Leticia - Pena - Barrera - TESIS HABITABILIDAD VIVIENDA PDF

EVALUACIÓN DE LAS CONDICIONES DE HABITABILIDAD DE LA VIVIENDA ECONÓMICA EN CIUDAD JUÁREZ, CHIHUAHUA.
UNIVERSIDAD DE COLIMA
FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO
Evaluación de las condiciones de

habitabilidad de la vivienda económica
en Ciudad Juárez, Chih.
Tesis para obtener el grado de:

Doctorado en Arquitectura
Presenta:
M. P. D. U. Leticia Peña Barrera
Asesores:
Director
Dr. Miguel Elizondo Mata
Co-tutor
Dr. Luis Gabriel Gómez Azpeitia
Colima, Col., abril del 2007.
M. EN P. D. U. LETICIA PEÑA BARRERA / UNIVERSIDAD DE COLIMA 1

Índice
INTRODUCCIÓN ...............................................................................................1
CAPÍTULO 1
MARCO DE REFERENCIA ...............................................................................7
1. Poblamiento Espontáneo Popular: 1960 a 1979............................................11
2. Políticas de Vivienda Institucional: 1980 a 1992 ...........................................12
3. Producción Intensiva de Vivienda: 1992 a 2002 ...........................................14
4.- Tendencias de Crecimiento Expansivo. 1998 a 2003 ...................................15
5. Vivienda Económica Mínima y Bursatilización del
Financiamiento: 2002 a 2006 .......................................................................17
6. Plan Frontera 2012 .......................................................................................19
7. La Nueva Ley de Vivienda, Innovación o Continuidad .................................20
CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO .........................................................................................23
1. Paradigmas del Desarrollo Urbano ................................................................27
a) Crecimiento urbano sostenible .................................................................28
b) Desarrollo social incluyente ......................................................................30
c) Preservación del medio ambiente...............................................................34
2. Paradigmas de la Habitabilidad .....................................................................36
a) La habitabilidad como proceso dinámico ..................................................38
b) Habitabilidad pública .............................................................................39
c) Potenciación de habitabilidad...................................................................40
d) Habitabilidad de los sueños ......................................................................41
e) Habitabilidad condicionada por la economía ............................................42
3. El mito y la realidad de la vivienda...............................................................43
4. Índices o indicadores de habitabilidad ..........................................................45
CAPÍTULO III
ESPACIO SEMIPÚBLICO ...............................................................................47
Características urbanas de los casos de estudio ..................................................48
La habitabilidad socio-espacial ..........................................................................49
1. Diseño de la urbanización .............................................................................49
a) Estructura vial ........................................................................................50
b) Densidades..............................................................................................55
c) Orientación de los predios .........................................................................55
d) Vinculación de la vivienda con el espacio semipúblico ................................56
e) Espacio de vinculación social ....................................................................57
f ) Hitos de identidad ...................................................................................60
g) Diversidad de nodos .................................................................................61
h) Bordes naturales ......................................................................................68
2. Zonificación y mobiliario del equipamiento..................................................69

a) Equipamiento convencional .....................................................................69
b) Equipamiento necesario ...........................................................................71
2.1 La oferta de vivienda ...................................................................................72

a) Perfil familiar .........................................................................................72
b y c) Diversidad de la vivienda y del lote .....................................................75
d y e) Diversidad de la oferta y de sectores......................................................75
f y g) Mezcla de usos y su financiamiento.......................................................75
h) Elegibilidad ............................................................................................77
3. Movilidad Urbana ........................................................................................82
4. Impacto al Medio Ambiente .........................................................................86
a) Solución urbana y ambiental ...................................................................90
5. Algunas Apreciaciones de la Ciudad Urbana (de Schiller, 2006) ....................91
Aspectos valorativos de las propuestas urbanas ..................................................94
CAPÍTULO IV
ESPACIO PRIVADO. ESPACIALIDAD ARQUITECTÓNICA..........................97
1. Habitabilidad Espacial Arquitectónica ..........................................................97
1.1 Mínimo habitable ................................................................................98
1.1.1 Espacialidad interior .......................................................................98
1.1.2 Espacialidad exterior .....................................................................104
1.1.3 Diversidad espacial y territorialidad ...............................................110
2. Potenciación. Área Máxima Habitable ........................................................121
3. Indicador de la Vivienda Digna ..................................................................127
4. Valoración de la Vivienda por sus Residentes ..............................................129
5. Adecuación de la Vivienda al Medio ...........................................................133
5.1 Análisis del soleamiento de las viviendas en estudio ..................................137
5.1.1 Soleamiento en verano ...................................................................137
5.1.2 Soleamiento invierno .....................................................................140
5.2 Horas confort día .....................................................................................142
5.2.1 Mediciones en verano .....................................................................142
5.2.2 Mediciones en invierno ..................................................................147
A manera de conclusión ..................................................................................148
CAPÍTULO V
INDICES DE CALIDAD Y RESULTADOS .......................................................153
I. Espacio semipúblico ....................................................................................154
1.1. Índice del diseño de la urbanización ....................................................154
1.2. Índice de zonificación del equipamiento y mobiliario urbano ................156
1.3. Movilidad urbana ..............................................................................159
1.4. Índice de impactos al medio ambiente ..................................................160
2. Espacio privado ..........................................................................................162
2.1. Índice de espacialidad interior .............................................................162
2.2. Índice de espacialidad exterior .............................................................163
2.3. Índice de Territorialidad .....................................................................164
2.4 Adecuación al clima ............................................................................165
Evaluación de los 3 casos de estudio. Indices de habitabilidad
de la espacialidad semipública .........................................................................166
Evaluación de los 3 casos de estudio. Indices de habitabilidad
de la espacialidad privada ................................................................................168
Resultados ......................................................................................................170
CONCLUSIONES .......................................................................................................173
BIBLIOGRAFIA ..........................................................................................................179
ANEXO 1. PLANOS DE FRACCIONAMIENTOS. SENDAS Y NODOS ........................187

Planos del Fraccionamiento. Sendas vehiculares ..............................................189
Planos del Fraccionamiento. Nodos ................................................................195
ANEXO II. EVALUACION PARCIAL DE LOS INDICES DE HABITABILIDAD ...........101
ANEXO III. GLOSARIO............................................................................................113

Índice de Cuadros
Cuadro 1. Muestra estratificada por fraccionamiento ......................................................3
CAPÍTULO I
Cuadro 1A. Número de habitantes por vivienda en Ciudad juárez,
Período 1950 al 2000 .............................................................................................9
Cuadro 1B. Bloques de fraccionamientos según el número de viviendas

producidas. periodo 1998 a 2003 ........................................................................16
CAPÍTULO III
Cuadro 3A. Vialidades principales ................................................................................50
Cuadro 3B. Vialidades secundarias ...............................................................................51
Cuadro 3C. Vialidades locales ......................................................................................54
Cuadro 3D. Orientación de lotes en el fraccionamiento ...............................................56
Cuadro 3E. Senda peatonal en camellón de vialidad secundaria....................................57
Cuadro 3F. Nodos principales ......................................................................................62
Cuadro 3G. Nodos con rotonda ...................................................................................63
Cuadro 3H. Nodos por bifurcación ..............................................................................65
Cuadro 3I. Distribución porcentual del número de hijos por clase de hogar .................74
Cuadro 3J. Opinión: Resuelve las necesidades de su familia..........................................81
Cuadro 3K. Como se sienten con su nueva casa ...........................................................82
CAPÍTULO IV
Cuadro 4A. Tabla comparativa de la distribución porcentual por clase
de familia. Ciudad Juárez, de la muestra total y de los casos de estudio .................99
Cuadro 4B. Distribución porcentual según clase de familia con cuatro
o más ocupantes por vivienda .............................................................................100
Cuadro 4C. Espacialidad interior. Área efectiva habitable ...........................................102
Cuadro 4D. Espacialidad interior. Altura mínima habitable .......................................103
Cuadro 4E. Comparativa de dimensiones sugeridas con espacios de los proyectos ......104
Cuadro 4F. Área habitable exterior .............................................................................105
Cuadro 4G. Alineamiento al frente ............................................................................106
Cuadro 4H. Área porticada ........................................................................................107
Cuadro 4I. Área de jardín al frente .............................................................................108
Cuadro 4J. Contiguidad lateral ..................................................................................109
Cuadro 4K. Espacialidad posterior .............................................................................110
Cuadro 4L. Coeficiente de intimidad espacial de los tres casos de estudio ...................114
Cuadro 4M. Coeficiente de diversidad espacial relativa (der) de los casos de estudio ...115
Cuadro 4N. Coeficientes de intimidad vincular de los tres casos de estudio ................116
Cuadro 4O. Coeficiente de conectividad relativa de los casos de estudio.....................117
Cuadro 4P. Habitantes por vivienda ...........................................................................118
Cuadro 4Q. Coeficiente de hacinamiento nocturno (CHN) por caso de estudio ........119
Cuadro 4R. Coeficiente de hacinamiento diurno (CHD) por caso de estudio ............120
Cuadro 4S. Territorialidad de los tres casos de estudio ................................................121
Cuadro 4T. Comparativo con las áreas de potenciación y porcentaje
comparativo de los tres casos de estudio ..............................................................122
Cuadro 4U. Indicador de vivienda digna (IVD) de los casos en estudio ......................128
Cuadro 4V. Características y recomendaciones bioclimáticas para
Ciudad Juárez, para los periodos del invierno y transición...................................136
Cuadro 4W. Características climáticas y recomendaciones bioclimáticas
para Ciudad Juárez, para el verano ......................................................................136
CAPÍTULO V
Cuadro 5A. Diseño de la urbanización .......................................................................155
Cuadro 5B. Zonificación y equipamiento ...................................................................156
Cuadro 5C. Oferta de la vivienda ...............................................................................158
Cuadro 5D. Movilidad urbana ...................................................................................159
Cuadro 5E. Impactos al ambiente ..............................................................................161
Cuadro 5F. Espacialidad interior ................................................................................163
Cuadro 5G. Espacialidad exterior ...............................................................................163
Cuadro 5H. Territorialidad.........................................................................................165
Cuadro 5I. Adecuación al clima..................................................................................166
Cuadro 5J. Evaluación. Índice de habitabilidad semipública. Caso 1.
Parajes del Sur.....................................................................................................167
Cuadro 5K. Evaluación. Índice de habitabilidad semipública. Caso 2.
Haciendas de las Torres Universidad ...................................................................167
Cuadro 5L. Evaluación. Índice de habitabilidad semipública. Caso 3.
Riberas del Bravo ................................................................................................168
Cuadro 5M. Evaluación del Indices de habitabilidad espacial privada
Caso 1. Parajes del Sur ........................................................................................169
Cuadro 5N. Evaluación del Indices de habitabilidad espacial privada
Caso 2. Haciendas de las Torres Universidad.......................................................169
Cuadro 5O. Evaluación del Indices de habitabilidad espacial privada
Caso 3. Riberas del Bravo ...................................................................................170
Índice de Gráficas
CAPÍTULO III
Gráfica 3A. Ocupantes por vivienda para cada caso de estudio ......................................... 73
Gráfica 3B. Perfil de las familias entrevistadas ................................................................... 74
Gráfica 3C Género del propietario por fraccionamiento ................................................... 78
Gráfica 3D. Determinantes de la propiedad femenina ...................................................... 79
Gráfica 3E. Número de opciones que visitó para elegir su vivienda ................................... 80
Gráfica 3F. Razones por las que eligió su casa.................................................................... 80
Gráfica 3G. Opinión: Resuelve las necesidades de su familia? ........................................... 81
Gráfica 3H. Caso 1. Parajes del Sur. Tiempo que utiliza para trasladarse ........................... 83
Gráfica 3I. Caso 2. Hacienda de las Torres Universidad.
Tiempo que utiliza para trasladarse .............................................................................. 83
Gráfica 3J. Caso 3. Riberas del Bravo. Tiempo que utiliza para trasladarse ........................ 84
Gráfica 3K. Opinión respecto a la localización de su vivienda en la ciudad ....................... 85
Gráfica 3L. Opinión de los habitantes respecto a la seguridad en la colonia ...................... 86
CAPÍTULO IV
Gráfica 4A. Primera opción para el crecimiento de su vivienda por
caso de estudio ........................................................................................................ 126
Gráfica 4B. Segunda opción elegida para el crecimiento de su vivienda
en cada caso de estudio ............................................................................................ 126
Gráfica 4C. Hacinamiento en los casos de estudio .......................................................... 128
Gráfica 4D. Opinión sobre el tamaño de la vivienda ...................................................... 129
Gráfica 4E. Definición del espacio con tamaño más adecuado ........................................ 130
Gráfica 4F. Definición del espacio más reducido ............................................................. 131
Gráfica 4G. Opinión del espacio más reducido ............................................................... 131
Gráfica 4H. Opinión del tamaño en comparación con su vivienda anterior .................... 132
Gráfica 4I. Opinión de la calidad de su vivienda actual................................................... 133
Gráfica 4J. Caso 1. Parajes del Sur. Temperatura verano.................................................. 144
Gráfica 4K. Caso 2. Haciendas de las Torres Universidad. Temperatura verano ............... 145
Gráfica 4L. Caso 3. Riberas del Bravo. Temperatura verano ............................................ 146
Gráfica 4M. Caso 1. Parajes del Sur. Temperatura invierno ............................................. 147
Gráfica 4N. Caso 2. Haciendas de las Torres Universidad. Temperatura invierno ............ 148
Gráfica 4O. Caso 3. Riberas del Bravo. Temperatura invierno ........................................ 148
INTRODUCCIÓN
El crecimiento acelerado de las ciudades se caracteriza por la demanda gradual de equipa-

miento, infraestructura y vivienda que difícilmente es posible empatar entre los requerimientos
y la solución inmediata. En los últimos 5 años este crecimiento ha mostrado tendencias que
por su magnitud e impacto deben ser preocupación de análisis e investigación. Los conjuntos
habitacionales actuales, se plantean bajo el esquema “concentrador”1 de habitantes, ubicados
en las periferias urbanas y utilizando los recursos institucionales para su financiamiento; desa-
rrollan estándares de calidad cuyo impacto y cualidades aún no evaluados, distan de garantizar
con el tiempo mejores condiciones de habitabilidad. El estudio y análisis de los efectos de los
desarrollos habitacionales en Ciudad Juárez, tienen relevancia cuando repercuten en la calidad
de vida de sus habitantes y con efectos acumulativos de largo plazo.
Los nuevos fraccionamientos con “viviendas económicas” financiadas con los recursos de
ahorro institucional, garantizan una modalidad de inserción social y económica, pero la elec-
ción se trasfiere o se ha transformado para aprovechar la oportunidad de un beneficio inme-
diato: acceso a financiamiento, cambio de estatus o de lugar de residencia, progreso económi-
co, y que difieren de las verdaderas necesidades relacionadas con la vivienda de: patrimonio,
abrigo, seguridad o arraigo. Esto significa que las necesidades a resolver, no son determinantes
para sus ocupantes y que la adquisición de la casa, se realiza bajo nuevas premisas, aun poco
exploradas.
El objetivo de esta investigación es conocer las cualidades (objetivas y subjetivas) que pre-
senta la vivienda tipo “económica”2 en Ciudad Juárez, destinadas a trabajadores con ingresos
entre 2 a 5 salarios mínimos vigentes en la región (smvr), diseñando y aplicando índices de
habitabilidad para evaluar tres propuestas urbano-arquitectónicas; buscando definir en que
grado estos atributos son factor agregado y de competitividad en el mercado de la vivienda y/o
reflejo de un hábitat que a largo plazo favorezca el desarrollo sustentable.
La hipótesis de trabajo plantea que la “vivienda económica construida masivamente en las
1
Considero que un Conjunto habitacional tiende a ser concentrador de habitantes, cuando estos desarrollos son para
más de 4 mil viviendas, y que deben garantizar el equipamiento para más de 16 mil habitantes.
2
Vivienda tipo “económica” nueva modalidad de oferta que se caracteriza por tener de 33 a 35 m² construidos, en
terreno unifamiliar en propiedad privada o en condominio.

periferias urbanas de la ciudad, ofrece condiciones mínimas de habitabilidad, vigentes en la nor-

matividad local, supeditadas a las determinantes técnicas y económicas, y ello no garantiza a largo
plazo el desarrollo sustentable”.
En esta investigación se analizaron las cualidades de habitabilidad de la vivienda econó-
mica teniendo en cuenta dos ámbitos: el semipúblico y el privado. Se indagó con una visión
amplia del problema y de las incidencias mutuas que pueden ejercer entre sí el contexto urba-
no con el espacio del predio y la vivienda. Los aspectos objetivos se evidenciaron con “la pro-
puesta urbana y arquitectónica”, los subjetivos con la opinión y percepción de sus ocupantes.
Se visualizó a la viviend y el predio como el objetivo de estudio de lo privado, y la propuesta
urbana del fraccionamiento o colonia como el objeto de lo semipúblico3. En el ámbito privado
se valoraron el espacio interior, potenciación, aspectos de la territorialidad y algunas caracte-
rísticas de adecuación al clima. En el ámbito semipúblico se observaron las condiciones del
contexto, a partir de la opinión de sus ocupantes y del diseño urbano, considerando los atri-
butos con que contaron para la evaluación.
La selección de los casos de estudio consideró el bloque de 3001 o más viviendas,
que se caracteriza por tener un efecto “concentrador” de habitantes4, y corresponde a
una propuesta urbana que debe atender un sistema complejo de interacciones, resolver
servicios y equipamiento diversificados que garanticen otro tipo de beneficios sociales a
las familias. Concentran un total de 33,625 viviendas en tan solo 7 fraccionamientos
que, desde 1998 a la fecha agrupó el mayor número de viviendas que se ofertan para la
población trabajadora, con un promedio de 4,803 viviendas por conjunto habitacional.
La muestra se ubicó en el modelo de estudio de caso colectivo5, que ofrece datos
aptos para la triangulación y la visión interdisciplinaria del problema, y que minimice
cualquier error de interpretación de la realidad. Los casos fueron:
1. Parajes del Sur, aprobado desde el 4 de Abril del 2003 para 8,237 viviendas.
2. Haciendas de las Torres Universidad inició a partir del 16 de Mayo del 2002 e
incorporó 4932 viviendas.
3
Lo denomino semipúblico, porque caracteriza únicamente aspectos referidos al fraccionamiento o colonia. El ámbito
público de equipamiento e infraestructura que ofrece la ciudad no se aborda. Es decir que este tercer ámbito de lo público, se
refiere al nivel de marginación o inclusión del fraccionamiento en la ciudad.
4
término definido para esta investigación por el número de viviendas del desarrollo y la mayor complejidad de los
desarrollos, parecida a las pequeñas localidades.
5
En los casos de estudio colectivo se suman hallazgos y acumula información por medio de elementos en común y
diferencias (Hernández, 2003, p. 332).

3. Riberas del Bravo, se desarrolló a partir de Julio del 2002 y las 6 primeras etapas
se conformaron por 5710 casas.
En los 3 casos de estudio los parámetros habitacionales y urbanos son semejantes:

• Se ubican en la zona de mayor desarrollo habitacional de la ciudad en los últimos
5 años: al Oriente y Sur Oriente.
• Las fechas de aprobación en cabildo no presentan una temporalidad mayor a un
año entre los tres fraccionamientos.
• El proyecto urbano cumple con condicionantes semejantes en cuanto al lote
mínimo: unifamiliar y/o en condominio, alineamiento de la calle, número de lugares
para estacionamiento, porcentaje de área verde y de equipamiento, Coeficiente de
Ocupación del Suelo (COS) y Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS).
• Se privilegió la gran concentración de viviendas para población trabajadora que
pudo acceder al financiamiento para el prototipo de vivienda “económica”.
• El área construida por vivienda era de 32m² a 35 m² por prototipo.
• Son fraccionamientos inscritos en el esquema de desarrollo habitacional
denominado “concentrador”, presentaron más de 4,000 viviendas.
• El prototipo de vivienda económica que se analizó tiene dos tipos de propiedad: la
unifamiliar en lotes de 120m² y en condominio con lotes de 180m² y 210m² para
casas duplex o cuádruplex.
CUADRO 1
MUESTRA ESTRATIFICADA POR FRACCIONAMIENTO
TOTAL DE
TOTAL DE
VIVIENDAS TIPO PORCENTAJE DE TOTAL DE PORCENTAJE DE
VIVIENDAS/
FRACCIONAMIENTO ETAPA
ECONOMICA COBERTURA POR VIVIENDAS ENCUESTAS POR
/ ETAPA TIPO DE VIVIENDA ENCUESTADAS VIVIENDA TIPO
ENCUESTADA
ENCUESTADA
Caso 1. PARAJES DEL SUR (*) 1,434 1152 80.33% 62 5.38%
Caso 2. HACIENDAS DE LAS

TORRES UNIVERSIDAD (**)
2,737 1722 62.92% 64 3.72%
Caso 3. RIBERAS DEL BRAVO (***) 5,710 5,710 100.00% 62 1.07%
Elaboración propia con información Instituto Municipal de Investigación y Planeación, 2004.

* Encuestas aplicadas para esta investigación el 24 de Julio del 2005;
** Aplicadas el 16 y 30 de Octubre del 2005;
*** Aplicadas el 18 y 19 de Diciembre del 2005 y el 5 de Febrero del 2006.

Al presentarse diferencias entre la proporción de viviendas por cada caso de estudio

se descartó una muestra probabilística numérica ya que no se tiene el mismo universo
o proporción en la medición. Se estableció una muestra probabilística estratificada,
al considerar que todos los casos de estudio tuvieron la misma oportunidad de ser
seleccionadas para aplicar la encuesta. Al contar con la misma cantidad de encuestas
aplicadas, la selección al azar y la flexibilidad en el número de familias consultadas, hace
factible el análisis comparativo.
La habitabilidad es el hilo conductor de la investigación, fue el parámetro de medición de
la satisfacción o insatisfacción de los ocupantes de las viviendas, y de las características físicas
y no físicas del espacio urbano y arquitectónico. El tema de la habitabilidad es nuevo y poco
utilizado como una categoría de análisis para la evaluación de los espacios arquitectónicos. Es
difícil definirlo ya que implica una visión múltiple que engloba las relaciones del hombre con
el espacio arquitectónico y su ambiente. Puede ser definido de manera simple como el lugar
en el que se puede vivir, o como un sistema complejo que incluye el “significado simbólico y
personal” de quien lo habita (Mercado, Ortega y Ss., 1995, p. 18).
La definición de habitabilidad como el “conjunto de condiciones físicas y no físicas que
permiten la permanencia humana en un lugar, y en un grado mayor o menor la gratificación
de la existencia” (Mercado “et al.” 1995), se complementa con los requerimientos objetivos y
subjetivos que facilitan la estancia y la satisfacción de necesidades.
La metodología utilizada de tipo multimodal y por triangulación6, los diferentes métodos
aplicados ofrecieron el acercamiento cuantitativo y cualitativo del problema y facilitaron el
análisis de los casos de estudio. Además se describieron las cualidades urbano-arquitectónicas
de tres casos de estudio, con parámetros comparativos semejantes para ponderar su aprecia-
ción; se definieron algunos valores estandarizados y se propusieron indicadores e índices de
habitabilidad para evaluar a la vivienda económica. En cuanto a los instrumentos de medición
se seleccionaron los siguientes: la entrevista temática, la entrevista general, la medición del
objeto, la descripción de los atributos, la interpretación de dibujos, el registro de mediciones
térmicas y de los adjetivos que la caracterizan.
La muestra de las entrevistas temáticas se basó en la estratificación probabilística 7 al se-
leccionar al azar su aplicación; teniendo una muestra comparable de casos en tamaño que
6
En esta metodología convergen diferentes enfoques de investigación tipo cualitativo y cuantitativo (Hernández: 2003, p. 8).
7
La muestra probabilística facilita el análisis cuantitativo de encuestas al tener las mismas posibilidades de seleccionar
la muestra y se reduce el error (Hernández, 2003, p. 307 y 308).

ofrecerá información del subconjunto de manera precisa y objetiva, independientemente de

su impacto en cuanto al porcentaje de casas del fraccionamiento.
Los índices de habitabilidad que se proponen contienen algunos indicadores para co-
nocer la satisfacción de los ocupantes por medio de su opinión y del análisis de las propues-
tas urbano-arquitectónicas. Estos indicadores se encaminaron a medir la adaptabilidad y la
sustentabilidad de los proyectos evaluados. Se diseñaron medidas de habitabilidad conforme
las necesidades presentes como de satisfactores por cumplir. Algunos indicadores no están
vigentes en las propuestas analizadas, sin embargo, se incluyen de manera prospectiva visua-
lizando para el largo plazo aspectos no considerados en la normativa actual. Se observa que
cada proyecto se adecua a diferentes propuestas y procesos predeterminados, sin embargo, los
aspectos exitosos no se capitalizan en posteriores desarrollos, ni se tiene control por parte de
sus productores o de la autoridad.
Los índices de habitabilidad desarrollados en esta investigación ofrecen un marco de par-
tida para otros estudios de tipo cualitativo y cuantitativo relativos a la vivienda o a los espacios
arquitectónicos, siempre que las condiciones de los desarrollos presenten algunas condiciones
semejantes de contexto y dinámica social, evaluando factores que a largo plazo hagan factible
el desarrollo sustentable.
Los resultados de la investigación aportan al tema de la habitabilidad y de la vivienda,
se establecen nuevos nichos de oportunidad para mejorar las propuestas y soluciones urbano-
arquitectónicas al incidir en las políticas de los desarrollos habitacionales a mediano plazo.
Sin embargo, la dinámica social obliga a una evaluación constante que responda a los nuevos
paradigmas que se establecen con el tiempo y el modo de vida, tomando en cuenta las condi-
ciones del espacio privado y del contexto semipúblico.
El contenido de la investigación se organizó a partir de la recuperación histórica de la proble-
mática de la vivienda que se desarrolla en el capitulo 1 del Marco de Referencia, se ofrece un acer-
camiento de las características específicas del tema a nivel local, determinadas por la dinámica de
crecimiento y analizando de manera prospectiva los efectos posibles de la nueva ley de vivienda.
En el segundo capítulo se aborda el Marco Teórico elaborado a partir de las reflexiones en
torno a los nuevos paradigmas del desarrollo urbano y de la habitabilidad, desde la perspectiva
del crecimiento sustentable, siendo el punto de partida para la comprensión de los resultados,
también se delimitan algunos términos de tipo conceptual que se plantean a lo largo de la
investigación. El marco teórico abarca entonces la reflexión de los cambios o modelos que en

la actualidad enmarcan el problema de la vivienda y de los conceptos utilizados.

Los capítulos tres y cuatro, presentan el análisis de las cualidades o atributos existentes en
los tres casos de estudio que serán evaluados en la investigación. En el capítulo tres se descri-
ben las cualidades o atributos existentes de la espacialidad semipública, que confronta la opinión
de los entrevistados (visión subjetiva) con el análisis de las propuestas urbanas (medición
objetiva), se tiene entonces una panorámica general del problema para captar las cualidades
existentes o presentes que facilitan o no la apropiación de estos espacios.
El capitulo cuatro incorpora la descripción de las cualidades del espacio privado cuyo objeto
de estudio es el espacio espacio interior y el exterior, es decir la vivienda y el predio. En la
espacialidad arquitectónica se evalúan las condiciones de lo existente o el mínimo habitable y
de la potenciación o máximo habitable. Se presentan las características de espacialidad arqui-
tectónica interior, exterior, territorialidad y diversidad espacial, potenciación y características
de adecuación al clima, por mencionar algunos.
En el capítulo cinco se presentaron los resultados que se obtuvieron de los índices de habi-
tabilidad aplicados a los tres casos de estudio y que facilitaron la comprobación de la hipótesis
y el cumplimiento del objetivo. La aplicación de los índices es la aportación al problema de
habitabilidad, integrando las cualidades presentes o ausentes en las propuestas habitacionales.
Por último se presentaron las conclusiones y recomendaciones de tipo normativo para
desarrollos urbano-arquitectónicos que se caracterizan por la concentración de habitantes en
zonas de las nuevas periferias urbanas, planteado la comprobación de la hipótesis desde una
visión de largo plazo.
En esta investigación la construcción del análisis responde a una visión multicausal del
problema, difícilmente se concluye con definiciones deterministas y únicas. El problema fue
abordado desde una visión holística e integral, el grado de profundidad fue definido por el
objetivo y la hipótesis que se comprueban y por ello no se agotan todas las vertientes de ex-
ploración e indagación, analizando lo estrictamente conveniente para el estudio planteado.
El espectro tan amplio que implica la investigación, al considerar diferentes vertientes
del problema cuyo grado de complejidad genera otras condiciones de indagación, propicia
que el desarrollo a detalle de temas como la elegibilidad, potenciación o adecuación al clima
sean acotados de manera genérica para cumplir con el propósito de este trabajo. Sin embargo
los resultados obtenidos ofrecen un panorama amplio y claro de las condiciones de habitabi-
lidad que ofrecen las viviendas económicas en el ámbito semi-público y privado, relativos a
Ciudad Juárez, Chih.

CAPÍTULO I
MARCO DE REFERENCIA
La preocupación sobre la problemática de la vivienda es un tema que a partir de los años 50’s
surge como demanda y se presenta específicamente en la ciudades (Barragán, 1994, p. 17). Las
últimas 4 décadas están relacionadas con la concentración acelerada de población en grandes
conglomerados urbanos cuyo crecimiento territorial y demográfico ha sido impactante. El
desproporcionado aumento en el valor del suelo de las principales localidades del país ocasionó
que los asentamientos populares se situaran en la periferia al margen de los beneficios de
infraestructura y servicios de equipamiento con los que cuenta la ciudad8.
En Ciudad Juárez se registraron tasas de crecimiento elevadas durante la década de
1940 a 1960, fueron del 9.6 y 7.5% respectivamente9. La falta de vivienda se mitigó por el
alto porcentaje de espacios habitacionales por arrendamiento que significaban el 67% de las
viviendas existentes conforme a la información estadística de 195010.
La problemática de la vivienda se volvió un tema de interés a partir de los años sesentas11
y está ejemplificado con la modificación constitucional para determinar que el derecho a
la vivienda en nuestro país es parte de la garantías individuales (Artículo 5to.) y no una
obligación patronal como estaba establecido. Esta institucionalización puede confirmarse con
la creación de instancias de carácter nacional para la producción de vivienda, tales como:
FOVI, INFONAVIT, FOVISSSTE, FOVIMI en los setentas y FONHAPO y los Institutos
de Vivienda en los Estados en la década de los ochentas.
El acelerado crecimiento demográfico en Ciudad Juárez ha ocasionado que las políticas
de desarrollo social no correspondan a las demandas y necesidades de la población. En el
caso de la producción de vivienda existe una demanda creciente de familias a las que no se
les ha podido atender y que durante las últimas 4 décadas se han asentado en la localidad.
8
“Entre los años cincuenta y sesenta, varias ciudades del país empiezan a presentar problemas graves de sobrepoblación
y hacinamiento; paralelamente, la modernización de la infraestructura se generaliza, ocasionando alzas de precios en la tierra y
fortaleciendo la distinción segregativa entre las zonas ricas y las pobres” (Barragán, 1994, p XII).
9
Dato proporcionado por el Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Iformática; El autor Barragán, Juan Ignacio
(1994), indica en el mismo periodo tasas de crecimiento del 15.1% y 11.4% respectivamente (Barragán, 1994, Cuadro 2-4, p 53).
10
Del total de viviendas 27,599 el 67% correspondían a vivienda en renta (18,569) y el 33% se registraba como vivien-
da propia (9,030). Estadística de vivienda en 1950, régimen de habitación (Barragán, 1994, Cuadro 3-1, p. 62).
11
En México la presión política en materia de vivienda ha sido tardía y marginal..., la demanda social de vivienda no se
organizó realmente sino hasta mediados de los años sesenta” (Barragán, 1994, p. 55).

Crecimiento ocasionado por diferentes políticas federales de tipo económico que atrajeron
habitantes -la mayoría jóvenes- para inicialmente emigrar a los Estados Unidos y posteriormente
se emplearon en el sector industrial manufacturero.
En Ciudad Juárez la vivienda de interés social12 presenta diferentes periodos o épocas
de producción, cuya problemática se caracteriza por la falta de claridad y continuidad de
las políticas, y por la indefinición de estrategias que se enfoquen a atender una demanda
creciente para una oferta de producción limitada.
De 1942 a 1965 se tiene una movilización de trabajadores mexicanos hacia las
fronteras del país para ser contratados en los Estados Unidos de manera eventual conforme
“al Programa de Braseros”, condición que impactó a las principales localidades de la frontera
Norte. En 1959 se canceló el programa y miles de mexicanos que trabajaban en los campos
agrícolas de los Estados Unidos, permanecieron en las localidades fronterizas para de manera
eventual emigrar a sus antiguos trabajos en el periodo de cosecha, hecho que impactó en el
crecimiento (Castellanos, 1981)
Desde 1960 los diferentes programas de carácter federal impactan el desarrollo
económico de la frontera, la cancelación del Programa de Braseros, el Programa Nacional
Fronterizo (PRONAF), el Programa de Industrialización Fronteriza (PIF), el Tratado de Libre
Comercio (TLC), los Acuerdos de migración con los EEUU, por mencionar algunos.
El Programa Nacional Fronterizo (PRONAF) en 1960 de tipo federal se plantea la
mejora de la infraestructura turística para atraer principalmente visitantes estadounidenses,
se caracterizó por la creación de un nuevo polo de desarrollo en la localidad, además de
incorporar suelo urbano para el crecimiento utilizando las áreas destinadas al cultivo de
algodón (Gutiérrez, 1993). Actualmente estas áreas de crecimiento y otras, integran diversos
polos de desarrollo.
El Programa de Industrialización Fronteriza (PIF) modificó la tendencia del desarrollo
al establecer un sinnúmero de industrias del sector manufacturero, factor que se convirtió
en atractivo para los trabajadores que inmigraban de localidades con menor desarrollo en el
Estado de Chihuahua y de otros Estados del Norte del país. Sin embargo en la última década
se observó una migración elevada de habitantes que provenían de estados más lejanos tales
como: Chiapas, Oaxaca y Veracruz. Situación que ofrece un panorama cultural diversificado
12
Se entiende por vivienda de interés social, a aquella producida por el sector institucional (INFONAVIT, FOVISSTE,
FOVI, FOVIMI), a la que accedieron trabajadores con ingresos 2 y 5 veces el salario mínimo vigente (vsmv), excluyendo la
vivienda popular autoproducida por las familias.

de la población cuyas costumbres y lugar de origen tienen características ajenas a las locales,
además, muchos de ellos permanecen en espera de tener la oportunidad para emigrar a los
Estados Unidos13.
En los 80’s la colocación permanente de industrias manufactureras en la ciudad, muchas
de ellas ubicadas fuera de las zonas industriales planeadas; supeditó el desarrollo urbano a su
servicio y crecimiento económico, deja al margen la solución de las necesidades sociales sin
prever los efectos sobre el medio ambiente y el deterioro de la infraestructura existente de
mediano plazo14.
Esta condición ha privilegiado la concentración de un conglomerado urbano que a
pesar de las acciones locales15, tiene rezagos en servicios y beneficios sociales que requiere la
población en comparación con otras localidades similares del país y con los índices planteados
por la SEDUE.
En el Cuadro 1 se hace un registro histórico del crecimiento demográfico de la ciudad
en los últimos 50 años que además ofrece una comparativa por décadas en cuanto a la reducción
del número de habitantes por vivienda y la tasa de crecimiento.
CUADRO 1A
NÚMERO DE HABITANTES POR VIVIENDA EN
CIUDAD JUÁREZ, Período 1950 al 2000
AÑO Número de Número de Número. Hab/ Tasa de
habitantes viviendas viv. crecimiento
1950 131,308 24,775 5.3
1960 276,995 51,464 5.4 9.6
1970 424,135 77,446 5.5 7.5
1980 590,809 115,769 4.9 4.5
1990 798,499 178,999 4.5 2.8
1995 1,011,786 235,097 4.2 3.6
2000 1,217,818 293,752 4.1 4.3
Elaboración propia con datos del VII,VIII,IX,X, XI y XII Censos generales de población y vivienda y Conteo de
1995. Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática.
13
El Programa de Industrialización Fronteriza (PIF) en 1964 y según lo menciona Alicia Castellanos “el volumen de la mi-
gración atraída por el Programa de Industrialización Fronteriza, parece ser menor al que atrajo el Programa de Braceros” menciona
Castellanos (1981, p. 139). Sin embargo en los últimos 30 años ha sido la principal fuente de atracción poblacional.
14
El impacto principal es por el deshecho de químicos en el drenaje que deterioran las tuberías apenas en 30 años de
instalación. Estas se colapsaron a principios de los 90’s requiriendo una elevada inversión Municipal para sustituirlas antes de
los 50 años de uso que se tenían programados.
15
Acciones locales insuficientes ante las demandas promovidas por políticas federales de crecimiento económico sin
contemplar las requeridas para el desarrollo social.

Es importante suponer que en los últimos 30 años la producción de la vivienda y

probablemente también mejoró el acceso a servicios urbanos16, cada periodo o época presenta
diversas condicionantes políticas y económicas que no alcanzan soluciones que atiendan los
requerimientos y necesidades de la población, según el progreso anhelado.
En cuanto a la demanda el 75% de la población económicamente activa (PEA), INEGI
(2000), percibe ingresos menores a 5 veces el salario mínimo vigente (vsmv) y la mayoría
de los mecanismos de financiamiento atienden a trabajadores con empleo fijo que obtienen
ingresos de 3 o más salarios.
El 56% de la población percibe menos de 3 veces el salario mínimo y los programas
de financiamiento sólo atienden al 19% del espectro de beneficiarios que tienen derecho al
INFONAVIT. Conforme a las estadísticas analizadas el 40.29% de la población con ingresos
fijos17 puede acceder a financiamiento institucional, sin embargo, se destinan la mayoría de
los recursos para la producción de vivienda nueva y en los últimos tres años a diferentes
prototipos para ampliar la oferta a un número mayor de trabajadores.
Según el Programa Institucional de Vivienda 2004-2010, Ciudad Juárez presenta un
rezago de 60 mil unidades y con datos del Programa Sectorial de Vivienda de la SEDESOL 2001-
2006, menciona que el 58.5% de las viviendas existentes en el Estado requieren mejoramiento
o reparación. En cuanto a la calidad de la vivienda los índices de habitabilidad son bajos por
la mala construcción, el tamaño mínimo de los espacios y el uso inadecuado de materiales. El
déficit de espacios urbanos, áreas verdes y equipamiento comunitario, esta vinculado a la calidad
de vida y del hábitat. (Gobierno del Estado de Chihuahua, 2004).
En el año 2000 el Estado de Chihuahua presentó una acelerada concentración de
población en las zonas urbanas teniendo en la zona rural decrecimiento poblacional con
abandono de viviendas y en evidente deterioro. En las ciudades la demanda de habitación
aumenta en proporción con la atracción de habitantes. Se observa una disminución de
ocupantes por vivienda de 5 a 4.2 personas en los últimos 40 años, y se tiene también una
reducción del espacio construido para cada década. Es decir el área construida de la vivienda
mínima pasa de 65m² a 35m², con diversas modalidades.
En la localidad pueden distinguirse 4 periodos o momentos en la producción de
16
Estas mejoras se relacionan con la reducción del número de ocupantes por vivienda, cambio en la calidad de la cons-
trucción y mayor producción con financiamiento público.
17
Me refiero a población con ingresos fijos a aquella que está contratada por el sector formal y que corresponde al 40% ya
que existe un sector amplio de trabajadores insertos en el mercado informal y que no cotiza en los programas de beneficio social.

vivienda que coincide con las características del desarrollo económico:

1. Décadas de los 60´s y 70´s: Poblamiento espontáneo y acceso a la vivienda por
autoconstrucción; crecimiento demográfico acelerado con pocas alternativas para
obtener vivienda con financiamiento institucional, fundación de las principales
colonias populares en la ciudad.
2. Periodo de 1980 a 1992: Políticas de vivienda institucional cuya oferta es limitada y
con un impacto social relativo. Auge de los procesos populares de ocupación del suelo
alentados por una política no oficial de asignación de lotes por conducto de líderes de
organizaciones de masas.
3. Desarrollo masivo de la vivienda de 1992 al 2002: Producción intensiva de vivienda
institucional con un impacto significativo territorial ubicado en la zona sur y este de la
ciudad.
4. Financiamiento para la vivienda mínima y popular del 2002 a 2006: Ocupación
extensiva de las periferias urbanas con proyectos habitacionales tipo fraccionamiento
utilizando los esquemas de financiamiento institucional para trabajadores con ingresos
bajos y vivienda del tipo económica.
1. POBLAMIENTO ESPONTÁNEO POPULAR: 1960 A 1979

En la década de 1950 a 1960 las principales acciones emprendidas para la vivienda en la
ciudad se realizaban por medio de inmobiliarias ó constructoras representando el 14.7%. Y
la demanda de vivienda popular se resolvía con el reparto de lotes en las colonias populares
con el 85.3% de este total de acciones. En estos asentamientos las acciones realizadas por lo
general fueron por medio de la autoconstrucción18 espontánea individual.
Casanueva (2000) menciona que las acciones de vivienda popular de 1960 a 1970 realizadas
por el gobierno federal utilizaron el financiamiento de la banca privada, del Programa Financiero
de Vivienda (PFV, posteriormente FOVI), representando el 7.8% de las viviendas construidas a
nivel nacional y el 99% de los recursos públicos para vivienda entre 1963 a 1971.
La mayoría de las colonias del poniente ya existían de manera dispersa para los años
60’s, la formalización de estos asentamientos se dio en tres décadas; “durante el periodo de
18
La autoconstrucción individual espontánea es definida como el proceso de producción de vivienda fuera del mercado
que está a cargo de los propios moradores, sin asistencia técnica o financiamiento, por medio del ahorro familiar, construida
con la mano de obra de varios miembros de la familia, prolongándose el tiempo de consecución y con un alto costo para las
familias de escasos recursos.

1966 a 1970 la expansión física de la ciudad no fue sino continuación del crecimiento definido
a principios de los sesenta” (Gutiérrez, 1993, p 37).
En la década de 1960 a 1970 las Inmobiliarias ó constructoras produjeron el 17.89% de
la vivienda y el 98% de los recursos fue destinados para vivienda terminada. El financiamiento
de Pensiones Civiles del Estado con el 2.0% y el Instituto de Seguridad Social de la Fuerzas
Armadas de México con 0.04%. El crecimiento de la ciudad con los nuevos pobladores que se
establecían se absorbió por medio de la lotificación de las colonias populares, representando
el 80% de las acciones para resolver la necesidad de vivienda.
A finales de la década de los 60’s la ciudad modificó la trama urbana con el establecimiento
de parques industriales alejados. El 82.7% de las viviendas disponía de agua potable, el 67.17%
de drenaje, el 81.5% de energía eléctrica, se tenían rezagos en pavimentación y equipamiento
educativo, de salud y para el sano esparcimiento (Instituto Nacional de Estadística, Geografía
e Informática, 2001).
En la década de los 70´s, las políticas de vivienda a nivel nacional, estuvieron encaminadas
a la búsqueda de legitimidad: la creación del Instituto Nacional para el Desarrollo de la
Comunidad Rural y de la Vivienda Popular (INDECO), surge en 1970. Esta institución
fue creada para establecer políticas de vivienda, atendiendo el poblamiento popular a nivel
nacional, menciona Gutiérrez (1993).
En este periodo el CDP funda los principales asentamientos irregulares, siendo el
60% de las viviendas autoconstruidas. En la ciudad solo el 60% de los habitantes contaba
con agua, el 30% con drenaje y el 40% con pavimentación (Lau, 1991).
En Ciudad Juárez el impacto de los fondos de las instituciones públicas como el INFONAVIT
y el FOVISSSTE en los 70’s fue relativo ya que correspondió al 16.6% de las acciones totales para
obtener un lote ó vivienda, y el 31% para la oferta de vivienda terminada de la ciudad. El 46.57%
de las acciones se realizaron por medio de la asignación de terrenos en colonias populares.
La política local en las décadas de los 70’s y 80’s contempló la ocupación de la Sierra
de Juárez como transitoria, destinó recursos para el desarrollo a otras zonas de la ciudad y por
más de 20 años el poniente acumuló un rezago urbano en equipamiento, infraestructura y
áreas verdes aún sin resolver.
2. POLÍTICAS DE VIVIENDA INSTITUCIONAL: 1980 A 1992

Década de los 80’s; se da un crecimiento mayor en la zona montañosa del sur poniente, debido
a un disminución en la producción de vivienda que se refleja en todo el país. El poblamiento del

poniente, en la parte central y en la zona de la carbonífera se va redensificando mediante la subdivisión

de los predios generalmente para familiares e hijos mediante el traspaso o compra-venta.
En cuanto a la situación de la vivienda para 1983 se tenían datos de que sólo el 2%
de la población obtenía una vivienda vía instituciones gubernamentales, el 28% por medio
de créditos y que el resto de la población la autoproducía sin asistencia técnica. Para finales
de 1983 la ciudad tenía 162,262 casas en total y los servicios básicos se distribuían así: el
63.72% tenía agua potable, el 41.26% contaba con drenaje, el 60.5% energía eléctrica,
el 84.86% con electricidad, el 18.16% con teléfono y el 23.79% con gas natural (Diario
de Juárez, 8-VII-1984 y 25-IX-1984 ; Lau, 1991).
En 1985 la ciudad estaba abatida por un alza inflacionaria mayor que el índice nacional
de 69.3%. Para este año se calculaba el déficit habitacional entre 25mil y 30mil viviendas
según información de la Asociación Nacional de Industriales de la Vivienda (IVAC). Las
causas de este déficit se debían a la falta de créditos puente de la banca para vivienda de interés
social; a los salarios bajos (2.8 a 10 veces el salario mínimo) fuera de los requisitos para otorgar
créditos; a la reducción del número de viviendas construidas;19 habiendo terreno urbanizado
sin uso por falta de créditos.
Tan sólo en 1989 se realizaron 1,243 viviendas nuevas, 1,000 acciones de vivienda progresiva
y 10 mejoramientos, siendo que el crecimiento de la localidad demandaba realizar 8mil viviendas
al año. Esta década registra la menor producción habitacional en la ciudad y en el país.
En la década de 1980 a 1990 la política para ofrecer vivienda a la población asalariada
(70.59%) tuvo un impacto mayor que el poblamiento de las colonias populares (29.41%).
Aunque casi 1/3 de la población siguió estableciéndose en éstas. En esta década el déficit en
servicios se agrava, el 5% de los hogares no cuentan con agua potable, aunque en verano es
escasa para el 40% de la periferia, el 30% no esta conectado al drenaje y el 70% de la ciudad
carece de pavimentación (Centro de Estudios Regionales de Centro América, 1991).
En el Plan de Desarrollo Urbano en 1989, presenta un diagnóstico de la situación que
prevalecía en la ciudad a principios de este período. Este menciona que grandes estratos de población
están excluidos del mercado de vivienda y considera que la falta de oferta de suelo para el sector
19
Según IVAC en 1984 de las 3,100 viviendas programadas en septiembre estaban en proceso de construcción sólo
1,300. En cambio en 1985 de las 3,500 programadas, se tenían en proceso de construcción 800 y 2,700 viviendas estaban
en espera de créditos, para concluirse 8 meses después. Y existían entre 67 y 68 hectáreas de terreno, que en su mayoría fue
urbanizado. La tasa de inflación a nivel nacional fue del 63.7% (Instituto Nacional de Estadíatica, Geografía e Informática,
INEGI, 1996, p. 117); (Diario de Juárez 28-XI-1986).

popular o el arrendamiento, incide en los conflictos urbanos de tenencia de la tierra, dando como
resultado los asentamientos irregulares. Menciona el Centro de Estudios Regionales de Centro
América, (CERCA, 1991) que los habitantes “el 88.6% se organizaron en torno a necesidades
de agua, drenaje, pavimento, luz, regularización, tenencia de la tierra” (p. 140)
3. PRODUCCIÓN INTENSIVA DE VIVIENDA: 1992 A 2002

Durante la década de los 90´s los cambios en las políticas fiscales, de la paridad cambiaria
y las deficiencias financieras al depender de pocos productos de crédito, impactaron la
producción institucional siendo discontinua y poco accesible; se observa un reapunte a
finales de la década, con una oferta significativa. Los cambios financieros de los recursos
institucionales a partir de 1992, modifican el esquema de asignación y producción
intensiva de la vivienda. El INFONAVIT se convierte en administrador de los recursos
y las empresas constructoras o de la iniciativa privada son responsables de la producción
masiva de hogares (Peña, 2003).
En este periodo la utilización de los recursos públicos por la iniciativa privada
favorece la producción masiva de vivienda de un año a otro, condición que no garantiza
que las familias obtengan una casa. El INFONAVIT produjo el 59% de las acciones
de 1992 a 1999, el FOVISSSTE alcanzó tan sólo el 8% y el IVIECH el 33% de la
producción institucional. En ésta década se realizaron 48,181 acciones con recursos de
las instituciones de ahorro de los trabajadores, de las que el 67.3% o 32,438 fueron para
vivienda nueva.
En la década de los 90´s el total de acciones producidas fue de 70,259, el 68.57%
se realizó con recursos del financiamiento institucional para asignarlas a beneficiarios del
INFONAVIT, FOVISSSTE, FOVI e IVIECH y el 31.43% se destinó a la entrega de lotes en
colonias populares con 22,078 acciones que se promovieron como políticas de los gobiernos
Municipal y Estatal.
Por ejemplo en 1995 los organismos de financiamiento gubernamental realizaron
3,760 viviendas nuevas, 1,082 acciones de vivienda progresiva y 300 para el mejoramiento
de la vivienda. Ese mismo año se entregaron 3,372 lotes en colonias populares sumando un
total de 8,214 acciones. Sin embargo, la demanda anual era entre 10 mil a 12 mil casas.
La prestación de servicios mejoró relativamente de 1990 a 1995 al incrementarse
68,108 nuevas tomas domiciliarias; pasó del 93.5% al 95.6% el agua potable, en drenaje de
77.6% al 90.6% y en energía eléctrica del 95.5% al 98.6%. El promedio de escolaridad era

de 6.3 años, se contaba con 1.8 médicos y enfermeras por cada mil habitantes; y el 32.4% de
mortalidad infantil (Suárez y Chávez, 1996).
El Plan Parcial de la Zona Poniente en 1995 contabilizó a 458,880 habitantes de
119 colonias que representaban el 42.34% de la población total de la ciudad. Aspecto que
desalentó el absurdo de reubicar a la población del poniente -por su ocupación “irregular”- y
condicionó las posteriores acciones de autoridades, estatal y municipal.
La integración de suelo de la sierra de Juárez al área urbana, se ubicaron en los
escurrimientos naturales bordos o diques de represa que contienen en los periodos de lluvia
aguas pluviales, pero con el tiempo también han sido ocupados con viviendas. El 60% de la
zona está ocupada en áreas de riesgo potencial con pendientes desde el 15% hasta el 40% en
las partes cercanas a la sierra.
El poniente a más de 50 años de ocupación es la zona con mayor rezago en infraestructura y
equipamiento. Segregada por las vías del ferrocarril y considerada la zona dormitorio de la ciudad.
La falta de una política definida y permanente para la producción de vivienda local,
así, como la participación de la iniciativa privada han propiciado que las condiciones de
competencia entre los constructores no enfoquen como prioridad o preocupación la calidad
de la misma y que las familias tengan que aceptar cualquier producto del mercado, con una
demanda no atendida alta. Supeditada a vaivenes económicos y políticos es difícil concentrar
los esfuerzos para elevar las condiciones de habitabilidad de las mismas, ya que se han
encarecido por los costos de administración de las empresas, manteniendo una oferta limitada
en este periodo y porque los beneficiarios no cumplen con los requerimientos para obtener
una vivienda al valor real.
4.- TENDENCIAS DE CRECIMIENTO EXPANSIVO. 1998 A 2003

En el periodo de 1998 al 2003 se produjeron 95,425 opciones diferentes de vivienda, ya
sea en propiedad particular o en condominio, contando con 175 diferentes propuestas
de fraccionamiento y de ubicación en la ciudad. Están dirigidas a los diferentes
sectores de población pero las que incluyen vivienda económica, considerada así por
el INFONAVIT, son las que aglutinan un mayor número de casas o desarrollos.
El análisis realizado de todos los desarrollos de los últimos 5 años y clasificados
conforme al número de viviendas que aglutinan, ofrece un panorama revelador de las
tendencias de ocupación territorial en este periodo. Los desarrollos tienen determinantes
de proyecto diferentes, establecidos por la concentración de población, según se expresa
en el siguiente cuadro.
CUADRO 1B
BLOQUES DE FRACCIONAMIENTOS SEGÚN EL NÚMERO DE
VIVIENDAS PRODUCIDAS. PERIODO 1998 A 2003
No. de Suma No. de Fraccionamien- Fraccionamien-
No. de
viviendas por IMPACTO total de viviendas tos con menos tos con mas
colonias
fraccionamiento viviendas promedio viviendas viviendas
10 a 150 Menor 2664 35 76 22 148
viviendas 2.7%
75
10 a 150 Condominios
Menor 18583 72 3 718
vivienda en dentro o fuera
19.5% de fracciona-
condominio
miento
151 a 550 Regular 9262 30 308 157 542
viviendas 9.7%
551 a 1300 Mayor 15583 21 742 560 1197
viviendas 16.3%
1301 a 3000 Mayor 15708 10 1570 1350 2708
viviendas 16.5%
3001 o más Concentrador 33625 7 4803 3171 10263
viviendas 35.3%
S U M A S 100% 95425 175
Elaboración propia con información de Instituto Municipal de Investigación y Planeación, 2004.
Los fraccionamientos aprobados son el total de las propuestas para toda la ciudad e
incluyen vivienda residencial, de interés social, económica y popular, sin embargo, la mayoría
se adquiere con financiamiento del INFONAVIT, siendo promovidas por las empresas
constructoras y el gobierno municipal o estatal, dirigidas al sector de población trabajadora.
El cuadro ofrece un panorama general de la tendencia actual de desarrollos en la periferia
como detonante del crecimiento urbano integrando nuevas zonas habitacionales en la ciudad.
Los proyectos con más de 1,500 viviendas teniendo algunos casos de hasta 11,500 (Riveras
del Bravo), son conglomerados urbanos o pequeñas localidades insertas en la ciudad.
La producción de vivienda en forma masiva y por etapas se observa durante los años
1998 a 2001. En el periodo de 2002 y 2003 esta producción ha sido intensificada teniendo
las propuestas de mayor impacto con más de 4,000 viviendas en un solo fraccionamiento. Se
caracterizan por ofrecer diferentes alternativas de vivienda para sectores de población media
y baja, entre estas más del 50% es denominada “tipo económico” según el nuevo esquema de
financiamiento o crédito del INFONAVIT.

El año 2000 la disponibilidad de los servicios básicos refleja una mejoría con respecto a otras
décadas, el 94.2% tiene agua potable dentro del predio, el 93.2% esta conectado al drenaje y el 98.5%
cuenta con energía eléctrica. Se tienen rezagos en el equipamiento educativo y de salud para la nuevas zonas
de crecimiento y se observa una distribución de centros de abasto (centros comerciales) y una disminución
en los precios al consumidor (Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, 2001).
La oferta de dos o más prototipos de vivienda económica en propiedad individual o en
condominio son las alternativas que los trabajadores tienen para elegir el hogar que se acerca
a su nivel de ingreso o a las necesidades de habitabilidad para su familia. Si bien la vivienda
económica tiene como limitante que el espacio arquitectónico es reducido, la posibilidad de
elegir entre diferentes opciones y la inclusión de este sector en colonias planeadas previamente
con áreas de equipamiento e infraestructura, incorporan nuevos beneficios que por su
localización, en la periferia o áreas de crecimiento urbano, pueden con el tiempo volverse
soluciones acertadas o conformar conglomerados conflictivos a largo plazo.
5. VIVIENDA ECONÓMICA MÍNIMA Y BURSATILIZACIÓN

DEL FINANCIAMIENTO: 2002 A 2006
En los últimos 4 años el Gobierno Federal estableció una estrategia de producción masiva
de vivienda mínima para los trabajadores que tienen posibilidad de aplicar al financiamiento
institucional. Se impulsa a los organismos de vivienda, los bancos, las SOFOLES, la Comisión
Nacional de Fomento a la Vivienda (CONAFOVI) y a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV)
para que las empresas desarrolladoras coticen en el Mercado Bursátil con el Índice Habita
(IH). Desarrollo que tan solo en este año 2006, el Índice Habita tuvo un rendimiento de
0.36%, favoreciendo al mercado hipotecario con sus ganancias.
La CONAFOVI que se establece como “facilitadota del mercado” y las mejoras en la
operación de los fondos del INFONAVIT y el FOVISSSTE ofrecen beneficios fiscales en los
intereses de la hipotecas (Cano y Pérez, 2006). Se observa por lo tanto una diversidad de actores
en la producción y una oferta de vivienda supeditada a montos y superficies de construcción
que permiten a mucho más familias acceder al financiamiento, obteniendo hogares muchas
veces inadecuados a sus necesidades. Esto ocasiona la reducción en las superficies construidas
en todos los tipos de vivienda y la disminución del espacio habitable, teniendo que “el área de
construcción se adecua a las necesidades financieras de los usuarios” (Cano “et al.” 2006, p.
58) o más bien, de las necesidades financieras de quienes la ofertan para lograr colocarla en un

mercado amplio donde los ingresos de los trabajadores están controlados20.

La tendencia de crecimiento urbano que presenta esta nueva forma de ofertar
vivienda, propicia el uso del suelo como ilimitado, supeditado a intereses de tipo
económico y a las posibilidades financieras de quienes la producen. El impacto expansivo
hacia diferentes polos de crecimiento de manera desordenada y alejada de otras áreas
del desarrollo, incide ahora al ecosistema del desierto, con una urbanización dispersa
que contribuye a la tendencia de desertificación con la modificación de las condiciones
del medio físico natural.
Se afectan las áreas de captación pluvial, el equilibrio ecológico es mas vulnerable, la
modificación de dunas incide en el comportamiento de los vientos y las zonas permeables
desaparecen, sin dejar de lado el impacto en la flora y fauna típica de la región.
El impacto al medio físico natural en la ciudad afecta a los tres ecosistemas: del Río
Bravo, la Sierra de Juárez y el Desierto, y se manifiesta de diferentes maneras:
a) El Río Bravo que dio origen a la fundación de la ciudad, limite internacional desde 1948
y principal captador de los escurrimientos superficiales de la sierra, conformados por
cuencas, arroyos y acequias que atraviesan toda la ciudad hasta confluir en el. El efecto
del desarrollo, la industrialización y la falta de control, tiene como consecuencia la
contaminación del Río y de las tierras de cultivo en el Valle de Juárez, en la disminución
de los bolsones hidrológicos profundos que se han reducido considerablemente en los
últimos 20 años.
b) La ocupación de la Sierra de Juárez a partir de los años 70´s solucionó de forma
parcial absorbiendo el crecimiento demográfico y la falta de políticas de desarrollo
habitacional. Inicialmente la ocupación fue de baja densidad, posteriormente las
propiedades han mostrando una redensificación, estas zonas aun precarias, sin servicios
y mejoras urbanas, provocan cambios en la morfología de las cuencas y en los efectos
del comportamiento climático, así como de las corrientes subterráneas de la sierra.
c) Y el ecosistema del desierto de por si vulnerable, con suelos permeables para la captación
de escurrimientos y filtración a los mantos acuíferos; recibe actualmente el impacto
del crecimiento habitacional a partir de 1998, propiciando una mayor desertificación,
menor permeabilidad en suelos y una reducción en los diferentes bolsones.
20
“mientras se liberan la mayor parte de los precios en México para que sea el Mercado el que los determine, el salario
mínimo sigue siendo una “mercancía” controlada, (...,) ya que cada día los pobres se alejan de las posibilidades que ofrece el
mercado nacional de obtener suelo urbanizado y vivienda” (Iracheta, 2000, p 128).

6. PLAN FRONTERA 2012

El plan federal denominado Frontera 2012, programa ambiental México- Estados Unidos
enfoca sus metas para cumplir la siguiente misión: “proteger el medio ambiente y la salud
pública en la región fronteriza México – Estados Unidos, de manera consistente con los
principios del desarrollo sustentable”21. Este programa involucra a la Secretaria del Medio
Ambiente y Recursos Naturales, como dependencia Mexicana y a la EPA (Agencia de
Protección Ambiental de los Estados Unidos), a los gobiernos de los 10 estados fronterizos en
ambos lados y a las tribus de indígenas fronterizos. Además participan la Secretaría de Salud
y el U.S. Departament of Health and Human Service.
Las acciones planeadas tienen un horizonte al año 2012 para difundir la información
por Internet o listas de correo electrónico y medios de comunicación, en reuniones públicas,
exposiciones y grupos educación ambiental. El programa atiende metas relacionadas con los
siguientes problemas:
• reducir la contaminación del agua;
• reducir la contaminación del aire;
• reducir la contaminación del suelo;
• mejorar la salud ambiental;
• reducir la exposición a sustancias químicas como resultado de descargas accidentales y/
o actos de terrorismo;
• mejorar el desempeño ambiental mediante la aplicación y el cumplimiento de la Ley, la
prevención de la contaminación y la promoción de la gestión ambiental responsable.
La metas se cumplen a partir del año 2003, algunas se inscriben en el corto plazo del
2003 al 2004; al mediano plazo del 2005 al 2008, y a largo plazo a partir del 2009 al 2012.
El enfoque de estas metas es más corto y de carácter regional. Es por ello, que el programa
binacional Frontera 2012, no será suficiente ante los paradigmas en un sistema complejo del
proceso de urbanización.
21
Frontera 2012 lo define como “el desarrollo social y económico, orientado a la conservación, que enfatiza la protec-
ción y uso sustentable de los recursos, atendiendo a las necesidades actuales y futuras y los impactos actuales y futuros de las
acciones humanas” (Secretaria del Medio Ambiente y Recursos Naturales, 2002, p. 2).

7. LA NUEVA LEY DE VIVIENDA, INNOVACIÓN O CONTINUIDAD

El sexenio que acaba de concluir, estableció nuevos parámetros en la producción de casas,
alcanzar 750 mil viviendas al año, para cubrir a largo plazo la demanda no atendida.
Se introduce la bursatilización para facilitar la disponibilidad de recursos públicos (del
ahorro de los trabajadores) y privados de las empresas por medio de la cotización en bolsa.
Es un recurso financiero cuyo impacto se mide en el desarrollo expansivo de conjuntos
habitacionales en el país y a nivel local, logrando la meta planeada. Ante estos cambios,
surge casi al concluir el sexenio la Nueva Ley de Vivienda, al ser aprobada el 27 de Junio
del 2006 y erogando la anterior.
La nueva ley, incorpora al concepto de vivienda digna y decorosa, otros factores propios
de la visión mercantilista actual:
Articulo 2. Se considerará vivienda digna y decorosa la que cumpla con las disposiciones jurídicas
aplicables en materia de asentamientos humanos y construcción, habitabilidad, salubridad, cuente con
los servicios básicos y brinde a sus ocupantes seguridad jurídica en cuanto a su propiedad o legítima
posesión, y contemple criterios para la prevención de desastres y la protección física de sus ocupantes
ante los elementos naturales potencialmente agresivos (Nueva Ley de Vivienda, 2006, p. 1)
El enfoque de este concepto prioriza la seguridad jurídica y la protección civil, de manera

enunciativa y la habitabilidad esta supeditada a estos factores, y no por el cumplimiento
de satisfactores. El enfoque es primordialmente financiero y administrativo, que también es
limitativa, ya que no establece mecanismos fuera del mercado para complementar recursos
destinados a sectores en condiciones de pobreza, lo enuncia pero la ley lo delega a los grupos
sociales a responder a los más necesitados y no como un compromiso del estado. Difícilmente
la nueva ley responde al derecho constitucional de acceso a una vivienda, tal como lo define
el Artículo 3:
toda persona, sin importar su origen étnico o nacional, el género, la edad, las capacidades diferentes,
la condición social o económica, las condiciones de salud, la religión, las opiniones, las preferencias
o el estado civil pueda ejercer su derecho constitucional a la vivienda (Nueva Ley de Vivienda,
2006, p. 2).
Este enfoque del derecho a la vivienda facilita la asignación de la misma a todo tipo de
beneficiarios, ampliando el espectro de demandantes no solo para familias con hijos como
estaba estipulado, sino para solteros sin familia, madres solas, personas con capacidades
diferentes, jóvenes que trabajan y califican, entre algunos.

Esta nueva ley y su desvinculación con indicadores de calidad enfocados a mejores condiciones
de habitabilidad, se mediatiza por una visión mercantilista del problema, ya que:
no se reconocen otras formas de producción de vivienda o participación social para acceder al
derecho a la vivienda, con lo cual quedan fuera los sectores de población que tienen ingresos
menores a 3 salarios mínimos y cuyo poder adquisitivo no les permite comprar un producto
habitacional (Informe de Organizaciones de la Sociedad Civil sobre la situación de los derechos
económicos, sociales, culturales y ambientales en México, 1997-2006, p. 11).
La Nueva Ley Federal de Vivienda aprobada considera la creación de varias instancias entre
ellas: el Consejo Nacional de Vivienda y el Sistema Nacional de Información e Indicadores
de Vivienda.
El Sistema de Información que se compromete a difundir la Política Nacional de
Vivienda, es una propuesta ambiciosa que deberá actualizar los datos estadísticos de las
cuentas nacionales, del crecimiento y evolución del mercado, así como de sus efectos en el
contexto global. Le concierne además mantener el inventario habitacional y el cálculo del
rezago, indicadores de evaluación por cobertura, por productos habitacionales y de precios del
suelo. El artículo 45 menciona la posibilidad de acercar esta información a los beneficiarios:
La Comisión diseñará y promoverá mecanismos e instrumentos de acceso a la información que
generen las instituciones públicas y privadas en materia de financiamiento para la vivienda, con el
fin de que la población conozca las opciones que existen en materia habitacional (Nueva Ley de
Vivienda, 2006, p. 1)
Sin duda el acceso a la información por medio de esta Ley puede facilitar estrategias para
su clara aplicación, sin embargo, esta será insuficiente para los grandes núcleos de trabajadores
que además de no disponer de los recursos o medios informáticos planteados, se pierden entre
el mundo cibernético de los datos y el trato directo de un asesor o vendedor que puede influir
con mayor efectividad en la opinión de quienes le consultan.


CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO
En las últimas dos décadas el concepto de vivienda22 ha cambiado, transitó de una concepción
de bien social que atiende a requerimientos de uso, conservación y patrimonio, a entenderse
como un simple producto de mercado que se obtiene por su valor de intercambio. Esto se
hace visible cuando no se responde a las necesidades de sus beneficiarios y no se miden las
cualidades espaciales de las propuestas, sino que su valor se establece por la demanda.
Considerar una investigación encaminada a medir las cualidades o atributos que tiene
la vivienda23, responde a una preocupación personal y académica; se indaga para conocer
como la arquitectura habitacional se adecua a las necesidades y demandas reales, y no por la
condición o posibilidad de adquirirla.
Si el valor de la vivienda como patrimonio se ha modificado socialmente, esto trastoca
los esquemas tradicionales que justifican su oferta; su valoración como derecho constitucional,
al no responder a determinantes de tipo social, sino a un esquema de financiamiento y
adjudicación que considera únicamente factores de mercado. Es decir, considera factores
inmediatos u oportunistas que no son garantía de que esta cumpla con los requerimientos o
satisfactores de habitabilidad24. Los factores que se privilegian son: la rentabilidad, el beneficio
financiero y sobre todo la ventaja económica, independientemente de las cualidades de
habitabilidad de la vivienda.
Un producto de mercado no necesariamente responde a las necesidades de sus
solicitantes, “la población demandante ha sido quien fundamentalmente ha tenido que
adaptarse a la vivienda que le ofrecen y no la vivienda a las necesidades de los individuos en
términos de un diseño que satisfaga mejor sus requerimientos” (Mercado, Ortega y Ss., 1995,
p. 13). Sin embargo, este producto se vende porque es escaso y su valor responde a variables
de compra-venta, porque siempre existe una demanda insatisfecha.
22
“Todo recinto delimitado por paredes y techos, con acceso independiente que esta habitada por personas, donde general-
mente éstas preparan sus alimentos, comen duermen y se protegen del medio ambiente”. Instituto Nacional de Estadística, Geografía
e Informática, 1991, en Caraveo (1993, p. 42).
23
El problema de la vivienda y su complejidad, responde a factores relacionados con la habitabilidad, cualidades físicas
y no físicas que se caracterizan por necesidades de mejorar la calidad de vida.
24
La habitabilidad considera aspectos físicos y no físicos (psico-social, seguridad, organizacional, espacial, térmico, acús-
tico y otros), evalúa la percepción del espacio por el hombre, los atributos objetivos y subjetivos, evaluados por los sujetos.

La vivienda económica se ofrece con recursos de financiamiento que están determinados

por el salario; aportaciones que no fluctúan en el mercado sino que están controlados
independientemente de la necesidad de sus beneficiarios; es decir, acceden los que pueden
concursar, y no los que requieren de un hogar. Lamentablemente se modifican socialmente los
antiguos argumentos de acceso a la vivienda y se instauran otros nuevos, los factores económicos
como los preponderantes; por ello, los beneficiarios actúan en un ambiente de contradicción, de
intereses no convencionales. La vivienda se obtiene como producto y no por necesidad.25
La dinámica social y económica actual, determinada por las ventajas de empleo o
por otras oportunidades propias de una localidad, región o frontera, obliga a las familias a
establecerse y permanecer en un lugar, teniendo que destinar el ochenta por ciento de sus
recursos a la supervivencia: alimentación y vestido, sin oportunidad de establecer partidas
para el ahorro o responder a las eventualidades para atender la salud o educación.
Las familias al establecerse en un lugar, requieren de la vivienda para asentarse, y
posteriormente, la conservan para las siguientes generaciones como parte de un patrimonio. La
vivienda es un bien social que está destinada al autoconsumo y a la mejora de las condiciones de
vida de la población; por ello, se requiere resolver las necesidades de habitabilidad, conforme a
condiciones de confort y bienestar. La vivienda también es un factor para medir el estándar de
calidad de vida de una sociedad, o la valoración cualitativa relacionada con aspectos subjetivos
de sus habitantes.
La vivienda concebida solamente como un producto susceptible de venta pierde su
valor cualitativo y se le convierte en una mercancía; objeto definido por la oferta y la demanda.
Como producto la vivienda se ofrece o considera susceptible de intercambio comercial, a la
compra-venta de un objeto o a su adquisición determinada por condiciones del mercado. Sin
embargo por el factor de localización, se vuelve un producto único e irrepetible, que no se le
puede trasladar o llevar según la residencia de las familias; esto la convierte en un producto
rígido en el mercado, de difícil acceso, con valor controlado, que cambia conforme a su
ubicación en la ciudad o el país26.
La casa es el reflejo de mejores condiciones económicas y sociales de una comunidad y
puede determinar el estilo de vida de sus habitantes, propiciar la adaptación al lugar o garantizar
25
Iracheta (2002) menciona que “la tendencia observada ha sido utilizar estas reservas para usos rentables y para de-
manda solvente,…, la mayor parte de este suelo difícilmente llegará a manos de los más pobres, reproduciendo y agudizando
los problemas urbanos existentes” (p. 27).
26
El valor de una vivienda por su localización en ciudades con mayor demanda y desarrollo es más elevado que en
aquellas, con una dinámica menos acelerada.

la inserción social. Existen acciones y políticas para la vivienda que buscan mejorar los procesos,
el financiamiento y el déficit de la misma, sin embargo, se marginan aquellos aspectos relativos
a la habitabilidad, preocupación que emerge como concepto de calidad de largo plazo.
El concepto de vivienda digna se ha transformado con el tiempo; cada época,
generalmente lo adecúa a las condicionantes de la técnica y el financiamiento; sin embargo,
no se garantiza que mejoren las condiciones de vida de sus ocupantes27.
El marco teórico parte de las siguientes premisas:
1. Las sociedades están en constante cambio y las personas con el tiempo también tienen
nuevos intereses que van modificando. Los recursos disponibles en la ciudad y las
oportunidades son mayores, teniendo nuevos satisfactores que resolver.
2. La vivienda es un bien social que esta destinada al autoconsumo y a la mejora de las
condiciones de vida de la población, debe resolver las necesidades de habitabilidad
del hombre, conforme a determinantes de confort y bienestar. La casa es la suma de
las personas que la ocupan, los objetos que identifican su estilo de vida y el espacio
construido, es más que la materialización para residir o estar28.
3. La vivienda como patrimonio es concebida en la actualidad de manera diferente por
el interés de acceder a financiamiento y a la adjudicación. El estándar de beneficios
sociales y económicos en las ciudades se ha elevado y los recursos disponibles y las
oportunidades para resolverlos son diversas.
4. A la vivienda económica acceden los que pueden concursar y no los que requieren
un hogar. Se han supeditado las necesidades de los beneficiarios por los factores
económicos de la producción.
El gran esfuerzo que ha implicado absorber la demanda creciente de habitantes con necesidad
de vivienda, debido a las condiciones de oferta de empleo, involucra a los gobiernos en la
elaboración de planes y programas de desarrollo social que respondan pertinentemente.
Contar con ingresos por encima del salario mínimo y el acceso a vivienda e infraestructura,
vuelven atractivo el establecerse en las ciudades.
El desarrollo de la vivienda, amerita estudios a profundidad que midan el impacto
en el ambiente y las condiciones de vida a corto y largo plazo, vinculada a esquemas de
27
El concepto de calidad de vida es holístico y complejo; involucra el desarrollo de potencialidades, de las libertades, e
incluye la evaluación de los individuos que la habitan. El de habitabilidad mide el acondicionamiento del espacio.
28
“Una casa es una vivienda más la gente que la habita y los objetos que guarda” (Monteys y Fuertes, 2001, p. 14).

desarrollo urbano y del hábitat. Al ofrecerse explicaciones científicas de como los espacios
habitacionales construidos responden o no a nuevas demandas de la sociedad, se establecen
caminos específicos para plantear alternativas o propuestas que mitiguen o incidan en las
condiciones del hábitat en la localidad29.
Independientemente de las cualidades espaciales de la vivienda partiendo de un diseño
utópico para una generalidad de familias, habrá que conocer en que porcentaje ésta resuelve
las necesidades de habitación de quienes las moran en el presente y para el futuro, con visión
prospectiva, tendrán que cumplir ciertos parámetros a mediano plazo que deberá cubrirse el
programa de necesidades, al que denomino potenciación30 para resolverlos de manera progresiva
y con recursos limitados.
El planteamiento del marco teórico retoma las diferentes concepciones que se
tienen sobre el tema, elaborando los paradigmas de las nuevas condicionantes o modelos
que a nivel local se deben considerar para responder a los requerimientos de las familias.
Paradigmas que modifican el estilo de vida y la inclusión social de sectores de trabajadores
con ingresos fijos, basado en el salario mínimo. Este sector quizás acceda a la vivienda
como un grupo privilegiado, ya que la asignación de la misma, elimina a un sinnúmero
de derechohabientes que no podrán ejercerlo; es quizás la única vivienda que podrán
disfrutar, lo que compromete a quienes la producen para que incorporen mejores
alternativas urbano-habitacionales que garanticen a mediano y largo plazo soluciones
insertas en el anhelado desarrollo sustentable.
Estos paradigmas, están asociados a los esquemas de participación social que se han venido
arraigando en la localidad31, y a determinantes culturales y legales presentes en la región.
En el Marco Teórico, se presentan algunas reflexiones sobre los cambios o nuevos
modelos a interpretar para el desarrollo sustentable y la habitabilidad; y así enmarcar de
manera objetiva aquellas condicionantes endógenas y exógenas al problema, teniendo como
29
“El paradigma convencional presupone que los gustos y las preferencias son fijos y dados y que el problema econó-
mico consiste en satisfacer óptimamente esas preferencias. Los gustos y preferencias usualmente no cambian rápidamente y,
en el corto plazo (es decir, 1-4 años), esta conjetura tiene sentido. Pero las preferencias sí cambian con marcos de tiempo más
largos y, de hechos, hay una industria completa (la publicidad) dedicada a cambiarlas. La sustentabilidad es un problema a
largo plazo, y en el largo plazo no tiene sentido presuponer que los gustos y las preferencias permanecen fijos” (Constanza “et
al”, 1999, p. 154)
30
Entiendo por potenciación al sinnúmero de posibilidades que puede tener a futuro un espacio habitable, que favo-
rezca condiciones ascendentes que responda a corto y mediano plazo a las necesidades de sus habitantes, Coppola (1997) lo
define conforme “mejore sus cualidades e incremente su potencialidad de utilización” (p. 19).
31
la inserción de la mujer en el mercado laboral, la participación de la comunidad en la mejora de su entorno, el tipo de
empleo industrial de la frontera (manufacturas), las condiciones de crecimiento urbano acelerado, la inserción de nuevos pobladores
de regiones diversas, las modificaciones constitucionales a los artículos 27 y 115, así como las que plantea la nueva ley de vivienda.

finalidad la evaluación de la vivienda por medio de la construcción y aplicación de índices de

habitabilidad32.
Estos paradigmas se abordan desde diferentes puntos de partida del espacio
semipúblico y privado, acotados por los proyectos urbano-arquitectónicos en estudio, y ofrece
posibilidades de valoración objetiva para medir la calidad de la habitabilidad y con el análisis
de las soluciones, se evalúa si garantizan a largo plazo un desarrollo sostenido y equilibrado
conforme a su momento histórico.
1. PARADIGMAS DEL DESARROLLO URBANO

En la reflexión de las determinantes del contexto urbano se sugieren aquellos paradigmas o
modelos que corresponden al desarrollo urbano sustentable:
El modelo de desarrollo implantado presenta contradicciones ya que se inserta
en la economía mundial desde hace cuatro décadas con la instalación de la industria y
el impacto de esta inversión económica no se manifiesta en la mejora de las condiciones
de vida de los habitantes, al carecer de políticas de desarrollo social y de protección al
medio ambiente33.
La ciudad ante condiciones de empleo pleno ofrece beneficios económicos a sus
habitantes pero éstos, carecen de los beneficios sociales que este crecimiento debe derramar.
La dinámica de desarrollo responde a lo mediato, al absorber más habitantes con la instalación
de más industrias, con la oferta de más vivienda, con nuevas zonas periféricas; y pospone el
crecimiento equilibrado con alternativas de largo plazo, conservando los recursos naturales,
evitando la pérdida de biodiversidad local o regional, mitigando la reducción del acuífero
o de impactos acumulativos en suelo, aire y agua, que respondan a la nueva dinámica de la
sociedad actual y futura.
Entonces si, la dinámica de vida de las familias ha cambiado, y el estándar de beneficios
sociales en las ciudades es más elevado; se requiere que esta dinámica de crecimiento y la
eficacia de las políticas de desarrollo urbano, a lo largo del tiempo consoliden el progreso en
índices de calidad de vida de largo plazo.
32
La construcción de índices de habitabilidad que puedan medir las cualidades físicas y no físicas, objetivas y subjetivas
de los espacios urbano-arquitectónicos que facilitan la estancia gratificante y satisfacción de necesidades humanas.
33
“El medio ambiente mundial sigue deteriorándose. Continúa la pérdida de biodiversidad; siguen agotándose las po-
blaciones de peces; la desertificación avanza cobrándose cada vez más tierras fértiles; ya se hacen evidentes los efectos adversos
del cambio de clima;..., y los países en desarrollo se han vuelto más vulnerables, en tanto que la contaminación del aire, el agua
y los mares sigue privando a millones de seres humanos de una vida digna” (Naciones Unidas, 2002, p. 3).

Los paradigmas se circunscriben en los tres ejes principales del desarrollo urbano
sostenible planteados por la ONU en la cumbre mundial sobre el desarrollo sostenible en
Johannesburgo, Sudáfrica (2002)34:
a) El crecimiento económico sostenido.
b) El desarrollo social incluyente.
c) La preservación del medio ambiente.
a) Crecimiento urbano sostenible

El desarrollo económico en los últimos tres años se ha vuelto vulnerable por los vaivenes e
inestabilidad mundial. La ventaja comparativa de producción de un lugar se valora por medio
de la ubicación y competencia en el mercado internacional. La dependencia económica y
la vulnerabilidad ante los cambios de las políticas se hacen evidentes cuando las economías
presentan un rezago o un superávit. Se observan cambios o condicionantes de empleo que
mediatizan las oportunidades de inserción laboral de todos los grupos o candidatos y que
impiden un adecuado impacto en la sociedad. Las mejoras en el consumo avizoran avances en
unos sectores y las carencias en el impacto social registran contradicciones en los esquemas de
desarrollo establecidos.
El crecimiento económico sostenido considera el primer paradigma de sistemas
complejos de los procesos urbanos, que se requiere de una visión transdisciplinaria para lograr
coherencia en las propuestas de desarrollo. Las relaciones entre individuo y sociedad cada
vez son más complejas derivado de un ambiente diverso y policultural. La concentración de
población, dificulta el proceso de urbanización donde se combinan intereses en yuxtaposición
y en conjunto, esto eleva las posibilidades de conflicto y contradicción que se modifican
constantemente, ya que no presentan una causalidad lineal. Se tienen además, elementos
exógenos35 más complejos y cuyo origen no parte de los individuos sino de sistemas
determinados por agentes externos cuya lectura supone una codificación amplia.
La eficiencia de la ciudad como sistema complejo (Morales, 1991) lo define por diferentes
procesos armónicos, estos además conforman otros constructos de diversa índole, tales como:
• el sistema de intereses que esta determinado por el mercado económico.
• el sistema político de negociación de intereses que regula las normas y procesos de
34
Naciones Unidas, (2002), “Informe de la cumbre mundial sobre el desarrollo sostenible. Johannesburgo (Sudáfrica)”.
A/CONF.199/20 0263696s.doc
35
Estos elementos son el narcotráfico y el consumo de drogas que en las últimas décadas parecen difíciles de erradicar
ante la impotencia de las autoridades locales.

interacción de los individuos en la sociedad.

• el sistema de lo público, se define por las capacidades de concertación y
organización de la sociedad entre individuos-gobierno-instituciones, es decir, lo
socializable.
• el sistema de la cultura que concierne al campo del conocimiento en general.
La necesidad de una planeación regional que adecue el uso del territorio en términos
ambientales; de una planeación racional de la producción que se manifieste en mejores
controles de calidad para favorecer la industrialización y en una urbanización que corresponda
a las demandas locales y no sólo a los requerimientos de la inserción global, son aspectos
que deben considerarse para propiciar el cambio económico. Se tiene la necesidad de “una
visión más compleja, que centra los objetivos para el desarrollo en el bienestar social de
las comunidades, un uso responsable de los recursos y la preservación de la naturaleza y la
cultura” (Narváez, 2000, p. 20).
Estos sistemas consideran la complejidad organizacional y la lógica (Morin, 2003)
del desarrollo urbano, se enfocan a la construcción de nuevas maneras de intervenir con y
aplicación de los recursos desde una óptica sustentable. No esta determinada por el intercambio
del mercado sino por procesos de distribución y asignación de manera no solo eficiente sino
efectiva para manejarse con políticas independientes buscando alcanzar el mismo objetivo.
El paradigma de sistemas complejos ofrece diversas alternativas ante situaciones similares, las
intervenciones son heterogéneas buscando acercarse a la solución más efectiva con el menor
impacto social y el que menos afecte el futuro de las siguientes generaciones.
El segundo paradigma considera la participación intersectorial y formaliza
los procesos democráticos de inclusión y beneficio. Es el paradigma suma cero que
garantiza su interés en inversiones que benefician a diferentes sectores, promueve el
uso de tecnologías y métodos de bajo costo, evitando la degradación de los recursos
y la contaminación. Este paradigma elimina impactos negativos en la producción
al involucrar a los diferentes sectores en la verificación de los procesos, descarta las
posibilidades de que alguno de los sectores participantes con beneficio del crecimiento
económico sea despojado o renuncie a su bienestar y calidad de vida por favorecerse
lucrativamente. Las comunidades se benefician al recibir inversión y el sector privado
en un ambiente de corresponsabilidad dispone de un lugar para colocar su capital. Por

otra parte, el gobierno establece las normas y políticas para que en la gestión no existan
desequilibrios o desventajas36.
La alternativa de suma cero considera en la toma de decisiones la participación intersectorial,
la construcción de lineamientos de participación y de políticas económicas que respondan al
desarrollo sustentable. De esta manera, seguir con una política económica enfocada únicamente a
ofrecer empleo es actualmente poco viable para garantizar el desarrollo sostenible.
b) Desarrollo social incluyente

El desarrollo sostenible debe equilibrar las desigualdades que enfrenta la planeación de la
ciudad, debe facilitar la inclusión de los sectores marginados a los beneficios del desarrollo y a
los servicios para apoyar a las familias cuando este modelo afecta la vida cotidiana. El modelo37
implica una mayor participación de la sociedad en la toma de decisiones, e intervención en
las actividades de la comunidad que faciliten la construcción de relaciones y redes para la
interacción social de las familias. Estas relaciones de socialización enriquecen la vida cotidiana
y sustituyen vacíos derivados de carencias educativas, ambientales y psíquicas, los pobladores
se enriquezcan y eleven sus condiciones de vida.
La ausencia de la mujer en el hogar requiere de equipamiento: guarderías, estancias,
escuelas, hospitales, seguridad, recreación; servicios que actualmente son resueltos por la
familia, los empleadores aún no asumen su responsabilidad por la manera en que trastocan
el estilo de vida de las familias y la armonía social. Hace falta un mayor compromiso para
elevar las condiciones de bienestar, se requiere de una visión de largo plazo para garantizar el
desarrollo38.
El modelo de desarrollo actual presenta contradicciones que deben tenerse en
cuenta para entender las dinámicas locales de apropiación del espacio. La organización de
las actividades industriales en horarios con tres periodos laborales absorbe la mayoría del
tiempo de los trabajadores, se destinan las ocho horas de trabajo al día, más tres a cuatro horas
adicionales para obtener ingresos adicionales o por condicionamiento laboral. En muchos
36
“hoy necesitamos una perspectiva renovada que contemple el desarrollo como un proceso sostenido de expansión de
las potencialidades humanas, que persiga la movilización de todos los recursos humanos y materiales disponibles en una eco-
nomía que busque sistemáticamente medios de producción de bajo costo que, a la vez, generen todos los empleos necesarios”
(Guzmán, 2000, p. 113).
37
Expone Narváez (2000) que en la práctica de la arquitectura el enfoque “multipersonal y participativo (diverso)” de
la disciplina permite cumplir objetivos del desarrollo sustentable, más que la posición unipersonal de resolverlos (p. 27).
38
“El valor actual es la expresión de las preferencias individuales en el corto plazo y localmente, mientras que el valor sus-
tentable es la expresión de las preferencias comunitarias en el largo plazo y globalmente” (Constanza “et al.” 1999, p. 157).

casos, la familia, no tiene un horario para interactuar, el padre trabaja en un turno y la madre
en el siguiente, los hijos son intercambiados en el cambio de turno de un padre a otro, y las
pocas horas que tienen en común las utilizan para el descanso o distracción. Se tiene poco
tiempo para atender la salud, la educación o el esparcimiento.
Muchos hogares se han convertido en el dormitorio familiar. El alimento se come en
la empresa, y por la noche se ingieren alimentos simples con un bajo valor nutritivo; el trabajo
monótono y extenuante, enajena las capacidades creativas e innovadoras de las personas, esto
se refleja hasta en las actividades del hogar, por ejemplo: se ha perdido la capacidad para
cocinar una alimentación nutritiva y balanceada, además, debe resolverse con rapidez y de
manera oportuna, lo cual se convierte en obstáculo de una actividad que debiera tener la
misma importancia que el trabajo laboral.
La contratación de mano de obra femenina es uno de los componentes en el sector
industrial de manufactura; en la localidad aun persiste esta preferencia: cuenta con más
de 200 mil trabajadoras (Instituto Municipal de Investigación y Planeación, IMIP, 2004),
caracterizada por el desempeño laboral y habilidades manuales desarrolladas con el tiempo.
El tercer paradigma esta relacionado con la modificación en los roles y valores
establecidos por la sociedad para con la familia. El estilo de vida de la mujer, ha roto
los esquemas de la concepción tradicional, la forma en que se organizan las actividades
dentro del hogar y como se involucran han sido modificados. La participación en los
diferentes ámbitos de la comunidad, le ha desbordado con gran esfuerzo, al implicarle
la multiplicación del tiempo en actividades diversas y absorbentes. Se tiene a una mujer
más activa y menos dependiente; ha asumido la responsabilidad casi plena del hogar, pero
también le desgasta ser proveedora; esta forma de vivir, le implica a la mujer una triple
jornada: hogar-trabajo-comunidad.
Se ha modificado la manera de concebir la vida, sin nuevos elementos de valoración
y reconocimiento que le permitan asumir con mayor capacidad ese nuevo rol en la
sociedad. Se tiene el anhelo de mejorar pero se sigue atendiendo a la familia de manera
tradicional. Enfrenta una desigual relación conyugal: esposa- proveedora y ama de casa,
dificultando la relación de pareja, ocasionando conflictos y en muchos casos propiciando
la separación.
Al ser la mujer la principal responsable del hogar; proveedora-madre-trabajadora,
requiere de nuevas formas de convivencia en donde la autonomía económica conlleve a
compartir responsabilidades, riesgos y beneficios, dentro con reconocimiento social. Esta
inserción no ha estado apoyada por normas y políticas laborales que favorezcan condiciones
equitativas y de género. En muchos casos a partir de los 16 años los jóvenes inician su
experiencia laboral en circunstancias desventajosas, se truncan los planes de largo plazo y se
limitan las capacidades, se desalientan nuevas perspectivas de vida, potencialidades a futuro,
y además mantiene un nivel bajo de cualificación laboral39.
La planeación del desarrollo urbano debe reconocer las necesidades sociales al proveer
espacios de convivencia, viviendas, equipamiento social: guarderías, estancias, centros de
lectura y/ o áreas verdes; de seguridad: vigilancia, accesibilidad, visibilidad y/ o localización;
y atender las necesidades psicológicas vinculadas con: la privacidad, identidad, pertenencia y
referentes culturales y estéticos.
El cuarto paradigma se refiere a la dialéctica entre el espacio privado y colectivo, asociado
a mejorar las actividades de tipo comunitario. La solución de grandes conjuntos urbanos con
2,500 o más viviendas y espacios mínimos de equipamiento social, no atienden la gama de
necesidades psicológicas y sociales de las familias. Los núcleos habitacionales en forma masiva
se vuelven despersonalizantes y los referentes sociales se diluyen cuando se concentran un
sinnúmero de viviendas40.
La propuesta urbano-arquitectónica con esquemas convencionales se caracteriza por
desarrollos masivos de ‘pie de casa habitación o vivienda económica’ y pocas veces atienden
aspectos relativos a las necesidades psico-sociales de los habitantes. Las áreas verdes desvinculadas
o detrás de las casas, consideradas ‘tierra de nadie’ cuando se dificulta la apropiación de los
vecinos para el cuidado y mantenimiento, son espacios “sociófugos”41 o se denominan espacios
residuales42.
Los conjuntos habitacionales para los sectores populares tienen áreas de equipamiento
insuficientes, se asigna sólo el mínimo permitido y están diseñados fuera de la lógica de
comportamiento social. Existen ejemplos que concentran áreas verdes aisladas o independientes;
otras están al centro de camellones y para el equipamiento el área que asigna tiene proporciones
39
Sólo cuatro de cada diez jóvenes en edades de 15 a 19 años asisten a la escuela. Y se tiene una eficiencia terminal
del 31.8% que gradúan de bachillerato; a diferencia del 69% de los jóvenes que iniciaron primaria en el país (Instituto
Municipal de Investigación y Planeación, 2002, p. 180).
40
“El problema que se nos plantea hoy en el diseño y reconstrucción de nuestras ciudades es comprender las necesidades
de mucha gente. Estamos construyendo enormes edificios de apartamientos, gigantescos edificios de oficinas, sin entender las
necesidades de los ocupantes” (Hall, 1993, p. 132).
41
El espacio sociófugo “tiende a mantener apartadas a las personas unas de otras” (Hall, 1993, p. 134)
42
El espacio residual se caracteriza por ubicarse inadecuadamente dentro de la trama urbana y no responde a la función
para la que fue propuesto.

menores a los requerimientos para una escuela, clínica o centro social, ya que no se propone
de manera integral para un sector o varias colonias. La relación entre los espacios asignados
para la vida comunitaria y de convivencia social en un conjunto habitacional pocas veces
corresponde a las necesidades de sus pobladores43.
En cuanto a las necesidades psicológicas de los habitantes: la privacidad y seguridad se han
vuelto productos de la mercadotecnia, de venta para los sectores de nivel medio y alto. En cambio los
proyectos para los sectores populares son pobres en diseño urbano; sus espacios comunes mantienen
condiciones mínimas que se siguen repitiendo como si correspondiera a la demanda real.
Es común observar áreas verdes cuidadas por las familias que tienen viviendas al frente
o contiguas a éstas, el tamaño del área facilita la apropiación (puede ser cuidada por tres a
diez familias), el mobiliario es suficiente para grupos limitados y se facilita la socialización
de quienes la utilizan. Sin embargo, es más común que se mantengan abandonadas al no
presentar estas características. Las áreas amplias requieren para su cuidado de organización e
involucramiento de un número mayor de vecinos; el mantenimiento es más costoso al atender
grandes extensiones: el cuidado de los árboles, el riego, las áreas de juegos o canchas; además,
estas amplias áreas no favorecen la socialización44. El equipamiento del área con juegos, bancas,
bebederos, andadores, áreas de trotar o la arborización, la cercanía o contigüidad con la
vivienda, el tamaño del espacio y los liderazgos capaces de establecer procesos de participación,
favorecen la interacción entre vecinos y la apropiación del espacio comunitario.
La participación de los beneficiarios como sujetos en la toma de decisiones conduce a
plantearnos un quinto paradigma. Este paradigma requiere que los sujetos desarrollen sus
capacidades democráticas, al participar en una sociedad con oportunidades de elección y
diversidad de propuestas; esto compromete a que la toma de decisiones incorpore alternativas
urbano-habitacionales que garanticen a mediano y largo plazo, soluciones con futuro, a lo que
se denomina potencialidad (Coppola, 2000, p. 19). Este paradigma está estrechamente ligado
a la visión de largo plazo y al concepto de desarrollo sostenible que plantea Narváez (2000, p
44), “garantizando a las comunidades el que perciban y hagan real su libertad de actuación en
los procesos de toma de decisiones para el desarrollo”
43
La Organiación Mundial de la Salud sugiere para la población de la ciudad 1500 ha de áreas verdes, se tienen 412 ha., menor
a una tercera parte de los requerido. Se tiene un déficit del 80% en áreas verdes, 4.6m² por habitante; una unidad deportiva por cada 3
mil habitantes. Las instalaciones de las escuelas son deficientes: 50% carece de espacio para juegos o área deportiva; sólo un 38% cuenta
con biblioteca, el 7% tiene laboratorios y el 15% computadoras (Instituto Municipal de Investigación y Planeación, 2002, p. 148).
44
No quiere decir que el espacio sociófugo es malo, o que el espacio el sociópeto es siempre bueno, más bien se requieren
espacios flexibles, variados y que faciliten la reunión, o la eviten según el deseo de las personas (Hall, 1993, p. 132 y 137).

c) Preservación del medio ambiente

La indefinición de políticas sociales para responder a la demanda de equipamiento y dotación
de viviendas, propició la ocupación de terrenos en zonas inadecuadas, solución marginal
que resolvió provisionalmente las necesidades de la población establecida e inmigrante,
con asentamientos “irregulares” para familias con ingresos bajos, promovidos por líderes
relacionados o tolerados por las autoridades municipales. Este hecho mitigó la problemática
de la vivienda y absorbió a la población que requería un espacio propio, las rentas bajas y los
precios accesibles de traspaso en las periferias sin servicios se convirtieron en la principal zona
habitacional de obreros45. El nivel de ingresos de los habitantes es un factor que determina la
inversión para la mejora de los barrios, más bien se consideró área marginal.
El tipo de ocupación de los asentamientos irregulares se caracteriza por comunicaciones
truncadas determinadas por bordes naturales y artificiales, como: las vías del ferrocarril, los
arroyos, fragmentación del territorio al respetar una traza racional que no corresponde a la
conformación topográfica natural. Se integraron espacios a la urbanización cuyas características
naturales de pendientes y escurrimientos no son propicias para habitarse situando a un
sinnúmero de familias en zonas vulnerables y en riesgo.
La subdivisión y redensificación, modifica el sistema de cauces naturales y propicio para
la conducción de aguas pluviales, traslada deshechos sólidos contaminantes46, las actividades
humanas han modificado con emparejamientos promontorios las formas topográficas naturales,
el relleno de cauces de arroyos y quebradas, la invasión de arroyos o cuencas naturales, ha
modificado la captación de agua por escurrimientos naturales y a secado veneros naturales47
conocidos también como “ojos de agua”. La contaminación del suelo con deshechos sólidos y
basura son parte de las afectaciones al medio por una urbanización inadecuada.
Esta ocupación territorial no consideró las características topográficas, mucho menos
los cauces determinados por pendientes y escurrimientos naturales. Inicialmente se realizó la
traza reticular en un terreno accidentado cuyas pendientes no corresponden a condicionantes
naturales ni fisiográficas.
45
En 1984 el Programa Parcial de la Zona Precaria del Poniente la definió como zona precaria o “espacio físico ocupado
por población marginal en barrios y arrabales declinantes en condiciones de pauperización permanente y acumulativa, además
de aislados en áreas periféricas contiguas a un centro de población” (Gobierno Municipal, 1984, p. 39).
46
El gobierno Municipal en 1995 consideraba que existían 8,000 familias en zonas de riesgo (Plan Director de Ciudad
Juárez, 1995).
47
En el Poniente de la ciudad, en la sierra de Juárez, se ubicaban tres veneros naturales que facilitaron la ocupación de
éstos terrenos, al disponer de agua para beber, antes de contar con los servicios de abastecimiento de agua potable. En 1984
aún existían éstos tres ojos de agua, actualmente se han secado.

El impacto del desarrollo urbano en el medio ambiente sólo puede mitigarse con la
participación y toma de conciencia de sus ocupantes. Es también reflejo de políticas excluyentes
de tipo ‘clientelar’; que a pesar de la ocupación inducida por la autoridad, mantiene a sus
habitantes ajenos de los beneficios del desarrollo. La participación y organización para el
asentamiento e introducción de servicios, usando la gestión comunitaria, es quizás el principal
factor de potencial para acceder a un desarrollo sostenible48.
El sexto paradigma considera que las soluciones con infraestructura ecológica y
equipamiento urbano por medio de la asistencia técnica, mitigan situaciones de riesgo y
vulnerabilidad. La infraestructura ecológica requiere de nuevos hábitos y compromisos
de educación que involucre las capacidades organizativas de los habitantes, en programas
que mejoren la interacción de los individuos con el medio. La infraestructura ecológica
no tiene que ser costosa, sino responder a esquemas sencillos de conservación: el cuidado
y reuso del agua, el aprovechamiento de los desperdicios, el reciclaje de productos de
desecho, la forestación con vegetación de bajo consumo de agua, fosas que separen
aguas o diluyan químicos, son alternativas que requieren de participación, educación
y del compromiso de diversos sectores para crear una cultura diferente, reflejo de una
sociedad que vive en armonía con su medio ambiente. Este paradigma surge de una visión
compartida del desarrollo sustentable ya que en la preservación del medio ambiente,
es un compromiso que debe trascender el interés de unos cuantos por la preocupación
colectiva de una sociedad49.
El estilo de consumo fronterizo ha incorporado el uso de herramientas y medios para
simplificar las actividades cotidianas, un mayor número de electrodomésticos ha suplido la
falta de tiempo para atender el hogar y simplificar el trabajo. Esta solución a la falta de tiempo,
conlleva un uso desmedido de energéticos (gas y electricidad), que son ya, parte de la vida
cotidiana de las familias de todos los niveles socioeconómicos, pero con alto impacto en la
huella ecológica50. Se requiere de instalaciones adecuadas en las viviendas para reducir el gasto
48
Existe como experiencia la aceptación de que sus necesidades sólo se pueden resolver por medio de la organización y
gestión comunitaria.
49
“(..,) en este empresa deben participar todas las partes involucradas mediante asociaciones de colaboración, especial-
mente entre los gobiernos del norte y del sur, por una parte, y entre los gobiernos y los principales grupos de la sociedad civil,
por otra, para conseguir las metas ampliamente aceptadas del desarrollo sostenible” (Naciones Unidas, 2002, p. 8).
50
La lavadora, secadora de ropa, aspiradora, licuadora, horno de microondas, batidora, horno eléctrico, estufa con en-
cendido, secadora de pelo, además del equipo para el acondicionamiento climático, por mencionar algunos. Se cuenta con la
posibilidad de adquirir estos productos en los lugares de ‘venta de segunda’ o productos usados, generalmente importados de
los Estados Unidos, en comercios de tipo informal, establecidos en la ciudad, como mercados populares. Ofrecen cualesquier
tipo de productos, aunque tienen una vida más corta y se ofrecen a un valor mucho menor que en el mercado nacional.

energético y evitar conexiones o soluciones improvisadas51. Esta previsión garantiza a largo

plazo esquemas de desarrollo sustentable.
En cuanto a la conservación y protección del medio ambiente se ha visto relegada de
los procesos de desarrollo; las medidas impulsadas en la localidad, están enfocadas al control de
emisiones, específicamente el que producen las industrias, descargando químicos sin diluir al
desagüe. También a la revisión anual de emisiones de autos por medio del engomado ecológico,
que se ve suspendido en periodos de elecciones. Los estudios de impacto ambiental para definir
cualquier construcción o actividad productiva, se establecieron en la década de los 90´s52.
La disminución del impacto ambiental en las ciudades tendría mayor efecto, si se
establecieron propuestas relacionadas con la prevención y cuidado del medio, con una mayor
participación de los habitantes por medio de la toma de conciencia e información pertinentes.
El clima extremoso, propicia el uso constante de energéticos: en verano la electricidad y
en el invierno el gas. La vivienda, si se diseña aprovechando el sol como un energético alterno,
con materiales que aíslan de las temperaturas extremas, e integra soluciones de enfriamiento
evaporativo, evitando el uso de equipo convencional, incide en el cambio de mentalidad con
respecto a la explotación de recursos no renovables. El uso de alternativas tecnológicas que sean
accesibles a la población involucra a los habitantes en la dinámica de la prevención y cuidado.
La agenda para el desarrollo urbano sostenible en esta zona fronteriza, debe cumplir
otras acciones relativas al crecimiento económico y constante: promover a largo plazo el
desarrollo social incluyente y atender medidas que controlen y mitiguen la acción humana
en el medio ambiente. Los esfuerzos deben ser múltiples y polifuncionales que garanticen su
permanencia a largo plazo e involucren a todos los sectores, el social, económico y del medio
ambiente. Con tales medidas, el escenario prospectivo sería más alentador.
2. PARADIGMAS DE LA HABITABILIDAD
El espacio arquitectónico y urbano, para que cumpla como tal, y adquiera valor al ser ocupado,
debe responder a la condición de habitabilidad. Habitamos los espacios en tiempo y uso, la
dependencia a un lugar o el desuso de otro, indican diferentes maneras de morar, si un lugar
se ocupa en forma distinta por más tiempo o con mayor uso que otro, explica una asociación
superior entre el objeto y quien lo ocupa.
51
“El principal instrumento de política en este caso, en el corto plazo, consiste en reducir el consumo, y esto se puede
lograr con más factibilidad en aquellas áreas donde el consumo per capita sea el más alto” (Constanza “et al.” 1999, p. 122).
52
Existen algunos esfuerzos aislados de Grupos No Gubernamentales con una incidencia localizada.

La vivienda como espacio arquitectónico privado y semipúblico, requiere ser evaluada

desde el concepto de habitabilidad; ser valorada desde el tipo de espacio, el disfrute o beneficios
que ofrece, hasta el cumplimiento de las cualidades presentes que garanticen estas condiciones de
ocupación. “Lo habitable implica, insoslayablemente, la relación entre los espacios arquitectónicos
y el hombre habitador” (Ramírez, 2001, p 17). La forma de habitar es diversa, condición que
cambia con el tiempo y la necesidad de uso, ello implica una mayor o menor dependencia con
el espacio arquitectónico. El espacio habitable se define cuando es ocupado por el hombre; la
forma de residir implica aspectos diversos y distintivos de los residentes, es donde “el hombre
pueda habitar y producir su vida,… ser y estar en el mundo” (Ramírez, 2001, p 17).
Un aspecto discutible es considerar que el habitar es semejante para todos. El habitante
de la ciudad, alcanza una mayor conciencia del espacio arquitectónico y de su habitabilidad,
debido al grado de dependencia que mantiene y la necesidad de uso es superior. En cambio el
habitante del campo o del ámbito rural, comparte la necesidad de habitar entre el campo y la
construcción. Es decir, el hombre descubre o valora el espacio arquitectónico por la necesidad
de habitarlo y cubrir los satisfactores requeridos.
La medición de la habitabilidad considera diferentes rangos de uso del espacio, se
evalúa la ausencia o presencia de cualidades para vivir. La suma de cualidades de un espacio
arquitectónico enumera los valores que expresan la calidad del mismo, presenta características
para alcanzar en mejor medida atributos de habitabilidad o inhabitabilidad. Las posibilidades
de uso y permanencia en el espacio arquitectónico están delimitadas o demarcadas por la
capacidad que tiene como contenedor de actividades humanas y que da respuesta a los modos
de vida del habitador y de su cultura.
En la habitabilidad valoramos aspectos cualitativos inscritos en los modos y formas de
residir: socioculturales, biológicos, físicos y psicológicos. Los aspectos cuantitativos se definen
en la propuesta proyectual, en los aspectos programáticos y/ o constructivos, elementos
objetivos para medir (Ramírez, 2001, p. 19).
La habitabilidad está estrechamente vinculada con las actividades que realizan las
familias en el espacio arquitectónico privado, semipúblico o en el ámbito urbano de una colonia.
Habitar un espacio arquitectónico no se refiere al solo hecho de ocuparlo, no significa llenar
un sitio, para irrumpirlo; es un acto conciente que conduce con el tiempo, a expropiarlo, a
poseerlo o invadirlo. Los espacios construidos por sus propios beneficiarios, preservan un rasgo
de apropiación mas intensa ya que entregan vida al trabajar en el proceso de autoconstrucción,
al organizar el transcurso de la construcción y cuando posteriormente la habitan.
La habitabilidad no es estática ni alcanza el mismo significado para todos; el espacio

entre mas lo anidamos o entre mas lo sufrimos, se adapta o no a los requerimientos de sus
ocupantes para cumplir con un grado mayor o menor de cualidades agradables. Este concepto
para responder a las necesidades o demandas del ser humano actualmente, se enfrenta a diversos
paradigmas. Demandas definidas por la dinámica de vida y las posibilidades de mejorar, o por
las condicionantes de la época y la capacidad de movilidad local.
La habitabilidad como “cualidad de lo habitable que tiene un lugar” (Ramírez, 2001,
p. 15), contiene diferentes elementos de análisis, que se expresan en lo espacial, lo psico-social,
lo ambiental y aspectos que están relacionados con quien ocupa el espacio o lugar. En este
sentido se construyen los siguientes paradigmas de la habitabilidad:
a) La habitabilidad como proceso dinámico

El sólo hecho de poseer una vivienda y de ocuparla, expresa un nivel, tal vez precario de
habitabilidad. Un primer paradigma es entender la habitabilidad como proceso dinámico, de
constante construcción en el que los estándares se elevan para que el espacio arquitectónico
responda a la condición de lo habitable.53 Por ello, los espacios vacíos, expresan la vacuidad,
un prenivel de la condición de morar; en el se valora el espacio por si mismo, y no por su
condición de habitabilidad. En cambio, los espacios que contienen a las personas, al mobiliario,
la vegetación, y los objetos que representan los gustos, anhelos y todo aquello que identifica
el origen, las actividades y la forma de vida cotidiana, reflejan la dinámica del habitador.
Mencionan Monteyrs y Fuertes (2001) que el “ahondar en una concepción de la casa como
algo vivo, como algo que responde a las inquietudes y necesidades de sus ocupantes y que, por
tanto, cambia a la vez que ellos lo hacen” (p. 22), visión de la dinámica de sus residentes.
La habitabilidad en ese sentido evalúa la condición dinámica de apropiación y diversidad
que se da en una familia, en cuanto a su cultura y su manera de interpretar o capturar la
realidad. En este paradigma está presente el constante cambio, la necesaria adaptabilidad. La
condición de apropiación del hábitat tiene matices distintos; se identifica con el lugar en que
se inscribe, con el modo de vivir. Un espacio arquitectónico en la periferia promueve diversas
maneras de percepción y aceptación, diferenciada de la apreciación que genera una casa en el
centro de la ciudad.
53
“los verdaderos bienestares tienen un pasado. Todo un pasado viene de vivir por el sueño, en una casa nueva” (Bache-
lard, 1992, p. 35).

Las familias que recientemente han ocupado una vivienda, la habitan de manera
distinta, y esto se percibe en la forma de usar y distribuir el mobiliario, por las modificaciones
que realizan a la construcción, o por la adaptación de aditamentos y soportes agregados en
los muros para adecuar el ambiente a las necesidades culturales de otras regiones. Esta manera
de apropiación se relaciona con el origen y con el tiempo que tiene residiendo, ya que poco a
poco se fusionan las costumbres o estilos de vida, a las locales.
Pensar que el espacio arquitectónico cerrado es el único que ofrece cualidades de
habitabilidad, es limitar el sentido amplio de la apropiación del mismo. Todo espacio: natural
o creado por el hombre y que tiene como función atender las demandas o necesidades del ser
humano como su ocupante o beneficiario, obtiene la categoría de habitable. El residente de
una periferia urbana, alejada de la ciudad concibe su espacio relacionado al campo. La zona
montañosa que genera ambientes sinuosos, vinculados a los arroyos o a la serranía, establece
impresiones de lejanía aunque se ubique dentro de la mancha urbana.
Un espacio urbano, natural o arquitectónico presenta diferentes rangos o jerarquías que
determinan el residir, reflejan la condición de apropiación, aceptación y acondicionamiento
alcanzado por sus habitantes y de circunstancias específicas de ocupación.
Ofrecer una vivienda con las condiciones mínimas de habitabilidad es proveer un
nivel precario para residir un lugar; la ausencia de cualidades como: diversidad, modernidad,
cercanía o confort hace evidente que los residentes tendrán un largo recorrido y proceso de
ocupación para alcanzar mejores estándares de vida.
b) Habitabilidad pública
La habitabilidad se establece por medio de demandas concretas de las personas que viven el
espacio, requerimientos cambiantes y determinados por la ubicación que ocupa en el ámbito
urbano o local54. El segundo paradigma considera la habitabilidad pública ya que el espacio
arquitectónico conforme al sitio que ocupa en la ciudad o el barrio, determina las posibilidades
de tiempo, movilidad, inclusión o socialización de los residentes, condiciones definidas por el
nivel de intercomunicación.
Las vinculaciones locales y sectorizadas se establecen en las zonas de desarrollo de las
ciudades o de los asentamientos, y esto esta determinado por la localización estratégica o segregada
54
“La casa y el universo no son simplemente dos espacios yuxtapuestos. En el reino de la imaginación se animan mu-
tuamente en ensueños contrarios. La casa capitaliza sus victorias contra el huracán,…, sabemos bien que estamos tranquilos,
mas seguros en las calles donde no habitamos mas que de paso” (Bachelard, 1992, p. 75).

de un espacio arquitectónico. En este sentido la vivienda, en la periferia, lejana a ciertos servicios

y equipamiento mantiene un vínculo limitado y reducido de los beneficios locales55.
El uso y tiempo destinado a los traslados realizados para cualquier equipamiento de
carácter local o dentro del mismo barrio, reducen o amplían las capacidades de los habitantes
en el disfrute y gozo de los espacios. Es decir, se divide el tiempo otorgado entre las distancias
y el uso del espacio56. El acceso a los satisfactores de necesidades de consumo, culturales,
sociales, recreativas, públicas, etc.., propician que los habitantes ocupen parte de su tiempo en
la movilidad intra-urbana, y obstaculizan la posibilidad de que se involucren y participen en
ambientes diversos y establecidos por la organización social.
El concepto de habitabilidad cataloga también aspectos cualitativos y cuantitativos
relacionados con las características del espacio ya sea urbano o arquitectónico. Estudios
realizados en Chile para evaluar el desempeño del hábitat analizan indicadores o categorías
considerando el diseño, los sistemas constructivos, la calidad residencial y la habitabilidad
(Toro “et al.” 2003, p. 10 y 11).
Las actividades exteriores que propician el encuentro entre ciudadanos, se trasladan a
nuevos ámbitos de congregación en espacios cerrados, ya sea en centros comerciales, cines o
clubes, y suplen a la plaza pública que en otro tiempo era centro de cohesión local. La vinculación
social será mayor si las propuestas de los sitios de uso común facilitan o promueven ambientes
de convivencia e interacción entre vecinos. La habitabilidad la podemos medir por la presencia
o ausencia de las personas en un lugar y su impacto en la vida social o del barrio57.
c) Potenciación de habitabilidad
Un espacio habitable por su condición dinámica, no puede considerarse terminado, de alguna
forma, se parte del supuesto de que los espacios arquitectónicos son inacabados. En algunos
casos, estos cuentan con ciertas condiciones para ampliar sus posibilidades, y garantizar que
a largo plazo sea posible adecuarle a las necesidades no resueltas inicialmente; situación que
debe considerar de preferencia, el menor costo y esfuerzo, con el mejor planteamiento para el
espacio arquitectónico requerido, denominado anteriormente como potenciación.
55
“las restricciones económicas limitan la movilidad en el espacio, de tal manera que las personas de escasos recursos no
pueden desplazarse tan lejos que las personas con mayor solvencia” (Holahan, 2005, p 95)
56
“el espacio tiene una doble significación... como escenario o contenedor físico de la acción humana, y..., como un
elemento de interacción social,... como lugar con contenido valórico y significante” (Toro, Jirón y Ss. 2003, p. 14).
57
“el vecindario de un individuo refleja el “”espacio social”” que se define por el patrón de actividades sociales que el
individuo realiza en el vecindario” (Holahan, 2005, p. 94).

La potenciación puede estar mutilada desde la concepción inicial del espacio

arquitectónico, por no presentar opciones o incrementar mejoras o adecuaciones a largo plazo.
En este sentido, entiéndase la potenciación hacia el interior del espacio, al exterior y al área
semipública del mismo.
La precariedad del hábitat (mínimo) puede superarse si se preveen opciones
de potenciación flexibles, adaptables a circunstancias viables, que garanticen mejores
planteamientos para resolver las necesidades actuales y futuras de sus moradores.
La potenciación de habitabilidad no solo concibe que el espacio construido, con el
mejor programa, el más amplio, con buenos acabados, bien construido, confortable, etc...,
sino que el ambiente sea factible a condiciones de buena vecindad y convivencia, con la
participación y corresponsabilidad del bien que comparten a largo plazo. En este sentido,
se ubica como fin principal del espacio arquitectónico, tener en el centro del mismo, al ser
humano tanto para sus necesidades presentes como para las futuras, logrando cambios en las
cualidades de lo habitable.
Paola Coppola (1997) describe a la vivienda como “menuda, difusa, ligada a por
menores y detalles, que requiere de habitaciones aisladas, cuartos iluminados por un trozo de
cielo, espacios verdes de juego bajo las ventanas de la casa, recorridos interesantes entre la casa
y el trabajo, pero también alturas adecuadas de los techos y los alféizares, manijas cómodas,
colores y materiales variados e interesantes” (p 16), concepto que entremezcla aspectos
objetivos y subjetivos, que impactan en el estilo de vida y en la forma de concebir la relación
del hombre con el ambiente y la sociedad. En esta definición se evocan muchos elementos tan
solo en la frase... “cuartos iluminados por un trozo de cielo”... nos sugiere aspectos normativos
relativos al porcentaje de área para aberturas de ventanas, pero además insinúa que estén
bien iluminados para poder ver el cielo, expresión que garantiza que podemos ver el sol, los
rayos que se introducen a la habitación, y que por lo tanto ofrece condiciones de adecuación
ambiental. Abertura que invita a la reflexión, a la contemplación y a la construcción de los
anhelos y sueños de quienes la habitan, al tener un trozo de cielo, es decir, de firmamento, de
estrellas, de lluvia, de nieve.
d) Habitabilidad de los sueños

El cuarto paradigma considera que los requerimientos de los ocupantes son distintos y los
anhelos también; después de los aspectos básicos de la habitabilidad, definidos por el espacio
mínimo para vivir, se presentan otros, con nuevas demandas o necesidades no resueltas,
generadas a lo largo de la vida o por el cambio de estatus económico alcanzado58. Entonces se

tiene la disyuntiva de buscar otro espacio que cumpla con estas nuevas demandas, o realizar
cambios para resolverlas; de cambiar la imagen o calidad, se “vive la casa en su realidad y en
su virtualidad, con el pensamiento y los sueños” (Bachelard, 1992, p. 35); ésto incluye un sin
número de índices de habitabilidad que respondan a las necesidades de seguridad, confort,
ambiente sano, nuevas demandas, financiamiento o mejora socio-económica.
El paradigma de la habitabilidad de los sueños es el más complejo de entender, ya
que responde a la diversidad de sus ocupantes y del gran espectro de nuevas demandas que se
experimentan a lo largo de la existencia. La habitabilidad que demanda una familia nuclear, es
distinta a la de un solo padre o de una familia extensa, de la requerida con el nuevo ascenso o
estatus alcanzado. Ofrecer viviendas poco diversificadas es considerar que todos requerimos del
mismo espacio arquitectónico y que todos lo habitamos igual. La vivienda como objeto permite
que el hombre se establezca, logre su residencia y arraigo en un lugar. “Es el lugar donde la
familia prolonga su estirpe y es el rincón del mundo, de ensoñación” (Bachelard, 1992, p. 34).
El espacio arquitectónico adecuado o no, para responder a los requerimientos de
habitabilidad, podrá modificarse con el tiempo y por el uso, conforme al nuevo perfil de
ocupantes. Las necesidades de quienes residen tal vez se adecuen a largo plazo. Al identificar
cualidades del periodo histórico al que pertenece y la adaptabilidad, podrán valorarse
conforme proveen indicadores o satisfactores para sus moradores en el tiempo. Es posible
construir indicadores que atiendan dimensiones distintas al objeto de la vivienda, no sólo
como producto de mercado con ciertos requerimientos sino que respondan al concepto de
hábitat, a los atributos subjetivos y objetivos, a las cualidades urbanas vinculadas a la casa y a
los atributos de la construcción59.
e) Habitabilidad condicionada por la economía

La idea de que existe un mercado autorregulado por la demanda ante una libre oferta,
establece parámetros de habitabilidad que tienen un horizonte meramente económico. En
este sentido el espacio arquitectónico responde a condicionantes de mercado, a sus vaivenes o
a la transacción comercial; la informática y la mercadotecnia garantizan una buena venta, más
58
“… si nos preguntaran cuál es el beneficio más preciso de la casa, diríamos: la casa alberga el ensueño, la casa protege
al soñador, la casa nos permite soñar en paz” (Bachelard, 1992, p. 36).
59
Me refiero a que la vivienda cumple con: espacios amplios y confortables, con materiales adecuados al clima y resis-
tentes, en condiciones de habitabilidad y con valor equivalente al producto que se ofrece.

que el lugar adecuado, confortable y seguro para que sus habitantes residan armónicamente.
El impacto de las políticas económicas en la habitabilidad se puede identificar en los
cambios o formas de apropiación de los espacios, en la manera como satisfacen necesidades o
en el desuso y abandono de los mismos. Se observa que las preferencias cambian y se da valor
a los productos que garantizan su posterior venta o factor de comercialización, se introducen
modas, estilos, materiales, áreas mínimas o rentables, sistemas y técnicas constructivas
novedosas, que coloquen el producto al mejor “cliente” y que distan de ofrecer espacios
suficientes y con cualidades habitables60.
En este paradigma la liberalización en los procesos, la normatividad, y los estándares de
calidad, se establecen como pasos cuantificables, los aspectos cualitativos de la habitabilidad
están supeditados a la mercadotecnia o a los nuevos esquemas de comercialización.
3. EL MITO Y LA REALIDAD DE LA VIVIENDA

En la modernidad la vivienda es el lugar donde habita la familia, conyugal o no, analizada
desde la perspectiva ideológica del orden y por una la explicación causa y efecto. En la sociedad
contemporánea a todo orden puede seguir un desorden o de manera inversa, no se analizan
problemas sino fenómenos, y de complejidad creciente, la vivienda no responde a un hecho
aislado sino diverso y multiparadigmático
La habitabilidad en la actualidad se construye entre el mito y la realidad presentes en
la sociedad contemporánea. El mito de perfiles y esquemas preestablecidos y determinados
como una constante; y la realidad que es compleja y cambiante con múltiples causas.
Abordemos primer mito la familia es generalmente de tipo nuclear, integrada por el padre
encargado del abasto y la madre responsable del cuidado de los hijos y atención del hogar.
La realidad es que existe una mayor diversidad de hogares, con integrantes con diferentes
necesidades, posibilidades económicas y de movilidad61. A tal mito corresponde una manera
de habitar, la cocina tradicional y la recamara para el descanso, a cargo de la ama de casa y
no de diferentes miembros del hogar. Realmente el uso de estos espacios se ha modificado, el
área de dormir o de estar suple la carencia de espacios, se utilizan electro-domésticos para las
actividades de cocinar, de limpiar o de aseo. Es decir, la diversidad de la función de habitar se
60
“Muchos constructores señalan que las dificultades detectadas en la realización de viviendas ecocompatibles no res-
ponden a cuestiones técnicas o económicas, sino, sobre todo durante la ejecución, a la relación con las empresas” (Corrado,
1999, p. 62).
61
“es erróneo oponer en forma sistemática la “gran familia” del pasado, especialmente productiva, a la familia conyugal
de nuestra época, compuesta de tres a cinco personas exclusivamente consumidoras” (Pezeu, 1988, p. 15)

vincula con la necesidad que se busca satisfacer (Pezeu, 1988, p.18).

El segundo mito es que la vivienda se adquiere como un patrimonio, transferible
de una generación a otra, que resuelve el arraigo, la permanencia y consolidación de un
hogar. La realidad actual demuestra que se adquiere un producto de intercambio, que se
renta o se vende y no siempre la ocupa quien la necesita, “en el caso de la construcción
en serie: entonces el individuo pasa a ser apenas algo mas que prestatario de una forma”
(Pezeu, 1988, p. 23). No tiene valores simbólicos sino la oportunidad de financiamiento;
las personas ocupan y disfrutan un espacio porque sus cualidades les invitan a permanecer
o estar durante un lapso de tiempo, es decir, se cumplen condiciones de habitabilidad y
de significación para la vida.
El mito plantea que la vivienda como patrimonio consolida a las familias a residir en
una localidad toda su vida, actualmente se presenta la tendencia de que el lugar de la vivienda
o donde vivir lo define el trabajo y su localización. Si este cambia, de igual forma sucede para
la casa. “La casa expresa una determinada relación temporal del hombre con su entorno,
propia de cada civilización” (Pezeu, 1988, p. 23). La realidad es que difícilmente se habita
toda la vida en un solo lugar.
El tercer mito se relaciona con la mayor disponibilidad de información para elegir una
vivienda, se utilizan diversos medios que difunden las cualidades de los productos que se
ofertan. Publicidad en medios de comunicación, conectividad, promoción de campo o en
las empresas. La realidad en torno a este mito es que la elegibilidad esta mediatizada por la
propaganda, la atención directa y la falta de tiempo y recursos que garanticen una adecuada
indagación por parte de sus beneficiarios.
El perfil de los beneficiarios que tienen posibilidades de acceder a una vivienda
económica, difícilmente cuentan con medios electrónicos para informarse; la realidad es que
las empresas empleadoras realizan convenios con los productores de casas para asignarlas
a trabajadores con posibilidades de obtener el financiamiento institucional. La elección
informada y democrática esta mediatizada por los mecanismos que se emplean por las
empresas: empleadoras y constructoras para que sus trabajadores obtengan el beneficio del
INFONAVIT, ya que se integra como un mecanismo de promoción de los beneficios sociales
que oferta el empleador.
El último y cuarto mito se refiere al derecho a la vivienda digna, que se fundamenta
en las garantías individuales de todo mexicano para acceder a esta. Fondos de ahorro de
los trabajadores, constituidos solidariamente que a largo plazo deben garantizar que la

familia cuente con su hogar62. La realidad es otra; aunque en los últimos cinco años se ha
mejorado el mecanismo de asignación, aun existen grandes grupos excluidos por su capacidad
de pago, regido por el análisis de un sueldo único y no por la conjunción de ingresos de
todos los integrantes del núcleo familiar. Otra realidad en este mito es que se obtiene la
vivienda por el monto posible a pagar y no porque cumple con cualidades de ser un espacio
digno y que garantiza condiciones de habitabilidad, cuyo valor puede definir el esquema de
financiamiento.
4. ÍNDICES O INDICADORES DE HABITABILIDAD

Los índices de habitabilidad establecen los parámetros a alcanzar a corto y largo plazo, su valor no
estático sino dinámico, responden a los estilos de vida distintos y a las diferentes formas de habitar.
Los índices de habitabilidad entonces expresan un estándar arbitrario en principio,
para definir a largo plazo condiciones sustentables de habitar. Condiciones que conforme a
la dinámica de vida cambian y deben actualizarse. Al comparar varios proyectos se podrán
indicar varios estadios de la calidad de la vivienda en Ciudad Juárez, el potencial se establece
en el largo plazo.
En esta investigación la construcción de índices de habitabilidad corresponde a
las propuestas urbano-arquitectónicas analizadas, no se pretende generalizar ya que las
determinantes o parámetros de evaluación difieren, sin embargo, pudieran ser aplicables al ser
ajustadas a las condicionantes propias y a la realidad local.
Para que la vivienda responda a indicadores de habitabilidad, significa que se tienen
los elementos objetivos que permitan evaluarla y los componentes subjetivos que establecen
las demandas de sus ocupantes. Sin embargo, el interés por desarrollar índices e indicadores
para evaluarla, surge de la necesidad de ofrecer análisis más precisos y objetivos para que
los productos mantengan puntos de comparación comunes y cuenten con parámetros que
midan y prueben las competencias a nivel local. No es suficiente observar el comportamiento
del mercado porque existen controles que lo distorsionan, y que están relacionados con el
financiamiento y la demanda.
62
“los principios de la justicia social: proporcionan un modo para asignar derechos y deberes en las instituciones básicas
de la sociedad y definen la distribución apropiada de los beneficios y las cargas de la cooperación social” (Rawls, 2003, p. 18)


CAPÍTULO III
ESPACIO SEMIPÚBLICO
Las ventajas socio-espaciales que ofrece una vivienda están relacionadas con las
características de la ubicación en el barrio y la ciudad, en el ámbito público y semipúblico,63
que se traducen en la inclusión o marginalidad de los habitantes a nivel local y sectorial.
Las colonias que ofertan viviendas de tipo económico están localizadas en las
nuevas periferias del crecimiento de la ciudad y pueden estar segregadas de los beneficios
de localización, presentando una doble marginalidad socio-espacial. El espacio para ser
habitado esta determinado por el tiempo en que permanecen las personas y la frecuencia
del uso. El nivel de habitabilidad de una casa es mayor que en el espacio semipúblico, y
este a su vez supera en tiempo y frecuencia al espacio público en la ciudad.
La habitabilidad del espacio semipúblico, la podemos medir por su impacto en
la vida social o el escenario de barrio que propicia la presencia o ausencia de las personas
en un lugar. Esta percepción social será mayor si las propuestas de lugares de uso común
facilitan la convivencia e interacción adecuada entre sus habitantes. Una plaza concéntrica
con áreas para personas de diferentes edades; el andador con vegetación y sombras que
propicia o invita ser recorrido; el equipamiento y áreas verdes más cercanas a la vivienda;
la definición de usos mixtos o la propuesta de casas para diferentes estratos sociales, son
algunos aspectos que facilitan o reducen el número de interacciones entre vecinos y que
estratégicamente mejoran las condiciones de socialización.
En las áreas de uso común se puede medir en forma general la apropiación de
los habitantes, tomando en cuenta aspectos como el cuidado o mantenimiento del
equipamiento o vegetación, el parque o plaza sin graffiti, árboles y arbustos frondosos por
un adecuado riego, áreas de juegos bien conservados, sugiere que los vecinos se preocupan
por las mejoras y el mantenimiento de espacios comunitarios, se proveen ambientes de
calidad. También se puede apreciar por medio de la ocupación colectiva de los habitantes
en el uso de veredas, áreas verdes y/ o apropiación de sitios para el mercado popular e
informal, mostrando preferencia por algunos espacios con respecto de otros.
La cultura de los habitantes de una colonia y de los responsables del diseño urbano
es distinta. Para las familias el espacio ha sido reconocido de manera vivida con experiencias
positivas o negativas, y es factible medir el efecto de habitabilidad, por la permanencia o
63
El espacio semipúblico, se define por las características cualitativas y cuantitativas existentes en el barrio o sector
derivada del análisis del contexto y de la diversidad urbana.

ausencia en estos. El responsable del diseño, en cambio, consideró condiciones ideales de

ocupación para cumplir con un programa definido con estándares pre-establecidos, de
expectativas o recorridos que las familias pudieran requerir. Como menciona Signorelli,
“se trata de dos concepciones diversas, de dos modos radicalmente diversos de concebir y
valorar una casa, el barrio, el espacio; quizás el mundo” (1999, p. 61).
CARACTERÍSTICAS URBANAS DE LOS CASOS DE ESTUDIO

La ubicación de los tres casos de estudio tiene características semejantes ya que al elegirlos
se tomó en consideración que contara con más de cuatro mil viviendas. El proyecto
urbano considera áreas verdes y equipamiento para atender la demanda entre 16,800 y
35,700 habitantes o más.
Las colonias o fraccionamientos son desarrollos habitacionales que presentan
una tendencia concentradora de pobladores y que su propuesta urbana debió cumplir
con la normatividad de fraccionamientos dentro una densidad habitacional de 40 a 60
viviendas por hectárea. Además, de dotar con el 6% de áreas verdes y 6% de área para
equipamiento.
Los casos de estudio se encuentran en la nueva zona del crecimiento de la ciudad,
específicamente en dos sectores: el Oriente en el área de conservación cercana al Río Bravo
y al Sur Oriente en parte de la zona desértica. Se localizan en la periferia urbana que a
partir del 2002 ha concentrado los principales desarrollos habitacionales para la vivienda
con financiamiento institucional del sector popular, estrategia de desarrollo urbano de las
dos últimas administraciones Municipales.
En cuanto a la ubicación de la vivienda en el predio, se tiene establecido una
alineación entre la casa y la banqueta de 4.5 mts en vialidades principales y 2.5mts para
vialidades secundarias o colectoras. El coeficiente de ocupación del suelo (COS) es de 0.80
del terreno y 1.60 para la utilización del mismo (CUS), esto implica que las viviendas
solo pueden ampliarse a un segundo piso.
En cuanto al área para estacionamiento por vivienda según el Plan Parcial de la
Zona Sur Oriente se requieren 1.5 cajones por hogar lo que implica espacio dentro del
terreno para un auto y otro en la vía pública compartido por 2 viviendas, aunque el
proyecto puede presentar diferentes alternativas.
Las tres colonias son proyectos de grupos constructores con una tradición arraigada
en la producción de vivienda y sus propuestas de prototipos habitacionales se han repetido
constantemente en otras colonias. Es decir podríamos generalizar el impacto de este

análisis en el ámbito local.

La comparación evidencia las ventajas competitivas entre cada proyecto, los
elementos de diferenciación se construyen con la visita de campo, registro sistemático
de datos y la opinión de los entrevistados, esta visión podrá ser validada al confrontarse
con el material gráfico. Las explicaciones se fundamentan con el análisis objetivo y el
cualitativo por el valor de satisfacción de sus ocupantes. Se seleccionaron tres casos de
estudio que presentan tendencias urbanas comparables y que por su desarrollo temporal
facilitan ser cotejadas.
LA HABITABILIDAD SOCIO-ESPACIAL
Las condicionantes físicas y no físicas que facilitan la permanencia o ausencia de los habitantes
en ciertas áreas semipúblicas, definen las características de la habitabilidad socio-espacial.
Los accesos principales de la colonia, la estructura y lotificación, el equipamiento y su
vinculación con la vivienda, la apropiación de las áreas comunes, los elementos de calidad
urbana, el impacto al medio ambiente y la diversidad de la oferta conforman algunos
parámetros del espacio semipúblico.
El espacio semipúblico esta determinado por “n” variables que difícilmente pueden
ser abordadas en un solo estudio, su ponderación se define por los objetivos y alcances del
trabajo. Si la base de datos esta construida por la visita de campo, el registro de referencias
y la opinión de los habitantes en la encuesta; la información recabada ofrece diversas
aristas para el análisis de los tres casos de estudio, en el que se consideran 6 puntos de
partida:
1. Diseño de la urbanización.
1.1. Oferta de la vivienda
2. Zonificación y equipamiento urbano.
3. Movilidad urbana
4. Impactos al medio ambiente
5. Algunas apreciaciones de la calidad urbana según De Schiller (2006, p. 15-17).
1. DISEÑO DE LA URBANIZACIÓN
Las características de la propuesta habitacional se visualizan en la estructura por medio de
la definición clara de las vialidades64, senderos, barrios, nodos e hitos en la traza urbana.
64
Las sendas (viales o peatonales) son los elementos urbanos predominantes, conductos que sigue el observador y que
conectan y organizan los demás elementos del medio ambiente (Lynch, 2001, p. 62).

Refleja algunas determinantes de diseño en cuanto a racionalización del suelo, orientación

de los lotes, vinculación o conectividad urbana y segregación o inclusión de barrios,
vinculadas a la estructura de vialidades. (Ver Anexo 1)
El crecimiento expansivo de una localidad establece una traza que no responde
a procesos de consolidación y la incorporación de zonas periféricas sin concentrar los
espacios baldíos dentro de la ciudad. Las soluciones de diseño urbano de los nuevos
fraccionamientos confirman esta visión no solo por ubicarse en las periferias sino por
establecer propuestas con densidades bajas de ocupación del suelo. ¿Que implicaciones
tiene la falta de racionalización del suelo? Se presenta la ocupación expansiva de áreas
no aptas por sus condiciones físico-naturales, existe ineficiencia en la infraestructura de
servicios, de estructura vial y peatonal, se tiene mayor dependencia al uso del automóvil, el
impacto al medio ambiente se acrecienta significativamente y la localización es inadecuada
para acceder a los beneficios locales en el corto y mediano plazo.
a) Estructura vial
En los casos de estudio la traza abierta en forma reticular difícilmente responde a
determinantes del medio físico y los desniveles topográficos, no se aprovechan las
pendientes para la introducción de servicios. La zonificación habitacional abierta se
define sobre las vialidades principales y secundarias que ubican viviendas unifamiliares
para diversos grupos con un financiamiento superior. (Ver Anexo 1).
Las vialidades principales estructuran la traza urbana y establecen la conectividad de
todo el fraccionamiento con la ciudad. En los tres casos de estudio las vialidades principales
presentan amplias secciones para garantizar a largo plazo la concentración de población.
Integran 2 o 3 vías con camellones centrales, teniendo las siguientes secciones.
CUADRO 3A. VIALIDADES PRINCIPALES
Arroyo Arroyo Arroyo

CASO DE Camellón SECCION
Banqueta de la de la Banqueta de la Banqueta
ESTUDIO central TOTAL
Calle Calle Calle
Parajes del sur 2.5 8.5 5.5 8.5 2.5 27.50 Mts
Haciendas
de las Torres 2.5 7.0 4.0 7.0 2.5 23.00 Mts.
Universidad
Riberas del
3.0 7.0 3.0 7.0 3.0 7.0 3.0 33.00 Mts
Bravo
Elaboración propia.

SECCIONES DE VIALIDADES PRINCIPALES
En los tres fraccionamientos la vialidad principal

divide en dos grandes sectores el desarrollo, en los
casos 1 y 2 tiene una secuencia lógica dentro de la
propuesta de diseño, ofrece continuidad y se establece
de forma abierta para conectarse con otras colonias.
En cuanto a Riberas del Bravo, caso
3, la vialidad principal no tiene continuidad Elaboración propia de Parajes del Sur
ya que termina en el límite del Río
Bravo sin conectarse a otra. Su sección
amplia con tres carriles de circulación,
funciona como vía colectora de las calles
secundarias de cada etapa del desarrollo,
desvinculados entre si.
Las vialidades secundarias Riberas del Bravo
estructuran la traza por sectores que tienen
jerarquías distintas por las diferentes secciones y
tipos: las que cuentan con un camellón central
por medio de nodos con rotonda y las simples que
se conectan con o sin rotonda. (Ver Anexo 1).
Se presenta a continuación un cuadro
de secciones de vialidades secundarias:
Haciendas de las Torres Universidad
CUADRO 3B. VIALIDADES SECUNDARIAS
Camellón o área SECCIÓN

CASO DE ESTUDIO Banqueta Calle Calle Banqueta
de donación TOTAL
Parajes del sur (Tipo 1) 2.0 7.0 32.0 7.0 2.0 60.00 Mts
Parajes del sur (Tipo 2) 2.5 7.0 4.0 7.0 2.5 23.00 Mts
Haciendas de las Torres
2.5 7.0 4.0 7.0 2.5 23.00 Mts
Universidad (Tipo 1)
2.0 14.0 2.0 18.00 Mts
Universidad (Tipo 2)
Riberas del Bravo (Tipo 1) 2.0 7.0 4.0 7.0 2.0 22.00 Mts
Riberas del Bravo (Tipo 2) 2.0 14.0 2.0 18.00 Mts

PARAJES DEL SUR
Vialidad secundaria con senda peatonal Vialidad secundaria

HACIENDAS DE LAS TORRES UNIVERSIDAD
Vialidad secundaria Vialidad secundaria
RIBERAS DEL BRAVO
Vialidad secundaria Vialidad secundaria

Las vialidades secundarias no presentan las mismas características ya que en algunos casos
se confunden con las vialidades locales65. En el caso de estudio 2, Haciendas de las Torres
Universidad la vialidad principal al bifurcarse en la rotonda principal se divide en tres
sendas con la misma sección. Las vialidades sin camellón para este mismo caso tienen
65
La legibilidad la menciona Lynch (2001) como la “facilidad con que pueden reconocerse y organizarse sus partes en
una pauta coherente” en la que sendas, sitios, nodos y barrios deben ser identificados sencillamente.

la misma sección que las calles locales. La legibilidad se vuelve confusa al observarse los
mismos patrones para vialidades con diferente preponderancia en la estructura urbana.
Las vialidades secundarias conforman una estructura vinculada a las calles
principales y conectan en todo el fraccionamiento calles locales. Las diferentes secciones
de estas sendas deriva de la importancia o jerarquía que tienen en la estructura urbana,
ya sea para la ubicación del transporte urbano, para la concentración de equipamiento, o
por la articulación de las vialidades locales.
Las vialidades de tipo local tienen la función de concluir el traslado vehicular hasta
la vivienda, estas sendas tienen diferentes soluciones o formas: la abierta, la sinuosa y en
forma de herradura. Las vialidades de tipo sinuoso mejoran las visuales y se presentan en el
fraccionamiento de Parajes del Sur. Las soluciones abiertas y en forma de herradura se presentan
en los casos de estudio de Parajes del Sur y Haciendas de las Torres Universidad, facilitan el
acceso a la vivienda unifamiliar o en condominio horizontal (dúplex o cuádruplex).
Vialidad local Vialidad local

Elaboración propia. Parajes del Sur Elaboración propia. Riberas del Bravo
En el proyecto de Riberas del Bravo las vialidades locales son abiertas y también se vinculan
o concluyen en vialidades perimetrales que limitan cada etapa.
Elaboración
propia.
Haciendas
de las Torres
Vialidad local Vialidad local Universidad

En el Caso 2, las vialidades de menor dimensión son para calles en herradura y

en la traza abierta el ancho es mayor pues facilita la circulación en ambos sentidos. El
siguiente cuadro presenta las diferentes secciones:
CUADRO 3C. VIALIDADES LOCALES

SECCION
CASO DE ESTUDIO Banqueta Calle Banqueta
TOTAL
Parajes del sur (Tipo 1) 1.2 8.0 1.2 10.40 Mts
Haciendas de las Torres Universidad (Tipo 1) 1.8 12.0 1.8 15.60 Mts
Haciendas de las Torres Universidad (Tipo 2) 1.8 8.0 1.8 11.60 Mts
Riberas del Bravo (Tipo 1) 2.0 8.0 2.0 12.00 Mts
Elaboración propia. Fraccionamiento Riberas del Bravo
Se distinguen también vialidades perimetrales que

se localizan en los límites del fraccionamiento
o en su caso colindan con otras propiedades,
son inclusivas o marginales66. En los tres
fraccionamientos se localizan estas sendas,
sin embargo presentan diferentes modelos de
inclusión o segregación de los sectores.
En el caso del fraccionamiento Parajes Sendas inclusivas
del Sur y Haciendas de las Torres la vialidad Vialidades perimetrales
perimetral facilita la fluidez vehicular al no
presentar demasiados nodos en su recorrido,
esta abierta a los futuros desarrollos colindantes,
aunque generalmente las viviendas no tienen
frente hacia ellas. En Parajes del Sur además se
utilizan para ingresar a las calles semi-cerradas
de las viviendas o a núcleos de casas.
En Riberas del Bravo, las vialidades
perimetrales no presentan continuidad, Sendas marginales
66
En las vialidades perimetrales inclusivas las viviendas tienen un frente directo y son necesarias para acceder a la pro-
piedad. En las vías perimetrales marginales no se requieren para llegar al hogar y se usan como delimitante entre el fracciona-
miento y otras propiedades.

delimitan las colindancias de propiedades con usos incompatibles. Los baldíos,

ranchos, agroindustrias o talleres, frente a viviendas, están desocupados o
presentan mayor deterioro ya esta expuesta a áreas inseguras. Las vialidades
perimetrales marginales se encuentran en mal estado por el poco uso, mantienen
la zona habitacional cerrada hacia otras propiedades y facilita una ocupación
segura de las casas.
b) Densidades
En el Caso 1. Parajes del Sur la traza abierta se vincula con las vialidades principales y
secundarias en algunos casos en forma sinuosa que provocan ambientes con diferentes
puntos visuales y limitan mejor los sectores. En este caso la vivienda económica se
concentra en la traza semi-cerrada. En este caso la densidad es de 40 viviendas por
hectáreas.
En el Caso 2. Haciendas de las Torres Universidad la traza abierta se define
sobre las vialidades secundarias para viviendas con mayor rentabilidad y las calles
semi-cerradas ubican una mayor densidad de vivienda en duplex de tipo económico.
Esto eleva la densidad a 40 viviendas por hectárea.
El Caso 3 de Riberas del Bravo únicamente utiliza la traza abierta, con una ocupación
menor a 35 viviendas por hectárea. En algunos sectores se forman semi-cerradas cuando
los habitantes obstruyen algún acceso de la vialidad. En otros casos están segregados de las
demás y se propician sectores en condiciones de abandono y deterioro al localizarse de manera
marginal en el desarrollo.
c) Orientación de los predios

La estructura urbana de los fraccionamientos determinada por una traza, condiciona
la orientación de los lotes para vivienda y equipamiento, esto genera diferencias
en la incidencia del sol sobre las construcciones. Menciona Herrera (2004, p.
487) que “la traza urbana debe permitir que el sol de invierno llegue de manera
libre a la fachada sur de los edificios” en el caso de Ciudad Juárez y propone
condiciones de ancho para las vialidades conforme al eje térmico este-oeste y norte-
sur, estableciendo vegetación en banquetas con mayor dimensión. Establece que
la orientación buena es del sursuroeste al sursureste y evitar las orientaciones del
sursuroeste hasta el oeste noroeste.

Las orientaciones de los casos de estudio se presentan en siguiente cuadro.
CUADRO 3D. ORIENTACIÓN DE LOTES EN EL FRACCIONAMIENTO
CASO DE
ORIENTE PONIENTE NORTE SUR NOROESTE SURESTE SUROESTE NORESTE
ESTUDIO
Caso 1. Parajes
1.60% 2.20% 5% 7.30% 16.50% 16.00% 22.80% 28.60%
del Sur
Caso 2
Haciendas
28.40% 32.10% 9.20% 15% 6.00% 6.30% 1.20% 2.30%
de las Torres
Universidad
Caso 3. Riberas
4.80% 4.40% 1.20% 2% 39.70% 38.90% 4.80% 4.20%
del Bravo
Recomenda-
ciones No reco- No reco-
Aceptable Evitar Ideal Aceptable Buena Buena
(HERRERA, 2004: mendable mendable
490)
Elaboración propia
En las propuestas urbanas de los tres casos de estudio, se presentan orientaciones diversas, en
algunos casos con mayores aciertos que otros. Las características topográficas y de cuencas
(o acequias) influyeron en la traza sin embargo, no pueden considerarse determinantes en
la disposición de los lotes. En los casos 1 y 2 propuestas de empresas constructoras tal vez
fue determinante el factor económico, buscando una racionalización del suelo, en el caso
3 se adquirieron diferentes propiedades dispersas y la propuesta es desarticulada.
La información presentada sintetiza de manera panorámica las condiciones de
adecuación al medio de las viviendas, derivadas de la orientación a partir de las propuestas
urbanas. Es decir, que para solucionar el confort térmico por medio de energía solar
pasiva se beneficiaría el 64.2%, 56.9% y 90.2% de los casos 1, 2 y 3 respectivamente,
pudiendo a mediano y largo plazo adecuar las viviendas con soluciones factibles.
d) Vinculación de la vivienda con el espacio semipúblico

La relación de la vivienda con el espacio semipúblico se establece a través de los senderos
peatonales67 definidos sobre las vialidades o entre los barrios. En solo dos de los proyectos
se cuenta con senderos peatonales 68 que funcionan como senderos continuos o en camellón 69.
67
Los senderos facilitan el traslado a pie de los habitantes hacia diversos objetivos generalmente relacionados con equi-
pamiento (educativo, comunitario, cultural, de salud), áreas verdes y comercio.
68
Sendero peatonal es aquella cuya función facilita la circulación a pie de personas de un punto a otro dentro de la colonia.
69
Los senderos peatonales en camellón se ubican al centro de las vialidades con secciones mayores a 6 mts y facilitan la
vinculación de un lugar a otro.

Los casos de estudio 1 y 3, cuentan con estas soluciones. En ambos casos, el equipamiento
se ubica sobre las vialidades primarias y están conectados por senderos en el centro de los
camellones. Esta solución propicia los recorridos vitales de la población, sin embargo, son
afectados por un sinnúmero de nodos y algunos son conflictivos.
CUADRO 3E. SENDA PEATONAL EN CAMELLON DE VIALIDAD SECUNDARIA
senda SECCION
CASO DE ESTUDIO banqueta calle calle banqueta
peatonal TOTAL
Parajes del sur
2.0 7.0 32.0 7.0 2.0 49.00 Mts
Haciendas de las
No tiene sendas peatonales especificas
Torres Universidad
Riberas del Bravo 2.0 9.0 9.0 9.0 2.0 31.00 Mts
Elaboración propia
En Parajes del Sur (caso 1) los senderos

peatonales continuos no son interrumpidas
por calles, permiten que los habitantes se
trasladen de un punto a otro por medio
de una conectividad entre barrios, ofrecen
a su vez limites integradores de grandes
zonas del fraccionamiento y garantizan
la ubicación de áreas de donación sin
interferencia vehicular. La sección de estas Senda peatonal en camellón
Fracc. Parajes del Sur
sendas alcanza 21 mts de ancho y ofrecen
una imagen urbana diferente.
e) Espacio de vinculación social

Son muchos los factores que determinan un
barrio y no fácilmente se delimitan ya que
se intersecan aspectos físicos, funcionales
o de apropiación y de diseño. En lugares
como Ciudad Juárez difícilmente se
establecen vínculos entre los habitantes Senda peatonal en camellón
más allá de ciertas calles o zonas del trayecto Fracc. Riberas del Bravo

a tienditas o al equipamiento. Por ello

para la ubicación de barrios se tomaron
en cuenta aspectos del diseño urbano, los
senderos peatonales, los bordes naturales
o artificiales, las sendas perimetrales, las
colindancias y los cambios visuales.
En los tres proyectos la vialidad principal
fracciona en dos grandes secciones, en
principio se definen dos sectores y estos
a su vez, se dividen en barrios. Se pueden
Sendero peatonal continúa en la Etapa XIII.
Parajes del Sur. catalogar tres tipos de barrios por el nivel
de apertura hacia otras zonas, tales como:
barrios abiertos, semi-cerrados o cerrados.
Barrio abierto
La zonificación de áreas habitacionales abiertas generalmente se ubican sobre las sendas
viales principales y secundarias que ubican viviendas unifamiliares para grupos que
acceden a un financiamiento mayor, en los tres proyectos se presentan barrios abiertos.
En el Caso 1. Parajes del Sur los barrios abiertos se ubican en las vialidades primarias
y secundarias algunas presentan diferentes puntos visuales por la traza radial. En este caso
la vivienda económica se concentra en su mayoría en los barrios semi-cerrados favorecidos
por senderos interbarriales.
En el Caso 2. Haciendas de las Torres Universidad son pocos los barrios abiertos y
se ubican sobre las vialidades secundarias y para viviendas para otro sector de población.
Barrios abiertos Contiguos a badios o áreas de cultivo.

Etapa 1 y 3 del Caso 3. Riberas del Bravo.

En el Caso 3. La propuesta urbana es abierta, aunque se pueden definir algunas

agrupaciones de viviendas que por su disposición establecen una jerarquía barrial, no se
presentan soluciones de barrios semi-cerrados o cerrados. En este proyecto se detectan
áreas segregadas en las etapas 3, 4 y 5, algunas en condiciones de abandono y deterioro al
localizarse de manera marginal en el desarrollo.
En este caso los barrios no están definidos claramente ya que la traza abierta no lo
facilita, estos se determinan por dos aspectos:
1. Diseño urbano que define sectores desde el proceso de construcción del
desarrollo, las colindancias de otros usos y la traza sinuosa con puntos focales
diversos.
2. Bordes de tipo natural: colindancia con acequias, el Río Bravo o por
altimetría.
Barrio semi-cerrado
El barrio semi-cerrado se propone en los dos primeros casos de estudio aunque de manera
diferente. En el fraccionamiento Parajes del Sur se forma una herradura en la vialidad
local que evita el flujo continuo de los automóviles y las personas se trasladan por senderos
continuos interbarriales.
En el Caso 2. Haciendas de las Torres Universidad el barrio se prediseño cerrado
en forma de herradura y con control de acceso que no ha funcionado, se puede considerar
semi-cerrado. La vivienda económica se ubica en cerradas de casas dúplex con terrenos de
180m² y/ o 210m². En este caso la vivienda económica presenta una mayor densidad de
ocupación con la reducción del lote.
El proyecto urbano establece el barrio cerrado en forma de herradura al contar con
control de acceso (casetas), a la fecha no han funcionado, por ser incosteable70 para el
núcleo de viviendas del grupo social con menos posibilidades económicas. Sin embargo
se considera que funciona como semi-cerrada y se conforman grupos habitacionales
reducidos con otras estrategias de vigilancia para la seguridad.
En ambos casos los barrios semi-cerrados tienen aceptación y se percibe entre los
habitantes beneficios por ambientes con más seguridad en el caso 2.
70
Es incosteable ya que se proponen 2 casetas para un núcleo de 95 viviendas para el sector de menor ingreso que
accede a vivienda con financiamiento, población que difícilmente puede costear un guardia mucho menos dos.

Caseta para barrio semi-cerrado de condominios en

Frac Haciendas de las Torres Universidad.
Barrios abiertos Contiguos a baldíos o áreas de cultivo.

Etapa 1 y 3 del Caso 3. Riberas del Bravo.
f ) Hitos de identidad
Los puntos de referencia que funcionan como claves de identidad y son familiares para la
mayoría de los habitantes del lugar se denominan Mojones o Hitos urbanos. En dos de los
proyectos se identifica un elemento visible a distancia ubicado en la rotonda principal al
centro, rodeados de una amplia área verde que facilita la identificación de los habitantes,
lugar para la ubicación de equipamiento y paradas del transporte colectivo. También se
percibe desde otros puntos de la ciudad. Estos hitos son reforzados por su altura, sencillez
y colorido.
Los fraccionamientos Parajes del Sur y Haciendas de las Torres Universidad utilizan
este elemento escultórico con altura predominante. En parajes del Sur el elemento es
símbolo del fraccionamiento. En Haciendas de la Torres Universidad es la escultura del
logotipo de FAMICASA el consorcio que construye Pulte y que repite estas esculturas en

otras colonias, teniendo que los hitos pueden ser exclusivo o representativos.
El hito exclusivo identifica al lugar
o fraccionamiento únicamente. El hito
representativo hace referencia de un grupo
o empresa y se puede repetir en varias
ubicaciones en la ciudad.
g) Diversidad de nodos
La estructura urbana vial y peatonal,
Hito representativo. FAMICASA.
establece confluencias que por su forma y Fracc. Haciendas de las Torres Universidad
resolución pueden ser simples o conflictivas.
Estas confluencias se denominan nodos y su diversidad
establece jerarquías entre las intersecciones utilizando
rotondas, pasos peatonales, señalización y semáforos.
(Ver Anexo 1).
En general la jerarquía de los nodos se presenta
por el ancho de las vías o senderos que cruzan, este
sección determina el grado de importancia de cada una
y si la intersección no es clara o se confunde la prioridad
en el paso, se tiene un nodo conflictivo.
En los tres proyectos los nodos71 se ubican en
las bifurcaciones de las vialidades y senderos, tienen
diferentes tratamientos según su importancia en la Hito exclusivo del Fracc.
estructura de travesías. Los clasificaré únicamente Parajes del Sur.
en viales y peatonales; otros nodos congregan72 a los

habitantes para convivir o realizar actividades propias de los usos y costumbres de la
localidad, independientemente de que se hayan diseñado con esta intención.
Los nodos en los tres proyectos solo serán clasificados de manera general con
la reserva de hacer mención de aquellos que son relevantes y distintivos de los demás.
Teniendo en cuenta las dos clases de nodos, estudiaré primero los relacionados con la
vialidad.
71
Los nodos son los puntos estratégicos y focos intensivos que definen el objetivo de salida o llegada que da dirección a
al observador (Lynch, 2001, p. 63).
72
Lynch (2001) lo denomina también nodos de concentración que constituyen el foco o epítome de un barrio.

Nodo vehciular principal: Esta definido por el acceso principal en el que bifurcan la
vialidad que conecta al fraccionamiento con el resto de la ciudad, establecen la vinculación
con calles regionales, principales o secundarias en el ámbito local. En este nodo se ubican
elementos de identidad para hacer legible a los habitantes donde inicia la colonia. Los
tres proyectos utilizan elementos de identidad parecidos sin embargo no tienen el mismo
impacto ya que las vías que confluyen tienen diferente trascendencia. En Riveras del
Bravo la senda principal esta trunca al confluir con la carretera Juárez- Porvenir (vialidad
regional), visualmente esta invadida por otras construcciones.
CUADRO 3 F. NODOS PRINCIPALES
TIPO DE VIALIDAD SECCION DE VIALIDAD SECCION DE VIALIDAD

DE LA CIUDAD DE LA CIUDAD PRINCIPAL
Parajes del Sur PRINCIPAL 32 mts 27.5
Haciendas de las
PRINCIPAL 32 mts 23.0
Torres Universidad
Riberas del Bravo REGIONAL 60 mts 33.0
Nodo principal. Elemento de referencia en el acceso al fraccionamiento.
Los nodos viales secundarios se localizan en la convergencia de la vialidad principal con las
vialidades secundarias dentro del fraccionamiento, se distinguen dos tipos: (Ver Anexo 1)
1. Los nodos con rotonda. Facilitan la incorporación al trayecto al que se accede de
manera continua con una rotonda y cuya jerarquía es expresada por el diámetro
de la misma.
2. Los nodos por bifurcación. Se señalan con cuatro altos en ambas vialidades y la
jerarquía se determina por el ancho de las calles que confluyen.

Los nodos con rotonda se ubican en la vialidad principal del fraccionamiento donde confluyen
sendas secundarias, se observan tres tipos: la rotonda principal en la que se ubica el mojón
o hito que en los casos 1 y 2 esta definido por un elemento escultórico y área verde.
Los nodos con rotonda principal en los primeros dos casos de estudio, contienen
a su alrededor el equipamiento comercial y urbano de mayor proporción para el
fraccionamiento, al centro de la rotonda se ubica el hito, ofreciendo una imagen urbana
diferente en comparación con otras vialidades.
ROTONDA PRINCIPAL
Frac. Parajes del Sur Frac. Haciendas de las Torres Universidad
CUADRO 3G. NODOS CON ROTONDA
Tipo Banqueta Calle Rotonda Calle Banqueta

Principal 3.00 mts 11.00 mts 71.00 mts 11.00 mts 3.00 mts
Parajes del
Tipo 2 3.00 mts 8.50 mts 34.00 mts 8.50 mts 3.00 mts
Sur
Haciendas Principal 2.50 mts 15.00 mts 60.00 mts 15.00 mts 2.50 mts
de las
Torres
Universidad Tipo 3 2.00 mts 10.00 mts 25.90 mts 10.00 mts 2.00 mts
La diferencia en las soluciones de las rotondas para los casos 1 y 2 (Parajes del Sur y
Haciendas de las Torres Universidad), esta determinado por el diámetro y este define la
jerarquía dentro de la estructura de sendas viales de la propuesta urbana. En todos los
tipos de rotonda se ubican alrededor áreas para el equipamiento urbano y comercial con

la misma proporción jerárquica en tamaño. Es decir, en las rotondas principales el espacio

de equipamiento y donación es mayor que el de los nodos con rotonda del tipo 2 y 3.
ROTONDAS TIPO 2 Y 3
Tipo 2. Frac. Parajes del Sur Tipo 3. Frac. Haciendas de

las Torres Universidad
El proyecto urbano del caso de estudio 3. Riberas del Bravo, cuenta con dos
propuestas de rotonda o semi-rotondas ya que no funcionan como tales. La semi-rotonda
principal que esta seccionada en 4 partes (aun inconclusa), por las que confluyen la senda
principal y la acequia principal; y otra seccionada en 2 partes asimétricas.
Semi-rotonda Principal. Fracc. Riberas del Bravo
Senda principal
Vialidad Secundaria con

acequia

La segunda semi-rotonda esta dividida por una vialidad en ángulo de 90 grados y concentra
a su alrededor áreas para equipamiento educativo y comercial. La vialidad central divide el
área de donación y el circuito externo localiza el equipamiento como lo muestra la fotografía
y el siguiente gráfico.
Vialidad con semi-rotonda seccionada en Frac. Riberas del Bravo
Los nodos por bifurcación presentan diferente jerarquía debido a la suma de las secciones de
las calles que confluyen. Es decir que una vialidad secundaria que bifurca con otra, se suman
ambas secciones y definen la jerarquía de la bifurcación. Se presentan varios ejemplos:
CUADRO 3H. NODOS POR BIFURCACIÓN

SECCION DE
SECCION DE SECCION DE SUMA DE
VIALIDAD
VIALIDAD PRIMARIA VIALIDAD LOCAL SECCION
SECUNDARIA
7.00 mts + 7.00 mts 7.00 mts + 7.00 mts 28.00 mts
Parajes del 8.00 mts + 8.00 mts 10.00 mts 26.00 mts
Sur 7.00 mts + 7.00 mts 8.00 mts 22.00 mts
8.00 mts + 8.00 mts 16.00 mts
14.00 mts 10.00 mts 24.00 mts
12.00 mts + 12.00 mts 24.00 mts
Haciendas
de las Torres 7.00 mts + 7.00 mts 8.00 mts 22.00 mts
Universidad
8.00 mts + 7.50 mts 15.50 mts
8.00 mts 6.50 mts 14.50 mts
14.00 mts 8.00 mts 22.00 mts
Riberas del
8.00 mts + 9.00 mts 17.00 mts
Bravo
7.00 mts + 9.00 mts 16.00 mts
Elaboración propia

Los nodos peatonales se ubican en los puntos coinciden la vialidad con alguno de los
senderos para el traslado a pie, en las áreas de donación o destino del equipamiento al
que convergen. Solo se cuentan con sendas peatonales en los proyectos Parajes del Sur y
Riberas del Bravo, siguiendo diferentes estrategias.
SENDERO PEATONAL INTERBARRIAL
Nodo peatonal barrial (senda peatonal entre barrios). Frac. Parajes del Sur.
En el caso de Parajes del Sur las sendas peatonales entre barrios favorece que el recorrido
no sea interrumpido constantemente por vialidades y además tienen como objetivo final,
facilitar el camino a la zona del equipamiento. El sistema de sendas peatonales que propone
ofrece varias alternativas para que las familias se comuniquen a diferentes sectores y a nodos
con equipamiento de manera interna evitando el cruce de calles, ver gráficas:
Nodo peatonal
– vehicular (senda
peatonal en camellón).
Frac. Parajes del Sur

Nodo peatonal-vehicular–equipamiento (senda entre barrios) Frac. Parajes del Sur.
En la propuesta de la colonia Riberas del Bravo las sendas peatonales propuestas se ubican en
el camellón de calles o en áreas de donación con vista al frente de las viviendas. Estas sendas
logran visibilidad desde las casas pero se truncan en la intersección de calles. (Ver gráficos).
Nodo peatonal-
vehicular
Nodo peatonal-
Nodo peatonal- equipamiento equipamiento
Nodo peatonal - vehicular
Etapa IV Nodos peatonal-vehicular-equipamiento en Frac. Riberas del Bravo
El sistema de senderos peatonales es diferente en cada etapa del fraccionamiento y en

algunos sectores no queda claro el objetivo del sendero, se presentan nodos peatonales
que se truncan en el sistema de acequia y aunque se tienen puentes de comunicación se
limita a una banqueta. En estos casos se facilita la visibilidad de un espacio a otro.

Nodo peatonal vehicular-acequia. Frac Riberas del Bravo
h) Bordes Naturales
Los bordes naturales pueden conformarse por cuencas naturales, ríos, acequias, cambios
de altimetría, formaciones de valles y montañas que por su conformación original
preservan humedales, flora y fauna del lugar, al conformar pequeños nichos ecológicos.73
En los casos 1 y 2 se presentan cauces
hidrológicos superficiales intermitentes que
en periodos de lluvia torrencial conducen las
corrientes pluviales al Río Bravo nivel inferior
del sistema hidrológico local. En Parajes
del Sur se proponen los arroyos naturales
como cauces a los pozos de absorción y
Boca de tormenta para el Fracciona- vaso captador con boca de tormenta que por
miento Parajes del Sur. infiltración recargan con agua de lluvia a los
mantos acuíferos. En los eventos extraordinarios
pluviométricos de Julio y Agosto del 2006, las soluciones fueron determinantes para
mitigar el impacto de las tormentas.
En el caso de Riveras del Bravo se ubica el sistema de acequias de riego de la
zona de cultivo. Esta colonia modificó la vocación agrícola del suelo y utilizó esta zona
para el desarrollo habitacional. En el sector se ubican dos sendas de riego que cruzan
transversalmente el desarrollo.
Las acequias actualmente han sido utilizadas como canales que reciben descargas
73
Defino como nicho ecológico a las áreas confinadas por el crecimiento urbano que aun presentan características na-
turales de captación hidrológica, conservación de flora y fauna que son reminiscencia de su origen.

de drenaje, permanecen a cielo abierto y son rechazadas por los habitantes debido al mal
olor que proporcionan. Estas dividen las etapas del desarrollo en barrios debido a los
bordes que generan al encontrarse delimitadas por mallas ciclónicas que favorecen una
perceptibilidad visual 74 y evitan la inserción física.
FRACCIONAMIENTO RIBERAS DEL BRAVO
Acequia principal Pozo de absorción
En cada etapa del desarrollo se ubican pozos de absorción para la captación de agua
pluvial utilizando las pendientes de las vialidades para canalizarlas.
2. ZONIFICACIÓN Y MOBILIARIO DEL EQUIPAMIENTO

En este punto se describen las cualidades presentes en la zonificación del equipamiento,
el cual se considera de dos tipos:
a) El convencional que responde a las exigencias de la normatividad para fraccionamientos
y al nivel de demanda a corto y largo plazo. Sin embargo la tendencia es privatizarlo
impactando en el estilo de vida ya que pueden decaer o mejorar, tales como: educativo,
comercio, áreas verdes, mobiliario urbano y andadores.
b) El necesario se plantea de acuerdo a los usos y costumbres de la localidad,
conforme a vida de las comunidades y la dinámica de los barrios, de lo popular, lo
comunitario, cultural y social.
a) Equipamiento convencional
Los espacios de equipamiento en los tres proyectos se han definido para responder a los
74
Perceptibilidad, cualidad que tiene un espacio de facilitar la visual de un barrio o sector a otro pero que esta limitada
físicamente para transitar a través de ella. Perceptibilidad visual solo provee el horizonte del paisaje o panorama.

requerimientos de los fraccionamientos. Se ubican áreas de donación para escuelas, parques

y terrenos para comercio. Estos espacios se privilegian sobre las vialidades principales y
fuera de la zona habitacional para no generar conflictos en los servicios que prestan.
El comercio se sitúa sobre vialidades regionales y principales, buscando ventajas de
rentabilidad, no se visualiza en economía de escalas donde se tienen diferentes niveles: de
barrio, comunitario y local. La organización del espacio de equipamiento está separada
de las zonas habitacionales.
El caso 1. Parajes del Sur mantiene conectividad con el equipamiento utilizando
los andadores interbarriales y de camellones. En Haciendas de la Torres Universidad el
equipamiento se agrupa aledaños a la vialidad principal y regional y se presentan áreas
de donación en las zonas habitacionales. Riberas del Bravo aglutina el equipamiento y el
comercio en el corazón de cada sector.
El equipamiento educativo del nivel pre-escolar al de secundaria se ubica en los
tres casos conectados a la vialidad principal teniendo un radio de impacto hacia otros
fraccionamientos. Las áreas verdes ubicadas por sectores vinculan mejor el espacio
semipúblico con la vivienda, esto facilita la interacción de los habitantes en grupos. En
los casos 1 y 3 están zonificadas para cada etapa del desarrollo, presentan núcleos de
juegos infantiles, bancas y vegetación propia de la región. En el Caso 2., los barrios semi-
cerrados tienen áreas verdes pequeñas que no corresponden al nivel de concentración
habitacional y a que el lote es menor y por lo tanto el patio de la vivienda.
Las personas del sector popular suelen trasladarse a pie de un lugar a otro, el uso
de atajos o senderos para la comunicación inter-barrial es común. Una senda o un atajo
pueden delimitar una zona de transición entre un barrio y otro, también puede ampliar el
esquema del barrio. En los casos 1 y 3 los andadores tienen diferente impacto en el espacio
Fuente: Asesoría económica & marketing, Vivienda en Haciendas de las Parajes del
Sol Vivienda cuádruplex T-34 Torres Universidad

semi-publico, especialmente cuando la conectividad no es tan eficiente. En Parajes del Sur

los andadores interbarriales se usan constantemente. En Riberas del Bravo la inadecuada
conectividad propicia el uso en trayectos cortos. Haciendas de la Torres Universidad no
cuenta con andadores sino únicamente con las banquetas de las vialidades.
b) Equipamiento necesario
A partir del análisis de los usos y costumbres de la localidad se distinguen otros
requerimientos de equipamiento para mejorar las condiciones de habitabilidad del
espacio semipúblico.
En las colonias populares comúnmente se ubican tianguis o “ventas de segundas”
propias de la frontera que se sitúan dentro del concepto de mercado informal. Es un
medio de subsistencia de numerosas familias, en ellos las personas pueden obtener
ropa, herramientas, partes de automóvil, enseres del hogar, materiales de construcción
o equipo de todo tipo, a bajo costo y de segundo uso o semi-usados. Son fuente de
trabajo principal o adicional para muchas familias, ingresos que generalmente se
obtienen por ventas los fines de semana. En las tres colonias se ubican mercados de
segundas en terrenos baldíos, carecen de planeación y generan conflictos viales al
saturar el transito los días de venta. Son espacios no planeados ni contemplados en
los proyectos aunque están funcionando.
La falta de espacios comunitarios y de tipo cultural es evidente en toda la
ciudad. El espacio comunitario se concibe como privado y rentable, eliminando todo
tipo de atención a grupos vulnerables por su situación económica, por edad y sexo.
En la localidad el 38.7% de la población femenina y el 39.6% de la masculina no
cuentan con servicio de salud, según el censo del 2000; a medida que la edad se
incrementa, el porcentaje de hombres y mujeres derechohabientes disminuye con la
edad (Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, 2004).
La falta de áreas de tipo cultural, en ocasiones se suple cerrando las vías públicas
para las actividades de religiosidad popular. Las iglesias no cuentan con el antiguo atrio
para el encuentro de los creyentes, y las actividades que se organizan, kermeses, ayuda
mutua o danzantes, se realizan en las calles. Festividades como la virgen de Guadalupe,
12 de Diciembre; o navidad, año nuevo y semana santa.
En las viviendas el espacio social es casi nulo y difícilmente las familias realizan
actividades o festejos, por ello la falta de centros de barrio o comunitarios ocasiona la
perdida de identidad de los habitantes que poco coinciden para convivir. Estos espacios los

suplen las escuelas diariamente en los horarios de entrada y salida, en las fiestas escolares
o en los momentos de reunión mensual. Al no contar con espacios de tipo barrial se
acentúa la segregación y falta de arraigo local.
Los centros comerciales cercanos a las áreas habitacionales se han convertido
en lugares de encuentro y esparcimiento cerrado, en principio por la influencia de los
denominados “Mall” y por las condiciones del clima. Estos lugares equipados y confortables,
ofrecen mejores ambientes que las propias viviendas. En los tres casos de estudio se
ubican estos centros cercanos facilitando el abasto de alimentos, ropa y artículos variados,
durante las veinticuatro horas del día. Las familias utilizan un sin número de las horas
libres para el esparcimiento en estos lugares, de algún modo sustituyen las actividades que
debieran desarrollarse en los centros cívicos o comunitarios.
2.1 LA OFERTA DE VIVIENDA

Las viviendas se ofertan en la localidad con alternativas de financiamiento institucional
o dentro del mercado habitacional. Por ello en este punto los diferentes componentes
que se explican se vinculan con las ventajas de competitividad que tienen los proyectos,
como responden a la demanda local de vivienda y si se adecuan a las necesidades de sus
ocupantes, además se consideran aspectos relativos a los usos y costumbres locales.
La oferta de vivienda toma en cuenta el perfil familiar, la diversidad del lote y tipo
de propiedad, la variedad de la oferta y mezcla de usos, la factibilidad de financiamiento
y de elegibilidad. Es decir, se incorporan al análisis aspectos que debieran estar presentes
en el mercado para hacer más competitivos los diferentes productos de la vivienda.
a) Perfil familiar
El perfil familiar es la primer determinante para evaluar si el espacio de la vivienda corresponde
a la diversidad de grupos y familias existentes en la sociedad actual, la oferta entonces no se
caracteriza por un solo tipo de casa sino que incorpora diferentes opciones.
La propuesta urbana debe contemplar la diversificación del tipo de vivienda ya
que el mercado tiene un comportamiento variable y demandas diferentes que atender.
Este aspecto, además de garantizar el éxito económico de los proyectos al subsidiar o
prorratear los costos, presenta ventajas de más opciones para que los beneficiarios elijan.
El diseño entonces debe incorporar un abanico de propuestas que correspondan a
las características de las familias que las habitaran y que están definidas por el número de
ocupantes; conformado por el jefe de familia y/o cónyuge, hijos, otros familiares o solo

por personas que viven solas o son solteras. Los hogares encabezados por el hombre jefe
de familia el 78.4% es predominantemente nuclear y los encabezados por una jefa solo
en 57.4%, estos tienden a ser hogares ampliados con el 40%, en el Estado de Chihuahua
(Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, 2004).
Entonces el perfil familiar obliga a opciones diferentes de hogar, que pueden
expresar la versatilidad y diversidad del uso de los espacios. Estadísticamente el 23.4% de
los hogares encabezados por jefa no perciben ingresos, esto plantea usos mezclados para
hogar y negocio. En los tres casos de estudio se ofertan viviendas de tipo económica para
la familia nuclear, teniendo posibilidades para ser adecuadas a otros perfiles, pero para la
familia extensa no se proponen otras soluciones.
Las propuestas se enfocan a un solo tipo de familia: la nuclear sin hijos o con uno. Es
la misma vivienda para la familia nuclear que para la extensa, tanto como opción financiera
como espacio habitable. Este tipo de financiamiento atiende a hogares jóvenes, con pocos
hijos, que inician o están fundando su hogar, que cuentan con un ingreso salarial formal, al
disponer de un porcentaje para el pago.
La mayoría de los Gráfica 3A. Ocupantes por vivienda para cada
hogares encuestados están caso de estudio
ocupados por tres a seis
personas como lo muestra
la grafica, es decir que en de
Parajes del Sur, Haciendas
de las Torres Universidad y
Riberas del Bravo el rango
de tres a seis habitantes
concentra el 77.4%, 78.1%
y 88.9% de las familias,
Elaboración propia con 188 entrevistas
respectivamente. temáticas aplicadas.
Las familias de los
tres casos de estudio, Parajes del Sur, Haciendas de la Torres Universidad y Riberas del
Bravo que son de tipo nuclear, se componen por el 56.5%, 60.9% y el 62.9% de las
entrevistas de cada propuesta, respectivamente. Siendo el 60.2% del total de hogares
entrevistados.
La familia ampliada es el 15% del total de las entrevistas, se conforma por la presencia
de otros familiares o amigos, que comparten el mismo espacio; se integran por cinco o más

personas, el 75% de total de Gráfica 3B. Perfil de las familias entrevistadas
casos. El hacinamiento se
evidente en estos hogares.
La familia ampliada
al utilizar el esquema actual
de financiamiento no puede
acceder a viviendas con más
espacio aunque consiguieran
demostrar mayor capacidad de
Elaboración propia con 188 entrevistas
pago,deestamanera,laselección temáticas aplicadas.
de su hogar no corresponde a la
oferta que existe y a su capacidad de pago como conjunto de individuos para contribuir.
Las familias compuestas se integran por aquellas parejas que tienen hijos de otros
matrimonios e hijos con el nuevo compañero; este tipo de hogar es el 2.6% y por su
conformación tienen más de cuatro hijos en el 60% de los casos. El 9.1% de las casas se
integra por un padre o madre. Los hogares de hermanos (3%), las parejas sin hijos (5.9%)
y el unipersonal el 4.3%, son segmentos de población que en este tipo de vivienda no
tienen dificultades de espacio. (Ver gráfica 3B.)
Como se aprecia en el siguiente cuadro el número de hijos por clase de hogar es
diferente en cada uno. Mientras la familia nuclear tiene de uno a tres hijos en el 90% de
los hogares, la familia ampliada solo cuenta con el 72% y el 11% tiene hasta cinco hijos.
En cuanto a los hogares mixtos se conforman en el 60% de los casos por 4 a 6 hijos.
CUADRO 3I. DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL DEL NÚMERO

DE HIJOS POR CLASE DE HOGAR
CLASE DE NUMERO DE HIJOS POR FAMILIA
PORCENTAJE
FAMILIA 0 1 2 3 4 5 6
Unipersonal 4.3% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Nuclear 60.0% 0% 28% 47% 15% 8% 2% 0%
Ampliada 15.0% 18% 25% 36% 11% 0% 11% 0%
Un padre o
9.0% 0% 47% 18% 23% 0% 12% 0%
madre
Solo hermanos 3.2% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
La pareja 5.9% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Compuesta
40% 0% 0% 0% 20% 20% 20%
2.6%
PORCENTAJE 17% 25% 35.2% 12.7% 5.3% 4.3% 0.5%
Elaboración propia con 188 entrevistas temáticas amplicadas.

b y c) Diversidad de la vivienda y del lote

Las empresas constructoras han buscado formas de reducir el lote ya que el valor del
suelo es el principal factor de encarecimiento y especulación en el desarrollo de la ciudad.
Se tienen diferentes tamaños determinados por el tipo de propiedad unifamiliar propia
o en condominio. El tamaño del lote mínimo unifamiliar es de 120m², y puede ser
mayor de acuerdo a la capacidad de crédito del solicitante. En las propuestas de tipo
económico comúnmente se usa el lote mínimo o para reducirlo se incorpora la propiedad
en condominio en viviendas dúplex y/o cuádruplex. En la propiedad en condominio el
lote es de 180m² y de 210m² para dos a cuatro casas. Es decir la diversidad del lote esta
determinada por el tipo de propiedad y la capacidad de acceso a financiamiento.
La vivienda particular con lote mínimo de 120m² se presenta en los casos de
estudio 1 y 3, es de tipo unifamiliar. En el caso 2, la vivienda económica se ubica en lotes
de 180m² tipo dúplex, con los denominados condominios horizontales.
El tipo de propiedad solo tiene dos modalidades la propia y en condominio.
Los casos de estudio 1 y 2 consideran ambos tipos. En el caso 3 solo se tiene vivienda
propia.
d y e) Diversidad de la oferta y por sectores

La oferta de la vivienda en el actual mercado habitacional aun no responde a las demandas y
necesidades de los sectores sociales que atiende, específicamente a sector popular que integra
hogares nucleares, extensos y mixtos con mas de 2 hijos. Si el fraccionamiento considera
únicamente a un grupo social de población la oferta es poco variable, si la conforman soluciones
para responder a diferentes clases sociales, se amplia la diversidad y por lo tanto la oferta.
Las alternativas de vivienda para diferentes grupos sociales responden a la
necesidad de atender con mejores planteamientos a una población que demanda
diversidad y mayor complejidad. Siendo sectores donde las mujeres que trabajan
requieren del apoyo de otros familiares para el cuidado de los hijos y que es usual a
diferencia de otros niveles sociales.
f y g) Mezcla de usos y su financiamiento

El principal empleo en la localidad es del sector secundario (industria manufacturera) y
el terciario (comercio y abasto), el 75% de los habitantes perciben menos de 5 salarios,
es común que trabajen dos o tres personas por familia, de este modo complementan los
ingresos y si se amplían los horarios para obtener entradas extra, se absorbe la mayoría del

tiempo para el esparcimiento o la recreación.

La proliferación de tienditas o pequeños negocios (abarrotes, estilistas,
desponchadoras75, costureras, papelerías, renta de video, etc), promueven el auto empleo
y complementan el ingreso de las familias utilizando un espacio de la vivienda. La
definición de estas actividades dentro del espacio propio de la casa reduce el área para la
vida familiar; considerar la mezcla de usos en el área habitacional y en el espacio de la
casa, es una forma de satisfacer una necesidad presente. Al considerar que una familia
no puede depender de un salario mínimo y que requiere de diferentes alternativas de
subsistencia, nos introduce a la solución de un problema complejo.
CASA - NEGOCIO EN VIVIENDA
Caso 1. Parajes del Sur, Etapa I Caso 3. Riberas del Bravo
En los tres casos de estudio, la oferta de la vivienda no considera espacios adicionales

para la mezcla de actividades de hogar y negocio; sin embargo en los recorridos de campo,
es evidente que las tienditas o negocios de barrio son determinantes en la vida y relaciones
de los mismos. Es ahí donde los habitantes establecen mecanismos de solidaridad y
amistad con las tandas, el fiado o apoyos en momentos de desventura. Este sector cuyos
recursos limitados siempre son escasos para resolver los problemas cotidianos, establece
otro tipo de vínculos y esquemas de organización.
Tomando en cuenta esas consideraciones, la falta de opciones para otro tipo de
financiamientos refleja el nivel de desarrollo económico local y la poca potenciación a los
esquemas de micro-finazas. Al depender únicamente del financiamiento institucional y
enfocarse al déficit de vivienda, no se visualizan en ningún caso de estudio otras formas
de autoempleo, inversión o desarrollo de nuevas ofertas económicas.
75
Se denomina así a las vulcanizadoras o talleres de reparación de llantas.

h) Elegibilidad
Las familias mantienen una relativa “estabilidad económica”76 al recibir un flujo
constante y seguro por medio de un ingreso mínimo; esto facilita la planeación y
toma de decisiones para que sus aspiraciones se consoliden en mejores condiciones
de vida. Este ingreso mínimo, siempre insuficiente, ha mantenido en un nivel bajo
las capacidades de elección y decisión de la población. Supeditada a sobrevivir,
teniendo pocas opciones para el ahorro y la prevención de eventualidades
económicas (enfermedades crónicas, pérdida de trabajo, etc.), ha modificado sus
anhelos, aprobando esquemas de financiamiento77 para obtener lo indispensable,
establecerse y vivir con lo necesario.
El proceso de elección de una vivienda es complejo, sus implicaciones son de
largo plazo y requiere de condiciones de estabilidad o certeza económica para asumir
un adeudo a cumplir durante 20 años o más. ¿Cómo se accede a la vivienda?, ¿quien
elige, el hombre o la mujer? ¿Por qué aceptar una vivienda económica en un nuevo
desarrollo sin que cumpla las expectativas de la familia?, como sucede el proceso de
elegibilidad o capacidad de seleccionar un objeto que cumple con las condiciones y
valores deseables.
Cuando las familias eligen una vivienda y no tienen las posibilidades de conocer
todas las opciones del mercado, ignoran como se construyó, no tienen información
suficiente de aspectos como: los materiales que se utilizaron las ventajas futuras del
diseño, las condiciones o predicciones de empleo y de que esta decisión corresponda a
sus anhelos futuros. Es decir no es posible “estar seguros de que nuestras decisiones vayan
a traducirse en los mejores resultados posibles” (Resnik, 1998: 35).
Al tomar una decisión, como la de adquirir una vivienda sin tener información
suficiente, y con una gama de probabilidades tan amplia que se dificulta estimar los resultados
o riesgos de la misma, conducen a una decisión es bajo ignorancia (Resnik, 1998: 39)
En este sentido, la toma de decisiones para la selección de una vivienda, no debe estar
limitada por el aspecto financiero sino por la capacidad de elección de los sujetos, siempre
y cuando se ofrezcan en el mercado productos que correspondan a los requerimientos
76
Esta expresión no significa una postura personal respecto al ingreso salarial de los trabajadores, sino un planteamiento
de análisis, al observar modificaciones en el anhelo y percepción de la sociedad con respecto a su ingreso salarial y al prolon-
garse el ajuste económico establecido por el salario mínimo que no corresponde a la realidad de la riqueza producida por el
trabajador.
77
Las modalidades de pago en abonos, tanda ahorro, ventas de segundas o venta de productos a crédito de corto plazo,
como parte de una economía subterránea para obtener a un alto costo (el interés y el valor es mas elevado que otros productos
de venta de contado en el mercado) aquello que requiere la familia.

de la demanda insatisfecha78, sobretodo cuando la elegibilidad está condicionada por la

insuficiencia de propuestas.
En muchos casos, la toma de decisiones se ejerce hasta realizar las modificaciones
de ampliación, construcción o remodelación de la vivienda, al resolver las inconsistencias
del diseño o para convertirla a mediano plazo, en el espacio que culturalmente cada
grupo social ha anhelado.
La elegibilidad en este trabajo, se determina por las opciones u oportunidades que
tienen las familias para acceder a una vivienda, cuya decisión está determinada por la
información para hacer valer un derecho al realizar un acto consciente de selección.
Si se considera el total de la muestra el 56% de las propiedades fueron adquiridas
por varones y el 39% por mujeres. La adquisición de una vivienda entonces, depende
de las condiciones laborales de sus adquiriente y no esta limitada por el género del
beneficiario. Se visualiza un panorama emergente en la toma de decisiones de la mujer al
adquirir un bien que antes, estaba relacionado con las responsabilidades del hombre o
jefe de familia.
En las entrevistas temáticas correspondientes a los tres casos, en los desarrollos
habitacionales de las empresas privadas (Caso 1 y 2), tienen una mayor participación
de la mujer como propietaria, con el 44%. En el Caso 3, propuesta desarrollada por el
Instituto de la Vivienda, el 31% son dueñas.
Los entrevistados Gráfica 3C. Género del propietario por fraccionamiento
mencionan que la principal
razón esta relacionada con el
acceso al crédito por parte de
la mujer, ya sea la esposa o hija
y a la capacidad económica de
la misma al contar con empleo
formal. Probablemente, en
muchos casos, el acceso al crédito
se vincule al hecho de que son
Elaboración propia con 188 Entrevistas temáticas.
jefas de familia o madres solas, sin
embargo, la respuesta se relaciona con el aspecto económico y laboral. Sin duda en la asignación de
la vivienda a las mujeres o madres trabajadoras, se conforma un nicho para ampliar las posibilidades
78
La demanda insatisfecha “se refiere al sector de la población que no ha cubierto su necesidad de vivienda de forma satis-
factoria y que por sus características es elegible o califica para que se le otorgue financiamiento” (Casanueva, 1991, p. 19).

de colocación de la oferta en términos reales. La población económicamente activa que puede

ampliarse en ámbito económico-laboral de la Población Económicamente Activa (PEA ) es la
mano de obra femenina y la de los hombres mayores de 40 años.
La mujer entonces, compromete sus entradas para el pago de la hipoteca y es
el soporte económico ante la comunidad. El ingreso del hombre, se relaciona con la
manutención. En el 91% de los casos, la vivienda es propia, aunque también esta rentada o
prestada, es decir, que el 10% de los beneficiarios aceptó la propiedad independientemente
de necesitarla. No se justifica el crédito, ya que a menos de tres años, sus propietarios no
disfrutan del bien sino que lucran con el.
En algunos casos ambos cónyuges tienen asignada vivienda y aprovechan la
oportunidad de contar cada uno con su propiedad. Para la mujer esta posesión le ofrece
certidumbre en momentos de conflictos de tipo conyugal. Los mecanismos de asignación
de la vivienda económica no corresponden a los grupos más necesitados, debido a que la
información, el acceso a financiamiento y la capacidad para elegir, están disociados y no
corresponden a la demanda insatisfecha.
La disposición del
Gráfica 3D. Determinantes de la propiedad femenina
beneficiario en buscar entre
las múltiples opciones
aquellas a las que pudiera
acceder o responder a sus
expectativas de la oferta de
vivienda económica. En
estos casos, las personas
no disponen de todos los
recursos de información y
tiempo para elegir en un
mar de opciones la más Elaboración propia con 188 Entrevistas temáticas.
adecuada para su familia.
En general el 52% de los casos aceptaron la vivienda sin haber visitado otras
opciones, fue inmediata o apresurada la decisión. El 42% definieron su compromiso
crediticio después de conocer de una a tres opciones, dentro de la oferta de vivienda
económica. El 6% prefirió su vivienda después de haber conocido más de tres opciones.
Si la decisión solo contempló esa opción, se puede aludir que la elección fue bajo
ignorancia. Si se conocieron de una o tres opciones, posiblemente fue hecha bajo riesgo

y si visitaron mas de tres opciones, probablemente fue bajo certeza.

Esta elección tiene semejanzas entre los diferentes casos de estudio que se define por
la opinión de los entrevistados. S presentan algunas semejanzas en las opiniones sobre la
resolución de necesidades
Gráfica 3E. Número de opciones que visitó para elegir su vivienda
de sus ocupantes.
El 83.5% de los
entrevistados admitieron
que el trato y la información
que les ofrecieron los
vendedores, influyeron
en la decisión para elegir
esa casa. Es decir, que los
beneficiarios transfieren
o confían su poder de
Elaboración propia con 188 Entrevistas temáticas.
decisión al sujeto que los
atiende, interfieren aspectos emotivos o circunstanciales determinados por el nivel de
diligencia recibida. El 13.8% tomaron la decisión independientemente de la manera en
que se les atendió.
Según Robert Irwin, para realizar una buena compra de vivienda debe tenerse
en cuenta en primer término la ubicación en la ciudad y con una visión de largo plazo:
“si desea que su primera casa sea una compra satisfactoria, deberá pensar seriamente en
asignar a la ubicación un lugar muy alto”. En cuanto al diseño y la edificación, en este
sentido el autor considera que la elección “significa adquirir una casa que a otros les
gustaría tener” (Irwin, 1998, p. 12-13).
A pesar de contar Gráfica 3F. Razones por las que eligió su casa
con muy poca información

para tomar una decisión
meditada y razonada,
los entrevistados pueden
identificar cuales fueron los
aspectos que los llevaron a
elegir su casa. Primero se
tiene el anhelo de mayor
área en la propiedad, el Elaboración propia con 188 entrevistas temáticas.

26% lo seleccionó por el terreno o el patio. El 19% prefirió la ubicación, vinculada al

barrio y la ciudad. El 16% se limitó a acceder al financiamiento y ajustar sus necesidades
a las condicionantes del mismo. Se mencionan otros aspectos como la calidad de los
materiales o el trámite rápido con una ponderación menor.
La opinión de las familias que visitaron solo esa opción, evalúan en regular las
características de su vivienda, siendo el 30.9% del total de los entrevistados. Esta opinión
es semejante a quienes conocieron por lo menos otra opción, y se considera que esto no
fue determinante para elegirla.
CUADRO 3J. OPINIÓN: RESUELVE LAS NECESIDADES DE SU FAMILIA

Mal Regular Bien
Solo esa opción 4.1% 30.9% 64.9%
1 opción más 7.1% 28.6% 64.3%
2 a 3 opciones 5.4% 21.6% 72.9%
4 a 5 opciones 12.5% 12.5% 75.0%
Más de 6 opciones 0.0% 50.0% 50.0%
Elaboración propia con 188 entrevistas temáticas.
La opinión mas favorable se Gráfica 3G. Opinión: Resuelve las necesidades de su familia?
observa en las familias que
visitaron de 2 a 5 opciones,
siendo evaluadas bien en el
72% y 75% de los casos de
este rango. En cambio el sentir
cambia con los que conocieron
más de 6 alternativas, teniendo
el 50% como regular y el otro
50% bien.
La satisfacción con la vivienda adquirida muestra una condición diferente en relación
al número de opciones que se conocieron. Existe una correlación entre más visitaron hay
mayor satisfacción con su casa. Se observa que los entrevistados que conocieron de cuatro
a cinco opciones se sienten mas satisfechos con su hogar (87.5%), a diferencia de los que
únicamente visitaron su propio hogar el 62.9% expresa satisfacción.
Las diferencias entre las opiniones son de 24.6 puntos porcentuales. Es decir, para
elegir se debe tener información, el planteamiento cual es esa proporción o cantidad de
indagación; tal vez suficiente para conocer al mercado y evaluar de manera conciente la
mejor decisión, por lo menos a la que se puede acceder.
CUADRO 3K. COMO SE SIENTEN CON SU NUEVA CASA.

Insatisfecho Poco satisfecho Muy satisfecho
Solo esa opción 4.1% 34.0% 62.9%
1 opción más 4.8% 11.9% 83.3%
2 a 3 opciones 2.7% 10.8% 86.5%
4 a 5 opciones 0.0% 12.5% 87.5%
Mas de 6 opciones 0.0% 25.0% 75.0%
El nivel de satisfacción no esta vinculado directamente con las opciones que se visitaron
sino con el haber logrado obtener su vivienda. Es decir la elegibilidad siempre estará
supeditada a las oportunidades y los procesos en un amplio espectro para la toma de
decisiones.
En realidad los trabajadores no están eligiendo su vivienda, solo se han
ampliado los esquemas de acceso al financiamiento y la decisión esta supeditada por
el proceso a un lapso de oportunidad que habrá que aprovechar. Las elecciones estarán
supeditadas a “la posibilidad de ejercer una preferencia79, aunque fuese mínima como
en los casos de pobreza extrema, equivaldría a considerar un ejercicio de autonomía”
(Dieterlen, 2003, p. 75).
3. MOVILIDAD URBANA
El aspecto de localización se evalúa a partir de las opiniones de las familias en la entrevista
temática. Se consideran en el factor de localización una apreciación cualitativa ya que
parte de la percepción de las personas y no de un índice cuantitativo.
Se valora el tiempo supuesto que requieren para el traslado al hospital, al abasto, al
trabajo y transporte público. También se valora la vinculación de la vivienda con el espacio
semipúblico del barrio o de la ciudad, la localización urbana, el nivel de vinculación
urbana, el tipo de solución y los sistemas viales y peatonales.
Una forma de medir la localización es el evaluar el tiempo que se destina en los
recorridos del trabajo, hospital, transporte y abasto, como principales actividades de las
familias. El valor óptimo es dedicar menos de treinta minutos a estos movimientos, como
lo mencionan ellos mismos.
79
“Si las preferencias individuales cambian (en respuesta a educación, publicidad, presión de los compañeros,
etc.) entonces el valor no puede originarse por completo por las preferencias” (Constanza “et al.”, 1999, p. 157).

• Cercanía al hospital: Destacada si los servicios públicos están cercanos y a menos

de 30 minutos, para el 80% de los habitantes
• Cercanía al abasto: Limítrofe cuando la localización de centros de abasto en general
es a menos de 30 minutos para más del 60% de los habitantes
• Cercanía a la parada de transporte público: es prominente si cuenta con transporte
diverso, adecuado, innovador y funcional a largo plazo
• Y la cercanía al trabajo: se considera cercano si se ubica a menos de 30 minutos
para más del 60% de los habitantes.
Entre el 95% y 100% de los entrevistados utilizan el transporte público para trasladarse.
A continuación se presentan algunas gráficas que concentran información de localización
de cada caso de estudio,
Gráfica 3H. Caso 1. Parajes del Sur. Tiempo
según la encuesta: que utiliza para trasladarse
Caso 1. Parajes
del Sur. En este caso
la localización de las
viviendas tienen una
adecuada ubicación
para ir al transporte
público (caminando) y al
mandado. El 50.8% de las
familias ocupan mas de 30 Elaboración propia con 62 entrevistas del Caso 1. Valores en porcentajes.
minutos para trasladarse
al trabajo y mas del 60%
Gráfica 3I. Caso 2. Haciendas de la Torres Universidad.
para ir al hospital. Tiempo que utiliza para trasladarse
Caso 2. Haciendas
de las Torres Universidad.
En este caso solo el servicio
del transporte urbano
facilita al 95.3% traslados
menores de media hora, en
cuanto al mandado mas de
la mitad requiere mas de
30 minutos hasta 2 horas Elaboración propia 64 entrevistas temáticas del Caso 2.
Valores en porcentajes.

de traslado. Los factores mas bajos son el recorrido al trabajo pues ocupan mas de media
hora el 60% o mas. Ver grafica.
Este caso presenta serias desventajas de localización conforme a la opinión adjetiva
de sus habitantes, ya que los traslados implican mayor disponibilidad de tiempo para
llegar a las principales actividades de una familia.
Caso 3. Riberas del Bravo. La evaluación cualitativa de las condiciones de
localización de la vivienda,
presenta ventajas para Gráfica 3J. Caso 3. Riberas del Bravo.
Tiempo que utiliza para tasladarse
tomar el trasporte público
ya que el 100% de los
entrevistados realiza
recorridos menores a la
media hora. En cuanto al
abasto solo el 23% ocupa
mas de media hora y para
el trabajo el 45.2%. El
60% de los entrevistados
Elaboración propia 62 entrevistas temáticas del caso 3.
requiere de más de media Valores en porcentajes.
hora para ir al hospital.
En cuanto a los procesos de vinculación y localización se valora a partir del análisis
de los proyectos y de la opinión de sus beneficiarios. Ambas se consideran favorables
cuando cumplen con los siguientes parámetros:
• La localización en la ciudad, es excelente cuando más del 80% considera que su
hogar tiene buena ubicación en la ciudad.
• La solución urbana es considerada abierta si esta comunicada adecuadamente
con sectores del fraccionamiento y resuelta hacia otras colonias con conectividad
a la ciudad.
• La vinculación urbana es elevada si se preveen las áreas comunicadas con la ciudad
y a futuro.
• El sistema peatonal es innovador si ofrece trayectos seguros para el peatón, los
ciclistas y ofrece diversidad de imágenes, de hitos y visuales.
• Y el sistema vial es prominente si garantiza la conectividad sin conflictos, con
hitos, señaletica, visuales agradables y estructura coherente.

Las familias tienen Gráfica 3K. Opinión respecto a la localización

de su vivienda en la ciudad
en general una opinión
favorable con respecto a la
ubicación de sus casas en
la ciudad a pesar de estar
en las nuevas periferias e
independientemente de
las distancias que tienen
realizar para trasladarse
al trabajo, mandado u
hospital. Elaboración propia 188 entrevistas temáticas de los tres casos de estudio.
Valores en porcentajes.
La mejor opinión es
para el Caso 2. Haciendas de las Torres Universidad con casi el 80% favorable, siendo que
la consideran mal ubicada. Es decir, en este estudio no fue condicionante o determinante
para la selección el factor localización. El caso 1. Parajes del Sur coincide de cierto modo
con la evaluación de la ubicación con respecto al mandado y al trabajo.
El caso 3. Riberas del Bravo, tiene el valor mas bajo como punto y su vinculación
con la ciudad.
Las opiniones que justifican esta valoración con respecto de la ciudad, se
relacionan con otros factores no necesariamente al de localización, mencionan el
barrio, la facilidad del transporte o manifiestan que esta lejos o cerca. En este
sentido, no priorizaron la ubicación de sus casas con lo cercano o distante de
la ciudad, factor que a largo plazo afectara en tiempo y recursos que habrán de
aplicarse al traslado a otras zonas urbanas.
La solución urbana es abierta y comunicada con otros sectores de la colonia en
los casos 1 y 3. La traza semi-cerrada de la vivienda económica tipo dúplex en el caso
2, no facilita la comunicación entre sectores aunque la conectividad de vialidades es
efectiva y adecuada.
El caso 1, presenta la mejor vinculación con la ciudad ya que se enlaza por
medio de la vialidad principal y perimetrales a las colindancias que actualmente están
despobladas. El caso 2, establece esta relación por medio de la vialidad principal y
secundaria. En cuanto al caso 3, la vialidad principal tiene un punto de vinculación a
la carretera intermunicipal Juárez-Porvenir y no existe otra opción a futuro de enlace.
El proyecto que introduce andadores de tipo interbarrial facilita que los trayectos

entre sectores sean adecuados y seguros, falta identificar hitos en los barrios ya que las
imágenes y visuales se mejoran con la traza sinuosa, en el caso 1, además de contar con
andadores amplios pero sin ciclovías. El caso 2, no tiene sistema peatonal ni ciclovías. La
evaluación del sistema peatonal es convencional para el caso 3, establece andadores con
conectividades interrumpidas, existen hitos en cada sector y referentes de comercios sin
embargo las visuales son continuas y rectas.
El sistema vial en general presenta señalización vial, no se cuenta con otra en
los tres casos. La estructura de calles en Parajes del Sur es coherente a pesar de ser
sinuosa, ofrece conectividad sin conflictos y visuales agradables. Haciendas de la Torres
Universidad mantiene vialidades paralelas sin conflictos, rectas con pocas visuales,
el equipamiento de basura y casetas esta descuidado y/ o abandonado, genera mala
imagen. La estructura vial es coherente. En cuanto a la colonia Riveras del Bravo,
la estructura vial es poco legible, todos los sectores se interconectan con la vialidad
principal que funciona inadecuadamente, en cuanto a circulación de las calles todas
tienen ambigüedad. Las visuales en algunos sectores son inciertas y en otras adecuadas.
No se observa un criterio cohesionado de la traza urbana.
La opinión de los Gráfica 3L. Opinión de los habitantes respecto
habitantes respecto a la a la seguridad en la colonia
seguridad es considerada
buena en los casos 2
y 3 con el 61% de los
entrevistados y el 48%
para el caso 1. En cuanto
a las opiniones negativas
el 27% evalúa mal al caso
1 y el 33% califica regular
los casos 2 y 3. Elaboración propia 188 entrevistas temáticas.
4. IMPACTO AL MEDIO AMBIENTE

El crecimiento hacia nuevas zonas periféricas de la ciudad, se caracteriza por la
creación de nuevos polos de desarrollo enfocados a los beneficios de algunos grupos
económicos vinculados al gobierno local y estatal. La tendencia de ocupación al
sur-oriente y oriente se genera por la presión de los propietarios y sus intereses y no
bajo algún esquema de desarrollo sustentable, por ello la importancia de analizar las

alternativas o propuestas que los fraccionamientos establecen para reducir el impacto

al medio físico natural.
En este punto, únicamente se describen de qué manera se resuelven o mitigan los
efectos de la urbanización, al impactar en el medio físico, es decir en cuencas o escurrimientos
naturales, en el suelo, en la disminución de áreas permeables o de los efectos del viento,
así como en las estrategias de riego adecuado, sombreados urbanos y recolección de aguas
pluviales.
En cuanto a los escurrimientos naturales, son poco los utilizados para encausar
aguas de lluvia a las áreas de captación. En los tres casos de estudio, se proponen pozos
de absorción en diferentes sectores de los fraccionamientos. En el caso 1. Parajes del Sur,
los andadores interbarriales están definidos por cuencas o escurrimientos naturales que
colectan aguas pluviales al pozo de absorción. En Haciendas de la Torres las vialidades
conducen el agua de lluvia y no están definidos cauces naturales. El caso de Riberas del
Bravo cuenta con el sistema de dos acequias, este fraccionamiento además, recibe los
escurrimientos de diferentes cuencas de la ciudad hacia el Río Bravo y cada etapa del
desarrollo además ubica un pozo de captación pluvial.
Andador interbarrial con cauce natural y acequia del pueblo

Caso 1. Parajes del Sur y Caso 3. Riberas del Bravo
Los impactos al suelo antes de la urbanización y posterior al desarrollo se caracterizan

por modificaciones y aplanamientos, o por contaminación temporal con escombros
o quema de arbustos. Los despalmes por medio de movimientos de suelos en forma
generalizada y el acumulamiento de escombros, son comunes durante la urbanización.
El impacto al suelo con modificación de cauces naturales y rellenos inadecuados, uso de
escombros en rellenos son prácticas del desarrollo desfavorable.
En los tres proyectos el impacto al suelo es similar, se realizan despalmes y

movimientos al terreno, cambiando cauces naturales. En el caso 1. Parajes del Sur se

respetan cauces naturales para el desarrollo en el proceso de formación de terrazas, no
se observan sitios o terrenos con contaminación por escombros. En Haciendas de las
Torres Universidad y Riberas del Bravo se modificaron los suelos de manera general con
despalmes y la contaminación por urbanización se evidencia que es baja.
El proceso de urbanización tiene impacto en la disminución de áreas permeables,
que no se resuelven con los porcentajes de áreas verdes o espacios de donación. Una
manera es establecer diferentes tratamientos en calles y andadores, y limitar los coeficientes
de ocupación del suelo. En este punto se analizan los tratamientos a pavimentos que
en los tres casos de estudio son uniformes y funcionan como cauces y no como áreas
permeables. Los andadores tienen soluciones mixtas en los materiales tales como cáscara
de nuez, andadores de piedra o banquetas, así como grandes porciones sin acabado.
Los vientos dominantes alcanzan en la ciudad hasta 150 km/ hora en periodos de
ventiscas, la definición de vialidades que evitan la conducción inadecuada de los vientos
evitando las obstrucciones en forma perpendicular a su dirección, las calles cortas en el
sentido sureste y suroeste, evitando el norte-sur por vientos fríos y dominantes,80 son
propicias para contrarrestar los efectos del aire en las construcciones, específicamente en
periodos de febrero, marzo y septiembre.
En Parajes del Sur las vialidades son cortas y sinuosas para evitar corrientes de viento
inaceptables. El Haciendas de la Torres Universidad la vialidad principal, recta y continua
presenta una orientación poniente – oriente que tiene camellón central con vegetación y
vialidades de siete metros en ambos lados asi como banquetas amplias para permitir arborización
que proteja.
La vegetación que se observa en los tres casos de estudio es escasa y propia de
la región, se cuentan con sistemas de riego de bajo impacto. Sin embargo, es una zona
desértica con matorral micrófilo y no se tienen árboles en el lugar. La vegetación ha sido
introducida y escasa, en los casos 1 y 2. En Riberas del Bravo existen árboles del lugar a
lo largo de la acequia y el tipo de suelo de vocación agrícola es favorable.
80
“Es conveniente romper con la traza de las manzanas para no tener perspectivas muy largas y para que el viento no
tenga efectos indeseables” (Herrera, 2004, p. 488-490).

Áreas verdes con vegetación escasa en parques y calles.

Caso 1 Parajes del Sur y Caso 2. Haciendas de las Torres Universidad.
Vegetación nativa e introducida en Caso 3. Riberas del Bravo.
Una manera de mejorar los efectos del asoleamiento es aprovechando áreas

de sombreado, en este caso se combinan con las edificaciones, elementos artificiales
de pérgolas y árboles que dan fronda.81 En los tres casos de estudio se cuenta con
arborización propia o introducida que genera sombras escasas y dispersas. En Parajes
del Sur la solución urbana de ubicar viviendas de dos pisos en las vialidades principales
y secundarias tiene efectos de sombreados en los recorridos de las calles. En ningún
proyecto se presentan sombreados artificiales o arborización mixta o vegetación
arbustiva y rastrera.
En la recolección de aguas pluviales con una alta captación se colectan, canalizan y
reusan en riego de jardines, o por infiltración en suelos permeables con pozos de absorción,
áreas de demasías y humedales. Actualmente en la localidad solo se capta el 3% del agua
pluvial con diversos sistemas. Las aguas pluviales en los tres casos de estudio se infiltran a los
81
“Los toldos, aleros y, fundamentalmente, el uso funcional de la vegetación y el agua como modificadores micro-cli-
máticos por excelencia, cumplen un rol protagónico” (De Schiller, 2006, p. 12).

mantos acuíferos al captarlas en pozos de absorción, no se tienen estrategias de reutilización.
Pozo de absorción en Parajes del Sur
Pozos de absorción Haciendas de la Torres Universidad y Riberas del Bravo.
a) Solución urbana y ambiental

La solución habitacional debe establecer las consideraciones necesarias para mitigar el
impacto al medio físico natural estableciendo parámetros generales de diseño tomando
en cuenta la topografía, cauces naturales, la conservación de humedales, flora y fauna, o
el reuso, reciclaje y áreas permeables para garantizar a largo plazo que los avenimientos de
tormentas o sobrepoblación no sean mitigados.
En los tres casos de estudio se observan soluciones adecuadas al medio tomando
la geomorfología del lugar y las micro-cuencas existentes conforme lo plantea el Plan
Sectorial de Manejo de Agua Pluvial para cada zona82.
En primer término se plantean los requerimientos de infiltración de agua pluvial
utilizando pozos de absorción y canalizando los escurrimientos de acuerdo a la geomorfología
del lugar; en los tres casos de estudio, resueltos de diferente manera. Estas soluciones aun
no consideran otras opciones de largo plazo tales como sistemas de riego con agua pluvial o
creación de humedales, no se propone el equipamiento para el reuso o reciclaje, ni se programa
82
Zona Sur, Casos 1 y 2, la Zona V del Río Bravo y VI Acequias, Caso 3 (Instituto Municipal de Investigación y Planeación, 2004).

involucrar la participación de los habitantes en la problemática ambiental del lugar.

En los tres proyectos o casos de estudio el nivel de solución es mínimo ya que
la infiltración de agua pluvial es baja y a largo plazo no se contaría con equipamiento y
participación de los colonos, además de la ocupación inadecuada de terrenos contiguos a
los fraccionamientos. Las cuencas se concentran en el Caso 3. Riberas del Bravo, porque
las pendientes naturales que alimentan al río Bravo se ven afectadas por el sistema vial
pavimentado en su totalidad y que actualmente se equilibra con los baldíos existentes
pero a largo plazo no se contemplan otros esquemas de mitigación. Este aspecto se analiza
mas a profundidad en el punto de mitigación del impacto al medio ambiente.
5. ALGUNAS APRECIACIONES DE LA CALIDAD URBANA (DE SCHILLER,

2006)
De Schiller establece 5 indicadores para evaluar la escala de calidad urbana, estos se
caracterizan por normar los usos urbanos de manera que se responda a índices de
habitabilidad. Considera que la variedad, legibilidad, robustez, permeabilidad y vitalidad,
pueden acondicionar los ambientes exteriores de manera natural y hacerlos propicios
para mejorar niveles de habitabilidad dentro del tejido de la ciudad.83
En cuanto a la variedad propone que los distintos usos, edificios y actividades
propician gran variedad en el ambiente. En los casos 1 y 2, existe variedad en la propuesta
habitacional, al contar con viviendas de dos pisos para otros sectores sociales.
Diversidad en la tipología de vivienda. Caso 1

El equipamiento educativo y los comercios tienen un impacto en la variedad
visual de las tres colonias, ubicados en las vialidades principales y secundarias. En el caso
83
“Contribuyen positiva y claramente en la configuración de nuevos espacios urbanos tanto para la gente como para el lugar,
contribuyendo, de ese modo, a la calificación de sustentabilidad en la producción de ciudad” (De Schiller, 2006, p. 20-21).

de Riberas del Bravo en los diferentes sectores se planearon areas verdes y comerciales.
Los distintos usos están definidos por la normatividad de fraccionamientos para
áreas de donación: verdes y educativas, así como para comercio formal.
Vivienda – negocio y Comercio formal. Parajes del Sur.
Comercio formal y equipamiento educativo. Riberas del Bravo.
Los hitos urbanos localizados en los casos 1 y 2 tienen una adecuada visibilidad
para los habitantes, sin embargo, las características topográficas no siempre facilitan que
sean percibidos en todos los sectores. El caso 3 tiene elementos que pueden considerarse
hitos, por su visibilidad y son dos depósitos elevados de almacenamiento de agua.
La comprensión de la traza es más adecuada en el caso 1 con legibilidad moderada. La
traza reticular del caso 2 logra una legibilidad normal ya que la jerarquía de las vialidades es
confusa y el caso 3, es limitada ya que solo es legible a partir de la vialidad principal. Existen
pocos elementos que orienten el desplazamiento en los tres casos.
La robustez se evalua en la estructura urbana de los casos 1 y 2 que mantiene
un orden y las vialidades tienen tamaños y proporción para largo plazo. El caso 3 aun
cuenta con colindantes de baldíos en los seis sectores y usos indefinidos. No se percibe a
largo plazo la estrategia de vinculación y probablemente será únicamente con la vialidad
principal.

Las propuestas tienen diferentes formas de permeabilidad, en el caso 1, es permeable

por medio de los andadores interbarriales y al centro de camellones, que tienen recorridos con
objetivos claros y vías alternas. En el caso 2, es normal al captar a través de las vialidades principal
y secundarias las áreas verdes de las calles semi-cerradas, y en el caso 3, la traza urbana abierta
es limitada con visuales translucidas de las acequias y andadores bloqueados. En las siguientes
fotografías se perciben los diferentes usos que los habitantes hacen de las áreas verdes.
Áreas verdes y actividades de venta informal. Parajes del Sur
Haciendas de las Torres Universidad área verde y vialidad secundaria.
Referente a la vitalidad se observa que las actividades de los habitantes en el espacio

semipúblico es diverso y responde a necesidades de convivencia, de infraestructura
comunitaria y barrial que esta ausente en las tres propuestas, y que se suple con la
apropiación de las áreas verdes para realizar estas actividades.

Espacios de donación en la colonia Riberas del Bravo.
ASPECTOS VALORATIVOS DE LAS PROPUESTAS URBANAS

Las colonias a pesar de su ubicación en la periferia de la ciudad han captado a familias
que solo pueden acceder a viviendas del nicho de financiamiento de tipo económica. Sin
embargo, no han mostrado la misma aceptación en el mercado. La falta de equipamiento
educativo, la zonificación inadecuada de áreas de donación y la dificultad en la conectividad
con la ciudad favorecen o inhiben esta selección.
Algunos factores observados que contribuyen al éxito o fracaso de las propuestas
urbanas para lograr una habitabilidad socio espacial son:
La propuesta urbana debe contemplar la diversificación del tipo de vivienda ya que el
mercado tiene un comportamiento variable con diferentes demandas. Este aspecto es un nicho de
competitividad aun sin atender y que puede subsidiar o prorratear los costos de los desarrollos.
Cuando la solución urbana genera barrios con bordes y nodos (baldíos, acequias,
propiedades incompatibles, etc..), producen zonas aisladas y marginadas del desarrollo del
fraccionamiento.
Las propuestas de vivienda deben garantizar la misma calidad de proyecto y
construcción, algunos casos presentan soluciones pobres en el diseño de fachadas y del
espacio habitacional. El caso de Riberas del Bravos algunas etapas presentan hasta un
60% de desocupación que en parte influye el proyecto arquitectónico.
Un elemento “plus” de los proyectos son los andadores o senderos, ya sea en
camellones anchos y de tipo interbarrial como el caso de Parajes del Sur. La población con
nivel socio-económico establece una movilidad intra-barrial e extra-barrial al trasladarse a
pie de una colonia a otra. Los senderos deben tener un objetivo claro de recorrido, es decir
que el trayecto es lógico, con puntos focales de encuentro y que garantiza la seguridad al
peatón.
Los habitantes establecen una vinculación adecuada con el espacio semi-publico

cuando se propician ambientes agradables para el uso y recorrido en las colonias populares,
cuando las vialidades presentan una clara legibilidad dentro de la estructura urbana y
cuando existe una diferenciación entre la jerarquía de recorridos con la inclusión de zonas
para evitar áreas en desuso.
Los nodos urbanos deben ofrecer una jerarquía en la estructura, utilizando rotondas
con diferente sección o una clara bifurcación de calles. El sentido del recorrido vial debe
evitar la ambigüedad para que el uso siga el orden establecido. En el caso de Riberas del
Bravo todas las vialidades que integran dos secciones al contar con camellón o acequia
al centro, son utilizadas en doble sentido aumentando el riesgo de los conductores, ya
que al llegar a la bifurcación se deben cuidar de los automovilistas que vienen en sentido
contrario.
La solución de colonias o áreas cerradas para este sector de población es poco
viable ya que el mantenimiento de casetas, guardias o áreas comunes difícilmente se
pueden costear por las familias. Por ello las soluciones de semi-cerradas establecidas por
los proyectos de Parajes del Sur y Haciendas d las Torres Universidad han sido bien
acogidas. En el caso de Riberas del Bravo han sido adecuadas por los habitantes.
La zonificación del equipamiento cercano a las vialidades principales facilita el
flujo de autos y libera la zona habitacional de conflictos de interés vecinal, sin embargo
se requiere de equipamiento barrial y comunitario cercano a las áreas habitacionales.
Un aspecto que no se aborda en este análisis es la orientación de la traza de lotes. Los
tres proyectos ofrecen un gran número de viviendas mal orientadas recibiendo asoleamiento
todo el día. No solo se afecta el confort de la vivienda sino que limita los proyectos para
ajustar el diseño a mejores condiciones de habitabilidad. Este aspecto es parte de otro
estudio.
En los tres casos de estudio se han ocupado áreas de donación para la instalación
de mercados del sector informal. El equipamiento barrial no esta previsto y no atiende a
los usos y costumbres de la localidad.
En las propuestas urbanas, la falta de sensibilidad para responder a las necesidades y
demandas de los habitantes con ingresos bajos, condicionan la apropiación de los espacios
semi-públicos. El análisis de usos y costumbres de los habitantes de una localidad es un
aspecto determinante en la solución y definición de áreas para el uso común.

El siguiente cuadro resume algunas de estas consideraciones.
CUADRO 3L. ASPECTOS VALORATIVOS DE LAS PROPUESTAS URBANAS

NICHO SIN
INDICE INADECUADA ADECUADA FAVORABLE
ATENDER
Solución pobre en La traza de la lotifica-

Solución con mayor den-
el diseño y espacio ción debe considerar
sidad y reserva territorial.
habitacional. la topografía.
Solución con zonas Orientación de la

DISEÑO DE Jerarquía de
aisladas y margina- vivienda 100% ade-
LA URBA- recorridos y bifur-
das del desarrollo del Identidad por sectores con cuada a soleamiento y
NIZACION cación de calles.
fraccionamiento. elementos escultóricos, vientos dominantes.
Solución con áreas fuentes o señaletica. Integrar los bordes

cerradas con casetas naturales al diseño de
o áreas de control. la urbanización.
Equipamiento comuni-
Definir espacios para la
ZONIFI- tario y/o barrial cerca-
interacción vecinal.
CACION Y Equipamiento cer- no a la vivienda.
Determinado por la
MOBILIA- cano a las viali- Equipamiento para
privatización de los
RIO DEL dades principales los usos y costumbres
servicios. Cercanía a los beneficios
EQUIPA- y secundarias. locales en vialidades
MIENTO del desarrollo local.
principales o secun-
darias.
Solución con el 30% de

OFERTA DE Solución con Diversificación del
Oferta del prototipo propuestas para otro perfil
LA VIVIEN- vivienda para di- tipo de vivienda con
único. familiar: extensa, padre
DA ferentes sectores mezcla de usos.
solo o solteros.
Generación de
Utilizar vegetación de bajo
sombras con Sistemas de riego con
riego y apropiada a la
elementos natura- agua tratada.
IMPACTO región.
Todas las calles están les o artificiales.
AMBIEN-
asfaltadas. Se ubica protec-
TAL Se utilizan pendientes y
ción en zonas de Reutilización de aguas
cauces naturales evitando
vientos domi- pluviales.
rellenos o terrazas.
nantes.
Movilidad peatonal intra-

barrial y extra-barrial. Movilidad con obje-
Se establece una
Carece de una siste- tivos claros y puntos
MOVILIDAD adecuada vincu- Localización de para-
ma para la movilidad focales dentro del
URBANA lación con toda la das con cubiertas a una
peatonal. fraccionamiento y a la
ciudad. distancia no mayor a 100 ciudad.
mts.

CAPÍTULO IV
ESPACIO PRIVADO. ESPACIALIDAD ARQUITECTÓNICA
El espacio privado conformado por la vivienda construida y el predio (exterior), se
consideran en el concepto de la habitabilidad espacial arquitectónica. El tamaño de las
áreas y el tipo de perfil familiar son las variables para medir el área interior y exterior
de la casa. El espacio interior ofrece condiciones del mínimo habitable, en cambio, la
posibilidad de uso de la superficie exterior está relaciona con la espacialidad máxima
ocupable.
La habitabilidad espacial arquitectónica se define por las cualidades físicas y no
físicas, objetivas y subjetivas de la vivienda-predio que ofrece las condiciones de satisfacción
y confort en mayor o menor medida.
En el espacio privado, se medirán cualidades de habitabilidad referidas a la
Habitabilidad del espacio arquitectónico y de adecuación al clima
1. HABITABILIDAD ESPACIAL ARQUITECTÓNICA

La entrevista temática se aplicó a residentes de los prototipos de vivienda económica,
familias de tipo nuclear en su mayoría, y a otros modelos o formas de parentesco o
agrupación.
Se realizaron 188 entrevistas temáticas a familias que ocupan las casas seleccionadas, en
los tres casos de estudio el prototipo para la vivienda económica tiene entre 33m² y 35 m²:
1. Caso 1. Parajes del Sur la vivienda T-35, de 35 m² de construcción, se aplicaron
62 entrevistas.
2. Caso 2. Haciendas de la Torres Universidad, la vivienda C-1 con 33 m² de
construcción, aplicando 64 entrevistas.
3. Caso 3. Riberas del Bravo, la vivienda de la etapa VI, tipo MT-1 de 35 m² y
realizando 62 entrevistas temáticas.
La espacialidad arquitectónica se desarrolla desde dos planteamientos: el mínimo habitable

y la posibilidad del máximo habitable. En el mínimo habitable se analizan los aspectos
de: habitabilidad interior, habitabilidad exterior y territorialidad. En el máximo habitable
se evalúa la potenciación prospectiva de la vivienda y su predio.

1.1 MÍNIMO HABITABLE

El espacio actual de los prototipos es insuficiente para el perfil de las familias promedio
en la ciudad; según el Conteo del 2005 las viviendas, en promedio están ocupadas por
3.81 personas. En la localidad se tienen 316,386 viviendas y 138,502 tienen de uno a
tres cuartos, siendo el 56.7% del total de las casas; y de estas el 50.7% son ocupadas por
4 o más personas.
Los prototipos de vivienda analizados incluyen tres espacios: la recamara, el baño
completo y un espacio múltiple para cocina, comedor y sala84, que pudiera ocuparse por
una familia integrada con un hijo o sin descendencia.
En el mínimo habitable se consideran los indicadores de espacialidad interior -
exterior y la territorialidad, que miden las condiciones de adecuación de las propuestas
conforme a los requerimientos y necesidades de sus ocupantes. En la espacialidad interior
se analizan el área habitable, la zona básica, el perfil familiar, el alineamiento, la dimensión
espacial, la altura interior, la funcionalidad y la potenciación.
La espacialidad exterior se caracteriza por las condiciones de aislamiento y
privacidad de la vivienda con respecto a otras, siendo el amortiguamiento al frente, la
contigüidad, áreas porticada y posterior, así como el jardín al frente, lo considerado en
esta investigación.
La territorialidad se refiere a las condiciones que los espacios presentan para
garantizar la privacidad y diversidad de uso, teniendo condiciones físicas que determinan
el hacinamiento diurno y nocturno, el espacio útil, la diversidad espacial y la vinculación
en el uso del espacio interior.
1.1.1. Espacialidad Interior

El espacio actual de la vivienda define las condiciones de habitabilidad tomando en
consideración los lineamientos del reglamento de construcción para obtener el mínimo
permitido, sin con ello garantizar que los espacios sean suficientes para el número de
actividades que desempeñan las familias. El espacio actual que ofrecen las casas cumple con
la normatividad y el área habitable, se refiere al número de espacios que la conforman.
a) Perfil familiar
En términos generales las clases de familia de los tres casos de estudio se integran por dos
84
El área múltiple es insuficiente, solo se pueden amueblar para dos de los espacios programados, así que se prescinde
de la sala o del comedor. En general todas las viviendas cuentan con cocina.

modalidades, los hogares integrados por padres e hijos por ejemplo la nuclear, la ampliada, la
compuesta85 y de padre o madre solo. El otro tipo se refiere a hogares de personas que viven
solos, son hermanos o únicamente son pareja sin hijos. El primer tipo es el 86.9% de los hogares
entrevistados y 13.1% restante de casas de los que viven solos o sin hijos. El 95.8% de los casos
son hogares de tipo familiar, es decir que sus ocupantes tienen lazos de parentesco entre si, con
excepción a los que viven solos.
CUADRO 4A. TABLA COMPARATIVA DE LA DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL POR CLASE

DE FAMILIA. CIUDAD JUÁREZ, DE LA MUESTRA TOTAL Y DE LOS CASOS DE ESTUDIO
Caso 2. Caso 3.
Caso 1.
Ciudad Total de la Haciendas Riberas
CLASE DE FAMILIA Parajes
Juárez Muestra de las Torres del
del Sur
Universidad Bravo
HOGARES FAMILIARES 90.3% 86.9%
Nuclear 74.0% 60.2% 56.6% 60.9% 63.0%
Ampliada 24.0% 15.0% 12.9% 14.0% 17.8%
Compuesta 1.1% 2.6% 1.6% 1.6% 4.8%
Con un jefe de hogar
s/d 9.1% 12.9% 9.4% 4.8%
(padre o madre)
En pareja (solo hermanos o la
s/d 8.9% 11.2% 7.8% 8.0%
pareja)
No especificado 0.7% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
HOGARES NO FAMILIARES 9.6% 4.2%

Unipersonal 8.8% 4.2% 4.8% 6.3% 1.6%
Complementaria 0.8% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
No especificado 0.1% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
(*) Elaboración propia con información de Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, Conteo 2005
y a partir de 188 entrevistas temáticas.
El cuadro anterior ofrece una comparación entre la distribución porcentual de las clases
de familia en la localidad y el comportamiento de la muestra y los casos de estudio.
La comparativa arroja el panorama local de la conformación familiar y la muestra una
forma de asignar la vivienda, aunque no muy alejada de la realidad. Es decir, la vivienda
se concede a hogares no familiares, que se deriva de la colocación del producto en el
mercado cumpliendo con los requisitos, y respondiendo a intereses de colocación.
85
La familia compuesta se conforma por parejas que tienen hijos de matrimonios anteriores y propios.

b) El área habitable
Los prototipos de los casos de estudio son semejantes, tienen una recamara y otro espacio
intermedio (uso múltiple) que se adecua a los requerimientos de las familias, generalmente
para la cocina, el comedor o como alcoba- estancia.
El reglamento de construcción para la espacialidad interior, en cuanto área
habitable la define de la siguiente manera:
• Por lo menos debe existir un cuarto habitable86 no menor a los 14 m² y el área de
otros cuartos habitables no debe ser menor de 7.00 m². En este caso la estancia-
cocina es no menor a 14m² y la recamara de 7m²
• La recamara espacio para dormitorio por lo menos debe contar con área de
guardarropa (Gobierno Municipal, 2001, p. 54).
En los tres casos de estudio solo se cuenta con la recamara y otro espacio múltiple
mayor a 14 m². Sin embargo, para la mayoría de las familias el área es insuficiente
para el número de ocupantes por vivienda. Mas del 50% de los hogares tienen cuatro
o más ocupantes: Parajes del Sur el 53.2%; Haciendas de las Torres Universidad
alcanza el 58% y Riveras del Bravo el 57.8%; esto significa que estas casas no tienen
el espacio o espacios habitables suficientes, que requiere la familia para hacerla
habitable. ver cuadro.
CUADRO 4B. DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL SEGÚN CLASE DE
FAMILIA CON CUATRO O MÁS OCUPANTES POR VIVIENDA
c) La zona básica
Un
Se integra con las áreas Nuclear Ampliada padre o Compuesta
madre
que se consideran para
Parajes del
el funcionamiento de 71.40% 62.50% 38% 100%
Sur
un hogar, tales como: Haciendas
de las Torres 69.3% 55.5% 50.0% 100.0%
preparar alimentos, el Universidad
aseo e higiene, el guardar Riberas del
74.4% 54.5% 0.0% 66.6%
Bravo
ropa u objetos y en el
exterior patio o jardín Elaboración propia de 188 entrevistas temáticas de los tres
Casos de Estudio.
y lugar para el auto. La
diversificación de los servicios de la vivienda reduce de alguna manera los conflictos
por territorialidad.
86
“Se consideran cuartos habitables los que se destinen a salas, cuarto de estudio, biblioteca, comedores, cocinas y dor-
mitorios, y no habitables los destinados a cuartos de baño, cuarto de lavado, cuarto de climatización, closet y circulaciones”
Gobierno Municipal, 2001, p. 54.

El reglamento contempla que ningún espacio para baño, excusado, lavandería

o usos similares debe ser menor a 0.16m² (Gobierno Municipal, 2001, p. 54);
ningún cuarto estará a más de 15 m de la puerta de salida. Y para los patios de
las viviendas de interés social deberá tener un espacio mínimo de 2.0m de ancho
por 3.0m de fondo. Los patios tendrán como mínimo 2 m de ancho (Gobierno
Municipal, 2001, p. 56).
En los prototipos se indican las áreas y lugares de la zona básica: el baño,
cocina, patio, jardín y estacionamiento. Y si además, se presentan áreas de guardado
tales como guardarropa, alacena, lugar para ubicar armarios o almacenar enceres
y lienzos; y si estos tienen posibilidad de ampliarse sin afectar las instalaciones 87,
podemos considerar que las familias cuentan con los suficiente para realizar las
actividades básicas de un hogar.
En los tres casos de estudio se cumple con espacio de servicio y en la recamara se
propone área de guardarropa, sin embargo, en cualquier ampliación de los tres casos de
estudio, se afectan las instalaciones.
d) Área efectiva habitable interior.

El área mínima habitable corresponde en este estudio al espacio existente con el que
cuenta la vivienda: espacio construido y del terreno. Se toma en cuenta la relación de los
espacios entre sí por medio del análisis de conectividad, condición que hará evidente las
ventajas entre una propuesta y otra.
En el estudio de áreas se tomaran en cuenta tres factores: la espacialidad interior,
la altura mínima habitable y la espacialidad exterior, teniendo como referencia las
medidas de los espacios mínimos de los proyectos y comparados con lo estipulado por la
normatividad del reglamento de construcción local.
87
Se propone no afectar instalaciones ya que el costo de ampliación seria mucho mas elevado para las familias.

CUADRO 4C. ESPACIALIDAD INTERIOR. ÁREA EFECTIVA HABITABLE
Caso 2. Haciendas
Caso 1. Parajes del Caso 3. Riberas
de la Torres
Sur del Bravo.
Universidad
Medidas Medidas
Dimensión Medidas a
Espacio Interior m² m² a paños m² a paños m²
normada paños (m)
(m) (m)
Estancia o Sala 2.7 x 2.97 x

2.89 x 3.60 10.40 2.85 x 3.71 10.57 9.52 8.11
- comedor 3.525 2.73
3.47 x 2.30 x
Cocina 2.0 x 1.8 3.60 2.32 x 2.65 6.15 4.86 6.83
1.40 2.97
UN CUARTO
14.00 16.72 14.38 14.94
HABITABLE
1.40 x 1.76 x
Baño completo 1.2 x 2.50 3.00 1.25 x 2.5 3.125 3.26 3.00
2.33 1.705
2.75 x 2.77 x
Recamara 1 2.7 x 2.6 7.02 3.15 x 2.85 8.97 9.26 7.51
3.37 2.71
Closet 0.60 x 1.76 x

0.70 x 0.90 0.63 0.60 x 1.50 0.90 1.41 1.16
Recamara 1 2.355 0.66
Área efectiva
habitable 24.65 30.50 28.85 28.90
Interior
Área construida
28.38 35.49 33.22 33.89
habitable
Ningún proyecto esta fuera de la normatividad vigente y comparativamente las ventajas

de cada caso se expresan en el espacio destinado para el área efectiva habitable, que
corresponde únicamente a la superficie utilizable para realizar las actividades propias del
hogar. El área mínima habitable de Parajes del Sur es de 30.50m², en Haciendas de las
Torres Universidad es de 28.85m² y de 28.90m² para Riveras del Bravo.
e) Altura habitable
En cuanto a la altura habitable el reglamento indica que la altura libre de cualquier
edificación no deberá ser menor a 2.30 m y para cualquier proyección sobre piso de 2.0m.
(Gobierno Municipal, 2001, p. 105). Teniendo que los tres casos de estudio cumplen con
esta disposición y de igual manera cada proyecto puede establecer sus diferencias como
ventaja comparativa, según el cuadro siguiente:

CUADRO 4D. ESPACIALIDAD INTERIOR. ALTURA MÍNIMA HABITABLE
Dimensión Caso 1. Parajes del Caso 2. Haciendas de las Caso 3. Riberas del
Espacio interior
normada Sur (m) Torres Universidad (m) Bravo (m)
Altura mínima 2.3 2.61 2.5 2.48
Altura máxima n/r 2.81 2.6 2.58
Altura mínima
2.3 2.61 2.5 2.48
habitable
Es evidente que la espacialidad interior de las propuestas arquitectónicas están diseñadas para
cumplir con la normatividad vigente en la ciudad, la altura de las casas es suficiente si agregar
plafón, es decir que quedan imposibilitadas las familias de mejorar el espacio de altura. Se tienen
2.61mts, 2.5 mts y 2.48 mts de altura libre en los tres casos respectivamente. Los beneficiarios ven
restringida su posibilidad de mejorar la altura habitable, al recibir un espacio que cumpla con el
mínimo establecido.
f) Dimensionamiento
Nuevamente se valora el espacio interior tomando en cuenta algunos parámetros de
calidad. En los espacios que se ofrecen el 100% es del tamaño que plantea la normatividad
y de algún modo se cumple con el mínimo habitable.
En cuanto al espacio múltiple que se ofrece, aunque es superior a los 14m² que
plantea la normatividad, no es suficiente para los espacios de estancia, cocina y comedor,
ya que no cumple con la funcionalidad requerida pues solo hasta dos de las actividades
podrían realizarse. Se sugiere 3.8mts de largo por 3.2 mts para el comedor; para la sala
de 3.00mts por 1.9mts y para la cocina de 2.70mts x 1.60mts, espacios que facilitan
el acomodo de los muebles. Esto significa que para el área de uso múltiple se sugieren
20.26m².
El espacio de dormir generalmente es insuficiente si se cumple únicamente con el
reglamento, considerar un lado mayor de 3.0 mts y el otro de 2.5mts a 2.7mts permite instalar
adecuadamente los muebles que conforman un juego de recamara. En los casos de Parajes del
Sur y Haciendas de las Torres Universidad se cumple con estas disposiciones de área.
En la cocina el equipo y muebles que se utilizan son fijos y delimitan el espacio
rígidamente, considerar 2.7 mts de largo libre para estufa, refrigerador y tarja, y sus

instalaciones es adecuado; y de ancho 1.6 mts como mínimo para realizar las actividades
de cocinar, preparar y guardar.
CUADRO 4E. COMPARATIVA DE DIMENSIONES SUGERIDAS

CON ESPACIOS DE LOS PROYECTOS
Haciendas de las
Dimensión sugerida Parajes del Sur Riberas del Bravo
Torres Universidad
2.85 x 2.7 x 2.97 x
Estancia 3.0 x 1.9 4.32 10.57 9.52 8.11
3.71 3.525 2.73
2.85 x 2.7 x 2.97 x
Comedor 3.2 x 3.2 10.24 10.57 9.52 8.11
3.71 3.525 2.73
2.32 x 3.47 x 2.30 x
Cocina 2.7 x 1.6 5.7 6.15 4.86 6.83
2.65 1.40 2.97
Baño 1.25 x 1.40 x 1.76 x
1.25 x 2.5 3.125 3.125 3.26 3
completo 2.5 2.33 1.705
3.15 x 2.75 x 2.77 x
Recamara 1 3.00 x 2.70 8.1 8.97 9.26 7.51
2.85 3.37 2.71
Closet 0.60 x 0.60 x 1.76 x
0.70 x 1.00 0.7 0.9 1.41 1.16
Recamara 1 1.50 2.355 0.66
Elaboración propia. Las negritas indican los valores que no cumplen con lo sugerido.
Las dimensiones del baño tienen dos esquemas: la rectangular de 1.25 mts x 2.50 mts en la
que los muebles se ubican en forma lineal o encontrada de 1.75 mts x 1.75mts teniendo un
espacio mínimo de regadera de 1.0 mts x 1.0 mts para que sea funcional.En cuanto al closet
el ancho mínimo adecuado es de 0.70 mts y el largo es flexible de 1.0 mts o más.
Los tres proyectos cumplen con las dimensiones de los espacios según lo indica el
reglamento de construcción local, en algunos casos se mejoran las propuestas haciendo más
efectiva el área habitable de acuerdo a la función y mobiliario que requieren. Sin embargo, el
dimesionamiento solo se resuelve, cuando se cuenta con los espacios suficientes que requiere
la familia y el tamaño para que se realicen las actividades en forma óptima y amueblar
adecuadamente.
1.1.2. Espacialidad Exterior

La habitabilidad espacial arquitectónica también se refiere a aquellos elementos que
agregan valor a la vivienda y que se miden por medio de la espacialidad exterior para
catalogar la transición entre lo público y lo privado.
La espacialidad exterior se inscribe todavía en el espacio privado de la vivienda y
favorece una adecuada transición entre lo público y lo privado. Es decir que se tienen

diferentes valores que facilitan la privacidad de la vivienda al ofrecer un área de transición

o jardín al frente con respecto a la vía pública. La normatividad vigente establece un
alineamiento de la construcción con el paramento de la calle de 4.0m en vialidades
primarias y 2.5m en calles terciarias o locales.
La espacialidad exterior garantiza una cierta independencia de la vivienda con el
espacio público al propiciar una transición entre espacio construido privado y la calle.
a) Área habitable exterior

El alineamiento al frente, el lateral y el posterior son quizás el espacio de transición mejor definido
en los proyectos de vivienda económica, cuando la distancia entre el espacio público y privado
no es suficientemente claro, se utilizan elementos intermedios construidos o vegetales; se tienen
las bardas, las rejas o los setos y arbustos para establecer una conveniente separación.
El análisis del área habitable exterior esta definida por el tamaño del lote restando
el espacio construido de cada prototipo. El tamaño del lote es la principal determinante
de una mayor o menor transición entre lo público y lo privado.
CUADRO 4F. ÁREA HABITABLE EXTERIOR

Transición entre lo público y lo privado
Caso 2. Haciendas Caso 3.

Caso 1. Parajes
Espacio Reglamento de las Torres Riberas del
del Sur
Universidad Bravo
Superficie de Terreno
Lote min. 120 m² 120.02m² No aplica 120.05m²
unifamiliar
dúplex en 180 m² y
Superficie de Terreno
210m² (110.00m² y/ o No aplica 90.125m² No aplica
condominal
90.00m²)
Metros de construcción 28.38m² 35.49m² 33.22m² 33.89m²
Área habitable
61.62m² 84.53m² 56.9m² 86.16m²
exterior.
En la espacialidad exterior presenta una dependencia recíproca entre el área

interior y el exterior, ya que a mayor superficie construida se tiene menor espacio exterior,
situación que a largo plazo puede afectar el equilibrio entre construcción y área exterior
o verde, eliminando suelos permeables por condiciones de ampliación o crecimiento
horizontal.

b) Alineamiento al frente
Una mayor espacialidad no siempre define una mayor privacidad, o una mejor transición.
El equilibrio entre los elementos puede alejar lo suficiente de la calle sin alcanzar el
aislamiento que para otros grupos sociales suele ser importante.
El alineamiento al frente es la distancia entre el limite de la banqueta y el
primer muro de la construcción, es la relación entre el espacio al frente y el frente
del lote.
CUADRO 4G. ALINEAMIENTO AL FRENTE

Caso 1. Parajes Caso 2. Haciendas de Caso 3. Riberas

Espacio Reglamento
del Sur las Torres Universidad del Bravo
Frente del lote 6m 7.05m 5.15m 6.92m
Alineamiento al frente (*) 4.0m / 2.5 m 3.23 m 6.0m 3.97m
Alineamiento al
24m² / 15m² 22.8m² 30.9m² 27.5m²
frente.
Las tres propuestas cumplen con el frente del lote y alineamiento mínimo permitido.
Haciendas de las Torres Universidad es la propuesta que ofrece más espacialidad al
frente, teniendo que los prototipos se ubican en calles semi-cerradas y pueden tener un
alineamiento mínimo de hasta 2.50 mts, sin embargo, se proponen 6 mts. logrando una
mayor transición entre el espacio construido y la calle local.
c) Área porticada
En los sectores populares la socialización en la calle o en el espacio de transición es mayor,
se utiliza el pórtico para tomar el fresco de la tarde o el frente para algún festejo o para
convivir. Es quizás el lugar donde se establecen los vínculos entre vecinos y las relaciones
comunitarias que propician la seguridad del barrio. El pórtico además, ofrece sombras
que en zonas áridas son convenientes.
El pórtico entonces suple la falta de espacio interior y de manera óptima protege
del intemperie a la persona que llega, en algunas soluciones protejan del viento o dan
seguridad. En los tres casos de estudio no se proponen áreas porticadas para las viviendas
que pudiera mejorar la falta de espacio interior.

CUADRO 4H. ÁREA PORTICADA

Caso 1. Parajes Caso 2. Haciendas de las Caso 3. Riberas del

Espacio Reglamento
del Sur Torres Universidad Bravo
Andador de acceso (**) 1.00 1.25 0.90 1.00
Superficie porticada n/d 0.0 0.0 0.0
Área porticada s/d 0.0 0.0 0.0
El pórtico puede convertirse en un valor agregado del proyecto como se presenta

en Riberas del Bravo en otro prototipo que ofrece ambientes distintos para sus
habitantes.
d) Área de jardín al frente

El jardín al frente de la vivienda amortigua la transición entre el espacio privado y el
público, además de garantizar áreas permeables
y zonas de protección solar. Este debe evitar
tener puertas o bardas que obstruyan el paso
hacia la calle88. Un jardín al frente puede
mejorar las condiciones de confort térmico
de la casa, evitando el reflejo de los rayos o el
calentamiento del suelo.
En el espacio del frente de la vivienda se
asigna el lugar para el estacionamiento de un Prototipo de vivienda dúplex que considera pórtico
al frente cuyo valor agregado las caracteriza por
auto, el jardín y el andador de acceso. En algunas una mayor demanda y ocupación.
propuestas el espacio del jardín esta definido, sin
embargo, los propietarios no lo conservan como tal.
88
Los patios o jardines que sirvan como remates de salida no deberán tener puertas que cierren en contra del recorrido
hacia la salida.

CUADRO 4I. ÁREA DE JARDÍN AL FRENTE

Caso 2. Haciendas Caso 3.

Caso 1. Parajes
Reglamento de las Torres Riberas del
del Sur
Universidad Bravo
Espacio medidas m² medidas m² medidas m² medidas m²
Área para estacionar un 2.70 x 2.963 x 3.00 x 3.12 x

auto 6.00 16.2 6.00 17.58 6.77 20.21 6.00 18.72
Andador de acceso (**) Si existe 1 Si 1.25 Si 0.9 Si 1
3.22 x 1.55 x 3.80 x

Jardín al frente 3.3 x 2.5 8.25 3.29 10.59 6.00 9.3 3.97 15.08
Área de jardín al
frente. 8.25 10.59 9.3 15.08
En los tres casos de estudio el espacio asignado al jardín del frente es suficiente para ambientar
con vegetación arbórea, rastrera y arbustiva propias de la región, pero difícilmente se encuentran
frentes con estas características en el área destinada a jardín. Una solución, pudiera ser el
entregar las viviendas con un jardín de bajo mantenimiento y atractivo para que las familias
los conserven. Otro aspecto es mejorar el tratamiento del suelo con material permeable en el
área de estacionamiento.
e) Contigüidad lateral
El pasillo lateral es un espacio exterior que separa la vivienda y mejora el asilamiento por
ruido de las colindantes y muros contiguos. Las propuestas tienen diferencias en la forma
de solucionar esta cercanía.
El tamaño del pasillo mínimo lateral, tiene el inconveniente de que por falta de
uso, acumule basura y hierbas. Si está en uso, no se tiene espacio para ubicar vegetación y
se percibe el ruido de las casas por la cercanía. La proximidad entre las viviendas se califica
cuando se tienen diferentes estrategias para amortizar el ruido y mejorar la seguridad
entre una y otra, con vegetación, patios cubiertos o pérgolas o con aislantes, en los dúplex
con muros independientes para cada casa.
Los prototipos de Parajes del Sur y Riberas del Bravo separan las casas con un pasillo de
90 cms y 88 cms respectivamente. En Haciendas de la Torres Universidad el prototipo dúplex
tiene un muro compartido (medianero) y no cuenta con pasillo lateral. Ver cuadro 4J.

CUADRO 4J. CONTIGÜIDAD LATERAL

Caso 1. Parajes Caso 2. Haciendas de las Caso 3. Riberas

Espacio Reglamento
del Sur Torres Universidad del Bravo
Espacialidad lateral 0.9 0.985 Sin pasillo lateral 0.88

La importancia que dan las familias a la distancia conveniente que guardan las viviendas,
deriva de que la propiedad se adquirió recientemente, los vecinos aun no se conocen
o tienen redes y lazos de amistad en otras colonias. Algunos estudios demuestran que
la contigüidad en las colonias populares favorece una proximidad conveniente para la
comunicación y conservación de amistades que en la sociedad actual es más difusa89.
La contigüidad según algunos teóricos se prefiere cuando las amistades se conforman
entre personas con un estilo de vida local, a diferencia del estilo de vida cosmopolita en que
las amistades se conservan por tener intereses en común o lo que se denomina homogeneidad
(Holahan, 2005, p. 368). En las formas o estilos de vida de Ciudad Juárez existe una influencia
de costumbres de tipo cosmopolita, la dinámica social, el trabajo por turnos y las horas extra,
la incursión de varios miembros de la familia en el ámbito laboral, o el poco tiempo para
interactuar, limitan el contacto entre los vecinos y marcan el estilo de vida de sus habitantes.
f) Espacialidad posterior
El patio posterior90 tiene diferentes funciones para las actividades cotidianas de un hogar.
Se destina para el servicio de lavado y también como área social y de convivencia, por
ejemplo, para el servicio se ubica el lavadero, lavadora, boiler y área de tendido; para el
espacio social la terraza el jardín y posiblemente el lugar del asador de carne.
En el patio posterior a diferencia del frente de la casa se realizan actividades que se
comparten con los amigos y la familia, en cierta forma de tipo semi-privado. En el jardín
del frente se puede socializar con los vecinos sin introducirlos a la vivienda, en el patio
posterior se comparte un lugar más personal.
89
“Melvin Webber (1963) sostiene que la sociedad contemporánea se caracteriza por ser una “comunidad sin conti-
güidad” los medios modernos de comunicación y transporte permiten al individuo conservar la amistad de las personas con
quienes comparte actitudes e intereses, aun cuando los separen distancias considerables” (Holahan, 2005, p. 367).
90
“para viviendas de interés social deberá tener como mínimo un cubo de 2.0 m de ancho por 3.0 m de fondo”…
“para vivienda con más de dos pisos de altura, el tamaño del patio deberá ser aumentado en 0.50 m en su ancho y 1.00 m en
longitud, por cada piso adicional” (Gobierno Municipal, 2001, p. 56).

El ancho mínimo del patio en viviendas de interés social es de 3.0 mts de fondo y
aumenta 50 cms por cada piso, según lo indica el reglamento vigente de la localidad. Estas
viviendas al estar proyectadas para crecimiento vertical, deben cumplir con la medida
mínima del fondo del patio de 3.50 mts. El frente del lote o el alineamiento mínimo de
la construcción al frente amplían o constriñen el espacio para el patio posterior, así se
estima la espacialidad posterior en cada caso de estudio. (Ver cuadro 4K)
CUADRO 4K. ESPACIALIDAD POSTERIOR

Caso 1. Parajes Caso 2. Haciendas de las Caso 3. Riberas

Reglamento
del Sur Torres Universidad del Bravo
Espacio medidas m² medidas m² medidas m² medidas m²
Alineamiento
posterior 3.50 3.50 4.43 4.43 4.306 4.306 5.89 5.89
Lavadero 1.20 x 1.0 0.81 0.99 x 2.79 2.762 1.477 x 0.856 1.264 1.50 x 1.91 2.865
4.435 x
Patio posterior 3.50 x 6.0 21.0 7.05 31.26 3.07 x 6.77 20.78 6.97 x 5.89 41.05
Espacialidad
posterior 21.0 31.26 20.78 41.05
El patio posterior alberga actividades familiares e incomunica con vegetación o bardas

el límite de la propiedad atrás. En los casos analizados se tiene el espacio suficiente de
alineamiento posterior de 3.5mts en los casos 1 y 3, Es menor en la vivienda de Haciendas
de las Torres Universidad. La espacialidad posterior provoca un ambiente exterior que
sustituye la carencia de espacios sociales dentro de la casa, generalmente alberga nuevas
ampliaciones para mejorar las condiciones de habitabilidad.
1.1.3. Diversidad Espacial y Territorialidad

El análisis topológico91 de la espacialidad arquitectónica se aborda por medio de la
relación funcional y de conectividad de las áreas. El número de dormitorios, baños o
espacios absolutos de la vivienda fueron tomados en cuenta para medir condiciones de
hacinamiento, de diversidad espacial y territorialidad.
Los espacios en si cumplen una función y según su grado de vinculación e intimidad
91
Se define como un modelo matemático para examinar la relación de los espacios y las características de uso, demanda
y conectividad.

favorecen o no la privacidad y el control del mismo. Holahan menciona que “la relación
entre los lugares específicos y sus actividades ayuda al individuo a organizar las conductas
cotidianas inconexas en cadenas de conductas generalizadas e integradas” (Holahan,
2005, p. 295). Los individuos necesitan delimitar esas áreas para lograr la privacidad
adecuada en el espacio íntimo y la vinculación con otros sitios para la interacción formal
e informal. Es decir que la utilización de los espacios requiere de manera implícita un
sistema de derechos territoriales entre las personas que los ocupan.
El control territorial y la privacidad se diluyen cuando varios individuos utilizan
el mismo lugar y existe mayor tensión cuando se dificulta la identidad personal de los
ocupantes o del grupo. “La territorialidad ayuda a organizar y manejar la vida diaria de
los individuos y de los grupos sociales” (Holahan, 2005, p. 295).
El concepto de territorialidad en este caso se basa en el análisis topológico del espacio
arquitectónico para identificar las situaciones probables de la interacción del individuo dentro
la casa. La casa según “Broker (1965) es un territorio primario”, y se encuentra bajo el control
del usuario en un periodo prolongado a diferencia de los territorios secundarios y públicos92.
El análisis topológico de los espacios analizando la vinculación, el grado de intimidad
y el número de ocupantes de la vivienda, puede evaluar aspectos de la diversidad espacial.
Propone los coeficientes de conectividad relativa, de intimidad espacial y vincular que
permiten reconocer como están organizadas las áreas por su función y relación93. En este
estudio se analizaran las viviendas con datos registrados en las encuestas temáticas y los
proyectos arquitectónicos de cada prototipo.
El análisis topológico del espacio arquitectónico considera los aspectos de:
a) La diversidad espacial que identifica los espacios útiles y su disponibilidad para
los ocupantes de una vivienda. El coeficiente de conectividad relativa (CCR)
que evalúa la efectividad de los espacios y el grado de intimidad a través de la
vinculación y dependencia que establece Gómez (2005a).
b) La territorialidad que en este trabajo valora las condiciones de hacinamiento
diurno y nocturno (Gómez, 2005a).
c) El índice de vivienda digna que se establece con la definición que hace Coordinación
General de Planeación Nacional para zonas Deprimidas y Marginales (1982, p.
17-24) de este concepto.
92
“Los territorios secundarios tienen cierto grado de posesión, aunque esta no es permanente ni exclusiva” y los terri-
torios públicos “están abiertos a la ocupación pública de manera relativamente temporal. No son tan importantes para los
ocupantes” (Holahan, 2005, p. 292).
93
El estudio referido puede no ajustarse a todas las muestras ya que provienen de otro, con entornos arquitectónicos y
conductas de los habitantes respecto a la violencia en la ciudad de Colima.

Las familias han adquirido una vivienda que define el área privada y propia, que
por el espacio que ofrece, tienen dificultades para organizar y ordenar sus áreas, tienen
competencia territorial y poco personalizados.
a) La diversidad espacial.
Los espacios definidos en los tres prototipos
son semejantes. En general se estructura en
tres zonas: la social, la intima y la de servicios:
reducidas en superficies mínimas y a veces
enunciadas pero con áreas insuficientes.
Cada prototipo cuenta con recamara y
un espacio múltiple para sala-comedor-cocina,
espacio que para las tres actividades no es apto.
En algunos hogares se utiliza por la noche
como alcoba (uso de sofá cama). Los espacios
de servicio como el baño, estacionamiento,
jardín al frente, patio posterior, pasillos de
servicio y lugar de lavadero exterior se incluyen
como parte de la variedad de usos y espacios.
En los casos 1 y 3 se tienen 12 espacios
identificados y en el Caso 2, 10 áreas útiles
definidas. Se consideran las propuestas en los
proyectos y aunque el espacio es insuficiente se
valoran. Los prototipos arquitectónicos son:
En la diversidad espacial se propone
el coeficiente de conectividad relativa (CCR)
para evaluar la intimidad y función de los
espacios, planteando esquemas de vinculación y
diversidad conforme a la que propone Gómez (2005).
El Coeficiente de Conectividad Relativa (CCR) o de intimidad se obtiene al considerar:
• El Coeficiente de Intimidad Espacial (CIE)
• El Coeficiente de Diversidad Espacial Relativa
(DER)
• y el Coeficiente de Intimidad Vincular (CIV)

El coeficiente de conectividad relativa se calcula con los coeficientes de intimidad espacial

y de intimidad vincular.
• El Coeficiente de Intimidad Espacial (CIE), considera todos los espacios interiores
y exteriores y se jerarquizan según un índice de intimidad con valores del 0
como el mínimo al 3 como el máximo.
Gómez (2005a) propone el valor 0 para áreas que son de tránsito o muy públicas:
vestíbulos, distribuidores, pasillos, recibidores, cocheras; también para lugares de uso
restringido como el closet o baños exclusivos. El 1 es para espacios semipúblicos o de uso
colectivo como la sala, comedor, cocina, patio, terrazas, cuartos de servicio, bodegas o
despensas; estima con 2 a las zonas privadas que tienen ciertas premisas de acceso como
un estudio, área de trabajo o costura; finalmente se asigna el 3 a los lugares muy privados

o de uso íntimo como la recamara, alcoba, CUADRO 4L. COEFICIENTE DE

INTIMIDAD ESPACIAL DE LOS TRES
dormitorios y baño compartido.
CASOS DE ESTUDIO
Se considera que cuando una
vivienda cuenta con once espacios GRADO DE INTIMIDAD
ESPACIO Caso 1 Caso 2 Caso 3
componentes tiene el área mínima
Jardín al frente 0 0 0
diferenciada que incluye lugares fácilmente Estacionamiento 0 0 0
identificados o auxiliares que no presentan Sala 1 1 1
delimitación física94. En el cuadro 4L se Vestíbulo baño 0 n/a 0
Baño 3 0 3
presentan los coeficientes que registran
Cocina 1 1 1
cada caso de estudio. Comedor 1 1 1
Según se observa en el cuadro el Recamara 1 3 3 3
coeficiente de intimidad espacial de los Closet 0 0 0
Pasillo lateral 0 n/a 0
Casos de estudio 1 y 3 suman 11 niveles de
Patio de Servicio 1 1 1
intimidad y el Caso de estudio 2 cuenta sólo Área de lavado 1 1 1
con ocho. Esto significa que el Caso 2 tiene CIE TOTAL 11 8 11
precaria diversidad espacial y no cumple con Elaboración propia (Gómez, 2005)
el mínimo propuesto.
La limitante de espacios componentes puede aumentar los riesgos asociados a la
competencia territorial y ser aun mayor cuando se tienen más usuarios. El Coeficiente de
Diversidad Espacial Relativa (DER) permite evaluar la competencia territorial de las áreas
identificadas (E) y entre el número de habitantes (H) de la vivienda.
El calculo de espacios convenientes para la diversidad espacial relativa se obtiene
de la ecuación: E = H * 2.4; así que para 1 a 4 ocupantes se requiere el mínimo de
espacios, es decir once; para 5 a 6 habitantes se necesitarían quince, y para 7 personas o
más se requieren diecisiete o más zonas definidas. Estos espacios necesarios se indican en
el cuadro 4M.
En los casos de estudio 1 y 3, se observa competencia territorial en más del 25%
de los hogares entrevistados y que se conforman por más de cinco ocupantes. El caso
de estudio 2, no cuenta con el mínimo de áreas requerido y se tiene disputa espacial
en el 100% de los hogares. En este sentido las viviendas que se ofrecen no responden a
los requerimientos espaciales de sus ocupantes debido a que la diversidad de áreas no es
94
Se consideran once espacios para una a cuatro personas que les permita cumplir con las actividades de aseo, descanso,
alimentarse, recreación, guardar e higiene (Gómez, Cruz y Ss., 2005) obtuvo este dato entre el límite de conductas pacíficas y
el primer grado de violencia (psicológica).

suficiente para evitar competencia territorial. Se tendrían que mejorar las condiciones de
habitabilidad espacial del 32.3%, del 25.8% y del 100% de las propuestas de los casos 1,
2 y 3 respectivamente.
CUADRO 4M. COEFICIENTE DE DIVERSIDAD ESPACIAL RELATIVA
(DER) DE LOS CASOS DE ESTUDIO
HABIT/ ESPACIOS
DER= E/H Caso 1 Caso 3 DER= E/H Caso 2
VIVIENDA NECSARIOS
1 11 12 4.8% 1.6% 10 6.2%
2 11 6 12.9% 11.3% 5 9.3%
3 11 4 21.0% 22.6% 3.3 25.0%
4 11 3 29.0% 38.7% 2.5 30.0%
5y6 15 2.4 y 2 27.5% 22.6% 2 y 1.6 23.4%
7y8 17 1.7 y 1.5 3.2% 3.2% 1.4 y 1.2 4.6%

1.3 o
9 o mas 22 1.6% 0.0% 1.1 o menos 1.5%
menos
PORCENTAJES 32.3% 25.8% 100.0%
Elaboración propia (Gómez, 2005a).
• El Coeficiente de Intimidad Vincular (CIV), se conforma con la suma de los

conectores de la vivienda que vinculan con habitaciones, espacios exteriores, así
como aquellos que son visuales, cambios de pisos o nivel. Al diseñar la vivienda se
establecen ciertas ligas que permiten o no el paso de las personas para llegar a otro
lugar de la casa. Una recamara que es el único vinculo entre el patio posterior o del
único baño pierde grado de intimidad cuando funciona como espacio de enlace
con otro.
Cada caso de estudio tiene diferentes maneras de vincular los espacios aunque cuenten
con las mismas áreas definidas. Un ejemplo de vinculación espacial se presenta en el
siguiente esquema que corresponde al Caso 1.
El esquema presenta la forma de establecer la vinculación entre los diversos espacios y
los factores de intimidad de cada área se multiplican teniendo el resultado de la liga. Los valores
definen el grado de privacidad que se genera con la adecuada relación entre los espacios.

El cuadro concentra la ESQUEMA DE INTIMIDAD ESPACIAL Y

VINCULAR
información de los tres casos de
estudio y las equivalencias que
alcanzan en las diferentes formas de
vincular los espacios. Teniendo que
el Caso 3 de Riberas del Bravo tiene
un valor de 4 que indica una mayor
intimidad en comparación con los
casos 1 y 2 que tienen un coeficiente
de 7 y 9 respectivamente.
Elaboración propia (Gómez, 2005a)

a
CUADRO 4N. COEFICIENTES DE INTIMIDAD VINCULAR DE LOS TRES CASOS DE ESTUDIO
Caso
VINCULO Caso 1 VINCULO Caso 2 VINCULO
3
V1 Jardín/frente - V1 Jardín/frente - V1 Jardín/frente -

0 0 0
Estacionamiento Estacionamiento Estacionamiento
V2 Estacionamiento V2 Estacionamiento V2 Estacionamiento

0 0 0
- Sala - Comedor - Estancia
V3 Comedor- V3 Estancia -
V3 Sala - Comedor 1 3 1
Recamara 1 Comedor
V4 Sala - Cocina 1 V4 Comedor - Cocina 1 V4 Comedor - Cocina 1
V5 Estancia -
V5 Sala- Recamara 1 3 V5 Comedor- Sala 1 0
Vestíbulo
V6 Recamara - Closet 0 V6 Recamara 1 - Baño 0 V6 Vestíbulo - Baño 0
V7 Sala - Vestíbulo V7 Vestíbulo -

1 V7 Recamara- closet 0 0
baño Recamara 1
V8 Vestíbulo baño
0 V8 Recamara-patio 3 V8 Recamara- closet 0
- Baño
V9 Cocina - Pasillo de V9 Patio - Área de V9 Cocina- Patio

0 1 1
servicio lavado posterior
V10 Pasillo de Servicio- V10 Patio posterior

0 1
Patio de Servicio - Área de lavado
V11 Patio posterior - V11 Patio posterior -
1 0
Área de lavado Pasillo de servicio
CIV Caso 1 7 CIV Caso 2 9 CIV Caso 3 4

• El coeficiente de conectividad relativa (CCR) o de intimidad 95, permite evaluar la

efectividad de los espacios y el grado de intimidad que tienen al evitar el paso de
personas en espacios de uso exclusivo; debe tomarse en cuenta la vinculación y
dependencia que se establece entre un área y otra.
Por lo tanto el Coeficiente de Conectividad Relativa (CCR) se obtiene por medio de la

correlación del Coeficiente de Intimidad Espacial (CIE) al dividirlo entre el Coeficiente
de Intimidad Vincular (CIV); el valor limite que propone Gómez Azpeitia es de 0.5496. El
caso 1 y 2 tienen valores superiores al límite permisible y el Caso 3 muestra un esquema
vincular que reduce la competencia espacial. (Ver cuadro 4O)
CUADRO 4O. COEFICIENTE DE CONECTIVIDAD RELATIVA

DE LOS CASOS DE ESTUDIO
CASO DE CASO DE CASO DE ÍNDICE

CONCEPTO
ESTUDIO 1 ESTUDIO 2 ESTUDIO 3 RECOMENDADO
COEFICIENTE DE INTIMIDAD
ESPACIAL (CIE)
11 8 11
COEFICIENTE DE INTIMIDAD
VINCULAR (CIV)
7 9 4
COEFICIENTE DE CONECTIVIDAD
RELATIVA
0.62 0.72 0.36 CCR = 0.54
b) La territorialidad97
Los espacios de las viviendas y su relación con el número de ocupantes determinan
las condiciones de territorialidad que presentan los diferentes hogares analizados. Las
viviendas están diseñadas sin tomar en cuenta el perfil de los habitantes y responden a
una preocupación de reducir el déficit habitacional y no para dar solución a un problema
de habitabilidad. La reducción de los espacios arquitectónicos y el área construida a
largo plazo, puede desencadenar serios conflictos de competencia por el espacio íntimo,
dificultades en las formas de apropiación y en la vida privada de las familias, que pueden
reflejarse, en la convivencia social que establecen en el barrio.
95
La vinculación adecuada en el uso de los espacios facilita que las actividades se realicen adecuadamente, reducen los
conflictos por territorialidad y el estrés entre los ocupantes, en este caso de la vivienda.
96
“Por características de la conectividad entre los espacios de la casa, los individuos deben atravesar espacios que, en
otras condiciones, debían haber quedado al resguardo de ese tipo de incursiones” la tendencia de casas con maltrato alcanzó
un r=0.60 (Gómez “et al.”, 2005, p. 33).
97
“La vivienda y el hogar son el punto de confluencia, a la vez físico y relacional, en el que la población se agrupa y or-
ganiza a partir de una aspiración de vida común” (Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, 2004, p. 137).

• El Coeficiente de Hacinamiento Nocturno (CHN) permite evaluar la competencia

u holgura que se genera en la ocupación del dormitorio conforme al número de
habitantes por vivienda. Es decir, que la falta de espacios para descanso o reposo se
evalúa con la relación:
CHN = H/ D (Gómez, 2005a)
En los tres casos de estudio se tienen condiciones de hacinamiento nocturno ya

que solo se tiene un dormitorio y un espacio para alcoba, los hogares con cuatro o más
personas por vivienda presentan mayor aglomeración. En general en los tres proyectos el
15.5% de las casas se ocupan por uno a dos individuos; en el 55.3% viven de tres a cuatro
personas y en el 29.2% residen más de cinco habitantes. (Ver cuadro 4P)
CUADRO 4P. HABITANTES POR VIVIENDA
Número de personas que ocupan la vivienda

CASOS DE ESTUDIO
1 2 3 4 5a6 7a8 9 o mas
Parajes del Sur 3 8 13 18 17 2 1
Haciendas de la Torres
4 6 16 19 15 3 1
Universidad
Riberas del Bravo 1 7 14 24 14 2 0
SUMAS 8 21 43 61 46 7 2
PORCENTAJE 4.3% 11.2% 22.9% 32.4% 24.5% 3.7% 1.0%
Los prototipos de vivienda económica sólo cuentan con un dormitorio sin embargo por
la noche la sala - comedor es utilizada como alcoba y en muchos casos instalan un par
de literas definiendo otra área para habitación, para resolver la falta de espacios. En este
cálculo se consideró que la sala cuenta con un sofá cama por las noches, por esto se
supone que la casa tiene dos espacios con función de dormitorio.
El coeficiente propuesto para la ocupación de los dormitorios es de 1.5
ocupantes98 debido a que a partir de cuatro habitantes por vivienda se obtiene un
98
“En las casas donde ocurrió algún evento de violencia, son más los habitantes que tienen que compartir dormitorio
(2.32 en promedio, (…). En cambio, en casas sin antecedentes de maltrato, el promedio fue de 1.5 habitantes por dormitorio”
(Gómez “et al.”, 2005, p. 31).

coeficiente mayor. El hacinamiento nocturno es superior al 60% de los tres casos de

estudio y la competencia por el espacio deriva en promiscuidad y es proclive a los
conflictos familiares. (Ver cuadro 4Q)
CUADRO 4Q. COEFICIENTE DE HACINAMIENTO

NOCTURNO (CHN) POR CASO DE ESTUDIO
HABITANTES DORMITORIOS POR

CHN Caso 1 Caso 2 Caso 3
POR VIVIENDA VIVIENDA
1 1 y 1 alcoba 0.5 4.8% 6.2% 1.6%
2 1 y 1 alcoba 1 12.9% 9.3% 11.3%
3 1 y 1 alcoba 1.5 21.0% 25.0% 22.6%
4 1 y 1 alcoba 2 29.0% 30.0% 38.7%
5y6 1 y 1 alcoba 2.5 y 3 27.5% 23.4% 22.6%
7y8 1 y 1 alcoba 3.5 y 4 3.2% 4.6% 3.2%
9 o mas 1 y 1 alcoba 4.5 1.6% 1.5% 0.0%
PORCENTAJES 61.0% 59.5% 64.5%
Menciona Holahan que el sentido de pertenencia aumenta si los sujetos incorporan

objetos de significación personal o decoran sus territorios a su gusto o elección (Holahan,
2005, p. 307). Sin embargo, si el 60% de los hogares no cuentan con espacios para la
apropiación espacial en el área íntima o dormitorio el sentido de pertenencia es difuso y
la competencia territorial dificulta la convivencia familiar.
En los tres casos de estudio, la habitabilidad del espacio nocturno es limitada, no
existen ambientes personales e íntimos suficientes para sus ocupantes, la calidad de vida
presenta condiciones de vulnerabilidad por promiscuidad, violencia y hostilidad en el
ambiente del hogar.
• El Coeficiente de hacinamiento diurno (CHD), se calcula teniendo en cuenta el número

de baños por vivienda y la relación con el número de habitantes. Los prototipos
cuentan únicamente con un baño y aunque la vivienda puede mostrar crecimiento,

se evaluó la condición actual sin ampliación. Los porcentajes de hacinamiento

diurno supera al 25%, el territorio no es personalizado y las actividades de aseo e
higiene diarias propician la confluencia de varios ocupantes a la vez siendo factor de
vulnerabilidad al conflicto. (Ver cuadro 4R).
Las condiciones de hacinamiento diurno tiene efectos en la vida cotidiana y en la
organización interna de la familia, CUADRO 4R. COEFICIENTE DE HACINAMIENTO
menciona Gómez (2005a) que DIURNO (CHD) POR CASO DE ESTUDIO
es posible que los hogares con
HABITx BAÑO/
CHD Caso 1 Caso 2 Caso 3
capacidad de adaptarse a su VIVIENDA VIV.
ambiente más próximo, muestran 1 1 1 4.8% 6.2% 1.6%

2 1 2 14.5% 9.3% 11.3%
la misma actitud en la forma de
3 1 3 19.4% 25.0% 22.6%
relacionarse y acondicionarlo para 4 1 4 29.0% 30.0% 38.7%
mejorar la habitabilidad. 99
5y6 1 5 16.1% 23.4% 22.6%
7y8 1 6 12.9% 4.6% 3.2%
9 o mas 1 7 3.2% 1.5% 0.0%
• La Territorialidad (T)
considera el tamaño de la PORCENTAJES 32.0% 29.5% 25.8%
construcción y el número Elaboración propia (Gómez, 2005a).

de habitantes obteniendo
el porcentaje de viviendas que presentan condiciones de competencia por el territorio.
Gómez (2005a) propone que para cuatro habitantes la superficie mínima sería de
71m², el límite de este coeficiente es de 17.8, sin que se convierta en un factor
estresante según la ecuación de:
Ac= H * 17.8100
Las situaciones de competencia por el territorio se presentan cuando el área

asignada a las actividades de un hogar es insuficiente y se caracteriza por la dificultad
que tienen sus ocupantes para personalizar algún lugar. El factor propuesto responde
a las necesidades de espacio que requieren una o dos personas, ya que únicamente los
prototipos de vivienda económica de 33m² y de 35m² de área edificada; esta corresponde
al pie de casa habitación que tiene el propósito de ofrecer un lugar para iniciar una familia
y que a largo plazo logre condiciones de habitabilidad. En Parajes del Sur, Haciendas de
99
“Aquellos individuos que son mas hábiles en el manejo de sus emociones, también lo son para responder con flexibi-
lidad a los cambios de su entorno físico y para practicar adecuaciones que incidan en mejores condiciones de habitabilidad”
(Gómez “et al.”, 2005, p. 35).
100
Ac corresponde al área construida, H es para habitantes y 17.8 es el factor límite de riesgo estresante (Gómez “et al.”. 2005).

las Torres Universidad y Riberas del Bravo se presentan condiciones de competencia

territorial en el 82%, 98.4% y 93.8% de los hogares entrevistados respectivamente.
CUADRO 4S. TERRITORIALIDAD DE LOS TRES CASOS DE ESTUDIO
AREA AREA
HABIT/ TERRITO- % Caso TERRITO- % Caso % Caso
CONST. CONST.
VIVIENDA RIALIDAD 1. RIALIDAD 2. 3.
(m²) (m²)
1 35 35 4.8% 33 33 1.6% 6.2%

2 35 17.5 12.9% 33 16.5 11.3% 9.3%
3 35 11.7 21.0% 33 11.0 22.6% 25.0%
4 35 8.8 29.0% 33 8.3 38.7% 30.0%
5y6 35 7 27.5% 33 6.6 y 5.5 22.6% 23.4%
7y8 35 5.8 3.2% 33 4.7 y 4.13 3.2% 4.6%
9 ó más 35 5 1.6% 33 1.8 y más 0.0% 1.5%
SUMA Caso 1. 82% SUMAS Caso 2 y 3. 98.40% 93.8%
La falta de área construida en los tres prototipos puede ser compensada al contar con espacio
exterior que sea adaptado para que inicialmente las condiciones de competencia por el espacio
sean menos estresantes101. Es decir que facilite a sus habitantes un rincón externo de uso
personal. Es común que los niños se apropian de los patios, dejan sus juguetes y utilicen
una superficie aunque este no sea selectiva; les ofrece un sentido de identidad propia aun
en condiciones de aglomeración. Los niños, quizás, son los ocupantes con el espacio más
limitado en el interior.
2. POTENCIACIÓN. ÁREA MÁXIMA HABITABLE:

Existen estudios realizados que han medido el máximo de crecimiento de una vivienda
popular, alcanzando hasta 120m². La potenciación se plantea como un ejercicio
prospectivo que visualiza el tamaño máximo que podría alcanzar una vivienda, siendo
determinado por el tamaño del lote y la normatividad de alineamiento. Es decir la
potenciación es el mayor espacio posible con que podría en su caso una vivienda contar,
independientemente que las familias así lo conciban. Es decir la potenciación es la
simulación prospectiva del crecimiento máximo de manera teórica que facilita la
101
“(Evans y Eichelman, 1976; Worchel y Teddlie, 1976) sostienen que el stress producido por aglomeración es me-
diado por un aumento de estimulación que resulta de la frecuente invasión del espacio personal derivada de la alta densidad”
(Holahan, 2005, p. 233).

comparación de casos de estudio.

La potenciación tiene como limitante el tamaño del terreno y no la construcción
existente, es decir el máximo que pudiera ampliarse independientemente que este
planeado por la propuesta de la empresa constructora o por los ocupantes de la misma.
El espacio estaría referenciado a las limitantes normativas de ocupación del suelo y
utilización del espacio, se lograría la máxima capacidad del área máxima habitable.
En este ejercicio de prospectiva se propusieron límites semejantes a los tres casos
de estudio para determinar el máximo habitable con los mismos parámetros de análisis.
Se propusieron los siguientes parámetros:
1. Alineamiento en fachada o frente de la planta baja, se consideró la que actualmente
presenta el proyecto.
2. Restricción de construcción en patio posterior de 2 mts con respecto a la
colindancia.
3. Área edificable en planta alta tomando en cuenta un alineamiento al frente de 4
mts y 2 mts con respecto de la colindancia posterior.
En la potenciación solo se propone un segundo nivel ya que la normatividad del

fraccionamiento y del Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad así lo indican, aunque podría
contemplarse un tercer nivel teniendo el 60% de área del segundo piso. El análisis de la
potenciación de cada caso se presenta de manera comparativa en el cuadro siguiente:
CUADRO 4T. COMPARATIVO CON LAS ÁREAS DE POTENCIACIÓN Y

PORCENTAJE COMPARATIVO DE LOS TRES CASOS DE ESTUDIO
Área construida Área del Área de Máximo Porcentaje

Caso de Estudio
existente terreno potenciación habitable comparativo
Caso 1. Parajes del

35.48 m² 120.02 m² 109.02 m² 143.75 m² 100%
Sur
Caso 2. Haciendas
de las Torres 33.218 m² 90.125 m² 92.50 m² 105.92 m² 73.40%
Universidad
Caso 3. Riberas del

33.89 m² 120.00 m² 107.81m² 141.7 m² 98.60%
Bravo

Utilizando el mismo patrón de crecimiento

para los tres casos, se identifican dos etapas de
ampliación por color. El azul es la superficie
actual del prototipo. El rojo identifica el área
potencial de crecimiento en planta baja y en
amarillo se delimita la mayor ampliación
alcanzada para el primer nivel.
El área de potenciación para el Caso
1 es de 108.28 m² para ampliar la vivienda,
alcanzando un máximo habitable de
143.76 m² con los parámetros propuestos
para este análisis. Otro factor de ventaja es
que la construcción inicial es la más grande
con 35 m² y el diseño de esta casa ofrece un
pasillo lateral que al considerarse como parte
del crecimiento de la planta alta mejora el
potencial de crecimiento de 60.59² hasta
83.17m². (Ver Plano Caso 1).
Resumen Caso 1.
Parajes del Sur. Potenciación
Simbología
Superficie actual del prototipo Caso 1. Parajes del Sur.
Planta Arquitectónica.
Área potencial de crecimiento en planta baja
Area de construcción 35.49 m2
Área potencial de crecimiento en primer nivel
El Caso 2. Haciendas de las Torres Universidad, esta determinado por el predio para vivienda en
condominio dúplex en un lote mínimo de 90.125 m², teniendo que el área de potenciación es de
72.22 m², y el máximo habitable de 105.50 m². Este espacio corresponde al 73.4% del espacio que

ofrece la vivienda de Parajes del Sur y que es la que alcanza

la mayor área habitable. El tamaño del terreno y la falta de
espacio lateral reducen las posibilidades del prototipo (Ver
plano Caso 2).
Resumen Caso 2.
Universidad. Potenciación
Simbología
Superficie actual del prototipo
El Caso 3. Riberas del Bravo, corresponde a vivienda unifamiliar

en lote mínimo de 120 m², tiene una área de potenciación de
107.81m², alcanzando como máximo habitable de 141.70
m². Este espacio corresponde al 98.6% del Caso que alcanza
la mayor área habitable (Ver plano Caso 3).
Laprincipallimitanteparalograrunapotenciación
efectiva, esta determinada por el tamaño del terreno que
confina a la vivienda a un espacio reducido y restringe su
futuro crecimiento. Esto puede mejorarse si se posibilita
el desarrollo vertical de la vivienda ampliando el espacio
construido al máximo. Caso 2. Haciendas de las
En cuanto a la opinión de las familias con Torres Universidad.
respecto a la potenciación, inicialmente resuelven Area de construcción 33.218 m2
ampliar su hogar utilizando los espacios de la planta
baja, preferentemente del patio posterior y en segunda o tercera instancia hacia arriba. Esto

Resumen Caso 3.
Riberas del Bravo. Potenciación
Simbología
Superficie actual del prototipo
hace referencia a un apego al suelo y a una vieja

reminiscencia de la vivienda rural que tiene
todo el espacio para realizar otras actividades
no urbanas, como tener animales domésticos
o algunos cultivos de hortalizas o hierbas
medicinales, o la ampliación de la vivienda para
el propio crecimiento o para otros miembros
de la familia. La opinión de los habitantes con
respecto a las posibilidades de crecimiento de
su vivienda puede establecer un parámetro de
la posible ocupación a largo plazo, según se
muestran las siguientes gráficas.
Es evidente que en los tres casos
de estudio la preferencia de crecimiento o
Caso 3. Riberas del Bravo.
potenciación de su espacio arquitectónico es
hacia la parte posterior de la vivienda. En el Area de construcción 33.89 m2
caso de Riberas del Bravo con el 88.7% de las
opiniones, según los comentarios mostraban incertidumbre de la calidad en la construcción
para un segundo nivel. En Haciendas de la Torres Universidad el espacio posterior es reducido
y por eso el sentir no es superior al 50%. Y en Parajes del Sur esta elección es del 61.9%.
El hecho de preferir la opción de ampliación hacia el patio posterior, implica entender

los efectos y argumentos para Gráfica 4A
dicha elección:
a) Se elige el patio poste-
rior para tener un
crecimiento limitado
es decir una o dos
recamaras y es la
forma mas económica
de lograrlas, se
evitan escaleras y las
instalaciones del baño
Elaboración propia con 188 entrevistas temáticas de
son accesibles o no se los tres Casos de Estudio.
prevé agregarlas.
b) Se tiene incertidumbre o desconocimiento de las cualidades de una construcción
para ampliar a segundo piso.
c) No se cuenta con las habilidades y recursos para dar mantenimiento a un
patio o jardín, esto requiere de inversión en recursos humanos y económicos,
específicamente en tiempo y conservación, condición que difícilmente se prioriza
en estos sectores.
d) Un aspecto lamentable es que se reducen espacios permeables y se pierde espacio
exterior de áreas
Gráfica 4B
verdes y de sombra
para la vivienda.
La segunda opción de
crecimiento la consideran
hacia arriba con un
preferencia de 20 y 40
puntos porcentuales de la
primera.
Construir una planta
alta significa aprovechar Elaboración propia con 188 entrevistas temáticas de
los tres Casos de Estudio
la estructura existente del
prototipo actual, planear un crecimiento mucho mayor y mejorar en el 100% las condiciones

de potenciación. Los tres proyectos los beneficiarios reciben planos de ampliación de la

vivienda hacia el segundo nivel que duplica el área de la parte existente.
La segunda opción de crecimiento es el vertical, en Riberas del Bravo la elige el
41.9% de las opiniones, en Parajes del Sur el 23.8% y Haciendas de las Torres Universidad
el 20.3%, en este caso es el que menos patio ofrece. (Ver gráfica 4B).
3. INDICADOR DE LA VIVIENDA DIGNA

El indicador al que denomino de la vivienda digna (IVD) se basa en la definición de la
Coordinación General del Plan Nacional para Zonas Deprimidas y Marginales en 1982
hace de este concepto102. Se consideró entonces que por cada espacio habitable (eliminando
aquellos espacios que no pueden ser utilizados como dormitorio) debe contar solo con 2
o menos ocupantes, siendo el 32.26% de las viviendas encuestadas en general.
Es decir que en las viviendas ocupadas por más de cinco personas o por varias
familias, no se cumple con la condición del concepto de vivienda digna, ya que por
el número de habitantes presentan situaciones que tienden al hacinamiento y/ o
promiscuidad.
Es decir que podríamos considerar que se presentan diferentes formas de
hacinamiento al contar las viviendas únicamente con dos espacios habitables. Presentan
condiciones de hacinamiento sin embargo el impacto en la perdida de espacios personales
y competencia es diferente:
a) Las casas que se habitan por cinco y/ o seis personas, presentan un hacinamiento
relativo.
b) Si se ocupan por siete y/ u ocho habitantes, tienen un hacinamiento alto.
c) Y cuando los hogares se integran por nueve o más ocupantes en dos cuartos
habitables, se alcanzan condiciones de hacinamiento profundo.
a)El hacinamiento relativo se genera cuando una familia está restringida a ocupar un
espacio habitable por 3 o 4 personas, y se ocupan indistintamente de la edad y sexo, se
propicia la promiscuidad y falta de privacidad (Peña, 1999). En los 3 casos de estudio
se presenta este tipo de hacinamiento, cuentan con dos áreas habitables únicamente y
ambas se utilizan por más de 3 personas. En los casos 1, 2 y 3 se tiene esta situación de
102
En la Coordinación General del Plan Nacional para Zonas deprimidas y Marginales se define la vivienda digna como
aquella que cumple con los siguientes satisfactores: “a) que esté ocupada por una familia; b) que no tenga más de 2 ocupantes
por cuarto habitable en el medio urbano…c) que no esté deteriorada; d) que cuente con agua entubada… con drenaje,.. con
energía eléctrica,” (Casanueva, 1991, p. 16).

hacinamiento con el 27.4%, 23.4% y 22.6% respectivamente (Ver gráfica 4C).

En cuanto al hacinamiento alto se considera así cuando una vivienda económica la
habitan de 7 a 8 personas y los únicos dos espacios habitables se usan indistintamente por
adultos y niños, hombres y mujeres; el área para interactuar es tan reducida que aumenta la
promiscuidad y la falta de privacidad, el lugar se utiliza para diversas actividades. (Peña, 1999)
Aunque este tipo de hacinamiento solo se presenta en el 3.2%, 4.7% y 3.2% de las familias
entrevistadas según el orden sucesivo de los casos de estudio, es evidente que las propuestas se
diseñan para otro perfil o tipo de familia (Ver gráfica 4C).
El hacinamiento profundo solo se presenta en los fraccionamientos Parajes del Sur (caso 1) y en
Haciendas de la Torres Universidad (caso 2), para el 1.6% de los casos (1 familia) de ambas colonias.
Cuando el espacio es insuficiente para albergar a nueve o más ocupantes, condición que afecta la vida
conyugal y el desempeño de las actividades de las personas, siendo nula la privacidad, propiciando
el incesto y la promiscuidad,
GRAFICA 4C. HACINAMIENTO EN LOS CASOS
se habla de hacinamiento DE ESTUDIO.
profundo. El espacio se
ocupa de diversas maneras,
varios duermen en la misma
cama, otros en sillas o el piso
independientementedelsexo
y/ o edad. (Peña, 1999) (Ver
gráfica 4C y cuadro 4U).
CUADRO 4U.
INDICADOR DE
VIVIENDA DIGNA (IVD)
DE LOS CASOS EN Elaboración propia con 188 entrevistas temáticas aplicadas.
ESTUDIO
Indicador
Hacinamiento Hacinamiento Hacinamiento Hacinamiento
de Vivienda
relativo Alto Profundo total
Digna (IVD)
Parajes del Sur 27.4% 3.2% 1.6% 32.2% 67.8
Haciendas de la
23.4% 4.7% 0.0% 28.1% 71.9
Torres Universidad
Riberas del Bravo 22.6% 3.2% 1.6% 27.4% 72.6
Elaboración propia con 188 entrevistas temáticas aplicadas.
Tomando en cuenta la información de los casos de estudio el indicador de vivienda

digna equivale a la diferencia entre el porcentaje de viviendas que presentan hacinamiento

y el total de hogares entrevistados. Es decir que para el 70% o más de las familias la
vivienda aun responde a las necesidades de espacio, según este indicador. En cambio más
del 60% de los hogares entrevistados muestran hacinamiento nocturno como se expone
utilizando este coeficiente.
4. VALORACIÓN DE LA VIVIENDA POR SUS RESIDENTES

En los tres casos de estudio se puede constatar que uno de cada tres hogares presenta
alguna condición de hacinamiento, situación aun mayor en los coeficientes obtenidos de
hacinamiento nocturno con el 60% o más en los tres casos y con el hacinamiento diurno
con el 32%, 29.5% y 25.8% de los hogares de Parajes del Sur, Haciendas de la Torres
Universidad y Riberas del Bravo respectivamente.
Las familias entrevistadas expresan de diferentes maneras que a su vivienda le
falta espacio habitable, la manifiestan en las preferencias, el gusto por cambiar o por
la necesidad de ampliar su hogar, opinión registrada en las preguntas de la entrevista
temática.
En la información recabada por las entrevistas temáticas, el 66.5% de las personas,
no evalúan satisfactoriamente el espacio de la vivienda adquirida tomado en su conjunto
todos los datos de los tres casos, y solo el 31.9% lo califica bien. Es evidente que no
únicamente las familias que padecen el hacinamiento están disconformes con el tamaño
de su hogar.
GRÁFICA 4D. OPINIÓN SOBRE EL TAMAÑO DE LA VIVIENDA
El análisis
individual de cada caso
presenta ligeras variantes,
por ejemplo evalúan
como regular y mal el
62.9% de las personas al
fraccionamiento Parajes
del Sur, el 67.18% al de
Universidad y el 69.35%
al de Riberas del Bravo. Elaboración propia con 188 entrevistas temáticas aplicadas
(ver gráfica 4D).
Las expectativas de las familias con respecto a su recién adquirida de casa, es que no

cumple con sus necesidades sino que se eligió por otras determinantes, específicamente
de tipo financiero, de la oferta del mercado habitacional o del poder de decisión al
momento de aceptar el crédito. En la localidad se ha observado en la última década
que los beneficiarios al adquirir una casa, no precisamente la compran para que sea un
patrimonio de largo plazo, sino por adquirir un bien inmueble cuyo valor es variable, que
esta inserta en nuevas áreas de desarrollo y es un producto negociable.
La ausencia de una visión patrimonial de largo plazo, se puede observar cuando
en las colonias de reciente fundación, se rentan o venden casi inmediatamente las casas, o
cuando ambos cónyuges adquieren cada uno su propia residencia al mismo tiempo, posible
reflejo de la dinámica local del establecimiento de las relaciones sociales y comunitarias.
En la opinión de las familias, se recogió que la estancia es el espacio con el tamaño más
adecuado, apenas con el 27.1% del total de las respuestas, sin embargo, cada caso presenta
diferentes apreciaciones; en el Caso No. 1, la estancia sin lugar a duda es considerada
la más adecuada con el 38.7% de las apreciaciones; en cambio, en el Caso No. 3, las
respuestas no presentan claramente una tendencia demostrando o haciéndonos pensar
que ningún espacio es considerado como adecuado (Ver gráfica 4E).
En el Caso No. 2. se evalúa a dos áreas de manera semejante: la estancia y el baño,
con el 29.7% y 31.5% de las GRÁFICA 4E. DEFINICIÓN DEL ESPACIO CON TAMAÑO MÁS ADECUADO
opiniones respectivamente.
Consideran que “esta
bien” el tamaño o que es
suficiente para el uso que le
corresponde. (ver gráfica 6)
Estas opiniones,
sin embargo resultan
coincidentes con las
respuestas que asignaron
al espacio más reducido,
al plantear las mismas
áreas. Significa que los Elaboración propia con 188 entrevistas temáticas aplicadas
entrevistados expresaban constantemente su insatisfacción por el espacio asignado a la

habitabilidad espacial arquitectónica, y se puede corroborar por medio de la interpretación
de la gráfica 4F.
Se detecta una tendencia en la insatisfacción de los ocupantes al evaluar con el 48.4% de

las respuestas que la estancia es GRÁFICA 4F. DEFINICIÓN DEL ESPACIO MÁS REDUCIDO
el espacio más reducido, área que

también fue evaluada, con el
27.1% como la más adecuada;
algunas explicaciones podrían
atribuirse a que ciertamente la
estancia es el área más amplia de
la vivienda, pero también es la
menor para el espacio múltiple
de las tres actividades que se
Elaboración con 188 entrevistas temáticas aplicadas
supone debe albergar, siendo
insuficiente para cumplirlas al
mismo tiempo. También, se respondió que todos los espacios son reducidos en el 27.7% de
la muestra total, respuesta que subraya la insistencia de los ocupantes por expresar que la
habitabilidad espacial-arquitectónica es la mínima.
Una manera de precisar la postura de los entrevistados con respecto a esta concordancia
entre el espacio reducido y el más adecuado se refleja en las respuestas asignadas para justificar
esta valoración, tomando en cuenta las razones otorgadas para validarlas. El 62.24% manifiesta
que el espacio es pequeño, chico, no cabe nada concentrando todas las opiniones que se refieren
al tamaño del lugar.
Se presentan otras opiniones, como: la estancia es un solo espacio, o que esta todo
junto, que la distribución y diseño del mismo no es para las tres actividades, el valor
porcentual es bajo pero confirma esta manifestación de que tiene una superficie reducida
(Ver gráfica 4G). GRÁFICA 4G. OPINIÓN DEL ESPACIO MÁS REDUCIDO
Actualmente
habitan en promedio 4.2
personas por vivienda
en la localidad, aspecto
que refleja el interés por
reducir el hacinamiento
por medio de una
política de producción
habitacional creciente
Elaboración con 188 entrevistas temáticas aplicadas
en la última década, el

número de ocupantes por vivienda ha descendido de 5.5 habitantes por hogar en 1970
a 4.2 en el 2000 (Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, 2000);
aspecto que si bien mejora la habitabilidad no es garantía de que la oferta de vivienda
tenga la misma espacialidad interior, ya que existe una tendencia por reducir la superficie
cuando el mínimo de las reglamentaciones vigentes ha sido modificado por las presiones
del mercado inmobiliario; por ejemplo: el espacio para la recámara mínima era de 3.0 m
x 3.0 m, actualmente solo se sugiere que no tenga un lado menor a 2.50 m.
Los ocupantes por medio de una analogía con respecto a su vivienda anterior,
expresaron que la actual casa tiene un espacio menor en el 55.9% del total de la muestra, es
decir que su casa previa contaba con más superficie, también se observa que el 28.7% ocupa
una casa con mayor área habitable (Ver gráfica 4H).
La siguiente gráfica ofrece las diferencias en cada Caso, la tendencia, por ejemplo en el
fraccionamiento Parajes
GRÁFICA 4H. OPINIÓN DEL TAMAÑO EN COMPARACIÓN
del Sur es inversa ya que CON SU VIVIENDA ANTERIOR
el 45% mejoraron la
superficie habitable
y solo el 37% cuenta
con menos espacio
actualmente, en
comparación con su
casa anterior.
En cuanto
a la calidad de la
vivienda actual, se
presentan diferentes Elaboración propia con 188 entrevistas temáticas aplicadas
apreciaciones
del concepto de calidad, algunos se refieren a aspectos económicos como el acceso a
financiamiento o dejar de pagar renta, otros al estado físico de su anterior casa y en
algunos se mejora en el tamaño y en el ambiente del lugar.
Aunque en la gráfica 8 la opinión se concentra en que el espacio es menor en
su vivienda actualmente, este aspecto no es determinante para valorar que es mejor la
calidad de vida en su actual vivienda en el 54.3%. Existe una apreciación en el 31.4% de
que la calidad no tuvo cambio significativo, en cuanto a la opinión negativa solo fue del
13.8% de los entrevistados.

Esta nueva apreciación de la calidad de la vivienda nos indica que las familias están
seleccionando su vivienda por múltiples factores que no se centran en la habitabilidad espacial
arquitectónica ya que quedarían excluidos de la oferta del mercado habitacional en la ciudad.
Para conocer las diferentes percepciones sobre la calidad de la casa se elaboró la gráfica 4I
en la que se concentran las diferentes razones por las que evalúan positiva o negativamente
a su vivienda actual. GRÁFICA 4I. OPINIÓN DE LA CALIDAD DE SU VIVIENDA ACTUAL
La opinión
general es favorable y
los principales aspectos
que toman en cuenta
tienen que ver con la
adquisición de una
vivienda propia o se
deja de pagar renta. Las
características físicas
de la construcción es
importante, el 8.5%
Elaboración propia con188 entrevistas temáticas aplicadas
vive mas a gusto y el
8% posee más espacio.
En cuanto a las opiniones desfavorables se concentran en el tamaño y la mala calidad
de la construcción, son el 18.61% y 7% del total de las encuestas respectivamente.
5. ADECUACIÓN DE LA VIVIENDA AL MEDIO

La preocupación por mejorar las condiciones que ofrecen las viviendas teniendo en cuenta su
adecuación al clima responde al interés de lograr un ambiente con confort térmico y elevar de
esta manera su calidad. Las propuestas de tipo económico responden al imperativo de reducir el
déficit anual de vivienda, por lo que se emplean materiales que abaten costos.
El confort térmico en las edificaciones cobra interés a partir de la década de los 50´s al
desarrollarse diferentes esquemas metodológicos de análisis, son pioneros los escritos de Baruch
Givoni (1969) y de Victor Olgyay (1998) que establecen modelos para la interpretación de
los datos y demuestran una preocupación antecedente para lograr diseños arquitectónicos que
respondan adecuadamente a las condicionantes del medio físico.
El confort térmico se aborda para definir las horas confort día de los periodos en los que
se monitoreó. Los resultados del monitoreo de viviendas son utilizando sensores tipo HOBBO

para el interior de tres viviendas y para el exterior con una Micro-estación103.

Se utilizaron las mediciones de temperatura del exterior104 comparativamente con
el interior del espacio múltiple que concentra la estancia-comedor y cocina, en cada caso de
estudio. Las gráficas elaboradas se comparan con la zona de confort, establecida por Herrera
(2004) para Ciudad Juárez en los meses de junio-julio y diciembre-enero105
La vivienda económica en general está construida utilizando el sistema tradicional y
los materiales de la construcción en la tres viviendas son los tradicionales, en prototipos que se
producen de forma masiva en la localidad cuyo costo y producción responden adecuadamente
a los intereses de la construcción rápida y no a la calidad o mejora del ambiente interior..
• Muros de block de concreto de 15 cm
• Estructura tradicional:
– Cimentación: zapata corrida con firme de concreto o plancha de cimentación,
– Castillos de concreto armado
– Losa de concreto armado y aligerado con casetón de polietileno.
– Firme de concreto pulido.
• Acabados austeros, yeso con pintura en muros, firme pulido y losa con pintura
sin plafón.
• En las instalaciones se tiene prevista la salida del ductos para el equipo de
acondicionamiento artificial interior (aire lavado y/ o calefacción) en el caso 1
únicamente.
• Ventanas de 1.50 x 1.20 en sala – comedor.
• Puerta entablerada con aislante.
Ciudad Juárez se ubica al norte del Estado de Chihuahua con una latitud norte de 31º 44’,
una longitud oeste de 106º 29’ y a una altura sobre el nivel del mar de 1135m. Es una región fronteriza
que colinda con los estados de Texas y Nuevo México de los Estados Unidos de Norteamérica.
En cuanto a las condiciones climáticas de Ciudad Juárez, es de tipo muy seco templado106,
con temperaturas promedio que oscilan de 16ºC a 18ºC y precipitaciones de 200 a 300 mm
103
La teoría de la excitación sostiene que los estímulos ambientales, tales como el ruido, la temperatura (frió o calor),
elevan o reducen el nivel de estimulación para desempeñar tareas simples o complejas.
104
Otras investigaciones mencionan que “el calor afecta negativamente el rendimiento en una gran variedad de tareas,
(…), esos efectos se ven influidos por otros factores, como pueden ser la complejidad de la tarea, el nivel de calor y la duración
de la exposición a las altas temperaturas” (Holahan, 2005, p. 165).
105
Otras referencias mencionan que la mayoría considera los 26°C como la temperatura en que se sienten a gusto, o
dentro de un rango de 20°C a 30°C (Rohles, 1971 en Holahan, 2005, p. 165).
106
“De acuerdo con Hernández-Meyer, el clima es muy caluroso, muy extremo y con humedad relativa intermedia”
Herrera, 2004, p. 446).

anuales. Se registran temperaturas extremas107 en dos estaciones del año: verano e invierno;
y un periodo de transición. Las lluvias son escasas, los veranos son calientes, inviernos fríos,
presentándose heladas aisladas y nevadas eventuales.
Estas condiciones extremas obligan a plantear soluciones bioclimáticas para adecuar el
ambiente interior en épocas de calor y frío provocando que las edificaciones no requieran de la
Plano I. Localización de las colonias en la ciudad
instalación de equipo de climatización artificial (Instituto Nacional de Estadística, Geografía e

Informática, 2001). Estas condiciones contextuales están ligadas a las necesidades humanas que
varían de una región a otra y que implica el análisis del estilo de vida local y de las características
del medio ambiente del lugar108. Información que se presento en forma concentrada a partir
de las recomendaciones bioclimáticas de Herrera (2004) para la localidad:
107
Las temperaturas extremas registradas en el año 2000 para mes de Julio fueron de 41º y de -5º en Diciembre (Instituto Nacional
de Estadística, Geografía e Informática, 2004).
108
Se han registrado meses con 0mm de precipitación en mayo de 1964 y el mas lluvioso con 149mm en septiembre de
1958, según información de (Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, 2001).

CUADRO 4V
CARACTERÍSTICAS CLIMÁTICAS Y RECOMENDACIONES BIOCLIMÁTICAS PARA
CIUDAD JUÁREZ, PARA LOS PERIODOS DEL INVIERNO Y TRANSICIÓN
Elaboración propia (Herrera, 2004, p. 466 a 479).
Estas estrategias deben proponerse tomando en cuenta el comportamiento climático

y los eventos extremos que se presentan para establecer sistemas de diseño pasivo o mixto
mejorando el confort térmico de las edificaciones.
CUADRO 4W
CARACTERÍSTICAS CLIMÁTICAS Y RECOMENDACIONES BIOCLIMÁTICAS PARA
CIUDAD JUÁREZ, PARA EL VERANO
Elaboración propia (Herrera, 2004, p. 466 a 479).
La vivienda construida con el sistema tradicional (muro de bloque de concreto, losa colada
- aligerada y firme de concreto), presenta condiciones menos óptimas para su adecuación al clima,
teniendo que considerar estrategias con sistemas pasivos y un adecuado soleamiento, o utilizando
equipo para ciertas épocas del año109.
La vivienda vernácula construida con muro de adobe, techo de madera y firme de
concreto, ofrece una mayor masa térmica en las paredes que logran un mayor amortiguamiento,
109
Denomino equipo de climatización para referirme a sistemas artificiales que permiten acondicionar el ambiente interior
tales como: aire evaporativo, refrigeración, calefacción y calentadores, que requieren prever suficientes tomas de electricidad y gas.

el techo de madera se aísla con falso plafón de raso o tablaroca. Este sistema a lo largo del
tiempo ha sido desplazado110, en parte por los organismos que ofrecen financiamiento y
porque la producción masiva de los prototipos actuales esta condicionada a la disponibilidad
de materiales y reducción de tiempo de la obra.
Mucho hay que observar de las características físicas de la vivienda en cuanto a materiales
pero además de su disposición en la traza urbana para lograr condiciones de iluminación,
ventilación, soleamiento y acústica confortables.
5.1. ANÁLISIS DEL SOLEAMIENTO DE LAS VIVIENDAS EN ESTUDIO

El soleamiento es determinado por la orientación de las casas que se establece desde que
se diseña la traza urbana, condicionante que no depende únicamente de la disposición
del espacio arquitectónico construido, sino de la preocupación por organizar mejor la
espacialidad urbana.
En las disposiciones de los tres casos de estudio se utilizó un simulador para
proyectos y así visualizar gráficamente la manera en que los rayos del sol inciden en las
construcciones y los efectos que pudieran establecerse con respecto a las temperaturas
tomadas en el monitoreo.
Algunas recomendaciones par el diseño consideran que los espacios que se utilizan durante
el día deben estar orientados al sur para que el sol los inunde y obtener un buen soleamiento. Los
espacios de actividades nocturnas al este para recibir la luminosidad del amanecer, y las actividades
de servicio al norte como escudo entre los espacios calidos y paredes frías (Corrado, 1999, p. 25).
5.1.1 Soleamiento en verano

Caso 1. Parajes del Sur. Soleamientos
La vivienda del Caso 1 que fue monitoreada presenta una orientación de la fachada principal
noreste. La fachada posterior es al suroeste que en verano también recibe vientos dominantes
y soleamiento.
La secuencia de imágenes permite analizar la incidencia de los rayos solares en la
envolvente.
110
La teoría de la excitación sostiene que los estímulos ambientales, tales como el ruido, la temperatura (frío o calor),
elevan o reducen el nivel de estimulación para desempeñar tareas simples o complejas (Holahan, 2005, p. 169).

GRAFICAS 5.B. SIMULACIÓN DE SOLEAMIENTOS 12 DE JULIO.

CASO 1. PARAJES DEL SUR
6:00 AM 12:00 HORAS
Las imágenes muestran la simulación de soleamiento del día 12 de Julio. Registro del
día más caliente. Secuencia de horas por imagen en orden respectivo: superiores 6:00 AM y
12:00 PM, cuadros inferiores 4:00 PM y 6:00 PM.
4:00 PM Y 6:00 PM
PASILLO LATERAL
El proyecto recibe soleamiento durante el día por la fachada posterior, desde las once
horas hasta las cinco de la tarde y por la tarde la casa ofrece sombra por el frente, mitigando
la radiación en el muro.
Caso 2 Haciendas de la Torres Universidad. soleamiento

La casa esta orientada al sureste por la fachada principal, recibe asoleamiento al mediodía
en verano e invierno. Este caso de estudio las viviendas no tienen pasillos laterales lo que se
reducen áreas de la envolvente expuestas a intemperie, lo que protege de vientos dominantes
y puede reflejarse en el comportamiento térmico interior.

GRAFICA 5.C. SIMULACIÓN DE SOLEAMIENTOS 12 DE JULIO.

CASO 2. HACIENDAS DE LAS TORRES UNIVERSIDAD
12:00
6:00 AM HORAS
4:00 P.M. 6:00 PM
Las imágenes presentan la simulación de soleamiento del día 12 de Julio, registrado

como el día más caliente, la secuencia de horas por imagen tienen el siguiente orden: las
superiores 6:00 AM y 12:00 PM, las inferiores 4:00 PM y 6:00 PM.
Las sombras que se producen son mínimas en el frente de la vivienda los pórticos
podrían favorecer la apropiación del exterior para tomar el fresco.
Caso 3. Riberas del Bravo. Asoleamientos

La orientación de la casa de Riberas del Bravo está al noroeste, Herrera (2005) la considera
no adecuada debido a que recibe vientos dominantes y poco sol, sin embargo, en la fachada
posterior que es sureste se tiene una orientación adecuada al verano y al invierno. El espacio
de la sala-comedor-cocina es perpendicular a la fachada lo que favorece la ventilación cruzada
y no tener una sola orientación para ese espacio.

GRAFICAS 5D. SIMULACIÓN DE SOLEAMIENTOS 8 DE JULIO.

CASO 3. RIBERAS DEL BRAVO
6:00 HORAS Y 12:00 PM
Las imágenes ofrecen el comportamiento de incidencia del sol en la construcción el 8

de Julio que fue en los registros el día más caliente de este caso. Las secuencias de las imágenes
corresponden a las siguientes horas: superiores 6:00 AM y 12:00 PM, cuadros inferiores 4:00
PM y 6:00 PM.
4:00 PM Y 6:00 PM
El soleamiento en este caso ofrece condiocnes de confort durante el verano debido a

que no se tiene sol en las habitaciones con ventana a la fachada (recamara y sala) y permite
tener ventilación cruzada de la sala a la cocina.
5.1.2 Soleamiento invierno

Caso 1 Parajes del Sur. Soleamientos. La fachada principal noreste es poco adecuada en el
periodo de invierno ya que es fría y recibe vientos dominantes, lo que hace que las habitaciones
son sean confortables.
De este caso se presenta la simulación de soleamiento del 16 de enero en las horas 7:00

A.M., 12:00 P.M. (imágenes superiores), 4:00 P.M. y 6:00 P.M. (imágenes inferiores).
GRAFICAS 5B. SIMULACIÓN DE SOLEAMIENTOS 16 DE ENERO.

CASO 1. PARAJES DEL SUR
7:00 AM
12:00
HORAS
4:00 P.M. 5:00 PM
Caso 2 Hacienda de las Torres Universidad. Soleamientos

El soleamiento en invierno por la fachada favorece que la sala sea más confortable y la recámara
recibe vientos dominantes. Se presenta la simulación de soleamiento del 16 de enero en las horas
7:00 A.M., 12:00 P.M. (imágenes superiores), 4:00 P.M. y 5:00 P.M. (imágenes inferiores).
GRAFICAS 5B. SIMULACIÓN DE SOLEAMIENTOS 16 DE ENERO.

CASO 2. HACIENDA DE LAS TORRES UNIVERSIDAD

Caso 3 Riberas del Bravo. Soleamientos. En este caso en invierno las habitaciones son frías
y se debe evitar las corrientes de viento en el interior, mejorar el asilamiento de la fachada y
aprovechar el sol del sureste de las otras habitaciones. Se presenta la simulación de soleamiento
del 16 de enero en las horas 7:00 A.M., 12:00 P.M., 4:00 P.M. y 5:00 P.M.
GRAFICAS 5.B. SIMULACIÓN DE SOLEAMIENTOS 16 DE ENERO.

CASO 3. RIVERAS DEL BRAVO
5.2. HORAS CONFORT DÍA

Las mediciones térmicas que se presentan abarcan la temporada de verano y de invierno
que ofrecen las condiciones climáticas extremas durante el año. Se colocaron sensores
en el verano del 5 de Julio al 4 de Agosto. En el invierno el periodo fue a partir del 5
de Diciembre al 5 de Febrero. Se analizaron únicamente las horas confort día con las
temperaturas registradas.
En verano e invierno, se instaló una micro-estación en la zona sur oriente de la
ciudad, en el fraccionamiento Haciendas de las Torres Universidad para obtener datos del
comportamiento climático exterior, ya que no se cuenta con monitoreo en zonas aledañas a
los proyectos en estudio. Las lecturas obtenidas son adecuadas y cercanas al sector donde se
ubican las viviendas de los tres casos de estudio, teniendo información del comportamiento
climático particular del sector.
5.2..1 Mediciones en Verano

El factor de ocupación de las casas, fue determinante para el monitoreo, lo que no permitió

obtener datos en el mismo periodo e información paralela de los tres casos de estudio y no
comparable entre cada uno, sino únicamente con las mediciones del exterior. Se analizó la
información del espacio múltiple de la vivienda con la medición de temperatura ambiente y
de un muro que recibe asoleamiento durante el día, con las horas confort día entre el interior
y el exterior. Difícilmente se tiene información para la construcción de un índice.
a) Exterior. Temperatura de Verano

Se realizaron mediciones de temperatura utilizando la micro-estación del IADA-
UACJ ubicada en la zona Sur Oriente de la ciudad 111.
El promedio de temperatura exterior máxima de 39.67ºC se registró el 11 y 12 de
Julio, concordando con los casos de estudio que captaron también el 12 de Julio como día
más caluroso. El 16 de Julio fue la temperatura mínima promedio de 19.04ºC en la Micro-
estación.
Las mediciones de 1° al 4 de Agosto reflejan cambios en las condiciones climáticas
derivadas de las lluvias registradas del 28 al 31 de Julio siendo intermitentes y de tipo
torrencial.
La concentración de humedad relativa influyó en las temperaturas al humidificar el
ambiente, se modifica en el comportamiento térmico, especialmente en las zonas con clima
seco, sin embargo, la saturación propicia una sensación de bochorno poco común en la región.
Durante el mes de Julio se registraron 5 días con lluvia teniendo un total de 21 horas
con precipitación pluvial. El 5 de Julio se registró la primera precipitación pluvial y el 6 de Julio
fue de tipo torrencial112 se mantuvo durante 2 horas, ocasionando problemas generalizados
en vialidades y en las zonas habitacionales ubicadas en áreas susceptibles a inundación o en
la sierra. El 28 de Julio se registraron lluvias continuas durante tres días según los registros
históricos de la localidad no son comunes y no habían ocurrido en los últimos 50 años. La
orientación de las fachadas para el monitoreo de verano es:
1) Al Noreste para el Caso 1, en la etapa 1 del desarrollo;
2) Al Sureste en el Caso 2, también en la etapa 1 y ahí se ubico la micro-
estación
3) Al Noroeste en el Caso 3, según indica la referencia de orientación del plano
urbano de cada uno.
111
La Micro-estación se colocó sobre la vivienda del Caso de Estudio 2 en Haciendas de las Torres Universidad.
112
La precipitación pluvial de tipo torrencial y aislada es típica en los climas desérticos.

UBICACIÓN DEL MONITOREO UBICACIÓN DEL MONITOREO DE

LA VIVIENDA DEL CASO 2
UBICACIÓN DEL MONITOREO

DE LA VIVIENDA DEL CASO 3
Caso 1. Parajes del Sur
Temperatura. Hora confort día. Caso 1. GRÁFICA 4J
Parajes del Sur. Verano.

Espacio: sala
El Caso 1, esta
habitada por una
familia extensa que
renta la vivienda, la
ocupan la pareja con
dos hijos y la hermana
del esposo. Son de
origen Oaxaqueño,
tienen pocos muebles
y no utilizan ningún
equipo para mejorar
las condiciones
climáticas en el Elaboración propia.

interior. La medición solo se efectuó del 6 al 15 de Julio

La siguiente gráfica concentra los registros de las temperaturas de la sala, muro y del
exterior de los días menos caluroso y más caliente. Se observan los efectos en el interior del
calentamiento de la envolvente durante el día, la temperatura exterior mejora durante la
madrugada.
En general el mes de julio en la casa T-35 de
Parajes del Sur en el interior el 27.3% de los registros
de temperatura están dentro de la hora confort día, y
en el exteterior fueron el 55%.
Temperatura. Hora confort día. Caso 2. Haciendas

de las Torres Universidad. Verano. Espacio: Sala
La vivienda prototipo C-1 que se monitoreó
actualmente funciona como bodega de materiales de
la empresa que desarrolla el fraccionamiento. Durante
el día se abre en 2 o 3 ocasiones y por la noche la
ocupa un velador. Las horas de uso generalmente son
de 8 a 9 de la mañana, de 12 a 13 horas en ocasiones
o los sábados hasta las 12 horas; por la tarde de 5 a
Caso 2. Haciendas de las Torres Universidad
6 PM y a partir de las siete de la noche a las cinco
de la madrugada la ocupa el GRÁFICA 4K
velador.
En esta vivienda se
obtuvieron mediciones del
8 al 28 de Julio en el espacio
de la Sala que servirá para
comparar las temperaturas
del interior, del muro
expuesto al exterior, con
soleamiento y de la micro-
estación.
En este caso el 8 de
Julio se comportó como
el menos caluroso con Elaboración propia.

27.36°C temperatura promedio. El registro del 12 de Julio mostró ser el día más caluroso
con 33.06°C de temperatura promedio.
La gráfica representa el comportamiento de las temperaturas del día promedio del interior
de la sala, del canal externo para el muro y del exterior, en el periodo del 8 al 28 de Julio.
Al concentrar la información por hora día se tiene que el 26.89% de las horas están
dentro del rango de confort, mientras que el 36.7% fue en el exterior similares al Caso 1.
Menciona Herrera (2004) que para el caso de Ciudad Juárez es conveniente buscar la
protección solar y edificar con materiales con alta resistencia térmica. También comenta que
en el mes de Julio se presentan condiciones de humedad por abajo del 30% entre las diez de
la mañana y cinco de la tarde.
En cuanto al control solar
sobre el muro, puede mejorarse usando
elementos físicos para proporcionar
sombra con mecanismos graduales
ya que pueden lograr sol en invierno
y disipar los rayos en verano (Olgyay,
1998, p. 63).
Temperatura. Hora confort día. Caso 3.

Riberas del Bravo. Verano. Espacio: sala
Caso 3. Riberas del Bravo
La vivienda que se utilizó para el
monitoreo de temperatura y humedad en GRÁFICA 4L
el Caso 3 es el prototipo de la etapa

VI del desarrollo que tiene 33m² de
construcción. Actualmente esta ocupada
por una familia extensa los padres y
un hijo menor y una hija madre sola,
originarios de Torreón, Coah.
La vivienda prototipo T-
M35. Durante el día en ese periodo
la habitaban dos personas que estaban
en periodo vacacional y no utilizaban
ningún equipo para mejorar la
ventilación o ambiente de su casa. Elaboración propia.

En esta vivienda se obtuvieron mediciones del 16 de Julio al 4 de agosto en el espacio de

la Sala que servirá para comparar las temperaturas del interior, del muro expuesto al exterior con
soleamiento, y de la micro-estación.
El día más caliente fue el 19 de Julio alcanzando temperaturas más altas en el interior
con respecto al exterior. En general en este periodo el Caso 3. presenta temperaturas más
elevadas en el interior que en el exterior. Adentro el 25% están dentro de las horas confort día
y en el exterior fue del 35%.
5.2.2. Mediciones en invierno

Las condiciones de medición para conocer el comportamiento térmico en invierno de los tres
casos de estudio, presenta características mínimas de horas confort día. La información no
permite el análisis comprobable entre los tres casos, se monitoreó a partir del 5 de Enero al 5
de Febrero y la información puede generalizarse para esta investigación posteriormente.
Las casas de los casos uno y tres, son distintas a las utilizadas durante el verano, ambas
están ocupadas; durante el día de las seis de la mañana a las cinco de la tarde no asisten en ella,
esto favorece las mediciones del horario más crítico. En ninguna se utiliza equipo o calefactor
para mejorar el ambiente interior.
Caso 1. Se aplicaron los sensores en la casa que tiene orientación noroeste y la habita
una madre sola con un hijo, garantiza que las mediciones ofrezcan un rango de información
verificable y más amplio. (Ver gráfica 4M)
Las horas GRÁFICA 4M
confort día registradas

en el periodo del 6
al 26 de enero son el
3.33% del total de
horas en la sala y en el
muro, se ubican entre
las horas de 11:00 a.m.
a las 5:00 de la tarde;
registra la incidencia
del sol en la mayor
parte del envolvente. El
exterior registró 3.5%
Elaboración propia
de horas confort día.

Caso 2. Esta casa sigue siendo el mismo prototipo del verano, el cual se usa de
bodega y tiene orientación sureste. El caso en invierno tiene un registro bajo de 1.25%
horas confort día, debido a que GRÁFICA 4N
el periodo del 6 al 26 de Enero
alcanzó temperaturas inferiores
a menos tres grados Celsius en
el exterior. El muro expuesto en
el muro suroeste tiene 3.33%
horas confort, sin embargo es
mínimo. El exterior concentró
el 3.5% horas confort día. (Ver
gráfica 4N).
Caso 3. La vivienda
se ubica en la misma calle y Elaboración propia.
orientación de la anterior, solo se cambio a cinco viviendas de distancia, la ocupa una persona
que vive sola y que no la usa durante el día, conforme al horario descrito anteriormente.
El periodo de registro de temperatura fue del 8 al 28 de enero del 2007, se presentaron
temperaturas superiores de hasta
GRÁFICA 4O
22º e inferiores a los -3ºC. Se
monitorearon 504 horas día y
solo el 6.54% de las mismas se
ubican en el rango hora confort
día. Este rango se dio los días
10 al 13 de enero de las 11 a 23
horas aproximadamente para
el interior de la vivienda. En el
exterior el 3.37% y en el muro
de 3.76% ambos inferiores al Elaboración propia.
registrado en el interior.
A MANERA DE CONCLUSIÓN
Las viviendas económicas analizadas presentan condiciones de habitabilidad limitada que a
largo plazo pueden tener un impacto en la calidad de vida de las familias. Estas viviendas tienen
como destinatario a hogares con menos ocupantes de los que actualmente las habitan.

Los prototipos definen ciertos espacios, sin garantizar que puedan utilizarse
adecuadamente. La recamara por ejemplo es suficiente para dos personas, pero no
específicamente para la familia con hijos. La sala-cocina-comedor resuelve un espacio de
estar, el comedor se simula con algunas sillas en la cocina. El baño de tamaño mínimo
corresponde a un hogar reducido. En este sentido se simula que la oferta responde a los
requerimientos básicos de una familia.
Se observa que el proyecto habitacional es reducido, aunque corresponde a los
requerimientos de la normatividad del reglamento de construcción de la ciudad. En este
sentido, los espacios, están resueltos “cumpliendo”, con ciertas disposiciones, sin embargo el
tamaño de la edificación, no corresponde al perfil de los beneficiarios.
En un análisis más estricto con ejemplos de dimensiones que correspondan con
el uso de los espacios, se castigan o limitan ciertas áreas para adecuar el prototipo a los
lineamientos de financiamiento y con apego a este. El espacio múltiple propuesto para la
cocina-comedor-sala con una función semipública es insuficiente. Si no se pueden realizar
las tres actividades, que efectos tiene, cuando se suplen estas para agregar una alcoba.
El área social queda confinado a la cocina y la oferta, oculta las condiciones reales de
habitabilidad.
El mínimo interior habitable es una manera reducida de entender la habitabilidad,
el espacio exterior garantiza la potenciación máxima del espacio futuro, determinada
por el tamaño del lote. Contar con el lote mínimo individual garantiza a futuro que las
familias logren un hogar más holgado que el existente. La altura habitable registrada
actualmente limita el potencial interior y de confort de las viviendas al no poder contar
con plafones y más elevación para el uso de tapancos113 o áticos.
En la espacialidad exterior a mayor superficie construida se tiene menor espacio
exterior o viceversa. Guarda una relación entre zonas permeables y construidas. A largo plazo
puede ser contraproducente al albergar otras ampliaciones y no áreas verdes, sombras o patios
permeables.
El espacio exterior debe contemplar lo siguiente:

a) Conservar áreas permeables, jardines al frente y patios posteriores.
b) Albergar pórticos para mejorar la carencia de espacios interiores que facilitan la
comunicación y convivencia vecinal.
113
Tapanco: “entarimado o piso de madera que se pone sobre vigas o columnas en habitaciones de gran altura para
dividirlas en dos espacios” (Larousse, 2004, p. 960).

c) Mejorar la contigüidad con ambientes que amortigüen la proximidad: vegetación,

patios cubiertos o pérgolas, aislantes y muros independientes para cada casa.
d) Reducir el estrés por falta de espacios interiores con la adecuación de ambientes
exteriores.
La máxima potenciación del espacio arquitectónico esta determinada por el tamaño del
terreno y el crecimiento vertical en segundo o tercer nivel. En la vivienda económica se
logra más del 100% del área existente.
La opinión de las familias para la ampliación de sus casas es utilizar en principio
el patio posterior y como segunda opción hacia un segundo nivel. Se pueden inferir
algunas ideas respecto a este punto: se elige el patio posterior porque es más fácil una
ampliación contigua, se conectan las instalaciones y hay certeza en la estructura. También
por desconocimiento de la capacidad de carga en la construcción y porque no se visualizan
usos en el patio posterior.
La potenciación al patio posterior reduce áreas permeables, jardines y el uso del
exterior; privilegiar un crecimiento al segundo piso favorece la conservación del patio, su
uso y la creación de un ambiente agradable en torno a la casa.
La diversidad espacial es la mínima, es reducida la conectividad y funcionalidad
y se carece de espacios personales e íntimos. Más del 30% de las familias difícilmente
pueden organizar el espacio por lo reducido de sus casas y se presenta en el 90% de los
hogares condiciones de competencia territorial.
La inadecuada vinculación de las áreas reduce la intimidad, los dormitorios en
algunos casos son zonas de tránsito los ambientes al interior y al exterior no se pueden
personalizar.
En los tres casos de estudio se presentan condiciones de hacinamiento diurno y
nocturno, es decir, se asignan las casas indistintamente de los requerimientos que tienen las
familias. Se presupone que la situación económica determina el acceso al financiamiento
y más del 30% de las familias vive en condiciones de hacinamiento relativo, alto y
profundo. Estas moradas para el 30% de sus ocupantes, difícilmente pueden considerarse
“una vivienda digna” como lo plantea el artículo 5˚ Constitucional, ya que el perfil de sus
habitantes no corresponde con el tamaño y el número de habitaciones que demandan.
La opinión de las familias refleja contradicción y ambigüedad. Por una parte están
orgullosas por haber adquirido una casa pero externan que no responde adecuadamente
a sus requerimientos familiares. El acceso al financiamiento les incluye socialmente en el

mercado habitacional pero no tienen suficientes elementos de análisis para elegir. Prefieren
ocupar una casa mínima que permanecer excluidos de los beneficios del desarrollo local.
La habitabilidad de la vivienda debiera caracterizarse por responder a la demanda de
sus ocupantes, privilegiar el espacio interior íntimo y personalizado. Garantizar el espacio
de calidad requerida. Eliminar todo tipo de hacinamiento y competencia territorial. La
habitabilidad debe ofrecer condiciones dignas de residir y privilegiar lo humano como
centro de medida.
La vivienda económica debería ofrecer mejores condiciones de adecuación
Bioclimática ya que las familias que las ocupan están en el rango de trabajadores con
menores ingresos.
Ofertar una vivienda con características bioclimáticas debe surgir del análisis
de los factores que inciden en su buen desempeño de materiales con suficiente masa
térmica, con retardo térmico y amortiguamiento para que los hogares de los más pobres
no requieran un alto consumo energético.
El análisis de las horas confort día, infiere que los materiales de la construcción de
la vivienda económica durante el verano se adecuan mejor al clima que en el invierno, ya
que el porcentaje de horas fue mayor, pero mínimo en comparación con el exterior. Las
diferencias en el comportamiento se derivan, de la disposición de la construcción con
respecto a la orientación, aplicando principios definidos por el sistema solar pasivo, para
la captación, almacenamiento y distribución del calor sin equipo (Bardou y Arzoumanim,
1980). En el invierno, la captación de radiación solar y la protección de los vientos
fríos del noreste, aunadas al aumento de masa térmica, resultarían alternativas viables sin
costos adicionales.
Se construye una vivienda con financiamiento condicionado a un alto
mantenimiento energético, durante toda la vida (Evans y De Schiller, 1994). Los pobres
reciben el prototipo más pobre en diseño al costo más alto para adecuarse a las condiciones
climáticas. Pobre en estrategias bioclimáticas y en calidad de la solución edificada.
Sin embargo, la vivienda económica es un objeto de mercado al que se accede por
el perfil económico de sus solicitantes; factor que determina el tamaño de la construcción
y la posibilidad de ejercer el derecho de los trabajadores de acceso a una vivienda digna,
con financiamiento institucional y a un derecho constitucional.
El factor económico determina el tipo de vivienda a la que un trabajador puede
acceder, su enfoque es reducir el déficit: ofrece un mínimo de habitabilidad.


CAPÍTULO V
ÍNDICES DE CALIDAD Y RESULTADOS
En el proceso de análisis se destacan diferentes cualidades de habitabilidad que tratan de
enfatizan elementos competitivos que actualmente se han incorporado a las propuestas de
vivienda económica, y se incorporan otros indicadores para que a largo plazo favorezcan la
calidad.
Las familias están accediendo a una vivienda en condiciones de inequidad y sin elementos
suficientes para tomar una decisión, condición que limita la construcción de nuevos esquemas de
asignación, y pondera o favorece a los promotores más que a los beneficiarios. Se plantean aspectos
innovadores de habitabilidad que debieran estar incorporados en diseño y gestión de los conjuntos
habitacionales permanentemente.
Tomando en cuenta los aspectos analizados en los capítulos anteriores se construyeron
para la evaluación diferentes indicadores que en conjunto integran índices de habitabilidad
para el espacio semipúblico y para el privado; siendo los siguientes:
I. Espacio semipúblico
Se desarrollaron 5 índices de habitabilidad:
1. Diseño de la urbanización.
2. Zonificación y equipamiento urbano.
2.1 Oferta de la vivienda
3. Movilidad urbana
4. Impactos al medio ambiente
II. Espacio privado

En este ámbito privado se acotaron los aspectos de espacialidad, potenciación y confort
térmico teniendo los siguientes índices:
1. Espacialidad interior.
2. Espacialidad exterior privada.
3. Territorialidad se elaboran a partir de los índices propuestos por Gómez (2005a).
Los índices de habitabilidad planteados se elaboraron tomando en cuenta indicadores que

ofrecen de 3 a 5 rangos de medición. El valor mínimo es -2, el nivel medio 0, y el +2 para el
grado mas elevado, la suma de 6 o más indicadores conforman un índice de habitabilidad. El

contenido de los rangos de los indicadores se estructura a partir de 0 que es el valor intermedio
y que corresponde al cumplimiento de la normatividad urbana, el valor -1 y -2 se valoran
el incumplimiento de esta reglamentación o no es aplicable, y el +1 y +2 se plantean como
referentes que deben estar presentes para que a largo plazo los proyectos sean sustentables.
I. ESPACIO SEMIPÚBLICO
El espacio semipúblico presenta seis categorías de evaluación que tratan de abarcar aquellos
elementos que cuya importancia en la propuesta urbana no debe estar ausente. Cada uno
de los índices se construye con una preocupación que tiendan con el tiempo a mejorar la
habitabilidad, que no se establezcan como una receta, que su aplicación no garantiza la mejora
de la calidad de vida de las colonias y que responden a un interés local y de largo plazo.
Los indicadores se establecen para la revisión del planteamiento de diseño urbano, el
comportamiento social de los habitantes no esta establecido en el alcance de esta investigación.
Se presenta a continuación un cuadro de indicadores y de rangos de evaluación (Ver Glosario
Anexo 3)
1.1. Índice del diseño de la urbanización

La propuesta habitacional toma en cuenta elementos que pueden validarse con la información
recabada y presentada en este trabajo, así que para mayor referencia se puede consultar el capítulo 3.
La propuesta habitacional se evalúa por medio del planteamiento general urbano, que
se caracteriza por los criterios de traza urbana y el impacto que ejerce en la solución del
proyecto, se valora por medio de los siguientes indicadores: la traza vial y densidad urbana, la
orientación del lote, la vinculación peatonal, espacios de vinculación social, hitos de identidad,
la diversidad de nodos, los bordes naturales favorables.
En el índice de habitabilidad de la propuesta habitacional varios indicadores se traslapan
ya que existen elementos que validan la propuesta urbana y que son prescindibles, tales como:
el medio físico natural, el impacto de la urbanización, la mejora en la calidad de vida y su
inclusión en la vida social y comunitaria propia de la frontera.

CUADRO 5A. DISEÑO DE LA URBANIZACIÓN

Concepto
Valor -2 Valor -1 Valor 0 Valor 1 Valor 2
General
Muy adecuada: La
Inadecuada: Normal: Es clara Adecuada: La estructura urbana
Se establece la traza urbana a estructura urbana vial responde a las
Mala: No se
a partir de la partir de vialidades se apoya en la limitantes topográficas
establece
Estructura vialidad principal principales, conformación de barrios y de cuencas
1.a una
vial únicamente. La secundarias, locales a partir de andadores y superficiales y se
estructura
conectividad de y perimetrales que vialidades (principales, estructura integrando el
urbana vial.
calles secundarias delimitan sectores y secundarias, locales y medio fisico-natural y el
es confusa. barrios. perimetrales) artificial, favoreciendo
visuales y
Mala:
Proyecto Muy eficaz: Solución
Tradicional: Se
expansivo Débil: La Eficaz: La racionalidad con innovaciones,
utiliza la densidad
con racionalización urbana tiene una densidad superior a
Densidad establecida de 40
1.b densidad de del uso suelo con densidad superior a 50 50 viv/hec, reserva
urbana a 50 viv/hec según
ocupación densidad de 30 a viv/hec con soluciones territorial y propuesta
los rangos de la
muy baja, 40 viv/hec. mixtas. de largo plazo para
normatividad
menor a 30 optimizarlo.
viv/hec
Limitada
Orientación excelente:
orientación: Moderada Orientación
Orientación benéfica: La La lotificación
La orientación: adecuada:
lotificación de vivienda considera la
lotificación La lotificación La lotificación
Orientación y otros espacios tienen orientación adecuada
1.c es esta orientada esta orientada
del lote la orientación adecuada e ideal, los vientos
inadecuada adecuadamente el adecuadamente del
en el 80% al 90% de los dominantes y
en mas del 50% al 64% de los 65% al 79%de los
casos. asoleamiento del 91%
50% de casos. casos.
a 100% de los lotes
casas.
Muy útil: Los senderos
propician el uso del
Nula: El Usual: El espacio Útil: El espacio
espacio semipúblico
espacio Pobre: El espacio semipúblico semipúblico cuenta
con conectividad
Vinculación semipúblico semipúblico tiene tiene senderos con senderos en
1.d peatonal, reducción
peatonal no tiene senderos sobre las en vialidades y camellones,
de recorridos:
senderos vialidades andadores en en vialidades e
al transporte, al
peatonales camellones. interbarriales
equipamiento y evita el
uso del automóvil
Muy conveniente:
Pobre: Débil: Se tienen
Usual: La propuesta Conveniente: Los Los barrios cuentan
La traza áreas deprimidas
Espacios de establece barrios barrios están definidos, con espacios para la
identifica y los barrios
1.e vinculación conectados y se utilizan (funcionan) interacción vecinal.
únicamente son débiles
social áreas vecinales y esta cuidado el Funcionan y son
2 grandes sin referentes
adecuados. ambiente. adecuados para sus
sectores. vecinales
habitantes.
Excelente: Los barrios

Común: Se Bueno: Los hitos
tienen referentes
Baja: No identifican hitos en se ubican en
arquitectónicos,
existen Mínima: Se ubican el acceso principal, nodos principales y
Hitos de escultóricos y/ o
1.f hitos o en el acceso y accesos secundarios secundarios ofreciendo
identidad plazas de identidad
identidad vialidad principal y en la vialidad identidad por medio de
exclusivos, resolviendo
del lugar principal como elementos escultóricos,
las necesidades de
referentes urbanos. fuentes y/ o señaletica.
vida comunitaria
Muy adecuada: Los

Poco suficiente: Suficiente: Cuenta
Insuficiente: Adecuada: La jerarquía nodos identifican
Se visualizan con nodos viales
Diversidad No tienen de nodos es clara, poco barrios y sectores de
1.g nodos viales principales,
de Nodos jerarquía los conflictiva y se resuelve manera novedosa y
principales y secundarios y
nodos a nivel vial y peatonal. tienen referentes del
secundarios peatonales.
lugar exclusivos.

Muy adecuada: Los

bordes naturales
Insuficiente:
Adecuada: Se mantiene se utilizan para
No se Tradicional: Se
Poco suficiente: como referente andadores, recorridos,
toman en resuelve dentro de la
Bordes Se incorpora natural, se protege conservación
cuenta y estructura y funciona
1.h naturales a la traza de e integra al proyecto de humedales,
visualmente para la conservación
favorables manera marginal y para conservación de con tratamientos
esta natural de flora y
confinada. humedales, cuencas, paisajísticos para
marginada fauna.
valle o barranco. elevar la calidad
de la traza.
urbana y ambiental del
lugar.
1.2. Índice de zonificación del equipamiento y mobiliario urbano

El cumplimiento de la normatividad para las nuevas zonas de desarrollo esta comprendido
en los planes parciales y de desarrollo de la ciudad, en general se cumplen para la aprobación
de los mismos; sin embargo existen nuevas demandas urbanas que tendrán que contemplarse
para asegurar a futuro mejores condiciones de habitabilidad de sus residentes.
En este índice se evalúan varios aspectos, la distribución de áreas para equipamiento
convencional, barrial y comunitario. Espacios para servicio público y privado que cumpla con
usos y costumbres a nivel local y de necesidades a largo plazo. Se valora el espacio planeado
para el equipamiento independientemente de las condiciones de la construcción del mismo,
en este sentido se revisa la propuesta urbano y su potencial de largo plazo.
Los indicadores planteados se refieren a la distribución del equipamiento en general, el
educativo, el comunitario, de áreas verdes equipadas y su distribución, del mercado popular,
del espacio comunitario, cultural y social. Se presenta conforme al siguiente cuadro:
CUADRO 5B. Z O N I F I C A C I Ó N Y EQUIPAMIENTO

Concepto
General
Zonificación novedosa:
Zonificación La zonificación del
Zonificación
Débil zonificación: favorable: El equipamiento es
Sin zonificar: convencional:
Distribución El área para el equipamiento es óptima, ubicación
No se planeó El equipamiento
2.a de equipa- equipamiento derivado de la urbana e integra
el área del tiene una
miento es de tamaño normatividad y elementos urbanos
equipamiento. zonificación según
inadecuado. suficiente para el que garantizan su
lo establecido.
mediano plazo permanencia y vigencia
a largo plazo.
Áreas educativas Área adecuada
Área educativa máxima:
Área inferior de regulares: Se educativa: Se
Falta área se localizaron áreas
Equipa- escuelas: Se definieron para definieron áreas
educativa: No se educativas de tipo
2.b miento incorporan áreas los tres niveles de educativas para
definieron áreas formal e informal para
educativo para escuelas del educación (básica, el mediano plazo
educativas. las demandas de largo
nivel básico. secundaria y vinculadas a otras
plazo y vinculadas.
media superior) colonias.

Muy conveniente: Se
Malo: No se Mínimo: Se planeó Estándar: Se Conveniente: Se
zonificó el equipamiento
cuenta con menos del 2% planeó el 2% de tienen espacios
Espacio comunitario, conforme
2.c espacio de de área para superficie para comunitarios
comunitario a usos y costumbres
equipamiento equipamiento el equipamiento generosos y no
locales, con propuestas
comunitario comunitario comunitario convencionales.
financiables.
Equipamiento
Equipamiento
Equipamiento adecuado: El área
Sin equipar: Las Bajo equipamiento: excelente: Las
Áreas usual: Las áreas verde cuenta con
áreas verdes Las áreas verdes áreas verdes están
2.d verdes verdes cuenta con juegos infantiles,
no cuentan con solo tienen equipadas y facilitan
equipadas juegos infantiles y mobiliario, vegetación
equipamiento. vegetación. la apropiación e
vegetación. y tratamiento de
interacción.
ambientes.
Espacios novedosos
Limitadas áreas Áreas verdes
Moderadas áreas Espacios verdes verdes: Se ubican
verdes: Las frecuentadas:
Distribución verdes: Las zonas aptos: Se zonifican estableciendo visuales,
áreas verdes Los espacios
2.e de áreas verdes se ubican favoreciendo ambientes nuevos,
se ubican verdes favorecen
verdes en lugares de poca recorridos con con confluencia y
en lugares la confluencia y
confluencia objetivos definidos. suficientes a largo
residuales. apropiación.
plazo.
Mercado novedoso:
Falta mercado: Mercado mínimo: Mercado ordinario: Mercado apto: Se
El mercado responde
Mercado No se definió Se puede ubicar en Se definió el priorizo el área
2.f a las necesidades
popular área para el áreas destinados a área del mercado de mercado en
actuales y de largo
mercado popular otro equipamiento. popular. diferentes zonas.
plazo.
Comunidad
Privatización Espacio
Comunidad prospectiva: Se
Déficit comunitaria: comunitario
favorable: Se tienen disponen espacios
comunitario: No Se consideran regular: Se
Equipa- áreas para servicios que la comunidad
se cuenta con espacios privados y proponen espacios
2.g miento comunitarios administra, goza
espacio para no de la comunidad mínimos e
comunitario subvencionados y cuida para servicios
equipamiento (guardería, insuficientes para
para el acceso a comunitarios.
comunitario estancia, clínica, la comunidad.
beneficios públicos. (salud, social,
centro de salud…)
participativo, …)
Inexistente: no General: Se Magno: El espacio
Benéfico: La
se proponen adecuaron o se comunitario es el
Espacio Trivial: Se tienen comunidad tiene
espacios para utilizan espacios adecuado para
2.h cultural y áreas improvisadas espacios para la
actividades para actividades actividades sociales
social y no apropiadas. cultura y actividades
culturales y sociales y y culturales de largo
sociales
sociales culturales. plazo.
Elaboracón propia.
1.2.1. Índice de la oferta de la vivienda

La vivienda económica se ofrece como un producto de mercado cuyo financiamiento esta
determinado por el salario de los beneficiarios, en el que el nivel de ingreso esta controlado
y las opciones no son flexibles independientemente de los satisfactores o necesidades que se
requieren. La vivienda se obtiene como producto y no por la necesidad de los derechohabientes
del INFONAVIT.
Las condiciones de mercado que presenta la vivienda económica manifiesta ciertos
controles que evitan la flexibilización del financiamiento y la diversidad de las propuesta
para diversos tipos de beneficiarios, usos habitacionales y/ o económicos. Se tiene una

preocupación por una acelerada colocación y recuperación de la inversión y poco responde

a las nuevas demandas que el mercado esta estableciendo, partiendo de que en la ciudad se
tienen diferentes estándares de vida y requerimientos que compiten a nivel binacional.
En este índice se proponen nueve indicadores que se refieren a la diversificación de
la vivienda y del lote, la oferta sectorial, diversidad de la oferta del mercado, mezcla de usos,
financiamiento para diferentes usos, elegibilidad y asignación con equidad de género. Los
indicadores de la oferta de la vivienda son los siguientes:
CUADRO 5C. O F E R T A DE LA VIVIENDA
Concepto
General
Superior: El tipo de
Regular: El 80% Medio: el 30% de vivienda responde
Baja: El 100%
Mala: Solo se es vivienda para la vivienda ofrece a diversos tipos de
Diversifi- de la vivienda es
tiene un tipo de familia nuclear alternativas para familia y grupos
2.i cación de para la familia
vivienda para y el 20% para la familia extensa, económico, expresa
la vivienda nuclear y puede
familia nuclear otros grupos madre o padre la versatilidad y
adecuarse.
económicos. solos y solteros. diversidad del uso de
los espacios.
Lote muy adecuado:
Lote mínimo: Lote habitual:
Lote único: La lotificación
Se utiliza el Se utiliza la Lote adecuado:
Se tiene un atiende a diferentes
esquema mezcla se lotes Los lotes son
Diversidad solo tipo de requerimientos,
2.j convencional en tamaño y diversos en forma y
del lote tamaño de lote, vivienda taller, vivienda
de lote (mínimo forma pero tamaño y el 100%
unifamiliar y negocio, vivienda
unifamiliar y el 80% es es financiable.
mínimo. granja, etc. y son
plurifamiliar) financiable.
financiables
Propiedad máxima:
Propiedad media:
Propiedad mínima: Propiedad usual: Diversidad en mas
Solución con otros
Única propiedad: Solución con dos Solución con dos de dos tipos de
Oferta tipos de propiedad
2.k Se tiene un solo tipos de propiedad tipos de propiedad propiedad (propia,
sectorial (propia, barrial,
tipo de propiedad (90% propia y 70% propia y 30% renta, copropiedad,
condominal) y
10%condominal) condominal comunitaria, negocio,
diversidad de usos
taller.)
Oferta redituable: Oferta innovadora:
Reducida oferta: Oferta simple: La Oferta de
Las alternativas de Mercado flexible para
Diversidad Se tiene una oferta responde mercado: La
vivienda responden las diferentes demandas
2.l de la oferta sola alternativa a una demanda oferta responde a
a los perfiles social locales y con diversas
del mercado. de oferta tradicional de diversos niveles
y económico de la alternativas de diseño y
habitacional. ocupantes. sociales.
demanda real. económicas.
• Nuevos usos: Se
Usos comunes: tiene flexibilidad para
Usos sin mezcla: La vivienda no vivienda con mezcla
Mezcla de No se plantea la es flexible pero de usos (casa-empleo,
2.m
usos mezcla de usos puede adecuarse casa-empresa, casa-
en la vivienda. a la mezcla de taller, casa-estancia,
usos casa-social, casa-
comunitaria).
Financiamiento
Financiamiento
convencional: Financiamiento amplio:
Financia- limitado: El
Flexibilidad de Se tiene un plan de
miento a financiamiento
2.n financiamiento financiamiento a
mezcla de es % para la
para todo tipo de viviendas 70% y casa-
usos obtener una
vivienda (con y sin empleo 30%
casa.
mezcla de usos).

Bajo riesgo: Bajo riesgo:

Menos del 30% Más del 50% Bajo certeza: Más
Inmediata: Más Satisfecha: Mas del
aprovechó el aprovechó el del 50% eligió su
Elegibili- del 50% decidió 50% eligió su vivienda
2.o financiamiento financiamiento vivienda visitando
dad114 sin visitar otra después de conocer más
después de después de de 3 a 4 opciones
opción. de 5 opciones
conocer hasta 2 conocer hasta 2 diferentes.
opciones. opciones.
Regular: el 70%
Regular: 80%
y 30% de las
Única: El 90% de de las viviendas Regular: el 60% la Adecuada: El 50%
Asignación propiedades son
las viviendas las corresponde al adquiere el género de las propiedades
2.p con equidad adquiridas por el
obtiene el género genero masculino masculino y el 40% corresponde a cada
de género genero masculino
masculino. y el 20% al el femenino. género.
y femenino
femenino
respectivamente
1.3 Movilidad urbana

La ubicación con respecto a la ciudad y sistema de transporte urbano, propicia zonas
articuladas o segregadas de las ventajas del desarrollo local, que excluyen a sus habitantes
de beneficios urbanos. Los tres proyectos se emplazan en las nuevas periferias del
crecimiento, la cercanía al hospital, lugar de trabajo, escuelas o parques así como la
vinculación a otras colonias por medio de vialidades y senderos.
Tomando en cuenta las opiniones de los residentes y las ventajas que se observan en
la movilidad con respecto al contexto local se plantean los indicadores de la vinculación con
la ciudad, el sistema vial, peatonal y de transporte, la cercanía con algunos equipamientos
de tipo regional y la solución urbana. No se utilizó en índice de movilidad urbana ya que
los rangos responden al potencial de ubicación y vinculación que los habitantes perciben
en su habitabilidad. Los indicadores se proponen teniendo en cuenta los planteados por
el The Leadership in Energy and Environmental Design (LEED-ND)115, elaborando los
diferentes rangos para esta investigación. Se indican en el siguiente cuadro:
CUADRO 5D. MOVILIDAD URBANA

No.
Concepto
General
Ubicación regular: Muy cercana:

Alejados: Es Relativamente Cercana: Se tiene
Los espacios Servicios cercanos,
inaccesible el lejos: Los espacios cercano el hospital
Cercanía a hospitalarios se públicos y a menos
3.a hospital para el 80% hospitalarios se privado y publico.
hospital ubican a mas de 1 de 30 minutos,
de los habitantes ubican a 1 a 2 horas Menos de 1 hora
hora, para menos del para el 80% de los
(mas de 2 horas) para mas del 50% para el 60%.
50% habitantes
114
Dieterlen (2003) define “La posibilidad de ejercer una preferencia, aunque fuese mínima como en los casos de pobreza
extrema, equivaldría a considerar un ejercicio de autonomía” (p. 75).
115
The Leadership in Energy and Environmental Design (2005) for Neighborhood Developments ofrece un listado acu-
sioso para verificar y evaluar la calidad de los desarrollos en los Estados Unidos, lineamientos para los “proyectos verde”.

Cercano:
Medio alejado: El Poco alejado: El
Alejado: El abasto Algo alejado: El Localización de
abasto se realiza en abasto se realiza
esta alejado a abasto se ubica a centros de abasto
Cercanía a lugares con mas de1 en lugares con
3.b mas de 2 horas de una y media horas general a menos
abasto hora de traslado, mas de 30 minutos
traslado para mas del fraccionamiento de 30 minutos para
para el 50% de las de traslado, menos
del 50% para menos del 40% mas del 60% de los
familias del 40%
habitantes
Transporte
Transporte
adecuado: El
Transporte estándar: preferente: Se
Transporte pobre: transporte es
Transporte malo: Todas las viviendas cuenta con
Transporte Esta limitado al accesible con
3.c No tiene acceso a la pueden acceder a transporte diverso,
público acceso principal con paradas definidas,
colonia. transporte urbano en adecuado, innovador
paradas discontinuas. cubiertas y
paradas indicadas. y funcional a largo
adecuadas. Menos
plazo.
de 1/2 hora
Cercano: Se ubica
Alejado: El trabajo Algo alejado: se ubica Medio alejado: Esta Poco alejado:
a menos de 30
Cercanía al esta alejado a a una y media horas a más de 1 hora de Esta al 30 minutos
3.d minutos para mas
trabajo mas de 2 horas de del fraccionamiento traslado, para el 50% de traslado, para
del 60% de los
traslado para el 40% de las familias. menos del 50%
habitantes
Excelente: Mas
Baja: El 50% evalúa
Regular: entre el Bien: Del 76% al del 90% considera
Localización Mala: El 75% evalúa regular la ubicación
3.e 75% y 60% evalúa 89% evalúa bien que su hogar esta
con la ciudad mal la ubicación. de su vivienda en la
bien la localización. ubicada su casa. bien colocado en la
ciudad.
ciudad.
Semi-cerrado:
Obtuso: Áreas Semi-abierto: La Abierto: Se mantiene
Se definen áreas
cerradas sin solución abierta una solución abierto,
Solución de Cerrada: Es un cerradas para
permeabilidad se prioriza y se comunicada entre
3.f vinculación fraccionamiento algunos sectores
entre sectores y se tienen ambientes sectores y resuelta
urbana cerrado (un acceso) y abiertas a
vinculan a partir del compartidos y en el conjunto
otros, con relativa
nodo principal. seguros. prospectivamente.
permeabilidad.
Eficaz: La
Convencional: Muy eficaz: se
Discontinua: conectividad
Reducida: No se Cuenta con amplia preveen áreas
Conectividad favorece la
Vinculación tiene vinculación conectividad a otros comunicadas
3.g mínima con otros intercomunicación
urbana con otros fraccionamientos y con la ciudad y
fraccionamientos y con otras colonias,
fraccionamientos buena vinculación permanentes a
áreas desvinculadas. interbarrial e
interior. futuro.
interdistrital.
Continua: Solución Favorable: Innovador: trayectos
Moderada: Se con trayectos Trayectos seguros peatonales
Limitada: No
Sistema fundamenta con y recorridos funcionales, y en bicicleta,
3.h incorpora vinculación
peatonal andadores en interbarriales, nodos mínimos con diversidad de
peatonal.
camellones con nodos poco y ambientes imágenes, hitos y
conflictivos. agradables. visuales.
1.4. Índice de impactos al medio ambiente

En este renglón se busca evaluar aquellos elementos de la propuesta que visibilizan la
preocupación por atender a las condicionantes del medio físico natural. Se concreta la
evaluación a las previsiones del proyecto para solucionar los efectos de vientos, precipitaciones,
topografía y escurrimientos condicionantes del proyecto, en este sentido se analizan conforme
al proyecto y a la visita de campo.
Se establecen indicadores para evaluar los efectos de la urbanización al medio físico

natural y las propuestas para mitigar los efectos de eventos extraordinarios que impacten
directamente en las colonias y si se incorporan soluciones para la conservación de mantos
freáticos por medio de áreas permeables y riego de bajo impacto. Se ponderan en el siguiente
cuadro de indicadores:
CUADRO 5E. I M P A C T O S AL AMBIENTE
Concepto
General
Alta mitigación:
Mitigación moderada: Se colectan aguas
Sin mitigar: Normal: Se Se conducen aguas pluviales por
Baja mitigación:
Manejo No cuenta con tienen áreas para pluviales por medio cuencas naturales,
se canalizan
4.a de escurri- áreas para colectar aguas de cuencas naturales pozos de absorción
escurrimientos
mientos mitigar lluvias pluviales por a pozos de absorción y boca de tormenta,
por calles
torrenciales cauces naturales. para captación y reuso con sistema de
en riego. reuso, captación,
riego y tratamiento.
Riego normal:
Baja adecuación:
No adecuado: La vegetación
El 25% de la Riego moderado: El Riego leve: El 100%
Riego No cuenta con es introducida y
4.b vegetación 75% de la vegetación de la vegetación es
adecuado vegetación de adecuada mezcla
requiere bajo requiere bajo riego de bajo riego
bajo riego 50% para riego
riego
intenso.
Mediano impacto: Sin impacto: No
Se realizaron Impacto normal: Bajo impacto: La hubo impacto
Alto impacto: Se
despalmes y Se modificaron traza utiliza cauces en suelos, no se
tienen suelos
Suelos sin aplanamientos los suelos y la naturales, se evitan modificaron ni
4.c modificados y
impacto modificando contaminaron por rellenos o terrazas y contaminaron y se
contaminados por
conformaciones la urbanización es la contaminación de mejoraron en áreas
la urbanización
naturales de baja. suelos. verdes y cuencas
suelos. naturales.
Alta protección: Los
vientos dominantes
Limitada Protección se toman en
Falta protección: Buena protección:
protección: normal: Se utiliza cuenta en la traza,
No existe Vegetación y edificios
Protección de La mitigación vegetación en las vialidades,
4.d protección protegen de vientos,
vientos de vientos zonas de vientos vegetación y
contra vientos en vialidades y
dominantes es dominantes edificios evitando
dominantes andadores.
por bardas conforme la traza efectos negativos
en temporada de
tolvaneras o vientos.
Excelente
Insuficiente Permeabilidad permeabilidad:
Sin Permeabilidad
permeabilidad: normal: Existen Se cuenta áreas
Pavimentos permeabilidad: beneficiosa: Se tienen
4.e Se proponen el algunas áreas permeables de
permeables Todas las calles todas las vialidades
80% de calles permeables en calles, banquetas y
están asfaltadas. locales permeables.
asfaltadas pavimentos. captación de aguas
pluviales.
Optima: Sombreados
con edificaciones,
pérgolas, lonas
Baja: La áreas Regular: La
Inexistente: Se Adecuada: Se logran plegables,
verdes tienen vegetación genera
Sombreados cuenta con áreas sombreados con vegetación mixta
4.f suficiente buena sombra en
urbanos verdes y escasa edificaciones, con (perene y caduca),
vegetación de andadores y los
arborización vegetación y pérgolas. elementos físicos
buena sombra edificios en calles.
movibles en
andadores y todas
las vialidades.

Alta captación: Se
Recuperación colectan, canalizan
Sin recuperar: baja: Se Captación normal: Buena captación: y reusan las aguas
Recolección No se proponen canalizan Se recolectan Se tienen pozos de pluviales con suelos
4.g de aguas alternativas para algunas aguas pluviales absorción y reusan permeables, pozos
pluviales recuperación de pendientes en pozos de en el riego de áreas de absorción,
aguas pluviales pluviales a las absorción. verdes. áreas de demasías,
áreas verdes. humedales y riego
de jardines.
Muy conveniente: La
propuesta incluye las
Estándar: Se Conveniente: Se condiciones físico-
Mínima: El medio consideran soluciona la estructura naturales, soluciones
físico natural no parcialmente, conforme al medio de captación
Mala: No se
Solución esta integrado traza con la físico-natural y se pluvial, conservación
consideran los
4.h urbano- al proyecto, topografía, pozos incorporan áreas de de flora y fauna,
impactos al
ambiental soluciones de de absorción, conservación, reuso equipamiento para
medio físico
la traza con la boca de tormenta de agua pluvial y reuso y reciclaje
topografía. y cuencas tratamiento de aguas de deshechos,
superficiales. negras. iluminación con foto-
celdas y riego por
goteo.
2. ESPACIO PRIVADO
Los índices elaborados para el espacio privado en el que el objeto de análisis es la vivienda con
su parcela, se relacionan con las características de espacialidad y confort explicados en capítulos
anteriores: la espacialidad interior y exterior, la territorialidad y por el confort térmico.
En la valoración de territorialidad se construyen algunos indicadores a partir de las
definiciones que en trabajos similares de Gómez (2005a). La ponderación de esta investigación
es una propuesta (Ver Glosario Anexo 3).
2.1. Índice de espacialidad interior

En la mayoría de los proyectos analizados el diseño de los espacios se fundamenta en el
mínimo reglamentado para el espacio de descanso, higiene y múltiple, independientemente
de los requerimientos o necesidades de cada familia. La espacialidad interior comprende la
valoración de las cualidades que presentan en diferentes rangos, tales como el perfil familiar,
el área habitable, espacios básicos, área mínima interior y altura habitable que se indican en
el cuadro siguiente:

CUADRO 5F. E S P A C I A L I D A D INTERIOR

Concepto General Valor -2 Valor -1 Valor 0 Valor 1 Valor 2
Optima: Los
Única: La casa Mínima: Se tiene un Útil: Se cuenta espacios habitables
Normal: Se tienen
cuenta con un espacio habitable con mas de dos corresponden en
5.a dos espacios
espacio habitable, y otro intermedio espacios habitables superficie a lo
Perfil familiar habitables para el
para el 100% de para el 100% de las para el 75% de las requerido por los
75% de las familias.
las familias. familias. casas. ocupantes para el
100% de familias.
Elevada: El 100% de
Bajo: Ofrece Convencional: Útil: El 75% de las
Inferior: El espacio las viviendas ofrece
espacio que para La recamara y familias cuenta
5.b de la casa no es el espacio habitable
el 100% de las alcoba estancia es con el número de
Área habitable suficiente para el que requieren los
familias no es suficiente para el espacios habitables
75% de los hogares. diferentes tipos de
suficiente. 50% de las familias. suficientes.
familia
Adecuada:
Vivienda con baño, Pertinente: Tiene
Ordinaria: Se define cocina, patio, espacios de servicio
5.c Nula: Carece Reducida: Cuenta
con el baño, cocina, estacionamiento suficientes y lugares
Espacios de espacios de con baño y cocina
patio y estaciona- y que puede para guardar: closet,
básicos servicios. únicamente.
miento. ampliarse alacena, armarios,
sin afectar blancos, etc…
instalaciones.
Adecuada: Se
Mínima: Las áreas Regular: Cumple tienen espacio Elevada: Se ofertan
5.d Baja: Es menor al habitables y los de con lo dispuesto por superior al vivienda con el
Área mínima área considerada servicio algunas el reglamento en reglamento y espacio habitable
interior por el reglamento. son menores a lo todos los espacios áreas habitables para la familia que la
reglamentado. que se ofrecen. suficientes para el solicita en el 100%.
50% de los hogares.
Déficit: Altura
Conocida: Según el Mejor: Entre 2.60 y
menor de 2.40 Moderada: El mínimo Superior: Es mayor a
5.e reglamento libre de 2.80 mts que facilita
mts (no permite para altura de plafón los 2.80 mts y permite
Altura habitable piso a losa de 2.60 instalación de
instalaciones y 2.40 mts. áticos y tapancos.
mts ductos.
plafón).
2.2. Índice de espacialidad exterior

El ámbito de la vivienda como espacio privado, incluye el área de la parcela que facilita o condiciona
la conformación de diferentes ambientes que pueden suplir la falta de espacialidad interior, por
ejemplo un pórtico amplía el espacio al exterior. Los indicadores planteados se conforman por
el área efectiva habitable exterior, alineamiento al frente, área porticada, área al frente de jardín,
contigüidad, alineamiento posterior y potenciación (Ver cuadro 5G).
CUADRO 5G. E S P A C I A L I D A D EXTERIOR
Concepto
General
6.a Área
Malo: Es menor Bajo: Tiene de Regular: Alcanza Buena: Se cuenta con Alta: Logra más de
efectiva
a 40m² en 50m² a 60m² de 60m² a 70m² de un espacio de 70m² a 90m² de espacio
habitable
espacio exterior afuera exterior 90m² externos adicional exterior
exterior

Común: Tiene el Independiente:

6.b Alinea- Falta: No es Corta: tiene un
considerado por la Mediana: Tiene entre Cuenta con área
miento al mayor a 2 rango entre 2 y
normatividad, 4.5 5.5 y 7 mts. jardinada y es
frente metros 4.5 mts.
mts a 5.5 mínimo superior a los 7mts.
Ordinaria: Se
Débil: Se Alta: Esta incluida en
Mala: No resuelve con una Benéfica: El pórtico
6.c Área soluciona con el diseño la cubierta,
cuenta con cubierta de 1 mts esta cubierto y sobre
porticada un alero en la protegida de vientos y
área porticada. sobre el acceso el nivel banqueta.
entrada. es segura y habitable.
principal.
Destacado: Tiene más

Conocido: Cuenta Favorable: Es de
Inexistente: de 15 m², u ocupa el
6.d Área con 7 a 10 m² 10m² a 15m² o se
Cuenta con Trivial: es mas de alineamiento por 4
de jardín al y cumple con establece a lo largo
menos de 4 m² 4m² hasta 7m² mts y esta cuidado,
frente el alineamiento del alineamiento para
de área. con vegetación que
mínimo. vegetación.
produce sombra.
General:
Escasa: Inferior: Superior: La vivienda
Contigüidad Mejor: Se tiene
Contigüidad Contigüidad esta aislada con
aislada por pasillos pasillo lateral y jardín
6.e Conti- de viviendas aislada por pasillos, patios y
de 90cms sin al frente y posterior
güidad total en 2 lados pasillo lateral y vegetación perenne,
muros contiguos, con vegetación que
y con muros muro medianero caduca, rastrera y
separadas de amortigua el ruido.
medianeros. compartido. arbustos.
otras.
Débil: es menor Existente: Se cuenta Máxima: Se alinea la

6.f Adecuada: Tiene de
Nula: No tiene de 3.5 mts con con área para el construcción por más
Alineamiento 5mts a 6mts con la
patio posterior la colindancia lavadero, tendido de de 6mts con la barda
posterior colindancia posterior
posterior 3.5 a 5mts. posterior
Reducida: El Sencilla: El Frecuente: Tiene Conveniente: Alcanza

Elevada: Logra
6.g Poten- proyecto no tiene crecimiento es opciones de un crecimiento
más de 150m² sin
ciación del opciones de factible en planta crecimiento atrás, superior a los 120m²
perder espacios
máximo crecimiento, solo baja y/o segundo al frente y arriba en planta alta sin
abiertos y área de
habitable a segundo nivel y nivel máximo de no superior a los perder jardín, patio y
estacionamiento.
no mayor a 70m². 70m² a 100m². 120m². estacionamiento.
2.3. Índice de territorialidad

El tema de la territorialidad es un aspecto complejo a medir desde la psicología ambiental, ya que en la
mayoría de las investigaciones no se ha podido comprobar que las condiciones de tamaño y hacinamiento
en una vivienda lleven a sus ocupantes a situaciones de violencia, o competencia y dominio territorial. Sin
embargo, si existen múltiples factores en los que la alta y baja densidad espacial generan una demanda de
sitios personales y la necesidad de regular límites interpersonales de pertenencia y de privacidad116.
Los indicadores para la territorialidad se elaboraron a partir del análisis topológico de
los coeficientes de intimidad, diversidad espacial y territorialidad (Gómez, 2005a), adecuando
los rangos de la presencia o ausencia de condiciones de hacinamiento y competencia por el
116
La privacidad “permite al individuo establecer un sentido de identidad personal. Además le ayuda a definir límites
personales, a autoevaluarse a partir de la comparación con otras personas y a desarrollar sentido de autonomía personal” (Ho-
lahan, 2005, p. 308).

espacio. En este sentido el espacio privado y el número de habitantes que viven en la casa
ofrecen las condiciones para la evaluación de la territorialidad:
CUADRO 5H. T E R R I T O R I A L I D A D
Concepto
General
Nula: La casa Baja: Cuenta Regular: se Buena: Se registran
Excelente: cuenta
7.a Diversidad cuenta con menos con menos de tienen doce áreas más de doce sitios
con más de quince
espacial de diez espacios doce espacios definidas interiores y determinados de la
espacios definidos.
identificables identificados. exteriores. casa.
Reducido: los Eficaz: se tiene más
7.b Coeficiente Pobre: Se tienen Apropiado: Tiene más
hogares cuentan Común: el grado de de quince zonas
de Intimidad menos de ocho de doce espacios de
con menos de once intimidad es once. definidas como
Espacial. (CIE) áreas de intimidad. intimidad
espacios íntimos. íntimas.
Excelente: Cada
7.c Coeficiente Inapropiado: se Relativo: Ninguna
Bajo: No se Adecuado: Se cuenta casa cuenta con el
de Diversidad cuenta con menos vivienda tiene menos
tienen once áreas con once a quince espacio necesario
Espacial de ocho sitios de once espacios
requeridas. lugares necesarios. para el número de
Relativa (DER) propios. necesarios
habitantes.
7.d Coeficiente Perfecto: el valor

Alto: se logra un Sencillo: se obtuvo Común: se tiene un Aceptable: el índice es
de Intimidad logrado es menor
valor superior a 9 un valor entre 9 y 6 valor de 6 de 5.9 a 4
Vincular (CIV) de 4
7.e
Nulo: El valor es Bajo: Se alcanza un Mejorado: El valor Innovador: Se tiene
Coeficiente de Regular: Se cumple
superior a 0.9 de valor es ente 0.75 alcanzado es menor de un valor menor a
conectividad con el valor de 0.54
coeficiente a 0.9 0.53 a 0.35. 0.36
relativa (CCR)
Medio: entre el60%
7.f Coeficiente Profundo: Elevado: Se Mínimo: el 100%
y 70% de las casas Bajo: Mas del 80% de
Hacinamiento Supera al 80% presenta en más del de los hogares no
la habitan de 3 a 4 las casas no presenta
Nocturno el hacinamiento 60% de las casas el tiene hacinamiento
personas y no tienen hacinamiento
(CHN) nocturno. hacinamiento. nocturno
hacinamiento.
Alto: El 100% de Intermedio: Es Relativo: Se
7.g Coeficiente Inexistente: Ningún
los hogares tiene mayor al 50% de presenta entre el Sencillo: Es menor del
Hacinamiento caso presenta
hacinamiento los hogares el 50% a 25% de las 25% de los casos
Diurno (CHD) hacinamiento diurno
diurno hacinamiento viviendas
Media: del 75%
Mala: del 100% al Baja : del 90% al Mejor: menos del 50% Máximo: el 100%
al 50% de los
7.h Territoria- 90% de los hogares 75% de las casas de los espacios no de los hogares no
hogares mantiene
lidad tiene competencia muestra disputa de presenta problemas de tiene problemas de
competencia
territorial espacialidad. territorialidad. territorialidad.
territorial.
Profundo: se
Mínimo: el 100%
presenta en el 80% Elevado: Se Relativo: más del Bajo: Más del 70% de
de los hogares
de los hogares presenta en más del 30% de las casas las casas se ocupan
7.i Índice de tiene 2 ocupantes
dificultades de 50% de los hogares tiene hacinamiento por menos de 2
vivienda digna por espacio
privacidad al contar por tener de 7 a 8 por habitar de 5 a 6 personas por espacio
habitable y no hay
con más de 8 ocupantes. personas. habitable.
hacinamiento.
ocupantes
2.4 Adecuación al clima

En este punto se conocen las ventajas que cada proyecto tiene en cuanto a su adecuación al clima, su
disposición urbana por soleamiento y protección de vientos, mismas que podrán ofrecer parámetros

objetivos de diseño en cuanto a sus ventajas de adecuación al clima del lugar.
CUADRO 5I. ADECUACIÓN AL CLIMA

Concepto
General
Mínima: La forma de
Alta: La forma la envolvente esta
tiene mas Media: La forma Ordinaria: la menos expuesta,
Baja: Se tienen
envolvente expone del 80 edificación expone con aislante, patios
8.a muros asilados del
del 80% de al 50% de la únicamente dos interiores y vegetación
Soleamiento soleamiento y con
la envolvente envolvente a fachadas de la que produce sombras
patios interiores..
expuesta a soleamiento. envolvente. en fachadas con
soleamiento soleamiento. El techo
tiene tratamiento.
Muy buena: Se
Buena: Se tienen diferentes
Reducida: Mínima: Vivienda Protegida: No
8.b evitan vientos estrategias para
Vivienda expuesta en 3 a 4 expuesta vivienda
Protección con vegetación protección de vientos
expuesta en 3 a lados y vegetación ubicada una junto a
vientos y disposición de (vegetación, bardas,
4 lados contigua o bardas. otra.
edificios. orientación adecuada,
edificaciones)
Elaboración propia (Ver Anexo II).
Los índices de habitabilidad planteados tanto para el espacio semipúblico y privado

pretenden establecer parámetros de comparación entre los tres proyectos evaluados, para
entender sus ventajas competitivas en el mercado de vivienda, valorar sus aportaciones y
ponderar las carencias.
Evaluación de los 3 casos de estudio. Índices de habitabilidad

de la espacialidad semipública.
Se aplicaron los diferentes valores correspondientes a los treinta y ocho indicadores del
ámbito semipúblico, que integran cuatro índices de habitabilidad, tomando en cuenta las
características de los tres proyectos descritas en el capítulo tres.
La suma de los valores es por número de incidencias de cada uno de los cinco
rangos planteados; posteriormente se ponderan en porcentajes de incidencia en cada
equivalencia para visualizar las ventajas competitivas de cada proyecto, sus debilidades
o sus potencialidades. Interesa que las condiciones de habitabilidad de cada propuesta
no presente índices menores al 50% de indicadores con valor en cero o arriba de
cero, la propuesta que presente un nivel inferior, es decir más del 50% de indicadores
deficientes, responde a soluciones urbano-arquitectónicas con una oferta pobre y con
estándares de habitabilidad vulnerable. Los cuadros de evaluación se agregan al final en
el Anexo II, solo se presenta el resumen de indicadores por cada caso de estudio:

CUADRO 5J. EVALUACIÓN. ÍNDICE DE HABITABILIDAD SEMIPÚBLICA. CASO 1.

PARAJES DEL SUR
Índices de habitabilidad Valores arriba Valores de
-2 -1 0 1 2
semipública del cero cero o más
Diseño de la
3 5 62.5% 100%
urbanización
Zonificación y
1 3 1 3 37.5% 50%
equipamiento urbano
Oferta de la vivienda 3 1 1 3 37.5% 50%
Movilidad urbana 1 3 3 1 50% 87.5%
Impacto al medio
1 5 2 25% 87.5%
ambiente
Los números que indican en porcentajes menores al 50% de los indicadores de

habitabilidad considerados, en el Caso 1, son la zonificación, la oferta de la vivienda y el impacto
al medio ambiente. Todos los indicadores presentan valores arriba de lo convencional.
CUADRO 5K. EVALUACIÓN. ÍNDICE DE HABITABILIDAD SEMIPÚBLICA. CASO 2.

HACIENDAS DE LAS TORRES UNIVERSIDAD
-2 -1 0 1 2
Diseño de la urbanización 3 5 0% 62.5%
Zonificación y
1 3 2 2 25% 50%
equipamiento urbano
Oferta de la vivienda 3 3 2 25% 62.5%
Movilidad urbana 1 3 2 2 25% 50%
Impacto al medio ambiente 1 2 5 0% 62.5%
En Haciendas de las Torres Universidad todos los índices se cumplen con valores de cero o
más del 50% de los indicadores, en cuanto al diseño de la urbanización y el impacto al medio
ambiente se ubican dentro de loa convencional.
Este proyecto no cuenta con andadores y las áreas verdes son mínimas en cada núcleo
habitacional de calles semi-cerradas, mismo que si cumplen con la normatividad no tienen un

impacto en la vida comunitaria de sus habitantes.
Los índices que presentan el porcentaje de cero reflejan la ausencia de indicadores
que se cumplen por encima de la normatividad y que pudieran ofrecer una ventaja
competitiva en el mercado habitacional. Es decir, son rangos por debajo de una visión
de largo plazo.
CUADRO 5L. EVALUACIÓN. ÍNDICE DE HABITABILIDAD SEMIPÚBLICA. CASO 3.

RIBERAS DEL BRAVO
-2 -1 0 1 2
Diseño de la urbanización 5 2 1 12.5% 37.5%
Zonificación y
1 2 4 1 12.5% 62.5%
equipamiento urbano
Oferta de la vivienda 4 3 1 0% 12.5%
Movilidad urbana 2 2 3 1 50% 75%
Impacto al medio ambiente 1 2 5 0% 62.5%
La propuesta de Riberas del Bravo en cuanto al espacio semipúblico propone atributos

a su propuesta dentro de la normatividad o por debajo de esta. El índices de movilidad
urbana cumple con valores de cero arriba del 50% de los indicadores propuestos, esto no
significa que no cumplan con la normatividad, sino que se ubican por debajo en cuanto
a porcentaje.
También tenemos sumas con 0%, índices en los que no presentan equivalencias en
positivo, y no superan en cuanto a propuesta el 50% de los 38 indicadores propuestos.
Evaluación de los 3 casos de estudio. Índices de habitabilidad

para la espacialidad privada
La aplicación de los indicadores e índices de la espacialidad privada, se establece a partir de
los planteamientos del capítulo cuatro en los que se considera los aspectos de espacialidad
interior, exterior, territorialidad y adecuación al clima de los tres casos de estudio.
En la evaluación de la habitabilidad para la espacialidad privada, se establecieron 23
indicadores para cuatro índices que miden las cualidades de las viviendas y su predio.

En los siguientes cuadros se presenta el resumen de índices de la habitabilidad para el

espacio privado, de los tres casos de estudio:
CUADRO 5M. EVALUACIÓN DEL ÍNDICE DE HABITABILIDAD ESPACIAL PRIVADA

CASO 1. Parajes del Sur
Índices de habitabilidad
espacial privada Valores arriba Valores de
-2 -1 0 1 2
del cero cero o más
Espacialidad
2 3 0% 60%
interior
Espacialidad exterior 1 2 3 1 14.3% 57.2%
Territorialidad 4 5 0% 55.6%
Adecuación al clima 2 0% 0%
En el Caso 1 los índices del ámbito privado, se cumplen arriba del 50% del valor con cero o más. Sin
embargo, la adecuación al clima ofrede valores de cero por ciento.
El comportamiento de la evaluación es interesante ya que ofrece un panorama de
cumplimiento en más del 50% de los indicadores dentro de la normatividad y su fortaleza es
esa como propuesta. Los espacios interiores, el exterior y sus alineamientos y la potenciación
que facilita posibles ampliaciones son parte de los indicadores que mejoran esta propuesta
arquitectónica, será interesante mejorar estandares por encima de la reglamentación.
El Caso 2, se tiene una evaluación con valores de cero abajo del 50% de los indicadores,
únicamente en confort térmico obtuvo un porcentaje de 77.8 dentro de los rangos de cero o
más; y la espacialidad exterior y territorialidad tiene indicadores positivos pero no alcanza el
50% de los mismos.
CUADRO 5N. EVALUACIÓN DEL ÍNDICE DE HABITABILIDAD ESPACIAL PRIVADA

CASO 2. Haciendas de las Torres Universidad
-2 -1 0 1 2
Espacialidad
4 1 0% 20%
interior
Espacialidad exterior 2 2 2 1 14.3% 42.9%
Territorialidad 1 5 2 1 11.1% 33.3%
Resumen de índices de habitabilidad evaluados para el espacio privado.

El Caso 3, obtiene valores inferiores al 50% de los indicadores en tres índices y tiene
como fortaleza la territorialidad con un 77.8% de equivalencias de cero o más. También
obtuvo valores elevados de tipo positivo que son algunas de las fortalezas del espacio privado
que hay que valorar en este proyecto.
CUADRO 5O. EVALUACIÓN DEL ÍNDICE DE HABITABILIDAD ESPACIAL PRIVADA

CASO 3. Riberas del Bravo
-2 -1 0 1 2
Espacialidad interior 4 1 0% 20%
Espacialidad exterior 1 3 3 42.90% 42.90%
Territorialidad 1 1 4 3 33.40% 77.80%
RESULTADOS
Al estructurar el análisis de las cualidades de habitabilidad presentes en los conjuntos
habitacionales, en principio se evidencian factores de calidad en las propuestas actuales, y
que integran ventajas competitivas en el mercado de vivienda económica aunque no sean
determinantes para la adquisición. Los estándares se relacionan con el ámbito semipúblico
y privado de la vivienda.
Resultados del índice de habitabilidad semipública

El mejor evaluado fue el Caso 1 presenta los mejores parámetros de evaluación ya que no solo
ofrece indicadores dentro de la normatividad sino soluciones con valores positivos y de largo
plazo. El diseño de la urbanización tiene el 100% dentro de los valores de cero o más.
La propuesta urbana de este caso es diferente, novedosa y tiene aportaciones que
deben considerarse para futuras propuestas. Obtuvo una puntuación de 75.
En segunda lugar está el Caso 2., ofrece planteamientos urbanos positivos superiores a
cero en los índices de zonificación y equipamiento urbano; oferta de la vivienda y movilidad
urbana. Se caracteriza porque sus habitantes valoran que su localización con respecto con la
ciudad es buena, dato que se evalúa en la movilidad urbana. Obtuvo una nota de 57.5 puntos.
El Caso 3. tiene tres índices con valores de cero o más por arriba del 50% siendo la
zonificación y equipamiento urbano; la movilidad urbana y el impacto al medio ambiente.
En cuanto a la oferta de la vivienda e impactos al medio ambiente no presentan indicadores

positivos o propositivos. La ponderación de esta propuesta obtuvo 50 puntos.
Resultados del índice habitabilidad espacial privada

El Caso 1. obtuvo la mejor puntuación de 43.5 ya que los valores que tiene en los
tres índices de espacialidad interior, exterior y territorialidad son superiores a 50%, el
indicador de adecuación al clima obtuvo 0%. El diseño arquitectónico de la espacialidad
exterior tiene uno positivo, todos los demás responden a la normatividad.
El Caso 3. alcanzó 35.18 puntos en los valores del espacio privado. La territorialidad
es obtuvo la mejor evaluación de los tres con 77.8%, en esta propuesta se tienen valores
positivos por encima del reglamento en la espacialidad exterior y la territorialidad. La
adecuación al clima obtuvo 0% de valores por encima de la norma.
El Caso 2. con 34.0 puntos se ubica con todos sus valores de cero o más inferiores
al 50%, aunque ninguno obtuvo 0%. En este caso se observa propuestas debajo de la
normatividad y pocas aportaciones positivas.
Las diferencias entre una propuesta y otra son relativamente mínimas aunque el Caso 1
tiene mejores soluciones espaciales semipública y privadas del espacio urbano y arquitectónico.
En cuanto a la espacialidad privada se observa una baja valoración en los tres casos inferior
a 50 puntos siendo propuestas poco propositivas en diseño y solución arquitectónica.
Estos resultados nos plantean que en los proyectos la habitabilidad es axiomática, es decir
que es evidente ya que cumple con lo existente o lo establecido por la reglamentación vigente.
Habitabilidad Axiomática
Las cualidades presentes en las propuestas analizadas sin duda integran valores que de algún
modo establecen condiciones adecuadas en los espacios arquitectónicos semipúblicos y
privados. La presencia de los mismos son un rasgo de intencionalidad valiosa a considerar,
pero la ausencia de otros expresan los nuevos retos que enfrentan los desarrollos a largo plazo,
y que en muchos casos será difícil incorporar.
Los elementos del espacio semipúblico que se identifican están relacionados con la
traza urbana y la definición de los espacios de donación y equipamiento:
1. En la traza urbana se establecen rangos o jerarquías en los espacios claramente delimitados
por las circulaciones viales principales y secundarias. Estas jerarquías a veces bien logradas son
determinantes para la creación de ambientes propicios de convivencia y vecindad en lugares
exclusivos de las casas. Los sectores están aislados del uso externo de las áreas de donación
ubicadas en las vialidades principales. Las jerarquías para la localización de la vivienda favorecen

que las propuestas sean financiables y evita zonas segregadas en cierto modo.
2. Los tipos de vivienda están relativamente diversificados, ya que se ofrecen propuestas
para diferentes sectores de población ubicadas conforme a condiciones de mercado: la casa
de tipo unifamiliar o propiedad en condominio presenta diferentes tratamientos y estratos de
financiamiento. La localización de las mismas busca la rentabilidad aunque se percibe cierta
distinción para la vivienda económica. Para este análisis la considero una relativa diversificación
ya que es poco explorada en cuanto a otras alternativas con mayor potencial.
3. La sectorización de la vivienda económica en dúplex o cuádruplex con el tipo de
propiedad en condominio, o las semicerradas de vivienda unifamiliar garantizan a sus ocupantes
la seguridad y la contigüidad adecuada para establecer vínculos de vecindad armónicos y
solidarios. Las diversas modalidades revelan posibles parámetros de segregación o inclusión a
priori que se amortiguan por las ventajas que ofrece. La sectorización es conveniente cuando
el número de viviendas facilita entre sus ocupantes relaciones cercanas con estándares bajos de
interacción a diferencia de colonias abiertas en las que no se conocen sus residentes.
4. La producción masiva de casas para responder cuantitativamente al problema
conlleva a un mayor número de familias beneficiarias, es decir más familias con accesibilidad al
financiamiento institucional. Estas familias han incursionado en el mercado de financiamiento
y se sienten incluidas o aceptadas por las actuales condiciones de asignación que tienen menos
requisitos. Es importante resaltar, la capacidad mostrada en la ampliación de la oferta, es
un valor positivo dentro del mercado. Aunque están sobre valoradas por las distorsiones de
la sobreoferta, por la ausencia de cualidades de habitabilidad y por la falta de una elección
conciente o bajo certeza de sus beneficiarios.
5. Existe previa planeación la definición de áreas de donación proporcionalmente a
las demandas de los futuros habitantes, se establecen los usos por sector, se definen áreas
verdes y andadores, y se proyectan circulaciones con objetivos definidos al equipamiento. Un
acierto innovador son los andadores interbarriales que facilitan la comunicación peatonal entre
vecindarios y reducen el uso del automóvil. El flujo constante de personas por estos andadores
refleja la apropiación y el nivel de habitabilidad del mismo.
6. Planteamiento urbano de los espacios para equipamiento ya sea para atención de tipo
educativa y de salud, responden a la normatividad del plan parcial de la zona y cumplen con
el espacio suficiente para las edificaciones e instalaciones buscando que todos los sectores se
beneficien al proponerlas en las vialidades principales.
Estas cualidades definidas son comunes en los tres casos de estudio analizados aunque
presentan diferentes niveles de impacto, siendo en algunos aplicados en lo mínimo.

ANEXO I
PLANOS DE LOS FRACCIONAMIENTOS
SENDAS Y NODOS







ANEXO II
EVALUACIÓN PARCIAL DE LOS
ÍNDICES DE HABITABILIDAD

TABLAS ANEXAS DE LA EVALUACIÓN DEL ESPACIO SEMIPÚBLICO
CASO 2. Haciendas
CASO 1. Parajes CASO 3. Riberas
de las Torres
del Sur del Bravo
ÍNDICE INDICADORES Universidad
-2 -1 0 1 2 -2 -1 0 1 2 -2 -1 0 1 2
1.a Estructura vial X X X

1.b Densidad urbana X X X
Diseño de la urbanización
1.c Orientación del lote X X X
1.d Vinculación peatonal X X X
Espacio de
1.0 1.e X X X
vinculación social
1.f Hitos de identidad X X X
1.g Diversidad de Nodos X X X

Bordes naturales
1.h X X X
favorables
SUMAS 3 5 3 5 5 2 1
CASO 2. Haciendas
de las Torres
del Sur del Bravo
INDICE INDICADORES Universidad
-2 -1 0 1 2 -2 -1 0 1 2 -2 -1 0 1 2
Distribución de
2.a X X X
equipamiento
Equipamiento
Zonificación y equipamiento urbano
2.b X X X
educativo
Equipamiento
2.c X X X
comunitario
Ambiente de áreas
2.0 2.d X X X
verdes
Distribución de áreas
2.e X X X
verdes
2.f Mercado popular X X X
2.g Espacio comunitario X X X
Espacio cultural y
2.h X X X
social
SUMAS 1 3 1 3 1 3 2 2 1 2 4 1

CASO 2. Haciendas
de las Torres
del Sur del Bravo
-2 -1 0 1 2 -2 -1 0 1 2 -2 -1 0 1 2
Diversificación de la
2.i X X X
vivienda
2.j Diversidad del lote X X X
Oferta de la vivienda
2.k Oferta sectorial X X X

Diversidad de la
2.1 2.l X X X
oferta del mercado.
2.m Mezcla de usos X X X
Financiamiento a
2.n X X X
mezcla de usos
2.o Elegibilidad X X X
Asignación con
2.p X X X
equidad de género
SUMAS 3 1 1 3 3 3 2 4 3 1
CASO 2. Haciendas
de las Torres
INDICE INDICADORES del Sur del Bravo
Universidad
-2 -1 0 1 2 -2 -1 0 1 2 -2 -1 0 1 2
Cercanía a
3.a X X X
hospital
Cercanía aL
3.b X X X
abasto
3.c Transporte público X X X
Movilidad urbana
3.d Cercanía al trabajo X X X

Localización con la
3.0 3.e X X X
ciudad
Solución de
3.f X X X
vinculación urbana
3.g Vinculación urbana X X X
3.h Sistema peatonal X X X
SUMAS 1 3 3 1 1 3 2 2 2 2 3 1

CASO 2. Haciendas
de las Torres
INDICE INDICADORES del Sur del Bravo
Universidad
-2 -1 0 1 2 -2 -1 0 1 2 -2 -1 0 1 2
Manejo de
4.a X X X
escurrimientos
4.b Riego adecuado X X X
4.c Suelos sin impacto X X X
Impactos al medio ambiente
Protección de
4.d X X X
vientos
Pavimentos
4.0 4.e X X X
permeables
Sombreados
4.f X X X
urbanos
Recolección de
4.g X X X
aguas pluviales
Solución urbano-
4.h X X X
ambiental
SUMAS 1 5 2 1 2 5 1 2 5
TABLAS ANEXAS DE LA EVALUACION DEL ESPACIO PRIVADO
Caso 2. Haciendas
de las Torres
del Sur del Bravo
-2 -1 0 1 2 -2 -1 0 1 2 -2 -1 0 1 2
5.a Perfil familiar X X X

Espacialidad interior
5.b Area habitable X X X
5.0 5.c Servicios básicos X X X
Area mínima
5.d X X X
interior
5.e Altura habitable X X X
SUMAS 2 3 4 1 4 1

Caso 2. Haciendas
de las Torres
del Sur del Bravo
-2 -1 0 1 2 -2 -1 0 1 2 -2 -1 0 1 2
Area efectiva
6.a X X X
habitable exterior
Amortiguamiento
6.b X X X
al frente
Espacialidad exterior
6.c Area porticada X X X
Area jardinada
6.0 6.d X X X
al frente
6.e Contiguidad X X X
6.f Area posterior X X X
Potenciacion
6.g del maximo X X X
habitable
SUMAS 1 2 3 1 2 2 2 1 1 3 3

Caso 2. Haciendas
CASO 1. Parajes CASO 3. Riberas del
de las Torres
del Sur Bravo
-2 -1 0 1 2 -2 -1 0 1 2 -2 -1 0 1 2
Diversidad
7.a X X X
espacial
Coeficiente
7.b de Intimidad X X X
Espacial. (CIE)
Coeficiente
de Diversidad
7.c X X X
Espacial
Relativa (DER)
Coeficiente
7.d de Intimidad X X X
Territorialidad
Vincular (CIV)
Coeficiente de
7.0 7.e conectividad X X X
relativa (CCR)
Coeficiente
Hacinamiento
7.f X X X
Nocturno
(CHN)
Coeficiente
7.g Hacinamiento X X X
Diurno (CHD)
7.h Territorialidad X X X
Índice de
7.i X X X
vivienda digna
SUMAS 4 5 1 5 2 1 1 1 4 3
Caso 2. Haciendas
de las Torres
del Sur del Bravo
-2 -1 0 1 2 -2 -1 0 1 2 -2 -1 0 1 2
Adecuación
8.0 8.a Soleamiento X X X

al clima
Protección
8.b X X X
vientos
SUMAS 2 2 2

ANEXO III
GLOSARIO


Adecuación al clima. Características de la edificación en cuanto orientación, protección

de vientos, soleamiento y materiales que amortiguan la temperatura interior con respecto del
exterior.
Aislamiento térmico. Propiedad de un material para impedir la transmición de calor
del exterior al interior, y que se caracteriza por la resistencia térmica del mismo (Bradou y
Arzoumanim, 1980).
Alineamiento al frente. Distancia mínima de la banqueta a la construcción, no menor
a la normatividad, permite la privacidad y evita el aislamiento.
Alineamiento posterior. Distancia mínima entre la construcción y la colindancia de
atrás, definida por el reglamento de construcción como no menor de 2.0mts para un solo
nivel y 2.5mts o más para dos o más niveles.
Altura habitable. No debe ser menor al reglamento de construcción local y debe facilitar
espacios para el ático o tapancos.
Amortiguamiento térmico. Característica de los materiales para disminuir o retardar las
diferencias climáticas entre el exterior y el interior.
Área de jardín al frente. Espacio definido para concentrar vegetación que mejora el
ambiente exterior y amortigua el ruido del área pública.
Área efectiva habitable exterior. Superficie exterior determinada por el tamaño del lote
utilizable y restando el área construida.
Área habitable. Establece el espacio necesario y suficiente que requieren las familias a
las que se destina la vivienda.
Área mínima interior. Se definen por el espacio mínimo que plantea el reglamento de
construcción.
Área porticada. Lugar cubierto al frente como parte del diseño de la vivienda para
generar sombras y espacios de uso exterior.
Áreas verdes equipadas. Atiende a las necesidades de los pobladores en cuanto a
mobiliario urbano, señaletica, vegetación y ambiente para los tres sectores: niños, jóvenes y
adultos, que garantizan la apropiación.
Asignación con equidad de género. Establece condiciones de igualdad en la oferta de
manera que ambos hombres y mujeres puedan acceder a una vivienda debido a sus ventajas
de diseño y financiamiento.

Bordes naturales favorables. Es la manera en que los elementos naturales como ríos,
arroyos, acequias, montañas, valles se incluyen en el desarrollo urbano de un lugar para ser
apropiados por sus habitantes.
Cercanía a hospital. Evalúa las posibilidades de movilidad de los habitantes conforme
al tiempo que destina para ir al hospital más cercano o al que le corresponde.
Cercanía al abasto. Tiempo de destinan los habitantes para trasladarse al lugar donde
adquieren los víveres.
Cercanía al trabajo. Tiempo que emplean para ir al lugar de trabajo.
Coeficiente de diversidad espacial relativa (DER). Identifica los espacios útiles y su
disponibilidad para los ocupantes de una vivienda, permite evaluar la competencia territorial
de las áreas(Gómez, 2005).
Coeficiente de conectividad relativa (CCR). Permite evaluar la efectividad de los espacios
y el grado de intimidad que tienen al evitar el paso de personas en espacios de uso exclusivo
(Gómez, 2005).
Coeficiente de hacinamiento diurno (CHD). Evalúa la competencia o no que se genera
en la ocupación del dormitorio entre el número de habitantes por vivienda (Gómez, 2005)
Coeficiente de hacinamiento nocturno (CHN). Se calcula teniendo en cuenta el número
de baños por vivienda y la relación con el número de habitantes (Gómez, 2005).
Coeficiente de intimidad espacial (CIE). Jerarquiza la intimidad de los espacios interiores
y exteriores con valores del 0 como el mínimo al 3 como el máximo (Gómez, 2005).
Coeficiente de intimidad vincular (CIV). Se conforma con la suma de los conectores
de la vivienda que vinculan con habitaciones, espacios exteriores, así como aquellos que son
visuales, cambios de pisos o nivel (Gómez, 2005)
Contigüidad. Elementos o espacios existentes para evitar visuales y ruidos de las
viviendas colindantes.
Demanda real. Cantidad de una mercancía o bien que se requiere ofrecer en la sociedad
para atender al total de los que la requieren.
Densidad urbana. Se refiere al número de viviendas por hectárea.
Distribución de áreas verdes. La organización espacial de los espacios para el sano
esparcimiento y la recreación que están definidas por la confluencia y sectorización del
fraccionamiento.

Distribución del equipamiento. Identifica las áreas destinadas para equipamientos de

tipo formal necesarios en un fraccionamiento (salud, educación, comercial, industrial, de
conservación entre algunos) y su localización con respecto a la estructura vial.
Diversidad de la oferta del mercado. Establece distintos tipos de viviendas destinadas a
distintos sectores o niveles sociales que hacen heterogénea la integración del fraccionamiento
y conforme a la demanda de la sociedad.
Diversidad de nodos. Identifica los puntos de confluencia vial y/o peatonal que tienen
diferentes niveles de significación o importancia.
Diversidad del lote. Se tienen diferentes opciones de lote para vivienda unifamiliar o
plurifamiliar, talleres, negocios, comunitarias según los requerimientos de la demanda.
Diversidad espacial. Se define por las áreas interiores y exteriores existentes de las
viviendas y que conforman las actividades suficientes en el hogar (Gómez, 2005)
Diversificación de la vivienda. Se ofertan diferentes tipos de vivienda en forma, tamaño
y diseño.
Elegibilidad. Es la capacidad que se tiene para tomar una decisión informada y conciente.
Equipamiento comunitario. Espacios como guarderías, estancias, centro social o
comunitario, centro de salud o clínica participativa, iglesias, centros parroquiales por mencionar
algunos que se caracterizan por su bajo costo, de carácter institucional o gubernamental que
responden a los requerimientos del tipo de población y a los usos y costumbres de la misma.
Equipamiento educativo. Área destinada para las instalaciones de educación formal
como primaria, secundaria y preparatoria.
Espacio comunitario. Distribución de áreas para el equipamiento que requiere la
comunidad de carácter público siendo proporcional al de uso privado o particular.
Espacio cultural y social. Área destinada para la expresión artística y creativa de los
habitantes, puede referirse a una simple explanada o a un espacio de galería, salón de reuniones
o exposiciones, biblioteca y/ ó centro cultural definido por los habitantes.
Espacios básicos. Áreas para el aseo, alimentarse, descanso, higiene, esparcimiento,
convivir, guardar, suficientes para las actividades básicas de un hogar.
Espacios de vinculación social. Emplazamiento destinado para las actividades de tipo
vecinal que facilita la convivencia, interacción social o cultural, de tipo informal y que están
definidos por las propias necesidades de las comunidades.

Estructura vial. Define la traza de sendas viales, la interconectividad entre si y con

toda la ciudad.
Financiamiento a la mezcla de usos. Se tienen estrategias para financiar la vivienda que
incorpora otras actividades de tipo económico en la misma propiedad.
Hitos de identidad. Se refiere a elementos físicos naturales y sobretodo artificiales que
son identificados por las personas de un sector o lugar.
Horas confort día. Horas durante el día que se ubican dentro del rango de la temperatura
de confort para el periodo indicado. En este trabajo se presentan en porcentaje de horas.
Índice de vivienda digna. Considera por cada espacio habitable (eliminando aquellos
espacios que no pueden ser utilizados como dormitorio) y la relación de máxima 2 personas.
Inercia térmica. Capacidad que tiene un material para retrazar o disminuir la onda térmica
del exterior que sería transmitida por el mismo, al ambiente interior (Vale y Vale, 2001).
Localización con la ciudad. Evaluación medida en porcentaje que los habitantes hacen
a la ubicación de su vivienda con respecto a toda la ciudad.
Manejo de escurrimientos. Solución urbana que identifica los escurrimientos naturales,
los aprovecha y utiliza para la canalización y captación de aguas pluviales.
Masa térmica. Se relaciona con “la capacidad que tiene un material aislante para
amortiguar la velocidad de la pérdida de calor del interior hacia el exterior” y proteger de los
efectos climáticos del medio (Vale y Vale, 2001).
Mercado popular. Se define por las necesidades propias de la población para el abasto
de alimentos, enseres, equipo, vestimenta y herramientas necesarios para las actividades de los
habitantes y determinados por los usos y costumbres del lugar.
Mezcla de usos. Determina usos mezclados en la vivienda para incorporar el negocio,
taller o despacho que definan las familias y que este adecuado a los requerimientos del
mismo.
Mito. Idea que expresa los sentimientos de una colectividad y que trasponen u ocultan
los hechos de la realidad.
Oferta sectorial. Existen en el mercado diferentes tipos de propiedad para vivienda,
comercio, taller, ya sea en renta o en propiedad, en condominio o comunitaria.
Orientación del lote. Se define por la ubicación de la fachada con respecto a su dirección
cardinal y que puede ser adecuada o no para la región. “En nuestras latitudes, la mejor orientación es
hacia el sur: de este modo, el edificio obtiene un mayor provecho térmico” (Corrado, 1999, p. 24)

Paradigmas. Arquetipos o modelos que sirven de norma o prototipo del mundo sensible
en que vivimos y que puede sustituir a otras del mismo contexto.
Pavimentos permeables. Ofrece diferentes opciones de tratamiento en andadores y calles
que faciliten la absorción y captación de aguas pluviales evitando la acumulación.
Perfil familiar. Define el tipo de grupo al que se destina la vivienda: nuclear, ampliada,
unipersonal, padres solos, solteros.
Potenciación del máximo habitable. Definido por el área de futuro crecimiento máximo
conforme los alineamientos del frente y el posterior mínimos establecidos por el reglamento
y utilizando un segundo piso.
Producto de mercado. Es un objeto que se ofrece dentro de los estándares de calidad y
precio establecido por las condicionantes de venta de los mismos bienes.
Protección de vientos semipúblico. Los efectos del viento se mitigan en calles y andadores
al estar protegidas con edificios, vegetación, elementos construidos y orientación adecuada.
Son las estrategias diferentes para proteger la edificación de los vientos dominantes.
Recolección de aguas pluviales. Es la estrategia de captación y reuso de aguas de lluvia
con diferentes esquemas como pozos de absorción, vasos captadores, áreas de demasías,
humedales, bocas de tormenta y que sirven para el riego.
Riego adecuado. Se identifica vegetación adecuada a la región por su bajo impacto en el
riego.
Sistema peatonal. Definición de trayectos para el traslado a pie o en bicicleta con nodos
continuos y bifurcaciones seguras, identificando visuales y recorridos.
Soleamiento. Se define por el porcentaje de incidencia de rayos solares sobre el
edificio.
Solución de vinculación urbana. Define la condición cerrada o abierta de los barrios y
su comunicación entre diferentes ambientes seguros y compartidos entre sectores o colonias.
Solución urbano ambiental. Establece el sistema de conservación y adecuación de la
propuesta urbana minimizando el impacto ambiental y ahorro energético.
Sombreados urbanos. Definidas para reducir la reflexión de rayos solares en edificaciones
y pavimentos con vegetación, pérgolas y sobras de construcciones amortiguando la intensidad
solar en el verano.
Suelos sin impacto. Se urbanizó evitando rellenos, despalmes, movimientos o
contaminación de suelos, al considerar la topografía y los cauces naturales en la propuesta.
Sistema solar pasivo. Principio de captación, almacenamiento y distrtibución capaz de

funcionar solo, utilizando la energía solar (radiación) en la envolvente, con técnicas simples,
sin requerir el uso de equipo para climatización artificial (Bardou y Arzoumanim, 1980).
Territorialidad. Análisis topológico del espacio arquitectónico para identificar las
situaciones probables de interacción del individuo dentro la casa (Gómez, 2005a).
Trasporte público. Tiempo que destinan en el traslado al lugar donde se toma el
transporte publico de de la empresa en que trabajan.
Vinculación peatonal. Establece la trama de sendas para el transito de las personas a pie
que se interconectan y pueden tener o no un objetivo o punto de salida y otro de llegada.
Vinculación urbana. Establece una adecuada relación con la ciudad ya que sus vialidades
se ligan con otras colonias, barrios, sectores y/ o distritos.
Vivienda económica. Tipo de cajón de financiamiento para beneficiarios con ingresos
inferiores a los cinco salarios mínimos vigentes, tienen entre 33m² y 35m² de construcción y
se ofrecen en propiedad individual o en condominio.

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CONCLUSIONES
Cuando se habla de desarrollo sustentable, se tiene la concepción, de que múltiples factores

intervienen para garantizar a largo plazo el uso adecuado de los recursos económicos,
sociales y ambientales de una región. Sin embargo, la producción de la vivienda en Ciudad
Juárez, presenta en sus propuestas urbano-arquitectónicas, características propias que por
la desmedida expansión urbana, ponen en riesgo los principios de sustentabilidad. Las
zonas apartadas de la actual área urbana, con un valor del suelo bajo, se abren de manera
expansiva, haciendo cada vez más vulnerable la solución a problemas sociales, ambientales
por la ocupación y contaminación.
En el proceso de análisis, se destacan los diferentes aspectos para evaluar las
condiciones de habitabilidad de la vivienda económica en la ciudad, y se concluye que la
hipótesis planteada es correcta, es decir que “la vivienda económica construida masivamente
en las periferias urbanas de la ciudad, ofrece condiciones mínimas de habitabilidad, vigentes
en la normatividad local, supeditadas a las determinantes técnicas y económicas, y ello no
garantiza a largo plazo el desarrollo sustentable”
Si bien, al contrastar la hipótesis con los resultados de la evaluación, encontramos
valores positivos y propuestas que cumplen por lo menos con el 50% de los indicadores
en cada índice de habitabilidad planteado, es evidente que la preocupación de quienes
edifican y aprueban los nuevos desarrollos, no se centra en la habitabilidad, sino en la
rentabilidad económica, y en el mejor de los casos, en la apremiante necesidad de asignar
una vivienda.
La habitabilidad es un factor de evaluación que ofrece una visión amplia a la
problemática de la vivienda. Se observa que en los tres casos analizados se cumple con
la normatividad vigente, es evidente que no es una estrategia de diseño establecida para
ofrecer mejores hogares, esto significa que la oferta de la vivienda económica, se ha enfocada
a solucionar un problema de déficit habitacional, y que tiene como beneficio lograr que
un mayor número de familias nucleares, ampliadas, madres solas, mujeres trabajadoras,
solteros y trabajadores del sector formal, tengan acceso al financiamiento institucional
y con ello un lugar donde vivir. Sin embargo, el nivel económico del desarrollo en la
localidad, no se refleja en los productos para estos sectores: las viviendas son cada vez
más reducidas, no responden a las necesidades de sus ocupantes, el tamaño del lote limita

a largo plazo la potenciación, no se adecuan a las condiciones climáticas del lugar, los
efectos al medio ambiente aun no se contabilizan ni se ofrecen soluciones de largo plazo
y las capacidades para la elegibilidad no se propician. Es decir los beneficios aun son
mínimos con respecto a la habitabilidad semipública y privada.
La habitabilidad no es determinante para que los constructores de vivienda
mejoren sus productos y tampoco para que quienes la seleccionan tengan opciones más
concientes e informadas. Los responsables de la producción de vivienda no consideran
la habitabilidad como un factor competitivo dentro del mercado, ni a corto ni a largo
plazo.
No se tiene una variedad de alternativas de diseño o esquemas de vivienda flexible,
que respondan a los requerimientos de habitabilidad de un sin número de familias con
demandas reales y los efectos del comportamiento térmico en los casos de estudio,
muestran que los productos tienen un bajo desempeño porque la envolvente no esta
adecuada a las características climáticas de la región, es decir que durante toda la vida del
inmueble se tendrá un elevado gasto energético.
Las propuestas de vivienda económica no consideran la demanda real sino a una
oferta dentro de un mercado limitado y determinado por el sistema de financiamiento,
sin presentar ventajas competitivas o de otras alternativas de microfinanciamiento y
producción social de la vivienda, como el valor agregado de habitabilidad; las casas son
un producto objeto del mercado, controlado y poco flexible, condicionado por aspectos
técnicos y económicos, en donde se prioriza el menor costo y la menor calidad, buscando
ofertar más casas.
La falta de flexibilidad en los sistemas financieros se refleja en el esquema de
asignación y la oferta de prototipos. No se posibilitan otros nichos de oportunidad crediticia
ni se mejoran las tasas de recuperación para incrementar recursos innovadores para la
vivienda, es una oferta para ciertos rangos de ingreso, perfil familiar y requisitos. Falta
legislar nuevos esquemas de financiamiento para que no únicamente se beneficie el sector
privado, sino que el sector social mantenga el equilibrio de intereses, donde se apliquen
diferentes recursos financieros institucionales, diversificados, blandos y de mercado,
que establezcan condiciones de competencia leal entre productores, que se adapten a las
demandas de todos los habitantes y beneficiarios potenciales, que involucren a nuevos y
viejos actores, que han sido excluidos. No se cumple con todos los derechohabientes.

Hoy se aprueba la burzatilización, mañana se libera el compromiso del gobierno,

a una administración equitativa de los recursos de ahorro de miles de trabajadores
que contribuyen a los fondos del INFONAVIT, FOVISSSTE y otros. Se responde
mediáticamente a dotar de un lugar donde vivir con un producto “económico” del
mercado2 para sectores antes excluidos, sin embargo la Ley Federal de Vivienda reduce al
mínimo las responsabilidades del gobierno en el cuidado, control y buena administración
de los recursos de miles de mexicanos.
La concentración de habitantes, en las nuevas periferias, si bien, incluyen el
espacio para el equipamiento que requieren estas pequeñas ciudades, son un factor de
preocupación por su desarrollo mediático que refleja la falta de consolidación de los
procesos de administración y ocupación del territorio, muy ajeno al desarrollo urbano
sostenido.
Estas colonias de las periferias con andadores, servicios, pavimento, equipamiento
y áreas verdes responden al sueño de cada familia u hogar para establecerse al contar con
una vivienda propia. Sueño que reconoce una mínima inserción social de grandes sectores
en un entorno limitado en diversidad espacial y territorial; planteamiento de corto plazo
que por la falta de consolidación de los procesos pueden desencadenar a largo plazo otras
condiciones de exclusión local.
Se tiene que legislar para que la asignación de la vivienda no esté controlada por
quien la produce y establece su esquema de ventas convenientes a sus intereses; sino
que los procesos de información y asignación sean adecuados a todos los perfiles de
beneficiarios, que respondan a formas y estilos de la cultura y modo de vida, de los grupos
sociales a los que impacta. El esquema de mercadeo, para colocar un producto, elimina
la elegibilidad conciente e informada, propicia la inequidad, coarta las determinaciones
democráticas y vulnera los derechos de los menos favorecidos y poco informados.
Las familias entonces, están aprovechando, la oportunidad del crédito accesible para
obtener su vivienda y en ellos se observa una sensación de empoderamiento o inclusión
a nuevas formas de reconocimiento social. Lo denomino empoderamiento porque no se
trata de una simple apropiación de la casa, sino de que ellos tienen un “objeto” cuyo valor
de compraventa esta explícito, la vivienda se ha vuelto entonces ese objeto del mercado
que les da seguridad con respecto a su arraigo y porque no, de su patrimonio.
Existe en ellos la emoción del ciudadano que ha descubierto que tiene el poder
para alcanzar su vivienda y se perciben dos aspectos prioritarios en su elección:
a) Tener una vivienda nueva para establecer a su familia es el principal anhelo

logrado que pareciera otro tiempo inalcanzable.
b) Obtenerla por medio de financiamiento, le permite estar insertos a las
oportunidades del mercado de vivienda, para certidumbre y confianza.
El factor de localización requiere de resolver los servicios, transporte, equipamiento,
comercio, lugar de trabajo y áreas verdes, que prevengan el éxito de estos fraccionamientos,
para que miles de habitantes en el futuro, vivan de manera armónica y sostenida, con
calidad de vida adecuada a sus necesidades de habitabilidad socio-espacial.
Un aspecto de vulnerabilidad es la carencia de espacios de tipo barrial y
comunitario para el mercado popular, para los requerimientos de educación, salud y
centros comunitarios, cercanas a las casas, concibiendo actividades culturales y sociales
fuera del esquema comercial de privatización del suelo.
Los pobres reciben la vivienda mas pobre en diseño, con el valor mas caro,
con un alto consumo energético, sin estrategias bioclimáticas y deficientes soluciones
constructivas, que a largo plazo mantendrá a sus ocupantes en un espacio inadecuado y
con alto costo para el mantenimiento.
Impactos de la investigación
El método desarrollado para la evaluación de las condiciones de habitabilidad en la
vivienda económica, puede ser utilizado para otras propuestas urbano-arquitectónicas.
Aplicando los índices e indicadores de habitabilidad, se obtienen valores comparativos
entre proyectos, lo que permite no solo medir sus cualidades sino detectar aspectos
competitivos del mismo para incorporar al diseño de otros desarrollos.
La aplicación de índices de habitabilidad facilita la labor de autoridades para la
aprobación de proyectos viables; evidencia las cualidades para que los promotores las
expongan e informen a las familias solicitantes; determina conceptos de diseño urbano y
arquitectónico que pueden establecerse como estándares de calidad.
Esta investigación nuevamente obliga a considerar el analisis permanente a los
productos de vivienda en torno a la habitabilidad, por ello se plantean nuevas preguntas
encaminadas a bucar el desarrollo sustentable cumpliendo índices de habitabilidad.
Estas colonias con andadores, pavimento, equipamiento y áreas verdes responden
al sueño o anhelo de cada familia u hogar a corto plazo, sueño que a largo plazo ¿podrá
garantizar que estos sectores de población alcanzan mejores condiciones de vida?.

Este crecimiento expansivo ¿puede con el tiempo consolidar los parámetros de

largo plazo del desarrollo sustentable para las nuevas generaciones?
En cuanto a la habitabilidad, habrá que conocer con el paso del tiempo si las condiciones
de habitabilidad presentes en la vivienda económica fueron suficientes o viables para
las familias que las habitan. ¿Cómo se pueden ofertar otros esquemas de vivienda que
definan espacios habitables, versátiles y múltiples para que respondan a la demanda real
de sus ocupantes?
¿Qué nuevas formas y materiales deben desarrollarse para tener productos flexibles
de vivienda que respondan al perfil de las familias?
¿Cómo sensibilizar a los diseñadores para que los productos de vivienda urbanos
y arquitectónicos respondan a índices de habitabilidad y de largo plazo?
Los mecanismos legales para la producción y acceso a la vivienda, obligan a cuestionar si

es suficiente la legislación establecida en la nueva Ley de Vivienda o ¿se requieren nuevas
formas legales para desarrollar mercados competitivos y equitativos que elevan la calidad
y los estándares de las viviendas?
¿Esta nueva Ley de Vivienda garantiza los derechos individuales de todos los
mexicanos y el acceso a la vivienda?
¿La vivienda por ser un producto inelástico, puede someterse libremente en el
mercado de la oferta? O se requiere la diversificación del mercado en cuanto a productos
financieros.
El aspecto económico de la vivienda nos plantea necesidades en cuanto a:

¿Cuales son los nuevos actores que deben surgir para que existan otros productos
financieros y blandos que hagan asequible una vivienda digna para todos?
¿Qué otros nichos de oportunidad crediticia deben fomentarse o crearse para
incrementar los recursos destinados a la vivienda y que no dependan únicamente del
ahorro del trabajador?
En cuanto al desarrollo de decisiones democráticas:

¿Cuáles canales y medios para informar se deben establecer para apoyar las decisiones
democráticas y concientes en la elección de una vivienda?
¿Cuáles son los parámetros medibles para que la vivienda realmente sea el bien
social que evalúa el crecimiento económico de una sociedad?
Consideraciones para la adecuación al clima y una vivienda para las condicionantes de la

región:
¿Cómo se puede obligar a los constructores para que ofrezcan una vivienda económica
que garantice el bajo gasto energético y que no impacte en los ingresos mínimos de sus
ocupantes?
¿Cómo garantizar que la vivienda económica esté adecuada a las condiciones
climáticas de su localidad?
Conforme a los compromisos de las autoridades, se plantea que:

Los tres niveles de gobierno, deben legislar el ordenamiento territorial para que
el equipamiento sea óptimo y adecuado ahora y a largo plazo, y así cumplir con las
expectativas de los ciudadanos ante este crecimiento acelerado.
Deben priorizar la densificación y regularización del crecimiento. ¿Cómo evaluar
los impactos al medio físico natural para analizar si el planteamiento actual garantiza un
desarrollo sostenible ahora y a futuro?
¿Cuales son los compromisos de la ciudad para que a largo plazo consolide de
manera armónica y sustentable estos desarrollos?
¿Qué acciones y normas debe emprender el gobierno para garantizar en las
ciudades y en los desarrollos, propuestas urbano-arquitectónicas que se consoliden hacia
el crecimiento sostenido?
Estas y otras interrogantes, son producto de un análisis profundo de las implicaciones
que tiene en el desarrollo habitacional la vida de una localidad, el crecimiento acelerado
que se presenta en las periferias, con una concentración de más de cuatro mil habitantes,
tiene implicaciones que serán siempre temas de nuevos debates que deberán seguir la
dinámica y los cambios del momento histárico.

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EVALUACIÓN DE LAS CONDICIONES DE HABITABILIDAD DE LA VIVIENDA ECONÓMICA EN CIUDAD JUÁREZ, CHIHUAHUA.

Evaluación de las condiciones de

Tesis para obtener el grado de:

Colima, Col., abril del 2007.

M. EN P. D. U. LETICIA PEÑA BARRERA / UNIVERSIDAD DE COLIMA 1

2. Zoniﬁcación y mobiliario del equipamiento..................................................69

2.1 La oferta de vivienda ...................................................................................72

ANEXO 1. PLANOS DE FRACCIONAMIENTOS. SENDAS Y NODOS ........................187

ANEXO II. EVALUACION PARCIAL DE LOS INDICES DE HABITABILIDAD ...........101

ANEXO III. GLOSARIO............................................................................................113

Cuadro 1B. Bloques de fraccionamientos según el número de viviendas

El crecimiento acelerado de las ciudades se caracteriza por la demanda gradual de equipa-

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periferias urbanas de la ciudad, ofrece condiciones mínimas de habitabilidad, vigentes en la nor-

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En los 3 casos de estudio los parámetros habitacionales y urbanos son semejantes:

Caso 1. PARAJES DEL SUR (*) 1,434 1152 80.33% 62 5.38%

Caso 2. HACIENDAS DE LAS

Caso 3. RIBERAS DEL BRAVO (***) 5,710 5,710 100.00% 62 1.07%

Elaboración propia con información Instituto Municipal de Investigación y Planeación, 2004.

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Al presentarse diferencias entre la proporción de viviendas por cada caso de estudio

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ofrecerá información del subconjunto de manera precisa y objetiva, independientemente de

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la actualidad enmarcan el problema de la vivienda y de los conceptos utilizados.

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Es importante suponer que en los últimos 30 años la producción de la vivienda y

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vivienda que coincide con las características del desarrollo económico:

1. POBLAMIENTO ESPONTÁNEO POPULAR: 1960 A 1979

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2. POLÍTICAS DE VIVIENDA INSTITUCIONAL: 1980 A 1992

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poniente, en la parte central y en la zona de la carbonífera se va redensiﬁcando mediante la subdivisión

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3. PRODUCCIÓN INTENSIVA DE VIVIENDA: 1992 A 2002

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4.- TENDENCIAS DE CRECIMIENTO EXPANSIVO. 1998 A 2003

S U M A S 100% 95425 175

Elaboración propia con información de Instituto Municipal de Investigación y Planeación, 2004.

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5. VIVIENDA ECONÓMICA MÍNIMA Y BURSATILIZACIÓN

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mercado amplio donde los ingresos de los trabajadores están controlados20.

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6. PLAN FRONTERA 2012

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7. LA NUEVA LEY DE VIVIENDA, INNOVACIÓN O CONTINUIDAD

El enfoque de este concepto prioriza la seguridad jurídica y la protección civil, de manera

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La vivienda económica se ofrece con recursos de ﬁnanciamiento que están determinados

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ﬁnalidad la evaluación de la vivienda por medio de la construcción y aplicación de índices de

1. PARADIGMAS DEL DESARROLLO URBANO