Ensayo sobre: Actuaciones urbanísticas en procesos de urbanización y

construcción.
POT Artículos: 327 a 386.
Decreto Nacional 1469 de 2010.

Valoración inmobiliaria

Juan Jose Garcia Alzate

Mateo Arango Rivera

Universidad Nacional de Colombia Sede Medellín

Escuela de construcción

11 de septiembre de 2018
El crecimiento paulatino de la población humana ha ido obligando a buscar nuevos
espacios donde establecerse y desarrollar un mejor estilo de vida, generando
presión sobre el suelo tanto urbano como rural para la construcción de nuevas obras
que satisfagan las diferentes necesidades de la sociedad emergente. De tal manera
que con el fin de garantizar condiciones dignas para las personas y controlar la
expansión, se han ido creando políticas, directrices, planes, actuaciones, etc. Que
orientan y administran el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo de tal
manera que se puedan superar o tratar de la mejor manera las distintas limitantes
de espacios y recursos naturales.
Es así como nacen los POT, PBOT y EOT1 (planes de ordenamiento territorial) para
los diferentes municipios, los cuales permiten la planeación para el desarrollo físico
del territorio y la utilización del suelo mediante una serie de programas, actuaciones,
estrategias y normas. Estos Planes según la Carta Europea (1984) "son la expresión
espacial de una política económica, social, cultural y ecológica de cualquier
sociedad. Al mismo tiempo son una disciplina científica, un proceder administrativo y
por ende una acción política. Actúan como una práctica interdisciplinaria en el orden
científico, con base en una estrategia para un desarrollo y orden regional
equilibrado" en pocas palabras esta herramienta de planeación busca una armonía
entre las personas, el territorio y las diferentes obras construidas.
El crecimiento de las ciudades que se está dando en la actualidad se debe dar de
forma ordenada, de modo tal que se empleen de manera eficiente y sostenible en el
tiempo los recursos que se cuentan para el desarrollo de la comunidad; el POT
establece que no todo está permitido, y que lo que sí es permitido debe ser en
función de la obtención del desarrollo más equitativo posible buscando una buena
calidad de vida en las áreas urbanas y rurales y la reducción de impactos
ambientales.

La organización territorial debe darse en primera instancia desde un nivel local (ir
desde los más pequeño hasta lo más grande), tomando como base fundamental la
legalidad que disgregue los intereses político económicos incorrectos como por
ejemplo aquellos que solo esperan una productividad económica sobre sus
territorios sin importar las implicaciones ambientales o sociales de su explotación.

Por otra parte también es importante realizar un correcto control y seguimiento

riguroso a las autorizaciones previas para adelantar obras de urbanización y
parcelación de predios, de construcción y demolición de edificaciones, de
intervención y ocupación del espacio público (licencias) que se expidan para las
diferentes actuaciones urbanísticas, pues es allí sin lugar a dudas donde más se
ven violentadas las normas, se prestan para sobornos y se atenta contra el correcto
ordenamiento territorial.
Dependiendo de la obra que se quiera realizar existen varias clases de licencias
urbanísticas, entre ellas se encuentran; Las licencias de urbanización donde

1
PBOT: plan básico de ordenamiento territorial, EOT: esquema de ordenamiento territorial.
autorizan la adecuación de terrenos para la futura construcción de edificaciones, las
licencias de construcción bajo las modalidades de obra nueva, ampliación,
adecuación, modificación, restauración, reforzamiento estructural, demolición y
cerramiento, licencias de parcelación para crear espacios públicos y privados e
infraestructuras en suelo rural y suburbano, licencias de subdivisión de predios a
nivel rural y urbano de predios no urbanizados o de predios urbanos previamente
urbanizados (Reloteo) y finalmente las licencias de intervencion y ocupacion del
espacio público para ocupar o intervenir bienes de uso público incluidos en el
espacio público.

Es imprescindible que los interesados en adelantar actuaciones urbanísticas

cumplan rigurosamente con las diferentes normas estructurales, ambientales, de
servicios públicos y lineamientos generales presentes en el POT esto con el fin de
garantizar: la seguridad de la población, preservar y recuperar el medio ambiente
natural como elemento equilibrante del territorio, la adecuada accesibilidad vial
interna y externa, la generación de las áreas públicas requeridas para los nuevos
pobladores y la permanencia de las existentes que garanticen el esparcimiento y el
encuentro comunitario y finalmente la responsable mezcla de usos, cumpliendo con
las distancias de seguridad o los retiros requeridos para evitar así impactos
negativos sobre la población del entorno.

El proceso de urbanización acelerado ha generado un detrimento de las condiciones

dignas de vivienda pues lo intereses económicos están primando sobre el respeto
por la vida. De ahí que es fundamental que las nuevas actuaciones para la
construcción de vivienda cuenten con espacios adecuados tales como frentes
mínimos que garanticen una correcta distribución de los lugares, áreas mínimas
(apartaestudios de 30 m2, viviendas de 2 alcobas de 45 m2, viviendas de 3 alcobas
tipo VIP y tipo VIS de 54 m2 y 60m2 respectivamente), retiros frontales, laterales y de
fondo (tanto a vías como a edificaciones vecinas), que no causen impacto por
encajonamiento o desproporción entre el perfil urbano y el espacio público
impidiendo el acceso de la luz directa y la disminución en la circulación de aire.

El POT más allá de ser una norma e instrumento para la organización y desarrollo
del suelo, debe tener una responsabilidad ambiental de manera que busque la
protección y conservación del medio ambiente, de los recursos naturales, y la
prevención de amenazas y riesgos naturales, así la protección de zonas forestales,
de parques naturales, normas del manejo hidrográfico y de la prevención de
amenazas y riesgos naturales debe ser considerados por el POT. Para esto el POT
reglamentó un retiro obligatorio de los afluentes hidrográficos con el fin de dar una
protección ambiental a estos afluentes y seguridad a las construcciones aledañas,
garantizando que dichas construcciones no estén expuestas por el riesgo
hidrológico; También se busca mediante la conformación de espacios protegidos la
conservación del paisaje como valor ambiental y cultural, estas áreas protegidas de
Medellín representan un 44.39% de la superficie total del municipio, lo que evidencia
la importancia de la preservación de nuestros recursos naturales para el bienestar y
la calidad de vida de todos. Además, se busca la generación de espacios públicos,
mediante zonas de cesión obligatoria en los procesos de urbanización, estas
cesiones incluyen zonas verdes, parqueaderos y equipamientos. La importancia de
los espacios públicos radica en el embellecimiento de la ciudad generando una
calidad de vida digna a los habitantes al ser zonas de recreación y esparcimiento,
pero más importante aún tienen una función ecológica pues amortiguan los daños
ocasionados por los contaminantes que se generan en el día a día, y sirven de
refugio a diferentes especies de flora y fauna.

El POT en su reglamento pretende desincentivar el incremento del parque

automotor, mediante la regulación de los estacionamientos privados y públicos,
estableciendo un máximo de estacionamientos por uso. Cuando se destine un área
de estacionamiento superior al máximo permitido, el área adicional se contará como
área construida, es decir, si necesita estacionamiento debe consumir edificabilidad
el cual se evidencia en el índice de construcción, quitándole áreas a los
apartamentos para agregárselos a los parqueadero. En cuanto a los parqueaderos
públicos, estos se podrán construir si se obtiene la licencia urbanística pertinente,
exclusivamente donde la secretaría de movilidad permita, y además establece que
donde se cuenta con la licencia respectiva de estacionamiento no se permitirá la
ampliación de cupos de parqueaderos. Está propuesta nos parece correcta porque
lo que se busca es dejar de implementar lo máximo posible el uso de carro
particular para incentivar el uso de la bicicleta, la caminata y el transporte público,
mejorando la movilidad y la calidad del aire de la ciudad.

La valoración inmobiliaria trata de cuantificar el valor de un bien inmueble, a partir

de sus características constructivas y cualitativas, así como la localización de dicho
bien. Entiéndase bien inmueble como un bien constituido por suelo y edificación o
infraestructura civil, así pues, la valoración inmobiliaria parte y se basa en una
lectura del suelo, el cual determina el mercado y el potencial de desarrollo del sitio
donde se encuentra ubicado dicho suelo. El precio del suelo está determinado a
partir de su utilización o posible utilización inmobiliaria, y está posible utilización está
determinada a su vez por las leyes de urbanismo, en consecuencia, la aplicación de
normas urbanísticas, ordenanzas de edificación, o criterios edificatorios condicionan
el valor de un inmueble.
En cuanto a las licencias urbanísticas estas me indican el uso que le puedo dar al
suelo y si es permitido construir, ampliar, remodelar o modificar un bien, indicando
como debe ser la volumetría, retiros, accesibilidad y otros aspectos técnicos, dichas
licencias son expedidas por el curador quien verifica que se cumpla lo exigido por la
norma para el suelo dependiendo cada tipo de uso. En nuestra opinión en cuanto a
la expedición de dichas normas se debería tener un mejor control y la norma
debería sancionar a los curadores que expidan licencias sin el cumplimiento de lo
establecido por el POT, además, la norma debería permitir que cuando haya cambio
de curador este pueda revocar las licencias previamente aprobadas que no cumplen
con lo establecido por la norma y que no hayan sido entregadas aún, puesto que las
licencias ya entregadas al tratarse de un error administrativo no pueden ser
revocadas debido a que estarían afectando al dueño de la licencia y en caso de que
se la revocasen este tiene el derecho a demandar y lo más factible es que gane la
demanda; La única manera en la que actualmente se puede revocar una licencia
aprobada sin riesgo de demanda es demostrar que en la obtención de dicha licencia
hubo actos fraudulentos donde violan todos los principios del POT. Estos actos
fraudulentos son cada vez más comunes en nuestra sociedad, y para cambiar esto
más que imponer normas se debe trabajar en crear cultura de la legalidad, donde la
ilegalidad no sea visto como una opción, aunque una posible manera de reducir los
actos delictivos en la aprobación de las licencias urbanísticas es otorgarle a los
curadores un sueldo mensual fijo y que este sueldo no sea a partir del número de
trámites o licencias aprobadas, ya que en la actualidad muchos curadores aprueban
licencias como mecanismo de enriquecimiento sin ningún tipo de ética y dejando en
un segundo plano la verificación de las condiciones de habitabilidad, seguridad y
accesibilidad de los desarrollos urbanísticos y constructivos que exige como mínimo
la norma.
Los inmuebles considerados como patrimonio o interés cultural no podrán cambiar
su uso, ser modificadas o demolidas, la única forma que este tipo de inmuebles
sean demolidos es que sea declarado en estado de ruina por parte de la autoridad
correspondiente, es decir, cuando la edificación o parte de esta se encuentre en
estado ruinoso y atente con la seguridad de la comunidad. Por lo que ser propietario
de inmuebles de interés cultural en muchas ocasiones puede resultar poco rentable,
ya que no es un inmueble que pueda ser utilizado para generar un beneficio
económico, y su mantenimiento es costoso, pues se trata por lo general de
inmuebles muy antiguos con un método y materiales de construcción diferentes a
los utilizados en la actualidad, que requieren mayor mantenimiento y el costo de
dicho mantenimiento es más elevado. Ante esta política los propietarios optan por
no hacer mantenimiento a estas propiedades lo que conlleva el deterioro de estas
hasta que se convierta en un peligro para los transeúntes y la comunidad aledaña
para poder ser declarado en estado de ruina y posteriormente ser demolidos con
finalidad de construir una nueva edificación. Para hacer frente a esta problemática,
la norma debería dar a estímulos a los propietarios como es la disminución de los
impuestos del bien inmueble.
Como se ha visto en los últimos acontecimientos en la ciudad muchas de las
edificaciones han tenido que ser demolidos, desocupados o repotenciados porque
los materiales de construcción no han sido los adecuados y por parte del estado no
se ha brindado el acompañamiento y control de las licencias aprobadas y materiales
utilizados. Lo mismo sucede cuando se aprueba una licencia para un determinado
proyecto el cual se asigna dependiendo del uso que se le vaya a dar al suelo y la
volumetría y retiro de las edificaciones, para la aprobación de estas licencias se
debe llevar los respectivos planos y el curador decide si otorgar o no la licencia,
pero en muchas ocasiones luego de aprobada las licencias muchos hacen
modificaciones en los planos sin autorización, y esto sucede porque el estado no
hace el efectivo seguimiento y control que las edificaciones se estén realizando de
acuerdo a los planos aprobados según la norma vigente.
Es importante incentivar por parte del estado programas como lo son la vivienda de
interés social (VIS) y de interés prioritario (VIP), pues permitiría que muchas
personas no optasen por desarrollar sus casas de manera ilegal y sin la obtención
de las respectivas licencias, en sitios de invasión. Estas casas creadas a partir de la
ilegalidad generan un gran riesgo tanto para ellos mismos como para la comunidad,
pues no cuentan con los materiales adecuados y pueden estar ubicados en sitios
que presentan riesgos ambientales como lo son inundaciones, deslizamientos, o
que el suelo sobre el cual esté ubicado no tenga la suficiente resistencia y
capacidad portante y se generen asentamientos que conlleven al colapso de la
edificación. Debido a la problemática que genera esto el estado debe lograr
disminuir la informalidad en la obtención de viviendas mediante las viviendas de
interés social y prioritario para esto de deberá revisar el costo de vivienda de interés
social, el cual puede ascender a 135 salarios mínimos legales vigentes haciendo
que esta solución no sea factible para muchas personas pues no tienen con qué
costear dicho valor, también se debe hacer un continuo control a los postulantes de
estos programas para evitar posibles fraudes. Además, el POT debería establecer
que los lotes de tierra que no posean dueño sean destinados para la construcción
de vivienda de interés social, y debe asegurar que se cuente con equipamientos,
con espacios públicos y zonas verdes, que satisfagan las condiciones mínimas
estructurales, ambientales, de espacio y de prestación de servicios públicos,
también se debería establecer el área mínimo de la vivienda a partir del número de
personas que conforman el grupo familiar.
Finalmente tomando las palabras del indígena kagaba, "para ordenar el territorio hay
que ordenar primero el pensamiento", un pensamiento que debe ser orientado hacia
la legalidad, y a nuevos encuentros con la naturaleza y con el territorio.

Referencias:

Alcaldía de Medellín. (2014). Acuerdo 48 de 2014. Plan de ordenamiento territorial

del municipio de Medellín.

DECRETO 1469 DE 2010, disposiciones relativas a las licencias urbanísticas; al

reconocimiento de edificaciones; a la función pública que desempeñan los
curadores urbanos y se expiden otras disposiciones.

Hernández Peña, Y. (2010). El ordenamiento territorial y su construcción social en

Colombia: ¿un instrumento para el desarrollo sustentable? Cuadernos de Geografía:
Revista Colombiana de Geografía, 0(19), 97 - 109. Recuperado de
https://revistas.unal.edu.co/index.php/rcg/article/view/16854/36692

Matínez Arango, R. (n.d.). Nuevo POT genera controversia por parqueaderos. Retrieved
September 11, 2018, from http://www.elcolombiano.com/antioquia/nuevo-pot-genera-
controversia-por-parqueaderos-FM835340