El objeto de esta Ley es establecer las bases del desarrollo rural integral sustentable;
entendiendo que éste es el medio fundamental para el desarrollo humano y crecimiento
económico del sector agrario dentro de una justa distribución de la riqueza y una
planificación estratégica, democrática y participativa, logrando con esto eliminar el
latifundio y la tercerización como sistema contrario a la justicia, la igualdad, al interés
general y a la paz social en los campos del país, asegurando la biodiversidad, la
seguridad agroalimentaria y la vigencia de los derechos de protección ambiental y
agroalimentario de la presente y futuras generaciones.
Acción de Deslinde
Concepto:
Según Cabrera, E., la acción de deslinde, es un acto que "está destinado a determinar
definitivamente los linderos que demarcan un bien inmueble, es un proceso especial
contencioso destinado a permitir el ejercicio del derecho contenido en el artículo 550
del Código Civil, según el cual todo propietario puede obligar a su vecino al deslinde de
la propiedad contigua de acuerdo a lo establecido en las leyes y ordenanzas locales o en
su defecto de los usos del lugar y la clase de propiedad". Pudiendo inferir que es una
acción mediante la cual el propietario del bien inmueble pretende que se establezca la
línea que separe su fundo del fundo de uno o más vecinos.
Naturaleza Jurídica:
Por su parte, Borjas, A., manifiesta que es "una acción real porque la acción nace de
la ley impuesta a los propietarios en virtud de la contigüidad de los fundos y no puede
ser exigida sino por quien sea propietario de uno de ellos..."
En el mismo orden de ideas, Sanojo afirma que "es una acción petitoria, la acción
petitoria es la que tiene por objeto reclamar la propiedad o dominio de una cosa o el
derecho que en ella le compete...".
El Profesor Eduardo Cabrera expresa en su Blog: Derecho Procesal Civil III, que de
acuerdo con el Código de Procedimiento Civil podemos concluir aunque expresamente
no lo señale que en nuestro procedimiento existen tres clases de deslinde:
-Deslinde extrajudicial.
Artículo 1.- La presente Ley tiene por objeto la ordenación del desarrollo urbanístico en
todo el Territorio Nacional con el fin de procurar el crecimiento armónico de los
centros poblados.
Articulo 3.- las actuaciones de las autoridades urbanísticas se compatibilizarán con las
políticas de ordenación territorial y de desarrollo regional que defina el ejecutivo
nacional. estas, actuaciones son actos administrativos, cuya legalidad se controlará
conforme a la legislación de la materia.
TITULO I
Disposiciones Generales
Artículo 1.- La presente Ley tiene por objeto establecer las disposiciones que regirán el
proceso de ordenación del territorio en concordancia con la estrategia de Desarrollo
Económico y Social a largo plazo de la Nación.
Artículo 2.- A los efectos de esta Ley, se entiende por ordenación del territorio de
regulación y promoción de la localización de los asentamientos humanos, de las
actividades económicas y sociales de la población, así como el desarrollo físico
espacial, con el fin de lograr una armonía entre el mayor bienestar de la población, la
optimización de la explotación y uso de los recursos naturales y la protección y
valorización del medio ambiente, como objetivos fundamentales el desarrollo integral.
Artículo 3.- A los efectos de la presente Ley Orgánica la ordenación del territorio
comprende:
12. Cualesquiera otras actividades que se consideren necesarias al logro del objeto de la
Ley.
Artículo 4.- Las actuaciones de los órganos públicos en materia de ordenación del
territorio comprenden:
Artículo 5.- Son instrumentos básicos de la ordenación del territorio, el Plan Nacional
de Ordenación del Territorio, y los siguientes planes en los cuales éste de desagrega:
Artículo 7.- Los planes previstos en esta Ley, así como sus modificaciones, entrarán en
vigencia una vez publicados junto con sus actos de aprobación definitiva en la
GACETA OFICIAL DE LA REPUBLICA DE VENEZUELA al organismo competente,
y son de obligatorio cumplimiento tanto para los organismos públicos como para los
particulares.
Para los efectos del Decreto-Ley, se entiende como inmuebles destinados al uso
comercial, aquellos donde se ejerzan actos de comercio o se presten servicios como
parte de sus actividades, independientemente si el inmueble forma o no parte de otro de
mayor área o magnitud, o si se encuentra ubicado o no dentro de un centro comercial.
Galpones.
Centros Médico-asistenciales.
Estacionamientos.
Viviendas.
Oficinas.
Depósitos.
Pensiones.
Residencias estudiantiles.
Fincas rurales.
Terrenos no edificados.
4- Las normas del Decreto-Ley son de orden público (Art. 3).
Todas las normas contenidas en el Decreto-Ley son obligantes para los arrendadores y
arrendatarios de los inmuebles de uso comercial. Las partes no pueden contratar nada
que viole alguno de los artículos del Decreto-Ley. Los funcionarios que conozcan de
procedimientos o juicios relacionados con el Decreto-Ley tienen la potestad de
desconocer cualquier negocio o contrato que vulnere o intente vulnerar el contenido del
Decreto-Ley. Se aplica el principio jurídico que valida o jerarquiza la realidad sobre las
formas o apariencias.
El contrato debe ser elaborado en forma escrita y firmarse ante una Notaría Pública
(autenticado). En caso de no existir contrato escrito, la relación arrendaticia puede
probarse por otros medios (recibos o facturas), pero el arrendatario tiene derecho, -si así
lo exige-, a suscribir un contrato de arrendamiento escrito y autenticado con el
arrendador
El contrato de arrendamiento debe señalar con claridad el método utilizado para fijar el
canon de arrendamiento mensual.
El pago del canon de arrendamiento debe hacerse en una cuenta bancaria a nombre del
arrendador.
El canon de arrendamiento debe ser pagado en una cuenta bancaria a nombre del
arrendador. La identificación de la cuenta bancaria debe estar señalada en el contrato.
Esta cuenta bancaria no puede ser cancelada o clausurada por el arrendador mientras
dure la relación arrendaticia. En cualquier caso, el cambio o modificación de la cuenta
bancaria deberá notificarlo por escrito el arrendador al arrendatario con no menos de
quince (15) días de anticipación al pago del canon de arrendamiento.
El canon de arrendamiento puede ajustarse o indexarse, después del año de vigencia del
contrato (Arts. 24 y 33).
El pago del canon de arrendamiento debe constar en factura formal (Art. 30).
En esta modalidad (C.A.F.) se fija primero el valor del inmueble (V.I.), para luego, sobre
ese valor establecer un porcentaje rentabilidad anual (% R.A.), lo cual, luego de
aplicada la fórmula, determinará el canon de arrendamiento fijo a cobrar (C.A.F.).
___(12 meses)_______
(M2.A.)
La fijación para este tipo de modalidad se determina con un porcentaje del Monto Bruto
de las Ventas (M.B.V.) realizadas por el arrendatario que se expresen en la declaración
del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) del mes inmediatamente anterior al pago del
canon de arrendamiento. Si hubiese una declaración sustitutiva, el nuevo monto se
incluiría en el mes inmediato siguiente. El porcentaje a aplicar será definido por las
partes y podrá oscilar entre 1% y 8% del monto bruto de las ventas mensuales. Si se
trata de actividades dedicadas al entretenimiento, el porcentaje a aplicar podrá ser
pactado entre 8% y 15% del monto bruto de las ventas mensuales.
En los cánones de arrendamiento mixto, la porción variable nunca podrá ser superior al
8% del monto bruto de las ventas.
NOTA IMPORTANTE:
Se admite establecer clausula penal a favor del arrendador, utilizable solo para el caso
del incumplimiento en el desalojo oportuno del inmueble arrendado. En estos casos, el
arrendador podrá exigir al arrendatario una penalidad equivalente al valor diario del
canon de arrendamiento con un cincuenta por ciento (50%) de recargo, por cada día de
demora en la entrega del inmueble.
-Que el arrendatario tenga más de dos (02) años ocupando el inmueble como tal.
-Más de un (1) año y menos de cinco (5) años, un (1) año de prórroga.
-Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años, dos (2) años de prórroga.
Los arrendatarios de inmuebles de uso comercial que formen parte de otros inmuebles
bajo régimen de condominio u otro régimen de propiedad colectiva o de comunidad
(centros comerciales, edificios), deben contribuir con los gastos de administración,
mantenimiento y conservación de las áreas comunes. Los gastos serán pagados por el
arrendatario conforme a la alícuota que tenga establecida el local, de acuerdo con el
valor total de inmueble que le sirve de asiento o donde se encuentran ubicados. En
principio, si se trata de un local o inmueble de uso comercial situado en un centro
comercial o edificio regido por la ley de propiedad horizontal, la alícuota será la
establecida en el documento de condominio o en el documento de propiedad del
inmueble arrendado. De no ser así, habrá que efectuar el cálculo de la alícuota siguiendo
el lineamiento antes señalado (de acuerdo con el valor total que le sirve de asiento).
El pago de los gastos comunes por parte del arrendatario debe constar en el contrato de
arrendamiento.
Los gastos comunes a cobrar deben encontrarse debidamente soportados por las facturas
legales correspondientes.
La falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento y/o de dos (2) cuotas de gastos
condominio consecutivas será causal de desalojo (Art. 40).
Establece el Decreto-Ley que los honorarios del administrador nunca podrán ser
superiores al diez (10%) del monto total de los gastos comunes.
Debe quedar claro que los gastos comunes se cobrarán aparte del monto del canon de
arrendamiento que resulte aplicable.
-Cobrar por activos intangibles, tales como relaciones, reputación y otros factores
similares.
-Cobrar multas por no apertura del local comercial, por incumplir horarios de apertura
y/o cierre, o por incumplir normas relativas a arreglos de fachadas, vitrinas y demás
normas de convivencia, salvo las que hayan sido acordadas de común acuerdo en el
Reglamento de Condominio o por el Comité Paritario de Administración del
Condominio.
Contratos vigentes.
CAPITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
4. Todas aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo en los
procedimientos administrativos previstos en la ley para la regularización y control de los
arrendamientos de viviendas;
6. Las organizaciones sociales que se creen legalmente para la defensa de los derechos
de los arrendatarios y pequeños arrendadores; 7. Las comunas y los consejos comunales.
Ámbito de aplicación
CAPITULO II
DE LOS CONTRATOS
2. Datos referenciales del inmueble como: ubicación, número del inmueble, número de
catastro y los linderos del inmueble.
3. Indicación del uso que se le dará al inmueble, el cual, nunca será distinto al de
vivienda, habitación, pensión o vivienda estudiantil según sea el caso.
4. Duración del contrato la cual nunca podrá ser menor a la establecida en el Artículo 46
de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
5. Monto en números y letras por la cantidad de bolívares que deben ser cancelados por
concepto de canon de arrendamiento.
6. Nombre del Banco y número de la cuenta corriente donde deba efectuarse el pago
correspondiente al canon de arrendamiento.
11. Cláusulas que no sean contrarias al orden público, las buenas costumbres y las leyes.
3. Cuando el arrendador no sea el propietario del inmueble y ésta persona sea natural
deberá presentar el poder mediante el cual el propietario le autoriza a arrendar el
inmueble, fe de vida del propietario del inmueble con fecha de expedición no mayor a
dos meses, copia certificada del documento de propiedad o título supletorio, cédula
catastral y copia fotostática de la cédula de identidad del propietario.
4. Cuando el arrendador no sea el propietario del inmueble y ésta persona sea jurídica
deberá presentar el poder mediante el cual el propietario le autoriza a arrendar el
inmueble, fe de vida del propietario del inmueble con fecha de expedición no mayor a
dos meses, copia certificada del documento de propiedad o título supletorio, cédula
catastral, copia fotostática de la cédula de identidad del propietario, copia certificada del
acta constitutiva y estatutos sociales de la empresa, y copia fotostática de la última
declaración del impuesto sobre la renta. Omisiones en el contrato