa (Scrab Value), nilai rongsokan atau nilai barang dihitung diluar fungsi properti
tersebut, misalnya mesin yang telah tidak berfungsi / rusak total dinilai sebagai besi tua.
Nilai Sisa atau Nilai Baki untuk property adalah nilai bangunan setelah dikurangi dengan
nilai tanah dengan asumsi dijual secara terpisah untuk setiap bagian dan tidak lagi
digunakan saat ini tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus.
7. Nilai Jaminan (Mortgage Value), adalah nilai property yang ditentukan oleh penilai
dengan penaksiran berhati-hati atas kemungkinan pemasaran dimasa datang
berdasarkan aspek keseninambungan jangka panjang property, kondisi pasar, daya
guna yang sesuai.
27

8. Disamping itu masih ada lagi Nilai Pajak, Nilai Buku, Nilai Jual Objek Pajak , Nilai
asuransi dan lain-lain.
Tujuan Penilaian :
Tujuan yang berbeda memerlukan metode, pemikiran, perkiraan dan perhitungan yang
berbeda pula sesuai dengan penggunaan nilai. Penilaian merupakan proses kegiatan yang
bertahap berurut dan simultan untuk mendapatkan estimasi atau perkiraan nilai suatu property.
Penilai tidak hanya mempertaruhkan pengetahuannya saja dalam penilaian tetapi dengan
segenap seni dan intuisinya mampu untuk memperhitungkan kemungkinan dikelak kemudian
hari atau dimasa datang akan harapan keuntungan atas property yang dinilai. Ada beberapa
factor yang perlu dipertimbangkan sesuai dengan daya guna dan hasil guna untuk tujuan
penilaian yang diharapkan seperti :
1. Penentuan Nilai Pasar Terbuka;
NIlai Pasar Terbuka adalah harga terbaik yang terbentukdari sebuah
kepentingan property melalui perjanjian individu pada tanggal penilaian dengan
pelaksanaan yang layak, berkesempatan untuk sama-sama mengetahui kondisi
property, jangka waktu yang cukup dan harga tidak berubah selama bertransaksi dan
tidak ada hubungan istimewa.
2. Transfer kepemilikan atau Penjualan ;
Unrtuk tujuan Penjualan seorang Penilaia harus mempertimbangkan dan
identifikasi serta orientasi calon pembeli, alternative property pembanding di pasaran,
estimasi harga dan nilai pembanding, dan memperhitungkan kemungkinan keuntungan
dari penjualan property.
3. Keuangan dan Perkreditan / perbankan.
Dalam hal ini seorang penilai perlu mempertimbangkan Kondisi dan situasi
moneter yang sedang terjadi di masa sekarang maupun kemungkinan yang terjadi di
masa dating. Nilai dan harga yang terjadi pada masa nilai dolar turun dan kapan nilainya
menjadi naik, serta pertimbangan pasar prioperti di Jakarta ataupun disekitarnya, tingkat
kejenuhan pasar property serta suku bunga kredit Bank yang ditentukan oleh BI.
4. Penilaian untuk Tujuan Asuransi ;
Penilaian dilkukan dengan prinsip indemnity yaitu merupakan suatu prinsip untuk
mengganti sesuatu barang yang dijaminkanatau diasuransikan sesuai dengan dengan
keadaan barang seperti sebelum terjadinya kerusakan atau bencana atau seperti
semula. Prinsip kedua adalah reinstatement adalah nilai penggantian baru dengan
fungsi, ukuran dan disain yang mendekati serta kualitas sama dengan property yang
diasuransikan. Dan Prinsip ketiga replacement adalah penggantian property kuno yang
material bangunannya tidak tersedia di pasaran diganti serta diterapkan pada bangunan
28

tersebut yang disesuaikan dengan kondisi serta aturan yang ditetapkan oleh Pemerintah
Daerah atau Tatakota dan Tatabangunan setempat.
5. Gantirugi dan kompensasi.
Penilaian yang dilaksanakan untuk tujuan pemberian gantirugi/gantiuntung bagi
property yang terkena proyek pemerintah dan dipertimbangkan oleh panitya Pemerintah
Daerah yang ditugaskan untuk itu. Nilai yang ditetapkan akan disesuaikan dengan
Faktor Kemampuan Anggaran Pemerintah, Politik, Sosial, dan tujuan project dan tentu
saja akan berbeda dengan harga pasar.
6. Perpajakan .
Nilai Proeprti yang ditentukan guna dasar pengenaan besarnya pajak terutang.
Di Kalangan DJP penentuan nilai property yang digunakan untuk pengenaan pajak
disebut sebagai NJOP dan pertimbangan yang paling utama adalah nilai pasar wajar
yang dipertimbangkan dengan objek pajak setelah dikurangi dengan Objek pajak tidak
kena pajak. NJOP dinilai oleh Pejabat Fungsional Penilai DJP yang disusun dalam
klasifikasi dan ditentukan oleh Kepala Kantor Wilayah DJP setempat.
7. Konsultasi dan investasi.
Penilaian yang dilakukan atas pesanan klien dan ditujukan untuk memberikan
pertimbangan atau nasehat kepada nasabah untuk dapat merumuskan kebijaksanaan
yang akan diputuskan dalam investasi ataupun perniagaan.
D. PENGERTIAN DAN KLASIFIKASI PROPERTI
Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan R I Nomor : KEP- 523 / KMK.04 / 1998
Tanggal 18 Desember 1998 Tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya NJOP sabagai
Dasar Pengenaan PBB. Pasal 1. Dalam keputusan ini dijelaskan bahwa yang dimaksud
dengan :
1. NJOP adalah harga rata-rata yg diperoleh dr transaksi jualbeli yang terjadi secara wajar,
dan bilamana tak terdapat transaksi jual-beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan
harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.
2. NJOP meliputi nilai jual permukaan bumi ( tanah, perairan pedalaman serta laut wilayah
Indonesia) beserta kekayaan alam yang berada di atas maupun di bawahnya, dan / atau
bangunan yang melekat diatasnya.
Dari hasil penilaian yang dilaksanakan dengan pendekatan yang diatur dalam Pasal 1
dalam Pasal 2 agar tidak terjadi penerapan NJOP yang bermacam-macam sehingga hanya
ada satu kata dan perbuatan dari Fiskus dalam penentuan NJOP maka dibuatlah klasifikasi
Tanah dan atau Bangunan yang dituangkan dalam ayat sebagai berikut :
Ayat (1) Klasifikasi dan besarnya NJOP atas permukaan bumi berupa TANAH ditetapkan
sebagaimana tercantum dalam lampiran I A dan I B Kepts. Ini. Dan ayat (2) menetapkan
29

besarnya Klasifikasi dan besarnya NJOP atas permukaan bumi berupa BANGUNAN
ditetapkan sebagaimana tercantum dalam lampiran II A dan II B Keputusan ini.
Kemudian dalam ayat (3) dalam hal ada Objek pajak yang nilai jual per m2-nya lebih besar
dari ketentuan NJOP sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan (2) , NJOP yang terjadi di
lapangan tersebut digunakan sebagai dasar pengenaan PBB. Ayat (4) Kakanwil DJP
setempat atas nama Menteri Keuangan menetapkan Klasifikasi dan besarnya NJOP atas
permukaan bumi dan /atau bangunan didaerah-daerah dalam Wilayah DKI Jakarta dan
Daerah TK II di Seluruh Indonesia sebagaimana diatur pada ayat (1) , ayat (2), dan ayat (3).
Sekarang dengan terbitnya Peraturan Menteri Keuangan Nomor :PMK-150/PMK.03/2010
Tentang Klasifikasi dan Penetapan NJOP Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan
Bangunan, maka dengan pertimbangan bahwa :
1. KMK No.523/1998 sudah tak memadai bagi pengenaan PBB P3 karena kelas dan nilai
yang tercantum dibuat pada tahun 1998 sehingga telah ketinggalan zaman;
2. Agar dapat memberikan kepastian hukum, keadilan, dan stabilitas dalam penentuan
NJOP maka perlu penyesuaian Klasifikasi dan penetapan NJOP sebagai dasar
pengenaan PBB ;
3. Sebagai pelaksanaan Pasal 2 ayat (2) UU No.12 /1985 sebagaimana telah diubah
dengan UU No.12 /1994 perlu menetapkan Klasifikasi baru agar dapat memenuhi
harapan tentang keadilan dan kebenaran pengenaan PBB.
Pasal 1 PMK ini memberikan penjelasan tentang pengertian dan definisi antara lain sebagai
berikut :
Yang dimaksud dengan :
1. NJOP adalah harga rata-rata yg diperoleh dr transaksi jual-beli yang terjadi secara
wajar, dan bilamana tak terdapat transaksi jual-beli, NJOP ditentukan melalui
perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau
NJOP pengganti. Pengertian ini sama dengan yang dimaksud dalam KEP-523 tahun
1998 yang lalu karena masih memnuhi maksud dan tujuan penilaia yang dilakukan oleh
DJP.
2. Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya .
3. Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam secara tetap pada tanah dan/atau
perairan .
4. Objek Pajak Sektor Perkebunan adalah :
OPBB yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan,
yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan yang diberikan hak guna usaha
perkebunan.
5. Objek Pajak Sektor Perhutanan adalah :
30

OPBB yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan,
yang digunakan untuk kegiatan usaha perhutanan yang diberikan hak pengusahaan
hutan.
6. Objek Pajak Sektor Pertambangan adalah :
OPBB yang dimiliki, dikuasai, dan atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan,
yang digunakan untuk kegiatan usaha pertambangan yang menjadi Wilayah kerja atau
Wilayah kuasa penambangan.
Penekanan dan pengertian dalam PMK ini memang sesungguhnya khusus ditujukan untuk
pengenaan PBB Sektor P3, karena PBB Sektor P2 sesuai dengan Undang- undang Nomor
28 Tahun 2009 paling lambat pada tahun 2013 akan dialihkan pengenaan dan
pemungutannya kepada Pemerintah Daerah setempat.
.PMK ini menjelaskan dalam Bab I Ketentuan umum bahwa yang dimaksud dengan
Klasifikasi adalah :
Pengelompokan Nilai Jual Bumi atau Nilai Jual Bangunan yang digunakan sebagai
pedoman penetapan NJOP Bumi dan NJOP Bangunan .
Dalam Pasal 2 dijelaskan :
Ayat (1) yang dimaksud dengan Klasifikasi NJOP Bumi untuk OP Sektor Perkebunan, OP
Sektor perhutanan, dan OP Sektor Pertambangan adalah sebagaimana ditetapkan dalam
lampiran I huruf A PMK ini, yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari PMK ini.
Sedangkan ayat (2)-nya mengatakan bahwa bila Nilai jual Bumi Objek pajak Sektor
Perkebunan, Objek pajak Sektor Perhutanan dan Objek Pajak Sektor Pertambangan lebih
besar dari nilai jual tertinggi klasifikasiNJOP bumi yang tercantum dalam Lampiran I huruf A
PMK ini sebagaimana dimaksud ayat (1), Nilai Jual tersebut ditetapkan sebagai NJOP
Bumi.
Untuk Klasifikasi NJOP Bangunan Sektor Perkebunan, Objek Pajak Sektor Perhutanan
dan objek Pajak Sektor Pertambangan adalah sebagaimana ditetapkan dalam lampiran I
huruf B PMK ini yang merupakan bagian yang tidak terisahkan dari PMK ini. Sehingga
dengan demikian maka pengaturan tentang klasifikasi baik untuk sektor Perdesaan dan
Perkotaan maupun untuk Sektor P3 telah lengkap diatur dalam PMK tersebut.
Namun ayat (4) mengatakan bila Nilai Jual Bangunan untuk Objek Pajak Sektor
Perkebunan, Objek Pajak Sektor Pehutanan, Objek pajak Sektor Pertambangan lebih besar
dari nilai jual tertinggi klasifikasi NJOP Bangunan yang tercantum dalam Lmpiran I huruf B
PMK ini sebagaimana dimaksud pada ayat (3) nilai jual Bangunan tersebut ditetapkan
sebagai NJOP Bangunan.
Kemudian pada ayat (5) disebutkan untuk klasifikasi dan besanya NJOP Bumi untuk
Objek Pajak Sektor Perdesaan dan Sektor perkotaan adalah sebagaimana ditetapkan
dalam Lampiran II huruf A PMK ini yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari
31

PMK ini. Dan dalam hal Nilai Jual Bumi untuk objek Pajak Sektor P2 lebih besar dari nilai
jual tertinggi Klasifikasi NJOP Bumi yang tercantum dalam Lampiran II huruf A PMK ini
sebagaimana dimaksud pada ayat (5) nilai jual Bumi ditetapkan sebagai NJOP Bumi.
Sedangkan ayat (7) mengatur tentang Objek Pajak Bangunan yang menentukan Klasifikasi
NJOP Bangunan untuk Objek Pajak Sektor P2 adalah sebagaimana ditetapkan dalam
Lampiran II huruf B PMK ini yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari PMK ini.
Lampiran I dan Lampiran II tentang Klasifikasi kami sertakan dalam Bahan Ajar ini.

E. PENERAPAN METODE PENILAIAN DAN REKONSILIASI NILAI.


Harta bagi Orang, Badan / Perusahaan, maupun Pemerintah merupakan suatu masalah
yang multikompleks, karena keterkaitannya dengn gantiuntung atau ganti rugi bagi
perkembangan ekonomi, sosial, lingkungan, tehnik, kebijaksanaan dan hukum. Sebagai
langkah awal perlu dilakukan persiapan sebagai berikut :
1). Pengarahan atau Direction ;
Pertama kali harus ada petunujuk pelaksanaan dari atasan atau Manajer yang
akan memerintahkan penilaian property dengan menerbitkan surat perintah penugasan.
2). Rapat pendahuluan dan pengarahan sebagai petunjuk dari pimpinan dalam
pelaksanaan penilaian unruk menyusun rencana kerja, Biaya/anggaran, waktu dan
tenaga /skill. Disini juga ditegaskan tentang keperluan, tujuan penilaian dan penunjukan
ketua team dan anggota team.
3). Penentuan tanggal Penilaian dan Tanggal Pemeriksaan Penilaian.
4). Pengumpulan Informasi, Bukti Hak dan Berkas lain yang diperlukan, Pemilik / Penyewa,
Masa Penguasaan ataupun Waktu Kepemilikan, dll.
5). Data Intern Properti dan Data Ekstern Properti, seperti Lokasi, aksesibilitas, Pencapaian
Lokasi, Transportasi, Kondisi, Situasi, sedang dalam sengketa atau tidak, dll
Peralatan, Prasarana dan Sarana ;
1). Peralatan pendukung kerja ;
2). ATK, Peta dan copy peta yang diperlukan.
3). Penelitian Pendahuluan;
a). Penelitian berkas dan surat penting yang melingkupi property ;
b). Peninjauan Team Ke Lokasi Properti ;
c). Penelitian dilakukan terhadap :
i). Tanah :
 Luas Tanah sesuai dengan yang ada pada dokumen Kepemilikan, dan
kalau perlu dilakukan pengukuran dan pemetaan kembali.
 Bentuk atau Rupa tanah, segi empat beraturan atau tidak beraturan, segi
lima dsb.
32

 Kontur tanah, Tumpak lego, datar atau miringnya tanah, di atas atau
dibawah as jalan .
 Lingkungan sekitar Tanah, dan
 Lain-lain yang diperlukan berkenaan dengan penilaian.
ii). Bangunan :
 Jenis Penggunaan Bangunan (JPB), Misalnya Perumahan, Rumah Toko,
Perkantoran dll.
 Tahun Dibangun, tahun Renovasi, Komponen Utama, Material dan
Fasilitas.
 Teliti berdasarkan data yang ada mualiu dari bawah ke atas, misalnya
Periksan Cetak Biru Bangunan, Fondasi, Dinding, Lantai, Plafon, Atap,
 Teliti perlengkapan, mulai dari Fasilitas Gedung, Fasilitas Penunjang, Pipa
air bersih / air kotor, perlengkapan Elektrik termasuk kabel-kabel, Telepon
dan jaringannya.
 Kondisi dan Keadaan Gedung, dalam keadaan sangat baik, baik, sedang,
jelek perawatan atau pemeliharaannya.
Disamping itu sebelum melakukan kegiatan penilaian seorang Penilai perlu melakukan
kunjungan ke Kantor Instansi terkait baik Perwakilan Pemerintah maupun BUMN/BUMD
ataupun Kantor Swasta yang berkaitan dengan property terkait.
Dari hal-hal tersebut di atas maka konsep-konsep penilaian telah digariskan dengan
dasar-dasar sebagai berikut :
a. Identifikasi masalah, dengan melaksanakan pendataan, penyelidikan dan penalaran;
b. Kemampuan peramalan / estimasi atas pulangan, dan nilai ;
c. Estimasi biaya :
1). Produksi Harta dalam keadaan baru, yang biasanya merupakan penghitungan atau
estimasi atas produksi harta dengan cara merakit unsur-unsur, pabrikasi,
konstruksi, dan atau pertumbuhan zat hidup.
2). Penggantian harta / properti yang ada dengan cara membeli atau memproduksi harta
yang setara.
3). Reproduksi harta yang ada dengan cara membeli atau memproduksi harta yang identik.
d. Rekonsiliasi Nilai adalah suatu tahapan review atau mengkaji ulang data dan teknik
penilaian dan yang kedua adalah mengkaji perbedaan indikasi nilai dari setiap pendekatan
penilaian yang dikaitkan dengan tujuan atau kegunaan dengan mempertimbangkan segala
faktor yang mempengaruhinya.
e. Penentuan harapan dan keuntungan atau ciri-ciri non moneter yang membantu nilai,
memberikan pertimbangan tentang umur, sisa umur manfaat, kondisi, mutu, atau keaslian
fisik harta, jumlah sumber alam, kependudukan, pasar, dan lain-lain yang terkait.
33

F. PENGUMPULAN DATA DAN PENYAJIAN DATA


Data :
Dalam penilaian pengertian data adalah sesuatu yang dianggap benar. Apabila data
tersebut dikaitkan dengan peneilaian maka data property adalah merupakan bahan mentah
yang dapat dipakai sebagai bahan yang akan diolah atau dianalisis sehingga menghasilkan
informasi. Informasi inilah yang nantinya akan dapat memberikan gambaran atau pandangan
sebagai pembanding atas property yang lain.
Data ini dapat berupa sesuatu yang berkaitan dengan tanah ataupun bangunan, berupa
bentuk objek, ukuran, harkat, letak / lokasi, kondisi, bahkan harga jual atau nilai dan lain-lain
sebagainya.
Data digunakan untuk :
1. Dasar untuk menentukan Nilai Pasar .
Nilai Properti yang akan ditentukan nilainya dicari bandingannya dan disesuaikan dengan
nilai pasar maka perlu data pasar property yang sejenis, serupa, sebangun dan mendekati
ukuran yang sama. Supaya akurat maka data nilai dikumpulkan sebanyak mungkin termasuk
nilai sewa, nilai pasar servis charge.
2. Dasar perhitungan bermacam-macam metoda penilaian .
Antara lain adalah tingkat hunian, tingkat kekosongan, besarnya % biaya operasional,
besarnya angka pemasaran, penjualan property, tingkat kapitalisasi dll.
3. Dasar peramalan dimasa yang akan datang .

Dalam suatu kegiatan yang dilakukan selalu kita terlibat dalam fakta, data dan Informasi.
Banyak diantara kita yang hanya tahu memproses data tetapi banyak juga yang tidak tahu
rician atau definisi atau beda antara fakta, data dan informasi. Manegement Information System
memebritahukan kepada kita bahwa Fakta adalah kenyataan atau sesuatu yang terjadi
sebagai bahan masukan pengolahan/proses yang berupa tulisan, pembukuan, lembaran-
lembaran bahkan kejadian atau accident. Fakta yang diolah/diproses dan dikaji dengan Bank
Data pribadi/personal atau Badan/Institusi tertentu berupa pitarekaman, piringan dari Intern
membuahkan output berupa Data. Masalahnya apakah data tadi pasti valid atau benar ?
Jawabnya belum tentu ! Untuk itu maka perlu diolah lagi atau istilah management di evaluasi,
Check and rechec. Data yang telah diolah lagi hasilnya data siap saji atau disebut Informasi.
Data yang perlu dikumpulkan dan dianalisis haruslah data yang mempunyai hubungan dan
pengaruh terhadap setimasi nilai properti nilaian. Data yang tidak mempunyai korelasi langsung
terhadap objek nilaian tidak perlu dicantumkan dalam daftar dan dapat dibuang atau disisihkan
dari analisis. Beberapa Jenis data adalah sebagai Berikut :
34

1), Data Umum yang terdiri dari data Nasional, Provinsi, Kabupaten/ Kota dan Lingkungan
sekitar yang meliputi Faktor Pemerintahan, Internal maupun Eksternal, Sosial, Ekonomi
dan Budaya serta lingkungan .

2). Data Khusus adalah data yang lebih spsifik dan berkaitan dengan properti subjek dan
Properti Pembanding.

Bank Data

Input/
Proses output
Fakta

Fakta Data

Evaluasi

Informasi/
Data siap saji

Skema 2 : Flow Chard Prosesing Data/Informasi.


Data dalam segala keperluan dan kebutuhan baik secara pribadi maupun usaha
sebagai penunjang pengloahan sangat diperlukan. Bail secara kualitas maupun secara
kuantitas data sangat diperlukan dengan mengingat bahwa dalam pengolahannya
selalu mempertimbangkan unsur manajemen man, money, material, method dan
machine agar efektif efisien. Dalam penilaian karena data merupakan sumber yang
paling menentukan sebagai olahan yang akan dibandingkan dengan objek penilaian
maka data makin banyak, relevan, tidak ketinggalan waktu, dan akurat, maka
keberadaan data tidak dapat diabaikan begitu saja atau diambil secara serampangan.
Pengumpulan data merupakan kegiatan yang sangat memerlukan perhatian dan
ketelitian yang serius, berbagai jenis data masukan adalah data yang berkaitan dengan
jenis properti, kondisi, rupa, bentuk, ukuran dan sumber data primer atau secunder akan
sangat menentukan kepercayaan akan kebenaran atau validitas data.
Data dapat dibagi menjadi beberapa masukan seperti menurut jenisnya data
terdiri dari data umum dan data khusus. Data umum merupakan data yang ada disekitar
35

objek yang meliputi kondisi sosial ekonomi masyarakat, Pemerintahan termasuk di


dalamnya masalah kebijaksanaan policy Pemerintah, aturan dan tataguna tanah dan
bangunan, Lingkungan hidup, pembuangan limbah dan lain-lainya yang serupa dengan
itu. Adapun data khusus adalah data tentang objek itu sendiri yang diperoleh secara
rinci yang meliputi jenis tanah dan atau bangunan, rupa tanah, kondisi tanah, ukuran,
bentuk tanah dan bangunan, harga sewa / harga jual beli, objek pembanding,
karakteristikobjek dan pasar, fasilitas, aksesibilitas objek.
Untuk itu perlu analisis data sebelum data dipergunakan untuk kegiatan perkiraan
atau perhitungan nilai. Perumumusan Kebijakan memberikan pelajaran kepada kita
bahwa untuk menentukan keputusan diperlukan beberapa langkah kebijakan/keputusan

Tahap VII Keputusan /


Pemilihan

The Best Alternatif


Tahap VI Small Risk

Tahap V Pemilihan Alternatif Beri Kesempatan Atasan untuk memilih dan


tentukan buruk dan baiknya.

Tahap IV Modul/Model/Maket Buat 3 buah paling banyak 5 buah

Tabulasi
Faktor Intern &
Tahap III Analisis Data Korelasi Ekstern
Relevansi
Tahap II Pengumpulan Data dari segala sumber baik data primer maupun
data secundair
Tahap I Identifikasi Masalah Hasil dari penelitian pendahuluan ke Lapangan
digunakan untuk menentukan dan identifikasi
masalah dalam pembuatan recana kerja .

Misalnya : Peramalan penjualan property, Peramalan nilai sewa, dan besarnya laba
atau kerugian yang akan terjadi.
Dalam penilaian dan peramalan atas harta, ditujukan untuk mendapatkan estimasi
pulangan/return atau hasil yang diharapkan dari harta yang dimiliki baik berujud maupun
tak berujud. Nilai adalah kesimpulan akhir dari proses penilaian yang diadakan dengan
36

tujuan yang berbeda-beda dan dilakukan oleh orang yang berbeda pula. Namun harus
disadari bahwa pelaksanaannya harus dilakukan secara teknis sehingga merupakan
penaksiran dan pendapat yang sehat atau wajar, berdasarkan fakta yang objektif , dan
keyakinan dalam waktu dan relevansi yang otentik.

Rangkuman :
Penilaian merupakan suatu proses kegiatan yang bertahap yang dilakukan oleh lebih
dari dua orang yang bekerjasama untuk mencapai tujuan yang berupa perkiraan harga
atau nilai sautu properti sesuai dengan tujuan kegunaannya. Nilai selalu dikaitkan dengan
prinsip penilaian properti dan yang paling utama adalah prinsip The Highest and Best Use
yaitu merupakan prinsip kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti. Hal ini bukan
hanya satu prinsip saja yang digunakan tetapi juga tidak kalah pentingnya adalah prinsip-
prinsip lainnya yang memberikan pengruh kuat terhadap nilai properti. Pengumpulan data
dan penelitian pendahuluan juga tidak kalah pentingnya dalam memperkirakan estimasi
nilai properti, karena pengumpulan data objek properti pembanding merupakan faktor yang
sangat menentukan dalam analisis nilai. Dalam penelitian lapangan akan kita peroleh data
masukan yang sangat dibutuhkan terutama sesuai dengan kenyataan, lokasi, faktor yang
mempengaruhi dan realita harga yang terjadi di Pasar Properti. Dan yang sangat penting
adalah menetukan permasalahan penilaian yang timbul dari hasil penelitian pendahuluan di
Lokasi properti yang dinilai. Analisis data dengan menggunakan pendekatan dan metode
sangat tergantung pada data dan penelitian pendahuluan lapangan yang dilakukan pada
awal tugas. Terakhir Rekonsiliasi nilai yang merupakan penghalus akhir dari kesimpulan
yang terbentuk atas nilai properti yang diperkirakan nilainya agar mendekati kebenaran.

Latihan Soal :
1. Jelaskan apa yang Saudara ketahui tentang Prinsip-prinsip Penilaian.
2. Apa kaitan prinsip penilaian dengan perkiraan nilai properti ?
3. Jelaskan tahapan kegiatan penilaian properti .
4. Apa yang Saudara ketahui tentang Data, Pengumpulan data dan analisis data untuk
penilaian.
5. Jelaskan tentang Tujuan dan Jenis Penilaian .
6. Jelaskan tentang rekonsiliasi Nilai Properti .
37

BAB

INVESTASI
4
Tujua Instruksional khusus :
Setelah mengikuti kuliah ini diharapkan Mahasiswa dapat memahami dan
menjelaskan Materi sebagai Berikut :
1). Memahami dan menjelaskan tentang pengertian dan definisi Investasi ;
2). Kriteria Investasi ;
3). Investasi Properti,;
4). Keuntungan dan Kelemahan Investasi property.

A. PENGENALAN INVESTASI

Tujuan yang utama dari seseorang yang mempunyai modal atau daya adalah menanamkan
modalnya (berserta daya dan Kemampuannya) ke dalam suatu usaha agar terpelihara dan
meningkat bertambah besar atau terpelihara dan menerima aliran hasil pendapatan dari
usahanya itu. Hal ini juga dikatakan oleh Steve Lumy dalam bukunya yang berjudul Invesment
Appraisal and Financial Decisions, “The planning objective of financial management is to
maximize shareholder wealth through the maximization of the value of the company’s share”.
Sedangkan menurut Wikipedia investasi adalah in Finance investment is putting money into
something with the expectation of gain, that upon thorough analysis, has a high degree of
security of principle, as well as security of return, within an expected period of time.[1] In contrast
putting money into something with an expectation of gain without thorough analysis, without
security of principal, and without security of return is speculation or gambling. Investment is
related to saving or deferring consumption. Investment is involved in many areas of the
economy, such as business management and finance whether for households, firms, or
governments. In economic theory or in macroeconomics, investment is the amount purchased
per unit time of goods which are not consumed but are to be used for future production.
Examples include railroad or factory construction. Investment in human capital includes costs of
additional schooling or on-the-job training. Inventory investment refers to the accumulation of
goods inventories; it can be positive or negative, and it can be intended or unintended. In
measures of national income and output, "gross investment" (represented by the variable I) is
also a component of Gross domestic product (GDP), given in the formula GDP = C + I + G +
NX, where C is consumption, G is government spending, and NX is net exports. Thus
38

investment is everything that remains of total expenditure after consumption, government


spending, and net exports are subtracted (i.e. I = GDP - C - G - NX).

Dalam hal investasi berupa tanah dan atau bangunan maka banyak hal yang diperkirakan
akan dapat mendatangkan keuntungan apabila berinvestasi atas harta tanah. Keuntungan yang
di dapat antara lain adalah adanya kecenderungan status yang meningkat dan memiliki
kekayaan yang layak bahkan lebih, terhindar dari inflasi serta mudah dalam pengawasan dan
pengendaliannya. Disamping itu tanah relative tidak mudah berubah atau jatuh nilai dan dalam
jangka panjang dapat diusahakan tanpa takut jatuh nilai, dieksploitasi secara routine, bahkan
tahan terhadap depresi. Pemilihan investasi melalui harta tanah mempunyai tujuan ekonomi
dan non ekonomi atau lazim disebut sebagai investasi yang aman, adanya kapasitas
pendapatan bila diusahakan, tidak sulit untuk menjual,mempunyai nilai yang selalu naik karena
sifatnya terbatas, pajak (PBB) rendah hanya sebesar 0,5% dari NJOP (saat ini 1/1000 untuk
Nilai Harta < Rp 1 milyar), mudah dikelola apalagi bila lokasi strategis, dan dapat didaya
gunakan atau disewakan.

Kegunaan tanah dapat dirupakan untuk usaha Perumahan atau bisnis seperti Real estate
atau dibangun Rumah Toko, Rumah Kantor bahkan bila modal besar memungkinkan untuk
membangun Perkantoran, Mall, Apartemen, Kondominium, Hotel dan lain-lain. Beberapa factor
mengapa seseorang yang punya modal untuk berinvestasi atas harta tanah :
1). Kecenderungan orang atas Kepemilikan dan penguasaan atas harta tanah sebagai asset
atau kekayaan;
2). Tanah mempunyai karakter bahwa ia merupakan investasi jangka panjang ;
3). Pengetahuan investor terhadap kondisi pasar dan barang tetap/tidak bergerak;
4). Investor dapat dengan sendirinya untuk mengawasi usaha harta tanahnya ;
5). Investasi dibidang usaha atas tanah terhindar dari inflasi.
Seorang investor dalam menanamkan modalnya akan menggunakan dua aliran sumber
yaitu :
1). Modal yang didapat dari dirinya sendiri ;
Modal ini dapat diperoleh dari pribadi atau warisan dari orang tua, hadiah, ataupun harta
patungan/ sharing dari teman usaha dan lain-lain.
2). Pinjam modal dari Bank atau Perusahaan atau Sumber lain yang sanggup memberikan
Modal.
Dimana seseorang dapat melakukan investasi ?
Pilihan untuk melakukan investasi akan bergantung pada perhitungan dan naluri investor dalam
menentukan keputusan berusaha dalam penanaman modal tersebut. Secara umum investasi
biasanya ada pada bidang Harta Tanah, Saham dan Perniagaan.
39

B. PERBEDAAN INVESTASI PROPERTY


Harta tanah dapat diberikan oleh Negara / Pemerintah kepada rakyatnya atau
masyarakat dengan Hak Milik/Pegangan Kekal atau Hak Terbatas/ Pegangan terbatas.
Terdapat beberapa jenis harta tanah, Yaitu :
Tanah Negara :
Tanah yang tak dipunyai oleh perseorangan atau Badan Hukum dengan sesuatu hak
atas tanah sesuai dengan Ketentuan yang berlaku. Pemberian Hak atas Tanah adalah
pemberian Hak atas Tanah yang dikuasai langsung oleh Negara kepada seseorang
ataupun beberapa orang bersama-sama atau sesuatu Badan Hukum.
Hak atas Tanah :
Hak-hak atas tanah sebagaimana ditetapkan Pasal 16 UUPA, Khususnya hak atas
Tanah Primer (Originair) yaitu Hak Atas Tanah yang langsung diberikan oleh Negara
kepada Subjek Hak, misalnya Hak Milik. Disamping itu terdapat Hak atas Tanah
Sekundair :
Merupakan Hak untuk menggunakan Tanah Milik Pihak Lain, misalnya :
- Hak Guna Bangunan ;
- Hak Pakai ;
- Hak Usaha Bagi Hasil ;
- Hak Menumpang .
Disamping itu terdapat penguasan hak atas tanah yang bersifat kekal yaitu Hak Milik
adalah adalah Hak selamanya / Kekal sebagaimana yang dimuat dalam Pasal 16 UUPA,
yaitu :
 Hak Milik :
Hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai atas tanah
dengan mengingat fungsi sosial yang dapat beralih dan dialihkan kepada fihak lain.
Penguasaan atas harta tanah yang lain adalah Hak Terbatas adalah ijin menggunakan
tanah untuk tempo yang ditetapkan selama 99 tahun, 60 tahun, 30 tahun, 15 tahun. Di
Indonesia Hak terbatas adalah Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Gunan
Pakai/Hak Pakai, Hak Membuka Tanah atau Hak Memungut Hasil Hutan sebagaimana
diatur dalam Undang-undang Pokok Peraturan Agraria / UU Nomor 5 Tahun 1960. Hak ini
dapat disewakan dikontrakkan atau merupakan Hak sementara yang menurut prinsip
investasi mempunyai nilai keguanaan yang bermanfaat dan dapat menghasilkan
pendapatan. Pemilikan yang tidak tetap sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 16 UUPA
adalah sebgai berikut :
 Hak Guna Usaha :
Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka
waktu 25 atau 30 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun guna perusahaan
40

Pertanian perikanan atau peternakan yang luasnya paling sedikit 5 Ha dengan


ketentuan bila luasnya 25 Ha atau lebih, harus memakai investasi modal dan teknik
Perusahaan yang baik, dapat beralih dan dialihkan pada fihak lain serta dapat
dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
 Hak Guna Bangunan :
Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang
bukan miliknya sendiri, dalam jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat
diperpanjang dengan waktu 20 tahun lagi, dapat beralih dan dialihkan kepada fihak
lain, dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
 Hak Guna Pakai (Hak Pakai) :
Hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan
kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh Pejabat yang
berwenang memberikannya atau dalam perjanjian pengolahan tanah, segala
sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UU ini.
 Hak Pengelolaan :
Hak Penguasaan atas tanah negara, denganmaksud disamping untuk dipergunakan
sendiri oleh sipemegang hak, juga oleh pihak Pemegang memberikan sesuatu Hak
kepada fihak ke tiga, kepada si Pemegang Hak diberikan wewenang untuk :
1). merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah tersebut ;
2). menggunakan untuk keperluan pelaksanaan tugas ;
3). menyerahkan bagian-bagian tanah kepada fihak ke tiga dengan hak milik,
Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai.
4). Menerima uang pemasukan/ganti rugi dan atau wajib tahunan.
1. Freeholds/ Pemilikan Kekal;
Investor sebagai pemegang kuasa atas harta mempunyai resiko keungan dalam
hal adanya kenaikan sewa ataupun penurunan sewa yang mengakibatkan
keuntungan ataupun kerugian. Pemilik sebagai Pemegang saham (Owner) selalu
mempunyai kepentingan terhadap keberlangsungan kepemilikan (Equity) atau sama
dengan Ordinary Share di suatu perusahaan. Equity umumnya diterjemahkan dalam
pengertian ejuitas atau kekayaan / modal sendiri, dalam istilah perbankan adalah
perbedaan antara jumlah suatu property yang dapat dijual dan klaim terhadapnya.
Dalam Investasi ekuitas artinya adalah kepentingan kepemilikan yang dimiliki oleh
pemegang saham dalam suatu perseroan saham bukan obligasi.
Pemilik mendapat penghasilan atau pendapatan atas sewa yang diterima dari
hasil usaha (investasi) atau disebut sebagai yields. Dalam hal ini Yields adalah
41

penghasilan atau pendapatan tahunan bersih yang diterima pemilik berupa % dari
harga pasar asset. Faktor yang mempengaruhi hasil / Yield :
1). Harga Pembelian / Modal persewaan ;
2). Sewa masa kini ;
3). Prospek Kenaikan Sewa ;
4). Frekuensi dari naik atau turunnya sewa ;
5). Jenis dan kondisi Property ;
6). Biaya manajemen ;
7). Perubahan kebijakan Pemerintah di bidang tataguna tanah dan
pengembangannya .
Biasanya kepemilikan hak atas Hak MIlik penghasilan dan nilainya ditentukan lebih
tiunggi dari pada Hak Guna Bangunan, atau tanah persewaan bukan hak milik.
2. Leasehold / Hak Milik Terbatas.
Bagi orang yang tidak mempunyai tanah sendiri dapat berusaha dengan menyewa harta
tanah untuk diusahakan dan mendatangkan penghasilan atau pendapatan. Pemilik hak
harta tanah kekal / abadi dapat menyewakan harta tanah kepada penyewa untuk bebe
rapa tahun sebesar harga sewa sebagai pengganti kuasa milik tanah persewaan dan
apabila sampai habis masa /tempo maka tanah kembali kepada pemilik harta tanah si
empunya harta tetap.
3. Gadaian / Mortgage
Adalah pinjaman uang dengan jaminan harta baik berupa harta tanah maupun benda
berharga lainnya ataupun surat berharga. Dalam hal ini pembayaran pinjaman dikenakan
bunga yang dipotong pada saat uang gadaian diterima, itulah sebabnya kemungkinan
peminjam uang ongkar janji amat kecil karena perhitungan bunga dan jaminan barag
berharga yang ditahan oleh Kreditor/ Pegadai. Gadaian dapat disamakan dengan saham
Pemerintah karena yield berubah sesuai dengan laju inflasi yang berkembang di pasar.
4. Saham / Share adalah unit kepemilikan ekuitas dalam suatu perseroan .
Kepemilikan ini diwakili oleh suatu sertifikat saham yang menyebutkan nama
perusahaan dan nama pemilik saham. Banyaknya saham yang dikuasakan kepada
perusahaan un tuk diterbitkan dirinci dalam anggaran dasar perseroan dan biasanya
perseroan tidak menerbitkan semua saham yang dikuasakan. Orang lain juga
menyebutkan bahwa saham adalah unit kepemilikan dalam suatu dana bersama
(Invesment company), atau kepentingan yang biasanya dibuktikan dengan sertifikat dalam
suatu persekutuan komanditer atau persekutuan umum.
5. Stock ;
Kepemilikan suatu perseroan yang diwakili oleh saham yang merupakan klaim
atas penghasilan dan aktiva perusahaan. Biasanya saham memberikan hak kepada
42

pemegangnya untuk memberikan suara dalam pemilihan Direktur atau lainnya yang
dibicarakan dalam Rapat Pemegang Saham atau melalui kuasa.
6. Bond (Obligasi) ;
Surat berharga pemerintah yang didiskonto, atau surat berharga perseroan
apaun yang memberikan bunga dan mengharuskan si emiten untuk membayar kepada
si pemegang obligasi xsuatu jumlah unag tertentu, biasanya pada suatu interval waktu
tertentu, dan membayar kembali pokok pinjaman saat jatuh tempo. Seorang pemilik
Bearer Bond (Obligasi atas Tunjuk) menyerahkan kupon obligasi dan bunga dibayarkan
kepadanya,sementara pemilik dari registered bond (obligasi terdaftar) tercantum dalam
catatan emiten obligasi.
C. KARAKTERISTIK INVESTASI
Investasi merupakan sejumlah uang yang disimpan atau digunakan untuk membeli
sesuatu di dalam pelbagai bentuk harta atau perusahaan dengan tujuan mendapat
keuntungan / pulangan berupa uang atau kemudahan/fasilitas/ jasa dan lain-lain.
Pulangan atau return mungkin dapat berupa uang atau kedudukan / kuasa dalam jabatan
sebagai pemangku kuasa di perusahaan tyersebut apabila saham yang dimasukkan
dalam perusahaan tersebut berupa property.
Pilihan untuk melakukan investasi akan bergantung pada citarasa serta
keupayaan investor dalam menentukan keputusannya. Dalam hal ini Investor dapat
memilih :
1). Investasi di bidang Harta Tanah;
Perumahan, Rumah Toko, Rumah Kantor, Komersial, Apartemen, Perhotelan,
Industri dan lai-lain.
2). Perniagaan ;
Stock dan atau Saham/Share . Perusahaan yang telah Go Publik biasanya
secara terbuka menjual saham kepemilikannya untuk menambah modal kerja, yang
dalam halini dapat diperjualbelikan.
Faktor-faktor yang mempengaruhi Investasi :
1. Jaminan Modal;
Seorang investor hanya akan menginvestasikan uangnya bila ia yakin bahwa
usaha yang akan dimodali memberikan keuntungan dan keselamatan
/kelangsungan modal yang ditanam atau diinvestasikan pada usaha tersebut.
Perusahaan yang tidak memberikan jaminan keuntungan dan keselamatan modal
dianggap mempunyai resiko yang tinggi berupa hilangnya modal yang akan
menimbulkan kerugian dan juga tidak akan mendapatkan pendapatan. Namun
pada kenyataannya ada juga orang yang suka terhadap resiko yang tinggi karena
kalau berhasil keuntungan juga tinggi, contohnya Judi, SDSB/Lotere, dll.
43

2. Jaminan Pendapatan (Keuntungan);


Jaminan keuntungan yang konstan tidak berubah sepanjang masa adalah
penting bagi investor. Investor selalu berusaha akan selalu berpikir bahwa modal
akan bertambah dari tahun ke tahun jika bunga yang di dapat tidak diambil dan itu
akan menjadi bunga berbunga sehingga akan menambah modal. Misalnya Modal
Rp 1000,00, Bunga 10 % ;
maka modal + keuntungan = Rp 1100,00 pada akhir tahun ke 1; dan selanjutnya
modal + keuntungan = Rp 1210,00 pada akhir tahun ke 2;
modal + keuntungan = Rp 1331 pada akhir tahun ke 3 dan begitu
seterusnya yang bila dirumuskan akan menjadi (1+i)n ;
Keterangan : i = bunga atau interest
n = tahun ke ;
1 = satuan investasi dan itu dapat di gambarkan menjadi satuan X.
3. Mudah dibeli dan dijual (liquidity);
Investasi yang baik adalah bila mempunyai kondisi yang mudah dibeli atau
dijual sewaktu investor membutuhkan atau ingin melakukannya. Hal ini akan
terjadi bila investor memerlukan uang tunai atau karena sesuatu hal menginginkan
peralihan kepemilikan maka ia dapat men jual dengan mudah, cepat tanpa harus
memberitahukan terlebih dulu dalam prosedur yang berliku-liku. Orang biasanya
menganggap birokrasi yang berlebihan bertele-tele, merupakan hambatan dalam
jualbeli saham sehingga tidak menarik lagi meskipun kadangkala menawarkan
return yang tinggi.
4. Biaya Beli dan Jual Investasi ;
Biaya adalah pengeluaran yang harus dibayar seperti biaya propfesional
misalnya kepada brooker, Komisi, pajak, Fee Notaris PPAT dan lain-lainnya. Bila
terlalu tinggi hal itu akan mengurangi minat dan daya saing penjualan investasi.
5. Dapat dibentuk dalam unit Cabang atau yang lebih Kecil;
Jika perlu Investor dapat menjual sebagian dari modalnya ke dalam suatu
bentukan bagian atau sub unit atau cabang yang lebih kecil di lokasi yang lain atau
usaha anak cabang dari perusahaan misalnya bila harta tanah yang demikian luas
sebagian dijual dan hasilnya dibelikan tanah lain di lokasi yang lain untuk
pengembangan usaha sebagai cabang dari induknya.
Investor dapat menanamkan Investasi pada :
1. Stock atau Saham ;
Setiap orang dalam berinvestasi mempunyai keingainan yang berbeda, antara
lain ada yang ingin menanamkan modalnya dengan membeli saham suatu
44

perusahaan dan nantinya bila kondisi harga saham meningkat maka saham tadi
akan dijual.
2. Stock Debentur (Stock Peminjam) ;
Jika sebuah perusahaan telah berhasil untuk mendapatkan kepercayaan dan
keuntungan yang tinggi maka perusahaan tersebut dapat menjadikan
perusahaannya sebagai Perseroan Terbatas yang terbuka (Go public). Pada
saat tersebut bila ia ingin menambah modal maka ia dapat menjual surat utang
kepada public tetapi bukan sebagai pemegang saham dan dijanjikan akan
mendapat pembagian keuntungan per jadwal waktu pembagian keuntungan.
3. Polish Asuransi (insurance Policy);
Ada bermacam jenis asuransi, yaitu :
i). Asuransi Jiwa ;
ii). Asuransi Kebakaran ;
iii). Asuransi Harta Kekayaan (all risk).
Premium asuransi dibayar oleh seorang nasabah sebesar jumlah yang
diasuransikan pada setiap awal tahun dan bila telah jatuh tempo atau terjadi
peristiwa yang menimpa sebelum jatuh tempo maka kepada ahli waris nasabah
uang asuransi akan dibayarkan.
4. Pembelian Unit perusahaan atau Saham;
Investor yang bermodal kecil dapat membeli unit saham melalui lembaga yang
ditunjuk misalnya Pasar Saham di Artha Graha, yang akan menginvestasikan ke
dalam perusahaan yang mempunyai potensi menguntungkan. Keuntungan
perusahaan, bonus, deviden akan dibagi rata, kepada investor yang memiliki saham
di perusahaan tersebut.
5. Saham Harta Tanah ;
Adalah pembelian saham di bidang pembangunan atau perniagaan perumahan
atau rumah took atau bisnis pembangunan/perniagaan bangunan. Saham semacam
ini akan diperniagakan di bursa efek dan keuntungan akan ditentukan kepada
manajemen yang telah baik dan dipercaya.
6. Harta tanah.
Modal ditanamkan pada harta tanah dengan membeli tanah dan atau bangunan
sebagai salah satu investasi atau tabungan yang berupa harta tanah sebagai asset
atau harta kekayaan. Harta tanah tersebut dapat berupa bangunan Perumahan,
Rumah Toko, Rumah Kantor, Real Estate, Bangunan Komersial yang berupa Mall,
Apartemen, kondominium, Hotel atau bangunan lainnya yang punya prestise tinggi
dan juga menghasilkan aliran pendapatan. Keuntungan yang diharapkan di masa
45

datang dapat juga disebut sebagai return inilah yang menjadi daya tarik utama atas
harta tanah.
Perbedaan antara investasi harta tanah dan Saham ;

Harta Tanah Saham


1. Perlu waktu untuk jual/beli 1. Kecepatan jualbeli tergantung pada
spekulan, dan keuntungan
2. Diperlukan modal besar 2. Harga tergantung pada nilai saham,
Perusahaan yang terkenal dan
menguntungkan harganya mahal
3. Harga harta cenderung naik 3.Nilai Saham cenderung naik turun
sesuai dengan laju inflasi dalam waktu relative pendek.
4. Faktor yang berpengaruh : 4.Faktor yang mempengaruhi :
- Pasaran terbuka; - Pasar Saham antar bangsa
- Situasi moneter/keungan - Kebijakan Pemerintah tentang Go
Negara; Public Perusahaan / swastanisasi
- Kebijakan Pemerintah - Situasi keungan Negara
- Situasi ekonomi Negara - Situasi Politik
- Lokasi - Situasi Ekonomi Negara
- Komunikasi - Ciri dan jen is saham.
- Tataguna tanah dan
Zoning dari Pemerintah
Daerah
- Lingkungan sekitar.

D. KRITERIA INVESTASI
Kriteria investasi adalah cara yang digunakan un tuk menentukan penerimaan atau
penolakan suatu investasi dapat dilaksanakandan menguntungkan atau ditolak karena
dianggap tidak layak dan merugikan. Pemilihan proyek atau investasi perlu dilakukan
karena terbatasnya dana, waktu, dan tenaga dalam mengerjakan suatu proyek investasi.
Pemilihan dilakukan agar proyek yang dipilih benar-benar memberikan manfaat maksimum
dari peluang yang tersedia dalam batas-batas kemampuan investasi. Dalam suatu kriteria
baik manfaat (benefit) ataupun biaya (cost) dinyatakan dalam nilai sekarang (The
Present Value).
Analisis kriteria investasi dapat dilakukan dengan:
1. Mutually exclusive alternative project ;
Mutually exclusive alternative project adalah memilih salah satu alternatif dari
beberapa alternatif karena tidak mungkin melakukan beberapa proyek dalam waktu
bersamaan karena terbatasnya dana, waktu, maupun tenaga yang diperlukan. Apabila
46

hasil kriteria investasi tidak konsisten di antara kegiatan usaha, perlu dipertimbangkan
beberapa faktor, a.l. jumlah investasi dan jangka waktu pengembalian proyek.
Tabel 1. dibawah ini menunjukkan Cash Out Flows dan Cash In Flows proyek A, B, dan
C
Table 1. Cash Out flows , Cash in Flows Proyek A,B, C.

Tahun Proyek A Proyek B Proyek C

TC Benefit TC Benefit TC Benefit

0 750 0 400 0 200 0

1 400 400 275 275 285 155

2 360 375 80 250 40 160

3 210 500 80 250 40 170

4 220 500 80 250 40 170

5 230 600 100 300 45 180

6 340 600 100 300 45 180

7 250 600 100 300 45 180

8 250 600 100 350 45 190

9 250 600 100 350 45 190

10 250 600 100 350 45 190

3150 5425 1515 2975 875 1765

Hasil perhitungan kriteria investasi dari proyek A, B, dan C seperti terlihat pada tabel 2 berikut:
Tabel 2. NPV, IRR, dan Net Benefit Cost Ratio Proyek A,

No Nama Proyek NPV IRR (%) Net Benefit Cost


(Rp juta) Ratio

1 Proyek A 296,03 26,11 1,39

2 Proyek B 256,25 30,06 1,58

3 Proyek C 172,56 30,56 1,39


47

2. Cross over discount rate analysis (CODR)


CODR adalah salah satu peralatan analisis yang digunakan dalam pemilihan
proyek apabila social opportunity cost (SOCR) sebagai discount factor sulit untuk
diketahui (karena seringnya perubahan tingkat bunga atau karena pengaruh ekonomi
secara keseluruhan). Dari NPV dengan berbagai discount rate yang digunakan,
ternyata jumlah investasi yang relatif besar tidak selalu memberikan benefit yang besar,
tetapi tergantung pada biaya operasi dan pemeliharaan, serta benefit kotor yang
diberikan proyek tersebut.
Dengan mengetahui discount rate pada titik CODR dapat dipilih proyek mana yang
lebih baik untuk dikerjakan, yaitu tergantung pada NPV dari proyek pada SOCC yang
digunakan.
Contoh:
Perhatikan table 3 dibawah ini berisi perkiraan total cost, benefit, dan net benefit, dari
proyek A dan B. Besarnya net present value dari proyek A dan B berdasarkan pada
beberapa discount rate dapat dilihat pada tabel berikutnya.

Tahun Total Cost Benefit Net Benefit

A B A B A B

0 0.00 0.00 0.00 0.00 -35.00 -30.00

1 22.00 26.00 22.00 26.00 -15.00 -20.00

2 28.00 10.00 28.00 25.00 -20.00 15.00

3 10.00 11.00 32.00 28.00 22.00 17.00

4 10.00 12.00 34.00 30.00 24.00 18.00

5 10.00 12.00 37.00 32.00 27.00 20.00

6 12.00 14.00 41.00 37.00 29.00 23.00

7 12.00 14.00 44.00 39.00 32.00 25.00

8 13.00 11.00 48.00 39.00 35.00 28.00

9 13.00 11.00 52.00 42.00 39.00 31.00

10 13.00 11.00 56.00 45.00 43.00 34.00

143.00 132.00 394.00 343.00 191.00 161.00

Ada beberapa macam cara yang dikenal sebagai berikut :

1. Net Present Value dari arus benefit dan biaya (NPV) ;


Metode ini memperhitungkan nilai sekarang semua pendapatan dan pengeluaran
proyek dimasa mendatang. Jika terdapat surplus pendapatan maka dapat dikatakan
48

bahwa suatu investasi menguntungkan. Konsep time value of money sangat esensial
kedudukannya dalam analisis NPV karena diperlukan untuk memperhitungkan nilai
sekarang atas pendapatan dan pengeluaran dari berbagai periode waktu di masa
datang.
1
Formula : PV =
(1  i) n
Discount Rate : 1. ditetapkan Investor ;
2. ditetapkan Bank ;
3. Tingkat suku bunga lepas.
Contoh 1 :
Alternatif Proyek A dan B masing-masing dengan nilai Investasi Rp 5.000.000,- Aliran
pendapatan 5 tahun mendatang adalah sebagai berikut :

Tahun Proyek A Proyek B

1 1.400.000 1.000.000

2 1.200.000 1.000.000

3 1.200.000 1.600.000

4 1.500.000 1.700.000

5 1.600.000 1.500.000

Analisis NPV masing-masing Proyek sebagai berikut :

Tahun Proyek A PV10% Present Value

1 1.400.000 0,9091 1.272.00

2 1.200.000 0,8264 991.000

3 1.200.000 0,7513 901.000

4 1.500.000 0,6830 1.024.000

5 1.600.000 0,6209 993.000

PV Aliran Pendapatan 5.181.000


5.181.000

Modal 5.000.000

NPV 181.000
49

Contoh 2 :
Alternatif proyek A dengan nilai investasi Rp 12.000.000,- sedangkan Proyek B
sebesar Rp 17.000.000,-. Aliran pendapatan 3 tahun mendatang sebagai berikut :

Tahun Proyek A Proyek B

1 6.500.000 9.000.000

2 4.500.000 7.000.000

3 4.000.000 5.600.000

Analisis masing-masing proyek sebagai berikut :


Proyek A

Tahun Proyek A PV10% Present Value

1 6.500.000 0,9091 5.909.000

2 4.500.000 0,8264 3.718.000

3 4.000.000 0,7513 3.005.000

P V Aliran Pendapatan 12.632.000

Modal 12.000.000

NPV 632.000

% NPV terhadap modal 5.27 %

Pryek B :

Tahun Proyek B PV10% Present Value

1 9.000.000 0,9091 8.782.000

2 7.000.000 0,8264 5.785.000

3 5.600.000 0,7513 3.756.000

PV aliran Pendapatan 17.723.000

Modal 17.000.000

NPV 723.000

% NPV modal 4,25 %


terhadap
50

Berdasarkan NPV masing-masing proyek sulit untuk disimpulkan bahwa proyek B lebih
menguntungkan, karena modal yang digunakan berbeda. Karena itu pengambilan
keputusan investasi didasarkan pada % NPV terhadap modal. Dengan dasar ini ternyata %
NPV terhadap modal proyek A lebih besar.
2. Internal Rate of Return (IRR) ;
Dengan analisis present value terhadap seluruh aliran pendapatan dan pengeluaran di
masa mendatang, akan diperoleh NPV suatu proyek. Tingkat bunga present value
dimana NPV = 0 tersebut disebut dengan IRR. Untuk menentukan prosentasenya
dapat dilakukan dengankan trial and error maupun interpolasi . Memang tatacara ini
agak sedikit sukar karena Penilai melakukan trial and error yang dalam praktek
memerlukan pengalaman dan insting atau perlu jam terbang. Interpolasi hamper sama
dengan casino atau judi atau tebak-tebakan, saya katakana mirip karena memang sifat
gambling ada disini, coba dan coba lagi sehingga nanti didapat nilai yang memadai.
Contoh :
Suatu investasi membutuhkan modal Rp 15.000.000,- dengan aliran
pendapatan sebagai berikut :

Tahun Pendapatan
1 6.000.000
2 6.000.000
3 9.000.000

Kemudian dilakukan percobaan dengan tingkat Prosentase 17 %, maka akan diperoleh NPV :

Tahun Proyek A PV 17 % Present Value

1 6.000.000 0.8547 5.128.000

2 6.000.000 0.7305 4.383.000

3 9.000.000 0.6244 5.619.000

PV aliran 15.130.000
pendapatan

Modal 15.000.000

NPV 130.000
51

Bila % dicoba dengan 18 % maka akan diperoleh NPV :

Tahun Proyek A PV 18 % Present Value

1 6.000.000 0.8475 5.085.000

2 6.000.000 0.7182 4.309.000

3 9.000.000 0.6086 5.477.000

PV aliran 14.871.000
pendapatan

Modal 15.000.000

NPV 129.000

Perhitungan dengan formula :


NPVr1
IRR = r 1 + X (r 2 – r 1)
NPVr1  NPVr 2

130.000
= 17 % + X (18% - 17 % = 17,5 %.
130.000  129.000

Contoh Soal :
Suatu projek yang diperkirakan dapat mencapai umur 42 tahun, diperkirakan pada
Tahun ke-1 dikeluarkan investasi sebesar $ 400;
Tahun ke-2 dikeluarkan untuk investasi lagi $ 600;
Tahun ke-3 hingga ke-11 dikeluarkan untuk O & M pertahunnya $ 100 dan Benefit yang
diperolehnya $ 350;
Tahun ke-12 dikeluarkan untuk investasi $ 150;
Tahun ke-13 hingga ke-21 dikeluarkan untuk O & M $ 100, dan benefit sebesar $ 350 per
tahun;
Tahun ke-22 dikeluarkan untuk investasi sebesar $ 150, untuk O&M $ 100 per tahun dan
diperoleh Benefit $ 350 per tahun.
Tahun ke-32 dikeluarkan untuk investasi sebesar $ 150,O&M $100 dan benefit $ 350;
Tahun ke-33 hingga tahun ke-41 dikeluarkan O&M $100 per tahun dan benefit $ 350 per tahun;
Tahun ke-42 dikeluarkan untuk O & M $ 100 dan benefit $ 350 serta diperoleh salvage value
$50 .
52

Hitunglah Gross B/C ratio, Net B/C ratio, Profitability ratio dan NPV, juga IRR-nya jika diketahui
discount factor selama projek dibangun hingga berakhir sebesar 15 %. Jelaskan setiap hasil
yang diperoleh itu .

PV Net 22% DF 22 % NPV 23 DF 23 % NPV


GrB_C %

11 12 13 14 15 16

- - 4 0,820 - 328 0,813 - 32


0 - 5,2
- 0 0,672 0,661 -
902 - 6 2,544 403,2 2,428 39
46,8 0 0,092 0,083 6,6
0 607
223,0 0,348 636 0,306
250 8,3
11,5 0,013 9,2 0,011
100 - 76,5
55,0 0,048 0,039
250 8
2,8 0,002 0,001 1,1
7
100 9,8
13,5 0,007 1,3 0,05
250 0,1
0,9 - -
100 1,3
1255,5 12
250 -
0,2
300 - 17,7
53

1,7
-
-
16,2

PENJELASAN :
Jumlah yang perlu dihitung :
Kolom 3 = Kol 1 + Kol. 3 ; Kol- 6 = Kol 5 X Kol 3 ;
Kol - 7 = Kol 5 X Kol 4 ; Kol - 8 = Kol 7 - Kol 6 ;
Kol - 9 = Kol 4 - Kol 2 ; Kol - 10 = Kol 1 X Kol 5 ;
Kol - 11 = Kol 9 X Kol 5 ; Kol - 12 = Kol 4 - Kol 3 ;
Kol - 14 = Kol 13 X Kol 12 ; Kol - 16 = Kol 15 X Kol 12 .
1. Gross B/C ratio hasil dari jumlah kol.7 dibagi kol 6 = 1757,6/1340,4 = 1,31
berarti >1;
2. Net B/C ratio hasil dari kol 8 yang jumlah positifnya dibagi dengan jumlah negatifnya
= 1218,8 / 801,6 ;
3. Profitability ratio hasil dari jumlah kol 11 dibagi kol 10 = 1255,5 / 838,3 = 1,50
berarti > 1;
4. NPV hasil dari kol 7 – kol 6 = 1757,6 – 1340,4 = 417,2 berarti > 0 atau
Hasil dari kol 8 ( yang plus dikurangi yang minus) = 1218,8 – 801,6 = 417,2 atau
kol 11 dikurangi kol 10 = 1255,5 – 838,3 = 417,2 yang berarti > 0.
Projek ini , Go !
NPV ' 16,2 16,2
IRR = i’ + (i”-i’) = 22 % + X 1 % = 22 % + X1%=
NPV ' NPV " 16,2  (17,7) 33,9

= 22 % + 0,48 % = 22 ,48 % .
Pada Disc Rate 22,48 % in NPV adalah 0, karena IRR> OCC
Atau Disc Factornya 15 % dan IRRnya 22,48% berarti layak / Go.

3. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C) ;


( Bt  C ) t
Untuk menghitung indeks ini terlebih dulu dihitung dengan rumus untuk setiap
(1  i) t
tahun t. Net B/C merupakan angka perbandingan antara jumlah PV yang positif (sebagai
pembilang) dengan jumlah PV yang negative sebagai penyebut. Secara umum rumjusnya :
n
Bt  Ct
 (1  i)
t 0
t
(untukBt  Ct  0)
Net B/C = ;
n
Ct  Bt

t 0 (1  i )
t
(untukBt  Ct  0)
54

Seperti dalam cara perhitungan IRR, Net B/C akan terdapat apabila paling sedikit salah
satu nilai Bt – Ct adalah negative. Kalau tidak demikian maka Net B/C seperti IRR adalah
tidak terhingga.
Kalau Net B/C = 1 , hal itu berarti :
n
Bt  Ct n
Ct  Bt

t 0 (1  i )
t
(untukBt  C t  0)  
t 0 (1  i )
t
(untukBt  Ct  0)

Ini berarti bahwa :


n
Bt  Ct
 (1  i)
t 0
t
 0 untuk Bt – Ct < = >0.

Dengan perkataan lain, NPV proyek = 0. Kalau rumus tadi memberikan hasil lebih besar
dari 1, berarti NPV > 0, jadi Net B/C < 1 merupakan “No-Go”.
Tabel 4.1 Perhitungan NPV Proyek X pada berbagai Tingkat discount rate social.

Discount fact serta nilai sekarang :


Tahun Jumlah Biaya Benefit - Sisa (3)pada berbagai discount rate
Benefit (modal+Rutin) Biaya i =10% i = 15% i =25%
(sisa) PV=4X3 PV = 6X3 PV = 8X3
1 2 3 4 6 8
5 7 9
0 800 - 80 1,0 1,0 1,0
- 0 - 800 - 800 - 800
1 800 - 70 0,9091 0,8696 0,8000
100 0 - 636 - 609 - 560
2 300 - 10 0,8264 0,7561 0,6400
200 0 - 83 - 76 - 64
3-7 300* 700* 3,1329** 2,5347** 1,7211**
1000* 2193 1774 1205
Jumlah NPV 674 289 -219

Catatan :
*Angka tahunan selama periode tahun ke -3 sampai tahun ke-7.
**Nilai sekarang untuk factor anuitas dalam tahun ke-7 dikurangi factor itu dalam
tahun ke -2.
Berdasarkan Tabel 4.1 tersebut di atas kita dapat menambahkan kolom untuk discount Factor
sebesar 20 % dengan perhitungan jumlah nilai sekarang dari sisa benefit dikurangi biaya .
Dengan demikian diperoleh table 4.1a seperti dibawah ini :
55

Tabel 4.1a. Perhitungan NPV proyek X padfa discount rate social sebesar 20 %

Tahun ke Benefit Netto Nilai Sekarang Nilai Sekarang


untuk Faktor
anuitas,i =20%
0 -800 1,0000 -800
1 -700 0,8333 -583
2 -100 0,6944 -69
3-7 700 2,0768 1454
Jumlah NPV 2=0

Contoh soal :
Nilai Bruto Selisih Benefit Biaya
No.Tahun Tahun Benefit Biaya Nilai Discoun Present
(juta Rp) (juta Rp) Nominal Factor value
i = 15 % 3X4
1 2 3 4 5
(1) 1973/74 0 1480
(2) 1974/75 1294 2735
(3) 1975/76 2711 3284
(4) 1976/77 4251 2532
(5) 1977/78 5730 2821
(6) 1978/79 6161 5102
(7-20)* 1979/93 6161 1532
(21) 1993/94 6161 - 4344
**
Jumlah (= NPV)

Catatan : * Nilai sekarang untuk factor anuitas dalam tahun ke-20 dikurangi factor ke-6.
** Biaya bruto pada tahun terakhir propyek ialah negatifkarena perkiraan nilai scrap
dan salvage gerbong dan alat-alat lainnya melebihibiaya operasi pada tahun itu.
Kemungkinan lain dalam rangka menampung nilai scrap dan salvage adalah
menganggapnya sebagai benefit positif.
56

Tabel 4.2 Perhitungan Net B/C Proyek pada berbagai tingkat Discount Rate Sosial.

Tahun ke- Benefit Nilai sekarang pada discount rate sosial


dikurangi
Biaya 10% 15% 20%(=IRR 25%
)
0 -800 -800 -800 -800 -800
1 -700 -636 -609 -583 -560
2 -100 -83 -79 -69 -64
Jumlah Ct-Bt 1600 1519 1485 1452 1424
positif (X)
Tahun 3 s/d 7
(Jumlah Bt-Ct , 3500 2193 1774 1454 1205
positf Y)
NPV (Y – X) 1900 674 289 2 -219
Net B/C (Y /X) 2,19 1,4 1,19 1,00 0,85

Sumber table 4.1 dan Tabel 4.1a. dan Tabel 4.2 Pengantar Evaluasi Proyek.
Dalam table tersebut di atas terlihat bahwa Net B/C lebih besar dari 1,0 untuk discount rate
social sampai 20%, mendekati 1,0 pada discount rate sama dengan IRR sebesar 20% dan
akhirnya menjadi lebihkecil dari 1,0 untuk discount rate melebihi 20%.
4. Gross Benefit-Cost Ratio (Gross B/C) ;
Kriteria Investasi ini hamper serupa dengan criteria investasi Net B/C, perbedaannya adalah
dalam perhitungan Net B/C biaya tiap tahun dikurangkan dari benefit tiap tahununtuk
mengetahuibenefit nettoyang positif dan negative. Kemudian jumlah PV yang positif
dibandingkan dengan jumlah PV yang negative. Sebaliknya dalam perhitungan Gross B/C
pembilangadalah jumlah PV arus benefit bruto dan penyebut adalah jumlah PV arus biaya
bruto.
n
Bt
 (1  i)
t 0
t
Rumus Gross B/C = n
Ct
 (1  i)
t 0
t

Semakin besar Groos B/C semakin besar perbandinganantar benefit dengan biaya yang
berartiproyek relatifsemakin menguntungkan.
5. Provitability Ratio (PV’ / K);
Serupa dengan Net atau Gross B/C criteria ini dipergunakan untuk mngukur rentabilitas
suatu proyek di atas titik netral sebesar 1,0 dimana NPV sama dengan nol. Tetapi
57

profitability Ratio dipahami sebagai indeks rentabilitas sehubungan denganbiaya modal saja,
yakni membandingkan PV arus sisa benefit dikurangi biaya rutin dengan biaya modal.

Rumus :
n
Bt  EPt
 (1  i ) t
PV’/K = t 0n
Kt

t 0 (1  i )
t

Keterangan : - Bt adalah benefit brutodalam tahun t, dan n adalah umur ekonomi proyek
sesuai dengan rumus lainnya ;
- EP adalah biaya eksploitasi dan pemeliharaan atau biaya rutin pada tahun t;
- K adalah biaya modal pada tahun t ;
- i adalah discount rate social.
Kedua unsure biaya EPt dan Kt merupakan bagian dari biaya Ct yang terkait dengan
criteria lainnya yaitu : EPt + Kt = Ct .
Dari analisis tersebut di atas maka dapat kita lihat dalam pelaksanaan perhitungan selalu
menggunakan nilai sekarang (Present value) atas arus benefit dan biaya selama umur investasi
/ proyek. Penggunaan analisis ini merupakan suatu alat bantu untuk menentukan sebuah projek
dapat diteruskan /Go atau tidak diteruskan(no-go) yang men jadi dasar perbandingan proyek
marginal yang kelimanya akan memberikan tingkat keuntungan hasil yang sama. Clive Gray,
Payaman Simanjuntak CS, dalam bukunya “Pengantar Evaluasi Proyek” , PT Gramedia
Pustaka Utama, Jakarta, 2007 mengatakan suatu proyek yangdikaji dengan suatu analisis akan
memberikan tingkat keuntungan yang sama dengan proyek patokan, maka :
Criteria - (i) selalu member nilai NPV sama dengan nol ;
- (ii) menghasilkan IRR yang sama discount rate social ;
- (iii) , (iv), (v), memberikan nilai yang sama yaitu 1,0 atau lebih besar dari 1.

E. KEUNTUNGAN DAN KELEMAHAN INVESTASI PROPERTY


Keuntungan investasi property dapat diperoleh pendapatan yang berjangka panjang,
dan diperoleh secara konstan. Nilai Properti dapat mengikuti perkembangan dan
penyesuaian harga tanah dan jarang sekali turun. Penentuan Nilai atas harta Tanah dalam
metode Investasi ini merupakan persamaan dari perkalian pendapatan bersih tahunan
dengan angka belian tahunan atau nilai kini.
Kelemahan yang jelas dapat dilihat adalah :
1. pendapatan bersih tahunan dianggap tetap sepanjang tempo milikan;
Misalnya kalau harta tanah persewaan mempunyai tempo persewaan 20 tahun,
maka pendapatan bersih tahunan diandaikan tidak berubah sepanjang tempo
58

persewaan, sedangkan untuk harta Hak Milik pendapatan bersih juga dianggap
tetap untuk selamanya. Hal ini dianggap tidak realistis karena pendapatan bersih
tahunan kenyataanya selalu berubah naik dan ada kalanya turun.
2. Hanya sesuai digunakan untuk harta tanah yang mendatangkan pendapatan.
3. juga tak sesuai untuk harta tanah yang dimiliki umum / publik (Fasilitas
Sosial/Umum).
Rangkuman :
Tujuan yang utama dari seseorang yang mempunyai modal atau daya adalah
menanamkan modalnya (berserta daya dan Kemampuannya) ke dalam suatu usaha agar
terpelihara dan meningkat bertambah besar atau terpelihara dan menerima aliran hasil
pendapatan dari usahanya itu. seseorang yang punya modal cenderung berinvestasi atas
harta tanah karena :
1). Kecenderungan orang atas Kepemilikan dan penguasaan atas harta tanah sebagai
asset atau kekayaan;
2). Tanah mempunyai karakter bahwa ia merupakan investasi jangka panjang ;
3). Pengetahuan investor terhadap kondisi pasar dan barang tetap/tidak bergerak;
4). Investor dapat dengan sendirinya untuk mengawasi usaha harta tanahnya ;
5). Investasi dibidang usaha atas tanah terhindar dari inflasi.
Dalam suatu analisis projek / Properti ada beberapa kriteria untuk menentukan apakah
suatu usulan projek atau hitungan nilai dapat diterima wajar atau tidak. Untuk
menentukan investasi itu Go atau No-GO perlu tahu tentang kriteria investasi.Sebagai uji
kelayakan apakah investasi itu menguntungkan atau tidak, perlu dilakukan evaluasi proyek
seperti dibawah ini :
1. Gross Benefit / Cost Ratio .
2. Net Benefit / Cost Ratio.
3. Profitability Ratio atau Net Benefit/Cost Ratio
4. Net Precent Value (NPV) .
5. Internal Rate of Return.

Latihan Soal :
1. Jelaskan apa yang Saudara ketahui tentang Investasi atas Modal ?
n
Bt  Ct
2. NPV =  (1  i )
t 0
t , jelaskan rumus seperti disamping ini dan berilah contoh !

3. Apa yang dimaksud dengan IRR atau tingkat rendemen atas investasi netto ? jelaskan!
n
Bt  Ct
 (1  i )
t 0
t
(untukBt  Ct  0)
4. Net B/C = Jelaskan !
n
Ct  Bt

t 0 (1  i )
t
(untukBt  Ct  0)
59

BAB

MATEMATIKA PENILAIAN
5
Tujuan Instruksional Khusus :
Setelah mengikuti kuliah ini para Mahasiswa dapat memahami dan
menjelaskan Materi Kuliah :
1). Memahami dan menjelaskan tentang Perkiraan dan penggunaan uang ;
2). Memahami dan menjelaskan Prinsip Time Value of Money ;
3). Memahami dan menjelaskan tentang Perhitungan Bunga Tunggal;
4). Memahami dan menjelaskan Perhitungan Bunga Berganda ;
5). Memahami dan Menjelaskan Angsuran Pinjaman atau Annuity.

A. PERKIRAAN DAN PENGGUNAAN UANG


 Penilaian properti merupakan sebuah analisis yang melibatkan unsur seni dan
pengetahuan ilmiah (Art and Science). Yang dimaksudkan Pengetahuan ilmiah salah
satunya adalah proses matematik, penghitungan teknis dan penilaian investasi yang
terkait dengan konsep “Time value of money”. Dalam hitungan ini biasanya orang
menggunakan tabel penilaian yaitu “ Parry’s Valuation and Conversion Tables yang
dikeluarkan oleh “The Estate Gazette” semata-mata dengan tujuan untuk
mempermudah tugas perkiraan atau perhitungan. Uang pada dasarnya adalah modal
yang pada pemanfaatannyaakan menimbulkan bunga. Keberadaan bunga ini adalah
sebagai asumsi kompensasi produktif dari penggunaan sumberdaya uang yang efektif
dalam jangka waktu tertentu. Jangka waktu yang berjalan atau bergerak bertahap yang
mengakibatkan perbedaan nilai atas uang dan waktu tadi dikenal dengan sebutan nilai
waktu terhadap uang. Pengganti waktu atas uang disimbulkan dengan bunga yang
berupa % yang diperhitungkan. Untuk melakukan penilaian yang berkaitan dengan uang
dalam suatu jangka waktu maka makin pentinglah pengertian dan konsep nilai waktu
terhadap uang. Nilai waktu uang ini semakin jelas kelihatan dalam kaitan investasi,
pendapatan atau hasil, return/pulangan sebagai akibat adanya aliran pendapatan yang
diterima oleh investor dan berapa yang harus dibayar oleh investor kepada Bank atas
pokok utang dan pinjamannya. Pada prinsipnya Seseorang lebih senang menerima
uang saat ini dari pada menerima uang dalam jumlah yang sama di waktu yang akan
60

dating. Sebaliknya lebih senang membayar utang atau kewajiban di waktu yang akan
datang dibanding membayar saat ini.
Jika uang diinvestasikan maka uang tersebut akan menghasilkan bunga, dan
sekiranya bunga ini dicampur dengan modal awal maka pada tahun berikutnya akan
menghasilkan bunga lagi. Proses akan selalu berulang setiap tahun karena itu
modal tersebut akan bertambah secara tetap dan hasil bunga yang dihasilkan berubah
setiap jangka waktu, serta terkumpul. Dalam praktek penilaian setiap perhitungan
melibatkan teori bunga berganda (coumpount interest theory).

B. PRINSIP TIME VALUE OF MONEY


Guna memberikan dasar ilmu dan pengetahuan yang kuat tentang time value of money
maka seorang penilai harus dilengkapi dengan pengetahuan tentang ilmu keuangan
khususnya tentang perhitunganitu terbentuk atau matematika penilaian dilakukan. Pada
prinsipnya matematik dalam penilaian terdiri dari perhitungan investasi seperti dibawah ini :
1). Perhitungan Bunga Tunggal (Single rate calculations) ;
2). Perhitungan bunga Berganda (dual rate calculations) ;
3). Perhitungan Pembayaran Angsuran (annuity)
Biasanya dalam semua perhitungan yang akan digunakan dalam analisis selalu
mendasarkan pada unit satuan Rp 1,00 dan beberapa singkatanatau notasi seperti :
1). i = bunga per tahun dalam bentuk % (prosentase) ;
2). n = Jangka waktu bunga diterima atau lamanyainvestasi ;
3). s = Sinkin fund atau sebagian uang yang disishkan untuk dikumpulkan pada tiap tahun
untuk mendapatkan modal Rp 1,00setelah selesai tempo (jangka waktu) yang ditentukan
dengan tingkatpengembalian (return) secara bunga berganda atau bunga berbunga.
C. PERHITUNGAN BUNGA TUNGGAL.
Pokok pangkal pikiran tentang perhitungan Bunga adalah asumsi yang mengandalkan
pada nilai waktu dan uang yang terkumpul disuatu investasi atau Bank. Perhitungan dari
uang yang diinvestasikan atau ditabung pada suatu Bank akan terkumpul di akhir tahun
yang merupakan jangka waktu yanag dihitung jika setiap Rp 1,00 yang diinvestasikan atau
ditabung tersebut. Kumpulan uang dalam waktu yang telah ditetapkan dari tahun ketahun
terus mengalir sampai batas waktu jatuh tempo sehingga mulai dari tahun ke-1 sampai
dengan akhir tahun ke-n berturut-turut sebasgai berikut :
1). JumlaH Rp 1,- {Compound Amount atau (F/P, i, n)}
Angka yang diperoleh dari perhitungan ini merupakan jumlah yang terkumpul di akhir
jangka waktu n tahun jika Rp 1,00 diinvestasikan dengan tingkat bunga i % setahun di
awal tahun pertama.
61

Pada akhir tahun ke – 1, investor akan menerima modalnya kembali (misalnya


X) maka sebesar X(1+i) dan pada akhir tahun ke-2 sebesar X (1+i) + iX (1+i) =
persamaan tsb di atas dapat ditulis = (X+iX) (1+i)
= X (1+i) (1+i)
= X (1+i)2 .
pada akhir tahun ke – n sebesar = (1+ i)n
Rumus :
(F/P, i, n) = (1+i)n .
Contoh :
Jika Ibu Nana menyimpan uangnya di Bank Mandiri Sejahtera selama 5 tahun sebesar
Rp 15.000.000,00 dengan suku bunga 6 % setahun , maka jumlah uang yang
tersimpan diakhir jangka waktu adalah :
= Rp 15.000.000 X (F/P, 6%,5)
= Rp 15.000.000 X (1+ 0.06)5
= Rp 15.000.000 X 1.33823
= Rp 20.073.450,00.
Keterangan : 1,065 = 1.33823

Rate : 6%

Future Compounding Sinking fund Discount


Value factor factor factor

Tahun (1  i) n  1 1 1
(1+i)n 1 (1  i ) n  1 (1  i) n

1 1.06000 1.00000 1.00000 0.94340


2 1.12360 2.06000 0.48544 0.89000
3 1.19102 3.18360 0.31411 0.83962
4 1.26248 4.37462 0.22859 0.79209
5 1.33823 5.63709 0.17740 0.74726
6 1.41852 6.97532 0.14336 0.70496
7 1.50363 8.39384 0.11914 0.66506
8 1.59385 9.89747 0.10104 0.62741
9 1.68948 11.49132 0.08702 0.59190

Dalam kenyataannya sering bunga setahun dapat diterima , 6 bulan sekali atau 3 bulan sekali
bahkan 1 bulan sekali, maka untuk itu rumus tersebut di atas dapat dimodifikasi sebagai
berikut:
a). Jika berganda diterima 6 bulan sekali (setahun 2 X) maka = (F/P, i/2, 2n) = (1+i/2)2n ;
62

b). Jika bunga berganda diterima setiap 3 bulan sekali (setahun 4X) maka =
(F/P,i/4,4n) = (1+i/4)4n ;
c). Jika bunga berganda diterima setiap k (frekuensi pembayaran bunga dalam satu
tahun) maka = (F/P,i/k,kn) = (1+i/k)kn .
2). Nilai Kini Rp 1,- {Present Value atau (P/F, i, n) }
Nilai Kini Rp 1,- menunjukkan jumlah uangyang seharusnya diinvestasikan pada
hari ini untuk mendapatkan Rp 1,- di akhir tahun ke – n dengan kadar bunga i % setahun.

1 1
Rumus : NKRp 1 = 
J Rp1 (1  i) n

Tabel nilai kini Rp 1 biasanya digunakan untuk mencari nilai pada masa sekarang
terhadap modal atau pendapatan yang akan diterima pada masa depan.
Contoh :
Pak Darto memerlukan sejumlah uang Rp 30.000.000,00 diperlukan pada 5 tahaun
mendatang untuk melaksanakan renovasi rumah maka berapa jumlah uang yang harus
disimpan pada hari ini di bank jika suku bunga tabungan 12 % setahun) adalah :
Jawab :
Jumlah yg harus disimpan = Rp 30 jt X (P/F,12%, 5)
= Rp 30 jt X { 1 / (1+012)5
= Rp 30 jt X 0,56743
= Rp 17.022.900
Atau Jumlah yang harus disimpan = Rp 30 jt / (F/P, 10%, 5)
= Rp 30 jt / 1,76234
= Rp 17.022.821
Perbedaan angka pendapatan karena pembulatan.
3).JumlahRp 1,- setahun {Series Compound Amount atau (F/A, i, n)} Jumlah Rp 1,-
setahun (F/A,i, n) ;
Hal ini menunjukkan sejumlah uang yang terkumpul di akhir jangka waktu n tahun jika
Rp 1,- di investasikan di akhir tiap tahun dengan tingkat bunga i %.
Jadi jumlah uang yang terkumpul :
di akhir tiap tahun ke-1 adalah Rp 1,- dan Rp 1,- + (1+i) ;
pada akhir tahun ke-2 serta pada akhir tahun ke - n sebesar
Rp 1,- + (1+i) + (1+i)2 + ..........+ (1+i)n .
Untuk menyederhanakan perhitungan, maka melalui perhitungan “ progresi geometrik” =

1[(1  i) n  1] (1  i) n  1
(F/A, i, n) = 
(1  i)  1 i
63

Contoh :
Pak Edy menyimpan Uang sejumlah Rp 750.000,00 disimpan di Bank Mandiri
Sejahtera, tiap-tiap akhir tahun selama 15 tahun dengan suku bunga 7 % setahun.
Maka jumlah uang terkumpul di akhir masa = Rp 50.000 X (F/A, 7%, 15)
= Rp 750.000 X 25,12902
= Rp 18.846.765,00

Rate
: 7%

Future Compd Sinking Fun Discounted


Value Fact Fact Fact

1 1.07000 1.00000 1.00000 0.93458


2 1.14490 2.07000 0.48309 0.87344
3 1.22504 3.21490 0.31105 0.81630
4 1.31080 4.43994 0.22523 0.76290
5 1.40255 5.75074 0.17389 0.71299
6 1.50073 7.15329 0.13980 0.66634
7 1.60578 8.65402 0.11555 0.62275
8 1.71819 10.25980 0.09747 0.58201
9 1.83846 11.97799 0.08349 0.54393
10 1.96715 13.81645 0.07238 0.50835
11 2.10485 15.78360 0.06336 0.47509
12 2.25219 17.88845 0.05590 0.44401
13 2.40985 20.14064 0.04965 0.41496
14 2.57853 22.55049 0.04434 0.38782
15 2.75903 25.12902 0.03979 0.36245
16 2.95216 27.88805 0.03586 0.33873

4). Dana Pengganti Tahunan {Sinking Fund atau (A/F, i, n)} ;


Pengertiannya adalah :
Jumlah yang seharusnya diinvestasikan tiap-tiap tahun dengan kadar bunga i % setahun
untuk memperoleh jumlah Rp 1,- (modal awal) dalam jangka waktu n tahun .
Formula :
64
1 i 1
DPT atau (A/F, i, n) =  
J Rp1 / s J Rp1  1 (1  i ) n  1

Perhitungan ini sering dipergunakan untuk mencari jumlah yang mesti disisihkan tiap tahun
untuk membayar tanggungan pada masa yang akan datang.
Contoh :
Pak Amir punya sebuah rumah di Ceger Raya Nomor 5 Jurangmangu, Pak Amir
melaksanakan perbaikan rumah dan sedikit renovasi pada 4 tahun yang akan datang
dengan biaya Rp 75.000.000,00. Jika suku bunga tabungan 12 % maka berapakah jumlah
uang yang harus disimpan setiap tahunnya ?
Jumlah yang harus disimpan =Rp 75.000.000 X (A/F,12 %,4)
= Rp 75.000.000 X 0,20923
= Rp 15.692.250,00.
Cross check :
Jumlah Tahunan yg disimpan = Rp 15.692.250 X (F/A,12%,4)
= Rp 15.692.250 X 4.77933
= Rp 74.998.441,19 (selisih ini akibat pembulatan).

5). Pengembalian Modal (Capital Recovery atau (A/P, i, n)


Capital Recovery menunjukkan jumlah yang dapat diperoleh kembali sebagai
pengembalian modal pada tiap penghujung tahun jika Rp 1,- diinvestasikan pada saat
ini pada tingkat bunga i% selama n tahun.

Formula :
i (1  i ) n i
(A/P,i, n) = 
(1  i ) n  1 1
1
(1  i ) n
Contoh :
Untuk menutup modal yang dikeluarkan untuk menjalankan usahanya, Pak Suto
menginvestasikan uangnya sebesar Rp 50.000.000,00 pada tingkat bunga 15 % untuk
jangka waktu 8 tahun, dengan harapan tiap tahun dapat tersedia dana untuk menutup
modal tersebut di atas.
Jumlah yang diterima setiap tahun = Rp 50.000.000 X (A/P, 15%, 5)
= Rp 50.000.000 X 0,29832
= Rp14.916.000,00.
65

6). Anuity {Year Purchase atau Annuity/angsuran (P/A, i, n)}


Juga dikenal dengan series present worth , yang menunjukkan nilai pada masa kini ke
atas penerimaan Rp 1,- di tiap akhir tahun selama n tahun dengan tingkat bunga i %
setahun. 1
1
Formula : YP (P/A,i,n) = (1  i ) n
i

Hal merupakan sumasi /penjumlahan dari nilai kini (present value)

xn
1
Formula = YP =  (1  i )
x 0
x

Contoh :
Letnan Dua Sukro Seorang Veteran Perang kemerdekaan setiap tahun menerima
kompensasi sebesar Rp 72.500.000,00 selama 15 tahun atas penggunaan tanahnya oleh
PT Gemilang yang digunakan untuk buka Bengkel Mobil. Jika uang kompensasi tersebut
diterima seluruhnya pada hari ini, maka bila tingkat suku bunga 12 % berapakah jumlah
kompensasi yang yang harus dikeluarkan oleh PT Gemilang agar uang tersebugt dapat
dimanfaatkan Letnan Sukro. ?
Besarnya Kompensasi = Rp 72.500.000 X (P/A,12 %,15)
= Rp 72.500.000 X 6,81086
= Rp 493.787.350,00
7). Anuiti Keabadi {Year Purchase in Perpetuity (P/A,i,~)}
Konsep ini dilakukan untuk menilai pada masa kini atau atas penerimaan Rp 1,-
yang diterima di akhir tiap tahun sampai batas waktu yang tidak terbatas/selamanya .
1
1
1  NK 1  PV (1  i ) n
YP =  
i i i

Jadi jika n = ~ , maka Nilai Kini atu PV = mendekati 0, hal ini bisa dibuktikan melalui
perhitungan sebagai berikut :

Tahun NK@10%
Keterangan :
10 0,38554 jangka waktu bertambah panjang , maka angka Rp 1,-
(PV factor) bertambah kecil yaitu mendekati 0 (nol).
30 0,05731

60 0,00328

90 0,00019

120 0,00001
66

Berdasarkan hal tersebut di atas maka Formula YP in Perpetuity :


1
1
(1  i ) n 1 0 1
YP in Perpetuity =  
i i i

Contoh :
Pak Noto menerima uang sewa dari tanahn ya sebesar Rp 12.500.000,00
setahun. Tanah tersebut adalah tanah hak milik yang dapat dimiliki selamanya
(abadi/kekal). Pak Ali bersedia membeli tanah terebut dengan harga sebesar nilai
sewa tanah Pak Noto sampai tahun tak terhingga. Berapa jumlah uang yang harus
dibayar Pak Ali, jika tingkat suku bunga kompoun diperkirakan sebesar 12 % setahun .
Nilai Modal Capital (Capital Value)
= jumlah pendapatan bersih / pertahun X (P/A,12 %,~)
= Rp 12.500.000 X (1/0,12)
= Rp 12.500.000 X 8,33
= Rp 104.125.000,00.
8). Anuiti ke abadi Tertangguh (Year Purchase in Perpetuity Revaluasi).
Konsep ini mempunyai maksud besarnya nilai modal pada saat ini (bila dinilai
sekarang) dari pendapatan Rp 1,- yang diterima setiap akhir tahun dalam jangka waktu
selamanya (abadi), tetapi baru dapat diterima setelah tempoh n tahun selesai.
Formula :
1
1
(1  i ) ~ 1 1
YP in Perp. Revaluasi = X 
i (1  i ) n
i (1  i ) n

Contoh :
Pak Amat menerima pendapatan bersih dari sewa sebuah rumah di Jl Mawar Nomor
5 Jakarta Barat, sebesar Rp 30.000.000,00 setahun dan bunga 9%, setelah selesai
tempoh kontrak yang sekarang ini sedang berjalan dan kurang 7 tahun lagi dengan nilai
sewa Rp 25.000.000,00 setahun. Jika tingkat bunga 8%, maka nilai modal (Capital
value) dari properti yang dimiliki A tersebut adalah :
Tempoh Kontrak – 1 Pendapatan sewa bersih per thn Rp 25.000.000
th
YP untuk 7 @ 8% atau (P/A,8%,7) = 5,20637 X
Rp 130.159.250,00
Kontrak habis (Kembali kepada Pemilik Kekal)
Pendapatan sewa bersih per thn Rp30.000.000
YP in Perp.Re v untuk 7 thn@ 9% 6,07816 X
Rp 182.344.800,00
Nilai Modal (Capital Value) Rp 312.504.050,00
67

D. Perhitungan Bunga Berganda (Dual Rate Calculation)


Dalam perhitungan ini terdapat dua macam tingkat bunga yaitu :
1. Tingkat bunga yang berfungsi mengumpulkan (accumulative rate);
2. Tingkat bunga yang berfungsi sebagai imbalan investasi (remunrative rate).
Perhitungan ini digunakan untuk mendapatkan nilai pada masa kini (present value) atas
penerimaan Rp 1,-yang diterima diakhir tiap tahun selama n tahun dengan tingkatbunga
i % setahun serta mempertimbangkan juga tambahan untuk memperoleh kembali modal
setelah n tahun. Konsep bunga berganda ini diandaikan investor menyimpan dalam
bentuk tabungan Sebagai dana pengganti modal (sinking fund).
1. Year Purchase Double rate (P/A, i, isf , n) :
Formula :

1 1
(P/A,i,isf , n) = 
i  DPT isf
i
(1  isf ) n  1
Keterangan :
i adalah tingkat bunga hasil investasi (return) sebagai remunerative rate dan Dana
Pengganti Tahunan (DPT atau sinking fund) adalah tabungan untuk mengganti
modal dengan menggunakan tingkat bunga pengumpul (accumulative rate).
Contoh : Berapa nilai modal(capital value) atas pendapatan yang diterima selama
20 tahun dari suatu pengelola atas modalnya an terhadap sebidang tanah
pertanian, jika pendapatan setahunnya adalah Rp 5.000.000,00. Pihak investor
(Penanam Modal) memerlukan tingkat bunga pengembalian investasi sebesar 8%
dan tingkat bunga bagi DPT atas modalnya sebesar 3%.
Nilai Modal (Capital Value) = Jumlah Pendpt Bersih pertahun X (P/A,i,isf , n)
= Rp 5.000.000 X (P/A, 8%, 3%, 20)
= Rp 5.000.000 X 8,53128
= Rp 42.656.400,00
Cross Check :
Imbalan keuntungan atas modal yang diinvestasikan sebesar =
0,08 X Rp 42.656.400 = Rp 3.412.512
Jumlah Pendapatan bersih setahun = Rp 5.000.000,00 , Jadi sisa untuk
DPT/Sinking fund = Rp 5 jt – Rp 3.412.512 = Rp 1.587.488
Hal itu berarti bahwa Rp 1.587.488 dari Rp 5.000.000,00 sebenarnya
diinvestasikan atau disimpan selama 20 tahun dengan tingkat bunga 3 % untuk
mendapatkan modal Rp 42.656.400,00.
Bukti sbb : jumlah yg disisihkan perthn = Rp 1.587.488
68

(x) Jumlah Rp 1,- setahun / (F/A,3%,20) = 26,8704


Nilai Modal = Rp 42.656.437,00 ( 437 dibulatkan 400)

1. Year Purchase Double Rate with Tax (P/A,i, isf , n, tax)


Nilai kini Rp 1,-setahun (Year Purchase) berpajak adalah Sama seperti Nilai Kini Rp 1,-
setahun Dwi Bunga tetapi Pajak/tax dikenakan atas dana pengganti tahunan (SF).
Formula :
1 1
(P/A,i, isf , n, tax)= 
i  ( DPTxTax) isf 1
i X[ ]
(1  isf )  1
n
1 X
Tax = 1/(1-X),
Keterangan : X adalah % pengenaan PPh.
Contoh :
Berapa nilai modal dari suatu pendapatan sebesar Rp 4.000.000,00 setahun
selama 15 tahun dengan tingkat suku bunga Investasi sebesar 9 % dan tingkat bunga
DPT/SF sebesar 3% serta pajak yang dikenakan atas DPT/SF sebesar 40%.
Nilai Modal (CV) = Pendapatan Bersih sethn X (P/A,i, isf , n, tax)
= Rp 4 jt X (P/A,9%, 3%, 15, 40%)
= Rp 4 jt X 5,56759
= Rp 22.270.360,00
Note : Pajak untuk pendapatan bersih yang diterima dari suatu properti seperti sewa,
biasanya dianggap sebagai pajak atas penerimaan dan bukan atas properti yang
bersangkutan. Sebab itu pajak tersebut tidak termasuk dalam perhitungan penilaian
untuk menentukan modal.

E. ANNUITY PEMBAYARAN ANGSURAN PINJAMAN DAN PENYUSUTAN


Ansuran atau annuity Rp 1,00 dikenal sebagai Kesetaraan Tahunan (KT) adalah
menunjukkan pendapatan yang diperoleh untuk jangka waktu n tahun setelah Rp 1,-
diinvestasikan dengan tingkat bunga i % setahun dan tingkat bunga dpt/sf tahunan
sebesar isf % utk mendapatkan Kembali modal Rp 1,- tersebut pada akhir jangka waktu
tertentu.
Formula :
isf
Anuiti Rp 1,- = i + DPT/SF = i
(1  isf ) n  1
Contoh :
Pak Rachmad membeli sebuah Usaha / Bisnis yang bergerak di Bidang jasa. Bisnis
tersebut mempunyai sisa izin usaha selama 10 tahun dan dibeli dengan harga
Rp20.000.000,00.
69

Pak Rachmad merencanakan bahwa setiap tahunnya ia akan mendapat return


sebesar 7% sebagai imbalan dan modal yang diinvestasikan serta 3% sebagai tingkat
bunga DPT.
Pendapatan Bersih pertahun = Nilai Modal yang dinvestasikan X Anuiti Rp 1,-
= Rp 20.000.000 X (anuiti Rp 1,00, 7%, 3%, 10)
= Rp 20.000.000 X 0,15723
= Rp 3.144.600,00.
Anuiti Rp 1,00 dapat juga didasarkan kpd tingkat bunga tunggal.
Artinya :
DPT terkumpul dengan tingkat bunga yang sama dengan tingkat bunga yang
ditentukan bagi penanaman modal (investasi).
Contoh :
Pendapatan Bersih setahun = Rp 20.000.000 X (Anuiti Rp 1,7%,7%,10)
(Capital Recovery) = Rp 20.000.000 X 0,14238
= Rp 2.847.600,00.
PEMBAYARAN ANGSURAN PINJAMAN DAN PENYUSUTAN
1. Angsuran Pinjaman .
Konsep ini menujukkan jumlah angka yang sama/tetap yang harus dibayar setiap
bulan untuk mengembalikan setiap Rp 1,- modal yang dipinjam selama n tahun
dengan menggunakan tingkat bunga tertentu (baik bunga tunggal/berganda) .

Formula : isf
[i  ]
(1  isf ) n  1
Angsuran /bulan =
12
Contoh :
Berapa angsuran yang harus dibayar tiap bulan untuk membayar pinjaman
(yang melibatkan Gadai/Jaminan Barang) Sebesar Rp 30.000.000 selama 15 tahun
dengan bunga berganda sebanyak 11%.
Angsuran per bulan = Modal yang dipinjam X (i+DPT) / 12
0,11
0,11 
= Rp 30.000.000 X
(1  0,11)15  1
12

= Rp 30.000.000 X 0.01158877
= Rp 347.663,00
70

Rumus di atas dapat juga dipakai untuk menghitung jumlah Pinjaman yang belum
dibayar pada suatu waktu dengan mengalikan faktor nilai kini Rp 1 setahun (Year
Purchase without Tax) untuk jangka waktu yang masih tersisa.
Contoh :
Berapakah sisa yang belum dibayar setelah selesai tempoh 10 tahun ?
Sisa Pinjaman = 12 X angsuran X 1/(i+DPT)

1
= 12 X Rp 347.663,00 X 0,11
0,11 
(1  0,11) 5  1
= Rp 15.419.119,00

2. Penyusutan Nilai ;
adalah penyusutan nilai dengan menggunakan hirtungan bunga majemuk yang
bernilai negatif, hal ini berbeda dengan penyusutan secara garis lurus, karena
penyusutan dilakukan secara berperingkat.
Rumus : D = P (1 + i)n
Note : D - Nilai setelah Penyusutan. ;
P - adalah nilai baru ;
i - adalah tingkat penyusutan .
Contoh 1 :
Sebuah mesin dibeli dengan harga Rp 7.000.000,00. Jika diperkirakan % penyusutan
setiap tahunnya 8%, maka nilai mesin setelah 5 tahun adalah :
Nilai setelah disusutkan = Rp 7.000.000 X (1 - 0,08)5
= Rp 7.000.000 X (0,92)5
= Rp 4.613.570,00 .
Contoh 2 :
Sebuah mesin produksi dibeli dengan harga Rp 102.000.000,00 dan diperkirakan
mempunyai prosentase penyusutan sebesar 7% setahun serta diperkirakan “scrap
value” atau nilai rongsokan mesin itu Rp 9.000.000,00. Berapa tahunkah nilainya akan
jatuh sebagai rongsokan senilai Rp 9.000.000,00 tadi ?
D = P (1- i )n
Rp 9.000.000,00 = Rp 102 jt X (1- 0,07)n
Rp 9.000.000,00 / Rp 102.000.000,00 = 0,93n
0,088235 = 0,93n
N = log 0,088235/log 0,93 =33,45 tahun.
71

RANGKUMAN :
Modal atau sejumlah uang agar tidak habis bahkan diharapkan dapat berkembang dan
memberikan aliran pendapatan bila didaya gunakan atau ditabung dalam Bank maka akan
memberikan bunga. Bunga yang didapat dari manfaat modal atau sejumlah uang dengan
seiring waktu yang berjalan dapat diganti sebagai hasil usaha dalam suatu waktu tertentu
atau pada akhir tahun merupakan tambahan dari modal. Bunga merupakan kompensasi
produktif dari penggunaan sumber daya uang efektief dalam jangka waktu tertentu.
Sehingga dengan demikian maka jangka waktu dan tingkat bunga menimbulkan nilai yang
berbeda dari uang yang biasanya dikenal dengan istilah Nilai Waktu Uang atau Time Value
of Money. Seberapa lama waktu berperan dalam pendaya gunaan uang merupakan factor
penting untuk sapat menghitungan manfaat uang dalam jangka operational yang
memproduksi manfaat uang tersebut. Sehingga dengan demikian nilai waktu dari uang
memberikan peran penting dalam penilaian terhadap property komersial ataupun sebagai
alat produksi keuangan.
Time Value of Money dapat digunakan sebagai alat untuk mengukur keuntungan atau
kerugian suatu modal akan diusahakan dalam suatu tujuan komersial yang mendatangkan
aliran pendpatan. Time valaue of Money juga dapat digunakan sebagai alat uji dan
mengukur harapan keuntungan dan kelayakan sebuah usaha atau utangpiutang.
Latihan :
1. Pak Endarto menabung uang Di BRI sejumlah Rp 50.000.000,00 saat ini, dan
Kemudian tahun berikut menambah tabungan dengan Rp 15.000.000,00 dan 2
tahun berikutnya Rp 25.000.000,00.
Berapakah Tabungan Pak Endarto pada Tahun ke 8 bila bunga bank yang
dtetapkan adalh 8% setahun dengan asumsi bunga tetap ?
2. Dalam hal terjadi perubahan bunga yaitu pada awal tabungan sebesar Rp
50.000.000,00 bunga adalah 8% dan pada tahun ke 4 berubah menjadi 11 % per
tahun, berapakah tabungan Pak Endarto pada thun ke 7 ?
3. Ibu Nana ingin membeli Mobil Kecil dengan Harga Rp 150.000.000,00 dengan
mengangsur. Bila jangka waktu yang ditetapkan adalah 3 tahun, bunga sebesar
12% per tahun, berapakah yang harus diangsur setiap 3 bulannya oleh Ibu Nana ?
4. Berpakah pension yang diterima oleh Pak Iskandar (Pensiunan BUMN) atas
bayaran per lima tahunan yang ditetapkan sebsar Rp 75.000.000,00 yang akan
diberikan kenaikan 25% setiap lima tahun sekali dengan bunga majemuk / berganda
8 % setiap tahun pembayaran (hitung sampai dengan tahun ke 25).
72

BAB

PROSES PENILAIAN
6
TUJUAN INSTRUKSIONAL KHUSUS :
Diharapkan Mahasiswa setelah mengikuti kuliah mata pelajaran ini
memahami, dapat menjelaskan dan dapat melaksanakan :
1). Penilaian dengan Pendekatan Data Pasar ;
2). Penilaian dengan Pendekatan Biaya ;
3). Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan .

A. PENDAHULUAN .
Seseorang yang mempunyai modal dan ingin sebagai investor yang berkehendak
menanamkan uangnya atau modalnya dalam usaha properti yang mendatangkan aliran
return atau pendapatan selalu mengharapkan keuntungan dan nilai properti dimasa
mendatang. Hal tersebut merupakan indikasi betapa pentingnya penilaian properti sebagai
titik mula dalam berinvestasi dan harapan di kelak kemudian hari sebagai kelangsungan
usaha tau niaga. Penilaian atau perkiraan tentang properti yang menjadi modal atau objek
yang diusahakan memberikan manfaat berupa pulangan atau return atau aliran pendapatan
pada akhir tahun.
Berbicara tentang tehnik penilaian maka meskipun banyak teori penilaian biasanya yang
lazim dilakukan ada tiga pendekatan atau metode penilaian yang terkenal sebagai berikut :
i). The Market Estimate, atau Market Data Approach, pendekatan data pasar.
ii). The Physical Estimate, atau Cost Approach, Summation Approach atau pendekatan
Biaya.
iii). The Economic Estimate, Economic Approach,atau Income Approach atau Pendekatan
Pendapatan.
Pendekatan-pendekatan tersebut dapat dipergunakan secara bersama-sama, tetapi
juga dapat dipergunakan hanya satu atau dua pendekatan saja tergantung kepada data dan
kondisi serta harta yang akan dinilai dan juga tujuannya. Namun demikian biasanya yang
sering dipergunakan adalah tiga pendekatan tersebut untuk penilaian harta tanah
menggunakan pendekatan data pasar, sedangkan untuk Bangunan apa lagi Bangunan
yang bersifat khusus atau gedung bertingkat tinggi apalagi kalau bangunan komersial
digunakan pendektan Biaya dan pendekatan Pendapatan sekaligus.
73

B. THE MARKET ESTIMATE / MARKET DATA APPROACH


( METODE / PENDEKATAN DATA PASAR ).
Metode / pendekatan data pasar adalah suatu metode untuk memperkirakan nilai
pasar dari suatu properti berdasarkan harga jual properti lain yang serupa yang telah
diketahui nilai jualnya dengan cara membandingkan properti tersebut.
Metode seperti ini sesungguhnya telah pernah dipergunakan di Indonesia sejak zaman
penjajahan Belanda dulu, saat menilai atau menentukan kelas tanah yang lazim disebut
dengan klasiran (memberikan kelas atas sawah atau tanah dengan cara membanding-
bandingkan) hasil umum sawah percobaan yang dikaitkan dengan perbandingan harga /
nilai atas suatu harta berupa sawah atau tanah darat/kering atau pekarangan dengan suatu
harta yang lain yang telah diketahui nilai / harganya / hasilnya.
Beberapa Prinsip pendekatan yang sering digunakan Metode Pendekatan Data Pasar
adalah :
a. Prinsip penilaian yang menggunakan dasar pemikiran dengan pendekatan prinsip
Supply and demand , yaitu suatu prinsip yang mendasarkan penilaian harta
ditentukan oleh keadaan pasar, yang selalu merupakan kesepakatan antara penjual
dan pembeli yang masing-masing mempunyai pengetahuan yang berkelayakan.
b. Prinsip Keseimbangan yang merupakan kelanjutan dari prinsip supply and demand,
bahwa permintaan dan penawaran akan selalu saling mengimbangi, isi mengisi dan
bergerak / bergeser menuju keseimbangan antara permintaan dan penawaran.
c. Prinsip Substitution, yang mengatakan bahwa harta nialinya selalu ditentukan
berdasarkan sejumlah uang yang dipergunakan untuk memperoleh harta pengganti
yang sebanding sebagaimana daya guna, harapan keuntungan, manfaat dan fungsi
atas harta.
Dalam hal ini ada tiga asumsi, yaitu :
1. Dalam suatu blok atau wilayah tertentu sering ada transaksi antar properti yang
sejenis dan sebanding dengan properti yang akan dinilai.
2. Para fihak yang terkait baik penjual maupun pembeli meyakinkanbahwa mereka
mempunyai pengetahuan yang layak dan cukup terhadap harta yang akan dinilai
dan kondisi maupun situasi pasar.
3. Properti yang akan dinilai tersebut mempunyai harga yang konstan di pasaran
untuk jangka waktu yang cukup panjang.
Pasar properti adalah suatu aktivitas komersial yang dirancang untuk
memudahkan pertukaran hak-hak atas tanah dan bangunan, menetapkan harga untuk
pertukaran–pertukaran yang sifatnya saling menguntungkan bagi kedua belah fihak ,
menentukan pola penggunaan tanah dan ruang serta menyesuaikan penawaran
74

terhadap permintaan. Secara umum sifat dasar pasar properti dapat dirumuskan
sebagai berikut :
a. Pasar properti berhubungan dengan hak-hak penguasaan atas properti yang
diperjual- belikan , atau dipertukarkan ;
b. Pasar properti dapat ditetapkan secara geografis yang terbentang di antara berbagai
properti yang saling bersaing tersebar dalam suatu kawasan yang luas tanpa
batasan yang tepat ;
c. Menurut jenisnya secara umum pasar properti meliputi Sales Market (pasar
penjualan), Rental Market (pasar sewa), dan Mortgage market ( pasar hipotek).
Berdasarkan perbandingan yang dilakukan tersebut maka penilai akan
mendapatkan angka-angka yang akan diinterpretasikan sebagai nilai, mungkin lebih
dari satu, bisa juga beberapa angka tersebut akan dibuatkan penyesuaiannya dan
kemudian lalu ditetapkan sebagai nilai sesuai dengan tujuannya.
Property yang dinilai harus sebanding, maka Formula adalah sebagai berikut :
Nilai Indikasi Property = Harga Jual Property + Penyesuaian / Adjusment.
Agar pelaksanaan pendekatan data pasar ini terlaksana dengan baik maka perlu
proses kerja serta langkah sebagai berikut :
1. Pengumpulan data .
Data dihimpun dan kemudian disortir , ditabulasi dan dicatat dalam kelompok
- kelompok yang telah di atur sedemikian rupa sehingga mudah dianailisis.
Data harus memenuhi syarat sebagai berikut :
a. Jual beli harus bersifat wajar artinya tidak ada hubungan khusus tanpa
paksaan atau ancaman.
b. Saat Transaksi terjadi masih dalam waktu yang relatif baru sehingga data
masih relevan.
c. Harta tetap yang dipakai sebagai pembanding harus mempunyai kesamaan
atau serupa dalam hal :
- Lokasi harus mendekati.
- Zoning atau Peruntukan yang ditetapkan Pemerintah.
- Sifat-sifat pisik dan kondisi sosial.
- Ukuran luas harta .
- Bentuk tanah
- Cara jual-beli secara tunai atau kredit.
Sumber-sumber data :
a. Developer/ pengembang/Investor/Perusahaan Real Estate.
b. Penjual/Pembeli atau Brooker harta tetap.
c. Notaris PPAT, Camat PPAT, PPAT, Lurah / Kepala Desa.
75

d. Perusahaan Penilai , Kantor Lelang.


e. Iklan baik dari Majalah, Koran atau Media elektronik.
f. Pameran atau promosi atas harta tetap.
e. Direktorat Jenderal Pajak / Dit.PBB.
2. Analisis Data .
Data yang telah ditabulasi dan dihubungkan dengan korelasi baik faktor
intern dan ekstern dari masing-masing harta tetap yang akan dibandingkan
dengan beberapa metoda dan kemudian di adjust atau diadakan penyesuaian-
penyesuaian maka dapat diindikasikan nilai yang akan ditetapkan.
3. Penyesuaian atau Adjusment .
a. Penyesuaian tidak diperkenankan dengan selisih angka yang terlalu jauh
atau terlalu besar.
b. Penyesuaian perlu dilakukan terhadap Objek yang dinilai dengan
pembanding dalam hal:
 Lokasi,
 Waktu,
 Sifat-sifat pisik harta tetap,misalnya :
- Ukuran ,
- Mutu,
- Perlengkapan.
Pengertian lokasi dapat didekati dengan dua pemikiran , yaitu :
1). Jarak antara suatu titik / tempat tertentu dengan titik / tempat yang lain, yang
dapat dirupakan dalam ukuran kilometer/batu (distance);
2). Jarak dalam arti waktu tempuh, misalnya berapa menit atau Jam titik/tempat
dapat dicapai. Sedangkan waktu dalam penilaian yang harus diperhatikan
adalah kapan saat penilaian dilakukan, karena waktu penilaian sangat
berpengaruh terhadap nilai, misalnya berkaitan dengan kurs , mata uang
atau kondisi barang yang dinilai . Waktu sungguh merupakan saat yang
menetukan dalam perkiraan / interpretasi nilai yang ditetapkan dalam laporan
penilaian .
Sebagai contoh dalam pendekatan Data Pasar ini adalah sebagai berikut :
Sebidang tanah dengan rumah (X) yang berdiri di atas tanah tersebut merupakan objek atau
property dengan kondisi bagus atau di atas standar dengan data seperti dibawah ini :
1. Tanah :
terletak di lokasi yang relative dekat dengan CBD, kondisi bagus rata-rata air / tidak miring,
tidak dibawah as jalan sehingga bebas banjir, dan jarak tempuh ke CBD kurang lebih 8 km,
waktu tempuh rata-rata pada jam sibuk kearah CBD satu jam, dengan luas tanah = 240 m2 .
76

2. Bangunan :
Luas bangunan = 150 m2 , Fondasi beton, dinding tembok, atap genting terakota, kusen kayu
meranti, lantai keramik, kondisi bagus.
Dalam melakukan Penilaian perlu dilakukan penyesuaian, penilai sesuai dengan
keyakinannya dapat melakukan beberapa metoda atau memilih salah satu metoda data pasar
yang diyakininya untuk itu perlu Data Pembanding untuk objek yang sejenis dan lokasi yang
mendekati sama dari CBD.
Data Tanah dan Rumah Pembanding :
No. Uraian Data Data I Data II Data III
Alamat Jl Mawar 5 Jak Bar Jl Kenanga 3 Jl Kenanga 6 Jl Aster 8
1. Luas Tanah (m2 ) 300 320 310
2. Luas Bangunan 160 150 160
3. - kwalitas Standar + Standar Standar +
- waktu penjualan 3 bulan lalu 2 hari lalu 6 bulan lalu
- lebar jalan 10 m 15 m 8m
4. Harga jual yang terjadi Rp 750 juta Rp 800 juta Rp 775 juta

a. Metoda Jumlah Bulat (LumpSum Method).


Dalam metoda ini penilaian dilaksanakan dengan mengukur perbandingan dan
penyesuaian harta tetap tersebut, tidak dihitung dari masing-masing faktor, tetapi sekaligus
merupakan sebuah unit / satuan yang lengkap dengan angka bulat.
Misalnya harga jual harta yang terjadi dalam transaksi jual beli dari data pembanding
tersebut di atas oleh Penilai ditimbang-timbang data ke berapa (I, II, atau III) yang paling
mendekati Rumah X kesamaannya atau yang akan dinilai baik Lokasi objek, ukuran luas
objek, kondisi fisik objek maupun kwalitasnya, misalnya yang paling mendekati adalah
objek Data II dengan harga jual sebesar Rp 800.000.000,00 dan ditambah dengan
penyesuaian atas fasilitas yang berpengaruh terhadap nilai menjadi Rp 850.000.000,00.
Kemudian Penilai melakukan perbandingan antara objek yang dinilai dengan harta
pembanding, dengan cara keseluruhan data dipertimbangkan dan diolah berdasarkan
keahlian dan pengalamannya selama 30 tahun sebagai penilai profesional. Dari hasil
analisis dapat diperoleh angka yang diperkirakan merupakan kelebihan atau kekurangan
nilai jualnya atas harta tersebut, kemudian diputuskan dengan segala keahlian dan
pengalamannya penyesuaian yang merupakan selisih lebih baik bila dianalisis berdasarka
lokasi dan lain-lain sebesar Rp 25.000.000,00, karena antara objek yang dibanding dengan
objek yang dinilai dianggap lebih bagus segalanya, maka penilaian ditetapkan bahwa nilai
atas harta tetap tadi sebesar Rp 875.000.000,00 (Rp 850.000.000 + Rp 25.000.000).
b. Metoda Tambah Kurang ( Pluses and Minuses Methode).
77

Metoda ini merupakan perbaikan dari metoda jumlah bulat yang dirasakan terlalu kasar
dan terlalu mengandalkan kepada kepiawaian seorang Penilai Profesional. Objek yang dinilai
setelah dibanding dengan harta yang telah diketahui nilainya secara keseluruhan baik
kelebihan maupun kekurangannya baik fakta dan datanya, lalu diadakan penyesuaian atau
adjusment sesuai dengan keyakinannya secara langsung.
Lokasi Objek Properti dan Pembanding seperti dibawah ini :

Jl Jl Jl

M K A
a e s
w n t
a a e
r ng r
a

Berdasarkan data tersebut di atas lalu diadakan analisis dengan memperkirakan atau
mentafsirkan persamaan dan perbedaan yang dapat diperhitungkan. Cara yang dilaksanakan
adalah dengan menambah atau mengurangkan data yang ada dibandingkan dengan objek
yang dinilai, yaitu dengan menambahkan nilai (+) atau mengurangkan (-) komponen bangunan
atau bagian dari objek yang mempunyai kelebihan atau kejelekan dari pembanding sehingga
dapat Nilai Indikasi yang diperkirakan .
Misalnya :
X : Data I = - , + , - , - ,+ ; bila setiap + / - dari asumsi jumlah perbedaan yang dihitung
dengan nilai uang setiap satuan komponen Rp 25.000.000,00 maka Indikasi
nilai adalah Rp 750.000.000,00 – Rp 25.000.000,00 = Rp 725.000.000,00 ;
X : Data II = +, -, +, - , - = Rp 800.000.000,00 – Rp 20.000.000,00 = Rp 780.000.000,00;
Asumsi dari penilai bahwa objek Nilaian lebih jelek sedikit dengan hitungan
per satuan komponen adalah Rp 20.000.000,00
X : Data III = -, -, +, +, + = Rp 775.000.000,00 +Rp 35.000.000,00 = Rp 810.000.000,00;
Nilai Indikasi berdasarkan perhitungan atau perkiraan tersebut di atas adalah :
Data I - Rp 725.000.000,00 ;
Data II - Rp 780.000.000,00 ;
Data III - Rp 810.000.000,00 .
Kesimpulan akan ditentukan kemudian .
c. Metoda Jumlah Rupiah ( Rupiah Amount Method ).
Dalam penilaian dengan metoda ini setiap data pembanding di adjust atau disesuaikan
dengan objek yang dinilai dengan menambahkan atau mengurangkan jumlah rupiah terhadap
78

setiap faktor yang diperbandingkan, yaitu Komponen Utama, Komponen Material dan
Komponen Fasilitas .
Data 1 Data 2 Data 3
Harga Jual : Rp 750.000.000,00 Rp 800.000.000,00 Rp 775.000.000,00
Penyesuaian :
- Lokasi - 5.000.000,00 + 5.000.000,00 + 5.000.000,00
- Waktu + 5.000.000,00 + 25.000.000,00 - 2.500.000,00
- Ukuran - 25.000.000,00 - 25.000.000,00 - 25.000.000,00
- Komp. Utama + 10.000.000,00 + 15.000.000,00 + 7.500.000,00
- Komp. Material + 20.000.000,00 - 5.000.000,00 + 15.000.000,00
- Komp Fasilitas + 10.000.000,00 + 15.000.000,00 - 10.000.000,00
- Kondisi - 25.000.000,00 + 25.000.000,00 + 25.000.000,00
- Mutu + 25.000.000,00 - 25.000.000,00 + 25.000.000,00
Total Penyesuaian +Rp10.000.000,00 + Rp 30.000.000,00 - Rp 40.000.000,00
Nilai Indikasi Rp 760.000.000,00 Rp 830.000.000,00 Rp 810.000.000,00
d. Metoda Persentase ( Percentage Method ).
Dalam metoda ini penilaian dilakukan hampir sama dengan metoda komponen rupiah
atau jumlah rupiah , tetapi perkiraan penambahan atau pengurangan penyesuaiannya
diperhitungkan dengan menggunakan %
( persentase ).
Data 1 Data 2 Data 3
Harga Jual Rp 775.000.000,00 Rp 800.000.000,00 Rp 775.000.000,00
Penyesuaian :
-Lokasi 90 % 110 % 95 %
-Waktu 100 % 105 % 90 %
-Ukuran 95 % 90 % 95 %
- Komp.Utama 92 % 98 % 95 %
-Komp.material 94 % 97 % 95 %
- Komp.Fasilitas 95% 95 % 95 %
-Kondisi 90 % 95 % 100 %
-Mutu 90 % 90 % 100 %

Total Penyesuaian 93,25 % 97,5 % 95,625 %


Nilai indikasi rata-rata Rp 722.687.500,00 Rp 780.000.000,00 Rp 741.093.750
4. Kesimpulan Nilai .
Dari beberapa metoda pendekatan seperti yang telah di analisis di atas maka dapatlah
disimpulkan nilai dengan cara :
79

a). Metoda Lumpsum,


Sesuai dengan namanya maka kesimpulan nilai yang didapat pada nilai indikasi baik
dari metoda jumlah bulat atau metoda jumlah kurang, dipilih menurut perkiraan salah satu
yang paling diyakini dengan menggunakan perkiraan dan sekaligus secara menyeluruh.
Misalnya dalam contoh seperti tersebut di atas Nilai Indikasi yang telah dianalisis Penilai
Profesional tadi ditetapkan sebesar Rp 875.000.000,00, maka nilai itulah yang dipilih oleh
Penilainya. Tetapi senadainya Penilai perlu menggunakan pilihan dari Nilai Indikasi rata-
rata yang telah dianaliasis adalah Data 1 – Rp 760.000.000,00, Data 2- Rp 830.000.000,00
dan Data 3- Rp 810.000.000,00 dan Penilai tersebut memilih Data 2 yang dianggap paling
cocok dengan analisisnya maka angka Rp 830.000.000,00 itulah yang dianggap sebagai
perkiraan nilai untuk Objek Nilaian di Jalan Mawar 5 Jakarta Barat tersebut. Penetapan
berdasarkan analisis yang ditentukan sekaligus dimuka ini artinya secara menyeluruh dan
saat tanggal penilaian dilakukan.
b). Metoda rata-rata .
Nilai Indikasi data I, data II, data III, dijumlahkan dan kemudian dibagi dengan jumlah
objek pembanding . Misalnya untuk contoh pendekatan komponen rupiah atau metoda
jumlah rupiah seperti nilai indikasi :
Data I – Rp 760.000.000,00, data II – Rp 830.000.000,00, data III–Rp 810.000.000,00.
Nilai Indikasi tersebut dijumlahkan menjadi Rp 1.290.000.000,00 dan kemudian dibagi 3
(tiga).
Kesimpulan nilai adalah Rp 2.400.000.000,00 : 3 = Rp 800.000.000,00
 ( P 1+ P 2 + P 3 )
Formula R =  .
n
c). Metoda Bobot atau pembebanan :
Kesimpulan dilakukan dengan menghitung bobot kesamaan dari objek yang dinilai
dengan data pembanding masing-masing objek yang sudah dihitung nilai indikasinya
dengan memberikan pembebanan pada kesamaan komponen objek atau bobot objek pajak
dan dinyatakan dalam prosentase .
Contoh dari analisis data tersebut di atas baik melalui metoda komponen rupiah ataupun
Prosentase adalah sebagai berikut :
Dari Data I - Rp 760.000.000,00 ,
Data II - Rp 830.000.000,00 ,
Data III - Rp 810.000.000,00 ,
apabila dihitung bobotnya harta yang paling mendekati kesamaannya adalah
Data II – 40 % karena bila dihitung banyak data serta bentuk konstruksi dan komponen
bangunan yang sangat mirip hampir setengah atau 40 % dari seluruh bangunan ;
80

Data I - dan Data III sama-sama diperkirakan 30 % karena dan konstruksi, material
bangunan dan komponen bangunannya relative mendekati sama sekitar kurang lebih
30 % .
Maka Nilai Pasar Wajar adalah :
30 % X Rp 760.000.000,00 = Rp 228.000.000,00
40 % X Rp 830.000.000,00 = Rp 332.000.000,00
30 % X Rp 810.000.000,00 = Rp 243.000.000,00

Rp 803.000.000,00
Dibulatkan menjadi Rp 800.000.000,00 .

d.Perbandingan Data Berpasangan .


Kadangkala properti dapat kita dapatkan dalam ujud berpasangan dan oleh Penilai
perbandingan dapat dilakukan dengan menggunakan metode deduksi yaitu nilai daritiap
perbedaan utama dalam fitur propertiyang dimiliki oleh properti yang dinilai dibandingkan
dengan properti pembanding yang telah diketahui perbedaannya.. Asumsi yang mendasari
adalah jika dua properti pembandingmemiliki perbedaandalam suatu fitur utama misalnya
ukuran, jenis sub unit dari rumah, kelengkapan rumah seperti teras, kamar mandi, dapur dll),
maka perbedaan harga dari masing-masing jenis subunit pelengkap atau fasilitas dinilai
sebagai harga yang diperbandingkan dan digunakan untuk menentukan nilai. Jika fitur yang
berbeda lebih dari satu maka penilai memerlukan beberapa properti pembanding lain agar
dapat menentukan tiap perbedaan nilai, dan mungkin penilai harus melalui proses elimenasi
yang cukup panjang sebelum dapat menemukan semua nilai dari perbedaan fitur properti
tersebut. Sebagai misal Penilai mendapatkan data properti sebagaimana informasi tersebut
dibawah ini :

(Dalam juta Rp)


A Rumah Tinggal Pavilyun Teras 985
B Rumah Tinggal Teras 875
C Rumah Tinggal Pavilyun Dapur Bersih 950
D Rumah Tinggal Dapur Bersih Garasi 895
E Rumah Tinggal Garasi Kamar Kerja 925
F Rumah Tinggal Pavilyun 900

Objek Penilaian adalah Properti sebagai berikut :


Rumah tinggal, Pavilyun, Garasi, dan berteras.
Analisis dapat dilakukan dengan menggunakan teori deduksi seperti dibawah ini :
81

- Pavilyun = A – B = Rp 985 – Rp 775 = Rp 210.000.000,00


- Teras = A – F = Rp 985 – Rp 800 = Rp 185.000.000,00
- Dapur Bersih = C – F = Rp 950 - Rp 900 = Rp 50.000.000,00
- Rumah Tinggal = F – Pavilyun = Rp 900 – Rp 210 = Rp 690.000.000,00
- Garasi = D – Rumah Tinggal – Dp.Bersih =
Rp 895 – Rp 690 – Rp 50 = Rp 155.000.000,00
Rumah tinggal, Pavilyun, Garasi, dan berteras = Rp 690 + Rp210 + Rp155 + Rp185 = Rp 1.240
Perkiraan Nilai Properti = Rp 1.240.000.000,00.
Metode ini berdasarkan prinsip idealis bahwa penilai harus berasumsi bahwa tiap transaksi
merupakan indikator nilai pasar yang tidak bias , dan bahwa ada urutan transaksi logis yang
menunjukan perbedaan individual sederhana dan nyata yang memungkinkan penilai melalui
proses pengurangan menghitung bagian dari harga jualyang secara langsung berhubungan
dengan tiap perbedaan properti. Metode ini mengabaikan resiko dari asumsi bahwa tiap data
penjualan properti pembanding dapat dianggap sebagai indikasi nilai pasar yang dapat
dipercaya dari tiap atribut yang dimiliki oleh properti.
e. Formula Perbandingan Harta Pertanian
Metode Komponen Rupiah .
Harta Tanah Pertanian yang kita dapatkan data adalah sebagai berikut :
Persil Luas Tanggl Perolehan Harga (Rp) Analisis/Ha
Tanah (Rupiah)
1 5 ha 5 Juni 2009 144.553.500 28.910.700
2 3 ha 3 Februari 2010 96.369.000 32.123.000
3 7 ha 10 Desmb 2009 112.430.500 16.061.500

Analisis perbandingan dengan menggunakan metode Tambah kurang terhadap properti


nilaian dan Properti Pembanding adlah sebagai berikut :
Faktor Penjualan 1 Penjualan 2 Penjualan 3
Rp 28.910.700 Rp 32.123.000 Rp 16.061.500
Waktu + 2.000.000 - + 1.000.000
Loksai + 1.000.000 -2.000.000 + 8.000.000
Sifat Fisik - - + 5.000.000
Nilai diusulkan Rp 31.910.700 Rp 30.123.000 Rp 30.061.500

f. Perbandingan Sewa
Metode ini dapat digunakan untuk menaksir nilai sewa sesuatu harta , unit
perbandingan untuk harta perniagaan dan perindustrian, dengan menggunakan ukuran
82

meter persegi dari luas lantai yang disewakan kepada tenant yang kemudian
diperhitungkan dengan nilai sewa seluruh luas yang digunakan atau disewakan .Tatacara
perhitungan sama dengan metode jumlah rupiah atau Tambah kurang per m2 luas
dikalikan jumlah rupiah harga sewa. Formula yang disusun dalam memperkirakan nilai
sewa dengan menggunakan Zoning. Karena luas nya persewaan atau luas persewaan
punya daya tarik berdasarkan letak / posisi penempatan toko maka Pendekatan zoning
berdasarkan fakta bahwa bagian depan harta lebih bernilai dari bagian belakang. Nilai
suatu unit toko makin jauh masuk ke dalam lokasi makin berkurang atau menurun
sewanya.
Ada dua jenis Zoning, yaitu ;
1. Natural Zoning ;
Natural Zoning mengikuti keadaan sewa pasaran Toko di berbagai lokasi, baik di
lantai dasar atau lantai di atas dan bawah tanah. Demikian juga sewa yang
ditawarkan di setiap lokasi Pusat Perbelanjaan/Pertokoan.
2. Arbitrari Zoning .
Arbitrari Zoning dbuat dengan membagi ruangan menjadi ruang terbatas dalam
petak-petak toko dan merupakan zone secara arbitrari, dengan nilai sewa bagi tiap-
tiap zone akan berkuran /kscil sesuai dengan rumus matematikan beserta letak
zone. Letak Toko berdasarkan Zone makin masuk ke dalam nilainya akan semakin
turun. Wewenang arbitrari ini dibatasi oleh empirical evidence yang telah ditemui
dari banyak bukti sewa di Pasaran terbuka.
Contoh :
Sebuah Toko mempunyai lebar 8 m dan panjang 18 m baru saja disewakan dengan
sewa bersih Rp 70 000.000 per tahun. Analisis sewa untuk menaksir nilai sewa
tahunan bersih sebuah toko di dalam kawasan yang sama disewakan dengan data
sebagai berikut :
Andaikan Lebar 10m, panjang 18 m dan untuk Zoning Toko itu dibagi dalam dari
depan ke belakang dalam dua(2) zone per 7 meter, maka hal ini akan menyisakan 4
meter, dalam pemikiran Penilai nilai zone kedua (B) adalah 50% dari zone dimuka
bagian depan (A) dan zone bagian belakang sisa 4 meter 50% dari zone kedua (B).
Apabila sewa setiap meter adalah =
Zone depan (A) = 8m X 7m X Rp x = Rp 56x ;
Zone Tengah (B = 8m X 7m X (Rp 0,5) = Rp 28x ;
Zone belakang (C) = 8m X 4m X (Rp0,25x) = Rp 8x
Rp 92x ;
Bila Rp 92x = Rp 70.000.000,00
83

X = Rp 760.869,57
Nillai sewa bagi zone depan (A) = Rp 760.869,57 per m2 ;
Zone Tengah (B) = Rp 380.434,78 per m2
Zone Belakang (C)= Rp 190.217,39 per m2 ;
Berdasarkan perkiraan tersebut di atas informasi dan penggunaan prinsip dalam
analisis, nilai sewa tahunan toko adalah sebagai berikut :
Zone depan (A) = Rp 760.869,57 X 10 m X 7 m = Rp 53.260.869,90 ;
Zone Tengah (B) = Rp 380.434,78 X 10 m X 7 m = Rp 26.630.434,60
Zone Belakang (C) = Rp 190.217,39 X 10 m X 4 m = Rp 7.608.695,70 ;
Rp 87.500.000,20
Dibulatkan Rp 87.500.000,00.
Formula Perbandingan ini dapat pula digunakan untuk estimasi nilai harta atas objek
pertokoan/perniagaan. Pengumuman atau penawaran sesuatu objek harta tanah perniagaan
dapat dihitung dengan menggunakan hasil return/hasil sewa/pulangan wajar. Hasil sewa ini
akan digunakan untuk menilai harta tanah yang sejenis dengan harta tanah yang dianalisis.
Contoh :
Anda diminta menilai sebuah Toko dua lantai yang beralamat di Jalan Jambu Nomor 8 Jakarta
Barat, dengan data sebagai berikut :
- Ukuran lantai satu (1) = 7m X 18m ;
- Lantai dua (2) = 7m X 14m ;
Harta ini dikontrakkan untuk tempo/jangka waktu 14 tahun, dan berjalan 4 tahun yang lalu
dengan sewa bersih Rp 60.000.000,00 setahun .
Dari data yang kami dapatkan beberapa Pertokoan di Jalan Jambu nomor 2, yang
sejenis di Kawasan yang sama ukuran lantai satu (1) 8m X 18m dan lantai dua (2) 8m X 14m
sewa kontraknya masih berjalan 5 tahun lagi dengan sewa bersih setahun Rp 50.000.000,00.
Harta ini baru saja dijual dengan harga Rp 1.600.746.000,00 . Disamping itu juga di Jalan
Jambu Nomor 12, sebuah toko berlantai dua serupa dan sejenis dengan ukuran lantai (1) 7m X
18m dan lantai dua (2) 7m X 14m , baru saja dikontrakkan untuk jangka waktu 5 tahun dengan
sewa Rp 120.000.000,00 per tahun.
Analisis sewa dari Toko jl Jambu Nomor 12 :
Lantai satu Zone A = 7m X 7m @ Rp x/m2 = Rp 49 x;
Zone B = 7m X 7m @ Rp 0,5x/m2 = Rp 24,5x ;
Zone C = 7m X 4m @ Rp 0,25x/m2 = Rp 7 x
Lantai dua Zone B = 7m X 14m @ Rp 0,5x/m2 = Rp 49x
Rp 129 x = Rp 120.000.000
X = Rp 926.640,93
84

Analisis Toko Jalan Jambu Nomor 8,


Nilai semasa dalam tahun berjalan adalah :
Lantai Satu Zone A = 8m X 7m @ Rp 926.640,93 = Rp 51.891.891,89
Zone B = 8m X 7m @ Rp 463.320,46 = Rp 25.945.946,04
Zone C = 8m X 4m @ Rp 231.660, 23 = Rp 7.413.127,36
Lantai dua Zone B = 8m X 14m @ Rp 463.320,46 = Rp 51.891.891,52
Nilai Sewa semasa pertahun = Rp 137.142.856,81
Apabila hasil return/pulangan Toko Nomor 8 dalam tempo 5 tahun maka sewa yang diterima
Per tahun Rp 50.000.000,00
Angka Tahun Belian (ATB) atau Nilai Kini (Present worth of Annuity Factor)) untuk 5 tahun
@ 6 % adalah = Rp 50.000.000,00 X 4,2124 = Rp210.620.000,00.
Perhitungan untuk ke abadi adalah :
Nilai Sewa semasa per Tahun Rp 137.142.856,81;
ATB ke abadi tertangguh (Year Purchase in Perpetuity Rev.) 5 tahun @ 7% = 10,1852 x
Rp 1.396.827.425,18
Nilai Modal = Rp 210.620.000 + Rp 1.396.827.425,18 = Rp 1.607.447.425,18 ;
Dibulatkan menjadi Rp 1.607.447.000,00.
Penilaian untuk Toko Jl Jambu Nomor 2 adalah :
Lantai Satu (1) ;
Zone A = 7m X 7m @ Rp 926.640,93 = Rp 45.405.405,57 ;
Zone B = 7m X 7m @ Rp 463.320,46 = Rp 22.702.702,54 ;
Zone C = 7m X 4m @ Rp 231.660,23 = Rp 6.486.486,44 ;
Lantai dua (2) ;
Zone B = 7m X 14m @ Rp 463.320,46 = Rp 45.405.405,08 ;
Nilai Sewasemasa per Tahun = Rp 119.999.999,63.
Tempo 10 Tahun :
Sewa diterima per tahun Rp 60.000.000,00
ATB/Nilai kini (Present worth of Annuity Factor )10 Tahun @ 6% = 7,3601 X
Rp 441.606.000,00
Return ke abadi
Nilai Sewa Semasa per Tahun Rp 119.999.999,63
ATB ke abadi tertangguh 10 tahun @ 7% = 7,26213 X
Rp 871.455.597,31
Nilai Modal = Rp 1.313.061.597,31
Dibulatkan menjadi Rp 1.313.061.597,00.
85

Kelebihan dan Kekurangan Penilaian dengan Pendekatan Data Pasar.


Kelebihan :
 Pendekatan ini lebih fleksibel, mudah , cepat dan sederhana dalam penggunaannya,
 Dapat diterapkan pada jenis harta tetap yang berupa tanah dan / atau bangunan
yang mempunyai bentuk, karakteristik dan luas objek yang mendekati sama atau
serupa, misalnya real estate atau bangunan yang telah diatur sedemikian rupa
mendekati sama atau serupa.
 Akurat dan Handal sepanjang data dan harga jual properti pembanding valid dan up
to date.
Kekurangan :
 Data atas Properti Pembanding harus betul-betul diusahakan wajar, nyata , benar
dan memenuhi waktu yang up to date, atau dapat dipertanggungjawabkan
keakuratannya,
 Jarang objek harta yang benar-benar sama atau identik , sebab itu dalam bandingan
harus betul-betul merupakan data yang dipertimbangkan persamaan dan
perbedaanya untuk menetukan penyesuaiannya.
 Kadangkala tidak dapat ditemukan data pembanding yang valid dalam lokasi atas
harta yang akan dinilai.
 Dalam situasi ekonomi dan moneter yang bergejolak atau berubah dengan cepat ,
sulit untuk digunakan karena harga terbentuk kurang wajar,
 Pengalaman dan jam terbang Penilai dalam menentukan adjusment / penyesuaian
merupakan faktor yang sangat menentukan Nilai Pro
perti yang dianalisis dengan pendekatan ini.

C. ECONOMIC ESTIMATE / COST APPROACH (METODE / PENDEKATAN BIAYA ).


Pendekatan ini merupakan suatu pendekatan yang dilaksanakan dengan teknik atau
metode pendekatan memperkirakan atau menginterpretasikan biaya yang dikeluarkan untuk
mendapatkan, menghasilkan, atau membangun harta pada masa / waktu sekarang dalam
keadaan baru dan dikurangi dengan keausan, penyusutan atau deprisiasi harta, dan
kemudian ditambah dengan perkiraan nilai tanah.
Pendekatan biaya pada umumnya dapat dijelaskan dengan pengertian sebagai berikut :
1. Merupakan taksiran atau interpretasi reproduksi harta dalam keadaan baru atau ada
pula yang mengatakan nilai ganti yang merupakan biaya pengganti dari bangunan dan
sarana pelengkapnya.
2. Perkiraan penyusutan , keausan dari harta selama dipergunakan/dipakai/didayagunakan
sampai dengan saat dinilai.
3. Kemudian ditambah dengan nilai tanah .
86

Sesungguhnya bila kita teliti lebih lanjut tentang pengertian-pengertian di atas maka ada
sedikit perbedaan namun sangat menyentuh arti dari istilah nilai. Meskipun arti nilai
reproduksi baru dan nilai ganti mempunyai maksud yang sama sebagai nilai baru
berdasarkan harga produksi yang berlaku sekarang, namun nilai reproduksi baru adalah
jumlah uang yang dikeluarkan / dibayarkan untuk memperoleh sesuatu unit bangunan baru
yang persis sama baik mengenai material, kualitas, bentuk, ukuran , design, konstruksi,
maupun fungsi dan kapasitasnya berdasarkan harga yang berlaku saat ini.
Sedangkan nilai ganti adalah jumlah uang yang dikeluarkan / dibayarkan untuk
membangun atau memperoleh sesuatu unit baru seperti yang dikehendaki dengan fungsi
dan kapasitas sama, meskipun bentuk, material / bahan, ukuran berbeda dari harta yang asli
dan atau diperbaiki.
Pendekatan biaya dapat dilaksanakan melalui lima ( 5 ) langkah dasar pelaksanaan,
yaitu :
1. Penilaian tanah dalam keadaan kosong, dengan menggunakan pendekatan Data Pasar.
2. Interpretasi / perkiraan nilai ganti atau reproduksi baru atas perbaikan atau
pembangunan yang berlaku saat ini.
3. Penentuan perhitungan penyusutan / depresiasi yang terjadi selama umur bangunan.
4. Tentukan Nilai Indikasi bangunan dengan cara mengurangkan perkiraan nilai ganti /
reproduksi baru dengan keausan / penyusutan bangunan .
5. Kemudian untuk mendapatkan Nilai Objek / harta yang dinilai didapat dengan
menambahkan Nilai indikasi Bangunan dengan Nilai indikasi tanah .
Agar lebih mudah dapat kami berikan contoh seperti dibawah ini :
Sebuah objek harta terdiri dari sebidang tanah terletak di Jl. Kencana No. 5 Jakarta Barat
seluas 500 m2 dengan perkiraan harga jual menurut Nilai Jual Objek Pajak Rp 300.000,00 per
m2. Di atas tanah tersebut berdiri bangunan rumah mewah yang dibangun pada tahun 1990
dengan luas 250 m2, terdiri dari 3 buah kamar tidur lengkap dengan 2 buah kamar mandi, satu
dapur dan sebuah garasi mobil, dengan perkiraan Nilai Jual Objek Pajak bangunan sebesar Rp
1.500.000,00 per m2.
Sisa tanah yang tersedia dibangun untuk taman dan perkerasan jalan yang berfungsi
sebagai landasan dari jalan di luar rumah menuju garasi dan rumah.
Sebelum kita tentukan berapa Nilai harta tetap tersebut di atas , marilah kita melihat
beberapa metoda pendekatan biaya / cost approach valuation yang sering dipergunakan untuk
memperkirakan atau membuat analisis nilai atas harta.
Beberapa metoda yang lazim dipergunakan untuk menetapkan nilai reproduksi baru /
nilai ganti adalah :
1). Metode Kalkulasi Biaya (Cost Approach).
87

Metode ini menghitung nilai property (T&B) dengan menganggap Tanah sebagai tanah
kosong, nilai tanah dihitung dengan menggunakan Metode perbandingan data pasar. Nilai
Bangunan dihitung dengan menggunakan metode kalkulasi biaya . Nilai pasar bangunan
diperoleh dengan mengasumsikan biaya pembangunan/penggantian baru kemudian
dikurangi dengan penyusutan pada saat penilaian.
Rumus :
Nilai Properti = Nilai Tanah + (Nilai Bangunan Baru – Penyusutan).
Biaya Kalkulasi biaya ada dua cara :
a). Biaya Langsung Yaitu :
Biaya yang langsung berhubungan dengan bangunan seperti biaya upah buruh
dan biaya material komponen bangunan yang berhubungan dengan bangunan, biaya
overhead kontraktor, keuntungan kontraktor, biaya professional lainnya yang terkait
untuk pembangunan seperti arkitek, konstruktor, surveyor, dan lainnya.
b). Biaya Tidak Langsung :
Biaya atau uang yang tidak terkait langsung dengan fisik konstruksi, tetapi
diperlukan dalam biaya pembangunan property. Biaya tidak langsung termasuk bunga
selama masa konstruksi, pajak, biaya Ahli Hukum terkait, Akuntan, Penilai dan lain-
lainnya yang diperlukan. Semua biaya ini harus diperhitungkan tergantung jenis
bangunannya.
2). Menghitung Biaya Penggantian Baru (Replacement Cost, New).
Untuk menghitung Biaya penggantian baru pada metode Kalkulasi Biaya ada empat
macam metode yang dikenal, Yaitu :
a). Metoda Penelitian Jumlah Atau Metode Survey Kuantitas/Quantity Survey
Method:
Metoda ini menggunakan taksiran terperinci atas harga semua komponen
material yang persis sama dengan yang dipakai sebagai bahan untuk membangun harta
tersebut oleh produser/Pembina/ Pembangun harta dan kemudian dijumlahkan . Penilai
menghitung semua biaya material bangunan kuantitas dan kualitas serta semua tenaga
kerja yang diperlukan .Estimasi ini mempergunakan perhitungan biaya unit dan biaya
keseluruhan guna pembangunan replika properti nilaian termasuk di dalamnya harapan
keuntungan pemilik, biaya langsung maupun tidak langsung. Berkait dengan keahlian,
waktu, dan pembelanjaanyang dikeluarkan untuk menyediakan rincian kuantitas survey
yang lengkap maka aplikasi metode ini terbatas.
Metode survey kualitas atau sering disebut sebagai Quantity Survey method
adalah lebih sesuai untuk digunakan dalam estimasi biaya bangunan bagi kepentingan
kontrak kerja pembangunan, tender,pembangunan objek pribadi yang melibatkan dana
besar dan tujuan objek khusus.
88

Menghitung dengan cara ini jarang digunakan oleh penilai karena memerlukan
waktu yang relatif lebih banyak / panjang dan membutuhkan pengetahuan teknik yang
khusus misalnya arkitetur atau sipil bangunan. Namun metoda ini merupakan metode
yang paling komprehensif dan akurat dalam menentukan estimasi biaya bangunan.
Dalam metoda survey Kualitas perhitungan diawali dengan analisis BOW, yaitu
untuk mengetahui biaya perbagian pekerjaan secara detail dan selanjutnya dirinci dan
ditambah dengan biaya lain yang terkait seperti biaya overhead, keuntungan
pengembang , Jasa konsultan, PPN, biaya lain mendirikan bangunan (IMB) dan Bunga
selama pembangunan.

Sumber : Wahyu Hidayati, Budi Harjanto, Penilaian Properti, Konsep dasar, BPFE Yogyakarta,2003
Contoh Rekapitulasi Biaya .

Pos Pengeluaran (ribuanRp)


No. Uraian Pekerjaan Jumlah (Rp)
Upah Bahan
1 Pekerjaan Tanah 2.250 2.000 4.250.000
2 Pekj. 7.500 12.500 20.000.000
3 Pasangan/Plester 6.000 15.000 21.00.000
4 Pekj.Beton & lantai 8.000 25.000 33.000.000
5 Pekj. Kayu 2.500 10.000 12.500.000
6 Pekj. Atap & Plafon 1.000 1.100 2.100.000
7 Pekj. Finishing 1.000 4.000 5.000.000
8 Pekj. Listrik 2.000 500 2.500.000
Pekj. Lain-lain
89

Biaya Pelaksanaan 100.350.000


Overhead @10% 10.035.000
110.035.000
Keuntungan Developer @10% 11.038,500
121.423.500
Konsultasi @ 12% 14.570.820
135.994.320
PPN @ 10% 13.599.432
149.593.752
IMB @ 1% 1.495.938
151.089.690
Bunga @ 5% 7.554.484

Biaya Reproduksi Baru 158.644.174

b). Metoda Unit Terpasang / di Tempat atau Unit in Place Method :


Metoda ini menggunakan biaya / jumlah harga atas bermacam material / bahan
bangunan yang terpasang pada bangunan atau harta yang terdiri dari Fondasi , dinding,
kerangka, kolom , atap, lantai dan lain-lain dan kemudian di jumlahkan.Unsur-unsur ini
dihargai sebagai unit terpasang termasuk diantaranya adalah bahan dan tenaga kerja
atau upah pengerjaan untuk mendirikan bangunan.
c). Metoda Meter Persegi :
Metoda ini didasarkan pada perhitungan biaya-biaya per unit yang diketahui atau
ditetapkan yang berasal dari perbandingan harta yang ada dalam penentuan biaya per
m2 setiap jenis pekerjaan bangunan , yang kemudian di adjust atau disesuaikan antara
harta yang dinilai dengan harta pembanding bila ternyata terdapat perbedaan
perbandingan. Misalnya untuk membuat fondasi gedung seperti contoh gedung
pembanding itu diperlukan perhitungan per m2-nya dikeluarkan biaya berapa rupiah dan
kemudian diperhitungkan seluruh fondasi berapa luasnya atau jumlah keseluruhan
fondasi dari gedung.
Metoda ini dapat juga disebut sebagai metoda meter kubik dan biasanya
merupakan koreksi / perbaikan atas metoda unit terpasang, dan disamping itu data atau
informasi dapat dikumpulkan dari para kontraktor dan buku petunjuk biaya yang disusun
oleh Instansi tertentu atau penjual bahan bangunan atau Perusahaan Pembangun/
Pengembang , misalnya seperti Departemen Pekerjaan Umum, Dinas Tata Bangunan
dan Tata Kota, Pajak Bumi dan Bangunan , Perusahaan Real Estate , Perum Perumnas
90

dan lain-lain. Metode ini sering juga disebut sebagai metode perbandingan atau
comparative method.
d). Metode Indeks Biaya / Index Method .
metode ini digunakan untuk menyesuaikan biaya pengganti baru bangunan pada
saat ini dengan mendasarkan pada biaya pengganti baru bangunan pada saat baru
dibangun.Biaya ini dapat naik atau turun tergantung pada besar kecilnya indekspada
saat ini. Caranya dengan menghitung indeks biaya saat ini dengan indeks biaya masa
lampau / indeks biaya saat dibangun.
Rumus :
Biaya Pengganti Baru Sekarang =

IndeksBiay aSaatini
XBiayaPeng gantiBarus aatdibangun
IndeksBiay aLampau

Dari ke empat metode tersebut di atas maka metode survey kuatitas memberikan
perhitungan biaya yang paling teliti.
Di atas telah kami berikan contoh tentang harta yang terletak / berlokasi di Jl
Kencana No.5 Jakarta.Barat Maka apabila kita akan menilai objek tersebut dapatlah dilakukan
analisis seperti dibawah ini :
NJOP Tanah dinyatakan seharga – Rp 3.000.000,00 per m2 ;
Nilai indikasi tanah adalah = 500 X Rp 3.000.000,00 = Rp 1.500.000.000,00
Setelah melalui analisis yang mendalam dengan cara membandingkan dengan data / informasi
dari berbagai Instansi terkait dan Perusahaan Pengembang dan Perusahaan Produsen
Bangunan, maka ditetapkan Nilai Tanah, benar adalah - Rp 1.500.000.000,00.
Untuk Nilai Bangunan dihitung seperti dibawah ini :
Apabila diyakini bahwa bangunan tersebut dibangun dengan harga / biaya sebagaimana yang
telah ditetapkan sesuai dengan NJOP per m2 – Rp 2.500.000,00 biasanya NJOP PBB hanya
60% dari Harga Pasar wajar. Biaya ini telah dikaji dengan saksama dan dianalisis berdasarkan
perhitungan Pekerjaan Umum dan Beberapa Perusahaan Pengembang dan Produsen
Bangunan maka penyesuaian yang dilaraskan adalah :
100
XRp 2.500.000  Rp 4.166.666,67 ,
60
Maka Perkiraan / perhitungan sementara adalah Rp 4.166.666,67 dikonversi kedalam
Klasifikasi Objek Pajak adalah kelompok II B kelas 14 > Rp 3.900.000 s/d Rp 4.500.000, Nilai
jual Bangunan adalah Rp 4.200.000,00
-Bangunan Utama : 250 X Rp 4.200.000,00 = Rp 1.050.000.000,00
- Taman : 150 X Rp 300.000,00 = Rp 45.000.000,00
91

- Jalan diperkeras : 100 X Rp 100.000,00 = Rp 10.000.000,00


Nilai sementara = Rp 1.105.000.000,00
Apabila penyusutan diperhitungkan dengan metoda garis lurus, dan diperkirakan umur
ekonomis bangunan 50 tahun, pada hal usia bangunan sampai saat ini ( dibangun tahun 2000 )
adalah 11 tahun, maka bila dihitung dengan cara mencari prosentase = 11/50 X 100 % = 22 %.
Maka Penyusutan = 0,22 X Rp 1.105.000.000,00 = Rp 243.100.000,00
Nilai Bangunan sementara = Rp 1.105.000.000,00
Penyusutan 22 % = Rp 243.100.000,00
Nilai Indikasi Bangunan = Rp 861.900.000,00
Nilai Indikasi Tanah = Rp 3.000.000.000,00
Niali Pasar Wajar harta = Rp 3.861.900.000,00 dibulatkan Rp 3.800.000.000,00

Dari jawaban di atas dapatlah dicatat bahwa untuk menilai bangunan memerlukan
pengamatan yang lebih saksama, khususnya bila untuk menilai bangunan yang bertingkat
banyak, konstruksi , fondasi dan hitungan setiap lapisan lantai, serta jenis penggunaan, interior
/ eksterior haruslah diperhitungkan.
Taksiran atas suatu nilai harta tetap .
Kecuali perbedaan metoda pendekatan biaya seperti di atas , maka ada variasi penilai
yang dipengaruhi oleh subyektivitas masing-masing dengan latar belakang dan pengetahuan
serta pengalaman dari individu penilai tersebut. Berdasarkan hal-hal seperti di atas maka
taksiran dapat berbeda namun satu hal yang perlu diperhatikan bahwa semua faktor , fakta dan
data serta ilmu pengetahuan yang mendasari penilaian dimasukkan sebagai pertimbangan
analisis untuk menentukan nilai atas harta dilakukan dengan teliti dan benar. Masalah yang
sangat menentukan adalah faktor moneter dan percepatan perubahan ekonomis yang tidak
diharapkan, berbagai varian dapat terjadi namun hal-hal tersebut dapat diharapkan mendukung
saat dilakukan penilaian agar selama berlangsungnya penilaian, perubahan harga dapat
dipertanggungjawabkan atau relatif tidak terjadi gejolak harga , sehingga nilai akhir dapat
dianggap valid atau dapat mendekati benar dan dipertanggungjawabkan kebenarannya.
Sebagai contoh ada dua buah harta / bangunan yang kelihatannya dari luar nampak sama atau
identik, tetapi apabila dilihat lebih mendalam maka akan nampak banyak perbedaan,karena
struktur, lingkungan ,waktu dibangun , material bangunan dan oleh produsen yang berbeda.
PENYUSUTAN :
Disamping beberapa hal tersebut di atas masih ada faktor PENYUSUTAN / KEAUSAN
sebagai akibat penggunaan, pemakaian dan pendayagunaan harta, yaitu :
1. Penyusutan atau kemerosotan fisik (Physical Deterioration).
Artinya adalah suatu kerugian, kehilangan nilai yang diakibatkan oleh kemerosotan,
kerusakan, keretakan , kemunduran badan / fisik harta baik yang nampak ataupun tidak
92

nampak sehingga ujud , struktur, dan elemen yang ada menjadi menurun nilainya /
harganya.
- Misalnya tembok/ dinding retak, Fondasi amblas/turun,
- Atap melengkung dan bocor, kayu resplang lapuk,
- Cat kusam banyak dimakan lumut ,
- Lantai keramik pecah banyak yang terkelupas,
- Dan lain-lain.
2. Penyusutan atau keausan Fungsional (Functional Obsolescence) :
Suatu kerugian atau kehilangan yang melekat pada harta sebagai akibat dari tidak
berfungsi atau rusaknya mekanisme alat atau perlengkapan atau tujuan bangunan,
sehingga tidak dapat memenuhi tujuan , kenyamanan dan keselamatan pengguna harta
tetap.
Misalnya, lift / escalator rusak, Air condition tidak dingin atau rusak pada hal
konstruksi bangunan di design tanpa ventilasi, pintu sering macet tidak dapat dibuka,
cendela tidak dapat ditutup dengan benar engsel telah lepas / kayu mengembang , dan
lain-lain.
3. Penyusutan Ekonomi (Economic Obsolescecene) :
Suatu kerugian atau kehilangan nilai yang diakibatkan oleh karena keuatan-
kekuatan di luar harta kekayaan dan menyangkut faktor-faktor ekonomi / moneter atau
lingkungan masyarakat.
Hal itu terjadi misalnya karena perubahan peraturan pemerintah / zoning,
perubahan nilai mata uang sebagai akibat krisis moneter, dan lain-lain.
Dengan demikian maka dapatlah dikatakan bahwa penyusutan fisik dan
fungsional adalah keausan yang disebabkan faktor internal, sedangkan penyusutan
ekonomi adalah keausan yang disebabkan faktor eksternal, dan perlu diketahui bahwa
macam dan luasnya penyusutan diperhitungkan / ditentukan dengan melalui
pertimbangan pengamatan yang sangat hati-hati.
Beberapa metoda perhitungan PENYUSUTAN :
a. Metode Abstrak ( Abstraction Method ) - pengukuran tidak langsung.
b. Metoda Kondisi Terlihat ( Observed Condition Method ) – pengukuran langsung.
c. Metoda Biaya Pemulihan (Cost to Cure Method ) – pengukuran langsung.
d. Metoda Kerugian Kapitalisasi Sewa ( Capitalization of rent loss) – pengukuran tidak
langsung.
e. Metoda Penyusutan Garis Lurus ( Straight Line Age Life Method ) – Metoda langsung.
Penjelasan panjang lebar mengenai penyusutan ini kelak akan Kami jelaskan dalam
PENILAIAN LANJUTAN, namun untuk penilaian dasar cukup memakai metode abstrak atau
prosentage saja.
93

Di atas telah kami berikan contoh tentang harta yang terletak / berlokasi di Jl Kencana No.5
Jakarta Barat Maka apabila kita akan menilai objek tersebut dapatlah dilakukan analisis seperti
dibawah ini :
NJOP Tanah dinyatakan seharga per m2 – Rp 300.000,00
Nilai indikasi tanah adalah = 500 X Rp 300.000,00 = Rp 150.000.000,00
Setelah melalui analisis yang mendalam dengan cara membandingkan dengan data / informasi
dari berbagai Instansi terkait dan Perusahaan Pengembang dan Perusahaan Produsen
Bangunan, maka ditetapkan Nilai Tanah , benar adalah - Rp 150.000.000,00.

Untuk Nilai Bangunan dihitung seperti dibawah ini :


Apabila diyakini bahwa bangunan tersebut dibangun dengan harga / biaya sebagaimana yang
telah ditetapkan sesuai dengan NJOP per m2 - Rp1.200.000,00. Biaya ini telah dikaji dengan
saksama dan dianalisis berdasarkan perhitungan Pekerjaan Umum dan Beberapa Perusahaan
Pengembang dan Produsen Bangunan.Maka Perkiraan / perhitungan sementara adalah :
- Bangunan Utama : 250 X Rp 1.200.000,00 = Rp 300.000.000,00
- Taman : 150 X Rp 300.000,00 = Rp 45.000.000,00
- Jalan diperkeras : 100 X Rp 100.000,00 = Rp 10.000.000,00

Nilai sementara = Rp 355.000.000,00

Apabila penyusutan diperhitungkan dengan metoda garis lurus, dan diperkirakan umur
ekonomis bangunan 50 tahun, pada hal usia bangunan sampai saat ini (dibangun tahun 1990)
adalah 8 tahun, maka bila dihitung dengan cara mencari prosentase = 8/50 X 100 % = 16 %.
Maka Penyusutan = 0,16 X Rp 355.000.000,00 = Rp 56.800.000,00
Nilai Bangunan sementara = Rp 355.000.000,00
Penyusutan 16 % = Rp 56.800.000,00

Nilai Indikasi Bangunan = Rp 298.200.000,00


Nilai Indikasi Tanah = Rp 150.000.000,00
Niali Pasar Wajar harta = Rp 448.200.000,00

Dari jawaban di atas dapatlah dicatat bahwa untuk menilai bangunan memerlukan
pengamatan yang lebih saksama, khususnya bila untuk menilai bangunan yang bertingkat
banyak, konstruksi , fondasi dan hitungan setiap lapisan lantai, serta jenis penggunaan, interior
/ eksterior haruslah diperhitungkan.
Formula Pendekatan Biaya :
Nilai Indikasi Tanah Rp a.
94

Nilai Indikasi Bangunan :


1. Bangunan Utama – Rp b
2. Bangunan lainnya – Rp c
Rp ( b + c )

Penyusutan ---- % = Rp d
Nilai Indikasi Bangunan - Rp ( b + c ) – Rp d
Nilai Harta Tetap adalah = Rp a + {( b + c) – Rp d } .
Penerapan pendekatan biaya ini dapat disimpulkan terdiri dari beberapa langkah :
1. Menentukan Nilai Tanah dengan menggunakan pendekatan Data Pasar.
2. Menentukan biaya pembangunan baru (cost reproduction New ) harta / Objek.
3. Memperkirakan atau menghitung deprisiasi / penyusutan harta atau bangunan melalui salah
satu metode yang telah diketahui.
4. Mengurangi biaya pembangunan baru ( cost reproduction New ) harta dengan penyusutan ,
sehingga dapat ditemukan Nilai Indikasi objek / harta.
5. Menambahkan nilai tanah dengan nilai bangunan sehingga diperoleh NILAI Properti yang
diharapkan .
Dalam pelaksanaan di DJP penyusutan agar tercapai kesatuan tindak dan pelaksanaan
fiskus diharuskan menggunakan table penyusutan sebagaimana tertuang dalam lampiran 29
Keputusan Direktur Jenderal Pajak No.KEP-533/PJ/2000 Tanggal 20 Desember 2000 tentang
Petunjuk Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan, dan Penilaian Objek Pajak Bumi dan
Bangunan dalam rangka Pembentukan dan atau Pemeliharaan Basis Data Sistem Manajemen
Informasi Objek Pajak (SISMIOP).
Perhitungan Nilai Bangunan harus ditentukan besarnya nilai komponen bangunan
menurut masing-masing karakter objek berdasarkan NJOP dengan memperhatikan beberapa
hal atau komponen bangunan sebagai berikut :
1. Kelas/bintang/type ;
2. Komponen bangunan utama ;
3. Komponen material ;
4. Komponen fasilitas / m2 ;
5. Komponen fasilitas yang perlu disusutkan ;
6. Penyusutan ;
7. Komponen fasilitas yang tidak perlu disusustkan ;
8. Kapasitas dan letak (khusus tangki) .
Tingkat penyusustan oleh fungsional penilai PBB dihitung dengan mendasarkan pada
umur efektif, keluasan dan kondisi bangunan.
Bangunan selalu mempunyai umur ekonomis dan umur efektif sebagai dasar dalam
penentuan nilai.Umur Ekonomis adalah umur bangunan semasa masih dapat mendatangkan
95

return atau hasil sewa bagi pemiliknya atau penguasanya. Sedangkan umur efektif adalah
umur gedung sesuai dengan perhitungan untuk dapat dihitung prosentase penyusutannya
dengan menggunakan formula tertentu.
Direktorat Jenderal Pajak untuk gedung-gedung yang berlantai tidak lebih dari 4 tingkat
menggunakan formula penentuan % penyusutan sebagai berikut :
Sedangkan untuk bangunan pencakar langit atau bangunan bertingkat tinggi dan
bangunan eksklusif lainnya seperti Bangunan Perkantoran, Hotel, Apartemen, Shoping Center
/ Mall dan lain-lain umur efektif ditentukan dengan menggunaka formula sebagai berikut :

Umur Efektif = Tahun Pajak (TP) – Tahun Dibangun (TB)


Bila diketahui Tahun Direnovasi, maka :
Umur Efektif = Tahun Pajak (TP) – Tahun Direnovasi (TR)

(Tahun Pajak – Tahun dibangun) + 2 (Tahun Pajak – Tahun Direnovasi)


3

Contoh :
Tahun Pajak adalah Tahun 2011.
Untuk penghitungan NJOP bangunan secara manual dapat dipergunakan formulir Lampiran 28
KEP-533/PJ/2000.
Bila Tahun Penilaian atau Tahun Pajak = 2011 ;
Tahun Gedung di bangun = 2003 ;
Tahun direnovasi = 2008
Maka Umur Efektif Bangunan = 2011 – 2003 = 8 tahun, tetapi bila sudah direnovasi misalnya
tahun 2008, maka Umur Efektif bangunan adalah 2011 – 2008 = 3 Tahun.

TB TR Umur Efektif = (TP - TB) + 2 (TP – TR)


3
2000 2005 (2011 – 2000) + 2 (2011 – 2005) = 11 + 12 = 23 = 7 2/3 = 8
3 3 3
2003 2006 (2011 – 2003) + 2(2011 – 2006) = 8 + 10 = 18 = 6
3 3 3
96

2010 2006 (2011 – 2010) + 2 (2011 – 2006) = 1 + 10 = 11 = 3 2/3 = 4


3 3 3
2006 - (2011 – 2006) = 5
2007 - (2011 – 2007) + 2 (10) = 4 + 20 = 24 = 8 .
3 3 3

Note : Bila tahun Pajak – Tahun dibangun < 10 tahun dan tahun direnovasi adalah 0 atau
kosong, maka umur efektif bangunan =
Umur Efektif Bangunan = Tahun Pajak – Tahun diBangun .
Namun apabila Tahun Pajak – Tahun DiBangun > 10 dan Tahun diRenovasi adalah 0 atau
kosong atau Tahun Pajak – Tahun diRenovasi > 10, maka perlu dianggap :
Tahun diRenovasi = Tahun Pajak – 10, dan umur efektif adalah hasil dari rumus yang
disebut di atas. Dalam hal ini factor (Tahun Pajak – Tahun diRenovasi) adalah 10.
Setelah diketemukan Umur Efektif bangunan seperti perhitungan di atas, maka dicari pada
table pada kolom umur Efektif dan ditentukan berapa besarnya % umur efektif yang ada pada
table Lampiran 29 KEP-533/PJ/2000, pada table dibawah ini
Berdasarkan contoh di atas maka bila diketemukan pada hitungan yang pertama Umur efektif
bangunan adalah 8 tahun maka penyusutan :
Untuk Gedung yang sederhana dengan pemeliharaan sangat baik (SB) penyusutannya sebesar
15 %, tetapi untuk gedung yang dibangun dengan biaya antara Rp 275.000,00 s/d Rp
475.000,00 dengan pemeliharaan sedang penyusutan adalah sebesar 31 %, dan untuk gedung
bertingkat tinggi dengan pemeliharaan baik penyusutannya adalah sebesar 17 %.
Pemikiran ini merupakan suatu percobaan yang berulang kali sesuai dengan pengalaman
seorang penilai sering disebut trial and error sehingga menemukan acuan yang paling tepat
dalam penentuan rumus ini.
Hal ini juga digunakan untuk menentukan Umur Efektif bangunan kuno yang sudah
berumur ratusan tahun tetapai dipelihara dan dirawat dengan sangat baik, contohnya bangunan
perumahan dan perkantoran di jalan Diponegoro, Jl Imam Bonjol, Jl Teuku Umar atau sebagian
besar di Kota dan Menteng. Gedung-gedung tersebut kecuali lokasinya sangat Strategis juga
merupakan kawasan Perumahan Ellite dan Pusat pemerintahan dan Perkantoran. Disamping
itu juga dekat dengan Pusat Bisnis.
97

Disamping tatacara perhitungan penyusutan sebagaimana yang dilakukan oleh fungsional


penilai Direktorat Jenderal Pajak maka untuk Penilai Swasta tatacara perhitungan penyusutan
yang dilakjukan oleh Penilai MAPPI menggunakan table sebagai berikut :
98

TABEL PENYUSUTAN MAPPI.


Umur Ekonomis
Umur (Tahun)
Efektif
(Tahun)
50 40 20

% Penyusutan
1 1.5 2 4.5
2 3 4 9
3 4.5 6 13.5
4 6 8 18
5 8 10.5 23
6 9.5 13 27.5
7 11 15.5 32
8 13 18 37
9 15 20.5 42
10 16.5 23 46.5
11 18 25.5 51
12 20 27.5 56.5
13 22 29.5 61
14 24 32 65.5
15 25.5 34.5 70.5
16 27.5 37 75
17 29.5 39.5 79.5
18 31.5 41.5 83.5
19 33 44 87.5
20 35 45.5 90
21 37 43.8 -
22 39 51 -
23 41 53.5 -
24 43 55.8 -
25 44.5 58 -
26 46 60.3 -
27 47.5 62.5 -
28 49 64.8 -
29 51 67 -
30 52.5 68.5 -
99

32 55.5 73.5 -
34 59.5 78 -
36 63.5 82 -
38 67.5 86 -
40 71.5 90 -
42 75 - -
44 78.5 - -
46 82 - -
48 85.5 - -
50 90 - -

Untuk menghitung besarnya % penyusutan para penilai MAPPI menggunakan cara


menghitung sedikit berbeda dengan Direktorat Jenderal Pajak namun saya kira tidak akan
mengurangi hasil dan tidak pula menimbulkan kerancuan, dan hal itu akan dapat diterima
sepanjang hasilnya tidak berselisih jauh.

Umur Ekonomis
Jenis Bangunan
( Tahun )
Kantor Bertingkat 50
Bangunan Permanen Rangka 40
beton
Gudang Rangka Baja 40
Bangunan Rangka Kayu 20
Fasilitas Bangunan 20
Sarana- sarana Pelengkap 20

Umur Bangunan :
Tahun dibangun : 1980
Tahun direnovasi : 1992
Tahun rata-rata : 1980 + (1992  1980) = 1980 + 6 = 1986.
2

Umur Aktual = 1999 - 1986 = 13 Tahun .


Cek Pemeliharaan :
Baik : Umur Efektif < 9 tahun ;
Normal : Umur Efektif = 9 tahun ;
Kurang Baik : Umur Efektif > 9 tahun .
100

Kemudian setelah kita dapatkan umur aktual misalnya sebesar 13 tahun , maka lalu kita
cari pada table tersebut di atas berdasarkan umur aktual dan disejajarkan dengan umur
ekonomisnya.
Perkiraan Nilai Tanah Kosong / Tapak Siap Bangun.
Nilai Tanah Kosong atau Tapak siap bangun dapat diperkirakan dengan menggunakan
pendekatan Data Pasar dengan menggunakan perbandingan harga taransaksi jual beli yang
terjadi di Pasar wajar dan terbuka. Data pasar sangat banyak dan dapat dicari baik melalui
Instansi terkait ataupun para Developer / Pengembang, Penawaran harga property maupun
eklan di media cetak maupun elektronik. Pendekatan perbandingan antara objek nilaian dengan
harta tanah pembanding perlu mempertimbangkan kemungkinan potensi, HBU dan
Perkembangan Pembangunan di masa depan. Sebidang tanah menjadi TAPAK bila ada
pengembangan baik offsite atau onsite Improvement, tujuan tertentu.
Karakteristik dan Pengembangan tanah dapat dilihat dari adanya :
- Karakteristik Fisik ;
Misalnya : - Lokasi;
- ukuran, bentuk tanah ;
- topografi, kontur ;
- elevasi, sistem drainage ;
- Views.
- Utilitas yang tersedia ;
- Air, saluran air kotor , limbah ;
- Listrik, Gas, telepon,
- dll.
Pengembangan di atas tapak juga harus mempertimbangkan prinsip penggunaan
tertinggi dan terbaik yang mana Prinsip ini menuju pada nilai ekonomi yang tertinggi dan
terbaik, hal ini dipengaruhi oleh kontribusi nilai properti. Besarnya kontribusi diestimasi melalui
pengurangan nilai tanah terhadap propperti secara keseluruhan.
Tanah sebagai pemilik nilai dalam pengembangan selanjutnya sebagai objek yang
mengkontribusi nilai jika pengembangan tak lagi memberikan kontribusi nilai maka indikasinya
perlu ada pembongkaran (demolition). Terdapat 6 teknik atau Prosedure utk menilai tanah :
1. Perbandingan Penjualan :
digunakan untuk penilaian tanah kosong atau dipertimbangkan sebagai tanah kosong
untuk tujuan penilaian. Terhadap penjualan dilakukan analisis perbandingan dan
penyesuaian untuk menghasilkan indikasi nilai . Proses perbandingan didasarkan
pada analisis kesamaan dan ketidaksamaan kedua bidang tanah yang diperbandingkan.
Penilai mengumpulkan data penjualan aktual, data sewa, dari listing penawaran dan
pembaruan sewa.
101

2. Alokasi (alocation) ;
merupakan metoda penilaian tanah yang didasarkan atas prinsip keseimbangan dan
berkait dengan konsep kontribusi. Prinsip didasarkan atas kesamaan rasio antara nilai
tanah dan nilai pengembangannya untuk suatu penggunaan khusus dari suatu properti
pada lokasi tertentu. Biasanya digunakan bila data penjualan tidak tersedia .
Contoh :
Metoda Penilaian alokasi digunakan untuk menilai sebuah tapak yang
menghadap ke sebuah danau (lakefront) yang digunakan sebagai rumah peristirahatan.
Diasumsikan tidak ada penjualan tanah kosong yang terjadi belakangan ini, tetapi
penilai mengetahui (pasti) bahwa rumah di dekat danau telah terjual dengan harga Rp
150 jt s/d Rp 200 jt. Developer dari rumah tepi danau (lakefront) pada kawasan lain
yang berdekatan dapat membeli sebuah lot/areal tanah yang mempunyai ukuran sama
seharga Rp 60 juta, dibangun dengan bangunan rumah seharga Rp 90 juta dan
menetapkan keuntungan sebesar Rp 30 juta serta overhead dengan total kontribusi
pengembangan (Improvement) sebesar Rp 120 juta dengan total nilai Rp 180 juta.
Dengan demikian menunjukkan nilai tanah merupakan rasio 1/3.
Rasio dr nilai tanah terhadap total nilai properti pada suatu bangunan yg sdh lengkap
adalah 0,333 hingga 1,000. Karena itu indikasi nilai tanah untuk rumah yg berada di
sekitar danau berkisar antara –
Rp 50 juta (0,333 X Rp 150 juta) s/d Rp 66 juta (0,333 X Rp 200 juta).
3. Ekstraksi (extraction) ;
Menggunakan ekstraksi (hasil penurunan) dari harga jual properti yang telah
dikembangkan dengan mengurangkan kontribusi yang dihasilkan dari pengembangan
tersebut dengan estimasi dari pembuatan baru bangunan yang telah disusutkan dan
nilai sisanya menunjukkan nilai tanah. Metoda ini dapat digunakan bersama-sama
dengan metoda data Pasar namun perlu diingat bahwa metoda ini kurang meyakinkan
karena tidak mempertimbangkan harga pasar.
4. Pembagian Pembangunan (subdivision developtment) ;
Metoda ini digunakan ketika pembagian dan pembangunan menunjukkan penggunaan
tertinggi dan terbaik dari sebuah bidang yang dinilai dan data penjualan dari tiap kapling
tanah tersedia. Analisis biasanya digunakan utk tanah Industri, Perumahan, Rekreasi
dan Pemilik biasanya membagi tanah yang berukuran besar untuk dibagi menjadi kecil-
kecil utk dijual atau disewakan. Penilai memulai analisis dari pembagian pembangunan
melalui penentuan jumlah dan ukuran kapling/persil yang tercipta dai tanah yang dinilai
baik secara fisik, UU/Peraturan maupun ekonomi. Analisis perbandingan penjualan dari
kapling yang telah selesai diajust dengan estimasi harga paling sesuai dan
102

memungkinkan. Semua biaya langsung /tidak langsung terkait dengan pengembangan


dan pemasaran harus dikurangkan dr jumlah harga penjualan yang direncanakan,
seperti :
- Pembersihan tapak ;
- grading dan pematangan tanah ;
- pembuatan jalan dan saluran ;
- perkerasan halaman dan instalasi fasilitas;
- termasuk pajak, asuransi, premium, biaya overhead, biaya inspeksi,
pemasaran, komisi dan pereklanan.
Contoh :
Seorang Developer mempunyai sebidang tanah dengan luas 1 ha dan ingin
membagi menjadi 25 kapling / unit rumah. Total penjualan kotor proyek pembangunan
kapling tersebut Rp 5 milyar dengan biaya pembangunan Tanah sebagai berikut :
Biaya Pengembangan pembersihan (perataan,
Pembersihan, paving, saluran dan desain) Rp 1.500.000.000,00
Manajemen dan Pengawasan Rp 75.000.000,00
Keuntungan dan Overhead Kontraktor Rp 500.000.000,00
Biaya Pemasaran/Penjualan Rp 175.000.000,00
Pajak Rp 100.000.000,00
Keuntungan Pengembang Rp 300.000.000,00
TOTAL Rp 2.650.000.000,00
Jika penjualan dan biaya pembangunan terjadi pada saat yang sama maka indikasi nilai
tanah adalah selisih antara penjualan kotor yang direncanakan dengan biaya
pembangunan yang direncanakan:
Rp 5.000.000.000 - Rp 2.650.000.000 = Rp 2.350.000.000
Tetapi bila pembangunan direncanakan memakan waktu 4 tahun, maka perlu
melibatkan pendiskonan dengan discount rate yang mencerminkan resiko yang terdapat
selama periode penjualan yang diantisipasi misalnya 10 % sehingga nilai tanah :
Rp 2.350.000.000 : 4 = Rp 587.000.000
x PV of $1 per anum 3.1699
= Rp 1.862.300.000

5. Nilai Sisa Tanah (Land residual Value) ;


Cara penilaian seperti ini digunakan ketika data pasar tidak ada, teknik ini didasarkan
atas prinsip keseimbangan dan terkait dengan konsep kontribusi. Teknik ini digunakan
ketika :
1). Nilai bangunan diketahui atau dapat diestimasi secara akurat ;
103

2). Kestabilan pendapat bersih operasi setiap tahun dari properti yang diketahui atau
dapat diestimasi ;
3). Proporsi capitalization rate dari tanah dan bangunan dapat dipisahkan dari pasar.
Penerapan Teknik Residual :
i). Menentukan apakah pembangunan tsb secara aktual / hipotetical mencerminkan
penggunaan tertinggi dan terbaik;
ii). Menetapkan pendapatan operasi bersih pertahun dr properti yang diperoleh dari
sewa pasar dan pembelanjaan operasi pada tanggal penilaian
iii). Menghitung seberapa besar proporsi pendapatan dan bangunan ;
iv). Mengurangkannya dng total pendapatanoperasi bersih; dan
v). Sisanya dikapitalisasikan dengan rate tertentu untuk mendapatkan nilai tanah .
Contoh :
Pendapatan Operasi Bersih pertahun Rp 100.000.000,00
Dikurangi dng Pendapatan utk Bangunan
*IB = VB X RB = Rp 35.000.000 X 0,08 = Rp 28.000.000,00
Pendapatan yg melekat pd Tanah Rp 72.000.000,00
(x) Kapitalisasi rate @ 6% = 1/0,06 = 16,667
Rp 1.200.000.000,00
*). Keterangan :
IB = Pendapatan utk Pembangunan ;
VB = Nilai Bangunan Baru ;
RB = Kapitalisasi Rate utk bangunan.

6. Kapitalisasi Sewa Dasar (ground Rent Capitalization).


Sewa Dasar Tanah dapat dikapitalisasi dng suatu rate yang sesuai dengan nilai
Pasar Tanah. Sewa dasar tanah dibayar untuk hak penggunaan dan penempatan
tanah yang sesuai dengan ketentuan dari penyewaan tanah. Tingkat Kapitalisasi
yang diturunkan dari rate pasaran digunakan untuk mengkonversi sewa dasar tanah
ke dalam estimasi nilai pasar, yaitu :
dengan mengkalikan nilai sewa dasar tanah pertahunnya dengan tingkat Kapitalisasi
yang sesuai. Hasil kapitalisasi itulah menujukkan besarnya estimasi nilai Tanah.
Prosedur ini sangat berguna ketika analisis dari data pembanding dari tanah yang
disewakan mengindikasikan range sewa dan tingkat kapitalisasinya.

KELEBIHAN PENDEKATAN BIAYA :


a). Mudah dan Prakatis digunakan,
104

b). Dapat digunakan untuk menilai properti segala macam jenis atau multiguna, terutama
bangunan yang masih baru,
c). Sangat berguna untuk bangunan tingkat tinggi , besar dan mewah.
KEKURANGAN :
a). Metoda ini kurang dapat dipergunakan untuk objek pertambangan dan perhutanan.
b). Metoda ini sangat memerlukan dukungan ilmu pengetahuan teknik arsitektur atau sipil,
bahkan pengetahuan khusus tentang material / bahan.
c). Penilai harus menguasai dengan sungguh-sungguh teori dan penghitungan untuk
menentukan penyusutan.
d). Perlu diperhitungkan kadangkala ada bahan / material atau perlengkapan/alat yang saat ini
sudah tidak ada lagi di Pasaran.
Lampiran 28 KEP-533/PJ/2000 untuk perhitungan Nilai Jual Objek Pajak.
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119

RINCIAN PERHITUNGAN BANGUNAN


Nomor Objek Pajak : 31.71.050.005.005 – 0001.0
Objek Pajak : PT AMBHARA TARUNA (H)
Alamat Objek Pajak : Jl. Iskandarsyah Raya II No.2
Melawai, Kebayoran Baru
Jakarta Selatan, DKI Jakarta
Jenis Penggunaan Bangunan : Hotel/Restoran/Wisma.
Nilai Bangunan 1 Rp 27.475.573.659
Nilai Bangunan 2 Rp 46.408.554.405
Nilai Bangunan 3 Rp 204.276.517
Rp 74.088.404.581
Fasilitas Bangunan 1 Rp 9.909.782.686
Fasilitas Bangunan 2 Rp17.864.815.810
Fasilitas Bangunan 3 Rp 3.861.616
Rp 27.778.460.112
Indikasi Nilai Rp101.866.864.693
120
121
122
123
124
125

C. PENDEKATAN PENDAPATAN ( INCOME APPROACH ).

Pendekatan Pendapatan ini merupakan suatu teknik penilaian yang menghitung atau
memperkirakan pendapatan bersih diproses / dianalisis berdasarkan jumlah modal investasi
yang menghasilkan pendapatan / penghasilan / pulangan dari jumlah modal tersebut.
Jumlah modal disini disebut sebagai NILAI KAPITALISASI, yang pada hakekatnya
adalah sejumlah antisipasi pendapatan tahunan , dikurangi beban / biaya / bunga / gaji atau
pengeluaran pertahun, dan dirupakan dalam % (prosetase) secara matematis sebagai nilai
kapitalisasinya.
Pada dasarnya prosedure penilaian yang ditempuh melalui metode pendekatan
pendapatan adalah memproyeksikan pendapatan yang diperhitungkan dapat dihasilkan oleh
suatu harta kekayaan dimasa mendatang kedalam saat ini.
Metode ini dalam penerapannya memerlukan suatu kondisi seperti dibawah ini :
1). Kewajaran atas penghasilan / pendapatan sebagai taksiran dari antisipasi pendapatan
bersih.
2). Waktu atau saat yang menentukan tentang penghasilan bersih biasanya dipergunakan umur
ekonomis ( Economic Life ) dari harta.
3). Tingkat Kapitalisasi yang dirupakan dengan %.
4). Konversi pendapatan terhadap Modal.
Pendekatan Pendapatan ini merupakan suatu teknik penilaian yang menghitung atau
memperkirakan pendapatan bersih diproses / dianalisis berdasarkan jumlah modal investasi
yang menghasilkan pendapatan / penghasilan / pulangan dari jumlah modal tersebut. Jumlah
modal disini disebut sebagai NILAI KAPITALISASI, yang pada hakekatnya adalah sejumlah
antisipasi pendapatan tahunan, dikurangi beban / biaya / bunga / gaji atau pengeluaran
pertahun, dan dirupakan dalam % (prosetase) secara matematis sebagai nilai kapitalisasinya.
Pada dasarnya prosedure penilaian yang ditempuh melalui metode pendekatan pendapatan
adalah memproyeksikan pendapatan yang diperhitungkan dapat dihasilkan oleh suatu harta
kekayaan dimasa mendatang kedalam pendapatan yang diterima sekarang / saat ini.
Dasar Utama yang dianut dalam pendekatan ini adalah hubungan antara nilai harta
tetap dengan pendapatan yang dihasilkan sebagai pulangan dari harta yang didayagunakan /
dilola tersebut. Pendekatan pendapatan yang didasarkan prinsip antisipasi yang memerlukan
kejelian dalam membuat estimasi aliran pendapatan. Secara umum bahwa pendekatan ini
menyatakan bahwa nilai dari suatu properti adalah nilai sekarang (present value) dari
keuntungan aliran pendapatan bersih per tahun di masa yang akan datang yang
dikapitalisasikan sesuai dengan tingkat kapitalisasi untuk properti tersebut.
Formula / rumus yang dapat dinyatakan adalah :
126

Pendapatan Bersih ( I )
NILAI ( V ) = 
Angka Kapitalisasi ( R )

Dalam pendekatan ini dikenal suatu properti yang menghasilkandan sebagai


sumber pendapatan atau penghasilan. Istilah Properti Pendapatan atau dalam bahasa
asingnya Income producing property secara tradisional diartikan untuk properti yang
diperjualbelikan atau disewa karena kemampuannya dalam menghasilkan pendapatan.
Jenis Properti yang biasanya dapat menghasilkan pendapatan adalah :
1. Apartemen, kondominium, dan yang sejenisnya yang berfungsi sebagai
tempat tinggal dengan menyediakan fasilitas yang memadai bagi
penghuninya;
2. Bisnis Properti lain seperti Hotel, Pertokoan, Mall, Perkantoran d area
Central Business District ;
3. Proeprti lainnya yang bersifat industrial estate seperti Gudang, Perindustrian,
Pabrik dll.
Konsep Dasar dari pendekatan ini adalah penanaman modal jangka panjang dalam
bentuk properti dengan harapan keuntungan bahwa properti tersebut akan
menghasilkan sewa sebagai return atau pulangan dari properti investasi tersebut.
Pendekatan Pendapatan dalam pelaksanaanya mempunyai beberapa metodologi yang
digunakan untuk melakukan penilaian, yaitu :
1. Pengganda Pendapatan Kotor (Gross Income Multpliier / GIM) ;
2. Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization) ;
3. Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow) ;
4. Teknik Residual / Teknik Nilai Sisa/ Baki .
“An invesment decision can be defined as one of which involves the firm making a
chash outlay with the aimof receiving in return future cash inflow.” (Lumby, Steeve,
Investment Appraisal and Financial Decisions, Chapman & Hall).
Beberapa variasi dari definisi ini memungkinkan sejumlah pembayaran yang ditujukan
untuk memperoleh pendapatan atau tabungan yang disisihkan dari pendapatan agar
kelak dapat dipakai sebagai modal berikut untuk menyewa properti persewaan kembali.
Properti komersial dibeli untuk disewakan kepada orang lain agar dapat pendapatan
yang merupakan keuntungan bagi pemilik. Pengertian ini membentuk nilai suatu
properti tergantungpada kemampuan properti mendapatkan hasil. Pendekatan
Pendapatan tersebut membentuk Pemikiran bahwa nilai pasar properti kurang lebih
sama dengan modal yang mempunyai potensi atau sama dengan sejumlah uang
disimpan di Bank maka pada akhir tahun akan mendatangkan bunga dari tabungannya
tersebut.
127

Pendapatan bersih per tahun yang apabila stabil selama operasional berjalan
dan bersifat terus menerus tak terhingga, maka pendapatan bersih yang dihasilkan pada
tahun tertentuoleh suatu properti dapat dikapitalisasikan langsung menjadi nilai modal
properti semula selama tingkat kapitalisasi / yield yang berlaku umum di pasar properti
secara wajar. Dan apabila pendapatan dari properti yang dinilai tidak dianggap tetap,
penilaiannya dapat menggunakan Metode Arus Kas yang di diskontokan dan
pendekatan ini terkenal dengan nama Discounted Cash Flow (DCF). Dengan
pendekatan ini nilai dari suatu properti merupakan nilai kini pendapatan bersih dari
usaha termasuk di dalamnya nilai terminal pada akhir tahunproyeksi diasumsikan
masih terdapat pendapatan yang akan berlangsung secara berkelanjutan dan stabil.(
Steve Lumby, Invesment Appraisal and Financial decisions, Chapman & Hall, London,
1994).
Agar lebih mudah maka kami ingin menggambarkan sebagai berikut :
Apabila seseorang melakukan investasi dengan mendepositokan uang pada salah satu
Bank, maka orang tersebut akan menerima pendapatan setiap tahun berupa bunga.
Berdasrkan pola pikir ini maka dibalik, yaitu bunga yang diterima setiap tahun / bulan
tadi dianggap sebagai pendapatan bersih setiap tahun / bulan dari hasil modal /
kapital / investasi yang ditanamkan dan % bunga yang ditetapkan oleh Bank
tersebut bila dikapitalisasikan akan menjadi modal. Formula yang dapat dibangun dari
pemikiran ini adalah waktu yang berjalan tanpa batas sampai kapanpun hanya dapat
kita gambarkan apabila kita memulai dari suatu titik tertentu ke masa depan.

I.PROSES PENILAIAN PENDEKATAN PENDAPATAN

Penguasaan atas suatu benda atau properti selalu akan mendatangkan suatu harapan
keuntungan di masa depan Demikian pula penguasaan atas hak milik atau hak persewaan
properti akan menghasilkan pendapatan d akhir tempo yang telah ditetapkan. Hak
kepemilikan properti meliputi keuntungan dari pendapata baik berwujud ataupun tidak
berwujud.selama jangka waktu tertentu dan apabila itu merupakan hak milik yang artinya
mutlah miliknya maka ditambah dengan nilai jual bila dilakukan penjualan pada masa akhir
tempo. Identifikasi yang diperlukan untuk dapat menerapkan Pendekatan Pendapatan
adalah sebagai berikut :
1). Pendapatan kotor Potensial dari Usaha/ perniagaan yang dilakukan ;
2). Ditambah dengan pendapatan lain-lain dari usaha yang di jalankan ;
3). Hitung pendapatan kotor Efektif ;
4) Perkirakan Biaya-biaya baik berupa beban Tetap maupun beban seentara ;
5). Pendapatan Bersih Sementara ;
128

6). Aliran Pendapatan yang diterima sebelum dan atau sesudah Pajak :
7). Keuntungan dari pengembalian Modal Investasi ;
8). Tingkat Pengembalian Modal Investasi / Rate of Return.
Untuk dapat menentukan dan menerapkan pendekatan pendapata seperti tersebut di atas
maka berkaitan dengan itu perlu mengumpilkan data sebagai berikut :
1. Pendapatan /Penghasilan berupa sewa/keuntungan ;
2. Luas lantai bersih yang disewakan (net rentable area);
3. Tingkat Kekosongan (void) atau Tingkat Hunian (occupancy) ;
4. Biaya Tahunan (out goings) dan iuran pengelolaan (service charge) ;
5. Biaya Operasional (Operating Expenses) ;
6. Tingkat Kapitalisasi yang agar lebih mudah kira-kira sama dengan suku bunga kredit
Bank.
Langkah yang di jalankan berkaitan dengan penilaian dengan pendekatan pendapatan
adalah :
1). Memperkirakan dan memperhitungkan semua pendapatan kotor dari properti yang
diusahakan dalam tahun berkenaan ;
2). Menambahkan pendapatan lain-lain yang didapat dari usaha sampingan berkaitan
dengan properti tersebut;
3) . Memperkirakan kerugian dari sewa yang terjadi per tahun sebagai akibat tidak –
tersewakannya / kekosongan / tidak laku ataupun kegagalan produksi dan
pelayanan ;
4). Memperkirakan biaya-biaya baik berupa beban tetap, beban sementara, Biaya
Operasional per tahu yang terjadi ;
5). Mengkurangkan biaya dari Pendapatan Kotor Efektif sehingga di dapatkan
Pendapatan Bersih Sementara ;
6). Membayar Out Going, Pajak, management Fees sehingga didapatkan Pendapatan
Bersih Efektif ;
7). Pendapatan Bersih Efektif yang didapatkan kemudian dikapitalisasi dengan % yang
telah diperkirakan, sehingga kita dapatkan Nilai Indikasi Properti.
Pendapatan dapat dibedakan menjadi dua jenis, yaitu :
a. Pendapataan dari Sewa , misalnya : Perkantoran, Pehotelan, Apartemen, Shoping
Centre / Pusat Perbelanjaan dan lain-lain :
Kerangka dari pendapatan dapat disusun sebagai berikut :
Pendapatan Kotor Potensial Rp …....
Pendapatan Lain-lain Rp ........ +
Pendapatan Kotor Sementara Rp .........
Tingkat Kekosongan (void) Rp ….. ...–
129

Pendapatan kotor Efektif Rp……....


Biaya-Biaya :
- Biaya Operasional Rp ...........
- Beban Sementara Rp ..........
- Biaya Tahunan (Out Goings):
Perawatan Rp….
Manajemen Rp….
Asuransi Rp….
Pajak /PBB Rp…. +
Rp……..+
Biaya Keseluruhan Rp ......... -
Sewa bersih pertahun Rp……..
Kapitalisasi (1/r) a x

Nilai Pasar Wajar Rp……….

b. Pendapatan dari Penjualan :


Dalam hal ini pendapatan ditentukan atau diperoleh dari penjualan atau
keuntungan menjalankan bisnis. Keuntungan dikurangi dengan hak pengusaha
(operators share).
Karena itu juga disebut : Pendekatan Keuntungan (Profit Appr.)
Contoh :
• Pompa Bensin;
• Restoran;
• Gedung Bioskop
• Dan sebagainya .
Kerangka perhitungan penilaian dengan menggunakan pendekatan
Pendapatan dari Penjualan adalah sebagai berikut :
Pendapatan Kotor Potensial dari hasil penjualan Rp………………
Komisi, Diskon Rp……………… -
Rp………………
Penerimaan dari sumber lain Rp……………… +
Pendapatan kotor efektif Rp………………
Biaya Operasional Rp………………. –
Keuntungan Bersih pertahun Sementara Rp ……………..
Hak Pengusaha Rp………………. -
Pendapatan Bersih Sementara Sebelum Pajak Rp………………..
130

Biaya Tahunan (out goings) Rp…………………


-
Pendapatan bersih setahun Rp…………………
Kapitalisasi a X
Nilai Pasar Wajar Rp………………..

Perhitungan dan Perkiraan dalam menentukan Pendapatan Kotor Potensial


Pendapatan Kotor Potensial adalah penerimaan yang diharapkan dan
diperhitungkan sebagai hasil sewa selama satu tahun usaha. Pendapatan ini dapat
berupa pendapatan bulanan, triwulanan, satu semester ataupun tahunan, ataupun
tergantung pada perjanjian yang telah ditetapkan sebelumnya. Pendapatan dapat
dihitung dengan cara menghitung luas lantai bersih (Net Rental Area/NRA) dengan
sewa per m2 per tahun atau per jadwal yang ditetapkan. Luas lantai bangunan yang
disewakan adalah luas lantai bangunan yang diukur dari luas bagian dalam gedung
dengan cara mengalikan panjang dan lebar bagian dalam gedung tersebut. Penentuan
Pendapatan ini memerlukan perhatian atas beberapa hal seperti dibawah ini :
ia). Perjanjian Kontrak sewa
Pendapatan yang diperoleh dari berbagai jenis usaha atau tujuan penyewaan
properti didasari dan dipengaruhi oleh apa yang diatur dalam kontrak sewa-
menyewa properti tersebut. Perjnjian kontrak sewa menyewa itu adalah dokumen
tertulis yang memuat tentang peralihan hak untuk memanfaatkan serta
mengusahakan properti yang disewa kepada fihak lain pada tempo tertentu
dengan harga sewa yang telah disepakati oleh kedua belah fihak dan ditulis dalam
perjanjian kontrak sewa tersebut.
ib). Jenis Kontrak
Beberapa jenis persewaan properti yang dapat kami katagorikan dalam
pelaksanaannya :
a. Persewaan tetap (Flat Rental) ;
b. Persewaan bertingkat (Gradueted Rental) ;
c. Penilaian Kembali atas sewa (Revaluation Rental) ;
d. Pnentuan Indeks sewa ;
e. Penentuan Prosentase sewa .
ic). Jenis Harga
Perbedaan jenis Harga sewa berpengaruh terhadap kualitas pendapatan
yang digunakan dalam proses penilaian dengan pendekatan pendapatan.
a). Sewa kontrak, Yaitu pendapatan sewa yang ditentukanberdasarkan
kontrakkesepakatan antara Pemilik dan Penyewa.
131

b). Sewa Pasar, yaitu pendapatan sewa atas suatu properti yang paling mungkin
diperoleh dalam pasaran terbuka pada tingkat sewaproperti sejenis
c). Kelebihan Sewa , yaitu adalah nilai sewa yang diperoleh dari selisih antara nilai
sewa dalam kontrak dengan nilai sewa yang berlaku di pasaran
d). Prosentase sewa, yaitu pendapatan sewa yang diterima berdasarkan klausa
prosentase atas pendapatan tertentu yang tertuang dalam kontrak.
e). Overage Rent merupakan prosentase sewa yang dibayarkan jauh di atas tingkat
sewa minimal yang diinginkan . Overage Rent dituangkan dalam kontrak yang
besaranya dapat ditentukan berdsarkan sewa pasar
Hasil analisis beberapa hal di atas dapat digunakan untuk menentukan besaran
pendapatan kotor yang diperoleh dari properti yang dipersewakan, namun apabila terjadi
suatu kondisi yang membuat atau adanya sesuatu keraguan maka pendapatan tadi perlu
penyesuaian seperlunya.
1. Pendapatan Kotor Potensial
adalah Pendapatan yang diperoleh dari suatu properti pada kondisi seluruh
ruang sewa terisi dan seluruh pendapatan sewa dapat diterima pemilik. Terdapat 4
komponen pendapatan kotor potensial yaitu :
i). Sewa Berjangka ;
adalah bagian pendapatan kotor yang diperoleh berdasarkanharga sewa yang
ditetapkan dalam perjanjian persewaan.
ii). Peningkatan Pendapatan,
Peningkatan ini dimungkinkan bila terdapat pernyataan dalam kontrak yang
mencantumkan kemungkinan peningkatan pendapatan tersebut. Misalnya biaya
operasional yang meningkat karena beban yang harus ditanggung oleh Operator dan
sebelumnya telah ditentukan dalam kontrak dan juga atas perubahan kondisi pasar
yang terjadi, bahkan peningkata sewa krena sesuatu perubahan yang tidak
terelakkan.
Ada beberapa contoh yang dapat kami sajikan dalam perubahan penentuan sewa :
a). Metode Reversion :
metode ini menghitung nilai kini dari pendapatan selama sisa masa
penyewaan pada tingkat kapitalisasi dan mencari nilai kini dari hasil kapitalisasi
terhadap pendapatan sewa yang diharapkan di Periode kekal/abadi (perpetuity).
Misalnya :
Sewa selama sisa masa kontrak 3 tahun Rp 20.000.000,00 per tahun,
PV @ 9 % = Rp 46.330.800,00.(60.000.000 X 0,77218)
Sewa baru sebesar Rp 25.000.000 dikapitalisasikan dengan 9% =
Rp 277.777.777,00
132

PV selama 2 tahun dengan 9% = Rp 233.800.000


Total nilai = Rp 46.330.800 + Rp 233.800.000 = Rp 280.130.800.

b). Metode Berlapis :


Pendapatan dimasa depan dianggap akan diterima selamanya dan
dikapitalisasikan lalu dijumlahkan dengan nilai kini dari hasil kapitalisasi
kenaikan sewa di masa depan. Contoh :
Hasil Kapitalisasi dari Rp 20.000.000 pada 9% = Rp 222.222.000
Hasil Kapitalisasi dari Rp5.000.000 pada 9%= Rp 55.555.000
PV dari Rp 55.555.000 selama 3 tahun pada 9% = Rp 42.899.080
Total Nilai = Rp 265.121.300
c). Metode Sewa Yang Hilang
Pendapatan sewa dimasa depan dikapitalisasi dan dikurangi dengan PV
dari selisih pendapatan sewa, contoh :
Hasil Kapitalisasi dari Rp 25.000.000 pada 9% = Rp 277.777.800
PV dari Rp 5.000.000 /tahun selama 3 tahun @ 9% = Rp 12.656.470
Total Nilai = Rp 290.434.270
(Sumber : Hitungan dikutip dari Untung Supardi CS, Tinjauan Prosedur Teknik Penilaian &
Properti, 2010, dengan perubahan sekedarnya sebagai pembetulan)
d). Metode Berlapis yang dimodofikasi
Tingkat diskonto yang digunakan untukmenilai selisih pendapatan sewa
di masa depan dapat ditetapkan lebih tinggi dari tingkat kapitalisasi untuk
mencakup adanya resikoyang lebih tinggi untuk memperoleh kenaikan
pendapatan sewa.
iii). Sewa Pasar (Market Rent)
Besaran Sewa yang ditetapkan atas ruangan kosong atau ruangan yang
digunakan oleh Pemilik pada umumnya di dasarkan pada tingkat sewa yang berlaku
di pasaran, dan berbeda dengan nilai sewa yang ditetapkan dalam kontrak.
iv). Pendapatan Lain-lain
Adalah semua pendapatan tambaha dari hasil sewa ikutan dari properti yang
disewakan, misalnya sewa kiosk, restoran yang beroperasi dari hasil sewa properti,
kiosk kelontong, rekreasi, Karaoke dan lain-lain.
2. Occupantie Rate / Tingkat Hunian Dan Tingkat Kekosongan / Void
Pengertian tingkat hunian adalah penentuan berapa besaran % persewaan
atas penggunan ruangan atau kamar persewaan yang laku dipersewakan kepada
langganan dalam rata-rata setahun. Sebaliknya Tingkat kekosongan / Void adalah masa
tidak tersewakannya ruangan atau kamar yang dihitung dalam % rata-rata setahun dari
133

properti persewaan. Hal ini dapat kita contohkan dengan menggunakan gelas yang diisi
air setengahnya, orang akan dapat menilai gelas itu setengah isi atau setengah kosong.
Bagi mereka yang melihat dari sisi isi gelas hal itu disebut tingkat hunian dan bagi
mereka yang melihat dari sisi kosongnya gelas hal itu dapat dikatakan void atau tingkat
kekosongan.
3. Pendapatan Kotor Efektif
Pendapatan kotor yang diperoleh dari persewaan setelah disesuaikan dengan
perhitungan, pembetulan dan koreksi yang di dapat berdasarkan neraca, laporan
keuangan, Laba-Rugi dan Pemeriksaan, kemudian di kurangi dengan Void atau
dikalikan. Occupantie rate ditambah dengan pendapatan lain-lain dari hasil persewaan
tambahan maka hasilnya adalah pendapatan kotor efektif atau sering disebut sebaga
EGI (Efective Gross Income).
4. Perkiraan Biaya Keseluruhan
Adalah biaya keseluruhan yang dikeluarkan dan dibayarkan untuk melksanakan
operasional usaha baik sebagai beban tetap, Beban Sementara, ataupun Out Going,
termasuk operator share yakni pengeluaran tambahan untuk ruangan milik /
penggunaan bersama seperti lift, eskalator, kebersihan, keamanan, yang harus
diperhtiungkan dalam operasi. Seluruh biaya ini dikurangkan dari Pendapatan kotor
untuk mendapatkan biaya bersih setahun atau dikenal denganNOI (Net Operating
Income).
5. Pendapatan Bersih (Net Operating Income/NOI)
Adalah hasil akhir dari analisis pendapatan yang nantinya akan dikapitalisasikan
sebagai modal. Pendapata bersih adalah pendapatan Kotor seperti di atas yang masih
tersisa setelah dikurangi dengan biaya sebagai keuntungan dan bila masih ada
keajiban lainnya seperti Management Fees atau bunga bank, asuransi, utang maka
hasil bersih inilah yang dikapitalisasi.
Memilih proses kapitalisasi atas investasi harta yaitu berupa prosentase
pengembalian / return / pulangan setiap tahun yang ditanam dan diharapkan dapat
menghasilkan. Dalam hal ini bila sudah diketahui / ditentukan besarnya % nilai
kapitalisasi maka tinggal mengalikan dengan pendapatan bersih per tahun. Dari hal-hal
tersebut di atas maka sesungguhnya tatacara penilaian dengan mempergunakan
pendekatan pendapatan / penghasilan ini dapat disimpulkan sebagai berikut :
1. Proses penentuan Pendapatan / Pulangan / Penghasilan bersih;
2. Proses Kapitalisasi.
134

Ad 1. Tingkat Pengembalian Modal (Rate of Return)


Penerapan Pendekatan pendapatan Penilai berasumsi bahwa hasil yang diperoleh dari
suatu investasi harus melebihi jumlah modal yang diinvestasikan. Secara umum tingkat
pengembalian modal investasi terdiri dar dua jenis yaitu :
1. Tingkat Pengembalian Modal Investasi (Return of Capital)atau Tingkat Kapitalisasi ;
Adalah suatu angka prosentase yang digunakan untuk mengubah pendapatan
kotor atau pendapatan bersih menjadi nilai .
Rumus :
Pendapa tan Operasiona l
Tingkat Kapitalisasi =
Nilai

2. Tingkat Keuntungan yang diperoleh dari Investasi (Return on Capital), yang terdiri :
a). Tingkat Suku Bunga (Interset Rate) ;
adalah tingkat keuntungan investasi yanag direpresentasikan sebagai % atas
jumlah modal yang dipinjamkan atau diinvestasikan
b). Tingkat Diskonto (Discount Rate) ;
adalah tingkat keuntungan investasi yang digunakan untuk mngubah nilai
uang pendapatan/ pengeluaran / modal investasi pada masa mendatang (FV)
menjadi nilai uang pendapatan / pengeluaran / modal pada saat ini (PV).
c). Tingkat Pengembalian Internal ;
adalah tingkat keuntungan tahunan yang dapat diperoleh darisuatu
investasi selama masa kepemilikan .
d). Tingkat Keuntungan Modal (Equity Yield Rate) ;
Tingkat keuntungan atas modalsendiri yang dimiliki Investor (harus
dibedakan utang)
Ad 2. Tingkat Kapitalisasi .
Kapitalisasi adalh proses konversi atas pendapatan yang diharapkan / dihasilkan suatu
properti di masa datang menjadi nilai estimasi sekarang (Present Value Estimate).
1. Metode kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method);
Adalah suatu pendekatan pendapatan yang didasarkan pada data transaksi jual
beli properti pembanding. Metode ini digunakan untuk mengkonversi rata-rata
pendapatan tahunan estimasi (single year’s income) menjadi nilai indikasi, ada 2
cara :
a). Membagai estimasi pendapatan operasi bersih (NOI) dengan tingkat kapitalisasi
yang wajar.
NOI
Rumus Nilai =
Ro
135

Ro = Rate of Capitalization Overall.


b). Mengkalikan Estimasi Pendapatan Operasi Bersih (NOI) dengan Faktor atau
Pengganda Pendapatan (Income Multiplier) yang wajar .
Nilai = NOI X F.
Faktor atau income Multiplier yang menunjukkan penggandaan NOI yaitu :
Nilai
F= ;
NOI
Tingkat Kapitalisasi dan Faktor merupakan pengganda pendapatan ( income
multiplier) :
`i). Diperoleh langsung dari indikasi hubungan antara pendapatan dan nilai di
pasar atas properti pembanding yang mirip ;
ii). Diperoleh dari Harga jual Properti pembanding yang merupakan bentuk rasio
yang dapat dinyatakan dalam bentuk lain dengan dasar unleveraged
financing (tanpa pertimbangan keuanagan) . Misalnya :
 Pengganda Pendapatan Kotor Potensial (Potential Gross Income
Multiplier/ PGIM) ;
 Pengganda Pendapatan Kotor Efektif (EGIM) ;
 Pengganda Pendapatan Bersih (NIM) ;
 Tingkat kapitalisasi Keseluruhan (Rate of Capaitalizatio Overall /
Overall Capitalizatio Rate/ RO ) ;
 Tingkat Kapitalisasi Tanah (Land Capitalization Rate/ RL) ;
 Tingkat Kapitalisasi Bangunan (Building Capitalization Rate / RB).
Menurut Untung Supardi dan Kawan-kawan yang mengambil kutip dari
Lusht, Kenneth M, Real Estate Valuation, Principle and Aplication, USA,
Metode
Kapitalisasi Langsung dapat dikembangkan dengan cara :
a). Pengganda Pendapatan Kotor Potensial (PGIM);
Pendekatan ini digunakan untuk mengukur hubungan antara pendapatan kotor
potensial tahunan suatu properti dengan harga jualnya .
Suatu Properti diprediksikan menghasilkan pendeapatan kotor potensial sebesar
Rp 50.000.000 per tahun , Bila Harga jual Properti terrsebut Rp 400.000.000, maka
SP Rp 400.000.000
PGIM =  8
PGI Rp 50.000.000
Keterangan : SP : Sale Price
PGIM : Potential Gross Income.
PGIM sebesar 8 artinya bahwa harga jual properti tersebut adalah 8 X pendapatan
kotor per tahun.
136

Mekanisme perolehan PGIM dapat pula diperoleh dengan menggunakan rumusan


yang dituangkan dalam pemikiran bahwa Pendapatan Kotor potensial tahunan yang
diharapkan dikalikan dengan PGIMyang diperoleh dari Harga jual properti
pembanding. V = PGI X PGIM.
Formula :
I
IRV Formula : V =
r
Keterangan :
V = Nilai Pasar (Value);
I = Pendapatan Bersih Tahunan;
r = Tingkat Kapitalisasi.
Rumus = rate X Value = Pendapatan Bersih
Kalau Pendapatan Bersih diketahui dan Tingkat kapitalisasi diketahui ;
misalnya 12 % ( agar memudahkan diasumsikan sama dengan bunga bank) ;
100
Maka Koefisien Pengali adalah =  8,33
12
Maka rumus akan berbunyi sebagai berikut :
8,33 X Pendapatan Bersih = Value.
Rumus ini didapat dengan asumsi bahwa setiap modal atau Investasi yang
ditanamkan atau ditabung berupa bangunan yang dapat disewakan, dalam jangka
waktu tertentu akan menghasilkan pendapatan / return / hasil.
Contoh :
Suatu Properti Yang diharapkan mendatangkan pendapatan kotor potensial
tahunan sebesar Rp 60.000.000 berupa sewa . Penilai melakukan analisis dengan
data yang didapat dari properti sekitar adalah sebagaimana kita dapatkan dibawah ini
.

(angka Rp juta)
Prop. PGIM yang diharapkan Harga Jual PGIM
Pembdng (Rp juta) (Rp juta)
1 65 395 6,03
2 55 340 6,18
3 72 425 5,90
4 44 256 5,75
5 90 445 4,94
Rata-rata 5,76
137

Bila PGIM didapatkan sebesar 5,76 maka Nilai Properti Nilaian adalah :
V = Rp 60.000.000 X 5,76 = Rp 345.600.000 .
b). Pengganda Pendapatan Kotor Efektif (Efective Gross Income Multiplier/EGIM)
Pada prindsipnya sama dengan PGIM tetapi EGIM adalah pendapatan kotor
yang telah dikurangi dengan tingkat kekosongan dan resiko kehilangan pendapatan
lainnya Pengganda Pendapatan Kotor Efektif biasanya digunakan untuk mengukur
hubungan antara pendapatan kotor efektif tahunan suatu properti dengan harga
jualnya.
Contoh :
Suatu properti diprediksikan menghasilkan pendapatan kotor efekti Rp
45.000.000 pertahun dan harga jual properti tersebut adalah Rp 400.000.000,
maka :
SP Rp 400.000.000
EGIM =   8,9
EGI Rp 45.000.000
Keterangan : SP : Sale Price ;
EGIM : Efective Gross income
Maka apabila EGIM sebesar 8,9 maka harga jual properti yang dinilai adalah 8,9 X
pendapatan kotor efektif tahunan.
c). Tingkat kapitalisasi Keseluruhan (Overall Capitalization Rate / Ro )
ia) . Mekanisme Perolehan Ro
Tingkat Kapitalisasi Keseluruhan (Ro) merupakan perbandingan antara
pendapatan operasi bersih tahunan (NOI) terhadap harga jual yang dapat
dinyatakan sebagai berikut :
NOI
Ro = ; V = Value = Selling Price / Harga Jual.
V
Contoh :
Berapakah nilai Properti B apabila diketahui data harga jual, EGIM dan OER/
Directly Extaracted Overall Capitalization Pembanding sebagai berikut :

No PendpatanKotor
Efektif Tahunan Harga Jual EGIM OER NOI
(Rp juta) (Rp juta) (Rp) Ro
a b c d =c : b e f =(1-e) X b g=f:c
1 65 395 6,03 0,35 42.575.000 0,108
2 55 340 6,18 0,33 36.850.000 0,108
3 72 425 5,90 0,35 46.800.000 0,110
4 44,5 256 5,75 0,32 30.260.000 0,118
5 90 444 4, 94 0,49 45.900.000 0,103
Rata-rata Ro 0,109
138

Berdasarkan analisis Ro tersebut di atas maka properti nilaian adalah :


NOI properti B = (1 – 0,55) X Rp 50.000.000
= Rp 22.500.000
Bila rata-rata Ro = 0,109 ; maka Nilai Properti

NOI Rp 22.500.000
V =   Rp 206.422.018
Ro 0,109

Berdasarkan analisis dengan menggunakan tabel ini maka dapat ditarik kesimpulan
tentang hubungan antara EGIM dan Ro adalah sebagai berikut :
NOI = ( 1 - OER) X EGI, maka
V
EGIM = sehingga V = EGIM X EGI
EGI
Bila Ro diperoleh dengan persamaan (1) dibagi persamaan (2) maka
NOI (1  OER ) XEGI (1  OER )
V=  
Ro EGIXEGI EGIM

2). Ro dan Pengganda Pendapatan Operasional Bersih (NOIM) ,


maka NOIM adalah resiprokal / Kebalikan dari Ro ; kalau Ro = 0,109

1
NOIM adalah =  9,17
0,109

Nilai Properti = V = NOI X NOIM

Apabila properti A menghasilkan NOI = Rp 37.800.000 per tahun,


maka Nilai Propertti A adalah = V = Rp 37.800.000 X 9,17 = Rp 346.626.00Hasil
penilaian dengan menggunakan NOIM akan menghasilkan nilai yang sama dengan
cara NOI dibagi Ro .

II. APLIKASI PENILAIAN


Untuk aplikasi kami pilih Analisis Hotel Amazone Indah (nama samaran) Pendapatan
Kotor Efektif (laporan tiga tahun terakhir) rata-rata
139

Jenis Rate Jumlah Pendpatan Tingkat Pendptan


Kamar Per kamar sewa per Hunian KotorEfekt
Malam thun
Sewa Km
(Rp) (Rp juta) (Rp jt Thn)

Suite Room 1.000.000 60 21.900 75 % 16.425

Family 550.000 100 20.075 80 % 16.060


Room

Single Room 450.000 80 13.140 70 % 9.198

Jumlah 41.683

Penerimaan lain-lain yang didapat selama satu tahun rata-rata adalah (Juta Rp) :
1. Penerimaan dari sewa Hotel setahun Rp 41.683
2. a. Keuntungan Restorant Rp 250.00
b. terima sewa Kios toko rupa-rupa, ada 12 buah @ Rp 80.00 Rp 960.00
c. Terima sewa Aula (temantin, Rapat, Dll) Rp 50.00
3. Biaya Operasi :
a. Upah / Gaji / karyawan Rp 2.500.00
b. Beli bahan makanan / minuman Rp 118.00
c. Penggantian / alat perlengkapan Rp 175.00
d. Pemeliharaan dan maintenance Rp 510.00
e. Litrik dan Air Rp 500.00
f. Administrasi /ATK Rp 360.00
g. Bunga Bank 17 % dari modal kerja sebagai tambahan
dari BRI , dengan Pokok pinjaman sebesar Rp 25,000.00
h. Premi Asuransi Rp 155.00
i. PBB Rp 38.00.
Apabila tingkat kapitalisasi disesuaikan dengan bunga Bank pada waktu itu
sebesar 18%, dan pembagian keuntungan untuk manajer Hotel 25 % dari
pendapatan bersih, berapakah Nilai Jual Hotel tersebut ?
Jawaban :
1. Pendapatan dari sewa hotel pada Laporan Akuntansi Rp 41.683
2. Penghasilan lain-lain :
a. Keuntungan Restorant Rp 250.00
140

b. Sewa Kios/ Toko Rp 960.00


c. Sewa Aula Rp 50.00
Rp 1.260
Pendapatan Kotor per tahun Rp 42.943
3.Biaya Operasional :
a. Upah / Gaji Rp 960.00
b. Beli bahan makan/ minum Rp 118.00
c. Penggantian / perlengkapan Rp 175.00
d. Pemeliharaan & manitenance Rp 510.00
e. Listrik & Air Rp 500.00
f. Administrasi / ATK Rp 360.00
g. Bunga Bank 17 % X Rp25.000,00 = Rp 4.250,00
h. Premi Asuransi Rp 155,00
i. PBB Rp 38,00
Rp 193,00
Biaya yang harus dibayar Rp 7.066
Pendapatan Rp 35.877
Pembagian keuntungan bagi manajer
= 25 % X Rp 35.877 = Rp 8.969,25
Keuntungan bersih yang diperkirakan = Rp 26.907,75
Apabila nilai kapitalisasi = 18 % = 1/ 0.18
`= 5,56 X Rp 26.907,75 = Rp 149.607,09
Maka Indikasi Nilai adalah = Rp 149.607.090.000,00.

II. Sebuah Properti berlamat di Jalan Diponegoro No.20-22 berupa Bangunan Pusat
Perbelanjaan 4 lantai yang terdiri dari 3 Tingkat dan 1 lantai basement dengan luas lantai
30.000 m2 (gross building area) yang terletak di atas tanah HPL seluas 1,8 haselama 30
tahun . Luas lantai sewa (Net Rentable Area) untuk tiap lantaiadalah 70% dari luas lantai
kotor (Gross Building Area). Adapun informasi luas lantai kotor untuk tiap lantai adalah
sebagai berikut :

Lantai GBA (m2)


Basement 5.800
Lantai 1 9.000
Lantai 2 7.600
Lantai 3 7.600
141

Informasi nilai sewa / m2 per bulan dari properti pembanding pada lokasi yang
berdekatan dan yang mempunyai karakteristik serupa adalah sebagai berikut :

Nama Lantai Pembanding 1 (Rp) Pembanding 2 (Rp) Pembanding 3 (Rp)


Lantai Basement 130.000 105.000 125.000
Lantai 1 150.000 130.000 140.000
Lantai 2 130.000 110.000 120.000
Lantai3 110.000 100.000 120.000

Disamping itu terdapat tambahan pendapatan lain-lain seperti :


Area Parkir tersedia 250 lot untuk mobil dan 750 lot untuk motor dengan masing-masing shif 4
untuk mobil dan 5 untuk motor, dengan tarif parkir pershift Rp 1.500,00 untuk mobil dan Rp
300,00 untuk motor.
Service Charge untuk tiap meter persegi lantai sewa adalah Rp 30.000,00 / bulan.
Biaya Operasional yang harus dikeluarkan tiap tahun (dalam Rp Juta) :
1). Bahan persediaan Rp 120
2). Gaji Karyawan Rp 690
3). Listrik Rp 950
4). Air Bersih Rp 7,5
5). Perawatan Bangunan Rp 300
6). Premi Asuransi Bangunan Rp 450
7). Perlengkapan Kantor/ Adminstrasi Rp 25
8). Promosi dan Pemasaran Rp 100
9). PBB Rp 125
10). Biaya Lain-lain Rp 60
Penilai menggunakan analisis dalam penilaian ini dengan pendekata discounted cash flow
(DCF) yang diasumsikan terdapat kenaikan nilai sewa bersih dan kenaikan tarif parkir tiap
periode (5 tahun sebesar 8% dan 10%.

Biaya perubahan dan kenaikan tiap periode adalah :

Item Biaya Operasional Tkt Pertumb /


Periode (%)
Bahan Persediaan 8
Gaji Karyawan 10
Listrik 12
142

Air Bersih 15
Perawatan Bangunan 10
Biaya Kantor 15
Promosi dan Pemasaran 20
PBB 8
Biaya Lain-lain 8
Asuransi Bangunan 0

Bunga atas modal kerjaadalah sebesar 20% dari biaya operasional tahunan dan besarnya
tarif pajak penghasilan 35%. Besarnya Tingkat Penyusutan berdasarkan Straight Line
Method Rp 2.000.000.000 per tahun.
Berdasarkan analisis pasar diperoleh informasi bahwa tingkat kapitalisasi properti
pertokoan / Pusat Perbelanjaan adalah berkisar antara 19 % dan 21 %.

Hasil analisis dengan menggunakan pendekatan Pengkapitalisasian Pendapatan adalah :


A. Pendapatan Sewa Barang :

Luas Sewa per m2/ Pendapatan


No Uraian Lantai Luas Lantai bln sewa per Tahun
Kotor Sewa (m2) (Rp) (Rp ribu)
(m2)
1 Lt Basement 5.800 4.060 120.000 5.846.400
2 Lantai 1 9.000 6.300 140.000 10.584.000
3 Lantai 2 7.600 5.320 120.000 7.660.800
4 Lantai 3 7.600 5.320 110.000 7.022.400
30.000 21.000 31.113.600

B. Pendapatan Lain-lain :

No Uraian Kapasitas Shift/hari Tarif/Shift Pendapatan / tahun


1 Parkir Mobil 250 4 1.500 540.000.000
Motor 750 5 300 405.000.000
Jumlah
945.000.000
Uraian Luas Tarif /m2 Pendapatan / tahun
lantai / bulan
143

2 Service Charge 21.000 30.000


7.560.000.000
Total Pendapatan Lain-lain
8.505.000.000

No Uraian Jumlah (Rp juta)


1 Bahan Persediaan 120
2 Gaji Karyawan / Mangement 690
3 Listrik 950
4 Air Bersih (PAM) 7,5
5 Perawatan Bangunan 300
6 Asuransi Bangunan 450
7 Biaya kotor 25
8 Promosi dan Pemasaran 100
9 PBB 125
10 Biaya Lain-lain 60
2.827, 5

Analisis Penilaian Properti dengan menggunakan Pendekatan


Kapitalisasi Pendapatan
I. Pendapatan Kotor Potensial (PGI)
1). Pendapatan Sewa Ruang Rp 31.113.600.000,00
2), Pendapatan Lain-lain Rp 8.505.000.000,00
Total Pendapatan Kotor Potensial setahun Rp 39.618.600.000,00
II. Tingkat Hunian 90% Rp 35.656.740.000,00
III. Pendapatan Kotor Efektif (EGI) Rp 35.656.740.000,00
IV. Biaya Operasional Tahunan / Outgoings :
1 Bahan Persediaan Rp 120.000.000
2 Gaji Karyawan / Mangement Rp 690.000.000
3 Listrik Rp 950.000.000
4 Air Bersih (PAM) Rp 7.500.000
5 Perawatan Bangunan Rp 300.000.000
6 Asuransi Bangunan Rp 450.000.000
7 Biaya kotor Rp 25.000.000
8 Promosi dan Pemasaran Rp 100.000.000
144

9 PBB Rp 125.000.000
10 Biaya Lain-lain Rp 60.000.000
Rp 2.827.500.000,00
V. Pendapatan Bersih Operasional sebelum bunga dan Pajak Rp 32.829.240.000,00
VI. Bunga atas Modal Kerja @ 20% Tahun Rp 565.500.000,00
VII. Pajak Penghasilan (Mis.35% X NOI – Bunga – Depr) Rp 10.592.309.000,00
VIII. Pendapatan Bersih Operasional Rp 21.671.431.000,00
IX. Years Purchachase @ 20%; 30 Tahun 0,2 4,86958
Rp 2.827.500.000,00
NILAI PROPERTI (CAPITAL VALUE) Rp 105.530.766.968,98
Dibulatkan Rp 105.530.000
145

Analisis Prenilaian Properti


Melalui Pendekatan Aliran Tunai Terdiskon
(Sumber : Copy Wahyu Hidayati, Budi Hardjanto,Konsep Dasar Penilaian Properti,Yogyakarta,2003)

Konsep Dasar
146

III. KEBAIKAN DAN KEBURUKAN PENILAIAN DENGAN


PENDEKATAN PENDAPATAN
Keuntungan :
1. Pendekatan ini dapat digunakan untuk melakukan penilaian terhadap objek properti
yang data pasarnya minimum ;
2. Dapat digunakan sebagai alat pembanding dalam chek and rechek data atau hasil
penilaian dengan menggunakan pendekatan Biaya untuk objek persewaan atau
producing Income Properti ;
3. Laporan Keuangan, Laba Rugi dan Neraca yang tersaji dapat dianalisis secara baik
dan nyata ;
4. Hasil sewa atau pulangan merupakan Rate of return atau keuntungan yang
diharapkan dari investor, hal ini juga dapat dipakai sebagai pembanding hasil sewa
dan tidak harus sama dengan hasil sewa dari properti pembanding ;
Kelemahan :
1). Hanya dapat digunakan untuk Properti yang mendatangkan hasil sewa / return ;
2). Dalam mencari Pembanding harus didapatkan pada properti yang benar-benar dapat
menyajikan neraca, Laporan Keuangan, Laba-Rugi. Pada hal untuk mendapatkan
Laporan Keuangan itu sulit karena para manager tidak suka terhadap pemeriksa
takut diketahui rugi laba sebenarnya, dan laporan keuangan merupakan analisis
tersendiri dari beberapa tahun pendapatan dar Properti.
3) Kejelian dan penglaman Penilai harus tajam, mengandalkan jam terbang yang tinggi
untuk dapat tahu dan memahami laporan keuangan Investor.

E.LAPORAN PENILAIAN .
Tahap akhir dari suatu penilaian adalah menyajikan hasil penilaian dalam laporan.
Terdapat banyak macam laporan dan tergantung kepada keperluan dan tujuan penilaian
yang dilakukan. Laporan penilaian menyediakan informasi yang diperlukan seperti :
- nilai properti ;
- penggunaan yang memenuhi HBU;
- kerugian atau manfaat yang dapat diperoleh ;
- bersifat explanatory .
Satu hal yang penting :
laporan penilaian dapat digunakan untuk mengetahui kualitas dan profesionalisme
penilai penyusun laporan.
Jenis dan bentuk laporan :
1. Berbentuk Surat atau letter / certificate .
147

Hasil Penilaian yang berupa estimasi nilai di tuangkan dalam suatu surat yang
disyahkan dengan tandatangan penilai. Bentuk dan isinya sangat sederhana hanya
memuat pendapat / estimasi nilai objek atau properti tersebut , tidak dilampiri dengan
data, dan analisis yang kemudian disiapkan dan disampaikan sesuai dengan kehendak
klien.
2. Laporan sederhana / singkat atau Form report.
Bentuk laporan ini berupa borang / formulir yang memuat keadaan , bentuk tanah /
lahan , denah bangunan, ukuran, jumlah ruangan, konstruksi bangunan, kemudian
disampaikan secara ringkas dalam format tertentu.
3. Laporan Lengkap atau Narrative report .
Laporan ini isi dan disajikan secara lengkap, disertai dengan deskripsi objek yang di
nilai, data / informasi pendukung, analisis, photos, ukuran, dilampiri dengan copy surat-
surat tanah, bangunan, Bestek / cetak biru dan lain-lain.

Tahapan Pembuatan dan penulisan Laporan Penilaian.


Isi dan Sistematika Laporan :
Materi :
1. Deskripsi tentang properti dan prospek properti dimasa yang akan datang dan calon
pembeli yang paling mungkin ;
2. Uraian tentang data, analisis data dan metode penilaian yang digunakan ;
148

3. Uraian tentang data penjualan yang digunakan termasuk data pendapatan properti
pembanding yang relevan .
4. Kaji ulang asumsi yang digunakan dikaitkan dengan analisis yang dikemukakan
dalam laporan.
The Appraisal Foundation dalam National Uniform Standard of Profesional
Appaisal Practice (USPAP) laporan ada 3 macam :
1. Self Cotained Report merupakan comprehensive Report.
2. Summary Appraisal Report merupakan presentasi informasi singkat.
3. RestrictedUse Appraisal Report memuat presentasi dari informasi.
Menurut USPAP laporan penilaian harus memuat :
1.Identitas klien dan pengguna yang diharapkan ;
2. Penggunaan laporan penilaian ;
3. Penjelasan dengan informasi secukupnya untuk identifikasi
- real estate yang digunakan sebagai pertimbangan dalam penilaian ;
- ciri fisik ; dan
- ekonomi properti yang relevan terhadap penugasan.
4. Pernyataan ttg kepentingan atas real estat yang dinilai ;
5. Pernyataan ttg tujuan penilaian termasuk tipe, definisi nilai dan sumbernya ;
6. Pernyataan ttg tanggal efektif dan tanggal laporan;

Laporan ini jelas, rinci, skematis dan lengkap sehingga pembaca dapat mengerti serta
memahami penilaian yang dilakukan sampai dengan kesimpulan akhir. Agar lebih jelas kami
sampaikan kerangka laporan lengkap :
a. PENDAHULUAN.
Dalam bab ini Penilai harus menulis dan menyatakan siapa pemberi tugas, untuk
siapa laporan tersebut dibuat, pengawasan yang dilakukan, dan dukungan informasi
serta data yang didapat dari Instansi terkait. Apabila dikehendaki maka Penilai dapat
menjelaskan bahwa penilaian ini hanya ditujukan untuk hal-hal tertentu yang dibatasi
penggunaanya, tanggungjawabnya, kecuali User / Pengguna / Klien telah meminta ijin
terlebih dulu.
b. TUJUAN PENILAIAN.
Pada Bab ini dijelaskan penilaian ditujukan untuk apa, misalnya penilaian asset /
kekayaan, Pelelangan, Pajak, Asuransi, jual-beli, pengadilan atau untuk kepentingan
negara karena akan diberikan ganti-rugi dan sebagainya.
149

c. TANGGAL PEMERIKSAAN.
Tanggal sangat penting, untuk itu harus dicantumkan di dalam laporan , saat
dilakukan Pemeriksaan / Inspseksi. Saat inilah yang menentukan nilai wajar sesuai
dengan keadaan saat itu.
d. TANGGAL PENILAIAN.
Tanggal penilaian harus dinyatakan dengan jelas , lengkap , benar , tanggal, bulan
tahunnya. Dapat saja terjadi bahwa tanggal penilaian berbeda dengan tanggal
pemeriksaan , hal itu kemungkinan saja keadaan saat itu kondisinya sangat berbeda.
e. DOKUMEN KEPEMILIKAN .
Semua data / item yang berkaitan dengan kepemilikan atau penguasaan Objek yang
akan dinilai / properti diuraikan dalam bab ini. Misalnya seperti hal-hal dibawah ini :
 Alamat : Jalan, No,RT/RW, Kelurahan, Kecamatan, Kabupaten dan
Proinsi.
 Jenis Hak : Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa dll.
 Nama Pemilik : Suto, Titiek dll.
 Luas Tanah : 5000 m2, 2000 m2, 150 m2.
 Status tanah / objek : - Sedang dijadikan jaminan di Bank, atau digadaikan atau
disimpan oleh orang lain, harus jelas.
- dikuasai Pak Amat dalam status sengketa.
a. LOKASI .
Dalam bab ini harus dijelaskan alamat properti secara lengkap dan jelas, sehingga
mudah untuk mencari atau mendapatkannya. Penilai harus dapat menggambarkan
tentang landmark objek tersebut dari arah mana atau suatu bidang / landmark tertentu
yang sudah diketahui oleh orang banyak misalnya alun-alun, Kantor Bupati, Stasiun KA,
dan lain-lain, serta bagimana , dengan kendaraan apa, arah dan jalan menuju lokasi
sampai di Porperti Subjek. Sarana transportasi baik pribadi maupun umum dan kondisi
lingkungan arahan lahan dengan prasaran dan sarana objek
b. DESKRIPSI PROPERTI.
Penjelasan ini merupakan keterangan detail dari tanah dan atau bangunan yang
akan dinilai, seperti luas tanah dan atau bangunan, bentuk, kontur, dak / miringnya
tanah, jenis tanah , warna tanah, tanah liat, berpasir, siap bangun atau tidak, lokasi
kebaikan , keburukannya, dan untuk bangunan keadaan fisik, umur bangunan, fungsi,
dan faktor yang mempengaruhinya.
a).Tanah :
 Bentuk tanah misalnya segi empat panjang atau tidak beraturan bersegi
banyak;
 Warna tanah merah , coklat, hitam, abu-abu lembek atau keras ;
150

 Letak tanah datar, miring, di atas as jalan atau dibawah as jalan;


 Aksesibilitas, pencapaian, lingkungan, kondisi dan transportasi menuju
atau keluar menuju sasaran, dan
 Lain-lain yang berkaitan dengan tanah.
b). Bangunan :
Uraian bangunan dan sarana pelengkapnya yang mencakup :
1. Luasan bangunan sesuai dengan standar BOMA (perhitungan Gross / net
Floor area / luas kotor/bersih bangunan dan sebagainya) dan kewajiban utk
melakukan pengukuran pada saat inspeksi ;
2. Kondisi fisik dan spesifikasi konstruksi bangunan dan penyelesaian ruang
dalamnya ;
3. Umur dan tahun dibangun, tahun direnovasi thdp konstruksi bangunan dan
penyelesaian ruangan dalamnya ;
4. Komentar ttg adanya perbaikan yang terjadi atau diperlukan biaya dan waktu
serta laporan bila ada penyimpangan penggunaan bahan material bangunan ;
5. Penjelasan ttg IMB/IPB dan surat lainnya setelah direview ;
6. Penjelasan dalam hal penilai tidak dapat melakukan inspeksi secara
keseluruhan ataupun sebagian .
c. LINGKUNGAN SEKITAR.
Lingkungan sekitar (neighbourhood) objek harus dijelaskan , karena sangat
berpengaruh terhadap nilai . Terutama failitas umum dan fasilitas sosial dan jauh
dekatnya dengan keramaian, Pasar, Bandara, Stanplat Bus, Stasiun KA, Pelabuhan
Laut, Pertokoan, Perkantoran dll.
d. PERENCANAAN KOTA.
Peraturan pemerintah atau pemerintah Daerah sangatlah menentukan terhadap
lahan / properti atau kawasan tersebut , karena zoning yang telah ditetapkan untuk
daerah itu akan berdampak langsung terhadap harga dan pembangunan yang telah atau
akan dilaksanakan.
e. DASAR PENILAIAN.
Penilai dalam pelaksanaannya harus scara jelas menguraikan apa metode yang
dipergunakan untuk menganalisis. Disamping itu penilai juga harus menjelaskan data
pendukung dan surat- surat ikutan dan metode apa yang akan dipakai oleh penilai dalam
mendasari analisisnya.
Analisis Pasar yang mencakup :
1. Uraian tentang kondisi pasar secara makro dengan rincian tentang supply and
demand;
151

2. Uraian tentang kondisi pasar yang mempengaruhi secara langsung terhadap aset
properti yang dinilai (pengaruh kompetitor, lokasi, kondisi lingkungan, daya serap
pasar) ;
3. Proyeksi / potensi properti yang dinilai ;
4. Faktor yang dapat mempengaruhi daya jual properti
5. Estimasi trend, perkembangan dan potensi ekonomi di masa 2 – 3 tahun
mendatang .
Informasi pendukung tentang analisis pasar, seleksi dan pengumpulan data
yang mencakup :
1. Rincian analisis dan komentar dari data pembanding yang digunakan sebagai
pendukung dalam penilaian (rincian data dilampirkan) ;
2. Rincian ttg transaksi terakhir yang terjadi termasuk tanggal transaksinya ;
3. Rincian data penentu nilai likuidasi berdasarkan analisis data pasar .
f. PENILAIAN.
Dalam bab ini penilai menguraikan secara ringkas analisis yang dilakukan dan
metode apa saja yang dipergunakan, dan bagaimana menerapkannya.
Metodologi dan dasar penilaian
1. Uraian tentang metode yang digunakan dan menjelaskannya secara teknis ;
2. Justifikasi terhadap metode penilaian yang dipakai dalam menentukan nilai pasar ;
3. Uraian hal-hal yang menjadi dasar penilaian.
Asumsi yang digunakan dalam penilaian seluruhnya mencakup pemikiran dan perkiraan
tentang nilai yang paling objetif dari poperti.
Penilaian mencakup kesimpulan tentang nilai pasaran dan nilai likuiditas dari properti
yang mencakup :
1. Analisis tentang HBU ( bila tidak harus ada alasannya);
2. Pencantuman nilai pasar ;
3. Pencantuman nilai likuidasi ;
4. pencantuman nilai konversi rupiah terhadap mata uang asing .
Rincian perhitungan (valuation worksheet) ditulis lengkap dengan kalkulasi serta asumsi
dasar analisis terhadap penilaiannya . Rincian perhitungan (valuation worksheet) ini
ditulis lengkap dengan kalkulasi serta asumsi dasar analisis terhadap penilaiannya .
Kemudian disertai Lampiran berupa foto asli properti, gambar situasi, denah bangunan,
peta tata kota dan lampiran lain yang dianggap perlu. Untuk mendapatkan rentang nilai
maka minimal harus menggunakan 2 metode penilaian. Penyimpangan penggunaan
metode yang ditentukan dalam TOR harus diberikan justifikasinya alas an yang
mendasari penyimpangan dan penentuannya.
Adapun metode yang digunakan adalah :
152

Metode Sales Discounted Cash Cost Approach Residual Method


Penilaian / Comparison Flow
jenis properti

Properti Komersial
Income Metode Metode Utama dengan Tidak disarankan Tidak disarankan
producing pengecekan bila proyeksi 10 tahun
property data sebanding

Properti yang Metode Utama Metode Utama bila unit Tidak disarankan Tidak disarankan
tak dan data harus yang dinilailebih dari
menghasilkan sebanding satu untuk
merefleksikan periode
penjualan

Properti dalam Tidak disarankan Metode Utama Sisa Perhitungan biaya Metode Pengecekan
tahap Biaya Konstruksi yang konstruksi wajib merefleksikan nilai
pembangunan harus dikeluarkan dilakukan oleh tanah
diperhitungkan quantity, quantity
sebagai pengurang Surveyor
Independen

Pendekatan Penilaian yang digunakan untuk Properti Non Komersial :

Rumah Metode Metode Metode Tidak


Utama Utama pengece disaran
bila data bila unit kan kan
sebandin yang
g dinilai
lebih dr
satu utk
merefleks
ikan
periode
penjualan
Properti dlm tahap pembangunan Metode Tidak Metode Tidak
Utama sesuai Utama disarank
bila data dan an
sebanding biaya
konstruk
si harus
dihitung
oleh
Quantity
Surveyor
independ
en
Tanah Kosong dg potensi dikembangkan Metode Metode Metode Metode
pengecek pengecek pengece Utama
an bila an utk kan utk bila
data mendukun menghitu properti
sebanding g metode ng mempun
153

residual biayainfr yai


a struktur potensi
atau untuk
pengemb dikemba
angan ngkan
lain
Tanah kosong tanpa potensi pengembangan Metode
Utama
bila data
sebanding

Bangunan Industri Metode Metode Metode


pengece Utama Utamab
kan bila bila aset ila
data disewaka properti
sebandin n digunak
g an
sendiri
oleh
Pemilik

Mesin dan peralatannya Metode


Utama
bila data
sebandin
g

Kendara Metode
an & alat Utama &
berat data
harusseb
anding

Metode pengecekan

Metode pengecekan Perkebu Metode Metode


nan, Utama Pengece
Pertamb kan
angan, &
Tambak

Skema Profesi Penilaian di Indonesia saat ini adalah sebagai berikut :


154

Khusus untuk Penilaian yang dilakukan di Direktorat Jenderal Pajak yang dilaksanakan oleh
Direktorat Ekstensifikasi dan Penilaian hanya dimaksudkan untuk pengenaan pajak, namun bila
Instansi lain menggunakan NJOP tersebut kiranya memerlukan penyesuaian lebih lanjut Skema
tentang tatacara penilaian yang dilakukan oleh Direktorat Jenderal Pajak untuk menentukan
besarnya Nilai Jual Objek Pajak khususnya untuk PBB dan BPHTB.

Sumber :
Direktorat jenderal Pajak, Direktorat Ekstensifikasi dan Penilaian.

Standar penilaian Indonesia juga memberikan tuntunan tentang penilaian bahkan sebagai kode
etik Penilaian Indonesia .
155

Laporan penilaian dalam API 7 dengan judul PERSYARATAN LAPORAN DAN


REFERENSINYA.
Berdasarkan ketentuan standar 7.5.1 laporan harus merujuk pada:
1. Alamat yang menentukan kepada pemberitugas dengan menyatakan namanya ;
2. Setiap penugasan khusus, asumsi khusus/tak lazim harus dinyatakan ;
3. Tujuan penilaian hrs dinyatakan dengan tegas dan jelas ;
4. Tanggal penilaian tak boleh menggunakan tanggal akan datang tetapi boleh dengan tanggal
laporan ;
5. Dasar & definisi penilaian harus diberikan secara lengkap ;
6. Asumsi yg berkaitan dan batasannya harus dinyatakan lengkap;
7. Menerangkan sumber informasi, sifat, dan pertanggungjawabanya harus jelas.
8. Syarat pengungkapan, Standar penilaian merujuk pada KODE ETIK PENILAI (KEPI) 6 .

Kode Etik Penilaian Indonesia :


a. Laporan penilaian harus menguraikan secara jelas dan tepat mengenai ruang lingkup
penugasannya,serta maksud dan tujuan penggunaannya, asumsi yang digunakan,
skenario hipotetis atau persyaratan pembatas yang secara langsung mempengaruhi
nilai dan bilamana sesuai mengindikasikan terhadap nilai.
b. Laporan penilaian harus disususn berdasarkan informasi yang cukup untuk menjelaskan
pekerjaan yang dilaksanakan, kesimpulan yang diambil dan kaitan satu dengan lainnya.
c. Penilai harus menjelaskan setiap hubungan yg bersifat perorangan / Badan hukum,
langsung/tak langsung dengan Tanah dan atau Bangunan atau Perusahaan yang
menjadi pokok permasalahan dari setiap penugasan dan yang dapat mendorong pada
suatu konflik kepentingan yang potensial.
d. Laporan penilaian harus menguraikan secara jelas dan tepat mengenai ruang lingkup
penugasannya,serta maksud dan tujuan penggunaannya, asumsi yang digunakan,
skenario hipotetis atau persyaratan pembatas yang secara langsung mempengaruhi
nilai dan bilamana sesuai mengindikasikan terhadap nilai.
e. Laporan penilaian harus disususn berdasarkan informasi yang cukup untuk menjelaskan
pekerjaan yang dilaksanakan, kesimpulan yang diambil dan kaitan satu dengan lainnya.
f. Penilai harus menjelaskan setiap hubungan yang bersifat perorangan / Badan hukum,
langsung tidak langsung dengan Tanah dan atau Bangunan atau Perusahaan yang
menjadi pokok permasalahan dari setiap penugasan dan yang dapat mendorong pada
suatu konflik kepentingan yang potensial.
g. Setiap pembatasan atas kualitas dr jasa penilaian yang ditawarkan harus dijelaskan
apakah itu suatu yang dipaksakan oleh pihak luar atau secara khusus kepada penilai
156

atau penugasannya. Bila bantuan dari luar diperlukan oleh penilai harus dijelaskan
identitasnya, masa berlakunya dan hakekat dari bantuan itu.
h. Penilai harus menempatkan suatu pembatasan terhadap publikasi suatu penilaian atau
kesimpulannya tanpa persetujuan.
i. Penilai akan menjelaskan setiap penyimpangan dari SPI .
Disamping itu laporan Penilaian juga harus merujuk pada KEPI 8 dengan pedoman
sebagaimana yang dituangkan dalam ketentuan ini. Bahwa laporan nilai, standar merujuk
pada KEPI 8 yang menentukan bahwa lapen tentang nilai minimal harus mencakup :
1. Identitas penilai dan tanggal laporan ;
2. Instruksi , tanggal, tujuan dan maksud penggunaan penilaian yang bersangkutan ;
3. Dasar penilaian termasuk tipe dan definisi nilai ;
4. Identitas, jenis hubungan hukumnya dan lokasinya, serta kepentingan yang akan dinilai ;
5. Tanggal dan berapa kali telah dialkukan peninjauan ;
6. Asumsi dan persyaratan pembatasan ;
7. Petunjuk untuk penerapan SPI dan setiap penjelasan yang diperlukan ;
8. Tandatangan penilai yang bersangkutan ;
9. Catatan tertentu dari penilai yang bersangkutan.

No. SPI USPAP

Kesimpulan Bandingan USPAP dengan SPI :


157

1 Tak menentukan sitem Sistematika tegas


atika laporan secara tegas,
2 Subtansi format bis a Perumusan singkat tapi mengatur
berbeda yg penting isi secara lengkap, pokok, analisis,
laporan mencakup analisis HBU & tgl Efektif laporan
3 TOR BPPN mengatur lebih Memuat informasi penting bagi
rinci dan jelas, HBU, pemakai laporan
minimal harus
menggunakan 2 metode
4 Perumusan panjang tapi Punya banyak kelebihan karena
tak mudah utk dibaca wajib memuat :
dimengerti, aplikasi bisa Data & analisis, informasi relevan
bervariasi yang
Mendukung penilaian
5 Tak mengharuskan tanggal Harus mencantumkan tanggal
efektif laporan serta analisis efektif analisis, analisis HBU
HBU

F. KESIMPULAN NILAI.
Hasil dari analisis Penilaian yang dilakukan oleh seorang Penilai dalam suatu proses
penilaian dapat berupa suatu angka indikasi nilai maupun rentang nilai. Rentang nilai
hanya dapat digunakan dalam kondisi pasar yang tidak stabil, goyah dengan naik
turunnya harga karena kondisi ekonomi atau moneter lainnya. Rekonsiliasi nilai ini
merupakan analisis untuk mendapatkan suatu estimasi nilai akhir dari property yang
dinilai. Penerapan Pendekatan atau metode lebih dari satu metode pendekatan biasanya
menghasilkan kesimpulan yang berbeda, namun demikian agar tidak menjadi bias maka
sepanjang masih dalam toleransi nilai yang diperkenankan di Direktorat Jenderal pajak
tidak lebih dari 5% sampai dengan 10 %, hal itu masih dianggap wajar.
Kegiatan rekonsiliasi nilai terdiri dari dua tahap :
1. Melakukan review atau mengkaji ulang data dan proses penilaianpada masing-
masing teknik penilaian ;
2. Mengkaji perbedaan indikasi nilai dari setiap pendekatan penilaian dikaitkan dengan
tujuan atau dengan kegunaan penilaian.
Pada tahap rekonsiliasi nilai Penilai mempertimbangkan semua factor, dan
kemudian membuat keputusan (judgement) kesimpulan nilai yang paling sesuai. Terdapat
5 (lima) criteria penting yang harus dipertimbangkan dalam kegiatan rekonsiliasi indikasi
nilai yaitu :
1.
158

Pada bab ini penilai menyampaikan keputusannya tentang estimasi nilai properti dan
kemudian menandatanganinya. Tandatangan harus asli dari penilai yang melakukan
penilaian atas objek.
G. LAMPIRAN.
Semua data pendukung yang perlu dan dipergunakan untuk analisis, dilampirkan
dalam berkas laporan Penilaian . Data tersebut meliputi :
- Peta lokasi,
- Site Plan,
- Denah bangunan,
- Surat-surat penguasaan hak atas tanah dan bangunan,
- Dokumen pendukung yang lain,
- Photo- photo dan lain-lain.

Rangkuman :
Income Approach di dasarkan pada pemikiran bahwa fungsi dari nilai sangat tergantung
pada penghasilan atau return atau pulangan income producing property itu sendiri. Estimasi
nilai dari properti merupakan harapan keuntungan investor dimasa datang. Prinsip antisipasi
merupakan dasar pemikiran dalam membuat estimasi dalam pendekatan pendapatan. Untuk itu
perlu kejelian, kebijakan, dan pengalaman dalam menentukan nilai suatu properti. Prinsip
pendekatan pendapatan yang dilakukan dalam kegiatan ini merupakan pernyataan bahwa nilai
suatu properti merupakan nilai sekarang (Present Value) dari keuntungan yang merupakan
aliran pendapatan bersih pertahun di masa yang akan datang yang kemudian dikapitalisasikan
sebagai
modal investasi .Pendekatan Pendapatan merupakan penanaman modal jangka panjang maka
faktor pulangan atau return yang terkait langsung adalah sangat menentukan terhadap
kelangsungan usaha.
Tingakat return atau peulangan harus mengakomodasi unsur resiko dan pengembalian dari
investasi yang ditanamkan dalam usaha. Salah satu hal yang paling penting dalam pendekatan
pendapatan adalah bagaimana menentukan pendapatan kotor efektif yang kemudian dikurangi
dengan biaya-biaya dan selanjutnya akan di dapat penghasila bersih dan dari penghasilan
bersih inilah merupakan keuntungan yang dikapitalisasikan untuk dapat estimasi nilai.
159

Latihan :

1. Cobalah jelaskan apa yang Saudara ketahui tentang Pendekatan Pendapatan ?


2. Jelaskan pengertian tentang Pendapatan Potensial ?
3. Bagaimana Anda mendapatkan / menntukan Pendapatan Kotor Efektif ?
4. Bagaimana caranya mengukur dan menentukan besarnya biaya-biaya Operasional?
5. Apa yang dimaksud dengan NOI dan bagaimana cara memperolehnya ?
6. Jelaskan pengetian Tingkat kapitalisasi dan bagaimana menentukan besarnya
Tingkat Kapitalisasi ?

---------- EndsDOCPenilaian22 juni 2011-----------


160

DAFTAR PUSTAKA

1. Aris, Raja Hussain, Raja, Penilaian Harta Tanah Khas, Dewan Bahasa dan
Pustaka, Kementerian Pendidikan,Kuala Lumpur, Malaysia, 1991.
2. Britton William, Keith Davies, Tony Johnson, Modern Methods of Valuation, The
Estate Gazette Limited,London, 1980.
3. Harnoto, Lambang Adiatma, Mengenal Penilaian dan Profesinya, Mitra Wacana
Media, Jakarta, 2010.
4. Husin, Azhari, Harta Tanah : Kaedah Penilaian, Dewan Bahasa dan Pustaka, Kuala
Lumpur, 1996.
5. Hindawan D Iwan, Arik Haryono, Darmawan Dwi A, Fundamental of Valuation,
Teori Dan Aplikasi Penilaian Properti, BPPK, Dep.Keu RI, LPKPAP,
Jakarta,2006.
6. Hidayati Wahyu, Budi Harjanto, Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFE,
Yogyakarta,2003.
7. Lumby Steve, Invesment Appraisal and Financial Decisions, Chapman &
Hall,London, 1996.
8. MILLINGTON, A F, An Introduction to Property Valuation, Estates, Gazette, 151
Wardour Street, London W1V, 1988.
9. Supardi Untung, Heri Basuki Rudianto, Mohammad Luthfi Amirul Mukminin,
Penilaian & Properti, Mitra Wacana Media,, Jakarta, 2010.
10. SIPAN , Ibrahim ,Tuan Haji, PENILAIAN ATAS HARTA TANAH DI MALAYSIA,
Fakulti Kejuruteraan dan Geoinformasi, University Teknologi Malaysia, 1996.
11. WILLIAMS, Martha, R, California Real Estate Appraisal, Longman
12. Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 sebagaimana telah dirubah dengan
Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 Tentang Perubahan Undang-undang PBB.
13. Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-533/PJ/2000, Tanggal 20 Desember
2000, SISMIOP, Jakarta, 2002.
14. Direktorat Jenderal Pajak, Dit PBB, DBKB 2000, Rilis 2.0, Jakarta, 2000.